时间：2022-04-22 03:57:01
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摘要：水工建筑物是社会各建筑群体中的一类，是所在地环境的一个有机组成部分，随着经济社会的发展，水工建筑物的外观越来越受到重视。水工建筑物的外观质量控制主要在设计与施工两个环节。外观设计的质量表现在建筑物满足运行功能要求的情况下，既方便施工，又具有特色。施工的质量表现在建筑物的实施效果。常见的外观质量缺隙主要有蜂窝麻面、色泽不一、气泡偏多，应从施工工艺、建筑材料的质量等方面加以控制。
关键词：水工建筑物 外观 质量 控制
水工建筑物是社会各建筑群体中的一类，是所在地环境的一个有机组成部分，随着经济社会的发展，水工建筑物的外观越来越受到重视。水工建筑物的外观质量控制主要在设计与施工两个环节。外观设计的质量表现在建筑物满足运行功能要求的情况下，既方便施工，又具有特色。施工的质量表现在建筑物的实施效果。常见的外观质量缺隙主要有蜂窝麻面、色泽不一、气泡偏多，应从施工工艺、建筑材料的质量等方面加以控制。
水工建筑物是社会各建筑群体中的一类，多以清水混凝土本色为主，以其独特的风格展现在世人面前，也是建筑物所在地环境的一个有机组成部分。建筑物外形是否美观，与周围环境是否协调，建筑物外表是否整洁等等，在社会的发展进步中已成为不可忽视的内容。
一、外观质量的内容及控制措施
外观质量作为工程建设质量的重要组成部分，主要有以下两个方面的内容：一是体现建筑物运行功能和特色的外观设计质量，二是体现建筑物实施效果的外观施工质量。前者一般是基础，后者常常又是关键，必须根据其所处的不同范畴，采取相应的控制措施。
1、设计质量控制措施
(1) 构思开阔，设计意识超前
设计部门编写设计文件过程中，在体现水工混凝土建筑物结构特点的同时，应体现时代建筑水平，并广泛征求建设单位等相关部门的意见；在进行外观轮廓构想时，应增强建筑物美感、提高外观设计品质。
(2)风格上满足特殊需要，兼顾地方特色
在保证运行功能和投资条件许可的前提下，应综合考虑建筑物的风格，以及有无仿古、旅游开发、城市规划等要求，力争设计成具有一方特色的形象性建筑、标志性建筑、景点性建筑。
(3)方案上消除设计隐患，适应施工发展水平
合理的设计布局及构件外形，有利于进行施工分割。还应从管理的角度出发，增加维护设施的设计。避免因结构上的缺陷导致的裂缝、施工缝、撞痕等现象。在进行设计方案拟订时，应考虑施工技术的发展水平，使得工程实施中能尽量采用先进可行的施工工艺，将设计目的更好地体现到结构中去。
2、施工质量控制措施
水工混凝土建筑物一旦浇筑成型，将无法或较难弥补施工留下的外观缺陷。实施过程中，必须完善相应控制体系，并对直接影响建筑物外观成型效果的各种要素，进行事先控制。
(1)完善组织保证体系
①建立以树立企业形象为宗旨的内部行政管理体系，明确外观质量目标。在制定管理制度时，施工企业应明确外观质量管理思路及发展目标，并建立各职能部门联动、分工明确的内部行政管理体系，从技术论证、物业、财力等方面予以保证。具体工作中，应做到如下几个结合：一是数量与外观质量的结合，处理好外观和进度的关系；二是生产要素与科技含量的进步，靠技术更新改进生产要素，提高外观质量；三是企业效益与外观质量投入的结合，投入的加大，提高了产品质量，必然给企业带来良好的市场契机。
②引进由业主、监理单位参与监督的外部督察体系，提供外观质量保障。建筑市场的日趋规范，工程建设“三制”的推行，为建设工程提供了外观质量保障。投资者以合同条款的形式，明确施工单位所建设工程的质量要求；监理工程师则是根据国家法律、法规及行业技术规范要求，对工程各环节、各工序进行全过程监督。两者的外观质量行为完善了实施工程的外部督察体系。
③落实具体负责实施的现场执行体系，履行外观质量控制职能。班组内执行“三检” (自检、互检、交接检)及“三验” (初验、复验、报验)程序，履行外观控制职能，并贯穿于施工的全过程，是工程外观质量的基本保证。
(2) 控制影响观感的要素
①人员素质。通过岗位培训、技术交底、经验总结和岗位责任制的落实等手段，规范操作行为，明确外观质量标准，从而杜绝外观隐患的发生。
②材料质量。混凝土结构中各种材料质量的优劣，不但影响结构运行和设计标准，同时还会影响外观。故在满足建材试验规程的前提下，必须选择性能良好、色泽稳定、质地坚硬的材料。
③施工工艺。对直接影响混凝土成型效果的各种工艺，宜进行统一的设计。
模板的选型及架立：作为混凝土外观质量的重要保证，表面光洁、吸附力小、平整度高、拼缝严密的模板要求，是施工时所必须考虑的因素。模板制作应考虑拆卸方便，不刮碰结构棱角；同时，为保证整体刚性，模板安装必须有足够的对销拉件或支撑。所有这些，都为成型构件表观平整、棱角分明、线型顺直流畅奠定良好的基础。
混合料的配制及浇捣：对浇筑过程中的配料、拌和、送料、导料、振捣等环节进行统一设计，根据施工量的大小合理划分作业区，避免因疏漏和操作差异而引起混合料的不均匀性和浇灌缺陷。
④机电物业。浇筑前，应对各类搅拌、振捣及输送机械等进行调试运行，以保证其工作状态正常，避免因施工中断时间过长而出现施工缝和蜂窝等现象。
二．常见外观质量缺陷的形成原因及防治办法
1、蜂窝麻面
①形成原因：模板孔眼或接缝附近浆液在振捣时溢出，并形成空隙或泛砂；粗骨料粒径过大，导致混合料不能完全填充钢筋保护层；配比中砂率偏小，粗骨料含量偏大；漏浆部位上端掉浆，引起“月牙形”水浪缝；振捣半径过大、振时过短或漏振；浇筑高度太高、导料人仓措施不到位，引起粗骨料与砂浆离析。
②防治办法：提高模板拼装精度，并宜将拼缝形式设计成企口；根据不同振捣设备合理布设浇筑振点，防止漏振，严格控制振捣时间 ；优化施工配合比，并选用粒径适宜的粗骨料；浇筑高度超过 2m 时，必须辅以串筒、溜槽等导料设施；控制好水灰比，保证砂浆稠度；采用大块件拼装模板，减少接缝数量。
2、色泽不一
①形成原因：混凝土强度较低、成型界面的隔离剂使用不到位，致使局部浅层砂浆薄层在拆模瞬间脱离母体，形成局部浅层剥落；模板隔离剂掺杂，涂抹厚度不一；模板表观糙率不一，反光效果不同；人仓混合料的骨料清洗不净，拌和质量控制不一。
②防治办法：在保证拆模强度的基础上，适当延长拆模时间，并以混凝土表面乳化膜形成后且不粘模为宜；各类界面隔离剂必须纯净并涂抹均匀；改进模板制作方式，接触表面必须使用同类和同等加工条件的材料；严格控制拌和料的人仓配比及拌和时间；重视粗骨料的清洗和细骨料的筛滤工作。
3、气泡偏多
①形成原因：模板表面油性隔离剂配制过稠、涂抹过多，致使拌和料人仓振捣时，隔离剂在表面张力的作用下，沿接触模板的混合料表面出现浸润现象，并包裹其内的气体形成气泡。此部分气泡在振捣过程中大多逐渐溢出并变小，剩余部分因油性隔离剂的黏稠度较高而继续吸附于模板表面，较难溢出仓外的气泡，在混凝土凝结后形成气泡空隙；浇筑层厚度过大，气泡的溢出行程过长，也易引起气泡偏多的现象。
②防治办法：采用稀释剂如柴油等，降低隔离剂稠度，相应减少封闭气泡的吸附力；减小涂抹厚度，并以润湿模板表面为宜，由此减少浸润气泡数量及浸润膜厚度，便于其内气体在振捣时破膜而出；适当延长模板附近振点的振捣时间，以帮助此类气泡溢出；调减浇筑层厚度，以缩短模板表面气泡的溢出行程；使用适量的减水剂，增大和易性，提高气泡的振升速率。
三、外观质量控制中其他几点相关事项
1、表面施工滞留物的清除及孔眼的封堵、修补
对施工过程中可能滞留于混凝土中而无法拔出的拉杆、撑件等必须予以割除，后与孔眼一起进行封堵、修补；同时，为减小色差，建议在进行连接层处理后，用原施工配合比及各类组料拌制混凝土修补。
2、混凝土成型构件的维护
构件成型后，必须进行维护。拆模过程中，应将模板沿接缝逐一取出，避免硬敲引起成型构件碰损、掉角；拆模后的结构物，不得作为物品的集放处及其他构件的架模支撑点，不得让油渍、砂浆等杂物飞溅、挂溢其上。同样，应做好工程运行管理阶段的维护工作。
3、钢筋保护层的控制
保护层过大，钢筋达不到设计受力状态，温度筋远离层面，表面易开裂；过小，则耐久性下降，常常在工程投入运行后的一定时间内，引起内部钢筋失钝锈蚀而膨胀，导致表层混凝土沿钢筋方向的爆裂、松脱。保护层控制不当，有时还会形成露筋，严重影响构件受力及外观。
论文摘要 本文对区分所有建筑物共有部分专用使用权之性质问题进行了探讨，主要从共有部分专用使用权概述、关于共有部分专用使用权性质的几种观点以及共有部分专用使用权性质之探讨三方面着重展开了探讨。
论文关键词 共有部分 专用使用权 租赁权 地役权说
一、共有部分专用使用权概述
建筑物区分所有权作为一种复合型权利，系由专有部分所有权、共有部分共有权及成员权三者构成。区分所有建筑物的共有部分包括专有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物。一般而言，共有部分由全体区分所有人共同享有、共同使用。但随着社会经济的发展，所有权中心向利用权中心的理念转变，出于发挥最大经济效用的考虑，对于区分所有建筑物，实践中可能由某一个或数个特定区分所有人或非区分所有人的其他人享有排他性、独占性的使用权。此种权利，便是共有部分专用使用权（也称“共有部分专用使用权”）。
共有部分专用使用权的客体，我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第七条以例外列举的形式，从反面作了规定：“共有部分，其为下列各款者，不得约定为专用部分：（1）公寓大厦本身所占之地面；（2）连通数个专有部分之走廊或楼梯，及其通往室外之通路或门厅，社区内各巷道、防火巷弄。（3）公寓大厦基础、主要梁柱、承重墙壁、楼地板及屋顶之构造。（4）约定专用有违法令使用限制之规定者。（5）其他有固定使用方法，并属区分所有权人生活利用上不可或缺之共有部分”。上述各项因其在构造上有固定的使用方法，而且属于区分所有人生活利用上不可或缺的共有部分，如允许设定专用使用权，势必影响区分所有权人的居住品质，甚至妨害区分所有权人的居住权，破坏物权法的秩序。除了上述限制以外，对于其他共有部分，如区分所有建筑物的屋顶、外墙、绿地、非属开发商所有的车位车库等，原则上均可设立专用使用权。
专用使用权的设定方式，依各国和地区的立法及实践，主要有以下三种：（1）商品房买卖契约。此为专用使用权设定的最常见方式。即商品房开发商在分批出售商品房时，经买受人（区分所有权人）签约同意，并同时与特定人缔结共有部分专用使用权契约而设定。（2）规约，即业主公约。区分所有权人可通过规约为特定区分所有权人或其他人设定专用使用权。（3）共有人的同意。区分所有建筑物共有部分属于全体区分所有权人所共有，而专用使用权的设定，系共有部分变更或处分的一种。因此，区分所有权人得依共有部分变更或处分的方式，亦即依共有的法理，将共有部分为特定人设立专用使用权。
共有部分专用使用权人可分为两种：一是特定的区分所有权人，一是区分所有权人以外的其他人。前者除享有区分所有建筑物区划内普通区分所有权人所享有的权利外，还享有所设定的共有部分专用使用权。后者则只享有所设定的共有部分专用使用权，不享有建筑物区分所有权。
二、关于共有部分专用使用权性质的几种观点
三、共有部分专用使用权性质之探讨
以上学说均有一定道理，但对于专用使用权的法律性质，均未给出令人信服的界定。在笔者看来，共有部分专用使用权是建筑物区分所有权衍生出的下位概念，而建筑物区分所有权作为一种复合型的权利，专有部分所有权在其中居于核心地位。因此，对于专用使用权的法律性质界定，不能忽视建筑物区分所有权这一前提。如前所述，共有部分专用使用权的主体有两种：一是特定的区分所有权人，一是区分所有权人以外的其他人，共有部分专用使用权的性质也因权利主体不同而有所差别。
（一）分管协议——在专用使用权主体系特定的区分所有权人之情形下
分管协议，也称分管契约，是指共有人之间约定某个人或各自分别就共有物的特定部分而为使用、收益等管理行为的合意。例如，共有人就共有之店面，约定其营业范围；区分建筑之所有人就共有建筑和基地，约定分管停车位等。分管协议的成立应由全体共有人以协议订立，明示或默示均可，不以订立书面契约为必要。
论文摘要
建筑物因其价值大，不易移动、隐匿、毁损等特点，往往成为当事人申请财产保全的首选对象。对建筑物采取保全时，要仔细研究其各种纷繁复杂的情形：
（一）对建筑物的保全应否包括土地使用权
对建筑物的保全应否包括土地使用权，其实质是建筑物的所有权与土地使用权的关系问题。在具体实务中要区分三种情况：第一，当建筑物的所有权与土地使用权一致时，对建筑物的保全应包括土地使用权。第二，当二者为不同所有人所有时，只要建筑物属于被申请人所有，应当予以保全。申请人在向土地使用权所有人支付相应的费用后，有权取得相应的土地使用权。第三，当土地使用权已被保全时，对建筑物进行保全是可以的。在处理时，土地使用权保全的申请人应当享有优先权，建筑物保全申请人可以取得所保全建筑物范围内相应的经济利益。
（二）建筑物未取得权利证书时的保全问题
被保全的建筑物必须为被申请人所有，但被申请人因各种原因未取得权利证书时能否保全，应具体分析，关键要判断被申请人是否合法取得建筑物的所有权并实际占有建筑物。
（三）对建筑物诉讼保全的其他几种特殊情况
对同一建筑物可以分割保全；对联建建筑物，可对被申请人投资部分保全；违章建筑物中那些可以通过补办有关手续，进行权属登记，使其成为合法建筑的可以进行保全，而必须予以拆除的违章建筑物，由于其行将消亡，不能对其采取保全措施；建筑物租赁权能否保全的关键是保全申请人对被申请人的承租权是否具有代位权、租赁建筑物是否具有实际价值，具备这两个条件，能保全；反之不能。
（四）保全范围的完善
保全的对象不能局限于有形的财物，不能局限于物权，而应扩大到债权、知识产权、继承权。立法上在完善财产保全的同时，应对行为保全作出明确的规定。
关键词
建筑物；土地使用权；权利证书；保全范围
对建筑物进行诉讼保全是指人民法院根据申请人的申请，依据民事诉讼法的规定对被申请人的建筑物所采取的查封或冻结手续。但建筑物作为诉讼保全的对象，有各种纷繁复杂的情形，比如：建筑物是依附于土地的不动产，当建筑物的所有权与土地的使用权不一致时如何保全；依据法律规定，建筑物要取得权属证书，但未取得权利证书的建筑物能否保全；对面积较大、价值较大的同一建筑物能否分割保全；对违章建筑物、联建建筑物能否保全；等等。民事诉讼法对财产保全适用范围的规定过于原则，对上述问题没有予以明确，这就要求从理论上予以解答，以解决实践中的困惑，进而完整实现财产保全制度设置的目的。
一、建筑物的保全应否包括土地使用权
建筑物的保全应否包括土地使用权，其实质是土地与建筑物的相互关系问题。对于土地与土地上的房屋及其他建筑物能否相互独立的问题，国外有一元主义和二元主义立法例之别。以德国、瑞士民法为代表，采用一元主义立法例，其基本观点为建筑物为土地的一部分，不能构成独立的不动产。《德国民法典》第二章第93条至96条对不动产作了规定，其中第94条规定：“土地的重要构成为定着于土地之物，特别是建筑物及与土地尚未分离的土地出产物。”这一立法例深受罗马法“附着于土地之物即属该土地”思想的影响。二元主义立法例以法国民法和日本民法为代表，其基本观点是土地和地上之建筑物是相互独立的不动产，即建筑物可以独立于土地而存在，《法国民法典》第二篇第一节对此作了规定。
有关土地与建筑物的关系，我国的理论界和民事立法应当属于一种折衷主义的立法体例，即以一元主义为基础，兼采二元主义的模式。从理论界看，大多数学者认为，土地与地上之建筑物为不可分割的组成部分，“地随房走”或“房随地走”成为最通俗的表达。现行立法也主要采纳了土地与建筑物不可分离的观点，典型的法条体现在《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之中，它规定了在一般情况下，转让土地使用权，地上建筑物要随之转移，反之亦然，只有在特殊情况下，通过特定的手续，才允许分割转让。这种结合的模式，有利于对房地产的统一管理，也有利于减少因土地和房屋分离而引起的交易中的各种纠纷。
在民事实务中，应用折衷主义立法体例处理建筑物保全时，要考虑以下三种情况：
1、当建筑物与土地使用权为同一人所有时
这一问题并不复杂，因为土地是建筑物的载体，已经存在的建筑物必须依附于一定的土地之上，同时，土地使用权归属于被申请人，不影响到第三人的利益，因此，此种情况下对建筑物保全应当包括了对土地使用权的保全。实际上，在对建筑物进行价值评估时已经包括了土地使用权的价值（即土地使用权出让金、补偿金、开发费用等），对建筑物进行保全已经不存在对土地使用权经济价值的影响问题。在具体执行时，如果对建筑物整体进行保全，则包括了对该建筑物所依附的土地的使用权的保全，如果是对部分建筑物进行保全，则包括了对其相应的土地使用权的保全。
2、当建筑物与土地使用权不为同一人所有时
土地与建筑物是两种独立的商品，具有各自独立的价值和使用价值。经济学上的这种差别导致了土地与建筑物的权利主体可能不一致。当建筑物与土地使用权为不同的所有人所有时，如果对建筑物进行保全，只要建筑物属于被申请人所有，应当允许。但并非是包括对土地使用权的保全，因为土地使用权非为被申请人所有，即不应当适用“地随房走”的原则。当然，在处理建筑物时，可以适用我国土地使用权条例第24条的规定，即申请人在取得建筑物所有权时有权取得相应的土地使用权，但必须注意向土地使用权所有人支付相应的费用。而在保全建筑物时，应当扣除相应土地使用权的价值。
3、当土地使用权已被保全时
由于土地使用权的保全并不禁止建筑物的建造，权利人仍然可以继续建造建筑物，这时建筑物的所有权仍然属于业主，依据民事诉讼法的规定，对建筑物进行保全是可以的，而不应当适用“房随地走”的原则。但由于土地使用权已被保全，而两申请人分别地成为所有权人时，都可能限制对方权利的行使和实现，故存在一个合理性或顺序的问题。由于土地使用权保全在先，因此，可以参照我国土地使用权条例第23条的规定执行，在处理时，土地使用权保全的申请人应当享有优先权，建筑物保全申请人可以取得所保全建筑物范围内相应的经济利益。
二、建筑物未取得权利证书时的保全问题
由于对建筑物的诉讼保全是对被申请人所有的建筑物采取的保全措施，因此，被保全的建筑物必须为被申请人所有。而确定建筑物为谁所有的简单和直接的办法是审查建筑物的所有权证或共有权证。因为房屋所有权证和共有权证是国家依法确认和保护房屋所有权的合法凭证。《城镇房屋所有权登记暂行办法》规定，城镇房屋所有人必须在限期内到房屋所在地登记机关申请登记，领取房屋所有权证。据此可以推定，房屋所有权证是证明房屋为谁所有的最为有效的证明。依据房屋所有权证对房屋进行保全不会产生权属上的争议。
但是，在某种情形下或因为某种原因，建筑物所有人并未取得所有权证，但建筑物确实为其所有，如：建筑物正处于建设过程中；已支付全部或部分购房款但未办理产权证或转移过户手续；接受赠与或继承的房屋尚未办理过户手续的；建筑物已经竣工正在办理产权证书的；等等。对这些尚未取得产权证书的建筑物能否进行诉讼保全，理论上的认识和实践中的做法都不一致。
有人认为，在我国，建筑物要取得所有权就必须进行权属登记，而且这种登记是强制性的。因为《城镇房屋所有权登记暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”如果严格按照这一规定，人民法院对不具有权利证书或没有办理过户手续的建筑物是严格禁止保全的。这显然不利于保护债权人的利益，甚至可能成为债务人恶意逃避债务的有效手段。笔者认为，应对不具有权利证书的建筑物是否可以保全进行具体分析，而不能完全局限于建筑物的所有权证书。
从民法理论上来讲，所有权的取得有原始取得和继受取得两种方式。就建筑物的原始取得而言，作为建筑物的原始投资人，因其投资而产生出新的替代物（建筑物），根据一物一权的原则，他当然是建筑物的所有权人。只要该建筑物所有权的产生符合民法规定的实在要件，即使未取得权利证书这种形式要件，同样可以对其采取保全措施。因为，房地产权属登记属于政府房地产管理部门依其职权而实施的行政行为，这种行政行为的缺乏并不妨碍某些民事行为的实施，并不阻却民事行为的有效性。
就建筑物的继受取得而言，除了考虑当事人之间就建筑物的所有权转移达成一致意见、或赠与意思表示真实乃至继承的法律事实发生外，还必须考虑建筑物是否实际交付或转移，在法律上，交付是指将自己占有的物或所有权凭证移转给他人的行为，不论是有偿还是无偿取得建筑物的所有权，实际占有建筑物或其权利证书应当是一条考虑能否保全的主要标准，具体来讲，符合所有权取得的实质要件，只是没有办理建筑物的权属登记手续的，可以确认建筑物为实际占有人所有，进而，可以对其进行保全。反言之，不实际占有建筑物或权利证书就不能确认其所有权，在此情况下，是不能对其进行保全的。
当然，这并不否认或降低房地产权属行政登记的法律效力。相反，行政权属行政登记可以强化权利，并有利于权利的行使和实现。只是在处理一些特殊情况时不能完全局限于行政权属登记而已。所以，能否对未取得权利证书的建筑物进行保全，关键要判断被申请人是否合法取得建筑物的所有权并实际占有建筑物。
三、在几种特殊情况下对建筑物进行诉讼保全的问题
1、对同一建筑物的分割保全
依据民事诉讼法的规定，申请诉讼保全的数额应当与其所主张的债权数额大体一致。因此，当同一建筑物的价值大大超过申请人的申请保全数额时，就产生了能否对同一建筑物采取分割保全的问题。应该说，当同一建筑物在建造时就区分成若干小单元，依据建筑物区分所有权理论，对其进行保全是比较简单的。问题是当同一建筑物没有分割或某一单元的实际价值又超过申请保全价值时如何处理。比如，某机械厂拥有一座面积约1000平方米的厂房，经评估，其价值约为人民币3000万元。因银行贷款到期，一工商银行分理处对其提起诉讼，并以该厂经营管理不善、判决可能难以执行为由，申请保全其价值人民币2500万元的厂房。法院依据申请，裁定冻结该厂房。该厂在收到裁定后，向法院提出书面异议，认为保全的价值已远远超过申请保全的价值，要求减少保全的厂房面积。但法院认为，该厂房是一个统一的整体，不能分割，故驳回其异议。笔者认为，法院驳回被申请人的异议是合理的。在此情况下，对建筑物的整体应统一保全，至于在处理该房产时发生的实际差额可以通过相互补差的来处理，而不能片面地强调申请保全价值与所保全资产的完全一致，否则，可能因分割处理而无形中降低甚至破坏了原有建筑物的价值，导致对被申请人利益的损害。
2、对联建建筑物的诉讼保全
联建建筑物是指双方或多方共同投资联合开发建设的建筑物。在联建过程中，经常以一方当事人的名义（通称业主）办理开发建设的有关手续，其他方（简称投资方）以资金或其他方式投入，最后按出资比例分割房产或分配利润。对于联建建筑物的保全必须注意两个方面的问题。
对于业主而言，由于其投入并非是建筑物的全部，虽然建筑物的所有权在其名下，但由于有其他投资方的投入，因此，只能保全其实际投入的部分。而对于其他投资方而言，尽管其不拥有对建筑物名义上的所有权，但实际投入资金，故同样可以对其实际投入的部分进行保全。
3、对违章建筑物的诉讼保全
违章建筑物通常是指违反建筑法令，不能取得建筑执照，致无从办理所有权登记之建筑物。除此以外，未办理有关建筑手续而正处于施工过程中的建筑物也属于广义上的违章建筑物。
司法实践中，有时对建筑物进行保全时发现虽然建筑物工程已经完成有时甚至已经投入使用，但其施工手续不完备，在房地产管理部门未办理有关法定手续，对其能否保全，法律上无明文规定，实践中有争议。
笔者认为，对违章建筑物能否保全取决于两个条件：第一，违章建筑物的所有权权属必须明确。违章建筑物只是在施工手续上不符合建筑法的规定，但违章建筑物不因其无从办理所有权登记，而丧失物权客体之资格，原始建筑物人应是该违章建筑物的所有权人。故在保全时首先必须查明该违章建筑物是否为被申请人所有。第二，该违章建筑物能否合法化。尽管从经济学角度看，违章建筑物有其相应的经济价值，也可能确为被申请人所有。但有些违章建筑物通过补办有关手续，可以进行权属登记，成为合法建筑，对于此类违章建筑物可以进行保全。而有些违章建筑物必须予以拆除的，由于其行将消亡，故不能对其采取保全措施。
4、建筑物租赁权
在司法实务中，经常遇到一些贸易性公司，其既没有固定资产，又没有流动资产可供执行，即使其营业地点也是承租的，即我们通常所说的“皮包公司”或者是实际已经资不抵债但由于某种原因而没有破产的公司，仅有的就是房屋租赁权了，对其能否保全存在分歧。
建筑物租赁权是指承租人依据建筑物租赁合同的约定对其所承租建筑物享有的占有、使用和收益的权利。在租赁期限内，只要不违反租赁合同的约定，承租人对其所承租的建筑物享有较为完整的物权。建筑物租赁权不仅是有偿取得，而且其本身体现了一定的价值或者创造一定的价值。
有人认为，建筑物租赁权的实质是使用权，而且是有偿使用，对其进行保全无实质性意义。但还有人认为，建筑物租赁权体现了一定的经济价值，通过使用所租赁的建筑物能够创造一定的经济价值，因此同样可以保全。
笔者认为，建筑物租赁权能否保全的关键问题是保全申请人对被申请人的承租权是否具有代位权和是否具有实际价值的问题，这应根据具体情况而定。对于已经支付租金尚未到期的应当可以保全。因为，已经支付的租金本身就是一种直接的经济利益，它肯定了承租人在约定的期限内的使用权，同时，它又不损害出租人的利益，在此情况下，应当肯定申请人的代位权。至于保全的价值应当以已实际支付的租金扣除已使用期限应支付租金的余额为准。而对于即使租赁合同的期限未到，但未支付租金的，不能进行保全，因为，一方面，申请人必须支付租金后才能取得代位权，这对申请人无实际意义，另一方面，租赁的价值难以确定，不具有可操作性。
四、财产保全的适用范围及其完善
财产保全的适用范围是指财产保全的对象（即保全什么），以及财产保全的价值量（即保全多少）。建筑物只是财产保全的部分对象。依据我国民事诉讼法和相关司法解释的规定，财产保全的适用范围为：第一，财产保全的对象为财物。《民事诉讼法》第94条规定：“财产保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第99条、第101条也分别谈到财产保全的对象为“商品”、“物品”、“不动产”和“特定的动产”。无论是“财物”，还是“商品”、“物品”、“不动产”和“特定的动产”等，它们在现实中都表现为已有物、有形物，属于民法上物权的对象。由此可以引申出财产保全所保全的仅是物质性权利、财产案件。第二，财产保全的价值量限于申请人请求的范围内。这一点相对容易操作，但如果申请保全的对象不能分割，而其经济价值又超过了请求范围，像前文中提到的对同一建筑物的分割保全问题，在法律上就是空白，亟待解决。
法律对财产保全的范围的规定过于狭隘，又易造成误解，导致实践中各地法院的做法不统一，影响了财产保全制度的完全实现。有的法院把财产保全的对象理解为已有物、有形物和易辨别物，在进行财产保全时把到期的债权、知识产权、继承权排除在外，不对它们采取保全措施。这不利于保护当事人的民事权利，比如侵犯知识产权的盗版行为，如果人民法院不对侵权音像制品查封、扣押，知识产权所有人的合法权益就可能受到更大的侵害。笔者认为财产保全的立法旨意就是要实现申请人的经济利益，因此，只要有助于实现申请人经济利益的民事客体都可以成为财产保全的对象。也就是说，财产保全的对象不能局限于有形的财物，不能局限于物权，而应扩大到债权、知识产权、继承权。对于到期债权的诉讼保全，最高人民法院上述司法解释第105条作出了明确的规定，即“债务人的财产不能满足保全请求，但对第三人有到期债权的，人民法院可以依债权人的申请裁定该第三人不得对本案债务人清偿。该第三人要求偿付的，由人民法院提存财物或价款。” 知识产权是包括人身权利和财产权利的复合权利，对于这类案件，人民法院可对有侵权争议的音像制品查封、扣押。继承权是在人身权基础上衍生的财产权利，对于继承案件，人民法院也可以对涉案财产予以查封，以制止、限制被申请人对争议财产的处分。
我国民事诉讼法将保全称为财产保全。然而，财产保全不能覆盖保全的全部形态，将保全局限在财产保全范围，是我国保全制度的一大缺陷。顾名思义，财产保全就是要保护申请人的财产权利。但在司法实践中很多非财产权利也存在临时救济的客观必要，而我国的保全制度只限于财产案件，不能适应司法实践中非财产权案件临时救济的需要，如人身权、通行权以及知识产权等就无法通过财产保全制度获得救济。
鉴于现行法欠缺行为保全制度，暂时满足权利的制度也不健全，海事诉讼特别程序法对此予以了一定的完善，海事诉讼程序法规定了海事强制令制度。海事强制令，是指海事法院根据海事请求人的申请，为使其合法权益免受侵害，责令被请求人作为或者不作为的强制措施。海事强制令的性质也是保全，是通过对当事人行为的强制，达到保全海事请求的目的，因此，理论上也称为“行为保全”。海事强制令制度的创立，将保全的对象从当事人的财产扩大到当事人的行为，弥补了民事诉讼法的缺陷，完善了我国的保全制度。
有学者对此问题已经进行了探讨，并提出了立法建议。江伟、孙邦清在他们主持起草的《〈中华人民共和国民事诉讼法〉修改建议稿初稿》的第八章“临时救济”中，分别设“财产保全”和“行为保全”各一节，也就是说，在他们看来财产保全的用语过于偏颇，难以对有些民事权益予以保障，而这些民事权益又确实需要法律给予救济，因此，保全应当包括财产保全和行为保全，这样的保全才是完整的，笔者对此是赞同的。行为保全是指对于非财产权的请求，因债务人的行为或者其他原因，可能使判决不能执行或者难以执行的，债权人可以向法院申请制止某种行为的保全。行为保全的对象是人，或者说是人的行为。在实施行为保全时不能像财产保全那样采取查封、扣押、冻结等措施，法院可以根据情形采取选任管理人、禁止为一定行为或者责令为一定行为等方法。如果立法规定有行为保全，那么，离婚案件中对未成年子女的探视权就能解决，人民法院可依申请人的申请，强令抚养未成年子女的一方作出某种行为以保障探视权的实现。
综上所诉，对建筑物财产保全情形的研究折射出财产保全的复杂性，也显现出法律对财产保全适用范围规定的不完备。扩大财产保全的范围，规定行为保全的内容，使保全成为包括财产保全和行为保全的完整制度，是现实的需要，也是立法应解决的问题。
「内容摘要现代社会，城市迅猛发展。城市环境过密化以及土地的高度立体化利用，使建筑物的区分所有成为一种必要。与此同时，如何用权利义务确定各区分所有人之间的关系则又给传统的相邻关系理论带来了新的挑战。对于区分所有建筑物的相邻关系，学界已有诸多论述，但多聚焦于建筑物区分所有权性质的理论纷争以及相邻关系与地役权的优劣比较，对于区分所有建筑物的内容则鲜有谈及。本文将从建筑物的区分所有权入手，试构建区分所有建筑物相邻关系的内容体系，并对我国区分所有建筑物相邻关系的立法提出构想。
「关键词区分所有权，相邻关系，相邻便利，相邻妨害，地役权?
一、区分所有建筑物相邻关系的基本原理
（一）区分所有建筑物相邻关系之概述不动产相邻关系，简称相邻关系，为罗马法以来民法上的一项重要制度。相邻各方在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系（参见彭万林主编：《民法学》，中国政法大学出版社2001年版，第303页。），即为不动产相邻关系。易言之，相邻关系是不动产所有权内容的当然扩张或限制。
不动产相邻关系，按其内容来分，可以分为土地相邻关系和建筑物相邻关系。而建筑物相邻关系又可分为建筑物内相邻关系、毗邻建筑物间相邻关系、建筑物与土地相邻而发生的相邻关系。其中，建筑物内相邻关系，又可称为“区分所有建筑物的相邻关系”。
区分所有建筑物的相邻关系，是指在区分所有建筑物内，因各所有人或利用人的住宅单元-专有部分彼此邻近而发生的相邻关系（梁慧星、陈华彬编著：《物权法》，法律出版社1997年版，第195页。）。
区分所有建筑物相邻关系，是一种平面与立体相互交错的相邻关系。居住于同一栋建筑物上的各区分所有人，因其专有部分如火柴盒一样相互邻接，彼此之间的用役面紧密地堆砌于同一栋建筑物上，故他们之间除发生前后左右的平面相邻关系外，还发生立体的相邻关系。（温丰文：《区分所有建筑物法律关系之构造》，载《法令月刊》第43期。）此立体相邻关系是较之平面相邻关系更复杂、更重要的一类相邻关系，且有区别于一般平面相邻关系的显著特征。
（二）建筑物的区分所有权
刚才我们已经说到，相邻关系是对不动产所有权内容的当然扩张或限制。因此，要研究区分所有建筑物的相邻关系，必须先弄清何为建筑物的区分所有权。
（1）建筑物区分所有权之界定与衡量
建筑物区分所有权自发端迄今，已有不短的一段历史。惟对于什么是建筑物区分所有权，各国不但没有形成通说，反而形成了多种对立的学说。
1）一元论
又称一元主义或一元论说。它又可分为“专有权说”和“共有权说”。
1.专有权说。此说最早为法国学者在解释法国民法典第664条时提出。（［日］小沼进一著：《建筑物区分所有之法理》，法律文化出版社1992年版，第261页。）认为：建筑物的区分所有权，是指区分所有人对区分所有建筑物的专有部分所享有的权利，即专有所有权。该说得到日本著名学者我妻荣先生（我妻荣认为，建筑物区分所有权是在专有部分上成立的所有权，其性质与一般所有权无差异。）和我国台湾学者史尚宽先生（史尚宽著：《物权法论》，台湾荣泰印书馆股份有限公司1979年版，第109页。）等支持。《日本建筑物区分所有权法》采取了专有权说。
2.共有权说。此说最早为法国学者普鲁东（Proud‘hon）与拉贝（labbé）在解释民法典第644条规定时，针对上述法国学者的专有权说而提出的对立主张。该说以集团性、共同性为立论精神，将区分所有建筑物整体视为由全体区分所有权人所共有，认为：建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的持份共有权。究其实质，是从共有所有权的角度来理解和把握区分所有权。《瑞士民法典》采取共有权说，该法典第712条规定：“楼层所有权，即建筑物或楼房的共同所有权的应有份。”
2）二元论
此说最早为法国学者在针对上述一元论说予以理论和实际的两方面批判后所提出，并为我国台湾学者郑玉波先生、黄越钦先生（黄越钦著：《住宅分层所有权之比较法研究》，《民法物权论文选辑》（上），台湾五南图书出版公司1984年版，第439、437、440页。）及大陆学者陈苏先生（陈苏：《论建筑物区分所有权》，载《法学研究》1990年第5期。）所赞同。
该说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权的结合。《台湾民法典》采取了二元论说，该法典第799条规定：“数人区分一建筑物，而各有其一部者，该建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有，其修缮费及其他负担，由各所有人，按其所有部分之价值分担之。”
3）三元论
该说为德国贝尔曼（JBarmann）先生所创，又称“广义的区分所有权说”。认为区分所有权，是由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分持份权和因共同关系所生的成员权三要素所构成的一种特别所有权。日本学者丸山英气教授、我国台湾学者戴东雄先生等，均持该说。
《德国住宅所有权法》采取了三元论说，该法上的所有权概念系由专有所有权、持份共有权和共同所有人的成员权三部分所组成。
比较以上三种学说，笔者认为：（1）一元论中的“专有权说”或“共有权说”把建筑物区分所有权界定为对建筑物专有部分或共有部分所享有的专有权或共有权，不能反映建筑物区分所有权的全貌，也不利于建筑物区分所有权的圆满实现和正确行使；（2）二元论说把建筑物区分所有权界定为专有权和共有权的结合，反映了建筑物区分所有权的本质特征；（3）三元说得到了我国大陆许多学者的支持，可以说是代表了建筑物区分所有权认识的主流。（段启武先生、陈华彬先生和王利明先生等皆支持三元论。）但是笔者认为：无论建筑物结构多么复杂，从物理空间上来看，都可以做一个成员专有部分和共有部分的二元划分；因此，就纯财产权利上讲，建筑物区分所有权即是对专有部分的所有权和共有部分的共有权。三元论中的成员权，在性质上是一种社员权，相当于加入一种组织而取得的资格。它的基础是各区分所有权人对于共有部分的共有权甚至相邻关系。没有共有权、居住的相邻就没有成员权。正如共有人之间要管理共同物一样，区分所有权人也要管理共同物。（高富平著：《物权法原论》（下），中国法制出版社2001年版，第922页。）因此，成员权应为共有权之应有之意，更多的是物业管理上的意义，而非区分所有权本身的独立的内容。
基于以上分析，建筑物区分所有权的概念可以定义为：由区分所有建筑物的专有部分所有权和共有部分持份权所构成的特别所有权。
（2）建筑物区分所有权的法律关系
由于区分所有建筑物可以分为各区分所有人专有和共用两大部分，所以在同一高层建筑物内的各区分所有权人之间，存在着因专有部分而成立的相邻关系和因共用部分而成立的共有关系。这两种关系既有区别，又有联系，共同构成了建筑物区分所有法律关系的真实面目。
二、区分所有建筑物相邻关系的内容
区分所有建筑物相邻关系的内容虽然琐碎、复杂，但主要包含了两个方面：一是，区分所有权人在其他区分所有权人因维护、修缮专有部分或设置管线，必须进入或利用其专有部分时，应给予便利，无正当理由不得拒绝；二是，区分所有权人维护、修缮专有部分或行使其权利时，不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全及卫生。（参见梁慧星等著：《中国物权法草案建议稿？条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社2000年版，第279页。）即对于每一位区分所有权人来说，他既负有提供相邻便利的义务，又享有请求排除相邻妨害的权利。各区分所有人之间的这种权利义务关系就构成了区分所有建筑物相邻关系的主要内容。
（一）相邻便利提供
区分所有权人为了保存、修缮、进入或其他合理使用其专有部分的必要，在一定限度内，可以请求使用其他区分所有人的专有部分，被请求的人应给予便利，没有正当事由不得拒绝。因使用而致邻人专有部分损害的，应予以赔偿。
问题是何谓“必要”？这一“必要”的范围是个不确定的概念。在实践中，应该根据保存、修缮或其他合理使用的规模、时间、期限、紧迫性等因素来确定其必要性。尽量在不影响其他区分所有权人的时间和运用不影响其他区分所有权人的方式进行。（温丰文：《论区分所有建筑物之专有部分》，载台湾《法令月刊》第42卷第7期。）
对此相邻便利提供关系，需要补充说明的是：1.被请求人即便利的提供者不以专有部分所有人-区分所有权人为限，区分所有权人若将其专有部分出租或出借于他人使用时，被请求人即为承租人或借用人；2.请求使用的专有部分不限于其前后左右或上下邻接的专有部分。既使在结构上并不相邻，只要在必要的范围之内，例如管线维修，也可以行使相邻权；3.因使用他人专有部分而致区分所有人损害时，使用人应负责恢复原状或予以赔偿。
这种便利的提供，又可以细化为以下几个方面：
（1）通行权
史尚宽先生在论及建筑物区分所有人之相邻关系时，特别提到了“他人正中宅门之使用权”。正中宅门，谓一座房屋之正门。数人区分一建筑物而各有其一部，无论为一进房屋或数进房屋，惟有一正中宅门时，其正中宅门虽不属于共有，如有使用他们正中宅门之必要（例如有婚丧大事），得使用之。（史尚宽著：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第121页。）这种“他人正中宅门之使用权”即典型的通行权，其情形有如袋地之通行权。
（2）相邻排水供水关系
在区分所有建筑物中，排水系统和供水系统往往都是一个整体；各专有部分的排供水系统彼此相连，是构成整体的一个个有机组成部分。因此，各区分所有权人应允许邻人的用水经由排供水管道流经自己的专有部分，不得非法阻塞或采取其他方法来切断水的这种自然流动。同时，若其他区分所有权人因排水或供水出现问题而需要进入某专有部分进行管道维修时，该专有部分所有人应给予一定的便利，无正当理由不得拒绝。
（3）相邻管线安设关系
区分所有权人因安设管道（如太阳能热水器的水管）或线路（如通讯电路）而有必要经过他人的专有部分时，他人应当允许。但安设方应本着不影响他人专有部分的使用及美观的原则进行安设，并对于因安设而造成的损失给予补偿。
（4）进入权
在区分所有建筑物的相邻关系中，还存在着一种相邻便利提供的义务，即容忍他人进入其专有部分取回其所有物或进行其他必要的活动的义务；对应的，另一方所享有的权利即称为进入权。
在实际生活中，进入权大多数表现为居民的物品因外力（如风力）或其他原因而掉入他人房屋、凉台，他有权进入该房屋取回该物；或者某人家中需要施救（着火、抢救小孩）或忘记钥匙，需要通过邻人房屋进入时，邻人应当给予进入的便利。这种便利也许是提供给邻居本人，也许是提供给施救者（如消防警）。当然，如果邻人因提供这种便利而受有损失时，可以向受益的邻居要求赔偿。
（5）相邻通风、采光、取暖关系
如果某一区分所有权人为了改善其专有部分的通风和采光而改变其专有部分的现状，这一改变并未影响邻人的，其他的区分所有权人应予以容忍。
由于暖气的供应系统与排供水系统相似，所以处理相邻取暖关系应遵循相邻排供水关系的同一原则。
（二）相邻妨害排除
区分所有权人维护、修缮专有部分或行使其权利时，不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全及卫生。若区分所有权人违反该项义务，并经请求仍不停止的，管理人或管理委员会可以请求人民法院为必要的处置。
（1）相邻防险关系
区分所有权人在使用自己的专有部分时，有防范他人专有部分因己之使用而受险的义务；违背这样的义务给他人造成危险或妨害时，负有停止侵害、排除妨害、赔偿损失的责任。由此而形成的区分所有权人之间的关系，即为相邻防险关系。
此种危险或妨害皆与其他区分所有权人对其专有部分的使用有关，但这种使用有物理上的正当与非正当之分。
1.因对建筑物的不当毁损而带来的危险
区分所有人改建或增建自己的专有部分，而须拆除其内部梁柱或墙壁的一部分或全部时，该梁柱或墙壁即使属于其专有部分的范围，但若因此将危及整栋建筑物的安全时，其他区分所有权人可以违反共同利益为由，加以禁止。
2.因正当使用而带来的危险
让我们来看一个案例：
甲和乙住在同一栋楼同一单元上下层。为了防盗，乙在其阳台及窗户部分安装了外置式防盗网。甲见后便要求乙拆除，被乙以在自家房子上装防盗网为由予以拒绝。某一天，小偷沿着乙所安装的防盗网，爬入甲家行窃，造成了经济损失1万多元。甲要求乙承担损害赔偿责任。（高富平、黄武双著：《物业权属与物业管理》，中国法制出版社2002年版，第321页。）
原则上，区分所有权人可以按照自己的需要对专有部分进行利用，包括进行加固或安设防护设施。因此，乙有权为了自家的安全需要而安装防盗网。但是，相邻居住的业主之间存在相邻安全防范义务。本案中，乙安装外置式防盗网客观上给二楼邻居带来了不安全因素，有违相邻防险义务。当然，这类不安全因素不是物理上的，而是治安方面的。因此，关于相邻防险义务是否延伸到这种不安全因素，理论上还存在争论。但是，鉴于甲家被盗与乙安装防盗网的行为存在着一定的因果关系，法院若判决乙承担一定的赔偿责任，也未尝不可。目前，此类案件在各地时有发生，司法机关应形成一套统一的规则，以指导居民正确利用各自的房屋。
（2）相邻环保关系
区分所有权人未依建筑物的本来用途或使用目的使用专有部分（如在纯居民楼内开设小型工厂）或者不当地使用专有部分（如将自家的油烟机通风口对着邻家的窗户），产生的振动、噪音、废气等往往会影响邻近区分所有权人的居住环境和身体健康。由此而形成的区分所有相邻关系便具有了环境保护上的意义。
案例：
王某居住在北京西城区一个临街巷内一幢两层楼房的二楼。房子的一楼是刘某开的一家饭店。后刘某对饭店进行改造，增设了KTV包房。由于饭店隔音效果较差，严重影响了王某一家的正常休息。在多次与刘某协商未果的情况下，王某向西城区人民法院起诉，要求刘某：晚上10点以后停止使用卡拉ok音响设备，并赔偿“精神损失费”2000元整。法院根据《民法通则》第83条的规定，认定音响噪声已构成对原告王某合法权益的损害，要求刘某改进隔音设备并在深夜停止使用。
本案涉及到了相邻关系中的相邻环保关系。区分所有权人对于来自其他专有部分的有害物质的入侵或噪音、振动的干扰，有权要求停止侵害、排除妨碍，但还要考虑当地实际情况和是否超过了一般人的容忍限度。在容忍限度内所受损失，可根据公平原则酌情给予补偿；若超过容忍限度，则相邻一方才能行使排除妨碍请求权和不作为请求权。
三、我国关于区分所有建筑物相邻关系的法律规定及立法展望
建筑部的《城市异产毗连房屋管理规定》第5条规定：“所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。”这一条文确立了建筑物区分所有权人处理“相邻关系”的基本原则。但其是从义务角度来加以规定的，且规定得颇为抽象。除此之外，《民法通则》第83条关于相邻关系的原则性规定自然也可适用于区分所有建筑物的相邻关系之上。（《民法通则》第83条：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”）
由上可知，我国现行法中对于区分所有建筑物相邻关系的规定尚很不完善，需要加以具体化和明确化。
在本文最后，就我自己的一些思考，提出几种立法模式，权当对该问题研究的一个总结，不怕见笑于大方之家。
（一）采用分所有权法模式，制定建筑物区分所有权法，在其中设专门条款明确区分所有建筑物的相邻关系制度。
（二）采民法模式，在不动产所有权中建立区分所有权制度；同时完善民法中关于相邻关系的规定，两者合而为一，从而在事实上建立我国的区分所有建筑物相邻关系制度。
（三）彻底放弃德国模式的思路，采法国模式（德国模式和法国模式是对相邻关系和地役权两种制度在立法上的不同构建。以法国为代表的一些国家，地役权（或役权）根据其产生的法律基础，分为自然地役权、法定地役权和约定地役权。这种意义上的地役权中的自然地役权和法定地役权的内容大致相当于德国民法中相邻关系制度的内容。而以德国为代表的一些国家，如日本、瑞士及我国台湾地区，将相邻关系视为所有权的扩张与限制，从而采取地役权和相邻关系各不相同、分别规范的模式，将相邻关系制度规定在所有权中，而将地役权规定在用益物权中。所以德国模式下的地役权的内容与法国模式下的约定地役权的内容大致相当。）。在相邻不动产利用关系上，采用役权（或地役权）的规范方式，将德国模式中的相邻关系的内容和应由地役权调节的内容分别以法定地役权和约定地役权的形式加以规定（在立法中也无需出现相邻关系概念，此概念只作学理归纳之用），用不动产役权制度来从整体上调节土地和房屋的利用关系。至于建筑物区分所有权的规定，采用分所有权法模式和民法模式皆可。
比较上述三种立法模式，可知：
模式（一）和（二）都沿袭了《民法通则》以来在这一问题上的德国模式传统，对现有制度的修正程度不大。而两者相比，第一种立法模式更有针对性，但是考虑到我国立法进程的实际情况，分所有权法模式在以后较长时期内，都不太可能实现；而民法模式则较为可行，尤其可利用现在制定民法典和物权法的契机，是比较现实的选择。
模式（三）则是对现有制度的彻底改革，废弃了已为大家所熟知的相邻关系制度，而在对土地和建筑物进行整体的制度设计时，采取了法国式的役权制度。
采取这种立法思路，有如下几方面值得注意：
1）既然以法定地役权定义相邻关系，则对于区分所有建筑物而言，其相邻关系之与地役权的“地”在概念上似乎有所矛盾。
这就涉及到地役权概念的表述问题。笔者以为，综合考察各国的历史传统及立法经验，可以将我国地役权的概念表述为：地役权是指为使用自己不动产的便利使用他人不动产的权利。由这个定义可以看出我国地役权调整的是不动产之间的利用关系。从而同传统民法上的“供役地”对应的是“供役不动产”（也即地役权客体），同传统民法上的“需役地”对应的是“需役不动产”；与供役不动产相对应的主体称之为供役方，与需役不动产相对应的主体称之为需役方（也即地役权主体）。
在将地役权的客体定义为“不动产”后，地役权实质上即是“不动产役权”。但“地役权”的名称可以不改为“不动产役权”。原因在于：地役权的称谓由来已久，已成传统；地役权的客体虽然以土地为主，但是由于在罗马法中的广泛运用，地役权的内容早已扩大，各种对物的利用权均能以地役权命名；这一传统为各国民法典继承和发展，如法国民法上的地役权客体是“不动产”，其称谓仍是“地役权”。（姜延松：《我国地役权制度的构建》，北京大学硕士论文，2002年6月。）因此，法定地役权可以用来解决区分所有建筑物的相邻关系问题，这在理论上不存在矛盾。
2）地役权既出于调节相邻不动产之间关系而生，其中的内容则完全能够解释相邻关系中的权利义务关系。法国、意大利等国采用此理论解释相邻关系，更充分说明了相邻关系以地役权性质定义的可行性和合理性。由此，在德国、法国两个模式下，同为不动产相邻之特定法律事实，一个法定产生所有权扩张而可以利用邻人不动产，一个法定产生地役权而可以利用邻人不动产。也许法律后果是一致的，但所有权扩张说在相邻权与所有权概念的衔接、相邻权的客体等方面存在一系列无法解释的难题；如以地役权定义相邻关系，其为需役不动产所有权的从属物权，权利客体自然为供役不动产，这些理论问题均可迎刃而解。本着法律的科学性、严密性和概念的一致性、连贯性；以所有权扩张说解释相邻关系明显牵强，破坏了法律体系的完整性；而以地役权解释则顺理成章，于逻辑上、结构上、体系上均较前者为佳。（曹诗权、张鹏：《相邻关系的民法调整》，载《法学研究》2000年第2期。）
3）在实际生活中，不动产的利用越来越与所有权相分离。这种情况在土地的利用上表现得最为明显，土地的所有人很少是土地的实际使用人；而房屋的居住者也有很多情况下是无所有权而仅以使用权入住的。在此种情况下，作为所有权内容的相邻关系立法已不适合经济发展的现实要求；而采用统一的役权制度，可以解决相邻关系和地役权这两种归属于不同范畴的制度在调整同类关系时出现矛盾和空缺的情况，更符合社会发展的需要。
综上所述，虽然法国模式不合我国的传统，但仍不失为一条好的立法思路，值得立法者仔细考量。
论文摘要 我国《物权法》对“建筑物区分所有权”做出了相关规定，那么作为“业主”所享有的共有权与“建筑物区分所有权”是何种关系，“业主”的共有权该如何保护？本文论述了“业主”的共有权的归属、行使主体，并提出了共有权的行使原则。
论文关键词 区分所有权 业主 共有权
现代房地产发展的热潮以及由于城市化进程的加快产生了非常复杂的建筑物区分所有权问题。建筑物区分所有权作为现代民法一项重要的不动产所有权形式，目前已经被世界各国的民事立法所普遍确立。我国《物权法》对建筑物区分所有权的概念作出了明确的规定。那么，什么是区分所有权？区分所有权的主体是哪些？区分所有权之共有权应如何行使及保护？等等，是笔者探讨的主要问题。
一、共有权的归属——业主
“业主”一词，在中国古代已经存在，传来于香港地区，我国《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”一章中的十四条条文均使用了“业主”一词。既然我国《物权法》及相关法律法规高频率的使用了“业主”一词，那么“业主”一词的内涵及外延如何界定，与“业主”一词相关的权利义务的合理轮廓该如何勾勒，就是民法学者必须完成的任务。
（一）房屋所有权人
我国《物权法》第六条规定：“不动产物权设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”按照以上规定，拥有房屋产权登记证书的所有权人理所当然的就是我国《物权法》规定的“业主”。我国《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主”，该规定与《物权法》的规定大体一致。
（二）非房屋所有权人的专有部分所有权人
如前所述，我国《物权法》关于“业主”的表述是“建筑物区分所有权人”，而《物业管理条例》的表述是“房屋所有权人”，笔者认为“建筑物区分所有权”与“房屋所有权”虽然大体意思相同，但是《物权法》的规定明显比《物业管理条例》的规定更加准确，也更加反映了客观事实，是我国立法进步的体现。
传统理论上，建筑物区分所有权包含专有权、共有权和成员权。专有权，指单个权利人对于专有部分的单独所有权，房屋所有权只是专有权的一种类型。专有部分，指在构造上能够明确区分，可以独立使用的建筑物部分，其以构造上的独立性和利用性为要件，而满足这一要件的并不仅限于房屋。笔者认为，若车库、车位在客观上能够区分其范围，能够将其区分为一个独立的专有部门，那么该车库、车位的所有人人便可为“业主”。
综上，笔者认为若将《物业管理条例》第六条中的“房屋所有权人”修订为“建筑物区分所有权人”，则《物业管理条例》便能与《物权法》保持一致，并可解释实践中存在的“车库”、“车位”的所有权人的“业主”资格问题。
（三）已签订买卖合同、未办理所有权登记但已合法占有专有部分的人
《最高院区分所有权解释》第一条规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”我国《物权法》将“业主”范围扩张至所有权人之外，具有突破意义。
现实生活中，建设单位向买受人交付房屋后，可能还要经历一段时间，才能办理房屋所有权登记。若在该段时间内不承认买受人的“业主”资格，那么买受人的权益将严重受损。因为，在该段时间内，买受人与已登记的“业主”的实际需求和利益状态并无二致，由此可见，《最高院区分所有权解释》第一条将合法占有建筑物专有部分但未办理所有权登记的买受人认定为业主，是有理论和实践依据的。
（四）建设单位（开发商）
建设单位在尚未销售专有部分或者尚未向买受人交付房屋时，由于其此时是整栋建筑物的权利人，确定《物权法》意义上的“业主”身份就丧失了实际意义。若建设单位已经将整栋建筑物的房屋全部销售完毕，那么其也当然不享有《物权法》意义上的“业主”身份。但是，当建设单位已经销售了部分专有部分并已经交付，尚余部分房屋未销售的情况下，此时建设单位是否是“业主”呢？笔者认为答案是肯定的。部分学者认为，此时认定建设单位的“业主”身份有欠妥当。
部分持反对意见的学者认为建设单位并不是为了“生活消费”的目的而持有物业的，其就当然不具备“业主”资格。笔者认为，此种观点难称妥当。当今社会，许多个人购房者并不是为了“生活消费”的目的而购买房屋，恰恰相反，在我国现阶段为了投资、保值或购房出租而购买房屋的个人大有人在，难道我们能将这些人排除在“业主”之外吗？另外，我国《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。”由此可见，立法者在立意之初就是将“经营性用房”的所有权人这种非“生活消费”目的的购房者作为“业主”对待的。
另外，部分反对将建设单位作为“业主”对待的学者提出的一点担忧是：由于建设单位掌控的专有部分面积较多，其可能在业主大会中利用这一优势，损害其他业主的合法权益。笔者认为，建设单位在一定期间具有“业主”身份，这是必须的，也是正常的，学者的这种担心有欠公道，我国《物权法》及《建筑物区分所有权解释》已经对该问题给予了很好的解决。
我国《物权法》第七十六条规定了应当由业主共同决定的事项并且规定在业主大会的讨论中实施双重多数决原则。
《最高院区分所有权》解释第九条规定：“业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。”从该法条内容的本身可以看出，立法者已经将尚有未出售或未交付专有部分的建设单位视为业主；并且，无论建设单位拥有的专有部分的面积有多大，房屋有多少套，在“业主”人数上只能算一人。这就从法律上消除了开发商利用房屋数量或面积优势通过于己有利而损害其他业主的决议的可能性。
二、共有权的代表——业主委员会的法律探讨
（一）业主委员会的相关法律规定
《物权法》第七十五条、《物业管理条例》第十条、第十五条规定了业主委员会的权利来源于业主和业主大会在法律范围内的授权，它主要执行事务性的工作，类似于委托。同时明确了业主委员会可以代表全体业主担任物业服务合同的法定一方当事人的角色。
（二）业主委员会的法律地位
2009年10月1日实施的《最高人民法院关于审理物业服务业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对业主委员会的诉讼主体资格已经有了明确的确认：一是明确了业主委员会的民事诉讼主体地位，即业主委员会既可以充当原告，也可以充当被告；二是明确了业主委员会参与民事诉讼的范围，即限于与物业管理相关的法律关系纠纷，其在诉讼中的相对方当事人主要是物业服务企业。
从国内外的物业管理经验和可借鉴的处理方式而言，业主委员会有逐渐法人化的趋势。业主委员会法人化适应了现代物业管理的趋势：（1）业主委员会以自身法人身份对外实施法律行为，使其取得权利及签订契约极为便利；（2）使代表全体业主利益的业主委员会自身成为权利义务的归属点，从而增加了交易相对人的便利性和安全感，使业主成为物业管理中的“局中人”而非“旁观者；（3）使其基于对于区分所有权建筑物的使用、管理所发生纠纷时可以代替业主对外进行诉讼，维护权利业主的权益。
三、共有权的行使原则
任何权利的行使都必须遵守一定的原则才不至于被滥用，现代法律考虑到国家和社会公益以及善良风俗已对物权的行使设置了越来越多的限制，共有权作为物权的一种，在行使过程中也应遵循一定的原则：
（一）法定原则
这一原则要求权利人在行使权利时必须遵守法律的规定。就我国而言，就是要求区分所有权人严格按照《物权法》及其他法律规范对共有权行使的规定，不得超越法律的授权行使权利。
（二）约定原则
在不违反法律法规禁止性规定的前提下，全体建筑物区分所有权人可以通过约定的方式行使权利，从而最大限度地发挥共有部分的价值。
（三）不得违反法律、社会公共利益、善良风俗的原则
建筑物区分所有权人在行使共有权实现自身利益的同时要遵守法律的规定和善良风俗，不能以维护自身利益而破坏社会公共利益和他人合法权益，否则应承担相应的法律责任。
（四）整体效益优先原则
共有权人在利用共有部分时也应注意维护整个小区的利益，当部分共有权人为了其利益而损害了整个小区的利益时，其他区分所有权人可以对侵害小区利益的共有权人提出抗辩。
建筑物区分所有权是一种重要的有别于其他物权所有权类型，他突破了传统民法上实行的一物一权主义，其中的区分所有权人之共有权法律制度，法律关系复杂。《物权法》的制定，为解决我国现实生活中纷繁复杂的建筑物区分所有权之共有权纠纷提供了法律依据。区分所有权理论，很好的解决了业主与业主之间、个体与集体之间以及共同管理权行使中的一些常见的纠纷和关键性问题，避免和瓦解了现实生活中一些矛盾冲突的隐患，及时的保护了业主的合法权益，维护了社会的和谐稳定。
[摘 要]建筑物区分所有权制度在调整建筑物区分所有关系中发挥着十分重要的作用，本文结合实际探讨了建筑物区分所有权制度的基本架构，并对我国物权法草案建议稿中有关建筑物区分所有权内容的部分条文进行了评析。 [关键词]建筑物区分所有权 专有所有权 共有所有权 成员权
前言 在现代社会，随着工商业的发展和经济的繁荣，城市人口急剧增加，继衣食之后的居住问题日趋突出，对建筑面积的增长需求和土地面积的有限性，都促使建筑物不断向高空发展，而由此产生的建筑物区分所有的现象日益增多，但我国民法通则中并无相关规定，从而法官在解决纠纷时只能借鉴国外法律的相关规定。在我国制定物权法之际，人大建议稿，社科院建议稿和人大法工委的征求意见稿三个建议稿都无一例外的肯定了建筑物区分所有权存在的必要性，因此笔者在此对建筑物区分所有权进行必要的分析，并对各建议稿中的相关条文进行评析，以期望对在物权法中更完善的规定建筑物区分所有权有所帮助。
一、建筑物区分所有权的历史发展在原始社会，由于生产力水平低下，人们只能穴居巢洞，故不可能形成建筑物区分所有权的观念。通说认为，建筑物区分所有权观念的萌芽，滥觞于人类文明之始的奴隶社会。[1]在奴隶社会，由于生产和交换的发展，人口大量集聚于城市，城市得以形成。为满足城市人口居住和经营的需要，公元前两千年的古巴伦王国，产生了类似于现代区分所有建筑物的建筑物形态，标志着建筑物区分所有权的正式萌芽。在罗马法中，由于贯彻了“一物一权”主义的原则，尤其是确认了所谓“建筑物所有权属于建筑物所附着之土地所有人”或“地上物属土地所有人”的原则[2]，所以并不存在建筑物的区分所有权问题。其后的日耳曼法，曾经形成所谓的“阶层所有权”，在某种程度上承认了建筑物区分所有权，但并不完整。自十九世纪上半叶开始，英、法、德、意、瑞（士）等国先后进行了工业革命，加速了城市和工业中心的急剧发展。随着建筑材料和建筑技术的发展，高屋建筑拔地而起，多个业主或承租人共同使用同一楼宇的现象出现，但与此相关的楼宇管理问题日显突出，要求建立建筑物区分所有权法律制度的呼声高涨。[3]1804年，《法国民法典》第644条的规定，开创了近代民法建立建筑物区分所有权制度的先河。此后，意、葡、西（班牙）、瑞（士）以及旧中国国民政府的民法典等先后建立了建筑物区分所有权法律制度。进入二十世纪，两次世界大战堪称人类浩劫，原有建筑物遭到极大破坏。另一方面人口激增，并纷纷涌向城市，致使住宅问题更趋严峻。但与此同时，科学技术的进步客观上又为建筑物向更高的立体化方向发展提供了基本条件。为了解决日益复杂的建筑物区分所有权法律关系，各国或重新检讨已有的法律制度，或者积极创设新的理论体系，促进了建筑物区分所有权制度的发展。
二、建筑物区分所有权概念的界定关于什么是建筑物区分所有权，理论界有不同的看法，其中比较有代表性的并且为多数学者所接受的是“二元论说”和“三元论说”。
依“二元论说”，建筑物区分所有权，是指数人区分所有一建筑物时，各所有人对其独自占有、使用的部分享有专有所有权，并对全体所有人共同使用或数个所有人之间共同使用的部分享有共有所有权的一种复合物权。由梁慧星教授任负责人的中国物权法研究课题组编写的《中国物权法草案建议稿》[4]（以下简称建议稿）便采纳了这种“二元论说”。该建议稿在第90条作了如下表述：“建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。”这种学说的不足之处在于，忽略了基于区分所有权人之间的团体关系而产生的成员权为区分所有权的一项权能。建筑物区分所有权之所以产生，必须是两人以上对某一建筑物区分所有。在区分所有建筑物上，区分所有权人相互间的关系极为密切，各区分所有权人在行使专有部分权利时，不得妨碍其他区分所有权人对其专有部分的使用，不得违反全体区分所有权人的共同利益，从而使各区分所有权人之间形成一种共同关系。〔5〕为维持这种共同关系的健康发展，全体区分所有权人必然结成区分所有权人团体，由该团体直接管理或委托他人管理区分所有建筑物的共同事务，而此种管理的结果直接关系到区分所有权人专有部分所有权和共用部分所有权的享有。由此可见，作为这一团体成员所拥有的成员权是建筑物区分所有权不可分割的一部分。
“三元论说”为德国学者贝尔曼所倡导，并被德国现行《住宅所有权法》所全盘采纳。根据该法，区分所有权系由三部分构成：供居住或供其他用途之建筑物空间上所设立的专有所有权部分、专有所有权人共用建筑物上所设立的持分共有所有权部分及基于专有部分与共用部分不可分离所产生的共同所有人的成员权。〔6〕支持“三元论说”的日本学者丸山英气教授认为，区分所有权，应理解为对专有部分的所有权、对共用部分的共有持分，以及成员权的三位一体的复合物权。
“三元论说”似乎更全面地反映了建筑物区分所有权的概念。事实上，建筑物区分所有权应当是包含专有部分所有权、共有部分所有权和成员权这三项权能的复合物权，其中，专有所有权是基础。从某种意义上说，共有所有权和成员权是依附于专有所有权而存在的，区分所有人取得专有所有权，自然就应取得共有所有权和成员权。区分所有权人转让其专有部分时，共有所有权和成员权被认为一并转让。总之，这三项权能不可分割，如果作为继承或处分的标的，应将三者视为一体。因此，建筑物区分所有权，应是指数人区分一建筑物时，对各自的专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共用部分，除另有约定外，按一定比例享有共有所有权，并基于区分所有人之间的团体关系而拥有成员权，上述专有所有权、共有所有权和成员权的总称即建筑物区分所有权。
三、建筑物区分所有权的构成高层建筑物因其所有人为多个人，甚至上百人，由于人数多，就会产生十分复杂的法律关系。首先，每个所有人对专属自己的在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分，依法享有占有、使用、收益和处分权，并排除他人干涉的权利，从而产生了各个所有人对高层建筑物的所有关系；其次，每个所有人对高层建筑物的共有部分享有共同使用和收益的权利，从而在他们之间产生了对高层建筑物共有部分的共有关系；再次，每个所有人对整个高层建筑物享有和承担管理、维护和修缮的权利和义务，从而在他们之间产生了作为建筑物管理团体的成员关系。因而，建筑物所有权的区分，是指多个所有人，甚至上百个所有人，共同拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专右部仆、所享右的共有权以及基于律筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。简言之，它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。
专有权、共用部分共有权及成员权，是相对独立而又不可分离的权利，区分所有人可以分别行使对专有部分的权利，对共同部分行使共用权，对管理建筑物行使成员权利。作为构成建筑物区分所有权的复合要素，区分建筑物所有权的结构中，专有权占主导地位，共有权居从属地位，成员权处于附属地位。在区分所有建筑物上，区分所有人取得了专用权，便当然取得共有权及成员权。
一）专有权1.建筑物区分所有人的专有权的概念专有权的概念存在“空间说”和“非空间说”两种学说。目前，多数学者持前一观点，认为专有权是指区分所有人对专属自己的，由建筑材料组成的，在构造上和使用上具有独立性的封闭建筑空间所享有的所有权。如德国法学家贝尔曼认为，专有权是在“供居住或供其他用途（尤其供营业或办公）之建筑空间上所设立的专有所有权”[7]. 2.专有部分的范围建筑物区分所有人的专有权的客体，是指专有权人的权利和义务指向的对象—区分所有建筑物的专有部分。如何划分专有部分之间、专有部分与共有部分之间以及专有部分与建筑物外部之间的界限，有以下几种学说：[8] 1）“空间说”认为，专有部分的范围包括墙壁（共反壁）、地板和天花板所围成的空间部分。该说的优点在于符合专有权客体的实际状况，缺点在于把墙壁、地板、天花板等境界部视为共有部分，则区分所有权人欲粉刷墙壁或在墙壁上钉图钉，在地板上铺地砖，均应经其他所有人之同意，始得为之。使区分所有人生活必感不便，其与社会实情不相符。
2）“壁心说”认为，专有部分的范围达到墙壁（共同壁）、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心线。该说的优点在于符合交易习惯，缺点在于专有部分之范围既包含至境界壁之中心线，则各区分所有人在未超过壁心范围内，得自由使用或变更。但境界壁内往往埋设着维持整栋建筑物正常使用所必需的各种管线（水管、电线等），若可任凭区分所有人使用或变更，对整栋建筑物之维护与管理，显非妥当。
3）“最后粉刷表层说”认为，专有部分的范围包括至墙壁（共同壁）、柱、天花板、地板等境界部分表层最后粉刷的部分。该说的优点在于弥补了空间说和壁心说的不足，使区分所有人一方面得在自己专有部分上自由装演，另一方面把境界壁最后粉刷以内的部分视为共有部分，有利于整栋建筑物的管理与维护。该说的缺点在于忽视当前区分所有建筑物系以壁心为界线之交易习惯。
4）“壁心和最后粉刷表层混和说”认为，专有部分的范围在区分所有人相互间有关建筑物的维持、管理等内部关系上，包含到壁、柱、地板等境界部分的最后粉刷表层部分；专有部分的范围在对第三人的买卖、保险、税金等外部关系上包含至壁、柱、地板等境界部分厚度的中心线。壁心和最后粉刷表层说，此说是对上述三种学说的综合折衷，认为，在区分所有人之间，尤其是有关建筑物的维持、管理关系上，适用最后粉刷表层说，在对第三人的关系（如买卖、保险、纳税）上，则适用壁心说。[9]第四种学说兼顾了区分所有建筑物内部关系和外部关系的需要，是比较合理的。在内部关系上，将专有部分的范围划定至界壁等的最后粉刷表层，一方面使得专有所有人可以放心大胆地对房屋内墙进行装潢，如粉刷涂料、悬挂物品，而不必担心侵犯其他所有人的权利。否则依据空间说，作为界壁的墙壁和地板、天花板等均属共用部分，则专有所有人在对位于自己房间内的界壁进行装饰时，须事先征得其他共有人的同意，这在现实操作中是不大可能的。另一方面，由于现代建筑物的墙壁内预先敷设有大量维持建筑物正常使用所必需的各种管线，采用最后粉刷表层说也避免了壁心说带来的弊端。因为按照壁心说，至墙壁等的中心部分皆属专有部分，则区分所有人可以对其任意使用或变更，这样做明显不利于整体建筑物的维护和管理。在外部关系上，比如为购买房屋而计算房屋面积时，计算的便是至墙壁中心的面积，这就是人们通常所说的使用面积，而建筑面积则需再乘以一定的系数。
二）共有权1.建筑物区分所有人的共有权的概念共有权是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。
2.建筑物区分所有人的共有权的属性1）不可分割性根据区分所有建筑物的使用目的，共有部分具有不可分割性。否则，不成其为共有。因此，各国建筑物区分所有权法大都明确规定，禁止分割区分所有建筑物的共有部分，但区分所有建筑物已完成区分所有人的使用目的的，不在此限。
2） 从属性鉴于区分所有建筑物的专有部分与共有部分在物理上具有不可分的统一结构体关系，区分所有人取得专有部分所有权，必须附带取得共有部分所有权，以获得使用上的方便。因此各国建筑物区分所有权法大都明定，共有部分具有从属性，任何移转区分所有专有部分的行为，均推定移转了整个区分所有权。
共有部分是建筑物区分所有的核心重要问题。根据各国建筑物区分所有权法，共有部分范围包括：1）专有部分以外的其他部分，如门厅、电梯、走廊、屋顶、地下室。（2）不属于专有部分的附属建筑物：①建筑物的附属物，如给水排水设备、供电设备、空调设备、各种配备线等；②建筑物的附属设备，如天井、水塔、游泳池、停车场、建筑物外的照明设备等。我国建设部1989年11月21日的《城市房产毗连房屋管理规定》以列举的方式明定了共有部分的范围：门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、院落、上下水设施、基础、柱、梁、墙、可上人层盖、楼梯、电梯、水泵、暖气、电照、沟管、垃圾道、化粪池等。
共有所有权包括三项权能：使用权、收益权、和处分权。所谓使用权是指各区分所有权人对共有部分依其设置目的及通常使用方法享有正当使用的权利，包括共同使用与轮流使用。如庭院、电梯、走廊等依其性质可共同使用。而电话、洗衣机、球类、会客室等仅可供轮流使用。所谓收益权是指收取共有部分的天然孳息及法定孳息的权利。对于共有部分所产生的收益，除区分所有权人间另有约定外，应当由区分所有权人按其共有部分应有的比例收取。所谓处分权，包括事实上的处分和法律上的处分。对于事实上的处分，如对共有部分及其相关设施的拆除，应由区分所有权人全体会议决定。对于法律上的处分，如区分所有权人处分共有部分时，应随同专有部分同时进行。
三）、成员权1、成员权的性质成员权，是建筑物区分所有权人由于使用同一建筑物而形成不可分离的共同关系，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利和承担的义务。成员权存在的基础是全体区分所有权人因在一栋建筑物内共同居住或工作而形成的共同关系。成员权有很强的“人法性”因素，其中很大一部分是管理关系，而不仅仅是单纯的财产关系。成员权是通过区分所有权人组成区分所有权人大会、制定管理规约、选举管理委员会、委托物业管理企业对建筑物进行管理等形式予以行使的。
2、成员权的行使方式及成员权人的权利和义务1） 区分所有权人大会（又称业主大会）区分所有权人大会由全体区分所有权人组成，是区分所有权人团体的最高权力机关。每一区分所有权人都当然地成为大会的成员，通过区分所有权人大会行使其成员权是成员权最基本的行使方式。凡涉及区分所有建筑物和区分所有权人利益的重大事项都应由区分所有权人大会决定。如：制定管理规约、选举管理委员会、建筑物的重大修缮或改良、共同费用的分担比例、区分所有权的强制出让等。成员权人通过区分所有权人大会享有表决权、参与制定规约的权利、选举及解任管理者的权利、请求正当管理共同关系事务的权利、请求收取共有部分应得利益的权利等广泛的权利。
2）管理委员会（又称业主委员会）由于区分所有权人人数众多，而且很多人并不关心建筑物的管理，如果每件事情都需要区分所有权人大会决定，很不现实。在这种情况下，成立管理委员会是必要的。管理委员会应由区分所有权人大会选举产生，是区分所有权人大会的常设机构和执行机构，对外代表全体区分所有权人。管理委员会的职权非常广泛，但是涉及到区分所有权人重大利益的事项，应由区分所有权人大会决定。建议稿第112条规定了管理委员会的职责：“管理委员会和管理人的职责如下：（一）共用部分的清洁、维护、修缮及一般改良；（二）区分所有权人共同事务的建议；（三）区分所有权人和专有部分占有人违规行为的制止；（四）区分所有建筑物及其周围环境的维护；（五）收益及其他经费的收支、保管及使用；（六）区分所有权人会议决议的执行；（七）管理规约、会议记录等文件的保管；（八）管理服务人的委任、雇佣及其监督；（九）会计报告、结算报告及其他管理事项的提出及公告；（十）管理规约规定的其他事项。”
3）管理规约（又称住户规约）管理规约是全体区分所有权人，在不违反法律禁止性规定的前提下，基于意思自治原则制定的有关区分所有建筑物的管理及使用等的自治规范。管理规约是区分所有权人团体的最高自治规则，区分所有权人大会和管理委员会的一切决议和行为都不得与之相抵触。另外，规约的效力还及于区分所有权人的继受人，包括继承人、买受人、受赠人、及专有部分的承租人、借用人等。
4）物业管理企业（又称物业公司）现代建筑物无论从规模，还是从设施的复杂性都大大超出了以往的建筑物，这就要求管理者应当具备较强的专业知识和技能。区分所有权人大会直接行使管理权或由它的执行机构———管理委员会进行管理已经不适应现代化高层建筑物的需要，因此，物业公司应运而生。物业公司对区分所有建筑物实施管理活动的依据是物业管理合同。物业管理合同的双方当事人是物业公司和代表全体区分所有权人的管理委员会，该合同的性质应属委任合同。由于物业管理合同包含交纳物业管理费、共有部分的使用方式及收益分配等关系到所有区分所有权人利益的内容，所以，为了保护区分所有权人的利益，物业管理合同应由区分所有权人大会讨论通过后方可生效。
四、各建议稿中存在的问题从以上的分析可以看出，区分所有权制度是物权法中一项比较复杂的制度，设计规定建筑物区分所有权的条文时，人大法工委的二次审议稿中用了16个条文（64－79），社科院建议稿用了24个条文（90－113），人民大学建议稿用了11个条文（180—191），它们都可以科学的概括出建筑物区分所有权的大概轮廓，但是内容过于概括，不利于实际操作，对于一些关键问题如专有部分和共有部分的客体如何界定、共有部分所有权的享有比例及共有部分维护费用的分担份额等都没有规定，这一切是否都要依赖以后颁布相关的实施细则来解决呢？
一、概述 建筑物楼宇自动化系统与综合布线系统是智能建筑的重要组成部分，它关系到智能建筑的智能化程度及水平。楼宇自动化系统是将建筑物内的电力、照明、空调、给排水、防灾、保安、车库管理等设备或系统以集中监视、控制和管理为目的，构成综合系统。综合布线系统是建筑物内部之间的传输网络，它能使建筑物内部的语音、数据通信设备、信息交换设备、建筑物物业管理及建筑物自动化管理等系统彼此相连，也能使建筑物内的通信网络设备与外部的通信网络相连。
二、楼宇自动化系统
楼宇自动化系统是运用计算机数据处理、自动测量及控制技术，对智能建筑内的各种分散的机电设备、消防和保安设备装置进行自动控制和统一管理，充分体？quot；集中管理、分散控制"这一智能建筑的最新控制理念及节约能源，提高工效的目的。
（一）楼宇自动化系统将实现如下主要功能：
1.中央空调系统的监控管理
（1）监视控制整个大厦的空调系统（包括：风机盘管控制、冷热水泵旁通控制、冷却水塔进水控制等；
（2）通过冷冻水的供/回水温度和流量测量、自动计算出空调系统的冷负荷，并在楼宇自动化系统的CRT上显示；
（3）根据实际的冷负荷通过空调冷冻水机组带的群控装置来决定冷冻水机组的启停数，以达到最佳的节能效果；
（4）测量并自动控制冷冻水系统供/回水总管的差压，维持系统要求的差压值；
（5）冷冻水泵/冷却水泵的联锁控制，当一台冷冻水泵发生故障时，自动投入备用水泵；??（6）监控空调系统的如下设备：空调柜机、风机盘管、新风机组、排风机（含正压风机）、冷水机组、冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔、集水器、冷冻水膨胀水箱。
2.给排水系统的监控管理
（1）楼宇自动化系统将监控给排水系统的所有水泵的运行状态。
（2）楼宇自动化系统将对给排水系统的设备运行时间、状态、水量、压力值进行记录。
（3）当水泵出现故障时，楼宇自动化系统会通过联锁控制备用泵自动投入运行。
（4）监控给排水系统的如下设备：生活给水泵、消防给水泵、自动喷淋泵、稳压水泵、排污泵、屋顶水池、地下水池、污水池、给排水监控系统。
3.供配电监控系统
变配电系统正常运行，可靠供电是智能大厦安全使用的保证。因此，智能大厦的控制中心要控制、监视、记录供电系统的运行情况，主要包括：
（1）高压系统：进线与蹭联络断路器状态控制监测、电压、电流、频率、有功功率、无功功率、变压器温度及故障状态显示与报警
（2）低压系统：进线与联络断路器状态控制监测、电压、电流、功率因数、重要输出支路断路状态监控、故障情况显示、报警；
（3）直流系统：交流电源主进线断路器控制、直流输出、电压、电流及故障状态显示报警
（4）发电机系统：发电机启动、供电、主断路器状态、电压、电流、频率、转速、油箱位高低、水温等显示、故障报警、断路器状态控制
（5）照明系统：根据大厦内的使用功能、分成不同的区域照明，如办公室照明、走廊照明、大厦立面照明、航空障碍灯照明、室外环境照明等，按照时间顺序及使用需要，由中央监控系统控制开、关状态，故障显示。
4.保安自动化系统
楼宇自动化系统将监控保安系统的如下设备：门禁系统、闭路电视系统、防盗报警系统、巡更系统。
5.能量管理
楼宇自动化系统将对整个大楼的用水量、用电量进行计量累计。
6.各类参数超限时，进行声光报警
（二）楼宇自动化系统的硬件、软件的配置
1.楼宇自动化系统的硬件主要由下列几部分组成：
（1）建筑物监视系统：提供一个以window NT环境下的人机接口界面，为工程师提供应用程序的编制平台，为操作人员提供直观和快捷的操作界面。中央管理机实现对个系统的集中监测、管理与最优控制。
（2）建筑物控制系统：对所需的模拟量输入/输出（AI/AO）和数字量输入/输出（DI/DO）进行现场监视和控制。
（3）建筑物防火及保安系统：实现出入控制，保安监视和控制，集成摄像控制，火灾报警等功能。
（4）分布式输入/输出模块：将所需的模拟量信号和数字量信号引入楼宇自动化系统并进行A/D转换，将所需的模拟量和数字量从楼宇自动化系统引出并进行D/A转换之后引至各类执行机构。
（5）智能化房间控制系统：实现可靠的单一房间温度控制和空气流量控制，通过诸如加压/减压，夜间净化，早晨预热以及终端调节风量等方式以最大限度地节省能源。
2.楼宇自动化系统软件的配置有：?
（1）身份鉴别软件：只有操作员身份密码，才能行使操作员职责范围内的指令。
（2）常规记录软件：负责常规记录资料的处理、显示、打印。
（3）节能控制软件：根据室外的温度相对湿度，充分发挥自然潜力，控制空调系统的运行、节约能源。
（4）运行时间累计、维修记录软件：在设备累计运行时间超过设定值时，进行报警，这是供预防性维修保养用的。
（5）故障报告软件：负责设备的故障报警，以及故障的显示和打印记录。
（6）最大负荷限制软件：当实际负荷超过额定的极限值时，发出报警信号，同时切除预定可以切断的负荷，减少电费的开支。 ?
三、综合布线系统
结构化综合布线是将大厦中办公自动化、通信自动化、楼宇管理自动化综合成一个结构统一材料相同、统一管理的完整体系。它利用高品质的无屏蔽双绞线取代传统的同轴电缆和专用线缆，解决了数据高速传输、降低线间串扰和电磁辐射干扰等难题。利用型号齐全的适配器，将弱电系统纳入到结构化综合布线系统中来。它的构成主要有：
（1）工作区布线：把终端设备连接到信息插座，一般是永久性的。
（2）水平布线子系统：从楼层配线架至各信息插座，包括信息插座、水平电缆（光缆）及其它在楼层配线架上的机械终端、插接软线和跳线。
（3）主干线系统：指设备间（主配线架）至配线间（楼层配线架）之间的主干电缆及配线设备。
（4）通信引出端（信息插座）：每个工作区宜设两个或两个以上的信息插座，其中最少有一个作为数据通信用。
（5）接口：每个布线子系统的端部都有相应的接口，用以连接有关的设备，如电话主机、主计算机、信息插座等。
（6）设备间：是安装网络进出线设备、互联设备、主机设备和保护设备的用房，应有足够的安装空间。应靠近弱电竖井设置。
（7）配线间（交换间）：每层配线间数量按与最远点信息插座的距离不大于75m配置。配线间内的设备为有源设备，就设电源插座（AC220V）。
四、楼宇自动化系统与综合布线
系统的应用 茂名某生产调度大楼是一座专业性强、技术性很高的建筑，一方面机电设备多，技术性能复杂，管理工作已非人能就对；另一方面舒适的工作环境和有效的管理是提高生产力和降低成本的有效保证，因此本大楼的自动化系统与综合布线系统均要求较为先进。
1.楼宇自动化系统选用当今最新技术、系统操作灵活的美国HONEYWELL公司生产的EXCEL5000系统。该系统是一个高度集成化楼宇自动化系统，系统中各个设备可以交互作用，以符合集成化的要求，可把空调自控、节能管理、照明控制、出入控制、防火与保安等多种系统综合线一个网络。
2.综合布线系统： 该调度大楼的综合布线设计应具有开放性、灵活性、可扩性，根据业主的使用要求设计有语音、数据、保安、对讲传呼系统，用铜芯线缆组网。系统工作站（区）信息终端每20m2 3～4个，每个信息终端均有独立的水平配线电缆（4对排屏蔽又绞电缆）引至楼层配线架，每一个工作站的干线电缆不少于3对双 绞线。
总之，楼宇自动化系统与综合布线系统在我国的实施还是处于起步阶段，还有很多不健全及不完善之处，值得我们电气工作者不断摸索、探讨。
摘要：混凝土结构加固方法与技术：混凝土结构的加固分为直接加固与间接加固两类，设计时可根据实际条件和使用要求选择适宜的方法和配套的技术
关键词：加固 事故处理
直接加固的一般方法有：
1、加大截面加固法
该法施工工艺简单、适应性强，并具有成熟的设计和施工经验；适用于梁、板、柱、墙和一般构造物的混凝土的加固；但现场施工的湿作业时间长，对生产和生活有一定的影响，且加固后的建筑物净空有一定的减小。
2、置换混凝土加固法
该法的优点与加大截面法相近，且加固后不影响建筑物的净空，但同样存在施工的湿作业时间长的缺点；适用于受压区混凝土强度偏低或有严重缺陷的梁、柱等混凝土承重构件的加固。
3、有粘结外包型钢加固法
该法也称湿式外包钢加固法，受力可靠、施工简便、现场工作量较小，但用钢量较大，且不宜在无防护的情况下用于600C以上高温场所；适用于使用上不允许显著增大原构件截面尺寸，但又要求大幅度提高其承载能力的混凝土结构加固。
4、粘贴钢板加固法
该法施工快速、现场无湿作业或仅有抹灰等少量湿作业，对生产和生活影响小，且加固后对原结构外观和原有净空无显著影响，但加固效果在很大程度上取决于胶粘工艺与操作水平；适用于承受静力作用且处于正常湿度环境中的受弯或受拉构件的加固。
5、粘贴纤维增强塑料加固法
除具有粘贴钢板相似的优点外，还具有耐腐浊、耐潮湿、几乎不增加结构自重、耐用、维护费用较低等优点，但需要专门的防火处理，适用于各种受力性质的混凝土结构构件和一般构筑物。
6、绕丝法
该法的优缺点与加大截面法相近；适用于混凝土结构构件斜截面承载力不足的加固，或需对受压构件施加横向约束力的场合。
7、锚栓锚固法
该法适用于混凝土强度等级为C20~C60的混凝土承重结构的改造、加固；不适用于已严重风化的上述结构及轻质结构。
间接加固的一般方法有：
1、预应力加固法
该法能降低被加固构件的应力水平，不仅使加固效果好，而且还能较大幅度地提高结构整体承载力，但加固后对原结构外观有一定影响；适用于大跨度或重型结构的加固以及处于高应力、高应变状态下的混凝土构件的加固，但在无防护的情况下，不能用于温度在600C以上环境中，也不宜用于混凝土收缩徐变大的结构。
2、增加支承加固法
该法简单可靠，但易损害建筑物的原貌和使用功能，并可能减小使用空间；适用于具体条件许可的混凝土结构加固。
与混凝土结构加固改造配套使用的技术一般有：
1、托换技术
系托梁（或桁架，以下同）拆柱（或墙，以下同）、托梁接柱和托梁换柱等技术的概称；属于一种综合性技术，由相关结构加固、上部结构顶升与复位以及废弃构件拆除等技术组成；适用于已有建筑物的加固改造；与传统做法相比，具有施工时间短、费用低、对生活和生产影响小等优点，但对技术要求较高，需由熟练工人来完成，才能确保安全。
2、植筋技术
系一项对混凝土结构较简捷、有效的连接与锚固技术；可植入普通钢筋，也可植入螺栓式锚筋；已广泛应用于已有建筑物的加固改造工程，如：施工中漏埋钢筋或钢筋偏离设计位置的补救，构件加大截面加固的补筋，上部结构扩跨、顶升对梁、柱的接长，房屋加层接柱和高层建筑增设剪力墙的植筋等。
3、裂缝修补技术
根据混凝土裂缝的起因、性状和大小，采用不同封护方法进行修补，使结构因开裂而降低的使用功能和耐久性得以恢复的一种专门技术；适用于已有建筑物中各类裂缝的处理，但对受力性裂缝，除修补外，尚应采用相应的加固措施。
4、碳化混凝土修复技术（还不成熟）
系指通过恢复混凝土的碱性（钝化作用）或增加其阻抗而使碳化造成的钢筋腐蚀得到遏制的技术。
5、混凝土表面处理技术
系指采用化学方法、机械方法、喷砂方法、真空吸尘方法、射水方法等清理混凝土表面污痕、油迹、残渣以及其它附着物的专门技术。
6、混凝土表层密封技术
系指采用柔性密封剂充填、聚合物灌浆、涂膜等方法对混凝土进行防水、防潮和防裂处理的技术。
7、其它技术
如结构、构件移位技术、调整结构自振频率技术等。
砌体结构加固方法：
砌体结构的加固分为直接加固与间接加固两类，设计时，可根据实际条件和使用要求选择适宜的方法。
适用于砌体结构的直接加固方法一般为：
1、钢筋混凝土外加层加固法
该法属于复合截面加固法的一种。其优点是施工工艺简单、适应性强，砌体加固后承载力有较大提高，并具有成熟的设计和施工经验；适用于柱、带壁墙的加固；其缺点是现场施工的湿作业时间长，对生产和生活有一定的影响，且加固后的建筑物净空有一定的减小。
2、钢筋水泥砂浆外加层加固法
该法属于复合截面加固法的一种。其优点与钢筋混凝土外加层加固法相近，但提高承载力不如前者；适用于砌体墙的加固，有时也用于钢筋混凝土外加层加固带壁柱墙时两侧穿墙箍筋的封闭。
3、增设扶壁柱加固法
该法属于加大截面加固法的一种。其优点亦与钢筋混凝土外加层加固法相近，但承载力提高有限，且较难满足抗震要求，一般仅在非地震区应用。
适用于砌体结构的间接加固方法一般为：
1、无粘结外包型钢加固法
该法属于传统加固方法，其优点是施工简便、现场工作量和湿作业少，受力较为可靠；适用于不允许增大原构件截面尺寸，却又要求大幅度提高截面承载力的砌体柱的加固；其缺点为加固费用较高，并需采用类似钢结构的防护措施。
2、预应力撑杆加固法
该法能较大幅度地提高砌体柱的承载能力，且加固效果可靠；适用于加固处理高应力、高应变状态的砌体结构的加固；其缺点是不能用于温度在600C以上的环境中。
砌体结构构造性加固与修补
1、增设圈梁加固
当圈梁设置不符合现行设计规范要求，或纵横墙交接处咬搓有明显缺陷，或房屋的整体性较差时，应增设圈梁进行加固
2、增设梁垫加固
当大梁下砖砌体被局部压碎或大梁下墙体出现局部竖直裂缝时，应增设梁垫进行加固。
3、砌体局部拆砌
当房屋局部破裂但在查清其破裂原因后尚未影响承重及安全时，可将破裂墙体局部拆除，并按提高砂浆强度一级用整砖填砌。
4、砌体裂缝修补
在进行裂缝修补前，应根据砌体构件的受力状态和裂缝的特征等因素，确定造成砌体裂缝的原因，以便有针对性地进行裂缝修补或采用相应的加固措施。
钢结构加固方法：
钢结构加固的主要方法有：减轻荷载、改变结构计算图形、加大原结构构件截面和连接强度、阻止裂纹扩展等。当有成熟经验时，亦可采用其它加固方法。
1、改变结构计算图形
改变结构计算图形的加固方法是指采用改变荷载分布状况、传力途径、节点性质和边界条件，增设附加杆件和支撑、施加预应力、考虑空间协同工作等措施对结构进行加固的方法；
改变结构计算图形的一般加固方法：
（1）对结构可采用下列增加结构或构件的刚度的方法进行加固：
A、增加支撑形成空间结构并按空间结构验算；
B、加设支撑增加结构刚度，或者调整结构的自振频率等以提高结构承载力和改
善结构动力特性；
C、增设支撑或辅助杆件使结构的长细比减少以提高其稳定性；
D、在排架结构中重点加强某一列柱的刚度，使之承受大部分水平力，以减轻其
它柱列负荷；
E、在塔架等结构中设置拉杆或适度张紧的拉索以加强结构的刚度。
（2）对受弯杆件可采用下列改变其截面内力的方法进行加固：
A、改变荷载的分布，例如将一个集中荷载转化为多个集中荷载；
B、改变端部支承情况，例如变铰接为刚结；
C、增加中间支座或将简支结构端部连接成为连续结构；
D、调整连续结构的支座位置；
E、将结构变为撑杆式结构；
F、施加预应力。
（3） 对桁架可采取下列改变其杆件内力的方法进行加固：
A、增设撑杆变桁架为撑杆式结构；
B、加设预应力拉杆。
2、加大构件截面的加固
采用加大截面加固钢构件时，所选截面形式应有利于加固技术要求并考虑已有缺陷和损伤的状况。
3、连接的加固与加固件的连接
钢结构连接方法，即焊缝、铆钉、普通螺栓和高强度螺栓连接方法的选择，应根据结构需要加固的原因、目的、受力状况、构造及施工条件，并考虑结构原有的连接方法确定。
钢结构加固一般宜采用焊缝连接、摩擦型高强度螺栓连接，有依据时亦可采用焊缝和摩擦型高强度螺栓的混合连接。当采用焊缝连接时，应采用经评定认可的焊接工艺及连接材料。
4、裂纹的修复与加固
结构因荷载反复作用及材料选择、构造、制造、施工安装不当等产生具有扩展性或脆断倾向性裂纹损伤时，应设法修复。在修复前，必须分析产生裂纹的原因及其影响的严重性，有针对性地采取改善结构实际工作或进行加固的措施，对不宜采用修复加固的构件，应予拆除更换。
摘要：以国家现行规范为基础，对中小型民用建筑物电气设计中漏电保护器应用的必要性进行了分析，对漏电保护器在实际工程应用中设计配置方法进行了论述。另外提出了使用电子式漏电保护器应注意的事项
关键词：漏电保护 配电装置 电气设计 漏电保护器
漏电保护器（RCD）在我国应用已多年，积累了不少经验。但是在中小型民用建筑物，特别是住宅的电气设计中，应用尚不够重视。由于强制性国家标准《住宅设计规范》（GB50096-1999）自1999年6月1日起实施，进一步强调了居民用电的安全性和可靠性。因此，我们应重视中小型民用建筑物供配电线路设计中对漏电的保护。
一、安装漏电保护器的必要性
接地故障（接地短路）有金属性和电弧性两种形式。故障点熔焊，故障点阻抗可忽略不计的接地故障为金属性接地故障。这时设备外壳对地故障电压Uf为PEN线和PE线上电压降之和U
Uf=U=Id(ZPEN+ZPE）
=（ZPEN+ZPE）U0/Zs
=[U0(ZPEN+ZPE)]/[ZL+ZPEN+ZPE]
式中Id——接地故障电流（A）；
U0——相电压（220V）；
ZL、ZPEN、ZPE——各为相线、PEN线、PE线阻抗(Ω)
ZS——接地故障回路总阻抗(Ω)
计算中忽略了变压器阻抗。如果相线和PEN线截面相同，则ZPEN+ZPE=ZL
Uf=0.5U0=110V
考虑建筑物内等电位联结减少触电压的作用，按IEC61200-413间接接触防护-自动切断电源）标准，一般情况下，可减少约20%的接触电压，则接触电压UC为：
UC=0.8Uf=0.8*110=88V>50V;此UC足以引起人身电击事故。因此，金属性接地故障能使设备外壳带危险接触电压，其主要后果是人身电击。
当故障电流Id足够大时，回路首端的过流保护器（断路器、熔断器）也能瞬间动作，避免事故的发生。但Id值不仅与线路截面、长度有关，也与线路连接质量、布线方式以及维护管理水平等难以估量的因素有关，所以靠过流保护电源并不可靠。这就是不论TT系统还是TN系统，要求在手握式、移动式设备供电的插座回路上必须安装额定动作电流In大于30mA的瞬动漏电保护器的原因所在。
发生接地故障时，故障点不熔焊而是产生电弧、电火花（密集的电火花即是电弧）的接地故障为电弧性接地故障，如图2所示。电弧、电火花具有很大的阻抗，它限制了接地故障电流Id，使过流保护电器不能动作或延缓许久才能动作，但故障点或连接不良的PE线接头上通过Id时迸发的电弧、电火花的局部高温可高达2000-3000℃，很容易引燃近旁可燃物质，引起电气火灾。
由于故障电弧的阻抗大，220V相电压大部分降落在电弧上，分配在线路上的电压降大大减少，其结果是UC和Uf大大小于50V，因此电弧性接地故障只能引起电气火灾而不会招致人身电击事故。
二、安装两级漏电保护器
只在插座回路上安装漏电保护器的做法不能防范插座回路以外电气线路和设备电弧性接地故障引起的电气火灾，为此应按IEC60364-4-482（火灾防护）和我国《低压配电设计规范》（GB50054-95）要求，在电源进线上再安装一级漏电保护器，其额定动作电流一般为300mA，并带有约0.15s的延时，以与插座回路上的漏电保护器有选择性配合。增加这一级漏电保护器对电气投资虽略有增加，但对防范常见多发的危险接地电弧火灾却是至关重要的。另外不可实现地建筑物配电线路电弧性和金属性的接地故障进行保护。
三、四极和二极漏电保护器的应用
电气安全的一个基本要求是尽量减少开关电器的级数和触头数以及线路的连接点。开关触头之类的活动连接和线路的固定连接由于种种原因都可能因导电不良而成为事故起因，而三相回路中的中性线导电不良危险尤甚，这是因为中性线导电不良时设备依然运转，隐患不易被发现，当三相负荷严重不平衡时将导致三相电压也严重不平衡而烧坏单相设备。所以，应尽可能限制在中性线增加触头。
目前存在一种误解，即认为由于三相负荷不平衡，而中性线截面又小于相线截面，为防中性线过截而装四极开关。但IEC364-4-473（过电流防护措施）标准和我国低压配电设计规范都规定不必为此断开中性线，只需在中性线上装设过流检测元件来断来三根相线，使中性线不再有电流，过载问题自然迎刃而解了。另一种误解，即认为带有单相负荷的三相漏电保护器应采用四极的。其实漏电保护器的标准名称是“剩余电流动作保护器”，它只能在回路中出现剩余电流（如绝缘损坏引起的对地泄漏电流）时动作，而与回路不平衡电流毫不相干。因此，这些误解造成了现时一些四级漏电保护器的应用过滥。
四极（单相为二极）漏电保护器主要用于TT系统，这可用图3来说明。TT系统回路有一相发生接地故障，故障电流Id在电源接地电阻Rb上产生电压降，使中性线带故障电压Uf=Id*Rb，因中性线是绝缘的，此Uf一时并不引起事故，但此时若电气设备又发生碰外壳接地故障，漏电保护器跳闸，Uf将沿着图中虚线所示路径传导至设备外壳。因中性线未被切断，如果Uf大于50V，则漏电保护器跳闸后仍难免发生电击事故。如果TT系统采用的是四极或二极漏电保护器，则在断开线的同时中性线也被断开，从而切断Uf的传导路径，事故就不致发生。TN-C系统因不允许PEN线通过漏电保护器而无法装设漏电保护器。TN-S和TN-C-S系统内设备外壳与N线相连通，不存在上述漏电保护器动作后外壳反而出现故障电压的问题。由此可知，四极或二极漏电保护器的应用与被保护回路三相负荷是否平衡无关，而与回路接地系统类型有关。
四、采用电子式漏电保护器应注意的事项
电子式漏电保护器制作简单，价格低廉，是我国广泛采用的漏电保护器类型。但它不同于电磁式漏电保护器类型。电磁式漏电保护器用故障电流的能量来脱扣，而电子式漏电保护器是用故障回路的残压来脱扣（发生接地故障时，回路电压下降，此残压指故障时漏电保护器接线端子上的电压，不是指公用电网的电压负偏差）。当接地故障点靠近漏电保护器时，其值过低，不能使漏电保护器动作来避免事故的发生。因此，当采用电子式漏电保护器时，应注意漏电保护器的安装位置不能离插座太近，以保证漏电保护器处有足够的故障残压。另外，当回路的中性线断线时，回路上的电子式漏电保护器也将因失压而不能动作，这时如手持绝缘损坏的手握式和移动式设备将是十分危险的。因此，在使用电子式漏电保护器时，要考虑上述因素。
摘要：随着我国经济建设的迅速发展和人民生活水平的不断提高，在中国进行了大规模的基本建设，已建造了大量的民用和工业建筑。由于建筑物建造年代、使用年限、遭受不同自然灾害等因素的影响，许多建筑物的安全性有待评定；特别是一些已完工或正在建设中的建筑由于各种待鉴定因素的影响，建筑物已产生了不同程度的损伤，为此必须进行建筑物安全性鉴定。由于建筑产品的商品化、市场化，建筑物鉴定工作、鉴定结论将直接与各相关方存在经济利益关系，从而也导致了一些法律问题，做为建筑物安全性鉴定单位及鉴定人在鉴定工作中存在的各种技术和非技术问题值得探讨与研究，为此根据作者在部分建筑物结构安全性鉴定工作中遇到的问题提出作者之见解，希能起到抛砖引玉之作用，文中若有不当之处，请同仁指正。
关键词：安全鉴定 结构设计
一、关于建筑物安全性鉴定工作的几点思考
在建筑物安全性鉴定工作中存在各种各样的问题有待解决，有些纯为科学技术问题，有些则与科学技术水平无关。在建筑物安全性鉴定工作中可能会遇到许多问题，为此就下面问题谈几点看法：
1、检测、鉴定工作的资质问题
表面上看资质不是问题，其实不然。任何建筑物安全性鉴定工作的开展均依赖于检测数据，若检测数据全面、详细和准确，其鉴定工作的科学性也越强，然而什么样的检测数据才具有法律效力呢？根据“中华人民共和国计量法”的规定：“为社会提供公证数据的产品检验机构，必须经省级以上人民政府计量行政部门对其鉴定、测试能力和可靠性考核合格”，也就是经计量认证，取得检测资质、具有CMA章的单位，用经计量认证的检测仪器经持证上岗的技术人员检测的试验数据，在其出具的检测数据上盖有CMA章的检测数据方具有法律效力，其它单位或各人提供的数据不具有法律效力。而在实际工作中对建筑物安全性鉴定的资质问题似乎不完全明确，经有关行政部门认定的专家组进行的鉴定工作和鉴定报告具有法律效力，具有检测资质的单位提供的鉴定报告也具有法律效力，但问题是盖有研究机构、相关学术团体印章的鉴定报告是否具有法律效力，则不完全清楚，有些地方的人民法院承认其鉴定报告具有法律效力，有些地方的人民法院则不承认其鉴定报告具有法律效力；由此而引发了一些社会问题，该问题应引起有关主管部门的高度重视。
2、检测、鉴定项目的科学性问题
建筑物安全性鉴定工作是一项复杂的、科技含量较高的工作，由于建筑物建设工作涉及到方方面面的问题很多，涉及到的部门不少，如建设场地的地质勘察、建筑物的规划审批、设计、施工、监理及建筑的管理等方面的工作，但本文主要探讨建筑物结构安全性鉴定工作中的有关技术问题。
首先是材料强度检测问题。由于科学技术水平和检测技术和设备等方面的原因，检测工作中对所检测对象的检验数据的准确性问题本身可能就存在问题。如在砌体结构建筑中砂浆强度等级的准确评定是较为困难的一项工作，其影响抽检数据的不确定因素较多（抽检部位、灰缝厚度、已使用的时间等），检测数据的科学性和合理性是值得考虑的问题；已建砌体柱的抗压强度设计值的确定也是较为困难的工作，其目前尚未见到砌体柱原位试验测试技术的有关文献；又如混凝土标准抗压强度的现场检测问题，不同的检测方法其检测结果经常存在不一致的问题；检测数量、检测部位的不同，同样也会影响检测数据。其次，目前有关规范并不完善，相关数据处理的可操作性不易把握，尽管规范采用了数理统计理论，但由于问题性质的不同，其统计处理的方法有待进一步研究，如建筑地基基础设计规范对岩体抗压强度检测样本数量的要求，国家标准与地方标准就不同，相同地点的不同检测单位对同一工程可能会采用不同的检测方法，同时按不同标准统计出的设计强度也不同，特别是样本变异性较大时更是如此。总之，这类问题很多这里就不再一一例出，但应该指出的是检测部门提供的检测数据应该是科学的、公正的，每一个技术人员所提供的数据理应承担相应的法律责任。
此外存在的问题是鉴定工作的依据问题。设计规范有国家和地方的规范，也有不同行业的规范，根据不同的规范要求，对同样的问题具有不同的抽样标准和评定标准，有时其检测数据的评定结果差异很大，问题是最终以那一本规范作为评定依据呢？目前不同的学者对其看法并不一致，设计单位、检测单位均希望有一个明确的说法。
在已建建筑物受到损伤后，需对建设工程的许多环节进行检测、校核，其中包括对原设计文件的校核。在对设计文件进行校核时总会遇到一个问题，用什么计算手段对原设计计算内容进行校核呢？有些科技人员用PKPM程序、有的用TAT程序，有的用手算，随着不同检测部门的不同科技人员其校核结果均可能出现一定的差异，最后在对设计文件是否正确进行判断时是比较困难的，特别是在复核结果同原设计文件相接近，而工程又有一定问题时，其判断更为困难（已排除了其它因素的影响）。目前有些部门对框架结构就用PKPM程序作为判断依据，而问题是用国内商业软件进行设计结果校核是否具有法律效力呢？
对检测项目和检测范围通常是由委托方指定的。实际上由于某一具体的工程项目包含许多相关子项目的检测，如对某一具体构件的有关项目的评定并不能最终保证构件（或结构）的安全性，委托方对检测项目和检测范围的指定常带有人为因素的影响。由于检测工作本身也是市场经济，检测费用是和检测项目相关的，检测项目越多，相应的费用也越高，为此甲方在委托任务时，一般是进行少数项目的检测，而被委托方也只能根据委托内容展开工作，从而可能会导致两种情况出现：（1）、检测内容无法完全解决甲方所需解决的问题，从儿导致事故的原因不在检测范围内，或者检测项目不全，检测范围不能含盖导致问题的所有原因。（2）、检测范围内的有关检测项目可满足设计和国家有关规范的要求，而检测范围以外的相关检测项目不满足设计和国家有关规范的要求，从而造成委托方对检测单位的误导作用。当出现上述两种情况后，检测鉴定单位和鉴定人均会承担较大的风险。
3、鉴定工作中的法律问题
随着市场经济的发展，建筑物安全性鉴定或建筑物损伤程度的鉴定工作存在许多法律问题有待解决或有待科技人员去学习。由于历史的原因，不同的部门均可进行建筑物安全性鉴定工作，人民法院需对检测、鉴定人的资格问题进行审查，如前所述检测资质的审定应该问题不大，但鉴定人的资质又该如何认定呢？是否具有检测资质的人就有鉴定资质呢？或具有同专业的和工程师职称以上的科技人员就有鉴定资质呢？所有这些问题似乎并没有一个明确的答案。其次是鉴定单位对所提供的鉴定结论承担多少法律责任呢？一般建筑物的鉴定工作均会产生相应的民事责任，主要是相应的经济利益问题。对于正确的鉴定结论当然勿需多言，但对于不完全妥当的鉴定结论，由此又产生了相应的经济利益问题时，其经济责任该如何认定，赔偿比例又该如何确定？这仅是问题的一个方面，另一方面由于委托方采用不正当手段，而误导了鉴定结论，由此而产生的一些法律问题，又该如何解决呢？由于科学技术水平的限制，国家规范中有些条文的规定可能本身就不科学，或者有些专家的个人观点通过国家规范的形式而强制执行，由此产生的经济损失又由谁来承担呢？对于民事纠纷中关于建筑物的鉴定工作通常会由人民法院的法官来指定鉴定单位或鉴定人，而对其它有资质的鉴定单位或鉴定人的鉴定报告采取否认的作法，这本身即不科学又不合法，这其中也涉及到一些法律问题。总之，在建筑物的鉴定工作中存在许多法律问题，以上所述仅是其中的一部分，有些法律问题有待通过立法的形式加以解决。
4、几点启示
通过对以上问题的思考及过去的工程实践经验，有以下几点经验值得注意：
（1）、加强有关建筑法规的学习和研究，深刻理解建筑法规的具体内涵和外延，依法进行建筑物的鉴定工作。
（2）、检测、鉴定人员必须明确职责、依法办事，尊重客观事实，尊重科学，加强对国家有关技术规范、规程的学习。
（3）、增强科技人员的自我保护能力。随着建筑行业的市场化，建筑行业的经济活动也纳入了法制化轨道，依法办事、提高自身素质是增强科技人员自我保护能力的最有效措施。
（4）、增强科技人员的风险意识。在建筑物鉴定工作中存在许多风险，如建筑物检测过程中的意外伤害、鉴定结论的风险性等等，不加强风险意识的教育，就是对自己、单位和社会的不负责任，最后会搬起石头砸自己的脚。
（5）、检测、鉴定工作一定要客观、公证。由于建筑活动的市场化、法制化，有意歪曲客观事实，为某一方谋利益的鉴定报告（或调查报告），最终是站不住脚的。科学和事实那是真实的客观存在，是不以人的意志为转移的。
（6）、有关建设行政主管部门应加强建筑物检测鉴定单位和人员的管理协调和与外部的协调工作，避免由于市场化而引起的不正当竟争行为从而导致的检测鉴定的不公证或违法行为，努力创早良好的社会环境和法律环境。
二、 结语
本文通过对建筑物鉴定工作中的一些经验和体会，探讨了建筑物鉴定工作中的一些常见问题，其根本意图在于要警钟常鸣，前事不忘，后事之师。当然作者的工作经历和学知还是有限的，若此文能起抛砖引玉之作用，也就达到了作者之目的。
摘要 住区微气候对于建筑室内冷热负荷，空调设备的运行状况以及居住的舒适性有很大的影响，下垫面的性质是影响住区微气候的重要因素之一。本文通过实验研究了水泥地面，裸土以及草坪三种典型下垫面表面温度在一天中随时间的变化。尤其对于在住区微环境中广泛存在的日影响效应进行了针对性实验。得出结论：在相同气象条件下不同下垫面表面温度有很大差异，下垫面的绿化能够有效改善了局部微气候；夏季的日影响效应对于下垫面表面温度来说起主导作用，影响下垫面表面温度的其他因素相对可以忽略不计，从而为建立简化的日影作用下的下垫面物理模型提供了实验依据。
关键词 微气候 下垫面 日影 实验
一、前言
在新世纪，能源和环境两大问题越来越为人们所关注。建筑物以及保障其内部人工环境的设备怎样在保证健康和舒适的条件下，做到降低能耗、保护环境，长期以来一直是专家们研究讨论的话题。
建筑物能耗在最近很多年一直是暖通空调界研究的热点问题之一，学者们提出了很多建筑物热特性计算的模型和方法，然而如何给出对于负荷计算非常重要的室外边界条件，目前还没有很好的办法，然而如何给出对于负荷计算非常重要的室外边界条件，目前还没有很好的办法，目前沿用的城市尺度的气候参数方法，精确性远低于目前非常细致的建筑物模型。建筑周围的微气候研究有助于对于准确进行建筑物室内冷热负荷计算，优化空调设备的运行管理[1]。
从另一方面来看，随着人们对于居住舒适性的要求的提高，越来越多的人们对于环境的关心已经不仅仅局限于城市尺度，而开始着眼于居住环境周围的微环境的舒适性。合理规划建筑小区，改善局部微气候，提高提高住区微环境的舒适性已经受到众多建筑师和规划师的重视。然而，由于学科间的差异，这些研究多停留在要领研究和定性研究的层次，没有进行定量的分析计算和实验，显得说服力不足[2][3]。
由于上述的原因，住区微气候研究作为气象，建筑以及暖通空调等多学科交叉的一个研究领域，正日益受到人们的重视。影响住区微气候的因素很多，除空气温度、风速、太阳辐射、小区布局、人为排放热等因素外[4]，下垫面作为住区微环境的一个重要组成部分，不同类型的下垫面对于微气候影响很大。另外，在住区微环境中，由于建筑物比较密集，建筑物的日影面积比例常常很大，而且日影响部分的表面温度与非日影响部分差异很大，这也会在一定程度上改变下垫面上方空气场的温度分布，进而影响住区的微气候。由于正下垫面以及建筑物在下垫面上的日影响对于住区微气候研究的重要性，本文从建筑物的尺度出发，在2000年夏季设计并进行了不同下垫面表面温度的测定实验，得到不同下垫面表面温度在一天中的分布，考察不同类型下垫面表面温度的不同。尤其对于在住区微环境下非常普遍的日影现象，进行了针对性实验设计。实验结果为建立简化的住区微环境下非常普遍的日影现象，进行了针对性实验设计。实验结果为建立简化的住区微环境下垫面热物理模型以及模拟计算的时间步长的选择提供参考，也为住区微气候模拟计算提供实验数据检验的基础。
二、实验描述
1．实验目的
对于不同类型的下垫面，由于其表面黑度、蓄热能力、含水量、甚至蒸腾作用，其表面温度在相同的上方气流状况以及天气状况下有很大的不同。而住区微气候的研究中，所关心的正是下垫面表面的温度对于住区热环境的影响，下垫面以下部分的温度分布相对次要。取得建筑物尺度的不同下垫面表面温度在一天中的分布的第一手实验数据，为相应的微气候模拟计算和下垫面的物理模型的建立提供参考实验，是本实验进行的主要目的之一。
由于在有太阳直射的时候，尤其是夏季（这也是住区热环境最恶劣季节之一），太阳辐射得热是下垫面热平衡中所占比例很大一个组成部分，正确处理日影效应对于下垫面模型的建立和准确性意义重大；在住区微环境中，由于建筑物比较密集，建筑物在太阳直射的情况下在下垫面上会形成面积比例比较大的阴影；因此，由于下垫面是住区微环境的一个重要组成部分，还由于日影响对于下垫面温度的影响显著并且所占面积比例比较大，处理好日影效应对准确模拟住区微气候有其特殊的意义。研究日影区域和非日影区域区域一致性，以及不同下垫面表面温度对于日影移动的跟随性，是本实验的第二个目的。
由于下垫面的蓄热能力比微环境中空气场的蓄热能力要大的多，在进行非稳态模拟计算时，选择合适的下垫面计算的时间步长对于计算的准确性非常重要，通过实验研究，对时间步长的选择提供实验依据，是这次实验的另一目的。
2．实验时间地点
实验时间：2000年6月3日～10日
根据实验目的，需要找到3种典型合适的实验的下垫面，它应有如下特点：
（1）下垫面性质单一，面积比较大；
（2）人为排放热少；
（3）附近有高大建筑物，并且建筑物立面比较单一（考虑阴影效应）；
根据上面对于实验场所的要求，我们分别选取清华大学理学院大楼前广场，清华大学化学馆西侧土地，清华大学理学院报告厅北侧草坪作为砖砌、裸土以及草坪三种区微环境种典型的下垫面的实验场所。
3 测量参数及测点布置
记录下垫面表面温度的测试仪器是清华同方股份有限公司生产的RHLOG智能型温度自记仪。该自记仪能定时对目标环境温度进行自动测量，并把测量结果保存在内部的存储器中。测温使用热敏电阻型温度测头，测头由一根引线引出，测头外加装防水塑封。它的记录温度的范围-20～+75℃，精度为±0.3℃（25℃时）。
在测量砖砌地面温度时，将测头紧贴地面，外面用一薄层白色膏将其固定。并把白色石膏外面染成下垫面的颜色，以求其物性与下垫面一致。在测量裸土表面温度时,用地面很薄一层裸土将测头覆盖,使测头紧贴地面,并保证测量结果表面温度。实验所在草坪被管理的很好,经常被修剪,草高较低,一般在10cm以下,我们在实际测量中,所测草坪温度是草坪下部接近土壤表面的温度。测头紧贴土壤表面放置.
在测量空气温度时,我们在每个温度测头外加装了一个直径9mm、长45mm的铜管，防止太阳辐射对温度测头的影响。铜管下部有通风孔，以保证空气通畅[5]。并且在铜管外面用锡箔纸做成圆锥形的小罩子进一步加强辐射影响。
三、实验结果及其分析
1．砖砌下垫面实验
测量日天气晴好，正午最大辐射值约为836W/m2，日平均风速在1.5m/s左右。我们主要使用建筑东侧的砖砌下垫面进行分析，图1中各条曲线代表不同的测点，从图中可以看出，砖砌下垫面在一天中的温度变化很大，温度在中午13：30左右开始出现阴景前达到最高点，达到50℃，该下垫面从下午13:30左右开始出现阴影前达到最高点，达到50℃，该下垫面从下午13：30开始，逐渐出现阴影区域，由于失去主要热源太阳直射，测点温度迅速下降，曲线的变化剧烈而迅速。在下午15:30左右，曲线变化趋势趋缓，从此时刻至第2天凌晨，温度一直平衡下降，在太阳升起前达到最小值约为20℃。昼夜温差达到30℃之多。砖砌下垫面白天温度远远高于空气温度，夜间又低于空气温度，昼夜温差很大，体现出砖砌下垫面蓄热能力差的特性，对于微气候是很不利的。
图1 砖砌下垫面表面温度
从图2中可以看出西侧7个测点的温度曲线非常接近，而这7个测点的阴影历史状况是不相同的，这就间接说明对于阴影区域和非阴影区域的基本假设之一是成立的，即阴影区域温度和非阴影区域温度主要由当前是否属于阴影区域决定，而与其他因素关系不大。
图2 砖砌下垫面日影与非日影表面温度比较图
下面我们进一步对阴影区域和非阴影区域内部各点的温度的一致性进行详细讨论。从图3中可以看到14个测点的温度情况，图中从左到右依次为1号到14号测点的温度曲线图。从1号到14号测点在与建筑东墙垂直的一条线上，各个测点间距0.6m，并随测点号增大而距离建筑越远。因此，在下午的时候，随着时间的推移，阴影区域变得越来越大，其影子的边界距离建筑越来越远，先是覆盖了号较小的测点，然后是较大的测，最后测点全部都在阴影区域内。上图记录了这一日影区域移动的过程。在13：00的时候各个测点都在阴影区域之内，这时各个测点的温度非常一致，各点温度与平均温度最大相差不超过3℃，基本上在1℃左右。这说明了非阴影区域内温度的一致性。在13：30～14：50是阴影边界在测点范围内移动的阶段。请注意14：00的曲线，1～6号测点在阴影内，7～14点在阴影外。图中阴影外的各点温度惊人的一致，并且与前一时刻的温度相比变化也很小。这说明阴影区域对于非阴影区域的温度影响很小。这也可以从理论上解释，两区域的换热只通过两者之间的一条"线"互相换热，换热面积很小，而导热本向所占热流比例也很小。所以，非阴影区域的温度大小不受与阴影边界的远近影响。而从14：15的曲线也可以看到相近的结果，只是点1～8而不是1～6在阴影区域里罢了。在16：00和20：00的两条曲线中可以看出阴影区域温度的一致性。图中所有点都处于阴影区域之内，而各点的温度差异小于0.5℃，这说明在夏季有日影效应的情况下，日影效应对于砖砌下垫面表面温度来说起主导作用，影响下垫面表面温度的其他因素相对可以忽略不计。
图3 日影移动对砖砌下垫面表面温度的影响图
从图中可以清楚的看到阴影移动对于砖砌下垫面温度的影响。在13：30分测点1首先进入阴影，而在14：40最后一个测点13进入阴影。图中可以看到各个测点逐一进入阴影后温度下降的过程。从中可以看出，由阴影区域向非阴影区域过渡的过程相当的迅速，只有不到一个小时，这说明砖砌下垫面的蓄热较弱，对于以1小时为时间步长的下垫面温度计算来说，其达到本时刻温度的稳定过程很快，可以认为1小时后当前的状况已经不直接受1小时前的影响，说明在进行下垫面模拟计算的时候，所选取的时间步长不宜短于1小时 。
从以上分析可以得出以下结论：
砖砌下垫面非日影区域内的温度与日影区域内温度之间的差异远远大于这两个区域内温度的差异。在进行下垫面模拟计算的时候，如果进行日影区域内温度一致性假设，选取的时间步长不宜小于1小时。
2． 裸土表面温度实验
测量日天气晴好，正午最大辐射值约为836W/m2，日平均风速在1.5m/s左右。图中各条曲线代表不同的测点。从图4中可以看出，日影时刻出现在早晨10：40之前。温度在中午13：30左右达到最高点，最高值的出现早于砖砌下垫面。最高温度达到57℃，而在下午18：00左右的时候就已经下降到32℃了。仅半天的温差就达到28℃。其日振幅和时间滞后的特性都说明，在夏季，裸土下垫面相对于砖砌下垫面来说，其蓄热能力更差。
从图4中可以看出各个测点的温度曲线不象砖砌下垫面那样接近，这是因为裸土下垫面并不是非常规则，各处性质不能保证象人工砖砌下垫面一样一致。但是各点温度与平均值间的温差也在5℃之下。这一温差相对于阴影区域与非阴影区域间多达20℃的温差来说是可以忽略的。
图4 裸土下垫面表面温度图
与对于砖砌下垫面的讨论相同，从图5中各个测点的温度情况对日影移动的响应状况可以看出，日影效应是影响裸土表面温度的最重要的因素。并且可以认为，由于日影移动造成的下垫面表面温度的变化在一小时内可以近似认为结束，这一数据可以作为于裸土下垫面的模拟计算的步长选择的参考。
图5 日影移动对裸土下垫面表面温度的影响图
3． 草坪表面温度实验结果
测量日天气晴好，正午最大辐射值约为800W/m2，日平均风速在1.5m/s左右。所选取的测量区域是在建筑的西侧和北侧，因此阴影边界在测点附近移过的时间主要集中在上午和中午。图6中各条曲线代表不同的测点。
图6 草坪下垫面表面温度图
从图中可以看到草坪的蓄热能力较强，最高温度在中午12：30左右达到，晚于砖砌下垫面和裸土下垫面。
而且日振幅很小，与空气温度很接近，没有出现其他下垫面那样在辐射高的时候温度高达五六十度的情况，总温度波动在28℃以下。在夜间可以看出，草坪温度要低于空气温度，仍然与白天一样冷却空气。
在凌晨的时候部分测点出现了一个突然下降的过程。估计可能是由于结露的原因从图中一样进行像砖砌下垫面和裸土下垫面类似的分析，可以得出日影对于表面温度起主导作用的结论，这里就不再赘述了。
五、结论
砖砌地面，裸土和草坪是住区微环境中最主要的下垫面，本文以建筑物的尺度，对这三种不同下垫面进行了表面温度的测定实验，得到不同下垫面表面温度在一天中的分布通过分析实验数据，得到以下具体结论：
1． 下垫面的绿化在夏季能够有效降低下垫面表面温度，从而改善局部微气候；
2．下垫面表面温度对日影移动的响应过程长短与下垫面种类有关，砖砌地面和裸土下垫面的响应时间要短于草坪下垫面，不同下垫面的响应时间一般都短于1小时。
3． 夏季建筑物的日影效应对于下垫面表面温度起主导作用，影响下垫面表面温度的其他因素相对可以忽略不计，在建立下垫面模型的时候，可以假设下垫面某点的温度由该点是否处于建筑物日影中决定，而与该点位置或其他因素无关，从而大大简化住区微环境下垫面模型。
