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摘 要:随着我国的经济不断的发展,我国的房地产行业也在不断的进步和发展,但是,在另一个方面,随着经济形势以及市场环境的不断变化,很多的房地产企业的自身的财务状况也出现了很大的问题。本文将针对房地产企业的财务管理的一些问题进行详细的分析,并且给出一定的对策的分析。
关键词:房地产;企业财务管理;管理方法
房地产的开发在我国现在仍然还是一个新兴的行业,有很大的发展潜力,是一个发展速度比较快并且发展的过程相对比较特殊的行业。现在由于房地产的市场出现了很大的变动性以及我国的房地产的企业的发展十分的迅速,在我国的房地产的市场中也逐渐的建立起了一整套的产业模式。
一 当前我国的房地产企业财务管理现状以及存在的问题
随着现代化的经济运行模式不断的发展以及我国在加入了世界贸易组织之后带来的国外的行业的冲击,面对复杂的市场变化以及市场形势,我国的房地产企业所面临的财务风险也慢慢的变大。因此,在这样的背景下,我国的房地产企业在发展的过程中出现了不少的问题,主要可以表现为以下几个方面:
首先,我国的房地产企业的财务收支的审批的手续以及手续的办理过程都相对不够规范,在这样的情况下就造成了收支的标准的混乱的问题,往往都是按照一些相关的领导的个人意志的方向进行班里。这就使得我国的房地产企业的财务管理的过程中出现了形式上的管理的问题。
其次,一些房地产企业在项目的规划的过程中虽然也进行了一定的建设的计划,但是,由于其本身的内部资金管理的科学性有问题,所以很多的时候就造成了其属下的子公司的资金不能够及时的到位的问题,也就无法对这些应该到账的款项进行合理的规划。
第三,我国的房地产的企业在资金的流量上相对比较大,是属于一种资金量比较大,金融风险比较高的行业,其所需要负担的税务额度也是比较大的,但是我国的很多的房地产企业对于相关的税务法律以及在会计上的建制还是相对比较欠缺的,这就是的其不能够合理的进行税收的规划,从一定的意义上来讲,就使得企业自身增加了不少的税务负担。
最后,我国的房地产企业在企业的发展的过程中普遍的对于企业的工程决算比较重视,但是对于项目的决策不够重视,在企业的项目投资的过程中很大的程度上都是依靠项目本身的负责人的主观上的推断,这样的缺乏科学合理的市场分析的现象必然使得企业在发展的过程中干缩接受的项目缺乏一定的可行性的论证,无形中也就使得企业的战略意义降低了。
二 加强房地产企业的财务管理的创新探索
房地产企业由于其本身的生产经营的过程比较特殊,所涉及到的面是比较广的,并且其开发的周期相对比较长,投资的额度也比较大,所以在资金的回收的过程中是需要相当的时间的。
首先,要对房地产企业的资金进行统筹的管理工作。也就是说,在房地产企业的资金统筹中,目前因为受到了国家的货币政策的影响,这就是的其主要依靠的银行贷款的一个资金来源受到了比较大的影响。
其次,由于房地产企业的全面的成本管理以及在控制的方面都存在比较大的问题,所以就必须加强房地产企业的财务管理中的成本管理和控制的工作。
最后,由于房地产企业在具体的项目开发和实施的过程中所面临的风险比较多,这就需要企业对项目的实施过程中的风险进行正确的控制和对待,带着一定的战略性的原则实现对于项目的过程的全面的分析和控制管理。在房地产企业的财务管理中,加强财务风险的控制以及预警的工作。在工作中要积极的采取多方面的措施来针对财务的过程实施全方位的风险的规避和预警,从而建立起针对房地产企业自身的财务风险的预警和管理体制。
我国中小房地产企业融资渠道分析
一、我国房地产企业融资现状与渠道分析
（一）房地产资金来源现状
房地产资金现在主要来自七个方面，国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。1~11月，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发全部资金来源的76.4%，其中直接国内贷款融资占所有资金来源的26.4%，与去年同期相比，国内贷款金额同比增长5.75%，利用外资金额同比增长10.12%，增幅很大。行业资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款数量巨大。
（二）本期不同渠道融资金额变化
8月份以来，房地产投资的各种渠道中，自筹资金、定金及预付款、利用外资、外商直接投资和其他资金均呈现回落趋势，而国内贷款和企事业单位自有资金在10月止跌反弹，略有增长。
（三）现有七大融资方式剖析
受一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其它渠道融资的需求大增，面对资金的瓶颈，现行解决的途径并不是很多。
1.国内银行贷款：
银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。虽然央行121号文件规定，银行贷款现阶段从紧，对于项目开发程度和开发商自有资金的开门槛，将大多数开发商排除在门外。但是，对于企业而言，便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。
2.信托项目融资：
信托是目前房地产业新兴的融资热点，从到，全国共发行房地产信托163只，融资额175.8亿元。信托资金的分量远不足以支撑行业的发展，之所以大受青睐，主要是它在串接多种金融工具方面独具优势：一可以引入海外基金，二可以充分国内的产业投资信托基金，三可以以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司，四可以在适当的时候将项目公司包装上市，五可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有积极的作用。
3.海外房产基金：
国外房地产基金看好以上海为主的中国房地产市场。摩根士丹利下属房地产投资基金rsref、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。海外基金虽然前景远大，但对于如饥似渴的中国房地产来说难解近渴，更何况，现行政策和法律的障碍以及国内企业动作的不规范和房地产市场的不透明，都造成了国际资本的进入。
4.国内产业基金：
毫无疑问，利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的6000亿元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有关产业基金法律的缺位，却难以让人无视风险的存在。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式存在，自然，在具体运作上缺乏规范，留有隐患。
5.非上市股权融资：
土地储备丰富的没有资金，资金充备的拿不到地，强强联合似乎给房地产融资开辟崭新的渠道。然而，股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资金额较小，不会轻易出让控股地位，也不甘心将大部分开发利益拱手相让，只能眼巴巴的看一场城市运营商和专业房地产开发商等实力雄厚公司的并购秀。
6.上市融资：
上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好应。然而中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》让大多数房地产公司只能望洋兴叹。新规则面前，真正有实力，守规矩的开发商方可顺利上市，然而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下，欲通过大规模的上市解决行业性的资金短缺，并不现实。
7.债券发行：
先不说我国债券市场的规模相对较小，交投清淡，发行和持有的风险，因为根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，这同样注定了大多数房地产企业对发行债券只能好梦难圆。
总而言之，房地产融资额度巨大，单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新组合。同时，构建房地产证券公的法律体系，尽早出台《产业基金法》，完善现有的《公司法》和《证券法》，搭建房地产企业融资领域制度平台，才能有效支撑房地产行业健康有序的发展。
(四)房地产企业融资新动态
1.与海外基金的合作：
海外的房地产基金一改对中国房地产市场的观望态度，投资的欲望转强。目前雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国grosvenor、美国凯雷、荷兰rodamco等海外基金正在变得非常积极。上海复地已与摩根士丹利房地产基金达成合作协议，双方将合作投资约5000万美元建设“复地雅园”项目。顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产。由荷兰国际集团和北京首创集团在海外共同募集成立的“中国房地产开发基金”在京投资的“丽都水岸”项目正式进入市场。金地集团与摩根士丹利房地产基金ⅳ(下称msref)、上海盛融投资有限公司共同出资设立项目公司，摩根士丹利房地产基金出资55％。
2.筹备赴港上市：
赴港上市将使地产公司增加国际化的色彩，通过与国际资本市场的接轨来提升自身的运营能力，故继首创置业之后，上海复地也在香港联交所正式挂牌，顺驰与香港汇丰银行签订上市保荐人协议，也启动香港上市之旅。
广州富力地产、中山雅居乐集团均在港上市。北京soho中国、上海仲盛地产等内地知名地产商，均有意在条件成熟时到香港发行h股。内地首支地产信托基金越秀 城建在香港上市了，它的上市为地产融资提供了一个新的渠道。
3.土地资金强强联合:
从华润成功入主万科之后，房地产行业大开强强联合之风。soho中国和华远集团签订关于尚都项目合作的系列协议。双方采用股权合作的形式，soho中国负责二、三期开发，华远持负责一期销售。天津泰达集团全额认购万通地产增发的3.08亿股，拥有了万通地产27.8%的股权，成为万通地产的战略投资人。
国内十余家知名房企联手打造的行业连锁的组织——中城联盟的第一个实质性地产项目也正式进入实施阶段，郑州联盟新城在郑州破土动工。
8.31之后，“收购兼并”也是一波刚息一波又起，合作开发似乎成了房地产行业有别于其它行业的特色之一。10月11日，万科企业股份有限公司与招商局地产在深圳蛇口签订协议，双方各自投资675万元分别取得45%的股权，联合开发位于天津西城区的占地342.81亩的住宅项目。
(五)房地产融资渠道再添新品
1.典当融资:
典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发展资金，典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，已开始显现出其灵活便捷的特性，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。
一些手中已经有新项目开工的发展商，由于前期资金尚未回笼，银行贷款又迟迟未到位，因此短期资金压力对地产来讲也很难度过。所以为此目的而走进典当行的地产企业也在增多。以上海为例，在华联、恒隆等典当行里，各企业都在融资。恒隆典当行日前就刚刚接受一笔房产整体项目的典当抵押融资，融资协议总额度达到万元。“土地典当”的方式也受到许多城市开发商的追捧。
2.外资银行贷款:
外资银行放开人民币业务为国内房地产开发企业融资新添又一渠道，但外资银行普遍认为中国的房地产开发很不规范，存在风险较大，不会轻易开办房地产开发贷款业务，因此经营人民币业务对于缓解目前国内开发商融资困难的作用不大，同时外资银行对其贷款的审批和评估远比中资银行严格。
二、股权融资渠道选择与分析
（一）nasdaq上市融资
优点：如果上市融资成功则迅速与国际资本市场接轨，并解决企业发展的资本瓶颈；
难点：1）从已在nasdaq上市和准备上市的中国企业来看，均为处于行业上升阶段的高科技类公司，目前尚无中国的房地产公司在nasdaq首次公募发行上市的案例，海外投资者对该类公司的投资兴趣与估值预期难以判断，至少尚未形成市场热点。因此，若想通过ipo在nasdaq上市，应先与有关的投资银行和海外基金进行实际沟通，摸清自己的市场定位；2）若通过反向收购借壳在nasdaq上市，可暂时避开行业问题和投资者预期，但买壳上市法律风险较高，需支付一定成本，而后期进行增发融资难度并未减轻，仍会面临上述提到的各种问题。
分析判断：nasdaq上市融资成功收益最大，操作难度最高。
（二）香港上市
优点：1）如果ipo融资成功仍可进入国际资本市场，解决企业发展的资本瓶颈，转变身份；2）地产类的行业概念不会成为上市障碍；
缺点与难点：1）香港市场对国内地产类公司估值水平较低，融资额度被降低，成本提高；2）上市审查严格、监管力度均比国内市场高。
分析判断：从收益角度而言较为中庸，但从操作角度以及短期内给公司提供有效的资金支持看不失为一个选择。
（三）国内a股上市
优点：1）市盈率估值水平仍较海外市场高，融资成本低；2）股权分置办法已启动，发起人股的流通性问题基本解决；3）从案例看，6月，保利房地产股份有限公司的首发申请获批。其后，金地集团（600383）的增发获通过；万科a（000002）和金融街（000402）的再融资申请皆获批准，a股市场对方地产企业融资需求持欢迎态度；
缺点：1）a股市场股票未来形势难以判断；2）审批严。
分析判断：上市收益较高，但短期内ipo不具有可操作性。
（四）私募基金
国际资本市场有大量资金，它们十分看好中国的高增长性和增长空间，非常乐意到中国来进行私募投资。战略私募是指通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资者，即战略投资者。其优势主要体现在以下几个方面：
首先，可以帮助企业改善股东结构，同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度。
其次，可以帮助企业比较好地解决员工激励问题，建立起有利于上市的员工激励制度。
第三，可以通过引入战略资本帮助企业迅速扩大规模，从而在未来上市的时候更容易获得投资者的追捧。
第四，战略投资者（特别是国际战略投资者）所具有的市场视野、产业运作经验和战略资源可以帮助企业更快地成长和成熟起来，也更有可能产生立竿见影的协同效应，在较短的时间内改善企业的收入、成本结构，提高企业的核心竞争力并最终带来企业业绩和股东价值的提升。
最后，比较而言，战略投资者更加着眼于未来市场的长期利益，而不像金融投资者那样往往寻求短期的投资回报。笔者一直认为，中国大多数企业面临的最主要的问题其实不是资金的问题，而依次是产权结构、治理结构、运营机制以及产业运作经验的问题。战略性私募恰恰在这几个方面都能够为企业带来直接的助益。
私募的3种模式
*增资扩股：企业向引入的投资者增发新股，融资所得资金全部进入企业，有利于公司的进一步发展；比如兴业银行通过私募引入香港恒生银行、新加坡政府直接投资公司以及世界银行下属的国际金融公司，获取资金27亿元人民币；
*老股东转让股权：由老股东向引入的投资者转让所持有的新东方股权（当然是高溢价），满足部分老股东变现的要求，融资所得资金归老股东所有；比如，易趣在去年3月由美国最大的电子商务股份公司ebay出了3000万美元买了30%的股份，今年又花1.5亿美元买了余下股份，前提是ceo邵亦波必须留在公司服务至少5年。
*增资和转让同时进行：可以两全其美。今年2月，当当网完成第三轮私募，老虎科技基金以1100万美元的代价入股，占到当当15.7%的股份。而idg等当当网的老股东也顺利套现350万美元,获利3倍以上。
在进行战略性私募的时候应该着重考虑以下几类目标投资者：
第一类是全球领先的产业巨头，它们既是我们标杆也是我们的一个潜在出口，同时它们的参与对企业在资本市场的价值能够起到巨大的拉升作用。
第二类是亚洲或者港台地区急于或已经进入中国的同行，它们是竞争对手也是合作伙伴。
第三类是同自己有上下游关系的、或者虽然没有上下游关系但是在资源和业务上能够形成互补的境内外企业，从协[:请记住我站域名/]同效应和多元化发展的角度看，它们可能会对募集企业有相当大的兴趣。当然私募相对于公募市盈率较低，募股价格偏低，这也是不得不考虑的问题。
（方毅，北外商学院客座教授，国内金融学院科班，澳洲新南威尔斯mba，就学著名经济学家董辅仍攻读博士。历任国有银行、股份制银行、商业银行总行信贷主任、行长；95年挂职地方，谓当时全国中央党校地厅级班最年轻的学员。96年赴香港出任中国海外财务公司总 经理，并担纲两家上市公司总裁，市值飙升近10倍，一时为资本市场热门。新千年赴美国继续深造，回来后出任中国西部最大证券公司主管国际业务的总裁。国内著名购并专家，一直在资本市场颇有作为。）
随着改革开放的不断深化,我国房地产业取得了举世瞩目的发展,加之我国住宅政策的变化,城市化进程的不断加快,形成了一个巨大的房地产市场,成就了一大批房地产企业。房地产企业产业链较长,投资周期长,具有一定的不确定性和高风险性。要在众多、激烈的房地产市场中发展,就必须做好财务管理工作,提高企业内部财务管理
水平。
1.房地产企业的财务特点
1.1 周期长,筹资难
房地产业的最大特点就是开发周期长、投资大,因此筹资的任务比较难。房地产企业往往不只开发一个项目,而且时间、地域等跨度大,进行项目决算等时间长。企业文化的建立、知识的积累、对相关数据的分析等决定着房地产企业的业务流程管理、工作运转的高效性、准确的市场分析、项目的科学管理。
1.2 财务关系复杂,管理难
房屋购买者、材料供应单位、勘察设计单位、土地转让单位、被迁单位、承包单位、投资者、债权者等,财务关系比较复杂,而且还要与税务、工商、土地等多个部门协调,因此管理难度大。
1.3 形式多样
财务关系的复杂性使得财务形式具有多样性。但就购买房屋而论,有分期付款的,也有一次性现金支付的。在对外支出上,有承包商在建设完工程后进行一次性付款的,也有货到付款的原料供应。
2.加强房地产企业内部财务管理措施
2.1 强化基础工作
财务管理得到加强的前提条件是企业做好财会基础工作。小型房地产企业要有一名总会计师,行驶会计师职责,大中型房地产企业要建立总会计师责任制。要建立良好的管理体制,分级管理、分级核算,这对大型房地产企业尤为重要。按照开发经营管理体制和核算体制适应的原则,给予不同地区开发经营单位相应的权利,以便其对财务管理中出现的问题进行及时的处理。在企业内部建立岗位责任制,对审核、登记、报表的填制、帐薄、保管等要分工明确,安排专人负责各种核算工作。
2.2 提高人员素质
房地产企业具有一定的特殊性,房地产企业的人员对相关的业务知识要了解,还要掌握成本控制、财务管理、工程管理等相应知识。为了提高人员的素质,提高其业务水平,掌握必要的财务管理技能和方法,使企业的财务管理更趋合理,降低企业投资,节省企业资金,房地产企业要组织财务人员定期或不定期开展业务培训,使其了解企业财务状况,应对出现的各种问题、情况。财务人员还要加强职业道德修养,提高房地产企业财务方面的整体水平。
2.3 加快制度建设
国家有关单位制定了相应的财务管理规则,房地产企业要遵守这些规章制度,另外根据企业自身的情况制定企业自己的制度。房地产企业财务管理人员要按照房地产企业经营活动及财务管理的特点,对从征地、搬迁、施工、商品房营销、物业管理等房地产经营全过程的财务管理制度主动积极的进行探索,并根据实际情况进行修订。我国房地产发展时间还比较短,很多措施、制度不够完善,没有比较成熟的、能够直接借鉴或可用的财务管理体系和方法,所以,房地产企业财务管理部门要借鉴成功企业的先进经验,学习国外房地产企业的管理方法,加快我国房地产企业财务管理制度建设的速度。
2.4 对财务行为进行规范
房地产企业要从自身的开发能力和自己所服务市场的需求出发,对开发业务进行合理安排。企业的财务行为必须要符合相应的要求、规范,严格对投资开发项目的程序做好可行性研究。严格按照规定制度进行管理资金的运行。例如,对必要的固定资产进行购买时,一定要在自身资金做基础,有一定的还款能力;向购房者预收的买房资金,要在商品房开工后用在商品房的建设上,尤其是在开发小区时,要预先进行周密的计划,使收支平衡。
2.5 加强资金管理工作,提高利用率
财务管理的中心是资金管理。在使用资金的过程中,房地产企业要做好统筹安排工作,对资金进行合理调度和运用。房地产企业要建立相应的资金管理机构,以结算中心的形式进行资金的管理,使得使用的资金能够统筹安排。对资金进行合理调度后,能够使得货币的时间价值充分发挥出来,使资金得到合理的应用。在进行房地产企业的资金管理时,要将所有资金收支、货物的转移和发送等都记录填票,并对资金、货物的使用情况进行审核,并记录下来,定期或不定期的根据经济责任制进行清查,一旦发现有账目不实的要尽快找出原因,追究相应个人或组织的责任,避免出现财务问题,同时提高资金利用率。
3.结语
总之,房地产企业能够平稳运行的前提是有一套有效的财务管理方法和措施。通过了解房地产企业的财务特点,财务一系列的措施、方法,加强房地产企业内部的财务管理,就能很好的保障房地产企业的正常运行,加快房地产企业良好发展的步伐。
1993年到23年,我国房地产开发投资从1937.5亿元,增长至116.1亿元,1年间增长了4.2倍,平均每年增长17.96%,尽管比同期全社会固定资产投资增长率低约1.5个百分点,但却远远超过了同期GDP的增长速度。24年1-5月,房地产开发投资同比增长速度虽然逐月回落,但是1-5月同比增长仍达32%,占固定资产投资的比例为26.1%。在新一轮的投资增长中,房地产业占有非常突出的位置,在进入统计的19个行业中,房地产业占固定资产投资的比重仅次于制造业居第二位。
与此同时,我们面临着以下两种形势:一是全国各地商品房库存量高达近亿平方米,房地产开发过程中普遍存在的拖欠民工工资、违规占地,暴力征地等现象仍时有发生,多数地区住宅价格与居民收入的比例关系失衡;二是投资高增长引发了自23年下半年以来的钢材、水泥、煤炭、电力等原材料和能源供应紧张,目前仍没有得到根本缓解。在这样的背景下,如何认识、调控和引导房地产业健康发展便成为一个很值得关注的问题.
房地产开发投资的基本趋势
1. 资金向大企业集中
中国房地产大中型企业完成的投资额占大部分,而中小企业完成的投资额相对较少,同时这种相对集中的趋势仍在加强。21年,规模在5万元以上的开发企业完成的投资额占全部房地产开发投资的79.6%,22年这一比例上升到82.4%,绝对额达到6421.7亿元,而规模在5万元以下的中小企业完成的投资额总计1369.2亿元,占全部房地产投资的17.6%。在大中型企业中,以规模1-5亿元的企业完成的投资最多,占全部房地产投资的38%。
2. 所有制结构日益多元化
截至22年底,中国已经拥有各类房地产开发企业32618个,其中,国有企业515个,集体企业2488个,港、澳、台资企业2884个,外商投资企业177个。从企业数量上看,私人企业占64.9%居首位,国有企业占15.4%居第二位,港、澳、台资企业占8.8%居第三位,集体企业占7.6%居第四位,外商投资企业占3.3%居第五位。与1999年相比,国有和集体企业有明显减少,相应地私人企业的数量迅速增加,3年中国有企业个数减少了2355个,减幅为32%;集体企业减少了1639个,减幅为4%;私人企业增加了11229个,增长了113%。
房地产开发投资的主要问题
1. 资金来源结构存在严重缺陷,银行贷款和经营性欠款数量巨大
1997年以来,房地产投资的各种资金渠道中,国家预算内资金、债券、利用外资以及外商直接投资均呈现回落趋势,最低点分别出现在23年和21年。而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。23年,国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例高达98.5%,3项总计12932.29亿元。24年1-5月,国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例上升到98.7%,而银行贷款和经营性欠款两项合计就达3772.13亿元,占全部资金来源的61.1%。
2. 资金投向结构不合理,经济适用房建设投入不足
1997-23年,住宅开发投资稳定增长,23年达到6782.41亿元,占当年房地产开发投资的67.1%;虽然经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例并不是最低的,但是与我国的收入结构比,这一比例明显偏低。24年1-5月,在房地产和住宅开发投资增长分别高达32.%和32.2%的同时,经济适用房开发投资的增长只有9.1%。因此造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势。一些城市普通商品房和经济适用房供不应求,高档商品房却不同程度地空置积压。据统计,截至24年6月末,全国各地商品房空置面积高达9697万平方米,其中空置一年以上的商品房达5673万平方米,占空置商品房总面积的58.5%;全国商品房空置面积同比增加.2%。
房地产开发投融资体制面临挑战
1. 降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩
长期以来,中国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款和预售货款,企业自有资金在开发投资中只占很小的一部分。这种依靠银行贷款和预售款进行房地产开发的做法不仅没有受到质疑,反而成为一种通行的模式。但随着中国银行体制改革,房地产投融资体制发生了很大变化,特别是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实,各家银行对房地产开发贷款将更为慎重。另外,由于期房销售受到限制,依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。上述变化表明,我国房地产投资体制正在发生变化,将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款,从而加大金融风险的局面。另一方面,由于贷款难度加大,使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力,不仅会迫使开发商调整价格策略,以维持企业的有效运转,同时也推动有关方面加大金融创新的力度。上述制度性变化所产生的效果已经显现出来,据有关人士透露,目前已经有一些处境困难的小房地产公司,为了避免破产而积极寻找大企业收购。
2. 自筹资金比例居高不下,债券融资拓展缓慢
1997年以来,自筹资金占房地产开发资金来源总额的比例不断上升,23年占到当年房地产开发资金来源的28.6%,24年1-5月占比上升到31.1%。债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低,而且1997-21年一路下滑,22年虽然有较大反弹,但是23年却下降到1997年以来的最低点,绝对值为34万元,仅占当年资金来源总额的.26%,24年1-5月绝对值为23万元,占比仍是极低的,这与我国房地产业的发展阶段是不适应的,应当大力拓展债券融资的空间。24年伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台,国家对于债券融资的态度会有实质性改变,因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大。
3.经营性欠款数量巨大,其中蕴藏的风险需要及时化解
统计表明,我国房地产开发企业的经营性欠款自1997年以来一直处于上升中,1997年经营性欠款占当年资金来源总额的38.1%,到23年这一比例上升到46.1%。由于24年以来各地清缴拖欠工程款的力度加大,加之有关部门对房屋预售做出了相对严格的规定,促使经营性欠款的比例有所下降,24年1-5月经营性欠款占下降到38.3%,比例仍偏高。经营性欠款的主要部分表现为待出售的房地产项目,但是由于价格原因,供给和需求在低水平上维持均衡,短期内似乎难以改变,因此及时降低这部分比例成为一段时间内的重要内容。
4.房地产业应对国际、国内冲击的能力亟待提高 1997-21年我国房地产开发利用外资额持续走低,22年这一数字开始回升,24年1-5月外商直接投资同比增长1.4%。结合中国金融业对外开放步伐的加快,这预示着外商对中国房地产的投资有可能持续回升,并成为我国房地产开发投资的重要力量,从而必然对我国的房地产发展产生一定程度的影响。因而外资以何种形式进入我国房地产市场,必须加以注意,以便妥为利用,并防范其负面影响。
种种迹象表明,近一段时间以来,流入中国的国际投机资本一部分存在银行,另一部分则进入到房地产市场,并已形成对房地产健康发展的干扰。分析表明,我国几个主要城市的房地产价格大幅上涨同境外资金的涌入有直接关系。因此说,防范国际资本对我国房地产业的冲击已经成为我国必须面对的一种现实。尽管目前投机资本的相当数量只是进入房地产二级市场,但是其对房地产开发投资的影响仍不可轻视,尤其是\热钱的投机性给我国房地产业发展带来的整体性风险必须加以防范。
除了境外资本的大量进入,国内游资对房地产的投机也值得关注,目前一些省份的游资有千亿元之巨,如何利用其有利的一面,防范其负面影响,也是有关各方不可忽视的问题。
结构性矛盾源于体制与制度的不完善
1. 体制弊端造成管理秩序混乱,成为房地产开发畸形发展的根源之一
首先,管理部门之间缺乏有效的沟通。有关管理部门政策、政令的颁布实施缺乏必要的征询程序,部门之间的长效对话协调机制没有建立起来,因此对于政策实施后可能引起的各种结果考虑不足,政策之间的连接不好,断档与冲突多有存在,结果造成一些政策出台后副作用过大,反而引起市场秩序混乱,许多地方甚至政策刚刚颁布就又不得不收回。凡此种种,加剧了市场的不确定性,造成理性预期难以形成,引起市场秩序的混乱。
其次,政府不当参与和干预过多,使得市场配置资源的基础作用难以充分发挥。当前国内的房地产开发投资中相当比重是各级政府部门的政绩工程,这些工程并不代表多少市场信号,反而对正常的房地产开发投资造成挤压,扭曲了投资结构。加之操作中各种违规违纪现象的普遍存在,其危害远远超出了房地产行业。
再次,政府监管缺位,助长了开发商违规行为的蔓延。在政府干预过多现象存在的同时,还存在政府监管缺位的现象,应该加以监管和规范的行为得不到有效规范。例如,房地产开发、交易行为不规范问题,商品住宅建设中的质量问题,市场监管体系不健全、市场信息系统不完善的问题。再比如,房地产开发中普遍存在的靠巨额银行贷款或变相集资开发楼盘的现象,一直没有得到有效治理;而国际上已有成功经验的房地产金融创新却得不到支持。
2. 法制不健全导致房地产开发行为失范
房地产开发必须有法可依,然而直到目前,中国房地产开发投资方面的法规还很不完善。这势必造成无法可依、有法难依甚至有法不依的混乱局面。
首先,涉及房地产开发、交易的法律规定少,体系不健全,且不够具体。历年出台的涉及房地产开发投资的法律、法规,多为原则性规定,在执法过程中难以把握合理的尺度,客观上造成有关各方的无效博弈,增大了交易成本,并产生严重的不确定性,最终导致投资的市场配置失灵。不仅如此,有些亟需出台的法规尚未酝酿成熟,比如,由于我国关于财产税的法规不健全,使得持有财产不需要承担税负,长时间以来我国土地、建筑物等资源的呆滞状态与此有直接关系,客观上造成资源配置无效和严重浪费。
其次,身份歧视导致垄断,破坏了公平的市场竞争机制。我国房地产开发投资的政策法规带有明显的所有制歧视、地方保护主义色彩。例如,在许多地方由于有关政策的规定,外地房地产开发商无法以同等价格水平获得必要的土地,而本地一些开发商却可以凭借某些政策获得大量廉价土地,这种不公平破坏了市场经济要求公平竞争的原则,从而诱发许多违规、违法和腐败现象。
再次,对于诸如土地交易、资金投向缺乏明确合理的规范。一段时期以来,我国房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地的现象得不到有效治理,不仅对于合法开发土地资源、保护正当开发产生严重消极影响,而且造成严重的社会问题。其重要原因就是法律规定不合理。另外,对于开发商擅自改变投资方向的现象,法律缺乏相关的明确规定,造成监管不利。
3. 金融市场不完善降低了市场总体效率
(1) 金融市场体系尚未建立起来。一个健康的房地产业,需要公平竞争的多元化主体存在,健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。多层次金融市场体系建设的根本指标是市场能够满足多层次主体多样化需求的程度。按照这一指标衡量,我国房地产金融市场的完善程度远远不够,许多企业,尤其是中小企业的资金需求得不到满足。与此并存的另一现象却是我国系统性金融风险居高不下,且并未因为金融抑制政策而有所改善,说明金融市场的体制建设存在重大缺陷。让各类企业都能享受到比较充分的金融服务,是今后房地产金融市场体系建设的基本方向。
(2) 金融创新滞后,金融产品缺乏。金融市场上的产品十分有限,几乎没有留给企业任何选择余地。从我国房地产企业的资金来源看,渠道非常有限,最主要的就是股票市场和银行贷款。而对于中小企业而言这两个渠道并不畅通,尤其是股票市场。在这样的金融环境下,市场配置资源的效率不可能很高,公平竞争的市场秩序难以形成。
(3) 金融运行机制和市场参与规则的单一化,扼杀了竞争性融资的最后一条出路。相对灵活的金融运行机制和市场参与规则能够扩大金融服务的范围,提高市场的配置效率,促进市场公平竞争。但是由于市场参与规则的不合理、简单化,使得这一调整机制也未建立。以资本市场为例,不同级别的市场在参与规则上应有所不同,但是我国的各类资本市场在参与规则上却高度雷同,造成不同的市场只是名称不同而已,与满足多层次主体需求的初衷形成鲜明反差。
(4) 市场的不完善为行政干预提供了依据,政府的调控作用似乎得到了发挥,但同时市场的效率损失得更大。在当前的市场体制下,各级政府仍然能够很容易地通过行政手段对投资实施干预,这本身已经说明市场还不完善,这样的状况,近期看似乎很有效,但与我国市场化取向的经济体制改革是矛盾的。
完善房地产投资相关政策建议
1. 完善市场运行机制是根本,行政手段须慎用
房地产业！作为我国经济的一个新生长点,对国民经济增长发挥着重要的带动作用,如果政策过猛,调控力度过大,有可能引起连锁反应,抑制经济增长。因此政策力度选择应适当。此外,我国房地产开发的公平竞争环境问题一直比较突出,应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境,完善市场功能,以期在实现调控目标同时兼收培育市场之功效。
总体而言,我国房地产开发的风险不在开发商的数量上,而在于不公平竞争上。目前全国房地产开发企业达到3万多个,有人担心这么多的房地产开发企业是造成房地产投资过热的人为因素,并呼吁加以清理。目前各地针对土地供应、“烂尾楼”出台了不少政策,但是其中相当部分带有明显的行政强制色彩,对市场的作用重视不够,一些地方明确提出“提高门槛”、“治理城市疤痕”等对策。其实关键在于建立公平竞争的环境,而不是强迫开发商服从政府意志,如果通过行政手段强制性地推行某些政策主张,甚至采取所谓的提高门槛等歧视性政策,不仅无助于降低市场风险,反而加重市场的扭曲,导致更大的风险。可取的政策导向是化解结构性矛盾,增加市场的公
平性。具体而言,要让不同类型、不同经济实力的开发商接受同样的市场规则,而不应由政府部门依靠行政力量施以不同待遇,这样依靠市场竞争机制确立的资源配置才是有效的,也因此结构性矛盾会有所缓解;要置供给方与需求方于对等的地位,两者的均势地位是市场机制的基石,如果政府运用行政力量打破了这种均势,市场发挥作用的基础就彻底被动摇了,市场的有效性也将无从实现。目前我国在上述两方面均存在较大的缺陷,应当尽快加以改善。 2. 近期主要目标是结构调整,以结构优化促进总量调整,控制空置面积继续增长,消化存量商品房
房地产业目前的金融风险不在规模上而在结构上。首先是资金使用的结构。很明显,直到目前我国广大城镇家庭的居住面积仍没有达到基本的标准,对房屋的购买欲望仍非常强烈,有购买力的需求也十分庞大。另一方面,空置一年以上的房屋在56万平方米以上,庞大的需求和供给由于价格因素而无法有效实现。其次是资金来源结构。房地产开发投资中,银行贷款和经营性欠款所占比例过高,23年两项合计占房地产开发资金来源总额的大约7%,24年1-5月,两项合计占比仍高达61.1%。有效地改善供需结构、资金结构,是近期调控房地产市场,降低风险的最有效的着力点。央行“121号”文件以及存款准备金率的上调,传达了房地产产品结构调整的强烈信号。因此,应抓紧出台实际措施,消化存量商品房,控制空置面积继续增长,使房地产市场步入健康发展轨道。
3. 加强房地产市场的规范管理力度,把好土地源头关
近年来政府主管部门出台了一系列支持和规范房地产市场发展的政策。这些政策的实施,表明了政府对房地产市场的调控从以往简单的行政手段为主转向以法制手段为主,这在一定程度上提高了房地产市场的运行效率。在此基础上,应更深切体会土地资源对于经济可持续发展的重要性,实施更严格、高效的土地管理制度。对建设用地进行合理控制,进一步完善年度土地供应计划,全面盘活土地资产,加快建立健全的、适应市场经济需要和房地产业发展的土地产权制度。
4. 完善财产税制度,打击过度投机和资源浪费并存的痼疾
我国房地产业发展中存在的另一个深层次顽症是资源的无效配置,而这种无效配置的原因就在于占有资源不需要付出额外成本,因此造成资源的严重浪费。与此同时由于不需要付出额外成本便可以拥有财产,刺激了以投机为目的的财产集聚和沉淀,导致投机有愈演愈烈之势。这两种现象对资源的有效配置和经济的健康发展危害极大,必须加以改变。根据国内外已有的经验和理论分析,适时改革和完善财产税制度是一项有效的措施,建议有关方面抓紧研究,及早出台可行的方案。
5. 差别化引导市场,加快金融创新步伐
23年,我国人均GDP超过1美元,这些都为房地产市场的发展提供了一个坚实的购买力基础。随着需求结构的细化,房地产市场产品结构调整也应当跟上,不同城市、不同群体对住宅档次的需求差异也较大。一个健康的房地产业,需要公平竞争的多元化主体存在,健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。与此相适应,应丰富金融产品品种,加快金融创新步伐。
6. 防范和化解风险并重,关注市场变化,提高预警能力
防范风险的根本原则是减少不确定性。因此,有关部门应当广泛搜集房地产市场信息,建立动态的统计、分析和监控体系,加强房地产的政策研究、市场研究和需求方面研究,提高风险预警能力。与此同时,对已经存在的风险,必须加以化解。当前的重点应当放在限制过度投机上,尤其是限制gsgj的违规投机炒作行为。应当认识到,限制投机就是保护合理消费,有助于房地产的长久发展。从长远看,加强市场的公开性、公正性、公平性,是防范和化解房地产业风险的根本出路。
房地产企业的网络营销之路
一、房地产顾客购买行为的特殊性
房地产作为商品具有其特殊性,如位置固定、生产周期长、非标准化、对环境和区位的要求程度高、价值高额等,并且房地产商品的价格比较高,一般来说,消费者在购买时都会进行较多的理性思考,因此房地产作为商品是一种理性商品。消费者在购买这种商品时会采取一些比较特殊的行为。一般来说购房者在购买房地产这种商品时要经历如下几个阶段:
1、确认需求水平,制定购房预算。购房者一般都有自己的目标商品,根据自己的收入情况和负担水平,在考虑可获得的各类贷款和借款等因素的基础上,来估算自己的实际购买能力,确定可能购买的房屋类型。
2、收集房地产商品信息。购房者一般在确定了购房意向以后,就将着手开始收集房地产商品信息。一般是通过以下几个渠道来获得:一是媒体广告,如报刊杂志、广播、电视广告等;二是亲友介绍;三是开发商或商邮寄发送的宣传资料;四是现场售楼处的资料及现场周边的广告;五是房地产交易会;六是通过互联网检索;七是通过其他渠道。
3、进行实地调查。购房者在选定了几个目标后,进行实地调查,以比较各个项目之间的优劣,以及房地产的各种资料,如产权情况、环境情况、物业情况、价格情况、配套设施、交通情况、户型、面积、工期、建筑质量、装修情况、朝向、通风、采光等因素。
4、签订认购书、房屋购买或租赁合同。购房者在确定了最终的购买目标后,将进入购房的实质操作过程。在此阶段,购房者要交付定金,提供自己的资信和收入证明,交付首期款,并办理金融贷款。
5、入住并体验。签订合同以后,开发商应严格地按照合同规定,按期提供房地产商品,购房者也会按期入住,在入住期间,购房者会对自己以前的决定进行验证,他会拿自己的居住感受跟供应商的说法相对照,这是整个购买过程的延续。
在这些过程中房地产提供商就可以在一定的环节和阶段采用网络技术手段进行,例如在市场调查、广告传播、营销组织管理、营销效果评价等过程,从而可以充分发挥网络技术的优势,改进传统营销的不足之处,并且将那些适合在网络上进行的一些管理过程和交易过程通过网络来进行,可以缩短交易过程、减少交易手续,节省交易成本,提高交易效率。
二、房地产企业进行网络营销的基本过程
房地产企业为了更好的应对其所面对的顾客的特殊性,就应该引入网络营销的理念,利用先进的技术为其顾客提供商品。具体来说房地产企业进行网络营销时应经历如下过程:
(一)做好基础工作
为了很好的将网络优势与房地产营销过程结合起来,企业必须做好以下基础工作:
1、建立企业局域网络应用系统,实现公司内部信息交流网络化。具体来讲,是建立公司自己的网站、主页及项目信息库,开发企业的MIS系
统,实现公司内部的信息共享。 2、积极应用现有网络技术平台的现有服务,如各个ICP服商和ISP服务商所提供的服务,如各个房地产网站和综合型网站。由于他们具有各种专业的网络技术服务能力,能够发挥聚集效应,使得房地产企业能够以更低的价格享受到同等的服务。同时消费者也可以在一个网站上就可以查到更多的房地产信息,这大大提高了信息检索的全面性,降低搜索的时间。
(二)制定网络营销总体战略
房地产企业在制定网络营销战略时应考虑:网络营销目标;网络营销的管理部门和财务预算;网络营销方案的设计及执行;反馈信息的管理;保持企业网上形象的一致性等。一般而言,房地产企业应该结合自己的产品特点来确定合适的网络营销目标,网络营销目标制定要建立在充分的市场调查的基础上。根据所定的目标来确定网络营销预算,在营销部门建立专门的管理部门或协调人员来进行营销信息的控制和客户管理。在此基础上,制定网络营销计划。网络营销计划要回答以下几个问题:一是进行网络营销对本企业意味着什么;二是企业为什么要进行网络营销;三是企业如何进行网络营销。一个企业在回答了以上的问题后,就可以着手进行网络营销战略计划的制定,以及组织和实施等工作了。
首先,要制定好市场营销总体战略,企业必须进行市场调研。利用网络进行市场调研具有一般媒体调查无法比拟的优势,这是因为网络在市场调研方面具有信息的及时性和共享性,便捷和成本低,样本容量大等特点。利用网络进行市场调研,其基本过程与原来的市场调研并无多大的差别,同样也具有调查目的与调查对象的确定,调查问卷设计,调查数据结果整理分析,形成调查结果等过程。与传统的调查方法不同的是,利用网络进行市场调查,可以将调查问卷设计成电子表格的形式,由网页的浏览者或访问客户填写后提交,自动地存储在计算机的数据库里,调查结果直接存入电脑,免除了传统的调查问卷的人工输入数据的处理过程。而通过编写好一定的程序或利用现有的统计分析软件即可以自动的进行有效问卷的筛选,数据的统计分析,得到调查结果。由于调查过程采取在线的方式,甚至可以超越时间和地域的限制,省却了大量的人工劳动,调查成本大大降低。
其次,要制定好市场营销总体战略,企业还必须确定目标客户。在目标客户的定位问题上,运用网络提供的针对性强、筛选速度快、能够判断被调查者的来源地等技术手段可以迅速地应对市场的变化,甚至可以将市场细分到更小。针对某个特定年龄、某个特定社会阶层、某个特定职业、某个特定区域甚至某个特定家庭提供个性化极强的房地产产品。例如,专门针对22-27岁量身定做的单身公寓、针对广告人、自由职业者等设计的办公居住和二为一的单套居室住宅。
(三)确定网络营销基本策略
在具体的营销策略上,房地产企业也可以从网络技术上发现巨大的能量。
1.网页宣传策略
房地产企业或房地产项目的网页,可以涵盖项目书的全部内容,利用先进的互联网多媒体技术,可以多角度、多层次、全面地介绍项目的情况。一个完整的网页应该包括文字介绍、图片、声像等内容,具有信息检索、信息拷贝下载、信息在线打印、提问、转发、下载有关法律合同文书、在线预订等功能。例如:在介绍项目的网页中可以通过色彩的变化来表现某个房间一天24小时的光线变化情况,利用三维动画技术可以36度地展示项目周边的实际情况。可以说,网页技术可以弥补纸媒介的不足,能够更加逼真的显示项目的真实情况,并且所提供的内容更加丰富和全面。
2.网络公关策略
在制定市场营销策略阶段,我们可以采用如下方式来开展网络公共关系:一是建立企业自己的平台或应用现有的网络平台企业消息;二是设立专门的制度,由专人负责网络公关,或拓展现有的公关人员的业务内容;三是利用网络无地域限制的特点,与各个门户综合型知名站点、房地产网站、新闻媒体、网络社区开展信息互换、共享服务;四是建立反馈意见处理制度,在了解顾客评价的基础上,改进与顾客之间的关系;五是不定期的举行网络活动,激发访问者参与的积极性。公务员之家
3.网络广告策略
房地产企业的网络广告策略首先要明确企业网络广告的标。不同的目标对应的广告策略、广告设计和广告预算都不一样。其次,要确定广告的互动程度,即广告设计成是单向还是双向交流,一般而言,网络广告大部分为双向交流。最后要确定广告的形式和整体方式,企业常用的网络广告形式有网页、专业销售网、旗帜广告(Banner)、视觉广告(View)、三维动态广告、文字链接和电子邮件等。
对房地产企业而言,网络广告具有极强的互动性,可实现多种交流功能,例如查找、咨询、提出意见等,其针对性大大高于一般的传统媒体。同时,网络广告还具有声音、图像、文字、动画等多种表达方式,可以传递丰富的信息。网络广告的成本低,效率高,消除了时间和空间的限制,几乎可以影响到每一个有购买欲望的消费者。
三、房地产企业进行网络营销的好处
网络营销改变了传统营销中信息的“推送”(Push)方式,而提供了一种“牵引”(Pull)方式,网络上的消费者既可以是信息接受者,也可以是信息发送者,营销信息针对的消费者可以有很大的主动权,可以自主决定在什么时候浏览、到哪个网页去浏览、浏览什么内容的信息。另外,消费者如果对互联网上的房地产广告感兴趣,可以点击相关的内容,得到更加详细的资料,这样营销者与消费者之间的关系发生了根本性变化。房地产企业利用这种新型的营销方式可以获得如下的好处:
1.节省营销活动的费用
房地产企业在进行网络营销时如果采取建立互联网上的WEB站点方式,其成本主要包括设立站点的成本、网络服务器软硬件费用、网络使用费和日常维护费用(包括网页的设计和维护费用),这些与开设专门房地产销售店面的昂贵的租金、装饰费用等相比显得很不起眼。如果直接应用已有的房地产网络信息服务商(ICP),或利用网络服务提供商(ISP)租赁网页空间,则成本更为低廉,同时房地产企业在互联网上从事有关房地产营销活动,参与服务商提供的各种营销工具,也将大幅度降低房地产广告信息制作和成本。
2.提供24小时不间断营销服务
以网络为媒体的专事营销服务的计算机系统能实现24小时服务,3W(WORLD WIDE WEB)站点能够全天24小时,全年365天不知疲倦地持续工作,随时响应来自全国各地甚至全球的消费者的要求,这给平时白日工作繁忙的消费者带来了极大的便利,他们可以下班以后在家里连接互联网络,浏览房地产网站内容,了解房地产信息,选择自己
需要的房地产。 3.消费者可以互动地参与营销活动
在精心设计的网络站点上,消费者可以方便地把自己的意见及时反馈给营销者,可以在网页上留言,可以填写网页上的市场调查表格,进行购买要求登记。每一个消费者都可以在网页上得到他所需要的详细资料,同时,营销者也可以收到各个消费者的反馈信息,并相应地调整网上的营销行为,使网上的营销活动更有效。这种沟通是双向交互式的,在给予消费者有关房地产商品信息的同时,也回收了消费者的反馈信息。
4.利用多媒体的功能全面介绍房地产项目
与昙花一现的电视广告片段、小篇幅的报刊广告相比,房地产的网上营销可以做到立体式的全景信息展示,能更加充分生动地表现房地产的特质,作到有声有色,图文并茂。现在互联网的软件技术能集现有各种媒体的功能于一体,利用文字、图形、图像、声音等多种表达形式来传递信息,甚至利用计算机虚拟技术让消费者能“身临其境”地体验自己所选房屋的大小、光线明暗、周围环境等。因此,精心构思和设计的3W站点会给每一位访问者留下非常深刻的印象和美好的记忆,激发每一个潜在的购房者的购买欲。
5.网络营销突破房地产营销的地域界限
由于房地产为不动产,具有地域的固定性,因此传统的房地产营销活动一般在房屋所在地进行,而今后商品房的出售,特别是高档别墅的出售,往往打破了地区的界限。随着商品经济的发展,商品房销售对象不再局限于某些地区和某些部门,因此,房地产企业要想把自己建造的各类商品房让全国各地的,甚至境外的购房者都知道,完全可以借助互联网这种远程信息传递形式。通过详细地介绍商品房设计方案、装饰材料、设施功能、交通环境、价格、付款、购买方式等内容,到营销房地产的目的,及时连通国际市场,让原本地区性极强的房地产营销活动的空间拓展到全球范围,突破房地产营销活动的地域界限。这一点尤其有利于开发档次高、目光远大、营销定位目标高的房地产企业
四、房地产企业实施网络营销可能遇到的障碍
前面已经分析了网络营销的基本过程以及优点,下面将对目前房地产网络营销和网络交易中存在的一些障碍加以分析。
1、安全障碍
网络交易安全是制约着网络营销和网络交易发展的最大障碍。网络营销的安全障碍主要来源于网络的安全漏洞。网络技术最初设计时采用的是开放性的设计标准,所采用的TCP/IP协议最初是建立在可信环境之中,在局部范围内应用的,而后来的全球化推广却忽略了这一点,造成对网络安全方面的考虑不足,形成了安全隐患。虽然后来人们采用了一系列的防范措施,但是效果甚微。
网络营销要在解决安全性问题的同时,还要解决交易信息的真实性和有效性,数据完整性,交易的不可抵赖性以及身份的可确认性等问题,这样才能保证网络交易活动的顺利完成。
2、交易制度和交易政策上的障碍
目前关于电子商务交易的法律法规,在理论上还落后于实践。一些网络交易的税费收取方法还有待于进一步研究,需要尽快制订出一个符合网络营销发展规律的管理办法。同时各个国家和地区在网络营销的管理、安全、保密、认证等方面还没有一个统一的标准,这在一定程度上也延缓了网络营销的发展。
3、法律障碍
世界各国至今还没有制订出有关互联网方面的完备的法律。传统上的贸易合同都采用书面合同的方式签订,或通过手写签名和印章来辨别。但在网络营销活动中,电子货币、电子签名会使与有形合同相关的法律很难再适用于网络交易,因此,网络合同的权利、义务和法律效力尚待进一步明确。
4、基础设施障碍
网络营销基础设施的建设包括企业网络化、商业网络化、金融电子化、以及政府电子化等。在大规模的商业网络、金融网络和政府网络形成之前,网络营销的发展空间是有限的。整体基础设施建设速度的快慢,影响着网络营销发展的步伐。
5、网络支付障碍
目前,国内的银行业务虽然在技术上已经实现了互联互通,但是在用户的利润分享和资源的使用调配等问题上,一直没有一个统一的管理方法。通常是一个消费者同时拥有各大银行的信用卡,却无法统一使用,本来应该是很方便的信用卡,反而不是很方便;而且国内的各个银行的网络应用平台与世界其他国家银行的不统一,更加不利于银行之间业务的互联。
6、消费习惯障碍
网络交易不直观,气味、光、风景等无法亲身体验。尤其是目前我国消费者的消费习惯仍然是实地消费,这种多年来的消费习惯和购物心理已经根深蒂固,一时还无法逆转。培养和建立新的消费方式还要花费一定的时间。
7、信用障碍
我国目前尚未建立起个人信用体系,与此有关的法律法规也未制订。个人信用难于评估,而且由于网络本身的虚拟性,使网上交易的成功充满了疑问。此外,企业之间的信用体系也不完善,企业与银行之间的信用机制也不健全。
五、房地产企业网络营销的理想模式
在上述问题解决后,房地产企业就可以采用B2C的网络营销模式来开展网上营销业务,办理网络交易。房地产企业实施B2C网络营销的完全模式如图1所示:
图中各个步骤的具体内容是:
1、消费者在房地产网站(企业自建或房地产网络服务提供商提供)查询房地产品信息。比较后,发出购买请求,并通过网络银行在线支付首付款。
2、网站把消费者支付信息发送到电子货币网关上加以验证。
3、网站在验证后向消费者发送支付首付款确认信息。
4、由支付网关将支付信息发送到房地产企业开户行。
5、企业开户行接到信息后向发卡行发出确认请求。
6、发卡行转帐到企业开户行。
7、消费者将必要的资料及贷款请求发送到提供房地产按揭贷款的银行。
8、提供按揭贷款的银行对资料进行审核,确认无误后,做出答复。
9、消费者将该答复信息反馈到网站,由网站将信息传递给房地产企业。
1、直接将该信息传递给房地产企业。
11、房地产企业与消费者共同到房屋土地管理部门办理房屋交易手续12、房屋土地管理部门提供产权登记证书。13、房地产企业将产权证书信息传递给提供按揭的银行。14、按揭银行根据收到的证书及有关资料,向企业开户行转帐。
以上是理想的房地产网络营销的流程,消费者可以完全的通过网络,以在线的方式完成交易。在目前实际的经济生活中,由于存在有网络安全性、部门之间的协调性、消费习惯、网络信用以及法律制度等方面的原因,距离这样的理想状态还很遥远。特别是我国消费者比较喜欢亲身体验,拥有“眼见为实”的消费习惯,使得房地产在线销售困难重重。但是,我们可以积极的探索传统的房地产业务中哪些部分是可以利用网络来进行的,从而充分利用网络工具,促进房地产品的生产和交易。
总之,网络营销在我国任重而道远,房地产商品网络化经营的发展道路尤其复杂而艰辛。但是我们相信这个过程不会很久。现在,企业就应积极的调整经营思路,探索那些可以适合在网络上开展的业务;同时,政府要积极地加快相应的立法工作,建立统一的标准,促进网络营销和电子商务的发展。
试论房地产市场失败的边界界定
西方学者在对市场缺陷的认识过程中不断深化和系统化,逐步形成了“市场失败”理论。所谓“市场失败”,首先是指市场机制运作未能实现资源配置的帕累托效率,其次是指市场运行虽然实现了帕累托效率,但未能满足其他的社会目标,也就是说在市场机制正常运作时出现的资源配置失效或其他不良后果。在市场失败的情况下,从理论上讲,通过非市场力量的作用(主要是政府干预),或者可以进一步提高资源配置的静态效率,获得帕累托改进,或者可以在不降低效率的前提下实现诸如改善收入分配等社会目标
。因此对房地产市场失败的边界加以界定,实质上是划清了政府进行理性干预的范围。 运用“市场失败”理论界定房地产市场上可能市场失灵的区域,及确定政府应该承担职能可从以下方面进行分析:
1房地产商品的严重信息不对称现象
在房地产市场中,商品房的成本和质量等信息在买卖双方的分布是不对称的,即买主和卖主对商品房情况的了解和掌握程度不同,卖主比买主占有更多的有关商品房的质量、成本、权属关系等方面的信息。这就导致了卖主对价格的垄断和绝对的信息优势,而买主由于缺乏足够的信息被迫地接受价格和承担风险。以下将不对称信息归纳为三类:
1.1权属关系信息不对称
住宅商品具有空间固定性的特点,所谓住宅买卖只能是附着其上的各种权利的买卖,因此明晰产权是房地产买卖的重要前提之一。随着社会经济的发展,房地产产权呈现多元化的趋势,特别是在旧的住房福利体制被打破,公房纷纷入市的背景下,住宅产权关系变化迅速,产权类型日趋复杂多样。在理论上,住宅产权可分为所有权利与限制性权利两方面。单从所有权利来看,又可分为完全所有权利和不完全所有权,后者包括住宅的福利性产权、有限产权、部分产权、共有产权(林增杰,1999)。具有什么样的产权才能上市流通,不同省份和地区出台不同的规定。此外,附属于所有权之上的限制性物权也纷繁复杂,如是否已被所有者典当、抵押、留置。作为一个外行的购买者不能轻易了解到该宗住宅具备的产权信息,这为房地产开发商或原所有者的qz行为埋下了伏笔。
1.2价格信息不对称
房地产价格不仅仅取决于征地成本、土建成本、地理位置,还取决于环境、区域政策、区域经济发展水平等因素,从而不同区域和地段里同等使用功能、同等规模、同样结构的房屋价格差异巨大。即使在同一个供给圈内,由于地理位置、建筑设计、建筑工艺、地质状况不同,价格个别性仍是最主要的特征。一般而言,购买者对所欲购买的房产成本及其同类物业的价格都不甚了解,使得房地产商哄抬房价牟取暴利的可能性有所增加。
1.3质量信息不对称
西方学者(卡尔顿、佩罗夫,1998)认为商品可分为“搜寻”商品、“经验”商品、“信任”(credence)商品。如果消费者能在购买之前检查并确定产品质量,则该产品具有搜寻质量;如果消费者必须通过消费该产品以确定它的质量,该产品被称为具有经验质量;还有一些商品的质量即使在消费后也不能断定,达比和卡尼(Darby and Kami,1973)称之为“信任”商品,消费者对此类商品的判断必然依赖于商品提供者作出的良好工作保证。
住宅作为特殊商品同时具备以上三种特征。在购买阶段的查房过程中,隔音效果、地面平整性、设计工艺、门窗密实度等初级质量问题可以通过目测显现出来;而渗漏、地面起砂空鼓、房屋沉降引起的诸多中级质量问题只有消费过程中才能发现;在特殊事故场合,如火灾、地震中,建筑设计合理性、防火防震要求、混凝土标号是否符合设计要求等高级质量问题才会露出马脚。购买者只是根据初级质量作出购买与否的决定,不免给建造商偷工减料提供了机会。简言之,质量显现的特征为其机会主义行为提供了条件。
不完全信息经济学认为,不对称信息主要从两方面降低了市场资源配置的效率:一是信息成本是对社会资源的一种额外扣除。消费者要购买合意的商品房,必须掌握足够的信息,这要花费一定的时间、精力、交通费和支付专业咨询人员的费用,于是产生了搜寻成本。二是容易形成不合理的决策。经济信息理论的基本原理认为,“有效率的信息安全程度”是当获得的“信息增量”所能带来的收益与为获取这一信息增量而付出的成本正相抵消时所实现的信息安全程度。因此在成本高于收益的情况下,去追求完全和对称的信息是不经济的。信息费用过高,使人们在购买商品的过程中会在信息不完全的情况下匆忙决策,这样的决策不一定是最优的,而且还可能使大量有利有效的房地产交易无法实现。
因此,政府必须进行干预。相比于市场中分散的主体来说,政府无论是在信息量获取,还是在改变信息不对称状态方面,都有着更大的优势,可以发挥信息的规模效果。因此,政府的介入能够弥补市场的这一效率缺陷,包括向购房者同类房产的价格信息、审定建筑商的资质、对商品房的质量进行检测、提供权属关系变迁的档案等。
2外部性
所谓外部性,是指人们的经济行为有一部分的利益不能由自己享用,或有一部分成本不必自行负担。前者称为外部经济性或外部收益,后者称为外部不经济或外部成本。
土地利用中的外部性十分明显。合理的农地保护产生的良好社会效益、生态效益大部分体现不到农地保护和利用者身上,从而使市场调节下对农地的保护量小于社会最优量。从而导致城市土地或其他非农建设用地的增加,造成耕地数量锐减,对农业乃到整个国民经济可持续发展造成不利影响,而在完全的市场条件下也未由责任者负担责任,使得理性的人对农地的占用大于社会最优量。这样,城市土地的市场均衡量必然大于社会最优量,这就需要政府制定详细的用地计划,根据城市发展的需要,逐年编制农转城市用地的数量,并在总额、用途上加以严格控制,对征地金额设定最低的界线。
房产生产过程的外部性主要表现为施工阶段产生的环境污染对周边居民的影响和打桩做基础对周围地基承载力的危害。减少房产生产的外部性必须从提高施工技术上着眼,而技术水平的提升依赖于资金的支持,这必然间接提高住宅的建造成本。在广大建筑商技改资金不足的前提下,房产生产以周边居民的福利骤减为代价。庇古认为政府通过征税来矫正经济当事人的私人成本,促使私人成本与社会成本趋于一致。在机械的自然寿命期间,当税收的净累积额超过改造更新施工机械设备的价值,理性的建筑商会积极推动技术进步。科斯主张,只要明晰产权,同样可以解决外部性问题。污染权、危害权属于建筑商,建筑商会我行我素地生产他们认为最适宜的房屋数量。若两权属于周边居民,周边居民则有权要求赔偿。科斯思路在理论上提供一个崭新的视角,但在实际生活中,由于谈判引致的交易费用过高和受害人群范围的模糊性,这种方案不可能实施。
房产消费领域的外部性体现在示范效应上。凯恩斯消费函数假设每个人的消费只受自己的偏好、收入及商品价格的影响,而不受其他人消费的影响。杜森贝利认为这个假设不能回答消费者的偏好之间的相互作用问题,应以偏好相互依赖假设来代替偏好独立假设,并以此为基础来解释消费的决定,则更符合实际。人的需求要通过消费不同数量与质量的商品来得到满足,处在现代社会里的人,通过不断接触高质量的商品使自己的消费水平不断提高,并通过消费来维护自尊。自尊是通过人的社会地位表现出来的,而较多的社会地位则是通过较高的收入水平与消费水平体现出来的。因此,一旦高收入集团的收入及消费水平被作为较高社会地位的象征,他们的消费方式便成为其他人追求的目标,这就是示范效应。住宅作为一种重要的消费资料,其示范效应极为强烈。一部分私营业主、外企管理人员等高收入者或者公款购房者购买高档别墅、高级公寓,成为收入稍低的阶层的效仿对象,这有两方面的影响:一方面开发商追逐超额利润,大量开发高档物业,造成畸形的住宅供给结构,有限的资源不能得到充分的配置,中低档住宅相比于需求人群数量过少,间接推动其价格上涨;另一方面,高档住宅价格高涨造成虚幻的房地产市场繁荣,导致中低档住宅尾随价格上升。这可能是我国住宅价格与家庭年收入比例远高于同等生活水平的国家的主要原因。高收入者的购房行为造成房价在高价位持续徘徊,却让低收入者承受成本,因为低收入者住宅价格需求弹性远远大于高收入者,从这个意义看,低收入者的消费者剩余被剥夺得更多。这种外部性的解决应由政府出面,对高档物业课以重税,尔后作为安居工程的补充经费,达到社会公平的目的。
3垄断
垄断造成的市场失灵,针对地产市场而言,土地的有限性必然造成土地供给上的一定程度的垄断。特别当地价
上涨过快时,人们往往把土地当成保值和增值的手段,从而影响土地的高效配置和合理利用。例如日本战后城市化高速发展时期,对城市用地需求量迅速增加,198年以“首都圈”为中心的城市地价达到了战前的9394倍。对此,日本一桥大学经济学教授野口悠纪雄认为,地价高涨并没有带来土地的高度利用,反而造成土地的低度利用:把土地作为资产来保有,为确保随时变卖,往往以空地或低度利用形式来保有,造成土地有效供给减少,从而使地价进一步上涨。其结果是“市区区域内残存着大量农地,就连已经被住宅化的土地,实际的容积率也不到城市计划所规定的容积率的一半”。日本的农业长期处于小规模和兼业化经营状态与人们把土地当成“增值手段”有关。 在1993年加强宏观调控以前,我国城市尤其是各类开发区中出现的疯狂的土地投机现象也说明,由于垄断的存在,仅靠市场机制难以实现土地资源的高效率配置,政府必须采取征收土地增值税等措施抑制土地垄断造成的投机行为。
4社会分配不公
即使市场机制能够实现资源的最优配置,也不能解决社会目标问题。根据“福利经济学第二定理”,收入在各社会集团之间的分配与通过市场提高整个社会的经济效率,是互不统属的两个问题。在埃奇沃斯方盒图上,通过市场均衡能够实现的帕累托最佳状态并不是一点而是一条线,即不论收入分配的结果如何,都能在契约曲线上找到一个适合于帕累托最佳状态的点。也就是说,市场不可能自动实现收入分配的相对平等。
收入不均在住房消费领域表现为住房消费不均。但是,住房是人们的基本生活资料,关系到社会的稳定,而且,住房又是一种价值高昂的商品,并非每个家庭都能承受。因此,政府有必要干预住房市场,帮助低收入家庭获得适当的住房。这决定我国的城镇住房体系首先必须发挥市场的作用,由市场来供应大多数居民的住房,同时政府直接供应一部分必要的社会保障住房作为辅助的手段。
关于市场失败的理论,为我们研究政府在房地产市场中扮演什么角色提供了基本的思路,其基点仍然是要为充分发挥市场效率机制的作用创造条件,而不是像旧的住房福利体制那样由政府去取代市场,毕竟市场机制是迄今发现的最为完善的资源配置制度。
随着市场经济体制的逐步建立,房地产市场已发展起来,房地产的买卖、租赁等行为日趋活跃,由此也产生了为数不少的房地产纠纷案件。此类案件现已构成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情况、新问题很多,亦有多年以来未彻底解决的老问题。笔者结合审判实践,对其中的几个常见问题做了调查分析,在此略抒己见。
随着市场经济体制的逐步建立,房地产市场已发展起来,房地产的买卖、租赁等行为日趋活跃,由此也产生了为数不少的房地产纠纷案件。此类案件现已构成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情况、新问题很多,亦有多年以来未彻底解决的老问题。笔者结合审判实践,对其中的几个常见问题做了调查分析,在此略抒己见。
一、预售商品房按揭
按揭是英语"MORTGAGE"一词的粤语音译,是一种担保方式,指在楼宇建筑期内,商品房预购人将其与开发商(预售方)签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行,同时商品房预售方作为贷款担保人,并保证银行为第一受益人,如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时,银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益,以清偿其对银行的所有欠款。
预售商品房按揭是一种特殊的担保方式,银行为按揭权人,预购人为按揭人,担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似之处,但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间,商品房实际上并不存在,按揭人无法取得所购商品房的所有权,他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利,它是一种期待性利益,而非以实体形式存在的楼宇。商品房按揭的出现将期待性利益引入抵押标的范畴,丰富了我国传统抵押标的理论的内容。
预售商品房按揭具有以下法律特征:
(1)预售商品房按揭是一种要式法律行为,应签订书面合同,并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续;
(2)预售商品房按揭是一种从合同,是为担保主债权得以实现而订立的;
(3)预售商品房按揭合同是诺成性合同,合同一经成立即对三方当事人具有约束力。
(4)预售商品房按揭是有偿合同。银行通揭业务收取贷款利息,除少数政策性无息贷款外,预售商品房按揭均系有偿合同。 预售商品房按揭是近几年才出现的,目前在我国尤其是在沿海地区,发展规模很大。它在一定程度上缓解了房地产市场资金紧张的状况,使普通百姓拥有商品房成为可能,同时也为房地产开发商提供了融资手段,增加了建房资金。但我国的房地产管理法对预售商品房按揭尚无规定,与目前房地产业的发展状况很不适应。审判人员在审理此类案件时只能依据法理。而银行则大多制订一些标准式合同,购房者与发展商只有签约与否的选择,而没有就合同条款进行协商、修改的自由。这种状况极不利于预售商品房市场的健康发展,笔者试举二个案例说明之。
案例一:个人甲与乙公司签订商品房预售合同,约定甲购买乙公司正在开发建设的商品房一套,价金为五十万元,甲应分五次交购房款二十五万元,余二十五万元房款办理银行按揭。合同签订后,甲如约履行支付了二十五万元购房款,要求乙交付房屋。乙公司称甲应在全部付清购房款后才能入住房屋。甲认为合同中约定余款由银行按揭提供,因而认为乙公司违约,起诉至法院。
此案双方当事人产生争议的根本原因是对按揭的性质认识不清。预售商品房按揭的当事人有三方:购房人、售房方和银行。按揭合同应当由三方当事人订立,而此案中甲与乙公司双方约定办理按揭,实际并未办理,因而按揭合同不能成立。鉴于双方对付款方式尚未约定明确,该商品房预售合同应认定为尚未成立,由此产生的损失由双方分担。由于乙公司为房地产开发商,对有关按揭的规定应当了解,合同未能成立其有一定过失,因此应承担主要责任。
案例二:甲与乙公司签订商品房预售合同,约定甲购买乙公司开发的商品房一套,其中百分之四十房款由甲直接交纳,另百分之六十房款由甲向乙公司指定银行申请按揭贷款。甲按约定向乙公司交纳了百分之四十购房款。在办理银行按揭之前,银行通知停止办理按揭贷款,此后双方就如何付清购房余款协商不成。甲起诉至法院,请求解除购房合同、乙公司返还其购房款。
此案双方当事人对付款方式约定明确,且乙公司与银行之间已有关于办理按揭贷款的协议,但由于国家政策性调整,银行停止办理按揭,使双方当事人之间合同无法履行。此案应适用情事变更原则,解除合同,双方合理分担损失。
由以上两个案例可以看出,我国预售商品房按揭中存在许多问题。这些都有待完备的立法来进行调整。建议立法部门在修订《中华人民共和国城市房地产管理法》时,对此问题做出规定。
二、无效房屋租赁合同的认定及处理
房屋租赁,是指房屋所有权人或经营管理权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承权人向出租人支付租金的行为。房屋租赁是一种民事行为,它适用民法通则关于无效民事行为的规定,"下列民事行为无效:(一)无行为能力人实施的;(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;(四)恶意串通,损害国家,集体或者第三人利益的;(五)违反法律或者社会公共利益的;(六)经济合同违反国家指令性计划的:(七)以合法形式掩盖非法目的的。"除此之外,房屋租赁行为还应受一些特别法的约束,如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》等。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定,有下列情形之一的房屋不得出租:(一)未依
法取得房屋所有权证的;(二)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)共有房屋未取得共有权人同意的:(四)权属有争议的;(五)属于违法建筑的:(六)不符合安全标准的;(七)已抵押,未经抵押权人同意的;(八)不符合公安、环境、卫生等主管部门有关规定的;(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。违反这些规定出租房屋的,一般也应认定为无效。 应当注意的是,房屋租赁对民事活动的当事人来说,是非常重要的民事行为,对他们的生产、生活有着重大影响,因而在审判中不宜轻易就认定合同无效。如果基本法律要件都具备,只是有一些细节不符合法律规定,可以责令当事人补正,而不宜认定为无效。如甲起诉乙拖欠房屋租金一案:乙租赁甲房屋,装修后经营饭店,经营期间拖欠甲两个月租金。甲起诉至法院,要求乙给付租金。法院经审查认为,甲、乙签订的房屋租赁合同未经房地产管理部门审查登记,因而为无效合同,判决乙将承租房屋返还甲。这一判决使甲,乙之间并无意解除的合同被迫不能履行,双方均遭受很大损失。而实际上法院只要责令甲乙双方办理房屋租赁登记手续,即可避免这样的结果。
随着我国经济的发展和投资观念的改变,将房地产作为一种投资手段已经是非常普及的经济现象,甚至成为一些企业新的经济增长点。2006年2月15日,财政部出台的新的企业会计准则体系中将投资性房地产作为单独的一项准则来规范。《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称投资性房地产准则)规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,这意味着企业可以对投资性房地产的两种计量模式进行选择。
一、原准则(制度)对房地产的核算
在原准则(制度)中,除了房地产开发企业将以销售为目的而持有的房屋建筑物作为存货核算外,其他企业通常情况下将自用或以投资为目的而拥有的房屋建筑物均作为固定资产核算,并按照其预计使用年限提取折旧,将土地使用权计入无形资产并按期进行摊销。这样的会计处理方法存在着以下两个方面的问题:(1)忽略了市场因素对房地产价值的影响,使得资产的价值失真。随着时间的推移,以投资为目的的房地产的价值可能不断增长,其市场价值经常会高出其账面原值,而且还可能高于其账面原值的数倍,而原准则(制度)的会计处理使得账面资产价值逐年递减,这与现实状况严重背离。(2)投资性房地产的获利方式与固定资产和无形资产明显不同,其投资一般来说其金额大、周期长、流动性与变现能力较差,往往具有高收益和高风险并存的特点。所以将以投资为目的的房地产作为固定资产及无形资产的核算方法并不能反映作为投资目的的房地产的真实价值。在一定程度上不利于反映企业房地产的实际构成情况及各类房地产对企业经营成果的贡献情况。
二、《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定
投资性房地产准则规定:投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量,在后续计量时,通常应当采用成本模式,满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式进行后续计量,采用成本模式还是公允价值模式由企业根据实际情况自主选择。
(一)成本模式
成本模式的后续计量,是指按照投资性房地产的账面价值、使用年限等因素,按照固定资产或无形资产的有关规定,按期(月)计提折旧或摊销,并在期末对投资性房地产进行减值测试,投资性房地产存在减值迹象的,还应当适用《企业会计准则第8号——资产减值》的有关规定计提资产减值准备,如果已经计提资产减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复,不得转回。在采用成本模式计量时,必须将投资性房地产分成建筑物和土地使用权两类,建筑物的后续计量,适用《企业会计准则第4号——固定资产》的有关规定,土地使用权的后续计量,适用《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定。
(二)公允价值模式
投资性房地产准则规定:“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”采用公允价值模式计量的应当同时满足下列条件:第一,投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;第二,企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。投资性房地产准则虽然规定了两种可供选择的模式,而且对与公允价值的计量限制得非常严格。但本人倾向于选择公允价值计量模式。在国际会计准则第40号规定企业可以在公允价值模式和成本模式中进行选择,并认为“从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报”,这就表明国际会计委员会也倾向于企业采用公允价值模式对投资性房地产进行计量。
三、公允价值计量模式的分析
(一)公允价值计量模式与成本计量模式的优缺点比较
1.公允价值计量与成本计量的优点
1.1公允价值计量模式支持决策有用观。企业面临日益复杂的经济环境,有些资产和负债的价值已经发生了很大改变,如果仍然采用历史成本计量,就不能真实地反映企业的资产和负债的价值。从而误导报表的外部使用者,甚至做出错误决策。而公允价值能较真实地反映企业的资产和负债,能较准确地披露企业获得的现金流量,从而更确切地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险,从而有利于使用者对企业做出正确的评价。
1.2公允价值计量模式支持经济收益观。随着企业管理理论的不断发展,经济收益和会计收益的对立日趋尖锐化。从发展态势上看,基于公允价值计量模式的经济收益观越来越为人们所接受,而传统的基于历史成本计量模式的会计收益由于其应用范围的狭窄而逐渐失去了地位。
1.3公允价值计量模式支持“配比原则”。历史成本法下计算损益时,收入是按现行市价计量,而成本、费用则按照历史成本计量,从而出现收益超分配、虚利实分的现象。采用公允价值计量,这种现象就可以得到很好的解决。收入和成本费用均按照公允价值计量,经营成果是管理当局真正的经营业绩,有利于正确评价企业的经营成果,从而真实全面的反映企业的经营状况。
1.4公允价值计量模式面向未来。传统的历史成本计量模式所反映的经济事项主要是过去发生的行为对现在的影响和结果,对企业的预测性比较差。而公允价值计量模式是一种面向未来的会计模式,在对一些新的交易活动或事项进行核算时,为收益信息的全面与可靠提供了保障。
2.公允价值计量与成本计量的缺陷
2.1公允价值计量的市场约束不容易解决。公允价值的核心思想在于公平和自愿,这就要求市场的成熟和信息的绝对均衡,而事实上这种近乎绝对和理想化的环境是不存在的,公平和自愿也只是在一定市场条件下的相对结果。与此相对比,历史成本的应用似乎并不受到市场不完善的约束。
2.2公允价值计量在实践中难于应用。未来现金流量的金额、时点和货币的时间价值等等都是不确定的,在计量的操作上往往难度很大,甚至许多会计要素在市场上很难找到可供参考的交易价格。在许多时候还主要依赖于会计人员的职业判断,很大程度上存在主观性,然而这种主观判断的合理性和权威性往往容易遭到质疑。现值计量的复杂性是公允价值计量模式不容易推行应用的重要难点,公允价值计量的数学模型构建往往是十分艰难的,在我国目前还不允许在大量假设的前提下使用公允价值估计技术,而历史成本的取得似乎要容易得多。
2.3公允 价值计量模式的可靠性受到严重质疑。相对于客观性、确定性和可验证性的历史成本计量模式,公允价值计量模式虽然在财务报告中能提供更为相关的信息,但在可靠性质量要求上却不能完全保证。
(二)公允价值计量模式对利益相关者的影响
1.公允价值计量模式能更真实地反映企业的损益。对于投资性房地产来说,其利润计算是通过出租的租金、转让的收入与相应的成本、费用配比计算出来的。按原准则(制度)规定企业计算利润的租金收入和转让土地使用权收入都是按现行市价计量的,而计算利润的资产的成本、费用则是按历史成本计量的。这显然不符合权责发生制这一会计核算前提,即在计量属性上的不配比。而对投资性房地产采用公允价值计量模式,其利润计算中的扣除项目——资产的成本也是以现行市价为基础确定的。这样就可以解决上述问题的存在,即利润表中的利润计算口径是一致的,真实地反映了一定会计期间的损益状况。
2.公允价值计量模式能合理地反映企业的财务状况,从而提高财务信息的相关性。公允价值与历史成本相比,能较准确地披露企业获得的现金流量,从而更确切地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险。也就是说,按公允价值计量得出的信息能为企业管理人员、债权人、投资者的经营决策提供更有力的支持。对企业的资产增值信息更加透明,有利于企业在资本市场获得正确的定价,从而有利于再融资,获得资本市场的种种便利。从这个角度看,可以帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。
3.公允价值计量模式对企业的影响。由于近些年房地产持续上涨,使得房地产原始取得成本与其公允价值之间存在很大差距,但按原准则(制度)规定,企业仍在每年按一定比例对房地产提取折旧或摊销,一旦企业选择按公允价值计量,必然会使企业资产出现大幅增值;在房地产价格保持稳定的情况下,按公允价值计量会使企业账面利润显着增加,企业的业绩和形象显着提高。
4.公允价值计量模式对企业所得税核算的影响。财政部、国家税务总局在2007年10月的《关于执行有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2007]80号)第三条规定:“企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等,持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额,在实际处置或结算时,处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”从而明确了采用公允价值模式计量的投资性房地产,其公允价值的变动不作为税法上的应纳税所得,并允许按固定资产或无形资产计提折旧或摊销,即投资性房地产的计税基础为“初始成本-折旧摊销”。由此可见,投资性房地产采用公允价值模式计量时,其账面价值与计税基础存在着差异,因此,一方面在申报缴纳企业所得税时需要根据税法的相关规定,在纳税申报表中对应纳税所得额进行调整;另一方面,需要根据《企业会计准则第18号――所得税》第四条的规定,确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。
四、小结
综上所述,本人认为对于投资性房地产的后续计量在有条件的情况下选择公允价值模式计量,这样一方面可以提高会计报表信息的相关性,使会计信息的使用者能更好地了解企业的真实财务状况和经营成果,帮助其做出正确的决策;另一方面也可以使我国和国际通行的会计处理惯例又近了一步。当然,公允价值的运用必须依赖于发达的资本市场、完善的资产评估制度以及相关配套法规等,目前我国在公允价值的运用中尚存在一些问题,如缺乏完善的理论体系指导、公允价值可靠性难以控制以及公允价值不易直接获取等等。但从发展的眼光看,按照国际会计惯例进行计量是必然的趋势,为了进一步改善公允价值的应用环境,提升公允价值的应用水平,推进我国会计计量模式与国际会计发展的接轨,可以考虑采取以下方面措施:进一步完善公允价值理论框架体系,减少内部发展阻力;进一步完善公允价值市场应用条件,减少外在市场阻力;提高会计从业人员职业判断能力和守法意识,减少判断失误;建立专业公允价值评估机构、信息传递体系,降低交易成本;规范公司治理和内部监督机制,减少执行层面压力;建立外部审计机构监督,从外部规范企业行为。
摘要:我国房地产定价的困境和定价的基本要素,论述了我国房地产定价陷入困境的根源和困境对我国长期经济社会发展所产生的不利影响,在此基础上,提出了建立和完善我国房地产定价的市场机制和调控体系,房地产收益的税收机制和分配体制,以及推动我国房地产业持续、稳定和科学发展的对策。
关键词:房地产定价;跨境资本流动;科学发展
我国房地产如何定价?定价的环境和基本依据是什么?随着我国经济的改革开放,跨境资本流动会对房地产定价产生什么影响?合理的房地产价格又是如何形成的?我国房地产定价是否出现了困境?如何才能找到摆脱困境的出路?我们认为这些都是我国房地产业发展所迫切需要回答的问题。
一、我国房地产定价的困境和定价的依据
我国房地产供求从福利化、计划化转向商品化、市场化的过程中,房地产定价的困境就一直存在,特别是在房地产价格高企的时候尤为突出。由于住房涉及到人们生存的基本条件,在我国,又由于房地产定价在很大程度上关系到了各个阶层或各个集团的利益,于是乎房地产定价就成了极其敏感的、政治色彩浓厚的社会大问题。与此相应,在我国现阶段形成了一种特殊的,以政策博弈为导向,以定价博弈为核心的房地产定价的社会舆论。房地产定价社会舆论的形成既体现了人们对房地产价格的普遍关心和对居住条件改善的意愿,以及对国家房地产政策高度关注和热情参与;同时又反映了部分社会舆论和社会心理对房地产政策和房地产定价的过度聚焦。由此可能产生的误判在一定程度上形成一种群体性的、选择性的价值取向和对房地产政策的理解。
除了日益兴盛的社会舆论,还有在其后各大利益阶层和利益集团的强力影响,客观上形成了一个人为因素作用的环境,直接或间接地作用到我国的房地产定价上,由此形成了我国房地产定价的困境。其主要表现为,我国房地产定价社会舆论有脱离定价基本环境和偏离定价基本依据,受人为因素作用的倾向。在这里,我们先从我国房地产定价基本因素的讨论开始。
第一,在一般商品经济条件下,房地产和其他生活资料一样,都要在价值上得到体现,并具有特殊的价值规定。价格是价值的货币表现,房地产定价要受到商品经济内在规律,主要是供求规律和价值规律的制约。土地是大自然的“赐予物”,是具有自然力的综合体,其具有特殊的价值规定:一是土地的稀缺性,可供建造住宅用的土地的有限性;二是土地的差异性,即土地本身的级差性和固定性。具体土地定位之间要靠交通运输联系,这些特性都要在价值上得到表现。在任何商品经济条件下都存在由于土地差别带来的超额利润;不论是私有还是公有的土地所有权都要将超额利润转化为地租;按利息率计算的地租的购买价格,表现为土地价格。以使用土地为条件的住宅(或商品房)所处位置的差别,土地上的住宅(或商品房)的价值规定也因此得到补充,从而住宅(或商品房)价格的构成也得到补充,即以使用土地为条件的住宅(或商品房)价格。
第二,在社会主义市场经济条件下,房地产的一个基本特征是土地国有(或集体所有),房地产开发商或商品房购得者获得的只是土地的使用权,没有土地所有权。土地公有权在经济上借以实现的形式仍然是地租。在我国,房地产开发和经营企业向土地公有权的代表一地方政府支付土地使用权的购置费用,即地租,以及各种税费;地方(或国家)政府应该把这部分收益作为发展地方(或国家)社会经济和社会事业之用,造福于全民。
第三,在经济全球化条件下,一国经济开放使得其房地产定价具有了国际化的倾向,人们往往会把某国一地房地产的定价与异国相似的他地来进行比较,出现一种“看齐效应”。而且当一国经济金融高度化发展,房地产越来越表现出两种特性:一是消费性,和其他生活消费品一样,房屋用于解决人们居住;二是金融性,作为金融资产的一部分,不动产用于投资。这样,房地产成为人们组合投资中的一个重要部分,房地产定价又具有了一般金融资产定价的属性。
在开放经济条件下,跨境资本(或资金)的流动,在一国房地产市场上流动方向的切换、流动规模的扩张收缩、流动速度快慢直接影响着当地房地产价格的决定和变动。当跨境资本大规模地、快速地流向某房地产市场,它所代表的是对这一房地产的强劲需求,会推动该房地产价格迅速上升;当跨境资本大规模地、快速地撤离出某房地产市场,它所代表的是对这一房地产的强劲供给,会拉动该房地产价格迅速下降。跨境资本流动不仅会影响到房地产市场上价格的决定和变动;而且还会影响到一国财富的形成和财富的国际间转移。当然,国内资金流动也会产生上述的作用,所不同的只是在这个市场形成的财富转移暂时发生在国内。
在我国房地产定价上,已经逐渐形成一个开放型的、社会主义市场经济环境。在这一环境下,房地产定价既要符合社会主义市场经济的要求,坚持发挥土地公有制下的市场机制作用,遵循供求规律和价值规律等商品经济的基本规律;又要适应开放经济条件下,跨境资本流动对房地产定价和一国财富在国际转移的作用。为此,我们要建立和完善我国房地产定价的市场机制和我国房地产定价的调控机制。充分发挥这些机制的作用来促进我国房地产的合理定价;促进对房地产开发经营收益的合理征税和房地产财政收益的合理分配;防范跨境资本对我国财富的投机性掠夺和促进国民财富不断增长;最终让我国民众都能住得上房,能住较好的房;让越来越多的人能买得起房,能买上好房。
二、我国房地产定价困境产生的不利影响
我国房地产定价出现困境,究其根源:一是我国社会主义市场经济发展还不充分,特别是表现在房地产这一涉及到众多方面基本利益的市场尤其是这样;二是我国房地产市场发展还不成熟,国民中的大多数人转为向市场要住房的时间也不过十年左右的时间;三是我国还处在转轨经济中,人为因素对经济的影响还会继续存在,特别是反映在房地产市场上;四是在经济不断开放条件下,人们对跨境资本在一国房地产定价中的影响,以及国际资本对一国财富的投机性掠夺的现实性还缺乏足够的认识;五是社会民众对在房地产开发经营领域中发生的官商勾结,贪污腐化,蚕食公有资产现象的深恶痛绝,把一种内心的痛恨和无奈发泄在房地产定价上。为此,我们要充分认识房地产定价困境的存在会对我国社会经济发展在长期中产生的不利影响:
第一,影响到我国居民居住条件的根本性改善
人为因素作用在短时间内有可能压低或拔高房地产的价格,造成房地产市场短期失衡,要么买超要么卖超,其结果受益的只可能是少数房地产开发经营者或是少数房地产购买者。但在长期中,不符合规律和常理的定价,一定会损害大多数的房地产买卖双方,不利于我国居民居住条件的根本性改善。特别是房地产价格大幅度波动,有可能引爆经济危机,使大多数人遭殃。
第二,影响到我国社会居住人口的合理流动和布局
我国经济社会发展不平衡,沿海地区,尤其是特大城市及周边城市和地区经济高度发展,居住人口有不断集中的趋势;而中 西部地区经济发展相对滞后,居住人口也相对稀少。如果东部国际化大都市及周边大中城市的房地产定价被人为因素压低,甚至政府还出台刺激购房政策,这样就会起到人口流动的导向作用。最终可能会导致东部大城市拥挤不堪,城市问题积重难返,居民生活质量下降;中西部经济社会发展相对缓慢,居民生活质量难以改善;并由此不断引起居住人口向东流。当在社会居住人口迁移中的行政手段逐渐被取消或失灵的情况下,住房费用贵贱对居住人口迁移的导向作用在很大程度上还是有效的。
第三,影响到我国房地产业的财政收益对社会经济发展的持续支持力度
社会主义革命胜利的一大成果就是把土地收归全民所有,这从根本上改变了土地私有给极少数人带来巨大利益的条件,而为广大民众从土地上获得利益提供了可靠的保证。广大人民不仅从土地上获得可居住的条件,而且还可从土地使用权转让的所得收益和其他财政收益上分享社会经济和社会事业发展带来的福祉。人为因素干预往往会破坏房地产较准确、较合理的定价,滋生房地产开发经营上的官商勾结,贪污腐化,蚕食公有资产现象,会使房地产财政收益流失,无法实现收益最大化,最终影响到改善社会经济和社会事业的、财政上的持续支持力度。
第四,影响到我国房地产业的良性发展
房地产较合理的定价和保持房地产价格的相对稳定是我国房地产行业良性发展的基本条件和基本保证。房地产市场定价功能萎缩、价格波动剧烈,人为因素导致价格扭曲,定价过高或过低都会引起的房地产行业发展的大起大落,必将影响我国房地产市场持续的、良性的发展。
第五,影响到我国国民在经济全球化过程中的财富分配上的利益
随着我国经济开放程度越来越高,在世界范围内寻找“价值洼地”,发掘投机机会的跨境资本就会伺机进入我国的各个市场。我国房地产市场定价如果脱离了全球经济环境,片面追求低定价,那么境外资本就可能伺机进入我国房地产市场,进行投机性掠夺。其结果不仅引起了我国房地产市场的震荡,而且造成我国国民财富的流失。
第六,影响到我国社会经济发展中公平和效率原则的实现
住房是人民群众的基本生活资料,房地产合理定价能体现社会对房地产资源分配上的公平和效率,起到奖勤罚懒激励机制的作用,鼓励劳动大众通过辛勤、诚实的工作换取自己的生活条件。房地产定价不合理,可能使少数人享受了低价的住房条件,而使多数人支付高价才能得到住房条件;又可能使少数人获得多处或大量的住房条件,而使多数人难以得到基本的住房条件。这就完全有可能破坏社会公平和效率原则的实现,影响到我国经济社会持续地、稳定地科学发展和保持社会的和谐。
三、我国房地产定价摆脱困境的出路
我国房地产供求、定价已经步入了社会主义市场经济轨道,就应该力排人为因素的干扰,让一个不断建立和完善的房地产定价的市场机制和调控机制正常发挥作用,确保房地产合理定价,并在一个可控的范围内波动,保持房地产价格相对稳定。这样才能从根本上解决房地产开发经营领域中存在的“权力寻租”、“垄断寻租”和其他巧取豪夺的现象,并防范跨境资本在我国房地产领域里进行掠夺性投机,让我国房地产市场的发展不断地满足人民群众持续增长的对居住条件的需求。具体我们可以考虑:
第一,坚持我国住宅用地的可持续地、有限地供给,充分发挥市场机制在定价中的作用
那种认为“政府可以通过加快加大批地力度,增加供地来降低城市房价,特别是大城市的房价”的观点值得商榷。我认为单纯地用增加城市土地供给来控制房价的思路和对策不可取。我国可用于建造居住房屋的土地,相对于不断增长的人口来说只会是越来越稀缺,其供给应该是一种适应人口不断增长能够持续提供的、有诸多限制条件的一种供给,从长期来看,其货币价格也会是持续上涨的。与此相应,建造在其上的住宅(或商品房)也是这样。越来越多的资料显示,我国保经济增长的土地(其中不少是用于住宅建设的)和保土地资源(特别是坚守18亿亩耕地红线的根基)之间存在不断扩大的矛盾;与此同时,超大城市的人口居住密度在持续提高,居住环境难以改善。
所以,一是我国应该明确制定国家和地方长期住宅土地开发规划,有计划的、有限制的、匀速的增加土地供给,同时将一定期间内计划供给中的部分土地作为调节房地产价格波动的用地。用国家和地方的法规来加以对住宅用地的运用和监督。二是坚持国有土地使用权第三方拍卖制度,拍卖获得的购置费用收入应进入国家专项资金。按一定比例返回给地方的部分,应作为当地社会经济和社会事业发展的专项用途资金。
第二,坚持我国住宅的市场化定价,充分发挥价值规律和供求机制的调节作用
那种认为合理的房价就是应该让“购房者能买得起房”,实现“居者有其屋”的提法在我国现阶段至少是不现实的。全球经济最发达的美国,有政客试图“让穷人买得上房”,再加上虚拟金融的助推,其结果是引爆了“次贷危机”。因此,房价要达到需求者都能买得起的愿望,在一个相当长的时期中是不可能实现的。
现流行的“世界惯用的房价收入的经典比例”,其在我国的适用性也值得商榷。孰不知:一是环境和条件不同,即使是再“经典”的这种比例也不能生搬硬套。具体地讲,一个人少地多的国家与另一个人多地少的国家;一个高福利、高税收的“两高”的国家与另一个“两低”的国家,还有两国的房价构成和税收体制不同等,诸多因素都会影响到这个比例高低。二是这个比例实际上是在成熟的房价定价机制发生作用后形成的,而不是产生在其前。在我国目前的条件下,种种原因造成了对家庭收入难以测定的现状,因此很难计算准确的房价收入比,以此来预测住房的需求大多不“靠谱”。公务员之家
在我国现阶段唯有坚持房地产市场化定价的基础性作用,发挥宏观调控有效性功能,经过一定时期才能形成较为合理的房价,到时也就可能得出我国国情的、较为合理的房价收入比。值得注意的是,房地产需求和其他生活资料一样,其变化与人均GDP高低存在着一种相对稳定的关系。我国在人均GDP还偏低的情况下,通过商品房市场购置自有住宅的家庭和个人只能是民众中的一部分,相当部分的家庭和个人要通过租房(住廉租房),或购买经济适用房来解决居住条件。随着人均GDP不断提高,自然就会有越来越多人能够购房或改善居住条件,这是一个符合中国国情的、合乎逻辑的循序渐进的过程,不可能在一个短时期中,用“齐步走”方式来完成。
第三,建立和完善我国房地产市场的调控体系和机制,保持房地产价格的相对合理和稳定
我国房地产价格出现偏高现象的主要原因之一是房地产开发经营者为了赢利最大化捂盘惜售或抬高房价造成的;这里也有市场供求短期内失衡的因素存在。这就需要建立和完善我国房地产市场的调控体系和机制来发挥作用,其中主要包括:(1)调控房地产收益的体系和机制。政府通过制定和实施各种税收政策,对房地产开发和经营活动中获得利润所得进行征税,使这个行业获得的平均利润所得与社会其他行业获得的平均利润所得保持一个相对合理比例,使房地产开发和经营者获得一个在较长时期中合理的、正常的平均利润所得。(2)调控房地产市场供求关系及价格的土地储备、使用的体系和机制。把规划用于住宅建设的土地中的部分用于调控房地产市场供求关系及价格的土地储备,要做到土地储备专用。各地要有专门的土地储备使用委员会,根据房地产市场供求及价格状况,来决定储备土地的投放,保持房地产价格相对稳定。
第四,建立和完善我国房地产收益的分配体系和机制,合理分配房地产收益
我国房地 产价格出现偏高现象的另一主要原因是地方政府的利益冲动。在我国实行分税制改革以来,地方开发建设热潮兴起下出现的资金“饥渴”与财政税收普遍“不足”的矛盾突出。土地出让收入以及从房地产开发经营中获得税费等收益已成为许多地方政府财政预算外收入的重要来源。一些地方政府热衷于搞“土地财政”和“房地产收入”,其结果无形中起到了对当地房地产价格上涨的推波助澜作用。
因此,我们要建立和完善国家和地方在房地产收益上的分配体系和机制,合理分配房地产收益,并确定该收益必须服务于经济社会发展及改善民生。其中的大部分应该用于建造廉租房和经济适用房,来满足老弱病残者和低收入家庭居住;用于改造城镇基础设施;以及用于动拆迁补偿等等。以实现居住条件上的社会公平和社会和谐。
第五,建立和完善我国房地产市场跨境资本流动的监测和调控体系,防范外资的投机性掠夺
随着我国改革开放的深入,跨境资本对我国房地产市场的渗透与日俱增。为此,我们一是要建立和完善我国房地产市场跨境资本流动的监测和调控体系,防范外资的投机性掠夺,让我国房地产市场成为为国民造福的市场。跨境资本进入我国房地产市场的渠道有些是显明的,有些是隐蔽的;意图有些是投资的;有些是投机的;时间有些是长期的;有些是短期的。我国的监测体系要能从进出入的渠道上,以及在房地产市场的流向、流量和流速上监测跨境资本的动向和能量,并能进行预警。我国的调控体系一是要从土地使用权出让金上,在房地产开发和经营的税费上能起到鼓励那些显明的、长期的房地产投资者;抑制那些隐蔽的、短期的房地产投机者作用。二是要用全国性的政策、法规和条例来约束各地政府为狭隘的地方利益竞相压低土地使用权出让金以吸引外资的急功近利的做法,防止具有投机性掠夺企图的外资获得可乘之机
一、房地产金融风险的分类
1.信用风险。它是由于借款人(房地产开发企业或住宅消费者)无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性,企业偿还能力没保障;而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险,它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的,也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险,主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款,以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款。
2.流动性风险。它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产,以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险。中国金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况,将面临流动性风险。一种是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道,导致流动性不足;另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动性风险:房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时,贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要,也会形成流动性风险。
3.资产负债结构风险。由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分,结构风险就能缩小。
4.资产质量风险。如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险。房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关。
5.利率风险。如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通,尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大。
6.通货膨胀风险。由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险。
二、中国房地产金融风险的现状
1.个人住房抵押贷款风险。中国申请个人住房抵押贷款需要有几个条件:具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人、持有有效的身份证明文件;具有稳定、合法的收入来源;抵押房产有房地产证,产权明晰、可上市流通;银行规定的其他条件。虽然中国各银行建立了比较完善的个人信息档案,但是仍然存在许多欺诈风险,银行无法真正核实客户的真实信息情况。由于中国银行连续6次上调人民币利率,其中五年商业贷款利率提高到了7.7%,这使得一些客户提前偿还贷款,但是这也给银行带来了提前偿还贷款的风险。
2.房地产企业贷款风险。假按揭就是房地产企业贷款风险的典型。有些房地产商本身并无资金,但是会假借他人名义向银行申请巨额贷款。这样下去中国的不良按揭越来越多,银行收不回来的资金也越来越多。假按揭是一个风险转嫁过程,开发商通过假按揭,提前收回成本,变现利润,把包袱和风险悉数丢给银行,自己进退自如,完全占据主动。由于房价估值越高,假按揭从银行套取的资金也就越多,开发商自然倾向于提高价格。假按揭会使一些不知情的消费者会受到伤害。消费者的贷款最终违约的话,将导致个人信用记录上会有不良记载,导致其个人信用的负面评价;假按揭还会导致银行房地产贷款资产质量的下降,将对银行经营产生极为严重的恶劣影响;假按揭将造成房地产市场虚假繁荣,严重危害住房金融业务的健康发展;假按揭将滋生职务侵占、受贿等违法犯罪行为。
3.一些房地产商炒作使房地产市场过热。自从25年开始,全国大部分城市的房价涨幅较快,其中最为明显的为北、上、广、深等一线城市。其房价超过了市民能够承受的范围。而这产生的泡沫将会直接影响中国的经济发展,造成社会不稳定。
三、房地产金融风险的防范
1.完善房地产信贷评估体系。随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长点,但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业,因此,作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。
(1)借鉴国外的评估理论和方法。中国由于在评估理论和方法研究上的滞后,在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估,忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化,缺乏科学依据,主观性大。
(2)对现有评估方法进行创新和完善。在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系,因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年,而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化。
2.融资渠道多元化,打破单一渠道。
(1)建立房地产投资基金组织,使广大人民群众也能参加到房地产建设中。不再仅仅依靠大的房地产开发商,真正让人民管理自己。
(2)中国政府应出台相应的政策鼓来励外国企业、资金加入到中国房地产这个大市场中。改变投资者主体的单一化,使市场主体更多元化、国际化。
3.项目管理与期限管理相融合。房地产项目管理是工程项目管理的一个分类,是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法,对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理,实现生产要素在房地产项目上的优化配置,为用户提供优质产品。在实际实施以及运作过程中,房地产项目具有投资额大,建设周期长和不可移动等显着特点,可能会导致房地产项目管理风险。而贷款期限越长这种风险越大。因此,银行应缩短资金借贷的期限把风险降到最小。
4.高度重视房地产金融风险,增强防范意识。房地产企业要密切注意政府关于房地产政策的变动,要做到积极反应,积
极响应。适时调整房地产业务的经营方向与策略,促进住房自身业务的健康有序发展。要认真进行开发项目的可行性评估,对市场需求有准确的了解。对于风险较大的开发项目要谨慎进入,仔细评估;对已有不良记录、抗风险能力差的小型开发企业、自有资金明显不足的项目不得介入。做到既要把握好的有前景的房地产项目,又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险。要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式,从规范操作、降低风险、保障运行出发,扩展房产经营业务范畴,有步骤地推进住房自身业务向多元化、标准化、优质化方向发展。 5.依法严格资金管理,推进企业资金良性发展。一要把好项目审批关。严格房产项目的收益评价和可行性评估,利润明显较低及售房压力较大的项目的坚决否定。二要严把项目设计论证关。在设计阶段,要聘请专业人才进行缜密的规划与设计。三要加大项目的风险管理。要对具体项目进行充分的战略研究,制订正确的、科学的、符合实际的、可执行的项目目标计划。也要要建立一支有力的高素质的项目管理队伍。只有具备高素质的项目管理队伍,才能将上层系统的战略目标计划和复杂的工程技术方案同具体项目的实际情况结合起来。
6.加强银行业务的关注,建立以风险控制为中心的业务监管机制。首先,要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。重点观察房地产价格走势,防范和及时规避区域性风险。其次,要定期或不定期地对房地产市场进行调查,及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向,应该及时地加以分析,适时调整自己的发展战略。
简单来说,房地产经济管理就是对房地产项目的开发、投资、融资等各项经济活动的管理,它包括了项目管理的各种管理制度、策略和方式等等。通过协调各部门对施工过程、经济关系等方面的管理,提高房地产项目建设的质量和效率,提高经济发展的效率,以获得更多的经济效益。作为我国国民经济发展的支柱和先导性产业房地产产业,是我国经济发展的重要组成部分。由此可见,在房地产经济发展过程中,运用科学合理的经济管理手段提高其管理效率有着多么重要的作用和意义。
一、我国目前房地产经济管理的现状思考
1.对经济管理的认识不足,缺乏相应的重视,国家在房地产经济管理的政策不够稳定和完善。随着改革开放以来,国家的经济步伐加快,越来越多的房地产企业和项目不断的发展壮大,经济管理已经成为了一项具有很强系统性的任务,需要依靠一套完善的管理制度和政策,运用科学的管理方式,以提高其管理效率,促进经济的发展。然而就如今的情况来看,很多企业对经济管理的认识不足,在经济发展的过程中缺乏对科学管理的重视,而一味的将扩大项目、提高房价、提高经济利润为目标,致使我国的房价不断的暴涨。据统计,如今我国已成为世界上房价最贵的国家,在全世界房价最贵的十个城市中,我国就占据了六个,而北京、上海、深圳等更是名列前茅。这种不合理的房价上涨不仅加重国民生活的负担,也使得房地产行业经济发展正演变成一种泡沫式的发展模式,存在着巨大的风险。而国家在房地产经济管理中所制定的法律政策也存在着很大的不合理性,目前国家制定的在房地产经济管理的政策方面主要是以宏观调控为主、抑制房价过快增长、控制房屋供需平衡为主,然而这只是眼下的主要主要方式,对房地产经济管理的长期规划却没有相关指示,甚至在对一些问题的认识上模糊不清,缺乏长远目光,还存在短期政策手段与长期规规划相违背的现象,严重扰乱了房地产市场的运行秩序,也给投机倒把者留下了漏洞。这些因素都为房地产产业的未来健康发展埋下了隐患。
2.房地产经济管理制度执行力度不够强。随着近几年来我国城市化进程加快,政府以及各相关部门都加大了对房地产经济管理的制度建设和监督,房地产经济管理的水平在一定程度上得到了提高。然而整个房地产经济管理体系建设还不够完善,存在着很多漏洞。一些企业组织为了一己私利,不惜铤而走险,极力寻找法律的空子,经济管理的方式与国家制定的管理方针相违背。另一个方面,国家虽然制定了很多经济管理的政策方针,然而在这些政策方针的实施上却不够力度,加上一些制度是早年制定的,与眼下的经济管理存在着一定的差异,这些因素就导致了已建设的经济管理体系在实施上流于形式,妨碍了房地产经济的科学管理。
3.房地产经济管理制度不够完善。经济管理制度是经济管理的前提条件和有效保证。制度的合理、有效与否直接决定了经济管理的效果。然而由于我国的房地产经济管理还处于一个初级的阶段,因此在经济管理的制度上还存在着诸多不规范和完善。目前我国还没有一个能涵盖整个房地产市场管理的法律,而我国的房地产管理法律法规的完善明显落后于我国房地产的发展速度。这样的就使房地产经济管理手段在一定程度上没有科学性,不利于提高管理水平,长此以往,更会对企业的长远、健康发展造成恶性影响。
二、加强我国房地产经济管理的措施
1.加强相关人员对房地产经济管理的认识,明确管理目标,提高管理水平。这一点是指房地产企业和国家两个方面都要提高对房地产经济管理的认识,国家在规划房地产经济发展的时候要做好短期规划和长期规划,以解决目前房地产经济管理存在问题的同时使房地产经济发展从偏离的轨道上逐渐走向一条稳定、健康的可持续发展之路。房地产企业在经济房地产经济管理的时候也要从大局出发,不能只顾当前利益,而要配合和支持国家颁布的政策,使企业走向一个规范的发展之路。企业和国家要明确自身的目标,重视科学规范的管理手段,提高管理水平,使我国整个房地产行业走向健康、稳定的可持续发展之路。
2.完善房地产经济管理的制度措施,经济管理是房地产企业稳定、健康、可持续发展的理论依据,新时期的市场经济发展情况决定了企业项目发展的过程中必须强化经济管理,完善经济管理制度,以更好地对企业经济管理进行实施。具体措施可以通过以下几个方面:首先是要确定经济管理的重点,确定经济管理的重点并加以着重控制,提高管理效率,降低风险;其次是要完善管理调节机制,受环境及各方面不确定因素的影响,管理在实际工作中会遇到各种不期的问题,这就需要能因地制宜进行调整,但是这种调整不是根据个人意愿随意的调整,而是要根据企业的制度和营销战略目标为出发点,有一个完善的管理调节机制;第三是要健全信息交流、反馈机制,加强各管理人员之间的交流,提出管理过程中存在或遇到的问题,并建立相应的反馈机制,以加强管理的跟踪和监督;最后是不断地完善和创新管理手段,提高管理效率。新时期的市场竞争压力就要求经济管理方式要灵活应变,而不能将传统的管理模式生搬硬套,一成不变地作为管理规则。而是要不断的完善管理机制,创新手段。要充分地分析当前的形式,运用先进的科学技术,提高管理水平。
三、结束语
总而言之,二十一世纪是一个充满机遇和挑战的时代。国民经济的发展为房地产经济发展提供了一个广阔的平台,同时也要求了房地产经济管理需要更高的水平。只有利用先进的管理手段,结合完善的管理制度,才能提高房地产经济管理水平,促进房地产经济的发展。
我是一九九九年五月到集团公司工作的。在此之前，曾在局集体企业管理处、局多种经营管理处和局房地产开发总公司工作。一九九九年五月调到集团公司任副总经济师，二OOO年六月任集团公司总经济师至今。按照分局党委"党性党风教育"的总体安排，经过第一阶段的系统学习，对过去的思想和工作等方面，进行了认真的反思。现将九二年工作以来党风党性方面的问题自我剖析如下：一、存在的问题
1、理论学习方面的问题
一是政治理论学习自觉性差。过去一直认为自己是生在新社会，长在红旗下，从小就受到党的教育和培养，从小学到大学就学习《政治经济学》、《资本论》和的有关著作，每天看的、听的都是党的文章和党的声音，用不着自己再有意识的学习马列、、邓小平和的原著。同时，自己又多次参加了铁道部和铁路局的"政治理论"学习班的学习。政治理论的功底可以了。所以，就放松了政治理论的学习，即使参加学习，也是应付差事，学习笔记写的不及时，遇到检查时就补笔记或抄别人的笔记。
二是理论联系实际差。自己在工作中，主要是按领导的旨意和自己的经验办，很少用马列主义、思想和邓小平理论去指导工作和解决问题。认为那些只是理论，解决不了实际问题。
三是对施工专业技术学习差。到集团公司工作后，曾经下过决心，要逐渐由外行变成内行。但是由于没有压力，而且对施工企业的一般知识也略知半解，随着工作的逐渐增多，自己也就放松了对施工企业专业技术的学习，再说，施工企业专业分工很细，从铁道工程、房屋建筑、桥涵和三电等，不知从何学起，有畏难情绪。错误的认为自己有个研究生的文凭就够了，能应付眼前的工作也就行了，不知不觉的产生了自满思想。
2、民主集中制方面存在的问题
自己在过去的工作中敢于说真话、说实话，心里怎么想就怎么说，学生气十足，认为只要出发点好，该说就说该讲就讲，但是正是由此原因，得罪了一些人，甚至是领导，使自己走了一段弯路，吃了不少亏。所以，到集团公司后，好话坏话尽量少说，多栽花少挑刺，在各种会议中能不说就不说，能少讲就少讲，即使有不同的意见也很少提出。对在工作中有缺点的同志，也尽量少批评。好人思想严重。
3、在党风廉政建设方面存在的问题
过去我一直认为在商品经济社会中，吃点喝点很正常，不会涉及党风问题，只要不往自己的兜里装钱就不会发生违纪问题，放松了对自己的要求和廉政建设，以至于有时到个别单位工作时有吃请现象，尽管自己不会喝酒，但如果自己不去，总觉得不好意思伤人家的面子，怕别人说我"整景"，立场不坚定。
按照"三讲"教育中领导干部廉洁自律各项规定进行对照，一是没有用公款装修住房;二是没有重大事项该报告的而没有报告；也没有接受礼物该登记而不登记；三是配偶子女从业情况：爱人在铁路局建设处工作，女儿在地方的一所中学读书，在直系亲属中没有经商的。
4、在"__功"问题上认识有差距
我对李洪志的《__大法》知之甚少，过去总以为与自己没有关系，不听不看，不信不传就可以了，旗帜不鲜明，缺乏政治敏锐性。自从观看了中央电视台的"__功痴迷者天安门自焚事件"后，才更加认识到李洪志和"__功"歪理邪说的反动本质以及对社会的严重危害。
5、在群众路线方面的问题
管理与改革是职工群众共同的工作，并直接影响职工的积极性和创造力，各项管理规定和改革措施应该"从群众里来，到群众里去"，走群众路线，只有充分相信群众和依靠群众才能管好企业。但是，我在设计和制定各项管理制度和改革措施时，注重企业利益多，考虑职工群众利益少，缺乏深入到职工群众中去，认真听取广大职工群众的意见和建议。
6、在工作作风方面的问题
一是工作缩手缩脚，放不开。由于自己到集团公司时间不长，人与人之间的关系不清楚，没"弄"明白，生怕由于工作"碰"着谁，引起某人不快。
二是怕"种了别人田"。由于我分管的工作没有自己独立负责的部门，都是只负责某个部门工作的一部分，与集团公司的个别领导在工作上有交叉，怕自己由于工作的原因，与相关领导产生矛盾，因此，工作上避重就轻，得过且过，生怕"种了别人田，荒了自己地"。
三是工作有畏难情绪。根据分工我负责集体企业改制工作，但是，由于绝大部分集体企业经济效益不好，没有固定的经营项目，亏损企业多，有净资产的企业少，集体职工的养老金欠交、工资欠发、放长假的又很多，因此，改制工作困难非常多，所以自己对于集体企业改制，特别是"解除劳务合同"等项工作，由于国家没有明确的文件和规定，生怕干不好产生一系列后果，有畏难思想，工作进展较慢，总想要四平八稳，等一等，看一看再说，以使集团公司集体企业改制工作受到影响。
四是深入基层和施工现场少，调查研究不够。到集团公司工作以后，总以为自己不管施工生产，只要管好大事、搞好管理工作就可以了，去 不去施工现场无关紧要，因此，深入基层和施工现场态度不积极，没有领导的安排，自己就不主动下基层和施工现场，对施工现场出现的问题和困难，特别是施工生产一线的职工的困难和要求，缺乏了解和调查研究。
五是责任心不强，缺乏对工作一抓到底的认真精神。对有些自己分管的工作，有布置和要求，但相关单位和部门贯彻落实的怎么样，自己缺乏一抓到底的扎实认真精神，以至于有些工作落实不到位，浮于表面。
一、引言
自21世纪初期,中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温,与房地产相关的产业也进入快速发展期,最典型的一个现象就是“展会经济”的蓬勃发展。全国各地,各类层出不穷的“房展会”、“住交会”风起云涌;有些大中城市,房展会从最初的一年一度发展到春秋两季,再发展到四季联展;郑州的房展会最热时,一年期间,大大小小开了七八次,在这种背景下,房价开始迅速窜升。 房地产估价real estate appraisal是指专业房地产估价人员,根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合,把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动,从事以上活动的机构即为经纪机构。两者同属于房地产交易中向相关当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的机构。从定义中我们可以看出估价和经纪机构的合作主要发生在房地产投资开发及建设完成后的交易阶段,因此在本文中我们将对两者在房地产交易这一阶段中各自的角色进行分析并对两者之间的相互关系及如何更好的处理这种关系进行讨论。
二、案例分析
某房地产开发商将一套住宅物业售给某业主,自用该住宅物业两年后,该业主欲转让其所拥有的该住宅物业,并委托一经纪机构为其出售,经纪机构根据该业主所提供的关于该住宅物业的资料及希望的出售价格,对掌握的客户群资料进行查找并对欲购买该物业的买方进行直接联系,通过解释说明及现场勘察等方式使买方对该物业有较全面的了解,并组织或代表买卖双方进行协商对最终的成交价格达成一致。其后,买方购房需要向银行申请按揭贷款,此时接受银行委托评估机构将要对该物业进行评估为银行贷款提供价值参考,通过现场勘察、有关资料查询并选用适当的评估方法,评估机构向银行提出一个客观、公正的评估价值作为贷款的价值参考或依据。
上面这个案例简单的说明了房地产估价和房地产经纪机构在房地产交易中各自服务的环节、服务的对象及提供的具体服务。我们对该案例中可能出现的其他情况再作进一步的补充。在开发商销售一手楼盘的阶段,经纪机构可能接受委托对整个楼盘的销售提供服务;该业主从开发商手中购买该住宅物业时,也可能向银行申请按揭贷款,而银行也可能委托评估机构对该物业在该时点进行价格评估,作为贷款价值参考; 案例中的买卖双方可能在成交前或过程中委托评估机构对该物业进行评估,以作为交易参考;该业主可能委托经纪机构出租该物业,同时评估机构可能接受委托,对参考租金进行评估;在买方无法偿还贷款时,经纪可能被委托处置资产以偿还银行的债务,同时估价机构也可能被委托评估处置资产之参考价格。
由此看来,估价和经纪机构在房地产交易中无处不在,他们之间的合作也是环环相扣。
三、下面我们对评估及经纪机构在合作中集中出现的一些问题进行分析(由于上述案例的普遍性,以下主要涉及出现在案例中的合作,而不涉及或较少涉及上述特殊情况中的合作):
1、交易双方对于成交价格和评估价格往往产生争议。在房地产交易活动中,经纪机构引导双方协商而促成的成交价格是交易双方实际达成交易的价格,是一个已完成的事实,这种价格通常随着交易者的心态、偏好,对市场的了解程度,讨价还价的能力等的不同而不同。而评估价格是评估人员对房地产的客观、合理价格或价值进行估算和评定的结果,不受以上各项因素的影响而变化。在评估机构进行评估时,要向经纪机构充分的了解交易情况,分析不同的交易情况对评估价值所产生的正面或负面影响,从而对评估价值进行适当的修正。
2、成交价格和评估价格内涵不同。这种不同往往出现在不以交易参考为目的的评估中。在上述案例中,经纪机构所谈之成交价格包括该住宅物业本身以及附着的装修,在有些交易中还含有家私、家电等;而在以抵押为目的房地产评估中不考虑这种装修因素对估值的影响,在评估时应该将这一部分附加价值予以剔除。
在上述这两种情况出现时,经纪机构常常抱怨评估机构的评估价值不够客观,不能准确的反映市场,尤其是遭到客户的不满,甚至造成贷款达不到客户的要求进而导致交易无法进行。这主要是在合作中机构间缺乏沟通,对彼此业务缺乏深入的了解,知识脱钩,对客户的解释说明工作做得不够详尽和透彻。
3、提供参考案例的失实。当估价机构在对该物业进行评估时,需要对市场上同类物业的价格资料进行搜集、分析和修正,从而得出客观的评估价值。由于目前经纪机构基本为片区经营的模式,对片区内物业掌握大量的成交信息,评估机构往往会向经纪机构查询相关信息。经纪机构往往为了满足客户的贷款额度,提供虚假成交资料,误导估价人员,从而得出偏离市场行情的公开市场价格。
这一问题不仅仅为经纪机构单方面所造成,也因为评估机构没有能建立一个完善的不断更新的资料库,在短期内完成评估工作,缺乏市场信息而造成经纪机构对估价人员的误导。没能用专业的眼光对提供的资料进行有效筛选和修正。
四、在以上这种情况中出现了估价机构与经纪机构之间的不良合作,对交易当事人的利益造成不公正的影响,破坏了整个市场的公平竞争秩序,对整个行业的形象产生了负面影响,也对机构双方的长期效益产生不良影响。
以上这些问题,有些是机构双方缺乏彼此的了解和沟通,经纪机构对评估机构技术性的概念不能加以正确的理解并向客户提供客观的解释,有些是评估机构对于经纪机构在成交环节中所发生的交易情况不了解,而不能对成交价格和提供的案例做出专业的分析和判断,有些则是机构双方在对交易推动和促进中进行不良的合作,使交易当事人蒙受损失,这些都应在我们以后的工作中予以改进和杜绝。
针对这些问题,有关政府部门及行业协会都提出了很多行之有效的解决办法,下面笔者将从从业人员本身及机构本身提出一些建议:
1、加强机构间的沟通,彼此了解和熟悉对方的工作内容,要对客户提出的无论相关于房地产信息还是技术方面的问题都能做出正确、合理的解释和说明;
2、估价机构要建立起数据库,而数据库的资料也要保持长期的不断更新,这项工作也非常需要经纪机构的配合,提供客观、准确的成交资料并对交易情况作出完善的说明;
3、机构本身对于员工日常工作的管理和职业道德培训。尽管我们有行业协会对从业人员的行为进行监督,并且有行业规范对从业人员的行为进行约束。但是估价及经纪机构是从业人员日常工作的场所并在自己的岗位上行使责任和享受权利。机构本身应该对自己的员工进行业务能力和职业操守的不断教育;
4、机构之间提供客户投诉渠道并予以及时的解决。房地产评估和经纪机构都属于第三产业,为客户提供满意的服务是我们的宗旨。而我们的机构部门设置多为业务部门而没有或者很少设置售后服务部门或相关部门即客户投诉部门。
五、结语
综上诉说,由于我国目前房地 产估价房地产交易市场正日趋成熟,从业人员的素质也日益提高,希望我们业内人士对于房地产估价及经纪机构之间的合作继续探索,不断完善,为消费者提供一个公平、公正、公开的市场,让大家在阳光下放心交易。转贴
随着我国经济的进步与发展,科学技术的日新月异,我国房地产建筑业也获得了良好的发展势头,但是国外发达国家建筑业相比较而言,两者之间还存在较大的差别。本文笔者对我国房地产建筑与国外发达国家建筑的差别进行了论述和分析,提出了值得我们学习的国外发达国家的一些房地产建筑的经验。
一、我国房地产建筑与国外发达国家建筑的差别
1.1房地产建筑耗能方面
据国务院新闻办的调查统计,目前我国单位建筑面积能耗是发达国家的2至3倍以上。我国现有建筑430亿平方米,另外每年新增建筑16~20亿平方米左右,目前我国建筑相关能耗占全社会能耗46.7%,其中包括建筑的能耗(包括建造能耗、生活能耗、采暖空调等)约30%,以及建材生产过程中的能耗16.7%。现在我国每年新建建筑中,99%以上是高能耗建筑;而既有的约430亿平方米建筑中,只有4%采取了能源效率措施,单位建筑面积采暖能耗为发达国家新建建筑的3倍以上,超过所有发达国家的总和,已成为世界第二大能源消耗国。
1.2在房地产建筑技术装备素质方面
从建筑企业的技术装备素质来看,我国建筑企业同国外建筑企业相比则存在更大的差距。1996年来,我国最大的国际型建筑企业中国建筑工程总公司,技术装备率为627美元/人,远远高于同年度国内建筑企业的平均装备率4154元/人,但也仅为美国福陆丹尼尔公司的1/84,日本大成公司的1/64。从国内建筑企业横向和纵向的比较中,我国国有建筑企业技术装备率虽高于全国平均水平,但低于港澳台独资企业,也仅为外商独资企业的55.30。近些年,虽然我国建筑业有了很大发展,但设备装备率提高并不大,而动力装备率还略有下降的趋势。 这说明了我国建筑业的技术装备水平没有较大的差异,从总体上看是一个劳动密集型、粗放式经营的行业。这种技术装备素质使得我国建筑企业不仅在国际建筑市场上缺乏竞争力,就是在国内市场的竞争中,如果排除政策扶持,也往往处于劣势地位。
二、值得我们学习的国外发达国家房地产建筑的有益经验
2.1发达国家进行建筑节能的政策措施
发达国家从1973年能源危机时开始重视建筑节能,经过30多年的努力,新建建筑单位面积能耗已经减少到原来的1/3~1/5,其中节能政策的作用功不可没。尽管各国制定节能政策的出发点不同,但采取的节能政策措施大致可归纳为以下几个共同点。
第一, 建立完善的建筑节能管理体制
节约能源一直是德国的一项基本国策。节能与可再生能源利用,联邦层面由环境部负责,为了深入推进建筑节能,由联邦交通建设和住房部、环境部以及KFW银行共同出资成立了德国能源署(DENA)。在各级政府的高度重视和推动下,技术、政策、法规等多管齐下,逐步形成了“政府主导、市场主体、全社会参与”的良好格局。
第二,注重建筑节能立法
许多国家不仅制定了节能法,还专门制定了一系列建筑节能法规、标准等法律文件。美国1978年就制订了《能源政策法》,德国1976年实施生效了《关于新建筑物节能法》;而日本制定的建筑节能法则要求建筑业主能自主进行节能应用,规定以“热损失系数”作为判断建筑物节能性的标准。
第三,采取经济政策鼓励建筑节能
在西方发达国家建筑节能做得比较好的国家,政府都有相应经济激励政策。如美国对新建节能建筑减税,凡在国际节能规范(IECC)标准基础上节能30%~50%以上的新建建筑,每套可以分别减免税1000美元和2000美元;欧盟则提出了包括开征能源税、税收减免、补贴和建立投资银行贷款等规范性的财税政策。
第四,加强节能与开发并重的科学研究
这主要开展三个方面的研究工作:建筑节能技术研究,主要是建筑节能综合研究,建立“节能型”建筑体系;注重太阳能、地热等建筑新能源的开发利用;建设节能试点工程和样板建筑,如美国政府为取得制定节能政策的定量数据资料,由政府出面组织办公楼建筑和住宅建筑的节能型样板工程。
2.2国外发达国家深化房地产建筑产业的分工体,不断提高技术装备素质
欧美等国家的大型跨国建筑企业都有自己的技术和专利,在国际工程承包市场上具有明显优势,资金实力、技术和管理水平远高于发展中国家的房地产建筑企业,在技术和资本密集型项目上形成垄断。发达国家建筑承包商已经从劳动力成本的比较优势在劳动密集型项目上向技术和知识密集型项目渗透。分工体系深化的同时,建筑企业也在寻找着各自的定位。比如,瑞典的斯堪斯卡公司卖掉了在拉脱维亚和立陶宛的子公司,将业务主要集中在“能够长期占据优势地位”的美国市场。另外,建筑企业在技术研发领域开始走向合作,并逐步形成了全球技术资源共事的新局面。一些企业为了降低研发成本,寻找合作者共同分担,逐步将技术研发机构从母体脱离出来的同时,引入新的投资者,不断提高技术装备素质。另一方面,独立的研发机构为提高研发成果的效益,开始向更多的企业提供服务。在一定程度上讲,这是国外发达国家建筑业内部分工进一步深化的必然结果。
三、结束语
综上所述,通过笔者的分析比较说明,我国的房地产建筑业与国外发达国家建筑业虽然还存在一定的差距,但是我国房地产建筑只要结合我国房地产建筑的实际问题,注意学习国外先进的建筑技术、理念和政策措施,相信这些问题都能得以克服,不断促进我国房地产建筑业的健康发展。
房地产价格的含义
房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价-货币或实物、无形资产和其他经济利益。在现今社会,房地产价格通常用货币来表示,但也可以用实物等非货币形式来偿付,例如,以房地产作价入股换取技术、设备等。从理论上讲,在供给量不变的情况下,需求量的增加会使房地产价格上升,需求量的减少会使房地产价格下降;在需求量不变的情况下,供给量的增加会使房地产价格下降,而供给量的减少又会使房地产价格上升。然而,在现实中,房地产价格受诸多因素影响,包括经济因素,政治因素,社会因素,国际因素等,。综上,我国房地产价格受众多因素影响,与真实市场价格之间肯定有很大的偏差。本文主要从经济角度论述影响房地产价格的因素。
2 只要影响因素分析
除了建筑物本身与建筑物所处的地块,社会经济条件对房地产也有着重要的影响,这种影响往往不是一时的,而是长期的,其至可以说是深远的。从实证科学研究的角度看,我们可以将某些经济数据与房地价格的变化联系起来分析。出于这些因素‘一般不会影响某一栋住宅或者某一地块上的住宅价格,而是对整个地区甚于一个国家的住宅价格都产生影响,所以这里的房价取社会总体的房价水平,也就是取平均的市场价格和租金。考虑到商场并不总是处于出清状态的,所以成交量和空置率有时也是将要考虑的重要指标。 —般来说,两栋建筑物价格的区别可以看成建筑物品质不同带来的结果。两个不同地块的房价的区别可以看成与区位相关的一系列品质楚别带来的结果。一个地区或者国家房价随时间序列的变化,可以看成是这里所讲的社会经济条件作用的结果。
求取房地产的平均价格或者租金看似简羊,交际非常复杂。我们经常会发现由计算的口径的个一样而对价格变化完全不同的评价。平均价格的计算口径由计算者的不同需要和获取数据的不同方法顺呈现出丰富多样。比如地方政府会以可供出租的公寓样本的的定期调查来确定市区租金的变化。物业公司会根据经验确定一个正常的物业空置率率的标准,米分析实际空置率与判断房地产的市场供求状况。银行可以借助购房贷款的数据来分析房地产交易状况等。有时候房地产分析师也用房地广价格指数来代替平均价格。
房地产经济分析用得最多的指标之一是房价或者租金价格的历史变动,不难发现,房价或者租金价格的变化与收入变化之间方密切的联系,达拉斯的房价下跌。利率变动对房价也有深刻的影响。20世纪90年代以来,美国的房价出现了普遍的上升起势,一舶认为,这是联邦储蓄银行在这一时期实行的利本政策的结果。 迪帕斯奎尔与惠顿认为,大都市房地产价格变动存在三项明显的特征。首先,房价与宏观经济关系相当紧密,宏观经济数据变动会影响房地广价格.同样房地产价格也反过来对宏观供求关系产生深刻的影响
其次,一个地区的房地产业发展水平从短期看,由国家宏观经济形势以及本地区企业发展水平、市场竞争条件等因素决定,从长期看,人口和生活方式对此也有重要的影响。短期内,各个地区的房价往往同起同路,所以没有“套利”的机会比人们想象得要小。 最后,出于住宅的不可移动性和共他一些因素,房地产巾场对宏观经济变动的适应能力通常不强,房地产开发商缓慢的调整会导致暂时的平衡,由此会激发宏观经济周期性循环。
2.1经济发展状况
2.2居民收入
居民收入水平及其增长对房地产、特别是住宅的价格有影响。通常,居民收入的真正增加, 意味着人们的生活水平将随之提高,其居住与活动所需要的空间会扩大,从而会增加对房地产的需求,导致房地产价格上升。至于对房地产价格的影响程度,要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小。所谓边际消费倾向,是指收入每增加一个单位所引起的消费变化,即新增加消费占新增加收入的比例。如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加,虽然其边际消 费倾向较大,但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善,这对房地产价格的影响就不大。 如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加,因为其边际消费倾向较大,且衣食等基本生活已有了较好的基础,其所增加的收入大部分甚至全部此时依消费顺序会用于提高居住水平,这自然会增加对居住房地产的需求,从而会促使居住房地产价格上升。
2.3 利率
利率的升降对房地产价格有较大影响。从房地产开发建设成本的角度来看,利率上升或下降会增加或降低房地产开发的投资利息,从而使房地产价格上升或 下降。从房地产需求的角度来看,由于现行购买房地产、特别是购买商品住宅普遍要借助于贷款,所以利率特别是房地产抵押贷款利率的上升或下降会增加或减轻房地产购买者的贷款偿还负担,从而会减少或增加房地产需求,导致房地产价格下降或上升。从房地产价值是房地产未来预期收益的现值之和的角度来看,由于房地产价值与折现率负相关,而折现率与利率正相关,所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上升。综合来看,房地产价格与利率负相关:利率上升,房地产价格会下降;利率下降,房地产价格会上升(此句话为重要结论)。
内容摘要:本文在以往对链际竞争和房地产企业供应链成本研究的基础上,将链际竞争引入到房地产企业的供应链成本管理中。从房地产企业供应链成本构成的角度,分析了链际竞争对房地产企业供应链成本的影响,并构建了链际竞争下的房地产企业供应链成本控制模型。
关键词:房地产企业供应链成本 供应链成本控制 链际竞争
随着经济发展的全球化以及顾客需求的多元化,竞争已不再简单的是企业与企业之间的竞争,而成为供应链与供应链之间的竞争。Nagurne(1999)等人首次提出了供应链网络的竞争模型,利用变分不等式构建供应链网络均衡模型,模型通过介绍供应链中的不同决策者的独立行为和竞争行为,得到了系统达到均衡的条件。Dong(2005)等人通过对多层供应链网络在不确定情况下的多准则决策问题的研究,进一步深化了对供应链网络均衡模型的研究。房地产业为了提高成本管理水平,也开始涉足供应链成本的研究。张丽、李明启(2004)提出在电子一体化和商务经济的今天,企业已经很难依靠传统的成本管理方法,应将供应链管理引入房地产企业的供应链成本管理中。
链际竞争的概念
可以获取材料和服务的渠道有很多,其中由从事产品的设计、生产、加工、销售及后期使用维护等相关工作的商业实体构成的网络就是供应链经济。供应链经济是这些商业实体之间构成的供应链之间的生产力、竞争力以及市场地位的统一体,这些商业实体在供应链经济中以一个统一的整体发挥作用。因此,供应链经济就是由相互关联的供应链构成的一个网络,供应链经济中的供应链之间相互作用就形成了链际竞争。供应链之间相互竞争影响着供应链的成本,对于单独的一条供应链,我们可以通过供应链上各个企业之间的协同关系来控制供应链成本。然而,实际中的供应链往往是处于动态的相互作用中的,供应链之间的这种相互作用叫做竞合作用。
对于房地产企业而言,房地产企业的供应链长、经营管理复杂;房地产企业价值与信息的传递都是靠内部与外部的双向交换,呈星状发散;项目的投资决策、规划设计、材料采购、施工管理、营销、物业管理等过程是一种并行系统,开发商要考虑项目全生命周期中的所有因素;企业内部资源有限,企业一般仅保留最具优势的核心业务,而把其他非核心业务外包。这些特征都决定了房地产企业供应链的复杂性,供应链与供应链之间的竞争必然会对房地产企业的供应链成本产生影响。
链际竞争对房地产企业供应链成本的影响
供应链成本管理作为一种跨企业的成本管理方法,其管理的范围延伸到了整个供应链上各个相关联企业的作业成本以及交易成本,从而达到优化和降低整个供应链总成本的目的。在分析房地产企业供应链成本时,可参照一般的制造企业,将房地产企业的供应链分为上游成本、房地产开发企业核心成本和下游成本。其中上游成本是保证项目建设的启动成本,包括土地开发成本、融资成本、勘察设计成本、招投标及谈判成本、材料采购成本、建筑安装工程费用及咨询成本等,上游成本所涉及的单位主要有政府、金融机构、设计单位、材料供应商、承建商、咨询机构等;房地产开发企业核心成本包括前期工程费、规划费、基础设施费、管理费用、经营费用、税金等;下游成本是指在销售及售后中所发生的成本,包括了销售成本、物业管理成本和客户服务成本,涉及的单位主要有销售机构、物业管理公司和客户。根据房地产企业的供应链成本分类,构建房地产企业供应链成本的构成模型(见图1)。
(一)链际竞争对房地产企业供应链上游成本的影响
房地产企业是围绕项目运营的,而项目对土地有着很强的依赖性,供应链核心企业—房地产企业为了获取土地,彼此之间的相互竞争对土地价格会产生影响。在项目的全寿命周期内,房地产企业必须有充足的资金作为后盾。在房地产企业资本链上,房地产企业的融资能力高低很大程度上决定着房地产企业能否低价获得资本从而在供应链的竞争中取胜。项目建设前期,设计阶段耗费成本占总成本费用的10%-20%,对项目建设期成本控制的影响为20%-30%。供应链之间的竞争促使房地产企业越来越关注项目建设的前期,对项目的勘察设计成本投入越来越大。[论文网]
项目的建设期,从材料和人工方面来讲,与房地产企业相关联的上游供应商之间在进行产量竞争时会引起原材料及设备零部件的采购成本上升;位于多条供应链的焦点上的供应商,多家房地产企业都从这个供应商取得原材料和设备,供应商借机抬价或者是供应商为满足多个开发商的需求,不断的扩大产能,从而引起原材料和设备成本的变化。同时,房地产企业的上游供应商之间为了获取市场通过扩大产能进行产量竞争,导致企业对人工的需求越来越大,间接引起人工成本的增加。房地产企业选择材料供应商的过程中,供应商之间的竞争会增加招投标成本的投入以及谈判成本的产生。从工程建设的角度,在项目的建设期,房地产企业通过业务外包政策,将工程发包,承包单位的实力及承包单位的成本管理水平都会影响建安工程费用的高低,为了保证项目的有效实施,房地产企业必须对承包单位各方面的能力进行了解,运用监理制度对项目的实施进行监督,这些都会增加供应链成本。
房地产供应链上的咨询成本是指在咨询单位对建设项目进行成本概预算、结算及其它相关的咨询服务时产生的各项成本,主要体现为咨询费用。随着咨询市场的日益发展壮大和咨询价格的公开性,大大的缩减了房地产企业咨询环节的供应链成本。
(二)链际竞争对房地产企业核心成本的影响
房地产企业核心成本包括房地产企业自身管理成本和房地产企业支付的开发成本。房地产企业的自身管理成本是房地产企业为组织和管理生产经营活动发生的各项费用,包括:管理费用、财务费用、经营费用和税金;房地产企业支付的开 发成本是在工程施工前和施工过程中为完成工程项目所发生的非实体项目的费用。众多的房地产企业之间彼此竞争,会引起房地产企业核心成本的增长。
(三)链际竞争对房地产企业供应链下游成本的影响
在项目竣工投入使用阶段,链际竞争对房地产项目的销售成本、物业管理成本的影响较大,房地产企业要想获得更大的市场份额,就选择较好的策划公司和物业管理公司作为合作伙伴,还要从服务及质量上赢得顾客的青睐,这需要投入较大的成本。链际竞争的条件下,提高自身也是一个非常重要的途径,房地产企业只有不断加强自身的管理,不断地增加对高科技人才的投入,才能赢得市场。
链际竞争下房地产企业供应链成本控制模型和措施
(一)链际竞争下的房地产企业供应链成本控制模型
运用目标成本和作业成本相结合的方法,分为6个步骤:确定目标成本—目标成本分解—供应链作业层成本控制—供应链作业成本分析—供应链作业成本考核—供应链目标成本改善。
目标成本设定:首先是确定项目的方案,通过对项目的定位和规划设计,预测项目售价;其次参考标准数据库中公司的长期利润率,综合权衡项目的区位销售情况、现金流等情况确定项目的目标利润。
目标成本=目标售价-目标利润
目标成本分解:确定了目标成本后,对目标成本进行分解。作为供应链的核心企业,房地产企业必须协调各部门的做好供应链流程分解的工作,把房地产企业的供应链流程分解为紧密连接的作业链。在对房地产企业的供应链流程的分解过程中,要采取作业分解和粒度分解相结合的原则。依据历史数据,自上而下将目标值逐级分解为多层级的自作业目标成本值,位于供应链上的节点部门记录完成自己作业的作业和成本值,并对同质作业成本进行归集,形成作业中心。
根据目标成本的设定和供应链的流程建立房地产企业供应链控制模型(见图2),对归集的成本项∑Cijk(I,j,k=1,2……n)与目标成本Cij进行对比,发现偏差。
对造成成本偏差的原因进行分析,归结成本动因,看其属于是资源动因还是作业动因,对其关联的供应链环节进行分析,考核房地产企业的供应链成本实施情况,并采取措施对其进行纠正,使其达到最优。
(二)链际竞争下的房地产企业供应链成本控制措施
对房地产企业供应链上游成本的控制。在项目开发前期,提前对土地价格进行合理的价格预测,采取策略性报价或者是通过支持政府的基础性建设,低价拿地。拿到土地后,在政府粗略规划的基础上,合理的提出意见,提高对土地的利用率以降低土地成本。为保证项目的运行,企业必须建立完善的融资渠道,目前我国房地产企业最多采用的还是银行贷款,与国际上房地产企业的融资模式还有差距,应该学习国外先进经验,拓宽融资渠道,应对银行不断提高储备金等政策的影响。在项目设计阶段,房地产企业应该选用设计经验和施工经验丰富的企业作为供应链合作企业,采用设计监理和施工监理并存的制度,避免出现设计中盲目提高设计标准,影响后期的施工成本。
在施工阶段,为保证材料供应,与各供应商之间,可以通过实行供应商关系管理,一方面建立与供应商间的长期紧密合作,整合多方的资源和核心力量来开发更加广阔的市场,实现成本的双赢;位于供应链上的企业在适当增加人工成本的同时,可以运用新工艺、新施工方法,改善施工条件提高施工效率,从而转移人工成本。房地产企业应选择服务质量好、信誉好的第三方物流公司、销售公司、物业管理公司,建立良好的合作伙伴关系,减少中间环节的供应链成本浪费。还要选择有相应资质的施工单位,采用国际上通用的建设工程总承包模式,从根本上解决设计和施工的不协调,缩短工期,减少供应链成本。
对房地产企业供应链核心成本的控制。目前我们国家在提倡发展住宅产业化,住宅产业化可以帮助房地产企业大大的缩短工期,通过生产的批量化、标准化也可以提高施工的质量,避免返工、变更等一系列问题。大型的房地产企业可以率先进入,中小型的房地产企业可以结成联盟,向供应链上下延伸,获得资源优势,从根本上降低成本。此外,还应该加强房地产企业自身的管理,减少供应链核心企业内部的成本流失。
对房地产企业供应链下游成本的控制。通过构建先进的电子商务平台,实现数据共享,从而使消费者更加了解项目的情况。与客户之间,可以建立顾客关系管理系统,将现代技术与企业的销售、顾客服务紧密结合,提高房地产企业与客户的交易效率。
综上所述,本文认为在供应链与供应链之间竞争激烈的情况下,房地产企业只有通过与上下游企业之间的合作,实现对资源的有效整合和优化利用,提高自身的竞争优势,才能更好的发展房地产企业内部的核心竞争力,实现企业的长期目标。
