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摘要：笔者通过本文阐述了房地产估价师继续教育的现状，分析了现行房地产估价师继续教育中存在的问题，最后从行业学会、估价公司、估价师个人、高等院校和社会机构等不同层面提出了解决问题的对策。
关键词：房地产估价师；继续教育；现状；问题；对策
房地产估价师继续教育是指取得房地产估价师执业资格证书后，房地产估价师所接受的各种各样的教育，是对房地产估价师进行知识更新、补充、拓展和能力提高的一种高层次的追加教育。房地产估价师继续教育的目的是为了更新补充知识，扩大视野、改善知识结构、提高创新能力，以适应科技发展、社会进步和本职工作的需要。
一、房地产估价师继续教育的现状
房地产估价师继续教育目前大致分为两类：一是强制性继续教育，二是自愿式继续教育。
1.强制式继续教育。强制式继续教育由中国房地产估价师与房地产经纪人学会（以下简称中房学）组织，采用学时制，要求注册房地产估价师在每一注册有效期内（3年为一个注册期）应当接受120学时的继续教育，未完成者到期后将不能注册、不能执业。继续教育分为必修课和选修课，必修课和选修课各为60学时。中国房地产估价师与房地产经纪人学会组织实施各为30学时的必修课和选修课的继续教育，主要采用网络视频教育的模式开展；其余各为30学时的必修课和选修课的继续教育，由省级学会或协会组织实施，选修课采用网络视频教育模式、必修课一般采用现场面授方式开展。
2.自愿式继续教育。自愿式继续教育，一种是由房地产估价公司自行组织，依据各公司情况不同，包括半年度、年度、专题业务培训，一般不强制要求，也没有学时限定，一般采用现场面授方式开展。大型房地产估价师公司一般会定期开展培训，而小型公司限于时间、经费等往往较难开展；另一种是房地产估价师本人根据个人需要，自行选择学习内容、学习时间、学习方式等提高个人专业知识和专业能力，从而更好地开展估价工作。
二、房地产估价师继续教育目前存在的主要问题
1.强制式继续教育中存在的问题。
1.1学习动机偏差。由于执业注册的需要，部分学员在参加强制性继续教育时抱着混学时的态度，上课时旷课、迟到早退、找人替课现象时有发生，从而使得继续教育变成例行公事，导致学习效果不理想。
1.2针对性不强。由于房地产估价师专业技术上已达到了一定的层次和水平，希望通过继续教育查漏补缺、增强估价中实战能力，而每个学员的知识、能力各不相同，但学会统一的继续教育很难满足所有学员的不同要求，众口难调，导致学习效果大打折扣。
1.3教育形式单一。不管是网络教育还是课堂面试，缺少交流互动的过程，教育过程缺少对多样化实际案例的探讨，房地产估价师参与度不高，效果不显著。
2.自愿式继续教育中存在的问题。
2.1教学人员单一。一般估价公司培训时由内部房地产估价师担任授课教师，一方面带来教育的便利性和低成本性，另一面限于个人的经验和精力，可能带来对估价的理解可能不够深刻或有偏颇。
2.2师资力量薄弱。如果说大型公司由于与行业部门接触紧密、专业人员较多，较易开展内部培训的话，中小型公司由于师资缺乏、业务单一，较难针对性地开展继续教育，即使估价师有学习的强烈愿望，也不知从何学起。
2.3学习渠道狭窄。由于估价行业发展时间较短，尚没有形成系统完整的学习方案，并且由于涉及业务的竞争，各估价公司技术人员之间缺乏交流，房地产估价师学习的渠道较为狭窄。
三、房地产估价师继续教育未来发展对策
针对房地产估价师继续教育中存在的问题，笔者考虑从行业学会、估价公司、估价师个人、高等院校、社会机构等多方面进行改革。
1.行业学会。中房学及各省学会应改变原有行政管理的模式，真正变身成为房地产估价公司和房地产估价师服务的基地、娘家人。①加强对估价师培训需求的调研，切实了解估价师的需求，提出适合房地产估价师学习的时间、方式、内容；②按不同估价师的需求分专题针对性的开展继续教育；③多开展典型案例实超培训；④建立房地产估价公共技术数据库，引导估价师自主学习等。
2.估价公司。估价公司应视估价师为公司最宝贵的财富，分布单位和个人两个角度考虑，对估价师开展继续教育。①分析每位估价师的知识和技能，结合公司目标，制订有针对性个人培训计划；②分不同知识点、技能点增加外聘专业教师；③建立公司内部的估价技术数据库特别是模板数据库，方便估价师随时随地查阅学习。
3.估价师个人。结合公司的业务，估价师按照循序渐进的原则开展继续教育。（1）对自己的知识结构进行自我评价，确定学习需求，制定学习目的，寻找并开展合适的学习活动；（2）加入能解决工作实际技术问题的人际圈；（3）建立属于估价师个人的知识库，便于查漏补缺，随时随地学习。
4.高等院校。高等院校，不仅承担着初级人才的培养任务，更担负着专业科学研究、社会服务的重任。①专业教师应走进企业第一线，总结和批量传播估价新知识、新技能；②对各公司估价师碰到工作难点，进行一对一的解疑释惑；③对于普遍性的专业问题，可以将解决问题的思路方法上网共享。5.社会机构。目前社会机构从事房地产估价师考前培训的很多，但从事继续教育的并不多，但机构培训也有其优势。①市场化运作，可以很好地满足估价机构和估价师继续教育的个性化要求；②可以组织到各领域的专家学者，进行深入的讲解和剖析；③可以组织系统化的教材和随时总结估价经验。
进一步规范存量房交易税收秩序，区地税局要加大对存量房交易税收征管的执法力度。营造公平的税收环境。对纳税人采取“阴阳合同”方式瞒报交易价格偷逃税款的行为，要依法进行查处；涉嫌犯罪的要移送司法机关依法进行处理。
杜绝“阴阳合同”现象，为加强存量房交易税收征收管理。减少税收流失，根据《中华人民共和国税收征收管理法》国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》国办发〔某〕1号）财政部国家税务总局关于推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》财税〔2010〕105号）和《某市地方税务局某市财政局某市物价局关于应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》渝地税发〔某〕139号）等有关文件规定，经区政府同意，现就推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管有关工作交流如下：
一、提高认识,统一思想。
深化财税体制改革、完善地方税体系的重要内容，开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管是调控房地产市场的重要举措。也是杜绝“阴阳合同”堵塞税收漏洞、增加财政收入的有效手段。各镇街及有关单位要统一思想，提高认识，积极支持开展房地产估价技术的研究与应用，加强存量房交易税收征管工作。
二、形成合力,精心组织。
由区委常委、区政府党组成员宋葵任组长，成立区房地产估价技术研究与应用工作领导小组。区地税局、区发改委、区财政局、区城乡建委、区房管局、区国土分局、区规划分局为成员单位。
办公室设在区地税局，领导小组下设办公室。区地税局局长阎健任主任，税政科科长霍永红任副主任，办公室成员由区地税局相关人员和某同诚房地产土地资产评估有限公司部分人员组成。领导小组负责指导全区房地产估价技术的研究与应用，强化存量房交易税收的征收管理。
区地税局：负责组织开展房地产市场税源调查、数据采集与建库、制订评估技术标准、开发和完善评估系统、建立争议处理机制、依法征收存量房交易税收等工作。
参与评估政策制订。区财政局：负责组织、协调并提供工作经费保障。
区发改委：负责对存量房交易计税价格争议进行价格认定工作。
协助开展评估技术标准制订及相关评估参数论证等工作。区国土分局、区房管局：负责提供房屋交易数据信息及房屋产权证的查询。
区城乡建委：协助开展房屋建安造价、成本费用等测算和论证工作。
区规划分局：协助做好电子地图建设等工作。
三、稳步实施,完善体系。
制订适合本地的房地产交易价格评估技术标准，区地税局会同区发改委、城乡建委、财政、国土、房管、规划等有关部门。建立存量房交易价格评估系统，组织专家对存量房交易价格评估系统进行评审，待软件定型后，按照“循序渐进、稳步实施”原则，从2012年1月1日起实现存量房交易价格评估系统推广应用。正式上线运行存量房交易价格评估系统后，应全面取消房屋交易政府计税指导价格。对存量房交易环节征税，区地税局应通过存量房交易价格评估系统对交易存量房进行全面评估，以评估价比对分析纳税人的申报价格。申报价格高于评估价的以申报价格作为计税价格；申报价格明显低于评估价又无正当理由的以评估价作为计税价格。
四、完善服务,加强宣传。
尤其是对“阴阳合同”风险宣传，区有关部门应积极配合区地税局开展存量房交易税征收政策宣传。要通过办税服务厅、互联网等多种途径为纳税人提供政策咨询服务，为诚信纳税营造良好的环境和氛围。要建立计税价格争议解决机制，以提高征管效率、评估的社会公信力和纳税遵从度。有关部门在开展涉税房地产交易价格认定工作中，不得以任何名义向纳税人收取费用。
一、房地产估价行业的现状
我国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期。由于行业起步较晚及我国的特殊国情,整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态,因而具有浓厚的行政色彩,其应用范围也相对狭窄。近年来,房地产开发、经营、交易活动以及房地产与资本市场的结合日益频繁,房地产估价业务得到了广泛的拓展,服务对象和服务形式也日趋多样化,使得房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法诉讼、拆迁、课税等经济活动中小可缺少的基础性工作。
我国的房地产评估从无到有,已发展为一个富有生命力的朝阳行业。2008年,我国房地产估价行业从业人员已经超过25万人,取得房地产估价师资格的人员约3.7万人,约3.3万人注册执业,房地产估价机构近5000家,其中一级资质房地产估价机构168家,一批具有高素质的房地产评估师队伍已经基本形成,估价机构的业务活动也进入了市场竞争。
但是,由于我国房地产市场发展速度较快,估价机构和从业人员的素质还不能完全适应社会的需要,一些非市场化和有悖于估价独立、客观、公平原则行为的出现,制约着房地产估价行业的发展。
二、房地产估价行业存在的问题
(一)有关房地产估价的法律法规和管理体制建设尚不健全。
目前在房地产估价中存在许多行业的估价机构,一些估价机构并没有完全走专业化的道路,一些估价机构和从业人员缺乏自律和执业能力。国家虽然制定了一些相关的法律法规,但基本上是针对供给主体的约束,对估价市场构成中的需求和协调等主体的约束性法规尚未建立。而目前需求主体对房地产估价市场的影响较大,因而只约束供给主体,不但无法维护正常的市场秩序,反而会给供给主体增加许多麻烦,以致影响房地产估价行业的发展。
(二)行业监管不力。
审批管理部门把关不到位,流于形式。不少从事业务的估价机构,工商局未经严格审查随意发放《营业执照》,缺乏规定数量的专职估价师,估价师在注册时开具虚假的劳动人事档案虚假转移证明和社会保险证明,只要估价师数量达标,均许可通过其资质,而且长期缺乏业务监管,造成“非法”的估价机构数量泛滥,具有执业资格的估价师通过挂靠形式沦为“假”估价师。
(三)房地产估价市场不规范。
目前部分脱钩改制的评估机构凭借与原管理部门的关系,同时兼营事业性评估和中介性评估,背离了脱钩改制的目标而一些行政部门则对执业活动进行行政干预,与之产生了权钱的交易,超出了行政机构本身的行政职权,引发了市场的不公平竞争。
由于估价机构的“非法”成立、估价师的非法挂靠,导致出现“印章随便盖、签名随便代”的虚假估价报告。为了迎合委托方的不合理要求,《房地产估价规范》形同虚设,估价机构普遍存在重视业务招揽、忽视报告质量的情况,歪曲甚至捏造事实的“客户定价法”成了估价方法中无奈的方法。
同时也有一些估价机构为了多争取业务,估价机构之间往往在评估结果和收费上大打价格战、关系战、回扣战,形成了估价机构的恶性竞争,导致估价收费越来越低,回扣形式的商业贿赂戏愈演愈烈。
三、房地产估价行业的发展建议
(一)完善法律法规体系。
完善法律法规体系,并且法律法规的建设要有利于房地产评估业的长远发展。当前我国的房地产评估行业的各个方面的法律法规都不太健全,某此领域甚至是空白的。为了我国房地产评估行业能够健康的发展,应该颁布相关的一此法律规范,从而解决房地产评估的管理问题,实行统一管理;解决房地产评估行业的竟争问题,实现真正的政企分开,使评估行业健康有序地竟争;解决房地产估价师职业道德不高问题,提高房地产估价师的责仟感和风险意识;解决房地产评估结果客观合理问题,规范房地产评估力一法和程序。
(二)建立健全行业协作,共同监管体制。
由于受我国体制所限,房地产估价师、资产估价师、土地估价师各出自不同的行政主管部门,房地产估价师主管部门是建设部,资产估价师主管部门是财政部,而土地估价师主管部门是国土资源部。尽管“三师”各自主管部门不同,但“三师”的职能却有许多共同之处,估价业务领域没有非常明显的分界线,相反“三师”间估价业务的相互渗透日益加深。这种各管各摊的方式容易造成混乱局面,给估价执业人员的管理带来了不小的难度,所以我们应尽快促使房地产估价师行业组织、资产估价行业协会及土地估价师协会三会联盟,相互协作,共同监管。这样不但可以有效杜绝一部分估价师挂靠现象,还能进行相互间技术交流,促进行业稳健发展。
(三)培养高素质人才,提高执业水平。
房地产估价行业的发展壮大,要求执业人员整体素质不断提高。房地产估价师应积极提高业务素质,在理论研究、实务分析、政策法规、学术与国外动态等力面进行培训和学习,还应强调的是,作为房地产估价师,不应仅仅钻研业务知识,还应强化法律意识,严格把握合法与违法的界限。
最高人民法院分别于2001年11月16日、2002年2月22日出台了《人民法院司法鉴定工作暂行规定》以及《关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定》的司法解释。国家司法部自2000年以来陆续出台了《司法鉴定机构登记管理办法》、《司法鉴定人管理办法》等规章及规范性文件。目前已有黑龙江、重庆、吉林、深圳、四川等十几个省市颁布了地方性的《司法鉴定管理条例》。上述各个部门和机关分别出台的地方性法规、部门规章以及有关司法解释，其目的均是为了规范司法鉴定活动，并且在一定程度上也起到了规范司法鉴定人和司法鉴定机构的鉴定活动。但是，我们也应当看到，上述地方性法规、部门规章以及有关司法解释相互之间存在着相当多的矛盾和冲突，将司法鉴定当中的房地产估价与一般的资产评估、涉案物品的价格鉴定相混淆，并且在涉及司法鉴定中的房地产估价的机构管理、鉴定人的资格以及与现有管理体制的衔接方面均未有周详的考虑与制度设计。
一、房地产估价司法鉴定的性质
房地产估价司法鉴定属于经济鉴证类行业，《城市房地产管理法》规定：国家实行房地产价格评估制度；国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。相应地，建设部、国土资源部分别出台了规章和一系列规范性文件，实行了房地产估价师执业资格考试制度和注册制度。但是，房地产估价除了《城市房地产管理法》的两条原则性规定之外，无法可依。有关房地产估价的司法鉴定，各个部门、各个省市更是各行其是，缺乏统一、规范的管理。自2002年开始，最高人民法院按照《关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定》的有关规定建立司法鉴定人名册，几乎与此同时，各地的司法行政部门按照当地的地方性法规的规定、司法部《司法鉴定机构登记管理办法》和《司法鉴定人管理办法》的有关规定陆续司法鉴定人名册。由此可以看出，我国在司法鉴定人的模式选择上采取的是大陆法系国家的鉴定权主义，即由国家有权部门核准并颁发从事司法鉴定的资格证书，并且建立司法鉴定人名册。法院在特殊情况下才能从司法鉴定人名册以外选聘专家临时从事司法鉴定。作为经济鉴证类中介机构，房地产估价司法鉴定也应当与其他各类鉴定一并纳入司法鉴定人名册统一管理，只是因其行业的行政管理可能涉及多个部门，而需要在管理体制上进行创新。
国家标准《房地产估价规范》对于房地产估价的定义：专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判断的活动。对于司法鉴定的概念，一般认为是指司法鉴定机构接受司法机关和公民、法人或其他组织的委托，指派司法鉴定人对与诉讼活动有关的专门性问题进行科学检验、判断并作出结论的活动。由此，可以给房地产估价司法鉴定作如下定义：具备房地产估价司法鉴定执业资格的司法鉴定机构接受司法机关和公民、法人或其他组织的委托，指派具有司法鉴定人资格的房地产估价师对委托估价的房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算、判断并作出结论的活动，房地产估价师除遵循普通房地产估价的有关规定、执业规范以外，作为司法鉴定人应当履行出庭义务，就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质证。
（一）房地产估价司法鉴定与涉案物品价格鉴定的关系
据笔者掌握的资料，与涉案物品价格鉴定有关的规范性文件主要包括：国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部（计办[1997]808号）《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》；国家计委（计价费[1996]2654号）《价格评估管理办法》；国家计委（计价费[1996]2655号）《价格评估机构管理办法》；国家计委（计价费[1998]775号）《涉案物品价格鉴定复核裁定管理办法》；国家计委（计价费[1998]776号）《涉案物品价格鉴定分级管理实施办法》。全国各地有部分省市针对涉案物品价格鉴定出台了地方性法规。2000年前后国家推动的经济鉴证类中介机构脱钩改制，由于清理整顿办公室最后未将涉案物品价格鉴定纳入经济鉴证类中介行业，继续保留其事业单位性质，各级物价部门按照行政级别分别设立的价格鉴定中心（或事务所）得以保留而未进行脱钩改制。
就现有的涉及涉案物品价格鉴定的地方性法规、其他规范性文件的有关规定，以及各地价格鉴证中心（或事务所）的实际情况来看，涉案物品价格鉴定存在以下几个主要问题：1.未解决涉案物品价格鉴定的性质和定位。2000年前后经济鉴证类中介机构脱钩改制虽未涉及物品价格鉴定行业，各地物价部门设立的价格鉴证中心（或事务所）得以继续保留其事业单位性质。但是，当时分管经济鉴证类中介机构脱钩改制的领导只是同意“暂时保留其事业单位性质，待条件成熟时再脱钩改制纳入中介机构管理”。涉案物品价格鉴定，从本质上讲，应当属于经济鉴证类中介行业，并且应归属于司法鉴定当中。
2.对涉案物品价格鉴定进行了任意扩大的解释。最初的涉案物品价格鉴定，本来只涉及刑事案件，并且是就刑事案件当中的动产而言。计办[1997]808号《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》第2条规定：“人民法院、人民检察院、公安机关各自管辖的刑事案件，对于价格不明或者价格难以确定的扣押、追缴、没收物品需要估价的，应当委托指定的估价机构估价。案件移送时，应当附有《扣押、追缴、没收物品估价鉴定结论书》。”实际工作中，各级物价部门按照行政级别分别设立的价格鉴定中心（或事务所）将涉案物品价格鉴定从刑事案件扩大到民事案件和行政处罚，从归属于动产的“物品”扩大到不动产和无形资产。
3.存在地方性法规、部门规章之间的冲突。不但原国家计委、建设部、国土资源部、财政部、司法部针对包括资产评估（不动产估价）等经济鉴证类中介行业管理出台的部门规章之间和其他规范性文件之间存在矛盾和冲突，还存在地方性法规之间的冲突、部门规章与地方性法规之间的冲突。举四川省的现实状况为例，四川省第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议审议通过《四川省涉案物品价格鉴定管理条例》，四川省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议审议通过《四川省司法鉴定管理条例》。笔者认为，这两个地方性法规是有一定冲突的，在涉案物品价格鉴定与司法资产评估的范围、从业主体、主管部门等诸多方面存在矛盾，并且有关涉案物品价格鉴定与司法资产评估的地方性法规与不动产估价、资产评估的部门管理规章有冲突。
总之，涉案物品价格鉴定应归属于经济鉴证类中介行业，归入司法鉴定的类别当中，它可以被房地产估价司法鉴定（针对不动产）和司法资产评估（针对动产、无形资产）所替代。即使暂时不能取消涉案物品价格鉴定，也应将其限制在刑事案件当中涉及动产的价格鉴定。当然，要从根本上理顺房地产估价司法鉴定与涉案物品价格鉴定之间的关系，消除与此相关的地方性法规、部门规章之间的冲突，有赖于全国人大尽快出台《司法鉴定法》，通过立法从根本上解决问题。
（二）房地产估价司法鉴定与一般房地产估价、资产评估的关系
广义地讲，资产评估包括了房地产估价，因为广义的资产肯定包括房地产在内。受制于个人的知识和能力的局限，同时以西方发达国家评估行业的发展历程来看，没有可能通过考取一个评估资格就可以评估包括不动产、动产和无形资产在内的各种资产的全能的评估师。结合《城市房地产管理法》关于国家实行房地产价格评估制度、国家实行房地产价格评估人员资格认证制度的规定，人事部、财政部组织考试的资产评估师资格，定位在对于动产和无形资产的评估比较合适，人事部、建设部组织考试的房地产估价师资格定位在对于不动产的评估。因此，虽然广义的资产评估包括了房地产估价，但资产评估师专司对于动产和无形资产的评估，房地产估价师专司对于不动产的评估。
笔者认为，房地产估价司法鉴定（为诉讼、仲裁、行政裁决服务）属于第二类房地产估价，立足于为解决房地产纠纷服务，不同于房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产保险所涉及的一般房地产估价，它对于估价机构和估价师有更高的要求，即要求有更高的执业水准和更好的职业道德操守，普通的估价师和资质一般的估价机构不能胜任这一类的估价，因为其公信力不够。因此，有必要对房地产估价师和估价机构进行分等定级，实行执业资格的二次准入，以确定资质较好的估价机构当中的资深房地产估价师从事房地产估价司法鉴定。而地方性法规和部门规章当中的“司法资产评估”、“涉案物品价格鉴定”均不够明确，司法鉴定的类别应当区分为房地产估价司法鉴定、动产评估司法鉴定、无形资产评估司法鉴定。人事部、原国家计委组织考试的价格鉴证师资格，可按一定方式与资产评估师并轨，从现有的资产评估机构和评估师当中筛选出合格的机构和人员，从事动产评估司法鉴定和无形资产评估司法鉴定。
二、房地产估价司法鉴定现实状况
房地产估价司法鉴定的鉴定结论作为解决纠纷的法定证据，对诉讼、仲裁的公正性起着十分重要乃至决定性的作用。但由于我国至今尚无一部专门规范司法鉴定活动的法律，房地产估价司法鉴定与其他类别的司法鉴定一样，存在着鉴定机构设置分散、鉴定机构缺乏独立性、鉴定程序不规范、多头鉴定、重复鉴定等现象，并已在一定程度上影响了司法的公正性。
（一）从事房地产估价司法鉴定的机构和人员缺乏准入制度
现在从事房地产估价司法鉴定的机构包括三类：一是具有独立法人地位的司法鉴定所，这类机构是按照地方性法规《司法鉴定管理条例》组建设立的。司法行政部门核准该类鉴定机构的目的在于规范和统一管理，但存在的不足和局限也是比较突出的，比如与房地产估价的行业管理部门缺乏协调，估价师可能存在跨机构执业，没有充分利用行业管理部门对估价机构和估价师的管理信息，等等。
二是司法机关内部设立的司法鉴定机构。《人民法院司法鉴定工作暂行规定》第4条规定：“凡需要进行司法鉴定的案件，应当由人民法院司法鉴定机构鉴定，或者由人民法院司法鉴定机构统一对外委托鉴定。”第10条规定：“各级人民法院司法鉴定机构，受理本院及下级人民法院委托的司法鉴定。下级人民法院可逐级委托上级人民法院司法鉴定机构鉴定。”目前有大量的房地产估价师、资产评估师、注册会计师挂靠在司法机关内部设立的司法鉴定机构执业，这除了带来自审自鉴这种影响司法公正的后果，还扰乱了中介机构的执业环境和管理秩序。
三是资产评估机构、房地产评估机构从事房地产估价司法鉴定。这第三类从事房地产估价司法鉴定的机构，要说没有准入也不一定准确，只不过不是按照客观标准确定资质较好的估价机构当中的资深房地产估价师从事房地产估价司法鉴定，而是由法官凭个人偏好来确定哪些机构可以准入，而对于评估人员却完全没有考虑准入的问题，资产评估师可以从事房地产估价司法鉴定，甚至连会计师、房地产估价员、助理会计师等也在从事房地产估价司法鉴定。
应当说目前房地产估价司法鉴定的状况，不符合《城市房地产管理法》关于国家实行房地产价格评估制度、国家实行房地产价格评估人员资格认证制度的规定，急需管理部门的协调统一，严格执行《城市房地产管理法》的有关规定。
（二）房地产估价司法鉴定的启动制度尚未建立
公检法在各自的诉讼活动当中可以独立地决定司法鉴定的事项，关于司法鉴定启动的规定不够明确，《刑事诉讼法》、《民事诉讼法》、《行政诉讼法》有几个条款涉及鉴定机构以及鉴定的启动。《刑事诉讼法》第119条规定：“为了查明案情，需要解决案件中某些专门性问题的时候，应当聘请有专门知识的人进行鉴定”。《行政诉讼法》第35条规定：“在诉讼过程中，人民法院认为对专门性问题需要鉴定的，应当交由法定部门鉴定；没有法定鉴定部门的，由人民法院指定的鉴定部门鉴定”。《民事诉讼法》第72条规定：“人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当交由法定部门鉴定；没有法定鉴定部门的，由人民法院指定的鉴定部门鉴定。鉴定部门及其指定的鉴定人有权了解进行鉴定所需要的案件材料，必要时可以询问当事人、证人。鉴定部门和鉴定人应当提出书面鉴定结论，在鉴定书上签名或者盖章。鉴定人鉴定的，应当由鉴定人所在单位加盖印章，证明鉴定人身份”。
房地产估价司法鉴定的启动制度包括鉴定的申请、鉴定的决定、合格鉴定机构的确定，以及鉴定的委托。从刑事、民事、行政三大诉讼法的有关规定可以看出，现行的包括房地产价格评估在内的司法鉴定的启动制度可以说尚未建立。目前房地产估价司法鉴定的启动方面存在以下主要问题：1.鉴定机构的选择没有依据尊重当事人选择和人民法院指定相结合的原则。鉴定的委托主要表现为法院指定（其实是法官指定），在一定程度上，现行的做法剥夺了当事人的诉讼权利。
2.没能给当事人提供分门别类的鉴定人名册。应当说《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称若干规定）在民事诉讼案件中的司法鉴定启动方面有长足的进步，该规定第25条：“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”但是，人民法院没有给当事人提供鉴定人名册，当事人既不知道哪些事项可以申请司法鉴定，也不能参与鉴定机构的选择，却可能要承担举证不能的法律后果。
3.鉴定机构或者鉴定人员是否具备房地产估价的鉴定资格不确定。虽然《若干规定》在第27条规定了鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的，当事人可以对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论申请重新鉴定，但是没有法律、法规对于从事房地产估价的鉴定资格加以明确规定。
（三）房地产估价司法鉴定结论的质证、采信缺乏程序和标准
尽管《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称若干规定）第59条规定了“鉴定人应当出庭接受当事人质询。鉴定人确因特殊原因无法出庭的，经人民法院准许，可以书面答复当事人的质询”，但是房地产估价司法鉴定还没有形成鉴定人出庭制度。北京大学法学院教授陈瑞华认为，鉴定人亲自出庭作证的比例不足5%.当事人申请重新鉴定的审查标准不一。对于人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论，其效力与一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论不一样。《若干规定》第27条：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：1.鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；2.鉴定程序严重违法的；3.鉴定结论明显依据不足的；4.经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。”而对于一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，只要求“另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。”
（四）房地产估价司法鉴定的管理部门不统一
目前，最高人民法院按照法释[2002]8号《关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定》的规定，已陆续受理、审查了十几个省市的申请进入人民法院司法鉴定人名册的评估机构的申报材料，并已在《人民法院报》公告。毫无疑问，最高人民法院的做法有越权嫌疑，把本来属于行政权范畴的事情（对于鉴定机构和鉴定人的管理）揽在法院来做。因此，有部分省市的专家、律师联名向全国人大提出了对最高人民法院出台的上述司法解释进行违宪审查。
总之，房地产估价司法鉴定的管理与其他各类司法鉴定一样，政出多门，导致房地产估价司法鉴定的公信力大打折扣，急待统一和规范。
三、房地产估价司法鉴定制度创新
房地产估价司法鉴定制度创新的目的，在于提高房地产估价司法鉴定的公信力，确保房地产估价司法鉴定的中立地位，体现追求司法公正的价值目标。提高房地产估价司法鉴定的公信力，应从三个方面着手：从事房地产估价司法鉴定的鉴定人的能力、水平和职业道德水准；房地产估价司法鉴定的启动制度公正，即程序公正，赋予当事人应有的司法鉴定启动权；建立房地产估价司法鉴定结论的质证制度，包括鉴定人出庭接受质证、质证的程序和标准。
（一）建立统一、协作的房地产估价司法鉴定的管理体制
房地产估价司法鉴定制度创新的第一步是改革目前的多头管理的体制，建立统一、协作的房地产估价司法鉴定管理体制。房地产估价作为经济鉴证类行业，其司法鉴定的管理体制应当充分借助行业管理部门和学会对房地产评估机构和估价师的管理信息和成果，实行估价机构和估价师个人的执业资格二次准入制度。二次准入制度的具体做法包括：1.房地产估价机构的二次准入司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的机构实行注册制度。申请从事房地产估价司法鉴定的机构，应当是房地产估价专业机构，其房地产估价机构的资质等级在省会城市等大城市可限定在一级资质，在其他地区可限定在二级资质以上。房地产估价行业主管部门或者行业学会将符合申报条件的机构推荐给省级以上司法鉴定管理部门，省级司法鉴定管理部门对符合条件的房地产估价机构核准注册并颁发司法鉴定许可证。
司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的机构实行年检制度。房地产估价行业主管部门或者行业协会对于房地产估价机构的年检结束后一个月内，省级司法鉴定管理部门结合行业主管部门或者行业协会的年检结果对从事房地产估价司法鉴定的机构办理年检。
2.房地产估价师的二次准入司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的房地产估价师实行考试注册制度。申请从事房地产估价司法鉴定的鉴定人，应当是具备房地产估价司法鉴定资质的估价机构的注册房地产估价师，其个人应当具有大学本科以上学历，其作为注册房地产估价师的执业年限在三年以上，由其所在机构推荐，参加司法鉴定管理部门组织的鉴定人全国统一资格考试合格的，颁发司法鉴定人资格证书。取得鉴定人资格证书的房地产估价师，由鉴定机构向省级司法鉴定管理部门申请注册，省级司法鉴定管理部门对符合注册条件的申请人予以注册并颁发鉴定人执业证。
司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的鉴定人实行年检制度。房地产估价行业主管部门或者行业学会对于房地产估价师的年检结束后一个月内，省级司法鉴定管理部门结合行业主管部门或者行业学会的年检结果对从事房地产估价司法鉴定的鉴定人办理年检。
（二）建立房地产估价司法鉴定的启动制度
房地产估价司法鉴定的启动制度，应当从程序上尽可能避免鉴定腐败的产生。房地产估价司法鉴定虽然收取一定的费用，但它毕竟是一种把科学知识运用到诉讼活动中来的科学实证活动，鉴定不应当沦为一种商业活动，鉴定人之间也不能相互竞争去“揽活”。否则，有可能使房地产估价司法鉴定丧失其对诉讼当事人的证据效力和公信力。
启动司法鉴定的权利究竟是赋予法院，还是赋予诉讼（仲裁）当事人？在传统的对抗制诉讼模式下，法官在诉讼中是消极中立的第三者，本身不负有查明事实的积极义务，当然也就没有提出证据的责任。只有当事人，才负有提出证据并说服审判者的责任。鉴定结论是证据，鉴定人属于证人，那么由当事人启动鉴定程序并提供鉴定人乃是诉讼的应有之义。因此，便有“当事人启动制”一说。然而，由当事人委托鉴定的一个最大弊端就是容易导致鉴定的滥用。鉴定人往往根据聘请他们的当事人的需要出具鉴定结论，鉴定结论一般都有利于委托人。这种做法的代价就是阻碍了司法公正的实现。
在传统的大陆法系国家的纠问式诉讼模式下，法官在诉讼中不再是消极中立的第三者，司法鉴定方面是实行鉴定权主义，法官主导司法鉴定的启动和司法鉴定人的选任。因此，便有“法官启动制”一说。法官启动制有其优点，一是鉴定人受法院委托，可以不受当事人的影响而客观地进行鉴定，二是可以减少不必要的重复鉴定，避免鉴定资源的浪费，减轻当事人的经济负担。但是，这种启动制度有其固有弊端：其一是在一定程度上剥夺了当事人的诉讼权利；鉴定人容易受法官的影响，容易导致鉴定腐败，此其二；其三是对鉴定结论的质证可能流于形式，因为鉴定的启动和鉴定人的选任系由法官决定，法官可能相信鉴定结论正确无误。
司法鉴定启动制度的最佳选择是法官启动制与当事人启动制的相互借鉴和融合。在鉴定人的选任方面，在司法鉴定管理部门的鉴定人名册内，实行尊重当事人选择和人民法院指定相结合的原则。对于当事人有举证责任的事项，当事人申请司法鉴定的，人民法院应当首先尊重诉讼双方当事人的选择，人民法院应当委托诉讼双方当事人在鉴定人名册内协商一致选择的鉴定机构进行鉴定；诉讼双方当事人协商不一致的，或者人民法院依职责决定委托司法鉴定的，人民法院应当在鉴定人名册内随机选择鉴定机构进行鉴定。这种启动制度安排，既尊重了诉讼双方当事人的选择，又避免了鉴定的滥用，使得鉴定人可以真正立足于客观事实，运用科学知识，为法院发现客观真实、进行公正裁判服务。
（三）房地产估价司法鉴定的程序制度
房地产估价司法鉴定的程序制度，包括房地产估价司法鉴定的申请、决定、委托、受理、实施、鉴定结论的出具，以及鉴定人出庭作证。房地产估价司法鉴定的申请，是指附有举证责任的当事人申请司法鉴定，并预交鉴定费用，但申请不是司法鉴定的必经程序。房地产估价司法鉴定的决定权，形式上在人民法院的法官手中，但法官不同意委托鉴定的情形很少，并且对于不同意的决定应给出书面说明，另外法官的决定权只是针对鉴定事项是否需要鉴定的决定，而不是对于鉴定人选任的决定。
房地产估价司法鉴定机构受理人民法院委托后，应当指派2名以上具有相应执业资格的鉴定人进行鉴定，实行第一鉴定人主要负责制。房地产估价司法鉴定的实施应当符合执业标准和规范的要求，包括了解案情、现场勘察、查阅资料和市场调查。鉴定机构应在委托书约定的时限内及时出具包含鉴定结论的鉴定书，鉴定书应当有鉴定人的签名和鉴定机构的盖章。
房地产估价司法鉴定的程序制度，应当特别强化鉴定人出庭作证的义务。鉴定人出庭接受法官和诉讼当事人的质询，通过对鉴定结论的质证，对法官的采信与否具有十分重要的作用。
（四）房地产估价司法鉴定的补充鉴定、重新鉴定、
复核鉴定房地产估价司法鉴定具有科学性、鉴证性，从事房地产估价司法鉴定的机构和鉴定人实行执业资格二次准入之后，鉴定机构和鉴定人就不应再有任何等级上的差别，鉴定人依合法程序出具的鉴定结论在法官认证之前，其效力是相同的。这是因为，鉴定人不同于证人，并非不可替代；鉴定结论也只是证据的一种，只有经过质证，查证属实的才能为法官采信而成为判案的依据；鉴定活动作为一种科学实证活动，其科学性要求鉴定结论不应当划分等级。
房地产估价司法鉴定的补充鉴定，只能在原委托的鉴定已经作出鉴定结论，但尚未进入庭审质证阶段，由当事人申请，法官裁量决定。当事人申请补充鉴定的情形包括：当事人补充了新的相关鉴定材料，或者提出新的鉴定项目，或者发现原鉴定结论的计算或表述有明显错误等等。补充鉴定由原鉴定机构的原鉴定人进行，鉴定机构可以指派新的鉴定人参加。
房地产估价司法鉴定的重新鉴定，不得由原鉴定机构和鉴定人进行。在鉴定人的选任方面充分尊重当事人的选择权之后，重新鉴定应当慎之又慎，以尽量减少重复鉴定，避免当事人和法官对鉴定的滥用。但是，在庭审当中发现有如下情形之一的，应当重新鉴定：1.鉴定机构或鉴定人不具备法定资格的；2.委托人提供的鉴定材料失实的；3.鉴定的委托程序不合法的；4.鉴定人应当回避而没有回避的；5.鉴定人通过鉴定谋取不正当利益的；6.鉴定的实施严重不符合行业规范和标准，足以影响鉴定结论的。另外，重新鉴定的委托，仍然应当遵守一般鉴定的程序规定。
一些地方性立法规定了司法鉴定的复核鉴定，并且规定经省司法鉴定专家委员会复核鉴定的案件，省内其他司法鉴定机构不得再受理。其实，只要在司法鉴定的启动制度方面规定得合理，辅之以补充鉴定和重新鉴定，就完全没有必要再规定复核鉴定。复核鉴定本身与司法鉴定的科学性、鉴证性特点是相冲突的，使得复核鉴定的效力在质证之前就高于了其他鉴定结论。
房地产估价司法鉴定的制度创新，还包括：修改现行国家标准《房地产估价规范》，建立房地产估价司法鉴定的技术标准；建立房地产估价司法鉴定的错鉴责任追究制度；建立鉴定人执业责任保险制度；在房地产估价师学会建立鉴定人分会，实行行业自律管理，等等。
摘要改革开放20多年来,房地产市场在我国得到前所未有的发展。房地产价格评估工作在推动房地产市场的健康发展中,起着举足轻重的作用;从事房地产价格评估的专业人员,在完善房地产市场中做出了积极的贡献。
关键词:房地产估价行业现状发展对策
一、房地产估价行业的现状
我国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期。由于行业起步较晚及我国的特殊国情,整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态,因而具有浓厚的行政色彩,其应用范围也相对狭窄。近年来,房地产开发、经营、交易活动以及房地产与资本市场的结合日益频繁,房地产估价业务得到了广泛的拓展,服务对象和服务形式也日趋多样化,使得房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法诉讼、拆迁、课税等经济活动中小可缺少的基础性工作。
我国的房地产评估从无到有,已发展为一个富有生命力的朝阳行业。2008年,我国房地产估价行业从业人员已经超过25万人,取得房地产估价师资格的人员约3.7万人,约3.3万人注册执业,房地产估价机构近5000家,其中一级资质房地产估价机构168家,一批具有高素质的房地产评估师队伍已经基本形成,估价机构的业务活动也进入了市场竞争。
但是,由于我国房地产市场发展速度较快,估价机构和从业人员的素质还不能完全适应社会的需要,一些非市场化和有悖于估价独立、客观、公平原则行为的出现,制约着房地产估价行业的发展。
二、房地产估价行业存在的问题
(一)有关房地产估价的法律法规和管理体制建设尚不健全。
目前在房地产估价中存在许多行业的估价机构,一些估价机构并没有完全走专业化的道路,一些估价机构和从业人员缺乏自律和执业能力。国家虽然制定了一些相关的法律法规,但基本上是针对供给主体的约束,对估价市场构成中的需求和协调等主体的约束性法规尚未建立。而目前需求主体对房地产估价市场的影响较大,因而只约束供给主体,不但无法维护正常的市场秩序,反而会给供给主体增加许多麻烦,以致影响房地产估价行业的发展。
(二)行业监管不力。
审批管理部门把关不到位,流于形式。不少从事业务的估价机构,工商局未经严格审查随意发放《营业执照》,缺乏规定数量的专职估价师,估价师在注册时开具虚假的劳动人事档案虚假转移证明和社会保险证明,只要估价师数量达标,均许可通过其资质,而且长期缺乏业务监管,造成“非法”的估价机构数量泛滥,具有执业资格的估价师通过挂靠形式沦为“假”估价师。
(三)房地产估价市场不规范。
目前部分脱钩改制的评估机构凭借与原管理部门的关系,同时兼营事业性评估和中介性评估,背离了脱钩改制的目标而一些行政部门则对执业活动进行行政干预,与之产生了权钱的交易,超出了行政机构本身的行政职权,引发了市场的不公平竞争。
由于估价机构的“非法”成立、估价师的非法挂靠,导致出现“印章随便盖、签名随便代”的虚假估价报告。为了迎合委托方的不合理要求,《房地产估价规范》形同虚设,估价机构普遍存在重视业务招揽、忽视报告质量的情况,歪曲甚至捏造事实的“客户定价法”成了估价方法中无奈的方法。
同时也有一些估价机构为了多争取业务,估价机构之间往往在评估结果和收费上大打价格战、关系战、回扣战,形成了估价机构的恶性竞争,导致估价收费越来越低,回扣形式的商业贿赂戏愈演愈烈。
三、房地产估价行业的发展建议
(一)完善法律法规体系。
完善法律法规体系,并且法律法规的建设要有利于房地产评估业的长远发展。当前我国的房地产评估行业的各个方面的法律法规都不太健全,某此领域甚至是空白的。为了我国房地产评估行业能够健康的发展,应该颁布相关的一此法律规范,从而解决房地产评估的管理问题,实行统一管理;解决房地产评估行业的竟争问题,实现真正的政企分开,使评估行业健康有序地竟争;解决房地产估价师职业道德不高问题,提高房地产估价师的责仟感和风险意识;解决房地产评估结果客观合理问题,规范房地产评估力一法和程序。
(二)建立健全行业协作,共同监管体制。
由于受我国体制所限,房地产估价师、资产估价师、土地估价师各出自不同的行政主管部门,房地产估价师主管部门是建设部,资产估价师主管部门是财政部,而土地估价师主管部门是国土资源部。尽管“三师”各自主管部门不同,但“三师”的职能却有许多共同之处,估价业务领域没有非常明显的分界线,相反“三师”间估价业务的相互渗透日益加深。这种各管各摊的方式容易造成混乱局面,给估价执业人员的管理带来了不小的难度,所以我们应尽快促使房地产估价师行业组织、资产估价行业协会及土地估价师协会三会联盟,相互协作,共同监管。这样不但可以有效杜绝一部分估价师挂靠现象,还能进行相互间技术交流,促进行业稳健发展。
(三)培养高素质人才,提高执业水平。
房地产估价行业的发展壮大,要求执业人员整体素质不断提高。房地产估价师应积极提高业务素质,在理论研究、实务分析、政策法规、学术与国外动态等力面进行培训和学习,还应强调的是,作为房地产估价师,不应仅仅钻研业务知识,还应强化法律意识,严格把握合法与违法的界限。
编者按：本文主要从什么是拍卖；拍卖底价与拍卖保留价；拍卖底价的法律地位；房地产拍卖底价确定中的几个问题；实践中的拍卖底价与拍卖保留价五个方面进行论述。其中，主要包括：拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式、拍卖有两种不同的性质和两种不同的形式、底价即最低商业价值、拍卖委托人是拍卖标的的所有人、底价即保留价、底价是由法定的评估机构依法确定的、底价在评估报告有效期内，如无特殊情况一般不能更改、拍卖底价是确定保留价、起拍价的依据、拍卖底价不可随意更改、拍卖底价就是抵债价、客观、准确地评估房地产拍卖底价、求，准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响、住宅成交价总能高于拍卖底价，接近市场价、要注意保护被拍卖财产所有人的利益、深圳市各级人民法院均采用抽签委托评估机构的作法等，具体材料请详见。
作为房地产估价机构在日常工作中经常要为司法机关处置涉讼房地产出具估价报告，报告中往往要涉及三个最基本的概念：一个是公开市场价值，一个是拍卖底价，一个是拍卖保留价。对于前者，由于有房地产估价规范的严格规定，一般没有异议。但是对于后二者，由于《房地产估价规范》与《中华人民共和国拍卖法》中的有关规定不一致，因此，对于什么是底价，什么是保留价，两者之间是什么关系，它们与起拍价、抵债价又是什么关系，房地产估价机构确定的拍卖底价或保留价的法律地位如何，目前有一些不同看法。本文仅就拍卖底价、保留价的准确称谓及其法律地位作一探讨，以期抛砖引玉。
一、什么是拍卖
《中华人民共和国拍卖法》第三条规定：拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。在实际经济生活中，拍卖有两种不同的性质和两种不同的形式。第一种性质的拍卖是基于自愿原则的，即拍卖委托人将自己所有的财物或权利委托拍卖人进行拍卖。常见的有古董、字画、邮票等的拍卖，土地使用权出让拍卖也属于这种性质。另一种性质的拍卖不是基于自愿原则的，往往出现在破产清算、涉讼涉案的情况中，是一种被迫的强制拍卖。与此同时也存在两种不同形式的拍卖：一种是英格兰式，报价由低到高，不断加价竞买，直到无人再加价时，即以最后应价者竞买成功为基本特征。我国和世界上绝大多数国家一般都采用这种拍卖形式；另一种拍卖形式则是荷兰式，报价由高到低，不断减价，以第一位应价者竞买成功为基本特征。荷兰阿姆斯特丹鲜花批发市场和日本东京海鲜批发市场都采用这种拍卖形式。近日，深圳市福田区“子悦台”商住楼在建工程也以这种拍卖形式成功地进行了拍卖。
与房地产估价有关的拍卖主要是第二种性质的拍卖，即强制拍卖。我们主要针对这种拍卖情况下的底价或保留价进行探讨。
二、拍卖底价与拍卖保留价
《房地产估价规范》第6.10.2条规定：房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。
底价即最低商业价值。在此基础上确定拍卖保护价、起拍价。最高应价低于保护价的，重新拍卖或变卖。（《海商法大辞典》1988年版第414页）
保留价主要出现在《中华人民共和国拍卖法》中，第二十八条规定“委托人有权确定拍卖标的的保留价，并要求拍卖人保密。拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”第四十四条规定“委托合同应当载明以下事项……；（三）、委托人提出的保留价。”第五十五条规定“拍卖无保留价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。”
可以看出，底价是标的物的最低商业价值，或者说是第三方（房地产估价机构）确认的标的物在拍卖市场——这样一个受强制快速变现因素影响而形成的一个不完全市场上的最可能的成交价，相对于拍卖委托人来说是一种客观性的价格；保留价则是拍卖委托人在底价基础上根据评估底价确定的，相对来说更具有主观的意味。
在第一种性质的拍卖，即基于自愿原则的拍卖情形下，拍卖委托人是拍卖标的的所有人，有权自行确定拍卖标的的底价或最低商业价值，自行确定拍卖保留价。通俗地说就是：我就打算按这个价钱卖，低于这个价钱我就不卖了。此时，底价即保留价。在拍卖未成交的情况下，委托人可以降低自己的底价（保留价），因为最低商业价值是他自己确定的，他自己可以更改。在第二种性质的拍卖，即强制拍卖的情形下，作为最低商业价值的底价就不能与保留价等同了。这是因为：第一，这两个价格是由不同的主体确定的，底价是由法定的评估机构依法确定的；保留价则是由拍卖委托人，即司法机关或清算组、债权人委员会在委托拍卖合同中确定的。第二，底价在评估报告有效期内，如无特殊情况一般不能更改；保留价则可以在多次拍卖中向下调整，以期能够成交，但不能低于底价。第三，底价的更改必须由法定的评估机构依据变化了的条件做出新的评估；保留价则可以在底价之上，根据市场和拍卖的具体情况灵活确定。
总之，由房地产评估机构依法确定的拍卖底价是拍卖的最终保留价，是不可突破的价格底线。
三、拍卖底价的法律地位
以拍卖为估价目的的房地产估价报告（其中最重要的部分是确定拍卖底价）作为价格鉴证文件，在诉讼中的作用相当于法医鉴定、笔迹鉴定这一类专业技术鉴定，具有专业性、权威性和严格的法律意义，即在没有相反的证据的情况下，法院可以据此作出判断。而这种判断对当事人的利益将产生最直接的影响。拍卖底价的法律地位还表现在以下几点：
1、拍卖底价是确定保留价、起拍价的依据；
2、拍卖底价不可随意更改；
3、在拍卖不成交的情况下，以物抵债是法院执行工作的一种选择，此时，拍卖底价就是抵债价；
4、拍卖底价的确定必须由法定房地产估价机构按照法定程序完成。
5、房地产估价机构确定拍卖房地产底价必须承担法律责任。
四、房地产拍卖底价确定中的几个问题
1、拍卖底价的法律地位对房地产估价机构及全体估价师提出了更高的要求，即客观、准确地评估房地产拍卖底价。
2、不能简单地一律打几折，必须依照房地产估价规范要求，准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响。从拍卖底价标的物在拍卖市场上最可能的成交价这个角度考虑，拍卖无法成交和成交价大幅偏离底价都或多或少与房地产评估机构未能准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响有关。
3、尽可能多地收集房地产拍卖市场行情，仔细分析拍卖成交价与市场价、拍卖底价之间的关系。以目前深圳房地产拍卖市场为例，一般来说，住宅成交价总能高于拍卖底价，接近市场价，办公楼却常常无人竞拍。多套住宅整体拍卖无人问津，拆零再拍，就可以以高于底价的价格成交。这种状况说明：一种可能是机构尚未重视拍卖市场，另一种可能是整体拍卖，机构买下后再拆零来卖，中间有约10%的税费，其他风险还在外，使机构投资者却步。但我们也可以从中得出不同用途房地产拍卖底价与市场价的差距应有不同；整体拍卖与拆零拍卖，拍卖底价也应有不同这样两个结论。
4、评估报告一定要披露被拍卖财产存在的瑕疵，并在确定拍卖底价时加以考虑。涉讼房地产一般都经过一个查封和诉讼的过程，有的甚至长达数年；有的欠交水电费、物业管理费；有的有租约限制；有的涉及另外的诉讼；有的还要补地价，这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响。评估报告一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露，并根据影响大小对被拍卖财产的市场价值特别是拍卖底价做向下修正，以保护竞拍人的利益。
5、要注意保护被拍卖财产所有人的利益。被拍卖财产的受偿人（一般是抵押权人）总是希望拍卖底价低一些，以便尽快变现，收回现款；司法机关出于尽快结案的考虑，也可能希望拍卖底价低一些。这时，合理确定拍卖底价，就是对被拍卖财产所有人（败诉方）的合法权益的保护，特别是当被拍卖财产所有人还有其他财产时其意义更加明显。
五、实践中的拍卖底价与拍卖保留价
1、目前，深圳市各级人民法院均采用抽签委托评估机构的作法，即法院将部分房地产评估机构确定为定点评估机构，每月两次举行摇珠抽签会抽签决定具体案件的评估机构，评估机构不与拍卖行和原被告双方接触。这个作法保证了评估机构能够独立、客观地出具评估报告。在确定拍卖底价和拍卖保留价的问题上，虽然广东省高级人民法院曾经有过通知，要求各级法院执行部门可以在评估市场价的基础上降15个百分点确定第一次拍卖的保留价；如果拍卖不成交，则再降15个百分点确定第二次拍卖的保留价；如果拍卖仍不成交，则以第二次拍卖的保留价作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方（债权人）。但实际上，在大多数情况下，各级法院仍以房地产评估机构评估的拍卖底价作为拍卖保留价。经两次拍卖仍不成交的，即以拍卖底价作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方（债权人）。房地产评估机构出具的评估报告只确定该房地产的市场价值和拍卖底价，并不确定拍卖保留价（部分评估报告中提到的“拍卖保留价”实际应当是拍卖底价）。拍卖保留价由法院在委托拍卖时确定。
2、在当前深圳房地产拍卖市场上，商铺的拍卖底价一般应当在市场价的6-8成之间；住宅的拍卖底价一般应当在市场价的7-8成之间；写字楼、厂房的拍卖底价一般应当在市场价的6-7成之间。具体要由评估机构根据实际情况确定。
综上所述，我们应当正确认识房地产拍卖底价的准确含义，将它与拍卖保留价区分开来，坚持它的权威性和应有的法律地位，同时在相关法规和规范中加以确认，逐步使社会各方面对房地产估价机构的权威性和法律地位有比较深刻的认识。当然，这也离不开我们所有房地产估价机构和全体房地产估价师的共同努力。
1还原利率的实质
经济学上，还原利率是将纯收益还原或贴现为价格的比率，实际是一种投资收益率或投资报酬率。用马克思的地价公式表示还原利率，则V=a/r，其中V指不动产价格，a指纯收益，r指还原利率。由于房地产具有投资和消费的双重属性，购买房地产(尤其是收益性房地产)，实质上就是一种投资，其投资额就是该房地产的价格，而其收益即为每年的纯收益，这就像在银行存款能获得利息一样。
在市场规律作用下，投资收益率的高低与投资风险成正比，投资风险越大，投资收益率也就越高;反之则越低;同等的投资风险，其收益率应该相同。基于此，还原利率的实质可阐述为下列四个方面:
（1)其值必须为正值，如果还原利率r<0，则表示该宗房地产投资收益亏损，不能取得年纯收益，那么收益还原法的应用将丧失其基础，计算毫无意义；（2)其最小值必须高于银行同期定期储蓄利率或国债利率，否则此项投资不合算，不如将资金存人银行或购买国债；（3)在物价变动的情况下，其应能弥补物价变动所造成的货币贬值或增值；（4)与投资风险成正比，即投资风险越大的项目，其值应越大，反之则越小。
3还原利率的类型
照评估对象的不同，即单纯的土地估价、建筑物的估价或房地产的估价，可将还原利率分为3类:（1)土地还原利率(rL):求取土地价值时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由土地单独产生的净收益。（2)建筑物还原利率(rB}:求取建筑物价值时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由建筑物单独产生的净收益。（3)综合还原利率(r):求取房地产价值时所用的还原利率，对应的纯收益是土地与建筑物共同产生的净收益。
4确定还原利率的原则
4.1确定还原利率应遵循的原则
4.1.1口径一致原则
同一类房地产的收益水平是个客观存在的值，其现值亦然，尽管以不同的形式表现出来，都只应反映那个客观存在的值。因此，不同口径的收益必须取用与其口径相对应的还原利率，计算出来的收益价格应相等。
4.1.2客观性原则
收益法中房地产纯收益的求取值是客观纯收益而非实际纯收益，与此相对应的还原利率的确定值也是客观的，而非实际的投资收益率。因此，还原利率的确定应剔除人为的、主观因素的影响，而反映出该房地产投资行业的客观、平均水平的期望报酬率。4.1.3实用性原则
实用性原则是指还原利率的选取和计算要切合实际，具有较好的操作性，能为人们所接受并自觉地在评估实践中加以利用。
4.2确定还原利率需考虑的因素
4.2.1区域因素
所谓区域因素是指某收益型房地产所处的区域环境对其投资收益所产生的影响。由于房地产位置的固定性，不同地区经济状况不同，其房地产的收益也不同。比如，沿海地区收益型房地产的纯收益与还原利率均要比内地高。
4.2.2时间因素
房地产估价须依据估价时点原则，即时间因素对房地产的影响不容忽视，在确定还原利率时，也应考虑时间因素的影响。具体而言，就是通货膨胀率和在不同时间段存贷款利率变化，对还原利率的影响。
4.2.3政策因素
一般估价是在市场公平的条件下进行的，但是一些优惠政策因素会对房地产的投资收益产生影响。例如“三资”企业享受的税收优惠政策等，因此，对于有受政策性影响的收益型房地产，其还原利率须做相应调整，以剔除政策因素的影响。
4.2.4社会经济因素
社会经济因素主要指政治经济稳定状况和社会治安程度。一般而言，一个政治经济不稳定的国家或房地产所处地区经常发生犯罪案件的，其还原利率较高，因为只有较高的投资收益率，投资者才会冒此风险进行投资。
5求取还原利率的方法
5.1累加法
该方法的基本公式是:还原利率=无风险还原利率+风险还原利率。无风险还原利率又称安全利率，是指无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。风险还原利率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险还原利率以上部分的还原利率，具体是估价对象房地产存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。
5.2市场提取法
该法是利用收益法公式r=a/V，通过搜集市场上相同或相似房地产的纯收益a,价格V等资料，反求出还原利率r，然后对各个交易实例的r进行调整，最后评定出一个客观的还原利率。在此，应注意纯收益a是由房地产带来的，不应包含行业经营带来的收益，因此，其求取公式为a=行业经营总收入——经营总费用——行业目标收益，但这样求出a仍不精确，因它难免包含行业管理好坏和政策因素带来的收益与损失，而这些均与房地产无关，若用受这些因素影响的a来求出还原利率是不精确的。因此，在实际操作中常用租金纯收益来代表房地产带来的纯收益，即租售比来表示r，但须注意，由于我国目前房地产租金价格水平偏低，在使用租售比时须对其进行适当修正。
5.3投资报酬率排序插入法
由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的，所以，可以通过与估价对象同等风险的投资报酬率来求取估价对象的报酬率。该法首先将社会上各种类型的投资及其年投资报酬率找出，并将投资报酬率从低到高按顺序排列，制成坐标图，而后将本地区某行业收益型房地产与各种类型的投资进行比较分析，该过程可请房地产估价师参与，并根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，最后把结果在坐标图上进行定位，从而确定所要求取的还原利率的具体数值。
6结论
综上所述，从还原利率的实质出发，综合考虑确定还原利率的原则与因素，利用以上三种方法来确定不同收益型房地产的还原利率，最后综合确定出一数值，若不发生较明显的经济或利率变动，则这些还原利率将在一定时期内保持不变，可供估价人员在平时估价时使用。
摘 要:本文介绍了案例教学法的起源与发展,阐述了案例教学法在房地产估价课程教学中的重要作用,并指出了房地产估价课程案例教学法实施的要点。
关键词:房地产估价;案例;案例教学法;案例库
一、案例教学法的起源与发展
1.案例教学法
即围绕一定教学目的,把实际中真实的情景加以典型化处理,形成供学生思考分析和决断的案例(通常为书面形式),通过独立研究和相互讨论的方式,来提高学员的分析问题和解决问题的能力的一种方法。这种教学方法在当今世界的教育和培训中受到重视和广泛的应用。
其操作流程为“以例激趣――以例说理――以例导行”。教师于教学中扮演着设计者和激励者的角色,鼓励学生积极参与讨论,不像是传统的教学方法,教师是一位很有学问的人,扮演着传授知识者角色。
2.国内外案例教学法的发展
案例教学法的产生,可以追溯到古希腊和古罗马时代。希腊哲学家、教育家苏格拉底,在教学中采用“问答式”教学法可以看作是案例教学的雏形。希腊哲学家柏拉图在此基础上将问答积累的内容编辑成书,并将一个原理对应于一个例子,这些例子就是案例的雏形。而我国古代教育思想中的“前事不忘,后事之师”、“以史为鉴”、“举一反三”其实就也是最早的案例教学。
案例教学在课堂上的真正运用始于1910年美国哈佛大学的医学院和法学院。从20世纪40年代中期开始,哈佛大力向其他商学院推广案例教学法,如今教学这种新型的教学方法不仅已遍及美国,其影响也早已波及美国以外的国家。20世纪80年代初开始,案例教学在我国开始得以重视。
二、房地产估价课程实施案例教学法的重要意义
房地产估价是房地产经营与估价专业学生的一门必修课,具有较强的应用性。如果在教学中只注重理论知识的系统传授,不注重理论联系实际,不注意培养学生运用房地产估价理论知识解决实际问题的能力,培养出来的学生就很难适应市场经济发展的需要。当前高校教学存在的最大问题就是理论脱离实际,尤其是房地产专业的学生,实践锻炼的机会明显不足。如何在教学过程中加强理论与实践相结合,培养和提高学生分析问题的能力。笔者认为,案例教学法应是房地产专业积极采用的教学方法,它具有启发性,实践性特点,是提高学生决策能力和综合素质的有效方法。
1.案例教学法更适合房地产估价教学活动的开展
在实际教学中,我们必须面临两个焦点问题:一是如何激发学生学习兴趣;二是使用什么教学手段来达到比较好的教学效果。
房地产估价课程包含了房地产估价的基本原理、房地产价格、几种常用的房地产估价方法、房地产估价基本程序、房地产估价报告撰写和房地产案例分析等主要内容。课程在内容安排上既保持一致的连续性,又有一等的独立性,特别是在房地产估价方法的教学中,可以针对特定的估价案例结合相应的估价方法,更适合案例教学法的应用。
2.案例教学法能有效提高学生的实际操作能力
传统教学方法往往只注重理论知识的讲授,考试往往从本本出发,学生对理论知识的掌握往往是生吞活剥,不一定真正地理解它,应用它。而房地产估价案例教学法是有针对性地运用估价理论知识和具体估价方法去分析解决实际问题,它不仅要求学生知其然,而且要知其所以然,了解这种方法用于何处,适用于什么样的估价对象,实际估价中可能会遇到的哪些难以解决的问题,从而既加深对教学内容的理解,又增长实际操作的才干。
3.案例教学法有利于培养学生独立思考和解决问题的能力
由于案例教学的特殊性,它要求每个学生都要独立思考,事先分析案例,从中发现问题并拟定方案,然后参与课堂讨论,交换意见,最后形成有创意的方案,这样就有利于培养学生独立思考的能力。案例问题的解决方案可能有多种,由于案例教学法非常重视其结论的思考过程及解决问题的方法,因此可以不断培养、提高学生分析问题和解决问题的能力。
4.案例教学法能充分调动学生的积极性、主动性和创造性
传统的教学方法只注重理论知识的传授,强调理论的系统性,这种以灌输式 为主的讲授,很难激发学生的学习兴趣,学生只是被动地吸取知识,学习积极性不高。而案例教学法大多采用与实际生活紧密相连的事例,教师与学生的关系是 “师生互补,教学相辅”,要求学生以“当事人”身份身临其境地解决问题,从而能促进学生积极思考、主动探索,认真参与案例讨论,大胆发表自己的观点,这样能充分调动学生的积极性、主动性和创造性。
5.培养学生的人际交往能力
通过协作学习、问题探讨及合作研究等方式,营造有利于人际交往的良好氛围与环境,帮助学生学会分享信息、创意和研究成果,培养其团队合作精神。
在中国传统的教学方法中,严谨认真、基础扎实是其主要特征,但由此而来的高分低能现象普遍存在,同时学生缺乏创新精神。当今社会科学技术的竞争日趋激烈,知识创新、技术创新对我国 21 世纪的发展至关重要,社会对高校培养人才的要求越来越高,社会挑选人才的标准不再只看学生考试成绩的高低,关键是看他们在纷繁复杂的现实面前,是否具有处事、交往、决断和综合运用知识的能力。因此,深化教学改革,构建新的教学模式,是培养创新型人才的关键。
三、房地产估价课程案例教学法实施要点
1.认真备课,精选案例
案例是案例教学法的核心,是决定课堂教学效果的核心。选择好案例,备课是关键。目前有关房地产估价案例的教材迄今未有,这就给教学备课带来了一定的难度。备课不仅要将教材内容精化,而且还要翻阅大量的报纸杂志,收集房地产估价的案例,以保证案例具有一定的代表性、真实性、启发性、针对性。
在选择房地产估价项目案例时,其背景材料的来源主要可以从以下几个方面考虑:(1)国内已经成交的知名房地产项目的评估案例;(2)一些房地产评估企业公开发表的某房地产项目估价报告;(3)当地房地产管理部门公布的某房地产项目公开成交案例;(4)因法涉及律纠纷而被媒体广泛关注的某房地产估价项目;(5)房地产专业杂志、报纸上的典型案例介绍等。
另外,案例材料的选择一般要遵循以下几个原则:(1)真实性原则。材料来源必须真实可靠,切不可胡编乱造,这样会没有信度,我们选取的材料大多数应该是身边具体估价实例。(2)时效性原则。案例背景材料的选择必须具有时效性,尽量选择最近最新的材料,这样才不会让学生感觉所分析的案例可望而不可及,以利于激发学生的学习兴趣。(3)典型性原则。案例材料的选择要具有典型性,既可以是业内津津乐道的成功项目,也可以是因某种原因致使项目估价结果受到严重质疑的案例。(4)结合性原则:案例材料的选择要与课堂教学内容有机结合,特别是与教学内容的重点相结合。如果教师能准确地把握教材,紧扣重点,于此处选材,就可以使学生在整节课中保持思维的连续性,同时激发思维能动性,有利于提高课堂教学效率。
2.设计富有思考性的问题
富有思考性的问题或设问,总能获得良好的教学效果,因此,提出一些带有启发性的问题可以大大激发学生的求知欲。
设问的设计是进行案例教学的关键,是把材料与知识结合起来的纽带。好的设问既能考查学生对知识的掌握程度,又能提高学生解决问题的能力。设计问题,要围绕课堂教学目标,通盘考虑,全面安排,使之区分主次,先后有序,发挥整体功能。一般来讲在案例教学中设问的设计要遵循以下原则:(1)由浅入深。问题的设计要有梯度,要由浅入深,这样有利于学生“入题”,符合人的逻辑思维规律,也有利于课堂教学的顺利开展。(2)选择切入点。从提问的流程看,在明确为什么问的基础上,要善于确定问题的切入点,解决问什么。多角度设问。设问要体现学科综合性和知识的整合,现在的题型一般是一个材料多个设问,而且往往是从法律、道德、心理等不同角度进行设问的。
3.组织好案例的分析与讨论
通过多媒体等手段呈现案例后,组织学生对案例进行讨论是案例教学法的关键。由于案例所提出的问题是紧扣教学内容的,要求每个学生都要结合教材内容认真分析,自己作答。而讨论既可以采用分组讨论,也可以在全班范围内讨论。此时,教师的主要任务是组织、引导学生讨论,让学生各抒已见,并不要求有统一的标准答案。
4.及时做好案例的总结
在讨论过程中,有些同学的观点也许并不是正确的,作为教师首先要肯定学生的劳动,在进行案例总结时并不是简单地给出答案,而是要指出讨论的思路,应用到的原理和知识点,同时评述学生讨论中成功或不足之处。
5.建立房地产估价项目案例库
由于我国房地产业发展时间不长,国内高校房地产相关专业的教学尚属薄弱环节,学习中能够应用的典型的案例十分缺乏,虽然近年出版了一些房地产估价方面的教材,但教材中很少安排房地产估价项目的案例材料,这给教学带来一定的不便,因此建立案例库尤为重要。案例库的建立在于平时积累,贵在坚持。
6.注意案例教学与其他教学方法的结合
案例教学法在能力培养上有着突出优势,但也存在不足。它仍然不能取代系统性知识的传授,学生只有掌握一定的基础理论知识,才能实施案例教学。另外,还要创造条件让学生接触社会、了解项目,实地参观、调研等,积累感性认识和直接经验作为实施案例教学知识储备。这也是各高校房地产专业安排大量实践教学环节的原因之一。
四、总结
在实际的房地产估价的教学中,要求教师需要认真准备,精心挑选适宜案例,通过合理安排让学生切身体会估价理论本质所在,最终掌握估价方法,使学生的积极性、主动性和创造性得到发挥,解决实际问题的能力得到提高,真正能达到学以致用。
[摘要]房地产估价作为一门应用性学科，构建主义学习理论对该学科的教学改革起到了巨大的推动作用，本文根据《房地产估价》教学的特点，在建构主义学习理论指导下设计了《房地产估价》课程的教学目标，并将《房地产估价》教学环节分解为：理论认知、案例分析、情景模拟、实践实训、评价反馈和考核五个环节，并且设计了这五个教学环节中教法、学法以及师生角色的定位问题。
[关键词]建构主义学习理论；房地a估价；教学模式
目前，房地产估价业已成为社会需求量最大的社会中介行业之一。《房地产估价》也成为高等院校资产评估和房地产经营与管理等相关专业的一门必修或选修专业课程。由于房地产估价业在我国的起步较晚，以及房地产市场的特殊性，《房地产估价》课程的教育教学规律还在探索当中。《房地产估价》课程主要介绍房地产估价的基本知识、估价方法以及估价程序等，通过学习能使学生熟练掌握房地产估价的知识体系和估价技能，培养学生的良好的职业素养。使学生掌握并熟练运用常用的估价方法进行房地产价格评估，初步具备独立完成简单房地产估价报告的能力。
一、建构主义学习理论在房地产估价教学中的借鉴意义
（一）要充分发挥学生主体性作用。建构主义理论认为教学是一个由教师帮助学习者依据自身的经验建构意义的过程，而不是一个传授知识的过程。《房地产估价》作为实践性较强的学科，理论内容抽象不太容易理解，更应重视发挥学生主体性作用，重视实践性教学。学习过程应是一个了解-理解-实践内化-提升理解、巩固的循环积累过程，而不是简单地从A到B，通过实践教学加深学生对学习意义的构建，缺乏实践积累的短平快教学模式模式无疑会给教学效果带来负面影响。
（二）为学习者创造合适的学习情境。建构主义学习理论重视学习情境的构建，适合的学期情景使学生能潜移默化地领悟所学的知识，并不断随着实践经验的增长而扩展对知识的理解和运用。在房地产估价教学中，教师应当实际出发，建构与学习内容相关的、尽可能真实、能够激发学生学习热情的情境。积极创建校内外的实践实训基地，让学生直接接触企业，为学生提供真实的学习活动和情境化内容，使学习者对房地产估价知识的构建，估价能力的提高和职业素养的培养，无疑是至关重要的。
（三）通过多种途径促进学生对知识的阐释和反思。建构主义学习理论认为学习者对学习内容不仅要能够进行阐释、表达或展现，还应该认真思考他们在学习什么，并阐释其中的意义。阐释的过程就是一个反思的过程，所以，房地产估价教学要有效利用多媒体现代教育工具外，作为一门应用型的学科，更应强化实践
二、基于建构主义学习理论下的房地产估价教学模式设计
（一）理论认知环节教学设计
房地产估价课程具有知识综合性强，技术性强，实践性要求高，但理论的生动性不足等特点，学生头脑中的知识体系较为凌乱，往往严重打击学生学习的兴趣。在理论认知环节，学生并不是处于一种机械学习的状态。教师的任务是主要是通过设问方式调动对学生解决问题的思考，通过解释、分析以及归纳推理性地讲解，帮助学生对核心问题与理论难点的理解。同时，教师可以通过网络技术、现代电子通讯技术辅助教学给学生创造一个丰富多彩的学习空间。而学生则采用学生自助式方式预习理论知识，学生在课前做好预习准备，带着问题进入课堂，这样就能让学生在其所思考的问题上引起关注。这种自助式学习环节，能让学生快速进入学习状态、提高教学效率。在理论认知环节，教师可以通过设问教学的方法来激发学生的思考。比如，在讲房地产价格的形成条件时，笔者给学生设问三个问题：（1）你想在郑州拥有一套房子吗？（2）你为什么没有去买房子？（3）你的需求属于什么需求呢？通过这些看似简单的问题但又是学生感兴趣的问题引起学生的思考，使得学生对理论知识产生浓厚的兴趣，加深其理论的理解。在教师采用设问教学的方式时，一定要注意设计问题要有趣味，要贴近生活，不要过于深奥，引起学生的学习兴趣就行。
（二）案例分析环节教学设计
案例教学是课堂教学常用的教学环节。建构主义学习理论认为，学习是通过新的学习活动与原有知识经验的相互作用以此来丰富和改造学习者的知识经验，使学生建构对新知识的理解。也就是说，建构主义学习理论更重视对知识建构的过程。案例教学就是通过创设问题情境，引导学生以当事人的身份，结合房地产估价实际问题，引导学生自觉进行意义建构。房地产估价案例教学的目的，在于根据房地产估价课程的教学目标，加深理论教学的理解，培养学生运用数据和资料分析推理的能力。因此，教师在案例教学中所扮演的角色应该是编导、教练、或者是顾问，在教学过程中主要是对学生进行启发、引导、讲解、训练和指点。建构主义学习理论强调学生主动学习的重要性，案例教学环节必须打破以教师为中心，学生被动接受信息的学习模式，建立起以学生为本，主动获取信息的学习理念。教师在案例教学中主要起组织和引导的作用，激发学生参与讨论的兴趣，引导学生进行更深入的思考，在讨论结束后进行概述性归纳和总结。在案例教学过程中，教师也可以要求学生自己寻找案例，让学生自己寻找一处房地产作为样本进行评价，老师根据该房地产通常的价格状况和该学生具体评估情况对其进行评价。
（三）情景模拟环节教学设计
在建构主义学习理论中情境是关键点，建构主义学习理论重视学习的情境的。在情景模拟环节，让学生参与设计学习情景，组织学生进行探索。培养学生适应不同的情境的适应能力，在实际工作生活中也能形成更广泛的迁移。所以，情景模拟的仿真性要强，在房地产评估实践性教学体系中，特别强调仿真性，各个层面的模拟，能让学生在仿真性很强的环境下完成全面的房地产估价业务。从学生而言，主要采用合作学习法。为增加学生自主学习能力，提高团队合作精神，在房地产估价学习中采取分组模拟对抗形式，教师可以把学生分为若干个学习兴趣小组开展教学活动。教师根据学生个人以及小组完成情况来进行评价。各个小组拟订本组个性化的组名和目标，学生根据具体目标共同搜集和分析学习资料，共同学习、评价和反思学习成果，最终达到组内学习者共同提高和进步的目的。而在不同的小组之间，则可以采取相互竞争、相互补充、相互激发的对抗措施，这样会促进和提高了课堂学习的积极性和有效性。
（四）实践实训环节的教学设计
在实践实训环节，根据房地产估价学习过程依次分为房地产价格影响因素分析、市场调查、评估方法的运用、编制评估报告几个阶段。在实践实训环节，教师可以采用项目式实践教学法和顶岗实习教学法开展教学。所谓项目式实践教学法，是指教授者给学习者指定一个项目任务，学习者根据所掌握的理论知识，根据每一个工作流程，让学习者独立自主地开展工作，使学习者把理论知识与实践不断结合起来，提高学习者实际工作能力。所谓顶岗实习教学法是让学生去企业进行实习，让学生直接地接触实际工作，在顶岗实习中，学生承担适当的业务角色，通过顶岗实习法，不仅可以巩固学习者的理论知识，还可以让他们切身体会到具体的工作实务，能大力培养学生的动手能力。及时总结自己在实际工作中遇到的各种问题和困难，及时寻求解决问题的方法。
（五）评价反馈和考核环节教学设计。
建构主义学习理论学习过程是由学生自己主动建构的，学习评价的重点在于知识的建构而不是为了检测结果。传统的教学评价反馈和考核形式比较单一，一般是口试、笔试、开卷考试或闭卷考试，无法全面检测学生的真实水平。基于建构主义学习理论下的评价模式则是更加人性化的自我反省为主的评价方式。评价和考核更注重学生的参与。在房地产估价课程中，要根据房地产估价的人才培养要求，有计划有步骤地进行教学考评，形成一种综合性的考评体系。在考评体系中，既有学生的自评，通过学生自评让学生发现自己的问题并改正；也有学生之间的互评，提升学生参与的积极性，增强他们对知识和技能的理解和把握。还有那些比较贴近学生的学习过程阶段性的学习报告、实验报告、课题型作业、小论文展示灯学习成果，也作为辅助部分考核学生，使得考评结果能够全面反映学生的学习过程和学习成果。
三、结语
在构建主义理论指导下，《房地产估价》教学设计中的理论认知环节、案例分析环节、情景模拟环节、实践实训环节、评价反馈和考核环节相互结合，形成了一个系统的教学体系。充分体现了建构主义以学生为主导，以意义建构为过程，以能力培养为目的的教学思路。高校《房地产估价》教师应注重在各教学环节中应加强建构主义理论的\用，激发学生兴趣，训练学生的实践操作能力，提高学生的综合素质，培养出满足社会需要的具有扎实的理论知识，良好的职业素质的技能型人才。
