时间：2022-05-28 10:49:59
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摘要 进入21世纪，信息技术的发展对房地产销售管理信息产生了深刻的影响。网络技术为房地产销售管理信息发展注入了新的活力，互联网和房地产公司相结合应用而生的房地产网站，正在影响和改变着房地产公司的传统运作方式，以其交互性、实时性、丰富性和便捷性等优势促使传统房地产公司迅速融入网络经济的浪潮之中，代表房地产公司未来的发展方向。房地产公司蓬勃发展，如何在房地产公司和消费者之间建立一个人性化、快捷便利的通道成为公司追求的目标；如何让消费者通过可视化的界面充分了解房屋的详细信息，成为做出最终决定的重要因素；如何有效的宣传，增加房地产公司的知名度，增加成交量成为房地产网站的重要课题。
关键词 管理系统；设计；研究
1 国内外研究现状
1.1 国外现状
在世界范围内，通过网络购房早以成为购房者的首选，美国房地产经纪人协会统计数据显示，美国75%的房产商利用互联网销售房屋，80%的购房者通过互联网寻找理想住房，约有四分之一的人借助互联网找到了理想住房。这是因为在在国外二手房市场较为成熟，网络也更为发达。美国从1975年后开始房源信息就登记在电脑上，到了2003年就能在互联网上查找到各种房源信息。并且由于政策与网络速度等的关系，到现在网络视频看房在美国、欧洲发展也很快。
1.2 国内现状
由于网络迅速发展和普及，国内房地产电子商务还是出现了欣欣向荣的景象，根据中国房网大全的统计，目前中国拥有与房地产相关的各类网站已经超过了10 000家，据不完全统计，房地产网站的使用人数超过了1 000万人。用户使用访问房地产网站最主要的原因是网络信息方便快捷，消费者最常获取房产类信息或资源的途径中网络已经以微小的差距排在仅次于报纸的位置，其百分比远远超越杂志、广播和房屋中介等途径，并且其增长速度较快，可以预测用不了多久网络将会成为最主要的获取房产类信息或资源的途径。
目前房地产公司都很重视网络这个平台，有很多企业还有自己的网站。应该说房地产公司利用网络的情况大部分还是停留在企业宣传与服务于企业内部的一个概念上，还没有真正形成一个大的交易型平台。有些企业会选择一个成熟的房地产专业网站，利用网站宣传企业品牌文化；有些企业希望网络成为一个交易的平台，等于说是企业内部的管理系统；还有一些企业是希望两者结合起来。
2 研究意义、目的
网络技术的广泛应用改变着人们观念，正在促使着房地产业经营模式的转型。近期消费者网上找房的需求处于增长的态势。以前，北京约有80%的人是通过实体的中介店来寻找房源，而现在已有超过半数的消费者则是通过网络来需找信息。房产经济网络化需求增长的同时也给房地产企业平安发展带来了契机。
房地产网络化对于房地产公司来说，主要有两大改变。
第一个改变是看房、选房的过程变得更加简单、效率大大。房产网络化是房源信息更集中、更丰富、传递的范围更广，让购房者在选房环节不必四处奔波，从而大大地提高了购房的效率。
第二个则是对房屋价格本身的影响。中介网上开店，省去了实体门店支出，由此节省房租、宣传印刷和人力成本，总体费用减少，相应房地产公司也会靠降低中介费来吸引更多的客户，这样就会使得购房者购买房屋的费用相应降低，从而达到降低房屋价格的目的。
2.1 研究内容
网上房地产销售管理信息系统通过先进的平台技术和设计构架，建立公司与个人之间网上销售的通道，实现公司在网上可以房产信息，也方便客户在网上查询、预定和购房。本系统作为一个完整的房地产销售管理信息系统，利用计算机网络将整个房地产公司的销售业务统一管理，实现数据共享、达到数据的完整性和统一性。
研究内容分为以下几部分：
1）用户管理功能模块
设置用户的可用状态，实现冻结和解冻，查看用户信息。
2）购物车管理模块
查看已购楼房、进行数量变更、确认已购楼房
3）订单管理模块
查看订单是否被处理、楼房是否被发出。
4）房屋管理模块
添加或删除楼房、按大小种类查询楼房、设置特价楼房。
5）“留言板”模块
查看留言板，删除留言。
2.2 拟采取的研究方法
通过对现有的地产企业的网站和B2B电子商务网站的分析，收集大量的相关实例，对所收集的例子进行分析比较，努力研制出一个易用的、介绍丰富、功能全面的网上房屋销售系统。在进行本系统的分析与设计中，综合采用了文献资料法、归纳统计法、案例分析法、比较法、设计科学方法、综合法及图表法等研究方法。
在论述本系统开发背景的时候，主要用到了比较法。通过对文献资料的整理和收集，通过对不同国家间网上交易额的比较和我国不同时间段期间网民人数的比较，以及当今楼市的发展状况，得出了网上购房具有巨大发展潜力的结论，进而明确了系统的运用前景。从全文的角度看，设计科学方法在系统分析设计的各个阶段都起到了很重要的指导作用。设计科学方法（design science method）定义设计了什么，解决了什么，评判系统效果的标准是什么几个方面的内容，使论文的设计思路更加明确，设计解决了消费者轻松购房的问题，使消费者不用再受地理位置的局限，在网上楼市系统中随时选出自己喜欢的商品，同时省去了地产厂商大量的时间和资本投入。系统对前台需求的响应速度，会员注册数量，楼市的销售量及留言频率即是对系统效果的最好评价。
摘要：随着我国市场经济的迅速发展，人们对于社会和城市的需求水平也保持在持续上升的阶段，进一步促进了城市化进程的建设规模，给建筑房地产行业项目提供了数量增加的空间和客户基础，开展房地产销售渠道模式的研究可以为我国人民生活质量的提高带来积极影响。
关键词：房地产；销售渠道；模式研究
从近几年的地产经济情况来看，每一年都会涌现较大数量的房地产销售记录，类型主要包括商品房、门市房、二手房等种类，其中新建房地产的交易数量远高于转手销售的数量，因此对房地产销售渠道模式的研究不仅可以有效的为我国房地产行业的可持续发展提供原动力，还能维护社会市场经济的稳定，提高我国人民的生活质量和感受。
房屋建筑是一种特殊的交易商品，其在进行销售时也有一套自已的销售规律，在这种情况下，渠道销售是房地产开发企业进行其发售的重要手段，本文主要就建筑房地产销售渠道模式进行分析。
一、房地产销售渠道模式的研究价值
二十一世纪是房地产行业发展的黄金时期，随着市场从“卖方市场”向“买方市场”的转变以及企业从“以产品为中心”到“以消费者为中心”的转变，以及社会营销、创新营销等观念的兴起，销售渠道作为企业了解消费者、沟通消费者和掌握消费者的核心手段，已成为企业的重要资源。就目前我国房地产市场的具体情况而言，房地产已经成为各行业投资者的主要目标之一，随着房地产经济市场的重心渐渐由卖家转变为买家之后，很多有涉及地产行业的相关企业也将房地产建设的关注点从建筑本身的价值渐渐转变成了以消费者为一切工作的中心，房地产企业的员工都通过各种渠道了解消费者期待的户型，提高与消费者沟通的流畅度，以便在销售活动过程中可以为消费者提供更好的服务，同时还能为形成更好的销售渠道模式奠定良好的理论基础。根据我国经济市场环境的实际情况，房地产行业中最有经济效益的环节就是房地产的销售工作，而且在目前越来越严峻的行业竞争下，为房地产企业定位发展的方向和拓宽销售渠道已经成为各相关部门负责人的主要工作，其中不乏产品质量提升以及服务质量加强的基础工作，为房地产企业的未来提供全新的发展空间和充足实力。
二、房地产销售渠道模式的分类情况
房地产行业的发展也有了很长的历史，各个房地产企业根据省市区域的情况不同以及自身战略部署的差异化，对其销售渠道模式也进行了制定和规划，就目前的房地产形势来看，全面提升房地产企业的核心竞争力以及开发创收项目是现代大多是企业管理负责人的做法，同时每一位房地产发展方向的决策者必须要从资金和资源方面做好投入的准备，有着从社会各界调动以及分配资源能力，让房地产营销产业链能够在房地产市场发展的促进下更加健全和完善，以下是根据我国各个区域以及构成方式进行的房地产销售渠道模式的分类。
（一）全国式的房地产总经销销售渠道模式
全国式的房地产总经销销售渠道模式是指交易的双方是在产销平等的情况下，签订合同、制定协议以及履行权利和义务的，经销商需要根据委托方的实际要求为其业务的发展提供渠道和客源，委托方则是要授予经销商协议内产品的授权资格，将产品的销售全权给经销商。因此，经销商会在房地产销售市场中具备一定的话语权，而且大部分的权利形式会体现在各种投资性质的外资房地产企业之中，这些仅仅是外资投资的外企房地产公司一大部分都没有对中国的房地产市场做好基础的市场调查，而是基本将所有的销售权利都委任于经销商，因此会出现房地产企业销售业务能力不平衡的情况。全国式的房地产总经销销售渠道模式所具备的优点就是经销商拥有的权力很大，经销商会全国范围的该领域销售任务，也就意味着没有具备同一商品的同行存在，而且唯一管理的优势可以让各个部门通过更好的而协作完成销售任务，在管理上和运营上都具备较强的优势。但是全国式的房地产总经销销售渠道模式也有一定的缺点，在经销商进行经济活动时，委托方几乎是属于一种局外人的隔离状态，由于有团队去全权管理产品销售的各种事宜，因此委托方也就是房地产公司常常不能对行业市场的情况有很深的了解，进而对经销商的要求也有所降低，因此经销商会存在一家独大的差异感受，使自己处房地产销售渠道中较为被动的一方，全国性的含义就是没有竞争者，因此经销商主动创新和改革的理念就会越来越薄弱，导致企业发展速度的延缓。
（二）区域性的房地产独家销售渠道模式
区域性的房地产独家销售渠道模式同样是需要建立在双方产销平等的情况下，签订合同、制定协议以及履行权利和义务的，在合同的约束之下，经销商只能在委托方规定的区域内进行经济行为，例如提供房源或者是开展合同规定内多种商品的销售工作，这一点和全国式的房地产总经销销售渠道模式有很大的差别，全国性质的销售模式是基本上属于一对一的关系，一旦关系成立，那么双方就不能将手里的权利和义务易主，但是区域性质的销售渠道会被大大的缩水，而且委托方可以在全国各地委任很多的经销商，根据不同省市和区域内部的实际销售空间合理规划该区域内经销商的数量和规模，区域性质的一般由具备销售能力的企业来担任，但并不是说该企业只能做房地产相关的经济活动，而且区域范围内的销售权利能够实现更加有效的管理工作，不论是价格上还是效率上都能提较为合理的保障。但是区
域性质的销售渠道也有其自身的缺点，由于大城市中划分的区域很多，因此在同一个城市内可能存在统一委托方的多个经销商，由于每一个经销商必须有着自己独立的市场范围，那么相对于全国性的销售渠道来说，区域性质的销售渠道必然会变得狭窄，若是员工没有在了解区域的前提下发展了其他经销商的客户，那么势必还会造成撞单的情况，每一个企业撞单机制的内容都不同，但是一般的规律都会保护理应属于该区域经销商的员工利益，因此这种跨区域客户的单子即使是签了也是无效的，势必会影响该经销单位的工作效率。
三、房地产销售渠道模式的影响因素
根据目前的房地产市场发展的趋势来说，影响房地产销售渠道模式的原因有四种，首先是房地产建筑自身存在的问题，并非任何一个区域的房地产销售方式都一样，每一个区域中销售人员手中的房地产产品存在差异，那么房地产自身的价格也会处于不稳定的状态，就房地产商品的价格浮动情况来说，户型较好价格较高的房源往往都能使用间接销售的渠道模式，但是位置较差价格较低的房源就只能采取直接销售的方式提高企业利润，而且房地产的开发量也会影响房地产的销售渠道，数量越多的房地产越会增加自己的销售渠道，甚至会通过中介公司以及其他的方式提高房屋销售和租赁的可能性。其次房地产企业的品牌也是影响房地产销售渠道模式的一个重要因素，很多消费者会冲着房地产公司的名气购买房屋。再次是房地产经销商和中介的自身能力，有一些经销商不论销售任何的产品都有着比较不错的成绩，因此对于消费者消费行为可以形成促进的影响，增加房地产的销售成绩。最后能够影响房地产销售渠道的原因还有其所处环境的变化，房地产毕竟是属于一种特殊性质的商品，受政府政策的影响非常大，因此房地产企业应当根据地方政策的开放性选择经销商，增加房地产商品在经济市场带动下的渠道拓宽几率。
四、结束语
综上所述，我国的房地产销售市场的发展速度自二十一世纪以来一直维持着较高的数据水平，但是房地产价值膨胀的背后也存在着各种各样的问题，很多房地产企业不能从众多的销售渠道中选择较为合理的方式，导致很多房地产企业对于本身定位的不准确以及渠道和模式上都非常混乱，相关部门的研究人员应当就目前的房地产市场形势对市场和消费者进行深入的研究，让房地产的销售渠道模式得到更好的发展，提高我国综合国力的整体质量和水平。
2016年，中国的房地产市场经历了“冰火两重天”： 一边是不少中小城市大量商品房卖不出去，需要去库存；另一边是北京、上海等一线城市住房销售火爆，甚至出现买房子就像买白菜的怪现象。而各地在10月前后出台的限购、限贷等调控政策效果明显，让火热的房地产市场快速降温，房地产市场也从前三季度的火力大爆发到四季度渐趋平静。
在关键时点上，中央为2017年的房地产市场明确定调。12月14日至16日在北京举行的中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。那么，长效发展机制和短期调控两者是什么关系？2017年房地产市场会否再现2016年的火爆？我们该如何看待本轮楼市调控？ 12月11日，《中国经济周刊》记者采访了作为1998年房改方案起草人之一的全国房地产商会主席顾云昌，请他就当前的楼市解疑释惑。
2017年房价总体上稳中下行、增幅放缓
《中国经济周刊》：2016年一线与一些热点二线城市的楼市就像突然坐上“火箭”，价格的快速上涨让很多人始料未及。您怎么看待2016年部分城市楼市的疯狂表现？
顾云昌：2016年的房地产市场出现了“双泡沫”。一个是一二线城市出现的价格泡沫、资产泡沫；一个是三四线城市出现的库存数量泡沫，即房子卖不掉。因此，国家有针对性地推出了“因城施策、一城一策”的调控方针，从不同的两个方面发力，一方面针对一二线城市房价上涨过快，控制房价；另一方面针对三四线城市实施去库存政策。调控时用“两只手”进行调控，一只是无形的手，一只是有形的手。无形的手是市场调节，有形的手是行政手段，包括限购限贷等调控政策。
2016年北京、上海、深圳等大城市的购房盛况已经达到历史最高峰。2016年1至11月，全国的销售面积已经超过了13亿平方米，销售额超过10万亿元，已经超过上一个历史高峰2013年全年的数额，肯定会创造历史新高。
《中国经济周刊》：关于2017年的房价走势，目前有两种声音，一种声音认为2017年的房价仍然会上涨；还有一种声音认为，在国家的调控措施下房价不会继续上涨。您怎么看？
顾云昌： 房地产市场有一个明显的 “周期规律”，即3年左右一个周期。2013年是房价的高涨期，2014年是房价的下行期，2016年又迎来一个高涨期，正好是3年时间。我认为2017年的房地产市场不可能再像2016年那样疯狂，因为一二线城市先后出台了限购、限贷甚至限价等手段，控制房价和交易量的快速上升。其实，房价的涨或不涨，因城而异。三四线城市在去库存，不是去杠杆，还在加杠杆，比如政府采取补贴方式鼓励大家买房。其实这些地方的房价本来没什么泡沫，去库存之后房价出现回升，是正常的、合理的。总体来说，2017年无论是交易量还是房价，有的城市会稳中下行、增幅下降，有的城市还会出现稳中有降的情形。
“土地制度改革是房地产市场长效机制最重要的部分”
《中国经济周刊》：今年进行的房地产调控，抑制了一些需求。因此有观点认为房地产调控一直是在走抑制需求的老路。您认同这个观点吗？
顾云昌：房地产调控是针对需求侧的，市场冷的时候要刺激需求，比如去库存；市场太热的时候要遏制需求。抑制需求侧的调控是短效的，而调控本身就是短效机制。改革则针对供给侧，同时也是一个长效机制建立的过程。中央经济工作会议提出建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。这是房地产供给侧改革很重要的一个方面。过去的楼市调控政策，以限购、限贷甚至限价为主，更多针对楼市短期需求。但是我们也不能只讲长效机制，短效机制也要使用，毕竟调控永远在路上，而改革任重而道远。
《中国经济周刊》：根据以往的经验，房价在每一次调控之后都会出现反弹，房价如何避免进入一个“越调越高”的怪圈？
顾云昌：“越调越高”的表述过分了些，在增发那么多货币的情况下，房价能不高吗？关键是房价上涨的速度、发行的货币量和我们的经济发展水平是否相适应，要看调控政策出台的时间、调控的手段是否合适，否则会适得其反，比如过度的压制会出现强烈的反弹，“一刀切”的调控不能够对症下药。
《中国经济周刊》：如何看待今年进行的房地产调控？这次调控后，房价哪一年又会出现反弹？
顾云昌：房地产市场是3年一个周期，我估计2019年房地产价格又会上升。猪肉价格有周期性，房地产价格也有周期性，这是市场规律，是不可逆的。所以我们的改革要按照市场规律来做。其实，房地产的问题主要不是房地产自身的问题，而是由于现在的财政政策、货币政策、城镇化、土地错配等因素形成的问题。例如，货币增发政策，M2增速和大城市的房价增长速度是一致的，中小城市房价增长速度则低于M2增速，这是由于各个城市的住房供求关系不同而造成的结果，供大于求的城市，房价就涨得慢，而供不应求的城市，房价就涨得快。
《中国经济周刊》：在您看来，目前我国房地产存在的根本问题是什么？
顾云昌：目前我国房地产存在的问题是供给侧的问题，也就是供给侧方面的土地供需错位。土地制度改革是房地产市场长效机制最重要的部分，当然还有税收体制、金融体制改革，但是最重要的问题是土地制度的问题。2008年以来，在我国的城镇化建设中，土地的城镇化和人口的城镇化出现了扭曲，土地城镇化使大量中小城市周围的农田变成了城市建设用地，而人口城镇化使大量的人口从农村来到中小城市，走向现代化大城市，也就是土地的供应和人口的流向是相反的，北京、上海、深圳等城市没有更多的土地供应甚至是无地供应，但人还在流入，土地供给侧结构性改革是房地产市场健康发展的一个主要方面。
出台房地产税对房价影响有限
《中国经济周刊》：有一种观点认为我国房地产对经济的贡献度并不算高。以美国为例，美国次贷危机后，房地产对经济的贡献度为12%以上，而我国只有8%。因此，城镇化的持续推进必须要继续发挥房地产的引擎作用。您认同这个说法吗？
顾云昌：城镇化离不开房地产。一方面，城镇化推动了房地产的发展，反过来，房地产的发展又进一步促使城镇化向前迈进。因此，要客观看待房地产业的发展对国民经济的贡献、对城市建设的贡献和对老百姓居住条件改善的贡献。但是，房地产本身确实存在许多问题，主要出在供给侧的土地制度问题上，以及金融和税收问题上。
关于房地产对我国经济的贡献度只有8%，我认为这个数据相比美国较低主要是因为两国统计口径不一样。美国计算GDP是从消费端算起，而我国是从投资端算起。GDP的算法不一样，导致我国跟美国没有可比性。我国70%的房子还在建，新房还在投资，而美国新房只占总量的10%左右。中国增量那么大，房地产对经济的贡献绝对不会比美国低，应该比12%高。
《中国经济周刊》：像北京、上海等一线城市，如果未来出台房地产税，会不会影响房价？
顾云昌：房地产税对房价的影响不是没有，但影响不大，靠房地产税来打压房价是不切实际的。美国的房地产税多不多？但是房价照样涨。世界上有哪个国家收了房地产税后，房价下降了？上海、重庆早就试点房地产税了，对房价有影响吗？现在我国房地产税的税基还没有确定，就来评价房地产税对市场的影响，未免太空泛。我认为房地产税主要是用来调节住房需求，主要目的是为了国家的税收体制改革，或者说是为了健全房地产的税收体制，保证国家财政收入。
摘 要 结合当下房地产行业人才需求的现状，房地产销售是需求量大，且适合高职房地产专业学生特征的一个培养方向。本文对此展开论述和探讨，并尝试给出一些容易忽略的培养策略。
关键词 房地产销售 高职房地产专业 人才培养
1房地产行业对人才的需求
1.1房地产行业的工作岗位构成
（1）房地产开发。房地产开发处于房地产行业金字塔的顶尖部分，其涉及面最广，包括金融、营销、工程、公关等岗位。就目前而言，房地产开发公司的薪酬待遇相对房地产业的其他细分行业较高，工作量相对较低，但对综合能力（包括学历）要求较高。
（2）房地产营销咨询业（公司）。一般包括各类销售公司、营销顾问公司、市场调查公司。本行业的最大特别是专业性要求高、工作量繁重，并需具备较强的抗压能力和服务意识。
（3）房地产中介。本细分行业即为二手房的租售，工作量大，待遇不稳定，对从业人员的销售能力要求高，需经常外出带客看房，故对服务意识、耐力也有一定要求。
（4）新房销售。新房销售一般固定在售楼部，坐等客户上门咨询、购买。从业人员除对销售能力要求较高外，还需熟悉新房网签、按揭等操作流程。
（5）房地产估价。本行业从业者，需考过房地产估价师执业资格考试并注册，对专业性、学历起点、经验要求偏高。
1.2房地产行业人才的能力剖析
上述的岗位分析，是用人单位对其职员的具体工作任务的描述，但作为教育工作者，应在表象之上更进一步，将岗位职责细化抽象为具体的能力要求，具体如下：
（1）建筑产品的概念性设计能力。基本了解各类型物业的工程造价，为投资分析提供数据支持。熟悉建设规划中修建性规划指标和实施性规划指标的含义，和各条规定在房地产开发中的真实体现。对户型、景观、朝向、交通动线具有一定鉴别能力。
（2）房地产营销能力。握房地产营销的各类常用工具。熟悉各类广告媒体的价格、购买程序、特点、限制。基本的策划能力。对产品的推销能力，对客户的销售能力。
（3）房地产市场调查能力。熟悉房地产信息的收集渠道，理解各类地产信息背后所蕴藏的指导意义。能运用专业数据分析软件对调查数据进行。熟练应用基本的市场调查技巧。
（4）房地产财务分析能力。熟悉房地产开发项目全过程所涉及的各类收入和费用构成及内容。能在通过市场调查收集相关的成本收入数据。能编制各类财务报表，并据此计算出各种财务指标。理解各财务指标的含义，并能据此做出决策判断。
（5）房地产估价能力。知晓参考案例的收集渠道和分类整理的方法，熟悉估价报告的需求方和其要求，能根据国家估价规范，编制出合格的估价报告。根据估价要求，正确地选择估价方法。正确计算估价对象价值。
（6）房地产经营能力。对开发商持有的物业，能进行概念性的规划。知晓招商渠道和方法，知道各业态的代表性商家。物业管理的基本工作岗位设置和服务质量的衡量、把控。
2高职房地产专业学生的能力现状
伴随着高校招生规模的扩大，大学的培养层次也愈加丰富。从一本二本，到一专和二专，加上近期实行的“单招”，基本可以覆盖参加高考的大部分学生。高等职业院校，一般都在专科第一批和第二批，这两个层次录取学生。
以笔者所在的学校为例，我校学生以专科二批次录取为主，以单独招生为辅。录取分数以300分左右为主，两百多分的学生数量较多，可见学生基础较差。总结而言，高职房地产专业学生的能力情况（可培养空间）归纳如下：
（1）学习兴趣低。高考分数如此之低，不在于智商缺失，而是因为学生学习需求的匮乏。
（2）基础差。具体就是数学、英语、语文等基础知识的严重不足，从而导致以这些知识为基础的其他学科的学习较有难度。
（3）做具体事务型的工作能力强于学习能力。在笔者多年的教学实践中发现，当学习任务较少涉及科学的计算或严谨的文字表达时，高职学生往往容易表现出一定的兴趣和更好的完成程度。
（4）对工作的起点包括起薪要求较低。就业现状的不佳，让高职层次的毕业生，更心甘情愿地接受相对较低的起薪。
3工作岗位与学生能力的匹配
匹配或称之为配对，是一种较好的分析思路。笔者将现今的房地产行业人才需求与高职房地产专业学生的能力现状进行匹配，就可清晰地得出：房地产销售是高职房地产专业学生较好的一种培养方向。原因总结如下：
（1）需求量大。经过本文第一节内容分析可知，房地产销售是整个房地产行业，需求量大并且长盛不衰的工作岗位。
（2）高职类学生的能力特征较容易培养为销售人才。房地产销售更多需要从业者的实践能力，涉及的理论知识较少，对于理论基础匮乏的高职学生，学习销售显得更容易上手。
（3）销售的工资起点低，高职毕业的学生较容易接受这一事实。
4房地产销售技能的教学策略
房地产销售，较少涉及科学理论的探究和应用，更多是经验和技能的培养。限于篇幅，笔者结合自己的从业和教学经验，给出以下在传统教学中容易忽略的培养策略：
（1）基础知识必须夯实。诸如什么叫容积率，按揭怎么计算，这些死记硬背的基础知识，必须让学生掌握。
（2）客户性格判断课程的补缺。传统教学中，很少提及对客户性格特征的把握，但这却是销售成功之门，必须不同客户不同对待。这方面的教学素材，可以参考当下较流行的性格色彩学。
（3）销售实践课的分段精细化。一般的房地产销售，以讲解沙盘、讲解户型、带看样板间、具体洽谈的顺序展开。因此，在教学中，也应将实训课以同样的顺序进行分段练习。
摘 要 进入二十一世纪以来，房地产业的发展为区域经济的增长提供了大力的支撑，房地产业在区域经济当中的特殊地位也引起了学者们纷纷开展相应的研究，那么，房地产销售与经济增长的关系到底如何，本研究即对它们之间的关系开展实证研究，一方面认清房地产销售与经济增长的互动影响关系；另一方面对房地产业的科学发展提供对策建议，促进房地产与经济增长的协同推进。
关键词 房地产销售 经济增长 实证研究
0引言
房地产业在区域经济当中的特殊地位与区域对经济增长速度的偏好有着密切的关系，学者们纷纷开展了相应的研究，韩国高（2015）运用PVAR模型研究了2000-2012年我国31个省市房地产库存对经济增长、房地产投资和房价的影响。结果表明，房地产库存冲击对三者均产生负面影响，房地产库存冲击对经济增长波动的贡献有限，而对房地产市场波动的贡献则较大。许宪春，贾海（2015）运用统计和国民经济核算理论和方法，从房地产开发投资、房地产生产和房地产消费三大领域系统完整地定量分析房地产经济对我国国民经济增长的作用，结果表明：房地产经济合理增长对国民经济健康发展具有重要意义，但同时房地产经济增长速度过高或过低，都会影响国民经济的稳定增长。为了保障国民经济健康稳定增长，应保持房地产经济的合理增长。还有研究报告指出，大中型城市中以GDP衡量的经济总量与商品房销售额之间呈现出高度的正相关性特征。即凡是房地产行业发达的城市，对应的GDP也较高。这也在一定程度上表明中国房地产开发与经济增长的密切关系，而房地产销售是整个房地产业中最重要的经济活动和主导环节，那么，经历了2008年的金融危机，房地产销售与经济增长的关系如何了，是否也存在密切的正向相关，带着这个问题，笔者就2008年以来，房地产销售与经济增长的关系展开具体研究。
1数据收集与描述性统计分析
（1）数据收集。本研究以商品房销售面积衡量房地产开发的情况，以国民生产总值衡量经济增长的情况，收集的基本数据。
（2）描述性统计。限于篇幅不再列出原始数据，对相关数据进行描述性统计，如下表1所示。
2相关分析与回归分析
2.1相关分析
由表1可知，国内生产总值的均值为433468.3，商品房销售面积的均值为101968.6667，进一步对变量进行相关性分析，如表2所示。
2.2回归分析
从表2中可以看出国内生产总值与商品房销售面积之间的相关系数为0.903，说明两个变量之间相关性较强。然后利用简单的线性回归分析，可以得到如下汇总表3。
由表3可以看出，多元可判决系数R方为0.815，即回归平方和占总离差平方和的81.5%，这说明国内生产总值81.5%的变化可以由该模型解释，调整后的R方为0.630，说明模型的解释能力较强。Durbin-Watson值为2.601，表明模型误差项不存在序列相关问题，满足模型假设。
2.3方差分析
为检验回归方差的显著性，进一步进行方差分析，结果如表4所示。
表4是方差分析结果，其从表中数据可以看出模型的相伴概率值为0.083，具有一定的显著性水平，这说明估计的回归方程还是比较显著的。
2.4回归模型确定
进一步，利用回归分析得到相关的系数，确定回归模型，如表5所示。
由表5可得出公式Y=81254.227+3.746*X。
3启示与建议
3.1正确看待房地产开发投资和经济增长的关系
定性分析和定量研究结果显示，房地产开发投资不仅直接拉动经济增长，还通过乘数效应和关联效应间接促进经济增长，在短期内对经济增长的拉动作用极为显著。但从长期来看，房地产开发投资过度和房价过高对经济增长的抑制作用也十分明显，因此，不能以盲目和过度发展房地产市场来刺激经济的短期增长，牺牲长远利益换取当前发展和一时繁荣。
3.2保持房地产合理销售和经济增长协调发展
维持房地产的适度发展和合理销售规模，保持房地产销售的规模与经济增长协调一致，有利于促进经济平稳增长，有助于促进房地产市场的长远健康发展。政府在制定宏观经济和房地产调控政策时， 既要考虑地方经济增长，更要关注中低收入居民的住房需求，既要考虑短期经济效益，更要注重长远发展，做到规模适度， 循序渐进，科学统筹，协调发展。
3.3建立和完善房地产市场调控的长效机制
进一步完善房地产调控政策和手段，建立以税收和信贷等经济手段为主的长效调控机制。加强房地产相关税收制度建设，提高住房持有成本和空置成本，抑制房产投机和泡沫，鼓励首次置业刚需和改善性需求。减少和避免使用行政调控手段，削弱和缩小短期调控政策对经济运行的负面影响和冲击，更多地利用经济手段调控房地产市场，促进社会经济和房地产市场的平稳运行和健康发展。
2014年6月末，呼和浩特率先取消限购，房地产刺激的大幕逐渐拉开。此后，各种弹药陆续登场，但房地产市场的整体表现一直没有改善，甚至在“9・30新政”和降息之后，全国销售仍在恶化。2015年以来，央行被迫加大刺激力度，连续降准、降息，还与其他部委一起推出针对住宅销售的“3・30新政”。
在如此强势的、持续的刺激力度下，房地产行业能否走出衰退？从近期的市场数据来看，房地产业已经步入复苏轨道，4月份全国层面的数据也显示了这一趋势。
政策累积效果显现
刺激政策不断叠加，到目前为止，限购城市只余5座，公积金政策调整城市已超百个，央行放松限贷两次、降息三次、全面降准两次，财政部将交易环节免税年限缩短至两年。
政策累积效应下，全国层面的销售数据明显改善，首次出现正增长。商品房销售面积的当月同比增速在经过15个月负增长之后，于4月份转正，实现了7%的增长。从累计增速来看，商品房销售面积同比降幅连续两个月大幅收窄，合计上升11.5个百分点，其中4月份升4.4个百分点。
不仅一线城市，连一直令市场忧心的三线城市都在改善。根据Wind汇总的三十个大中城市日交易数据，一线城市的销售状况早在2014年11月就开始好转;二线城市日均交易量在2014年11月至2015年2月之间时好时弱，但3月份以来至今同比都为正;三线城市日均交易量同比增速在2014年12月转正，除在2015年2月同比负增长外，增速一直可观，5月4日以来，进一步放量，同比增速加快至23%。
易居研究院副院长杨红旭对照了近6年的30个城市新建商品住宅成交数据，发现2015年4月份是同期最好的水平。这一态势很可能在5月继续，“根据CRIC数据，5月前两周的物业销售都较4月周平均提升了15%”，招商证券房地产分析师苏淳德指出，“总体而言，主要城市的房地产展现了强劲的复苏势头。”
土地市场也有恢复迹象。4月，易居研究院跟踪的10大城市土地溢价率升至15%，创近10个月新高，尤其是一线宅地连续爆出高溢价率。
在销量上涨的同时，房地产整体价格形势也有掉头向上的趋势。4月份的百城价格指数环比降幅继续缩小。另一项监测指标70个大中城市新建住宅价格指数环比跌幅也在3月份进一步收窄至0.2%，二手房环比价格也收窄至0.1%，而一线城市二手房价格环比增速已经连续6个月正增长。
销售好转带动部分城市的库存开始下降。截至2015年5月10日当周，高华证券追踪的11个城市的总库存下降了0.7%，从过去12个月滚动销售面积计算，这11个城市的库存平均消化时间为15.6个月（截至5月3日当周为16个月）。
开发商经营状况正在改善。就信息比较透明的上市开发商而言，单季度加权结算毛利率有所回升，中金公司计算的A股公司2015年一季度加权毛利率26.8%，同比上升1.3个百分点;而2014年全年毛利率则较2013年下降1.4个百分点至22.7%。与此同时，高华证券分析师王逸在计入季节性因素后，发现2015年一季度经营性现金流企稳。
“部分开发商公布的四月合同销售数据，平均环比上升了17%。” 苏淳德指出，“开发商在与我们交谈中也表示，他们依据五一黄金周的销售表现，预计五月总体的销售将继续上升。”
短周期复苏确立
“楼市复苏已是板上钉钉，”杨红旭很明确地告诉记者，“现在的楼市运行轨迹很像2012年，三年左右一个轮回的房地产短周期仍然存在，当前正在重复三年前的故事。”
销售是楼市复苏的先行指标，杨红旭指出，大城市销售状况从2014年四季度开始好转，包括小城市在内的全国指标也在改善，下半年全国累计销量就会出现正增长，全年可能会增长5%。
降息对购房成本的改善作用明显，也会撬动销售持续回升。在三次降息后，基准贷款利率已累计下降了0.9个百分点，由此，与降息周期前相比，“利息总额减少16%，每月月供减少9%，” 中信建投房地产行业分析师苏雪晶测算，“房屋本息相当于打92折。”
何况，利率折扣仍有下降空间。据中信建投跟踪，“3・30”政策出台已经一月有余，但各大城市政策落地的进展低于预期，至5月份依然有很多银行并未完全执行二套房下调至四成首付，利率也多数维持早前的折扣水平。苏雪晶认为，随着4月以来银行间流动性明显松动，叠加利率中枢下移，商业银行对“3・30”政策的落实速度将加快。
而且，“还会有更多支持性政策，”中金公司分析员张宇预计，“包括放松首套房标准、按揭成数放松、按揭率指导、退税等，有可能推出支持首套改善房需求的政策。”
继销量拐点之后，“房价止跌反弹的拐点很可能在二季度出现，5月的可能性较大，”杨红旭预计，“从过去的经验来看，在市场步入上行通道的前半段，量增势头明显强于价涨;进入后半段时，量缩但价格加速涨。”
不过，2015年的价格上涨幅度预计不会很大。一方面，全国层面仍面临较大的库存压力，4月份商品房待售面积同比增速仍达24.7%，待售面积进一步升逾6.5亿平方米，杨红旭认为，从全国层面来看，待售面积会在两三年之后好转;另一方面，行业平均净负债率仍在上升，现金余额占短期债务的比例降至2008年以来的历史低位，因此，王逸认为，开发商会继续注重于通过提振销量来降低库存并削减资本开支，而非以销量下降为代价来提高房价。
投资改善仍待时日
尽管楼市已经步入复苏通道，但是，在固定资产投资中占比达两成，对整体经济影响较大的房地产开发投资，短期内仍难有改善。
1-4月份，房地产开发投资累计增速仅为6%，较前三个月大幅下滑2.5个百分点。瑞银证券计算的单月增速降幅更大，从3月的6.5%下滑至0.5%。与此同时，土地购置面积也继续大幅滑坡，同比大跌34%。
“投资是滞后指标，”杨红旭指出，“开发企业先卖房子后拿地再开工，购地和新开工共同构成开发投资，购地量与新开工可能从下半年甚至到明年才会改善，那时楼市也已复苏半年多。”
企业投资热情十分低落，中信证券房地产分析师陈聪分析，一方面，各大城市货值充足，十大城市可销售资源（已取得销售许可）比起2014年年底的确下降了2.7%，但却比2013年年底大幅上升了26.8%。而且除了已经取得销售许可的待售商品房面积，更有尚未取得销售许可的大量在建资源。这一背景之下，企业开工和投资动力不足。一二线城市尚且如此，三四线城市供给过大更是普遍存在。
另一方面，企业对于传统的开发模式普遍有怀疑，转型方向一般不从资源入手。越来越多的企业开始从既有优势（例如品牌和产业链议价优势）出发，寻求新的业务方向。而且，这一轮的转型和上一轮以矿业为主的地产+X不同，不仅转型的参与者更为普遍，而且从社区O2O到房地产金融，都不同于以往重资产投入的模式，无法带动起企业的投资热情。
即便投资开始回升，回升幅度也有限。整体来看，本轮短周期回升的幅度难以超过2012年，杨红旭指出，2011年是房地产行业“黄金十年”和“白银十年”的分水岭，在那之后，多数指标都进入了下行轨道。在这个长周期中，会有多个短周期，虽有上下波动，但也在长周期之中。
历史数据显示，房地产开发投资自2010年5月达到峰值以来持续下行，在2012年底至2013年期间有一次小幅回升，2014年开始延续下滑趋势。
一、土地增值税计算原则及部分销售房产项目的清算
(一)土地增值税计算原则土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额，是现行房地产行业的主要税种之一，按照增值额与扣除金额的比例计算的增值率不同，分别适用分30％、40％、50％和60％四个级别的税率。不过，自从开征以来，我国对房地产土地增值税一直实行“预征制”，即：事前预征，事后清算，多退少补。一些房地产企业为了避税，采取囤地和捂盘的措施，待价而售，无形中助推房价的上涨。在此背景下，国家税务总局于2006年12月国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)，要求各地税务机关对符合两类条件的房地产企业进行土地增值税清算。其一为符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(3)直接转让土地使用权的。而符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(1)已竣工验收的房地产开发项目。已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％。但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；(4)省税务机关规定的其他情况。
[摘 要]目前国内房地产销售队伍普遍存在轻易承诺、随意离职、专业知识不强、服务态度不好、营销技巧单薄等诸多问题。鉴于此,本文对房地产销售队伍的管理进行了探讨。
[关键词]房地产销售队伍 培训 策略
房地产销售环节是楼盘整体营销计划和营销策略中的一个重要环节,销售人员作为企业与购房者之间沟通信息的桥梁,承担着满足购房者居住及商业用房的要求及为公司创造利润的双重任务,是销售环节的重要资源。对房地产销售队伍进行管理应做好以下几方面的工作。
一、加强销售队伍专业知识的培训
仅就房产销售的专业性和专业素养方面的要求来言,房地产销售无疑比一般商品的销售复杂的多,房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。产品知识和专业知识是销售人员自信的基础,也是销售技巧的保证。例如销售商品房的条件,房地产登记的程序,什么是房地产转让,哪些情况需要办理房地产转移登记,房地产买卖合同应当具备的条款有哪些,什么样的房地产不予转让,什么叫房地产抵押(按揭的含义),申请抵押登记应提交什么文件,已抵押的房地产能否转让,借款人如何偿还银行货款,计算全部建筑面积有哪些,什么是套内建筑面积,什么是公用建筑面积,建筑容积率,居住建筑密度,住宅间距,套内使用面积,绿地率,开间,进深,地下室,隔断,过道,二手房,期房,现房等等。楼盘产品知识的掌握是正式进入推销的第一步,你有再好的心态与自信心,可对楼盘的产品知识一无所知,客户向你咨询楼盘特点、户型、价格、装修标准等等的时候,一问三不知,客户就根本不会买你推荐的楼盘。其次,销售人员还应该掌握楼盘的销售规律,新盘开盘上市的时候,因为地域需求、新盘上市、从众心理、升值期望、炫耀需求、投资获益等等消费需求,是新盘上市迅速进入销售的高速增长时期,这一阶段通常持续三个月左右,三个月以后,楼盘销售进入平稳时期,约半年后销售进入逐步下降时期。通常,楼盘40%到60%的销售量是在销售的高速增长时期完成的,楼盘销售进入平稳时期的三、五个月,应该完成20%到30%销售量,即楼盘80%以上的销售业绩应在八个月内完成,一年内完成整个楼盘90%以上的销售量。当楼盘面对有效需求,开发商有效供给,售楼人员却不能有效销售或者说不能高效率销售,一旦错过楼盘销售增长期、平稳期,就非常被动。
二、树立销售队伍良好的工作态度
销售培训是一项长期的工作,是贯穿整个销售的全过程,它不是技巧性的培训,更多的是工作中的心态调整,也就是营销心理的培训。一个营销人员所产生的问题当中有50%是来自于自身的问题,只解决问题的方法和技巧也是治标不治本。要训练出一个成熟的销售人员,最重要的是如何使一个销售人员首先建立好正确的销售观念和态度,否则后面的问题更错综复杂,销售的方法和技巧都不是唯一性的,人的个性不同,与人打交道的方式也不同,具有良好工作态度的人会自己去创造出合适自己的销售方法和技巧。所以,要有一个良好的工作心态,关键是销售人员本身的从业观念和态度问题。作为一名销售员,最核心的素质是亲和力和专业性。亲和力不是天生就有的,是靠长期的、用心的、认真的去做,慢慢的锻炼出来的。同时,作为一名有一定的专业素养的,能担起客户买房置业的顾问的,首先要清楚知道自己在“卖什么”才能“卖得好”和“做得好”。所以在业务上必须要非常熟悉。例如笔者曾见到一位售楼人员,当一位客户来售楼处咨询,因为他还有急事,所以没有时间在售楼处仔细听销售人员的详细讲解,只留下联系电话和住址,我们的这位销售人员在下班以后,根据客户留下的地址和电话号码,经和客户联络后,带上公司的宣传单页和楼书,晚上亲自到客户家里登门拜访,向客户详细介绍了我们所售楼盘的情况,结果这位客户对我们的销售人员的服务非常满意,并即答应购买我们的物业产品,并且介绍了他的朋友也前来购买。这位客户说,“本来是想来看看的,因为工作的原因没有时间详细听售楼人员的介绍,没有想到,晚上他就来我家向我详细介绍了你们楼盘的详细情况,就凭他这种工作热情,你们楼盘的品质是毋庸置疑的,所以我买了,同时也介绍我的朋友来买,在这样的服务物业居住,我们感到很舒心。”不久这位销售人员被晋升为销售主管。由此可见,只要有良好的工作态度,能深入了解客户需要什么、想什么、渴望什么,进行全程服务,高品质的服务,让客户享受到更多、更快捷、更贴近与更周到的服务,使客户对营销顾问、对企业、对产品和对服务无法挑剔,客户自然会接受你的商品。
三、提高销售队伍的营销战略与技巧
我国的住宅消费是一种高层次的生活耐用消费,在目前房地产住宅供过于求的情况下,怎样成功推销自己的产品是摆在房地产市场营销人员面前的重要课题。消费行为是客户心理活动的外在表现,即客户的行为是受其内在心理活动的支配和制约的。销售人员在销售过程必须要把握客户购买心理特点和准备好应对战略。例如有的客户会通过电话来询问,在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题,销售人员应扬长避短,在回答中将产品的卖点巧妙地溶入。在与客户交谈中,设法取得我们想要的资讯,客户的姓名、地址、联系电话等个人资料。当然最好的做法是直接约请客户来现场看房。另外,消费者对销售人员的相貌仪表、风范及开场白十分敏感,销售人员应亲切礼貌、真诚务实,给消费者留下良好的第一印象,销售人员通过自己的亲和力引导客户对房地产产品的注意与信任。介绍房地产产品的过程中随机应变,一面引导消费者,一面配合消费者,关键是针对消费者的需求,真诚地做好参谋,提供给消费者合适的房地产商品。不仅如此,销售人员还要做到善于倾听,有的置业顾问一见客户,就滔滔不绝的向客户介绍楼盘,完全不在乎客户的感受与认同度和需求如何。当客户提出一些问题的时候,马上反驳,甚至企图想要改变客户已经表达出的需要来完成成交,这样的方式当然无法完成成交。因为,你根本不知道客户需要的是什么。我们必须耐心地让客户把话说完,在客户诉说的过程中,去捕捉客户的购买心理,这样才能有重点地去说服客户,才能实现理想的销售业绩。
四、培养销售队伍的自信心
缺乏自信的销售员,要么是自卑心理很重,认为自己这不行那不行,甚至觉得自己不是做推销工作的“料”;要么就是有畏难情绪,“怕”字当头,怕推销干不好,怕顾客拒绝,怕商品卖不出去。自卑感和畏难情绪 严重障碍自信心的确立,必须加以消除。销售员培养自信心第一件事,就是全面而深入地了解自己的各个方面,包括个性、兴趣、特长、知识水平、实际能力、价值观念及以往的成功经验和失败教训等。然后,对自己的各个方面进行 分析、比较、判断,弄清自己的长处和短处,优势和弱势,稳定因素和非稳定因素,现实方面和潜在方面等等,在此基础上,销售员可通过“扬长避短”来培养自己的自信心。其次,做推销工作,挫折与失败是难免的,向各种顾客推销商品,碰钉子也是常有的事,但如果以消极被动的心态对待挫折,在失败的面前抬不起头来,就会被挫折与失败打倒,对于一名优秀的销售员来说,他的内心永远没有失败的阴影,只有充分的自信,必胜的信念。成功的推销人员的优良品格,不仅在于其取得成功后能够 再接再厉,乘胜前进,更在于其遭到拒绝或失败后能够将它们转变为获取成功的因素。能否做到这一点,可以作为衡量一个销售员是否真正建立起自信心的标志。 第三方面就是加强心理训练,一种有效方法是自我暗示,销售员可在推销实践中经常进行积极的自我心理暗示 ,逐步增强自信心。比如,面对新的环境而生担忧时,就暗示自己很快能够适应新环境;接触陌生顾客缺乏勇气时,可自我暗示; 总有办法说服其购买自己所推销的商品;在失败面前,迫使自己多想想以往的成功;开拓新的推销局面时,将自己想象成一名出色的销售员,反复告诉自己一定能实现预期的目标。
总之,销售人员是房地产公司的重要资源。而获得销售的成功,并不是靠一、二个王牌销售人员的业绩,靠的是整个销售队伍的团队精神和有效的管理。因此,对销售队伍的有效管理问题,是销售管理的最重要环节。
自从中国土地转让市场化和住房市场化以来，中国的房地产行业取得了突飞猛进的发展，毫无疑问，房地产业成了国民经济发展的支柱型产业之一，这无论是在国家经济发展的主管机构还是在经济学界都得到广泛的公认。中国房地产业的大发展也成就了一大批在市场上呼风唤雨的地产大鳄――房地产开发商。但2005年无颖是中国房地产业发展的一个转型期。
地产转型，一手房地产销售迎来春天
由于部分地区虚高的房价和泡沫地产的隐约出现，国家相关主管机构开始对房地产业进行强力调控。无论是“国八条”和“地产新政”，还是7月21日的“人民币”升值，中国的房地产业不得不直面全新的行业政策、经济和需求的变革局面，比如银行紧缩银根，消费者持币代购，迫使中国的房地产业进行产业整合和升级。有论者认为，中国的房地产整合将是全方位、多层次的，主要体现在数量整理、质量整合和区域整合几个方面，很有论见。而质量整合中的通过专业化分工，打造一条完整而协调的地产产业链，使中国内地的一手房销售面临着一个崭新的春天。
中国的二手方交易和已经隐成气候，很多地产巨头也投巨资进入，企图作为集团发展的又一盈利点。典型的如顺驰集团旗下的顺驰置业，就已经在全国开始布点收线，形成了一个覆盖全国的二手房交易网络。但一手房的销售还尚未成气候。
传统的中国房地产开发商，历来就属于“万能型”的，从土地的竞标、楼盘的规划设计、楼盘的建设施工到销售推广和物业管理，都是通过公司内部相关部门或者成立各类子公司来进行操作，几乎无所不包。实际上这种将各类资源按照自己的方式组织到一起的方式，在组合资源的过程中很难体现其专业优势，也难以形成强大的市场竞争力。房地产开发与销售是两个完全不同的行业，后者知道什么是市场需要的，怎样运作资金，什么户型比较好，对于销售商而言，如果让他去做开发商，未必做好；对于房地产开发商而言，由于公司自己的钱在里面的时候，很难做到客观公正。而且，由于房地产开发有很多环节，需要很强的操作能力，因此，专业性强的销售公司不失为开发商的首选。专业分工，特别是一手房的销售，无疑是一种房地产发展和运作的客观规律。
内地一手房地产销售的现状堪忧
一手房的销售，和二手房的销售一样，本质上是房地产业的专业分工、专业化的发展趋势的体现。在地产企业将楼盘的规划设计、建设施工、广告传播、物业管理纷纷外包出去的时候，地产的销售的外包也是不可避免的趋势。地产开放商和一手房销售商通过彼此的比较优势，提升核心竞争力，同时，专业地产销售商可以极大的提高地产公司的销售效率和盈利水平，降低滞销的风险。
一手房的销售在中国内地还不是很流行。一些地产公司也从事一手房的销售，但由于业务庞杂，从二手房买卖、地产策划、租赁服务、前期可行性研究、房地产策划、营销推广计划、房地产评估、到物业管理咨询服务及其他咨询服务等等，无所不包，实际上降低了一手房销售的专业能力。并且，由于一手房销售的运作模式是，地产销售商要想取得房地产开发商一手房的独家销售，必须先给开发商预付一笔数额可观的“保证金”，以及培养自己的专业销售队伍，在对外推广楼盘时，又要先为开发商垫付广告费等各种费用。而商的利润回报方式是“必须完成销售任务，开发商才能给你钱”。就是说，一手房销售行业是一个资本密集的行业，这一点可能限制了很多企业的进入。
如成立仅三年的深圳销售公司德思勤，到2004的时候，服务的项目总计超过100个，70%的销售项目实现了100%的销售，累计为客户实现的价值超过100亿，其中销售物业面积累计超过300万平方米。2004年，德思勤公司重点发展以深圳、东莞为主的珠三角区域以及武汉区域市场，在全国运作的地产项目共达57个，其中销售项目40个，策划顾问项目17个。深圳德思勤楼盘数量进入深圳同行前三位，武汉德思勤排名武汉同行第一，德思勤实现销售金额60亿元。但德思勤2004年最让业内关注的是它和国外基金的紧密合作，并与国际大型投资基金包括摩根士丹利、雷曼兄弟、荷兰ING、德国HYPO、德意志银行、罗丹克等机构都建立了紧密友好的关系。同时，与国内的银行、资产管理机构、信托机构包括新华信托、北京国投、重庆国投等机构也保持着紧密接触，准备参与到大、小型房地产开发项目的投资运营中。无益，企业的扩张需要巨额的资本的支持。但从地产发展的客观规律看，一手房的销售会是一个美好的明天。
地产销售商如何吸引地产开放商
中国的许多地产大鳄普遍都还不能接受一手房销售的这种楼盘销售模式，相信随着房地产市场竞争的激烈、地产销售专业化程度的提高和地产销售公司的专业化发展，一手房地产销售这种模式会得到广泛的承认和迅速的发展。对于地产销售商而言，树立自己的专业销售的形象，打造成功的销售案例，开展地产销售意义和价值的论坛和讲座，促进地产巨头接受地产销售的运作模式；同时，公司高起点进入，大资本投入，特别是注重地产销售专业人员的培养和保留，这是资本不足的地产销售公司培养核心竞争力的最佳方式。
资本不是唯一的话语，地产销售公司的创新经营更为重要。曾经是北京最豪华的别墅项目玫瑰园的老板邓智仁就是俊杰如云的香港楼市中通过房地产销售而发迹的一个“神奇小子”。1984年，香港经济再度复苏，李嘉诚因在低潮期吃进大量地皮而一举成为亿万富翁。邓智仁受李氏神话的刺激，决定入行房地产，他借款1.2万港币，办起了包括他在内只有3个人的小小的利达行。或许是邓智仁有9年经商经历，他很快用“3把快刀”砍出了鱼龙混杂的香港房地产业的新天地：第一，向社会公开统一收费标准，不准员工收取佣金差价。第二，实行股份制，让员工持有股份。第三，首开整版广告之先河，形成强烈的视觉冲击力。1990年，利达行一跃而成为香港最大的房地产公司。在进入北京接触到玫瑰园项目后，邓智仁甚至首期动用6000万港币，以投资的形式购买了北京玫瑰园 2万多平方米的别墅，并借此成为该项目的销售总。接着，邓智仁凭借其娴熟的营销技巧和人缘，让玫瑰园一开盘就卖出了80套，相当于不久前他以投资形式购入2万平方米，创造了一个地产一手房销售的奇迹。
地产销售的风险规避
当然，地产销售存在着一定的风险，特别是对于基本素质不过硬而导致楼盘滞销的地产。比如，由于销售业绩不佳而导致合同的中止和销售收入的无法保证；有些时候，即使销售业绩良好，但由于开发商的不守信誉而导致销售公司的利益无法得到实现，等等。随着房地产专业化资本的进一步提高，市场竞争的激烈化，地产销售行业本身也存在着巨大的竞争，地产销售商取得销售合同本身就面临着激烈的竞争。当然，提高自身的运营水平，吸引最有销售才华和经验的人力资源，提升和打造公司的核心竞争能力是降低销售风险的根本措施。
当然，对于某一个具体的销售合同而言，销售商应该在销售之前，一方面，需要通过各类专家比如建筑专家、设计专家来对楼盘本身进行一个综合的评估和测定，对楼盘和地产的各种条件进行SWOT的分析，看清竞争态势，从而为签订销售合同的权责利有一个清晰的界定，避免由于急于得到销售业务而许下不可能实现的诺言，从而导致销售的失败；另一方面，地产销售需要对开发运营公司的综合实力、资金流、信誉和企业形象、品牌形象等进行一个广泛的、深入的调查，这一方面关系到地产销售的利润回收的问题，再者也是一个楼盘的销售能否取得比较好的市场业绩的基础和前提，特别是对于销售楼盘的定位、地段、环境、价格、综合配套设施和广告传播与营销活动支持进行一个深入的、细致的调查，这也是影响销售能否取得成功的关键因素之一。
我国房地产业经过二十多年的快速发展，已成为国民经济的支柱产业。行业的发展需要大批合格的管理者和优秀的销售人员。目前，我国房地产行业销售人员整体素质相对偏低，管理水平参差不齐，产生了不少房地产销售纠纷案。制约了房地产销售的健康发展。基于对房地产销售员存在问题的分析，本文提出塑造成功销售员的主要途径。
一、房地产销售员存在的问题
一是销售员言谈举止存在不良习惯。有的销售员言谈过于侧重理论。许多刚从学校毕业的年轻人。说话过于书生气，爱讲大道理、理论，会给人造成空洞、不切实际的感觉。容易引起客户的不信任感。销售员应努力积累社会知识和行业、工作经验，树立起成熟、自信的形象，增强自身的感染力。有的销售员说话蛮横。面对文化水平比较低的客户，没有足够的耐心，经常因为对方的不礼貌或无理行为而表露出不满，或用生硬的语言还击，出言不逊。相反，面对客户的一些较低水平的表现，要显出涵养和素质，用真诚和耐心去打动对方。
有的销售员为了促进销售随意向客户做出难以实现的承诺。随意许诺而不能兑现，会逐渐丧失客户对自己的信任，对于没有把握的事情，万不可随意地满口答应，应适当采用迂回战术，在调查清楚之后再给客户以满意的答复。
二是专业知识不全面。激烈的竞争对专业销售人员提出了一定的素质要求。具体而言，销售人员应具有丰富的房地产专业知识，有丰富的市场营销知识，能掌握好的市场营销方式，有一定的金融、经济法规和心理学知识。但是现在大多数的销售人员没有经过专业化的培训，他们中大多数人是到了公司中跟着老销售人员学习。基本上只学习一些谈单的技巧罢了，还有许多方面的知识都是空白的。
二、塑造成功销售员的主要途径
一要具备良好的职业道德。在销售行业有这样一句话“要想做一个成功的销售人员，那你先要把人做好”。从这句话中我们可以看出，房产销售在销售房产前需先推销自己。这对销售人员的品格要求是比较高的。除了我们平常说的做人基本的道德外，还要有敬业精神、职业道德这两个重要方面。
要有敬业精神。销售人员是房地产企业与顾客间沟通联系的桥梁，是企业文化、社区文化和楼盘主题概念传播的窗口，并肩负着不断开拓新顾客维系老顾客的重任。因此，销售人员应热爱本职工作。具有企业的使命感和迫切完成销售任务的责任心，具有坚韧不拔的进取精神与扎实的工作作风，具有一股勇于进取、积极向上的敬业精神，才能扎扎实实地做好销售工作。
要具备良好的职业道德修养。房地产销售人员除掌握必要的专业知识外，还应该具备良好的职业道德素质，如守法经营、以诚为本、恪守信用、尽职尽责、团结合作等。良好的职业道德是房地产销售成功的要件。
在销售这个行业中诚实守信是十分重要的，因为在大多数情况下，我们销售员做的都是回头客的生意。因为买房子对大家来说是一件大事，有许多人一生只买一套房子，因此客户就会十分小心，许多客户是经过朋友的介绍而来的。诚实守信就是销售人员最大的资本，也是回头客选择的重要原因之一。
二要树立良好的形象。首先，销售人员要注重仪表与装束。销售人员的个人形象蕴涵着公司的企业文化，折射出企业的形象，在某种程度上也代表着楼盘的形象。它能够拉近与顾客的距离，减少顾客的疑虑，提高亲和力。进而促使顾客产生购买行为，达成交易。因此，销售人员应有整洁的仪表、亲和力较强的仪容；有主动积极、面带微笑、亲切诚恳的态度；有进退有序的规范的礼仪；有流利的口才、收放自如的交谈能力等。
此外，销售人员还要讲究公关礼仪。礼貌和规矩反映出一个人的修养水平，销售人员也不例外，要形成良好的交往习惯。要坚持礼貌待客。礼貌的基本要求就是话要尊称，态度平稳；说话要文雅、简练、明确；说话要讲究语言艺术，力求语言优美，婉转悦耳。礼貌在语言上的体现主要有问候用语、征求用语、致歉用语、致谢用语、尊称用语和道别用语。
三要提升销售人员的专业知识能力。一是房地产相关理论知识。房地产相关知识主要包括：房地产开发、房地产市场、房地产物业管理与经营、常用建筑材料、房屋建筑识图、民用建筑结构、民用建筑设计、住宅小区规划等。二是市场营销理论知识。市场营销“是对思想、产品及劳务进行设计、定价、促销及分销的计划和实施的过程，从而产生满足个人和组织目标的交换。”主要表现是：(1)产品概念扩大了，它不仅包括产品或劳务，还包括思想；(2)市场营销概念扩大了。市场营销活动不仅包括赢利性的经营活动，还包括非赢利组织的活动；(3)强调了交换过程；(4)突出了市场营销计划的制定与实施。三是从业技术能力。销售人员应熟悉房地产市场交易法规、程序，具有策划和组织小型促销活动的能力，具有一定的文案写作能力，具有丰富的房地产市场知识并能灵活运用的能力，能为消费者提供合意的方案，能针对不同类型的消费者从不同的角度作不同的介绍，对房地产市场信息能做出正确的分析和判断，如此才能为客户提供优质的服务。
四要掌握销售技巧。销售不仅仅要有内在和外在的知识。还要有一定的技巧，技巧也可以说是理论的实际应用，有了理论知识加上技巧，那么你的销售将易获得成功。如何掌握销售技巧。主要包括以下两个方面的内容：
一方面。要熟悉企业和产品特点。房产销售人员应熟悉房地产开发企业或房地产销售企业的历史及其在同行业中的地位；房地产企业发展历程、企业文化；房地产企业已开发的产品、品牌、宗旨、社会知名度等。了解本企业的优势，可以增强销售人员的信心。对企业的了解和对产品的了解是两个层次上的。对产品要深层次地去理解它，主要包括以下几个方面：(1)产品基本情况。楼盘所处区域、区域特色、公共投资与重大建设、教育设施、交通状况、都市发展规划与公共设施、产品的基本数据、楼盘特色等。这些都是最基本也是客户最关心问题之一，要想客户接受正在推销的房子首先客户要先接受以上的信息。(2)产品的定位。产品定位归根结底是在对市场细分、客户细分。抓住需求和市场机会点的前提下，对于产品设计和营销推广功能的创新。只有在竞争中树立差异化，以产品本身充分的独特性诉求、创新力和执行力。才能最终打动客户，实现品牌与利润的双赢。因此，市场环境情况、市场竞争情况、客户需求心理、产品规划的创新力和可执行力是成功产品定位的充分必要条件。成功的产品定位也会推动项目品牌和开发商品牌影响力，高认知度的品牌对于项目又有反向的良性推动作用。(3)产品的卖点。房地产产品卖点主要有以下楼盘硬件：户型、配套设施、交通、精装修、板式住宅、建材与配置、景观、新工艺与新材料、使用率、楼间距、会所、游泳池、户口等。
另一方面。要把握客户的性格进行有效沟通。一要通过倾听了解客户的性格和需求。客户的疑虑和不安都隐藏在其谈话中，在交谈的初期。销售人员应积极鼓励客户提出看法。尽快挖掘问题所在。良好的倾听习惯，会令客户感到备受重视。销售人员还可以通过重复客户的话语，有效引导或暗示交谈重点，引起双方的重视。也可以表明销售人员在认真倾听，鼓励客户交谈。了解客户问题的关键点。以及客户的性格，思考如何处理相关问题。二要针对不同性格进行推销。在现实社会中，人的性格是千变万化的，你面对的客户也是各种各样的，根据客户的性格对他们进行分类。这样有利于选择不同的销售技巧。例如：(1)深思熟虑，冷静稳健。不容易被推销员的言辞所打动，对于疑点必详细询问的理智稳健型客户。对这种客户。我们应加强产品品质、公司性质及特点优点的说明，一切说明须讲究合理有据，以获得顾客理性的支持。(2)天性激动、易受外界怂恿与刺激。很快就能作决定的感情冲动型客户。对这种客户，只要把握得好。很快就可以签单。销售人员开始应大力强调产品的特色与实惠。促其快速决定。一般情况下只要客户对房子满意，加上销售人员的特色介绍，这类客户一定会签单的。(3)出言谨慎，反应冷漠。外表严肃，沉默寡言型的客户。对这类客户，销售人员除了介绍产品，还必须以亲切、诚恳的态度拉拢感情。想办法了解其工作、家庭、子女。拉拉家常，鼓励客户多说对房子的看法。以了解其心中的真正需要。(4)犹豫不决，怯于作决定的优柔寡断型客户。如本来认为四楼好，一下又觉得五楼好，再不六楼也不错。销售人员不要给客户太多的选择，应在充分了解客户的需要后取得其信任。帮其做出选择。
总之。要想成为成功房地产销售员需内外兼修，应具有丰富的房地产专业知识，有丰富的市场营销知识、能掌握好的市场营销方式。有一定的金融、经济法规和心理学知识，要有很强的自信心，要有良好的形象，懂得礼貌、礼仪。
