时间：2022-05-28 10:59:18
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摘要：预算管理是企业生产经营目标顺利实现的重要措施之一，对控制生产成本，实现目标成本以及目标利润具有重要意义。房地产项目管理是企业管理的一部分。本文主要针对成本预算在房地产项目管理中应用必要性、成本预算在建筑项目管理中的意义以及成本预算在房地产项目中应用措施进行简要分析，仅供参考。
关键词：成本预算；房地产；项目管理；应用
房地产项目预算管理是现在比较常用的一种项目管理手段，可以对项目进行更为精细化的管理，对实现项目建设最大效益具有重要意义。成本预算管理主推精细化、规范化管理理念，对房地产项目资本配置进行优化，在项目建设施工前对总造价进行评估，并对后期施工成本控制提供依据，争取进一步提高项目管理水平。
一、成本预算在房地产项目管理中应用必要性
1、成本控制重要手段
成本控制是房地产项目管理中的重要组成部分，其管理效果如何，直接影响着项目建设最终效益。项目成本管理贯彻于整个建设过程中，包括事前控制、事中控制以及事后控制三个部分，想要提高管理效果，就需要对三个方面进行全面管理，控制项目施工成本，将其控制在预算内，提高项目投资的有效性。
2、成本管理计划编制基础
房地产项目管理中，管理人员需要基于项目建设的实际需求，结合以往管理经验，针对成本控制来制定管理方案的编制，以此来作为项目管理的主要依据。成本预算是成本计划的重要组成部分，是管理方案编制的主要依据，在对项目建设进行预算时，预算人员应提前对各类相关数据进行搜集，并以及降低成本为目的建立研究体系，利用现计算技术与计算方法来对建筑施工经济活动进行定量或者定性分析，形成完整的成本预算计划，提高项目管理整体效率。
3、确保成本管理合理性
房地产项目管理贯彻于整个建设过程中，在整个阶段中经常会受到各种因素影响而项目投资效果。成本预算能够对项目未来建设过程中可能会遇到的问题进行预测，分析各项影响因素，可以提前制定规避方案，并且将预算方案与实际施工相结合，可以对施工方案进行优化，保证项目管理的合理性与科学性。
二、成本预算在建筑项目管理中的意义
从上面的概述中可以看出，成本预算是对建筑工程项目施工费用进行事先估计和判断的过程，在施工项目管理中占据着重要地位，也是成本控制管理中的重要手段，由此可见成本预算在建筑项目管理中具有重要作用，具体来说这种作用主要体现在以下几点：
1、成本预算足管理人员编制工程成本计划和决策的基础
项目管理人员在对建筑工程项目进行管理前需要对相应的成本计划进行编制，作为后期成本管理的主要依据.而成本预算作为成本计划中的重要内容，是成本计划编制的基础。而在对建筑工程成本进行预测计算的过程中，预算人员需要对相关经济信息资料进行搜集，并对其节能型系统分析研究，采用现代计算技术和计算方法对建筑施工的经济活动进行定性或定量分析，最后形成完整的成本预算计划，而在这一过程中对资料的分析和计算对于成本计划编制具有重要的借鉴作用。
2、成本预算足成本控制中的重要手段
建筑工程的成本控制是贯穿到整个建筑工程建设过程当中的，包括事前控制、事中控制和事后控制三个部分，只有在三个部分都采取有成本预算则是成本控制中事先控制中的重要内容和手段，通过制定成本预算能够对建筑工程成本进行预先规定，从而为后期的成本控制实施提供依据，有效降低建筑项目成本，提高建筑工程经济效益。由此可见，项目管理人员要想达到成本控制目标，就要做好相关成本预算工作，为成本控制指明方向，制定相应的施工技术措施。
3、成本预算能够帮助管理人员选择出最佳成本方素
通过制定成本预算，管理人员能够对在未来建筑施工中可能出现影响施工成本的因素进行分析，并提前采取各种措施进行规避，并结合这些因素来制定出不同的施工成本方案，管理人员依据成本预算要求能够对各种方案经济效益和成本控制情况进行比较，从而从中选择出最适合的成本方案，按照最佳成本方案来施工能够最大限度地降低建筑工程成本，提高建筑工程的经济效益，增加建筑企业的经济利润。在当前我国建筑行业当中，建筑工程施工往往是采用投标的方式进行，建筑企业根据承包商提供的各种方案从中选择相应方案进行施工，因而在事先建筑企业应该结合工程情况和企业经济情况对建筑工程成本预算进行详细制定，这样才能够为建筑企业在选择成本方案时提供依据，以便建筑企业能够选择成本预算值最低、经济效益最好的建筑项目进行施工，以有效保证建筑企业的经济利益，对于推动建筑企业的健康发展具有重要影响。同时，在建筑工程施工过程中，由于建筑工程的施工方案、施工材料等等都会对成本预算值产生决定性影响，因而有必要对施工前对建筑工程成本进行事先预测，以综合各因素考虑，制定出最符合建筑工程施工的管理方案。
三、成本预算在房地产项目中应用措施
1、健全管理体系
1.1建立完善预算管理组织以及责任体系，在企业领导层带领下，结合项目建设实际需求，确定成本预算主管部门，做好项目管理规划，企业内各相关部门相互联系，对职能进行合理分配，确保成本预算管理顺利实施。
1.2建立房地产预算管理制度，采取授权与成本管理机制，明确预算编制，企业应建立预算管理制度与流程管理制度。各机构在相互配合的基础上还应保证权责分明，保证整个管理工作有条不紊的进行。
1.3建立预算管理评估考核体系，基于成本预算管理工作的复杂性，从房地产项目建设特点出发，设计一套目标明确、权责分明的评估考核指标体系，并且将管理人员绩效与管理效果挂钩，以此来激发管理人员工作积极性，提高管理的有效性。
2、提高预算参与人员专业能力
房地产项目预算管理需要多项数据的支持，数据的真实性以及客观性是保证管理工作效果的主要因素。因此，在填报成本预算时，应以财务数据为基础，并以市场单价为依据，按照项目建设进度来进行编制，确保成本预算的合理性。另外，为满足项目管理需求，要求所有参与成本预算管理的人员必须要具备良好的综合能力，要求其在具备较高职业道德的基础上，熟练掌握各项与成本预算相关的知识，控制好各项数据的来源，严禁应用虚假数据。
3、加强与财务、业务等部门联系
成本预算管理部门应该与财务、业务等部门进行联系，形成项目整体管理体系，达到事前预测、事中控制、事后考评的模式，争取不断提高管理效果。其中，成本预算与财务系统的联系，通过对预算成本的对比，严格控制各项费用支出，做好项目建设中每一个阶段的管理工作。
4、进行合理的预算编制书
4.1房地产企业集团的预算具有独特的行业特点房地产公司主要是一个高资金密集的企业，企业进行投资需要大量的资金流，只有保证企业的稳固的发展才能确保新增计划的投入，才能正确的实施预算的实施。
4.2房地产公司的预算计划主要是利用了年度预算房地产企业集团应注重项目预算与滚动开发预算，关注年度预算。项目预算与滚动开发预算是现金流预算和利润预算的基础，也是房地产企业预算的核心。项目预算与年度预算是密切关联的，房地产企业集团必须平衡项目预算与年度预算。
4.3一般房地产企业的预算编制的模式年度预算应当按照“前期预算，中级计划，后期反馈”的程序进行编制。首先，董事会预设年度总目标，确定年度预算编制的原则和要求，下达至各机构。各机构按照董事会下达的预设目标，结合实际，编制预算草案。
结束语
房地产行业是国民经济发展中重要组成部分，成本预算在项目管理中的应用，对改善管理结果，提高项目建设综合效益具有重要意义。房地产企业需要结合成本预算管理应用中存在的问题进行分析，并结合实际需要确定切实可行的管理措施，促进房地产行业的进一步发展。
摘要：一个房地产项目，从开发一直到最后的竣工需要经过一个漫长的时间，往往还伴随着复杂多变的环境，众多因素可以对项目的开发造成影响，甚至会影响到整个开发案的成败。因此，开发过程中的项目管理可谓是房地产企业需要关注的工作重点，也是有效提升房地产企业市场竞争力、增强企业效益的有效手段。本文从房地产项目管理中的几个关键环节入手分析，以期能为房地产项目管理提供可靠的理论性支持。
关键词：房地产；项目管理；关键环节
项目管理占据着房地产开发的重要位置，对房地产项目开发的成功失败影响深渊。具体的，作为一项系统性工程，房地产项目管理迫切需要各环节之间相互配合，在不断优化的同时，以期能让项目整体目标可以更好的实现。房产企业做好项目管理，完善项目管理各环节，可谓是房产开发项目成功与否的关键，也是提高房产企业市场竞争力的有力保障。具体的，房产项目管理中需从以下几个环节完善：
一、房地产项目管理中的可行性研究环节分析
作为整个房地产项目管理的领头军，可行性研究可以说是做好整个项目开发管理的重中之重。通常，对房地产项目有效管理，可行性研究需要仔细明确以下几个内容：
1、明确可行性研究内容
房地产项目投资决策主要根据房地产项目的可行性研究，此项研究也是房产公司项目审批的关键资料，对项目的整体开发指导作用非凡，主要有：
第一，项目市场环境分析，对于项目开发的整体状况作一个分析。对于项目整个开发的背景、社会经济及同类产品开发等作资料搜集及整理、分析，并以此为基础作项目开发依据；第二，项目实施可能性分析，科学制定项目安排。对于项目实施方案，要尽可能的多设计几个，在充分结合各方面条件的基础上，选择合适的项目规划方案进行施工；第三，项目经济及技术评价，在整个房地产项目开发之前，做好项目融资方案及融资成本的估算，做好项目财务评价风险分析，保证项目施工中经济及技术可靠性。
2、坚持可行性研究原则
项目可行性研究是项目管理中重要部分，对整个房地产项目开发有重要影响。通常，可行性研究需要遵循以下几方面原则：
第一，独立、客观原则。这是决定开发商投资决策是否科学可靠的重要依据与基础，也是保证可行性研究科学、公正、客观的重要保证，是整个项目开发的依据；第二，研究方案选优性原则。此原则在可行性研究中需设多个研究方案，择优选择最优方案作为整个项目实施参考方案，实现投资效益最大化；第三，避免先入为主。此原则是为了强调整个项目开发实事求是，避免因不好的观念给项目开发带来不良影响。
二、房地产项目进度管理环节分析
项目进度管理也是房地产项目管理的重点，此环节要先明确进度管理影响因素，再运用有效方法作有效管理。
1、进度管理的影响因素
房地产项目开发工序复杂，建设周期长，参与部门多，这也就造成进度管理受很多因素影响，具体的有以下几方面：
2.1.1委托方因素。在进度管理中，委托方作为项目的主要负责单位，如果在工作中没有按照原有的进度去将设计好的图纸或者是计划的极度及时准确的提供给承包商，并且没有按时的给承包商拨款，那么都可能会导致项目进程的变化。
2.1.2.承包商因素。在项目进行中，可能承包商方面会出现由于团队管理以及企业内部的一些变更而被迫让施工操作没有按照原有的进度进行。
2.1.3.其它因素。房地产项目的施工与天气、自然条件等有着密切的关系，所以项目的进度也会受到这些不可控的因素的影响。比如极端天气、自然灾害、政策变更、临时的停电停水等。
2、进度管理的方法
房地产项目的进度管理由于会受到很多因素的影响发生进度的变更，所以为了保证项目的顺利进行，就必须采用一些方法来进行进度的管理。常用的方法如下：
2.2.1传统表格法。这种方法就是将原先安排好的项目开展进度以表格的形势记载下来，在记载的时候需要算计好时间，记载好正在进行的工作的名称，所耗费的时间以及需要的时间等等，从而计算出项目的实际进度与计划进度之间的偏差。
2.2.2形象进度表法。这个方法也称横道图法，是在进度表的基础上演变而来。这种方法在运用的过程中先要做好项目进展中相关信息的搜集，然后将整理好的信息采用实际的横道线与原计划的横道线进行对比，从而衡量两者之间的差异。
2.2.3前锋线比较法。这种方法是以进度计划检查的坐标为开始点，然后以进度计划检查的时间坐标点为终点，依次用点划线的方式进行实际进度点的链接，根据形成的前锋线与工作线焦点的位置来判断计划进度与实际进度之间的差异。
三、房地产项目质量管理环节分析
项目质量管理是项目管理中重要的一个环节，主要包括对产品的配套服务的质量的管理，对产品的使用效果、使用稳定性以及建筑的安全性可靠性等方面的管理。一般来讲，质量管理需要掌握下面几个方面的特点：
1、全面性
质量的管理需要具备全面性的要求，对项目的实体质量、使用价值与功能等方面要做好全面的管理，保证整个项目在质量方面符合标准与要求。
2、主动性
房地产开发商为了增强其市场竞争力以及企业的信誉，在项目管理中应该要主动地进行质量的管理，通过日常与施工的监督，让整个项目在开发的过程中保证质量，保证其可靠。
3、动态性
房地产项目的管理具有动态的特性，质量管理也是如此。企业应该随着项目的不断进行以及开发进行项目质量管理内容的充实，并且在不断的变化中做好质量的管理。
四、房地产项目成本管理环节分析
整个房地产开发中要想做好项目管理，就无法忽略项目成本管理，成本管理关系整个项目收益。通常，项目管理的成本管理中需注意：
1、明确项目成本管理的内容
在项目成本管理中主要有对土地成本、前期成本、施工过程中的成本、公共设施以及基础配套设施的成本、项目单位管理成本、财务成本、营销成本等的管理。
2、坚持成本管理的原则
在成本管理中需遵循成本管理原则，包括：全面成本控制原则、成本最小化原则、目标管理原则、动态控制原则及权、责、利相对等原则。其中，成本最小化是成本控制的最基本的原则，也是最重要的原则，直接关系企业经济收益。
3、有效运用成本管理措施
成本管理成功的关键是能够有效的运用管理措施，具体的可以有以下几方面：
第一，比较选择成本最优、施工可行、技术合理的设计方案进行项目施工。第二，通过项目招标的方式进行项目成本的有效控制，确定合适的造价水平。第三，严格合同管理保证房地产项目成本控制有法可依。第四，做好施工中成本控制，保证项目成本目标。
五、结论
作为一项系统性工程，房地产项目管理往往也是一个联系紧密的整体，各关键环节管理的好坏将会直接影响到项目科学、有效管理及企业利润最大化能否实现。所以，房地产企业需有效分析项目开发各环节，做好各环节管理，保证项目顺利进行和项目的成功开发。
摘要：我国经济的深入发展和改革，使监理企业迅速发展。在发展过程中，工程监理发展主要以向更加专业化以及旁站监理和与国际接轨，向着更加全过程、全方位的项目管理方向发展，使我国监理事业的发展更加辉煌。本文首先阐述了工程监理与项目管理的关系，对工程监理与项目管理的对比进行了分析，最后对工程监理在房地产工程项目管理中组织协调进行了探讨。
关键词：工程监理；房地产；项目管理；融合
一、工程监理和项目管理的关系
（一）工程监理的意义
工程监理的工作就是依据监理合同、工程承包合同和相关规定，其职责为严格按照国家的有关规定，通过计划、协调、组织或是激励等手段帮助甲方和乙方履行所签署的工程承包合同，最终达到完成工程项目的目的。建设部和国家计委的《工程建设监理规定》中明确指出：建设工程监理为拥有一定资质受项目法人的托的监理单位，根据国家的所批文件、相关法律和合同，帮助建设单位对工程施工进行监管的专业性服务活动。
（二）工程监理的工作内容
工程监理的工作内容可将其概括为“四控”、“两管”、“一协调”。其中“四控”包括，第一为工程投资控制，第二为工程进度控制，第三为工程质量控制，第四为工程安全质量控制。其中“两管”分别为，合同管理以及信息管理。其中“一协调”则为整体的控制并组织甲方和乙方以及第三方之间的协调。
（三）工程监理与项目管理的关系
工程监理工作属于拥有一定资质受项目法人的委托的监理单位，根据国家的所批文件、相关法律和合同，帮助建设单位对工程施工进行监管的专业性服务活动，而工程项目管理也属于可以为委托人提供相似的服务。因此，工程监理与工程项目管理之间属于某种包容和被包容的关系。
二、工程监理与项目管理两者的对比
工程监理与工程项目管理两者之间存在着微妙的关系，但两者之间却不尽相同。从工程监理与工程项目管理两者之间法律地位、所服务的对象、业务范围以及资质要求进行对比。
（一）两者之间的法律地位对比
工程监理与工程项目管理两者之间均属于为了监管和控制项目目标而实施的管理，但两者的法律地位却不尽相同。工程监理在我国的建设领域具有重要地位，其属于基本制度之一，而且在《建筑法》中明确的指出在一些重型、大中型或是大面积开发中必须要进行监理。但是工程项目管理却不同，国家虽然建议实施工程项目管理，但却没有明文规定需要强制执行，因此工程监理与工程项目管理两者之间的法律地位不同，前者具有重要的法律地位，而后者则没有法律限制。
（二）服务的对象对比
工程监理与工程项目管理两者之间的服务对象不同，工程监理的服务对象较为单一，只能够是建设单位或是项目法人。但是工程项目管理的服务对象则不同，其可以提供工程管理和咨询两种服务，因此工程项目管理的服务对象既可以是设计机构、施工单位，也可以是为建设方或是业主提供服务，还可以进行工程承包管理或是联合承包工程管理。由于工程项目管理的服务对象种类繁多，因此在处理问题时所秉持的原则和方法也就不同。但是工程监理却仅是代表建设单位，因此在处理问题时所秉持的原则和方法也是一样的。
（三）业务范围的区别
工程监理与工程项目管理两者之间的业务范围有很大的区别。工程监理的业务范围是对施工阶段进行监理，还包括工程设计、招标、使用以及维修等各个阶段。工程项目管理的业务范围是设计、投资、建设、施工、金融、保险等各个单位的业务，其还包括、工程管理、项目承包管理、资源管理、风险管理、施工管理等。由两者之间的对比可看出工程项目管理中涵盖了承包项目管理、材料管理、金融管理等的多方面业务。
（四）资质要求的对比
工程监理与工程项目管理两者之间的资质要求有很大的区别。工程监理企业需要取得监理资质，其员工需要用有符合规定的注册监理工程师。工程项目管理的单位不仅需要有符合规定的注册监理工程师，还需要有符合要求并注册的建筑师、造价师、城市规划师以及咨询人员等，否则无法适应工程项目管理的多种业务范围。
三、工程监理在房地产工程项目管理中组织协调的作用
（一）协调工程项目参与各方之间的关系。施工单位与业主之间的协调。由于施工单位与业主的协调关系发生在工程建设的整个过程中，因此，两者工作上联系紧密，频繁，在某些具体工作问题看法上若出现分歧，这是不可避免的。解决两者之间的分歧，既需要施工单位及业主双方的真诚合作，而且还需工程监理在两者之间积极的配合，化解存在的分歧及矛盾。施工单位及业主双方除了需按照合同规定的责任认真履行外，还应该强化两者之间的协作关系。而建设单位一方面需落实资金问题，保障资金的充足供应，另一方面还应该根据施工单位的实际需求，积极提供地质资料、设计图纸等有关资料，帮助及配合施工单位解决实际存在的问题，为工程项目的顺利进行扫清障碍。监理作为双方沟通协调的桥梁，在实际工作中需鼓励施工单位向其反应工程施工状况，以及施工中存在的问题，使工程监理能够将所报告的情况及时总结处理，减少因双方因沟通协调不利，而导致的各种分歧。施工单位及业主之间的联系越频繁，双方互相了解程度越深，这有利于减少监理中出现的对抗及争执。工程监理应该坚持协商的原则，针对工程建设不同阶段的实际情况，采取相应的处置办法，细致耐心地协调两者出现的各种矛盾及分析。协调设计以及勘察单位之间的关系。处理勘察设计单位之间关系，重点是积极配合设计修改、地基处理、工程概算、图纸会审竣工验收、设计交底、隐蔽工程等方面的工作。供应商之间关系的协调。工程监理除需依靠供应合同，综合运用价格机制，竞争机制以及供求机制，搞好供应商之间的协调外，还需采取措施以发挥企业法人的社会地位以及作用。
（二）协调处理工程项目与工程外部关系。深入研读相关领域内的法律法规。在工程建设方面，相关的法律规章制度较多，工程监理需对相应的法律法规进行深入的研读，学法、懂法，才能用法律指导日常监督工作，既保护自己的权利不受侵害，而且也能有助于更好地处理组织协调工作中的各种关系。法律作为工程项目建设与政府部门联系的依据，也是国家和政府利益及意图的真实反应。若期望处理好外部关系，深入地研读法律是非常有必要的。遵守公共道德。工程监理一方面要要求自己在公共道德约束下办事，一方面还应该监督工程项目的参建各方尽量在公共道德标准下解决出现的矛盾，以此协调社会与工程项目的良好关系，使工程设能够获得来自社会的支持及重视，营造良好的内外部施工环境。
四、工程监理组织协调实现的方式探讨
具体来讲，工程监理人员需协调解决的施工现场的矛盾来自多方面，总的来说，主要有：业主与施工方的矛盾，与施工方、业主间的矛盾。各参建方间产生的矛盾原因是多方面的，若要处理、协调好矛盾关系，重点是对产生矛盾的原因进行梳理，然后针对性地给以解决，如此才能保证参建方间的矛盾顺利化解。笔者根据多年的工作经历，对如何实现工程监理组织协调的方式作一些探讨。
（一）深入了解工程状况，协调三方关系。工程监理人员在对工程项目进行日常的监理工作时，需对所接触的图纸进行深入的分析、研究，力求对图纸掌握透彻，只有这样才能全面把握工程的整体情况，才能在施工过程出现问题时及时、针对性的采取有关措施。另外，工程监理与参建方交流时，需注重表述的规范，努力保持与施工方及业主方交流的和谐。
（二）严格行使自身职能。工程监理人员应该坚守原则，对于施工过程中出现的质量问题坚决予以改正。比如，若施工阶段出现的质量问题来源于所使用的材料，工程监理人员应按照监理原则，坚持要求施工方对不符合要求的材料进行处理，对已经使用的材料进行返工，否则不允许施工方进入下道工序的建设；若工程监理在与施工单位现场责任人接触时，发现该责任人不具备该项工程项目建设所应具备的相关技术水平以及职能要求时，工程监理工程师有权利，也有义务报告建设方，要求施工方更换符合要求的合适人员。只有对工程项目中存在的各种问题合理解决，把监理工作落实到位，才能赢得参建各方对工程监理的支持。
（三）规范制度，统筹协调。工程监理对于工程质量的监理也尤为重视，并对工程质量的结果负责。在实际工程质量监督管理时，应该实行监理工程师质量签字审核制度。当施工方的施工不符合相关要求，或者不能出具设备和配件相关的手续材料，应采取措施，禁止施工方投入施工，并且若发现存在不合格材料时，拒绝签字验收，不予计算工程量，也不予支付工程款。当施工过程出现工程变更时，工程监理应综合分析，统筹安排，深入考虑由于变更带来的投资额度变化，同时积极地协调有关方面，在达成统一的意见后，监理工程师签证审核。
五、结语
工程监理引入房地产工程项目建设，其目的保证建设项目在安全生产、文明施工的前提下，按照预先制定的投资、进度以及质量目标完成项目的建设。工程监理及管理人员在工程项目管理中的组织协调是保障工程监理目标得以实现的重要环节。工程监理的有效组织协调，能够使工程项目的参建各方主体之间保持良好的沟通，有机的配合，从而保证管理目标得以实现。
摘要：本文基于价值工程原理，针对房地产项目全生命期的各个阶段成本控制的要点与内容，分别选取不同的功能指标以及不同的功能评价方法，详细阐述了房地产开发项目中价值工程的实际运用。
关键词：价值工程房地产项目管理应用研究
价值工程(Value Engineering，简称VE)，又称价值分析(Value Analysis)简称VA，它是研究如何使产品功能与成本达到最优结合的一门科学，主要目的是通过对工程项目、新产品开发、服务运营组织等对象进行功能分析和成本分析，以多学科团队工作方式和创意流程，优化项目和产品的功能，同时在数十种甚至数百种方案中找到最低成本、最高价值的方案。价值工程最早在产品和设备制造中使用，后来逐渐应用到军工、建筑工程、服务业等领域。
一、价值工程在房地产项目管理中的意义
（1）能够节约成本，利于项目后期的成本控制
设计方案对工程造价有十分重要的影响。有关资料研究表明，设计方案的优
劣最高可以影响到总费用的75%，而其他费用才占1%-25%。价值工程则充分考虑项目的功能需求，进而在保证一定功能水平的基础上，充分挖掘成本降低的潜力。成本控制的前提是进行成本分析，即对成本对象进行分析，发现成本驱动因素或成本发生的来源，进而对成本薄弱环节以及可以降低的成本因素进行控制。价值工程正是这样一种经济技术管理手段，通过价值工程的功能成本分析，可以发现哪些成本是可以降低的，哪些成本的产生可以大幅度提高项目的功能和价值，哪些成本是可以避免的。这样，成本控制就能做到有的放矢。运用价值工程在项目决策和设计阶段进行价值功能分析，考虑项目全寿命周期成本，确定成本与功能的最佳结合点，则可以为实施的项目质量和成本控制创造良好的条件。这样，项目实施及使用和维护过程中的成本控制才不至于陷入被动的局面。
（2）能够优化设计方案，提高项目的综合效益
方案设计在项目建设中的作用是首位的，也是决定性的，而注重设计方案的
经济效果、寻求优化设计是价值工程始终追求的目标。项目的最终交付物是一个
符合一系列功能要求的统一体。在设计阶段对项目进行功能分析，可以充分把握
住项目所要达到的总体功能。项目的总体功能决定了其各子功能，在此阶段应用价值工程最能改善项目的功能，提高项目的综合效益。并且在这个阶段，工程项目的范围、组成、功能、标准、结构形式等内容并不是非常明确，所以优化的限制条件较少，可优化的空间非常大。而随着设计工作的开展，工程项目的构成一步步明确，优化的限制条件也随之越来越多，优化的效果固然没有之前的好。
三、增加项目的科技含量，保证项目质量
通过在项目决策和设计阶段应用价值工程，促进新工艺、新技术和新材料在
项目中的使用，还能够提高项目的科技含量。价值工程的核心就是进行方案创新，
其前期的工作，从选择对象到收集资料，然后进行系统的功能成本分析和评价，
都是为了方案创新而做准备。同时，创新活动本身也提高了价值工程小组全体人员的素质，为今后他们从事项目建设和价值工程活动积累了宝贵的经验。
二价值工程的房地产项目管理应用
（1）房地产工程招标评标中价值工程的应用
在工程项目领域推行招投标制度是我国工程项目管理体制的一项重大改革。
建设单位通过招标的方式选择承包单位，其目的就是要选择一个能够可靠地实现
工程项目所要求的工期时间、质量标准、限额造价、合理的技术措施和成本费用
较低的承包单位。招标人所要选择的是能满足其综合价值目标的投标人。之所以
说是综合价值目标，是因为招标人在一项工程项目中有着多重价值目标。招标人
要求的是达到各价值目标的最佳协调，而并非其中某一个或某几个价值目标的实
现。价值工程的原理和方法恰恰能有效地解决这一问题，所以在工程招投标的实践中运用价值工程有其可行性和必要性。 在工程项目招标评标中，把每个承包商提供的项目实施方案视为价值工程中的创新方案，是待评价方案。把技术、质量、工期、信誉等视为项目的功能评价指标，而把承包商相应的报价视为成本。将实际参加投标的多个承包商，运用价值工程的基本原理逐一进行评价，选择价值评价系数最大者，即为所选的最优承包商。以此来确定一个最为合理的综合承包合同价。
（2）房地产项目施工组织设计中价值工程的应用
在工程项目施工组织设计阶段充分运用价值工程的有关原理，提倡突破、创新、求实的精神，激发企业的创造热情，可以使施工过程合理化，科学化，有效地削减高峰工作量，减少临时设施，避免劳力、机械、材料的大进大出，保证建设按计划、有节奏地进行。有利于保证工作质量、提高工作效率、提高机械设备的利用率。同时可保证工作面不空闲，工序作业不间断，实现均衡连续作业，有利于缩短工期、降工程成本。将实际可用的多个施工方案，运用价值工程的基本原理逐一进行评价，选择价值评价系数最大者，即为所求的最佳的施工组织设计。
（3）房地产项目优选建筑材料中价值工程的应用
建筑材料是建筑生产的劳动对象，它包括未经建筑业加工的原材料和经过建
筑业或其它行业加工过的构件和配件两大类。在工程实践中，人们往往习惯于高质量的建筑材料和建筑结构必须由高费用来换取的观念，以致在工程施工中把注意力集中在价格较高的材料上，有意或无意地阻碍了在工程项目中进行科学合理的材料选择，造成一定程度的功能过剩和引起不必要的浪费。价值工程则充分考虑了技术的适用性、工程的安全性以及工程的经济性。它认为满足一定的工程功能要求的材料不是唯一的，实际上应有多种替代方案。在众多方案比较中，一定可以取得一种既可以满足功能要求又能使费用较小的方案。因此，在工程选材中应用价值工程分析技术，能够具体研究对象的功能要求，科学地选择既满足功能要求同时费用又相对低廉的材料，大幅度提高工程价值，使工程质量的提高和工程造价的降低有机结合起来。 把优选工程材料作为价值工程的活动对象，将实际可用的多种材料方案，运用价值工程的基本原理逐一进行评价，选择价值评价系数最大者，即为所求的最佳工程材料。
（4）房地产项目施工机械选择中价值工程的应用
施工机械设备是工程项目从事施工生产的劳动手段，是工程单位获得良好经
济效益的物质技术基础。在施工机械设备水平不断提高的进程中，科学合理地选择机械设备无疑是保证工程项目更快更好发展的重要环节。
在施工机械设备选择中应用价值工程，工程单位可以更好地系统分析本企业生产对施工机械设备的具体功能要求，从而寻求最适合本企业实际情况的施工机
械设备。通过应用价值工程，工程单位可以避免片面追求高功能施工机械设备而
带来的不必要浪费，同时克服过分强调降低成本，盲目减少施工机械设备投资而
导致施工机械设备功能不足，从而形成一系列相关的经济损失。使工程单位拥有
的施工机械设备在功能和成本上达到较为完美的匹配，从而大幅度提高工程单位
技术装备的整体价值。同时，在施工机械设备的选择中应用价值工程的原理和方
法，从功能和成本两个方面的相互匹配上分析评价各种机械设备投资方案，从中
遴选出最佳方案的有益实践，必将推动机械设备管理其他环节的完善，并带动整
个企业管理水平的提高。由此可以看出，在这一阶段应用价值工程有其重要的价
值和意义。
（5）房地产项目成本控制中价值工程的应用
将价值工程用于施工成本控制时，首先要从项目中选择占项目费用比例高、
成本降低潜力大的部分作为其活动对象。在实践中要视项目的具体情况采用适当的选择方法。之后，在收集了大量详细资料的基础上对价值工程对象进行功能分析和评价，在功能评价中的一项关键任务就是估算出研究对象的功能评价值，即在当前的科学技术水平下实现该功能的最低成本，也称为目标成本。将实现此功能的目前成本与目标成本相比较，得到其价值系数和成本降低期望值。至此，解决问题的前期工作己经完成，接下来进入到解决问题的决定性阶段。在方案创新中需要价值工程小组充分发挥人类的创造性才能，提出各种可行的替代方案，并对其逐一进行技术和经济评价，在条件允许的情况下可以进行小范围的试验以验证创新方案的可行性。最后，在实施替代方案之后及时对其进行总结。
结语：综上所述，价值工程在房地产项目中的广泛运用，可以提高房地产项目管理效率和科学性，我们要根据实际情况，在项目全生命期的各个阶段适时导入价值工程，这对房地产项目管理来说是一个具有可操作性和实用价值的方法。
摘要：项目管理占据着房地产开发的重要位置，对房地产项目开发的成功失败影响深渊。作为一项系统性工程，房地产项目管理迫切需要各环节之间相互配合，在不断优化的同时，以期能让项目整体目标可以更好的实现。
关键字：房地产；项目管理；关键环节
一、房地产项目管理的重要性
房地产项目管理是项目建设中的重要组成部分，在项目施工过程中，只要做好房地产管理作业，才能使工程到达预期作用，使工程的利益到达最大化。优质高效的管理，可以延伸建筑的使用寿命，可以进步建筑的质量，可以使开发商获取最大的利益。我国有很多建筑因为没有进行科学的管理，致使工程项目呈现返工乃至抛弃的状况。所以说，为了使确保工程质量和工程收益，就要做好项目管理中各个环节的作业。
二、房地产项目管理中存在的问题
1.决策阶段存在问题。房地产业的发展与社会形式发展具有一定的关系，为了加强对房地产业决策阶段的管理，必须加强对前期市场的研究。在项目实际管理中，由于受多种条件的制约，对可行性研究报告研究不彻底、不完善，使项目的规划设计不能按原来制定的计划执行，使计划目标与实际目标产生重大的差异，最终导致房地产项目管理不能得到有效控制。在实际应用中，由于开发商领导层对市场信息了解不详细，导致决策错误，浪费了良好的时机，决策不正确肯定对项目产品的制定不合理、不系统、不完善。决策正确与否对一个项目产生直接影响，在房地产项目的建设过程中通常会出现原则性、功能性的错误，当房地产急需建设或工程出现异常不能正常进行时，再加上对市场定位前期资料的收集不完善，使产品研究方面的资源匮乏，常常造成决策阶段定位不准确，影响工程项目的正常进行。房地产企业前期通过对市场的调查，对项目产品的的技术问和工程建设项目管理产生直接影响，项目决策阶段的问题在项目实施过程中对管理产生很大的制约，特别是房地产的户型是否符合现代人们的需求观念，按照传统的思想观念已不能适应现代人们对房地产建筑产品的需求，需要创新理念，创新设计新成果。在实际应用中，通常由于管理不善，导致房地产施工成本增加，效益损失，生产效率降低，给企业造成负面影响。
2.设计图纸提供不及时。设计图纸是施工的依据，在图纸设计过程中，由于受到各种条件制约，设计深度不够，且不细致，不规范，最终导致项目决策阶段的问题拖到项目实施阶段。本来是设计人员的事情开发商过多的进行干预，造成设计图纸技术文件不能跟施工同步，出现更多的设计变更。在开发商项目规划和建筑方案设计阶段，开发商领导过度的进行参与，使房地产的设计规划偏离设计意图，且规划设计不完整、不详细，从整体上来说，设计成果不系统、不协调、设计人员的设计意念完全由开发商进行确定，设计人员的创新意识及设计理念不能得到有效的发挥，使得设计的产品功能性、系统性和效果性与实际不吻合，影响房地产项目在实际中的管理。在设计阶段，虽然开发商领导明白设计的重要性，但是由于自身的水平与能力有限，不能制定切实有效的实施方案，仅凭开发商领导的感觉为依据进行规划、设计，从而给房地产的项目管理带来一定的难度，例如在进行某小区的建设过程中，开发商领导强行将一些设计项目加上去，使设计图纸与实际施工不一致，在一定程度，大量的设计变更对工程项目的正常开展带来严重影响，设计变更的增多，牵涉到工程的签证也就越多，因此给房地产工程的质量、进度、投资控制目标管理带来一定的难度。通过对项目设计资源的有效整合，可确保项目设计文件的质量、供应时间、工程内容接口等，从而增加项目管理人员难度。随着人们生活水平的提高，景观绿化是人们生活环境中必不可少的组成部分。开发商在房地产建设过程中，由于缺乏设计资源，使景观绿化设计工作滞后，使景观绿化与整个小区的建设不协调，失去景观绿化的意义，经常改变设计方案，在一定程度上制约着项目的建设。在房地产建设中，因对交付的内容不明确、建筑细部设计跟建设过程不同步，常常造成后期装修质量不能满足设计要求。
3.收尾阶段混乱，增加房地产项目管理困难。通过对大量的房地产项目的调查发现，在建设实施的后期阶段，总承包方与施工单位之间在处理一些问题上常常出现矛盾，对房地产项目的后期管理造成一定的困难。高层建筑或大型小区的实施过程中，由于施工单位较多，需要进行交叉作业，且各施工单位之间进场、退场的时间不一致，建设方除了与单位工程的施工单位签订总承包合同外，其他专业工程的施工单位也直接与建设方签订施工合同。工程前期主要是项目总承包企业进行一些基础临建作业，此时进行房地产项目管理较为简单，随着工程项目的逐渐推进，工程施工难度逐渐增加，所需解决的问题越来越多，对房地产项目的管理的难度相应的增大，尤其是各施工作业之间的相互配合。而在实际施工过程中，由于工程招标时对施工内容要求较粗，签订合同时施工单位对合同没有细致的认真，导致在实施过程中产生管理上的困难，给工程项目的施工质量、安全、进度造成一定的影响。总承包单位对建设方直接分包的项目不承担相应的责任，当建设方直接分包的单位有问题时直接跟建设方进行沟通，监理单位进行管理也存在一些困难，往往建设方成了总承包单位，建设方的管理人员对现场进行总管理。当对工程项目进行验收时出现问题时，双方进行相互推诿，给工程项目的收尾造成管理的影响。总体上说，开发商没有建立健全工程收尾阶段的管理制度，仍坚持工程项目管理部门进行管理，给工程收尾阶段留下很多问题。
4.开发商与供应单位之间缺乏诚信，影响房地产项目管理。开发商是房地产建设的组织者，对房地产整个建设过程进行控制。对于房地产项目管理人员来说，控制材料的供应是确保工程质量、进度的重要保证，工程实施所需的建筑材料、设备，在房地产实施阶段必须制定完善的供应计划，满足现场实际生产需要，另外由于开发商对招标工作不重视，对工程项目发包的内容和接口要点不了解，再者招标工作组织不力，工程建设所需的资源积累不足，最终导致供料供应不上。在实际中有的开发商认为自己是买家，对材料供应方提出不合理的要求，给供应单位留下不好的印象，在开发商急需时，估计发难，等工程项目结算后，故意拖延工程款，诚信缺失，双方之间的不能有效的沟通，影响项目的正常进度。开发商既要通过交往实现供需双方的平等、诚信关系，又要建立供应单位资源库，以便在工程项目建设需要时满足建设需要。
三、解决房地产项目管理中的问题对策
1.加强对房地产前期管理。房地产前期管理是做好实施阶段管理的重要基础工作，在此基础上进行房地产项目的可行性研究是进行工程项目设计的龙头，通过不断的研究和细化，才能保证工程项目的设计质量，房地产项目管理才能得到有效控制。设计图纸是施工的重要依据，必须根据设计合理的配置人力、物力、财力，并在决策阶段不断的完善决策程序，提高决策水平和效率，使前期管理更加标准化。
2.重视项目整体开发及资源整合。对于房地产项目来说，收尾阶段是管理的最后一个阶段，是综合考察建设过程的重要环节，必须把过程资料及其他资料收集齐全，并建立完整档案台帐，分类归档，加强对工程收尾阶段的项目管理及项目的交付及移交工作。在房地产项目管理过程中必须以诚信为根本，把供需双方视作双赢的合作伙伴，并在实施过程中通过比较，分析、研究、纠偏、评估等建立适合自身需要的资源，通过规范化、科学化管理以加强对资源的整合。
3.工程进度动态管理控制
在施工进行前，应当编写施工的整体进度方案。在施工的全部实施前，建筑施工单位必须进行全部的项目评价，并拟定合理的、可行的、科学的工程进度方案。在拟定进度方案的时分一定将资本与进度相结合，而不是固化的几个时间节点。这就需求管理人员在充分了解图纸的基础上，再依据工期方案、施工工种的技术区别、设备资料储运、劳动力组织等条件编制施工进度方案，并且在编制后寻求土建、安装等首要施工单位的定见，终究达到一致。在实践管理操控中，把进度方案作为操控总控文件，来辅导工料机的分配；同样，在工料机的分配出现问题时，也及时反映到工程进度方案中去，从整体进度方案的视点做相应调理。
4.加强房地产开发项目的成本控制
房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从整个系统的开发成本控制和严格的监控，以采取合理的措施来降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。特别要注意项目的成本控制和监督，在项目实施过程中，尽量减少不必要的开支，降低生产成本，使企业利润最大化，但也能满足消费者的需求。
四、结束语
综上所述，房地产项目管理对项目的建设过程具有十分重要的作用，针对项目管理中存在的问题必须进行认真分析、纠偏、采取有效的处理措施，使项目管理得到有效控制，提高管理人员的管理水平，增加企业的竞争力。
摘要：近年来，随着我国国民经济的不断发展，我国的房地产行业取得了空前的进步，相关的房地产的项目管理也逐渐变得复杂严格。进行房地产项目管理的过程中，为了保证其能够获得良好的投资收益，须对项目的质量品质等进行具体的控制，对项目的管理也要进行优化。基于此，本文对房地产项目管理的问题进行了具体分析。
关键词：房地产；项目管理；管理优化
一、房地产开发项目管理概述
1.房地产开发项目管理内涵
针对房地产开发项目内涵而言，主要是指在依据法律法规，基于国有土地合法取得土地使用权的前提下，按照城镇的整体规划进行房屋建设项目开发。在房地产开发项目建设过程中，涉及的部门众多，包括监理方、投资方以及勘察、设计、施工、政府主管部门的监督等，属于一项系统性较强的复杂的管理过程。针对房地产开发项目管理来讲，主要以房地产开发项目为研究对象，基于一定约束条件下，以达工程项目目标，并按照工程项目潜在规律，对项目构思至完成全过程进行科学管理，最大限度地减少成本投资，保证项目质量品质与管理效率。
2.房地产开发项目管理现状
在现阶段，房地产开发项目管理现状主要表现在五个方面:(1)开发项目管理缺乏可行性研究。一般而言，在工程项目决策前，可行性研究作为一种有效的财务与技术经济分析法，对项目技术与经济可行性进行全面论证，可最大限度地保证经济效益与社会效益。在现阶段，由于可行性研究未得到重视，导致出现了诸多问题，如商业用房闲置、户型单一；(2)融资能力有待提高。房地产贷款门槛高，诸多企业出现资金短缺现象，导致开发项目管理效率不高；(3)项目监理缺乏公正性。建设单位与施工单位未达成统一，前者过分干涉监理工作，同时监理方对施工方以及建设方的违法行为未进行公正处理，导致施工现场存在安全隐患；(4)以邀请招标为工程发包主要方式，公开招标存在围标、串标等现象，管理制度有待完善；(5)项目后期物业管理不规范。物业管理存在诸多纠纷，地区间差距大，覆盖率低，严重影响了企业的整体形象。
二、目前我国房地产开发项目所存在的问题
当前我国的房地产企业表面上普遍都存在着诸如质量不合格、交房延期、货板不相符、大量空置房屋、与顾客之间的沟通欠缺等问题，但这些问题实际上都是由房地产企业的开发项目管理方面存在了问题所造成的。所以需要针对企业管理进行深入的分析。
1.项目方案的管理工作欠缺
房地产开发商一般对于项目方案都很重视，但是在实际的执行过程中，却经常出现违背规范程序进行操作的情况，这也是项目管理中比较严重的一个问题。房地产企业进行项目开发之前没有进行足够的市场调研。受利益的驱使，很多房地产开发企业在拿到项目之后，基本没有进行有效的市场调研，就匆忙的依据当前最为赚钱的项目来确定自己未来准备开发的方案，基本都是在模仿别人，这就导致了自己开发出来的产品缺少自己独有的东西，形成不了足够的吸引力，从而销售速度受到严重影响。如果没有足够的市场调研，企业的整体运作将会面临很大的风险。
2.房地产企业普遍忽略对于品牌价值的培养
房地产企业也不太注重对于品牌价值的培养。很多房地产企业注重的都是当前的利益最大化，只希望可以从这个项目短时间内获得尽可能多的金钱，却没有对自己的产品做好品牌的培养，尽管做了很多的产品，可能企业的品牌知名度或者认可度依然很低。而事实上，如果企业希望可以长盛不衰，可以长期发展，那么就需要注重对于自己的精品产品的打造，并且注重对于自己的精品品牌的培养，所形成的无形资产和商誉都会让企业在残酷的市场竞争中更加具有优势。
三、房地产项目管理优化的具体措施
1.项目成本投资控制
1)立项过程中成本控制
立项成本控制主要包括前期工程费用、土地征收、拆迁费用。立项成本控制应建立在市场基本信息与可行性论证的基础上，动态观察市场变化，判断市场经济未来走向，评估市场经济条件下的政策因素、价格因素、人文因素、经营因素对房地产开发过程的影响，选择最佳工程开展时期。同时，项目立项管理要重视项目经济效益预算与项目投资预算，考虑各种影响投资过程中的机会成本。
2)施工阶段成本控制
施工阶段的成本控制内容主要包括基础设施费、公共配套设施费、建筑安装工程费与管理费用。在施工阶段中，承包商与监理是工程建设主要实施体，对其的选择关系着项目成本的高低，同时材料、设备的选购影响工程的成本与质量，因此选择总承包商和材料设备供应商是施工阶段的成本控制关键。在选择承包商与材料供应商的过程中，要重点考察承包商建设项目施工过程，并对相关项目工程进行评估；在选择材料供应商过程中，要以社会声誉与材料供应价格为主要参考依据，选择最佳材料供应商。设备选型工作是施工阶段成本控制的重点，设备选型工作应该尽可能选取供应市场稳定、成熟的设备，保证采购工作在未来谈判过程中占据主动位置。
3)隐性成本控制
隐性成本控制是影响工程成本的另一项因素，隐性成本影响企业整体效益，加强隐性成本控制势在必行。在隐性成本控制过程中，应遵循三方面原则：一是预算成本至上原则。一切建筑行为与活动必须以最初的预算成本为核心，严格、彻底的审查成本超出部分；二是市场监督工作。对市场价格波动进行关注，预算在整个工程建设过程中建筑材料、设备运行情况，降低价格对成本控制工作的影响，并为核算部门审核建筑成本提供真实、有效的数据。最后建筑工程必须加快人性化建设，保证建筑人员利益，降低人为因素对工程项目的影响。
2.质量管理
像房地产这样关系到民生的关键的企业，质量是其企业立足之本，也是企业长久生存的活力源泉。质量代表着一个企业在市场上的核心竞争力，在拥有良好的质量成果之前，公司应该掌握相应的技术来保障质量的产生，公司可以发挥群众的力量，鼓励员工学习掌握质量知识技能，充分发挥员工的团体效应，激发员工的工作激情和热度，使得工作有质有量的进行，这就是优化组织结构来推进质量的管理。同时在项目开发进行时，可以寻找合适的外包来降低成本质量风险，强化工作效应，从而可以集中精力去保障资源配置和资金的分配投入，在招标承包商的时候力争让更多竞标商参与进来，从而选到合适的理想的施工单位，保证施工质量能够达到最优。后期项目的宣传及销售工作也是非常重要的，作为房地产企业，为了让顾客满意，企业的服务质量也应该到达高水平，这样企业竞争力又可以提升
3. 建立标准化的设计管理
设计工作贯穿任何一个项目的全寿命周期，由此可见设计管理工作对一个项目的整体管理是非常重要的。首先要选择好设计单位。可以借鉴一下国外比较流行的设计方案选择的形式，从选择好的方案出发，来选择优秀的设计师和高水平的设计事务所。一个新颖的、完美的设计方案不仅能创造好的建筑产品，同时也可以大大地节约项目成本。其次房地产企业在管理设计工作时必须要坚持原有设计的理念。不能为了节约部分成本或优化施工方法而改变设计。在落实设计管理工作的过程中，必须坚持以人为本，做到所有资源优化整合，创造精品。再次应该完善相关的制度体系，提高设计管理人员的责任心。在工程的实施过程中，要保证施工企业依据设计意图完成。对于房地产企业，在项目完成后还要加强竣工图纸和文件的管理，为项目在运营阶段维护时提供良好的依据。
4.加强对房地产前期管理
房地产前期管理是做好实施阶段管理的重要基础工作，在此基础上进行房地产项目的可行性研究是进行工程项目设计的龙头，通过不断的研究和细化，才能保证工程项目的设计质量，房地产项目管理才能得到有效控制。设计图纸是施工的重要依据，必须根据设计合理的配置人力、物力、财力，并在决策阶段不断的完善决策程序，提高决策水平和效率，使前期管理更加标准化。
5.运营阶段的管理
对于房地产项目来说，运营阶段的管理是非常重要的，是综合考察建设过程的重要环节，在房地产项目管理过程中必须以诚信为根本，把供需双方视作双赢的合作伙伴，并在实施过程中通过比较，分析、研究、纠偏、评估等建立适合自身需要的资源，通过规范化、科学化管理以加强对资源的整合。同时要做好物业管理工作，这样项目的日常管理才能合理的完成，业主的利益也能得到充分的保障。
综上所述，房地产项目管理对项目的建设过程具有十分重要的作用，针对项目管理中存在的问题必须进行认真分析、纠偏、采取有效的处理措施，使项目管理得到有效控制，提高管理人员的管理水平，增加企业的竞争力。
摘要：本文对房地产项目开发过程中各个阶段的管理问题作了一些探讨，提出了房地产企业管理问题的应对策略和必须认真对待的管理措施，只有把这些工作做好，才能为提高企业的竞争力。
关键字：房地产、项目管理、问题、策略
前言
随着国家对房地产市场的调控，一些小型房地产企业因为资金短缺纷纷倒闭。就目前形势来看，国家对房产的调控仍将继续，在这种背景下，企业如何对其房产项目进行管理，合理对其投资进行控制管理，就可以说是未来几年房地产企业成败的关键因素之一。
一、房地产项目管理问题
1.1忽视市场调研，盲目进行开发。
一些开发商为了节约成本，往往不做或者只做简单的项目前期市场调研。然后在项目决策阶段要不就是犹豫不决要不就是盲目自信匆忙决策。殊不知缺乏市场调研会对决策产生很大的影响，可能会导致对消费者人群定位不准确，错过最佳的开发机会。虽然当前大体上楼市依然火爆，但也出现了三四线城市房价走低，楼房卖不出去的现象。若地产商对房产项目定位错误，没有找到最佳的消费人群，就可能有楼房空置，资金链断裂的危险。
1.2设计阶段忽略成本控制，导致建设期投入过大。
设计阶段成本控制的问题是比较常见的，因为一个设计师很难既能设计出优美的建筑外形，合理的户型，又懂得房屋的安全结构设计，还懂得建筑的造价与预算。现阶段，这些过程往往分配给不同专业的人员共同完成。三方的专业人员又往往不在同一个单位，这就造成了沟通困难，设计方案需要反复修改，不仅很难做出外观，安全，造价三方面都让人满意的项目，而且会拖延进度浪费时间。所以，在项目建设过程中，我们常常发现这样的现象：不是建筑质量强度不合格；就是项目投资远远超出预期导致项目资金跟不上而停工，再者就是发现施工过程中难以达到设计的要求，设计需要变更。
1.3项目分包转包严重。
工程项目分包转包问题是常见问题之一，分包不符合国家法律规范，多次转包的项目从来没有不出问题的。转包是违法的，必须禁止。这里主要谈谈分包可能会对开发商项目管理造成的困难。像房产开发这样的大型工程，现在多是由众多的分包建设单位分别于开发商签订合同的。例如比较常见的有桩基工程，模板工程，钢筋工程，脚手架工程，混凝土泵送等等主要的分包单位。然而，由于不同的分包商所进行的工程或多或少会有联系，这往往牵涉到了各方利益，如果协调管理不及时，容易出现矛盾。
二、房地产项目管理问题的应对策略
2.1积极调研市场，做好项目可行性分析。
在现阶段白热化的市场竞争环境中，开发商首先要做到两点.。其一是做好市场调研工作，牢牢把握住消费人群，制定合理的房产项目开发策略。意思就是说开发商需要在首先在调查的基础上做好定位，房子是走高端还是终端定位，消费人群是普通工薪阶层还是高层白领。其二就是项目的可行性研究问题。这包含了经济可行性研究和技术可行性研究两个方面。产品定位完成以后就要做经济可行性研究，分析投资与回报。若经济上合理还要看技术上是否可行。必要时，对重大项目开发商需要召开专家座谈会，严格论证项目的可行性。
2.2加强设计阶段的成本控制。
加强设计阶段的成本控制的意思并不是要减少设计费，而是要控制设计对后续开工建设阶段的投资的影响。在某种程度上，开发商可以增加设计费，邀请资质较高的设计院进行设计，因为开发商需要的是在保证项目品质和质量基础上花钱最少的设计方案。房地产商可以尝试一些新鲜的管理办法，比如价值工程理论，来引导设计工程 币对成本的控制。给那些造型美观而成本节约的一些项目重点表彰，增加这类设计师的薪酬，鼓励设计师去注重产品的实用性。这样，设计师们不仅会绞尽脑汁的去构建精美的建筑外形，同时也会思考建筑的使用功能，提升房产的性价比。另外，在设计阶段影响成本的另一个问题就是设计，施工，管理沟通少，导致项目因频繁变更而停工，浪费时间，浪费金钱。在这方面，管理者必须不辞辛苦的周转于双反之间，建立起双方沟通的桥梁。尽快的论证设计是否需要变更，分析变更与不变更对整个项目造成的影响对比。
2.3重点关注收尾阶段的项目管理。
要做好收尾阶段的项目管理，首先必须要在项目建设的分包合同签订的时候慎之又.嗅。开发商必须派经验丰富的管理者和承包商去签订施工合同。并严格限制项目的分包，对分包商的资质也必须审查。若发现转包情况必须及时叫停。在合同签订时需按照国家合同法和行业的一些法律规范严格明确各分包商的责任义务，并建立质量问题与工期问题的纠责机制，明确规定谁的问题谁负责，谁拖延工期谁承担责任。才能尽量避免项目的接口工程的利益纠纷问题。但是在实际操作的过程中，开发商可能会为了节约成本，而忽略对分包商的资质审查，默许资质不够的施工的单位入驻工地。这些小的施工企业，没有固定的驻点，也没有承担责任赔偿的能力，若在日后出现问题就很难追究责任。所以在我国工程项目的质量问题只能是由开发商承担。因此开发管理者需要着眼大处，有全局成不控制的眼观，不要被蝇头小利引诱。
三、房地产项目优化管理措施
3.1选用正确的项目管理方法、紧抓基础管理与动态管理。
在运用科学管理的方法上，可通过掌握项目管理的自身特点，对管理中的薄弱环节进行完善，正确判断一种或者多种科学的管理方法。这种方法可以提升工作效率以及项目管理水平。我们对项目目标成本管理用量本利分析法进行分析时，并不单纯地只根据产量、利润、成本三者之间的关系，要依照企业生产管理的需求，通过使用数字模式预测一个目标值。通过目标分解建立目标成本管理制度，使成本管理不断推进，保证提高经济效益。现代化管理的实施必须要在基础管理的基础上进行改善，如监测手段、计量管理、编制以及执行全部定额、统计报表、信息管理等。一定要抓好所有部门的管理基础，掌握更多、更全面的基础资料，提供全面可靠的数据，使现代化管理方法在施工项目实施中发挥极大的作用。动态过程的管理要认真掌握，并且反复应用，只有这样才能使科学管理方法在项目上成为现实。
3.2科学实施项目管理、提高项目管理人员素质。
在项目管理理论与方法上，我国的建设和先进国家之间存在一定的差距。项目管理现代化想要成为现实，其管理人员必须要有现代化管理的经验和素质。项目经理极其重要，必须要跟得上时代潮流和社会的发展，具有与时俱进、不断创新的理念，掌握领导艺术与管理艺术。在项目管理中，必须本着以人为本的思想。项目经理一定要灵活运用电脑软件等工具，从而开展整体的网络管理。假使管理人员没有这些该具备的管理素质，则很难实现现代化管理。因此，项目的所有管理人员要随着社会经济的发展、科学的不断进步，掌握先进的项目管理方法。
结束语
只有合理运用管理的职能、培养技术人才以及科学的方法，才能在市场竞争中有自己的发展。我们一定要结合企业的实际情况，运用科学的管理理念与方法找到一条适合自己的道路，才能提高房地产项目管理水平。
摘要：随着我国经济飞速发展，资源利用不断加大，各种不可再生资源越来越珍贵，为了减少房地产企业在项目开发过程中的成本支出，同样也为了达到企业顾客双方利益最大化，在这么一个巨额投资过程中，研究一套行之有效的项目管理优化的方案是很有必要的。文章对房地产项目管理中存在的问题进行了分析，并提出了优化措施，以期能够更好的促进其发展。
关键词：房地产；项目管理；优化措施
引言
房地产开发商在对项目进行开发时，主要是围绕着公司的愿景、使命以及战略目标开展起来的。这是由于房地产开发商制定的战略规划目标，其主要是靠一个一个的“项目”的实施来完成的，并且要在战略的总体规划的指导下进行的。在现代化的项目管理过程中，所谓的现代化的项目管理，其主要核心思想就是实现目标。基于此，企业就要不断的进行管理的优化，最大限度的提高企业的经济效益。
1.房地产项目管理的含义
房地产项目管理，是在工程项目管理中主要的一项内容。房地产开发项目的管理者，通过对房地产项目在建设及使用过程中，进行全面的管理及对管理程序的实施，其核心的是通过房地产开发系统工程的理论和方法来实现的，这就要求，在房地产项目开发过程当中，对房地产生产要素进行最优配置。
2.影响房地产项目管理的因素
2.1技术因素
在项目管理工作中,其最终目的是为了达到以最小的投入,完成一项高质量的工程作品。这就需要应用先进的技术措施,以先进的技术活动、科学的施工方案和合理的施工工艺,从而做到低投入、高产出,进而确保产品的质量,技术因素可以说是项目管理的核心,而技术因素需要通过科学、合理的施工方案和施工工艺来进行具体体现。
2.2人的因素
任何施工项目都离不开人的因素,所以进行项目管理时管理人员也是第一要素,这就需要具有一支素质较高的管理队伍。不仅要求队伍的结构要合理,而且人员综合素质也要高,需要人员要配备到位。项目管理中对项目经理有较高的要求,不仅需要具有全面的知识和领导能力,而且能够充分的调动起施工人员的积极性,从而使项目目标得以顺利实现。
2.3资金因素
项目工程在实施过程中,不仅作为一种生产活动,而且还是一个资金投入的过程,资金投入的多少对工程会产生至关重要的影响。所以需要在施工过程中做好项目成本控制工作,而且成本核算还需要与施工生产过程同步进行,这样可以有效的确保核算的准确性,使工程项目做到成本的最低,效益的最大化。
3.房地产开发项目管理过程中存在的问题
3.1房地产开发项目的前期策划准备不充分
房地产开发项目应以客户的需要为中心，然而过分重视市场的变化程度和客户的项目需求程度可能导致房地产开发项目的前期策划不够充分，项目的方案确定不够详细准确，致使项目的市场消费定位不够准确，而长时间的商讨和决策在一定程度上延长了工程项目由设计到实施的时间。缺乏详细具体的项目计划报告致使项目在决策过程中问题重重，决策层的匆忙决策导致项目在实行和实施过程中没有一个整体而系统的管理体系，影响了整个工程项目的质量和进度。
3.2系统化的成本管理体系未建立
房地产项目的成本管理应贯穿于开发项目全过程之中，项目的成本和质量控制是开发项目管理的重要因素。很多房地产企业（特别是中小房地产企业）将成本控制作为财务人员或少数管理人员的专利，认为成本由公司高层管理人员和财务部门主抓，而忽视了项目从可行性研究到最终现场施工管理各个环节的相关部门，没有成本控制系统意识，不能明确的确定成本控制的关键环节、要素以及具体的责任主体，在实际操作过程中，一旦成本超标往往治标不治本，把握不住问题的关键或为之已晚，甚至责任都很难划清，造成部门之间或员工之间互相推诿，又进一步降低了企业运行效率。
3.3对项目设计阶段的成本控制没有足够重视
事实上，工程成本的控制始于房地产项目的设计阶段，只要投资计划一经确定，设计阶段就展开了，这一过程是技术与经济合理结合下进行的。但是国内相当一部分设计单位没有深入地分析工程项目的技术和经济，在设计过程中经常出现“重技术、轻经济”的现象，设计人员将工作重心基本都在工程的质量问题，而忽视了成本问题，就造成了高成本隐患的可能。
3.4工程建设完成后质量难保证
房地产项目的开发和管理以项目和建筑的质量为核心，项目的成本管理也应以保证工程项目的质量为基础。然而由于房地产项目的管理和实施工作的协调上存在矛盾，致使房地产项目工程的后续质量难以得到相应的保证。前期的项目管理阶段施工和管理的因素较为简单，但在项目实施后期收尾阶段，建筑工程实施的配合和管理等各方面的因素未定义清楚致使相应的开发商和工程的分包商之间存在相应的矛盾，虽然工程建设过程中监督方能对相应的工程实施进行管理和控制，但在工程完成后由于前期工程管理和建筑后期维护之间的责任不清、沟通不明等，致使工程的验收和事后的项目质量管理责任难以得到一个清晰的定义。
4.房地产项目管理的优化措施
4.1建立价值链数量模型
通常情况下，施工的管理成本主要包括了招投标、土建、安装以及公共设施当中，而作业成本除人工、材料以及机械费用以外，还包括了水电费以及其他各种类型的支出。由此可见，对施工过程建立价值链数量模型，对各个环节之间的价值关系进行对照比较后，能够将这五种资源当中所存在的优化空间进行充分利用，进而实现优化的路径与成本控制工作的重点。
采用价值链分析的方法应用在房地产开发项目当中，能够将我国房地产项目现阶段在各个环节当中存在的成本优劣势进行彻底展现，还能够通过多种价值链数量模型的建立，将其中的函数关系进行计算与统计，选取相应的成本抉择，进而达到以最低的成本确保项目的质量，能够获得成本方面的竞争优势，同时还能够获取更高的利润。但是值得注意的是，房地产项目在进行成本控制的同时，对其进行优化的目的是对各个活动环节所要达成的目标进行明确，进而达到最优成本水平。这种水平在实际当中如何达成，还需要对整个项目的成本动因采取相应的细致分析、控制以及改善，才能够达到理想的效果。
4.2工期的管理
房地产的开发是需要多方面的协议、合同等协调来整合而成的，在这个漫长而复杂的工程里，工期的规划和管理是很重要的。因此，将时间优化，有利于房地产企业工作的顺利开展。房地产在开发土地前要进行各类的手续办理，为了缩短工程的进行时长，可以计划一条该工程的关键路径，将所有必须要走的流程和必须要有的工程步骤计划出来，在这个优化后的工作布局里，优先进行重要的不能延期的工作，优化资源配置，明确工作中的关键及重要的步骤，并且对其特别关注，使其顺利高效的进行，当然要具体问题具体分析，因为不同的项目会有不同的优化方向。
4.3质量的管理
像房地产这样关系到民生的关键的企业，质量是其企业立足之本，也是企业长久生存的活力源泉。质量代表着一个企业在市场上的核心竞争力。在拥有良好的质量成果之前，公司应该掌握相应的技术来保障质量的产生，公司可以发挥群众的力量，鼓励员工学习掌握质量知识技能，充分发挥员工的团体效应，激发员工的工作激情和热度，使得工作有质有量的进行，这就是优化组织结构来推进质量的管理。同时在项目开发进行时，可以寻找合适的外包来降低成本，强化工作效率，从而可以集中精力去保障资源配置和资金的分配投入。当然在招标承包商的时候力争让更多竞标商参与进来，从而选到合适的理想的施工单位，保证施工质量能够达到最优。
4.4现场的管理
房地产业的施工中危险系数比较大，发生危险的可能性也非常大，企业在施工期间应当有专门的安全员，来实地监督管理工作人员的安全，施工现场保障施工人员的安全，避免具有生命危险的事故发生。同时施工现场的物流管理也非常重要，施工现场的所有原材料及配件都要从各大市场买入，物流对项目的进程，质量都有很大影响，因此需要一定的人数来联系联络和督促物流的顺利展开。为了保证现场原材料的合理利用，避免浪费和滥用，偷工减料的事情发生，工地现场需要一个检查员，不定期的检查核实原材料的利用情况，登记以后进行总结汇总，然后企业可以根据登记情况对工地的原材料进行相应的补贴以及增添相关的材料，使得施工现场有条不紊的进行建设工作。
结束语
房地产开发项目管理是一项庞大而复杂的工作。既要分清主次，抓住重点；又要各项兼顾，协调推进；既要统筹全局，又要重视细节。要想使得管理优化，只有通过挖掘潜力，不断运用新技术、新工艺、新方法、不断开拓创新，在实践过程中不断学习、体会、丰富和提高，只有这样才能做好房地产开发的项目管理工作，保证企业健康快速的发展。
摘要：房地产项目管理是工程管理中的一个重要分支，对房地产企业和行业的影响重大。对项目管理的现状作了系统的分析总结，并在此基础上分别从方法、人员、法律法规三个方面探讨了项目管理模式的构建策略。
关键词：房地产；项目管理；模式
房地产项目管理是管理者运用系统的观点、理论和方法综合管理项目建设和使用的一个过程，生产要素在房地产项目中如何更加高效的配置，很大程度上要看项目管理模式的水平。从内容上看，它贯穿于房地产项目的全部过程，以项目建议书为开端，为房地产项目的开工运营做可行性研究、工程设计、工程施工到竣工。
1我国房地产项目管理现状
近十几年来我国房地产市场经历了高速发展的阶段，房地产市场的刚性需求使得众多企业之间的竞争也越发激烈，市场的激烈竞争给房地产企业带来新的挑战。企业要在土地出让招标中获胜除了资质、势力等方面的因素外还要在施工技术、施工管理方面具有对手无可比拟的优势。而项目管理水平也成为体现房地产企业的重要实力之一。房地产项目管理的一项重要内容便是资源的合理配置，是生产要素最大限度的应用到项目建设当中，而要做到这一点就必须科学合理的配置各方面资源，为此应当用到现代管理方法和管理理念，同时对于现代管理技术也应当及时的更新和实践。只有这样才能做到人力资源高效使用，工程指定稳定可靠。目前我国房产开发和建设过程中，对施工企业内部推行项目承包制。施工项目的管理存在诸多问题，施工单位资质与实际水平不符，早晨生产建设过程中存在较多隐患，生产效率不高等。而且这些问题在房地产长期繁荣背后始终没有得到有效解决。目前在一定程度上已经成为影响我国房地产企业深入发展的一个重要问题。另外人力资源统筹不科学，没有实现项目工程人员的高效配置，很大程度上造成了人才浪费的现象，与此相对应的却是众多企业反映人才不足的现象。开发和利用好人力资源不仅要看是否引进了多少外部人才，还要看如何科学的使用既有人才。人力资源管理也是项目管理中的一项重要内容。目前这些方面的工作在房地产项目管理过程中也越来越突出，成为制约行业发展的一大障碍。除此之外，管理制度执行不到位，管理方法不科学也是一个重要隐患，我国房地产项目管理随着房地产工程项目的发展而发展，项目管理应当能够适应工程建设的需要，而且在这样的基础上还要不断的创新和自我完善。但是就目前情况来看，项目管理在方法和制度设计上的不足给整个项目管理工作带来较大的负面影响，这一问题必须得到解决。
2房地产项目管理模式构建策略
（1）创新管理方法，做好基础管理和动态管理。施工项目的特殊之处在于一次性施工。项目管理应当适应和符合施工企业的实际情况，同时不能将房地产项目的施工管理等同于一般企业的生产经营管理。因此管理方法创新应当体现出这一特殊性。另外管理方法创新还应当结合项目特点，每一个创新成果都有其自身的特殊环境和需求决定。因此创新成果不是适合所有项目管理工作，为此管理人员应当针对项目特点与现行管理方法之间实现深度融合，管理方法的创新也就体现于此。动态管理的基本要义就是不同项目之间所采用的管理方法应当有所区别，这也是管理方法创新的最初动力。为此房地产项目管理应当建立一套完善的动态管理制度，在管理行为开始之前就要对管理方法进行科学的论证和更新。
（2）打造一支素质过硬的项目管理队伍。项目管理人员素质是影响项目管理模式效能发挥的关键因素，同时也是项目管理过程中人力资源管理质量和水平的重要体现。目前管理队伍素质不高的原因主要有两个方面造成：一是现有人才知识结构和素质不完善，二是人力资源利用率不高。人才队伍知识结构不完善导致管理的科学性受到一定影响。当今时代是知识经济时代，知识在管理过程中发挥着无可替代的重要作用，而且，现代企业项目管理用到的科学理论和技术手段层出不穷。这要求人才队伍必须善于学习，及时更新和健全自己的知识结构。在这些方面我们应当更加重视企业在人才引进和培养中的表现。另外，人才利用率不高也是影响人才素质的关键因素之一。人才浪费和不合理使用状况在队伍素质建设过程中比较突出。为此项目管理主体应当对内部人才素质做一个全面调查了解，对于不同人才的综合能力进行科学评估，并建立人才档案。只有对内部人才的真实情况客观掌握的前提下才能实现科学配置人才的根本任务和目的。
（3）加强行业法律法规建设。近年来，房地产企业出现了持续繁荣和高速增长的阶段。有的企业由于利益驱使出现很多违规违法行为，导致市场竞争秩序被破坏，国家和消费者利益受损。这与我国法律法规不健全，监督体系不完善等现象存在必然的联系。为此，提升项目管理质量必须做好法律法规建设，为行业竞争秩序的维护提供一个稳定可靠的保障。
综上所述，房地产项目管理质量不仅需要一个健康有序的竞争环境，同时还要一支素质过硬的管理队伍。为此我们应当外部环境建设和内部环境维护两个方面双管齐下，为项目管理模式效能的发挥奠定雄厚的基础。
摘要：房地产项目有着区别于其他项目的自身特点，这也决定了房地产项目风险的特殊性。如何最大程度的规避房地产项目的风险，这是追求利润最大化必须解决的一个前提。在实际房地产项目的操作过程中，应该根据实际情况，合理的优化各种风险管理措施，提前发现风险、尽量规避风险、妥善处理风险，将因为风险而造成的损失降到最低。本文对 房地产项目管理的风险控制进行了探讨。
关键词：房地产；项目管理；风险控制；措施
房地产开发项目投资大、时间长，无疑就造成了风险大这一特点。对于各种类型的风险，以及复杂的风险局面，我们必须提高风险管理意识，采取各种有效措施，科学地规避风险，这是现代房地产项目开发中应积极重视的问题。深刻认识房地产项目各方面风险，保证在每一个房地产项目中都严格制订并落实针对性强的风险控制策略。
一、房地产项目风险管理的重要性
房地产项目开发是一个耗时较长的业务，普普通通的也要好几年的时间，在此过程中存在太多的风险因素，加强风险管理有利于帮助项目开发部门及时认识到风险的潜在性和危险性，及时适应房地产市场中各种不稳定的环境。提高企业风险管理水平，强化风险防范和控制，保证项目开发能合理进行，促进房地产业务的升级。提高风险管理意识，可以有效控制突发性风险问题，避免因风险问题导致的巨大的房地产项目开发上的损失，以保证项目稳定经营。风险管理只是投入了一小部分成本，却可以获得更大的经济效益，因为通过风险管理，能有效地减轻和控制风险影响，提高经济效益的目标。以风险管理为基本任务，有助于房地产开发商积极提高员工的安全保障和促进安全措施的执行，为员工们提供一个良好的建设环境；同时加强员工积极性和创造性的发挥，让他们更好地履行社会责任，树立良好的社会形象。房地产开发商要积极做好与银行、消费者以及建筑承包商之间的合作联系，做一个值得让人信赖的房地产企业，获得合作伙伴的帮助，共同抵抗风险。
二、房地产项目管理的风险控制措施
1、风险识别
风险识别是房地产开发商针对开发的不同阶段，在风险事故发生之前感知风险，对风险进行分析。感知风险，是开发商通过调查研究，了解客观存在的各种风险，寻找可能导致风险事故发生的各种因素；分析风险，是在感知风险的基础上分析风险可能带来的后果，为减少和预防风险的发生拟定方案。风险识别作为风险管理流程的第一步，是风险管理的基础和关键。
2、 房地产项目风险的回避
风险的回避主要是指中断风险的来源，使其不能够发生或是抑制其发展。通过回避风险的方法，将从根本上去除可能进入房地产项目的风险因素，从而避免其可能导致的潜在危险和损失。风险回避是对风险进行最简单的办法，也是最彻底的。当项目的潜在风险太大，可能导致的损失和后果都较为严重，而又没有其它合理策略可用来应对时，直接放弃项目或是对项目进行改变，从而直接避免风险。
3、 房地产项目风险的转移
风险的转移是风险管理的另一种有效手段。当企业没有什么好的方法来对风险进行处理时，可以采用风险转移的方式来保护自己的利益。风险转移是将自身存在的风险转移给其他企业来承担，但是，需要弄清楚的是这并不意味着将风险直接转接给目标企业，对房地产企业而言是风险的事情，对别的企业则不一定是风险。因为每个企业的发展状况不同，对风险的管理态度也不相同，对自身企业是风险的项目可能在别的企业那里就是一种良好的机遇。因此，房地产项目合作伙伴的选择不仅需要考虑利益分配的方式同时还要考虑风险的承担方式。
4、房地产项目风险的承受
由于一些特定的情况和形势，对于有些风险企业既不能回避也无法转移，只能由自己进行风险承担。当被迫采取风险承担的处理方式时，房地产项目的各个成员，就必须要采取一定的措施来应对风险：一是提高灵活性。传统的建筑企业供应链常是单一的供应商机制，整个建筑供应链较为固定。设计灵活可变的建筑供应链是预防和解决供应链风险的重要措施，与多个供应商合作的机制不仅使建筑供应链具有足够的灵活性，而且还能使供应商之间形成相互竞争的形势，以保证产品的稳定供应。二是进行高效的信息化管理，保证信息数据及时、准确的传递。在采购方与供应商以及工程建设方之间建立良好通畅的信息沟通交流平台，使其都能够共享彼此间的信息数据，从而提高供应商的对物料需求的应变能力，减少因物料供应不合理而造成的风险及损失。三是优化管理方式。房地产项目的风险在一定程度上是由于日益复杂化而造成各种不确定因素过多所导致的。基于工程项目的特点，有必要及时地进行一定的组织流程重组工作，对供应商选择、物料采购、施工组织安排、分包商选择等过程进行高效平行的管理，将各种冗余的工作和管理中的不确定性降到最少。同时施工单位和设计单位需要进行充分的沟通，尽可能避免因设计变更、施工不当等问题而带来的风险的出现。
5、积极拓宽融资渠道
在目前的局势下，单一的依靠某种资金来源渠道风险是很大的，只有提高项目自身的资本运作能力，内外部融资相结合才有可能减少风险。首先，房地产开发项目的特殊性使其在房屋未交付前可以通过预售来获取预售收入，因此如果能通过找准市场准入口或低价入市等方式吸引购买者购买，使得项目的资金尽早回笼，提高变现能力，降低项目的负债率及减少资金成本。其次，利用应付账款等自然融资工具也能提供一些资金上的支持。再次，从外部融资来看，拓宽融资渠道，采用房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一些新的融资方式，可以促进项目的持续性发展。
6、加强成本的内部控制管理
在项目的成本管理中应强化内部控制系统的建设，竖立全面成本观念，整合各部门的资源，达成有效沟通，建立标准化成本管理体系，减少无效成本的发生，并充分地运用信息化工具来分摊风险。目前大型的房地产企业一般都会自行开发项目成本管理系统，如POM 系统等，通过对工程合同信息的初始录入，能对每次付款及成本结算提供大量的数据支持，并能在此基础上进行数据分析，达到成本控制和增加成本核算的准确性的目的。
7、建立全面预算控制系统
防范和控制预算风险，应对预算外的重大现金流出上报决策层，并实行集体决策；对预算内的现金流出应尽量在保证企业信誉的条件下，结合信贷资金的流入时间，采取银行承兑汇票的方式延迟付款期，最大限度地利用资金的机会成本为企业增效；对收入则应及时入账，以加速现金的流入；同时建立科学的预算控制系统，做好事前规划、事中控制、事后评价；强调整体规划；在预算的编制过程中有效地协调内部各层次、各部门的目标指向从而达到加强内部控制的目的，在日常经营管理过程中，可以依据预算指标加强对各项经济活动的发生和执行进行控制做到有的放矢；最后预算执行结果还应与业绩考核相结合，以保证预算管理的有效性。
8、研究税收政策，规范财务核算
在项目开发过程中应该关注与项目相关税收政策的变化，根据实际情况充分收集和整理相关税收政策及变动情况，及时更新税务知识。在实施纳税筹划时，充分考虑筹划方案的风险，然后再做出决策。对于核算风险可以从规范会计核算基础工作着手，依法设立完整规范的财务会计账册，提高财务人员职业素养和业务水平，加强信息交流和沟通，避免因核算错误而导致多交税。
总之，随着科学理论和方法的不断出现．人们对风险的认知能力会不断提高．会不断应用更有效的方法去研究风险．关于房地产项目风险的认识和研究有待于进一步深入 在此基础上的应对措施也会不断更新，充分体现风险管理的重要性和优势。
摘要：随着我国对房地产市场的调控政策的持续，房地产开发的利润在逐渐减少，房地产开发项目管理对设计的管理显得尤为重要，对降低开发成本有着重要的意义。
关键词：房地产开发；项目管理；设计
前言：房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。包括前期管理，施工管理，成本管理等。本文中的设计管理，不仅仅只是施工图设计阶段的管理，还包括前期方案的设计管理，施工图的变更管理。
设计管理的本质主要包括：其一，确保设计师准确理解产品定位及意图，比如制度化的要求设计院必须仔细阅读业主提供的相关设计任务书，并提出正式的书面完善意见；其二，加强过程管控，比如促使设计单位内部工作外部化，利用合同保障业主监管等；其三，充分发挥设计人员控制的主动性，比如通过合同、激励、奖惩等措施调动设计人员工作的积极性；其四，提高设计人员的职业精神等。
方案阶段的设计管理
房地产开发公司取得土地后，现在房地产开发公司购买的土地已经含有土地的使用性质、用地强度、容积率等设计条件。根据政府部门的设计条件，就要进行项目调研：项目周边的环境，项目的市场情况，项目地点的风土人情。进一步进行项目的定位：项目的档次，项目的销售对象以及项目的目标。根据以上资料进行建筑方案的研究、设计和确定，做到建筑平面布置合理，结构设计施工经济。此阶段是决定项目成功与否的关键，决定项目的投资收益。例如:某房地产开发公司过高的估计项目所在地的消费能力，将其开发的高层项目的套型面积定位在130--200平方米的户型上，并且一次完成了5栋共计496套，结果该公司完全陷入了困境。因此，设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。
在建筑方案评审阶段，要组织有丰富经验的专家进行评审，考虑各方面因素，根据当下的需求，设计出深受购房者喜爱的项目。
施工图阶段的设计管理
施工图阶段的设计管理直接影响着土建施工的工程造价。在这一阶段，结构方案的选择显得尤为重要。这里以地下汽车库为例，目前主要有三种结构形式，分别是梁板结构，空心板无梁楼盖结构和实心板无梁楼盖结构。比较这几种方案，梁板结构用于覆土很少且跨度不大的地下车库顶板，可以减少楼板的厚度，配筋也相应的减少。而无梁楼盖结构可应用于覆土较厚且跨度较大的地下车库顶板，并且地下车库中不见梁，使用净高大大增加，可以很大程度上实现减小基坑开槽土方量的目标，这样不仅美观，而且节省成本。空心楼板则是考虑到楼板主要受弯的特点，去除对受弯贡献较小的中和轴附近混凝土，减轻结构自重，减低板的配筋。但是空心板需要专业厂家进行空心管的指导铺设，人工费上较多。总之结构方案的选取，要综合实用功能需求，工程造价，安全等方面综合考虑。
图纸交接的设计管理
我国建筑业企业职工的培训偏向对施工管理人才的培训，而施工现场从事一线操作的人员基本由农民工替代,且这些人员没有经过系统的培训，专业操作技术素质和文化水平普遍偏低，基本依赖现场施工管理技术人员的交底指导。因此，施工技术交底这一技术措施就更加突显其重要性。
设计图纸下发到施工单位之后，及时组织设计单位向施工单位进行施工设计图的全面技术交底，包括设计意图，施工要求，质量标准，技术措施等。交底过程中，设计人员要说明本工程施工过程中需要特殊注意且严格遵守的环节。同时，施工单位可以根据现场施工条件，将图纸中无法达到的设计要求与设计单位进行沟通，因地制宜，选择最优方案。这样可以激发施工单位的主观能动性，更好的领会施工与设计的关系。
图纸变更的设计管理
由于现在房地产市场竞争激烈，开发单位经常要根据先期开盘的市场销售情况，考虑购房者的各种实际需求，对后续在建工程进行适当调整。这就需要设计施工图纸的变更。同时，由于现在设计周期较短，图纸中也难免出错，这也需要图纸变更。但是，有些时候变更图纸不能及时到达施工人员手中，造成重大的工程事故。为了避免此类问题发生，应该做到设计单位作出变更，要及时通知开发单位，开发单位要及时告知施工单位变更情况，并发放变更图纸。在这个过程中，由于开发单位要对变更部分进行成本计算，时常造成图纸交接问题。这就需要开发单位对图纸变更进行管理，制定一系列的措施，减少变更图纸的发放对施工进度的影响。设计变更的管理应做到以下几点：
1. 应尽量减少施工中的设计变更与签证。
2. 工程设计变更的具体经办人是项目部经理，具体负责与使用单位、设计单位、施工承包单位联系，并负责分发设计变更通知单。
3. 所有设计变更必须有文字记载，禁止口头承诺。
4. 项目经理审核、签字确认后转发专业工程师组织实施。
5. 各专业工程师在接到设计变更资料后应当天分发到施工承包单位、监理单位并监督实施。
6. 设计变更的内容完成后三天内由分管的专业工程师填写执行结果，并报送项目经理审核。 经审核的执行结果在工程管理部备案登记，作为今后结算的依据。
总结：
总之，设计活动作为项目的领头羊、排头兵对项目发展至关重要。开发单位应做到前期方案与设计单位沟通；施工过程中组织设计单位提前预验收；竣工之后与设计单位总结工程中的问题与经验，向更好的得到工程作品努力。
摘要：作为目前国内最为火爆的行业之一，房地产行业所受的聚焦度相当的高，房地产项目的管理也受到了越来越多的重视。房地产项目作为一项复杂的系统工程，在其管理的过程中存在着许多的突发性因素，工程的周期、投资的金额以及工程的质量都与项目工程管理的好坏有着直接的联系。房地产项目管理一般分为三个阶段，分别是项目的策划阶段、设计阶段以及实施阶段。在这三个阶段中，房地产项目的开发商起着十分重要的作用，其不仅仅是工程管理的主体，更是施工计划的实施者以及组织者。房地产项目的开发商能否做好开发项目的工程管理直接影响着房地产项目的施工成本、工程进度以及最后的工程质量。本文主要结合目前房地产行业的现状，对房地产项目的工程管理进行探讨，以期与同行交流。
关键词：房地产；成本；工程项目；管理；重点
一、房地产项目管理的现状概述
房地产公司对房地产项目管理大多采用部门管理制度，即由开发商设置一系列的管理部门负责不同的事项，以最高的效率来完成项目工程的管控。在整个管理过程中，运用系统的管理方法进行管理，由项目经理主要负责，在工程建设的过程中按照其内在的规律进行协调，从而有效的对系统进行管理。
具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、市政、交通、供电等几十个部门和近百个单位以及最终消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。
二、房地产项目工程管理的重点
2.1房地产项目成本管理
在房地产项目中，工程项目的建设直接影响着整个工程的造价成本，因而在项目的管理中对于项目成本进行控制就显得极为重要，其中对于工程变更的控制就显得更加重要了。施工时发生的工程变更通常会增加加工程的成本，因而在施工过程中要求施工单位严格按照施工设计进行施工，不得随意变更施工方案，而对于施工单位提出的一些需要变更的部分要做好审查工作，对于不需要变更的设计要予以驳回。
在房地产项目工程管理中，还可以采取项目全员控制的方法对项目的成本进行控制。项目全员控制原则就是指将控制施工成本与每个员工的切身利益结合起来，让所有的员工都积极参与到工程项目的成本管理中，从而充分调动每个成员对于项目成本管理控制的积极性。
此外，加强对于施工合同的管理也是项目管理的一项重要内容，同时也是控制工程项目成本的重要措施。在合同谈判时就应当开始对合同进行管理，一直到合同上工程的保修日期结束，尤其是在施工过程中，应当对合同中商定的协议研究透彻，以便于对施工成本的控制。
2.2房地产项目进度管理
在房地产项目中，施工的进度不论是对于工程的成本还是对于后期的利润都有着很大的影响，因而对于项目的进度必须要采取有效的管控手段。
一般的房地产项目通常采用网络计划法来控制项目的进度。网络计划法就是指建立一个能够反映各项工程之间先后次序的图表，并以此为基础对整个工程的施工进行分析。对于施工的进度管理更重要的是在施工前期，在施工前期，项目部要根据具体的施工方案确定施工的人员数目，并对各项工程进行分配，责任到人，确保工程的进度。作为负责人的项目经理要在前期组织各部门人员对施工图纸认真研究审阅，对于施工图纸中可能存在的问题一一找出并提前处理。此外还应当制定工程项目进度表，对工程的项目进度计划进行全面的排期。一旦制定计划，就要严格按照计划实施，不可以随便对计划进行更改。总而言之，对于施工进度必须要进行严格的管理，确保项目能够按时完工。
2.3房地产项目质量管理
房地产项目不同于其他的工业项目，其作为一项大型的工程施工项目，在施工建设的过程中存在着许多的不确定因素，其工程质量很大程度上是与工程的管理是否科学有效直接相关的，因而对于房地产项目质量管理必须要予以重视。
在项目施工中，由于房地产项目的特殊性，施工单位与开发商对于项目的要求是不同的，施工单位关注的是各分项工程能否达标，满足相关的验收标准；而开发商更多关注的是用户的需求，两者难免产生分歧，如果处理不好将会对工程产生不利影响。因而要处理好这一方面的矛盾，在确保工程能够通过验收的同时也要保证其能够满足用户的需求 。
除工程管理以外，工程的方案及施工图设计也对项目质量会产生较大影响。对工程质量而言，图纸的质量与工程的施工管理水平同等重要。只有有了科学、合理的设计方案、准确清晰的施工图纸、再辅以科学的工程管理，才能真正的保证施工项目的质量。
三、房地产项目管理注意要点
3.1严格发包
在选择项目的承包方时必须要十分慎重，要选择有经验的承包方，这样不仅能够减少施工时间，更能保证工程的质量。如果因为价格低而选择承包方，不考虑其它，很有可能会严重影响施工的进度，造成大量人力物力的浪费。
3.2规范管理
在房地产项目工程管理中，要按照项目规范要求进行规范的计划管理。要在项目建设开始前就将工期定好，然后将施工计划制定出来，然后再签订合同。施工时也应当严格按照合同的要求进行施工，对工期以及成本严格控制。
3.3灵活控制
在房地产项目的施工中存在着许多的不确定因素，因而在管理过程中要根据实际的情况，在不违背大前提的情况下进行灵活的变通。对于一些在实际施工过程中暴露出来的设计方面的缺陷应当及时修正，不能拘泥于设计。在工程的质量、进度方面应当根据实际情况有所侧重，在执行合同的基础上进行灵活的变通。
3.4信息畅通
信息的通畅必须要得到保证，确保相关信息能够及时传达到相关人员手中。应当设立完善的文档管理制度、审批制度以及公文分发制度。只有这样才能确保信息的通畅，保证施工方案的准确无误。
3.5控制变更
工程施工过程中难免会发现图纸存在一些不足之处或因甲方原因增加一些新的功能或要求，因而就会产生设计变更。一般而言，工程中的变更主要有三种：1、设计方案中存在着问题，在实际的施工中得以暴露，对于这一类的变更要求应及时处理；2、市场趋势的变动导致的方案调整。对于面向市场的房地产项目，其利润是与市场需求直接挂钩的，只有更好的适应市场才能带来更大的利润。对于这一类的变更要求应当先进行市场调查，经过审核后根据实际情况作出决定；3、技术创新，对于这一类的变更，可以参照2中的处理方法进行处理。总而言之，对于任何的变更相关的管理部门都应当严格控制。
结语：目前，随着房地产行业的飞速发展，房地产项目管理也越来越规范化了。工程管理同时涉及了多个方面，在管理过程中要考虑的问题有很多，要同时考虑工程的进度、工程的成本以及工程的质量等因素，因而对于企业而言，应当注意吸收一些高素质的项目管理人员，注重整个项目管理团队的素质，只有这样才能真正的做好房地产项目管理工作。
【摘 要】房地产项目管理对于房地产开发企业来说是至关重要的，开发商前期的策划、市场调研、可行性论证、经济分析评价，以及后期的营销策划，最终都必须通过由项目管理全过程制造出的最终产品来实现。本文通过对房地产项目管理的现状分析，探讨当前房地产项目管理存在的问题和解决方案。
【关键词】房地产；项目管理；问题；解决措施
房地产项目的管理是全方位的，要求项目经营者对项目的质量、安全、进度、成本、文明施工等环节都要进行正规化、标准化的管理，这样才能使施工项目各项工作有条不紊地顺利进行。房地产项目的成功管理不仅会为项目、为企业带来良好经济效益，也会产生良好的社会效益。
一、房地产项目管理现状
随着人们生活水平的提高，人们对住房的质量要求也逐渐变化。房产的功能要求越来越全面，其公用配套设计也将会越来越多，住宅的科技水平也在逐步的进步，很多关于房产的材料、技术、工艺以及管理等都在不断地改进。外部环境对房产开发企业提出了新挑战，在优胜劣汰的市场经济环境下，要想取得项目的成功，除必须具备的基本素质和整体实力外，还需要在建筑施工的技术、质量、施工管理等方面具有优势，使企业诸生产要素达到合理科学的配置，运用现代化的管理方式，合理配置人力资源，保证质量，降低消耗，挖掘内部潜力，依靠项目管理的进步以达到最大的经济效益。从现时期的房地产项目管理中，其项目的质量、成本、进度以及效率等方面表现得都不是很乐观。
二、房地产项目管理中存在的问题
正确、合理的对房地产项目进行管理，开发有效的项目管理经验是今后房地产界所要正视的一个问题，现在的房地产项目的管理中主要存在以下问题。
2.1 前期，开发商准备不足
开发商在项目方案确立之前，缺少对市场的充分调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么。只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终不能超前别人。而且由于决策层缺乏对市场的调查，对市场没有充分的认识和了解，往往在方案决策阶段会出现失误，增大了企业的风险。
2.2 中期，对设计不够重视
房地产项目在实施阶段也存在重施工，轻设计的问题。很多房地产开发商将注意力过多投向施工阶段，但是对科学合理的规划设计方案能够给项目带来的价值明显重视不足，也就是只是强调施工，轻视了设计。对房地产项目的外观设计多随波逐流、贪大求洋，而不是结合项目自身特点，因地制宜，体现项目自身的特色来满足消费者的需求。还有很多房地产项目的设计，只是简单的复制了外地甚至国外的某些项目的风格，而不去考虑是否本地条件是否适合及周边环境能否协调，最终完成的产品也与消费者需求相差甚远。
2.3 后期，合同不严谨
房地产项目在工程施工阶段签署的工程施工合同内容不完整、条款不严谨，尤其是在承包商配合以及各专业接口方面的划分和规定不够详细具体，造成各承包商之间协作效率低下，推诿扯皮时有发生，并最终导致工程的延期。在工程项目的收尾期，开发商往往需要花费大量的时间与精力用于协调各方之间的配合，而且工程本身往往会遗留下许多的缺陷和问题，一旦这些问题爆发，又会由于合同内容的不严谨造成难以分清各方责任，进而影响项目整体的效率和形象。
三、解决措施
以上种种弊端的出现，呼吁房地产开发企业要有现代化的项目管理理念来管理房地产，规范其合理运作。要避免这些问题的出现，房地产企业应该采取以下措施来解决项目管理中存在的问题。
3.1 加大前期的市场调研
前期的可行性研究既包括项目前期的市场定位和产品研究，也包括项目的品
牌和战略。由于中小型房地产市场调查的不全面，信息收集相对来说不够充分，往往会影响项目可行性研究的准确度和价值。所以中小型房地产开发商要想取得最终经济效益，只有在全面掌握市场环境的基础之上，才能对项目前期的可行性的人力和物力以及财力、时间等相关要素进行深入科学的研究。除此之外，在进行市场调研的过程中，企业应该采纳专业技术人员，在项目的经济、项目概念规划方案、技术可行性等方面进行充分的调研，综合他们的意见，发挥他们在这些职位中的作用。房地产商要有意识到这一点，对自己的产品有一个客观合理的评价，进行充分的前期可行性研究，才能确保产品质量的实现及经济效益的最大化。
3.2 提高管理人员的素质
目前我国现有实力强大的项目管理公司不多，而且专业性的项目管理人员非常少，人员素质也不高，许多都是东拼西凑的杂牌队伍，对项目管理的任务、性质和机制的认识不够全面，管理存在很大的片面性，往往局限于对施工质量的监控，使我国的项目管理在理论和实践上与先进国家相比存在较大的差距。要使项目管理现代化，一定要具备现代化管理素质的管理人员。特别是项目负责人，要具备与时俱进、不断创新的观念，懂得项目管理艺术，要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。对于规模相对较大的项目，项目经理必须要掌握和善于运用电脑等工具，进行全方位的网络管理。如果管理人员不具备这些管理素质，要实现项目的现代化管理是非常艰难的。同时，项目管理的每一位人员要随着社会的不断进步、科学管理水平的不断发展，不断提高自己的管理能力，接受充分的培训，通过培训，提高自身的管理素质。项目管理人员素质的高低，决定了是否是一支合格的项目管理队伍。而具备了一支高素质的项目管理队伍，才能使项目的各项工作在健康有序的环境下开展。
3.3 完善房地产项目的监管
为了确保项目管理的顺利进行，完善公开的程序监管是确不可少的，完善公开的程序监管才能确保项目管理的顺利进行，才能保证项目管理目标的实现。由于前期的可行性研究不足，很多房地产商为了能够尽早的回笼资金，片面追赶工程进度，忽视了工程中应该注意的安全及质量问题的监管等。针对目前各地房产项目管理程序不规范的问题，应该加强监管的作用，可以通过第三方监管力量的引入，防止出现“自己监督自己”的现象。因为房产项目点多、面广、战线长，涉及的内容复杂，只有通过有效的管理程序，适时的调整项目当中存在的问题，才能使项目能够顺利的进行下去。找准项目管理中自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种现代化管理方法，从而可以提高项目管理水平和工作效率。
四、总结
房地产的项目开发是一个资源整合的过程。随着我国经济的飞速发展，房地产行业在国民经济体系中所占的比重越来越重，并已经逐渐我国一个重要的支柱产业。然而我国大多数房地产企业项目管理存在的问题大大影响了房地产行业的发展。中小型房地产企业想在激烈的竞争中占有一席之地，就需要在做好项目定位、与一些实力较强的勘察、监理、设计、营销能让施工等相关单位进行合作，控制好项目管理中的进度、质量、造价以及安全问题，科学的运用项目管理理论和方法对公司项目管理方面发现的问题提出了相应的控制措施。
