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摘 要：如今的重庆作为新特区面临着越来越多的发展问题，也有着更加广阔的发展空间，概述了重庆房地产发展的现状，分析了发展面临的问题，最后提出了相应的发展对策。
关键词：重庆；房地产；现状；对策
1 重庆房地产现状
重庆市直辖10 年变化是史诗性的，建设性的和开创性的。据重庆市国土资源和房屋管理局副局长蒙毅介绍，房地产发展推动了城市建设的快速发展。10年来，主城区的建成区面积增加了1／4，城市规模扩大到了现在的600平方公里，城市布局更加合理，道路更加通畅，住宅小区的环境更加优美，北部新区、茶园新城区等区域板块的财富价值得到凸显。从1996年到2006年，重庆房地产业增加值从25.22亿元增长到156.4亿元，年均增长20%，房地产业增加值占地区生产总值的比重由2.1%提高到了4.5%。重庆市房地产投资从1997的67.5亿元增长到2006年的629.63亿元，增长9.33倍，年均增速27.4%。共计完成房地产投资2684.24亿元，占同期全社会固定资产投资的25%，有力地促进了固定资产投资增长。
重庆房地产发展的顺利有其优势所在。首先，其拥有良好的社会环境，包括国家的各种调控政策，供地政策等都对城市房地产业的发展起到了极大的作用，今年国家的城乡统筹经济实验区政策就极大促进了房地产业的发展。其次，良好的基础设施，包括电力水利等的发展以及城市交通的不断完善更加促进了房地产业。再次，良好的外部环境，直辖以来重庆社会经济的各个方面都发生了翻天覆地的变化，工业、农业、交通运输、能源、邮政通讯、金融保险业等发展迅猛。作为西部地区重镇、长江上游经济中心，重庆的房地产业有着广阔的发展空间。最后，良好的社会消费基础，重庆城市化正在过程当中，房地产市场需求大，随着经济的快速发展，广大人民群众的收入水平不断提高，支付能力不断增强，这为重庆房地产行业的快速发展奠定了良好的消费基础。
重庆统计局最新的统计数据表明，今年第一季度，重庆市房地产开发完成投资118.93亿元，同比增幅为17.9%，与去年同期相比回落了7.5个百分点。其中，商品住宅完成75.96亿元，同比增长29.4%；经济适用房建设投资为6.29亿元，增长49.7%；办公楼投资2.11亿元，同比增长13.4%；商业营业用房建设投资10.75亿元，同比减少13.2%。专家认为，重庆房地产投资增速回落是国家宏观调控政策作用的进一步体现。
2 重庆房地产发展问题
(1)房价短期内涨幅过大，房产价格相对过高。虽然重庆房地产市场相对其他过热城市，健康指数相对较高，但在重庆成为城乡经济统筹实验区后，6月下旬，重庆房价上涨了7.8%其速度惊人且有继续增长的必然趋势，重庆房地产市场价格持续上扬，房价增幅过高，包含了不少投机因素。从长期来看，这会形成一些社会不稳定因素。
(2)商品住房结构不合理，高档房开发过热。重庆商品住房开发结构中，中低价位的住房和经济适用房，因受利润及其他因素的影响，开发量不足，供应量有限，商品住房供应结构存在相对不均衡的矛盾。
(3)政企合谋危害正常次序。地方政府从房地产商那里得到高额的地价回报，同时制造所谓政绩，并相应地给予房地产商种种优惠政策，诸如减低各种费税、提供各种规划便利、允许媒体炒作各种地产概念等等。
(4)商业地产空置率过大，投资规模偏大。重庆市国土资源和房屋管理局提供的数据显示，2007年1至6月，重庆市空置房数量仍在增加，全市商业用房竣工面积47万平方米，而销售仅为25万平方米。
(5)二手房交易速度减缓，影响房地产业长远发展。今年2月全国二手住房销售价格同比上涨4.4%，而重庆的涨幅仅为1.8%。房地产消费市场是一个梯级的、多层次的市场结构，其中二级市场是梯级消费结构的一个重要环节。重庆房地产二级市场的发展不完善，将影响房地产市场的健康发展。重庆二手房交易的萎缩，对重庆房地产业的长远发展不利，应引起政府高度重视。
(6)房地产市场秩序混乱。目前，在重庆房地产市场中．仍然存在虚假广告、面积缩水、物业管理混乱和中介服务不规范等方面的问题。购房者因房屋质量、房屋面积等问题与房地产开发商之间的纠纷，住户因物业收费项目、标准、服务质量与物业管理公司的冲突，以及房屋中介在房屋租售过程中的不规范行为，经常在新闻媒体上曝光。这些既影响了房地产开发商、物业管理公司和中介组织的信誉，同时也给购买者造成了一定的心理影响，担心自己的合法利益得不到保障，进而影响到房地产业的整体发展。
(7)房地产业盈利率过高。20世纪90年代后期，由于取消了行政事业性单位和国有企业的职工福利分房制度，刺激了房地产业的快速发展。个人买房比例从不到1％上升到95％以上，同时重庆市的平均房价也从主城区每平方米几百元上涨到现在的接近3000元。从重庆江北某楼盘的项目盈利分析报告看出，该项目全部结束后，最乐观收益率可达75％，最保守收益率也在31％以上。房地产业成为目前重庆市盈利率最高行业。
3 重庆房地产发展对策
(1)提高居民收入，进一步增强商品房购买能力。购买力是影响房地产市场发展的重要因素，而购买力的强弱是由收入水平高低决定的。国家统计局调查显示，2007年全国城镇居民上半年人均收入超5000元，重庆排名第十位为6937元。目前重庆城镇居民的收入水平还不是很高，商品房购买力还不是很强，政府应努力提高居民就业率，增加居民收入，增强居民的商品房购买能力。
(2)提高中低档住房供应量，建立合理商品房开发结构。提高重庆市居民消费水平是一个渐进的过程。重庆市政府应合理运用城乡统筹区的政策加大力度从土地供应、银行贷款、税收优惠和基础设施配套等方面压缩对商业用房和高档住房的投资，促进中低档住房，尤其是经济适用房的建设和供应。努力降低中低档住房建设成本和销售价格，保证中低档住房建设以较快的速度增长。
(3)为防止地方政府与房地产商的合谋，应该减少信息的不对称性，加大对政企合谋的惩罚力度，建立利益集团博弈的合理规则，增加第四方也就是消费者的监督力度。
(4)建立房地产信息预警预报系统，加强市场监测。房地产信息预警预报系统的建立，能够使政府及时发现问题，加强对房地产市场供求总量、结构、价格的调控。预警系统的信息也可使银行了解到开发企业和住房消费者较为全面的贷款信息，为银行对房地产贷款的审查提供有力的支持，减少虚报带来的风险。因此，重庆市政府应大力协调和提供强有力的资金支持。建立房地产信息预警预报系统，以加强对房地产市场的监测。
(5)加强法规建设，规范房地产市场秩序。整顿和规范房地产市场秩序，建立“买得放心、用得舒心”的良好购房环境，是房地产市场健康发展的重要环节。重庆市房地产主管部门应进一步建立健全与国家法规相配套的地方法规，把整顿房地产市场秩序作为市场管理的重要内容，加强对房地产开发企业的资质审查，加大对房地产开发企业的治理力度。
(6)完善各类住房市场服务,培育发达的中介服务企业,包括经纪和信息传播机构要想促进房地产业的良性发展。必须要培育发达的中介服务企业,要有一大批信誉好的公正的专职经纪人来做中介工作,将卖家的产品供应信息和买家的需求信息集成起来,通过信息传播媒体,实现信息共享。这样一方面使房地产企业能够及时了解真实的市场需求,加强产品开发的针对性、科学性,另一方面又可使消费者缩短选择时间,尽快买到符合自己需要的住房。
4 综述
面对机遇与挑战，重庆房地产业更应不断认清自身优势及问题以求为城市的发展贡献力量。解决好自身问题，明天的早晨，重庆房地产业将迎来一片阳光。
[摘要]本文通过对近期银行利率调整和重庆房地产金融现状的分析，总结出银行利率调整对重庆市房地产金融的影响。
[关键词]银行利率 房地产金融 利率调整
近段时间以来，央行进行了多次的利率调整。利率作为金融市场上的资金价格，它的变化对房地产金融业有着不容忽视的影响。
何为房地产金融呢?房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。重庆经过多年的积累和发展，特别是在成为直辖市和西部大开发战略的推动下，近几年重庆房地产业发展迅猛，进入“黄金发展时期”。通过对银行利率调整和重庆市房地产金融现状的分析，我们可以得出银行利率调整对重庆市房地产金融的影响。
一、重庆房地产金融现状
1.融资渠道单一
在融资方式上，重庆仍与中国其他地区一样，采取依赖银行的单一融资渠道。商业银行的信贷几乎介入了房地产运行的全过程中，是重庆房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。在房地产开发资金中，自筹资金、定金及预付款、国内贷款之和已占据着房地产开发资金总量的九成以上，而企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。股权融资、房地产债券融资在重庆房地产金融中所占的份额非常小。房地产资金信托近年来虽然有显著发展，但仍不能与银行信贷相提并论。
2.银行信贷向房地产全面渗透
据统计，重庆个人住房贷款已占同期全社会个人消费贷款总量的83.1%，显示出住房消费已成为广大居民的消费热点。住房信贷发展已成为大势所趋，住房金融品种也在不断创新，重庆的多家银行开始推出公积金与商业资金的组合贷款业务，有的银行还推出了二手房按揭、住房二次抵押贷款等业务。银行信贷向房地产行业全面渗透，进一步推动了重庆房地产金融业的发展。
3.商品房信贷增长迅速表一
――数据来源于《重庆统计年鉴―2006》
从表中我们可以看出最近几年以来重庆商品房开发整体呈逐年上升的趋势。而在2007年1到7月中，重庆商品房销售额高达407.22亿元，同比增长 92.1%。
重庆商品房信贷有着如此迅速的增长，除了本身广大消费者对重庆商品房有着强烈需求以外，近年来重庆市各家商业银行在商品房开发、经营、消费过程中，提供了大量的贷款优惠。以及重庆市政府也多次出台了居民住房保护政策。在很大程度上，有效地推动了重庆商品房信贷的发展。
二、利率调整情况
自2004年以来央行不断地进行利率调整，特别是从2007年以来，央行已经进行了四次利率调整。每次的调整幅度不大，有规律可循，但是调整的频率过快，间隔时间也越来越短。
近一步分析，央行最近几次的利率上调主要目的是为了抑制当前过于火热的股票市场。然而实际的情况却是，加息对房地产市场的影响要比股市市场大得多。利率是资金使用的成本，而房地产行业是资金密集的行业。在整个房地产的开发、流通和消费过程中，利率的变化对房地产开发商、商业银行、消费者、投资与投机者等都有不同的影响。
三、利率调整对重庆市房地产金融的影响
由于住房是一种流动性差的投资品，利率的变化对住房的投资者十分敏感，特别是当住房的投资者预期到央行货币政策让利率进入一个上升的通道时，投资者不会贸然地进入房地产市场，甚至会把手中的住房尽早出手。对于住房的消费者来说，利率进入上升的通道对他们的影响更大，因为他们多数人都是通过长期住房按揭贷款进入房地产市场的。银行利率的调整对不同的房地产金融主体有着不同的影响。
1.利率调整对房地产开发商的影响
作为房地产开发商，其开发资金来源主要它主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款。
在重庆，房地产开发商的资金主要来源于自筹资金、定金及预付款、国内贷款。其中，企业自筹资金中也有很大部分是来自银行贷款。因此，银行贷款利率上调给重庆房地产开发商的影响比较大
(1)房地产开发商的融资成本提高。目前，重庆的房地产开发企业上市直接融资的还是少数，多数企业还是主要依靠商业银行贷款实现间接融资。因此，一旦银行贷款利率提高，则房地产开发商需要付出更大的代价来使用资金，融资成本就会相应上升。而对一些规模较小、实力较弱、信用较差、开发资金来源单一的小公司，由于其开发资金几乎完全依赖于银行贷款，融资渠道十分狭窄。利率上调后，他们所受到的影响会比那些实力强、信用好、开发资金来源较多元化的大型企业大得多，面临着巨大的财务压力。
(2)房地产开发商的利润有所下降。由于银行利率的提高，意味着房地产开发商要从获得的收入中拿出比原来更多的部分来偿还银行贷款利息，其利润就会有所下降。但近期以来，重庆房价仍然不断向上攀升，重庆房地产市场并没有因为利率的上调而降温，发展势头依然很强。开发商因为加息所损失的利润可以通过提高房价转嫁到购房者头上。因此，房地产开发商的利润虽然有所下降，但其利润没有受到实质性的巨大影响。
2.利率调整对商业银行的影响
商业银行作为重要的房地产金融机构，为房地产行业筹集、融通资金，并提供相关金融服务，在房地产金融领域中占有十分重要的位置。
目前，我国房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和销售的整个过程。在重庆，房地产的开发和消费贷款也同样严重依赖于商业银行。近期以来的几次银行利率调整给重庆的商业银行带来了不小的影响：
(1)提高银行贷款收益率。贷款利息收入是商业银行重要的利润来源之一。随着贷款利率的上调，银行新发放的房地产开发贷款、建筑业流动资金贷款和个人住房贷款等房地产金融业务的贷款利息收入都会有所增加，从而提高银行的贷款收益率。
(2)导致房贷客户提前还贷。自2007年以来，央行前后调整四次利率，使得贷款利率上升了0.9%。为了不用偿还由于贷款利率上调带来的利息增长部分，重庆的住房消费者掀起了提前还贷的热潮，部分个人住房贷款经办机构还出现了排队提前还款的场景。新的利率要明年一月才执行，所以许多房贷客户选择在明年一月前部分或全部提前还贷。提前还款量普遍增大会打乱银行的经营战略，影响银行贷款的质量。
3.利率调整对购房者的影响
由于收入不同、资金来源不同，消费目的不一致，利率调整对购房者的影响也不一样：
(1)增加普通消费者还贷负担。对于普通消费者，他们购房的目的主要是为了居住，他们选择购房的方式也大多是住房按揭买房。一旦银行加息就会直接增加他们的贷款购房成本，引起月供增加和支付能力下降。面对此情况，有的消费者会选择提前还贷。此外，利率的提高也会打击潜在消费者购房的积极性。
尽管央行近期以来进行了多次利率调整，但每次调整的幅度并不大。以现行的利率水平看来，多次加息也不过使重庆普通消费者每月多负担几十元的房贷。对于重庆一般家庭而言，这样的月供仍是能够接受的。对于那些沿用旧利率还贷的消费者，他们中的许多人都选择赶在明年一月前部分或全部提前还贷。部分新申请房贷的消费者可能会增加自有资金或首付款比例。
而最新的数据显示，从重庆2007年1至7月商品房的销售情况看来，尽管在这未到一年的时间里央行先后提高了四次基准利率，但重庆商品房的销售情况却没有因此而下降。其销售额高达407.22亿元，同比增长92.1%。其原因在于，广大消费者对重庆房地产的需求仍然非常旺盛。
由此看来，虽然银行贷款利率的上调增加普通购房消费者的还款负担，但调整后的贷款利率仍在人们能够接受的范围以内。因此，在一段时间以内，重庆的普通消费者若仍会通过银行贷款进行住房购买。
(2)购房投资者更加慎重投资。对于那些以购房为投资的投资者，受加息的影响较大。他们的情况与普通消费者不同，他们购买的房子不是用于居住，而是用来赚钱，他们所讲求的是投资回报率。银行利率的上调，会直接增加他们的投资成本，如果租金价格或者房价上涨幅度不足以弥补加息导致成本的增加，影响就会很大，不仅投资收益减少，投资风险增大，投资行为受到抑制，可能还会考虑重新寻找新的投资方向。
重庆房地产近年来进入“黄金发展期”，吸引了大量房地产投资者。银行利率的上调会引发一些依靠银行贷款投资者降低其投资重庆房地产的需求，使得购房投资者更加慎重理性地进行投资，在一定程度上能够缓解房地产投资热。
(3)购房投机者炒房受到限制。对于购房投机者来说，由于贷款利率上调，资金成本上升，房价涨幅必须达到一定比例才能确保收回本金，他们的投机风险增加。更重要的是，由于持续加息对资产价格泡沫有挤出效应，投机者很可能改变房价走势预期，因考虑到房价可能下跌而纷纷撤离房地产市场，改变其投机行业和投机产品。
无论对于何种购房者，在重庆目前的经济形势下，银行利率上调都将在一定程度上挤出房地产消费中的非理性因素，从而推动重庆房地产金融业的健康发展。
(作者单位：重庆工商大学财政金融学院)
十届全国人大常委会第三十次会议通过了《城乡规划法》，自2008年1月1日起施行，其中对市政基础设施、新城区开发和建设、旧城区改造、城乡建设、城市地下空间的开发和利用、国有土地的使用权等问题给予了明确的指导政策和方针意见。回顾重庆市直辖十年的城乡规划历程，经历了一个循序渐进、不断完善的过程：1998年国务院批准《重庆市城市总体规划（1996～2020年）》，2002年市政府常务会审议通过《重庆市主城区山水园林城市规划（2001～2020年）》，2008年市规委会审议并原则通过《重庆市市域城镇体系规划（2003～2020年）》。目前，重庆区县县域城镇体系规划已完成，江北城、江北滨江地区、南岸滨江地区、沙坪坝滨江地区等城市形象设计已基本形成初步设计成果。在城乡规划的建设道路中，重庆房地产开发商扮演了重要的角色，在政府的管制与引导下，重庆的住宅地产市场、商业地产市场、酒店地产市场已初具规模。
一、重庆城乡规划概述
城乡一体化规划的范围一般认为应包括建成主城区、郊区以及行政管辖区域内的县镇乡村，在充分考虑总体规划要求的基础上，合理配置人口、土地、能源、环境、基础设施等城乡资源，统筹协调城乡矛盾，使其和谐发展。重庆主城一般认为有六区，渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区，以此为中心向外辐射，整个重庆幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（自治县），有19个区、21个县，全市总人口3，144.23万人。
2007年6月7日国家批准重庆市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，随后主持召开国务院第182次常务会议，明确重庆是我国重要的中心城市，国家历史文化名城，长江上游地区的经济中心，国家重要的现代制造业基地，综合交通枢纽，城乡统筹的特大型城市。重庆城镇体系规划将着力建设特大城市，加快培育大城市与区域性中心城市，重点发展中小城市和有条件的建制镇，城市空间规划将延续重庆特有的“多中心组团式”空间结构特征，在现有“三片、四中心”的基础上，布局“五片、六中心、十六组团”。
从重庆建筑业和市政基础设施投资来看，重庆建筑业增加值近五年增长了50%，2006年全年城市市政基础设施建设投资257亿元，比上年增长9.4%，占固定资产投资的10.5%。（表1）
二、重庆房地产与城乡规划的关系
城乡规划包括城乡一体化的过程和区域经济一体化的过程。城乡一体化是为了打破城市与乡镇的分割和对立，加强城乡联系，通过合理利用和优化配置城乡之间的资源和生产要素，达到城乡经济、社会、文化和生态日益融合，持续趋优的动态发展过程；区域经济一体化是指多个行政区经济在体制上组合成为更大规模的经济共同体，其实质在于以区域为基础，提高资源配置的效率。重庆房地产产业在推进城乡一体化和区域经济一体化的过程中起到了基础性建设的推动和促进作用，只要政府规划部门正确管制和引导开发商的个体行为，重庆房地产行业就能够为城乡规划工作的长足发展添砖加瓦。
（一）城乡统筹对房地产业的促进。重庆要按照国务院批准的规划统筹做好城乡建设和管理工作，首先要合理确定城镇人口和建设用地规模。据统计，今后约有数百万人口逐步到一小时经济圈内居住，而主城区的住宅需求也将增大，预计到2010年全市人均住宅面积将由2005年的24.3m2提高到28m2，这无疑对开发商是一个特大的好消息，今后的可开发土地量和可开发面积都将有相当大比例的增长，而且需求拉动的投资增长是健康的、繁荣的，这对于房地产行业来说蕴藏着巨大的经济潜力。基础设施和市政配套是开发商最关心也是消费群选择住宅最先考虑的重要因素，完善、成熟的基础设施不但可以为开发商节约一大笔投资，而且还将会吸引更多的开发商投资该地段，从而更加带动该地区的商业、交通、经济的繁荣，形成良性循环。
（二）房地产业有助于推进城乡建设。2005年3月国际美世人力资源咨询公司的《全球质量调查报告》，以纽约为基准测评了全世界200多座城市的和谐状况，该报告以体现构建和谐社会为标准，根据人们生活质量对城市提出了39项考察项目，最后的结果排行榜显示，欧洲城市占明显优势，排列在前的12名城市除了有3座是加拿大的，其余9座均为欧洲城市，我国城市由于经济发展水平较低、环境污染严重、交通状况差、空气质量和饮用水不合格等排名落后，上海排名第102位，北京为132位。
随着城市居民对居住环境的要求越来越高，房地产开发行业为了满足消费者需要正在进行高品质生活区的开发和建设，各大房地产商纷纷将资源投入到研究消费者市场需求上，在很大程度上房地产开发商的利益目标与城市构建和谐社会的目标是相一致的，构建和谐社会是开发商追求的最高境界。现在人们越来越重视居住环境，讲究绿色、环保、节能建筑，强调健康、安全、生态小区，开发商想要持续经营就必须有长远发展的战略眼光，只有不断推出被市场认可、称赞的楼盘才能够长久生存。在城市建设中，开发商扮演着主角，开发商自身素质的提高是对城市建设最大的贡献。
统筹城乡工作要着眼于统筹新农村建设和统筹城镇体系建设，大力打造城镇群。如今理性的开发商已经不光把目光集中在主城区繁华地段，随着主城稀缺资源越来越少，开发商开始顺应城乡统筹的政策逐步与乡镇企业合作，联合建设乡镇经济，在城市郊县搞旅游地产开发或小型造城运动，以重庆沙坪坝区歌乐山片区为例，歌乐山以西区域属于远郊地段，经济欠发达，居民以农耕生活为主，随着歌乐山交通隧道的贯通，其远郊乡镇离主城的距离被大大缩短，如果开发商与这些乡镇搞联合开发，就可以带动周边经济的发展和城市的建设。现在已经有一些开发商与乡镇政府联合开发土地的行为，不但使开发商通过这种方式获得了土地，同时也促进了新农村建设，搞活了农村经济，繁荣了农村市场，推动了城市化进程。
（三）房地产业对农业人口的贡献
1、对农村富余劳动力的消化。在统筹城乡的进程中，大量农村富余劳动力转移向城市，建筑业是消化这部分人群的最大行业，与之息息相关的房地产行业是加大农村劳动力就业的主要行业。一方面随着社会福利保障体系的不断完善，开发商将会成为解决社会就业问题的潜在贡献者；另一方面进城务工经商的农民向城镇居民转化的首要问题是对农民工的就业安居扶持工作，“安居”这个重任最后也会落在开发商身上，政府大力支持经济适用房、限价房、廉租房的建设，在相关方面给予开发商经济补偿和优惠政策。
2、引导农民走产业化经营之路。在新农村建设中，开发商应尊重农民意愿，与当地经济社会发展规划相衔接，与产业、土地、城镇等规划相衔接，完善农村布局。在帮助发展农村经济、搞活农村建设的过程中，逐步帮助农民增收，发展特色经济，走产业化经营之路，同时体现生态型建设的理念，做到远看和谐、近看整洁，做好环卫工作处理机制，促进人与自然和谐共处。
3、引导农民向技能型转变。开发商不论是在城市建设中还是在新农村建设中，都应帮助并引导农民工或农村人口向技能型、专业型、知识型转变，加强对农民工或农村人口的培训工作，丰富培训内容、创新培训方式、提高培训效率，缩短农村人口与城市人口的地域文化差异，提高劳动力的综合素质，最终达到双赢的效果，给开发企业增加效益和产值，创造价值。
三、正确引导房地产开发商行为
在城乡规划中，政府规划部门应正确引导开发商的行为，做好工程项目用地审批工作，各层次城市规划以及重要项目、建筑设计方案在审批时实行透明化、公开化和规范化，以审批建设项目“一书两证”为重点，即《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，公开审批流程。城乡规划应从城市整体规划出发，分析城市可利用的空间资源和各类用地的配置，包括居住、商业、交通、市政设施等资源的配置，合理规划城市建设用地，并以此调控各类资源，进行优化，避免由于具体建设项目不合理的选址和不合规范的建设造成资源浪费，并通过建设时序的控制使资源的使用适度。城乡规划应更好地发挥对资源进行综合调控和优化配置的作用，通过对资源的合理使用达到最积极的集约；同时，政府应加大对土地使用权出让的控制力度，落实用地招标拍卖挂牌出让制度，对地方用地指标严格控制，在土地税收方面采取一些措施，以控制开发商的拿地行为。重庆建设试验区将在土地管理和使用制度上推出一系列新举措，今后农用地只要不改变用地性质，就可以流转，以促进农村土地规模化、集约化经营。在保护和尊重农民土地承包权和宅基地权益的基础上，探索对农民进城后自愿退出的宅基地和承包地回购、置换等政策，采取土地换社保、提供免费培训、廉租房或给予住房补
贴、享受城镇最低生活保障等政策措施，鼓励农民自愿退出承包地和宅基地。
四、结论
重庆设立全国统筹城乡综合配套改革试验区给重庆房地产行业带来了新的发展契机和方向，许多开发商开始思考新的开发模式，不断探索与农村乡镇企业搞联合开发，这种行为既响应了国家关于新农村建设的号召，更与构建和谐社会的城市建设密不可分，政府在管制和引导开发商行为的同时，应支持、鼓励开发商参与到城乡规划建设中来，使开发商在得到自身利益的同时，为城市建设和城乡规划做贡献。
提要 根据重庆房地产市场现状，运用二元经济理论，分析重庆房地产市场高热的根本原因，提出相关建议，以达到国家宏观调控房地产市场的初衷。
关键词：二元经济理论；资金转移
2007年重庆作为西部大开发重点建设城市迎来了直辖10周年庆典，同时又作为城乡统筹新政特区。在这些外部概念的刺激下，重庆的房地产迎来了其爆发式增长的一年。但是，与建设无关的其他行业的经济却无明显增长。这就是重庆的“类似二元经济”现象。针对此现象本文建立了二元经济模型，并分析了模型背后的深层次原因，同时提出一些相关建议。
一、重庆房地产市场现状
2007年全国房价普遍大幅度上涨。据国家发改委和国家统计局的最新调查数据显示，2007年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5％，创下近两年房价增幅的新高。另外一组来自国家权威部门的统计数据也同样验证了2007年房地产市场的热度。“国房景气指数”在经历年初的短暂下行后，从4月开始不断高涨，从102.6上扬到11月的106.59。而1～11月份，全国完成房地产开发投资21，632亿元，同比增长31.8％。
在全国房地产高热度的大环境下，重庆的房地产也是如火如荼，2007年lO月22日市统计局前三季度房地产市场数据，指出重庆市在直辖十周年和城乡统筹试验区双重效应下，全市商品房销量同比大幅增长。统计显示，重庆前三季度卖出2，198.65万平方米商品房，同比增长89，2％。以下是重庆房地产2007年1～8月份的详细数据。
(一)商品房住宅月度成交量及分布(图1)
2007年8月主城区商品房住宅成交套内面积199.58万平方米，较上月上升19.51％；与2006年同期相比，上升376.35％；从2006年以来达到最高峰。重庆成为特区新政的政策，继续强有力地刺激主城区房市升温，单月成交面积率创新高。
(二)商品房住宅月度成交均价(图2)
2007年8月主城区商品房住宅物业套内成交均价为3，948元，平方米，较上月上升5.4％，与去年同期相比，上升29.1％，成为2006年以来单月最高的套内成交均价。
通过上面的统计数据看出，重庆房地产的发展热度是非常高的。尤其是在实施特区新政后，房地产价格爆发式的上涨更是让人瞠目结舌，最显著的是江北区的房价在一个月间从3，500元左右飙升至6，000元。
二、刘易斯的二元经济理论回顾
威廉・阿瑟・刘易斯在1954年发表的《劳动无限供给条件下的经济发展》一文中，首次研究和提出了发展中国家的二元经济结构理论：处于经济发展早期阶段的大多数国家，其经济不是～元的，而是二元的，是高工资经济和低收入经济并存。刘易斯认为，发展中国家的经济是由现代化的工业部门和传统落后的农业部门组成。传统部门的人均产量大都低于现代工业部门，但存在着大量的剩余劳动力，这就保证了现代工业部门规模扩大所需要的劳动力。由于劳动力供给是无限的，且农村的平均收入低，工资可以保持在低水平上，从而使现代工业部门可以获得较高的利润。这些高利润再投资，又能使现代工业部门越来越扩大。因此，现代工业部门相对于落后的农业部门不断扩大，形成了发展中的二元经济结构。
三、结合二元经济理论，分析重庆房地产市场在国家宏观调控下保持高热的原因
在当今中国，与房地产有关的行业是过热的，重庆也不例外，尤其是在重庆直辖十周年和城乡统筹新政双重概念下，房地产爆发式的增长更是让重庆房地产的热度达到了前所未有的高度。但在重庆与房地产无关的行业相对于如火如荼的房地产业而言是过冷的。重庆经济是同时过热、同时过冷并存，这就是所谓的“类似二元经济”。结合现在中国的房地产市场现状和重庆自身特点，分析重庆房地产高热的根本原因：
(一)市场方面。笔者并不赞同大多数人的观点：房地产价格上涨是由于流动性过剩所造成。笔者认为，投资环境的急速恶化，使得很多企业家把应该投资而不投资的钱大量挤压起来进入楼市、进入股市才是症结所在。目前，在重庆购买地产的资金按照重要性可以分成三类。第一类，也是最重要的资金就是很多企业家把应该投资而不投资的钱挤压出来的资金，打入房地产市场。第二类，重庆外的热钱，很多外省投资者，看中重庆在未来几年的发展前景，将剩余资金投入到重庆房地产。第三类，是我们老百姓的储蓄款。目前，所有宏观调控的政策所针对的资金基本上是针对国际热钱和上述的第三项。目前并没有任何政策对第一项资金进行调控，重庆也没有相关政策限制外省虚拟资金进入重庆，所以会有大量的资金进入重庆房地产市场，造成重庆房价居高不下。
用经济学分析：资金的效用差异导致资金的转移。模型如下：(图3)
用图3来描述重庆城市经济资金转移模型，图中O为投入的资金数额，TU为资金金的总效用，TU1为投资房地产相关行业的效用曲线，TU2为投资房地产无关行业的效用曲线，在任何时候均有TU1>TU2。由图3可知，随着资金投入量增加(K1移向K2)，TG与TU1的差距随之增大。作为理性投资人必然希望自己的资金效用最大化，所以最后结果是大量资金流入房地产市场。
(二)政策方面。全国各地的地方政府都是以GDP为纲的理念推动地方建设，重庆作为西部重点开发城市和城市城乡统筹新政特区，需要保证GDP的高速度增长，如此必然把重庆市内的有限资源误导到与建设有关的部门上，导致与建设有关的部门是过热的，其中最典型的就是房地产，而其他民营经济是相对过冷的。
(三)国家的宏观调控。国家在最近调控中不断地提高利率，不断地紧缩货币，会使得投资引商环境急速恶化。在宏观调控下，银行随时随地不讲情面地抽紧银根，这种资金成本以及银行抽紧银根的做法加大了项目投资的融资风险，使得很多企业家放弃项目投资，而把资金转入到收益更高、风险相对小的房地产市场，也是导致重庆乃至全国房地产高热的一个原因。
四、二元经济所导致的后果
(一)产业结构失衡。二元经济下，会使得过热的产业持续过热，而相对过冷的产业因为缺少资金而不断萎缩，最终导致产业结构的严重失衡。
(二)资源浪费。由于过热部门的火量投资建设而超出实际需要，就会导致大量的建设项目闲置，浪费有限的资源。尤其在重庆这种资源并不充裕的西部城市，这种浪费是令人痛心疾首的。
五、相关建议
(一)建议中央政府及重庆地方政府出台针对第一类资金投资地产的政策，以遏止投资引商环境的恶化，为城市经济的持续发展奠定基础。增大投资性购房的税率；相反，对于投资与房地产无关行业的给予一定的税收优惠，尽量使他们的利润率达到均衡。
(二)对现行的房产证管理和发放政策实行改革。对商品房的房产证实行限时交易，即购房者(不管是第一套还是第二套)从购房当日起10－30年内不得交易、过户(该办法实行前可有半年到一年的过渡期)。具体的限定时间由政府部门统一制定。打击省际虚拟资金大量涌入重庆房地产(如类似温州炒房团)，打击外省游资哄抬房价的行为。
(三)在对政府官员的政绩考核制度中，考虑非建筑相关产业对GDP增长的贡献率。
总之，应当从市场和政策两个角度减少投入房地产的资金，以达到中央宏观调控房地产市场的初衷。
(作者单位：1、重庆大学建设管理与房地产学院；2、重庆市政设计院)
提要本文借鉴国外研究指标体系的思想,并结合国内的各种指标,从宏观经济和市场的角度,采取四类指标共11个具体指标,建立重庆市房地产周期波动指标体系。然后,用主成分分析法合成重庆市房地产周期波动综合指数,并对其周期波动特征进行分析。最后得出结论,重庆市房地产市场受国家宏观经济政策影响很大,目前处于可控阶段,且从长期来看,仍具有上涨趋势。
关键词:主成分分析;房地产周期波动
目前,国内对于区域房地产周期的研究正在兴起,但是对于重庆市房地产周期波动的研究仍属空白。本文的研究目的就是通过运用主成分分析这一多元统计工具,对重庆市房地产周期波动进行研究。
一、主成分分析的基本原理
主成分分析法是霍特林在1933年首先提出的,它是利用降维的思想,在损失很少信息的前提下把多个指标转化为几个综合指标的多元统计方法。在本文中,利用主成分分析法进行重庆市房地产周期波动的综合分析。将影响房地产周期波动的多个指标的数据标准化,以解决各指标的可综合性问题;进行因子分析,计算特征根和特征向量表,形成指标的主成分表达式,进而计算得到合成指标。
二、重庆市房地产周期波动实证研究
1、指标体系的选择。本文借鉴国外研究指标体系的思想,并结合国内的各种指标,从宏观经济和市场的角度,采取四类指标共11个具体指标来建立重庆市房地产周期波动的指标体系。(表1)
2、应用主成分分析法确定综合指数。由于重庆市房地产周期波动属于增长型波动,本文选择各个指标的增长率进行主成分分析。
通过SPSS软件进行主成分分析,得出主成分Fi的表达式。再以每个主成分所对应的特征值占所提取主成分总的特征值之和的比例作为权重计算得到主成分综合模型如下:
根据以上模型即可计算各年份的综合指数值,并根据时序绘图。(图1)
3、重庆市房地产周期波动的特征。根据图1,可以看出重庆房地产业呈现出周期波动特征。重庆市房地产市场从1991年至今大致分为三个周期:第一个周期从1991年至1997年,1993年达到第一个高峰,1995年达到第二个高峰,此后逐渐衰退,1993年和1995年为繁荣阶段;第二个周期从1998年至2000年,1999年达到谷底,2000年出现回升;第三个周期从2001年至今,2004年第一次到达谷底,2006年出现衰退的现象,出现又一次的谷底,2007年出现回升,但本轮周期的波峰至今仍未出现。
三、结论
1991～2007年的重庆市房地产市场明显存在周期波动,且波动特征明显。从对其波动特征的分析来看,重庆市房地产市场受国家宏观经济政策的影响很大。政府对房地产市场的经济活动干预和控制能力强,构成了特有的政策周期。从而说明重庆市房地产市场仍处于可控阶段。由于未找到第三周期(2001年至今)的波峰位置,说明重庆市房地产市场长期仍具有上涨趋势。
(作者单位:1.重庆大学建设管理与房地产学院;2深圳市政府投资项目评审中心)
提要本文简要介绍重庆房地产业近期发展概况,从重庆房地产投资、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房价格、房地产资源占有量等方面详细说明重庆房地产业的区域发展状况,重点分析重庆房地产空间分布不均衡的原因,并提出相应的调整对策。
关键词:重庆房地产;空间分布;均衡性
一、重庆房地产发展总体状况
直辖以来,重庆房地产业飞速发展。房地产开发企业从1997年的622个增加到2008年的2,280个;房地产业从业人员从1997年的2.49万人增加为2008年的8.61万人。2008年重庆房地产开发投资完成额991亿元,占全社会固定资产投资比重达到24.50%,近十年平均增长率为27.54%;2008年全市商品房销售面积2,872.19万平方米,近十年平均增长率为25.86%;2008年房地产业增加值达191.21亿元,近十年平均增长率为16.26%。
重庆房地产业在高速发展的同时也呈现出一些问题,如供求结构不均衡、房价有所波动且相对居民收入过高、房地产金融市场存在不足、房地产市场秩序略显不规范、房地产行业管理分散等。
二、重庆房地产业各区域发展分析
2006年12月,重庆市提出“一圈两翼”发展战略:距离主城区大约1小时通勤距离半径范围内的区域为“一小时经济圈”,占全市总面积的34.8%,占全市总人口的59.4%;以万州为中心的渝东北地区、以黔江为中心的渝东南地区为“两翼”。
(一)重庆房地产投资区域分布。重庆房地产投资主要集中在“一小时经济圈”区域,2006～2008年累计达23,117,056万元,占到全市总量的94%,“渝东北”和“渝东南”分别只占5%和1%左右。重庆市区域发展正由中心逐渐辐射到周边,城镇化的脚步正在加速。从表1可以看出,虽然在纵向上2006～2008年三年来“渝东北”和“渝东南”房地产投资的同比增速大于“一小时经济圈”,但所占比例依然较小,绝对增加额更是无法和“一小时经济圈”相比。(表1)
(二)重庆商品房竣工面积区域分布。重庆商品房竣工总面积稳步增长,2008年达2,367.94万平方米,其中“一小时经济圈”占83.26%,比以往有大幅度下降。近年来,“一小时经济圈”所占比例呈下降趋势,但仍占据主导地位;相对所占投资总额比例,“渝东北翼”所占比例较大,并且呈逐年上升的趋势;“渝东南翼”所占比例波动较大,不利于本地区房地产业的健康发展。(表2)
(三)重庆商品房销售面积区域分布。2007年是重庆房地产业发展的巅峰时期,商品房销售面积达3552.92万平方米,其中“一小时经济圈”突破了3,000万平方米,占全市比例更是高达87.31%;“渝东北翼”及“渝东南翼”总量都在不断上升,但所占比例依然较低。(表3)
(四)重庆各区域商品房价格情况。2008年重庆“一小时经济圈”商品房均价为3,046.19元/平方米,远高于“渝东北翼”1,596.97元/平方米及“渝东南翼”1,784.55元/平方米,“一圈”的均价约为“两翼”的两倍,见图1,表现出明显的非均衡性。(图1)
三、重庆各区域人均房地产资源占有量对比分析
从图2可以看出,重庆房地产市场的三个区域在2006～2008年人均投资额、人均竣工面积及人均销售面积都存在着较大的差距。在人均投资额方面,“一小时经济圈”分别为“渝东北翼”及“渝东南翼”的4.73倍及4.74倍,表现出极其显著的非均衡性;在人均竣工面积方面,“一小时经济圈”分别为“渝东北翼”及“渝东南翼”的1.86倍及2.28倍,相对投资方面略有好转,但非均衡情况仍相当严重;在人均销售面积方面,“一小时经济圈”分别为“渝东北翼”及“渝东南翼”的1.69倍及2.54倍,即在需求端“渝东北翼”及“渝东南翼”与“一小时经济圈”仍然存在较大差距。(图2)
(一)空间分布非均衡性原因分析。重庆房地产市场在“一小时经济圈”、“渝东南翼”及“渝东南翼”三个区域表现出的严重非均衡性,主要是因为三个区域国民经济发展的水平相差甚远,在人均收入等方面存在一定差距。2008年重庆GDP总量为5,096.7亿元,一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼的GDP分别为3,959.3亿元、857亿元和280.4亿元,在全市所占的比重为77.7%、16.8%和5.5%。而同期三个经济区域的人口分别占全市人口的56.1%、33.2%、10.7%。财政收入是地方经济实力的反映。2008年三个经济区域的地方财政收入分别为382.3亿元、48.3亿元和23.5亿元,在全市所占比重分别为84.2%、10.6%和5.2%。由三地区国内生产总值和财政收入的对比可知,“一圈”经济实力最强,渝东北翼次之,渝东南翼较弱。
居民的收入和消费与经济发展水平是同步的,由于取得资料的局限和时间关系,本文以城镇经济单位职工年平均工资代替城市居民可支配收入。2008年一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼城镇经济单位职工年平均工资分别为28,181元、22,323元和23,536元,一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼26.2%和19.7%。同期一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼农民人均纯收入分别是5,183元、3,639元和3,242元,一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼42.4%和59.9%。2008年一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼社会消费品零售总额分别是1,639.9亿元、311.8亿元和112.4亿元,一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼5.2倍和14.6倍。同期一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼城乡居民储蓄余额分别是3,010.2亿元、792.5亿元和1,817.9亿元,一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼270%和65.6%。无论是消费还是积累,一小时经济圈均高于两翼。
重庆市是大城市、大农村二元结构特征非常突出的直辖市,区域经济差距的存在是不可避免的,也是造成房地产市场区域发展不均衡的重要原因,我们要正视差距的存在,但不可让差距拉得过大,因为房地产市场差距不理性地扩大会造成社会不稳定,特别是渝东南地区是少数民族集聚区,需要采取一些措施对“两翼”房地产市场进行调整扶植。
(二)调整对策
1、实施“强者更强、弱者变强”的差异化发展模式。针对二元结构非常突出的重庆,要想三个区域的房地产市场共同全面发展,各方面的条件还不成熟。因此,我们认为“一小时经济圈”的加快发展,“渝东北翼”、“渝东南翼”发挥后发优势,后来居上,实施“强者更强,弱者变强”的差异化发展模式是重庆缩小房地产地区差异的较好选择。
2、加强“两翼”基础设施建设。基础设施是吸引投资的主要因素,在上文的分析中可以看到“一圈”和“两翼”在房地产投资方面存在着巨大差距,因此加强“两翼”基础设施的建设是优化投资环境、吸引更多房地产投资、缩短差距的重要手段。
3、加大财政转移支付和扶植力度。对“渝东北翼”及“渝东南翼”,尤其是少数民族集聚区域,通过财政转移支付等措施,促进这些地区房地产业的发展;出台一些扶植性的区域倾斜政策促进这些地区房地产业的发展,比如在税收上相对于“一圈”给予部分减免。
4、在“两翼”加强政府服务性建设。相对“一圈”中政府在房地产开发中的服务理念,“两翼”存在着明显的滞后性。不仅要突出政府在房地产开发中的引导作用,更要发挥地方政府在房地产市场中的服务性。同时,这也是吸引投资、促进房地产市场健康发展的重要方面。“两翼”地区应及时更新理念,突出政府在房地产开发中的服务作用。
(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)
摘要：本文通过研究目前重庆房地产企业营销沟通的现状，深入了解到目前房地产企业在营销沟通渠道中存在的问题，并针对这一问题，有针对性地提出了新型的营销沟通渠道模型。同时，作者还分析了该模型的特点和功能。这一新型的营销沟通渠道模型从消费者需求的角度出发，从外而内地开展营销工作。站在消费者角度去展开营销，从而实现企业与消费者双赢的局面。
关键词：房地产企业；营销；沟通渠道
一、房地产企业营销沟通渠道现状调查及结果分析
笔者以重庆市部分房地产企业为样本点开展了一次关于房地产企业内部营销沟通渠道的调查，关于企业内部营销沟通渠道的调查结果如下：
1．被调查者所在公司各个部门的作业流程
目前大部分公司采用的开发作业流程是流水线式的或者没有具体的流程规划。流水线式的作业流程虽然符合整个房地产开发的程序，但是营销策划没有从一开始就贯穿进来，从而没有发挥营销应有的作用。这从一个侧面反映了目前重庆房地产企业在营销理念上认识不准，房地产开发还缺乏规范的运作机制。
2．被调查者所在公司各部门之间的主要沟通渠道
沟通方式当然也会影响到沟通的效果。统计表明，大部分公司都有例会、例会会议纪要、电话沟通等方式。但不可忽视的是，有一定比例的公司以由合作单位代为转达的方式进行沟通的，这种间接的沟通方式既影响沟通的效果又影响沟通的效率。
3．被调查者所在公司各部门会议由谁确定？
会议是一种很重要的沟通方式，那么由谁来决定是否开会也很重要。由老板来决定是否开会、何时开会带有一定的主观性和随意性，并非所有的老板都对公司有一个客观和全面的了解，所以这种方式不一定能够产生好的效果。统计表明，还有较大比例的公司是经过各部门申请后，由总经办审阅后组织，这种方式的缺陷在于手续过于繁琐，一些急于马上解决的问题可能会因此而错过了时机。
4．被调查者所在公司例会制度的构成
从被调查公司的例会制度构成可以看出，绝大多数公司都有管理层例会制度，而设置相关部门例会制度的公司则相对较少，因此各相关部门缺少相互沟通的必要条件。
统计表明，被调查公司在例会频率上有较大的差异，还有较大比例（20%）的公司例会不固定。这说明重庆的房地产企业在例会制度上还不太规范，还有待改进。
二、重庆房地产企业内部营销沟通渠道研究
笔者基于前期的调查研究的数据统计和分析结果，提出如下营销沟通渠道模型（见图1）。
针对目前房地产企业内部营销沟通渠道的弊端，本模型充分重视了营销部门在信息收集和沟通中的地位和作用，加强了营销部门和其他各部门的双向沟通，以及营销部门与消费者的双向沟通。更为重要的是，这一模型是以消费者为导向的，它强调的是与潜在消费者沟通的本质意义上展开营销活动，并且实行由外而内的决策过程，即企业是基于消费者的需要而做出决策，而不是基于企业自身做出决策，然后让消费来接受。该模型有如下几个特色：
（1）相对于传统的房地产企业沟通而言，该沟通模型确立了营销部的中心地位，强调了营销沟通对企业决策部门的重要性。
（2）该模型也特别强调了营销部门与其他各部门如市场调研部、人事部、财务部等部门的沟通，将营销部门与其他部门的沟通作为企业决策的依据。营销部门可以通过其与人事部门的沟通，提出他们对营销人员的要求；通过与市场调研部的沟通，了解当前消费者最感兴趣的户型、房屋单价、总价，以及他们对小区配套及环境等方面的要求；通过与财务部的沟通，可以促使他们对营销活动策划的经费提供支持；通过与工程部的联系，促进他们加快工程进度，强化工程质量，以便按质按时交房；通过与成本控制部的沟通，制定出一个既能让消费者接受又可以让企业最大程度地赢利的房价；等等。
（3）在这一过程中，营销部不仅起到了项目信息收集的作用，还承担着项目信息处理和反馈工作，更在项目开发过程中起到了信息交流和协调的作用。
（4）要达到以上目的，离不开决策系统的支持，也即项目决策部门必须赋予营销部门足够的权利，同时，还需要公关部门的支持。当然，为了防止营销部门权力过大，企业也可以专门设置一个营销监测体系，对营销部门的活动进行监督和考核。
三、营销沟通渠道的功能
1．为房地产企业内部营销沟通建立体制保障
如前所述，目前大多数房地产企业内部营销沟通不善的原因在于内部组织机构设置不合理，营销部门处于和其他部门平行的地位，而不是处于一个统领的地位，这种组织结构不利于营销部门有效地和其他部门实行沟通。作者通过研究这种新型的房地产企业内部营销沟通渠道研究，试图改变目前房地产企业内部组织结构的弊端，从组织结构上赋予营销部门以权力，那么营销部门在和非营销部门进行沟通便有了制度上的保障，可以改变营销部门名不符实的尴尬地位。
2．促进营销部门与非营销部门之间的有效沟通
由于传统的营销管理系统使得营销部门和非营销部门之间有一定的独立性，虽然营销部门花费了较多的时间和金钱投入到消费者需求的调查和信息的采集上，并且是从一开始就介入了项目的运作（也即全过程营销），但由于营销部门和非营销部门的沟通障碍，无法把营销部门的良好构思和营销理念传达给非营销部门，从而无法真正发挥营销的作用。
3．实现企业与消费者之间的双向持久沟通
企业要发展壮大，必须要拥有一个相对稳定的顾客群。这需要企业和消费者之间建立一种持久和双向的联系，不间断与消费者的互动交流，让消费者一直保持对企业的关注和兴趣，成为企业产品的潜在购买者。而这一模型能够将消费者对产品的需求通过营销部门传达给企业内其他部门，如设计部、工程部、财务部、销售部等等，让这些部门及时并且准确地掌握消费者的真正需求，并把这种需求体现在产品的设计、工程质量、资金支配以及销售策略等方面，不断地对产品进行改进，这样生产出来的房地产产品才会是适销对路的。
作者单位:重庆工商大学管理学院
［摘 要］房地产业对其他很多相关行业有着带动作用而成为国家的支柱产业,对于房地产价格的合理评估对于国民经济运行也有着十分重要的作用。本文在传统的影响住宅类房地产价格的因素中选出对重庆住宅类房地产价格影响较大的因素,并通过结构方程模型对其中的建筑因素进行了相应的分析,为重庆市住宅类房地产动态评估打下基础。
［关键词］重庆；住宅类房地产；影响因素
1 引 言
房地产指土地、土地上的定着物以及诸如水和矿藏等自然资源,还包括与土地所有权有关的所有权或利益。住宅类房地产天然与所附着的土地、土地周围的相关状况有着联系。不同状况的房地产价格千差万别,影响房地产价格的因素如何量化？国外学者使用房地产价格的享用模型,将影响房地产价格的因素代入相关线性回归模型中进行度量；国内对于房地产价格的度量主要从房地产价格的影响因素体系着手,运用市场比较法进行修正评估。
2 重庆市住宅类房地产价格影响因素体系
2.1 因素体系的构建
张所地等人在城镇土地的定级估价当中,在将古交市土地划分为50个匀质用地单元后,通过可直接测算的子因子分数数据,测算出商服繁华度、基础设施完善度、交通条件、环境条件、自然条件、资源开采影响度、人口密度这7个影响地价的因素,并在此基础上进行单宗房地产价格的评估。戚晓曜使用模糊的神经网络模型进行房地产评估,在评估中,他主要考虑以下房地产价格影响因素：国家宏观经济形势、国家有关财税政策、国家经济结构、世界金融宏观形势、所处地段、设施与设备、交通状况、周边环境、建筑结构、室内装修、工程质量、朝向、楼层。郭庆军等人在房地产估价中考虑这些因素：自然条件、基础设施条件、交通条件和行政条件。王秀丽、骆汉宾在运用市场比较法分析房地产价格时考虑住宅类房地产的主要特征因素有：地段等级、交通便捷度、服务设施、基础设施、环境质量、建筑结构与质量、建筑物设施设备、成新、装修与朝向。
将重庆市住宅类房地产影响因素体系分为8个大类：建筑因素、区位因素、人文因素、环境因素、自然因素、政策因素、经济因素、预期因素。
2.2 基于结构方程模型的数据处理
根据结构方程模型的分析,再结合实际调查数据便可以得到重庆市住宅房地产建筑因素的指标状况。
房地产权证遗留问题一直是困扰国土房管部门的一大难题，一方面是合法购房老百姓日益强烈的办证合理需求，另一方面是根源于开发建设各环节的不规范带来的无法办证情况。究其原因，既有开发主体行为的不规范，又有行政监管不到位和管理制度设计缺陷，也有部分购房群众维权意识不足的问题。我市于2002-2003年集中开展了解决房地产权证遗留问题的工作，其后采取“一事一报、一事一议”方式协调解决权证遗留问题。目前，累计解决了近700万平方米土地和1500万平方米住房的房地产权证遗留问题，化解了多年积累的突出矛盾， 得到了社会广泛好评。
一、政府主导，部门负责，合力推进房地产权证遗留问题的处理
重庆市委、市政府对解决“两证”遗留问题高度重视，2002年10月16日，时任重庆市委常委、常务副市长黄奇帆主持召开专题会议，研究部署解决“两证”（“房屋所有权证”、“国有土地使用证”）遗留问题，并随即成立了解决“两证”遗留问题申办工作临时办公室。事后，重庆市国土房管局牵头在对全市无法办理房地产权证的项目进行全面清理和分类的基础上，加大政策研究力度，确立了处理“两证”遗留问题的原则、方式和措施。涉及主城区的，由所属各区分局和土地房屋权属登记中心具体办理；远郊区县的，由所属各区县国土房管部门具体办理。
（一）处理原则
1.尊重事实，特事特办原则。已竣工出售但存在产权遗留问题的房屋，其客体违法性是肯定的。但其作为客观存在的事物，应在建筑合法、结构安全的前提下，采取补救措施，尽量使其合法化。在解决房地产遗留问题时，国土房管、建设、规划、消防等部门要采取“特事特办，联合会审”的原则处理，在各司其职的同时，加强协调和配合。
2.规费征缴与办证分离原则。对拖欠土地出让金和各种规费的开发建设单位，由各部门督促其限期缴清，逾期不缴的，按照规定处理。同时，实行规费征缴与办证分离的原则，对目前确无能力缴纳的，可采取挂账方式，并制订缴款计划，在保留追缴权的同时，各部门立即完善相应手续，国土房管部门为购房人办理房地产权证。
（二）处理方式
1.政府发文，社会公告，集中申请的启动模式。市政府以渝府发[2002〕82号文正式全面启动清理房地产权证遗留问题工作，并在《重庆日报》、《重庆晨报》上《关于加快申报主城区〈房屋所有权证〉〈国有土地使用证〉工作的通告》。
2.明确分工、划清职责、部门联动的办理模式。对属于申办范围内规划手续不齐备的房屋，由规划部门负责就其是否占规划道路、公共绿地、重要市政设施用地，是否严重影响城市规划等情况提出审查意见；对属于申办范围内建设手续不齐备的房屋，由建设部门及所属部门组织质量检验，对不影响住用安全的房屋及时补办质检验证和备案手续；国土房管部门对属申办范围内的土地房屋，及时审批确权发证。
（三） 处理措施
1.对房屋已竣工群众已入住但未通过规划、建设、消防等部门综合验收致使房屋未办理初始登记的，采取规划、建设、消防、国土房管部门联合会审，国土房管部门依据联合审批表上的审查意见颁发房地产权证。
2.对无开发建设单位申办房屋初始登记的无主项目，依法代为申请。若前期资料齐全，则采取由房屋买受人书面委托物业公司，或业主委员会、或推荐业主代表，或委托中介公司，集中该项目房屋买卖合同，缴款凭证、房屋买受人身份证明、委托书等资料，填写登记申请书，向房屋所在地登记机构申请办理房地产权证；若前期资料不齐，则由房地产开发行政主管部门牵头，组织规划、建设、国土房管等相关部门，直接对竣工项目进行质检会审，对不影响住用安全的，经联合审批后办理房地产权证。
3.对开发建设单位与施工单位或联建单位存在纠纷，纠纷一方不提供相关资料影响验收及办理房地产权证的，由建设部门直接组织相关部门进行质检会审，规划部门负责提供相关资料，国土房管部门凭会审的质检备案材料和相关手续对已售房屋部分办理房地产权证；对未售部分由建设部门提请有权机关暂停其销售、抵押登记，待纠纷双方达成一致协议后，恢复办理相关手续。
4.对未办理合同备案登记导致的一房多卖，已售房屋被抵押或查封冻结的，房屋买受人应依法向人民法院申请，按法院生效的司法文书，由权利人申请办理房地产权证；对房屋已被抵押，但未被查封冻结的，房屋买受人可与建设单位、抵押权人协商，采取用其他资产置换抵押方式，或由抵押权人书面同意解除抵押后，由实际购房人申请办理房地产权证。
5.对国有大中型企业、行政事业单位或已批准列入破产计划企业的房屋历史遗留问题，如1989年7月13日前确因生产、居住需要修建的生产、办公、业务用房、职工宿舍等永久性建筑，虽未办理用地、规划、质检等建房手续，但不影响市容、交通、消防，也不影响邻里通风、采光、进出道路的，由房屋安全鉴定部门出具住用安全证明的方式办理，国土房管部门据此颁发房地产权证。
6.对开发建设单位拖欠土地出让金和规费的处理，采取规费征缴和办证分离的原则，对一次性缴清欠交的土地出让金和各种规费确有困难的，开发建设单位向各征收部门申请，制定缴款计划，经审批同意后，准予挂账，完善相关手续后先行办理房地产权证。
二、主要做法
一是统一思想，上下联动，狠抓落实。从市到区各级政府、职能部门思想认识的高度统一是解决房地产遗留问题的根本。在各级部门认识统一下，市区上下联动，形成高效工作机制，采取强有力的工作手段，切实推动了清理工作。
二是部门配合，各方协调，协同办理。房地产权证遗留问题的处理涉及开发建设前期各部门，通过与规划、建设部门共同制定《关于解决办理国有土地使用权证和房屋所有权证遗留问题的通知》等文件，明确了各部门职责和会审程序，以及部门间协同工作等。同时，针对一房多卖、房地产标的上涉及多个权利人的案件，先后主动与金融部门协调83次、三级法院协调25次，得到了金融部门和人民法院的大力支持。市高院出台了渝高法[2002]218号、渝高法[2003]48号文件，有力指导各基层法院审理工作，对涉及房地产权证遗留案件实行快立案、快审理、快执行，优先实现房屋买受人物权。
三是情况清晰，政策到位，分类办理。房地产权证遗留问题由来已久，在全面启动清理整顿工作前，通过摸清底数、明确情况、清晰思路，有针对性地分类制定政策，以不违反法律法规为原则，以保障群众合法权益为最终目的，从实际出发，灵活制定政策，合情合理合法处理房地产权证遗留问题。
四是制度健全，责任落实，措施有力。解决房地产权证遗留问题工作由我局牵头办理，组织市级各部门和各区政府、部门，以及法院、金融机构认真贯彻落实市委、市政府指示精神联合办理。在处理过程中，市区都做到有分管领导负责，有工作人员经办，有场地办公，有责任机制，有进度管理，有疑难杂症分析制度，有阶段工作总结汇报，强有力地推进工作，取得良好成效。
三、登记效力
房地产遗留问题的集中清理，快捷有效化解了大量积压的社会矛盾，维护了成千上万户老百姓的合法利益，但是由于在办理中不可避免地存在执行程序和收取要件的非常规性，社会舆论对此种办理方式是否会引发诉讼，是否会得到法律支持存有疑虑。
为此，我局积极主动与三级人民法院协调座谈反映，经双方达成共识，2007年6月，我局出台的《关于房地产登记若干问题的处理意见》（渝国土房管发[2007]404号）中对此种特殊方式办理的登记效力问题予以确认；2007年9月，市高院出台《在审判工作中适用〈重庆市国土房管局关于房地产登记若干问题的处理意见〉所涉及相关问题处置意见的通知》（渝高法[2007]214号），明确指出此种方式是采取的特殊措施，对以此提出的行政诉讼案件，可根据案件情况裁定驳回起诉或判决驳回其诉讼请求。
四、下步工作思路
我市于2002-2003年集中开展解决“两证”遗留问题的阶段性工作结束后，按照市政府的工作安排，此后有关“两证”的处理问题，由国土房管部门牵头，会同规划、建设、消防等部门参照渝府发[2002]82号文件精神，采取“一事一报、一事一议”的方式协调处理。近十年来，通过各方各部门共同努力，我市解决房地产权证遗留问题工作取得一定成绩，维护了老百姓的合法权益，获得来自社会认可。但自2007年起又不断有购房人（被拆迁安置人）及企事业单位通过信访、市长信箱、网络媒体等方式反映办不了房地产权证。尤其是《物权法》等相关法律法规颁布以来，社会各界对物权的保护意识增强，反映尤为强烈。为此，我们拟定下步工作思路。
一是建立健全“黑名单”管制制度。对违反相关规定、不履行合同约定或承诺的开发企业建立“黑名单”管制制度，用强制手段强化惩处效果。国土房管、建设、规划、公安、工商、税务等部门相互配合，对违反相关规定、不履行合同约定或承诺的开发企业建立黑名单，并在主流媒体上予以公示；同时，各部门按各自职责禁止其再进入房地产开发领域。
二是启动问责制度。对辖区内出现重大违规建设行为，或因职能部门督促不力导致的建设项目完工6个月后仍未提交验收备案、造成社会不稳定因素等重大后果的，应对当地区县政府（管委会）和相关职能部门启动行政问责。
三是建立新建房屋权属登记追踪催办曝光机制。国土房管部门对新建商品房开发项目加强跟踪监管，对竣工交房具备初始登记条件或已办理初始登记的项目，通过催告程序督促开发企业及时履行申请办证义务。对催告后无正当理由仍不履行的，由登记机构在公开媒体上予以披露。
房地产业是我国国民经济中重要的基础产业、先导产业和支柱产业，在国民经济中占有重要的地位，已成为国民经济的“晴雨表”，对GDP的贡献巨大。房地产业的健康发展，不仅能够有力地拉动经济增长，同时具有促进房地产资源的合理配置、增加财政收入、解决就业、维护社会稳定等重要作用。相反，房地产市场失灵、过度泡沫的聚集将严重影响经济增长，危害到社会的民生问题。同时由于房地产市场的外部公共性、垄断性、信息不对称等原因导致“市场失灵”，这就使得房地产的市场机制大打折扣。因此，在一定程度上需要利用宏观调控手段来对房地产市场进行纠正，引导其健康、合理、快速的发展。
一、我国宏观调控背景概述
从2003年下半年开始，针对房地产市场存在的一些问题，如房价涨幅过快过大、楼市泡沫日趋膨胀，国家就连续出台了一系列宏观调控政策。 2006年更是房地产市场宏观调控政策出台频繁的一年，有国六条、国六条细则、征收二手房交易所得税、限制外资进入、银行信贷紧缩等政策。但这些政策的执行力度不强，房价也没能有效地抑制。
直到2007年，面对持续的房地产价格上涨，政府又频繁的出台调控政策，尤其是“9·27”新政的出台，使得遏止房地产价格快速上涨的缰绳愈收愈紧。2007年底至2008年初，在前期紧缩性房地产宏观调控政策逐渐产生作用的影响下，房地产市场终于开始冷却。不料，国际金融危机爆发，对中国经济的负面影响也愈发广泛和深入。与此同时，百年不遇的“5.12”汶川大地震又令全国楼市雪上加霜，国内房地产业迅速进入了深度低迷期，绝大多数房企面临严峻的形势，尤其是资金链极度紧张的困境。为了抵御金融危机对国内经济的巨大冲击，国家又采取4万亿财政投资、降低利率等宏观调控措施来带动经济的正常发展。房地产业作为国民经济的支柱，此时也受到扶持。
金融危机后，在政府对经济发展的的支持下，房地产也异常活跃，由之而带来的问题也更加突出。
2009年以来，政府又陆续出台了一系列的调控措施。2009年，国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价。2010年，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套以及上住房贷款；对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。2011年初，万众瞩目的房产税在重庆和上海进行试点，标志着房产税的正式出台。近期，各住宅价格涨幅较大的城市纷纷出台限购令和限贷政策，国家宏观调控的力度还在步步加大。相对以往对房地产市场不痛不痒的调控而言，此次调控被称为是史上最严厉的一次调控。尤其是限购令以及银行信贷的收紧对开发商而言更是致命的一击。在政府持续不断对房地产市场的调控下，大多数城市的房价都或多或少的出现了下降，房地产调控效果逐步显现。
二、重庆市各主城区11年上半年销售数据统计
在调控持续加紧的情况下，开发商的资金链越发的收紧，消费者的观望情绪也异常高涨。在政策如此严峻的情况下，开发商都将采取什么策略来度过房地产市场周期的低迷期呢？下面就重庆市主城区的情况做个简单的介绍分析。
首先来看看主城各区在2011年上半年的销售数据，同时和2010年上半年作个比较。
通过上表可以看出，2011年上半年相对2010年而言，主城区的成交面积明显下降了，但成交均价去上升了。这在一定程度上与宏观调控的周期想吻合，出现了第一阶段量缩价升的现象，也相应的反映了政府对房地产市场调控的决心。面对此次严厉的政策调控，重庆主城区的开发商都采取了哪些营销策略来平稳的使自己度过这个房地产市场寒冬呢？
三、重庆主城区在宏观调控政策下主要采取的营销策略
下面对重庆主城区主要采取的营销策略归纳如下：
1、打折促销
在2011年岁末之时，重庆楼市的促销大战再次被推向高潮。金科地产打出了“来噻！2012”的广告语，一次性推出旗下包括金科世界城、金科华岩万人广场蚂蚁SOHO、金科廊桥水乡、金科公园王府、金科太阳海岸、金科10年城6大楼盘，工2012套房源全部纳入“清仓”，加入到年底促销战的行列，之前重庆保利地产也推出贺岁特惠房源，最高优惠达56万。
2、老带新政策
该策略即开发商向已购买或已订房源的客户承诺如果成功介绍一个新客户将给予老客户相应的费用补助。多介绍成交，费用将累计补助。如茶园新区银翔翡翠谷项目的老带新政策就是老客户若成功介绍一位新客户，老客户将获赠一年所购房屋的物业管理费，多介绍成交，多免物管费。
3、品牌推广策略
政府对房地产市场持续调控的情况下，“现金才是王道”的道理，使得大多数开发商都开始陆续的打出降价优惠的旗帜。这种现象，使得消费者的观望情绪甚浓。因此为了让项目在众多楼盘中脱颖而出，开发商更多的应该注重将项目与自身品牌联系起来，让品牌深入人心。毕竟买房就是买感觉，感觉酝酿出来了，房子自然就卖出去了。
4、特价房策略
如协信阿卡迪亚君临天悦项目在2011年11月末推18套特价房，面积大小54-65平米，总价36-59万，即可入住两室现房。
5、团购优惠
如渝北区鲁能星城项目为庆祝两江新区成立一周年，特以特惠价格回报全城，12街区限量清盘特价房源，套内最高价仅7915元/平米！（楼盘均价9500元/平米当时）套内面积为98-106平米，物业费为1.60元/平米.月，5街区园上98-106平米，团购优惠可达8万元。
6、办理VIP卡
如雅居乐国际花园雅郡将于12月11日加推20楼高层房源，户型区间83-113平米，目前正在办理VIP卡，缴1万开盘可享10万优惠再92折优惠。
四、重庆房地产企业营销策略的发展趋势
此次调控在一定程度上规范了房地产市场行为，使整个行业更透明化，减少了盲目追求暴利的投资行为，使得今后的房地产市场将更多的转向理性消费。因此在未来的房地产市场，开发商应该更多的实施有效的营销策略，将消费者的购买欲望转化为有效的购买行为。基于此，对重庆房地产企业在以后的营销策略中，应注重一下几个方面。
1、品牌战略
开发商应该转变观念，不能总是以产品为主的自我观念，而是以保证购房者满意及广大业主的长期利益为产品的诉求点，同时以客户需求和感受为导向的营销观念，真正把品牌战略落实到营销中去。将产品与品牌贯穿起来，使产品更深入人心。
2、注重项目前期策划
其中对市场调研的深度以及客户群体的分析及产品的定位直接影响产品的销售情况。同时要注重策划的科学性，使之形成整体性和系统性，同时需要对广告效果进行跟踪及监控，还有就是形成营销策划效果的后评估机制。“千里之行，始于足下”，只有打下坚实的基础，才可能成就成功。而房地产前期策划就相当于坚实的基础，只有把它做好了，才能更好的促进产品的销售。
摘要：重庆房地产业为改善当地居民的居住条件，推动地方经济的快速发展做出了积极的贡献，已成为重庆经济的重要组成部分和支柱产业之一。受2011年国家调控政策的影响，重庆的房地产市场受到了巨大的影响，本文阐述了重庆房地产市场的发展现状，对重庆房地产的商品房和二手房市场的发展趋势进行了分析，并提出了在国家宏观调控政策下开发商和市政府的应对措施。
关键词：重庆 房地产 发展现状 前景分析
前言
重庆房地产业为改善当地居民的居住条件，推动地方经济的快速发展做出了积极的贡献，已成为经济的重要组成部分和支柱产业之一。1997年重庆成为直辖市，为房地产业的快速发展奠定了基础，2012年第一季度主城区成交面积382万平方米，同比增加19万平方米。成交量的明显回升主要来自于刚性需求的集中爆发。高端物业成交缩水、土地价格明显回落、经济基本面并不支撑楼市的快速回暖，资金面也尚未有根本改善，重庆楼市回暖缺乏长期的延续性和稳定性。
一、重庆房地产发展现状
中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段,即将面临第一次真正意义上的大调整。2011年以来,当针对房地产市场的紧缩调控政策与抑制通胀为核心的宏观政策紧缩环境相叠加,当加息、信贷控制与影子银行体系监管相叠加,当针对开发商供给端的抑制与针对购房者需求端的抑制相叠加、当市场化间接调控手段与行政化限购令直接干预措施相叠加，房地产开发企业正在面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场和政策环境，中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段,即将面临第一次真正意义上的大调整。
自2010年国务院下发的“新国八条”开始，房产税，差别信贷利率，地方房价调控目标等一系列的政策调控在第一季度相继出台重庆市开发市场在持续以政策为主的宏观调控基调的环境中运行，总体呈现出建设投资于市场销售双双回落的态势。
第一季度成交量的回升主要基于以下理由。宏观调控在“两会”之后显现出明确的延续性与稳定性，虽然这对房地产企业是一个利空消息，但是购房者在经历了长期的宏观调控之后发现只是成交量下降而价格相对稳定或小幅下降，这样，相对明朗的政策环境使得潜在目标购房者的观望情绪减弱，因此促进成交量一定上涨；另一方面，虽然整体调控依然严厉，但是局部有所微调，例如首套房贷款利率的回归甚至下调，使得刚性需求购房者在经过长期的观望后开始涌入市场。
成交均价从2011年开始，出现因成交结构变化而导致价格的紊乱波动，没有明显规律，这种走势与2008年类似，但有本质上的区别。2009年房地产从第二季度开始成交增量，然后进入一个上升期，这与当时的“四万亿”经济计划与宽松的货币与信贷政策密切联系，而现在的宏观政策对房地产所起的作用恰恰相反。在目前的情况下，政策是影响房地产市场最重要的一个因素，虽然都是长时期地压制需求集中爆发，但这次爆发的持久性会大打折扣。
1、开发投资增速方面
2012年1至5月重庆房地产开发累计完成投资238.68亿元，比去年同期增长26.6%。其中住宅完成投资152.45亿元，增长40.6%；办公楼完成投资4.52亿元，增长11%；商业营业用房完成投资21.15亿元，增长3.2%。
2、新开工面积较快增长，经济适用房保持快速增长趋势
2012年1至5月全市商品房新开工面积1333.87万平方米，同比增长28.1%。其中，住宅新开工面积1101.4万平方米，增长28.8%，办公楼新开工面积30.49万平方米，增长43.7%；商业营业房开工面积117.15万平方米，增长17.2%。前5个月，全市经济适用房施工面积522.76万平方米，其中新开工建设经济适用房面积87.81万平方米，增长98.7%，已成为推动全市房地产开发投资的重要因素之一。
3、商品房销售市场有止跌回升的趋势
2012年5月重庆楼市供应量开始下降，本月主城区新开盘项目（含组团）60个，推出房源8844套，总供应体量约为84万㎡。供应量比4月减少约20万㎡，供应套数减少2783套;同比去年5月，新增供应量下降8.7%。本月低密度物业的供应比例略增，占总供应的三成多。从需求上看，5月成交量和成交价格与4月比没有太大变化，但与去年同期相比属量涨价跌。5月商品房成交约19499套，成交面积约177.01万平方米，成交套数比4月增加600套左右，成交面积则下降1.23%。与去年5月相比，商品房成交量却有超过50%的增幅。商品房成交金额达到120.95亿元，成交均价为6833元/平方米，比4月上涨了160元/平方米。尽管本月商品房成交均价已是2012年最高，但与去年5月相比，价格却有7.3%的降幅。
4、购房者信心指数开始上升
每一个季度世联地产都会联合多家媒体一次购房者信心指数研究报告。2012年第二季度中国购房者信心总体指数为106.6点，在经历了连续三个季度的下滑后首度止跌回升，创下自2010年二季度以来的新高。在信心指数的四个分项指数中，购房者对于现状的满意度在消费环境、购买力和供应水平三个指标上，均有不同幅度的上升。其中消费环境指数上升6.3个点，达到104.7点；购买力指数上升3.3个点，为104.2点；供应水平指数上升4.4个点，为103.2点；在预期信心方面，四个分项指数全线上涨，其中供应指数上涨最多，为108.8点，环比增长7.0个点。
二、未来重庆房地产的前景分析
1、国家房地产政策方面
从今年国内外的宏观经济情况看，国家不会出台新的房地产调控政策。各地方政府会根据本地的经济发展情况，放松对于房地产市场调控力度，以确保本地经济不会出现大幅度的滑坡。
2、重庆的房地产市场的自身情况
近年重庆房地产取得了较快的发展，这主要得益于重庆市政府有一套清晰科学的城市建设整体发展思路。这套思路起点高、可操作性强，如重庆八小时工程、主城半小时工程等都取得了显著成果。去年外环高速公路纳入年票收费，把城市各个部分拉得更近。同时，房地产土地市场实施招标、拍卖、挂牌，避免了暗箱操作，给房地产商提供了公平竞争的机会。另一方面，政府为抑制房地产泡沫现象的产生，推出了诸多市场监管措施，使市场不稳定因素减少到最低限度。正是由于政府宏观政策的正确，才出现了政府、开发商、消费者“多赢”的局面。政府土地收益提高了，有更多的财力提升基础设施的建设水准；开发商得到了便利的交通环境，促进了楼盘的销售；而消费者能以较实惠的房价买到满意的住房。
3、经济大环境方面
经济增长速度放缓，今年第一季度经济比去年第四季度下降，企业亏损面加大，经营困难，保就业和稳定局势将会成为经济工作的重点。房地产业是中国经济的支柱性产业，因此，保经济和保就业都包括了保房地产。金融机构放松银根和增加流动性将是不可避免的，这些金融调整政策给开发商和购房者都带来实际的利好。金融机构的政策调整一方面改善了开发商的资金状况，另一方面也给购房者提供了数量更多的按揭贷款，从而达到刺激房市的目的。
4、房地产商方面
过去的两年，房地产商减少了购地，放慢了开发建设的速度，使得房地产市场没有出现大量的房地产企业倒闭和房价大幅下降抛售的情况。随着国家调控政策的松动，房地产商最困难的时期已经过去，因此，房地产市场上不会出现大幅度的降价潮。
5、保障性住房建设方面
由于保障性住房在资金投入、建设速度、投入使用数量以及管理分配等方面存在的诸多问题，使得人们对于保障房的预期期望值下降，特别是公租房遭到了人们的普遍冷遇。
6、购房者心理方面
2010年以来，出于对房地产市场普遍的房价下降的心理预期，积聚了大量的刚性需求购房者。经过一段时期的观察，相当多的刚性需求购房者会选择入市，从而带动房地产市场进一步走出低谷。
三、结论
伴随着重庆经济的快速发展，房地产业也将会面对着更大的挑战和发展机遇。面对这一局面，只有经过国家政策的积极引导和支持，仅仅依靠在重庆经济的推动以及开发商的共同努力，重庆房地产业才会向积极健康的方向发展。
[摘 要]近年来，关于重庆房地产业存在泡沫的呼声愈来愈高。究竟重庆房地产市场是否存在泡沫，成为当下研究的重点。本文基于重庆市2005年～2010年房地产业数据，测度重庆房地产业是否存在泡沫，并就分析结果提出相应对策建议。
[关键词]重庆 房地产业 泡沫度
一、引言
1998年之后，中国房地产市场非常繁荣，房价一路攀升。2003左右，国内“房地产泡沫”的呼声日高，“中国房地产泡沫是否存在”之争成为一时焦点。多数人认为，中国存在房地产泡沫，政府应采取调控措施，避免走上日本经济衰退的老路。
2011年7月，在国家严厉的调控措施下，全国房价终于停止了快速增长，公众对房价上涨的预期终于结束了。但这一轮调控会不会引起房地产泡沫的破裂？重庆市这样相对低价位的市场是否存在泡沫？这些问题值得进一步研究。
国内外关于房地产市场泡沫的研究非常多，大多集中于泡沫成因与测度研究，研究方法集中于定性说明和定量测度。但分析重庆市房地产泡沫度的文献相对较少。蒲勇健等（2006）、闫妍（2006）等在分析全国房地产市场泡沫时，将重庆市作为研究对象之一，均研究2005年以前的房地产市场情况。近几年房价快速攀升后，重庆房地产市场是否存在泡沫，泡沫是否严重等均未有学者进行研究。因此，本文选择重庆市2005年～2010年的数据作为分析模板，测度重庆房地产市场泡沫度，并就测度结果提出对策建议，具有一定的理论和现实意义。
二、研究方法
目前，房地产市场泡沫测度主要集中统计检验法、指标指示法、理论价格法。
基于数据可得性的限制条件，国内研究大多选取指标指示法进行房地产市场泡沫度的计算和分析。指标指示法分为：“单一指标法”、“综合指标法”。
单一指标法是“指运用房地产泡沫测度的单个指标的实际值与测定的标准值之间的对比来判断房地产是否存在或者泡沫大小程度的一种测度方法”。
综合指数法是一种常用的指数合成方法，第一步是确定各单项评价指标的标准值；第二步是对各项指标进行无量纲化处理，消除单位量上的不同，即用各项指标的实际值与其标准值相比得到同度量指标；第三步赋予权重值；第四步进行加权求和，计算出综合指数值。当房地产泡沫测度系数100%时，表明房地产市场中开始出现房地产泡沫，系数值越大，房地产泡沫的程度越严重。
在上式中，B表示应用指数合成方法计算得出的综合指数值，Fi表示某单项指数的实际值，Ci表示某单项指数的临界值，ωi表示各单项指数权重，n表示指数合成中所涉及的指数个数。
本文基于重庆市的现状，参照李维哲，曲波的指标分类，选取消费状况类指标房价增长率与GDP增长率的比值和房价收入比，以及金融类指标房地产贷款增长率与贷款总额增长率比值三个指标来分别测度重庆市房地产市场泡沫，并运用综合指数法测度综合泡沫度。
三、实证分析
1.单项指标分析
(1)房地产价格增长率/实际GDP增长率
房地产价格增长率/实际GDP增长率能反映房地产泡沫的扩张程度，是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。大部分学者认为当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时，房价很不正常，孕育着泡沫。
由表2分析结果可知，2005年到2010年重庆市房价增长率与GDP增长率的比值都小于临界值2，即重庆市房价正常，未孕育泡沫。
(2)房价收入比
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。根据美国和部分西方发达国家的经验数据，房价收入比在3~6倍之间比较合理。考虑到我国居民收入中隐性收入比较高的情况，本文认为我国的房价收入比的临界点定为6.0比较合适。
由表2分析结果可知，重庆市的房价收入比整体表现为上升趋势，2005年~2009年的数据显示，重庆市的房价收入比小于国际临界值6，即房价在居民收入能承受的范围内，不存在泡沫。2010年房价收入比第一次超过了临界值6，在重庆市房地产市场继续升温，而人均收入水平没有大幅提升的情况下，房地产市场孕育着泡沫。
(3)房地产企业贷款增长率/金融机构贷款总额增长率
房地产贷款增长率如果明显高于金融机构贷款总额增长率，则说明银行信贷资金高度集中于房地产行业，在缺乏必要的风险控制的基础上，开发商的投机活动便有了可乘之机。同时，个人住房信贷的大幅增加，也会放大购买者的投机需求。其比率愈接近于1，则泡沫程度愈低；愈偏离1，则说明泡沫程度愈大。
表3 重庆市2005年～2010年房地产企业贷款增长率与金融机构贷款总额增长率的比值
数据来源：重庆市统计年鉴
通过表3分析可知，除2008年为-0.123外，其他年份该比率均大于1。2008年数据出现异常，与当时金融危机有一定关系。整体经济下滑萧条，房地产行业整体发展势头减弱，表现为贷款量有所下降。其他年份均大于1，尤其是2007年和2010年该比率已明显超过2，大大高于1，存在严重泡沫。2007年重庆市被批准为统筹城乡综合配套改革实验区，房地产市场发展前景看好，开发企业获取贷款容易度提高。且2007年重庆市房价已呈现为快速增长势头，居民选择在房价进一步上涨前买房，也从一定比例上增加了房企的贷款。2010年重庆市两江新区挂牌成立，良好的市场氛围为房企发展提供了外部支持，房企贷款额高涨。银行贷款过度集中于房地产市场，为从事投机活动提供方便，从而导致重庆市房地产市场存在泡沫。
2.综合指数分析
通过计算上文三种指数的标准值，并根据指数合成法的公式（*）计算，得到综合泡沫度指数。本文将各个指数的权重赋为三分之一,得出重庆市房地产泡沫综合指数如右表4所示。
由表4分析可知，重庆市2006年、2007年、2010年房地产泡沫综合指数大于1，存在一定的泡沫。2008年、2009年由于金融危机影响，房地产市场不景气，房地产泡沫综合指数小于1，基本不存在泡沫。
四、对策建议
重庆市2007年被批准为统筹城乡综合配套改革实验区，房地产市场也随着高速发展，房价飞升，房地产市场存在一定的泡沫。2008年金融危机从虚拟经济到实体经济都受到了重创，房地产市场也受到影响，房价上涨速度下降，泡沫也随之基本消除。2009年开始，经济开始复苏，房地产市场也恢复其快速发展势头，尤其是2010年发展更是如火如荼，房地产泡沫再次明显。
本文基于重庆市房地产市场目前发展势头迅猛，泡沫日益明显的背景，对降低房地产市场泡沫提出如下对策建议：
1.加强公租房等住房保障制度的实施
公租房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。重庆市公租房建设发展势头迅猛，大量的公租房建设有利于解决市民的住房问题，减少了部分对商品房的刚性需求，可在一定程度上缓解由于需求过快增长而导致的房价上涨趋势。
2.进一步完善房产税等调控措施
重庆市是房产税征收的试点城市，通过对别墅等高档住房征收房产税，一定程度上使房屋失去作为投资品的属性，有效抑制大量投机资本进入房地产市场，从而缓解大量资本涌入房地产市场，削弱因大量投机资本涌入而产生的房地产泡沫。
3.加强监管和风险预警，控制房地产抵押贷款的风险
房地产抵押贷款不仅包括房屋购买者的按揭贷款，还包括房地产开发企业的贷款，加强监管和风险预警，可以有效控制房地产市场资产流向，保障房地产市场资本市场正常运转。加强银行等的风险预警管理，控制贷款大规模集聚于房地产市场，也可达到消除泡沫产生的作用。
