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[摘要]当前，中国正处于社会经济发展的第二阶段，即随着工业化进程的不断加快，不断推动着城市化发展的进程中。房地产业与国民经济之间存在着作用与反作用及双向反馈的关系，且不是简单的局部与整体之间的关系，而是一个有机整体。文章结合中国历年房地产宏观调控政策及其执行效果，提出对中国房地产进行宏观调控的原则，并在此基础之上对房地产宏观调控现状进行评价。
[关键词]房地产；国民经济；相互关系；宏观调控
一、中国房地产业与国民经济的相互关系
房地产业是从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的产业，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门。它的主要经济活动贯穿房地产生产（主要为房地产投资开发）、流通（房地产市场交易）、消费（房地产使用过程中的物业服务）三大领域，与众多其他产业部门有着密切的相关关系。房地产业主要包括房地产开发业、中介服务业和物业服务业。它具有通过物资流通和劳动服务为人们的生产和生活提供服务，以改善和提高生产效率和人民生活水平的第三产业的产业特征。从房地产业与其他产业的关系看，它是一个具有高度综合性和关联性的产业。此外，房地产这一商品一旦被生产之后便不可移动，使得房地产业具有区域性特征。
一般地，社会发展阶段不同，房地产业在国民经济中的地位有较大差别。纵观古今中外的社会经济发展状况可知，社会发展阶段分为农业、工业和后工业阶段。当前，中国正处于社会经济发展的第二阶段，即随着工业化进程的不断加快，不断推动着城市化的发展，而在工业化、城市化的过程当中，中国房地产业在同民经济中处于基础性、先导性的地位。
在中同，房地产业是国民经济的重要组成部分，既受到整个国民经济发展水平的制约，又发挥着促进国民经济发展的作用。作为国民经济中一个独立的且非常重要的产业部门，房地产业有着自身的发展规律和基本特征。但是，房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且存在着密切的内在联系和相关性。
（一）房地产业与国民经济间存在作用与反作用的关系
在经济学上，经济拉动因素主要归结为“三驾马车”：消费、投资和出口。从该角度看，中国国民经济主要衡量指标为国民收入、投资水平、信贷规模和利率、经济（GDP）增长率等。而房地产业主要衡量指标为房地产开发投资规模及其增长率水平、房地产业增加值及其增长率、房地产供求水平等。当国民经济繁荣（萧条）发展时，必呈现出消费、投资或出口等的快速（缓慢甚至负向）增长，而这其中某个或几个都将影响到房地产业的发展（停滞）。反过来，房地产业的迅速发展在创造经济财富的同时，还能带动相关产业的发展，共同推动着国民经济的发展；当房地产业萧条时，必将表现为房地产各项相关指标的回落，进而影响到宏观经济中消费、投资或出口等经济因素，因而制约着国民经济的发展。总的来说，在中国当前的经济、社会等国情条件下，房地产业与国民经济之间存在着比较明显的作用与反作用的相互关系，两者相互影响、相互制约。
（二）房地产业与国民经济之间存在着双向反馈的关系
20世纪90年代后期，有位美国经济学家经过长达3年的统计分析，发现宏观国民经济的发展和房地产业之间有着十分紧密的关系，房地产业的发展需要一个良好宏观经济环境作为坚实的基础。他认为，在成熟的房地产国家或地区两者的关系表现得更显著，具体关系为：（1）当一个国家或地区的宏观经济增长速度（即用GDP增长率表示）大于10%时，其房地产业处于高速发展阶段；（2）在8%～10%时，房地产业处于快速发展阶段；（3）在5%～7%时，房地产业处于缓慢发展阶段；（4）在4%～5%时，房地产业处于停滞阶段；（5）当小于4%时，房地产业处于倒退阶段。由此并结合中国历年统计年鉴数据得到表-1和图-1。
根据表-1和图-1可知，中国国民经济在21年问的GDP呈现较高的增长，大多数年份的GDP增长速度都超过10%，此期间房地产业处于高速发展阶段；而1998年、1999年的GDP增长速度在5%～7%之间，房地产业处于缓慢发展阶段；2002年、2009年的GDP增长速度在8%～10%之间，房地产业处于快速发展阶段。同样，以房地产开发投资增长率为例。利用该指标来反馈国民经济发展状况。1992-1993年在新住房制度环境下，中国开始迅速加大对房地产业的开发投入，使得房地产开发投资增长率呈现超过100%的增长，此时的国民经济水平也是高速的发展；1996年在中国房地产政策调控的影响下开始逐步放缓对房地产业的开发投入，房地产开发投资呈现较小的增长，一直持续到1998年，在此期间，中国国民经济的GDP增长速度也呈现如同房地产开发投资向下滑动的走势；1998年又开始逐渐加大房地产的开发投入，由于房地产开发周期较长，此时国民经济呈现缓慢发展态势，并没有呈现较明显的高速增长，而是存在一两年的缓冲期；2002年，随着对房地产开发投入的减少，国民经济从高速发展转为快速发展的态势；2008年，在美国金融危机的影响下，中国通过宏观调控降低对房地产业的开发投入，使得2009年中国国民经济发展水平转入快速发展的阶段等等。总而言之，中国房地产业与国民经济之间存在着能够相互反馈的关系。
（三）房地产业与国民经济并非纯属局部与整体的关系
众所周知，国民经济属于经济领域的范畴，反映的是经济属性和特征，最终作用于整个国家的经济发展水平及全国人民的经济能力。房地产业虽然是国民经济的重要组成部分，属于国民经济中兼有生产和服务这两种职能的独立产业部门，但房地产业具有较为明显的社会性和政治性，因此，并不能简单地说房地产业只是国民经济的一部分。房地产业与国民经济之间有着内在的、密切联系的相关性，是一个有机的整体。
二、中国房地产宏观调控的原则
（一）应将房地产宏观调控纳入国民经济的调控体系
房地产业对国民经济有促进或制约的影响作用的同时，国民经济也能从宏观层面影响整个房地产业的发展。因而，在对房地产业进行宏观调控的过程中，不应该将这一过程独立于国民经济的宏观调控体系之外，而是将其作为国民经济调控体系的一个重要组成部分。否则，容易出现过分强化房地产业的宏观调控，加速其发展速度，而超过当期国民经济发展状况所能承受的范围，或者为了追求国民经济增长，使得房地产业的发展赶不上国民经济的发展步伐，或者在国民经济发展缓慢的情况下期望房地产业的高速发展等问题。这些都会造成房地产业发展与国民经济发展的脱节、不协调等。
（二）应在一定阶段将房地产宏观调控作为国民经济的调控源
房地产业本身覆盖面较宽，包括房地产开发、中介服务和物业服务等各行各业，同时，还涉及许多相关的产业部门，如建筑业、建筑材料、家具业、装饰装修业、勘察设计、工程监理、质量安全检查等。此外，没有土地，没有建筑物或构筑物，没有一定的空间作为条件，农业生产无法实施，工业活动无法开展，第三产业以及科学、教育、文化、卫生、体育等活动也无法进行。而这些条件都需要以房地产为基础才能得到实现。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节，房地产业在国民经济中的基础性、先导性产业特性是客观存在的，且具有不以人的意志为转移的特性。房地产业的发展情况能反映国民经济的发展状况，同时，国民经济的发展状况也能反射出房地产业的发展状态。这一双向反馈的相互关系，要求在房地产业占据国民经济重要地位，即两者关联性程度较大时，对国民经济的宏观调控应该以房地产宏观调控为切入点和通途，以其为主要的调控源头，调节和调控房地产业的同时达到调控整个国家国民经济的效果，实现互利共赢。
（三）应以利于国民经济发展为宗旨，同时避免社会分配不公
众所周知，房地产既可以作为商品，而具有经济属性，也可以作为投资品，而具有投资属性。此外，房地产还可以作为一种权益的保障（比如居住权），从而具有社会属性。在中国当前政治体制之下，房地产业还存在着较鲜明的政治色彩。当下，房价在调控制度的作用下呈现不断上涨的态势，甚至涨幅比较高；保障性住房起步较晚，且保障对象的覆盖面不清晰也不广泛；土地或房屋征收补偿中补偿标准普遍偏低等，使得部分信息灵通或者资源丰富的人们得到了巨大的收益，而大多数人民却仍然无法实现居者有其屋。在通过房地产业的发展追求国民经济快速发展的同时没有意识到并重视房地产的社会和政治特性，使得房地产宏观调控效果未与预期目标保持一致。因而，在制定和实施房地产宏观调控的过程中，除了需要坚持朝着对国民经济有利的方向发展之外，还必须要避免社会分配的不公平与不协调。
三、对中国房地产宏观调控的评价
（一）房地产宏观调控与房地产业和国民经济之间的相互关系处理脱节
1 房地产宏观调控与产业调整脱节。从产业结构上看，中国经济发展的主要产业正在由第二产业向第三产业转变，即在“231至321”的转变发展过程中。而在中国房地产宏观调控政策的引导下，各地市为了追求地方经济的发展大量出让土地，其中，在市县郊区大力发展工业园区建设这一增加地方财政的方式表现极其突出，且工业园区的建设对地方收入的贡献巨大。据此可知，中国房地产宏观调控使得地方政府较为重视第二产业的发展和建设，而这恰恰与中国目前的产业结构调整战略相脱节。产业结构调整战略的施行受限将直接影响到预期产业经济目标的实现，继而使得房地产业与国民经济之间的相互关系无法得到体现，最终影响到同民经济的快速健康发展。
2 房地产宏观调控与城市经济及城市建设脱节。随着工业化的加速推进，城市化进程不断加快，人口不断集中，城市地域逐步扩大。加上中国土地的公有制，地方政府代表国家行使权力，土地招拍挂的出让方式为地方财政提供了主要的经济来源，对城市经济发展起到了至关重要的作用。此外，还推动了城市建设的步伐，比如旧城改造、新城建设、城市规划的实施、生活配套设施和城市基础设施等建设。但是，通常中国房地产宏观调控政策的针对性不强，均从较广泛的角度提出，这对于不同经济发展水平的城市或是不同发展规划的城市而言，宏观调控的适用程度可能相差较大。现实中也确实如此，中国宏观调控在制定和实施的过程中并没有很好地与城市经济和城市建设相结合。
3 房地产宏观调控中缺少房地产业退出机制。当前，房地产业正处于不断发展壮大之中，无论是房地产生产（主要为房地产投资开发）、流通（房地产市场交易）还是消费（房地产使用过程中的物业服务）企业，只要符合相应资质要求的便可以成立。但是，随着人们对房地产各方面要求的不断提高以及科学技术的进步，企业在内部管理和外在环境的双重作用下把握着良好的机遇，同时也面临着巨大的挑战，仅仅以自然的优胜劣汰的方式无法从根本上淘汰掉那些不适合时展的企业。也就是说，对于房地产业的发展，不仅要健全和完善市场准入制度，还应该构建一个较为完善且科学高效的市场退出机制，而当前房地产宏观调控当中并没有涉及此内容。
4 房地产宏观调控中缺乏房地产业发展规划。房地产宏观调控主要针对房地产业发展现状所浮现出的问题制定相应的调控政策，没有重视房地产业与国民经济之间相互关系的考虑，使得多数房地产宏观调控政策不具有科学性和长效性，呈现“治标不治本”的状态，并不能从根本上解决房地产中的实际问题，其中，最主要的是房价的调控以及住房保障问题。因而，对于房地产业而言，其宏观调控过程中应该有专门的发展规划，这样才能从源头上把握房地产业与周民经济之间的相互关系，从而促进房地产业的健康有序发展，实现国民经济发展进程的不断加速。
（二）房地产宏观调控相对关注了房地产业与国民经济的经济、社会性
1 经济性方面，提出抑制房价过快上涨政策。2005年3月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施（“国八条”）；2006年5月，国务院常务会议通过有针对性的六项措施（“国六条”），以及随后出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（“九部委‘十五条’”）对“国六条”进一步细化，其中提到的“限套型”、“限房价”的“限价房”以期解决中等收入夹心层群体的住房问题；2007年，从土地管理、金融信贷和税收等方面，进一步深化以稳定房价为诉求的房地产调控；2009年提出的“国四条”；2010年4月27日，国务院了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”）——史上最严厉的调控政策；2011年的限购、限贷等一系列抑制房价过快上涨的宏观调控政策。这一系列政策虽然基本上都没有达到预期的调控目标，甚至出现了逆向的结果，但是至少可以看到中国房地产宏观调控政策确实在一定程度上关注到了房地产业与同民经济的经济性特征。
2 社会性方面，逐步重视住房的保障性特征。2003年8月出台的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件）中确认，经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房；2006年5月，国务院常务会议通过有针对性的六项措施（“同六条”），加快城镇廉租住房、经济适用住房和“限价房”建设，其中，值得一提的是“7090”政策，加大了中小套型普通商品住房的供给以满足更多城镇居民的住房需求；2008年12月份出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，明确加快保障性住房建设，与此同时，中央还提出争取在三年内基本解决城市低收入住房困难家庭的住房问题及棚户区改造问题；2010年，中央又提出要力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；2011年，又提出全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，未来五年将建成3600万套。可见，随着时间的推移，社会的进步和经济的发展，中国在房地产宏观调控上正逐渐加大保障性住房的建设，尽管现实中仍存在较多问题。
四、结束语
在中国现行的经济政治体制宏观背景之下，房地产业与国民经济之间存在着特殊的相互关系。一方面，房地产业是国民经济的重要组成部分。既受到整个国民经济发展水平的制约，又发挥着促进国民经济发展的作用，即房地产业与国民经济之间存在着作用与反作用以及双向反馈的相互关系；另一方面，房地产业的发展和整个宏观经济之间的关系又并不是简单的一个部门和整体（局部和整体）的关系，而是有着内在的、密切联系的相关性，是一个有机的整体，即房地产业与国民经济之间存在非局部与整体的关系。从这一角度出发，房地产宏观调控应纳入国民经济调控体系，且在特定阶段应将其作为国民经济调控体系中的调控源，同时，还应该在促进国民经济发展的前提下保证社会分配的公平与协调，从而促进具有中同特色的社会主义和谐社会的构建。
【摘 要】从中国经济发展来看，房地产市场为我国家的经济发展做出过很大贡献，并影响了中国经济的发展走势。作者总结了从进入21世纪以来尤其是2004年之后国内房地产市场的一些数据，总结了其中的若干规律，以此提出未来的发展趋势，具有一定的指导意义。
【关键词】经济发展；房地产；土地；发展
国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内房地产业未来的趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想的那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题的思考将有助于今后房地产市场的规范化发展。虽然在过去的几年中房地产市场展现出了不完善的一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求的房地产业依然会继续稳定的发展下去。作者总结了从进入21世纪以来尤其是2004年之后国内房地市场的一些数据，总结了其中的若干规律，以此提出未来的发展趋势，具有一定的指导意义。
1、国内房地产业的发展现状
1.1 房地产业的投资
从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2011年这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了2008年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。
1.2 房地产开发状况
根据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开放商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署的《24个市县2009年至2010年土地管理及土地资金审计结果》，列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部2010年联合召开的电视电话会议中，通报了2007年10月至2009年10月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，31个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目。至今年3月25日，全国共清理“未报即用”违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。
1.3 房地产销售状况
从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从2004年至2010年，销售量不断增加，即使在2008年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加的，国家统计局公布的数据显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。但是这一情况到2011年随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。从房地产市场的需求来看，受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿，房地产的刚性需求依然很强，而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模的城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了46.6%，规模是非常巨大的，这场城镇化运动也使中国人的生活发生了非常深刻的变化，也直接促使了房地产的火热。另外，国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受高等教育，而他们最终绝大多数也会落户城市，这也是一个不小的购房群体。再就是投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人的首选，这也是促使房价高位运行的重要因素。综合以上三方面，再加上保障房项目的延迟，目前国内市场对房地产的刚兴需求依然强烈。
2、中国房地产业的发展趋势分析
从国外发达国家的历史发展来看，房地产市场都曾为这些国家的经济发展做出过很大贡献，但是也有很多因为房地产而失足的例子，像是日本持续十年的经济衰退，根源就是房地产泡沫，包括这次席卷全球的金融海啸，也是由美国的房地产企业和银行引发，那么国内房地产市场是否存在泡沫是人们最为关心的问题。
2012年4月18日，国家统计局了3月份70个大中城市的房价数据，房地产投资、土地供应量进一步收窄，商品房成交量却逐步回暖。最新统计数据显示，与2012年3月相比，70个大城市中新房价格下降的城市是46个，持平的城市是16个，上涨的城市8个，环比价格上涨的城市中涨幅都没有超过0.2%。从同比来看，与2011年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市38个，比2月份增加了11个，这是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。从环比数据看，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格环比连续6个月下降。东南沿海城市如杭州、宁波、温州、金华、青岛等新建商品住宅销售价格环比降幅也进一步扩大，3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点。
以上数据说明，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可以判断中国的房地产市场进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现需求升级具有可观的空间，我国房地产市场在未来的一段时间仍将处于总量增长型发展时期。
3、结束语
新世纪我国已进入全面建设小康社会的发展阶段，城镇居民可支配收入也将持续增长，消费结构升级速度加快，改善住房条件的要求日益强烈。目前我国城镇人均住房面积正处于快速增长时期，这就加大了对住房的需求，刺激房地产市场活跃。目前城镇居民住房不均衡问题依然比较严重，中下等收入阶层住房困难问题依然存在，因此应加快住房结构调整，扩大经济适用房建设的力度，加快住宅发展，刺激房地产市场的需求。确实，国内的房地产市场依然亟待规范，但是我们有理由给它一个良好的发展平台和空间，相信不久的将来，它将最终成长为一个成熟的市场并最终走向世界。
【摘 要】 本文阐述了我国房地产市场现状，分析了我国房价过高的原因，提出了改善房地产业市场状况的对策。要加大对房地产市场的宏观监控力度，建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，改革土地制度，加强土地资源管理，调节房产税和交易税的征收比例，改革住房贷款利率，全面改变增长模式，明确政府职责。
【关键词】 房地产市场；泡沫经济；货币政策；治理
一、现状分析
近年来我国房地产投资增速虽略有减缓，但是其仍然处于一种胶着状态，下面对2012、2013两年的房地产市场作以分析。
纵观2012年，虽然我国的房地产市场仍延续着淡季不淡，房价反弹的行情，但是总体来说并没有出现大幅反弹。在4-5月份后，全国房地产市场呈现出成交温和放大、价格止跌企稳的新特点。到了7-8月份，一、二线城市房价开始上涨，三、四线城市房价呈现下跌趋势。与8月份相比，9月份在全国70个大中城市的二手住宅销售价格种，价格上涨的城市有32个，下降的有18个，持平的有20个。到了10月份，与9月份相比在70个大中城市的新建住宅销售价格中，价格上涨的有35个，下降的有17个，持平的有18个。
到了2013年，1、2月份，全国房地产开发投资6670亿元，增速比去年全年提高6.6个百分点。仅对于住宅投资来说，已占房地产开发投资比重的68.7%，投资4583亿元，同比名义增长23.4%，增速提高12个百分点。
而从商品房的销售和待售情况来看，1-2月份，商品房销售面积10471万平方米，同比名义增长49.5%，增速比去年全年提高47.7个百分点。其中，住宅销售面积增长55.2%，办公楼销售面积增长43.3%，商业营业用房销售面积下降1.4%；商品房销售额7361亿元，增长77.6%，增速比去年全年提高67.6%个百分点，其中住宅销售额增长87.2%，办公楼销售额增长91.6%，商业营业用房销售额增长17.6%。
从长期来看，房地产行业发展依旧处在一个向上的发展阶段，但是从短期来看，在政策的干预下，业绩增长阻力较大。从上面的分析中可以看出，中国房价波动较大，尤其是2008年金融危机对我国房地产业产生了冲击，但是危机过后随之而来的是房价的剧烈上涨，因此中国房价还是沿着它自己的轨道继续上行。
二、我国房价过高的原因
1、货币超发和宽松的财政货币政策
中国市场上大量资金的存在是房地产泡沫出现的最根本原因。截止2013年2月末，我国货币供应量余额达99.86亿元，货币超发再次推高了房价。因为房地产属于固定资产，所以其贷款风险相对于流动资产来说较小，因此银行业正致力于大力发展房地产开发贷款和消费信贷业务。
2、投资需求的不断膨胀
人民币升值使得“热钱”不断流入中国，这吸引了大量外商投资中国房地产市场，使得我国部分地区房地产市场的投资需求不断膨胀。
3、开发成本日益上涨
近年来，地价、建筑材料、建筑安装、经营成本等的提高加大了房地产开发成本，使得房价不断上涨，在国内房价三分之一是地价费，三分之一是关系疏通费，而三分之一是利润和成本。
4、中国的土地现状增加了住房成本
中国土地的有限性和稀缺性使得我国土地制度的分配现状不容乐观，同时我国又在大力发展房地产业，使得土地供给出现刚性，土地价格日益上涨大大增加了住房成本，更有大量投资者为了获取价格上涨带来的利润而进行疯狂的投资，致使房地产市场十分火爆。
5、贫富差距助长了房价
长期以来，中国是一个贫富差距大国加上不健全的社会制度使得我国居民购买力低下，需求不足，2011年胡润财富报告显示中国千万富豪已达96万人，相比去年增长9.7%，而在他们的个人投资方向上，房地产占主导地位，超过1/3选择投资房地产。
6、中国人的消费观念
盲目追风，一味狂热于买房，使得很多居民忽视了购房成本，这在一定程度上造成了国家调控政策的失效，助长了房价。
三、改善我国房地产业市场状况的对策
1、加大对房地产市场的宏观监控力度
首先，从居民的收入水平出发来确定房地产投资建设的规模，使得房地产的产与销达到基本平衡。其次，要加强房地产二级市场的管理，将过分炒高楼市的行为扼杀于萌芽，防止房地产泡沫的剧增。最后，合理规划房地产开发结构，扩大安居型房地产的规模，加强房地产市场统计和预测工作，使房地产产业成为中国市场的一个主导产业。
2、建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度
通过对全国房地产市场的各类信息及时收集、整理、分析，进而对其运行情况做出评价，定期市场分析报告，合理引导市场。政府可通过土地供应、税收和改善预售管理等手段，不断加强和完善宏观监控体系，有效地防止房地产“泡沫”的产生。
3、改革土地制度，加强土地资源管理
政府应当合理规划土地，使土地的有效利用率实现最大化进而达到稳定房价的目的。首先，优化土地供应结构和各类用地的供应比例，要适当提高住宅用地的比例。其次，合理规划土地，控制土地的使用，尤其是对商品房及高等住宅用地面积的控制。最后，对于各类违规行为，要严格惩处，对于非法圈地、占地行为，要进行严厉查处，从源头上防止不正之风和腐败行为。
4、调节房产税和交易税的征收比例
按照居民拥有和出售住房的数量来确定对房产税和交易税的征收比例，即多者多征。通过税收方式调节房地产市场供求矛盾，严厉打击房地产投机炒作的行为。
5、改革住房贷款利率
加大住房公积金的覆盖面，使我国公民的基本权利得到保障，根据各个地区房价的差异，采取不等的公积金贷款额度。
6、全面改变增长模式
中国人民银行和财政部为支撑泡沫做了大量的工作，但是这是不能持久的，泡沫最终还是会消失。中国应该全面改变房地产经济的增长模式，应该让内需成为推动经济增长的主要动力。
7、明确政府职责
国务院出台的相关政策明确规定第二套房贷首付款不得低于40%，同时再增加住房和普通商品住房有效供给，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任等方面明确了实施细则，必将对房地产市场产生重要影响。
摘要：房地产周期的长短、特点会因国家城市化过程特点不同而不同， 城市与乡村也不相同。中国农村农民的房子在改革开放30 年来， 大多已更新过两次，在新农村建设的热潮背景下，将会稳定30-50 年。 本文从经济学角度来探讨中国房地产业政策和制度改革。
一、观察中国房地产问题的“五大方法论”
1、大周期论。人类从穴居到神农、巢氏筑巢、结庐、搭棚已是巨大的历史进步。但真正意义上的房地产产业只是工业化、城市化的产物。
房地产产业是有周期的， 房地产周期一定和城市化周期同步。在欧美和一些发达的工业化、城市化成熟的国家，我们见不到到处是脚手架、新城区、新楼盘，他们十分活跃的是二级房地产市场，一级房地产市场已趋近于零。中国也会有这样的一天。
2、 大宏观论。城乡分离是历史进步，城市化是人类文明选择，城乡融合，城乡一体化又是人类文明的再选择。我们要突破“围城”的困局，将来城乡的本质差别将消失，城乡将享有大体公平的社会保障和公共品供给和服务。那时候，人们像候鸟一样， 或生活在农村，工作在城市；或生活在城市，工作在农村；或白天在农村，晚上来城市消费娱乐；或春天在南方，夏天在北方。中国正处在消灭城乡二元结构时期， 不要只局限思考城市的房地产现象，要结合农村一起思考。只要允许农村的房地产开放， 城市的房地产问题也会迎刃而解。
3、大系统论。房地产不单独是个房地产问题，不只是个经济问题，由于长期问题的累积、扭曲，它在中国已成为突出的民生问题、社会问题、政治问题。房地产问题首先是个经济问题，但它和房地产市场，和资本市场，和现代金融体系高度融合之后，它成了大系统中一个高度敏感复杂的关键性问题了。所以美国住房次贷危机可引发全球金融危机，日本房市、香港楼市也曾引发金融“地震”。所以，处理房市一定要放在民生、经济、社会、文化、政治、金融、资本市场、全球化大系统中来认识、来决策。一定要有综合性制度安排，一定要有大系统观。
4、大房地产论。当下，人们大多只关注了房产，忽视了地产，其实，地产的政策安排是关键。人们大多只关注了城市房地产，忽视了农村房地产，其实，农村房地产的解禁会大大缓解城市房地产的矛盾。人们大多关注了商品房市场，忽视了社会保障房建设， 其实社会保障房依法供给是关键， 只要社会保障房供给到位，市场一块可以完全放开。人们大多关注市场房价格是错误导向， 政府不该向民众承诺调控房价， 政府应该只承诺如何逐步用立法来实现住房保障， 让中低收入者有明确预期。中高收入者在市场上购房，完全是市场行为，市场房价高对于一个城市、一个国家绝不是坏事。
要有大房地产观，要有覆盖市场房、保障房；城市房、农村房；住宅房地产、商务房地产、旅游房地产、工业房地产的统筹的协调的科学的整体政策制度安排。
5、大历史观。任何一个时段的房地产的政策安排，一定要考虑与“前期”政策的衔接，“新楼新政”和“老楼老政”的衔接，特别是新政具有改革创新特点时，这种衔接特别重要。任何一种房地产新政出台， 一定要考虑各级政府、各类企业、各类人群会产生什么样的“博弈”、“对策”？ 后果如何？我们的许多“新政”是在中国房地产“已经扭曲”、“已经不健康”、“政府有诸多失误”现状下出台的，一定不要脱离这一历史现实。如保障房供给长期缺位，土地财政依赖已经形成，20 年前经历过福利分房改革，保障房已经和市场对接，单位集资建房已成为一种灰色财产等。讲现实绝不是主张政策安排迁就现实，而是讲制度政策目标要十分清晰、科学，但应采取若干过渡性安排与现实对接。
二、过去房地产政策的“五大失误”
1、目标失误。应将“人人有住房”的口号改为“人人有房住”。中国是一个发展中国家， 不可能在短期内实现人人有
住房的施政目标，欧美、新加坡、香港等发达地区的私人拥有住房率均只在60%左右。错误的口号导致社会对政府的过
高期许和批评，以至有“蜗居”电视剧反映社会的愤懑。许多发达国家年轻人买不起房子视为正常， 但许多国家住房保障完善，有效地解决了人人有房住。
2、保障失责。由于中国几十年来经历过福利分房到商品化改革， 自然住房问题在各级政府的保障视野中消失。住房保障在中国，几十年政府缺位，累积了巨大的“欠债”。一般国家每年投资保障住房占全社会房地产投资的20%， 而中国长期只占0.2%。
3、措施失当。不应该把压低商品房价格当作施政目标。当人们把焦点聚焦在商品房价格过高上时， 政府应该清醒看到， 政府的有限责任是努力增加保障性住房的供给， 只关注中低收入者有多少人能分期分类分层次解决住房。给不同的收入群体一个明确的预期， 这就会极大地分散分化社会对住房问题的关注度， 不至造成现在几乎整个社会都对政府的住房政策失败而不满。
4、保障失策。保障性住房不应和市场挂钩。社会的中低收入者是一个动态的衡量，保障性住房供给到一定量，它会实现大体均衡。作出一种制度安排，让高收入者不断流出， 让新的中低收入者不断流入，总量达到均衡，不会持久地给政府提供保障房造成压力。随着经济发展，只是“锦上添花”的事。我们现行的保障房制度安排使保障房具有了一定的投资价值， 这种制度安排吸引了许多非迫切需要住房者， 这只会给政府带来持久的压力，不断增大的压力，且带来运行管理中的许多漏洞和腐败。
5、调控失效。前几年的调控政策本末倒置，越控越涨。前几年政府释放出的信息，是调控市场，压缩房贷，提高开发
门槛，拍挂土地催生地王，不批别墅压缩供给，人们一起“理性预期是涨”。
三、中国房地产市场真正拐点的“五大”制度前提
1、当中国城市化率越过60%时。城市化50%至60%是城市化加速期， 到60%以后， 城市化对房地产牵引的动力源头逐渐减弱，若达到70%，则是完全成熟的城市化阶段， 中国的房地产的一级市场也会趋近于零。
2、当中国有完备的住房保障立法时。只要住房保障到位， 市场将完全放开，房地产市场将出现明显的分化：普通市场的整体价格水平会下降，但许多特殊市场的房地产价格将会攀升，中国有些特殊城市特殊区域会出现全世界的高价房。
3、当“小产权房”解禁时。当城乡所有的要素真正能同产同权同市同价时，城市的房地产价格马上出现拐点。
4、当中国的“土地财政”制度有了好的替代时。实际上存在的现行土地财政制度一定要改革，有了新的制度安排，弱
化了推动房地产成本上涨的主因， 房地产价格总水平会明显得到抑制。
5、当中国认真地准备推出一组法律时。如财产阳光法、财产税、物业税、赠予税、遗产税，出台了一系列有效遏止房地产投资投机行为制度安排时， 中国房地产市场的拐点也就真出现了， 中国的房地产也就迈上了健康的轨道。
【摘要】2013年2月20日国务院通过五项加强房地产市场调控的政策措施，房地产市场引起举国关注。本文运用投入产出模型，基于我国2007年投入产出表，利用影响力系数、感应度系数等指标，测度我国房地产业的产业波及效应及产业关联，从而正确指出房地产在国民经济中的地位。
【关键词】影响力系数 感应度系数
一、我国房地产业的波及效应分析
产业波及是指在国民经济产业体系中，当某一产业部门发生变化，这一变化会沿着不同的产业关联方式引起与其直接和间接相关的其他产业部门的变化，依次传递，影响力逐渐减弱。这种波及对国民经济产业体系的影响，就是产业波及效应。产业波及效应主要通过感应度系数、影响力系数等指标分析。
（一）我国房地产业的感应度系数分析
感应度系数是指国民经济各部门每增加一个单位最终使用时，某一部门由此而受到的需求感应程度。系数大说明该部门对经济发展的需求感应程度强，反之，则表示对经济发展需求感应程度弱。感应度系数的计算公式如下：
GI>1，表示该行业受国民经济的拉动作用大于社会平均水平；GI
由表1可知，2007年化学工业的产业感应度系数最高，其次是金属冶炼及压延加工业与通信设备、计算机制造业，这表明我国国民经济的发展会显著带动这些行业的发展。房地产业的感应度系数为0.63092，即国民经济各部门支出都增加100亿元，房地产的产出增加63.092亿元，表明国民经济发展对房地产业的推动作用较弱。
（二）我国房地产业影响力系数分析
影响力系数是指国民经济某一个产品部门增加一个单位最终产品时，对国民经济各部门所产生的生产需求波及程度。影响力系数越大，该部门对其他部门的拉动作用也越大。一个产业影响力系数越高，该产业对国民经济发展的推动力就越大。影响力系数的计算公式如下：
其中：Fj表示j产业的影响力系数，rij表示逆阵系数。Fj
由表2可知，在2007年度，我国比较靠前的产业是卫生、社会保障和社会福利事业、通信设备计算机及其他电子设备制造业，这说明这些行业的发展能够显著的拉动国民经济的增长。房地产业的影响力系数为0.58519，即房地产业每新增100亿元的最终产品对国民经济的拉动是58.519亿元，影响力位居第40位，表明房地产业对国民经济的推动作用不强。
二、我国房地产行业的产业关联分析
产业关联是指在经济活动中，各产业之间存在着广泛的、复杂的和密切的技术经济联系。本文主要通过直接消耗系数对房地产行业的产业关联进行分析。
直接消耗系数表示某产业生产单位产品时需直接消耗一产业产品的数量，公式为：
由表3可知，房地产行业直接消耗最大的几个部门分别是：金融业、租赁与商业服务业，且系数都超过0.02，即房地产业每生产1万元的产品，对以上部门的直接消耗均在200元以上，说明房地产业对这些部门的要素投入的直接依赖性较大，同时对以上行业的生产也有较大的带动作用。同时也可以看出我国房地产业与石油和天然气开采业、金属矿采选业、非金属矿及其他矿采选业、废品废料等部门不存在直接消耗关系。
三、结论与政策含义
通过上述对我国房地产业在国民经济中的产业波及关联效应的分析， 可以得出如下几个结论， 这些结论对于我们进一步研究房地产业发展问题有非常重要的启示。
（1）从以上分析可以看出，房地产业的感应度系数、影响力系数均较低，分别排在第25名和第40名。这说明房地产业的关联作用和推动作用均非常有限，不符合赫希曼基准。因此就赫希曼基准而言，政府不宜把房地产业定位为支柱产业。而影响力系数和感应度系数最高的前十位行业绝大部分是制造业。
（2）从产业关联上看，房地产业与金融业、租赁与商业服务业、建筑业等存在着密切的经济联系，房地产业的发展对这些行业具有比较大的拉动作用。
摘要：中国房地产市场化改革始于1998 年。房地产业经过十几年的发展，已成为国民经济的重要产业之一，在国民经济发展当中起着举足轻重的作用。维护房地产经济的合理、健康、稳定发展，对于促进国民经济的持续、平稳、快速发展存在着十分重要的意义。然而，在房地产经济快速发展的同时也日益暴露出诸多问题，需要采取相应的对策来加以解决，以促进我国房地产业的可持续发展。
关键词：房地产；可持续发展；对策
1998 年，中国开始正式迈入住房市场化全面改革的阶段，正式拉开了中国房地产业发展的序幕。中国房地产业市场化改革虽然起步比较晚，但是发展的速度非常惊人。根据第二次经济普查的资料显示，2008 年，全国房地产投资总量为30580 亿元，较2007 年增长5300 亿元，同比增长20.9%，占GDP 的比重为5.2%。另据国家统计局公布的统计资料显示，2012年房地产投资总量为92357亿元，占GDP 的比重高达17.8%。中国的房地产业已经成为经济增长的主导产业和支柱性产业，有着极其重要的地位。但中国房地产业飞速发展的同时，也不可避免带来一系列问题，因此，有必要尽快采取措施加以规范，以保持中国房地产业的可持续发展。
一、中国房地产业发展的重要性
1、推动国民经济经济快速增长。
自上世纪九十年代末以来，我国房地产投资额和增加值的平均增长率达到15%以上，高于国民经济的平均增长率。近十几年，我国国内生产总值每年增加8～11个百分点，其中有1～2个百分点是房地产业作的贡献。房地产投资约占我国城镇固定资产投资的20%，成为GDP增长的直接推动力。据国家统计局公布的全国房地产市场数据： 2012年，全国商品房销售额6.45万亿元，比上年增长10%，而2012年国内生产总值（GDP）519322亿元，比上年增长7.8%，商品房销售额占到12.42%。房地产业的市场扩张能力强，增长速度明显高于GDP，也高于其他许多行业。房地产业一直是拉动国民经济持续增长的主导产业和支柱产业。
2、有利于增加地方财政收入。
房地产业对地方经济的贡献显著，土地出让金及税金直接带动地方财政收入。据统计，约40%到60%的地方财政收入来自于房地产业，包括土地出让金和与房地产相关的税费收入。国土资源部的统计数据显示， 2010年，全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70.4%；2011年全国土地出让金3.15万亿元，同比增长14.6%。如果考虑到建筑业、金融业等相关产业的影响，这一比例会进一步提高。
3、房地产业能有效促进其他关联产业发展。
在中国房地产业发展进程中，建筑材料、机械设备制造业、金属产品制造业和化学工业等多个行业的发展都是受益者。据统计，在我国，每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个。除了在经济方面做出的巨大贡献外，房地产业在社会发展方面也做出了重要贡献。房地产业是资金和劳力密集型产业，2008年，房地产业从业人数超过了4100万人。而诸多大型房企也是“用工大户”。房地产业的迅猛发展必然会增加更多的就业机会，缓解就业的压力。
4、有助于城乡居民住房条件的持续改善。
“十一五”期间，我国城乡居民人均住房面积持续增加，居住环境不断改善。截至2011年2月，我国城乡居民的人均居住面积达33平方米，家庭住房自有率达到80%以上。随着我国保障性安居工程建设加快推进，越来越多的群众成为住房保障政策的受益者。“十一五”期间，我国通过各类保障性住房建设，解决了1140万户城镇低收入家庭和360万户中低收入家庭住房困难问题。“十二五”时期，我国预计将建设保障性住房3600万套，届时保障性住房的覆盖率可以达到20%，这将有力缓解住房供给压力，满足中低收入群众和新就业人员的住房需求。
二、中国房地产业发展中存在的主要问题
1.商品房价格上涨幅度过大过快，严重偏离其实际价值。
过去的几年是我国房地产经济快速发展的几年，最明显的标志就是商品房价格的持续大幅上涨，房价出现了不合理的涨幅。一方面，房地产业的供需不平衡，存在很大的问题，表现在高端住房供给较大，而普通商品房却供不应求，保障性住房供应严重不足，这些都严重影响了居民的正常生活，不利于改善与提高居民生活质量，另一方面，房价的大幅上涨，严重偏离其实际价值，也加剧居民的购房压力，间接阻碍了房地产业的持续、健康发展。
2、房地产市场秩序混乱、发展不合理
虽然近几年我国的房地产经济发展较快，但是，现阶段我国的房地产市场秩序混乱，发展很不合理，主要表现在：第一，房地产投机者—职业“炒房客”为获取最大的经济利益，使房地产市场出现了“炒房热”的景象，加大了普通购房者的购房压力；第二，诸多房地产开放公司在对现房进行销售时采取虚假优惠及打折等措施，给消费者造成了不良的心理暗示，严重损害了消费者的合法权利；第三，房地产投资和交易严重缺乏透明度，其中房地产领域垄断、腐败和违规违纪问题突出，土地征用、原有土地使用者或拥有者的补偿矛盾比较突出。
3、土地财政滋生风险。
房地产的前端是土地一级市场。这一市场垄断在地方政府手中，因而房地产的飞速发展必然对土地的需求量大，政府的财政收入自然增加。土地资源是地方政府最主要的资源，而房地产又是带动经济发展最重要的产业，地方政府并不愿意抑制房地产发展，因此，在政策层面更偏向于鼓励多买房子、买大房子，而不是限制房屋购买，土地已经成为政府生财的重要工具。但土地财政的危害相当大。据《2007年中国社会形势分析与预测》蓝皮书指出：土地财政存在五个显著风险：财政风险、金融风险、投资过热风险、社会风险和行政腐败风险。
4、房地产投机与房地产投资并存。
由于房地产中的住房市场是一种刚性需求，在“居有其所”的观念下，所以对房地产的需求量比较大，这是基于自身的需求而产生的投资行为。另外，由于房地产业是一种投资品，因而将其作为理性的投资品是可行的。但是由于这一行业信息不对称，导致消费者很难把握房地产业的投资和投机行为，错将投机当做投资，造成这一行业的发展出现非理性状况。在中国，许多有钱人拥有多套房子，房产投资和投机行为突出。
5、房地产业的泡沫比较严重。
一般认为，泡沫是指资产或要素价格高于由其基本面因素所确定的价格区间的部分。房地产泡沫与房地产的市场价格密切相关，是其均衡价格的长期偏离。有学者作过实证研究，指出中国房地产业的泡沫程度比较严重，特别是在2009 年以来，房地产价格的猛涨，导致泡沫化程度越来越严重。房地产泡沫的出现，在推高中国GDP总量的同时，造成市场虚假繁荣，一旦泡沫破裂，必将造成房地产市场的剧烈波动，对中国经济的可持续发展造成严重的影响，最终将影响经济金融和社会的稳定。
三、中国房地产业可持续发展的对策
1、充分发挥税收调节作用，控制房价合理有序增长。
我国政府应当针对投机购房现状，充分发挥税收调节作用，有效遏制房价泡沫的产生，控制房价的合理增长。政府可以开征级差利得税，对房地产开发公司的售房利润征税，抑制投机性需求；政府应加大对购买商品房短期出售的经济行为的征税力度，对将所购房屋出租的房地产同样高税率征税；对自用的购房行为，应加大在贷款利率、首付款及贷款额度等方面的优惠政策支持。
2、加强市场规则的制定和监督，促进房地产市场健康发展。
房地产市场中出现上述诸多问题的症结在于这个市场本身的不完善而导致的，因此，要加大管理制度的建设，制定切实可行的房地产规则，规范房地产市场主体，特别是房地产供给方的行为；切实加强房地产市场的监督管理和商品房的预售管理；推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息管理，严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策，对第二套住房及其以后的住房应该控制贷款，抑制个人的炒房和投机行为；要完善现有的房地产经济法律法规，科学管理，规范市场秩序，创造一个公平、透明的市场环境。
3、加强和完善财税体制改革。
要加强和完善中央政府和地方政府事权与财权相匹配的财政体制改革，从根本上改变地方政府对土地出让金的过度依赖。中央政府应赋予地方政府相应的税权，使地方政府能充分结合地域的优势来培育主体税种，从根本上缓解地方政府的财政压力。一是优化分税制，调整税收结构。一方面，将土地的所有收入上缴至中央政府，地方政府出售或出租的土地出让金全部划归为中央财政收入。另一方面，中央政府将企业所得税等产业税收项目的一部分或全部划归为地方财政收入，从而改变地方政府单纯追求土地出让收益以获得财政税收的扭曲性行为。二是加大中央财政对地方政府的转移支付力度，增加地方政府财政实力，改变地方政府过于依赖房地产拉动经济增长的偏好。另外，必须及时开征物业税（或不动产税）、闲置税、遗产税等，规范政府出售土地行为，以抑制住房的非合理需求与囤积，推动房地产向消费为主导的方向发展，避免过度投机和炒作。
4、重视房地产的宏观调控政策的制定和落实。
房地产的特殊性决定了政府需要根据宏观经济的运行状况不断调整该产业。伴随中国房地产业快速发展，中央政府也相应出台了许多关于房地产调控的政策。从2002 年至今对房地产进行了了不少于九次的调控，包括2013年3月出台的房地产调控的新国五条实施细则。但是，中国房地产调控目前存在的问题集中反映为制定多，落实少，监督不到位，存在落实的利益博弈等问题，导致政策效果较差。在今后的房地产调控政策的制定中，应该尽量细化房地产调控政策，同时加强监督和落实，注重其针对性和实效性。
5、增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设。
各地区政府要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模；要采取有效措施，完善土地出让方式，严防高价地扰乱市场预期；要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率；要加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。强化规划统筹，从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发，把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来，在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。通过加快保障性住房建设，加大保障性安居工程建设力度，增加中低收入居民住房供给。
总之，中国房地产业经过十几年的快速发展，已成为国民经济的主导产业和支柱产业，对GDP增长的贡献率极大。当然，在中国中国房地产业的快速发展过程中，也存在着诸多问题。我们相信，只要加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求，强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，就一定能够促进房地产业的可持续发展。
[摘要]住房商品化制度改革以来，我国房地产业经过了十几年的快速发展，一度成为国民经济的支柱产业，在其蓬勃发展的背后，产业结构发展状况值得探讨。本文在借鉴境外其他地区成熟房地产市场结构基础上，深入定量分析我国房地产业市场结构状况，指出其尚处于垄断竞争阶段，与成熟的寡头垄断市场存在差距，其中市场集中度低下、进入退出壁垒较低是我国房地产业存在的主要问题，最后本文对此提出了优化市场结构的对策。
[关键词]房地产业；市场结构；品牌价值
1房地产业市场结构的类型
1.1成熟产业市场结构的主要类型
市场结构是反映市场竞争和垄断关系的概念。根据竞争和垄断程度的不同，一般把市场结构分为四种类型：完全竞争市场、完全垄断市场、垄断竞争市场和寡头垄断市场。世界发达市场经济国家的主要产业组织市场结构类型以寡头垄断为主[1]，即市场中同时存在寡头与大量的中小企业，寡头与中小企业既合作又竞争。寡头垄断是发达市场经济国家主要产业市场结构的主要类型，在美国42个主要工业部门中，有28个部门产量的一半是由8家大公司生产。大型企业通过兼并等手段，规模不断扩大，使得寡头垄断的市场结构类型不断得到强化。由此可见，成熟行业出现的市场结构大都是一种寡头垄断的市场结构。
寡头垄断市场的优点有：
由于寡头垄断市场结构存在诸多优势，如今随着技术、资本密集型产业在经济中的重要性与日俱增，寡头垄断将成为产业组织市场结构的主要类型。
1.2房地产业市场结构类型
房地产业是资金密集型产业，美国、中国香港的房地产市场是成熟房地产市场的代表，均是寡头垄断型市场结构。20世纪由于美国合理的房地产业结构而使得美国的房地产业发展很快，虽然后期的美元贬值导致了房地产市场的衰退，但是并不影响房地产业在美国经济中的地位，其收入占总财政收入的70%以上。早在2006年以前，美国规模最大的前五家房地产企业市场集中度就超过了20%，中国香港前十家房地产企业市场集中度超过80%，如此足以形成规模经济，构建较高的行业进入壁垒。
我国的房地产市场发展时间较短，市场尚未成熟，下面将从市场份额、市场集中度、产品差别化、进入退出壁垒这几个因素去分析我国房地产市场结构。
2我国房地产业市场结构的现状分析
2.1市场份额与市场集中度
2.1.1市场份额
我国房地产企业市场份额一直处于低水平，2012年，市场份额在1%以上的中国房地产企业由5位升至6位。市场份额在2%以上的企业只有万科一家。而美国第一的房地产公司市场占有率约8%，前几名企业总体市场占有率为20%左右。
2.1.2市场集中度
本文采用一般文献运用较多的绝对集中度作为统计指标。以CRn为前n个企业销售额占总销售额的比重，计算公式如下：
CRn=ni=1Xi/Nj=1Xj
由上式计算出2012年房地产企业销售额集中度为：
CR4=6.9%，CR9=11.31%
可看出市场集中度仍处于很低的水平，远远未达到寡头垄断的程度。下面根据植草益的市场结构分类，分析我国房地产业市场结构状况。
对比植草益市场结构分类表可知，我国房地产业市场结构属于其中的竞争型，要达到其中的寡占Ⅴ型还需很长一段距离，这表明我国的房地产市场有很强的竞争性。
2.2我国房地产业的产品差别化
2.2.1一般意义上的房地产产品差异化
房地产的差异化经营一般是指有差异的房地产产品以及服务差异化、渠道差异化、人员差异化和形象差异化[2]，去提高房地产产品的价值，形成竞争优势，从而获得更多的利益。
2.22具有核心竞争力的产品差异——品牌价值[3]
综观房地产市场，大型房企都是通过打造自己的知名品牌获得成功。可以说，品牌是房地产企业的灵魂。当房地产行业发展到一定水平时，行业的竞争也越来越激烈，消费者也趋向成熟，品牌在消费者购房决策中起的作用越来越重要。
由表2可以看出我国房地产企业的品牌价值已达上百亿元，最高为中海地产，由于其在香港上市，是首家入选恒指的中资地产企业，品牌价值已高达250亿元以上。同时，这些品牌价值较高企业其相应的销售额也非常高。
2.3品牌价值对房地产发展的重要性
根据2012年房地产品牌测评结果，房地产开发企业品牌价值在100亿元以上的有15家，其中14家企业的销售额在前15名之中，品牌价值与销售规模成正相关。品牌价值与销售额之比大多在02～06∶1的范围内，品牌影响力与汽车等非易耗品水平基本相当。根据对品牌价值较高的企业经营业绩的分析，2012年品牌价值前15强的房企商品房销售额9227.14亿元，同比增加了28.78%。而同期全国商品房销售额增速仅为903%，品牌房企的销售增速高出全国水平1975个百分点。因此在品牌效应的带动下，品牌企业的经营业绩优于非品牌企业的经营业绩，品牌价值助推房地产开发企业的增值与发展。
2.4我国房地产业的进入退出壁垒
由于在我国房地产市场几乎不存在沉没成本，也无政策法规障碍和契约壁垒，因此我们主要分析房地产市场的进入壁垒。主要从资金壁垒、政策壁垒两个方面论述：
2.4.1资金壁垒[4]
房地产业是典型的资金密集型行业，项目的开发一般在几亿至几十个亿，甚至上百亿之间。潜在的房产开发商若想进入房产市场，其必须拥有足够的资金，或者能够筹集到进行房产项目开发所必需的最低资本。近两年随着国家对房地产市场的宏观调控，已有部分中小企业由于融资困难资金链断裂而退出房地产领域。而且随着经济发展，房地产行业的资本密集趋势日益增大，致使一些实力弱小的企业更难进入房地产行业。
2.4.2政策壁垒
在我国，政府对土地的出让方式有拍卖、招标和协议三种，拍卖与招标方式较为公平，然协议出让方式较为特殊，由地方政府与开发企业采用协议方式有偿转让特定项目的土地使用权。这种方式无竞争因素，完全取决于开发企业与政府的行为，容易滋生权钱交易的“腐败”现象。在这种情况下，土地资源得不到有效配置，土地的获取也成为房地产企业最大的进入壁垒[5]。
3优化我国房地产业市场结构的对策
总体来看，我国房地产市场呈现的特征为：①市场份额和市场集中度偏低，与发达国家成熟房地产市场存在差距，市场带有竞争性质，各个企业的行为对市场的影响很有限度。②房地产商生产和出售的产品具有差异性，差异主要依赖于品牌价值的差异，产品有了差异，就不能彼此完全替代，所以形成垄断，从而使市场带有垄断的因素。③企业进入房地产业有资金及政策壁垒，而不存在退出壁垒。因此我国房地产市场为垄断竞争市场。
垄断竞争市场是不成熟的房地产市场结构，要使其发展为寡头垄断市场，需要从以下几方面来努力：首先，提高房地产企业的市场份额和市场集中度，企业间应加强整合，大型企业可采用横向一体化战略增强行业集中度，达到规模经济，同时也可提高产业进入壁垒。其次，房地产业产品的差异主要依赖于品牌价值的差异，房企应做好战略定位，发展自身独有品牌，采用产品差异化战略为企业带来竞争优势。最后，我国房地产业的进入壁垒较低，我国规定房地产企业自有资金的比例不低于35%，政府可适度提高企业自有资金占有比例，加强监管，对于项目资本金低于规定比例的企业，限制商业贷款，以此增大企业进入的资金壁垒。同时增大行业进入壁垒，防止其他行业的企业“涌入”房地产业的乱象出现。正确引导房地产业发展，加快我国房地产业向寡头垄断市场的迈进。
摘 要： 近年来，我国房地产价格一路攀升，房价居高不下。高房价的出现大大增加了我国经济运行的风险，也使得百姓怨声载道，社会不和谐的因素陡然增加，中国的房地产业问题逐步成为全社会关注的热点问题。本文从当前房地产业发展的形势和存在的问题出发，主要分析了我国房地产业过热的原因和带来的危害，并就如何促进房地产业的健康发展提出建议。
关键词： 中国房地产业 房价 宏观调控
住房本来是人们基本的生活资料，也是社会得以和谐安定的重要因素。然而近年来中国居高不下的房价使百姓苦不堪言，高房价不仅是当今中国突出的经济问题，而且是突出的政治问题。
一、高房价的危害
（一）加重百姓经济负担。我们常说安居乐业，也就是说人要有安定居所，才能身心愉快地劳动。高企的房价夺走了人们积累的财富，使人们家无余财，而且债台高筑，变身“房奴”，为了还债，他们日夜忙碌。什么时候才能无债一身轻？十年？二十年？三十年？为了还债，他们要精打细算、节衣缩食，生活的乐趣何在？可见高房价使人们的生活质量下降，幸福感大大降低。
（二）房价过高严重抑制国内消费需求。每个家庭的消费都需要衣、食、住、行、文、教、医等多方面构成一个合理的结构，才能健康地运转。高涨的房价严重地透支了整个家庭的消费能力，人们为了还贷不得不缩减在其他方面的开支。这不仅影响了人们正常生活，而且严重压抑了社会需求。
（三）阻碍中国经济健康发展。高房价占用了更多的社会资源，必将影响中国产业结构的优化升级。这不仅大大挤压了中国实体产业的发展空间，导致资源配置不合理，而且会影响民族创新力和竞争力的提高。透支国家和人民的财力水平搞房地产，会给国家民族带来灾难性的后果。
（四）加大贫富差距，激化社会矛盾。住房是百姓日常生活必不可少的一部分，其价格理应是多数人都能够承受得起的。然而房子已然成了百姓遥不可及的梦，成了百姓心中永远的痛，房地产业却造就了大批亿万富豪，需要住房子的买不起房子，有房子的却不等着房子住。这样容易导致社会阶层的对立，引发社会矛盾，破坏社会和谐。
（五）高房价引发通货膨胀。房地产业的产业链长、关联度高，与其直接相关或间接相关较大的产业就有60多个。房地产业的火爆、房价的高涨导致了相关产业产品价格的上涨，并很快传导给国民经济的其他产业，形成价格的联动效应，引发全社会范围内的通货膨胀，加大国民经济运行的风险，威胁国家经济安全。
二、近年来中国房价飞速上涨的原因
现在中国各地都在建房子。大片的良田被一簇簇的高楼大厦取代，可是房价却一天天地水涨船高。到底是什么原因导致中国房价如此疯狂？我认为主要有以下原因：
（一）经济高速发展与居民收入增加。改革开放以来，我国的经济获得很大的发展，国民收入持续增加，人民生活水平不断提高，对住房的需求增加，这也促进了房价的上涨。
（二）城镇化建设进程的加快。城市化进程推动房地产价格继续上涨，城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。将来城市化的进程还将较长时间地持续下去，商品住宅的需求将延续增长的趋势，城市化进程将推动房地产价格上升的势头。
（三）资金流动性的增加。货币发行规模不断增大、大量民间资本进入、国企的加入、国际社会的游资和热钱的涌入，这些势必会进一步推高我国的房价。
（四）保障性住房缺失。居民住房过度依赖市场解决，社会保障性住房的建设远远不够，从而刺激购房需求。
（五）土地价格的上涨。土地成本是整个房价成本权重最大的部分。土地成本大幅度上涨，导致房价也大幅上涨。
（六）地方财政严重依赖“土地财政”。由于分税制的改革，使地方政府对土地财政的依赖性大大增强。高额的土地出让金、房地产税收是地方财政的重要来源。现行的房地产税收体系包括房产税、城镇土地使用税、契税、印花税等13种税、费。这些税、费是推动地价上升的重要因素，也是推动房价高涨的重要原因。
（七）建筑原材料价格的不断上涨。建筑造价包括建材成本、劳动力价格和各种相关环节的税费等。近年来由于我国物价的不断上涨，再加上劳动力价格的提高，致使房产的造价也不断上涨。
三、抑制房价过快上涨的主要措施
中国房地产价格的疯狂上涨有其广泛而深刻的经济社会原因，抑制房价过快上涨要从多方面作出努力，具体包括：
（一）加强国家宏观调控，政府打出“组合拳”。房产是一个特殊的商品，它不仅是人们的基本生活用品，而且是投资的工具，因此不能完全靠市场调节，政府必须介入房地产业，引导房地产行业良性发展。不仅要加大调控的力度，而且要保证执行的力度，贵在落实，不能雷声大雨点小。
（二）扩大房产税改革试点。我国已经在上海和重庆进行了试点。房产税的征收对已经狂热的中国楼市而言，无疑起到了降温的作用。可以通过税费改革，给地方开辟一些新的税源，也可以加大中央的转移支付力度，多向地方倾斜，减少地方政府对“土地财政”的过分依赖。
（三）加快经济适用房建设，大力支持廉租房的建设，并完善购买制度。这是解决工薪阶层、弱势群体住房难的一个重要途径。
（四）改革我国现有的城乡户籍二元制政策。在我国住房制度与公民享有的社会福利、子女上学连在一起，没有城市户口就要交纳借读费，甚至不准入学，增加了城市房子的需求量。实行户籍制度改革，利于降低大城市的住房自有率，缓解社会的购房需求，降低房价。
（五）改变城镇化的方向，加强小城镇建设。要减轻大城市的人口和住房的压力，就要优化小城镇的居住环境，加强小城镇基础设施建设，进一步完善小城镇的社会保障制度，增强小城镇的吸引力，分散大中型城市人流压力，改善大城市房屋的供求结构，抑制大中城市房价的进一步上涨。
住房是百姓安身立命之所。抑制房价过快上涨，关系到国家经济结构的调整，涉及人民群众的切身利益，是迫切需要解决的问题。要坚持以市场为基础，以政府为主导，协调各方面的力量，实现百姓“居者有其屋”的愿望。
摘 要：近年来，特别是从2011年初的“新国八条”、“限购令”到首套房贷利率的上调以及银行信贷紧缩、证券融资被拒等一系列调控政策对我国房地产行业发展产生了深远的影响，使得一些房地产企业遭遇到了生存难题，因此很多房地产企业选择并购的战略进行企业扩张与结构调整，这也直接导致了近年来房地产企业间兼并重组事件的升级，使得“大鱼吃小鱼”的现象不断地蔓延。通过对2010到2012年有代表性的房地产业的24家企业股东的收益率的研究表明，在并购前后91天的时间内，房地产并购方公司股东获得远远高于其他行业显著的超额收益率。这表明，房地产业的并购事件会对股东财富形成积极影响，能大幅提高其资源配置效率。开发商们对房地产行业的市场前景表示乐观。
关键词： 房地产企业；事件研究法；并购绩效
自1998年我国进行货币化房改、取消“福利分房”并调整了一系列金融政策，中国房地产业开始了大规模的市场化运作。二十多年来，中国市场发展出来了一系列大、中、小规模不等的房地产企业。事实上早在2003年8月31日国务院的18号文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》就明确提出，支持资信水平高合具有品牌优势的房地产企业通过并购形成一批规模大、实力强的大型企业和企业集团。特别是近年来从2011年初的“新国八条”、“限购令”到首套房贷利率的上调以及银行信贷紧缩、证券融资被拒等一系列调控政策对我国房地产行业发展产生了深远的影响，使得一些房地产企业遭遇到了生存难题，因此很多房地产企业选择并购的战略进行企业扩张与结构调整，这也直接导致了近年来房地产企业间兼并重组事件的升级，使得“大鱼吃小鱼”的现象不断地蔓延。例如仅2012年7月份中国房地产行业披露金额的并购案例就有6起，披露金额为7.69亿美元，占7月并购披露总额34.9%，平均每起案例并购高达金额1.28亿美元。因为房地产业的并购活动金额大、数量多，所以近年来成为社会的焦点，本文在房地产企业并购动因及并购绩效研究的相关理论指导下，以国泰安CSMAR财经系列研究数据库和国信金太阳网上交易专业版的股价数据库中房地产业的相关数据为依据，用事件研究法对我国房地产行业的并购特征以及现状进行分析，并结合具体的24家房地产企业并购实例，研究我国房地产开发与经营业2010-2012年间并购绩效和特点并对我国房地产企业未来的并购趋势进行了展望。
1 研究方法
本文运用事件研究法，通过收集处理沪深股市的数据对并购重组战略的价值效应进行评估。事件研究法是通过研究市场对并购事件的反应来判断并购的效率，通过计算并购事件公告前后的一段时间内并购方公司股东和目标公司股东是否存在累积超额收益来判断并购带给公司的是损失还是收益。
事件研究法的基本设想是：在理性的金融市场上，一个事件的影响会迅速反映到股票价格中，事件的影响可以通过股票价格在短期内的变化来衡量。通常采用累计超额平均收益率CAR （Cumulative Average Abnormal Return） 指标来衡量，这种方法将事件前后某段时间（事件窗） 内公司实际收益R与假定无事件影响的那段时间内公司正常收益E （R） 进行对比，得出超额收益AR，即AR = R - E （R ）。
股价是有前瞻性的，一旦市场意识到企业的并购是通过粉饰报表，利用关联交易来提高利润，投资者便会调低对公司价值的预期，该股票的价格是不太会上涨的。所以采用事件研究法分析上市公司并购的绩效是具有一定的现实意义。
1.1 样本选择
本文主要借助国泰安CSMAR财经系列研究数据库和国信金太阳网上交易专业版的股价数据库获得有关国内上市公司并购的初步数据资料。我们选取了2010年～2012年期间，房地产开发与经营业上市公司（简称为并购方）针对其他企业发生的并购活动研究样本24个。利用国泰安数据库中考虑现金红利在投资的日个股回报率的数据作为个股实际报酬率，用国泰安数据库中考虑现金红利再投资的AB股综合日市场回报率（流通市值加权平均法）作为市场组合的报酬率。
1.2 计算步骤
选择研究窗口，衡量一个“事件”对股票价值影响的第一步是要确定一个事件期。通常以并购事件公告日为中心，而公告日在事件期内被指定为第0 天。为保证研究的可靠性，我们研究选择的事件期为-60 天到+30 天，即从并购事件公告日前的60 天到公告后的30天。第二步，收集在上述时间内的股票价格和市场指数，计算各自的日收益率。基本公式其中第i只兼并样本股票在t日实际收益率，表示正常或预期到的收益率，表示未预期到的收益率，也称之为超额收益率。
基本步骤如下：
（1）计算每只发生并购的股票样本在区间[-60，30]内t日实际收益率：国泰安数据库中考虑现金红利在投资的日个股回报率的数据作为个股实际报酬率。
（2）计算股票指数在同一观测t日的实际收益率情况。国泰安数据库中考虑现金红利再投资的AB股综合日市场回报率（流通市值加权平均法）作为t日的实际收益率情况。
（3）计算i股票t交易日不同参照系下（剔除大盘指数）的超额收益率，公式为：
（6）根据累计超额收益率（CAR）的计算结果，针对其进行统计显著性检验，如果统计结果不显著，则认为股价波动是一种随机事件，兼并活动对股价没有显著影响；如果统计结果为显著，则认为兼并活动对股票波动有重大影响。由于是大样本，可以假定兼并事件对股价没有显著影响时的和服从均值为零的正态分布，进行统计检验。
2 实证过程
我们分三个阶段来分析房地产行业并购事件的影响，第一个阶段为并购时间公告日前60天至前31天的每天的平均超额收益率和累积超额收益率。第二个阶段为并购公告日前30天到前1天，第三个阶段为并购公告日后30天。
（1）第一阶段分析。在[-60，-31]里，平均超额收益率波动较大且有1/30的天数为负值，而累积超额收益率大大超出其他行业，最高达到1.87%，并且这种高的平均超额收益率有继续保持下去的趋势。反映出了此阶段中，大范围内的人员已经获知并购的内部消息并进行操作，认为此项并购是能达到预期效率目标。
（2）第二阶段分析。在[-30，-1]窗口期，第二阶段平均超额收益率的变化幅度与第一阶段相比并没有太大变化，仅有3/30的天数平均超额收益率为负值，这段时间平均超额收益率维持在一个相对平稳的高的水平，说明投资者在这期间也非常看好房地产行业的并购事项。
在并购公告日当天，平均超额收益率为-00000427917，表明大部分股东仍然特别看好并购事项，但是心态趋于平稳。
（3）第三阶段分析。在[1，30]窗口期，有15/30的天数平均超额收益率为负值，最低达到-1.13%，比上两个阶段的天数要多很多，同时此阶段较第二阶段来说波动幅度较大，而累计超额收益率出现下降趋势，但仍保持在较高的一个水平。说明虽然在并购日后一段时间内收益率还可以，但此收益是否能维持还不确定。
（4）和同时期各行业并购平均超额收益率和累计超额收益率的比较。在并购日后，各行业综合的平均超额收益率波动幅度逐渐减小，而房地产业的在并购日后的波动稍大，而同时期各行业综合累计超额收益率在[-60，30]窗口期内呈逐渐上升趋势，最终达到14.21%，说明并购后大多数并购方公司股东比较看好公司并购后的前景，能够获得较大的超额收益，但房地产的累计超额收益率在并购公告日前期一直急剧上升，在[-60，30]窗口期内均为正值，最高时点能够高大44.83%。说明房地产公司对房地产行业的市场前景表示乐观，房地产行业仍然炙手可热。
3 研究结论及启示
实证结论表明，我国房地产行业2010-2012年并购方公司股东在并购前后91天的时间里获得累计超额报酬率最高时点能够高大44.83%。和同时期其他行业并购事件相比，累计超额报酬率特别高，说明投资者对于房地产行业并购重组事项并给予太高的积极评价，该行业的并购达到预期目标，实现利润的超额增长。通过24个样本数据研究发现房地产并购后能够产生远远超过其他行业的高的超额收益率，所以可以预计到中国房地产业今后仍会在很长时
间里发生相对其他大部分产业更大规模的并购事件，使房地产市场不断洗牌。同时根据最近披露的相关信息：2012年三季度中国并购市场从并购案例数据就并购数量和金额方面，2012年三季度中国并购市场分布20个一级行业，从并购案例数来看，房地产行业的并购异军突起，案例达到23起，占比9.9%。并购金额方面，房地产行业以14.43亿美元的交易总额，22%的总体占比占据全部行业第一的位置，其单笔平均交易金额更是达到6871.38万美元。这与我们的研究结果不谋而合。
随着房地产行业进入常态化调控阶段，我国房地产企业的生存环境已发生了巨大变化。去年以来，中恒集团转让广西房地产100%股权，浙江刚泰控股宣布资产重组转攻矿业，这些例子表明开发商过去那种以廉价和过度充裕的贷款支持发展，享受资源增值的普遍性盈利模式，已经难以为继。我们看到在调控措施不断出台的情况下，部分城市房价依然高位徘徊，土地市场依然火爆。整个房地产业依然没有回到正确、健康的发展轨道上来，必须采取有效的对策，以利于不断提高房地产业的综合效益。
房地产业存在的主要问题
近年房价上涨诚然有谓成本推进因素。但就近年面对的房价越调越高而言，成本并不是推高房价的最主要因素。我们认为，推动房价居高不下有以下几个方面考虑。
房地产宏观调控效果不彰
2012年至今，国家实施的房地产宏观调控政策对于中小城市的房地产市场起到了一定的作用，但相当一部分问题一直存在，调控政策没有从根本上解决问题，这些问题包括：一是房地产市场有价无市供给偏紧；二是房价下调幅度不大；三是供需结构不匹配；四是房地产投机未得到有效抑制；五是房地产市场秩序在一定程度上依然不规范；六、保障性住房建设相对滞后、监管力度不够。保障性住房用地难以保障，经济适用住房等保障住房转手倒卖和输出现象严重，廉租住房监督机制不健全，保障住房管理制度有待建立。
投资经济环境混杂
目前的货币政策导致流动性过剩，高储蓄率下国内资金出路并不多，存钱是负利率；金融不发达，投资渠道不畅；对外人民币不可以自由兑换。大量资金无路可走，必定进入房地产，以寻求利润。人民币升值压力不减，至使国内流动性过剩问题日益突出，央行的调控难度越来越大。在社会资金较为充裕的情况下，要控制房地产业投资极为困难。
土地管理与房地产建设不匹配
目前通过招拍挂出让土地使用权的方式，引入了市场竞争机制，提高了土地资源的配置合理性和利用效率，其积极作用应该肯定。但是在现行的土地出让收入管理模式下，一些地方政府为增加财政收入、弥补城市建设与改造投资缺口，自然希望以较高的出让价格供给有限的土地，而房地产商则趋向于建造大户型、高价位商品房，获取更多的利润，这又刺激了土地的进一步升值，导致城市土地价格和商品住宅价格一路攀升。；另一方面，住房保障投资却“捉襟见肘”，这是住房保障工作推进较慢的重要原因。
产品结构偏差影响房地产市场供给
一方面，与居民基本需求密切相关的普通住房和经济适用房需求大，但由于开发利润低而供给量小；另一方面，房地产商为了追求高利润，大都将产品供给对象集中于较高收入群体。同时，由于促进经济适用房和廉租房供给的市场补充机制不足，商品房与二手房市场没有形成互动，房屋租赁市场没有盘活，也加剧了住房供给结构的不合理。
（二）促进房地产业健康发展的对策
为促进房地产业又好又快发展，必须加强宏观调控，完善房地产市场体系，调整供求结构，确保房地产业与相关产业相协调，与经济社会发展相适应。提出以下几点建议：
第一，改善宏观调控，促进房地产市场持续健康发展。加强规划和政策引导，推进房地产开发建设布局的战略性调整，从各城市的实际情况出发，合理确定房地产建设的地域分布、规格标准、发展目标和管理运作方式，重点发展中低价位普通商品住房、经济适用住房和廉租房，适度发展中高档商品房，形成各种价位档次住房供给的合理配置。要围绕房地产建设布局调整，抓好新开项目土地供应的分析论证，严格控制高档商品住房的土地供给，加大对中低价位普通商品住房的土地供给力度。要加大对房地产闲置土地的清理力度，探讨对超期闲置土地征收闲置费或收回使用权，建立土地闲置超规模、超期限房地产开发企业的退出机制等。长远看，对商品房市场不宜过多进行直接干预，而应采取规划控制、土地供给、税收调节、构建住房保障体系等综合手段进行调控。政府对房地产市场监管的重点是规范房地产市场秩序。
第二，集约利用土地，强化土地开发管理。要适度提高城市土地利用强度，在城市土地利用规划中不仅要规定土地利用类型，还要在严控建筑密度和保证绿化率的前提下，适当放宽建筑容积率和建筑高度。大力推动工业区内多层厂房的建设，合理布局城市中央商务区(CBD)、中央居住区(CRD)等功能集中区。在土地利用规划中注重新增建设用地与现有城市功能和产业布局的衔接，交通道路设计以及工业用地的数量和布局。要根据产业格局的调整和城市空间的拓展，逐步将城市建设重心由旧城区向城市周边新区转移。同时，积极推进旧城改造，对城市建成区的低层、低密度危旧房地段重点改造，完善配套设施，改善居住环境，提高建筑容积率和居住人口密度。对城市建成区内的闲置、废弃地，应及时由政府收回进行储备或另行安排使用。对濒临破产或资不抵债的企业，应结合企业改革、改组，通过企业兼并、联合、转让等形式，盘活土地资产，充分发挥存量土地资产效益。
第三，关注民生问题，完善社会住房保障体系。注重住宅建设中的民生问题，让低收入群体能够共享改革发展的成果，既是促进社会稳定、构建和谐社会的客观需要，也是遏制房价涨幅过快的有效措施，更是现阶段市场经济条件下政府应当承担的重要职责。建议将社会保障性住房，即满足中低收入群众居住需要的经济适用住房和廉租房，一定程度地从市场中剥离出来，建立政府主导、政策扶持、价格控制、定向供给的新机制，以解决中低收入家庭住房问题。在具体操作上，政府应成立或指定一个专门机构负责此项工作，纳入政府工作的重要日程。保障性住房的建设，可采用两种方式，一是政府直接组织自建；二是政府在开发项目招标时，明确房地产商必须建设一定比例的保障性住房，由政府回购。无论是自建还是回购，都要落实资金来源，应通过财政预算投入、土地出让金减免、住房公积金增值收益补充、银行政策性贷款支持、鼓励社会自愿捐赠等多种渠道筹措资金。保障性住房建设，要严格控制套型面积，确保建设单价低、养房费用低的中小套型住宅。保障性住房实行政府指导定价，让中低收入群众承受得起，把优惠政策直接落实到中低收入购房者身上。在保障性住房的供给上，要建立中低收入家庭档案，动态调整，以确保分层次定向供给，并研究建立相应的退出机制和转让机制，防止管理上出现漏洞。现阶段，对于那些确实无力购房的特困户，继续执行政府发放租金补贴的方式解决困难。对那些既非特困户又暂时买不起房的进城务工者、刚就业者、新婚夫妻等住房消费的“夹心层”，也要注意解决他们的临时住房问题。可以考虑授权一个机构，多渠道筹措资金开展租赁住房的建设与经营业务。
第四，降低建筑能耗，提高住宅工业化水平。我国建筑能耗高，住宅总能耗占全国总能耗的比例超过37%。降低住宅能耗是建设节约型社会，实现2010年全国单位GDP能耗降低20%的重要途径。一方面制定鼓励节能环保材料生产的优惠政策，对仍然继续生产非节能环保材料的企业进行限制；另一方面，制定住宅节能标准，强制采用节能环保材料，引导消费者选择节能环保型住宅。采用先进的住宅建造方式，大力推进工厂化生产各种建筑预制构件、房屋模块和施工现场组装装配。政府要根据新型住宅建筑体系的要求，建立住宅部品认证体系，淘汰耗能耗材的落后部品，推广符合循环经济要求的住宅部品，逐步建立开发、规模生产、配套供应的标准化住宅部品体系。房地产及相关建安企业，应在经营组织和技术装备手段上积极适应住宅工业化的要求，把“象造汽车一样造房子”，作为未来的发展方向。
第五，加快管理制度创新，建立和完善与市场经济相适应的房地产管理制度。要完善土地供给制度。强化政府对土地一级市场的统一控制，努力提高土地收储覆盖率，最大限度地实施“生地”开发、“熟地”出让。在目前政府财力有限、收储资金不足的情况下，可通过土地收益权抵押贷款、证券化等支持土地滚动收储、整理开发和挂牌出让，或采取由企业垫资完成土地整理，成功出让后与政府分享收益的土地盈利模式。要积极推动资本市场的发育。加快出台产业基金管理办法，促使蓄势已久的房地产产业基金正式登台。要进一步完善房地产开发项目资本金制度、开发项目主体资信评价审查制度、商品房预售管理制度，以及房屋交付使用制度、物业管理制度等，规范行为，促进房地产业和房地产市场健康发展。
摘要：改革开放以来，房地产业迅猛发展，现在已经成为我国国民经济的重要支柱产业，而一直以来，土地和房屋就作为人们生产和生活的载体，促进社会的发展进步，成为最基本的物质条件。房地产业以其高附加值的特点，为政府的财政税收起了巨大的作用，它的快速协调发展也直接推动了国民经济的发展，使其与国民经济的关系越来越密切。
关键词：房地产 国民经济 协调发展
房地产业的迅猛发展推动了国民经济的持续健康发展，近几年来，由于房地产业的快速发展，我国的GDP的增长速度也不断加快，一直位居世界前茅，房地产业的蓬勃发展既能为企业提供相应的生产资料，也可以加大企业的生产需求，还可以从另一方面提升社会整体的物质和精神文明的需求，本文就对房地产与国民经济的关系及相互协调发展做一下研究。
一、我国房地产业的发展概况
2008年美国的次贷危机全球性的经济危机，这次危机爆发后对全球经济产生了空前的巨大的危机，寻其根源这次经济危机的主要原因就是美国的房地产破裂所导致的，经济链条的连锁反应就造成了这场世界震惊的经济危机，各个环节的共同反应最终导致了这场经济危机的发生但是如果没有房地产破裂的这个导火索这场经济危机应该是可以避免的，为了不让此种情况在我国发生，对于房地产业对我国国民经济影响的研究就变得尤为重要了。
房地产业在我国国民经济中到底处于一个什么样的位置呢，在当今社会成为人力资源的不断再生和人力资本得到不断提升的一个最基本的物质方面的保障。住房的发展也就是房地产业的发展所牵扯的范围是非常广泛的，其产业的跨度非常大，所参与的经济活动也涉及各个方面，以此当之无愧的成为了社会经济发展的基础，其他各个行业也都依靠着房地产业的发展而发展。首先房地产业是国民经济发展的主导型产业，各个行业的发展都离不开房地产，房地产业的发展为其他各个行业的发展提供必要的经济基础，其次由于房地产业的发展周期比较长，其他行业对他的发展的依赖性也就比较强了。
二、房地产对国民经济发展的重要作用
（一）房地产业的发展促进GDP增长
从上世纪八十年代以来，国家对住房制度进行改革，退出了一系列的促进房地产发展的新措施，其中银行住房抵押贷款业务的推出就促使房地产业进入蓬勃发展的新轨道，造成现在房价那么高而且一直处于只增不减的增长态势，是因为房价对于GDP的增长效益有明显的作用，尤其是就地方而言，房地产业的收入是GDP增长与否的关键因素，GDP高了，地方的财政税收也就随之而来的增长上去了。
（二）房地产业的发展对于优化产业结构有很大的帮助
由于以往福利分房制度的实行，居民在购房的消费所占的比重很低，房地产业的消费得不到刺激，房地产业发展缓慢，人们在住房的选择上也受到了限制，所以使得消费结构不合理；政策调整之后，问题得到了解决，人们可以选择自己喜欢的住房进行购买，促使消费的结构合理化，人们的生活质量和生活水平也得到了进一步的提高。
（三）促进社会稳定，推动就业需求
房地产业的开发需要消耗大量的人力物力资源，因此作为房地产业基础的建筑业就需要大量的劳动力，因此给社会提供了大量的就业岗位，而且，由于其具有带动性强，较长的产业链和较大的关联度等特点，房地产业的发展必定会带动许多行业的发展，带来更多的就业岗位，为社会的稳定，经济的增长做出巨大的贡献。
（四）房地产业的发展推动经济的快速发展
因为与之关联的行业很多，受房地产行业带动的各行业范围也很广，包括通讯、服务、金融、建筑等各个行业；而后还与木材、机电、水泥以及一些重金属工业相联系，特别是那些与房地产业有直接联系的原料供给行业，更是依赖于房地产业的发展而求得生存。
三、房地产业与国民经济协调健康发展
随着我国国民经济的快速发展，房地产业也随之得到了迅猛的发展，而人们收入却没有与之相同幅度的进行增长，所以造成了大部分的居民对住房的购买力达不到，而房地产业的过度投资也引发了消费品的过剩而造成通货膨胀。国民经济与房地产的内部之间存在着千丝万缕的关系，有着非常紧密的联系。房地产与国民经济的作用是相互的，或者是制约也有可能是推动，或者两种可能性同时存在。作为国民经济的重要组成部分，房地产业的发展既要受到国民经济发展的制约，也会受到它的推动，这些作用都是相互的，房地产的投资优化了经济结构，拉动了国民经济的发展，但是如果出现投资过度的话同样也会引起经济泡沫化的不良现象的发生。
四、我国的房地产业发展中所存在的一些问题
（一）我国的房价增长速度过快
任何企业都是以追求利益的最大化来作为企业发展的目标，房地产业也不例外，房价的上涨就会刺激房地产行业加大投资，房价继续上涨，房地产行业又会加大投资力度，这样循环下去，房价还会一直不断的涨下去，但这必须都在老百姓的接受范围之内，这样的循环才会有正的结果，如果房价已经到了人们无法接受的最高值时，房地产商的投资力度也会减小，防止恶性循环的发生。
（二）房地产行业波动对银行信贷业存在的威胁
房地产业的发展刺激了银行信贷业务的发展，这就使银行信贷业投资的风险进一步加大了，房地产业发展过快加剧了银行的信贷风险，这就需要国家的宏观调控政策，稳定房价，减小银行的风险。
五、结束语
房地产业作为我国国民经济的重要支柱产业，为促进GDP增长、优化产业结构、促进社会稳定，扩大就业需求等许多方面做出了巨大的贡献，尤其是对于推动国民经济的快速稳定发展起到了巨大的作用，对于发展中存在的问题，要积极的寻求办法解决，使其更好地为经济发展服务。
摘要：从1991年开始我国经济进入了一个高速、平稳增长的周期。同时房地产业的兴起也引起了房屋价格的持续上升，尽管国家有宏观调控政策，且效果显现，但房产价格仍然继续上涨，且各地差异较大，而且出现了经济泡沫现象。本文将从概念分析入手，结合中国房地产市场表现的一些指标进行对比，对目前的房地产市场进行一些判断和分析。
关健词：房地产；价格；泡沫
一、房地产泡沫含义：
房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923~1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。1989一1997年，泰国由于过量进行高档物业开发和金融的过渡参与，逐渐积累形成了房地产泡沫，结果在1997~1998年的亚洲金融风暴中，促成了泰国泡沫经济的破灭。可以说正是由于房地产业在国民经济中的重要性，决定了房地产泡沫给国民经济带来的危害也是毁灭性的。
二、我国房地产市场泡沫分析
从经济发展全局状况来看不存在房地产泡沫
据联合国对多个国家的调查，各国住宅建设投资占国内生产总值(GNP)的比例在3%~8%。日本在第二次世界大战后，随着经济的恢复和发展，住宅建设投资不断增长，50年代平均约为4%，60年代平均约为6%，70年代超过7%，1973年最高达8.7%，以后随着住房问题的缓和而逐渐有所下降。我国目前阶段所经历的房地产行业的兴起是许多国家在经济增长过程中经历过的阶段，而且这种快速的增长也会在市场不断健全、需求减弱的过程中不断地恢复到正常的发展水平。
2、 从市场需求的预测来看不存在房地产泡沫
判断房地产是否出现泡沫，关键一点是看是否存在真实的需求。从潜在需求看，我国现有城镇居民41亿人，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55~60%，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人，在此期间约有3~3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题，这是从新增城市人口的住房需求方面进行的分析。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米，根据国外相应发展水平的经验，据我国目前的统计资料初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达到35平方米，即每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。因此从需求的角度分析，我国房地产市场真实的需求降低了出现泡沫的可能性。
从全国范围来看不存在房地产泡沫问题
从全国房地产价格的变化上来看，从1998年到2001年，我国商品房和商品住宅的价格上涨率在0.5%~4. 9%之间，远远低于同期8%左右的GDP增长率,这表明商品房价格的变化从总体上看并没有脱离实体经济的支撑。因此，从总体上看，中国不存在房地产泡沫现象。
4、城市间的横向比较不能说明存在房地产泡沫现象
根据2001年北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的房价收入比率超过了10，全国平均的房价收入比为7.8，高于5~6的公认正常范围，有些人通过这些数字论断我国大部分大中城市已经或多或少地存在着房地产泡沫。应该说，房价收入比和购房抵押贷款月还款额与月家庭收入的比值，确实是衡量住宅市场是否存在泡沫的方法。衡量是否存在泡沫，我们不应该对各个城市之间进行横向比较，也不能与某一个平均的标准值进行比较就做出结论，而应该主要对各城市内部两个指标历史变化进行比较。近年我国大部分城市的房价收入比呈下降的趋势，而且不同城市横向比较的意义不大，因为不同城市的市场特性有很大差异，所以房价收入比也存在很大差异。
从以上四个方面的分析可以得出结论：中国的房地产整体保持比较健康的增长，总体不存在泡沫现象。
三、警惕部分城市存在房地产经济泡沫
中国房地产市场整体保持着快速健康的发展，但在有些地区中已经或者显露出了房地产泡沫经济现象的征兆，主要表现为房地产市场供给过热和资金大量涌入，部分城市还出现了很高的商品房空置率。现在空置率的含义是以销售或者租赁合同的成立作为标准的，但大量已经出售的商品房成为了投资的对象，得不到充分利用，而这部分数字往往是空置率统计中易被忽视或者很难得到精确统计的数字，造成空置率指标失去了可信性，不能反映市场真实现状。许多城市至今尚没有有效的土地供应规划，而是盲目供应土地，与开发商的圈地运动配合很默契；盲目追求豪华高档住宅，每套千万元甚至上亿元的别墅豪宅不断涌现；脱离实际使用市场和产业的支撑，盲目建设超豪华写字搂、酒店和零售商业设施；房地产开发过程中的概念炒作远远胜于追求实质等等。种种迹象表明，部分地区、部分房地产市场确实存在着盲目乐观的情绪，存在着经济泡沫现象。
四、针对部分地区的房地产泡沫经济以及价格过高现象的对策建议
房地产泡沫作为市场失灵现象的一种表现，是市场群体非理性的行为，也是单一市场手段不可避免的缺陷。针对市场泡沫，政府的宏观调控立足于整个市场，对整体的平衡、各方面利益（尤其是弱势群体的利益）的分配进行宏观的控制。对于房地产泡沫的良药就是政府宏观调控的各种措施，针对我国房地产的特色有以下的一些措施。
1、 采取有力措施规范土地市场。
国家要加强对房地产业的宏观管理，加强对上一级市场的控制，同时也要采取有利措施规范土地二、三级市场，坚决制止炒卖地皮牟取暴利的投机行为，使土地价格建立在一个合理水平上以降低商品房价格。国家出台的关于土地“招、拍、挂”的政策已经对市场进行了规范，但实施力度及监管还有待进一步的加强。
2、 适当降低开发商的回报率。
房地产开发商应适当调整思路。商品房积压不仅使缺房户改善无望，同时也使房地产开发商的大量资金被占用。为避免这种对双方都不利的僵持现象，房地产商应当树立薄利多销观念适当调低价格和利润。
3、 改变房地产市场供应结构。
当前我国房地产市场供应结构很不均衡，主要表现在高利润的高档写字楼和商业设施项口开发量过大，有的城市非住宅供应量占据总量的三分之二；而从住宅供应结构来看，高档公寓、写字楼开发过量，而普通商品房、经济适用房少，百姓选择余地小。这种需求和供给上的不均衡，就造成了我国房地产价格上升与房空置率上升的矛盾加剧。要改变这种供应结构，要从两方面着手：
近几年来，房价的上升幅度大大超过了部分居民可支配收入增长的速度，使得许多中低收入居民买不起房子。因此，要大力开发和建设让老自姓买得起或能够承租得起的普通商品房，使得住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应，这是我国住房供应政策变化的核心内容之一，而在这个方面很好的例子就是新加坡政府实行的“组屋政策”。
(2)近几年来，我国经济适用房在全部商品房供应中所占比重非常低，尤其是在一些经济发达地区，由此也引发了我国房地产市场的结构性情况。廉租房政策的成功得益于完备的社会福利制度和税收制度，法国有效地防止了房地产市场的投机活动，其中廉租房制度是法国政府调制房价的最有效手段。
