物业环境管理工作探讨

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在衣食住行基本的生活需求得以解决的条件下，随着环境知识的宣传与普及，生活和工作周围的物业环境引起了人们的关注。良好的物业环境是健康的保障，是工作高效的基础。思考物业管理、物业服务的现状，取得了一定的成绩，同时也存在着诸多问题和不足，有待于物业管理的教学科研人员、物业管理一线的工作人员，共同思考、深入研究，探求解决问题的方法和措施。

１　取得成绩４０多年来我国物业环境管理取得的主要成绩包括以下几个方面

（１）物业环境意识达到普及并不断加强、提升。最初的物业环境管理主要着眼于污染的防治、物业垃圾的清扫运送，对整体整洁卫生的追求。随着国家对环境的强调、媒体对环境的宣传报道、环境立法的实施与推进，以及人们对美好居住环境、工作环境的追求，人们对物业环境有了更高水平的需要。去除固体污染、水污染、大气污染、噪声污染等影响环境质量的传统因素；远离辐射污染、光污染等新型污染；追求物业环境的山水田园风貌：山水相依、绿树成荫、鲜花遍地、鸟语花香。

（２）物业环境得到国家法律和具有法律性质条例的保障。国家于２００３年颁布并实施了《中华人民共和国物业管理条例》，２００７年进行了修订。条例以法律法规的形式保障了物业使用人对物业环境追求的权利。《条例》第一章第一条“为了规范物业管理活动、维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例”。各地方政府依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二章第十二条的规定和人民群众对高质量环境的需求，明确了城市房地产开发项目的容积率与绿化率，为良好的物业环境提供基础性保障。

（３）高校物业环境管理课程的开设。高校的物业管理专业是为物业管理、物业服务企业培养、提供专业技术人才而设置。专业设置的宗旨是满足社会的需要。高校物业管理专业《物业环境管理》课程的开设，满足了物业环境管理的需要。通过对该门课程的学习，学生掌握了物业环境管理的基本知识和基本技能。明确了物业环境管理的范围，懂得了如何实现有效的物业环境管理，以及提高物业环境质量的手段和方法等。课程的开设，借助理论教学和实操训练，为物业环境质量的不断提升奠定了人才基础。

（４）物业环境专业服务机构的建立和专业服务队伍的出现。适应物业使用人对物业环境要求不断提升的要求，社会上出现了专门性的物业环境服务机构。专门从事物业绿化服务的园林公司、专门承担垃圾清扫收集的保洁公司、专门从事物业垃圾承运的运输公司、以及专门负责物业服务区域内安全的保安公司等。专业的物业环境服务机构为提供专业的物业环境服务，招募具有一定基础的人员，实施专门的岗位培训，建立了相应专业性的物业服务队伍。专业机构的建立和专业队伍的出现促进了物业环境服务水平的提升。

（５）物业环境质量有明显改善。随着人们经济条件的根本改善，环境意识的普及，物业使用人对生活、工作的环境质量产生了更高的需求。国家对物业使用人的环境要求给予了法律上的支持和财政上的帮助。高校物业管理专业的开设为物业环境的改善提供了技术上的保障。社会上各种专门性的物业环境服务组织、或企业法人提供了有效的供给。在诸多有利因素的共同作用下，现阶段物业环境的质量有较大改善。具体表现在物业服务区域内的卫生条件、绿化美化效果、安全状况等方面。

２　存在问题经分析，物业环境管理存在的问题主要包括以下６点

（１）物业环境管理和服务的从业人员中专业技术人员所占比重小，从业人员整体素质低。根据笔者对合肥市几家大型物业公司调查表明，专业人员比例不足２０％，８０％以上的人员基本上没有物业环境管理、或物业环境服务的专业知识、专业技能。从事卫生保洁的人员以中老年妇女为主，近半数为半文盲。承担安全保卫工作的多是中老年男性，他们没有专业知识和技能，也没有接受过系统化的专业培训。较低的综合素质导致在物业环境服务的过程中缺乏主动性、积极性，提供的服务不专业、业主满意度低下等后果。

（２）现代化程度低、工作效率低下。在我国物业管理起步晚、发展时间短，从事物业环境管理与服务设备、设施研究的人员少、技术积累薄弱等原因，造成物业环境管理的现代化程度低。物业环境管理方面可以利用的现代化设备、设施少，质量差，运行成本高。物业环境管理、物业环境服务主要依靠最原始的人力活动，工作效率低下。落后的物业环境管理、物业环境服务的供给，与时代的主旋律不符，也影响了整个物业行业的发展。

（３）缺乏稳定的专业队伍，人员流动过于频繁。组织内外人员的流动在当代社会是普遍现象。但是对于组织而言人员过于频繁的流动，队伍缺乏稳定性，将会给组织带来诸多消极影响。人心思动，组织成员不能安心工作；不利于技术的积累、沉淀、传承和工作水平的提升。组织不间断地忙于人才的招聘、培训、补充和培养，组织的运行成本抬升；更不利于行业优秀人才的聚集。物业环境服务组织中人员的频繁流动造成了人才队伍建设的恶性循环局面。

（４）物业环境先天性缺陷的存在。良好的物业环境需要从项目土地的转让、规划、设计和施工做起。土地转让时规定的开发项目的容积率、绿化率奠定了未来物业环境的基础。开发项目的设计对项目建成后的物业环境产生重大影响。特定项目的容积率、绿化率、规划、设计等，在项目建成后基本上达到无法改变的程度，如有缺陷即成先天性缺陷。与容积率、绿化率相比，项目的具体设计主要不是由国家、政府负责，由开发企业自行负责。开发企业往往只注重短期的物业环境效果，却忽视了长期的景观成本。结果更易留下了影响物业环境效果的先天性缺陷。

（５）维护、修复物业环境所需资金达不到有力的保障。《中华人民共和国物业管理条例》第十一条有关业主共同决定的事项中第五款规定“筹集和使用专项维修资金”。至于如何具体操作实施未做明确的规定。在物业环境服务的实践中，简单的低成本的环境维护由物业服务企业从收缴的物业费中支出。成本较大的物业环境修复、物业环境的改善与提升，所需资金则无法得到有力的保障。按照现行条例的规定，在实践中无法实施。每位业主对物业环境质量的要求不同、觉悟水平不同、缴费意识不同等因素，造成相关费用难以筹集。

（６）不适当的人员配备标准。为保证被选聘的物业服务企业在合同签订之后能够有效的执行合同的条款，保证物业服务的有效性、及时性，各地方政府的有关部门颁布了物业服务人员的配备标准。标准是依据国家的劳动法、合同法等法律法规制定。按照此类配备比例实际操作，在目前物业收费水平的条件下，必然导致物业环境从业人员工资收入低、队伍不稳定等系列不良后果。

３　解决办法针对存在的问题，对惩下药，采取有效的解决办法如下

（１）物业服务企业的前期介入。物业服务企业的前期介入，是指物业在交付前物业服务企业参加的，围绕着物业的规划、设计、施工和交付等环节，为了保证物业在交付之后实际的使用过程中物业环境质量的活动。物业环境服务企业作为最基层的实践者，对物业环境管理有着丰富的实践经验，能从长远的实践角度，对规划、设计、施工等环节提供有价值的参考，提前弥补漏洞，有效的避免物业环境先天性不足的缺陷。

（２）及时维护、修复、改造、提升物业环境质量。对于使用过程中，由于人为因素或自然原因造成的物业环境毁损，应及时维护、修复；对于物业设计阶段造成的先天性缺陷，应对缺陷部分重新设计、改造。另外物业环境应定期实施改造升级。社会在发展，人们对物业环境质量的要求，会随着社会的进步、经济的发展、人口综合素质的提升而提高。只有实行物业环境的定期改造升级，才能满足人民群众不断增长的物业环境需求。

（３）建立健全物业环境服务的资金保障机制。物业环境的维修、改造与提升，必须有相应的资金保障机制和制度安排。《物业管理条例》第五章五十四条对物业专项维修资金做出了明确的规定。根据第一章总则的规定“物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”是物业管理的范围。物业管理的职责是“维护”，即维修和养护。由此可得物业环境的修复、养护的义务应有物业服务企业承担，所需费用应从收取的物业费中支出。对物业环境的改造、升级所需资金，还需要深入调查研究，及时做出法律性规定，并提供制度或机制保障。

（４）引进、研发和使用现代化的物业环境设施、设备，提高物业环境服务的工作效率。目前物业环境服务的现代化、智能化还处于低水平状态，物业环境服务主要靠人力，效率低下。造成人员众多，服务成本高。物业服务的现代化、智能化是物业服务发展的趋势。现代化设施、设备的应用，减少了人员的需求，提高了物业环境服务的效率，也有利于提升行业的形象，促进行业的发展。在现代化的进程中，要引进国际上先进的设施设备，更要结合我国物业环境管理的实际，开发出适合本国特色的设施和设备。

（５）及时修订物业服务人员的配备标准。通过标准的修订，提高工作人员的工资待遇，确保物业环境从业人员的收入。配置的比例过大，必然导致从业人员多，加重业主物业费的负担，降低从业人员的工资待遇，加剧物业环境服务人员队伍的不稳定性。物业服务行政主管部门在制定人员配置标准时，要考虑国家法律的有关规定，保障劳动者的身心健康，也要顾及物业环境服务的实际情况，对人员的配置做出概括性、指导性的规定，供业主与物业服务企业在签订物业服务合同时参考。

４　结束语

在物业环境管理方面存在着的每一个问题都值得我们去深入研究，探寻问题的解决策略、方法和具体的措施。在问题的解决中促进物业环境管理的发展，满足人民群众不断增长的环境需求。