住宅小区物业资金来源和用途问题

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【摘要】物业资金是提供住宅小区良好物业管理的基本保证。鉴于部分业主对物业资金来源、管理和用途的认识模糊，本文重点介绍了日常生活中常见的几种资金，使广大业主进一步了解各类资金的来源、管理方式和使用途径，以更好保障业主权益。

【关键词】住宅小区;物业管理;资金来源;资金用途

物业资金是维持住宅小区正常物业管理的基本保证，业主在小区内的人身财产安全、生活品质提升、房屋保值增值都需要通过良好的物业管理予以实现。在大多数业主的认知中，物业管理服务费即通常所称的“物业费”似乎涵盖了一切费用，并且认为小区内部的一切支出都可以从物业费中开支。其实不然，住宅小区的物业资金来源不同、归属不同、管理方式不同，资金用途也不一样。

一、住宅小区物业资金的主要种类及来源

我们经常接触到的住宅小区物业资金大概有物业管理服务费（以下简称物业费）、日常维修资金、专项维修资金、物业保修金、专用车位管理费、经营性收入等六大类，除此之外还会有政府补贴或扶持资金、开发商根据小区建设情况给予的补偿资金或者赔偿资金等等，这几类资金存在不确定性，本文暂不作讨论。物业费是指物业服务企业（以下简称物业公司）依据物业管理服务合同约定，为物业使用人提供物业服务所收取的费用。物业费由业主缴纳，依据《宁波市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十三条规定，业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费……。这里涉及到两个问题：一是交纳的金额，按条例规定是按物业服务合同约定，其实物业费多少钱一平方在房屋交付时已经确定了，虽然业主大会后期有权调整，但实际上调整的极少。比如某些老小区到现在依旧在执行几毛钱一平方的物业费。同样，定价高的，也极少再往下调。因此，一般情况下，房屋交付时多少一平方往后就是多少钱一平方，物业服务合同中通常也以这个价格约定。当然，也会有一些小区与物业公司另行约定，只给一定的比例，其余的进入业委会的账户。二是缴纳的时间，也是按合同约定交纳。但情况也在发生变化，以往的惯例是先服务后交付，也就是说业主一般到年底才交纳物业费。而现在物业公司为了缓解资金压力，通过各自营销方式吸引业主先交一年的物业费，或者按月交纳。由于物业费在算法上是按月计算的，也就是说我们平常所说的物业费多少一平方，其实是一个月多少一平方，然后乘以房屋建筑面积再乘以12个月得出总金额，再加上物业公司的影响力，按月交纳很可能会成为未来的惯例。日常维修资金是指为确保房屋共有部位和共用设施设备日常维修工作正常运行所收取的费用。日常维修费收取宁波实行的是政府指导价，一般多层1.5元一平方，电梯房或经营性用房2元一平方，按年一次性收取，一般都是付物业费时一起交纳。专项维修资金宁波市2011年4月1日起才开始施行，根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），专项维修资金是指依照本办法规定交存的专项用于建筑物内共用部位、建筑区划内共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造资金。这两笔资金相互独立又互有牵涉。目前，这两种资金的交纳方式同时存在。2011年4月1日后交付的楼盘，业主一次性交纳专项维修资金，首期交纳也有政府指导价，简单来说就是未设电梯的按每平米建筑面积房屋建筑安装工程造价的5%交存，电梯房按8%交存，此后使用余额不足30%时，可由业主大会发起续交。交纳了专项维修资金的不必再按年交纳日常维修资金。由于政策执行具有一定的滞后性，一段时间内仍有新楼盘交付时业主交纳日常维修资金而没有交存专项维修资金的。无论之前交付的楼盘还是后期交付没有交纳专项维修资金的楼盘，近些年政府一直在采取诸多措施鼓励小区补交专项维修资金。两种交存方式共存带出一些问题和思考：一是交纳专项维修资金的小区日常维修资金哪里来？一种来源是经营性收入补充。另一种是经营性收入不足时从专项维修资金中划拨，但需要业主大会通过。二是房产交易时，专项维修资金退不退？按理说是要退的，由下一个房屋主人承担，但目前是不确定的，买卖双方自行约定，由于房产交易尚有差价，因此这个问题目前还不是很突出，但当房产交易微利或无利状态时，这个问题可能会暴露出来。三是目前执行交纳日常维修资金的小区，遇到中大修问题时怎么办？理论上是全体业主按房屋面积自行承担，但实际操作过程中会遇到许多困难，比如多层、高层、别墅夹杂的小区需求不同的问题，虽然总有办法解决，但至少工作需要做得更细致一些，付出的精力也会更多一些。物业保修金简称质保金，根据《宁波市贯彻落实浙江省住宅物业保修金管理办法实施意见》，质保金是指保修期内保证物业正常维修和使用，关系业主、建设单位合法权益的资金。质保金由建设单位按物业建筑安装总造价2%的比例交纳，由辖区主管部门统一管理，单独记账。质保金顾名思义仅为担保作用，保修期内日常发生的维修费用应由建设单位另行支出。但在实际执行过程中，有些建设单位遇到维修工程一般不愿意再额外支付维修费用，或者能拖则拖直到拖过保修期。因此，才会出现建设单位不履行保修责任而导致业委会动用质保金的情况。质保金原则上保修期满后是要退还给建设单位的，但目前即使保修期满也有部分或全部没有退还的现象。质保金退还其中一个环节需要业委会同意并盖章，一般情况下每个小区都会或多或少存在一些质量问题，业委会都不太会爽快盖章退还质保金，因此，过保后很多小区的质保金都成了“死”钱，建设单位退不到，小区维修也无法使用（小区维修使用也需要建设单位盖章同意）。专用车位管理费指的是业主在小区内购买或租用车库车位后物业公司所收取的管理费用。主要用于车辆管理和地面保洁等。费用由车位产权人或承租人交纳，物业公司收取。交纳的金额一般也是按物业服务合同约定，根据楼盘交付时间不同、地段不同及小区档次不同会有一定的浮动。并且专用车位管理费与停车管理费是两个不同的概念，停车管理费其实就是停车费，由于停车场地是业主共有部位，物业无权收取，因此名义上只能收取停车管理费。小区经营性收入是指物业产权人通过生产、租赁等经营活动取得的业务收入。一般有这么几类：一是通过出租经营性用房取得租赁收入。根据《条例》规定开发商需按物业管理区域地上总建筑面积的千分之三配置物业管理办公用房，千分之四配置物业管理经营用房。办公用房一般无偿租借给物业公司和业委会办公，而经营用房则可以用来出租，从而获得经营性收入。二是通过出租公共部位设置广告设施取得的收入。比如电梯广告、道闸广告、灯箱广告等。但近些年随着电商的发展，户外广告的价格一路下跌，收益随之减少。三是停车管理费收入。随着小区车辆的增加，根据《条例》规定，产权车库、车位不能满足需求时，业主大会可以决定占用道路或其他空闲场地设置停车泊位，且可以向需求人收取停车管理费，停车管理费的价格设定也由业主大会决定。停车管理费的另一个来源是利用防空工程规划用于停放机动车的车位车库。由于防空设施不能出售、附赠，因此一般采取租赁的方式为业主提供停车方便，租赁价格每个区（县、市）的政府指导价略有不同，如鄞州区规定不得高于300元/月，其中收入的60%归鄞州防空办、20%归业主、20%归物业公司。四是游泳池对外承包收入。随着相关部门对游泳池的管理更加规范严格，尤其是室外泳池运营的成本越来越高，收入也随之减少，出现亏损的也不在少数。此外还有通讯公司占用小区场地安放设施设备的租赁费、快递箱如丰巢安放场地占用费等临时性收入。小区经营性收入的归属理论上归全体业主所有，但大多数小区为发挥物业公司在经营过程中的积极性，比如多承接一些广告业务以提高经营性收入，一般会和物业公司分成，具体比例在合同中约定。

二、住宅小区管理维护费用的开支方式

从以上分析可以看出，住宅小区物业资金来源最终进入三个口袋，一个是物业公司的口袋，一个是业委会的口袋，另一个是相关管理部门代管账户的口袋。物业费、经营性收入按合同约定比例分别进入物业公司和业委会的口袋，专用车位管理费进入物业公司的口袋，日常维修资金进入业委会的口袋，专项维修资金、质保金进入相关管理部门代管账户的口袋。物业公司这个口袋的钱的用途。物业公司的钱一方面作为成本用于小区的管理，另一方面作为公司的经营收入用于公司内部管理，最后结余部分成为公司利润。物业公司一般会事先提取应收物业费总额的10%左右用于公司内部管理，然后其他部分用于小区管理服务开支，最后尚有结余部分成为公司收入或者利润。用于小区管理服务部分也并不是有些业主认知中凡是用于小区的钱都是物业费中开支，一般根据物业服务合同约定，主要用于区域秩序维护（保安）、清洁卫生（保洁）、绿化养护、消杀、水箱清洗、排水排污管道日常疏通、公共水电费、物业办公经费、管理人员工资、社保和福利等。有很多事务是物业公司提供服务但不出资，比如电梯维修，物业公司会联系维修单位并监督维修工作，但购买零配件的钱由业委会出资。当然，每个小区情况不尽相同，物业管理合同中的约定也不一样。业委会这个口袋的钱主要用于小区的维修、维护和改造投入。小区内部的维修、维护工作虽然由物业公司提供服务，但涉及的经费都由业委会也就是全体业主自己承担。比如电梯更换零配件、小区道路维修、照明维修、监控摄像头维修或更换等等都是从业委会的日常维修资金中出钱，不足部分使用经营性收入，如果还是不足，那就要召开业主大会另行筹集维修经费，最终还是由业主按比例分摊。若无法筹集，那么这个小区就即将进入人们平时所说的“瘫痪”状态。小区内部的场所建设、文化娱乐设施升级改造等，一般在经营性收入有结余的情况下才会考虑，比如根据小区需要改造一个阅览室，其中的装修费、书架、书籍都由经营性收入支出。当然，物业公司在利润有保障的前提下，为了维护业主关系、方便续签合同等，适当的也会有一些资金投入用于改造建设或者举办活动。此外，如果要大规模开展新建或改建工程，经费还得靠业主自筹解决。保修金和专项维修资金的用途。简单来说就是保修期内使用保修金，保修期后使用专项维修资金。保修金由政府代管，保修期内的维修原则上由建设单位另行出资，建设单位违约、破产或歇业不能履行责任时，才会动用保修金。专项维修资金虽然可以实行业主自主管理，但出于对业委会监管困难的考虑，基本也由政府相关管理部门代为管理，一般用于过保修期后的小区物业中大修工程（详见《办法》第二十八条），同时《办法》也列出了不得使用专项维修资金的反面清单。如果执行的是2011年4月1日后的规定，小区业主在楼盘交付时已经交纳专项维修资金，过保修期后，日常维修资金需要业主大会根据《条例》和《办法》向相关管理部门申请在专项维修资金中列支。业主大会经三分之二以上业主同意后，业委会向相关管理部门打申请报告，申请金额一般按相当于日常维修资金政府指导价计算。因此，如果是这一类小区，业委会最好在物业服务合同中约定日常小额维修所需资金由物业服务企业承担。

三、几点建议

（一）物业管理服务合同约定须详尽

物业公司的聘用由业主大会决定，但合同签订工作则委托业委会负责。业委会与物业公司出面洽谈具体条款，包括资金分配、服务内容和双方职责等，由于合同内容很多，做到面面俱到很困难，因此，一方面需要一个负责、细心的业委会，另一方面如果资金充足又舍得花钱也可以请第三方咨询公司或律师出面审阅合同条款，为业主争取更多的权益。此外，对某些重点内容担心合同中的条款对己方不利，可以通过签订补充协议的形式予以弥补，合同条款与补充协议有冲突，参照补充协议执行。

（二）各类政策中数据测算与用词应更加直观通俗

在《条例》《办法》等政策文件中有许多比较专业的用词，虽然每个字都认识，但连起来普通民众很难搞清概念。比如测算质保金额度，用的是“按照物业建筑安装总造价2%的比例”交纳，总造价到底是多少，除了开发商、专业的测绘人员和相关管理部门之外，普通民众很难掌握这类数据。对购房者来讲，只有房屋面积和购买价格才是最直观、易懂的数据，制订政策的时候能否用此类直观的词汇来替代那些专业性较强的概念，从而通过变更比例进行换算，测算出质保金交纳金额，让普通民众更加明晰自身的权益和保障。类似的还有测算物业办公用房和经营用房时用的“物业管理区域地上总建筑面积”、测算交存专项维修资金时用的“按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价”等条款。其实在制订《宁波市区普通住宅小区房屋共有部位和共用设施日常维修收费办法》的时候，就曾经使用过相对直观易懂的概念和测算方法，比如该办法的第六条中“日常维修费基准价标准：多层以及无电梯的中层住宅每平方米每年1.50元”。使用通俗易懂的概念和数据，一方面可以防止不法商家混淆概念，偷梁换柱，减少一些猫腻和扯皮，从而减轻管理部门的工作压力；另一方面可以让数据更具透明度和说服力，使民众更加信服，从而提高政府公信力。

（三）质保金到期后的处理方式

质保金由建设单位交纳，相关管理部门代管。到期后业委会不盖章就无法退还，在很多小区这笔钱成了“死钱”，且金额庞大。从道理上讲，这笔钱在小区过保后是应该退还给建设单位的，但受限于建筑质量总会有一些瑕疵，业委会一般不愿意盖章同意退还。是否可以考虑已经过保且未退还的小区由相关部门出面予以协调，一部分退还建设单位，一部分纳入专项维修资金。对新楼盘，交付时建设单位按一定比例配套一笔专项维修资金，期间日常保修参照“保修金管理办法实施意见”执行，质保金等质保期过后如无重大质量问题则直接由代管部门无条件予以退还。

（四）业委会资金的管理和监督

业委会的资金其实是全体业主的资金，业委会开设有资金账户但没有专业的会计，财务一般由物业公司代理，一般业委会分工中负责财务的成员需要定期与物业公司的财务进行核对账目。这种管理方式虽然避免了委员会直接管理资金，但如果业委会和物业公司勾结依然无法避免某些不法行为的发生。是否可以考虑通过第三方存管的方式，加强资金的管理和监督，物业公司把代管的业委会资金账户交由商业银行进行独立管理，商业银行会同物业公司财务为业委会建立交易结算资金明细账，定向划转业委会对外交易结算资金，并产生资金总额与明细账单供业委会、物业公司甚至全体业主进行账务核对，以加强对交易结算资金的监管。

作者：杜铁奇 单位：宁波市政府发展研究中心