老旧小区改造难点与改造对策

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老旧小区的主要特征包括配套设施老、生活环境差、住宅使用年限长等,其改造的主要内容包括水、气、电、路等配套设施的改造,公共活动场所、物业用房及停车场等基础设施的改造,抚幼、养老及文化室等公共服务类设施的改造。为了全面提高基础设施的水平,保证人民生活质量,相关部门须按照小区现状、资金实力等逐一进行以上三大改造,以取得理想的改造效果。

1老旧小区改造的重要作用

1.1有利于提高居民的生活水平

2016年2月6日,中共中央、国务院印发的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》明确提出：“稳步实施城中村改造,有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造……到2020年,基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。”老旧小区改造是城市建设过程中非常重要的阶段,涉及千家万户的切实利益,有利于提高居民的生活水平。因为居住环境的改善,一方面能够帮助住户养成良好的生活习惯,激发住户参与公共服务的热情；另一方面,能够拉动投资和消费需求,带动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展,推进以人为核心的新型城镇化建设,破解城市二元结构难题,提高城镇化质量,推动产业结构的调整,促进社会就业与再就业。

1.2有利于化解邻里矛盾,维护小区稳定

受管理水平低、基础设施落后等因素的影响,老旧小区安全性不足,邻里矛盾偶有发生。老旧小区改造,能够改善群众的生活环境,方便小区管理,有利于维护小区稳定,缓解小区居民之间的矛盾。

2老旧小区的改造难点

2.1老旧小区设施老旧,物业管理水平不高

老旧小区普遍存在以下问题：屋面防水系统老化、破损严重；墙体开裂严重,楼房外墙无保温设施,能源消耗多；单元门无安全防盗功能,楼梯间涂料脱落；小区道路老化,不符合消防要求；地面破损严重,设施陈旧,停车位不足,安全隐患较大；动力管线、电力线路、通信光缆等敷设混乱、年久失修,存在安全隐患；等等。当前,工作人员在老旧小区改造工作中,大多围绕小区的外观进行改造。实际上,小区物业管理水平的高低才是判断小区治理体系是否完善的主要标准。因此,工作人员需要高度重视小区物业管理,在确保小区外观改造成功的前提下,逐步提高小区物业管理水平,加大管护力度,正确处理邻里关系,解决治安问题,使老旧小区改造为居民带来更多福利。

2.2老旧小区规划不合理

老旧小区建筑单体立面结构非常单一,不符合现代城市的总体规划要求。这种类型的住宅在过去能够有效解决城镇居民的居住问题,但随着社会发展水平的不断提高,人们也逐步提高了居住要求。老旧小区的基础配套设施、景观环境及套型平面等方面均难以满足现阶段人们的居住要求。部分老旧小区靠近城市的文化行政核心区,无法进行大规模拆除。另外,拆除这些住宅还会产生大量的粉尘与建筑垃圾,从而严重污染自然生态环境。

2.3老旧小区配套设施改造力度小

当前,在老旧小区生活的主要群体为老年人,他们大多行动不便,上下楼梯非常困难,因此老旧小区改造时非常有必要加装电梯。但在实际改造过程中,相关部门往往忽视了老年人的这一需求。同时,一些配套设施的改造升级会对部分居民的切身利益造成影响,如健身设施的建设会占用原有停车位,所以部分居民会拒绝改造,这就给老旧小区的改造工作增加了困难。

3老旧小区的改造对策

3.1优化管理模式

在对老旧小区进行改造时,相关部门首先要协助小区物业优化小区的管理模式。若仅是对小区外观进行简单改造,而管理模式依然落后,那么这种改造是不成功的。相关部门要提高对管理模式的重视程度,将先进的管理模式应用于小区改造中,并且根据每个老旧小区的建设特点和主要居住人群来制订合理的小区管理方案,提高居民对小区的满意度。在老旧小区改造提升的过程中,相关部门要充分发挥主导作用,积极协调小区物业与居民之间的关系,充分平衡各方利益,引导各方团结合作,共同开展老旧小区的改造工作。

3.2引进绿色生态理念进行规划设计

3.2.1坚持“科学规划”的原则

在老旧小区改造过程中,相关部门应坚持“科学规划”的原则,全面发挥老旧小区改造规划的前瞻性与引导性。另外,相关部门还要根据小区基础设施的建设情况,开展总体绿化设计,逐步形成小区点、线、面相结合的绿化格局,丰富小区绿地植被类型,在老旧小区内部建立起功能强大的绿地系统。例如,相关部门可以在老旧小区内构建以小游园为核心的点状绿地；根据小区绿化的状况,在老旧小区中心地带或住宅附近建设中心游园或文化活动广场；根据不同人群的需求,利用园路、广场及草坪把绿地划分为多个功能区,保证各个分区具有较强的独立性,最大化地满足不同居民的需求。

3.2.2调整绿地结构,创造更多的绿地生态效益

改造小区绿地是改善小区环境的主要手段之一。在老旧小区改造过程中,相关部门需要从生态平衡的角度综合考量绿地的结构和生态效益,不能单一地把绿地当作装饰品,而是要根据实际情况主动调整绿地结构,实现生态效益的最大化。具体来说,相关部门应合理确定灌木、乔木及草坪的比例,提高绿地的生态效益。只有通过有机整合灌木、乔木及草坪,才能打造出立体复合式的绿地结构,创造更多的生态效益。

3.3坚持分级确认原则

在老旧小区改造过程中,相关部门需要根据不同小区的具体情况制订精细化的改造实施方案。另外,相关部门还需要根据小区原有设施及配套资金做到以下几点：①完善低端小区基础设施,加大运营保障力度；②提高中端小区改造后的物业管理水平,改善小区面貌；③在高端小区中融入智能小区概念,着力打造物业管理服务品牌。

3.3.1低端有保障

对于基础设施老旧且改造资金有限的小区,相关部门要保证其在改造完成后实现水、电、气、暖等稳定供应目标。小区楼房内外墙面、道路等要有崭新的面貌,配套基础物业设施要尽可能完善。

3.3.2中端换新颜

对于原有基础设施条件尚可且改造资金相对充足的老旧小区,相关部门要在保证这些小区基础能源供应充足及物业服务质量的前提下,提升小区整体面貌,着力推进小区景观建设、绿化增容改造、服务设施改造等工作。

3.3.3高端智能化

对于原有基础设施条件良好且改造资金相对充足的老旧小区,相关部门要着力完善小区服务设施,加强小区绿化增容改造,引入智慧小区概念及系统,提供优质、便捷、智能的小区管理服务。

3.4丰富改造内容

在老旧小区改造过程中,相关部门需要结合小区自身条件适当丰富改造内容。在新时代发展背景下,各种新设施、设备不断涌现,老旧小区的改造升级也会增添很多项目。对此,相关部门要完善老旧小区建筑内部系统,例如排水系统、电梯系统等。此外,相关部门还要重视改善小区环境,并且在改善环境的同时,重点关注绿化带与停车场建设等问题。

4嘉峪关市老旧小区改造背景和主要内容

4.1改造背景

2016年6月11日,国务院办公厅发布了《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》（国办发〔2016〕45号）。为全面推进驻嘉企业“三供一业”分离移交工作,嘉峪关市政府结合嘉峪关市实际情况,决定对嘉峪关市行政区域内国有企业职工家属区的供水、供电、供热（气）和物业管理等设施进行维修改造。维修改造的指导原则为：执行市级以上地方政府出台的相关政策,按照技术合理、经济合算、运行可靠的要求,以维修为主、改造为辅,以不低于嘉峪关市基础设施的平均水平的标准实施维修改造,促进城市基础设施优化整合,保证分离移交后的设备设施符合基本标准并能正常运行。

4.2改造内容

此次改造的小区涉及嘉峪关市某集团公司“三供一业”移交的47个居民小区。改造范围广,涉及居民多,且各小区建成的时间不一,导致各小区从楼房到小区配套设施均存在较大的差异性,这给小区改造方案的制订带来较大的难度。另外,企业的小区配套改造资金有限。因此,相关部门在进行小区维修改造时,需要坚持分级确认、统一布置、量入为出的基本原则,采取“一小区一方案”的改造措施分步实施改造。嘉峪关市老旧小区改造项目的内容分为两大部分。一是对住宅楼进行改造,主要包括：增加外墙保温层,涂刷外墙乳胶漆,更换煤气表、水表,增加屋面防水层,修理公共楼梯间,维修单元门及楼宇对讲系统。二是对小区配套基础设施进行维修改造,主要包括：维修给排水管线、供热管线、燃气管线、供电系统,更换庭院照明设施,美化环境,硬化道路地坪,增加停车位,建设智能化小区道闸,安装安防系统,建立物业集成服务管理平台。按照计划,改造后的小区面貌大为改善,基础设施水平和物业管理水平进一步提高,居民出行更加便捷,小区平均绿化率较改造前提升3%～5%,标准停车位数量较改造前增加20%～30%。

5结语

综上所述,老旧小区改造能够提高居民生活水平,化解居民矛盾,维护小区稳定,有利于带动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展,推进新型城镇化建设,实现产业结构的优化调整。因此,相关部门要充分重视老旧小区的改造工作,并且根据不同小区的具体情况制订适宜的改造方案,全面提高老旧小区的宜居水平。

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作者：文玉兰