房地产项目材料采购管理优化措施

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当前房地产行业竞争激烈，企业想要在竞争之下存活下来，并不断获得企业发展，需要进一步提高企业在市场当中的核心竞争力，对于项目采购管理进行不断的优化和改进，以此实现整个企业更加长远的发展。一般来说，房地产项目的采购不仅是在实际的物资采购过程中，而且是在采购过程中它包括采购方法的结构、采购计划的定义、采购流程的制定、材料分类和交付企业管理等诸多内容构成了一个完整的物资采购体系，此外，房地产项目直接来自政策、市场、地方经济政策等因素。所有房地产项目的收购都应结合自身的实际情况和特点进行。在市场竞争日益激烈的背景下，房地产公司必须不断改进和优化项目管理，为了在激烈的市场竞争中占有一席之地，实现更长远的发展，下面就如何改进和优化房地产项目的物资采购管理进行一系列探讨。

1采购管理概述

房地产项目的材料采购环节不仅仅是材料的买卖，还包括在前期采购模式的构思、采购计划的确定、具体材料分类、采购整个流程的梳理以及选择供应商等，这些均属于项目材料采购内容。不同地区的房地产项目势必会受到当地因素的影响，例如地区发展水平、当地政策要求以及当地材料市场环境等，每一个地区的房地产项目都因此而具有一定的特点，从材料供应链的管理来看，材料采购环节应该要遵循这些特点和各自的要求进行材料采购，并不是简单的套用其他房地产项目的采购模式。随着房地产行业的竞争日趋激烈，该企业也需要从各个环节进一步压缩项目成本，提高利润空间，应该要对于项目材料采购环节进行不断的优化工作，一方面能够促进企业对于项目管理的控制水平，另一方面也能够有效达到提升企业效益的目的，增强企业在今后市场竞争当中的综合竞争力。

2采购管理需遵循的原则

遵循一定的标准和原则进行采购，才能够确保整个采购过程是符合标准的，也能够在一定的成本预算之内完成采购。第一项原则即是适价原则。对于材料采购而言，价格永远是采购过程中的焦点。企业领导层最关心的即是利用多少资金能够完成采购，在采购过程中能够如何节约成本支出，所以采购人员会因此而将较多的精力放在与供应商的价格商谈上。材料价格是会受其他因素影响而在一定范围内波动的，例如材料的品种、是否长期保持供货关系、购买量和市场目前的供求等。若是采购人员本身对于市场价格波动不甚熟悉，对于材料种类不甚了解，则很有可能让供应商在报价时抓住漏洞。一般为了获得最具有性价比的材料供应价格，采购人员首先会从多渠道获得同一种材料的报价，然后挑选其中合适的供应商进行价格对比，最后与选定的供应商进行价格商议，希望能够进一步压缩供应价格。第二项原则即是适质原则。对于房地产建筑而言，质量是最为重要的，一定要在确保建筑质量的前提之下进一步压缩成本，切记不能因为限制成本支出而导致质量不达标准。若是材料质量不符合标准，在实际施工过程中会造成材料浪费，后续也需要花费大量精力和时间去购置符合标准的材料，施工质量不符合标准会导致生产线返工，降低生产效率，甚至会推迟原定的完工日期，不能够按时向顾客有所交代，降低顾客对于企业的信任度。第三项原则即是适时原则。房地产项目的有序完工，一定要建立在各个环节都能够有序推进的基础上。材料的适时采买能够确保企业施工按照原定计划进行，否则可能会造成内部混乱，出现由于缺乏材料而停工等待的状况。但若是建筑材料提前购买，囤积过多会占用仓库场地，积压大量的资金，导致企业资金周转出现阻碍。所以采购人员一定严格按照计划安排采购时间，与供应商商定确切的供货时间，这对于企业而言是非常重要的。

3采购管理现状

根据有关人员对于房地产项目材料采购环节的调查和分析来看，诸多房地产企业在进行材料采购时都存在各种各样的问题，且这些问题分析起来包含着一定的共性。这些实际存在的问题和弊端若是不能够尽快解决，会给该企业应得的利润造成较大损失，严重阻碍企业的发展。首先，通常在采购流程环节不具有很强的计划性，招标采购比例较少，对于供货商的筛选不够全面、科学，没有固定的优质供应商。在进行采购时，由于材料种类颇多，且采购人员的专业水平不够，由此而受使采购受到限制，导致最终采购出现质量和成本问题。材料采购市场在动态发展的过程中也容易由于标准不明和分类不够清晰而导致错误采购的问题出现。就采购流程方面而言，主要问题在于采购管理工作不具备应有的计划性，随意采用招标采购的方式，在选择供应商之时，并不具备全面固定的筛选模式。在采购模式上，由于物资品种较多，专业人才严重缺乏，目前的采购模式不完善，物资信息无法有效传递，质量问题严重，另外，在供应商管理中，由于房地产项目所涉及的材料种类较多，供应商数量较多，材料分类不明确，不同物料的采购标准存在较大差异，市场始终处于动态变化中，导致供应商管理相对混乱。其次，在材料采购过程中不能实现采购信息共享，采购成本也相对较高。材料采购是一项十分复杂的工作，它需要采购方、供应方以及材料管理人员等环节的协调配合，共同处理采购信息，但是据相关的调查显示，目前很多企业的材料采购信息不能实现共享。虽然企业多个施工环节使用材料标准相同，但是因为不能实现信息共享，企业往往会小规模采购材料，不能对材料进行大规模的统一管理和采购。另外，因为材料市场价格变动频繁，再加上采购人员对材料市场把控不全面，经常存在高价采购的现象。最后，房地产项目在施工中经常受到天气因素、政策因素以及周边环境等因素调整施工计划，进而变更施工工程量、施工周期和施工顺序等，这就需要材料采购方案作出适当的调整，但是当前很多企业并没有充分考虑和预见房地产项目施工中可能存在的风险和问题，一旦出现问题不能在合同中有所体现和采取措施预防，从而为房地产企业埋下了安全隐患。并且在进行材料采购过程中，很多采购人员并没有严格落实材料采购管理制度，在对合同的鉴定以及材料质量验收等方面做的不到位，这就很容易使不符合项目建设的劣质材料进入施工现场，不仅不能够保障房地产项目安全，而且很容易延长施工周期，造成返工现象出现。房地产项目材料采购问题一直制约着房地产行业发展，面对当前材料采购现状，进行项目材料采购管理优化已经刻不容缓。

4采购管理优化措施

4．1总体思路

从目前情况来看，改善房地产项目材料采购的建议主要以公司的组织架构为出发点，强调材料采购管理的重要性。在国际化工作过程中，胜任的人员能够有效地将ABC管理方法与层次分析法相结合，并结合房地产项目物资采购的特点，创建新的ABC管理模式，房地产项目物资采购采用分类采购方式，对采购内容和流程进行了梳理，最后，对重要环节进行科学的、一定程度的改进和优化，形成采购管理体系，特别是，改进和优化措施和材料采购流程包括，特别是公司结构的改进，采购材料的分类采用新的ABC管理方法，确定供应商管理体系和采购计划，最终提高相关员工的素养和意识。在物资采购过程中，物资采购类别采用的方法为招标和战略采购。因此，相关员工必须对这两种采购方式进行有效地改进和完善，在乙、丙类物资的采购中，一般可以选择甲、乙双方提供的方式，最后，在D类物资采购中，一般采用零星采购、外包、比质、比价等采购方式。

4．2材料供给管理

在进行材料采购时一定要分清轻重缓急，首先需要确保材料能够按质按时按量的完成供给，从某一角度来说，若是不能够按时完成工期，无法给客户交代，对于企业而言，相较于没有洽谈出最为合适的材料供应价格损失更大。相关采购人员应该要提高材料供给管理能力，首先要确保材料来源稳定，能够按照原定施工计划提供建筑施工材料，不会造成材料的短缺和材料的过度囤积。

4．3择优选取供应商

可靠的供应商对于企业而言是不可或缺的，不仅能够为企业提供保质保量的材料，还可以在融洽合作的基础上为企业提供适宜的材料供应价格。房地产企业应该要在长期进行材料采购的过程中，制定出一套符合自身企业标准能力的供应商筛选系统，在较为长期的了解和合作之下，选择个别优质供应商作为长期合作伙伴，保持稳定的供应关系，一方面能够确保自身所获得的材料较为稳定可靠;另一方面也能够在后续节约采购人员的时间和精力投入。在长期的合作之下，部分供应商也会为企业提供最优质的材料价格，进一步压缩企业成本支出，实现利润空间的增大。基于项目管理采购管理的变革与优化，从供应链管理理论的角度，为供应商建立了实施供应链管理的供应商管理体系，首先是供应商的选择。数据收集渠道包括在线搜索、电话咨询、行业协会、早期客户预订、政府机构的建议、参加供应商展览、行业专业人士、客户谈判、产品原产地控制等。供应商审查的内容包括业务状况、技术水平、可管理性、交付能力等。然后建立供应商评估系统，对供应商进行科学分类，纳入合格供应商名单，并随时更新。

4．4优化批量采购管理

在进行批量采购的过程中，一定要注意把握住采购材料的质量和量。批量采购时若是材料质量不合格或者材料规格出现错误，不论是置换材料还是直接购买新的材料，都会造成大批人力和物力的浪费。批量采购的材料量若是过多则会造成囤积，若是过少又会阻碍施工进展。所以这两项内容是在进行批量采购时首先需要注意的。其次，为了确保大规模的批量采购不出现任何差错，最好每一类型的材料在进行批量采购时由专人负责，由于房地产建筑施工中所需材料的规格和种类颇多，不了解该种材料的采购人员在进行采购时很有可能会出现错买和漏买的情况，最好由有经验的采购人员负责该内容的批量采购。

4．5分类管理建筑材料

负责过房地产项目材料采购的工作人员都应该知道建筑材料的分类管理是非常关键的。建筑材料不仅规格种类颇多，且其相应的提供渠道和价格也多种多样，只有详细的对于建筑材料进行分类管理，才能够在需要进行材料采买时准确快速查询到最优质的材料供应来源。同时，缺乏采购经验的工作人员也可以根据材料的分类管理多多了解不同材料之间的区别，用以采买时的参考，避免在采买时出现错买的情况。在分类管理的过程中，还可以将材料的供应商、供应价格以及价格波动等信息做出统计，以便于在今后将其作为市场建筑材料的价格参考。对于房地产项目采购材料的分类，必须考虑四个因素:材料成本、功能贡献、交付困难和采购时间，然后使用专家招聘程序和双因素比较程序创建判断矩阵，然后对房地产项目采购的不同材料进行总结和分析，结合最终获得的材料权重数据，对采购材料的含义进行排序，得出具体的分类结果。

4．6利用电子平台优化资源管理

计算机技术和网络技术的诞生也为房地产材料采购提供了技术支撑。房地产企业应该要学会利用电子平台对于资源管理进行不断的优化，应该要求采购人员学会利用电子平台系统管理并归纳材料信息，并确保其材料信息能够在今后采买过程中提供有效帮助和参考意见。除此之外，线上沟通平台也为采购人员与供应商的快速交流提供了渠道，采购人员可以在线上与不同供应商进行同时洽谈，减少线下的时间和精力投入，极大程度提高了材料采购效率。不少市场供应商也学会利用电子平台展示自身材料供应，采购人员可以直接在线上查询该供应商是否供应自身企业项目所需要的材料种类，甚至可以直接查询到报价，并在线上与供应商进行进一步沟通。

4．7优化人员考核管理

采购团队专业技能的提升和人员素质的不断优化是房地产企业在建设采购人员团队时长期的建设目标。在审核采购团队时应该要要求其人员对于房地产材料市场具有一定的了解，并对于材料种类有基础的认知，不至于在采购过程中犯低级错误。同时还应该要具有良好的洽谈和沟通能力以及系统全面的信息查询和管理能力。针对材料市场价格的波动，采购团队的人员应该要有最敏锐的嗅觉，及时抓住最合适的采购时机减少企业成本支出，及时避开市场价格涨幅较大的时期避免成本浪费。在与供应商进行洽谈的过程中，应该要本着良好的沟通和合作原则，与供应商建立起长期友好关系，在诚信合作的基础上互惠互利。学会在供应市场当中树立起优质的企业形象，确保企业能够凭借优良企业信誉获得稳定的材料供应来源。当采购环节需要涉及设计新兴网络技术的使用时，对于能力低下的采购人员，企业也应该要通过定期培训等方式提高其操作能力。

5结束语

总的来说随着中国房地产业的不断发展和进步以及市场形势的变化迫切需要改进和优化房地产项目的材料采购运营商必须确保提高采购管理的科学性和合理性并提高材料质量，提高工作效率和质量，使其能够应用于房地产企业公司的经营和发展。总而言之，房地产项目材料采购管理工作想要不断优化，一定要从整体的角度出发，遵循三个基本原则，然后深入细节进行优化和管理，要根据企业和市场的实际需求改进材料采购环节，确保采购人员的工作效率以及采购材料的质量。

参考文献

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作者：邝嘉明 单位：广州富力地产股份有限公司