时间：2022-06-05 22:31:58
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2、市场有多大?养老院的目标客户
3、功能定位，现有面积的收支比例分析
4、老年服务项目
5、周边老年愿意接受哪些服务项目?
6、市场获利分析
7、制定什么样的价格?如何制定价格?老人接受范围
8、养老院周边老人经济收入与人员职业分析
9、养老院如何广而告之?公众宣传
10、如何经营管理养老院?
11、员工来源，员工工资标准
12、日常各项开支与第一年总费用支出的匡算
13、经济收益保本点和经济保本运作需要多长时间
14、装修设计与费用
15、设备、设施、器具种类与费用计划
16、投资计划(固定资产与流动资金分配与使用计划)
养老院可行性报告现在是市场经济，与其他行业一样，要办养老院，也要进行市场调查， 进行可行性分析。业内人士普遍认为， 开办养老院， 仅有爱心是不够的， 抱着赚钱的目的也是不可取的， 因为养老服务是微利甚至是不盈利的。 当然， 也确有人投资建养老机构纯为回报社会， 不为赚钱也不图虚名， 即使如此， 养老机构开办以后， 也还有个维持良性动转的问题，即如何保持其自身发展。所以，在开办养老院之前要做个详细的养老院可行性报告，做到心中有数。
一：办院可行性分析
养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业， 对此， 投资者要有清醒的认识。 进行可行性分析要考虑的因素有： 目前本地区同行业总量 (床位数)及分布情况， 本地区老人及家庭经济状况， 尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，地理位置的交通和环境情况等。
盈亏的主要因素是入住率和服务成本， 这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、 办公费用、 维修费、 大型资产折旧费等， 都要考虑在内。 其计算公式为(预期入住人数╳收费)-服务成本即为盈亏，收费项目主要有床位费、 生活费、 取暖费三项， 养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。
办院的主要风险在于， 一是入住率的不足， 房租、 人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄， 导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费， 养老机构又不能强行将老人赶出门， 造成垫付费用的局面。 三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群， 一旦产生纠纷， 诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。
下面拿深圳市作为例子，就深圳养老院现状，试做开办养老机构可行性分析如下：
一、 从市场角度
深圳是个适合老年人养老的的城市， 各种公共设施以及一些收费较高的主题公园对 65 岁以上的老年人免费。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到深圳养老。目前深圳实际人口 1200 万，其中老年人口占到 102 万，占到 9%多。全市现拥有养老机构 86 家， 床位共计 3500 余张， 刚刚达到老年人口千分之二的最低要求， 应该还有很大的发展空间。
二、 目前深圳市内养老机构发展评价
深圳市养老机构应该说从数量上发展较慢， 但总体运营水平不够高， 特别是缺少象郑州和佑尊长园、北京双井恭和苑、 北京太阳城银铃老年公寓这样行业领军型的养老机构。具体来讲：
1 、百床以上规模较大的养老机构，收费较低(全部费用 800 元以下) 的入住率一直很高， 床位全年紧张。 办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设施齐全。
2 、 百床以上收费在 1000 元左右的养老机构， 在深圳市场目前属于中档以上养老机构， 目前存在一定程度的入住率不足， 经营情况多在盈亏平衡点以下。 但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。
3 、 30 张床位至 100 张床位之间的中等规模养老机构是深圳市养老机构的主流。 这部分养老机构， 由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派， 机构管理还处在简单层次控制的范围之内， 用人成本较低。 这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。需要特别提出的是， 这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少， 日常消耗低， 且收费较高。 只要辅助于较好的医疗， 是目前盈利概率最高的院所类型。
4 、30 张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活， 前期投入较小， 特别适合生活小区内建设。 经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持， 在房屋租金等方便实现优惠。 可能的情况下争取到福彩基金的投入， “星光老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。 经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。目前这种养老机构在本市经营平均状况较差， 对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大， 每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。 迫切需要专业人士介入， 对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式， 统一采购、 统一配餐、 统一调配医护康复设施，达到降低服务成本的目的。
二：收支情况分析(以 50 张床位，四人间养老院为例)
一、开办养老机构前期投入
50 张床位的养老机构总建筑面积在 700 平方米以上，合理租金控制在年 10 万以下。
2 、房屋改造和简单装修费用，约投入 6 万元。
3 、基本设施配备。
a) 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计 800 元×50=40000元。
b) 床上用品 700×50=35000 元
c) 室内每人一个圈椅 200×50=10000
d) 电视每房间一个 1000×15=15000
e) 活动室设施家庭影院一套， 麻将桌 2 个， 健身器材 2 件，预算约 10000 元。
f) 餐饮设施，灶具二套，餐具 60 套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在 8000 元。 (可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠)
g) 洗衣设备，预算 20xx 元。
h) 洗澡设备，预算 5000 元。
i) 办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。 (可时机成熟时再到位)合计最小投入 280000元。
4 、开业仪式和相关宣传费用，约 20xx0 元。
以上租金+装修+设施+宣传=300000 元
二、养老机构年度运营投入
1 、员工工资。
院长(兼会计)1 人计 4000×12=48000 元
副院长 兼采购 1 人计 20xx×12=24000 元
护理员 5 人计 1000×12×5=60000 元
厨师 2 人计 1200×12×2=26400 元
以上共计 9 人计 158400 元。
2 、伙食费成本 300×50×12=180000 元。
3 、水电费 400×50=20xx0 元
4 、取暖费 700 平米×20=14000 元
5 、办公费用 600×12=7200 元
6 、设备耗材、维护等 20xx 元
7 、租金 10 万元。
以上投入合计 4820xx 元。
三、养老机构收入预测(按 80%床位利用率，680 元收费)
1 、床位费四人间 200×12×50×80%=96000 元。
2 、服务费 200×12×50×80%=96000 元
3 、餐费 260×12×50×80%=124800 元
3 、水电费 20×12×50×80%=9600 元
4 、取暖费 80×3 ×50×80%=9600 元
以上收入计 336000 元
四、经营评估
1 、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率 55% 。
2 、可期达到全年平均 80%的床位利用率，每年做 1 万元的资产折旧，5000 元意外损耗，保守收入 280000 元。
3 、每位老人入住时收取 5000 元意外保证金，可暂收付 20xx00元，可 60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。
三：开办养老机构相关手续
(另见：十六步详解如何申办养老院登记证书)
一、开办养老机构应具备的条件
(一)符合当地养老服务机构发展规划;
(二)有规范的名称;
(三)有固定的场所和服务设施，有室外活动场所;
(四)有相应的资金(前期投入约 1 万元/床) ;
(五) 有与其业务相适应的从业人员 (医生护士可通过与属地医院诊所签约实现) 。
二、开办养老服务机构，应当提交下列材料：
(一)开办组织或个人的身份证明;
(二)机构章程;
(三)资金状况证明;
(四)场所证明;
(五)消防安全、卫生防疫证明;
(六) 与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。
三、开办养老服务机构，应办理如下手续：
1 、 市和各区 (市) 人民政府以及非本市组织、 个人开办养老服务机构， 申办人直接向市民政部门提出申请。 本市其他组织和个人开办养老服务机构， 申办人应当向养老服务机构所在地的区 (市) 民政部门提出申请。 区 (市) 民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起 20 日内。
2 、核准开办养老院的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建， 经民政部门会同有关部门验收合格后， 由市民政部门发给登记证书。
3 、申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：
(一)利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续;
(二)利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续;
(三) 开办营利性养老服务机构， 申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。
四、养老机构享受优惠和社会资源利用
1 、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。
一、国企的可行性报告?
本人曾经阅读过几份来自国企的可行性报告，但发现其目的和内容都与外企的可行性报告有很大差别。先说其目的，国企的可行性报告是为了说服上级领导并得到相应的批准和支持，并假定上级领导比他们自己更了解情况。而报告一旦被批准，上级领导就要承担相应的责任。?
目的上的差别自然导致内容上的差别。这里有几个主要的方面：
1、国企的可行性报告强调为什么要上这个项目，但忽视如何进行这个项目，似乎要等项目批准之后才去考虑具体的实施方案和计划；?
2、国企的可行性报告中宏观的、模糊的数据多，而微观的、具体的数据和信息少，如果上级领导不了解相应的市场和用户的状况，很难作出判断，只能闭着眼睛签字；?
3、国企的可行性报告没有或很少有具体的、可以量化的衡量标准和责任分配，这为以后出现大的偏差和问题打好了伏笔，便于“过关”；?
4、国企的可行性报告对今后几年的市场预测偏于乐观，似乎不这样乐观就得不到批准，对可能发生的各方面的“不测风云”认识不足，甚至有认识也不写上去，这样出现偏差时就可以强调客观原因，归结到不可预测性上；?
5、国企的可行性报告对市场、用户、竞争和风险的评估太粗、太少，没有考虑到自己企业投资一个热门项目的同时，其他企业也可能在准备上类似的项目，成为自己的竞争对手，所以就不谈市场份额的问题，把市场总规模当成了决策的主要参考标准，自然也就没有“市场细分”和“市场定位”这样一些概念。?
二、外企的可行性报告?
那么我们再来看一下外企是如何来写他的可行性报告。?
首先外企的可行性报告从目的上讲是写给自己企业看的，是为了说服自己而不是说服别人，尽管一些大项目也要上级批准，但其目的主要是在企业内部各部门之间达成共识，对机会、挑战、困难和风险有详细的分析。?
从内容上讲，外企的可行性报告有几个特点：
1、跨国公司在全球范围内采用同样的或类似的报告格式，便于统一标准，统一分析方法，便于他人理解，同时也便于企业去搜集信息、整理数据、准备报告。?
2、宏观和微观的数据并存，有量化的数据和信息以及其“出处(信息来源)，对结果做出最差情况下、通常情况下和最佳情况下的三种预测；?
3、将今后几年如何实施这个项目写得很具体，从人员、资金、设备、组织结构等方面做出全盘规划和分年度实施计划和预算，以保证项目能按规划顺利实施并完成，同时由于每个月或每个季度都有明确的“里程碑”式的分阶段目标和检查方法，就便于及时调整和修正，以达到最终目标；?
一、必要性和可行性
1、必要性
1）我县属山区，山多田少，要发展农村经济、增加农民收入，就必须充分利用广阔的山地，调整种植业结构，发展经济树种生产，提高种植效益。
2）发展黑枣优质经济树种，建立示范基地，是充分利用现有的土地资源、专业技术人员、有机肥源等条件进行果品生产，通过合作社的示范作用，然后以合作社＋基地＋农户的模式，辐射带动周边农户种植，产果后统一回收销售，能够促进农民增加经济收入。
3）发展优质黑枣树示范基地对促进我县农村的发展和农业生产结构的调整能起到很好的示范作用，同时对繁荣山区经济，改善人民生活，加快全面实现小康社会都有极其重要的社会、经济和生态效益。
2、可行性
1）土壤和气候条件
响堂铺村坐落于涉县西南部，，属典型的山区。距离县城15公里，309国道线及青兰高速贯穿全境，海拔在350—1000m之间，年平均气温12C，年降雨量569mm左右，夏秋两季的昼夜温差大，具有非常优越的地理地貌和生态环境，适宜种植黑枣、柿子、核桃等经济树种。
2）响堂铺黑枣合作社生产基地已有一定规模。响堂铺黑枣合作社,按照无公害农产品生产规程实行农业标准化生产杀虫生物防治技术、渗灌技术等农业生产新技术，同时充分利用响堂铺黑枣合作社生产基地发展起生态观光、摘果一日游等观光农业和生态农业旅游；
3）黑枣树适应性强，且经济价值较高，具有良好的发展前景。黑枣风味绝佳，香甜味浓，丰产性好，经济价值高，市场价 元/公斤，产地价 元/公斤，畅销国内外，专家预测，黑枣除鲜食外，还是食品工业的主要原料之一，可制罐头、果酱、盐渍及制蜜饯等。近年来在市场上供不应求，批发价
保持在 元/公斤以上。
综上所述，该项目具有必要和可行性。
二、种植设计方案
1、果园土壤及植株样本的采集
土样的采集：在树冠滴水线施肥带外10－20㎝范围内，挖取30㎝深土壤，采样点的选择可在以下两种方案中任选一种：每亩果园挖取5个点，每5个点充分混匀后作为一个土样，每50－100亩共取三个样；在地势基本相同、地力差异不大的果园也可每个果园挖取5个点，充分混匀后作为一个土样。
2、划分施肥分区，制定施肥方案。在掌握本地区土壤养分条件的基础上，按照土壤类型分布
和果树布局，再根据枣树的营养需求规律按照所在地段的土壤养分状况确定该种果树全期施肥总量和不同时期的施肥品种、数量，选定配方施肥方法，建立不同果树品种、不同土壤肥力水平的施肥指标体系，制定配方施肥分区图和配方施肥方案，从而制订出不同地力区域各种果树的测土配方施肥通知单。
3、实施区域
在响堂铺选择不同地域多个点进行实施。详细见表一。
表一 建设进度、主要投资和生产能力表
单位：亩、吨、万元
三、组织管理
1、由涉县农牧局主管，响堂铺黑枣合作社承办实施。
2、成立 亩优质黑枣树示范基地领导小组，负责基地的筹备、建设、黑枣树管理、果品营销等项工作。
3、黑枣树定植后，由合作社抽调五名农民技术员根据黑枣树的生物学特征，以及在不同的物候期各自不同的生长特性，采取相应的技术措施，做好肥水管理、修剪、整形、病虫害防治工作。投产后还要做好保花保果、壮果等工作。
四、投资估算和资金筹措
1、
投资估算（见表二）
表二 投资估算表
2、
资金筹措
项目总投资 万元，自筹资金 万元，申请专项资金 万元。
五、人员组织及分工
办公条件及工作人员情况：合作社办公地点设在功果桥镇汤涧村，建筑面积200平米，内设理事长办公室、监事长办公室、办公室、财务室、会议室等。现有工作人员12人，包括理事长1名、监事长1名、副理事长2名、理事成员2名、监事成员2名、财务人员2名、技术人员3名、销售人员2名，务工人员：20人。
六、经营管理
（一）、统一生产计划
合作社根据市场需求和本社产品实际，统一制订生产计划，由社员（或者生产场、加工厂）按生产计划落实生产，与合作社签订生产合同，计划合同做到“八定”。即定定面积产量、质量规格、定农资农械需求、定技术服务、定安全生产责任、定产品交售办法、定加工要求、定管理人员工资报酬奖惩。
（二）、统一供应农资
合作社根据生产需要和技术要求，统一组织为社员（或者生产场、加工厂）采购、供应生产资料和设备。实行规模采购，努力减少社员的生产成本。合作社统一采购供应的农资必须保证质量，适合本社各种生产和质量安全技术标准。否则，造成的损失由负责采购的当事人赔偿。 （三）、统一技术标准
合作社按照质量安全要求，统一组织制订、实施生产技术规程，按产品质量标准组织生产，逐步建立产品质量追溯、检测监督等制度。 （四）、统一产品认证
合作社统一认证认定无公害基地、无公害农产品、有机产品及地方名牌、著名商标等，提升产品品牌和档次。
（五）、统一指导服务
合作社实行管理人员（或者社员代表）分生产区域、分产业产品品种负责制，统一对社员（或者生产场、加工厂）进行产前、产中、产后的指导服务和管理。合作社对管理人员的报酬或补助按任务完成情况进行考核发放。因指导服务不到位，造成损失的由负责人负责赔偿。 （六）、统一加工销售
1、合作社统一生产加工，统一商标品牌，统一包装销售。积极开拓市场，扩大销售网络，寻求定向加工，努力降低销售费用，提高产品的附加值。
2、在合作社收购社员产品环节上，要严格执行合同规定的收购质量、价格、数量，对待社员要公平公正，不厚此薄彼；社员要维护本社形象和利益，要履约守信，不贪小利；社员要听从统一指挥，服从统一调度，保证在规定时间内，保质保量的交售产品，使产品能及时加工、包装、调运，进入市场。
3、在产品交售加工期，合作社要确保信息畅通，按市场行情，随时公布交售产品的品种、质量、价格以及交售办法和要求，使社员及时组织采收、整理、分级、包装，使产品适时进入市场。合作社要确定专人，定期对收购、储存、调运的产品以及待交售的产品，分社员、分生产场，分产品种类、分质量规格，分客户、分市场建立台账，做好统计分析，以指导、调度好加工、储存和销售。
七社会效益
1、通过合作社的示范作用，辐射带动周边农户，形成合作社＋基地＋农户的模式，提供优质果苗，
提供施肥方案，统一回收销售果品，增加农民收入。
1、创新“双佳模式”。“双佳模式”实质上是“双佳牧业公司+双佳禽业合作社+养殖户”的家禽养殖模式，核心体现在“合作”上。公司历经三次大的“合作”升级，第一次“合作”始于上世纪90年代，__x县二都乡两个青年农民喻自文和邢卫民分别创立了亚飞农牧科技有限公司和宝峰禽业有限公司，通过走“公司+农户”路子取得成功，完成了资本的原始积累。第二次“合作”发生于2000年，为应对省内另一大型企业的激烈竞争，亚飞农牧科技有限公司和宝峰禽业有限公司实施强强联合，组建湖南双佳农牧科技有限公司，合并后实力大增，发展速度明显加快，规模不断扩大。第三次“合作”以2003年双佳禽业合作社成立为标志，出于降低公司与养殖户交易成本和保障养殖户权益考虑，长期与双佳农牧公司合作的463个养殖大户横向联合成立双佳禽业合作社，与公司纵向合作，进一步规范和制约双方的责、权、利，“双佳模式”正式形成。“双佳模式”的具体运作方式是:合作社与公司签订养殖协议，联合向养殖户提供“六包”、“两协助”服务，“六包”即包供应鸡苗、饲料、药品、养殖设备、技术服务、保价回收产品，“两协助”即公司协助养殖户建场选址、协助养殖户防疫。此模式有三个显著特点：一是合作社和公司承担主要市场风险，提高了农户养殖积极性;二是通过为社员和养殖户提供生产技术服务，有利于标准化生产，确保产品质量;三是保价回收产品，通过统一销售，降低了单位销售成本，实现了养殖户利益最大化。
2、实施带动战略。__x牧业作为龙头企业，它内联千家万户，外接国内外市场，在带动养殖户致富过程中，一是注重信用。坚持诚信为本，与养殖户互惠互利，经受了“非典”、“禽流感”的危机考验。二是抢抓机遇。__x县__x土鸡养殖规模原本不大，邻近的慈利县20世纪八、九十年代土鸡养殖产业十分红火，但由于经营管理不善，于1996年急剧萎缩，双佳牧业抓住机遇吸收大批外流技术人员加盟公司扩大生产，迅速抢占了市场。三是开拓市场。面对不断变化的市场需求，公司先后开发出20多个市场畅销的肉鸡品种，扩大市场占有率，目前该公司肉鸡不仅占领了全省六分之一的市场份额，还成功打入了湖北、广东、贵州、江西、四川、云南等外省市场，并进军肉制品加工领域。
3、打造“__x”品牌。创名牌产品，带一方产业，活一方经济，富一方农民，成为______养殖业的成功经验。公司通过发挥资源优势，引进先进技术、人才和管理经验，建立质量可靠的生产基地。以优良的品质抢占国内外市场，强化宣传攻势，健全销售网络，扩大品牌影响，公司先后获得常德市十大农业科技龙头企业、市农业产业化十大标志性龙头企业、省农业产业化重点龙头企业、ISO9001质量管理体系认证企业、省著名商标、全国供销合作总社农业产业化重点龙头企业等15项荣誉称号，“__x” 牌优质土鸡从__x走向长沙，进入全国省会城市，产品供不应求。
我县是全省县域面积最大的县、国家扶贫开发工作重点县、武陵山片区区域发展与扶贫攻坚县、移民大县、革命老区县和比照西部大开发政策执行县，与__x县相比政策优势明显。全县版图面积5852平方公里，其中林地面积685万亩，占土地总面积的78.4%，森林覆盖率高达76.19%，地处亚热带季风湿润气候区，气候温和，四季分明，光照充足，雨水集中，山区小气候明显，光照差异较大，良好的生态环境、广阔的林地资源、适宜的气候条件适合发展生态土鸡养殖。
省农大是我县土鸡养殖技术后盾单位，阵容强大的博士团将长期进行技术服务。另一方面，土鸡养殖是我县传统农业产业，农村散养土鸡十分普遍，养殖技术成熟，土鸡品质好，深受市场和消费者青睐。今年7月，湖南农大博士团来沅陵进行了为期7天的考察调研，对我县发展生态土鸡养殖产业的良好前景给予了充分肯定。
____年，全县完成农林牧渔业总产值27.19亿元，其中养殖业产值6.9亿元，仅占农林牧渔业总产值的25.4%，禽肉产量0.53万吨，禽蛋产量__2吨，家禽存笼133.15万羽，远不如__x县的产业规模，产业发展潜力巨大。为了加快生态土鸡养殖业快速发展，我县成立了“沅陵县生态土鸡养殖协会”，正在向国家工商总局申请“沅陵土鸡”商
标，开通了“沅陵土鸡网”，建立了__x口、__x铺、筲箕湾、肖家桥、二酉等7个生态土鸡养殖示范小区，土鸡养殖专业合作社发展到7个、蛋鸡养殖合作社3个、土鸡养殖公司5家、种鸡场2个、养殖专业户380户，年饲养蛋鸡110万羽，出栏、销售土鸡120万羽，销售种苗170万羽，在长沙、株洲、湘潭、怀化、沅陵县城设立了专营店15家。据测算，饲养1只土鸡的成本为38元，养殖周期为5-6个月，商品土鸡的价格为18元/500g,按每只1500g计算，每只土鸡纯收入可达10元左右，经济效益十分明显。虽然我县生态土鸡养殖取得了一定的成效，但还存在一些不足，主要表现在：一是缺乏规划指导。还没有制定产业发展规划，制约了产业有序、快速发展。二是缺乏龙头带动。全县虽然已经成立了亚泰禽业、鑫泰农业等5家公司，但是总体规模偏小，带动作用有限。三是缺乏扶持政策。我县对生态土鸡养殖产业发展，还没有引起足够重视，没有出台相关的扶持政策，导致产业发展后劲不足。四是品牌建设滞后。我县虽然在长、株、潭、怀化和县城设立了一些专营店，但是品牌杂，如“__x口山林鸡、横石鸡、筲箕湾辰州府鸡”等，没有统一品牌，形成品牌优势。五是服务体系建设滞后。我县规模化养殖没有形成管理规范、服务专业、保障有力的畜禽防疫体系，养殖风险大，制约了产业发展。
__x县__x土鸡养殖产业发展经验，对加快我县产业发展，具有积极的指导意义和借鉴作用，重点要加强以下五个方面的工作。
1、制订产业发展规划。要立足县情实际和市场需求，科学定位，合理布局，制订发展规划，实现“区域化养殖、专业化生产、一体化经营”。根据产业发展现状和前景，建议将__x土鸡养殖明确为我县农业特色产业，聘请湖南省农大为我县制订科学的产业发展规划。
2、积极培育龙头企业。实施龙头企业带动是拉动__x养殖产业化经营的重要途径，一个龙头企业能带动起一个主导产业。要树立重视农业龙头企业就是重视农业的思想，首先是鼓励现有农业企业做大，其次是加大招商引资力度，引进有实力企业做强，再次是要大力发展农村专业合作社，发挥龙头企业、专业合作社的桥梁和纽带作用。
一、基本情况
自今年年初开始，中国农业银行总行全面部署建立“金融超市”工作。目前，山东省农行共有金融超市25家，在省会济南和除菏泽市、莱芜市以外的地级市都设有金融超市。目前，金融超市已经开办的业务有：本外币个人存取款、个人汇票、个人消费贷款（包括个人住房贷款）、个人理财咨询、代收代付、银行卡营销、保险等经人民银行批准的个人金融业务。
金融超市引入了“以人为本”的理念，坚持以客户为中心，改变了银行与客户之间传统的沟通方式，使客户在一个门市便可办理所有个人金融业务，并且能够得到优质、安全、高效、便利的服务。各金融超市可以根据客户不同需求实行个性化服务，提供理财建议。各金融超市引进了律师、保险、公证等中介机构，可以直接代客办理法律咨询、资产评估、公证、抵押登记、保险等手续，还可以联系住房开发商、汽车经销商和其他经销商到营业大厅展示推介商品。各金融超市除储蓄业务外实行开放式经营和消费贷款发放的“一站式”流水作业，客户能够随到随办，凭证内部传递，减少中间环节，服务简便快捷，受到了客户的青睐。
通过开办金融超市，有效加大了全行资源直接经营的力度，通过在负债、资产及中间业务方面为客户提供优质、安全、高效、便利的个性化金融服务，有效增强了市场竞争力，促进了个人业务的快速健康发展。截至10月末，该行所属25家金融超市储蓄存款余额23l262万元，较年初增加29680万元，增长14.72%；个人消费贷款57098 万元（其中个人住房贷款19558万元），较年初增加36844万元，增长181.91%.
二、存在的主要问题
个人业务品种不够齐全，服务方式不够规范。目前，各金融超市均未开办代保管和银证通业务，不能很好地满足客户的各种金融需求。有的金融超市没有按省行要求对除储蓄外的业务实行开放式经营，而是与普通营业网点一样封闭式办理全部业务，无法对客户提供个性化服务；有的金融超市还没有按省行要求引入保险、律师等中介机构和经销商合作伙伴进行现场办公，无法对客户提供消费贷款发放的“一站式”服务。
业务发展的不平衡性十分突出。以消费贷款业务为例，从贷款总量看，到9月末，全行有9个金融超市消费贷款余额超过XX万元，最高的济南市槐荫区支行南辛分理处金融超市达到15230万元，但另有10个超市余额不足100万元；从贷款增量看，到9月末，全行有12个金融超市增量超过1000万元，最高的达3601万元，但有4个金融超市增量不足100万元。
业务管理特别是信贷基础管理存在薄弱环节。调查表明，经办人员在贷款操作程序上、贷款制度执行上均不同程度地存在一些问题，主要是有的无留存借款人首期付款存款凭证；有的贷款审查意见不具体；有的担保措施不妥当；有的贷款合同签订不够规范；有的超比例发放贷款；有的贷后检查不到位等。
管理和经办人员素质与提高金融
超市服务水平的要求不相适应。为确保金融超市的服务质量和水平，各行对金融超市的工作人员进行了精心选拔和培训。由于金融超市开办时间短，各金融超市绝大多数工作人员长期从事柜台业务或资金组织业务，普遍缺乏贷款管理和个人理财方面的经验，对办好金融超市业务还需要有一个适应过程。
三、规范发展金融超市的建议
切实加强组织领导，努力办好金融超市。要从调整业务经营战略的高度，把金融超市建设纳入全行工作的重点来研究和部署，切实做好协调工作。个人业务、房地产信贷、信贷管理、财务会计等有关部门做到密切配合，形成合力，共同做好金融超市管理工作。按照循序渐进的原则，逐步扩大金融超市服务范围。金融超市开办初期的业务，要求各行根据当地实际有选择地发展，除传统负债业务外，可以把个人消费信贷业务作为主打产品。随着条件的成熟，金融超市要逐步增加业务种类和扩大服务范围，为客户提供全方位个人金融服务。根据客户需求和市场发展需要，积极增加金融超市数量，继续在省会城市、各地级市和部分经济发达的县级市增设金融超市，使更多的客户能够获得全方位、一站式的个人金融服务。进一步搞好人员培训，帮助他们尽快提高业务素质，努力为客户提供方便、快捷的金融服务。
实施适度倾斜政策，促进金融超市业务快速发展。在配置全行资源时，要对金融超市做到“四个优先”，即：优先安排人员、优先安排装修改造、优先安排费用计划、优先配置服务器具。为促进金融超市业务的发展，根据业务发展需要、经营管理水平及风险控制能力，对金融超市进行适度转授权，在可能的条件下，要授予金融超市一定的个人贷款审批权限。
2.产品的生产与销售，包括产品名称、规格与性能、市场需求情况，生产规模的方案论证，横向配套计划，产品国产化问题及销售方式、价格，内外销售比例等。
3.主要技术与设备的选择及其来源，包括采用技术、工艺、设备的比较选择，技术、设备来源及其条件与责任。
4.选址定点方案，包括定点所具备条件（地理位置、气象、地质等自然条件，资源、能源、交通等现有条件及其具备的发展条件等）、所定
厂址的优缺点及最后之选定结论。
5.企业组织的设置与人员培训，包括组织机构与定员、人员投入计划与来源、培训计划及要求。
6.环境保护内容。
7.资金概算及其来源，包括合资各方的投资比例、资本构成及资金投入计划。
8.项目实施的综合计划，包括项目实施进程及施工组织规划等。
9.经济指标的计算分析，包括静态的财务指标分析和敏感性分析、外汇平衡分析等。
10.综合评价结论。
范例：
可行性研究报告的参考格式
第一章概况
合营企业的名称
合营企业的地址
中方负责人
外方负责人
1．合营的由来
介绍双方从接触到签约的简单经过、中方企业的生产历史及寻求外资合营的目的。
2．项目主办人简介
介绍中方企业的简况，包括企业的地理环境、厂房设施、职工队伍、技术力量、生产能力及能源交通等。介绍外方的生产情况、技术能力以及国际地位等。
第二章合营目标
1．合营的模式
2．合营的规模
确认合营企业的总投资额和注册资本，双方各占投资总额的比例及投资的方式。
3．工艺过程
包括工艺流程、产品纲领及生产工艺等。
4．市场预测
介绍合营企业产品的市场销售情况及双方的销售责任（应附国际国内市场供应情况的调查报告）。
5．产品销售方案
作出若干年内产品外销与内销的计划，并规定双方的销售渠道与销售责任。
第三章合营企业的组成方案
董事会的组成及权限，整个合营企业各办事机构的组成框架（附图）
1．公司职工定员
2．职工来源及培训
职工来源包括管理人员和工人。培训应作出初步计划，对不同层次的职工进行不同级别的培训。
3．薪金及工资
第四章生产原料供应方案
1．主要原料
说明每一种主要原料所需求量以及供应的渠道。
2．水、电、燃料
说明每日（或每年）的消耗量和解决的途径。
3．包装材料
说明年需求量和解决的途径。
4．主要设备生产能力的预算及购置计划（应列表说明）
第五章安全环保
应根据我国环境保护法及有关安全规定、工业卫生标准的要求执行。
1．污染物的处理
说明本产品的生产是否产生废水、废气、烟尘及噪音等以及处理措施。
2．环境美化
3．劳动安全保护措施
第六章技术经济分析
1．技术上的合理性和可实现性
说明本企业与外方合营的条件，本企业的生产历史、技术力量和管理经验，外方的生产历史、技术力量和国际信誉，两家合营后产量与质量可能达到的水平。
2．经济分析（参见财务分析表）
3．外汇流量表（参见财务分析表）
第七章资金来源及项目组成
具体说明双方投资的金额和投资的方式。
如：中方可以厂房或土地使用费、开发费抵部分或全部投资；外方可以先进的设备及生产流水线抵部分或全部投资。
如果双方投资需要分期投入，那么说明每一期投资的金额和方式。
第八章实施计划
具体列出完成可行性研究报告、办理营业执照、有关商务谈判、土建筹备工作开始、生产厂房交付使用、设备安装试车、投产等一系列主要工程的时间。
第九章评语
本合营企业符合国家利用外资的方针、政策（有利于产品更新换代和赶上世界先进水平，在经济上双方均有利可得）在经济效益方面的效果。
第十章财务分析
（一）设计能力
花店布局的核心是顾客流动路线的设计，成功的设计能最大限度地延长顾客在花店的停留时间。不同顾客因年龄，性别，性格的差异，其移动的路线当然有所不同。一般而言，中老年人进入花店的时间较长，他们会漫漫地仔细地阅读各类说明和POP广告，选择自己所需要的花卉品种。而青年人一般停留时间较短，他们进店后，想尽快地看到自己所需要的花卉，购买后迅速离开。顾客走动多的地方往往有利与花卉的促销，走的少的地方则为滞销区。花店要避免把畅销的花卉品种放在顾客走动少的地方，应考虑整体布局，把各类不同的花卉品种有序得摆放，在流动路线设计方面清晰分类，能让顾客自由自在地选购。同时，花店的店堂布局作为消费通道，合理的店堂布局能促进销售的实现。花店的布局一般分为两类，即格子布局和自由流动式布局。
①格子式布局是一种十分规范的布局方式，摆设互成直角，构成曲径式通道，使整个花店内结构严谨规范，给人以整齐，管理井然有序的印象，这种印象很容易使顾客对花店产生信任心理，大多用于开架式销售。格子式布局的缺点是顾客通常会产生孤独和乏味的感觉，由于在通道中自然形成的驱动力，选购中的顾客会有一种加速购买的心理压力，而观赏和休闲的愿望将被大打折扣，同时，由于布局的规范化，使得花店发挥装饰效应的能力受到限制，难以产生有装饰形成的购买情趣与效果。格子式布局的整体投入低，符合普通人求廉的价格心理。从经营角度看，格子式布局更利于销售安全和保持花店卫生。
②自由流动式布局是根据花卉的特点，形成各种不同的组合独立或聚合，没有固定或专设的布局形式，销售形式也不是固定不变。在实际布局中常见的有条形或矩形环形。马蹄形，三角形等多种，这类布局中，通道一般比较宽敞或在花店中央留有较大的空间，用与环境装饰，这是一种自由式布局，所以能利用装饰布局创造较好的环境气氛，对各种类型的顾客都能产生一定的吸引力，环境促销的作用十分明显。自由流动式布局一般要有较大的空间，可以给顾客提供观赏的环境，这样即可创造顾客购买计划之外的购物机会，又能使顾客享受到购物之外的快乐，这类布局导致使用面积的利用率偏低，适用于面积较大的花店。这类布局如果搞的不好，会给人留下布局混乱不清的印象，同时，投入费用较高，影响花卉整体价格水平。从经营的角度看，搞好完全生产和清洁卫生的难度也较大。
2）花店通道
花店的通道要注意保持足够的宽度，方便顾客游览。挑选鲜花和往来同过，一般不应小于90CM，否则顾客会感到不便。
当通道过长时，适当的迂回行走对顾客更有吸引力。还应注意，花店如果是进出合一的门口，就要保持宽敞，通畅，以减少拥挤和堵塞，避免进出花店时顾客的相互干扰。如果是进出分开的门口，则应注意花店内通道的走向一定要明确，不要因通道的误导，使顾客形成回流现象。
3）天花板的设计
天花板的高度要根据营业面积来决定，宽敞的店面适当要高一些，狭窄的花店应低一些，一般而言，一个10到20M2的花店，天花板的高度在2.7~3m左右；如果花店面积达到300m2，天花板的高度应在3~3.3m,1000M2的花卉市场，其天花板的高度应达到3.3~4m。另外，天花板的颜色也具有调整高低感的作用。有时，并不需要特别把天花板架高或架低，只须改变颜色就可有调整高度的效果。天花板的设计以平面为多，一般以吊灯或日光灯等照明设备安置在天花板上，天花板的材料，有各种胶合板，石膏板，石棉板，贴面装饰板等。胶合板是最经济和方便的天花板材料，但防火，消音性能差；石膏板有很好的耐热，消音性，但耐水，耐湿性差，经不起冲击力；石棉板不仅防火，绝热，而且耐水，耐湿性好，但不易加工。
有的花店面积很小，但房子很高，为了堆放花篮，花泥等既占地方又不美观的杂物，可以搭建一层阁楼，以提高房子的使用率。另外对于过高的天花板，可以在上面固定丝网或细铁丝（最后要隐藏起来），悬挂上人造仿真藤类植物或干花，则会起到很好的装饰效果。
4）墙壁设计
壁面作为陈列花卉的背景，具有很重要的功能。花店的壁面在设计上应于所陈列的花卉的色彩和内容协调，与花店的环境和形象相适应，一般有以下四种壁面利用方法：
①在壁面上架设陈列柜，用以摆放陈列花卉，墙壁被柜挡住了，因此可以不做粉刷或装饰处理。
②在壁面上安置展台作为花卉展示处，墙壁固定货架的同时，作为背景起到了衬托的作用。
③在壁面上做简单设备，用以悬挂或布置花卉，悬挂插花作品必须先选择完整或较空的墙面和最适宜观赏的高度。插花作品的风格要和店内整体风格一致。
④在壁面上做一些简单处理，张帖POP广告或做壁面装饰。很多花店的经营项目中包含礼品类，壁面装饰通常以绘画，装饰画，工艺品，木刻，浮雕，编织品等礼品为主要陈设对象，如挂盘。铜饰，木雕，绣片，扇子，书法，摄影作品等，实际上，凡是可以悬挂在墙上的优美器物都可才用，但要注意饰品的大小要与墙面的空间具有良好的比例协调关系和均衡效果。陈列的方向也很重要，同样一组绘画，作水平方向排列感觉平静，安定，作垂直排列，则显得富有激情。
花店的墙壁不可太花哨，以浅色为主，白色，绿色，浅灰色等都可以，有的花店自己动手装饰墙面，即经济又富有特点，例如，在墙壁四周围上特色棉布，壁纸，草帘等，或用各种包装用的手揉纸经手揉皱后，用胶粘贴于墙壁上，还有的在墙面上粘碎砖块儿，鹅卵石等，以创造不同的质感和视觉效果。
5）地板设计
地板在图形设计上有刚，柔二种选择，以正方形，矩形，多角等直线条组合为特征图案，带有阳刚之气；而以圆形，椭圆形，扇形和几何曲线形组合为特征的图案，带有柔和之气，地板的装修材料有瓷砖，塑料地砖，石材，木地板，水泥等，选用时主要应考虑店铺形象的需要，材料的费用，材料的优点和缺点等因素，
瓷砖的品种很多，色彩和形状可以自由选择，有耐热，耐火，耐磨及经久耐用等优点，其缺点是保温性差，易碎，且花店经常用水，瓷砖上浸水后，不易清洁，花店装修如果选择瓷砖，，最好选有防滑功能的品种，塑料地砖价格适中，施工也比较方便，还具有色彩丰富的优点，为一般店铺所采用，其缺点是易被烟头，利器和化学药品损坏，石材有花岗石，还有人造大理石，都具有外表华丽。装饰性好的优点，在耐水和耐火上耐磨等方面都很好，这是其他材料远不能及的，但由于价格较高，一般不被花店采用，木地板光泽好，有保暖性但易脏，易损坏，怕水浸，花店之中经常给花换水，难免撒在地上，故不宜使用木地板，用水泥铺地面价格最便宜，但定位于中高档的花店不宜采用，在花店中，铺上不同色彩，不同材料的地板，可以从视觉上和心理上划分出空间，形成领域感，创造了象征性的空间，在不同的空间上可以有不同的陈设。
6）货架设计
货架是陈列，展示，和销售花卉的主要设施之一，并能容纳和储存花卉，使花卉容易选择，取放方便。货架有不同的构造，形式和规格，货架设计既要求实用，牢固，灵活，便欲插花员操作，便于顾客参观，又要适应各类花卉的不同要求，制造货架的材料很多，如木制，金属，塑料，藤，铝合金，角钢等，选择时要考虑话点的环境风格和价格。
货架的布置方式会影响顾客的心理感觉，应当顺应顾客购物习惯，并满足其审美要求的摆放方式，据测算，顾客的视线在货架上平均停留时间为0。6S，这就意味着大部分花卉品种并未引起顾客的注意，为了使顾客更多的购买花店最希望卖掉的花卉品种，也就是获利最大最畅销的品种，合理的安排货架的位置十分重要。在货架上陈列电话会商品一般才用分层陈列法陈列时按货架已有的分层，依一定的顺序摆放展示花卉，分层摆放时一般是根据花卉特点，取放操作的方便程度，顾客的视觉习惯及销售管理的具体要求而定。从顾客的角度而言，对各货架的关注是不一样的，这是由人们的视觉习惯造成的，平视时，视线会在头部与胸部之间的高度移动，这是由人视轴线成30度以内饿东西最易被接受。人们不会在每个货架都蹲下来看下面，或踮起脚来看高于其视线平视的地方，视角的不同会影响到花卉在不同层面货架上的陈列方式和数量。花店要充分利用好货架的空间，在货架最为引人注意最具经济价值的位置摆放最易售出的花卉品种，可以将此位置视为货架的促销区，尽量扩大其陈列数量，以增加销售额。顾客可平视的位置，最好陈列满，顾客的目光要往上仰视的位置，造成仰角，在这一格的陈列最好顺应视线摆放，这样可形成立体美感。对于货架下面的位置，顾客一般不会蹲下来看，因此此层不要堆放太多，将里面的空间填满即可。
要同时陈设数量较多的花卉时，必须将相同的或相试的花卉，分别组成较有规律的主体部分或一两个教为突出的强调部分，然后加以反复安排，从平衡的关系中面找到完美的组织形式和生动的活泼的韵律美感。花店中，也可以定做1~2个柜抬，用于陈列花肥，花药，红包，喜字等物品。柜台设计以中等身材人的身高为标准，商品陈列前柜柜台的高度与宽度一般掌握在80CM乘以50CM左右。从顾客购买的角度讲，柜台销售属于低视角陈列，顾客一般要向下才能看到柜台的陈列商品。柜台陈列必须以适应近距离观看为主，柜台一般分为2~3层，只适宜摆放小型商品，上层和中下层外部陈设的商品不是顾客注视的重点部位，柜台陈列时可有背景衬托下或有装饰性，的陪衬陈列，过时和积压的商品不要堆放其中，以免给顾客产生花店经营不善，商品积压的不良感觉，应注意在同一柜台内陈列的商品不能类别过多过杂。
7)花店空间巧利用
主要内容：
1.总论，包括项目名称，利用外资方式，主办单位，主管部门，项目负责人，项目背景，项目具备的条件等。
2.产品的生产与销售，包括产品名称、规格与性能、市场需求情况，生产规模的方案论证，横向配套计划，产品国产化问题及销售方式、价格，内外销售比例等。
3.主要技术与设备的选择及其来源，包括采用技术、工艺、设备的比较选择，技术、设备来源及其条件与责任。
4.选址定点方案，包括定点所具备条件(地理位置、气象、地质等自然条件，资源、能源、交通等现有条件及其具备的发展条件等)、所定 厂址的优缺点及最后之选定结论。
5.企业组织的设置与人员培训，包括组织机构与定员、人员投入计划与来源、培训计划及要求。
6.环境保护内容。
7.资金概算及其来源，包括合资各方的投资比例、资本构成及资金投入计划。
8.项目实施的综合计划，包括项目实施进程及施工组织规划等。
9.经济指标的计算分析，包括静态的财务指标分析和敏感性分析、外汇平衡分析等。
10.综合评价结论。
另外，一份合格的可行性报告还应该有风险分析和财务分析，以及一些必要的文件。
给项目企业或项目开发者提供一个“项目是否满足 CDM 立项基本条件”的参考依据。 其核心原则是该项目是否在经济和 CDM 国际规则上可行。一般来说仅仅是为项目企业提供一个是否可行的方向，而不足以为项目企业搭建一个和潜在投资方对话的渠道。但无论如何，只有在完成可行性分析后，企业才能开展第二步工作--制作完成项目概念文件 (PIN) 。
补充
怎样写可行性报告
不论是国企还是外企，在决定上一个新产品，一条新生产线，或者建一个新工厂时，总要提交一份可行性报告供上级批准。
国企的可行性报告
本人曾经阅读过几份来自国企的可行性报告，但发现其目的和内容都与外企的可行性报告有很大差别。先说其目的，国企的可行性报告是为了说服上级领导并得到相应的批准和支持，并假定上级领导比他们自己更了解情况。而报告一旦被批准，上级领导就要承担相应的责任。
目的上的差别自然导致内容上的差别。这里有几个主要的方面：一是国企的可行性报告强调为什么要上这个项目，但忽视如何进行这个项目，似乎要等项目批准之后才去考虑具体的实施方案和计划;
二是国企的可行性报告中宏观的、模糊的数据多，而微观的、具体的数据和信息少，如果上级领导不了解相应的市场和用户的状况，很难作出判断，只能闭着眼睛签字;
三是国企的可行性报告没有或很少有具体的、可以量化的衡量标准和责任分配，这为以后出现大的偏差和问题打好了伏笔，便于“过关”;
四是国企的可行性报告对今后几年的市场预测偏于乐观，似乎不这样乐观就得不到批准，对可能发生的各方面的“不测风云”认识不足，甚至有认识也不写上去。这样出现偏差时就可以强调客观原因，归结到不可预测性上;
五是国企的可行性报告对市场、用户、竞争和风险的评估太粗、太少，没有考虑到自己企业投资一个热门项目的同时，其他企业也可能在准备上类似的项目，成为自己的竞争对手，所以就不讲市场份额的问题，把市场总规模当成了决策的主要参考标准，自然也就没有“市场细分”和“市场定位”这样一些概念。
外企的可行性报告。
那么我们再来看一下外企是如何来写他的可行性报告。
首先外企的可行性报告从目的上讲是写给自己企业看的，是为了说服自己而不是说服别人，尽管一些大项目也要上级批准，但其目的主要是在企业内部各部门之间达成共识，对机会、挑战、困难和风险有详细的分析。
从内容上讲，外长的可行性报告有几个特点：一是跨国公司在全球范围内采用同样的或类似的报告格式，便于统一标准，统一分析方法，便于他人理解，同时也便于企业去搜集信息、整理数据、准备报告;
二是宏观的和微观的数据并存，有量化的数据和信息以及其“出处”(信息来源)，对结果做出最差情况下、通常情况下和最佳情况下的三种预测;
三是将今后几年如何实施这个项目写得很具体，从人员、资金、设备、组织结构等方面做出全盘规划和分年度实施计划和预算，以保证项目能按规划顺利实施并完成，同时由于每个月或每个季度都有明确的“里程碑”式的分阶段目标和检查方法，就便于及时调整和修正，以达到最终目标;
（一）外部原因：尽管我镇零售业这几年发展迅猛，但是大型商场的布点主要集中在路西，而路东目前尚未形成规模较大的商场。时下人民群众的购物习惯已经倾向于进超市或大型商场，在兴业大道兴建一座综合性商场，可以在一定程度上平衡镇区商场布点，满足兴业大道周边人们的购买需要，促进当地的繁荣。顾客来源既就近于__工业区、__工业区，又是__、__、__和__等村通往镇中心区的出口之处，有较广的市场空间和潜在客源。
（二）内部原因：一是我公司__施工队仓库目前为临时搭建的棚屋，土地闲置已久，亟待盘活；二是我镇政府干部职工随着生活水平的逐渐提高，有一些资金积蓄，可以在政府开发的项目中参以一定的股份，取得集体和个人双赢的效果。
二、拟建项目的基本情况
1、项目选址：住于横沥镇村头村兴业大道路边。
2、项目用地规模：__施工队仓库地块总面积65亩，计划左边材料试验室后面用于建二栋厂房租给__*制品厂，右边后面为工业预留地，前面为兴建商场用地。规划商场总用地面积11200平方米，总建筑面积16760平方米，其中商场建筑面积11880平方米，宿舍建筑面积4880平方米。
三、经营管理方式（第一种）
政府自筹资金建设，经政府招商引资，租赁给客户自主经营，政府收取租金。管理由经联总社负责，参照__*厂房模式进行管理。
四、资金总投入
经初步预算，建设资金按700元/平方米，约需建设资金1173万元；地价按170元/平方米（不包办证），约需地价款190万元，合计共投入资金约需1363万元。
五、建设资金来源
方案一：按我公司与政府员工各占50即681.5万元的股份，我公司除地价款外，不足部分再由我公司补充。员工股由政府组织发动政府员工以自愿方式进行集资。
方案二：全部由我公司投资建设，不设员工股。
六、经济效益及投资回收年限
一、PVC充气游艇项目背景
(一)项目名称
(二)项目的承办单位
(三)承担可行性研究工作的单位情况
(四)项目的主管部门
(五)项目建设内容、规模、目标
(六)项目建设地点
二、项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
(一)项目产品市场前景
(二)项目原料供应问题
(三)项目政策保障问题
(四)项目资金保障问题
(五)项目组织保障问题
(六)项目技术保障问题
(七)项目人力保障问题
(八)项目风险控制问题
(九)项目财务效益结论
项目总投资万元，其中建设投资万元(其中土建工程费万元、设备购置及安装调试费万元、土地购置及整理费万元、工程建设其他费用万元、基本预备费万元、涨价预备费万元)，铺底流动资金万元。项目所需投入总资金万元。
项目建成后，年营业收入万元，年增值税万元、年销售税金及附加万元、年利润总额万元、所得税万元、年税后利润万元，投资利润率，投资利税率，销售利润率，税后投资回收期年，税后内部收益率，盈亏平衡点，年税金总额万元。
(十)项目社会效益结论
(十一)项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
序号名称单位数值
1项目投入总资金万元
1.1建设投资万元
1.2流动资金万元
2项目总投资万元
2.1建设投资万元
2.2铺底流动资金万元
3年营业收入(正常年份)万元
4年总成本费用(正常年份)万元
5年经营成本(正常年份)万元
6年增值税(正常年份)万元
7年销售税金及附加(正常年份)万元
8年利润总额(正常年份)万元
9所得税(正常年份)万元
10年税后利润(正常年份)万元
11投资利润率(%)%
12投资利税率(%)%
13资本金投资利润率(%)%
14资本金投资利税率(%)%
15销售利润率(%)%
16税后财务内部收益率(全部投资)%
17税前财务内部收益率(全部投资)%
18税后财务净现值FNPV(I=12%)万元
19税前财务净现值FNPV(I=12%)万元
20税后投资回收期年
21税前投资回收期年
22盈亏平衡点(生产能力利用率)%
四、存在问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
第二部分 PVC充气游艇项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、PVC充气游艇项目建设背景
(一)项目政策层面发起背景
1、国家或行业发展规划
2、产业政策
3、技术政策
(二)项目市场层面发起背景
1、市场发展阶段、趋势、特点
2、市场发展前景
(三)项目发起人以及发起缘由
1、公司在技术方面的积累
2、公司在市场方面的积累
3、……
(四)……
二、PVC充气游艇项目建设必要性
(一)产业发展的要求
(二)市场发展的要求
(三)企业发展的要求
三、PVC充气游艇项目建设可行性
(一)经济可行性
(二)政策可行性
(三)技术可行性
(四)模式可行性
(五)组织和人力资源可行性
第三部分 PVC充气游艇项目市场需求分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、XX市场前景(重点)
二、XX市场容量(重点)
三、XX市场竞争格局
四、XX价格现状及预测
五、XX市场主要原材料供应
第四部分 PVC充气游艇项目产品规划方案
一、PVC充气游艇项目产品产能规划方案
二、PVC充气游艇项目产品工艺规划方案
(一)工艺设备选型
(二)工艺说明
(三)工艺流程
三、PVC充气游艇项目产品营销规划方案
(一)营销战略规划
(二)营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性报告中，要对市场营销模式进行详细研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人代销及代销人情况分析
(三)促销策略
……
第五部分 PVC充气游艇项目建设地与土建总规
一、PVC充气游艇项目建设地
(一)PVC充气游艇项目建设地地理位置
(二)PVC充气游艇项目建设地自然情况
(三)PVC充气游艇项目建设地资源情况
(四)PVC充气游艇项目建设地经济情况
(五)PVC充气游艇项目建设地人口情况
二、PVC充气游艇项目土建总规
(一)项目厂址及厂房建设
1、厂址
2、厂房建设内容
3、厂房建设造价
(二)土建总图布置
1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。
2、竖向布置
(1)场址地形条件
(2)竖向布置方案
(3)场地标高及土石方工程量
3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况
4、总平面布置图(技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置)
5、总平面布置主要指标表
(三)场内外运输
1、场外运输量及运输方式
2、场内运输量及运输方式
3、场内运输设施及设备
(四)项目土建及配套工程
1、项目占地
2、项目土建及配套工程内容
(五)项目土建及配套工程造价
(六)项目其他辅助工程
1、供水工程
2、供电工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分 PVC充气游艇项目环保、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、PVC充气游艇项目环境保护
(一)项目环境保护设计依据
(二)项目环境保护措施
(三)项目环境保护评价
二、PVC充气游艇项目资源利用及能耗分析
(一)项目资源利用及能耗标准
(二)项目资源利用及能耗分析
三、PVC充气游艇项目节能方案
(一)项目节能设计依据
(二)项目节能分析
四、PVC充气游艇项目消防方案
(一)项目消防设计依据
(二)项目消防措施
(三)火灾报警系统
(四)灭火系统
(五)消防知识教育
五、PVC充气游艇项目劳动安全卫生方案
(一)项目劳动安全设计依据
(二)项目劳动安全保护措施
第七部分 PVC充气游艇项目组织和劳动定员
在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、PVC充气游艇项目组织
(一)组织形式
(二)工作制度
二、PVC充气游艇项目劳动定员和人员培训
(一)劳动定员
(二)年总工资和职工年平均工资估算
(三)人员培训及费用估算
第八部分 PVC充气游艇项目实施进度安排
项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
一、PVC充气游艇项目实施的各阶段
(一)建立项目实施管理机构
(二)资金筹集安排
(三)技术获得与转让
(四)勘察设计和设备订货
(五)施工准备
(六)施工和生产准备
(七)竣工验收
二、PVC充气游艇项目实施进度表
三、XX剂项目实施费用
(一)建设单位管理费
(二)生产筹备费
(三)生产职工培训费
(四)办公和生活家具购置费
(五)其他应支出的费用
第九部分 PVC充气游艇项目财务评价分析
一、PVC充气游艇项目总投资估算
二、PVC充气游艇项目资金筹措
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
(一)资金来源
(二)项目筹资方案
三、PVC充气游艇项目投资使用计划
(一)投资使用计划
(二)借款偿还计划
四、项目财务评价说明&财务测算假定
(一)计算依据及相关说明
(二)项目测算基本设定
五、PVC充气游艇项目总成本费用估算
(一)直接成本
(二)工资及福利费用
(三)折旧及摊销
(四)工资及福利费用
(五)修理费
(六)财务费用
(七)其他费用
(八)财务费用
(九)总成本费用
六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
(一)销售收入
(二)销售税金及附加
(三)增值税
(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算
七、损益及利润分配估算
八、不确定性分析
在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
(一)盈亏平衡分析
(二)敏感性分析
第十部分 PVC充气游艇项目财务效益、经济和社会效益评价
在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
一、财务评价
财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数--财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
(一)财务净现值
财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。
如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。
(二)财务内部收益率(FIRR)
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。
财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。
一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
(三)投资回收期Pt
投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：
(l)计算公式
动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
(2)评价准则
1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的;
2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。
(四)项目投资收益率ROI
项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。
ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。
(五)项目投资利税率
项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：
投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%
投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑接受。
(六)项目资本金净利润率(ROE)
项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。
项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。
(七)项目测算核心指标汇总表
二、国民经济评价
国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。
三、社会效益和社会影响分析
在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
第十一部分 PVC充气游艇项目风险分析及风险防控
一、建设风险分析及防控措施
二、法律政策风险及防控措施
三、市场风险及防控措施
四、筹资风险及防控措施
五、其他相关粉线及防控措施
第十二部分 PVC充气游艇项目可行性研究结论与建议
一、结论与建议
根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：
1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
2、对主要的对比方案进行说明
3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
6、可行性研究中主要争议问题的结论
二、附件
凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
1、项目建议书(初步可行性报告)
2、项目立项批文
3、厂址选择报告书
4、资源勘探报告
5、贷款意向书
6、环境影响报告
7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性报告
8、需要的市场预测报告
9、引进技术项目的考察报告
10、引进外资的名类协议文件
11、其他主要对比方案说明
12、其他
三、附图
1、厂址地形或位置图(设有等高线)
2、总平面布置方案图(设有标高)
一、 我国老年人情况分析和养老床位：
据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从20xx年到20xx年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰;2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和;到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭(即421家庭)在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人;
全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。
二、石家庄老年人口情况和老年公寓情况：
石家庄现在60岁以上的老年人口已达118.2万，占总人口的12.6%，石家庄民政局福利处姜连吉处长说，托老的需求，市场很大。目前石家庄有证的老年公寓有30家，床位不足万张，占市区老龄人口的千分之8.12，跟全国的1%差距很大，跟国外要求达到的10%，不可而语。养老床位缺口很大。燕赵老年报记者杨勃志说，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。
我们考察过的老年公寓护理院，了解到的一些信息：白求恩护理院;颐养园老年公寓;夕阳红老年公寓;长安老年公寓;祥和老年公寓;锦华老年公寓;棉五托老所;联谊老年公寓。运营比较好的老年公寓有：长安老年公寓;东云老年公寓;夕阳红老年公寓;松鹤圆老年公寓;祥和老年公寓;锦华老年公寓;颐养园老年公寓。新投资扩建的老年公寓有：新建的锦华老年公寓，投资150万;东三教的颐寿园投资600万，面积7000平米。颐养园老年公寓扩建投资200万;祥和老年公寓扩建投资200万。当时我们在一家护理院了解情况时，老板说，石家庄的老年公寓5年后会火起来，我们想有一定道理。
三、几种养老形式的介绍：家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等4种形式。
家庭服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想的养老状态。我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求的养儿防老的理念体现;居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。具体包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目;老年人公寓，是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾;而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人提供的一种福利。根据我国特有的情况，计划生育造成的421家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院，一些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡的。
四、高标准的老年公寓都包括什么：
高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个方面，无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身娱乐场所、室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务也要全面具体。体现在：规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐的环境，在整个规划中园林绿化面积达75%以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有：垂钓湖、门球场、饲养场、种植园及户外健身设施。室内设计按照国家颁布的《老年人建筑设计规范》高标准、高要求实施。在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活、健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、对老年人身体健康、生命安全有着绝对保障。宾馆有五，老年公寓也建成五，也相当于宾馆，也有高消费的人群，石家庄要在一万里挑一个老人入住，我们想也有可能。
五、现在一般情况下老年公寓的利润来源主要有：房租算上30%，床位费占20%，护理费30%，饮食20%，现在老年公寓收一个老人一个月基本上有700元的收入。石家庄现在针对老年事业的优惠政策有：电费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月10元，民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。还有每年到过节过年时一些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象。这个方面主要靠院长们发挥个人魅力去争取，打系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做为主要的利润依据。
六、投资10000平米老年公寓的分析：投资10000平米，根据现在的市场行情，综合造价在20xx万。根据《老年住宅设计规范》，使用面积为7000平米，每个老人为10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年为700*12*700*50%(入住率)=294万。20xx/294约7年可以收回投资。相对时间长，风险大，这就是好多运作住宅房产的公司不做老年公寓的原因。
七、老年公寓的宣传：做什么也离不开宣传，我们假如要建一个高标准的老年公寓，在现在石家庄三年大变样，这个阶段，大投资，肯定政府支持，群众欢迎。报纸电视媒体会给我们做免费广告。下一步就是我们自己如何经营了。要虚心，不张扬，要和各级领导搞好关系，新闻媒体联系密切，广开门路，切实把养老事业做好，为集团公司的整体形象加分。
八、经营思路：一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们的收入。说白了，老年公寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术，主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心。必须用心学习、总结别人的经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。刘宏到老年公寓做志愿者，也体现出了这方面的意思。
九、项目立项社会背景是不以人的意志为转移的，石家庄有好多企业也在追加投资此事业，现在石家庄的老年公寓市场远远没有饱和，确实是一个良好的时机。
