时间：2023-01-17 23:11:25
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根据《榆中县人民政府办公室关于做好政务公开第三方评估准备工作的通知》精神，现将我乡自查情况报告如下：
一、工作开展情况
（一）加强领导，抓政务公开推进。成立政务公开工作领导小组，建立健全政府公开工作组织体系。坚持把落实政务公开工作纳入重要议事日程中，召开政务公开专题会议4次，形成了主要领导亲自抓、分管领导直接抓、业务干部具体负责的工作格局。根据中央和省、市、县政务公开工作部署和各项任务要求，结合我乡工作实际，制定了《小康营乡政务公开工作实施办法》。
（二）强化职责履行，深入自查自纠。接到《通知》后，我乡高度重视，迅速召开了全乡政务公开工作会,专题传达学习会议精神，要求对照《榆中县2020年政务公开工作实施方案》和《2020年政务公开第三方评估指标责任分解清单》进行自查自纠，查漏补缺。根据《通知》要求，我乡积极组织开展自查分析，对照第三方评估清单公开渠道、政策文件、机构职能、权责清单、政府采购、依申请公开、政策解读等7个方面对全乡政务公开进行全面开展自查，以信息公开目录和公开要点为基础，统计各栏目信息的数量，检查每个栏目是否更新到位，列出存在的问题，提出整改措施。将问题归纳汇总，按照职责分工，补差补缺，对照检查存在问题逐项进行整改。
（三）强化管理抓实效。把政务公开纳入全年量化目标管理考核体系，严把公开内容和项目关，实现政务公开提质增效。通过推行政务公开，监督和制约行政权力的运行，促进廉政勤政建设，促进政务公开制度的进一步完善，推进政务公开工作的深入开展。
二、存在的主要问题
虽然我乡在政务公开上做了大量工作，也取得了一定成绩，但对照目标任务和指标要求，仍然存在一些问题和不足，主要表现在：一是信息公开不及时，主动公开政府信息内容与公众的需求还存在一定差距，主动公开政府信息的意识还需要进一步提高，方便公众获取政府信息的形式还需要进一步改进；二是网上办事指南内容不准确不完善，网上办事率低，宣传力度不够，对网上服务事项编制尚未完成，未向社会公开；三是便民服务信息公开方式单一，政务公开队伍的专业化、理论化水平不够高，对政策的把握能力不够强。
三、下一步工作打算
我乡将按照《通知要求》，进一步建立和完善各项工作制度；进一步简化优化办事流程；进一步充实政务公开内容，推进决策、执行、管理、服务和结果公开，借助甘肃政务服务网，打造透明阳光的政务公开平台。
【正文】
埇桥区人民政府办公室：
我乡自收到2020年三季度政务公开第三方评估问题明细清单起，乡领导高度重视，针对存在的33个方面的问题，由政务公开领导小组牵头，根据职责承担，进行任务分解，对存在的问题立即开展排查整改。现将整改情况报告如下：
一、存在问题
（一）重大决策预公开方面
未公开采纳情况；意见征集与意见采纳未一一对应。
（二）政府会议方面
本年度未公开政府会议信息。
（三）国民经济和社会发展规划
未公开年度计划重要事项解读。
（四）年度重点工作任务分解、执行及落实情况方面
政府工作报告分解未公开监督方式。
（五）经济和社会发展统计信息方面
未公开上年度统计数据及统计数据分析；月度统计数据不全，未公开6-9月份统计数据；未公开月度或季度统计分析；未公开月度或季度统计数据分析。
（六）建议提案办理方面
未公开上年度办理情况年度报告。
（七）财政资金方面
未公开本年度财政预算草案报告；未公开本年度“三公”经费预算安排；上年度本地区地方政府债务限额、余额、债务率、偿债率、经济财政状况、债券发行、存续期管理等信息的情况说明；未定期按村具体债权债务状况等信息；未公开财政专项资金项目名称及金额；未公开分配结果信息。
（八）应急管理方面
未公开事故灾害类、社会安全事件类的 预警信息、应急处置措施与应对结果。
（九）权责清单方面
廉政风险点链接失效。
（十）公共服务清单
未公开公共服务目录清单中的内容、办理主体、行使依据、期限、监督渠道。
（十一）权力运行结果
本乡镇行使的行政权力事项办理信息及结果按月公开不全。
（十二）人口与计生
未公开本年度的奖励与帮扶。
（十三）网上政务服务
本年度为民服务办事结果信息公开不全。
（十四）教育信息
未公开义务教育均衡发展的工作进展和实施成效等信息；未公开义务教育控辍保学的工作进展和实施成效等信息。
（十五）社会保障
按月城乡低保花名册不全；按月农村五保花名册不全；按月孤儿供养人数统计表不全；未公开残疾人福利补贴发放。
（十六）促进就业
未公开技能培训的工作推进及成效信息。
（十七）监督检查
未公开安全生产的监管执法抽查结果、查处情况、年度抽查工作计划、检查中发现的问题及处理情况信息；未公开食品药品的年度抽查工作计划；未公开产品质量的年度抽查工作计划。
（十八）农田水利工程建设运营
此栏目情况说明。
（十九）农村土地承包经营权流转方面
农村土地承包经营权流转情况说明。
（二十）宅基地使用情况审核方面
宅基地使用情况审核统计表情况说明。
（二十一）土地征收方面
未公开征收批复;征收公告以及补偿安置信息。
（二十二）房屋征收
未公开征收批复; 未公开征收公告; 未公开补偿安置信息。
（二十三）筹资筹劳方面
未公开筹资筹劳清册、报表信息。
（二十四）社会救助方面
未按月度或季度医疗救助花名册、困难群众临时救助、贫困精神病患者免费服药调查以及送温暖对象花名册，未公开灾情统计核定、救灾工作情况以及救灾资金物资调拨使用。
（二十五）生态环境方面
未公开河（湖）长制、林长制、畜禽养殖、改水改厕以及垃圾治理保护领域政策落实、工作推进监督检查信息。
（二十六）美丽乡村方面
未美丽乡村建设规划、省市县美丽乡村建设示范点以及本辖区的美丽乡村建设进展情况。
（二十七）土地利用方面
未本辖区土地利用总体规划编制情况以及土地整治实施情况。
（二十八）农村危房改造方面
未公开文件通知、申请改造条件、申请程序、危房鉴定标准以及本年度农村危房改造资金安排和数量，未公开上年度完成情况信息。
（二十九）公共资源交易方面
未公开交易预算; 未公开交易公告。未公开中标成交公告。
（三十）政策解读方面
本级政策未深入解读决策背景和依据、制定意义和总体考虑、研判和起草过程、工作目标、主要任务、创新举措、保障措施和下一步工作; 未公开高质量发展的政策解读。
（三十一）回应关切方面
未公开针对涉及群众切身利益、影响社会稳定和突发公共事件的重点事项等信息。
（三十二）监督保障方面
未公开政务公开的工作交流信息；未公开2019年年度报告;未公开2018年年度报告。
（三十三）隐私排查方面
存在泄漏居民个人隐私情况。
二、整改措施
（一）在重大决策于公开栏目中积极意见公开采纳情况；并且确保意见征集与意见采纳一一对应。
（二）在政府会议栏目中公开本年度政府会议信息。
（三）在国民经济和社会发展规划栏目中公开年度计划重要事项的解读。
（四）在年度重点工作任务分解、执行及落实情况中公开政府工作报告分解监督方式。
（五）在经济和社会发展统计信息中及时公开上年度统计信息及年度统计数据分析、月度统计数据、6-9月份统计数据、月度或季度数据统计分析。
（六）在建议提案办理栏目中公开上年度办理情况年度报告。
（七）在财政资金栏目中公开公开本年度财政预算草案报告；本年度“三公”经费预算安排；上年度本地区地方政府债务限额、余额、债务率、偿债率、经济财政状况、债券发行、存续期管理等信息的情况说明；未定期按村具体债权债务状况等信息；开财政专项资金项目名称及金额；公开分配结果信息。
（八）在应急管理栏目中公开事故灾害类、社会安全事件类的 预警信息、应急处置措施与应对结果。
（九）在权责清单栏目中已及时修改廉政风险点链接。
（十）在公共服务清单栏目中公开公共服务目录清单中的内容、办理主体、行使依据、期限、监督渠道。
（十一）在权力运行结果栏目中按月公开本乡镇行使的行政权力事项办理信息及结果。
（十二）在人口与计生栏目中已公开本年度的各种奖励与帮扶。
（十三）在网上政务服务栏目中完善本年度为民服务办事结果信息。
（十四）在教育信息栏目中公开义务教育均衡发展的工作进展和实施成效等信息；公开义务教育控辍保学的工作进展和实施成效等信息。
（十五）在社会保障栏目中按月城乡低保、五保、孤儿供养花名册、公开残疾人福利补贴发放。
（十六）在促进就业栏目中公开技能培训的工作推进及成效信息。
（十七）在监督检查栏目中公开安全生产的监管执法抽查结果、查处情况、年度抽查工作计划、检查中发现的问题及处理情况信息；公开食品药品的年度抽查工作计划；公开产品质量的年度抽查工作计划。
（十八）在农田水利工程建设运营栏目中按时情况说明。
（十九）在农村土地承包经营权流转栏目中按时农村土地承包经营权流情况说明。
（二十）在宅基地使用情况审核栏目中按时宅基地使用情况审核统计表等情况说明。
（二十一）在土地征收栏目中公开征收批复、征收公告 、补偿安置信息等。
（二十二）在房屋征收栏目中公开征收批复、征收公告 、补偿安置信息等。
（二十三）在筹资筹劳栏目中公开筹资筹劳清册、报表信息。
（二十四）在社会救助栏目中按月度或季度医疗救助花名册、困难群众临时救助、贫困精神病患者免费服药调查以及送温暖对象花名册；公开灾情统计核定、救灾工作情况以及救灾资金物资调拨使用情况。
（二十五）在生态环境栏目中公开河（湖）长制、林长制、畜禽养殖、改水改厕以及垃圾治理保护领域政策落实、工作推进监督检查信息。
（二十六）在美丽乡村栏目中公开美丽乡村建设规划、省市县美丽乡村建设示范点以及本辖区的美丽乡村建设进展情况。
（二十七）在土地利用栏目中本辖区土地利用总体规划编制情况以及土地整治实施情况。
（二十八）在农村危房改造栏目中公开文件通知、申请改造条件、申请程序、危房鉴定标准以及本年度农村危房改造资金安排和数量，上年度完成情况信息。
（二十九）在公共资源交易栏目中公开交易预算、交易公告、中标成交公告。
（三十）在政策解读栏目中深入解读本级政策决策背景和依据、制定意义和总体考虑、研判和起草过程、工作目标、主要任务、创新举措、保障措施和下一步工作; 公开高质量发展的政策解读。
（三十一）在回应关切栏目中公开针对涉及群众切身利益、影响社会稳定和突发公共事件的重点事项等信息。
（三十二）在监督保障栏目中公开政务公开的工作交流信息；2018年、2019年年度报告。
案例：刘女士，在市中心合法拥有商业用地一块，有门面房及办公用房600平方米，刘女士在上又自行建设了钢混结构房300平方米，用来开办小超市。2014年5月，刘女士的房屋被列入了征收范围。2014年8月，刘女士接到《通知》，方知自己的房屋已经被列入了征收范围。因对补偿方案未谈妥，双方未达成一致意见，刘女士于2015年4月委托律师维权。通过调查了解到：2014年9月，已经作出了房屋征收决定并公告，随后委托了某房地产评估机构对刘女士的房产进行了评估，并出具了评估报告。但刘女士却于2015年10月才收到此份评估报告，且该评估报告还不包含刘女士后建的300平方米钢混结构房的价值。
解读：本案中评估报告的违法点就比较多，也是拆迁户必须要注意的关键点：
第一，房屋评估报告是否过期。
根据中华人民共和国建设部颁发的《房地产抵押估价指导意见》的第二十六条的规定：估价报告应用的有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。本案中2014年9月就对刘女士的房屋进行了评估，但刘女士却于2015年10月才收到此份评估报告。由此可见，该份评估报告的时效明显已经过了法定的1年有效期限。
第二，房屋评估机构的选定必须要有拆迁户的参与。
根据我国《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十条的规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。本案中直接委托某房地产评估机构，对刘女士的房屋进行评估的做法是明显违法的。
第三，房屋评估范围需要注意。
根据我国《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定：市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。本案中在征收工作的前期，并未依法对刘女士后建的300平方米钢混结构房的合法性进行认定，而是直接在房屋评估报告中没有包含这部分价值。该做法，是明显不合理的。
在现实生活中，房屋征收补偿价值的确定，主要是通过房屋征收估价来实现的。故而房屋征收的评估，不同于一般房地产的市场价格估价。房屋征收评估是一项政策性很强的评估业务，受土地和房地产相关法律、法规的影响非常大。另外，当拆迁户对评估结果有异议时，应当要自收到评估报告之日起的10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估，该申请应该以书面的形式提出，并且要指出评估报告中存在的问题。拆迁户对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，还可以自收到复核结果之日起 10日内 ，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。但专家委员会作出的鉴定就是评估的最终结论。
二、征地如何补偿？
1、征收林地有补偿么
有的拆迁户会问，林地征收有补偿嘛？村里告诉我种的树不给补偿这合法嘛？
首先可以肯定的是，林地征收是有补偿的，《国家林业局办公室关于征占用林地征收四项费用有关问题的复函》中就指出，用地单位需要缴纳四项费用：林地、林木补偿费、森林植被恢复费和安置补助费。
各地区对于建设项目使用林地补偿标准的规定均有一定不同，对珍贵树种和普通树种的补偿亦有不同，拆迁户可以查阅所在地区林地补偿标准，做到心中有数。
值得注意的是，无论林木补偿费用补偿多少，林木补偿费和苗木补偿费一般应归被使用林地单位或个人所有，任何单位和个人不得截留、挤占、挪用。
2、耕地征收怎么补偿？
首先我们要清楚，耕地都包括什么？根据国家标准《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)可知，耕地属于一级地类，包括三个二级地类，即水田、水浇地、旱地。
根据《土地管理法》第四十七条的有关规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。
各地区会按照自身的情况制定具体的细则规定，一般而言征收耕地的补偿主要包括土地补偿、安置补助以及地上附着物和青苗的补偿等，拆迁户可以查询所在地区关于调整征地补偿标准的通知，进行详细了解。
3、征收荒地给不给补偿
根据我国《土地管理法》的有关规定，开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。也就是说，征收荒地也是有补偿的。
第三条市、县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、-风景名胜区的维稳办对各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估工作进行协调和指导。
县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、风景名胜区的房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）具体负责各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。仪征市房屋征收与拆迁管理部门牵头负责化学工业园区房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。
市住房保障和房产管理局参与市经济技术开发区、新城西区、-风景名胜区国有土地上房屋征收项目的社会稳定风险评估工作。
第四条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的主要内容是：
（一）合法性评估。主要评估实施项目是否符合房屋征收与拆迁相关法律法规的要求。
（二）合理性评估。主要评估补偿安置方案是否兼顾到各方面群体的现实利益与长远利益，是否能为多数被征收拆迁人认可。
（三）可行性评估。主要评估项目实施的时机是否成熟，补偿安置资金和安置房源是否已经落实到位。
（四）安全性评估。主要评估项目实施后是否会引发重大社会矛盾等影响社会稳定的隐患，这些隐患能否得到有效消除。
第五条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的程序：
（一）制定评估方案。评估前，由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）、国有土地上房屋征收部门和实施单位、集体土地上房屋拆迁项目的拆迁人等组成项目风险评估工作小组，根据评估的要求和房屋征收与拆迁项目的特点，制定评估方案，明确评估具体内容、方法步骤和时间要求，保证工作有效开展。
（二）广泛听取意见。评估工作启动后，房屋征收与拆迁管理部门将征收拆迁补偿安置方案在项目所在地进行公示，让被征收拆迁人充分了解。采取召开座谈会、重点走访、问卷调查等方法，广泛听取各有关部门、房屋征收拆迁有关单位和被征收拆迁人的意见、建议。实施项目应当履行听证的，需组织由被征收拆迁人和公众代表参加的听证会，评估工作小组综合各方面因素形成项目风险评估初步报告。
（三）分析研判预测风险。由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）牵头，组织维稳、、综治、监察、发改、规划、国土等部门，成立属地房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组，对提供的项目风险评估初步报告进行分析研判，对可能引发的社会矛盾，作出评估预测和分析研究，并制定相应的防范、应急预案。
（四）作出评估报告。根据房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组的分析研判结论，房屋征收与拆迁管理部门形成项目风险评估报告。
第六条评估报告的主要内容包括：
（一）房屋征收与拆迁项目的基本情况。包括项目名称、征收与拆迁的目的和范围、拟实施时间和期限、项目范围内住户和单位状况及房屋和土地使用权状况，发改、国土、规划等部门对项目符合各项规定的认可材料或批准文件等。
（二）补偿安置方案公示和征求群众意见情况。包括补偿安置方案在项目现场公示后群众的反映；有关部门、单位和专家的意见建议；依法应当履行听证程序项目的听证情况；根据征求到的意见建议进行修改的情况。
（三）对房屋征收与拆迁项目的评估预测和分析研究。主要包括：
1、补偿标准、安置房地点、腾仓过渡期限等补偿安置方案是否合法合规。
2、补偿安置资金和安置房源是否已经落实。
3、因搬迁给特困企业和住房困难家庭带来的生产、生活困难问题是否得到妥善处置。
4、房屋拆除施工安全是否考虑周到。
5、有可能引发不稳定的其它因素及其化解措施和预案是否制定。
（四）明确房屋征收与拆迁项目风险防范和维稳的责任单位和责任人员。
（五）对项目做出可以实施、暂缓实施或不予实施的评估结论。
第七条项目属地的维稳办要全程跟踪房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的过程，对评估报告进行认真审核，并作出明确的备案意见。
第八条对已经社会稳定风险评估实施的房屋征收与拆迁项目，项目属地的维稳办应会同房屋征收与拆迁管理、、乡镇（街道）等责任部门和单位全程跟踪，及时发现和化解实施过程中出现的矛盾和问题，将不稳定隐患消除在萌芽状态和初始阶段。
2022拆迁补助申请书三里街拆迁指挥部：
本人原系三里街粮站职工_，现龄57岁，拆迁序号A12。夫妻下岗失业多年，没有固定收入，家庭经济较困难，这次拆迁更是雪上加霜，为此特申请拆迁指挥部给予一定补助，为盼。
此致
敬礼!
申请人：申请书模板
__年__月__日
房屋拆迁流程是怎样的现在不少城市和农村地区开始了房屋拆迁，大多数人一看到房屋拆迁首先可能是有拆迁补偿，但是对于房屋拆迁流程具体是怎样的也不太清晰。
房屋拆迁流程主要包括十三个步骤：
第一个步骤——暂停公示。
由建设主管部门颁发一个文件，要求在拆迁范围内暂停户口迁移、房屋改建、加建、扩建的工程，这就是暂停公示，需要在有关的场合进行公告，公示期不能超过一年。
第二个步骤——入户调查评估。
在确定拆迁范围之后，拆迁人要办一些有关的手续、文件，一般来说需要取得《建设用地规划许可证》或者《建设工程规划许可证》这两个规划文件，那么在法律上具备了拆迁的前提和依据。在此之后就可以进行拆迁的工作了。拆迁工作的第一步是先入户调查，即到现场一户一户的调查。通常入户调查是几个单位同时去，包括拆迁公司、评估公司、业主单位、拆迁人等。拆迁公司是进行人口、户口调查;而评估公司是评估的现场勘查，按照评估规则进行拍照和记录。
第三个步骤——内业计算。
实际就是评估公司进行内业输机和数据测算，根据外业调查的资料数据进行初步测算，算出一个大致的初步评估价格。
第四个步骤——制定拆迁实施方案。
拆迁人需要通过评估机构的初步外业调查和内业计算，了解拆迁范围内的补偿费用大概是多少钱，编制拆迁投资预算方案。同时制定拆迁补偿方案，是货币补偿还是实物补偿，货币补偿需要耗资多少，补偿资金的筹措方式等。
第五个步骤——申请拆迁许可证。
拆迁人拿着一系列前期入户调查的材料，包括拆迁实施方案、规划文件等，去建委(房管局)申请《拆迁许可证》。
第六个步骤——拆迁公告。
就是声明此次拆迁行为即将开始。一般拆迁公告的同时，要把《拆迁许可证》公开张贴出来，以说明拆迁行为的合法性和时间安排。
第七个步骤——出一个正式的评估报告。
这个时候的评估机构需要出具正式的评估报告，一般是每一个被拆迁人都出一份报告，正式报告需要评估机构正式签字盖章。
第八个步骤——送达拆迁评估报告。
送达的方式有当面送达，也有邮递的方式。
第九个步骤——动迁。
动迁是专业名词，实际上就是签订拆迁补偿协议，然后被拆迁人搬家，把房屋交给拆迁人。动迁的主要工作是签订拆迁补偿协议。评估报告送达后，由拆迁人(一般拆迁人不亲自出面，而是委托拆迁公司和评估公司)在现场组成动迁办公室，接待拆迁户主动过来商谈搬迁事宜。拆迁补偿费用除了包括拆迁评估报告的就是声明此次拆迁行为即将开始。一般拆迁公告的同时，要把《拆迁许可证》公开张贴出来，以说明拆迁行为的合法性和时间安排。
第十个步骤——出一个正式的评估报告。
这个时候的评估机构需要出具正式的评估报告，一般是每一个被拆迁人都出一份报告，正式报告需要评估机构正式签字盖章。
第十一个步骤——送达拆迁评估报告。
送达的方式有当面送达，也有邮递的方式。
第十二个步骤——动迁。
动迁是专业名词，实际上就是签订拆迁补偿协议，然后被拆迁人搬家，把房屋交给拆迁人。动迁的主要工作是签订拆迁补偿协议。评估报告送达后，由拆迁人(一般拆迁人不亲自出面，而是委托拆迁公司和评估公司)在现场组成动迁办公室，接待拆迁户主动过来商谈搬迁事宜。拆迁补偿费用除了包括拆迁评估报告的金额之外，有一些额外的奖励，如提前搬家奖、工程配合奖等。
拆迁过程属于双方协议行为，一般不带有强制性。在合同约定补偿金额是多少?钱怎么给?怎么交付房屋?另外动迁有一个奖励期，一般是根据拆迁户的多少，比如说15天、20天、30天等，在奖励期内搬走的，一般是一户给5000块钱的奖励费。但是在实际中也有奖励费远远超过5000块钱的。例如，现在拆迁房屋周边的市场价是8000元/平米了，但按照政府出台的拆迁补偿规则，评估价是6000元/平米，这样总价可能差10万元，那么拆迁人可能把这10万块钱通过奖励的方式补给你。如果你在奖励期内走，则补给你;如果你不走，就可能得不到这笔奖励。这就是动迁的过程。
最后一步——结案。
最后是拆迁工作结束，项目结案，从拆迁人来讲等所有的人走了以后，他要统计最后花了多少钱?可能和最初上报的拆迁实施方案有一些区别，比如说多给了一些奖励费。另外因为钉子户的存在，费用可能增加了。拆迁人最终需要把实际的拆迁补偿成本报到政府部门备案，这是最后一个过程。一共大概就是这十个阶段。
房屋拆迁流程十分复杂，因为房屋不仅关系到一个城市未来发展规划，更关乎到百姓最基本的问题，即居住问题。十个阶段中有一个阶段处理不好就可能影响民生，所以国家对此十分重视。
正当程序原则源自古老的英国自然法，即所谓自然正义。在英国普通法上，自然正义包括两个最基本的程序规则：（一）任何人或团体在行使权力可能使别人受到不利影响时必须听取对方意见，每一个人都有为自己辩护和防卫的权利，即陈述申辩规则或听取意见规则。（二）任何人或团体不能作为自己案件的法官，即回避规则。这是一种最低限度的正义。它之所以表现为程序，则是因为正义不仅仅要真正存在而且要让人相信它存在。相对于实质内容而言，程序是一种可以让人看得见的形式。
有关自然正义的回避规则的案例很多。英国曾经有一个警官被利物浦警察局长开除了，所提出的抗议和上诉被监察委员会驳回。但该警官所在的警察局长是委员会的成员之一，参与了表决。法院对此宣告，警察局长预先已有成见，事实上还是被上诉人，却参与监察委员会的表决，有违自然正义，因而被判无效。
有关自然正义的听取意见规则的案例也很多。英国的库帕诉望兹沃思工程局案中，依法律规定，任何人不提前7天告知地方工程局且不得在伦敦建造房屋，否则工程局可以拆除。有人未告知，就在望兹沃思开始营造房屋。当房屋建到二层时，工程局派人深夜予以拆除。建房人以工程局拆除前未征询他的意见因而无权拆房为由，要求赔偿获得胜诉。
二、正当程序原则的中国实践
正当程序传入我国以后，在司法中得到了充分实践，并逐渐形成了长效性作用机制。以最高人民法院指导案例、《最高人民法院公报》公布的案例、最高人民法院行政审判庭编辑的参考案例这些反映最高人民法院司法态度的典型案例为素材库，笔者遴选出涉及正当程序的判例，并归纳为以下作用机制。
（一）保障相对人陈述权机制
保障相对人陈述权机制是正当程序原则的应有之义。陆廷佐诉上海市闸北区房屋土地管理局房屋拆迁行政裁决纠纷案的裁判摘要指出：“房屋拆迁过程中，被拆迁人、房屋承租人对于被拆房屋评估报告有异议的，有权申请复估。因此，基于正当程序原理，为保护被拆迁人、房屋承租人对被拆房屋评估报告依法申请复估的权利，拆迁人应将被拆房屋评估报告及时送达被拆迁人、房屋承租人。房屋拆迁行政裁决机关在裁决过程中，也应当对被拆房屋评估报告是否送达被拆迁人、房屋承租人的问题予以查明，并确保在裁决作出之前将评估报告送达被拆迁人、房屋承租人。房屋拆迁行政裁决机关未查明该问题即作出房屋拆迁行政裁决，且不能举证证明被拆房屋评估报告已经送达被拆迁人、房屋承租人的，所作房屋拆迁行政裁决属认定事实不清、主要证据不足，且违反法定程序。被拆迁人、房屋承租人诉至人民法院请求撤销该裁决的，人民法院应予支持。”该案二审裁判认为，“拆迁过程中，基于正当程序原理，为保护被拆迁人、房屋承租人的合法权益，被拆房屋的评估报告应当送达被拆迁人、房屋承租人，以保障被拆迁人、房屋承租人及时了解被拆房屋的评估结果，对于评估结果有异议的及时提出意见、申请复估。”《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第53条第2款规定：“拆迁当事人对评估结果有争议的，一方当事人可以向上海市房地产估价师协会组织的房屋拆迁估价专家委员会申请鉴定。拆迁当事人在收到评估报告后的15日内未申请鉴定的，以评估结果作为裁决依据；申请鉴定的，以鉴定结果作为裁决依据。”这说明该案中上海市政府规章已规定房屋拆迁当事人对被拆房屋评估报告具有申请复估的权利，裁判摘要基于正当程序所要求的将评估报告送达房屋拆迁当事人旨在保障相对人的陈述权。
（二）解释不确定法律概念机制
法律语言无法达到符号语言的精确度，它总是需要解释。解释不确定法律概念机制是指通过对涉及程序的不确定法律概念的解释，保障行政相对人以及利害关系人的陈述申辩权。彭淑华诉浙江省宁波市北仑区人民政府工伤行政复议案、临清市鲁信面粉有限公司诉山东省人民政府行政复议决定案均涉及行政复议案件中利害关系人的陈述权，而法院对系争行为的法律依据中不确定法律概念“可以”的解释是由“正当程序”这一标准确立的。彭淑华案裁判要旨指出：“行政复议机关拟作出对利害关系人产生不利影响行政复议决定的，应当按照正当程序原则的要求，采取适当方式通知利害关系人参加行政复议。行政复议机关未通知利害关系人参加行政复议，直接作出对利害关系人不利影响的行政复议决定的，构成违反法定程序，依法应当撤销。”鲁信案确立裁判要旨的理由书指出：“行政复议法立法上‘可以’的规定，是赋予其他利害关系人作为第三人参加行政复议的选择权，而不是赋予复议机关是否允许其作为第三人的选择权，即行政复议第三人参加行政复议，是其一项法定权利；对行政复议机关来说，是其一项法定义务……从这个意义上讲，这里的‘可以’对行政复议机关来讲，宜作为‘应当’来解释。”从字义上看，《行政复议法》第10条第3款及其实施条例第9条第1款并未强制规定复议机关通知利害关系人参加行政复议。但是，只有通知利害关系人参加复议，才能实现最低限度的正义。于是，正当程序成为解释不确定法律概念的标准。
（三）行政程序的裁量限缩机制
行政程序的裁量限缩机制，是指法律未规定的程序属于行政裁量权范围，但法无明文规定的正当程序却为行政裁量设定了最低限度正义。正当程序的裁量限缩机制包括形成体系解释机制和弥补法律漏洞或缺陷机制。
1、形成体系解释机制
赵博诉平邑县人民政府土地行政复议案中，正当程序成为体系解释的一项解释标准。该案裁判要旨指出：“虽然《行政许可法》未就撤销行政许可应当遵循的程序作出具体规定，但根据《行政许可法》第五条和第七条的原则规定，撤销行政许可应给予相对人陈述和申辩的机会，否则，即构成程序违法。”每一段法律上的文句，都紧密交织在法体系中，构成一个有意义的整体关系。法律经常由不完全的法条所构成，它们与其他条文结合才构成一个完全的法条，或相互结合成一个体系。该案在系争行为所依据的法律总则对正当程序作了原则性规定，应当视为贯穿于分则的所有条款。
2、弥补法律漏洞或缺陷机制
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条
房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
第十二条
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
近来,笔者先后走访了商务、房产、国土、物价、公积金中心、各银行业金融机构和相关企业等14家单位,调查到贷款涉及的中介环节如下:
(一)涉及的中介机构
企业在办理贷款过程中,一般需向银行提供经会计师事务所(或审计师事务所)审计的财务报表,属抵押贷款的需要有资质的评估机构对抵押物进行评估认定,然后经产权登记机关(房产局、国土局、工商局、农机管理局、林业局、车管所等机构)办理抵押登记手续;房屋、汽车等抵押财产还需到保险公司办理保险手续。
(二)涉及的中介手续与流程
贷款申请经银行前期调查,确定贷款意向后,由中介机构出具评估报告,再由贷款申请者到相关职能部门办理登记手续,取得他项权证书,然后送交银行进入贷款审批程序。其中银行还会出于防范风险的需要,要求申请者出具会计事务所的验资报告。此外,以房屋、汽车等为抵押物的贷款,则要求在办理房产评估手续的同时,到保险公司购买保险,但调查发现,在实际贷款过程中,只有一部分贷款者购买了保险。
(三)涉及的收费项目与费率
企业在融资过程中需要支付的费用主要有会计师(审计师)事务所收取的审计咨询费、房产(土地)评估事务所收取的资产评估费、登记机关收取的抵押手续费、登记费和保险公司收取的抵押物保险费等(详见下表)。
二、中介环境不佳加剧中小企业融资难的主要表现
(一)收费不规范,加大了中小企业融资成本
一是收费项目与标准不透明。在平江县政务公开中心收费一览表中,虽然有房屋登记费和抵押(典当)手续费的栏目,但未注明是否为中介评估的收费标准,平江县政府网站也没有公示国土和房产评估、登记收费标准。此外,据平江县物价部门反映,该县有关职能部门在办理抵押登记手续时,收取的抵押登记费没有收费标准。
二是中介环节多重收费。据调查,3月24日,平江县幸福树电器城申请贷款120万元,被评估公司收取8000元、财保公司收取1235.50元后,在房产局办理备案登记时,又被收取“其他非税收入”7375元;该县个体户陈某3月在农行办理抵押贷款并被收取评估费后,到房产局办理登记时又被收取2000元。
三是超标收费。据该县国土部门介绍,平江县政务公开中心收费一览表中规定“抵押按成交额的0.5‰收费,但最高收费不超过3000元,收费额低于500元的按500元计收”的土地(矿产)交易服务费,是国土中介的收费标准。但在实际操作中,收费上限的规定并未得到执行,且还收取20元的工本费。如据抽样调查的企业反映,其去年办一笔抵押贷款,贷款金额200万元,中介公司收了1万多元,房产局、国土局各收了1万多元,远高出上述收费标准。
(二)评估结果认可度不一致导致多头评估多头收费,加大了融资企业成本。
据调查,平江县房产局下属的中介评估机构,负责了该县农信社、住房公积金中心发放贷款时住房抵押物的评估,土地抵押则需该县国土部门确定的机构出具评估报告后,才能办理登记手续。但银行方面又有其认定的评估机构,进而造成了多头评估的发生。贷款户为尽快取得贷款,只得多头评估,重复交费,承受额外负担。如平江小王快印公司贷款150万元,先后向银行认可的中介机构岳阳市房地产评估事务所交纳评估费8000元,但评估报告平江县房产局不予认可,重新指定下设的评估机构进行重复评估,其又向平江县房产局指定的评估机构交纳评估费9600元。
(三)管理不规范导致中介手续繁杂,增加时间成本和隐性成本
目前,中介环节手续繁琐主要表现在抵押登记过程中。如平江县房产局在办理抵押登记申请时,要求中介评估服务机构到该局当面签证评估报告,造成了登记手续的复杂化。同时,该县房产、国土部门规定评估报告是抵押登记申请的必要资料,虽然符合相关制度办法,如《房屋登记办法》第四十三条规定,申请抵押权登记,应当提交下列文件…..(六)其他必要材料。但其依据的兜底条款并未明确内容,申请者很难获知相关职能部门对此做出的具体要求,造成申请者由于资料提供不足,多次往返申请的现象,进而影响到中介服务效率。抽样调查显示,因与中介机构和行政部门协调、洽谈产生的交通、公关等隐性费用平均每户为1.25万元,占到贷款额的1.09%。
三、建议强化规范管理疏通中小企业融资的中介渠道
(一)控制评估及登记收费标准
国家发展计划委员会、国家经济贸易委员会、财政部、监察部、审计署、国务院纠风办1999年12月22日《关于印发的通知》第8条:“省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门负责国家有关中介服务收费管理的方针政策的贯彻落实,制定分工管理的政府定价或政府指导价的中介服务收费标准”。因此,建议省一级物价部门采取如下措施:
一是制定统一收费标准。建议物价部门对现有抵押登记与中介服务收费标准进行一次清理,取消土地和房屋抵押登记按比例的收费标准,明确只能收取登记证件的工本费,并改为按笔收取。同时,建议收费标准不搞一刀切,对农村和城市按不同的标准区别对待,并允许中介公司和顾客在评估服务收费上限协商决定,切实降低中介服务成本。
二是明确公示。物价主管部门要将中介服务收费标准向社会各界明确公示,内容说明应详实具体,不能模凌两可,可上可下,给收费部门增加收费提供可乘之机。
三是强化监督。物价主管部门要长期接受社会各界的举报,对违反收费标准的中介机构进行重罚,直至吊销营业执照,并将处罚情况要政府网站公布。
(二)出台相关法律法规
建议及时出台相关的法律、法规,规范中介评估机构的运作。同时,通过法律法规的形式,统一中介评估机构的认定标准,明确依法成立评估机构出具评估报告的有效性,并确定拒绝承认评估报告单位的责任,避免多头评估、多头收费的发生。
上诉人（原审原告）：圣松商贸公司。
委托人：屈红亮，新疆鼎信旭业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新业资产公司。
委托人：时培勇，新疆元正律师事务所律师。
原审被告：融盛投资公司。
委托人：时培勇，新疆元正律师事务所律师。
原审本院认为: 新业资产公司擅自改装暖气管线与圣松商贸公司库存货物受损之间存在因果关系，且新业资产公司对损害事实的发生存在主观过错，故新业资产公司对圣松商贸公司构成侵权行为。圣松商贸公司要求新业资产公司就受损财产进行赔偿具有事实和法律依据，但具体金额应以评估机构出具的资产评估报告确认的财产损失金额为准。发生两次漏水事件期间，融盛投资公司已不再承租使用酒花大厦13楼，圣松商贸公司亦未提供融盛投资公司应承担财产损害赔偿责任的证据，对圣松商贸公司要求融盛投资公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，法院不予支持。遂判决：一、新业资产公司赔偿圣松商贸公司38 800元；二、驳回圣松商贸公司要求融盛投资公司承担连带赔偿责任的诉讼请求。
被上诉新业资产公司人答辩称：原审判决认定事实清楚，判决正确。原审法院对圣松商贸公司的货物损失进行了价值评估，所作出的评估报告程序合法，内容准确。双方对于赔偿数额的协商过程不能代表本案的最终判决结果。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告融盛投资公司称：本案的发生与我公司无关，我公司在案件发生时不在该大楼内办公。原审判决我公司不承担责任认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院判决认定的事实属实。
以上事实，有证明、房屋租赁协议、照片、统计表、资产评估报告书一、二审庭审笔录等证据在卷为证。
38 800元。因此，原审判决依据上述评估报告，判决新业国资公司赔偿圣松商贸公司财产损失38 800元并无不当。关于圣松商贸公司认为双方对于赔偿数额曾经协商调解，但双方最终未达成一致意见，故圣松商贸公司认为应当按照双方调解数额进行判决的上诉理由本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1 601.49元（圣松商贸公司已交），由上诉人圣松商贸公司负担。
本判决为终审判决。
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
上诉人（原审原告）：圣松商贸公司。
委托人：屈红亮，新疆鼎信旭业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新业资产公司。
委托人：时培勇，新疆元正律师事务所律师。
原审被告：融盛投资公司。
委托人：时培勇，新疆元正律师事务所律师。
原审本院认为: 新业资产公司擅自改装暖气管线与圣松商贸公司库存货物受损之间存在因果关系，且新业资产公司对损害事实的发生存在主观过错，故新业资产公司对圣松商贸公司构成侵权行为。圣松商贸公司要求新业资产公司就受损财产进行赔偿具有事实和法律依据，但具体金额应以评估机构出具的资产评估报告确认的财产损失金额为准。发生两次漏水事件期间，融盛投资公司已不再承租使用酒花大厦13楼，圣松商贸公司亦未提供融盛投资公司应承担财产损害赔偿责任的证据，对圣松商贸公司要求融盛投资公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，法院不予支持。遂判决：一、新业资产公司赔偿圣松商贸公司38 800元；二、驳回圣松商贸公司要求融盛投资公司承担连带赔偿责任的诉讼请求。
被上诉新业资产公司人答辩称：原审判决认定事实清楚，判决正确。原审法院对圣松商贸公司的货物损失进行了价值评估，所作出的评估报告程序合法，内容准确。双方对于赔偿数额的协商过程不能代表本案的最终判决结果。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告融盛投资公司称：本案的发生与我公司无关，我公司在案件发生时不在该大楼内办公。原审判决我公司不承担责任认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院判决认定的事实属实。
以上事实，有证明、房屋租赁协议、照片、统计表、资产评估报告书一、二审庭审笔录等证据在卷为证。
38 800元。因此，原审判决依据上述评估报告，判决新业国资公司赔偿圣松商贸公司财产损失38 800元并无不当。关于圣松商贸公司认为双方对于赔偿数额曾经协商调解，但双方最终未达成一致意见，故圣松商贸公司认为应当按照双方调解数额进行判决的上诉理由本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1 601.49元（圣松商贸公司已交），由上诉人圣松商贸公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎 剑
审 判 员 肖 炜
纳税人应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内,按照税法规定,向主管税务机关办理纳税申报,并同时提供下列证件和资料:
1.房屋产权证、土地使用权证书。
2.土地转让、房产买卖合同。
3.与转让房地产有关的资料。主要包括取得土地使用权所支付的金额,房地产开发成本方面的财务会计资料、房地产开发费用方面的资料、与房地产转让有关的税金的完税凭证,以及其他与房地产有关的资料。
4.根据税务机关的要求提供房地产评估报告。指当税务机关认定纳税人所提供的转让房地产所取得的收入或扣除项目金额不实,不能作为计税依据,必须进行房地产评估时,由纳税人交由政府批准设立的评估机构对房地产所作的评估报告。
税务机关应当对上述纳税资料,包括合同或批件文本等,进行严格审查。其中,涉及税收减免和分次纳税等的审查内容包括:
(1)签订房地产转让合同、房地产开发合同或立项的具体日期和签订土地受让合同的具体日期,以及按合同规定投入开发资金的到位情况。要求就上述合同,提供是否属于1994年1月1日以前签订的有关证明材料,作为税务机关确定该项目是否征税的参考依据。
(2)房地产开发项目的类型。要求对开发项目是否属于普通标准住宅进行备案,作为税务机关确定对其是否征税的参考依据。
(3)房地产转让的形式。即对一个项目是一次性销售还是分次销售,是采取现房销售方式还是预售方式进行备案,作为税务机关核定申报及纳税时间的参考依据。
(二)房地产开发公司以外的其他纳税人
这类纳税人应自签订房地产转让合同之日起7日内,到房地产所在地的主管税务机关进行纳税申报,并提供下列资料:
1.房屋及建筑物产权、土地使用权书。
2.土地转让、房产买卖合同。
3.房地产评估报告D如果转让的是旧房,必须出具政府指定的评估机构所作的评估报告。
4.与转让房地产有关的税金的完税凭证。
5.其他与转让房地产有关的资料。如房地产的原造价或买价等。
6.纳税人发生下列转让行为的,还应从签订房地产转让合同之日起7日内,到房地产所在地主管税务机关备案:
申请评估位于弓长岭区安平街安铁委的房屋总价（建筑面积90.01平方米；建筑结构：砖木）
事实与理由
辽阳市正一房地产评估咨询有限公司作出的评估报告依据不足、事实不清、程序违法。第一，弓长岭区城市居住房屋拆迁估价分户报告单评估价格偏低且评估单价依据不明；第二，没有现场调查：没有根据委托方提供的资产明细清单，逐项进行了清查核实，对资产现状进行勘察，了解资产使用情况；第三，没有房屋建筑物清查评估明细表;土地使用权清查评估明细表。；第四，房屋用途为商业用途，主要用于：加工场、汽车服务站；第五，估价机构没有将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。特此，申请辽阳市房地产估价师委员会重新鉴定。
