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随着我国改革开放的逐步深入,特别是正式加入WTO以后,我国房地产企业迎来了前所未有的发展机遇,同时也面临了严峻的考验。国有企业房地产公司作为我国房地产行业的“领头羊”,其承担了地产开发、土地储备、工程建设等基本职能,是衡量我国房地产行业整体发展水平的重要企业组织模式。另外,国有企业房地产公司能否迅速实现与全球经济形势接轨,并且在最短的时间内融入到世界金融体系中,关键在于企业是否可以适时做出科学、合理的管理策略调整。
■一、国有企业房地产公司管理的基本内容
国有企业房地产公司是我国房地产行业中重要的国有经济组织模式,其具有资金雄厚、政策优惠、组织健全等管理优势。与其他地产企业相比,国有企业房地产公司的管理中更加突出对于国家各项方针、政策的贯彻和执行,管理模式中受国家相关部门的监督和指导性更强。
(一)发展战略管理
国有企业房地产公司的发展战略管理是建立于国家政策指引的基础上,并依托国家对地产行业实行宏观调控的相关扶持策略。国有企业房地产公司的发展战略管理必须坚持长期性、品牌性、政策性、科学性等基本原则,并且自觉接受国家相关部门的监督和管理。发展战略是企业总体发展目标的主要表现之一,其属于决策与计划的范畴,也是企业现代化管理的首要任务。国有企业房地产公司实施发展战略的实际效果,将直接关系到企业管理模式的革新与完善,以及经营业绩提升等重大问题。因此,在社会主义市场经济环境中,国有企业房地产公司管理者应在充分利用现有资源的条件下,把握好企业管理中部分与整体之间的关系,把企业活动的各个部分综合为一个可行的均衡计划,进而实现企业的长期、稳定、和谐发展。
(二)资金运作管理
在国有企业房地产公司的日常管理项目中,资金运作管理占据极为重要的地位和作用。国有企业房地产公司的运作资金主要有国家财政部门直接调配和自筹资金两种形式。作为国内重要的资金密集性行业,国有企业房地产公司在资本规模、资金运作上的管理优势十分明显,管理基础也较为牢固。在国有企业房地产公司进行重大项目的开发中,一定要充分考虑资金运作链条中是否存在弊端与问题,而且对于各类有可能出现的经营风险作出合理的分析,尽量将资金运作管理的风险控制在合理范围内。
(三)土地获取管理
土地获取管理是国有企业房地产公司经营管理的核心内容之一,也是决定企业发展前景及趋势的重要基础。国有企业房地产公司对于土地获取进行管理中,如何通过政策的指引和扶持,逐渐成为企业经营管理中最为关键的能力表现。但是随着国内房地产市场经营环境的规范化发展,以及国家对于土地转让制度改革步伐的日渐加快,公平、合理的房地产土地转让环境已经基本构建。因此,国有企业房地产公司要充分发挥雄厚的经济实力优势,在国家政策允许的条件下,适时加大国有土地资源的储备量,进而有效降低土地获得及开发成本。
■二、国有企业房地产公司管理模式中存在的问题
面对充满挑战的全新市场经济和经营环境,国有企业房地产公司管理模式的建设要掌握科学、合理、有效的方法,这样才能保证所实行的管理模式具有鲜明的时代意义和实用价值。国有企业房地产公司管理模式的构建中,一定要结合市场发展规律和社会主义市场经济格局的具体要求,进而逐步解决现实中存在的弊端与问题。
(一)内部管理基础薄弱
国有企业房地产公司是国内一种新兴的企业组织模式,其仅有几十年的发展历史,在企业管理模式的构建与发展中,国有企业房地产公司也面临了经营及效益方面的严峻挑战,所以部分企业管理者将管理重点集中于房地产的开发和销售环节,而内部理管理则处于相对薄弱的地位。国有企业房地产公司在内部管理基础的定位上也普遍存在一定的偏差,部分企业的管理者片面认为加强成本、会计、内部牵制等管理内容,即可实现企业的管理建立于牢固的基础之上,这种观点是不符合市场发展规律的,对于企业长远发展也造成了严重的阻碍。
(二)管理结构不完善
我国国有企业房地产公司现行的管理结构以开发、经营、销售、财务等基本组织框架为主,但是由于人力资本、组织机构等构建中矛盾性的客观存在,企业管理结构不完善的问题仍然亟待解决。目前,国有企业房地产公司的管理结构多是借鉴其他国有企业,而缺乏对于地产行业中企业经营、发展、管理的特性而有针对性的进行改革与完善。另外,由于国有企业房地产公司的管理者多为行政级别较高的领导,其在经营决策及事务管理中一旦出现“武断专行”的失误,会给企业带来极大的伤害,进而导致企业管理结构难以得到科学的完善。
■三、加强国有企业房地产公司管理的途径与方法
国有企业房地产公司在形成与发展过程中,由于受到管理者水平、管理模式等主客观因素的影响与限制,企业往往难以形成一套科学的经营管理模式,依据其制定的各项控制制度自然存在诸多的不合理性。因此,在国有企业房地产公司管理模式的建设中,企业管理者要坚持“推陈出新”的方法,逐步制定和出台更具科学性、合理性的管理制度。
(一)提高风险意识和加强风险管理
在面对国际金融危机,以及国内经济持续调整的双重压力下,国有企业房地产公司面临更多的不确定性和风险,而大多数产企业因缺少风险管理理念,而尚未建立起完善的风险管理体系,从而缺乏相应的抗击风险的能力。因此,国有企业房地产公司在管理模式的完善中,企业的管理层必须提高风险意识,树立风险管理理念。
(二)逐步完善企业内部管理流程
国有企业房地产公司在内部机构设置上,应当结合自身业务特点和内部管控的要求,逐步明确各部门的职责权限,将权利与责任落实到各具体部门。国有企业房地产公司在内部管理流程的完善中,要逐步制定规范的业务流程管理制度,并编制内部管理手册,明确内部机构设置、岗位职责、业务流程等情况,使企业上下有据可依。另外,国有企业房地产公司在加强管理的过程中,还要注重各项规章制度的补充与完善。国有企业房地产公司规章制度包括:财务管理制度、人力资源管理制度、行政管理制度、安全管理制度、资本动作制度、风险控制制度、项目管理制度、营销制度等多方面的内容,企业管理者要对于不完善的地方进行适当的补充,对于缺乏可操作性和执行价值的规章制度作出有针对性的完善。
(三)实现品牌市场多元化,降低企业经营风险
我国现行的社会主义市场经济体制下,品牌市场多元化主要是指:企业通过自身品牌战略的制定与完善,在现代商品市场中逐步树立牢固的地位和强有力的竞争水平,进而全面实现企业品牌市场的多元化发展。目前,国有企业房地产公司品牌战略的实施中,往往局限于某一区域或特定行业,这是不符合企业长期发展目标制定和实现的。因此,国有企业房地产公司在确定品牌市场目标时,一定要坚持多元化的品牌经营原则,将企业运作资金有效应用于多个行业的品牌建设中,当某一行业发展受挫时,其他行业的品牌尚有一定的发展空间和足够的资金,不至于企业的经营风险全系于某一品牌市场目标上,进而实现降低企业经营风险的目标。
四、结束语
在我国社会主义经济体制的构建与发展中,房地产行业始终处于高速发展的地位。国有企业房地产公司是国有经济的重要组织模式,也是推进国民经济发展的重要基础。因此,在国有企业房地产公司管理模式的研究中,不但要注重企业经营能力的提升,而且要适时加强企业自身管理能力的提高,进而实现其在市场环境中的稳定、科学、和谐发展。
参考文献:
[1]尚明轩,康宝林. 国有房地产企业内部控制体系建设的几点思考 [J].湖南财经高等专科学校学报.2008,(4).P31-33
[2]孙丽颖. 国有房地产企业经营管理――新时期发展理念与模式 [J].经济述评.2008,(8).P20-21
[3]韩思功,赵成平. 国有地产企业在旧城改造工程中抓机遇求发展 [J].北京市经济管理干部学院学报.2009.(5).P44-45
会计监督是会计的基本职能之一。房地产公司会计监督是指房地产公司会计对房地产公司所从事业务事项的合法性、真实性、准确性、完整性进行审查的工作过程。合法性是指会计监督确认房地产公司经济业务事项或生成会计资料的程序是否符合我国会计法律法规和其他相关法律法规的规定；真实性是指会计监督房地产公司会计计量、记录的相关活动是否实际发生或按规定生成相应的会计资料，杜绝会计资料因人为因素的失真；准确性是指房地产公司会计按照我国会计法规体系的相关要求，监督房地产公司生产经营过程中产生的各种会计资料所记录的会计数据之间是否吻合，应确保各个数据之间吻合；完整性是指房地产公司会计核算公司相关经济活动过程中形成和提供的各种会计资料是否齐全和完整。
一、房地产公司会计监督现状及原因分析
有效的会计监督有利于房地产公司形成良好的经济秩序，协助管理朝着更好的方向发展。然而，在我国部分房产公司中，会计监督形如虚设，会计监督的不力，一定程度上加剧了会计行业的困境，导致会计信息失真、弄虚作假现象增多、诚信严重缺失等不利局面，不仅危及公司经营者、投资者、债权人的利益，而且阻碍了国家宏观调控和房地产公司管理的正常进行。产生这些现象的原因大致可分为以下方面：
1.法律制度不健全。
由于会计监督的特殊性以及房地产公司所从事的行业特殊性，决定了有效的会计监督必然以会计法律法规和房地产相关法律为准绳及行为标准。自1985年我国的第一部会计法通过并开始施行，后来为了更好地适应我国经济建设及市场经济体制改革的要求，会计法也相应做过几次修订。近年来，房屋价格持续上扬，城市房屋销售价格上涨幅度成倍增加，随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。就使得部分相关规定严重滞后，但相关会计法律法规的清理废止或修改工作未能及时跟进；甚至出现了会计法未涉及的真空地带，造成无法可依的局面。
2.监督体系流于形式。
据我国《会计法》的规定，完整的会计监督体系是集单位内部监督、社会监督、政府监督三位于一体的有效监督体系。但现状是它们并未完全发挥其应有的作用，甚至有不断弱化的趋势，表现为：首先，管理体制的不健全导致单位内部会计监督的缺位。虽然相关的制度规定也建立起来，但形如虚设无法得到有效的执行，以致会计秩序混乱，弄虚作假现象频发。
3.人员素质有待提高。
现阶段我国会计行业的从业人员部分专业素养不高，或者相对较高，但对于房地产行业相关知识的缺乏，并部分存在法制观念淡薄，职业道德缺失严重等，都造成了监督不力的局面。许多会计从业人员并没有意识到正确行使会计监督职能以保障公司经济活动行为所涉及的资金运作的合法性、合理性及公司效益的实现是法律法规所赋予的一项权利和义务。
二、会计监督在房地产行业的几点建议
针对以上所提出的房地产公司会计监督的现状和产生的原因，建议采取如下改进措施：
1.加强法制建设，完善相关制度体系。
完整的法律体系是会计监督职能有效发挥的有力保障。对于目前实行的《会计法》尽快出台相关的实施细则，并结合房地产公司管理的相关法律法规对会计权利、义务及相应的责任应做出详尽明确的解释规定，达到总则与实施细则相配套实施，使会计监督有法可依。提高会计监督的独立性，明确房地产公司内部监督、社会监督、政府监督的执法职责和权限，避免在出现问题时相互推诿。并且，从法律层面上加以明确相关责任追究原则，增加违法人员的作假成本，加大对监督不力行为的处罚和执行力度。为进一步规范会计行为，对相关政策的制定应与时俱进，对房地产行业中出现的新情况、新问题及时进行深入的了解，并做出及时的反应。结合新形势下会计工作实践的需要，制定统一的会计制度，形成以会计法为核心的集法律、法规、规章的完整的会计监督法系体系。同时，各地区应在结合自身情况的基础上，依据会计法的基本规定，制定出切合实际的规章制度，以促进当地会计监督的有效实施。
2.健全三位一体的监督体系，强化会计监督职能。
加强政府监督主要是加强财政、审计、税务机关对房地产公司会计工作的监督，相关部门应严格遵照法律法规，依法加强对会计行业的管理和监督，对违法违纪单位和个人要严肃处理，并做好典型宣传，以维护会计法的权威性。加强内部监督机制，要求房地产公司参与经济业务事项所有工作人员要相互分离、相互制约，要注重经济事项的决策和执行程序，明确财产清查的范围、期限和组织程序，实行不相容职务相分离的原则，对于重大违纪违规问题，要联合纪委、监察部门共同参与，形成多方面的内部监督体系。只有通过单位内部、社会、政府三方的共同努力形成合力，会计监督才能真正有所作为，会计行业才能得以继续健康稳定的发展。
3.加强房地产公司会计从业人员队伍建设。
作为房地产公司，要加强会计人员队伍建设：首先，要建立健全人才引进机制，改善会计从业人员队伍结构，注重引进人才的层次及实践工作能力；其次，建立会计从业人员培养机制，提升其专业操作技能，通过从业人员培养机制的建立最终形成高素质高业务水平的会计监督主体；再次，建立会计人才考核机制，搭建成长平台，提供丰厚待遇，注重对会计监督能力、核算能力的实际操作水平的考核；最后，应该特别加强职业道德教育和思想道德修养，组织学习相关的法律法规，在日常工作中要求会计从业人员时刻以法的准则严格要求自己，敢于与违法违规行为作斗争，积极履行会计监督职能。
参考文献：
一、 加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。
二、 制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆（在这方面还希望公司给与我们业务人员支持）。
三、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。
1、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化！
2、 在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作；通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况；通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。
3、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。
4、第三季度的“十一”“中秋”双节，市场会给后半年带来一个良好的开端，。并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。
以上，是我对2010年的一些设想，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导、部门领导的正确引导和帮助。展望2010年，我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，也力争赢的机会去寻求更多的客户，争取更多的单，完善厂房部门的工作。相信自己会完成新的任务，能迎接新的挑战。
一、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。
二、制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。
三、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。
1、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化!
2、在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作;通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况;通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。
3、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。
一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。
1、在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作；通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况；通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。
2、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化！
4、第三季度的“十一”“中秋”双节，市场会给后半年带来一个良好的开端，。并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。
4、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。
一、经济背景
目前我国的房地产业还处于发展的初级阶段，仍存在一系列的问题，如管理混乱、生产率低下、技术含量低、建造周期长、资源浪费等，这些问题导致房地产的成本居高不下。同时，很多房地产开发者按照自己的方式进行项目的计划和开发，因此无法形成规模化的经济，不能合理控制商品的品质和成本。
一般地说，因为技术水平低和规模小，那么进入房地产市场几乎没有什么壁垒，任何公司都能够自由进出房地产整个市场，从而显示出垄断竞争市场格局的本质特征。所以，巨额利润就吸引了越来越多的公司进入到房地产业，他们中的部分企业甚至根本不了解房地产行业，并且规模和技术水平严重阻碍了其进一步发展。在通常情况下，一个开发商只能对一座楼盘进行处理，所以无法树立自己的品牌。当前政府意识到了这些问题并且已经采取相关的调控措施，但是这类公司的数量还处于上升阶段。
然而，伴随着管理和技术的发展、市场结构的变化，国内房地产市场逐渐从粗放经营转变到集约经营。通过竞争的方式，房地产公司进行着资产的重组，并不断使得其经营范围得到扩大。只有达到一定的经济规模，才会有效减少生产成本，那么才能有效降低房屋的价格。地产商就能投入更多资金改善环境和有关设施，住房品质也将达到一个新的水准。经过不断激烈的市场竞争，很多房地产公司正在向高技术化、大规模化的方向发展。很多有着现代化管理技术、丰富市场经验、高水平设计建造技术、雄厚资本的房地产公司，能够通过核心竞争优势来实现长远的发展。而伴随着不断提高的市场集中度，房地产市场会从垄断竞争逐渐演化为寡头垄断。
二、当前国内房地产业的状况
1.当前商品房屋销售价格仍然呈上升的趋势
从中国房产信息集团所提供的全年均价来看，在北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元／平方米，其涨幅居处于四大一线城市的首位；而上海全年均价达22261元／平方米，可以说是全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40％；广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元／平方米，同比上涨23茗；深圳均价也已站在2万元以上，达到20596元／平方米，同比涨幅为33％。随让从2011年开始，国家采取一系列的措施来控制房价，并取得了良好的效果，但是房价仍然比较高，并有继续上涨的趋势。
2.当前房地产行业仍存在旺盛的市场需求
为了有效应对国际金融危机，国家采取了一系列措施来实现房地产市场的健康稳定发展，这些措施对于活跃市场、提振信心、促进住房消费、解决低收入家庭在住房方面的困难中具有重要的作用。从2009年开始，商品房在销售面积方面的增幅持续增加，房价也出现了同比涨幅不断走高的状况。很多城市的商品房出现价格上涨、销售猛增的情况，受到市场变化的影响，全国房地产在信贷方面也有了较快增长的趋势。
3.当前房地产仍存在持续增长的开发投资
自从改革开放以来，我国的国民经济就获得了较快的发展。近几年来我国的国内生产总值更是达到了较高的水平。随着我国经济的不断发展，房地产业是和国民经济有着密切联系的重要产业，所以也获得了突飞猛进的发展。当前房地产行业中仍存在持续增长的开放投资，其不但促进其房地产行业的发展，也进一步促进了国民经济的进一步发展。
三、国内房地产业的发展
在当前的国内房地产发展中还存在一些问题，这些问题阻碍了房地产行业的健康稳定发展，也制约着国民经济的进一步发展，所以在国内房地产的发展过程中我们应做到一下几方面：
1．形成一定的经济规模
国内存在很多的房地产公司，房地产行业的竞争越来越激烈，而要想在房地产行业取得成功，就应拥有大量资本和先进的技术。拥有与债权人、银行、政府和其他利益相关者之间的良好关系。而在实际的操作过程中，绝大部分房产开发商只拥有少量的有限资金，并且规模也不是特别大。相对于大集团而言，他们没有什么竞争的优势。针对房地产公司所存在的这种情况，房地产行业应进行一定的自我调整，从而找出能够实现自我的可持续发展之路。
我们能够进行预见的是，在未来的发展中必然会出现几个大房产商占据这个行业中的大部分市场份额的局面，到那时就会出现一系列的集团公司，而市场的竞争格局也会从一般性的垄断竞争逐渐转变为寡头竞争，从而进行房地产市场的重组。所以当前的房地产业管理者应当对所面对的局势保持清醒的认识，以能够及时、科学的对战略加以调整，来对外部环境变化进行适应。其中很多的房地产开发商会通过重组、购并、合作等方式来实现自身的发展和壮大，这部分开发商大都拥有大量的资源和资本，在未来行业、世界的竞争中获得优势地位，甚至能够形成较大的公司集团，从而对行业中的市场绝大部分份额进行占据。
2．努力减少信息不对称的情况
如果开发商可以清楚地向顾客表明自身房屋在品质方面是优于其他房屋品质的话，开发商就能够赢得市场或进行房屋的高价出售房屋。然而在市场中还存在大量的开发商，对于怎样区别房屋质量的优劣，以及怎样对真假信息进行分辨是十分困难，这部分开发商在房地产的发展过程中会逐渐被淘汰。所以开发商应努力看清自己的长远发展方向，并及时找出适当的房地产市场信号。开发商应努力使顾客获得对其服务质量和房屋品质的信任，因此开发商应使用适当信号，在其广告中进行真实信息的披露，确保那些低品质的开发商对高品质的开发商发出的信号望尘莫及。
此外，政府应该建立健全相关的法律制度，实现法律体系和系统的完善。这样规章制度有利于实现房地产市场的公平竞争，并切实维护消费者的合法权益。政府还应建立一整套完善的信息披露系统，减少信息不对称情况的发生。这样才能避免开发商拥有绝对的信息而做出损害消费者利益的行为，也只有这样才能实现房地产市场的健康、稳定、可持续发展，更好的发挥其在国民经济增长中的作用。参考文献
[1]谢伏瞻.住宅产业:发展战略与对策[M].北京:中国发展出版社,2000
[2]任志强.泡沫与市场宏观调控[N].中国房地产报,2003—5—15(9)
但随后，旅游公司未按合同约定向房地产公司支付房款和改装费。房地产公司多次向其催要，旅游公司声称已放弃购房打算，并要求房地产公司返还已支付的房款。双方遂发生纠纷，房地产公司诉至法院，要求旅游公司继续履行合同，并承担违约责任。旅游公司则辩称，双方的预售合同未经市房地产主管部门登记，因而无效，并要求房地产公司返还房款.
[法律问题]
(1)房屋预售合同的生效要件。(2)预售合同登记的性质及效力。
[法律依据)
<城市房地产管理法)第44条。
[法理和法律分析]
1.商品房预售合同的生效要件商品房预售，是指房地产开发公司将正在建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据合同的约定支付房款，并在房屋竣工验收合格后经登记取得房屋所有权的房屋买卖形式。商品房预售方式首创于香港。由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地预售给/“大投资者，如“落英片片坠落”，故商品房预售又被称为“卖楼花”。
商品房预售合同作为买卖合同的一种方式，首先应当符合合同生效的一般要件，即：(1)合同当事人具有相应的民事行为能力。(2>意思表示真实。(3)合同内容不违反法律和行政法规的强制性规范。在绝大多数情况下，合同只要具备以上实质要件就发生法律效力，‘但在某些特殊情况下，合同还需具备某些形式要件才发生效力。这些形式要件或由法律作出明确规定，或由当事人双方达成一致进行约定。如(担保法)规定，房地产抵押合同须经登记生效，或者双方当事人在合同中约定合同生效的附加条件。
下面我们分析一下<城市房地产管理法)第44条对于预售合同登记的下述规定;商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。可见，法律并未规定，商品房预售登记是商品房预售合同生效的要件，而且本案双方当事人也没有事先约定以登记作为合同生效的条件。因此，本案房地产公司与旅游公司之间签订的商品房预售合同符合合同生效的要件，是有效合同。2.商品房预售合同登记的性质及效力在此我们首先分析一下现房买卖登记的性质及效力。<城市房地产管理法》规定，房屋买卖必须办理登记，不经登记者不发生产权移转的效力。一般民法原理认为，房屋买卖登记是取得所有权的必要条件，登记是不动产权属发生变化的依据和凭证。通过登记制度，人们还可以凭借它了解物权变动的事实，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。
1、引言
随着房地产业的不断发展壮大，其给我们国家整体的国民经济和人们的生活带来的诸多的优势，不仅提高了我们国家的经济实力使我们国家跃居世界经济前列，而且还为我们国家居民带来了适宜的居住环境提高了人们的生活起居条件。但是，其在经济管理方面也存在着诸多的问题和不足，这些问题已经引起社会个层的广泛关注。目前很多学者已经从国家整体宏观方面以及区域经济发展等层面，对房地产经济管理中存在的问题和不足以及应该采取的相应的应对措施进行系统全面的探究，很少学者从业主的角度对该问题进行探究。本文我们将从房地产业主的角度，对房地产经济管理中存在的问题和不足以及应该采取的措施进行详细的探究。
2、业主角度房地产经济管理中存在的问题
房地产业主就是指房地产产权的所有者，业主享受和房地产产权有关的所有利益。近年来随着房地产业的不断发展壮大，有关房地产经济管理方面存在的问题已经从房地产投资商、开发商、国家和区域经济整体角度做过相应的分析和探究。然而，从房地产业主角度房地产的经济管理将存在怎样的问题呢？下面将对该问题进行详细的分析和探究。
2.1政府过度干预房地产业
我们国家的经济体制属于社会主义市场经济，在这一经济体制下市场不是完全根据需求变化进行相应价格的调整，我国政府会参与到部分行业产品市场的定价中。政府对于房地产行业的过度参与，导致房地产企业产品的供求和价格之间违背了市场根据供需自行调节的原则。这给房地产业主以及准备购买房子的准业主带来了严重的经济压力。同时房地产开发过程中所需要的土地资源完全由政府垄断控制，这就导致在房地产开发商和政府之间存在着贿赂、恶意串通等腐败现象严重存在，这种现象严重加剧了房地产的开发成本。总体上来看政府对于房地产的过度干预从市场和成本角度都导致房价居高不下，给业主带来了巨大的经济和住房压力。
2.2房地价和收支严重不均衡
从业主的角度分析我们国家的房地产的价格和业主的收入存在的这种不均衡的问题.现在房屋的价格每年都在以高于通货膨胀率的速度上涨，而处在好企业和单位的业主的工资每年顶多以通货膨胀率的速度涨，这就导致工人工资提高后反而更买不起房子的现象出现.这种严重不均衡的原因一方面是由于工人的工资按照劳动力市场上的供需进行定价的，而房地产的定价受到政府的干预违背了市场的供需规律.另一方面，房地产本身存在供应缺口，加之存在严重的泡沫现象.
2.3没有完善的管理机制，政府的管理过于形式化
我们国家在房地产业上没有完善的管理机制，这使得很多人都能够从漏洞中找到突破口，和政府制定的管理机制反着干.例如，政府规定每个家庭只能够购买一套房子，这就使很多有钱的年轻人各自购买房子后再结婚，很多已经结婚的人为了买房子进行假离婚，更有些人为了多拥有几套房子动用关系为自己弄好几个户口，发生房姐事件.这些问题的发生一方面体现了我们国家在在房地产管理方面的机制不够完善，另一方面体现了我们国家所提出的各项管理政策都是形式化的，没有真正的将政策落实到实处.
2.4房地产缺乏统一的调控
房地产最终的业主存着各方面的不同，首先他们的收入水平就各不相同，有的拥有上百套房产的资产，有的却连一套都买不起.着就导致居民的基本住宿条件得不到保证.我们国家的房地产开发商大多都是零零散散的私营企业，这些企业在开发房产的过程中只从自己公司利益角度的出发，不会考虑我们国家收入相对降低人群的利益，为了实现自己公司的利益最大化，在有限的土地表面创造最大化的利益，大部分房地产公司会选择开发高档的商品房.这就导致了省会在社会底层的百姓毕生都很难支付得起高昂的房价，导致毕生没有安慰的住所过着漂泊流离的生活.追究该社会现象和问题的根源那就是我们国家在房地产业中缺乏统一的调配管理，没有切实考虑业主的切身利益.
2.4没有完善健全的法律法规
尽管我们国家在房地产业中制定了很多保护房地产业主利益的政策和规定，但是当处在弱势地位业主的利益受到强势群体的侵占时，国家往往不能够对这些侵占行为进行有效的惩治.导致多有管理制度和政策形同虚无，，很难落实到实处保护业主的切身利益.从世界各国房地产业的运行体制来看，要想保证一个国家的房地产业能够有条不紊的运行，就需要在这方面制定健全的法律规章制度.我们国家的房地产企业虽然取得了快速的发展，但是一直以来都没有完善的法律体制对此予以保障，这种无法无章的建房买房形式，终究会导致我们国家房地产业的恶性循环，诶房地产最终的业主带来不可挽回的损害.
3、房地产经济管理问题的相关解决对策
3.1政府适度放权、房地产参与市场供求调剂系统
面对政府过度干预导致房地产商和政府之间以及房价居高不下的问题，政府应该进行适当的放权，将房地产从开发到最终的销售过程中的一些权力放于给我们现在的社会主义市场经济.让市场引导着各房地产开发企业产品的定价销售，使房地产业和其他行业一样融入到社会主义市场经济的大环境中，通过供需关系对房产商品的价格进行适宜的调控.
3.2完善管理机制和法律规章制度并付诸于实际
国家应该从房地产的整体大局以及房地产最终业主的利益出发，制定完善合理的管理机制和法律规章制度，将各种违规建房、恶意抬高房价、进行房产储备、蓄意违章买卖房屋的行为严格的予以限制，确保房地产业能够正常高效的运转，业主的利益能够得到真实的保障。同时，制定好相应的政策和管理机制后，国家还应该采取有力的监管措施将该制度落实到实处。对真正违反法律制度的给予法律惩罚和制裁.
3.3对房地产进行统一调控，解决收支不平衡、分配不均的问题
我们国家的房地产不仅价格上和准备购买的准业主的工资水平产生了严重的脱节，而且在房地产的等级分配及人均分配上存在着严重不均的问题。面对这样的问题，国家应该进行统一的调配，一方面引导房地产企业根据当地居民的生活和收入水平开发合适档次和大小的房型，确保居民平均的生活收入水准能够和房型的档次相配比。另一方面，对于各地区收入严重没有达到当地平均水平，和当地开发的房型档次严重脱节的居民，国家要采取相应的补助措施解决这类人群的居住问题。例如国家可以通过建立低阻不限期的房型，解决这类人群的居住问题。同时国家根据各地居民收入水平限定当地房地产开发公司开发房型后，还应该放权让房地产公司参与到当地供需的市场价格调配系统中，进行合理的房价定制。
4、总结
任何问题的出现都会影响到房地产业及最终业主的利益，要解决这些问题需要国家、房地产开发商、最终业主的共同努力。只要根据问题制定严格的机制、法律规章制度，并将其落实到实处才能是问题得到有效的解决。
参考文献：
前言：
房地产开发项目的特点主要是周期性极长、投入的金额较为庞大、面临的风险极多，是一项十分复杂并且管理难度较大的工程。开发项目主要分为三个阶段，第一阶段为项目策划阶段，第二阶段为项目设计阶段，第三阶段为项目实施阶段。随着我国国民经济水平的迅猛发展，推动我国房地产事业的规模不断扩大，也加剧了房地产行业内部的竞争。因此，针对目前房地产开发项目工程管理中常见的问题采取相应的解决措施，力求提升我国房地产开发项目工程管理的质量。
一、房地产开发项目工程管理的意义
房地产开发项目工程管理的意义在于对建筑施工单位在日常施工环节进行监督与控制，使其严格按照设计标准与设计要求进行施工。项目工程管理不仅仅能对建筑施工单位施工质量进行监督，还能对施工工期进行宏观的控制，在保证施工质量的前提下，一定程度上缩短施工工期，降低施工成本。房地产开发项目工程管理主要包含了4个方面，即项目质量管理、项目进度管理、项目成本管理与项目安全管理。
房地产开发项目工程管理的根本在于提升房地产开发项目的工程质量，提高房地产项目的实际经济收益。高质量的房地产开发项目工程管理，能够有效促进房地产施工企业严格按照设计标准进行施工，保证施工质量，实现房地产公司获得最大经济效益的目的。
在实际房地产开发项目施工过程中，由于建筑类型与用途的不同，施工方案与技术也存在一定的差异。如果没有房地产开发项目工程管理作为宏观的调控手段，不仅会降低施工的质量，也会延长施工工期，不利于房地产公司获得最大的经济效益。
二、房地产开发项目工程管理存在的主要问题
（一）项目策划不够完善
房地产开发企业过分的注重经济效益的提升，更多的注意力集中在开发地段的周边环境与项目工程竣工之后能够为企业带来的商业价值。房地产施工单位又没有做好项目的策划工作，仅仅负责施工建设工作，导致在施工过程中经常会出现图纸错误、遗失等情况，严重的情况下会使建筑质量严重不达标，威胁作业人员以及未来业主的人身财产安全。
（二）项目工程施工细节监督与管理存在漏洞
房地产施工单位往往只重视房地产开发项目的施工进度，忽视了对房地产开发项目工程施工过程中细节的监督与管理，疏于检查，导致房地产开发项目工程施工过程中存在较大的质量问题，即便监督部门发现了其中的问题也没用得到及时的处理，降低了房地产开发项目工程的质量。
（三）项目工程各个环节施工队伍配合欠缺
由于房地产开发项目是一项周期性较长且较为复杂的工程，许多不同的施工环节需要不同的施工队伍进行施工，而施工人员素质参差不齐，相互之间也缺乏一定的配合，如果没有得到充分的协调，就会影响彼此之间的施工质量与效率，降低房地产开发项目工程整体的施工质量与效率。
（四）项目工程规章制度没有落实
为了保证房地产施工质量，我国出台了一系列相应的规章制度与施工标准。但是目前情况来看，房地产施工单位在施工过程中，往往没有落实国家制定的规章制度与施工标准，严重影响了房地产开发项目工程的质量。
（五）项目工程管理体制不完善
房地产开发项目工程需要根据施工的实际情况出发，科学合理的分配施工人员，避免一味的追求经济效益的提高。房地产开发项目需要一定规模的工程管理人员对施工的每一个环节进行监控与管理，如果片面的追求经济效益的提高，压缩工程管理人员的数量，势必会降低工程管理部门对房地产开发项目施工环节的监督与管理力度，也无法及时发现施工环节出现的质量问题与安全隐患。
三、房地产开发项目工程管理常见问题的解决措施
（一）完善项目施工前项目策划工作
房地产开发项目在施工之前，需要做好项目策划工作。开发商需要结合实际市场行情，确定最佳的施工区段，然后根据消费群体的需求确定主要的设计风格。同时，要积极寻求国家房地产规划部门的配合，得到国家宏观政策的辅助与支持。房地产施工企业也需要做好图纸的分析与保存，避免发生遗失等情况影响施工进度。
（二）加大项目工程施工细节的监督与管理力度
房地产开发项目施工单位不能片面的追求施工进度，需要在保证施工每一个环节的质量前提下，尽可能的缩短工期。同时，项目工程管理人员需要加大对项目施工细节的监督与管理，及时的发现其中存在的质量问题与安全隐患并督促施工单位进行处理。
（三）加强项目工程各环节施工队伍之间的沟通
在项目工程施工开始之前，设立一个沟通的平台让不同施工队伍进行事先的沟通与交流，积极寻求配合，避免由于沟通不及时影响施工的质量。只有达成意见的统一之后，才便于施工队伍协调施工工作，提升项目工程施工质量。
（四）落实项目工程规章制度
在项目工程施工过程中，施工单位需要严格按照国家制定的规章制度与施工标准进行施工，项目工程管理人员也要对施工过程进行监督与管理，确保项目工程施工的高质量高效率开展。
（五）构建完善的工程项目管理机制
房地产开发项目工程需要根据施工的实际情况出发，构建完善的工程项目管理机制，科学合理的分配施工作业人员，不能片面的追求降低人力资源成本消耗提高经济效益，应该从提升房地产施工质量方面着手，才能逐步实现房地产开发企业经济效益的提升。
结束语
本文主要针对房地产开发项目工程管理中常见的五种问题进行分析与解读，试探性的提出了相应的解决措施，希望能够帮助房地产开发项目工程管理人员提升自身管理有效性，促进房地产事业高效、高质、稳定、健康的发展。
参考文献：
[1]穆桂苹.房地产工程现场施工管理之我见[J].城市建设理论研究（电子版），2013（10）.
一、前言
房地产是我国的支柱产业，在促进国民经济快速增长、满足广大群众住房需求等方面发挥着重要作用。近年来，由于国家政策的调整和房地产市场的变化，房地产行业的发展遇到瓶颈，市场竞争愈发激烈。面对巨大的市场压力，越来越多的房地产企业开始关注自身的长远发展，并将目标对准企业文化的建设上来。房地产企业文化本质就是一种管理文化，是房地产企业在长期经营发展过程中，所形成的价值观、企业精神和品牌理念等无形资产。与其他行业不同，房地产企业的产品具有独一无二性，而且消费者在购买之前是无法完全看到产品的样子，无法体现产品的环境和服务，只有在入住一段时间之后，才能了解和体验到产品的优劣。因此，对房地产企业而言，良好的企业形象和口碑价值显得尤为重要，而这些都是房地产企业文化建设的重要内容。
二、房地产企业文化建设存在的主要问题
目前，房地产企业纷纷认识到企业文化建设的重要性，也投入一定的人力和物力来构建企业文化体系。但由于传统粗放型发展思维的影响，房地产企业文化建设普遍存在诸多弊端。一是追求短期效益，忽视企业文化基础建设。尽管部分房地产企业认识到企业文化的重要性，但简单的将企业文化建设理解为品牌宣传和营销推广，短视化现象十分普遍，其企业文化建设的主要目的就是在较短时间内提高企业经营效益，缺乏对企业文化的长远规划。特别是一些中小房地产企业，在获得土地开发权之后，开始确定具体的开发项目，然后花费大量的人力和物力进行企业品牌推广和营销，但却忽视了客户服务、工程质量、物业管理等问题，引起消费者的不满，严重影响企业的品牌形象，前期花大气力建设的企业形象受到严重影响。二是企业文化同质化严重、缺乏个性。企业文化是企业在长期发展形成的经营理念、企业精神等的凝结。不同的企业发展背景不同、发展历程不同、经营风格不同、经营理念也有差距，因此不同的房地产企业应该具有差异化的企业文化。然而纵观当前的房地产企业，企业文化建设大同小异、同质化严重，都以诸如“团结、创新、求实、奋进”等词汇作为企业经营口号，缺乏企业特色和个性化的内涵。出现这种问题的原因在于很多房地产企业缺乏长远的发展目标及规划，缺乏对企业核心价值观的提炼，而是盲目照搬一些成熟企业的企业文化模式，这样缺乏个性的企业文化自然不会对企业发展带来实质性的推动作用。三是企业文化建设流于形式。房地产企业文化建设的目的是将企业的基本价值和理念灌输给每一位员工，让员工从内心深处理解企业文化的内涵和精髓，并能够深深影响其日常工作中的行为方式和精神风貌。可见，企业文化建设是深层次的，并不是表面化和物质化的东西。然而，部分房地产企业简单的追求企业文化的形式，只注重企业表层的建设，例如为了让员工工作时显得正规和统一，企业在员工服饰、行为举止、言谈举止等方面做出了严格的规定，员工稍有触犯就会给予一定的惩罚，这种做法实际上违背了“人性化”管理思维；有的房地产企业在办公室、走廊等各个位置都粘贴了形形的标语口号，给人一种规范、正规的感觉，实际上，如果员工没有从内心真正的认同企业文化，这种企业文化就只有表层的形式而未体现出企业内在的价值观和理念，不能形成文化的推动力和凝聚力，
三、房地产企业文化建设的对策
1.提高企业文化意识、倡导全面参与
房地产企业文化建设并不仅仅是管理层或者人力资源部门的事情，而是关乎到企业每一个部门和每一位员工，没有全体员工意识到位和工作支持，房地产企业文化建设将不会落到实处。为此，房地产企业要加大对企业文化的宣传，领导是企业文化的倡导者和制定者，领导要不断更新企业管理理念，以身作则，用自己的实际行动来展示企业文化内涵，引导全体员工的共同参与，起到模范榜样作用。房地产企业的中层领导是企业文化的具体执行者和监督者，只有他们真正了解企业文化的内涵，才能将其准确传达给基层的员工。在工作中，中层管理者要深入员工一线，加强与员工的沟通和交流，了解员工的看法和建议，给员工讲解企业文化的内涵和特点，使企业文化在实践中得到升华。基层员工是企业文化的践行者，房地产企业文化内涵和价值都要通过基层员工的日常行为和做事风格表现出来，房地产企业可以通过印发企业文化的宣传册、文化专题讲座、海缘会专刊和微信平台等方式，生动展示企业文化的价值理念。并组织员工进行自学、讨论和交流心得，以此加强企业文化的宣传力度，提升员工对企业文化的理解。
2.增强企业文化的创新意识
企业文化的奠基人劳伦斯.米勒曾经说过，在未来，企业不能满足已有的成就，要不断创新和开拓进取，建立新的企业价值观和企业文化。唯有如此，才能不断超越自我、追求卓越。可见，企业文化并不是停滞不前的，而是根据形势的变化和发展而动态变化的。对房地产企业而言，过去几十年粗放型的发展模式已经成为过去，在国家相关政策的调整和经济形势变化的影响下，房地产行业从规模化发展向精细化发展过渡，企业之间的竞争和分裂越发明显，在未来的房地产市场格局下，要脱颖而出将变得更为艰难。为了获得长远的、可持续的发展，房地产企业要树立创新意识，只有不断创新才能成为房地产企业永远不败之地，而创新精神的培育正是企业文化建设的重要内容，为此房地产企业必须把握趋势，积极借鉴国外同行先进的企业管理经验和营销模式，认真分析消费者的生活习惯和心理特征的基础上，进行市场细化，来满足新时期消费者的需求，在逆境中寻找机遇。同时，在企业内部营造宽松、温馨的工作氛围，鼓励员工进行积极创新和发展，并从物质激励和职务晋升等方面调动员工创新的热情，建立起具有和谐竞争力的房地产公司企业文化。
3.规范企业规章制度
制度建设是企业文化建设和发展的根本，在企业文化构建的过程中，文化与制度的融合能达到事半功倍的效果。反之，如果没有规范的、完善的企业规章制度，员工失去了行为约束，领导系统失去了监督机制，企业文化的建设将成为无源之水、无本之末，很容易沦为一盘散沙。因此，房地产企业要根据企业的特点，建立规范的企业制度，对房地产企业所有经营活动进行约束和管理，对企业文化和精神文化建设进行严格要求。企业规章制度的内容很广，包括一般制度，对职工的基本行为进行约束和管理，同时充分发挥不同员工的优势和特点，让每一个员工都找到他们在企业中最合适的位置，能够各尽其职、充分发展。也有绩效考核机制，完善的绩效考核机制可以激发员工工作的积极性和主动性，帮助企业发现人才，为他们提供施展能力的平台提供了有效的依据。同时也对阻碍企业发展的行为进行惩戒，摒除对企业产生负面影响的活动，使得企业能更加可持续发展。
4.积极承担社会责任
房地产企业的社会责任是指企业在创造经济价值、对出资人承担法律责任的同时，还必须要承担对员工、消费者和环境的责任。首先，企业应该承担并履行好经济责任，为极大丰富人民的物质生活，为国民经济的快速稳定发展发挥自己应有的作用。其次，企业在遵纪守法方面作出表率，遵守所有的法律、法规，包括环境保护法、消费者权益法和劳动保护法。完成所有的合同义务，带头诚信经营，合法经营，承兑保修允诺。带动企业的雇员、企业所在的社区等共同遵纪守法，共建法治社会。第三，伦理责任是社会对企业的期望，企业应努力使社会不遭受自己的运营活动、产品及服务的消极影响。加速产业技术升级和产业结构的优化，大力发展绿色企业，增大企业吸纳就业的能力，为环境保护和社会安定尽职尽责。最后，是企业的慈善责任。现阶段构建和谐社会的一个重要任务是要大力发展社会事业，教育、医疗卫生、社会保障等事业的发展直接关系人民的最直接利益，房地产企业应充分发挥资本优势，为发展社会事业，为成为一个好的企业公民而对外捐助。支援社区教育、支持健康、人文关怀、文化与艺术、城市建设等项目的发展，完善社区公共环境及配套。总之，房地产企业的竞争最终将会演化成为房地产企业文化的竞争，房地产行业要稳固自身的市场地位、增强员工工作积极性和凝聚力，就要打造有特色的企业文化，促进房地产企业的长远健康发展。
参考文献：
[1]杨天.中国传媒行业企业文化变革研究.北京:首都经济贸易大学,2009.
[2]李国梁.如何加强房地产企业文化建设.中国房地产,2002(12).
[3]杜正广.浅议房地产企业文化建设的风格及特点.山东房地产,2004(5).
房地产企业涉及的税种较多，其中涉税数额较大的主要是营业税、土地增值税和企业所得税等，它们也就成为房地产企业进行纳税筹划的主要对象。
一、房地产企业纳税筹划的一般要求
1.合法性。所有企业的纳税筹划都必须遵守国家税收法规、会计准则以及其他相关制度，必须在法律和规章制度许可范围内操作，在适用税收政策和税收征收管理制度的前提下，对纳税事项进行系统安排，规避法律风险。
2.利益最大化。纳税筹划本身旨在降低税收成本，追求利益最大化，它是在若干可行方案中选择最佳方案的结果，这就要求企业不仅能提供各种潜在的可行方案，而且还要从房地产企业整体经营角度出发，并考虑长远发展战略来判断并选择最佳方案。
3.充分利用税收政策。包括税收优惠、税率分级等。企业只有在充分熟悉有关税收政策的前提下，将企业的经营策略及营销行为与税法有机结合，才能用足政策；同时根据房地产企业的经营特点，足额提取费用、摊销成本，使企业取得更大的税后收益。
二、F房地产公司及开发项目概况
某市F房地产公司成立于2010年，是由甲、乙两家房地产公司合作成立的房地产项目公司，共同开发普通商品住宅“梦想佳苑”项目。F公司章程约定：甲公司提供3亿元人民币，乙公司提供15万土地使用权折价2.7亿元（与其取得成本一致），项目建设期为2010年9月1日―2012年9月30日，销售期为2011年6月1日―2012年12月31日，综合容积率为2；甲公司负责解决资金缺口并全权承担项目运作以及广告宣传，乙公司不承担合作公司的亏损风险；项目完成后，乙公司获得7.5万商品住宅，甲公司获得19.5万商品住宅及3万车库。
1.预计开发成本及销售收入
项目预计建造总支出8.07亿元，商品住宅及车库各项目建造成本见表1。
项目预计期间费用：销售费用1200万元，管理费用1295万元，财务费用245万元，合计2740万元。
F公司计划委托甲公司下设的装修公司按照每平方米400元标准对毛坯房进行简单装修，预计装修成本10800万元（27×400=10800）。住宅和车库的销售均价分别为每平方米4800元、2800元。预计销售额见表2。
2.F公司及乙公司纳税测算
项目开工前，F公司做了一份项目可行性报告，对该项目涉及的税费负担进行测算，主要考虑营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税及印花税，其他税金忽略。
乙公司将15万土地使用权以2.7亿元转让给F公司，应按“转让无形资产”缴纳营业税及附加税费，将商品住宅对外销售按“销售不动产”缴纳营业税及附加税费。测算如下：
应交营业税（27000+36000）×5%=3150万元，应交城建税及教育费附加3150×（7%+3%）=315万元，应交地方教育费附加3150×2%=63万元，应交印花税36000×0.05%=18万元，营业税及附加税费合计3546万元。
土地增值额（36000270003546）=5454万元，增值率低于20%，不缴纳土地增值税。
乙公司应交所得税（36000270003546）×25%=1363.5万元。
F公司对外销售27万住宅和3万车库，需按“销售不动产”缴纳营业税及附加税费，测算如下：
应交营业税138000×5%=6900万元，应交城建税及教育费附加6900×（7%+3%）=690万元，应交地方教育费附加6900×2%=138万元，应交印花税（93600+8400）×0.05%=51万元，营业税金及附加税费合计7779万元。
土地增值税允许扣除额：地价成本27000万元，建筑成本35250万元，基础设施等建造成本13050万元，加计扣除（27000+35250+13050）×20%=15060万元，开发费用5400万元，装修费用10800万元，营业税金及附加税费7779万元，合计114339万元，增值额138000-114339=23661万元，增值率20.69%，应交土地增值税23661×30%=7098.3万元。
F公司利润总额138000-80700-10800-7779-7098.3-2740=28882.7万元，应交所得税28882.7×25%=7220.7万元。
三、F公司纳税筹划方案
1.改变公司合作章程，减少纳税环节
将F公司章程修改为：甲公司出资3亿元与乙公司提供15万土地使用权共同组建有限责任公司，采取风险共担，利润共享的合作方式，甲公司占60%的股份，乙公司占40%的股份。甲、乙公司直接从F公司分配利润，避免重复缴纳营业税。
2.合法控制增值率，实现适用免税政策
将业务打包给建筑承包商，支付的1500万元费变成建筑安装成本，不再作为性质的开发费用处理，增大作为加计扣除的建造成本基数。
利息和间接开发费用数额不大，改按“比例扣除法”的扣除额为：（27000+35250+13050+1500）×10%=7680万元，可增加扣除额。
F公司下设的装修公司改在交房后介入，由装修公司直接与购房户签订装修合同。房价由4800元下调至4400元，F公司不再收取装修部分收入，相应地不再缴纳销售不动产5%的营业税，改由装修公司按建筑安装业3%缴纳营业税，少交营业税（19.5+7.5）×400×（5%-3%）=216万元，可视为按4800元均价销售商品房的机会成本。
3.纳税筹划后的纳税测算
经过上述纳税筹划后，F公司预计相关纳税指标测算如下：
营业收入27×4400+3×2800=127200万元。
应交营业税127200×5%=6360万元，应交城建税及教育费附加6360×（7%+3%）=636万元，应交地方教育费附加6360×2%=127.2万元，应交印花税127200×0.05%=63.6万元，营业税金及附加税费合计7186.8万元。
土地增值税允许扣除额：地价成本27000万元，建筑成本35250+
1500=36750万元，基础设施等建造成本13050万元，加计扣除（27000+36750+13050）×20%=15360万元，开发费用（27000+36750+
13050）×10%=7680万元，营业税金及附加税费7186.8万元，合计107026.8万元，增值额127200-107026.8=20173.2万元，增值率18.85%，无需缴纳土地增值税。
利润总额127200-80700-7186.8-2740=36573.2万元，应交所得税36573.2×25%=9143.3万元。
4.纳税筹划前后对比分析
纳税筹划前后相关税金对照结果见表3。
四、结论
从上表对照结果看出，纳税筹划后F公司的营业税金及附加、土地增值税以及企业所得税较纳税筹划前的总额减少16330.1万元，节税率达到39.5%。虽然纳税筹划后的所得税有所增加，那是由于未缴纳土地增值税使得利润总额大大增加的缘故。所以，此次“梦想佳苑”的纳税筹划是成功的。
参考文献：
[1]江为凤.房地产开发企业的纳税筹划分析[J].时代经贸,2008(7).
