时间：2022-07-20 09:07:46
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项目周期理论认为任何项目从开始到结束都可以概括为项目机会分析、项目规划、项目实施和项目后期处理四个部分。每一个阶段都对应着项目的实施情况和特定需求。本文结合项目周期理论，从项目启动到项目最终结束都伴随着资金的流入和流出。要控制企业资金链风险，必须从项目实施的每个环节和相应的任务出发，针对每一个环节的不同情况，分析资金的流入与流出，从而控制相应的风险。风险管理理论支出，风险管理可以划分为风险识别、风险评估、风险应对、风险监控四个环节进行分析与研究。首先，资金风险识别是房地产项目风险管理的基础，重点寻找项目的风险因素，明确风险管理对象。风险评估是结合公司的实际情况，分析项目中的风险点，提出尽可能多的可行性方案，防范相应的风险。风险应对是针对相应的风险，从相关的解决方案中挑选出最符合公司战略目标和未来发展的风险控制方案， 并加以执行。风险监控是对方案实施的效果进行反馈和监督，对方案执行的效果进行评价，并进行适时地纠正和修改。 结合房地产开发资金投资大、开发周期长的特殊性， 本文将房地产开发分为四个阶段，并对每个阶段可能遇到的资金风险进行识别和分析， 并提出可靠的解决办法。
（一）开发前期可行性研究过程中的资金风险项目开发前期通常要进行可行性的研究。可行性研究阶段是投资决策的重要依据，是项目管理前期工作的重中之重。房地产项目的详细可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。
房地产开发前期另一个重要工作是保证开发土地的按时取得。土地项目的基本情况包括有项目的名称、性质、地理位置、周围地理环境、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑的构成、投资方案规划、投资总额，总工期等基本情况。与此同时，还必须进行开发项目场地的现状和建设条件分析，如基础设施状况及其外部条件，各类建筑物、构筑物的现状，计算需要拆除的房屋面积，需要处置的原住户户数和人口，需要安置的劳动力人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析。这些资料是可行性报告对项目进行经济评价的依据。
在项目开发前期，企业必须确定项目开发所需要的资金，计算公司的资金缺口，并提出资金缺口的解决办法，保证项目实施所需要的资金能够完全到位。在前期的可行性分析报告中，对取得土地的价款以及相应的拆迁费用必须做好详细的预算，在房地产开发项目中，前期的土地款是必须要从企业流出的，因此，企业必须对这一部分风险予以充分的考虑。在项目规划方案中，企业将要建设的楼盘规划也必须与相应的资金予以配套。
（二）项目开发建设过程中的资金风险项目开发与建设过程中的资金风险非常复杂，这主要表现为：一方面，房地产项目开发周期长导致房地产企业资金循环周期也相应会较长，大量资金必须占用在一个项目上；另一方面，房地产市场和我国金融市场存在较多的不确定性因素， 导致房地产开发面临较大的资金风险，不可控因素较多，资金的成本和后续资金的跟进存在较大的问题。
针对房地产项目开发和建设过程，资金的风险主要体现在建设周期过长这一特殊客观情况上。资金被过长的占用在一个项目上，加大了资金链断裂的风险。随着2009年下半年，我国政府对金融企业向房地产开发商银根贷款的紧缩，大部分企业在筹集资金方面将面临较大困难。如何合理分配有限的资金到项目开发过程中，同时保证开发项目有条不紊地进行是房地产企业在开发过程中必须要分析的重要议题。首先，不能同时进行多个项目的开发，必须保证企业资金实力能够支撑现有项目的资金需要；其次，在项目开发过程中，如何保证项目建设的速度和资金供给的速度匹配是建设过程中资金风险控制的关键。
（三）产品销售过程中的资金风险我国普通住宅、写字楼、别墅、商业地产的房地产类型主要采取开发销售的模式，资金回笼速度受房地产开发建设周期的影响较大。而商业地产项目经营周期长达十几年甚至更长，因此其投资回收期较长，资金回笼速度缓慢，受宏观政策与微观市场的影响较大，所面临的风险也较大。房地产销售是房地产开发商资金回笼的过程，一方面，企业要偿还公司在项目开发前期向银行和其他机构所借的资金，另一方面还必须保证其他开发项目、竞拍土地资源和公司未来发展的资金。通过租金的形式能够为企业带来稳定的现金流，并且具有较高的收益，但是不能一次性地为企业带来大额现金流入。如何在资金流入上与企业资金流出两者间达成平衡，以及如何有效实现资金的收回是销售过程中资金控制的重点。
（四）售后服务过程中的资金风险现代房地产开发企业在楼盘发开中都包含有物业管理、房屋维修等后续服务项目。在设计阶段，企业根据建筑或建筑构件的使用寿命，确定上述维护工作的时间安排，必要时还可进一步确定大规模整修和组件更换的时间，以实现维护工作和费用的合理化。售后服务可以分为外包和自主经营两类。如果实行物业外包对企业来说就没有资金风险，但是自主经营就必须对相应的资金流出予以控制。
二、资金链风险控制措施
资金链对于房地产开发企业而言具有非常重要的意义。一方面，由于房地产行业属于资本密集型行业，需要大量的资金投入才能够形成；另一方面，房地产开发周期长，企业必须能够有效地分配有限的资金，完成项目开发。针对房地产开发过程中遇到的种种资金管理风险，可以通过下面的相关措施予以控制。
（一）制定有效可靠的融资方案项目开发前期，企业必须制定有效的融资方案，筹集项目开发过程中需要的资金。具体可从以下几个方面入手：首先，企业需要综合分析和考虑国内的宏观金融政策以及未来政策走向。其次，考虑具体开发项目的资金需要和资金融通的风险和收益情况等因素，确定投资结构，制定初步融资方案。比较不同的融资方案的优缺点，根据项目自身和各融资方式的特点，对融资结构和资金结构进行相应调整。根据融资成本理论，分析比较各种融资方式，选择可行、有效的融资方案。
（二）加强项目开发过程中成本控制在项目实施过程中，需要项目的各种成本进行有效控制，保证资金的合理利用。第一，项目开始初期，做好成本管理的基础工作，对相关原材料的价格进行收集和整理，做好各项房地产项目的成本定额，财务部门应该对相关的预算方案进行修改，并形成考核目标，加强预算的有效执行。第二，实行全面成本管理。结合基础工作的成本定额、财务预算计划，分析对照各部门、各项目工程的成本责任考核指标，向企业领导提供真实的成本数据，严格日常成本管理控制。第三，严格执行考核标准，对各班组的成本控制执行情况进行考核。
（三）在销售过程中加速项目资金回流销售过程是企业资金回流的过程。房地产商品进行流通时，房地产流动资金的周转时间对开发商而言具有非常重要的意义。它直接影响房地产资金全部循环过程，流动资金的周转时间主要取决于房地产货币资金和商品资金在商品流通过程中变更的长短。为了促进资金的回流，房地产企业可以采取相应的营销手段，加速资金的回流速度。分析房地产市场供求信息，正确运用销售心理学和财务杠杆原理，制定有效的营销策略，合理地利用预售手段，可以缩短销售周期加快资金回收。运用有效的营销手段，不仅可提高企业经济效益，还可降低企业的财务风险。
（四）加快房地产体系配套政策改革有效解决房地产资金链的风险还需要相关宏观政策的帮助。扩大参与房地产信贷融资的金融机构的范围，允许有一定实力的非国有商业银行发放房地产抵押贷款是缓解房地产商资金链紧张的有效手段。政府制定相关政策，规范目前在中国房市寻找投资机会和参与投资的私募基金的运作行为，保护投资者的合法权益。监管部门应适当降低房地产企业上市融资的门槛，使一部分具有一定规模和实力的房地产开发企业通过发行股票的方式吸收社会上大量的闲散资金，解决融资难的问题。积极培育企业债券市场，鼓励房地产企业通过发行企业债券，进行直接融资。
房地产业对我国整体经济发展具有非常重要的作用。企业资金链风险控制对房地产企业具有非常重要的意义，关系到企业的生存。如何控制企业开房地产开发过程中的资金风险是企业和政府共同作用的结果。继金融危机后，融资问题逐渐成为房地产市场的核心问题，如何解决资金问题、实现房地产企业资金链的良好运作与不断循环显得尤为重要。
参考文献：
［1］樊幻灵：《论我国房地产企业资金链管理与完善》，《中国房地产金融》2010年第1期。
}・约翰逊集团财务总监李志蓉（Linda）向《首席财务官》表示，}・约翰逊集团整合了产业链的上下游资源，不仅拥有一家房地产开发公司，同时也拥有一家建筑设计公司、投资咨询公司和物业管理公司，因此，}・约翰逊更重视客户服务环节，其设计公司在为公司自身开发的项目提供设计服务的同时，也为其他房地产开发公司提供服务，如中邦置业集团、北京天鸿房地产开发有限公司等。
2013年，}・约翰逊设立了扁铁空间物业管理公司，主要从事服务式办公室租赁业务。李志蓉表示，“我们将个人或国有企业持有的老洋房进行改建和装饰，使其成为加入了现代办公元素的服务式办公场所。现已在上海徐汇区的复兴西路和宝庆路拥有两家分店，并准备在未来的三到五年内开办五到十家分店。”
房地产行业是对政策和市场形势极其“敏锐”的行业之一。在国内新二线城市的销售增量和三线四线城市的存量房上升以及商业地产存在巨大存量的大环境下，}・约翰逊预测国内住宅和商业地产的市场在近几年内将会持续面临去库存问题，因此，}・约翰逊计划在未来几年将开发重心集中于旅游地产和养老地产上，同时扩大物业管理公司的规模。“现在}・约翰逊在塞班岛拥有五块土地，未来我们将分期开发这五块土地，计划将其中一块土地建设成为酒店及酒店式公寓，并采用售后返租的模式利用集团内物业管理公司的经验为购买酒店式公寓的客人提供返租服务，努力每年都向客户给予固定比例的回报及一定时间的度假服务。”
善于表达数据
由于房地产业项目的开发周期长，因此，其财务管理更侧重于计划、预算和控制。项目前期费用与公司正常的运营费用需要进行清晰区分，在公司的财务制度上也应该对核算标准进行明确划分，并且在每个季度和每年都对新项目的费用划分进行严格复核。李志蓉表示，对于预算和实际的差异情况，应该做到及时比较分析并向公司管理层及时汇报项目运行情况。“在项目汇报会上，财务人员应该不单单提供财务数据，还应该提出财务的合理化建议，如对工期和付款截点的建议等等，这样才能提高项目的运营效率和资金使用效率，从而发挥财务的最大作用。”
}・约翰逊集团在2015年和2016年项目应收与预算基本持平，管理费用略有下降。李志蓉Linda坦陈，2016年初，财务部门对经济形势进行了准确的预测，并将集团自用的办公室空间减少三分之一用于对外出租，因此，}・约翰逊集团在整个经济形势略差的2016年得以使管理费用不增反降，公司整体经济业绩与2015年持平。
“财务总监应该积极参与到整个集团的战略制定中去。”在李志蓉看来，房地产公司与零售业（FMCG）相比，最大的区别在于应收账款比较少、现金流回款的时间可预测性较强。以往，大部分房产销售由销售公司M行承销，因此，财务总监与项目负责人员、总经理以及CEO进行对接时，沟通技巧显得异常重要。无数的实践证明，财务人员永远要与项目部的人员走在一起，为其提供项目尚未开始时的财务可行性报告、项目刚刚落地时的财务预测、项目运行过程中的预算与差异分析，以及实时的到位分析和准确数据。
因此，财务总监应该善于表达其手中的数据，用趋势分析和大数据等手段来弥补财务数据存在的滞后性缺点，使项目人员和管理层深入理解基于以往数据得到的分析结果。李志蓉表示，“在大的经济环境不好的情况下，在财务预算上做最好的打算和最坏的准备可以帮助企业预测和预防很多风险，使公司在经济环境不好的情况下很好地生存下来。”
在集团内部与外部合作机构的协同工作中，李志蓉将财务总监的角色比喻成桥梁，让项目数据、人员成本和资金成本在所有相关人员中更透明、更易懂，使整个“企业机器”运作更顺畅，如此企业的利润率自然而然得以相应提高。李志蓉表示，企业制定战略目标后，财务部门会根据具体的经营目标分析出人员成本、员工利润率和资金使用效率等指标，并将其于年度和半年度预算中得以体现。财务部门应该在项目过程中与项目人员充分、及时地沟通，并在项目开始前设立好相应的税务架构。
记者连线：记者致电证券部，工作人员表示对于所有园林行业来说，都会存在季节性因素影响，对于公司来说天气对苗木的影响大一点，天气恶劣的情况下可能会影响供货，但公司工程使用的苗木品种多集中在南方地区，因此一般的冰冷天气对公司工程影响不大。
普邦园林（002663）2012年登陆创业板，公司主要为住宅景观工程、旅游度假区园林工程、商业地产园林工程和公共园林工程等项目提供园林综合服务，已形成园林工程施工、园林景观设计、苗木种植和园林养护四项主营业务，构建了较为完整的园林行业产业链。
普邦园林三季报显示，公司前三季度实现营业收入12.50亿元，同比增长46.34%；归属于上市公司股东的净利润1.52亿元，同比增长49.43%，已接近去年全年的净利润总额。普邦园林三季度营业收入与净利润的同比增幅较半年度进一步增长， 显示出发展提速的态势。三季报称，公司在保持原有客户的基础上，积极争取新的优质客户，业务量得以扩张，且公司综合毛利率保持平稳，导致最终净利润有了近50%的增长幅度。
然而伴随冬季的来临，市场普遍担心冰冻天气对该公司四季度业绩产生影响，对此公司表示天气对苗木的影响大一点，天气恶劣的情况下可能会影响供货，但公司工程使用的苗木品种多集中在南方地区，因此一般的冰冷天气对公司工程影响不大。与此同时，二级市场上伴随着十报告提出大力推进生态文明建设，把生态文明建设放在突出地位，作为生态文明建设概念股，普邦园林也也一改前期颓势，盘中有所表现。
太阳鸟：子公司宝达将搬迁至珠海
传闻：太阳鸟计划将宝达子公司搬迁至珠海以实现资源的有效整合。
记者连线：记者致电证券部，工作人员证实该消息属实。
太阳鸟（300123）主营游艇和特种艇，近日频现利好。11月8日，太阳鸟公告公司连续第3年获得国家海洋局年度海监船大单， 标的数量为中国海监执法快艇32 艘，均价800万元，中标总金额为2.67亿元，占公司2011年主营收入的67%。11月12日有媒体报道其有望获得“军品供方”资质，获得该证书，可使公司能够在资格许可的范围内参与总装备部通用装备保障部的采购活动， 为开拓军队市场以及未来在军工领域的进一步发展奠定基础。
面对陆续到来的订单， 太阳鸟在产能方面早有准备。记者获悉，该公司在长沙基地投建的游艇批量化生产制造基地， 沅江基地的扩建都在有序进行中，另外，公司收购珠海雄达游艇制造有限公司100%股权已于9月完成，该公司将内部租赁给广东宝达使用。
市场传闻太阳鸟计划将宝达子公司搬迁至珠海以实现资源的有效整合，实际上早见端倪。早在7月珠海太阳鸟收购珠海雄达的可行性报告中就曾指出由于广东宝达未来持续获得大订单的可能性较大，加之目前生产场地设施不足，公司决定收购毗邻珠海太阳鸟的珠海雄达游艇制造有限公司，内部租赁给广东宝达使用，利用雄达现有厂房和生产设施，快速扩大广东宝达的产能，为广东宝达未来积极拓展市场，获得更多优质大单创造积极条件；同时，广东宝达还可协同利用珠海太阳鸟的管理、采购、批量制造经验等优势资源，降低管理成本，提高管理效率，对广东宝达和公司有着非常重要的促进作用。
三季报显示，公司三季度以来收入同比增长47%至3.3亿，归属于上市公司股东的净利润同比增长26%至3600万，每股收益为0.26元。
雅致股份：公司否认签订上亿合同
传闻：南宁青秀万达广场与雅致公司签订了上亿合同。
记者连线：记者致电雅致股份证券部，工作人员未确认该消息是否真实，只表示以公告信息为准。
雅致股份（002314）主要从事集成房屋的生产、租赁和销售业务，是国内集成房屋的龙头企业，于2009年12月登陆中小板。
记者查阅今年以来的数据，公司未过任何重大合同签订的公告。针对传闻所说上亿合同，公司工作人员未确认该消息的真实性，同时记者注意到在投资者关系平台上该公司工作人员也同样答复确与南宁青秀万达广场有业务往来，但金额并未达到上述数额，公司会严格按照信息披露相关规定履行信息披露义务，若合同金额达到披露标准，公司会及时进行相关公告。
实际上，今年以来公司业绩持续恶化，三季度数据显示营业收入17.76亿元，同比下降3.96%，净利润亏损达1163万元。同时预计今年全年亏损将达3000-4000万元。对此公司表示受国内外宏观经济形势的持续影响， 国内房地产及基础设施建设增速下滑，市场需求明显放缓，市场竞争加剧，集成房屋项目订单未达到预期，导致集成房屋业务亏损，使公司的业绩比上年同期下降。
值得注意的是，此前不久曾有传闻公司有变卖资产的现象，公司则通过投资者关系互动平台表示受国内外经济环境的影响，公司的经营确实遇到一些困难，为了降低公司的运营成本，提高运营效率，公司管理层推出了一系列降本增效的措施并进行局部试点推行，并不存在所谓的变卖资产。
红日药业： 康仁堂或将持续享受优惠税率
传闻：红日药业子公司康仁堂年底将完成高新企业认证并享受15%的税率征收待遇。
记者连线：记者致电红日药业证券部，工作人员表示康仁堂高新技术企业认证目前正在公示阶段，预计今年末或明年初办下来，但无论是否取得证书，年底应可以按照优惠税率计算企业所得税。
