时间：2022-09-14 19:48:21
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一、房地产开发成本管理现状
稍上规模的房地产企业都设有成本控制部门，专门负责责项目的预算、结算和工程招标，而成本管理基本都归属于财务部门，但财务部门对具体的工程预结算不是很懂行，财务部门不知道成本的降低点在哪里。很多房地产企业根本回答不出来，房地产开发的成本管理包括置地、设计、施工、市场、销售、物业、融资等多个环节，所以房地产成本控制越来越难。
二、房地产开发项目成本管理存在的问题
1、缺乏规范的目标成本管理体系及相关程序支持性文件
成本控制就是项目实施过程的全费用支出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系。
2、成本控制忽视重点及关键点
只重视“看得见”的控制，比如：工程需要购买物品的费用审核非常严格，能省尽量省，对工程上的很多签证和变更却视而不见，忽略对“看不见成本”的控制，而这一部分成本在整个项目建设中比例不高；理不清成本、工期、质量、安全几者之间的对立统一关系，成本控制工作往往被赶工期、抓质量、抓安全为由被绑架、导致成本控制工作难度大。
3、成本控制的忽视前期阶段
通常只关注项目施工阶段过程的“事中”成本控制，而这个阶段成本变化只有5%，而缺乏对前期决策、规划设计、招标、合约等前期运营阶段“事前”成本，多数中小型房地产企业都没有做限额设计工作，就算有也是有名无实。限额设计是一个很重要的环节，钢筋的浪费，设计的不专业导致变更过多，签证过多，不仅浪费工期，更增加了很多隐形成本。
4、建设工程成本管理人员的紧缺
目前从事工程造价活动的注册造价师不超过12万人，而房地产行业对该类人才的需求远远不止这个数字，导致很多非专业造价人员从事成本管理工作，使整个成本管理水平不高；工程系统综合性成本管理人员缺少，建设工程成本组成部分相当多，有的部分成本财务人员懂，有的部分成本管理工程造价管理人员懂，往往是懂财务的不懂工程造价管理，懂工程造价的不懂财务管理。
5、垄断行业对工程造价的影响
从事建设工程的人都知道，一些垄断行业对建设工程造价的影响相当大，比如说在房地产开发活动中，水、电、气、暖、消防等等设计到相关部门的垄断利益，开发商的成本控制手段在这些方面毫无作用。
三、房地产开发项目成本管理的弊端问题
成本管理工作不够全面和系统。成本控制偏重于事后的反馈，而没有事前、事中控制的意识和行动。成本管理基础薄弱，缺少一套标准的完善的切实可行的成本管理制度和标准运营体系一及相关支持性文件。甚至只求形式，不讲实效。考核制度不完善，力度不大。表现在：考核只是企业内部考核，没有很好的跟市场联系起来；奖罚措施力度不大，达不到调动员工积极性的目的。没有做到全过程成本控制。另外和房地产成本控制人才缺少以及流动性较大有关系。成本控制的关键在于控制隐性成本！很多房地产老板钱到自己口袋的时候都觉得是自己应赚的，员工的奖罚到最后根本得不到落实，导致他的成本管理越来越散。
四、提高房地产成本控制措施
由于房地产开发环节较多，周期长，横纵向交叉业务广，设计专业较广，很难由一个单独的部门去控制。因此，需要公司各个部门相互配合、信息沟通共同完场成。如何将房地产开发各个环节的成本控制形成一个整体联动系统，需要建立一个目标成本控制体系。在项目开发前期尽量准确测算出目标成本指标，再按照不同的项目分解到各个责任部门，进行层层分解，最终落实到人，形成责任成本目标，辅以PDCA信息跟踪、监控、调整等措施，利用好合同措施、管理措施、技术措施、经济措施纠偏最终实现房地产成本的控制目标。
1、成本控制意识观念要用发展的眼光看问题
树立全成本价值观念、确定成本管理体系健康运作标准、开发阶段与成本控制要关联互动、用发展的眼光去看待成本管理、知晓“省钱”“花钱”的误区。成本控制并不是一味的去省钱，它是一门如何去花钱的艺术。
2、制定房地产企业成本管理战略体系
房地产企业想要获得更多的经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。
1、确立“全生命周期成本”管理战略
2、工程招采制度是控制工程造价的核心
3、实行绩效考核方式加强成本管理
五、地产开发项目招投标环节成本控制存在问题及解决措施
招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、预算合约、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审人员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书编制，敏感点在于资源参考，重点在于评标。现在招标工作也是一个很难控制的阶段，部分工作人员伙同工作单位联合串标，某领导介绍，政府监管不力、施工单位联合串标等等很多情况给成管理带来了很多坎困难。
1、招标方式的选择公开招标、邀请招标和议标
房地长公司控制工程成本最有效的方式是采取外行控制内行的方法！货比三家。加大对拟投标单位的考察力度。一般房地产企业议标的情况比较多，公开招标增加了成本。
2、计价方法的确定定额计价招标、工程量清单计价招标
实行定额计价，项目最终成本没有清晰的标准在量价上容易发生纠纷和扯皮，核对时间长；签证处理难度大，施工方以时间紧任务重为由要求提高新增项目单价；对于不合理的技术经济指标不能及时发现；即使能及时发现也没有整改的可能，对成本控制人员的个人水平依赖性较大，所以对于业主而言，存在一定的风险，房地产开发企业采用工程量清单计价模式，工程量清单计价模式要对前期限额设计非常重视，必须对工程量清单的编制的准确性负责，且必须前期工作开展顺利，图纸齐全，修改可能性小。工程量清单是量价分离原则，由市场整体水应其报价，便于快速合理选择承建单位，缩短中间支付计价流程，规范解决签证量价问题，缩短竣工结算时间，便于房地产开发企业依照市场整体商品进行成本控制。
六、房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点
施工环节的成本控制主要应注意以下三点，一是因各种变更、现场签证增加的费用，二是材料价格上涨、价款调整以及因工程款引起的费用；三是工程索赔增加的费用。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。
结语
房地产项目中的成本控制是整个管理的核心任务，有效降低成本与企业经济效益直接挂钩，通过成本管理手段的加强，能够减少甚至杜绝房地产企业中的资金浪费现象，对促进社会与经济资源的节约意义重大。我们应该对公司各个部门进行培训，部门间相互合作，从每一个步骤做起，我国房地产项目管理中的成本意识不强、控制手段落后，还需要创新手段加强控制，才能促进房地产企业在激烈的市场竞争中始终立于不败之地。
⒖嘉南祝
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
一、房地产成本管理控制概述
1、房地产成本管理的概念。 房地产成本管理是房地产公司生产经营及管理的重要组成部分，它的管理控制对象是成本，然后凭借管理会计的形式对成本信息进行管理的一种形式。主要是为了提高房地产公司在同行业的激烈竞争中保持一定的竞争力而采用的一种管理措施。
2、房地产成本所涉及的内容。（1）土地、建筑安装、设备成本。这是房地产开发成本中的主要部分，大致占总成本的 80％，而土地的费用是开发成本中最主要的成本支出之一，占据着相当大的份额。同时土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。（2）广告营销成本。当今任何一项商品的推广都离不开广告，房地产开发的后期就是广告营销的环节，也是房地产成本支出的重要部分。一般有户外的路牌、广告牌、道旗、横幅费用等；平面媒体的报纸、杂志等费用。（3）管理成本。房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。（4）其他不可预见财务成本。根据对一些具体的房地产经营运行过程可以确定：获得土地使用权成本、管理成本在项目的开始阶段就可基本上确定，而且成本的可变指数低；工程施工前期规划费用、工程施工运行成本、广告营销成本的可变性比较大；而其他不可预见成本不会占取总成本的多少比例，只是稍加关注即可。
二、房地产公司成本管理中的问题
1、成本核算对象的设立不规范。 在成本的管理中要实现有效的管理，首先就要确定其管理的目的物，只有这样才能做到有的放矢，有所作为。房地产企业成本的核算对象应根据项目的核算内容来确定相应的核算对象。
2、 成本费用分摊不合理 。 房地产成本的支出有着诸多方面，对其具体的支出如果缺乏合理的规划和规定就容易造成成本的叠加，形成资金的无形浪费。
3、账物不一致。 由于房地产企业的生产经营涉及到多个方面，因而其财务管理就显得极其重要，一套完善的制度规范对于实现其合理高效的财务管理有着非常重要的作用。
4、工程成本核算的依据无法及时取得。 房地产企业在进行工程成本的核算中要取得真实有效的信息就必须要获得施工单位出具的有效发票，并在此基础上进行核对。
三、对房地产成本控制与管理提出的相应方法及设想
1、获得土地使用权成本管理。 获得土地使用权的成本相对固定，主要包括购买土地的成本、补偿费用、拆迁费用、土地契税等。这部分成本主要受当地的地价影响和房价影响，没有太多的波动空间，但也要加以重视。
2、工程施工前期成本管理 。 工程施工前期，主要包含一些设计费用和调研费用等，设计费用是控制管理的重点。对设计费用进行严格重点的管理控制，同时兼顾其他费用，在一定程度上控制好这部分成本的预算和管理。
3、工程建安运行成本管理控制。（1）大于 10 万元的项目采用公开招标的形式，小于10 万元的项目采用比选的形式，是降低成本的最重要环节；招标前一定要对标书中的主要材料做市场调查，标书中主要材料一定要约定三个左右的品牌。（2）关于钢材价格的控制，对于一年开发大于 40 万平方米的房地产公司一年的钢材使用量按 2 万多吨计算，如果将钢材价格和经销商锁定，钢材一项的成本降低就会超过1000 多万元，因此在控制甲供材上严格把关，节约资源消耗。（3）关于税收，我们国家的税收政策或左或右的情况比较多，如果能请税务系统的给我们做一个税务筹划的话，也许税务这一快也能为我们降低成本提供新的亮点。（4）关于楼盘的优化，做为房地产公司一定要有自己的设计团队，对于楼盘外观及户型在不断完善的同时定要固化，形成自己的风格，对降低成本、缩短开发周期、降低广告成本会起到事半功倍的作用。（5）要关心员工，把感情留人、事业留人、和适当的待遇留人的理念体现在日常工作中，这样员工才会各尽其能、各施所长，把工作做得更好。
4、销售、运营成本管理控制。 这部分成本也是波动较大，存在一定管理控制操作空间的组成部分。它主要包括在产品销售过程中产生的各种费用，包括广告宣传费用、销售人员费用、管理人员费用、售楼处费用等。首先要进行各项销售、运营的成本预算，并且建立各极的宣传网络和平台，将产品推广工作做好。其次，完善各种推广方式和机制；使销售、运营成本得到良好的管理控制，是对整个成本良好控制的不可忽视的因素。
5、其他成本的管理控制。 这部分成本主要是房地产公司在整个运营周期所发生的各种不可预见及管理成本。这部分财务成本，主要受项目总成本的制约，所以可管理控制的弹性空间并不大，但是，它也是总成本的组成部分，所以在管理控制中也不容忽视。在管理控制过程中要做到合理规划资金的使用，尽最大的可能减低总成本。
6、建立健全成本管理控制的鼓励机制 。 首先，要在思想上重视。领导要在思想上和重视程度上加强，同时所有员工都加强主观认识。其次，还要建立一定的鼓励机制。对在成本管理这项工作中表现好并且业绩突出的部门或个人加以重奖，充分调动所有职工的积极性。而且，除相关激励制度外，一个企业的文化建设也会对成本的管理控制有一定的激励作用。
7、制定完善的成本计划。 房地产企业成本的控制在开展之前就必须有一个明确的目标和完整的控制计划以指导后期的控制管理工作，这是其成本控制管理中不可省略的重要环节。
第一，房地产项目的核算对象、土地成本分配方法不够清晰。房地产行业同其他制造业有着很大的不同，产品形态并非是一成不变，同一个项目的产品在成本构成方面多种多样，这就导致成本归属以及分摊的方法也缺乏固定的标准。由于土地开发成本以及配套设施方面的建设成本属于间接费用，需要根据成本会计方法做好归集以及分配。第二，工程完成程度难以可靠估计，从而无法尽快获取成本核算依据，导致成本核算同实际的施工进度存在偏差。在实施工程建设的过程当中，工程的完成量以及实际总预算之间往往存在比较大的差异，如果无法及时地更新，容易导致房地产企业成本核算的时候难以取得可靠依据。第三，预算机制不够健全从而影响成本控制以及成本核算工作。一方面是房地产开发的项目往往周期比较长，市场价格出现的变动对于总成本的影响非常大，因此总成本预算事先预估的难度比较大。同时房地产项目的前期占用资金规模比较大，为节约资金的成本同时控制经营的风险，房地产企业往往出于谨慎方面的考虑而高估前期成本，导致项目成本的波动幅度比较严重。另一方面是预算指标的不够合理或者是下达不够及时，导致项目总预算同现场工程的施工进度难以配比，房地产企业的成本控制也缺乏可靠的依据，从而无法战争落到实处。
2.销售阶段的问题
第一，预售阶段作为回笼项目资金的过程，房地产企业虽收到部分预售款项，不过房地产项目的主要风险以及报酬还没有转移，无法确认收入同时结转成本转。这时房地产项目开发没有结束，成本仍然不断累计，处于归集分配的过程当中。房地产企业为快速地回笼资金，在预售阶段往往面临着销售费用以及营业费用急剧上升的问题。第二，税收政策对于销售阶段的成本核算影响。部分地区要求房地产企业在预收款环节就要缴纳一定税款，例如营业税以及城建税等，甚至一些地区要求房地产企业根据预售款项的比例来预征所得税以及土地增值税，等到项目清算的时候多退少补。因此根据收入配比的原则，预售款没有确认收入，同时缴纳税款难以同收入配比的，无法及时反映房地产企业的经营成果。第三，借款费用在停止资本化后对房地产企业的影响。根据会计准则的相关规定，在企业资产达到预订使用状态以及销售状态的时候，借款费需要停止资本化。不过在具体业务当中如何确定可使用状态仍然存在问题。第四，销售收入确认以及成本结算方面的影响。房地产项目的收入确认方式主要依据产品风险以及报酬转移与否，目前为止大部分的房地产企业在业主入伙的时候才可以确认收入实现。房地产企业确认收入的时候项目开发还没有结束，并且工程也没有决算，导致企业只能预估成本的结转，无法及时反映房地产项目的经营成果。
二、加强房地产成本核算与成本控制的措施
1.合理设立成本项目
房地产企业应当合理划分成本项目，从而客观反映项目的成本结构，也有利于探讨控制成本的措施。现行房地产企业会计制度明确规定，开发成本是一级成本核算科目，房地产企业需要在这一科目之下，根据自身经营特点以及管理要求，来进一步选择成本项目，同时据此落实明细核算。在确定成本项目的过程中，房地产企业的成本项目要避免太多，对那些发生次数比较少甚至是单笔费用，需要尽可能加以合并。例如各种配套的费用开支，可以考虑设置专门的配套费用科目加以核算。对于那些金额较大同时持续发生的费用，则需要设立单独的科目核算，例如土地费用以及土建费用等，如果属于发包合同还需要根据合同要求来做好明细核算，从而随时了解施工进度以及付款情况，为房地产企业的竣工决算提供依据。
2.加强间接费用核算
房地产企业间接费用内容主要有财务费用、管理费用以及销售费用。根据现行的房地产企业会计制度相关规定，这些费用都需要当作期间费用，计入当期的损益。不过这样一来就无法满足配比性的原则。例如项目贷款利息以及前期销售的费用，数额较大并且受益的对象非常明确，在受益对象销售前将其列入到损益类的科目加以核算，就会形成相应的虚假财务成果，无法真实反映房地产企业的经营状况。所以对那些受益对象非常明确销售费用以及贷款利息费用需要当作资本性的支出加以核算，前者在递延资产这一科目下设置明细专户核算，后者则列入到开发成本并当作成本项目的重要组成部分。
1.投资决策阶段
1.1形成强大的业务团队
对于任何一个项目，要想顺利的完成任务，离不开各个部门的互相配合。在投资决策阶段，企业更需要组织一个业务能力强、经验丰富的项目组织，成本控制人员要参与投资阶段的投资估算编制工作。根据实际工程的经验，项目组织通常由建筑师、造价工程师、业务营销员、工程技术人员、经营管理人员组成。为了做好投资决策阶段的估算，项目组织人员要深入到市场一线进行调研、产品策划、产品定位及风险情况进行分析。特别是成本控制人员一定要充分了解城市的市场状况及经济发展形势，以便做好正确的决策，例如对城市市场的工程造价情况、政府税收政策、贷款利率等进行详细的了解、分析和判断。
1.2成本分析
①前期工程费用。在房地产前期开发时，开发费用根据地区间的差异其实际收费情况会有所不同。造价人员根据项目的“三通一平”和临时设施费进行估算，有利于降低开发成本。
②建筑安装工程造价成本。建筑安装工程造价成本是构成工程实体的主要成本，因此成本受工程所在地经济形势的影响，对掌握整个建筑市场的总体状况具有十分重要的参考价值，根据类似项目造价指标，了解市场人工、材料价格的变动情况对影响造价的主要因素进行分析修正，科学合理的进行项目建安成本指标的确定。③社区管网、配套设施、小区智能化费。随着我国经济建设的迅速发展，对房地产业社区管网、配套设施及智能化提出更高的要求，在决策阶段，成本控制的重点主要是对市政大型配套社区管网进行详细了解、分析，做好估算；对于区内配套应在保证不影响产品品质定位及差异的情况下，尽量做好精简配套，同时考虑配套项目的经营管理类型，为项目后期的物业经营运作打下良好的基础，适应现代建筑要求。④园林环境工程费。园林环境建设是我国进行城市化发展的一个重要环节，随着购房者对小区绿化的要求日益提高，绿化成本占项目总支出的比重也相应提高。⑤不可预见费及风险分析。在进行工程建设的过程中，会遇到各种影响工程进度的内部及外部因素，并且，会产生不可预见的各种费用及风险，通常为除去土地的开发费用外的直接成本的3～5%。在项目的投资决策阶段，项目组应该做好项目的土地成本变化、建造成本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等等方面的风险分析，基本保证风险成本小于项目净利润的5～8%。
2.设计阶段
1）强化设计方案。设计人员的设计深度将对成本产生很大的影响，因此，成本控制人员应对设计方案的结构体系及基础造型进行详细的成本分析，向建筑师提出合理化的建议，使方案不断优化。同时，对设计方案进行评审，选出技术上可靠、先进，经济上合理的方案，禁止人为的进行扩大，特别是在设计系数的取值上。2）限额施工图设计。为了实现限额施工图设计，工程成本控制人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料，依据开发经验和投资估算的要求，有效地确定设计限额，应确定每平方米钢筋含量及混凝土指标，合理确定施工图预算指标及设计变更费用限额指标等。3）减少设计变更费用。为了减少工程建设过程设计变更的费用，对于开发商来说，如果人力资源有限，可利用社会资源，增强事前控制的力度。为了明确责任，在与设计单位签订合同时，应制定详细的合同协议，以防止因设计质量不足所造成变更的责任不清的局面。
3.招投标阶段
项目招投标与合同的洽商确定是工程成本控制管理工作中不可忽视的一个环节，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作的好坏。因此，造价管理人员应根据工程的总体进度计划编制详细的成本控制目标，使工程合同符合项目的要求。
对于影响工程质量的建筑材料，为了节约成本，可实行甲方采购的模式。在资金允许的条件下，因季节因素而引起价格变动较大的某些建筑材料（如水泥、钢材等），也可充分地发挥开发商的规模效益而采取甲方供料的方式。区内配套及园林景观工程，宜采用清单报价的形式来进行招标，同时招标时应对主要材料的型号、规格、品质予以明确；智能化工程方面则宜采用清单报价的方式招标，合同价款应采用可调价款的方式。在招标时应该约定主要材料价格的调整幅度差值，结算时超过此差值，其价格将进行调整。
合同的严密性包括正常明确的合同条款，还包括设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确，以避免结算时产生分歧和矛盾纠纷；合同的可操作性主要体现在发、承包方能够去实际执行。避免承包方为了取得工程而盲目承诺不可能实现的条款，从而影响工程的进度以及项目的各项计划的实施。
4.施工阶段的成本控制
1）加强设计变更、现场签证的监督和管理。在施工阶段，设计变更和现场签证是影响工程成本的重要因素，应建立设计变更及签证管理控制体系的操作流程、流程环节中的责任人及管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。2）加强资金计划监控。资金是工程顺利进行的重要保障，它是建立在项目合同已确定且总体进度已确认的前提下，这就要求工程造价人员与工程管理人员应做好前期相互协调工作。施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调，保证总框架下监控项目得到控制，使工程管理制度更加清晰，以便使项目更好的运行，使企业的销售收入与工程支出处于良性循环。
5.结算阶段的成本控制
通过加强成本控制，可以对房地产企业的日常生产经营过程中所发生的各项成本费用从空间和时间上进行监督和调控，及时发现项目成本中的偏差，并可以采用科学合理的方法予以更正，提高成本费用的使用效率，进一步保证房地产企业经营目标的早日实现。
（二）促进作用
在企业日常的生产经营过程中，成本控制可以运用系统工程的原理，计算、调节和控制各种费用，可以及时发现经营过程中的薄弱环节，及时发掘出房地产企业内部潜力，有利于促进房地产企业转变经营机制，提高经营管理水平，提高企业核心竞争力。因此，加强成本控制对房地产企业的发展有促进作用。
（三）监督作用
房地产企业成本控制是全方位、全过程的系统控制，加强成本控制可以很好监控房地产企业项目建设的全过程，主管人员可以通过资料信息系统更好的反映出一些违法行为、浪费行为，可以避免一些不必要的浪费和违法行为。
（四）协调作用
房地产企业各个方面利益受成本控制水平的影响，同时相关物质利益协调水平的高低也会影响财务成本控制。从企业成本目标来看，由于一些客观原因导致在具体的实施过程中会略显不公平、合理。通过加强成本控制，可以协调好企业各方的利益，实现各个子系统的协调统一。
二、房地产成本控制的管理方法
（一）投资决策阶段的成本控制管理方法
1.引进前期成本控制人才。房地产开发企业为了提高成本控制管理水平，要提高对前期成本控制人才的招聘，这样才能不断提高投资决策阶段的成本控制管理水平，才能从源头上提高投资决策阶段的成本控制水平。2.建立成本控制机构。房地产开发企业要在投资决策阶段建立成本控制机构，要对开发项目进行可行性的研究，成本组织机构的成员主要由以下成员构成：房地市场专家、房地产管理的造价工程师、房地产项目开发的技术人员。同时，为了理论联系实际，也可以聘请高校教授来授课，这个机构应由善管理、知造价、懂技术的领导来负责。房地产开发企业可以根据成本控制机构的相关数据，房地产领导就会熟悉、了解资金的使用情况，银行也可以明确开发项目的偿债能力，坚持安全贷款的原则，科学合理的确定贷款数额。通过成本控制机构，房地产开发企业就会合理安排资金，保证项目资金得到有效利用，防止项目资金得不到合理利用造成资金链断裂的问题。
（二）设计阶段的成本管理方法
1.做好技术经济的分析工作。房地产项目设计工作是经济与技术对立统一的。因此，房地产开发企业应该从技术经济分析和项目方案进行比较选择，有利于保证开发项目的经济合理性。其中，技术经济分析的主要工作内容是在保证开发项目质量和要求的基本前提下，适当减少工程内容，不用或者少用过多的材料，这样就可以在保证项目工程质量的情况下，降低开发项目的成本。2.采用竞争机制和设计招标。在项目设计阶段，房地产开发企业主要有以下三种形式：设计招标方式、指定承包方式、协商方式。设计招标是房地产开发企业从众多中标单位中选择优秀的单位来完成项目设计工作，实行设计招标可以使各个设计单位在公平的环境下竞争，房地产开发企业可以从多种设计方案中选择，提高了项目设计方案的质量，同时也可以有效防止行业之间的不正当竞争。
（三）招标阶段成本控制管理方法
房地产开发企业为了保证工程清单的正确性，要合理利用好签订合同的机会，用合同条款的方式约定具体对施工过程中的材料、人工等因素。一般来说，房地产开发企业可以采用以下两种方法进行招标，即固定总价招标和工程量清单招标。其中，固定总价招标的方式主要应用在项目紧张的情况下，投标单位承担主要的风险，工程造价可以由招标方控制，然而这种方法不利于反映某一个单项的造价。因此，房地产开发企业也要从实际情况出发，在招标阶段选择合理的成本控制管理方法。
（四）成本施工阶段成本控制管理方法
1.不断提高员工的节约意识。从实质上来讲，房地产开发项目是一个比较系统复杂的工作。因此，在项目实施过程中要落实节约的原则，也就是在保证工程项目质量的前提下，大大节约房地产开发企业的物力、财力、人力，房地产开发企业的员工要认识到节约并不是消极的节约成本，而是动态监督施工阶段的成本使用情况，将工作的重点放在事前监督上，要以系统论为主要的指导思想。节约原则要从以下三方面入手：（1）建立严格的财务制度和明确成本开支的范围，这样有利于监督和限制成本开支；（2）控制失控的成本，这样就可以有效防止浪费成本的现象；（3）优化施工方案。管理公共项目，降低对施工项目物力、人力、财力的消耗。房地产开发企业只有做好以上三点，才能合理控制好开发项目的成本，实现节约项目成本的目标。2.优化施工方法，制定科学合理的施工方案。房地产项目施工质量水平与施工方案的选择密切相关，施工方案的选择也会影响工程造价，房地产开发企业由于选择项目施工方案不同，就会影响工程造价、工期、施工机具的不同。因此，房地产开发企业降低工程成本可以通过优化施工方案，要结合自身设备、现场情况、施工图纸、施工经验、技术规范验收标准和管理水平等因素，制定出一套科学合理的施工方案，合理控制工程造价，提高施工设备的利用率和效率，更好地实现节约成本的目的。
三、结语
房地产开发企业实行成本控制管理工作有重要的意义，不仅可以带动房地产企业的发展，也可以为房地产行业带来一个良好的风气，可以激励房地产行业实现节能降耗。因此，房地产开发企业的管理者要认识到成本控制管理的重要性，要做好各个阶段的房地产项目的成本控制管理工作，保证房地产开发企业在竞争激烈的市场环境下立于不败之地。
作者:李飞虎 单位:无锡太湖美生态环保有限公司
参考文献：
房地产业是国民经济的重要支柱之一，随着我国房地产市场的交易渐趋成熟，房地产行业竞争也越来越激烈，房地产企业要想在房地产市场占有一席之地，保存自己的竞争力，就必须从项目中获得更高的利润；而要想获得盈利，必须要加强成本管理，实现真正的成本控制。本文通过分析房地产开发项目的各个重要阶段及每个重要阶段发生的主要成本，探讨在房地产开发项目的整个过程中成本控制存在的问题，并对这些问题提出了相应的对策建议，以期房地产企业能实现项目的建造成本和营运成本的全面监控，降低房地产项目的总成本，最终实现房地产项目的经济效益的提升。
一、房地产项目的成本构成
在房地产开发商的角度来讲，房地产项目的成本即为对建设项目的投资费用。房地产项目的成本控制对于成本管理来说，是一个重要的环节，同时也是保证开发商能顺利完成在既定成本预算下目标的实现的重要手段，是房地产开发过程中降低产品成本、提高房地产企业的经济效益的必要方法。
1.项目前期决策阶段的成本
项目的前期准备阶段是一个项目的定位时期，一般是在对房地产项目进行市场调研的基础上，开发商选择和确定投资方案的过程，包括可行性研究、基于可行性研究的决策。一般来讲，开发商首先需要从经济和技术的角度分别论证拟建项目的必要性与可行性，然后基于以上的分析，对不同的建设方案予以比较，最后做出选择与决策。建设项目的决策阶段需要对项目建议书、可行性报告、设计任务书进行确定并编制投资估算。项目开发阶段的成本主要包含了土地成本、土地建设成本、设备配套成本及一些其他的费用支出。
2.项目的设计阶段的成本
项目决策之后，就是初步设计和施工图设计以及工程的招标阶段。由于对于项目的设计是对于整个项目的总体设计，会贯穿于项目的全周期，包括后续的施工阶段；因此虽然设计阶段的成本占比不大，但是对于整个房地产项目的总成本控制起着至关重要的作用。
3.施工阶段的项目建设成本
项目的建设成本在整个项目成本中占比较大，一般包括进行项目开发前的工程费用、建筑成本以及公共配套设施费用等。
4.财务费用
房地产开发的财务费用包括筹建项目的各种费用、为了进行房地产项目开发，开发商筹集资金的财务费用等等，这也需要耗用大量资金。
5.项目建设中的管理运营费用
项目建设中的管理运营费用所包含的范围比较广泛，一般来讲，管理运营费用包含了开发项目中所有管理人员所发生的费用，即在房地产开发过程中，从前期准备到项目完成最后交付使用前所发生的各种费用。
6.各相关品类的税收费用
房地产的开发项目一般会不可避免地产生各种税收费用，通常括了企业所得税、房产税、营业税及营业附加税以及印花税等。
二、成本控制原则
1.全面性原则。在成本控制过程中，要求全体职员参与成本费用的控制，因为对于一个房地产开发企业来讲，不仅仅是项目分析决策者涉及到的相关费用、管理者的管理运营费用、施工人员的施工费用，每一工作人员都会与管理过程中发生的特定耗费有关；此外，成本控制是贯穿于整个项目的全过程与周期，而不能仅是是对部分高额度费用支出的管理与控制。
2.经济效益原则。成本控制的出发点即为通过将项目的成本尽量地控制在最低，并在预算的成本范围内完成项目的开发，最终为房地产企业带来经济上的效益。因此，房地产项目的成本控制应当以项目的经济效益为中心，以在最小成本费用下实现服务质量最大化为目标。
3.目标成本控制原则。房地产项目必须以目标成本为依据，严格去监督在开发过程中企业的各项成本费用支出；目标成本一般是基于对企业的人力、物力、财力等进行了综合的分析思考之后，考虑项目的内部实际情况及外部市场环境，采用价值工程等专门方法，做出最佳目标成本的决策。
4.动态控制原则。房地产项目随着阶段的不同，特别是施工阶段项目情况的不同，总是处于变化之中的，因此，项目成本控制的重点也需要根据施工过程的进展情况进行相应的调整。例如：在项目的综合分析决策阶段应该结合项目所处的外部市场情况及所处的地域的独特特点，重点考察项目的可行性与风险性；而在设计阶段则需要充分运用价值工程的方法，重点分析产品在交付使用后，能否达到其所期望的功能而进行限额设计；在施工阶段则需侧重于各项成本的实际支出情况，并结合变化着的市场行情及时纠正偏差，以实现进行成本控制的动态调整。
5.责权利相结合的原则。在房地产项目开发过程中，项目经理、技术人员、业务管理人员以及其他人员都有在规定范围内决定费用开支与否以及开支多少的权力；同时，各管理部门、施工单位和相关人员又负有各自的成本控制的责任，均在承受控制成本的外在压力。另外，要对各部门人员在成本控制中的业绩进行考评，并将最终的项目经济效益与成本管理人员的个人收入直接挂钩，以决定奖惩，由此来提供各方控制主体实施控制的内在动力而形成激励机制。
三、房地产项目成本控制中的问题
1、成本控制理念落后
有些房地产业管理者常常只顾及招揽眼前的项目，而忽略了对成本控制的范围、目的及手段等的思考，缺乏长远发展的眼光，这对于房地产企业的长期发展是不利的。而有些管理者虽清楚了解成本管理的必要性，对成本控制的科学方法及规范性的思路却并不明晰，将成本高低作为衡量成本控制效果的唯一依据从而只是一味地降低成本费用，这对于房地产开发的经济效益及目标达成是不利的，因为项目的立足点是在既定的目标下实现成本费用的最小化，如果只是一味地压缩成本而导致项目预期目标无法达成，这无疑会对房地产商乃至整个项目都产生重大的不利影响。
2、项目设计阶段缺乏严格的成本控制
项目设计阶段是工程进行成本控制的开始，是把经济和技术进行综合考虑而对项目后续进程产生导向性作用的一个过程。有效的成本控制应该从初步设计阶段就开始，但是我们看到的现实情况是，很多项目开发单位在设计阶段不能很好地协调好项目的经济性与技术性，在初步设计阶段表现出过分偏重于技术方面而忽视了项目的经济效益。这样往往会造成房地产项目成本控制达不到既定目标，使得项目造价偏高。
3、成本控制方法和技术落后
许多房地产企业在进行成本管理时运用的技术和方法比较落后，导致开发商不能对项目的成本与进度进行同时的动态控制，也不能适时地选择与使用成本信息，这在很大程度上降低了成本管理的效果。目前的成本控制一般是先制定目标成本，再将目标成本转化为标准成本，成本控制应该结合产品的生产过程，如果没有提供足够的信息反映设计、施工或者经营过程，会容易误导目标的制定，显然这种不系统的控制方法已经不适应现在竞争愈演愈烈的房地产市场企业成本控制的需要。
四、房地产项目成本控制的对策及建议
在房地产项目的前期决策阶段应该着重考察投资环境，结合所处的地域分析拟投资房地产产品的市场价值，考虑项目的各项经济技术指标和市场配套情况等；在可行性研究阶段应聘请专业的投资咨询机构，明确项目的合理规模、建设标准、平面布置方案以及重要设备的选择。在设计过程中可进行限额设计，在材料设备采购时，按照就近原则，选择成熟可靠的材料和设备。在工程的施工阶段应该减少设计变更，尽量避免施工中重大设计变更；同时选择正确的材料供应商。
项目的设计阶段应用价值工程的原理，将事后的成本控制变为事前积极的成本预控，对成本费用进行监督。在设计过程中，应注意保持技术和经济上的平衡，既不能只看中技术与既定目标的完成而忽视项目的经济性；又要反对一味地强调节约成本而忽视了目标的达成和项目的技术性。
房地产企业是属于快速发展和变化的行业，房地产企业为了保证财务的筹资与成本控制管理，时刻确保企业拥有最新最全面的信息。现在我国房地产企业都发展非常快，原因就是其掌握了大量准确的市场信息，能够不断应变市场需求，实力非常强大，企业都采用先进的管理信息系统来获取市场信息，利用网络和人力资源来进行市场信息的及时获取，所以企业具备财务筹资与成本控制管理实施的重要条件。
2.流动资金巨大，对财务筹资与成本控制管理模式有很强的欲望
房地产企业一般都是实力非常雄厚，且流动资金非常大的企业，其一个项目的投资可能就占据整个企业超过一半的资金规模，风险性非常大，因而其迫切需要有一个优良的管理系统来进行资金管理和成本控制，因其资金流动性强，对动态的财务筹资与成本控制管理模式有很强的欲望。
二、当前房地产企业筹资与成本控制方面存在的问题
随着我国经济的快速增长，现代化管理水平的提高，房地产企业财务筹资与成本控制管理也有了很大改进，但是由于其获取有效信息的局限性，仍然存在一些问题，主要包括以下几方面：第一、房地产企业企业内部股权分配不合理的问题；第二、形式主义，财务筹资与成本控制管理并不真正实行；第三、企业收付款管理存在很多问题；第四、库存商品的管理核算控制问题；第五、企业监督管理制度不完善；第六、动态财务管理和库存控制管理制度不健全；第七、企业员工素质低，财务动态筹资与成本控制管理以及库存控制管理意识淡薄。
三、当前我国房地产企业的财务管理方式概述
房地产企业目前主要采取的财务管理以及库存控制管理模式分为几个阶段进行，主要包括：
1.在投资和销售阶段
第一，房地产投资和销售项目的提出，信息收集，主要是前期对相关财务信息进行收集，事前进行分析报告；第二，房地产投资和销售项目规划完成，对其进行成本转化，从而进行投资规划分配；第三，房地产投资和销售项目交易开始后，对预定成本和实际发生成本进行比较控制，在实施交易过程中，对其超出预定成本范围的影响因素进行动态研究分析，对成本计划之内的影响因素进行动态研究分析，将预定成本进行实时修改；第四，房地产投资和销售项目实施过程中，做好成本控制评价。
2.在售后服务阶段
第一，做好企业投资、筹资成本控制和核算管理；第二，做好企业应收应付账款的管理：首先，对企业的日常经营过程中的资金流动做好全面管理，其次，一定要保证企业营业收入款项的账实相符，防止出现企业小金库等现象；最后，企业收付款项账实相符，通过企业风险预测降低企业经营过程中的风险交易；第三，房地产投资和销售项目完成后，对其交易过程中一切支出进行财务资料汇总，取其精华，以便以后商品采购和销售项目建设实现财务的动态管理，将企业成本降到最低。
四、当前房地产企业筹资与成本控制的财务管理和库存控制管理模式的构建
1.企业筹资与成本控制的财务管理和库存控制管理模式的构建的原理
对其投资计划和设计计划进行成本分解，对其成本支出的控制具体到每一个细小环节，对其资金流动状况进行实时的信息管理，根据市场需求的变化，对具体的财务动态指标与计划目标进行比较控制。对企业筹资成本等相关的成本支出进行成本分解，对其成本支出的控制具体到每一个细小环节，对其资金流动状况进行实时的信息管理，根据市场需求的变化，对具体的财务动态指标与计划目标进行比较，对于任一环节的成本支出进行实时管理、控制和调整。通过对市场需求的实时变化进行分析，从而确定合理的系统模块，保证其系统的有效顺利运转，最终对整个成本系统进行全面管理。
2.企业筹资与成本控制的财务管理和库存控制管理模式的构建的思路
依据企业制定的筹资与成本控制的财务管理和库存控制管理模式，实现房地产企业建造过程中的整个的管理控制，对于任一环节的成本支出进行实时管理、控制和调整。
3.健全制度体系，夯实企业成本控制管理基础
企业只有拥有了健全的成本管理制度才能够保证日常工作的有序开展，通过建立完善的企业成本控制管理体制，结合工作实际，不断夯实企业成本管理基础。
4.强化责任落实，提高成本管理水平
企业要想取得快速发展，提高成本管理水平，就必须保证每一个环节的责任落实，只有做好成本管理过程中每一个环节的成本控制，才能不断地完善部门人员的职责分配，只有这样才能够充分发挥每个员工的主观能动性，确保职责问题，不要一旦出现问题，就互相推诿责任。
5.加强成本管理的督导考核
成本管理不是一项固定的工作，在工作中要两手抓，既要通过硬性的制度来约束员工，同时也可以通过激励制度来鼓励员工实现成本管理方式的创新，最大限度地发挥员工的主观能动性。与此同时，做好企业成本管理工作的监督考核。
6.企业现代信息网络系统的构建
企业要想高效快速发展，就必须建立现代信息网络系统，有效地保证企业相关经营数据及其文件处理的自动化、企业相关各类事务处理的自动化及其企业决策管理的自动化。通过建立的现代信息网络系统，能够有效地提高企业处理相关各类事务的效率和准确性。同时办公自动化的实现能够将企业决策所需要的信息进行网络系统分析，提高数据的准确性和决策的可靠性，能够及时地对决策所需信息进行查看和汇总，不断优化企业经营计划，从源头上降低企业成本的支出。
中图分类号：F27 文献标识码：A
原标题：基于供应链理论的房地产企业成本控制探析——以X房地产开发公司为例
收录日期：2012年8月24日
当前，无论从宏观经济环境还是从市场微观层面来看，我国的房地产业已进入买方市场，消费者逐渐趋于成熟和理性，在此背景下，引入供应链管理理论，运用价值工程的分析工具，提供综合性价比最佳的产品则成了广大房地产开发企业求生存谋发展的主要法宝。
一、供应链管理与房地产供应链成本
（一）供应链管理的概念。供应链管理（简称SCM）是指在满足一定的客户服务水平的条件下，为了使整个供应链系统成本最小而把上下游企业（组织）有效地组织在一起来进行的产品研发、制造、销售及服务的管理方法。从供应链管理的概念中不难发现，出于对成本的考量，无疑是供应链管理的出发点和实质。
（二）房地产供应链成本。广大房地产企业实务中，房地产开发企业的成本项目主要包括项目开发成本和期间费用两大类。项目开发成本包括六大项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费用。房地产企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。
在供应链思想下，房地产企业上述所有成本费用在由上下游所组成的业务链条中则以供应链成本的形态存在，并可以运用供应链管理的思想来加以管理和控制。房地产开发过程中的各个环节是相互联系、相互影响的，供应链成本的构成和形态取决于具体房地产开发企业供应链的具体结构。
二、X房地产开发公司成本控制存在的问题
（一）土地征用环节。X房地产开发公司在做征地方案可行性论证时，仅仅从静态上基于对各项成本及预计商品房售价来测算整个项目的经济可行性，而缺乏对项目后续各环节实际运作的全面考量。比如该公司早在一年前就缴纳了M市一块土地的转让金，但由于土地手续迟迟办理不到位，导致项目计划严重拖延，仅占用的土地转让金资金利息一年就400多万元，这无形中增加了该项目的整体成本。
（二）设计环节。X房地产开发公司在设计环节成本控制中存在的主要问题有：
1、设计人员由于专业素质及经济意识的欠缺，产品设计缺陷及后续设计变更较多，造成后期窝工、返工和工期延误等。
2、设计手段较落后，工程造价和设计方案缺乏有效结合，导致工程造价控制不力。
（三）政府报建环节。X房地产开发公司在该环节成本控制存在的主要问题是：各项政府报建手续进展缓慢，从而严重延误后续各环节，尤其是导致项目预售时间推迟，这样一方面大额土地款占用资金，另一方面预售款回笼时间推后又变相地增加了资金的机会成本。
（四）施工、材料设备采购环节
1、在进行设计招标时过分依赖绝对低价选择中标单位，结果日后经常导致索赔、变更及质量问题。
2、没有确定一批具有战略合作关系的供应商，导致在施工及材料的质量和价格方面控制力不强。
3、在施工过程中，对工程变更及现场签证的管理较盲目，比如变更程序及决策机制不完善。
（五）销售环节。X房地产开发公司物业的销售由本公司成立的营销团队来进行，该环节成本控制中存在的问题有：
1、销售与工程施工节奏不一致，导致存货过大，造成大量资金占用成本。
2、各项销售政策的制定和执行较随意，销售礼品等管理较混乱。
（六）物业管理环节。X房地产开发公司的物业管理由其下属物业公司来管理，该环节常常由于前期物业质量存在设计、施工等质量问题，从而导致业主索赔、拖欠物业费，物业与开发商扯皮现象以及其他后续成本的追加，更重要的一点在于公司的品牌形象受到了损坏。
三、X房地产开发公司供应链成本控制体系构建
（一）X房地产开发公司供应链结构。X房地产开发公司的供应链成本划分为上游成本、房地产公司内部成本和下游成本。具体结构见图1：X房地产开发公司供应链结构模型。（图1）结合X房地产开发公司的项目组织结构，其供应链中的上游成本包括土地征用费和拆迁补偿费，政府综合报建费用、规划设计费等；开发商内部成本包括基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、财务费用、不可预见费等；下游成本包括销售费用、前期物业管理费、保修期内维修费用等。
（二）X房地产开发公司供应链成本控制体系构建。针对上述X房地产开发公司在成本控制方面存在的问题，引入供应链的思想，建立从前期土地取得，到物业销售及物业管理各环节的供应链成本体系，从而达到在时间、成本、质量等方面为业主提供综合性价比最佳的产品与服务。
1、土地征用环节成本控制。经分析，X房地产开发公司土地成本占项目开发成本比例约为15%左右，可见土地征用环节的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍挂”形式，地价的可控性较差。因此，该环节的土地控制重点应放在控制土地闲置资金占用成本上面，具体要考虑：
（1）在做土地征用可行性方案论证时，系统论证从土地取得到最终物业实现销售整个供应链的时间，减少土地款占用的资金利息成本。
（2）运用价值工程等技术手段，提高土地使用效益，降低单位建筑面积分摊的土地成本。
（3）规避土地闲置费的缴纳。
2、设计环节成本控制。根据有关资料分析，在初步设计阶段，影响工程造价的程度为65%，施工图设计阶段，影响工程造价的程度为25%～35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%～12%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。加强设计阶成本控制要做到如下几点：
（1）提高设计人员素质，加强设计人员经济意识。
（2）引入竞争机制，实行设计方案招标、方案竞赛，可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较，并应用价值工程最优方案。
（3）引入目标成本理论，推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更，保证项目成本及分解的各项经济技术指标不被突破。
（4）运用价值工程的原理，进行多方案的技术经济分析和比较，推行工程造价和设计方案相结合的设计招标，在保证项目市场定位和品质的同时，有效控制工程造价。
（5）提高设计质量，减少或避免施工时的变更造成的浪费以及由此造成的窝工、返工和工期延误。在此特别说明的是，让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
（6）推行产品标准化，以此减少开发新产品的研发等投入成本。
3、政府报建环节成本控制。该环节的成本控制要点是加紧办理项目“五证”，及早进入项目预售回笼资金，降低资金使用成本。
4、融资活动成本控制。不同的融资渠道，其利率水平差异较大，分析X房地产开发公司现有的几种不同的融资渠道，利率水平由低到高分别是银行项目开发贷款、个人委托贷款、第三方公司拆借、集团公司内部拆借款、股权合作等。这样，公司在安排融资方案时，就可以优先考虑利率水平较低的融资模式。另外，在此基础上，还要权衡不同融资模式的风险水平高低，对成本和风险加以平衡，设计公司最佳融资结构。
5、施工、材料设备采购环节成本控制
（1）招标阶段坚持“合理低价”原则。推行工程量清单计价报价与合理低价中标，做好资格预审，选择有实力、有信誉的企业参与投标，在此基础上采取合理低价中标，以避免投标方以低于成本价进行恶意竞争。同设计阶段一样，让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
（2）严格控制工程变更。建立工程变更的相关流程和制度，工程设计和合同签订阶段要尽可能考虑周全，防止人为疏漏造成的后期变更，做到事前预防。在发生工程变更时，严格审核工程变更，从对总投资的影响、使用功能和经济美观等多角度确定变更的必要性。
（3）加强现场签证的审查，减少现场签证的盲目性。现场签证是施工过程中一项不可避免的工作，是甲、乙双方认可的工程实际变更记录，是办理工程竣工决算的重要依据之一。为保证洽商签证的严肃性，必须严格现场签证管理制度。
（4）推行三级收料及限额领料。材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料，按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算，节约时给予奖励，超出时由施工作业队自行承担，从施工作业队结算金额中扣除，这样施工作业队将会更合理地使用材料，从而减少浪费损失。
（5）组织材料合理进出场。一个项目往往有上百种材料，所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先，应根据定额和施工进度编制材料计划，并确定好材料的进出场时间；其次，应把好材料领用关和投料关，降低材料损耗率。
6、销售环节成本控制
（1）引入资金成本概念，合理设计各项销售方案，在销售价格及销售回款上做一平衡，寻求综合成本最低方案。
（2）严控各项销售费用，做好各种促销礼品的采购、发放管理，合理选取广告宣传媒介，提高广告宣传的投放效果，使各项销售费用产生实效。
7、物业管理环节成本控制
（1）物业管理前置到设计阶段及招标环节，参与项目设计方案论证及关键物资的招标等活动。由于物业管理是直接面向业主的末端环节，对业主在物业实际使用中反馈的各类产品缺陷最具发言权，此项安排可以减少由于设计缺陷、“绝对低价”招标等而导致的后期质量成本的发生。
（2）做好备品备件的采购、保管、领用管理，提高实物使用率，减少物料浪费。
（3）提高物业服务水平，增加业主满意度，从而提高收费率，降低物业运营成本。
本文从理论方法上构建了一种有别于传统方式的房地产企业成本管理模式。其优势表现在将供应链管理思想引入到房地产企业的成本管理中，能将整个供应链条的策划、设计、顾问服务、施工、材料设备采购、销售及物业管理活动联系起来，在最短的时间内以最低的成本为顾客提供最大的价值，以赢得竞争优势。
主要参考文献：
[1]许龙.房地产企业现代成本管理体系研究[D].重庆大学，2004.5.
[2]任夏仪等.目标成本管理在房地产开发企业中的应用[J].财会研究，2008.3.
[3]杨秀凯.房地产企业全程成本控制的思考与对策[J].财经学习，2009.1.
(一)供应链管理的概念。供应链管理(简称SCM)是指在满足一定的客户服务水平的条件下，为了使整个供应链系统成本最小而把上下游企业(组织)有效地组织在一起来进行的产品研发、制造、销售及服务的管理方法。从供应链管理的概念中不难发现，出于对成本的考量，无疑是供应链管理的出发点和实质。
(二)房地产供应链成本。广大房地产企业实务中，房地产开发企业的成本项目主要包括项目开发成本和期间费用两大类。项目开发成本包括六大项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费用。房地产企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。
在供应链思想下，房地产企业上述所有成本费用在由上下游所组成的业务链条中则以供应链成本的形态存在，并可以运用供应链管理的思想来加以管理和控制。房地产开发过程中的各个环节是相互联系、相互影响的，供应链成本的构成和形态取决于具体房地产开发企业供应链的具体结构。
二、X房地产开发公司成本控制存在的问题
(一)土地征用环节。X房地产开发公司在做征地方案可行性论证时，仅仅从静态上基于对各项成本及预计商品房售价来测算整个项目的经济可行性，而缺乏对项目后续各环节实际运作的全面考量。比如该公司早在一年前就缴纳了M市一块土地的转让金，但由于土地手续迟迟办理不到位，导致项目计划严重拖延，仅占用的土地转让金资金利息一年就400多万元，这无形中增加了该项目的整体成本。
(二)设计环节。X房地产开发公司在设计环节成本控制中存在的主要问题有：
1、设计人员由于专业素质及经济意识的欠缺，产品设计缺陷及后续设计变更较多，造成后期窝工、返工和工期延误等。
2、设计手段较落后，工程造价和设计方案缺乏有效结合，导致工程造价控制不力。
(三)政府报建环节。X房地产开发公司在该环节成本控制存在的主要问题是：各项政府报建手续进展缓慢，从而严重延误后续各环节，尤其是导致项目预售时间推迟，这样一方面大额土地款占用资金，另一方面预售款回笼时间推后又变相地增加了资金的机会成本。
(四)施工、材料设备采购环节
1、在进行设计招标时过分依赖绝对低价选择中标单位，结果日后经常导致索赔、变更及质量问题。
2、没有确定一批具有战略合作关系的供应商，导致在施工及材料的质量和价格方面控制力不强。
3、在施工过程中，对工程变更及现场签证的管理较盲目，比如变更程序及决策机制不完善。
(五)销售环节。X房地产开发公司物业的销售由本公司成立的营销团队来进行，该环节成本控制中存在的问题有：
1、销售与工程施工节奏不一致，导致存货过大，造成大量资金占用成本。
2、各项销售政策的制定和执行较随意，销售礼品等管理较混乱。
(六)物业管理环节。X房地产开发公司的物业管理由其下属物业公司来管理，该环节常常由于前期物业质量存在设计、施工等质量问题，从而导致业主索赔、拖欠物业费，物业与开发商扯皮现象以及其他后续成本的追加，更重要的一点在于公司的品牌形象受到了损坏。
三、X房地产开发公司供应链成本控制体系构建
(一)X房地产开发公司供应链结构。X房地产开发公司的供应链成本划分为上游成本、房地产公司内部成本和下游成本。具体结构见图1：X房地产开发公司供应链结构模型。(图1)结合X房地产开发公司的项目组织结构，其供应链中的上游成本包括土地征用费和拆迁补偿费，政府综合报建费用、规划设计费等;开发商内部成本包括基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、财务费用、不可预见费等;下游成本包括销售费用、前期物业管理费、保修期内维修费用等。
(二)X房地产开发公司供应链成本控制体系构建。针对上述X房地产开发公司在成本控制方面存在的问题，引入供应链的思想，建立从前期土地取得，到物业销售及物业管理各环节的供应链成本体系，从而达到在时间、成本、质量等方面为业主提供综合性价比最佳的产品与服务。
1、土地征用环节成本控制。经分析，X房地产开发公司土地成本占项目开发成本比例约为15%左右，可见土地征用环节的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是招拍挂形式，地价的可控性较差。因此，该环节的土地控制重点应放在控制土地闲置资金占用成本上面，具体要考虑：
(1)在做土地征用可行性方案论证时，系统论证从土地取得到最终物业实现销售整个供应链的时间，减少土地款占用的资金利息成本。
(2)运用价值工程等技术手段，提高土地使用效益，降低单位建筑面积分摊的土地成本。
(3)规避土地闲置费的缴纳。
2、设计环节成本控制。根据有关资料分析，在初步设计阶段，影响工程造价的程度为65%，施工图设计阶段，影响工程造价的程度为25%~35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%~12%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。加强设计阶成本控制要做到如下几点：
(1)提高设计人员素质，加强设计人员经济意识。
(2)引入竞争机制，实行设计方案招标、方案竞赛，可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较，并应用价值工程最优方案。
(3)引入目标成本理论，推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更，保证项目成本及分解的各项经济技术指标不被突破。
(4)运用价值工程的原理，进行多方案的技术经济分析和比较，推行工程造价和设计方案相结合的设计招标，在保证项目市场定位和品质的同时，有效控制工程造价。
(5)提高设计质量，减少或避免施工时的变更造成的浪费以及由此造成的窝工、返工和工期延误。在此特别说明的是，让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
(6)推行产品标准化，以此减少开发新产品的研发等投入成本。
3、政府报建环节成本控制。该环节的成本控制要点是加紧办理项目五证，及早进入项目预售回笼资金，降低资金使用成本。
4、融资活动成本控制。不同的融资渠道，其利率水平差异较大，分析X房地产开发公司现有的几种不同的融资渠道，利率水平由低到高分别是银行项目开发贷款、个人委托贷款、第三方公司拆借、集团公司内部拆借款、股权合作等。这样，公司在安排融资方案时，就可以优先考虑利率水平较低的融资模式。另外，在此基础上，还要权衡不同融资模式的风险水平高低，对成本和风险加以平衡，设计公司最佳融资结构。
5、施工、材料设备采购环节成本控制
(1)招标阶段坚持合理低价原则。推行工程量清单计价报价与合理低价中标，做好资格预审，选择有实力、有信誉的企业参与投标，在此基础上采取合理低价中标，以避免投标方以低于成本价进行恶意竞争。同设计阶段一样，让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
(2)严格控制工程变更。建立工程变更的相关流程和制度，工程设计和合同签订阶段要尽可能考虑周全，防止人为疏漏造成的后期变更，做到事前预防。在发生工程变更时，严格审核工程变更，从对总投资的影响、使用功能和经济美观等多角度确定变更的必要性。
(3)加强现场签证的审查，减少现场签证的盲目性。现场签证是施工过程中一项不可避免的工作，是甲、乙双方认可的工程实际变更记录，是办理工程竣工决算的重要依据之一。为保证洽商签证的严肃性，必须严格现场签证管理制度。
(4)推行三级收料及限额领料。材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料，按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算，节约时给予奖励，超出时由施工作业队自行承担，从施工作业队结算金额中扣除，这样施工作业队将会更合理地使用材料，从而减少浪费损失。
(5)组织材料合理进出场。一个项目往往有上百种材料，所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先，应根据定额和施工进度编制材料计划，并确定好材料的进出场时间;其次，应把好材料领用关和投料关，降低材料损耗率。
6、销售环节成本控制
(1)引入资金成本概念，合理设计各项销售方案，在销售价格及销售回款上做一平衡，寻求综合成本最低方案。
(2)严控各项销售费用，做好各种促销礼品的采购、发放管理，合理选取广告宣传媒介，提高广告宣传的投放效果，使各项销售费用产生实效。
7、物业管理环节成本控制
(1)物业管理前置到设计阶段及招标环节，参与项目设计方案论证及关键物资的招标等活动。由于物业管理是直接面向业主的末端环节，对业主在物业实际使用中反馈的各类产品缺陷最具发言权，此项安排可以减少由于设计缺陷、绝对低价招标等而导致的后期质量成本的发生。
1注重设计阶段的成本分析控制
工程设计阶段大体可以分为方案设计阶段和施工图设计阶段。方案实际阶段主要确定建筑产品的定位、品质，建筑物的兼职规模、空间组织、功能布局、外观形式、装饰风格等，施工图设计阶段主要确定建筑产品的结构形式，细部节点、建筑材料、水暖电气的配置安装等。科学合理的工程设计是控制工程建设成本的前提和基础。
实行方案设计招标
我国目前设计人与投资人是分别独立的，设计人设计出的产品成本多少与设计人没有直接关系，因此设计人在设计过程中并不会十分关注成本，相反，如果没有限定相关的设计文件，设计人反而会采用更高档的材料或更高成本的成装饰形式来提高自己实际产品的品质，使建筑产品的成本大幅提高。实行设计招标制度，在招标加入成本的控制标准，通过市场竞争，使设计人有动力和压力再设计工程中主动进行成本分析及控制。这样，不仅有助于保证合理的设计产品，还使成本控制又多了一道把关。
应用价值工程的原理进行优化设计
应用价值工程分析方法，在保证建筑产品必要功能的前提下尽可能的降低成本，使产品价值最大化。一般提高产品价值的途径有五种：一是提高功能，降低成本。这是最理想的途径；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有上升，但带来功能大幅度提高。运用剪纸工程原理对所设计建筑产品进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一。
加强设计图纸会审制度
施工图是指导工程施工的重要依据，施工图的准确及可行程度直接关系到施工质量、进度及造价。在现实施工过程中因施工图设计失误而造成的设计变更举不胜举，有的已经施工完成造成返工，这样，不仅耽误工期、造成质量隐患，还直接影响着工程成本。因此应该加强设计图纸会审制度，减少因设计失误而造成的损失。
注重施工招投标阶段的成本控制
房地产公司多以招标的方式选择施工单位，这种方式是降低成本的一个重要手段，但并不是只要招标了就一定降低了工程成本。招标实际上是一个复杂的过程，具有一定的专业性，不能把招标手段形式化，否则，不但不能降低成本，还会因没选择好施工单位而耽误工程、增加成本。为了通过科学合理的招标进行成本控制，施工招标应该注意以下四个方面：
注重招标文件编制工作
招标行为属于要约邀请，而这个要约邀请是有条件的，招标文件就须将这些条件罗列清楚，这不但使以后的合同签订的基础，而且也为中标后更好的施工管理打下基础。
2.2 注重招标程序的公正、公平、严谨
招标应该是为施工单位提供一个竞争的平台，而招标程序的公平、公正与否决定着这个平台的公平与否，只有真正提供一个平等的机会，才能真正体会出个家施工单位的竞争力，才能真正择优选择有实力的施工单位。
注重投标单位的资格审查
对投标单位资格审查很关键，当前的建筑市场施工单位逐年增长，其实力也是参差不齐，每一个工程招标都应该是在一定的限定条件下选择实力相当的施工单位。因此，又两个条件非常重要，一是技术上、资金上有实力完成招标工程；二是注重各单位实力水平相当。只有这样才能真正体现其价格定的竞争优势。
注重评标
评标方法的合理及评标专家的水平都会直接影响招标的效果。特别是对商务标的评审，不能只看总价，英爱对其价格 组成部分进行分析。有的投标报价虽然投标总价低，但在单价中运用不平衡报价、错标工程量或有意漏项等手法，企图中标后早施工过程中进行索赔获利，对这样的投标人就必须在评标时加以区分，以便选择出真正有实力的优秀施工队伍。
注重全过程合同管理，把好工程实施阶段的成本关
开发商与施工方的关系，也就是甲方与乙方的关系，是合同关系，因此，甲乙双方的权力与义务都是以合同为基础的。工程管理的全过程实际上也就是合同的全过程管理，因此，要管理好工程，降低成本，就必须做好全过程的合同管理。
注重签订合同前的准备工作
每一份合同签订前都应做好充足的准备，对合同履行过程中可能出现异议的地方尽量在合同中明确约定，以减少合同争议。任何一个签订合同前未想到或忽略或约定不清的问题都可能成为合同实施过程中索赔额的原因。
注重合同中隐含的成本条款
注重合同中隐含的成本条款，如：工程款支付时间、延期付款滞纳金补偿约定、违约金约定、签证变更追加月则约定等，这些虽然在签订合同时并未直接构成合同总价，但在合同履行过程中都有可能发生，转化为最终合同总价。如果在合同签订时不够重视此类隐含的成本条款的约定，则会让施工方有机可乘，增加了不必要的成本。
注重合同履行过程中的书面手续
由于工程建设周期长，过程复杂，因此，在工程施工过程中经常会出现一些与原合同约定不一致或需要补充、调整的情况，这些情况的处理方式和结果都是合同的补充和延续。通常以来往函件、各种会议纪要、签证等形式出现，及时办理相关书面手续并妥善保管，以便保证合同的完整，也保证竣工结算依据的完整。
注重人才的挖掘、培养与储备
在市场经济条件下，工程造价管理人员的工作以从被动反映造价结果转向能动影响项目决策，以人为本的=是有效控制工程在家的基础。因此，控制成本的关键在人，一般应注重以下三个方面：
4.1 注重人才大的发现和及时挖掘
人才不仅能保证质保量的完成份内工作，还可以为企业带来一些新思路和动力，而这些可以影响整个团队更有效率的工作，从而增加公司的效益。
4.2 注重人才的培养、发展及储备
关键词 ：项目管理；成本管理；房地产开发
一、引言
现如今整个房地产的市场情况不甚乐观，随着行业竞争的不断加剧，房地产市场逐渐从以往低投入高产出的模式转变为高成本低收益的方向。在如此严峻的市场形势之下，对房地产企业成本管理进行研究更加具有一定的实践意义。房地产市场若要想形成新的竞争力支撑点，提高项目的经济效益，引导建筑市场的良性发展，就要不断提升房地产企业的成本费用管理问题，在质量确保的前提之下，努力做到成本最低。现阶段国内房地产企业的成本管理受到传统思想的制约，在工作中也过于注重财务部门对于成本管理的作用，从而忽略了其他的部门，而国内房地产开发项目受外在的影响因素过多，周期也较长，负债经营的现象也很普遍，所以很容易就陷入资金周转不灵的境地，因此，加强房地产企业的成本管理是至关重要的。
二、现阶段房地产企业成本管理存在问题
1.过于注重施工环节成本管理
大多数的房地产企业将成本管理的主要目标都放在了施工阶段上，在房地产企业的组织结构中，采用以弱矩阵式为主的项目组织形式，其中项目经理其实就是施工经理。为了能够避免在施工过程中出现各类经济问题，大多数项目经理的权责都被架空，其他相关部门反而拥有较大的权利。如此一来就会产生很多的问题，具体如下：
（1）控制成本被分解到各职能部门后，各部门只要能确保住自己分管业务的成本在一个稳定的范围之内，而且更加注重局部利益，仅仅只关注个人本身职能范围内的成本管理情况，无形中损害的是项目总体利益。
（2）项目经理的责任并未随着权力被限制而随之降低，反而协调沟通的工作不断增加，这样一来就会减少项目成本管理的时间，使得项目经理将关注的重点从成本转移到了其他的地方。
（3）成本管理被分割之后，各个部门之间缺乏及时有效的沟通，使得成本管理的工作效率大打折扣。
2.不注重利先进的项目管理工具和方法
在我国的工程项目管理过程中，很少会使用一些科学的、先进的项目管理工具，即使是有也不能真正使用好，未能达到指导项目成本管理的目的。这种情况在房地产开发项目管理的过程中尤为严重。有些公司在控制成本方面，达到极其精致程度，从成本管理的每一个细节考虑，但在实际操作控制不具有前瞻性、系统性和指导性。在项目建成后，在工程的某一个时间点或者某一个节点的成本是超或省，应该采取什么样的措施，他们往往不知所措。然而，如果采用项目管理工具来解决，特别是挣值管理技术，对工程造价管理特别有效，它可以对特定的时间段工程造价进行监测，清楚是节余或超支，并可以进行组合和进度控制。
目前挣值管理在国内的发展不理想主要是有两个原因，一方面是意识问题；另一方面，我国的挣值管理和计算机的应用与项目管理相脱离，如果没有电脑用手工进行计算，挣值管理是非常繁琐的，效果当然不会太明显。
3.项目运作过程中重实施轻计划
虽然项目成本的管理方式很多，但是计划仍然是不能或缺，应摆在首位完成。很多房产中介，了解准确的、可行的、详细的项目管理目标和完成计划的重要性，但一到该项目的实际运作，往往为了尽早开盘，早日建成而启动，因此就不会花太多的时间去制定一系列的计划，即便是制定也大都属于“面子工程”。所以在实际中制定的工程计划没有科学依据，工程造价的某一个部门是省或超不能得知，所以成本管理的效果也不尽人意。
三、提升房地产企业成本管理水平的方法
1.加强项目前期投资决策阶段的成本管理
项目的各种技术和经济决策对于项目的成本和项目建成的经济效益具有决定性的作用，也是项目成本控制的决定性阶段。前期项目建议书的可行性也是决定项目是否展开的主要基础，只要在项目决策阶段的相关工作做得好，后期项目工程的设计与施工管理才会顺利进行。在前期市场调查阶段，如果没有对于各种机制进行完善，那么势必会造成项目的延迟，从而增加项目的成本。只有将决策阶段的问题处理完善，才能推进项目的进程。
加强财政和物质资源，人力和科学合理的投资时间的前期可行性研究；对决策的程序进行完善，提升决策效率，对项目的市场与产品进行科学的定位；要建立健全决策支持机构，决策支持资源收集、整理，借鉴先进企业的经验和方法是重视的项目决策阶段明智的方法。
2.设计阶段的成本管理
设计阶段成本的管理是房地产企业成本管理重点内容。对设计阶段进行成本管理的主要目的有两个，一是降低工程所需的材料、设备、安装、施工等费用，二是降低设计成本，以完成设计任务。因为工程费用的大部分材料、设备、安装、施工成本在设计阶段可以精确地确定，因此，对设计阶段的成本进行控制是最主要和最优先的。
设计费用一般只占总成本的1.5％至2％，在建设工程的全过程所占的比例较小，但是对工程造价的影响可以达到75％以上。因此，设计的好坏将直接影响工期和施工成本，也将直接影响财力、物力、人力的投入。科学合理的设计可降低10％的项目成本。但许多设计师大多数对于技术较为重视，很容易忽视设计的标准和安全系数，没有充分考虑项目的经济合理性，大大影响工程造价的有效控制。所以，项目投资的设计阶段的影响是非常重要的。事实上，如果可以把更多的精力在项目的早期阶段，会得到更多的良好的经济效益。
3.施工阶段的成本管理
（1）抓好合同管理，减少工程索赔
成本管理在施工阶段的关键是有效控制工程变更。施工合同是工程的主要合同，也是双方进行工程结算、索赔等的重要依据，所以要对合同的起草、审核等进行严格把关。对批量报价法，施工单位往往采用“低价竞标，索赔利润”的方式。因此，成本管理人员应该事先进行控制措施，严格检测和审核，及时计算出投资的影响与变化，从项目的外观、功能以及经费等方面确定是否需要进行工程的变更和造价的减少，防止出现投资失控的现象；除此之外，对于施工单位和原材料供应商不履行合同时要及时进行反投诉约定，对成本进行有效的控制。
（2）从管理模式上着手，建立建设项目监理制
根据监管规定和实施细则有效控制工程投资，落实职责分工的制度和相关责任，从而建立和完善投资管理机制的项目控制系统。每月编制项目审查进度付款，避免投资失控。审核施工进度、数量的监理方确认，根据合同条款，支付相应的工程进度款后，核算材料单价和成本定额的价格。
（3）从技术措施上开展项目投资的有效控制
对于主要施工技术方案进行论证，在此基础之上广泛应用新材料、新工艺、新方法等，设法在技术方面对成本进行有效的控制。技术措施是项目投资实施的有效保证。据调查统计，原材料成本一般约占直接建设成本70％。与此同时，直接费用的多少将影响间接成本的高低，因此，新材料、新技术的选择，是提高劳动生产率，缩短施工工期的有效途径。
4.竣工阶段的成本管理
房产企业成本管理完成的最后阶段是竣工的阶段，这个阶段主要是完成审计工作的项目决算，竣工阶段结算正确与否将会直接影响到工程的造价。因为成本已经产生，该项目已经完成，因此在这个阶段做的是找到一个好的会计师事务所，实事求是的计算工程造价。从这一方面上来讲，成本管理事前和过程控制要比事后进行控制重要的多。除此之外，还要对施工单位提交的工程结算书进行认真的审核，或是委托信誉较好的造价咨询公司进行审核，并对造价公司提供一定的奖励，以此提升造价公司的工作效率与工作质量，减少企业工程的成本。
四、结论
在房地产市场化不断提高、市场越来越规范的背景之下，市场各方面的监管也越来越严格，成本逐渐变得透明，消费者的各种法律意识也逐渐增强。而市场上只有一些管理规范、资金实力强大的房产企业才能在激烈的竞争中存活下去，因此，成本管理对于房产项目的运行非常的重要。但是，现阶段我国的项目管理水平依旧很落后，在对先进的项目管理工具的使用和方法上尤其突出。由此我们可以得出，未来房地产企业的成本管理的重点内容就是如何合理有效的在实践中运用这些思想、方法和工具。
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