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2顺德信息产业发展现状
近二十年来，顺德信息产业获得较快的发展。顺德信息产业主要由计算机、通信设备、电子元器件、应用电子、软件（含嵌入式软件）、系统集成与服务、信息服务业等组成。出现了一批如美的集团、广东格兰仕集团及广东东菱凯琴集团等拥有较强信息技术的企业。2005年，国家信息产业部正式批准顺德区设立“国家（顺德）家用电子产品产业园”，目前家用电子产品产业园及顺德科技园已形成产品制造、元器件配套及物流一条龙。
2.1产业发展环境日趋完善为了强化顺德信息产业的建设，区政府及相关主管部门主持制定并下发了一系列文件，为信息产业的发展建造了良好的政策环境。2003年成立电子信息商会。2005年，由区政府牵头，企业为主体建立了华南家电研究院、高新技术产业孵化基地、顺德软件园等一系列产业公共技术研发机构。到目前为止，拥有中国电子信息百强企业3家，省级企业信息化试点示范企业11家，区级企业信息化工程试点示范企业50家，从事应用软件开发和信息服务业的企业400多家，其中产值超亿元的软件产品生产企业4家，有11家通过了广东省软件企业认定。2006年3月成立“顺德软件行业协会”，2006年11月成功举办“2006中国顺德嵌入式系统应用展示交易会暨中国嵌入式系统年会”。制度建设与政府支持极大地提升了顺德信息产业的区域品牌，促进了信息产业快速发展。
2.2产业链向高端延伸近年来，随着嵌入式软件业的异军突起，形成了由基础信息产业（或核心信息产业）、制造信息产业、信息服务业组成的信息产业链。根据顺德信统计局的数据，2007年，顺德地区的系统集成及信息服务业营业收入达35亿元，同比增长12.9％；通信设备制造业实现销售收入42亿元，同比增长5％；应用电子产业销售收入25亿元，同比增长66.67％；以电信、移动为代表的电信服务业营业收入27亿元，同比增长3.85％；基础元器件业销售收入99亿元，同比增长1％；计算机及外设硬件设备制造业销售收入155亿元，同比减少14.84％；家用视听设备制造业销售收入11亿元；其他家用电子产品制造业产值6亿元。数据表明，不断走向高端技术研发为顺德信息产业进一步发展奠定了强有力的基础。
3顺德信息产业发展存在的主要问题
尽管顺德信息产业具备了持续发展能力，为进一步加速发展奠定了基础，但与经济发展水平相当的其他地区，顺德信息产业发展还有一定差距，存在一些不足之处，作为顺德人，我们应该居安思危，正视问题。
3.1信息产业仍处于价值链的低端从整体上看，顺德电子信息企业虽然重视技术研发和技术创新，但由于起点较低，除个别企业和少数领域已具有较强的自主研发能力外，大多数企业仍然没有掌握自主知识产权的核心技术，产品的关键部件仍依赖进口，无论在国际市场还是国内市场上，主要还是依靠中低档产品竞争，产品的利润率较低，无法形成有效积累，由此导致在技术研发上投入不足，而技术研发和技术创新的不足又导致企业向高端产品升级的进程缓慢，赢利能力和积累能力得不到提高，这样便形成了一个低水平循环的不利局面。就电子信息产业整体而言，集成电路和新型元器件的发展远远无法满足下游整机行业的需求，一些关键件和核心技术环节上只能依赖进口，产业规模在短期内很难赶上中国台湾和韩国，更不用说赶上信息技术发展的主要西方国家了。
3.2整体科技创新能力不强从国际上看，美国、日本等的电子信息产业以知识密集型为主，掌握电子信息产业的技术标准和核心技术，产业增长动力主要来源于知识积累、信息处理和智力投资；韩国、中国台湾地区等的电子信息产业以技术密集型为主，掌握了某些应用领域的核心技术、关键技术，产业增长凭借主要产品领域的技术创新和资金投入。目前，产业链研发环节薄弱造成的产业基础不稳固是顺德电子信息产业的突出问题，电子信息产业核心技术的研发和知识产权拥有还远远落后于发达国家。由于大多数产品附加值低，使得企业无法保证对技术研发的资金投入，也没有能力深度开拓自己的品牌。
3.3高级专业技术人才缺乏专业技术人员，特别是高层次人才，是信息技术创新的关键因素。截止到2007年，顺德电子信息产业从业人员约50万人（含外来人员），科研人员所占比重偏低，仅为5%。根据我们的调查，顺德区的信息产业，尤其是软件产业有许多是中小企业在人才方面存在以下缺陷：一是绩效考核制度不完善，加薪减薪，升职降职都凭老板一句话和当时的心情，这就会造成员工不服，只能炒老板鱿鱼，另谋高就，难以留住高层次人才。二是人才凝聚力不够，高素质人才尤其既懂管理又懂技术的复合型人才、高层次管理人才、熟悉国际规则、善于应对国际市场竞争的人才严重不足。人才的缺乏严重地影响了顺德地区电子信息产业的技术创新能力，从而影响到产业竞争力的整体提升。
3.4集群效应发挥不足目前，顺德的计算机及通信设备制造等信息制造业所需的关键零部件、重要材料和专用设备基本依赖进口，缺乏类似东莞制造那样的本地配套能力。从信息制造业（计算机及外设，通信设备）到信息服务业（软、硬件应用开发商、系统集成商、IT产品商）之间各自成体系，缺乏有机衔接和密切合作，没有形成上下游紧密联系的产业链，企业之间与技术之间的协同能力很差。大型企业信息化应用较为普遍，但难以形成集群效应，在顺德有“九·五”863/CIMS试点企业，有“十一五”广东省制造业科技工程龙头示范企业，这些企业本身拥有实力雄厚的信息中心和众多人才，具备深入到综合CAX/PLM/ERP并协同电子商务一体的数字化集成应用的能力，但企业之间没有进行很好的资源整合。另外，信息化公共平台的应用不平衡，钢铁、花卉、家电有较完善的电子交易平台，发展健康有序，而规模较大的家具市场至今未形成与之配套的商务平台。
4顺德信息产业发展的对策
在世界经济不景气的今天，顺德要走出困境就必须针对问题，及时采取措施，充分发挥政府、企业与公共服务平台之间的协同作用，力求以最低的成本获得快速的发展。
4.1构建以企业为主体，产学研结合的创新体系信息产业的资金投入以及技术研发离不开政府、企业和研究机构的共同协作。一是围绕智能家电、数字家庭、应用电子、数控技术等关键领域，以企业为主体，建设集成电路设计公共平台。二是增强大企业为主体的集成创新能力，攻克行业发展的关键共性技术；三是充分发挥以大企业集团为基地的嵌入式公共软件技术平台的作用，结合家电行业的智能化、数字化、网络化进行关键共性技术攻关；四是充分发挥该平台的技术交流、技术外溢作用，使区内相关企业能够共享技术成果；五是加大粤港关键领域重点突破项目招标的支持力度，及时研究国家、省有关政策，鼓励企业积极申报、承担国家、省信息产业重大工程项目，取得自主知识产权，引领企业自主创新，发现并培育新的有发展前途的研发中心。最后，政府应该勇于开拓，坚持技术创新与制度创新并进，规范创新环境，在财税政策，激励政策，知识产权保护政策等方面为信息产业的自主创新营造良好的环境和氛围。
4.2激发中小企业的原始创新活力顺德中小企业蕴藏着极大的原始创新冲劲，政府应该充分发挥中小企业的创新活力，形成“一马当先，万马奔腾”的局面。第一，企业应该把握国际产业调整、转移机遇，形成信息产业新的增长点，政府应该密切关注“嵌入式系统应用展示交易会”上已签订协议的项目，协调企业加强与国内外知名企业、科研机构、跨国公司的合作，争取一批嵌入式系统技术和项目落户顺德；第二，应该抓住广东省“十一五”引入芯片制造业产业的良机，加快TFT－LCD配置产业发展，主动承接国际产业转移；第三，加快数字家庭标准制定、技术研发与产业化速度，按照《广东省数字家庭行动计划要求》，支持顺德企业积极参与数字家庭技术研发和标准制定，通过标准战略占领产业高端，推动技术产业化。第四，加强与广东RFID专委、粤港RFID产业联盟的沟通，争取成为全省试点，促进RFID技术在顺德的应用和推广。
4.3建立完善的激励机制吸引并留住人才信息产业是知识、技术、智力密集型产业，信息产业的竞争，归根到底是人才的竞争。人才是构成企业的根本，能否用好人才，能否留住需要的人才是企业人才管理的根本，也是企业发展的关键。留住人、用好人离不开良好的物质激励与精神激励，待遇问题是人才留与失的基本前提，也是人才价值的体现。企业要留人，就必须建立公平合理的绩效考核制度，让员工的奖与罚有章可循，在员工心中产生公平感。在激励方面，不能将工资作为激励的唯一手段，必须建立完善的，能够实现他们价值观的激励机制。按照马斯洛的需求层次说，生理需求是人们最基本的需求，而自我实现是人们最高的精神需求。所以工资等物质激励是员工进行生产的动力，精神激励是工作激情的来源。因此，企业应该按照自己的实际情况建立多元化的激励方式，包括福利计划，股票期权，晋升机会，高水准的培训，出国深造等。
4.4大力发展信息服务业信息服务业在顺德发展相对落后，大力推进以专业市场为主体特别是电子商务应用等信息服务业的发展。结合顺德信息服务业发展的实际：首先，为促进家具业的快速发展，政府应该抓住乐从成为全省“专业市场电子商务试点”的机遇，建设顺德家具电子商务平台，促进家具产品信息的交流和商贸流通。其次，由区政府牵头，大力发展电子商务，以行业电子商务为主题，每年举办1-2场论坛，进一步营造深化电子商务应用的环境和氛围，推动电子商务应用，与阿里巴巴，环球资源等国内外知名电子商务平台合作，在第三方电子商务平台上开设“顺德制造”或“顺德创造”，营造区域品牌，整合区内企业抱团发展。第三，加快发展制造业，跟进广东省“十一五”制造业信息化科技工程，重点抓好龙头企业（美的、科达）数字化综合应用，推动企业继续深入应用CAX、PDM，MRPII、ERP、SCM、MES等技术，促进企业产品创新、管理创新和机制创新。第四，建设面向行业或面向应用的ASP公共平台，为中小企业提供“随时、随地、省力、省心、省钱”的信息化服务。第五，制订相关政策，扶持本地软件企业及系统集成商，支持大企业的信息中心企业化运作，发挥人才集中、经验较丰富的优势，为地区信息化服务业的发展提供相关支持。
4.5建立完善的风险投资体系风险投资是一种集金融、创新、科技、管理与市场于一体的资金运作模式。信息产业的风险投资在成本和收益上具有很强的不确定性，这使得风险投资评价非常困难，投资者对收益率也就抱有更高的期望。如果没有较高投资收益率作支撑，那么信息产业将面临着投资者的经济动力不足问题，信息产业的风险资金就很难到位。所以，针对顺德雄厚的民间的现实，加快培育风险投资体系，建议政府适度介入，采取适当的措施消除潜在的市场失灵问题：一是在起步阶段为风险投资联盟提供部分启动资金用以支持投资基金的组建。二是采取较为优惠的税收政策来降低风险资本的成本。三是规范财务信息披露制度，加大风险企业的信息透明度，由政府组织对企业或项目进行评价，降低中小投资者的评价成本。四是调险资本筹集制度，吸引民间资本进入风险投资联盟。
摘要：信息产业发展水平的高低直接影响着各行业的效率，位居全国县域经济百强前列的顺德更应该发挥信息产业的作用，实现经济的可持续发展。本文结合顺德信息产业发展的实际，在对现状与问题分析的基础上，进一步提出了具体对策。
关键词：信息产业问题对策
0引言
二、我国房地产金融存在的问题
1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。
2.人住房信贷的发展可能存在违约风险。自我国实施住房市场化以来，我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此，在我国尚未建立起个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。
3.房地产金融在创新中存在部分问题。我国相关部门经过20多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势，我国房地产金融产品种类单一，无法满足市场投资者的需要。总的来看，金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险。
4.商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。自1998年以来，一方面我国连续8年降息；另一方面，随着个人住房市场化以后，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。
三、对于目前所存在问题的解决方式
1.大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。住房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等金融市场支持服务体系。加快市场交易制度建设，促进市场交易环境不断优化。
2.大力推进房地产金融产品创新，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。要细分市场，开发服务于不同目的和人群的产品，如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。
3.大力发展房地产投资基金。房地产投资基金作为一种专业从事房地产投资的基金，在国外已经得到迅速的发展，然而在我国的发展还处于初级阶段。一方面，尽快制定和实施《产业基金法》是国内和国际产业基金可以在,房地产投资中有法可依，健康、持续地运行下去。另一方面，建立健全房地产投资基金推出机制和风险规避机制，降低其所承受的风险程度，鼓励房地产投资基金迅速发展起来。
4.加快房地产金融产品证券化速度。通过贷款证券化增加了信贷资产的流动性，同时有利于银行进一步扩大信贷规模，从而形成良性扩张，还可以改善银行资产负债结构，降低资本金要求。优先发展住房抵押贷款证券化的另一个原因是，近几年随着房地产信贷规模的迅速增长，住房抵押贷款，尤其是近年来个人购房按揭的逐年增加，这部分资产属于各银行的优质资产的组成部分。通过证券化可以将房地产金融的信用市场化，加速了间接金融向直接金融的转化，使得房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，从而不仅扩大房地产开发资金的来源，而且分散了投资资金的风险，促进房地产金融市场健康地发展。
5.加强政策性房地产金融服务，帮助解决中低收入家庭住房问题。中低收入住房保障是社会保障制度的重要内容之一，在许多国家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公积金制度、美国的“居者有其屋计划”都是比较成功的例子。需要借鉴上述国家经验，为中低收入家庭购房提供贷款贴息或信用担保。同时，完善住房公积金制度。
6.加强对境外机构和个人进入境内房地产市场的管理。加大对境外机构和个人进入境内房地产市场的监控力度，进一步加强对跨境外汇资金流动的管理，完善境内外资开发、购房的统计、登记制度。加大对房地产项下违法违禁流出入的查处力度，抑制投机行为。
参考文献：
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[2]李松青等.中国房地产金融现状、问题及政策建议[J].陕西农业科，2005，01.
[3]张元再,柳洪斌.我国实行MBS的思考[J].金融论坛，2002,06.
一、引言
第三产业（又称为“第三次产业”），是由英国经济学家、新西兰奥塔哥大学教授费希尔1935年在《安全与进步的冲突》一书中首先提出来的。第三产业是整个社会再生产过程不可缺少的组成部分，其增加值同第一产业、第二产业增加值一起构成了最重要的经济总量GDP的来源。第三产业的发展水平是一个国家或地区产业结构从低级向高级转变的重要标志，也是反映一个国家或地区经济发展和人民生活水平的重要标志之一。
我国的第三产业在最近30年中发展迅猛，特别是把发展第三产业作为国策倡导以来，自1992年底到2005年底的13年间，第三产业增加值增加了近7倍。总理在2007年的政府工作报告中,提出要把第三产业列为我国经济发展的主导产业,为第三产业的进一步发展提供了空前的良好时机。
经研究表明，第三产业在国民经济的比重与国民经济发展水平存在着对数函数型相关关系。加快发展第三产业是树立和落实科学发展观的重要体现。大力发展第三产业，是促进结构优化升级、增加劳动就业、财政和国民收人的重要途径，对河南经济与社会发展具有多重效应，对经济的发展具有十分重要的战略意义。近年来，在省委、省政府的正确指导和市场机制的调节下，河南省的产业结构得到了一定程度的优化，第三产业发展呈现良好的发展态势，取得了显著的成效。但与东南沿海和其他发达省份相比，河南的第三产业发展仍有很大差距,存在一些制约因素，需要理论界和实务界进行探索和研究。
二、河南省第三产业发展的现状
改革开放以后，我国第一和第二产业发展对第三产业的巨大需求逐步显现并释放出来，有力地推动了第三产业的发展，使其在过去几年形成比较稳定的高增长趋势，第三产业在经济结构中的比重不断提高。近年来，作为一个农业大省和人口大省，河南省第三产业也得到了一定的发展，其增加值占GDP比重从17.6%增长到30%；而第三产业从业人员也从1978年的249万人增加到1272万人，净增长超过1000万人。尽管有一定程度的增长，但目前河南省第三产业的发展仍然相对滞后，已经成为制约河南经济快速发展的一大瓶颈。
（一）第三产业整体发展水平偏低。
第三产业的发展程度，是经济发展综合水平的一个标志。目前，第三产业占生产总值的比重世界平均水平为60%，世界上的许多发达国家（澳大利亚、法国、德国、英国、和美国）第三产业已在其经济结构中占有绝对比重达70%左右，中等发达国家的第三产业比重也在50%以上。近年来，河南省总体经济增长显著，已进入经济发展的增长期。随着中部崛起发展战略的实施，河南省加大了对第三产业的投入，第三产业增幅加快并取得了成绩。但是第三产业仍然是河南经济发展中的薄弱环节，在河南经济总量中的比重偏低，在全国的位次靠后，同时河南第三产业发展层次不高，发展不平衡。2007年数据显示，全国第三产业增加值占国民经济比重的39.1%；河南省2007年第三产业增加值仅占生产总值比重的29.3%。不仅大幅度的低于全国平均水平，更无法与发达国家第三产业比重的70%相比，甚至仅达到发展中国家52.3%的一半多点。2007年为4411.91亿元，年增长速度不足13%，远远低于其生产总值的增长速度。2007年河南省的生产总值只占全国2007年国内生产总值（246619亿元）的6.11%；其第三产业增加值仅占全国第三产业增加值（96328亿元）的4.58%，明显低于前者。这与河南人口大省、农业大省和经济大省的地位极不相称。
（二）第三产业内部结构不合理。
河南省第三产业内部构成中，基本上以传统产业为主，新兴服务业拓展不足。2005年，河南省交通运输、仓储、邮电通信业及批发和零售贸易、住宿和餐饮业等传统服务业完成增加值1544.35亿元，占服务业增加值总量的45.8%。而信息软件业、金融保险、房地产等现代服务业和新兴服务业的比重较低，信息传输、计算机服务和软件业仅占服务业增加值的4.5%，金融保险业仅占服务业增加值的5.7%，房地产业仅占服务业增加值的9.4%。传统服务业占的比重较高，而现代服务业的比重偏低，特别是具有比较优势、代表产业发展方向的金融保险、房地产开发、信息传输、计算机服务和软件业、旅游会展、现代物流、科技文化、教育卫生等现代服务业发展不足，产业层次有待提升。限制第三产业发展的原因是河南省的工业结构比较粗放，能源、原材料及初加工等劳动密集型产业占了较大的比重，深加工、高新技术、金融、保险等技术密集型、资金密集型、智力密集型和服务密集型产业所占的比重较小。由于前者对资源、劳动力需求较大，后者对技术、人才、信息、市场等需求较多，因此，可以说河南的工业结构不合理在一定程度上制约了第三产业的发展。
（三）产业化、市场化、社会化程度低。
河南省第三产业中除批发和零售贸易、餐饮、中介以及其他个人生活服务行业相对开放，非公有制成份比重较大外，大多数行业开放程度低，主要还是国有经济，市场竞争不充分，管理体制和运营机制不合理。此外，文化、科技等行业的公益性、福利性的事业和经营性的产业长期混合在一起，没有形成一定规模的产业；旅游业管理体制不顺，多头管理，市场分割，资源配置低效；房地产业、中介行业发展不规范、市场监管不严、服务质量问题较多；交通运输、批零贸易和餐饮业等传统行业也存在改造升级步伐慢，规模化和集约化程度低，管理粗放，技术落后，不注重品牌效应等问题。
（四）缺乏推动第三产业发展的人才与技术。
经济竞争的核心是人才的竞争。目前河南有关专业人才相对匮乏。第三产业尤其是知识密集型产业的发展，如金融、保险、物流、信息、软件、研发、技术推广、电子商务、法律、管理等知识密集型服务行业的发展，需要大量的专门人才。从第三产业发展的人才队伍状况看，其从业队伍整体素质不高。新兴服务业人才缺乏，传统服务业对人才的吸引力不强，首先，第三产业还难以从市场上寻觅到满意的从业人才，许多科技、咨询服务等中介机构规模较小，经营能力和诚信度较差，对高素质服务人才缺乏吸引力；其次，科技服务机构急缺具有企业家素质的高级管理人才和高专业素质的咨询服务执业专家；第三，对咨询服务执业专家队伍建设，河南乃至全国尚没有建立培训制度及相应的能力认定制度。河南省目前第三产业从业人员的素质远不能适应经济社会发展的需要，人才特别是高层次的人才短缺已成为制约河南第三产业发展的瓶颈。
三、加快第三产业发展的对策与建议
目前，随着经济的全球化程度的不断深化和国家宏观政策的调整，河南省第三产业的发展面临十分难得的发展机遇：一是国外资本正在加速流向第三产业；二是国家高度重视第三产业，并制定了一系列促进第三产业发展的法律、法规及政策；三是消费结构转型正在促进第三产业快速增长；四是河南省第三产业发展已具备相应的条件，发展潜力大。加快河南第三产业的发展，主要应做好以下几个方面的工作：
（一）重视发展第三产业，建立第三产业的自我发展机制。
各级政府应认识到加快第三产业发展，是落实科学发展观，促进经济快速协调发展、不断满足人民生活需求、构建和谐社会的客观要求；是推动和服务于河南省工业化、城镇化和农业现代化，缓解日益加大的资源环境约束、劳动力转移压力的重要举措；是河南省全面建设小康社会、奋力实现中原崛起的战略选择。在今后相当长的一段时期，加快第三产业发展将成为河南省经济工作的一项重要任务之一。河南第三产业缺乏竞争力，与河南第三产业的许多企业经营不善，以及第三产业的相关机关、团体和事业单位由于改革步伐落后而过分沿袭计划体制造成的低效率有关。因此，对于营利性的企业应鼓励和引导他们尽快建立现代企业制度，实行科学化的经营管理，努力做大做强，争创品牌，通过对现代科技新成果的吸纳加快现代化进程，鼓励跨部门、跨行业、跨地区、跨所有制的合作。对于地质勘查、文化、卫生、体育、咨询等行业的事业单位，则应依据情况让更多的单位走向市场，增强行业的竞争程度，改革内部计划体制沿袭下来的后勤服务的运行机制，通过社会化运作提高效率。
（二）调整和优化产业结构，提升第三产业的竞争力。
积极推进第三产业体制改革，优化产业结构。以传统产业为主，大力发展新兴服务业。加快推进金融、城市公用事业等垄断行业体制改革和机制转换，实行政企、政资、政事分开，引入竞争机制，提高市场化程度。培育扶持第三产业龙头企业。围绕国有企业改革和第三产业布局调整，加快河南省大型第三产业企业的发展。在报业、广电、旅游、房地产、现代物流、金融保险、科技信息服务等领域选择一批具有竞争力的第三产业企业，通过兼并、联合、重组、加盟、上市等方式，发展成为具有多元化投资主体、发展潜力大、辐射带动作用强的大型企业集团，打造第三产业知名品牌，提高产业集中度和市场竞争力。扶持有条件的服务企业做大做强，形成一批拥有服务品牌、多元投资、具有较强竞争力的第三产业大型企业，促进第三产业的集团化、网络化、品牌化经营。支持有竞争能力的服务企业走出去，开展跨国经营，拓展国际市场。发挥人口和市场潜力优势，稳步发展房地产业，优化商品住宅供应结构，规范发展房地产交易，推动房地产健康发展。继续深化文化、科技、教育、卫生、体育、金融等社会服务业改革，提高产业层次和水平。大力发展金融保险、信息传输、计算机服务和软件业、旅游会展、现代物流等现代服务业和新兴服务业。发挥河南文化大省的文化资源优势，加快发展文化产业和旅游业，逐步把文化产业和旅游业培育成为河南省新的支柱产业。加强第二产业与第三产业的联动效应，发挥第二产业对第三产业的带动和促进作用。
（三）加快第三产业的产业化、市场化改革。
改革当前河南省在第三产业一些领域实行的严格的市场准入制度，打破如金融保险、医院、教育、文化等行业的垄断经营状态，引进公平竞争机制，激发企业活力。河南由于过去计划体制较深入，同时在市场化改革和对外开放中步伐较缓慢，使得民营经济和外资经济发展不足，资源的合理有效流动缺乏制度保障。因此，在新的时期，应积极按照市场经济的要求，鼓励非公有制经济在更广泛的领域参与第三产业的发展，坚持多渠道、多层次、多形式增加对第三产业的投入，放宽对民营资本和外资的投资限制，鼓励符合条件的企业进入资本市场融资。按照市场主体资质和服务标准，逐步形成公开透明、管理规范和全行业统一的市场制度。在市场化的方向上通过扩大开放，促进第三产业管理体制、组织形式的创新，从而形成河南第三产业发展的比较优势。
（四）构筑第三产业发展的人才支撑体系。
河南省每年都有一些经济技术人才培养出来，但由于人才激励机制不健全，在与发达的沿海地区的竞争中，出现人才流失问题，存在阻碍现存人力资源发挥作用的不利机制，导致第三产业发展缺乏强有力的人才支持，从而形成了产业竞争力不足的局面。加快培养社会急需的信息服务、金融、保险、各类中介服务、服务业政策与管理以及熟悉国际服务贸易规则等方面的人才。有计划地在省内高等学校和中等职业学校增设第三产业紧缺的专业，改革教学内容和教学方法，增加紧缺专业招生规模。拓宽人才培养途径，积极吸引和聘用物流、旅游、会议展览、教育培训、商贸流通、文化传媒、休闲娱乐、体育健身等领域急需的高层次策划、管理、经纪人才。加强第三产业岗位技能培训，提高现有第三产业从业人员的职业素质。加强对下岗失业人员和农村劳动力转移人员从事第三产业的再就业培训工作，全面推行服务业职业资格证书制度。
参考文献：
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2、房地产开发面临的主要风险
2.1政治风险
是指一个国家所处的国际国内政治环境变动（如战争、罢工、社会动荡）及相应的政策法律调整（如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言，实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售。同时银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。就财政政策而论，政府实行紧的财政政策还是实行松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发和需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。
2.2经济风险
是指由于经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动导致房地产开发商经济上的损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大量积压，难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量是一定的，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房地产，从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。一般来说，房地产开发资金需要量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的，通常需要采用外界资金，如向银行贷款和预售。以自己开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时，如果不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付本息时，就必须承担作为抵押品的房地产将可能成为他人财产的风险。采用预售房屋筹集开发资金时，如果不能按照预售协议规定的日期交房，就必须承担支付巨额的赔偿金的风险。
2.3自然风险
是指由于自然因素（如洪水、火灾、地震等）对房地产开发造成的影响，从而使房地产开发商造成经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但是一旦出现，造成的损失是相当大的。
2.4技术风险
是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如，由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建安工程成本增加，从而影响项目形成后的租售。
2.5经营风险
是指由于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性。该类风险主要归因于开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误。
3、导致房地产开发风险的因素剖析
3.1政策环境与经济形势
房地产开发由于与国家经济形势紧密相关，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府对租金售价的控制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模和金融的控制，以及新税务政策的制订，都可能对房地产开发商构成风险。在我国尤其需要关注。
经济繁荣时，由于各产业扩大生产，使房地产供不应求，房地产价格不断升高。而在经济衰退时，社会对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手的现象，此时，开发商的资金已经投入，形势的波动使其作出反映并进行调整是相当迟钝的，短时间内很难变化或找到其他替代者，从而会使开发商陷入困境。
3.2房地产市场的发育程度与供求状况
在市场经济条件下，一个发育完善的市场应具备：信息充分、商品同质、厂商买者自由出入以及交易双方数量众多四个基本条件。而一个发育不充分的市场必然会给房地产开发商带来一定的风险。
从总体上讲，房地产市场是地区性的市场，当地房地产市场供求变化对开发商的影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大的多。只要当地经济发展是健康的，房地产需求就不会发生大的变化。房地产开发的强度取决于潜在的开发商对租售收益的预期。当租金、售价因房屋供应短缺而上升时，开发商便会纷纷开发房地产，但由于开发需要一定的时间，待开发完成时，市场供求可能已发生了变化，致使开发的物业难以租售。
3.3开发时机的选择
经济运行有快速和滞缓交替出现的周期性特点，房地产投资也是有周期性的。投资周期包括高峰—收缩—低谷—恢复四个阶段。在高峰期，国民经济迅速增长，经济处于高峰期，由于各产业扩大生产，使得房地产供不应求，房地产价格不断升高。在收缩期，国家紧缩银根，控制投资规模，社会对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手的现象。在低谷期，社会信贷关系进一步紧张使得工业和建筑业投资锐减，投资产品价格降低但难以出售。在恢复期，国家放松银根，降低利率，社会对房地产的需求量开始增大，价格逐渐回升，此时正是房地产投资的黄金时期。从较长时间看，在投资收缩期、低谷期搞企业兼并或作准备投资，在投资高峰期、恢复期大力投资，必能获取较大盈利，避免较大亏损。
3.4开发地点的选择
房地产的不可移动性、区域性和个别性，决定了它所处的地理位置极为重要。房地产行业有句名言：第一是区位，第二是区位，第三仍是区位，可见房地产开发地点的选择对开发商至关重要。房地产开发商抢占中心或门户区位是普通常识，问题的关键是如何预测近期将形成的新的中心区位或新的门户区位。在繁华地段开发房地产项目将实现最大的开发利润，但这一范围可能已不存在一块可供开发的土地，开发商只好为获得更大的选址范围而放弃一部分利润。同时，房地产开发所涉及的地理环境条件，甚至社会经济条件处于不断的变化发展过程中，这会使开发商经受着风险的考验，需要有一定的预见性。开发商若能及早投资开发具有价值增长潜力的地块，则几年后将会获取较大的利润。
3.5开发类型的选择与开发规模的确定
房地产开发过程是巨额资金投入的过程，从购买土地、工程建设到推出广告、上市销售或出租，均需要投入大量的资金。而作为开发商，通常难以完全用自有资金来完成一开发项目。一般都是在投入一笔启动资金如地价款或前期费用后，通过各种借贷、预售等融资手段来筹集开发资金，滚动开发。所以，对于房地产开发商来说，资金的筹措是项目能否按期、按质完成的重要一环。房地产开发规模越大，开发商承担的风险也就越大。
3.6开发周期的长短
房地产开发及交易需要较长的时间，尤其是对于大中型开发项目，从寻找机会、可行性研究、购买土地、勘测设计、筹措资金、前期准备到工程施工、竣工，以及制订价格、推出销售及签署成交合同，往往需要几年时间才能完成。在房地产商品开发过程中，很难在一开始就能对整个开发期内的各项费用和收益流动作出精确的估计，只能是大概的测算。而在这一较长的开发期内，房地产市场的供求变化，消费者喜好的改变，社会经济形势的兴衰，国家有关政策的调整，物价的涨跌，汇率及利率的变动都将是难以精确预测的。可是房地产项目一旦确定，资金一经投入，就很难根据情况的发展而加以改变和调整。开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就更加难以确定，风险也就越大。
此外，开发商的素质、开发方式的确定也是导致房地产开发风险的重要因素。
4、处置房地产开发风险的具体措施
4.1事先有效避开风险源地
例如，放弃某地区的房地产开发以防止市场风险。通常是，预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等而作出的决策。有效地避开风险源地可完全解除某种风险，但意味着同时也放弃了从事该活动所带来的利益，故此种避免风险的措施，要受到一定的限制，即使采用，也应在前期工作阶段尽早作出，这样可大大减少不必要的风险投资费用。
4.2采用多样化（或组合化）投资
就是把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。
4.3以财务方式控制风险
具体有以下三种基本方法：1）通过正当、合法的非保险手段（如合同条款的拟定）将风险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化，将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力的风险，或保险无法提供的情况下，此种方法发挥着特有的作用。2）通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式，一直是处置风险的主要手段，但保险的使用仍是有限的，因为并非所有风险都可以保险，而且在很多情况下，保险并不能提供充分的补偿。3）以自身财力，直接承担风险损失的补偿责任。如将预计有可能发生的损失直接摊入日常经营成本，又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来，以组建专业自保公司作为主要形式的自留风险手段，已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段，而这种主动自留风险手段的选择与实践，应遵循法律规定，如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留，就受到很大的限制，同时还要受自身经济实力的制约。
4.4对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测
要仔细分析房地产开发周期并预测其变动，以选择最佳开发时机；分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化，以及早投资开发具有价值增长潜力的地块；要了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目和开发规模；要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑到其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。
4.5在工程完工前，就与租户、客户签订租约或预售合同
这样，工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，都可通过预租预售的安排来避免。当然，预租、预售时，还应注意一个问题，这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。所以，开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。若要预租或预售，则租金、售价就会被压得较低。
4.6通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量
例如，利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来减小；建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小；工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低。
4.7尽早完成开发项目，以降低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的风险。并在开发过程中加强项目管理，控制成本，保证质量。
此外，还应根据开发的需要有针对性地对从事房地产开发的人员进行培训。根据开发商自身的资产负债能力与获取资本的能力，合理确定开发方式。
参考文献
近年来，房地产业在调整产业结构、拉动内需、扩大就业、提高人民生活水平、促进城镇化等方面起到了积极的作用。改革开放后的30年中，房地产业发展几经波动，很不稳定。特别是自2000年房地产市场回暖以来，我国房地产投资增长速度过快，房价持续上涨，出现了诸多的问题，甚至影响到经济发展和土地合理利用，已引起政府和社会的普遍关注。现结合互助县房地产业的发展，就房产开发与土地保护利用阐述如下。
1城镇房地产的现状
1.1大力发展小城镇，促进协调发展
城镇化是扩大内需、实现经济可持续发展的引擎，是支撑未来中国经济高速增长的强大动力，对于刺激消费、带动民间投资、积极扩大内需具有重要的战略意义，将带动房地产、餐饮等多个行业的发展，从而对经济平稳运行产生积极的推动作用。
1.2住房升值快
按当前市场价值对现住房进行估价，2009年互助县城镇居民家庭平均每户拥有12.9万元的资产，与2006年相比，户均住房资产提高了1.6倍，每1m2的价值则提高了1.4倍。在商品房价格大幅度攀升的推动下，持有一套房产不仅是一笔数额不菲的资金储备，更为一些家庭投资其中带来莫大的商机。据统计，有13.3%的城镇居民家庭除现住房外还有一套住房，甚至有1.0%的家庭拥有2套及以上的住房，2项合计，拥有多套住房的户比例达14.3%。他们的基本居住已得到满足。之所以有越来越多的家庭能将巨大的家庭资金乐此不彼地投入其中，并成为目前部分居民家庭的重要理财渠道，关键在于人们通过住房购与卖的置换能为其带来十分丰厚的经济回报。这种投机行为在为居民增收的同时，一定程度上也助长了住房开发的投资热，加剧了商品房供求关系的紧张，客观上挤占了其他社会成员改善居住条件的机会。
1.3住房建设趋向大型套房
从2009、2006年城镇居民家庭户均建筑面积结构变化的比较中可以看出，3年内建设的大型套房的市场投放量要远高于中小型套房。与2006年的调查结果相比，2009年60～80m2的小型套房的户比例基本没有变化，80～110m2的中型套房户却下降了6.1%，而100m2以上的大型套房户则快速提升了7.5个百分点。如此结果说明，在城镇大型套房的供求量已大幅上涨。
2保护和合理利用土地资源中尚存的问题
一是对互助县土地资源及后备资源的县情认识不够，对保护资源、合理利用、珍惜土地的重要性认识不够[1]。二是法制意识比较淡薄，违法用地的现象不同程度存在。三是农村集体土地征地补偿、安置没有完全到位，农民合法土地权益保护有待进一步加强。四是参与竞买土地的客商少，引发流拍留挂。五是催缴土地出让金难度大。六是城镇开发缺乏整体协调性和科学性，致使城镇居民生活压力增大。由于在城镇快速发展的过程中，缺乏开发的整体协调性，使得城镇中道路面积率低，运输效率下降，交通事故增多；同时许多城镇建筑密度过大，居住面积狭小，公共配套设施不完善，加之在城镇房地产开发和再开发过程中缺乏足够的文化、艺术、体育、娱乐设施，忽视城镇的布局艺术[2]。
3加强房地产用地管理的措施
3.1建立供应总量控制制度
根据县城发展规划和市场需求情况，每年初县国土局、县发改委、县建设局对年度房地产开发用地拟定供地计划，报县政府批准后，上报省、地国土地资源主管部门备案，并将年度供地计划通过多种途径向社会公布，根据编制的年度供地计划，由国土局会同相关部门组织招拍挂出让。
3.2建立土地使用权公开交易制度
计划出让的土地由县国土资源局向社会公布。房地产开发用地一律实行招拍挂出让，土地交易在土地市场实行阳光化操作，从源头上防止土地批租领域腐败现象的发生[3]。
3.3建立集体决策制度
对房地产开发用地，国土局在完成土地出让前期工作的基础上，拟定土地出让方案。涉及拍卖起叫价和挂牌起始价及招标底价，由相关部门集体决策，并将土地出让方案报县政府批准后向社会公告。
3.4建立土地收购储备制度
对县内存量建设用地，由土地部门中心统一收购和回收土地，掌握调控市场的主动权，收购的土地由政府统一储备、统一开发，按市场需求统一供应。
3.5建立竣工验收制度
对房地产等经营性用地工程竣工后，国土局、建设局等部门对土地使用情况进行验收。
4完善房地产开发用地储备制度的对策
4.1合理控制土地储备的范围和数量
土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。在地价上涨过快的时期，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易[4]，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。
4.2加大土地供应结构的调整力度
土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾[5]。当前对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制，落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。
4.3建立健全相关配套的法律法规
建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题，如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等，同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现。应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，建立市场信息网络系统，使市场经营活动规范化，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。
4.4强化土地储备管理的监控职能
土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容包括3个方面:一是建设用地的选址、用途是否符合城镇土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，是否有从事炒卖地皮的非法活动等。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场的不合理定价行为。
4.5重构土地储备的组织体系
在我国城市建立土地储备制度的初期，分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。新的组织体系既有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件，也有利于各部门之间的协调。
5小结
合理利用土地资源与实现房产开发可持续发展，是辨证统一的，相辅相成的。无论是从国际、国内发展的成功实践来看，还是从实际需要来看，无不印证这样一个道理:要实现房产开发可持续发展，必须要合理利用土地资源。在落实科学发展观的过程中，不能顾此失彼，必须统筹兼顾；不能以牺牲土地资源为代价，获得一时的经济发展，必须在加快经济发展的同时，加强土地资源保护，优化发展环境。做到2项工作一起抓，2种成果一起要，只有这样，才能真正实现可持续发展。
6参考文献
[1]詹莉，李保莲.河南省新农村建设中的土地利用问题及对策[J].河南农业科学，2008(3):5-8.
[2]梁留科，赵新军，吴次芳.加入WTO后的土地利用结构调整问题[J].河南农业科学，2002(9):47-48.
一、第三产业发展的良好态势
（一）贸易服务收入稳定增长
2007年，全州社会消费品零售总额75.94亿元，增长20.3%，扣除价格因素，增长13.5%。其中：批发和零售业零售额62.37亿元，增长19.1%；住宿和餐饮业零售额10.57亿元，增长19.8%；其他行业零售额3.00亿元，增长54.5%。运输服务业务量增长，全社会客运量比上年增长7.7%，旅客周转量增长13.0%；货运量增长13.4%；货物周转量增长11.2%。交通运输、仓储、邮政、批发零售、住宿餐饮等传统服务业收入达25.26亿元，占第三产业总值的31.1%，比上年略有上升，贸易服务收入稳定增长。
（二）产品外贸出口特色突出
2007年，全州外贸实现进出口总额4101万美元，增长12.8%。出口特色产品包括食用植物、莼菜、薇菜干、茶叶、绿茶、中药材、纺织品、医药原料、金属硅等9类20余个品种。其中，金属硅、中药材、医药原料、绿茶、茶叶等品种出口额分别比上年增长486.7%、125.3%、59.8%、7.6%、7.4%，突出了州域资源开发特色与产业比较优势。
（三）旅游业务收入高速增长
2007年，全州加快旅游业发展，新增国家2A旅游景区6处，星级饭店9家，旅行社5家，国家级农业旅游示范点3处，省级农业旅游示范点7处。全年旅游外汇收入429.05万美元；国内旅游收入3.74亿元，增长62.8%；累计旅游综合收入17.53亿元，增长62.3%。旅游综合收入占第三产业总值的21.6%。
（四）金融保险业务不断扩展
2007年末全州金融机构人民币存款余额231.97亿元，比年初增长22.9%；金融机构人民币贷款余额147.46亿元，比年初增长20.0%。年末全州有各类商业保险中心支公司10家，分支机构175个，全年实现保费收入6.11亿元，比上年增长13.4%。
（五）高新技术服务产业兴盛
2007年，全州有广告经营单位93家（其中广告公司36家），从业人员800余人，实现广告经营额3300万元，比上年增长28%以上；电信通讯产业全年实现主营业务收入比上年增长20%以上；科研成果转化、科技信息服务、电脑农业、软件技术应用、互联网运行、网络营销等为特色产业发展注入效益增长活力。高新技术服务产业综合收入额占第三产业总值的15%以上，是州域现代服务业中的支柱力量。
（六）民族文化产业效益初显
2007年，全州广播电视收入5778.32万元；印刷复制业务收入1.9亿元；报业收入4000万元；9个专业艺术表演团体全年完成演出1743场，文艺演出收入264.4万元；图书音响制品年销售额达1亿元以上；民族工艺产业总产值已达1500余万元，上缴收税40余万元。上述收入占第三产业总值的5%以上，已成为全州民族文化产业中的主要产业，具有较大的发展潜力。
（七）非营利比重上升
2007年非营利收入达30.89亿元，比上年增长14.9%；收入额占第三产业总值的38%，比2006年的37.9%有所上升。第三产业总值中，营利收入占62%，比2006年约有下降。
二、第三产业发展的动因分析
（一）投资拉动
1.第三产业投资增长快于第一二产业，从而拉动产业快速增长。全年全社会固定资产投资116.09亿元，比上年增长32.6%。在投资完成额中，第一产业投资7.85亿元，增长42.3%；第二产业投资54.45亿元，增长20.5%，第三产业投资53.79亿元，增长46.1%；每亿元投资分别实现三产业增加值1.512亿元、社会商品零售总额1.412亿元。
2.房地产投资拉动商品房销售收入及物业管理增长。全年房地产企业完成投资16.22亿元，增长95.7%。全州商品房屋竣工面积61.71万平方米，增加28.85万平方米，增长87.8%；商品房屋销售面积64.11万平方米，增加18.13万平方米，增长39.4%；商品房屋销售额10.99亿元，增长71.0%。2007年底，已有391万平方米房屋实行小区物业管理，占全州城镇房屋总面积的14%。
3.城镇建设投资增长拉动传统服务贸易产业升级。全年全州城市建设在建项目270余个，完成投资26亿元，新建城市道路24条，新建城市桥梁4座，新增黑色化道路面积32万平方米；州城建设开工74个重点项目，完成投资10.3亿元；全州现有招商引进的省内知名连锁超市4家、规模较大的批发零售与超市企业60余家、工商注册批发零售个体商业户7000余家，共有从业人员15万人以上。
（二）产业联动
1.第一二产业发展为三产发展提供物质基础。农业种养殖、产品加工与外贸出口的联动：茶叶是全州历史悠久的特色支柱产业之一，2007年茶叶总产量28673吨，比上年增长16.2%；精制茶加工量21876吨，比上年增长12.0%；外贸出口额417.69万美元，比上年增长7.5%。2007年，全州中成药加工业增加年生产能力2000吨，为当年中药材出口增长125.3%创造了条件。
2.第三产业为一二产业发展提供支持和服务。从金融平均支持产业发展看，2007年全州贷款147.82亿元，每亿元贷款分别实现GDP总值1.423亿元、实现一产业增加值0.54亿元、实现二产业增加值0.34亿元。由此可见贷款支持产业发展的力度。
3.第三次产业内部的互动。2007年全州对外贸易中，医药原料的出口大幅增长（59.8%），出口大幅下降（35.3%）。内贸与外贸产品结构调整，在金属硅、中药材、医药原料等产品出口大幅增长的情况下，莼菜、纺织品、薇菜干等产品出口下降，分别降低50.0%、23.9%、14.7%。
（三）政策鼓动
从宏观上看，2007年3月国务院颁发了《关于加快发展服务业的若干意见》，提出到2010年，全国服务业产值比重比2005年提高3个百分点，就业比重提高4个百分点；到2020年，全国服务业产值比重超过50%，就业容量显著增加，基本实现经济结构向以服务经济为主的转变。
（四）城乡互动
1.城镇建设和管理迈上新台阶，城市形象得到明显提升。恩施市、来凤县创建省级园林城市工作通过省建设厅检查验收。年末全州城镇化率为24%，城市建成区绿化覆盖率31.7%。
2.稳步推进全州“百镇千村”示范工程建设。2007年，全州争取省建设厅“百镇千村”基础设施专项补助资金575万元，42个示范村的村庄整治工作全部启动。实施“万村千乡”市场工程，农村商品流通网络建设得到加强，全年新建了59个乡级和587个村级农家店（农村超市），县、市以下农村消费品零售额增长率（24.2%）高于市、县城市消费品零售额增长率（18.0%）。
（五）信息促动
2007年，全州159个行政村联通广播电视网络，广播综合人口覆盖率达94.56%，电视综合人口覆盖率达94.85%。
（六）交通带动
铁路、高速公路在建扩大了消费需求。完善现有公路、民航、水运等交通基础设施，优先发展城市公共交通，形成便捷、通畅、高效、安全的综合运输体系，成为第三产业特别是服务业发展的重要条件。
（七）环境引动
2007年，全州环境保护投入1.67亿元，占全州生产总值的0.8%，比上年提高0.02个百分点。环境监督管理加强，小水泥、小火电、小造纸企业和城市污水等四个专项治理工作成效明显，环境质量稳定改善。
对于房地产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。即使是神通广大的房地产商，也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。于是联合开发应运而生。联合开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房地产项目，对房地业的发展功不可没。但同时，联合开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂（例如，每年最高人民法院审理的民事案件中，此类案件都占很大比例）。因此，如何界定联合开发的性质，如何确保联合开发行为的合法有效，如何从法律角度预防纠纷的发生等问题，就成了房地产业内人事和从事房地产业务的律师们的重大课题。笔者也尝试着对这些问题做了点思考，现呈现给各位方家，希望能起到抛砖引玉之效。
一、联合开发房地产行为的法律性质和特征：
所谓联合开发房地产，指双方当事人约定,由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。
从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：
（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。
（二）贯彻责、权、利统一的原则。
实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。
（三）法律关系复杂。
联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细分析）；其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。
二、选择恰当的合作方式是顺利进行联合开发的组织保障。
根据《民法通则》中关于联营的规定，联合开发房地产可以采取三种方式：
（一）、组建新的法人。即双方出资（城市房地产管理法）第二十七条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。该条对以土地使用权出资提供了法律保障。）成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例承担风险、获取收益。以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。同时其不足之处也很多：比如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机；再比如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成；更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，对合作者来讲这当然是不合算的。
（二）、组建联合管理机构。即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员会”不一而足，其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。实践中，曾出现过某建筑施工企业将某项目的“联建办公室”诉至法院要求支付工程款的案例，显然是列错了被告人。而另外一则案例就不那么简单了：某项目联合开发双方组建的“联合管理委员会”不但行使内部只能，而且堂而煌之地挂起排子，刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》，最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这种情况，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。
（三）、不成立联合机构，按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。
上述第2、3种方式（统称非法人型联营）中，除了合作双方之间容易产生纠纷外（下文将详细论述），实践中争议较大的还有一个问题：即联合开发双方是否对因项目产生的一切责任（不论以合作任何一方的名义直接产生）都承担连带责任？有一种观点对此持肯定态度，理由是联合开发的项目最终由双方共同收益，本着权利义务对等的原则双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任，至于双方在联合开发协议中对各自责任做的划分不能产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。还是以上述建筑工程款纠纷为例，按照这种观点，法院只要能认定该欠款是因联和开发项目产生，就可以判令联合开发双方承担连带责任，而不必考虑该合同是哪一方签定的，也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。
笔者认为，对此问题不能一概而论，应做具体分析。如果联合开发合同明确约定了双方互负连带责任，自然应以该约定为准。如果联合开发合同没有约定双方互负连带责任，则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。联合开发房地产合同是一种无名合同，当事人人约定的内容不同，合同的性质就会不同。如果合同重在双方约定出资，即一方提供土地使用权，另一方出资金，双方在项目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，则此类合同就是合伙合同，双方对联合开发项目产生的债务应当互负连带责任；如果合同重在建筑方为供地方完成一定的建设工作，且进行建筑物与土地使用权的交换，则此类合同为加工承揽与互易的混合合同，双方对各自的行为独立承担责任。
二、签定完备的联合开发合同是避免纠纷的关键。
联合开发房地产合同内容复杂，标的巨大，履行期限长，双方利益针锋相对，极易引发纠纷；而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测。因此，签订联合开发合同一定要谨慎。结合实践经验，笔者认为以下几点尤其应当重视：
（一）、要明确划分双方的责任。对每一项义务的履行方式、时间、地点做详细的约定，杜绝“争取做到”“大约在某年某月”等模糊用语。建议使用附件、附图等方式作出具体描述。供地方应提供土地使用权的位置、面积、使用年限、使用权性质、批准文件或证书等准确信息并对此承担责任，建筑方主要应对资金支付事宜作出明确承诺。
（二）对双方分得房产的面积、位置作出明确约定。联合开发的最终目的是获取收益，一般以分配房产的方式体现。到了这一阶段双方的利益冲突表现的最为尖锐，因此也是矛盾多发的环节。房产的价值与所处的位置有很大关系，虽然在同一项目中，位置的差异往往导致价值不同。有些联合开发合同仅仅简单地约定了分配比例，而对具置只字不提，在分配时出现纠纷就不难理解了。另外，由于规划变更等原因也往往出现联合开发合同约定的面积与世纪竣工面积的差异，如何处理，也应事先作出约定。
（三）、重视约定违约责任。房地产项目的周期一般都较长，过程复杂。详细具体的违约责任不当能够起到督促当事人人善意履行义务，而且也能够保证项目顺利进行。比如，如果供地方没有按约定时间提供符合“三通一平”条件的土地，而合同又缺乏响应的违约条款，不但会造成供地方没有压力，而且容易引发建筑方对其履约能力和诚意的严重质疑，进而矛盾激化，合作破裂。而如果约定了明确违约责任，比如迟延一天，相应减少若干平方米的房产分配，迟延超过若干天，对方可以杰出合同，并支付一定数额的违约金。
（四）、双方当事人应当在合同中确实表达合作的意图，而不能借联合开发房地产项目之明，而行借贷之实。例如某联合开发房地产合同约定，出资方仅负责提供资金，不承担其他义务，由对方在项目完工后返还（当然要高于原出资数额）。根据国家有关部门金融法规，禁止企业间互相借贷收取利息，因此上述合同被法院认定为无效。对此，双方当事人在签定合同时，要倍加注意。
（五）、联合开放房地产合同由于需要办理相关手续，往往效力待定，合作合同应当具体约定合同被确认无效或不生效时的具体处理方式。
四、做好联合开发审批备案工作，确保项目的合法性。
以协议方式（即不组建项目公司）联合开发房地产，双方应当共同获得政府部门对土地使用、规划许可、项目建设等所有批准手续。实践中，可以采用共同列名的方式，即在批准文、证照的中将联合开发双方的名称一一列明；也可以在批文、证照中列明主要建设方的名称，在批文或证照的备注中注明其他联合开发单位的名称。行政审批的操作过程是否完善，是司法实践中衡量联合开发是否有效的关键。
参考书目：
1、《民法学》郑立王做堂北京大学出版社
2、《房地产开发法律实务》朱树英法律出版社
3、《房地产合同实务》符启林邵挺杰人法律出版社
（2）商品房销售供给两旺。房地产市场随着开发投资的快速增长，商品房销售市场一直保持旺盛态势。2002年全区房屋开发面积210.81万m2，占全市总开发量的l5.02%，比2001年增长15.01%，高于全市增幅11个百分点。新开发面积96.3l万m2，占全市的16.54%，与2001年基本持平。年竣工商品房面积70.46万m2，占全市的12.4%，比2001年下降27.55%.其中，住宅竣工面积44.37万m2，占全市的9.97%，比2001年下降34.41%.因土地政策的影响，房地产开发面积有一定下降，2003年1~6月份房地产开发面积为50.6万m2，比2002年同期下降6.3%.但随着建设用地的调整到位、土地报批周期的缩短，特别是区域城市化进程的加快，青岛开发区房地产业发展后劲依然强劲。
（3）个人购房比例逐年上升。2002年房屋销售面积为55.86万m2，占全市的11.78%，比2001年增长23.09%，其中，住宅销售面积为46.51万m2，增长12.61%.
（4）空置房大量减少，空置率下降，保持在合理区间。从商品房空置面积看，据统计，空置房得到了进一步消化，全区2002年空置商品房面积为24.09万m2，占全市的22.97%，比2001年下降了16.33%.从以上数据可以看出，近几年青岛开发区房地产投资快速增长，供求两旺，发展基本上是健康的。
2、青岛开发区房地产市场能保持购销两旺的成因
为什么青岛开发区房地产市场能保持购销两旺的好势头呢？可以从经济、城市化、改革、政策、企业和环境六个方面来分析其成因。
（1）经济因素。社会经济良性发展，居民收入快速提高。2003年1~10月份，青岛开发区国内生产总值为172.3亿元，增长31.8%.其中，第一产业增加值为2.8亿元，增长3.7%；第二产业增加值为111亿元，增长26.5%；第三产业增加值为58.5亿元，增长46.3%.全区国民经济快速发展和人民收入快速提高，为房地产市场快速发展提供了可靠的发展基础。
（2）城市化因素。城市化进程加快是房地产业发展的内在动力。青岛的城市建设日新月异，近年来，抓住国家实施积极财政政策、扩大内需的机遇，结合九五计划所确定的发展目标和任务，重点进行主城和辅城的新区开发建设和重要基础设施的建设，旧区重点进行棚户区改造和用地调整置换，初步形成环胶湾发展组团的雏形，为实现远期规划奠定良好基础。青岛市委、市政府已确定了“以发展港口、海洋和旅游经济为主的特色经济，将青岛的经济发展中心向青岛开发区全面转移”的战略决策，提出“挺进西海岸，构建青岛经济发展重心”的战略目标，这无疑说明青岛开发区将是城市和经济发展重中之重。
（3）改革因素。住房制度改革进展顺利。开发区人对住房是商品的观念确立得比较早，商品房较早地为老百姓所接受。出售公房、建立住房公积金制度等房改措施，使城市居民进一步形成了新的住房消费观念，也为房地产市场的发展提供了最初的物质基础——启动资金和消费者。
（4）政策因素。各级政府制订出台的相关政策，特别是国家住房金融政策的放宽，是促进住房成为新的经济增长点和消费热点的强大支撑。除了已经出台的相关政策外，先后还出台了购房入户等一系列吸引外来居民投资和居住的优惠政策。
（5）房地产企业因素。主要有：
①房地产开发企业机制灵活。这几年青岛开发区房地产经济中民营经济成份快速增长，激活了整个房地产市场的运行机制。房地产开发公司凭借灵活的机制、一丝不苟的作风和优良的销售业绩，在市场竞争中取胜，成为全市的品牌房地产公司。
②房地产企业各方面素质比较强。全区房地产企业经理平均年龄为44.5岁，年龄结构较好；高级职称占20.2%，中级职称占62.9%；研究生学历占2.6%，大学本科学历占37.5%，大专学历占49.5%.
③房地产企业实施“注重品质、追求品牌”战略。建设一批现代化、规模化、园林化、智能化、高档次示范住宅小区，如青岛开发区的天泰阳光海岸、千禧龙花园、东方花园、海韵嘉园、石雀小区等，质量已成为房地产企业的生命线。
（6）环境因素。一是全国各大名牌企业纷纷落户青岛开发区，建立自己的工业园。二是保税区的建设日趋完善，港口西移，前湾港工程不断扩大，进出口业务量增加。如2003年1~9月份，青岛市进出口总值（不含中央、省公司）为126.7亿美元，比2002年同期增长26.4%.其中，出口总额73.2亿美元，增长22.8%；进口总额53.5亿美元，增长31.7%，极大地推动了开发区房地产事业发展。
3、青岛开发区房地产业未来发展趋势分析
目前，青岛开发区房地产市场的投资需求与消费要求都比较旺盛，支撑房地产发展的6个重要因素将依然起到重要作用。
3.1各项有利政策分析
一是国家将实行继续扩大国内需求、实现经济稳定较快增长的政策。二是青岛市委、市政府已确定的战略决策和战略目标，各大名牌企业落户青岛开发区进行现代化建设，国民经济将保持快速增长。三是住房货币分配将逐步推开。四是从2003年起全区将按照“统一规划、合理布局、多元整合、组团开发”的方针，逐年将尚未实施旧村改造的近100个村庄整合为20个居住区。2003年重点启动建设5个示范居住区，规划总建筑面积800万m2，其中，拍卖区商品房建筑面积500万m2，建设周期为3~5年，每年的住宅开发面积至少100万m2.
3.2全区住宅需求总量预测
2002年底青岛开发区居民的人均住房建筑面积还不足25m2，房地产业发展空间依然很大。特别是随着全区招商引资工作的进一步深入、示范居住区工程的全面启动、海湾大桥立项待建以及大炼油项目的全面引入和迎2008年奥运因素的影响，都将极大地刺激住房消费的持续增长。预计全区房地产在今后10年内仍然呈现快速发展趋势，并继续成为经济发展的支柱产业。
2005年前青岛开发区经济发展预测增幅为30%，2010年计划城市化水平为85%、城区人口为60万人，而目前全区城市化水平不到60%、城区人口不足35万人，以每年新增人口3万计算，平均每年需新增住房面积至少100万m2.特别是大炼油、北海船厂、前湾港等大型区外项目的引入，以及山东科技大学、石油大学等高校的成规模迁入，都将极大地带动商品住宅的纵深消费。根据以上分析，只要整体经济环境不变，正视问题，政策得当，未来三五年全区房地产业将继续保持持续、快速发展。改善住房条件的要求也成为拉动房地产需求的主要原因之一。调查显示，中国城镇居民对住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出要在两三年内换购住房；已购公房用户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意将购房作为一种投资，囤房待沽。由此计算，青岛开发区住房潜在需求量还相当大。按照2002年底全区城镇人口35万人、人均增长10m2住房面积计算，就需要增加住房近350万m2住房面积。房屋租赁加大了对房地产市场的需求。2003年区内将新增人口3万余人，如果按照40%的人需要承租商品房、每人10m2计算的话，约需承租12万m2.
3.3房地产开发存在的问题
在房地产持续趋热的情况下，一定要保持清醒头脑，要冷思考。当前存在的主要问题有：
（1）供应结构不尽合理，房价上涨过快。从2000年开始青岛开发区商品房价格每年上涨15.6%，高房价偏离了居民的实际购买能力，制约住房消费的持续增长。房价的持续上升也增加了住房货币化改革的难度。
（2）房地产企业行为不规范，存在不少隐患。违法和违规销售商品房、商品房面积“短斤缺两”问题和虚假广告问题时有发生，房地产投诉较多。
（3）投资扩大，风险意识不足。近几年房地产发展被看好，吸引了不少企业涉足房地产行业，全区已拥有房地产开发企业99家，其中，四级以上资质企业仅为41家，年开发量在1万m2以下的企业占70%以上。此外，由于当前投资渠道较少，有些人看到前段时期买房投资的人赚了钱，也纷纷加入投资房地产的行列。
总之，为了防止房地产开发中出现泡沫现象，应做到：一是要十分珍惜房地产市场发展的好势头，坚持以人为本，以需求为中心，增大产业规模、提高集约化程度，使房地产市场持续地发展。二是要房地产开发经营行为规范，企业形象有待于进一步提升，房地产企业下一轮竞争将是实力和品牌的竞争。三是要整顿规范房地产市场秩序，加强法制建设，加大执法力度，依法查处房地产市场中的违法、违规行为，促进房地产市场健康、持续地发展。
根据建设部的《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，地基基础和主体结构工程的保修，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修，为5年；供热与供冷系统的保修，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装的保修为2年；装修工程的保修为2年。在现在的房地产开发中，很多投资者大多数是成立一个与自己独立的项目公司（也是其子公司）来对某一个具体的房地产开发项目进行房地产开发。《城市房地产开发管理暂行办法》也规定，以依法取得的土地使用权可以依照有关法律、法规的规定作价入股，合资、合作开发经营房地产。合资、合作双方应当在项目确定后，依法设立房地产开发企业。也就是说规定了在合作开发房地产时合作双方应当共同投资设立一个与各投资者都独立的房地产开发企业来进行房地产开发。这些规定本来是为了加强对房地产开发的监督与管理，但实践中却反而成了房地产开发企业逃避责任的手段。在现实的房地产开发中，很多项目公司往往在该商品房销售完毕后就予以注销，或者是故意创造条件让工商机关予以吊销。在这种情形时，不管是保修二年也好还是五年也好，房地产开发企业都不存在了，谁来给你保修呢？都只不过是一句空话而已。由于我国目前的公司法制度所采取的是较为严格的法人有限责任制度，当房屋质量或保修承诺等方面出现问题时很难追究到实际投资人的责任，现行的法人有限责任制度也就成了房地产开发企业逃避责任的重要方式，这也可能是劣质工程或者豆腐渣工程不断出现的一个重要原因。项目公司不存在了，也无法追究到实际投资者的责任，业主的权利如何真正保障呢？看来不仅仅是司法实践中面临的一个问题，也是我国房地产立法与管理等方面存在的一个重要问题。
二、为什么会出现重复出售与抵押？
重复出售与抵押，本来是一件很容易管理与控制的事情。由于不动产出售与抵押在我国都是要式行为，必须履行一定的登记或备案手续。预售、现售与抵押都要办理登记，都有据可查，怎么会让买受人无法可查无处可查呢？房地产开发企业骗取了国有银行的资金，说不定会让全国的纳税人来承担这些损失，毕竟不是直接让买受人损失。但是如果骗取是某一个具体的公民的钱，可就很不一样了，要知道这些钱也许就是一个人或者一个家庭多少年来的所有积蓄，也可能是一角一元节约积攒起来的血汗钱啊。本来法律制度规定办理产权变动登记的一个重要目的就是公示，从而使有关交易相对人能够清楚知道该标的物的权利状态以及是否存在瑕疵，从而正确面对与预防风险。但是，我们的某些政府主管部门似乎并没有明白这法律制度的目的，也根本没有向老百姓负责的观念，故意或过失地忘记了自己的职责。一个只要认真的履行了自己的职责、稍加留意略想一些措施就能避免的小小问题，为什么竟然屡见不鲜的如此严重的出现了呢？难道我们的某些政府主管部门不能对其行为进行反思、不能从这类事件中得到一些启示吗？
三、业主委员会是什么？享有什么权利承担什么义务？
我们都知道在物业管理中应当成立业主委员会，但是业主委员会有什么法律地位呢？从现有的规定来看，仅有《物业管理条例》中有所涉及。该条例第16条规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。而对于业主委员会是什么样的性质却未见任何法律、法规或规章提及。根据民法理论及民法通则的规定，在民事行为主体中，可大体分为公民、法人及其他组织，但是业主委员会显然不具备任何一种类型的特征与要求。它既不是经过工商管理部门登记成立的营利性组织，也不是经民政部门核准登记成立的非营利性组织（如社团法人等），因为向房地产主管部门备案并不能使其当然成为一个合法的民事主体。那么它与物业管理公司所签订的合同是否合法呢？其在诉讼中是否具有合法的民事主体资格呢？而且它与居委会又是什么样的关系呢？因此，对于业主委员会的性质与地位，现有的规定既不明确也不准确，操作性极差，也会给权利的行使带来负面的影响。
四、如何正确、妥善处理房地产开发中的犯罪行为？
房地产开发中涉及到的犯罪主要为贷款诈骗罪与合同诈骗罪，前都主要是针对银行，后者主要是针对买受人，而犯罪者多数是房地产开发企业。由于现行的房地产管理制度、金融制度等各项原因都给房地产开发企业留下了实施犯罪的足够空间。试想一下，一家房地产开发企业可以用很少很少的资金以分期支付的方式取得土地使用权（也许取得土地使用权的价格也是很低很低），然后不仅可以把土地使用权抵押给银行融资，甚至在房屋刚破土动工后就又可以把房屋以各种形式各种名义（比如是内部认购啊等等）卖出去再从买受人那里得到首期购房款，根本就不必要自己拿出多少钱来，但这些似乎还不算过分。某些房地产开发企业更是疯狂的进行重复抵押与按揭，如果运气好，房卖了钱赚了，什么事都没有；如果运气不好，也早已携款潜逃，留下这些可怜的购房人给政府算了。万一被拘捕了，说不定也会有些地方政府总是想方设法不让这些人被判刑，否则谁来帮他们处理这一堆乱事谁替他偿还这些债务呢？说不定某些政府为了稳定大局，也可能会把某些纳税人的钱来替他们弥补这些损失呢，或者是采取其他方法来变相处理算了。就算是被判了刑蹲了监狱，反正有了足够多的钱，说不定在监狱里也会过得很痛快，也会比那些可怜的小业主日子过得好多了啊，所以也难怪他们乐此不疲如此“操作”。再加上刑法条款中对上述两种犯罪的认定也存在一定的困难，而且司法实践中的刑事责任民事处理化也比较普遍，的确无法让这些房地产开发商们望而却步。总的说起来原因大概就是一个：处罚得太轻了。如果给他重重的处罚，罚得让他们倾家荡产，罚得让他们不敢有这个想法，他们还敢这样去做吗？看来，不仅要完善相关的法律规定，也要让司法机关与政府部门切实按照法律规定来处理，以预防和打击房地产开发中的犯罪行为。
为呈现我校生的真实的潜在的消费需求，且不以现有的消费结构判断其需求走向，而是根据其需求满意程度调查阻止需求实现的原因，为文化产业的发展提供更可靠全面的信息，我们开展此次问卷调查。本论文结论基于对我校大学生随机分层抽样问卷调查，本次发放问卷200份，问卷有效率达到97.5%，回收的有效问卷195份。发放的问卷中有大一60份，大二60份，大三80份，比例为3：3：4。
数据表明，被调查的我校大学生月生活费主要集中在500--1000，占57%，其次是1000--1500，占28.7%。低于500元的比例为10.7%，高于1500的不足5%。我校大学生可支配生活费用差距不大且数额不大。在可供支出的生活费中，支出前三甲分别是食物，生活日用品和服饰，其百分比分别为31.3%，25.7%，23%，此三项为生活基本支出，这表明，我校被调查学生的基本生活支出占总支出的绝大部分，占总支出的80%，而开支最少的两项分别是恋爱支出与培训考试支出。
月花费为500--1000的大学生中，其消费支出前三甲依然是食物，生活日用品和服饰。这表明我校的大学生生活安排相对合理，在总可用的消费金额较低的情况下没有出现超前消费的现象，但是同时高比重的基本生活支出也反映出我校生消费水平较低，恩格尔系数过高。
与此同时不可忽视的一个现象是，虽然食物，服饰和生活日用品支出占到了总支出的30%，但在剩余的可支出金额中，大部分支出又分布在通讯和网络上，比书籍支出，培训与考试支出和恋爱支出三项支出总和还多，占到了8.7% 。这表明，我校大学生的文化消费总支出不高，而且文化消费主要形式是依赖于网络，属于自发性的独立完成的消费。
文化消费有许多不同内容，不仅包括专门的精神、理论和其他文化产品的消费。也包括文化消费工具和手段的消费；既包括对文化产品的直接消费，也包括为了消费文化产品而消费各种物质消费品，此外也需要各种各样的文化设施。[4]
不同的消费内容需要借助不同的载体完成，所以实现不同的文化消费内容的形式是不一样的。在本次调查中，被调查的我校大学生文化消费的支出占总支出的比重低，大部分资金用于基本生活开支。但是在这基本生活开支中，网络通信消费确不能归类于其中，据调查，超过57.4%的同学利用网络经行信息咨询查询，且被调查者的主要文化消费也是属于借助于网络平台的各种信息查询和娱乐享受。这表明我校大学生对文化信息的需求量大，但是迫于经济因素只能依赖成本较低的消费行为实现媒介——网络。而接受调查的大学生中，除去57.4%的同学借助网络实现自己的信息专业信息需求，22.5%的同学选择询问他人，而只有19.9%的同学选择报班参加相关机构的培训。
网络成为我校大学生文化消费的主要实现载体，通讯和网络支出成为我校大学生文化消费的主要支出，这表明，网络对我校大学生的消费具有着重大的影响。
在我校大学生文化消费满意度调查中，73%的学生选择了不满意，认为自己的文化消费支出过少，没有满足自己的消费需求和需要。这表明，依赖于网络媒介的文化消费虽然能够满足于多元化的信息需求，但是无法从根本上代替其他的文化消费内容。
文化消费载体的狭隘影响着我校大学生文化消费的实现，而主要影响我校大学生文化消费的形式和频次只要是经济因素，48.7%的同学认为文化消费的费用过高，文化产品的价格过高。
据调查，我校大学生在自己现有的消费结构上都有自己希望增加的支出部分，尤其对于文化需求（书籍和咨询培训），其比重占到了35%，为比重最大的希望增加支出的项目，其次是服饰支出为28%，再次是恋爱支出8.2%。这项调查显示，以往对大学生的消费结构以及消费心理的阐述是具有普遍性的。[6，7]
但是我校生对于在希望增加支出比重较大的服饰上，虽然其意愿比强烈，但是对于是不是愿意或者希望服饰店进驻我校创业孵化基地这一问题中，只有22%的同学明确表示希望，而高达78%的同学的态度则是无所谓或者不希望。这表明，虽然我校大学生有着相对较强的增加服饰方面支出的欲望，但是对于校服饰店的青睐程度表现颇为冷淡。
与此同时，在被问到是不是希望增加创业孵化基地书店的时候，只有14.3%的学生明确表示不希望，高达56.4%的同学明确表示希望增加书店，这表明，我校大学生对于纸质书籍有较高的消费需求，希望改变依靠网络看书的方式。
在被问到“如果创业孵化基地开设各经营专业考试资料及专业相关信息咨询的店您觉得如何？”这一问题时，54.8%的同学表示觉得很好，13.3%的同学认为不好，而21.9%的同学认为没有感觉。超过一般的学生认为在创业孵化基地增加与专业考试资料及相关信息咨询的店很好，并且在后续的“如果创业孵化基地开设各经营专业考试资料及专业相关信息的店，并且其收费适当，您会报名吗”问题中，69%的同学表示可能会去参加报名，13%的同学表示一定会参加报名，而只有18%的同学明确表示不愿意报名。这表明，我校大学生对书籍和专业信息考试信息需求很大，且消费意愿强烈。在文化需求的种种内容中，书籍和专业信息考试信息需求最为显著。
在对我校大学生进行问卷调查的过程中发现，我校大学生文化消费需求呈现出一个显著的特点，即重视文化教育方面的支出（例如书籍和考试信息专业信息）和对技能的培养的支出（例如美体美容，包括舞蹈化妆健身等等）。而大三大四的同学对这一方面的需求更为明显，在“如果您是大三或者大四的学生，你觉得您在大一大二时缺少哪一方面的支出？问题中，超过80%的同学希望在大一时增加书籍和专业培训考试信息方面的支出，相对于另一项调查希望增加的支出方面占有率达到28%的服饰支出，对于大三大四同学的希望增加的消费意向项目中，其比重只占到了4%，而与此同时，对于文化教育相关的支出大幅增长。这表明，我校大学生的文化需求受就业以及未来规划的强烈影响，大学生注重对自己的能力的培养，信息的掌握，技能的提升，形象的塑造，为将来事业的发展奠定基础。
而根据调查，在希望增加的文化消费支出中，只有34.3%希望增加音像影视支出，其余的65.7%的同学希望增加专业信息考试信息支出和美容美体支出。根据数据分析，我校大学生的文化消费需求，最突出的是希望增加关于知识、信息和技能方面的支出，而对于文化享受文化娱乐方面比重相对较小。这种消费意向的形成一方面在于资金的限制，大学生希望利用有限的资金培养自己的技能增强自己入社会竞争的砝码，文化消费注重实用价值。根据调查，影响文化娱乐或文化享受消费因素中，20%是因为时间因素，32%是因为经济因素，而高达47%的同学认为是由于在接触的我校大学生创业孵化基地的文化产品没有新意。
调查综合表明，我校大学生对于文化消费的主要特点是注重实用性和新颖性，对文化教育方面的需求大，希望提升自己的专业素养或是技能，注重对未来发展的自身素质投资。同时对于文化娱乐方面需求相对较小，对于文化娱乐的消费注重其新颖性。这一现象的主要是，我校大学生对于文化娱乐消费范围不广，网络资源大多可以满足自己的文化娱乐需求。在文化娱乐需求不广的一大特点之外的另一大特点是十分注重其新颖性，潮流性。
据调查，我校大学生文化需求主要集中在文化教育需求，其满足程度低，消费意愿强烈，一方面受资金的影响，主要是因为孵化基地现有的经营项目中缺乏这一类的项目，供不应求，消费无处。48.7%的同学认为目前市场上文化消费的费用过高，文化产品的价格过高。希望在我校大学生创业孵化基地出现价格相对低的文化教育服务项目。
江西科技师范大学生创业孵化基地建设于2009年12月，基地由大学生创业教育领导小组直接领导，以公益性、引导性、专业性为主要特征，以信息产业和现代服务业，创意产品为主体，搭建集政策理论研究，创业指导培训和综合服务为一体的创业孵化平台。入驻我校大学生创业孵化基地的项目主要分为三大类：科技类、劳动服务类、商品贸易类。江西科技师范大学创业孵化基地现在有17个被批准入驻的项目，在这些项目中，设计类的占8项、培训类的2项、商贸类的7项。
对于现有的入驻企业，大部分是以租赁为主的服务业，在策略上采取的是价格策略，即通过低价的服务来吸引消费者。受访的经营者表示，我校大学生大部分消费额有限，为确保企业的盈利，创业人员主要将自己的经营范围设定在需要程度大频次广且价格相对低端的服务项目上，例如出租服饰、洗衣店等等。而与设计相关的项目，虽是抱着发挥文化创意的初衷，但在真正执行上，为减少风险，往往创意工作室变成了打印室。而这些策略的形成主要是经营者基于对我校大学生消费水平不高甚至偏低，基础服务类的消费相对盈利保障大。
据调查，我校大学生创业孵化基地所有的创业项目均没有亏损现象，只是盈利多少的问题但这并不意味着大学生创业就一帆风顺，实际上，由于学校免除店面租金、水电费加上政府税费减免的政策，如果将这些成本算在内，起码有三成企业将关门。这也就是孵化基地的目的，让大学生真正了解创业艰难。
根据以上数据，我校大学生创业孵化基地可以发展与专业相关的咨询服务业，书店，美体美容咨询等项目。同时，对于文化娱乐方面的项目，应注重符合大学生时尚品味的新颖产品的开发。
对于大学生创业孵化基地的经营项目定位，一定要注重其专业性实用性，同时对于主打文化娱乐产品的定位要突出新颖性。
为辅助定位的成功，适当的宣传必不可少。“瓷缘”是我校大学生创业孵化基地广告投入最多的一家公司，但对其知名度的调查中，只有不超过40%的同学知道这家店的存在，28%的同学购买过这家店的商品。根据调查，这家店的文化产品的价格相对商业街的饰品店的价格要低，顾客购后口碑较好，但是其知名度有限，因此，建议我校大学生创业孵化基地的经营者增加广告的投放，增加知名度。同时大学生对网络媒介的依赖较大，可以通过网络媒介发展和联系消费者。
参考文献：
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房地产开发一般则指房地产开发企业以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。
2城市规划与房地产开发的行为特点
城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；要建设好城市，必须有一个统一的、科学的城市规划，并严格按照规划来进行建设。城市规划是一项政策性、科学性、区域性和综合性很强的工作。它要预见并合理地确定城市的发展方向、规模和布局，作好环境预测和评价，协调各方面在发展中的关系，统筹安排各项建设，使整个城市的建设和发展，达到技术先进、经济合理、“骨、肉”协调、坏境优美的综合效果，为城市人民的居住、劳动、学习、交通、休息以及各种社会活动创造良好条件。
而房地产开发是指在依法取得土地使用权后，对地上、地下基础设施和房屋进行的综合开发与配套建设，是一种商品生产和管理的行为。房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。
3城市规划与房地产开发的矛盾
城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。房地产开发是个体经济行为。开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。
两者的出发点不同导致城市规划与房地产之间产生的必然的矛盾：城市规划在寻求城市发展的整体最优模式，立足于长远考虑。而房地产开发的投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内。获得最大利润，市场经济成为衡量项目可行性的重要依据。房地产开发更加着重于经济开发，有利于城市的经济发展。
以上的根本矛盾导致了现代城市建设中经常发生的一些问题。比如，对公共开发的冷落，公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发。由于缺少直接的经济利益，很少有人参与建设。而商品房楼盘则存在过度开发现象，开发方为提高出房率，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量下降等。
如果过份强调长远利益，会失去经济发展的机会；过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。那么如何协调发展两者之间的矛盾，协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展是我们重点思考的问题。
3.1城市规划必须有超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。
3.2开发方则应在委托规划设计时，在审查资质的基础上，设计输出除符合法律、法规外，一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。无论是单体建筑，还是联片开发，都应和周围的建筑及环境相协调，并体现出设计规划总体意图的建筑艺术。加强自己身服务城市的意识，给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。不能只顾自身经济效益，而不顾社会效益。
3.3在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，这导致了规划部门对城市建设的一些被动。规划行政主管部门职能的更应该强调主观能动性，在控制性指标范围内适当的来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，也赋予开发方更大的设计方面的自由度，同时又符合规划要求，更好的吸引投资。
3.4房地产开发要服从城市规划，同时将开发过程中遇到的各种问题情况及时反馈给城市规划部门，双方共同协调解决问题。
4城市规划与房地产开发的统一目标
