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2.作用
营销策划是针对某一客户开发和某一产品营销而制作的规划，它的任务是为将朦胧的“将来时”渐变为有序的“现在进行时”提供行动指南，由此而形成的营销策划方案则是商业银行开展市场营销活动的蓝本。
3.特点
营销策划方案必须具备鲜明的目的性、明显的综合性、强烈的针对性、突出的操作性、确切的明了性等特点，即体现“围绕主题、目的明确，深入细致周到具体，一事一策，简易明了”的要求。
结构模式
1.种类
商业银行市场营销策划方案因其策划的对象不同可分为大型优良客户营销策划方案、重大项目营销策划方案、市场调查策划方案、产品推介策划方案等等。
2.结构
营销策划方案的基本结构是：
第一部分：营销策划方案封面
在这部分内容中,策划者需分项简要概述以下内容:
(1)营销策划的全称。
基本格式是:××银行关于××××营销策划书
(2)营销策划的部门与策划人。
营销策划:××银行××分(支)行客户部
主策划人:×××、×××、×××
(3)营销策划的时间。
××××年×月×日
第二部分：营销策划主题和项目介绍
根据不同的营销策划对象(即营销策划项目),拟定各自所应围绕的主题。营销策划主题是整个营销策划的基石和内核,是营销策划的基本准绳。在阐述营销策划主题的基础上，要对策划的项目情况作一简要的介绍，包括项目的背景、项目的概况、项目的进展、项目的发展趋势等。
第三部分：营销策划分析
营销策划分析可以是逐项分类分析,也可以作综合分析,视策划的具体情况来定。
(1)项目市场分析。
宏观环境状况。主要包括宏观经济形势、宏观经济政策、金融货币政策、资本市场走势、资金市场情况等等。
项目市场状况。主要包括现有产品或服务的市场销售情况和市场需求情况、客户对商业银行新产品或服务的潜在需求、市场占有份额、市场容量、市场拓展空间等等。
同业市场状况。主要包括同业的机构、同业的目标市场、同业的竞争手段、同业的营销方式、同业进入市场的可能与程度等等。
各种不同的营销策划所需的市场分析资料是不完全相同的,要根据营销策划需要去搜集,并在营销策划中简要说明。
(2)基本问题分析。
营销策划所面临的问题和所要解决的问题,这些问题的生成原因是什么?其中主要原因有哪些?解决这些问题的基本思路如何确定,出发点是什么?通过何种途径,采取什么方式解决?等等。
(3)主要优劣势分析。
主要优势分析：围绕营销策划主题,将要开展某一方面的市场营销活动(如市场调查、新产品开发、市场促销、广告宣传等),拥有哪些方面的优势,主要是自身优势(即自身的强项)分析,也应考虑外部的一些有利因素。营销策划就是要利用好有利因素,发挥出自身优势。分析优势应冷静客观,既不能“过”,也不能“不及”,要实事求是。
主要劣势分析：主要劣势分析就是分析与将要开展的市场营销活动相关联的外部一些不利因素和自身的弱项、短处等。营销策划就是要避免和化解这些不利因素,如何弥补自身的不足，.错开自身的弱项。
一、模拟实训在营销策划课中的运用模式
模拟实训在营销策划课中的运用一般采用的方法是以某一企业为蓝本,要求学生参与策划该企业需要策划项目的整个过程。但是这种通过到企业寻找模拟策划项目的方法在实施过程中受到种种限制。一方面 ,不是每个学生、每次课程都能顺利找到一个愿意接受实习的企业,找到模拟策划项目；另一方面,即使找到了,由于各种原因, 也很难得到企业真正的支持,使市场调查、营销资料分析等很难深入,影响学习效果。基于上述原因,笔者在实际教学过程中采用了创业策划这一项目并将其贯穿于整个教学过程中。创业策划的设计过程包括市场环境考察、项目的寻找与筛选、项目的可行性分析、创业策划书的形成等工作步骤。最终要求学生形成创业策划书,其内容要涉及创业项目介绍、资金的来源与用途、目标顾客及盈利模式、产品或项目竞争能力分析、主要的营销策略、销售收入与盈利能力预测、风险预测与风险控制等。
模拟创业策划的具体步骤是在学期一开始,就要求学生假设其即将创业,激发学生的学习兴趣。同时让学生自由分组,以小组为单位深入分析市场,寻找创业机会。随着学习的逐渐深入,小组要撰写自己的创业策划方案并将每一阶段的策划方案都制作成 PPT,在全班同学面前做展示并回答同学们提出的问题,然后结合教师的点评意见逐步完善自己的策划方案。同时,将整个班级模拟成一个集团公司,在期末选举产生董事会成员,每个小组最终形成的完整的创业策划方案都要向董事会汇报并提请董事会批准,获得董事会批准的方案,其小组成员在期末总成绩中加分。采用这种教学方法, 对每个学生的考核是在小组形成的创业策划方案的基础上参考每位学生的平时成绩以及方案汇报时的表现,确定其最终成绩的。
二、模拟实训在营销策划课中的组织与实施
模拟实训在营销策划课中成功运用的关键点在于是否组织得当、实施顺利。在实际教学过程中,教师要做好学生的分组、指导、督促、检查、评价等工作,尽量调动每一位学生的参与积极性,使项目作业得以落实,以达到课程教学目标的要求。
首先,分组。模拟创业策划作业是以小组为单位来完成的,分组是实施项目作业的第一步。通过分组,可以发挥团队成员的优势,通过团队成员的相互激励提高活动的效率并在团队活动中培养学生的协作能力。需要注意的是学生每组人数既不能太多,也不能太少。人数太多,要保证小组所有成员都能积极参与到项目中来就很困难,还会使有些学生产生依赖思想,出现“搭便车 ”的现象,而且小组成员在一些重要问题上要达成一致也会比较困难。人数太少则可能难以完成繁重的调查、分析和方案设计等任务。笔者在实际教学中,一般要求4～6人组成一个小组,由学生自由组合并选出一位小组长,负责协调工作。同时,建议同一小组成员中尽可能包括不同性格、不同特长的人,性格外向的人对开拓客户很有帮助,而性格内向的人在资料分析方面往往会比较全面,成员中还要有熟悉计算机操作的人,这会大大提高策划的效率以及策划方案的质量。
其次,模拟创业项目的选择。模拟创业项目的选择由各小组在讨论的基础上共同商议决定。小组成员以创业者的角色和心态,根据自己的兴趣、爱好、特长和个人愿望,通过查阅资料,了解市场,提出自己的设想,通过集体讨论,确定选题。同时,教师应注意引导学生尽量选择自己较为熟悉的产品或服务,这样策划时容易产生创意 ,方案容易出彩,讨论也会比较深入；应尽量避免那些难度大的、自己不太了解的项目,这些项目策划时需要投入大量的时间和精力,不利于学生的学习。
再次,模拟创业项目的进程控制。在课程教学开始时,就要求学生小组进行模拟创业项目选题。在学习完“营销策划过程 ”的内容后就进入模拟创业策划过程。学生模拟策划项目与课堂讲授实际上是教学过程中密切相关的两条线,随着课程内容的展开,学生模拟项目也在不断推进,从市场调研、机会分析到市场定位、营销策略设计, 再到企业形象策划,教师应及时检查学生策划项目的完成情况,提供必要的咨询,分阶段要求学生提交市场环境分析报告、市场定位分析报告、竞争战略策划方案、4PS 策略策划方案、企业形象策划方案、整合营销策划方案等,最后召开项目讨论会,对策划方案进行讨论、评选、考核。
三、模拟实训在营销策划课中实施的注意事项
第一节：销售策划方案概述
销售策划方案一般指项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等。
第二节：销售策划方案与项目策划的区别
简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划方案则是“目”，“纲”举才能“目”张。
一、项目销售方案策划所包涵内容：
(一)市场销售方案调查
项目特性分析：建筑规模与风格：建筑布局和结构：装修和设备：功能配置：物业管理：发展商背景：结论和建议
(二)目标客户分析
经济背景：经济实力/行业特征/公司：家庭
文化背景：推广方式：媒体选择：创意：表达方式：
(三)价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
(四)入市时机：入市姿态
(五)广告策略
广告的阶段性划分：阶段性的广告主题：阶段性的广告创意表现：广告效果监控
(六)媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
(七)推广费用
现场包装(营销中心：示范单位：围板等)：印刷品(销售文件：售楼书等)：媒介投放
二、销售策划方案所包涵内容：
(一)销售现场准备
(二)销售代表培训
(三)销售现场管理
(四)房号销控管理
(四)销售阶段总结
(五)销售广告评估
(六)客户跟进服务
(七)阶段性营销方案调整
第三节：销售策划方案的内容及步骤
一、项目研究，即项目销售市场销售策划方案及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况：购买人群：接受价位：购买理由等。
二、市场销售方案调研，对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼：百战不殆”。
三、项目优劣势分析，针对项目的销售策划方案状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。
四、项目再定位，根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场销售方案diyifanwen.com需求，做项目市场销售方案定位的调整。
五、项目销售策划方案思路：
(一)销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。
(二)主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。
(三)操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断：前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。
六、项目销售策略：
(一)项目入市时机选择
理想的入市时机：我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场销售方案状况来决定什么时候开始进入市场销售方案，是卖楼花还是卖现楼;是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖;是按部就班：调整完步伐后再卖还是急急忙忙：仓促上马;是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备：
1：开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求;
2：你已经知道目标客户是哪些人;
3：你知道你的价格适合的目标客户;
4：你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点;
5：已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题;
6：已确定目标客户更能接受的合理销售方式;
7：已制定出具竞争力的入市价格策略;
8：制定合理的销控表;
9：精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案;
10：组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划;
11：尽力完善现场氛围;
12：你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市;
13：其他外部条件也很合适。
(二)项目广告宣传计划
当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：降低客户成本，一切为了销售!
(三)销售部署
房地产销售策划方案的阶段性非常强，如何把握整体冲击力：弹性与节奏：步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是：保持进度与策略节奏一致——预热期：开盘期：强销期：保温期;防范销售阶段性问题——如工期：质量：配套等;估算综合成本及销售者影响因素剖析——资金积压、广告推广、税费变化等。
第四节：销售策划方案的原则
一、创新原则
随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场销售方案的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让：有奖销售：先租后买：降低利率等各类措施，大多能产生更强烈：更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场销售方案条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。
二、资源整合原则
整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场销售方案渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型：互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的：市场销售方案化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式"中间强、两头弱"的缺陷，同时避免了策划商与销售商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于、智能互补、利益共享、风险共担。
三、系统原则
房地产营销策划是一个综合性：系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段：营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场销售方案：熟知市场销售方案到推广市场销售方案的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场销售方案特征和消费习惯及发展要求，体现市场销售方案的要求。
房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分：客户细分：功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化：增加智能化设施：集中供热和供饮用水：建设底层架空：错层：大采光凸出窗台：阳光客厅：可移动透光屋顶：自动报警系统：架设空中走廊：提供网络服务：营造知识家园......可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场销售方案需求发展趋势的"卖点"一经，就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实、在买方市场销售方案下，只有以人的需求为本，深入市场销售方案：把握市场销售方案，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。
四、可操作性原则
销售策划方案不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情：民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到的种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。
第五节：检验销售策划方案的成果
随着市场销售方案竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划方案的进行都会产生影响，有可能销售策划方案的初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场销售方案发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此，销售策划方案定位或重新定位的原则都在于：保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划方案定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划方案指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售状态。
房地产营销推广手段大全
一、推广渠道：
1. 报纸广告、夹报
2. 户外广告
3. 出租车、公交车广告：车身、拉手、椅背广告
4. 网络广告
5. 短信广告
6. 火车插卡广告
7. 轿箱广告
8. 巡展
9. 现场围墙、楼体条幅、灯光字、导示牌
10. 候车亭广告
11. 派单
12. 单面广告：酒店、酒楼、银行、加油站、门票、船票、信用卡、超市账单等
13. 台垫纸广告
14. DM直邮
15. 电梯口分众传媒
16. 媒体杂志
17. 电影电视、电台广告
18. 地铁广告
19. 空中载体：汽球、直升机广告
二、公关活动
1. 人脉活动：老带新、圈子营销
2. 抽奖
3. 论坛讲座
4. 新闻会
5. 婚纱摄影：婚礼讲座、新娘化妆礼仪现场咨询
6. 登山活动
7. 名车试驾
8. 旅游：国外旅游、醇香假日、游园……
9. 产品展示会、产品鉴赏会
10. 名人空间计划
11. 插花节、风情节、文化节、水果节、南瓜节……
12. 励志演讲：疯狂英语、名人演讲
13. 试住活动、酒会、舞会、会员会……
14. 行业、商会联谊活动
15. 大型文化活动：选美、选秀、名车展……
16. 慈善、赞助活动
17. 娱乐活动：扑克牌、情侣派对……
18. 免费看楼车
19. 无理由退房、返租回购
20. 房交会参展
21. 名人代言、颁奖
三、促销手法
1、单刀直入式：
方式：折扣优惠、特价单位、送车、送车位、送保险、现场抽奖、有奖游戏、送装修、送电器、送管理费、有价票券等。
2、细水长流式：
方式：会员卡、贵宾卡
3、温火靓汤式：
方式：长期展销厅、巡回展示
4、文化侵略式：
方式：社区文化、冠名赞助各类社会活动，如音乐会、电视剧、专栏节目等。
5、盛装舞会式：
方式：房地产展销会，如春交会、秋交会、港交会、住交会。
6、温馨节日式
方式：各种节日，如情人节、妇女节、母亲节、国庆节、中秋节、圣诞节等。
四、购房客户消费心理分析
要想更好地掌握客户需求，进而更好地满足客户需求，必需对客户的心理有足够的了解。因为“心”支配了一个人的思想、意志，同样也支配了一个人的购买行为。
俗语云：“攻心为上”，因此，经营策划和销售都要紧紧围绕客户的“心”展开。
同样，透析客户心理会对掌握客户心理和客户心理规律有极大的帮助，对提高销售人员质素有也很大帮助。
1、女性消费群分析
职业女性的消费需求已日渐超过男性。
①相对缺乏理性
与男性相比，女性对物业选择更具有感性、易受他人左右的特点。购买意识、消费方式也很容易在女性消费之间传播并相互影响。
②忌妒心
一般来说，女性思虑更细，很容易被引发“忌妒心”，攀比心理比较强烈，在生活追求上易与周边熟人比较。但对于知识文化水平较高的女性来说，这一点并不是很明显。
2、单身贵族消费群
白领阶层的消费意识随着社会进步发展迅速，单身一族对住宅物业要求日益强烈，对住宅的功能要求较高。该群体多为高收入、高学历的单身者。
①由于多是知识阶层的消费者，所以对物业的要求相对苛刻，有时愿花较多的钱，也不愿买回廉价粗糙的物业。
②要求稀有、精致
由于“单身贵族”们独立独行的意识较强，对珍贵、稀有、精致的物业有浓厚兴趣，以体现其“贵族”风范。
③理性不受折扣影响
他们的购买理性，冷静而客观，对大减价方式不屑一顾。他们更相信专家，与这类客户接触要掌握足够的专业知识，并力求表现得高雅而富有内涵。
3、老年消费群
中国老年人消费市场日益扩大，其消费心理和消费能力与年轻人相比，更加理性和开放，尤其是在古城绵阳，随着人口老龄化的加快，老年人的消费力资源会比较充裕。
(1)经济自主自立
现代都市里知识型老人已基本脱离了要子女代劳的传统，在选择住宅物业时喜欢按自己的意志和喜好。
(2)态度谨慎
老年人多在金钱使用时谨慎小心，不会过分的奢侈，除特殊例子外。
4、本地居民消费群
本地居民较多，他们是极有购买能力的，是不可忽视的客户群体。
(1)投资心理
由于该群体是在绵阳发展机遇下致富的，多有自己物业在出租，收益非浅，投资意识强，但是属自己的土地已越来越少，拥有物业有限，在持有大量货币的情况下，再投资空间只有商品房，如住宅、商服等。
(2)追求现代生活方式
虽然这些群体拥有大量的自己物业，但由于设计落后，配套有限，居住环境差等因素，使他们对现人都市生活向往，由于文化素质有限，附庸风雅心理较重，因此高档住宅小区对他们的诱惑力较大。
5、老板一族
是老板不一定是企业家，据最近的统计资料显示，中国私营企业家中，农民出身的占70%。因此这一群体素质差异性较大，有文化素质高的，也有没有文化的，但多数是指有较强消费能力，拥有大量财富 ，但文化素质较差的一族。对于这一族，价格越高，广告做得越多，包装得越多的楼盘才最能成为他们炫耀的依据，也是他们购房的决定因素。
(1)炫耀心理
由于该群体有大量财富，已超出一般市民的消费心理，选择物业时，要体现其“高档”身份，以示自己与常人不一样的“差异性”，故楼盘标榜的越高档越好。
(2)附庸风雅心理
尽管该群体文化素质较差，但拥有大量财富，可呼风唤雨，追求时麾、现代，附庸风雅心理较重，喜欢用“文化”包装自己。
(3)要“面子”心理
由于这些群体的富有，处处要体现“身份”，因此，在购买物业时，好面子心理较重。此种心理是可以利用的。
6、企业家
企业家与老板是质的不同，这类群体具有较高的文化素质，购买理性，冷静而客观，相信自己的判断。
(1)追求文化品味
由于该群体文化素质较高，对生活质量、生活素质要求也高，尤其是追求高品味的物业。
(2)购房理性
该群体中多数计划较强，判断力强，具有足够的专业知识，不易受别人诱导，因此销售人员要力求具备综合素质。
7、工薪族
目前在发展中都市的工薪族 ，有置业能力的多数是属白领层及少数的高级蓝领人，该群体多数具较高的文化素质、专业知识，由于年轻及社会阅历较少，综合素质相对低。
(1)新潮型
这一群体来自天南海北，有来自的城镇、有来自都市的，但多数来自经济较落后地区，面对现代化都市生活，跟潮流心理较重，追求生活品味，追求生活质量，文化品味高雅精致。
(2)理性型
这一群体除了收入因素，更重要的是文化素质较高，有判断能力，但由于社会经验缺乏，对物业方面的专业知识不一定很多，只要销售人员能从专业角度理性的介绍，他们也会理性的接受。
8、生意人
生意人是指有店铺或开小餐馆，食杂店等人士，这一消费群体构成较复杂，文化素质良莠不齐，消费观念差异性较大。
通过对于当前商业地产营销策划工作情况的调查来看，当前商业地产营销策划不合理存在深刻的原因，如果不积极进行改善和调整，将直接影响到商业地产营销策划工作效能的发挥。具体来讲，其主要体现在以下几个方面：
1.商业地产营销策划的出发点失准商业地产营销策划的出发点失准，是现阶段很多商业地产开发商容易犯的错误。其主要体现在以下两个方面：其一，过分的相信销售业绩与广告营销之间的关系，觉得只要地产营销策划做得好，就可以保证比较好的销售成功，在这样错误的思想意识下就有越来越多的商业地产开放商开始在营销策划上投入更多的资金，这种忽视了营销效能的做法，是很不合理的；其二，当前商业地产营销策划方案的卖点缺乏特色，过度的炒作，常常出现营销内容与实际商业地产产品特点不吻合的情况，这种偏离实际的营销策划方案往往也是难以起到理想的宣传效果的，以概念炒作为例，很多时候都是徒有虚名，时间一长就引起消费者的反感，是起不到任何营销效果的。
2.商业地产营销策划的能力很不足商业地产营销策略的能力不足主要表现在策划方案比较陈腐，缺乏实际的竞争能力。通过对于实际的商业地产策划方案的情况归纳来看，营销策划缺乏新元素，不具备创新精神，多数情况下都以同质化的方式来进行营销，无论是取材，建筑外心，还是建筑特色，都以成词滥调来进行宣传。当然，这不仅仅与当前商业地产产品开发创新机制不健全，商业地产建筑时尚元素，现代化装修理念还在被大家慢慢接受的社会背景存在一定的关联，但是其主要的还是内因，那就是商业地产营销团队策划的能力不足，难以结合不同的产品，实现有针对性的商业地产营销策划。
3.商业地产营销策划的准备很欠缺完善科学的商业地产营销策划方案的形成，往往需要做好充足的准备工作，那就是市场调研工作的开展。但是实际上很多营销策划部门在确定策划方法的时候，并没有做好充足的市场调研的工作。具体表现为：以单一调查的方式去开展，忽视了楼盘规模，出现随意取值，以偏概全的情况，策划的宣传内容往往没有将楼盘的全部信息展示出来；策划方案程序化，机械化，脱离楼盘实际情况，忽略消费者消费能力，过度强调楼盘的高档性，出现了策划盲目性的情况。
二、商业地产营销策划问题的解决策略
1.树立正确的商业地产营销策划理念树立正确的商业地产营销策划理念，简单来讲，就是正确审视营销广告的效能，看到其积极效能的同时，保证将广告做的有针对性，而不是实现其与实际销售业绩之间的挂钩。为此，需要积极做好以下几个方面的工作：规避策划炒作的现象，避免盲目炒作，实现广告成本的控制和管理，保证广告投入效能的合理发挥；树立实事求是的基本原则，从消费立场出发，做到广告策划内容的真实性，和策划方法的针对性，保证给予消费者最理想的信息资讯。
2.打造专业的营销策划团队专业化的营销策划团队，也是解决当前商业地产营销策划问题的关键所在。为此，我们需要做好的工作为：其一，立足提升在职营销策划团队成员业务素质，积极开展专业化的营销策划培训，使得其不断接触全新的营销策划知识，以不断提升自身的营销策划能力；其二，建立健全营销策划方案的评价机制，实现营销策划方案与消费者感兴趣程序，消费者参与程度，实际销售业绩之间的融合，实现对于具体营销方案的考核，由此实现对于对应营销策划方案人员的奖励和惩罚，以最大化的激发营销策划人员的工作积极性。
3.实现科学的营销策划定位做好充足的营销策划准备工作，是保证营销策划定位科学性的关键所在。为此，需要做好以下几个方面的工作：首先，积极做好市场调研工作，收集和整理最前沿的市场数据，全面了解消费主力和能力的基础上，实现对于建筑前景的预测；其二，在预测报告的基础上，实现对于商业地产产品金正能力的评估，并且借助计算机信息技术，实现具体数据网络体系的构建，为制定营销策划方案做好夯实的数据基础；其三，界定商业地产的目标消费群体，对于其收入情况，购买力状况进行分析，由此明确不同阶层的消费需求，由此去确定其户型需求程度，在此基础上实现对于消费目标的界定。
房地产营销策划是一项较为复杂的工作，涉及到的工作内容非常广泛，主要是通过对房地产项目所处的内外环境进行详细分析的基础上，对房地产开发项目在一段时间之内的营销工作的具体目标、战略以及具体的实施方案等进行的设计和规划，这是房地产项目进行市场营销的指导和营销人员的工作指南，在房地产营销中发挥着非常重要的作用。
一、房地产营销策划中存在的问题
（一）营销策划中过于重视营销广告
当前我国房地产企业过于重视销售业绩，而且对于营销广告有着盲目的信服，在营销预算中将过多的精力和资金都投入到广告中，营销策划工作也不得不根据公司的需要进行广告方面的策划，但是过多的广告尽管能够一定程度上提高房地产项目的知名度，但是实际在房产销售方面发挥的作用并不乐观。
（二）营销策划缺乏特色性
在房地产营销策划中还存在缺乏特色的问题，营销策划工作中重点是向消费者宣传小区的房型、周围环境以及物业管理服务等，这些都是笼统性的问题，难以满足消费者的需要，对于房地产项目的销售起到的作用并不大。这主要是由于房产营销策划工作人员没有针对消费者的需求和消费者的心理做出较为全面的了解和分析，这种无特色的营销策划，消费者无法从中分辨出本项目与市场中的其他项目的不同之处，难以从中发现本项目的特点和优势，这就导致很难真正实现营销的目的，对于房地产项目的销量会造成一定的不良影响。
（三）市场调研不足
许多房地产公司中的策划部门在制定营销策划方案之前都没有进行充分的前期市场调查，这也是影响其营销策划效果的重要因素。当前许多营销策划部门的工作人员往往都仅仅在小范围的市场中做一些简单的调查就用来当做营销策划的依据，甚至一些房产营销策划人员根本没有任何的前期市场调查就将营销策划方案做了出来，这种以偏概全和随意策划的情况难以对消费者的需求和房地产销售市场中的发展情况进行全面的了解，这种情况下制定出的营销策划必然会呈现出程式化和不合实际的缺点，难以满足消费者的需求，若因此而造成错误的市场定位，则最终影响到房地产开发项目的实际销售量和企业的整体竞争力。
（四）营销策划方案缺乏新意
房地产营销策划中的创新元素是非常重要的，是吸引消费者的关键，这种创新是建立在对市场需求进行详细了解的基础上的，只有符合消费者需要和市场需求的创新型的房地产营销策划才能够吸引更多的消费者，真正实现房地产项目营销的目的，实现房地产项目销量的增长。但是目前多数的房地产营销策划工作中都没有做到这一点，许多策划部门仅仅是为了完成工作任务而策划，他们的策划缺乏新意，多数都是按照统一的模板，将其中的数据和其他信息换成本房产项目相关的信息，这样降低了策划工作的工作量，却也降低了营销策划方案的质量。这种缺乏新意的营销策划很难在当前房地产市场的激励竞争中惊艳到消费者，在竞争中并没有任何优势可言。
二、完善房地产营销策划的对策
（一）创新广告形式
广告是房地产营销中不可缺少的一项重要内容，但是在实际的营销策划工作中不能将市场营销的重点都集中到广告方面，应该多种措施并举。而且在进行广告策划的过程中策划人员要在深入分析房地产项目卖点的基础上做出更有针对性的广告创意，让消费者能够从广告中了解到更多的与项目相关的信息，并且要保证广告中不能出现虚假宣传等，这对于房地产企业的品牌形象建设和房地产项目的市场营销都有着重要的意义。
（二）认清消费需求
房地产营销策划的最终目的就是提高房地产项目的销售量，将房子卖给需要的人。衡量需要的人的关键就是要充分了解消费者的消费需要，这样才能更好的进行市场定位和更科学的进行市场细分，从而针对不同需求的消费者制定出对应的营销策划，实现市场营销的目的。
（三）加强市场调研
市场调研是房地产企业中获得市场信息的重要途径，完善的营销策划都是建立在全面的市场调研的基础上的，所以必须重视市场调研工作。在进行市场调研之前首先必须明确市场调研的目的和目标，并运用科学的调查方法去房地产市场中收集需要的资料，并将这些资料进行整理和分析进而得出科学的结论，得出房地产市场中的真实信息，这些都是房地产公司发展的重要资料，也是房地产营销策划方案制定的依据。
1．高校营销人才的培养与企业的实际需要之间存在一定的错位
营销策划是企业对未来将要发生的市场营销活动进行全面、系统筹划的一种超前决策，它所提供的是一套关于企业市场营销的未来方案。“先谋后事者昌，先事后谋者亡。”营销策划在企业运作中处于“战略性”地位，考虑的是从战略、宏观的角度出发，指引企业的发展方向。随着经济全球化和市场一体化的发展，企业间竞争日益加剧，企业生存和发展的压力越来越大。要想赢得竞争、赢得市场，企业必须提高产品的知名度和美誉度，树立良好的外部形象，必须提高营销策划能力，需要拥有一批高素质的营销策划人才。相对于市场需求，各高校在营销人才的培养模式上却未能与时俱进，还普遍停留在注重学生基本营销能力的培养上，而未将学生营销策划能力的培养放到一个突出的位置。一方面，各高校营销人才培养模式严重趋同，培养出来的毕业生严重同质化，缺乏特色，学生就业难，就业竞争激烈，就业层次低。另一方面，企业营销策划能力低下、营销策划人才短缺的问题得不到解决，高校营销人才的培养与企业的实际需要之间产生了一定的脱节和错位。
2．强化对学生营销策划能力的培养能够更好地实现人才培养目标
市场营销专业应用性极强，不仅要求学生掌握营销理论，还要求学生具有较强的营销实践能力。现有的营销专业教学模式仍然是以理论传授为主，教师和学生对企业和市场了解较少，专业实训资源短缺，实战训练难以开展，实践教学流于形式，学生营销能力的培养难以落到实处。通过强化学生营销策划能力，能较好地解决这一问题。正是营销策划较强的综合性，它要求学生具备多方面的知识和能力。学生在承担营销项目策划时，要综合运用所学的市场营销学、营销策划、市场调研、广告学、公共关系学等方面的专业知识，促使学生系统地思考。通过营销策划，可以使学生走进市场、感受市场、理解市场，培养学生的专业意识、市场意识和竞争意识;还可以培养学生的创新能力、分析和解决问题的能力、应用写作能力、计算机操作能力、团队协作等基本能力;也培养了学生的产品开发、定价、分销渠道管理、促销、营销策划等专业能力以及创新和团队精神，使学生的营销能力和综合素质得到全面提升，更好地实现市场营销专业的人才培养目标［1－2］。为了体现教育服务社会需要的宗旨，大连民族学院在这方面做了有益尝试，对原有的市场营销专业人才培养目标和培养方案进行了调整，突出了学生营销策划能力培养的专业特色，使学生的营销能力得到全面提升，学生就业率和就业层次显著提高。
二、强化学生营销策划能力培养的途径
营销策划能力是一项综合能力，其能力的培养是一项系统工程，同时也是多种因素综合作用的结果。
1．科学的人才实施方案是营销策划能力培养的基础
人才培养方案是专业人才培养的基本依据。为了强化学生营销策划能力培养，大连民族学院设置了理论教学、课程实验、实习实训、营销实战等营销策划能力培养的理论和实践教学体系，增设了与营销策划能力培养相关的理论和实践教学环节。例如，设置了四周的营销策划实习，对学生的营销策划能力进行集中系统的训练。在毕业论文环节，允许学生结合企业实际制定策划方案。大连民族学院人才培养方案的调整，为学生营销策划能力的培养奠定了坚实的基础。
2．教学方法改革是营销策划能力培养的重要手段
营销策划能力培养必须以教学方法的改革为前提，摒弃传统的以教师为中心、以理论传授为主要内容、以课程讲授为主要方式的教学方法，应该采用以学生为中心，以能力培养为重点的形式多样的教学方法。在教学中应主要采用案例教学、项目教学和情景模拟教学等。案例教学的方式灵活多样，可以组织学生对国内外成功或失败的营销策划案例进行探讨，使学生掌握营销策划的基本套路、方法和技巧。或者只提供国内外营销策划案例的背景材料，隐去企业营销策划的实际过程、方法和方案等内容，要求学生运用所学的营销策划知识分析问题，提出自己的策划思路和方案。然后将学生的策划方案与企业的实际策划方案进行比对，组织学生充分讨论、辩论，在模仿、认识、辩论、创新的过程中获得策划的真知与技能，帮助学生从“应知”向“应会”过渡［3］。对于实践性较强的课程，可以采用项目教学法。例如，在讲授《营销策划》课程时，理论教学主要是针对营销策划的基本理论、方法和技巧，实验教学则要求学生结合某一企业实际做营销策划方案，理论教学和方案策划同时进行。例如，在讲授市场调研策划的理论和方法时，组织学生为企业设计和发放调查问卷，撰写调研报告;在讲授营销战略策划的理论和方法时，组织学生为企业制定营销战略。教师一边教，学生一边做，教师通过对学生设计的营销策划方案进行详细的修改和点评，使学生掌握营销策划的具体方法和技巧。理论教学结束之时，学生的营销策划方案也就随之完成，这样可以将理论教学与营销实战完美地结合，使学生的营销策划能力得到切实提高。
3．营销实战是营销策划能力培养的关键
营销策划是一项创造性的活动，学生营销策划能力的培养必需结合企业的实际项目来进行，营销实战是营销策划能力培养的关键。学生营销实战训练主要包括以下几个环节:一是课程实验。主要是在相关课程的实验课中，做专项策划项目。例如，在《CI策划》的实验课上，为企业做形象设计方案;在《市场调查与预测》的实验课上，组织学生进行市场调查，撰写调研报告。二是专业实习。主要是开展校企合作，承担企业的营销策划项目，按照企业的要求开展营销策划活动，制定营销策划方案，使学生的营销策划能力得到系统训练。三是毕业设计。即允许学生在毕业论文环节做毕业设计，学生可以到企业自寻策划项目。小的项目可由一个学生独立完成，大的策划项目可由几个学生合作完成。四是学生自愿组成策划团队，利用课余时间承揽企业的营销策划项目。上述实践环节相互衔接、紧密配合，形成了一个完整的营销实战体系，使学生在大学期间营销实战不断线。部分学生经过四年的系统训练，可以独立承担营销项目的策划工作。
4．教学团队是营销策划能力培养的保证
P键词： 双项目并行；课程；教学设计；优化
Key words： double parallel project；curriculum；teaching design；optimization
中图分类号：G642.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）14-0202-02
0 引言
高职营销策划课程是培养德才兼备，适应社会主义市场经济需要，具有一定实际工作能力和研究能力，能在企事业单位从事营销策划与商务管理活动的策划、组织、协调、执行工作的复合型、应用型专门人才。在本课程的教学过程中，怎么才能做到让学生掌握市场营销管理与策划理论，具有较强市场营销业务水平与策划组织能力，是高职教师开展教学工作时必须重点研究的一个课题。
1 高职院校双项目并行教学的必要性
高职院校在人才培养方面，定位是根据未来就业市场的需求，培养出适应相关专业的技能性人才。而技能性人才的培养不仅需要有很好的专业理论做基础，更要有与之理论知识相对应的实践能力和操作技能。因此，在高职院校专业教学过程中，应转变传统的以理论课堂教学为主的教学模式，转化为以企业实际工作为重心的项目化教学。在高职营销策划课程的教学中，也应一方面通过模拟工作场景进行项目化的操作与分析，提高学生将理论知识进一步深化的能力；另一方面通过将企业实际工作场景切入至专业化的教学工作中，以能够胜任工作所需的专业技能为目标，进一步培养学生营销策划综合能力的实践能力。就高职院校教学工作而言，项目化教学对于提高学生就业能力和职业素养是十分必要的。
2 高职教育“项目化”课程的主要特点
所谓项目化课程，是指以工作任务（项目）为中心，选择、组织课程内容，并以完成工作任务为主要学习方式的课程模式。职业教育的项目化课程的主要特征：学习内容是企业或职业活动中典型的工作任务；课程的编制与教学实施必须打破学科型专业知识的纵向体系结构，实现相关职业知识和职业能力的横向构建；专业学习再也不是理论教学和实践教学的两张皮；学习成为学生的自主行为；学生实现从学习到实际工作，从学院到企业现场的过渡，真正达到就业准备教育的目标；学习的教室或实训中心是尽可能真实的工作环境或者仿真的工作环境；产品质量、环境保护、节约资源、安全生产等非常重要的职业意识和素质也得到有效培养。
3 营销策划课程对学生的能力要求
3.1 处理和获取相关信息能力
在营销策划课程教学过程中，我们发现，营销策划工作者必须具备良好的处理和获取相关信息的能力，才能做好市场调研分析工作，才能使其制定的策划方案更加科学和可行。在这方面，需要学生能够主动、自觉地去思考研究，通过不断地提出问题，解决问题，一步步提高其工作技能。要从已有的知识中找到解决问题的方法，要能在未知的领域有良好的解决问题的思路和渠道。
3.2 创新能力
营销策划工作中，创新是营销策划方案灵魂所在，一份具有创新精神的方案，才能真正打动企业的决策者，才能使得营销策划方案在实施后得到良好的工作效果。那么，在高职营销策划课程的教学工作中，也要注意学生创新能力的不断提高。创新能力的提高，需要有良好的活o轻松的教学氛围，也需要教师在教学工作中不断激发学生的求知欲和好奇心，通过发散性思维习惯的养成，进一步促使学生具备和培养良好的创新意识，达到将来在实际工作中，营销策划方案制定得更具有创新性、超前性，同时又不脱离工作实际。
3.3 拓展知识能力
营销策划人员要想制定一份优秀的策划方案，需要有丰富的经验和知识做为积累。而做为高职院校而言，学生一般都在学校完成相关专业知识的学习，工作经验欠缺很多。为了弥补学生的此种能力的欠缺，需要他们在学习过程中不断积累相关知识，并对学习和掌握的知识有一定的拓展和延伸的能力，通过专业知识的学习和相关知识面的扩充，使其在未来的营销策划方案制定时，更加专业化和技巧化，为其未来就业与职业发展提供良好支撑。
3.4 表达与写作能力
我们都知道，营销策划方案制定的再完美，也需通过合适的渠道将其呈现给企业负责人，并获得认可才能得到进一步的推进和实施。在这方面，就需要营销策划人员具备良好的表达与写作的能力，能够将一个营销方案以合适的文字表达出来，同时，能够针对本策划方案做M一步的详尽的说明与沟通。这就需要一个是文字表达，一个是口语表达，二者缺一不可。因此，培养学生表达与写作能力，是高职营销策划课程教学过程中必不可少的教学任务。
4 双项目并行的高职营销策划课程教学设计
4.1 模拟项目+真实项目平台，达到“真学、真做”效果
在营销策划课程教学设计优化过程中，采用由结果导向转为过程导向教学设计，重视专业知识和专业技能双教学工作。在营销策划教学中，教师采取由学生给出多个策划模拟项目，让学生通过抽签的方式来选取。然后，围绕该策划项目，由学生制定相应的方案，制作PPT，在课堂汇报与演示。整个过程中，由学生整理资料，设计线路，宣传讲解，从而很好地实现授课目标。如在《会展策划》课程教学设计思路上，教师在对工作过程和职业能力分析的基础上，设计不同教学模式和方式。通过将该课程分为展会策划和展会实施两部分来进行教学实施。整个学期，学生分组策划了6个活动，经过学生自评和互评，最终选择比较科学合理的营销策划方案。此次“学生策展、学生布展、学生现场管理、现场服务、教师现场考核”的课程考核方式完全颠覆了以前由一纸试卷考核学生会展策划的基本知识、流程的传统考试。学生反映他们体验了前期调研、策划、办展会的全部过程，将会展策划理论知识运用到实践中，同时也锻炼了团队合作、沟通、协调以及处理突发事件的能力，学生们表示更有信心去策划、举办展会了。在《市场营销学》的考核方式上，教师将自己在企业从事营销工作的经验和企业资源带进了课堂。整个学期，教师将营销理论和营销实践相穿插，并将过程性考核与期末考核相结合，学期中通过让学生参与相关企业实践项目，锻炼营销素养，学期末以某一设计营销策略为主题，由企业介绍现状、营销问题，学生分组讨论问题，给出营销策略进行考核，由企业为主导对学生的营销策略给予点评、指导。
4.2 依托信息化平台，有效实现教学过程化
在《电子商务概论》课程考核中，强调引导学生从注重“考试结果”向注重“学习过程”导向。为了加强过程管理，将纸质作业比例降低，提高了课堂参与的分数比例，教师利用畅课（Tron-Class）平台，将学生对案例分析的发帖、点赞、互评以及陈述观点的准确清晰程度作为课堂成绩的评分标准，并通过穿插在授课过程中的问答、测试、练习题、实操训练等环节，全过程实时测评学生学习效果。在《高级办公自动化》课程教学中，由于课程主要培养学生商务办公能力，课程教学主要以设计和应用为切入点，由过程考核和期末考核构成。过程考核包括教师评价、学生互评和作业考核三个部分。教师考核主要是对学生的考勤、教学视频的观看、讨论的参与以及在线测试进行考核；学生互评是指学生根据教师事先设置好的教学评价量规，对其他学生完成的作品进行评价；过程考核借助Tron-Class教学系统完成，学生的平时成绩根据系统中学生的学习轨迹得出。期末考核突出的是设计性和应用性，基于工作任务的开放式题目，考察学生的信息检索和信息组织能力、基本知识的掌握能力以及创新意识和设计思维。
4.3 标准精细化，教学成果可视化
课程《营销策划》以学生为中心，以营销策划职业岗位能力为导向，以工作过程系统化为基础，进行课程体系解构和知识重构，设计创业项目策划、广告创意策划、营销推广策划三个情境。通过项目驱动，实现教学目标，最终完成33份营销策划书，多分营销策划PPT简报的教学成果。在课程教学设计方面，突出三个特色：一是评价贯穿始终。课程围绕知识、素质、通用能力和专业能力的课程培养目标，借助信息化教学手段，通过定性、定量相结合，对教学效果采取多元化全过程性评价。二是量化先行。结合课程教学目标和项目内容细化评价标准，设计教学量化表单，涉及多个量化指标。三是参与多维度：教师评价、学生自评、学生互评，极大地调动了学生学习积极性和参与性；课程最后，教师利用“问卷星”对课程评价做了调研，学生也认为，这门课程是他们最忙碌、最有用的一门课，通过学习，提高了他们的营销策划能力、团队沟通与协作能力、时间管理能力、办公自动化操作能力。
5 结束语
我国高等职业教育教学改革的重要目标，是要提高高职专业学生职业能力。针对营销策划课程教学而言，需要教师改变“理论教导为主，实践教学为辅”教学模式，通过“技能本位”替代“知识本位”。而要实现这一教学转变，还有很长的路要走，也需要专业教师付出更多的努力，通过“理论实践性，技能实战性，师生互动性，任务挑战性”的教改理念，针对不同课程实现不同的教学设计，以学生职业能力素养的提高为教学的根本出发点，从教学目标、教学设计、教学实施到考核方式的一系列系统的改革，以教学高质量来推动院校的教学力量的不断增加与教学品牌的持续提升。
参考文献：
[1]张海燕，曹深艳.高职经济类专业课程项目教学改革系统设计[J].职业技术教育，2010（08）.
[2]潘春燕.复合型人才及其培养模式的构建思考[J].学理论，2015（17）.
二、考核方式改革
改革考核方式，打破以往的教师一人考核，且以卷面为主的做法。现在笔者教授的市场营销策划课程的三项考核内容及其占比为：一是平时考核，占20%；二是过程中的策划任务完成情况考核，占50%；三是期末卷面考核，占30%。笔者认为这三项缺一不可。首先，平时考核强调出勤和笔记，出勤要求较严，因为学生们做策划案是以组为单位进行的，若出勤少，不但课程内容掌握不全不透彻，而且对小组中的分工任务就贡献少。笔记也很重要，因为记笔记有助于对策划内容的全面把握和巩固。其次，策划任务完成情况考核是课程考核的重点，占比最大。每项策划任务都有考核单，赋分标准包括教师对策划案的要求以及策划委托方对策划案的要求，前者占比30%，如策划方案结构是否完整等，由教师打分；后者占比70%，具体标准会因策划案的内容不同而不同，如市场定位是否准确、方案内容是否详尽、目标是否明确、是否具有较强的可操作性、是否体现了产品的独特优势等，由企业专业人士和教师共同打分。再次，期末卷面考核的用意是规避个别同学由于策划方案的分组制作而出现的搭便车现象。虽然教师以往采用过学生互评，也一直要求每组上交策划任务分配情况表，以及策划方案验收时一组的每个同学都要讲解自己承担的那部分内容，但是仍无法有效地、彻底地保证每位同学都积极参与到策划方案的制作和实施中来。故而采用开卷的卷面形式，全部是主观题，考核每个学生对营销策划技能的掌握情况。
三、课程改革效果
经过了2~3个循环的教学改革实践后，教师对于如何上好市场营销策划这门课程有了更深入的理解和想法；积累了课程教学内容、教学方法、考核方式等改革的经验；完善并丰富了诸如课件、案例库、营销策书范本、营销策划任务单、营销策划方案考核标准等教学资源；拓展了课程的校内外实训基地，加深了与企业的深层合作。课程改革后学生的积极性得到了较大的提高，市场营销专业的学生思维活跃、动手能力强，他们更愿意主动地参与到课堂及课程中。以小组的形式完成营销策划任务，培养了学生的团队协作意识和素养。通过各项来源于企业的真实策划任务的锻炼，学生的营销策划能力和实战能力也较往届大大提高，能够更快、更好地适应企业营销策划的岗位要求，有的毕业生正是因为营销策划能力较好而获得了工作机会或是得到了客户及企业的好评。
“凡事预则立，不预则废”。这就是策划，用现代话语来解释下，策划也就是指为了达成特定目标，而构思、设计、规划的过程。
策划具体分为，策略思考与计划编制这两个过程。
从现代管理的发源地，西方管理角度来说，策划就是计划。策划=Planning。需要注意的是，这是一个动词，也就是表述一种动作和过程。
孙子兵法曰“以正合，以奇胜”。菜根谭网络营销机构认为策划其实就是这句话。所谓正，就是指策略和系统;所谓奇，可理解为创意。所以，我们认为策划就是：进行策略思考、布局规划、谋划制胜创意的过程，并形成可安排执行的方案。菜根谭有网络营销策划三要素的系列文章，有深入阐述，可参考。
什么是网络营销策划?
顾名思义，网络营销策划就是为了达成特定的网络营销目标而进行的策略思考和方案规划的过程。菜根谭认为，在理解网络营销策划策划概念的时候，我们一定要有“特定的网络营销目标”这一前提，也就是要明白策划的对象、策划要达成的目标。同时，网络营销策划首先要做的是营销策划，网络只是营销策划的范围而已。
网络营销策划的内容
如果我们理解了“特定网络营销目标”，那我们肯定就明白，网络营销策划这是一个大概念，它其实需要分解成很多模块和内容的。一般来说，主要可分成下述几大类：
1、网络营销赢利模式策划：主要解决通过什么途径来赚钱的问题。
2、网络营销项目策划：这个加上赢利模式就相当于是一份商业计划书，主要解决我们是谁?我们做什么?我们的核心优势?我们靠什么赚钱?我们的目标是什么?我们应该怎样实现目标?等一些宏观层面的问题。同时需要将具体的行动编制成甘特图，也就是行进路线和进度控制。
3、网络营销平台策划：是策划建设网站，还是借助第三方平台来做，这个和模式需要相匹配。网站怎么规划?从结构逻辑、视觉、功能、内容、技术等怎么去规划。
4、网络推广策划：网站怎么推广?品牌产品怎么推广?怎么广而告之?怎么吸引目标客户?通过什么手段来传播推广，有什么具体的操作细节和技巧?怎么去执行?等。
5、网络营销运营系统策划：这主要包括业务流程的划分，根据业务流程来规划部门编制、团队岗位、薪酬、管理考核、培训等
其实，从系统来说，网络营销策划就上面几个模块，因为在具体网络营销运营过程中，我们要动态平衡，专题策划，比如，某网站的销售力差、转化率低，那就形成了以转化率为核心的网站销售力策划，但是这其实在网站平台策划中就包含了。而网络推广策划中就可以形成以单一传播形式的的策划，如：博客营销策划、软文策划、网络广告策划、SEO策划、论坛推广策划，也可形成以主题为核心的阶段性整合传播策划，将各种网络传播管道集中利用。
另外，在网络营销运营过程中，数据分析是一个非常重要的模块，可理解为“为了达成提升公司网络营销效率的目标，而进行网络营销数据统计、分析、比对、解构和总结”的网络营销数据分析策划。
三段式，搞定一切网络营销策划方案
那如何撰写网络营销策划方案了?菜根谭认为：具体网络营销策划内容不同，方案的编制撰写思路和形式肯定不一样的。但是千变万变不离根本。因此，菜根谭网络营销机构整理一个三段式的网络营销方案格式。
一、确定目标：策划对象?策划目标?策划的意义作用?
武汉象牙科技有限公司(2003.3——2003.7)销售人员:通过公司给我的销售方面的培训,加之实际的销售,使我对与顾客一对一销售有了足够的经验,也锻炼了口头交际与沟通方面的能力,受益匪浅.
晓春音像电子词典的经销商(2003.11——2004.1)校园:独立开辟校园市场,应用实际调查,各种自制的宣传手段达到宣传的目的,业绩卓着.使我体会到开拓新市场的艰辛,也获的相应的能力.
襄樊四丰农资有限公司(2005.7——2005.9)际的销售,使我对与经销商销售有了足够的经验,也锻炼了口头交际与够方面的能力实习生:通过公司给我的销售方面的培训,加之实
课程项目《粤黄面包营销策划》项目策划者:为粤黄做未来五年的战略策划方案。通过公司、产品等定位,制定出其4p组合策略,打造粤黄面包品牌知名度。提升公司竞争力。这个策划是对我整个专业知识,以及策划能力的检测与提升。
课程项目《南方画报促销及网络营销、网路建设案例》项目策划者:为南方画报做一个促销方案、网络营销方案,设计网页建立360度立体促销策划方案
所谓的事件营销就是通过策划、组织以及利用一些社会热点的人物和事件，引起社会媒体和团体以及消费者的重视，从而提高企业的知名度、信誉度，在消费者心理树立良好的可信度，最终让消费者对企业产生信赖，促使企业的产品或者服务得到营销。
企业在事件营销的过程之中会涉及三个方面。第一个方面，营销的过程和动机应该符合法律的要求，不触碰社会的道德底线，不欺骗消费者，同时还需要承担一定的社会责任；第二个方面， 企业通过事件营销，让人们在联想到事件的同时，会在脑海之中展现企业的品牌形象。事件营销就是企业通过利用或者策划、组织一些热点新闻、名人、突发事件，把人们对事件的关注度巧妙地牵引到企业中去，达到企业营销的目 的；第三个方面，事件营销是基于整合营销之上的一种新型的营销方式，企业在营销的过程中，借用多媒体的力量，向社会团体以及消费者展示企业的品牌，从而实现企业的服务或者品牌推广。
二、房地产市场的特点
1.具有权益交易市场特征
房地产具有权益交易市场的特征，它的这个特征致使房地产产品和其他的一般产品有着明显的不同。对于一些特殊的产品，它的购买人群也比较特殊，这些人在年龄、性格、家庭构成、文化程度、工作经历、爱好上面明显相似。因此，企业在事件营销之前，需要对市场进行调查，从市场和客户的需求出发，争取更多的市场机会。
2.具有区域性特征
房地产区域性市场的特征决定了房地产的策划方案不同于其他产品的策划方案，因此，房地产在营销的过程中，不能生硬地搬用其他消费产品的营销策划方案。房地产营销应该结合房地产自身的特征，保持市场区域环境的整体性，及时了解市场需求，从而运用合理科学的营销方案推销房产。
3.具有不完全竞争市场特征
房地产的另外一个特征就是没有完全市场的特征，这个特征决定了房地产的营销方案必须科学合理。第一，相关的营销员要对市场做出调研，根据实际的市场需求，灵活地运用策划方案，从而加强房地产的市场营销，实现市场营销的目的。第二，营销人员在营销的过程之中要注意区别简单的促销策划和推广策划。
三、事件营销在房地产之中的具体应用
1.开拓市场方面
随着社会经济的快速发展，产品的丰富多样化，使企业在市场之中越来越难生存。传媒市场的普遍性，让消费者对于企业的产品没有过多的兴趣。面对这种情况，企业如果想要在竞争激烈的市场之中占据一席之位，就必须要抓住时机，通过组织、策划、利用热点人物和事件，为企业开拓市场。这种事件营销，一方面可以为企业节约大量的广告和宣传费用，另一方面节约了高额的媒体费用。所以，事件营销在企业开拓市场方面起到了很大的作用。
2.提高产品和企业的知名度方面
任何企业在前期的发展之中都非常困难，房地产这个行业也是如此。房地产在发展的前期，在市场上的知名度和影响力上都不大，造成消费者在短时间之内不能接受这种产品。因此，营销人员要根据市场的需求，及时了解消费者的兴趣，通过组织、策划热点人物和事件，提高企业在大众之中的知名度；另外，企业再运用一些公关技巧，让媒体对企业产生兴趣，积极报道企业，从而影响消费者的心理。一个热点事件只要成为大众关心的话题，那么它传播的速度会快得惊人，在大众之间产生巨大的影响。
3.企业文化建设方面
房地产在营销中，如果采用多种途径进行宣传，那么房地产企业势必会引起社会的关注，社会上的轰动效果必然会引起员工的关注，无形之中就改变企业员工的思维和价值观，从而为企业的文化建设打好了基础。
