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2对策
加强理论研究。人的卫生、动物卫生、植物卫生合称三大卫生，在我国经济发展建设中起到举足轻重的作用，他们相互配合，密切合作不仅为社会的生产发展同时也为人类的健康服务。因为动物卫生面临的严峻挑战和巨大压力，所以兽医卫生工作需要一套完善的理论体系来规范与约束。理论指导实践，没有理论的实践不能称之为实践，只是做无用功，故而理论对于实践工作而言是相当重要的。加快兽医卫生理论的研究与探讨，努力形成具有中国特色的兽医卫生理论体系。为兽医卫生法的立法、执法提供有力的科学理论依据并指导兽医卫生体系健康、蓬勃发展。加快立法进度。《中华人民共和国动物防疫法》生效后，《家畜家禽防疫条例》被废止，同时失效的还有与之相配套的规章及规范性文件，为了使兽医卫生行政执法活动不失去连续性，尽快建立与动物防疫法相配套的规章及规范性文件已是当务之急。《中华人民共和国动物防疫法》并不能满足兽医卫生有法可依的要求，所以加紧与《中华人民共和国动物防疫法》相辅相成的一系列以动物防疫法为核心的法规的制定，是兽医卫生法制建设的重中之重。以便推动兽医卫生事业可持续发展，同时使兽医卫生执法部门有法可依。
一、引言
安居乐业，安居才能乐业。
自从诗圣杜甫发出“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的感慨至今，有多少中国人为圆这个期盼已久的梦而苦苦追求着……以上海市为例：1979年人均住房面积仅4.2m2，住房困难的就达80万户，占市区总户数的28%.直至1987年，上海居民中还有1.6万户居住在人均不足两平方米的环境里。改革开放以来，我国城乡住宅建设进入了高速发展时期，1949年—1978年，城镇年均住房竣工面积仅为1800万m2，1980年突破了1亿m2，1998年为4.75亿m2，城镇人均居住面积达到9.3m2，比1978年增加5.7m2.到20世纪末，市场机制已经在住房资源配置中开始发挥重要作用，基本形成了以个人产权为主体的住房产权结构，从新建住房看，个人购买商品房住宅的比例已经接近94%.现在，拥有一个舒适、优美的“安乐窝”已成为现代人迫切而现实的愿望。
商品房销售分为现房销售和期房销售。期房销售即商品房预售，它是指房地产开发经营企业（简称“出卖人”）将正在建设中的房屋预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。由于我国房地产市场发育滞后，市场体系不完善，房地产法制不健全，针对现房销售而言，商品房预售，使得买受人在签订合同时，只取得该商品房的期待权，而非实际上的所有权，只有待开发商将房屋建成竣工后交付给买受人，买受人才能享有现实的所有权及对房屋进行占有、使用和收益。因而，商品房预售合同的买受人承担了比现房销售合同更大的风险。近几年来，随着购买商品房的增多，消费者对商品房销售过程中的广告不实、商品房面积“缩水”、质量隐患严重等方面的投诉越来越多，已成为广大消费者投诉的热点之一。为保护购房者的合法权益，我国继颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《建设工程质量管理办法》和《中华人民共和国合同法》等法律、法规、规章后，最高人民法院又于2003年3月24日通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），并于6月1日起开始施行。该司法解释体现了当事人意思自治、约定优于法定、惩罚性赔偿等原则，买受人可依法行使买卖合同的撤销权、解除权，要求出卖人返还已付购房款及利息，承担违约、修复及不超过已付购房款一倍的赔偿责任等，从而凸显了对广大买受人合法权益的保护。下面，笔者试从以下几个方面浅谈一下在商品房预售合同纠纷案件中，对买受人合法权益的保护问题。
二、“五证”与商品房预售合同效力的认定
预售合同不同于委建合同。所谓“委建合同”，是指当事人约定，一方委托另一方建筑房屋，并负担费用的合同。关于委建合同的性质有“买卖契约说”、“制作物供给说”、“承揽契约说”、“承揽与买卖混同契约说”、“承揽、委托与买卖之混合契约说”。而预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同，在性质上属买卖合同。商品房预售可以加快房地产融资，搞活房地产市场。但在房屋预售中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比一般现房买卖大得多。例如：有的开发商预收了购房者房款后，由于各种原因，致使所建项目不能继续进行，甚至停工，给购房人造成巨大损失。有时因为种种原因，个别开发商未能按期竣工或如期交付房屋，使购房人无法按时进住或出租。有时购房人在交付了首期房价款后，个别开发商会以种种借口提出后期房价款要涨，甚至要求首期已经交付的房价款要重新加价等，使购房人无所适从。因此，这种形式具有较大的风险性和投机性，为保护购房者的合法权益，我国对商品房预售的条件和程序进行了严格的限制。《中华人民共和国房地产管理法》第44条规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金、取得使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。由此可知，房地产商在预售商品房时，应具备“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
购房者在签订商品房预售合同时，应查验开发商是否齐备上述证件及批准文件。有无完备的证件，表明商品房买卖是否属于合法交易的范畴。因此，相关的法律、法规及司法解释都规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。但是，由于在实践中，商品房预售存在的问题较多，也较复杂，尽管《城市房地产管理法》颁布实施后，房地产市场相对比较规范，但开发商在预售房屋时手续尚不完善的情况仍然存在。如尚没有取得预售许可证、土地使用证及规划许可证或者没有交土地出让金。由于出现上述情况，既有当事人自身的原因，有的也同政府主管部门的行为不规范，对房地产市场调控不力有关。如果不考虑除外情况，一概认定买卖合同无效，既不利于稳定交易秩序，保护买受人实现合同目的，同时也与《合同法》的基本原则相悖。因此，对此类问题应事实求是的处理，不能轻易地认定为无效合同。只要时已经取得了相关证书，具备预售条件或经政府有关主管部门同意的，均不因此影响销售合同的效力。2003年3月通过的《解释》在规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效”之后，也规定了一个“但书”：“但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”同时第八条还规定：如果出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、导致合同无效、或被撤销的，买受人可请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这样规定，既有利于稳定交易秩序，也利于买受人实现合同目的，从而保护了购房者的合法权益。
三、“楼花”许诺与合同义务
现在，有人将房地产开发经营商为即将开发经营的商品房所作预售广告的“许诺”称之为“楼花”许诺。这些广告或宣传材料全都图文并茂，对所售房屋及其周边环境构画得犹如人间天堂，对购房者颇富吸引力。但是不乏某些开发商为了销售其商品房，会用夸大其实的广告内容来吸引甚至是误导消费。如××花园称其“环境幽雅，空气清新”，其实那里连绿地建设也不完善；××小区称其地点距某车站只有十几分钟的距离，其实那只是地图上虚设的直线距离，根本没考虑实际线路；许诺的汽车车库却变成了自行车车库；什么比邻的学校、医院、邮局等，更是多少年的远景规划……许多购房者实际入住后大呼上当，却又感到木已成舟，无可奈何。在人们日益呼唤诚信的今天，如何依法解决开发商随意允诺，任意违反，欺骗购房者，从而有效保护购房者的合法权益呢？对此问题，应首先弄清预售广告具有何种法律效力？根据合同法规定，商业广告包括商品房预售广告，其性质只属于一种要约邀请或称要约引诱，即希望购房者向自己发出要约购买其物业的意思表示，而并非是向购房者作出的承诺。因而不构成要约，不能作为买卖合同义务。购房者只能在购房前先针对广告内容详细咨询、翻阅房屋设计图纸、看其构建格局等，确认广告是否真实可信，然后再决定是否购买。如决定购买，应尽量将“楼花”许诺在签订书面合同时重新约定为合同条款，才能使其具有拘束力；但是，并不是在任何情况下，预售广告都不具有法律约束力，如果开发商在合同之外的广告及其宣传材料中，对其所售房屋的公用部分的设施及装修标准、小区配套设施、绿化及社区公益等问题的具体承诺，应属于合同内容的一部分或属于合同的随负义务，开发商违反的，应承担违约责任。最高人民法院通过的司法解释，也进行了明确规定。其一，销售广告和宣传资料所做的空泛的，不能具体确定的说明、允诺，为要约邀请，不作为合同义务，购房者需与开发商重新约定，签订规范、详备的商品房预售合同，而使其成为合同条款。合同样式可参照建设部、国家工商行政管理局印发的商品房购销合同示范文本；其二，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，如公用部分的设施及装修标准、小区配套设施、绿化及社区公益建设等问题的具体承诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，作为合同内容的一部分或合同的附负义务，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。此外，不少开发商的销售广告或图片资料都在不显眼的角落，有一行意思大概相同的文字“本广告的最终解释权归开发商所有，相关数据以政府最终批准文件为准”。依据法律规定，此格式性善告并不能免除开发商的诚信责任，只要其图片的内容符合解释中规定的要约条件，开发商违反时，仍应承担违约责任。这些规定为购房者权益的保护及诚信社会的建立提供了有力的司法保障。
四、《消费者权益保护法》与惩罚性赔偿责任的适用
我国于1993年10月31日颁布了《中华人民共和国消费者权益保护法》。其中备受人关注的当属第49条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍。”即通常所说的“双倍赔偿”。商品房销售案件是否适用《消费者权益保护法》存在较大争议。主张适用消法的观点认为：商品房本身就是典型的商品，不适用消法没有依据，且适用消法可以充分保护购房者的合法权益；另一种观点认为：消法制定时，我国的房地产市场才刚刚启动，当时并没有将房屋这种不动产考虑在内，且由于商品房价值较大，适用消法可能存在双倍赔偿问题，不仅开发商无法承受，对欺诈的界定也存在难度。2003年通过的司法《解释》在第八、第九条规定了惩罚性赔偿责任，为商品房买卖合同纠纷案件提供了明确的法律依据，且力求最大限度的保护购房者的权益。其目的在于对商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的交易行为，予以超出违约责任范围的民事责任追究。对此，《解释》第八、第九条规定了五种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人（第八条）；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实（第九条）。凡属上述五种情形，从而导致商品房买卖合同目的不能实现，或导致合同无效、撤销、解除时，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
五、计量规定与商品房面积“缩水”
商品房面积“缺斤短两”一直是消费者投诉的热点。为此建设部制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，国家质量技术监督管理部门也制定了《商品房销售面积测量与计算》，对商品房的建筑面积、套内建筑面积及应合理分摊的公用建筑面积，销售面积的测量方法，计算及测量偏差都作了相应规定。最新颁布的《商品房销售管理办法》与《商品房买卖合同示范文本》均规定商品房可以按照套内建筑面积或建筑面积计价。商品房建筑面积是指层高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墙水平投影面积。套内建筑面积由套（单元）内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。
（一）计算全部建筑面积的范围：1.永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上水平面积计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2.穿过房屋的通道、房屋内的大厅、门厅，不论其高度，均按一层计算。3.楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然层计算。4.封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积计算。
（二）计算一半建筑面积的范围：1.与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护结构水平投影面积一半计算。2.独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等永久性建筑，按其上盖水平投影面积的一半计算。3.未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计算。
（三）不计算建筑面积的范围：1.凸出房屋墙面的构件、配件、挑檐、半园柱、勒脚、台阶等。2.半园柱的雨篷。3.房屋的天面、挑台，天面上的花园、游泳池。
（四）应分摊的共有建筑面积：1.各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及为整幢房屋服务的共有房屋和管理用房均作为共有部位计算建筑面积。2.套（单元）与公用建筑空间之间的隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半，为共有建筑面积。
（五）不应分摊的共有建筑面积：1.从属于人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定车位或专用车库。
现在，有不少房产开发商在房屋面积上做文章，往往会有实测面积少于图纸上住房面积的情况出现。由于购房金额巨大，这样会使买受人造成不少的损失。因此，购房时应在合同中写明销售房屋包括套内面积和公摊面积在内的暂测总建筑面积，并明确约定：“预售时根据甲方暂测面积付款，最终以房地局认定的实测面积为准”。以及实测面积与暂测面积误差比及其处理原则。如合同无约定或者约定不明确，《解释》第十四条明确规定了处理原则：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。（二）面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持；如买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息，由出卖人返还给买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《解释》将面积误差比界定为3%，比最高人民法院《关于审理房地产开发经营案件若干问题的解释》（建议稿）规定的5%提高了二个百分点，既增强了当事人的合同意识，也突出体现了对买受人这一弱势群体利益的保护。
六、质量缺陷与司法救济
商品房的质量关系到买受人今后的生活环境优劣甚至生命财产安全。对于渴望安居乐业的平民百姓来说，倾其积蓄甚至多方借款买套住房如果遇上屋漏墙裂、墙倒楼塌的厄运，无异于晴天霹雳。《中华人民共和国建筑法》及相关法律、法规中，针对建筑工程质量问题都进行了明确规定。其中包括：勘察、设计、施工质量必须符合国家有关建筑工程安全标准要求；建筑物在合理的使用寿命年限内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量，建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷，对已发现的质量缺陷，施工企业应当修复；交付竣工验收的建筑工程必须符合建筑工程质量标准；建筑工程实行质量保修制度等。建设部规定，开发企业向用户交付销售的新建商品住宅时必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》的内容有：工程质量监督部门检验的质量等级、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修的承诺；用户报修的单位、答复和处理的时限；正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期的最低期限。房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。《住宅质量保证书？fontcolor=red>房勺魑唐？fontcolor=red>房买卖合同的补充内容，实际是商品房的保险书。其中质量保证书中应当标明正常使用情况下，各部位、部件保修内容和保修期。商品房整体工程及其内部设施的保修期限各有不同，按照《建设工程质量管理条例》第40条的规定，商品房的保修期限从竣工验收交付使用日期算起。具体期限如下：
（一）基础设备工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；（四）电器管线、给水排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
《住宅使用说明书》的内容有：住宅的结构、性能和各部件（部位）的类型、性能、标准等说明，并提出使用注意事项，装修、装饰注意事项，有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；门窗类型、结构类型、配电负荷、承重墙、保温墙、防水层、阳台部位的注意事项及其他需要说明的问题等。同时指出，如因用户使用不当，装修等造成质量问题，开发商不承担保修责任。
根据相关的法律、法规及该司法《解释》的规定：（一）如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（二）因房屋质量问题严重，致使房屋使用功能受到影响，严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。（三）交付使用的房屋存在其他质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。但对“严重影响正常居住使用的范围”等，该解释过于规范，不利于操作，仍需要进一步明确。
七、结语
党的十六大已明确提出了“全面建设小康社会”的奋斗目标。买房在成为颇受人们关注的日常生活中第一件大事的同时，住房的地理位置、楼层、朝向、绿化以及周边环境的好坏已成为现代家庭居住追求的新时尚。但是，蕴涵着巨大商机的房地产业同时也因为法律、法规等制度性缺陷而潜伏着陷阱与危机，加之购房的环节又纷繁复杂，在商品房预售法律关系中，买受人将始终处于弱者地位。经济法的“实质正义”理念要求给予购房者特殊的法律保护。本文仅从上述几个侧面澄清了一些模糊认识，以期为购房者提供醒示，作到未雨绸缪，防患于未然。但由于商品房预售中所涉及的法律问题多而复杂，还应从行政管理、合同法保护措施、物权法保护措施等不同方面给予特殊保护。希望能抛砖引玉，唤起学界给予更多的讨论和关注，以最大限度的保护买受人的合法权益，减少买受人预购商品房的法律风险！
主要参考资料
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杨玉龄：《房屋之买卖、委建与承揽》，正中法律出版社。
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周口第三届戏剧大赛，有扶沟县创排的越调现代戏《母子情》的舞台美术别出心裁、风格朴实、手法冼练、虚实相兼，它以豫东平原浓郁的乡土气息为背景，用戏曲特有的虚实结合的手法，用流动的布景为该剧营造了一个良好的环境氛围。（大赛简报的评语）
剧中故事说的是一位善良的母亲含辛茹苦把两个儿子拉扯大成家立业，本该安度晚年享享清福了。而不孝的儿子仍把老人当成苦劳力使用，不能干活时则把老人当成了包袱、累赘，合计导演了一出用秤称娘的悲剧。看后让人感到气愤、斥责，社会呼唤伦理道德，呼唤传统美德的弘扬。故事的本身并没有构成大的情感矛盾冲突，而它所反映的、折射的事件则是现实生活中存在的、令人普遍关心的问题。既如何“孝敬老人，关注老人，赡养老人”的社会道德问题。初看剧本的框架结构‘一度创作’剧本似乎有传统戏的写作痕迹，每场戏前均有二幕的“过场戏。”（也叫‘检场’交代下一场的剧情）所不同的这是一出新编的农村题材的现代戏。作为该剧的舞美设计有些犯难！试想，若在现代戏中增加一道‘二幕’来转换时空，势必引起同行的笑谈。
我国传统常见的戏曲“砌末”，尤其是传统戏中的“一桌二椅”非常简洁、灵活、多变，它根据剧情的需要而被赋予多种含义，如山、桥、楼、墙、室内室外、帐内帐外等，真可谓是千变万化，无所不能。熟悉戏曲的人群承认它的真实性，而这种传统的程式性是经过几百年的舞台实践与提炼，是演员与观众达成共识的特殊的舞台语汇。这种虚拟性的体现方法勾起我对《母子情》的创作热情和欲望。首先我在天幕上采用虚拟、写意的手法，用现代的制作材料‘粘贴’纵横交错的线条，勾勒出豫东平原一望无际的田野。有夸张的房屋，寓意的树木，后区用一横贯上下场的基本平台（预示着村里的一条坦直的路，人物上下方便，同时舞台的深度得到拓展）左后方‘网景’一棵枯枝摇摇欲坠的历经风雨的老树，含义是人至耄耋、已进夕阳，全剧清晰的线条和舞美基调就凸现出来了。难就难在“二幕”依何替代？与导演几经反复磋商，每天伏案苦思冥想、查阅资料、六易其稿，终于大胆地设想以左右“屏风式”的硬景移动推拉，屏风中间有一可转动的“门”。开场序幕，导演让人物各自从门里门外或出或进，一组一组地“定格”造型，每个人有各自的形态和情状表现。这种变软二幕为“屏风式”的移动硬景，既方便又美观，既别致又新颖，又符合真实生活的规律（左方和右方定位为俩儿子分家居住的各自院落）。当移动“屏风”景拉开，舞台上的空间时而是庭院，时而是野外，既没有让布景堆砌满台影响演员的表演，反倒将空间与环境点缀的更加清晰，同时操作起来更加轻便、灵活，这一大胆的艺术想象是在真正的实践中得以运用的、切实可行。艺术是实践的艺术，生活是创作的源泉。知识靠的日积月累，舞台是创造者施展、实践的平台。
现代戏《母子情》的舞台美术设计，是在继承的基础上应运而生的。可以说基本达到了以戏带情，情‘景’交‘景’景戏贯通，它在周口市戏剧大赛中获得了评委的赞许并荣获了舞美设计奖。这是我自艺术学校毕业后独自担纲舞美设计的第一出大戏，也可以说是处女作吧。当我平心静气坐在剧场里欣赏自己的作品时，那色彩绚丽的灯光，悦耳动听的旋律，写意流动的舞美，让我脑海浮想联翩。不论是写实的、写意的、浪漫的、荒诞的；或者是自然主义、超现实主义等等流派，归根结地还应是一戏一风格，一剧一特色。创作者用他自己的文化底蕴和对生活感悟的深浅，去追求去开掘去创作，把自己的构思付诸舞台上，为戏服务，为戏增光，为戏增色，戏景互补，达到导演、音乐、舞美及其他“二度创造”者共同对戏的诠释，从而完成一剧的“最高任务”。
所谓数罪并罚,是指对犯两个以上罪行的犯罪嫌疑人,就所犯各罪分别定罪量刑后,按一定原则、比例判决宣告执行的刑罚。但是,数罪并罚也遇到吸收罪这样例外。例如,牵连犯。牵连犯在中国刑法中虽然没有明文规定,但在司法实践中却经常涉及。对于牵连犯问题,在刑法理论界存在较多争议。传统刑法理论认为牵连犯是实质的数罪,处断的一罪;新刑法的规定对牵连犯既有适用从一重处断,又有适用数罪并罚。因在司法实践中这两种处罚原则并存,极易造成法律适用的不统一。①另外,造成量刑混乱的还有:犯罪行为中混杂着非法行为,并且该类非法行为还与刑法规定的罪名对应,尤其是其行为的危害程度达到量刑立案的标准时,这将给法官量刑造成进一步困惑。下面一个案例是一个很好的例子。
无锡市滨湖区人民法院经公开审理查明:被告人陈洁因被害人朱奇华长期拖欠债务,躲避不还,心生恼怒。2012年1月22日21时许,被告人陈洁得知朱奇华在本市滨湖区姚湾宝乐迪飚歌城娱乐的消息后,召集了被告人陈响响及李朝阳、余建(均已被劳动教养)携带木棍、桌球棒等作案工具,开车到宝乐迪飚歌城寻找朱奇华。被告人陈洁在801包厢找到朱奇华,即用所携桌球棒击打了朱奇华头部一下。随后,被告人陈洁、陈响响及李朝阳、余建强行将朱奇华挟持上车,向本市惠山区阳山镇陆区方向行驶。途中,被告人陈响响及余建对朱奇华背、腹部殴打。被告人陈洁驾车驶至与陆区交界的常州市武进区洛阳镇瞿家下坝桥6号附近的田野停车,要求朱奇华写下今借陈洁人民币现金肆拾万元整(400000)的借条,并让朱奇华找人担保。见朱奇华打电话联系亲属钱某、杨某某担保上述债务未果,被告人陈洁又指使被告人陈响响及李朝阳、余建将朱奇华拉下车殴打,李朝阳用皮带抽打朱奇华臀部,被告人陈响响持桌球棒击打朱奇华臀部时,击中了朱奇华遮挡臀部的左臂,致朱奇华左臂受伤。后被告人陈洁等人又挟持被害人朱奇华驾车到达陆区,取得了朱奇华的一辆马自达牌轿车作为抵押。随后,被告人陈洁指使被告人陈响响及余建在车内继续看管朱奇华,自己与李朝阳到朱奇华的亲属钱某家中,以朱奇华被其扣押相威胁。次日凌晨2时许,在取得朱奇华母亲杨某某对上述借款的担保后,被告人陈洁电话指使被告人陈响响将朱奇华放走。事后,被告人陈洁付给被告人陈响响及余建人民币各1000元。
在旧式的古屋里听雨，听四月，霏霏不绝的黄梅雨，朝夕不断，旬月绵延，湿黏黏的苔藓从石阶下一直侵到舌底，心底。到七月，听台风台雨在古屋顶上一夜盲奏，千层海底的热浪沸沸被狂风挟持，掀翻整个太平洋只为向他的矮屋檐重重压下，整个海在他的屋檐上哗哗泻过。不然便是雷雨夜，白烟一般的纱帐里听羯鼓一通又一通，滔天的暴雨磅磅礴礴扑来，强劲的电琵琶忐忐忑忑忐忐忑忑，弹动屋瓦的惊悸腾腾欲掀起。不然便是斜斜的西北雨斜斜刷在窗玻璃上，鞭在墙上打在阔大的芭蕉叶上，一阵寒潮泻过，秋意便弥漫旧式的庭院了。
著名台湾作家余光中的散文《听听那冷雨》，通过描写冷雨，表达了作者对故土、对祖国传统文化的深刻怀念和追思。这段文字，作家按照季节描写四月的黄梅雨、七月的台风暴雨、秋天的寒潮斜雨，从视觉、触觉、听觉等角度，运用拟人、比喻等方法，形象地铺叙出故乡冷雨的特点。作家内心凄凉而缠绵的思乡之情在其多角度、多方法地铺叙中得到细腻地抒发。
在我国经济融入全球经济一体化的进程中，我国的社会主义市场经济得到了快速发展。依法保障市场竞争的公平、有序是市场经济持续快速健康发展的前提。在市场经济发展活动中，经营者为了占领市场，提高产品的知名度，获取更高的利润，便采用多种方式促销产品，不正当有奖销售就是手段之一。尽管，我国的《反不正当竞争法》对此作出了规定。但是，层出不穷的新的不正当竞争行为使得表现出的问题日益突出，正常的市场竞争秩序无法维护，影响了经济的发展，这也就使得完善反不正当竞争法律制度关于有奖销售行为的规定追在眉睫。
一、不正当有奖销售行为的认定
有奖销售行为是指经营者销售商品或者提供服务，附带性地向交易对方提供一定数量物品、金钱或者其它经济上的利益的行为。包括奖励所有购买者的附赠式有奖销售和奖励部分购买者的抽奖式有奖销售。前者是指经营者奖励所有购买者的有奖销售，其本质特征是参与者对其能否获奖，以及能获什么奖的情况具有可预见性和可控制性，即参与者在参与有奖销售活动之前即知道自己参与后的获奖情况。后者是指经营者以抽签、摇号等带有偶然性的方法决定购买者是否中奖的有奖销售行为。该行为的本质特征在于有奖销售活动的参与者谁能中奖、中什么奖具有偶然性和不确定性。而不正当有奖销售行为是指经营者违反诚实信用原则和公平竞争原则，采用上述有奖销售的方式，利用物质、金钱或其他经济利益引诱购买者与之交易，排挤竞争对手的不正当竞争行为。其基本特征如下：
1、不正当有奖销售的主体是经营者。有奖销售行为的主体是经营者和与其交易的对方。提供有奖销售的是经营者，与其交易的对方包括购买商品的单位、个人或代表、单位实施交易行为的代表人、人。
2、不正当有奖销售的内容可以是物品、金钱，也可以是其它经济利益上的行为。物品不仅包括与所购物品完全相同的物品也包括同种类的物品或不相关的物品。
3、不正当有奖销售的目的是为了招揽顾客。有奖销售，不管它表现为何种形式，其根本目的都是为招揽顾客，取得更多的利润。
4、不正当有奖销售具有公开性。有奖销售是经营者不加区别地向所有购买者进行的，只要购买者按照规定购买一定的商品，不论购买者为何人或何种组织，都将一视同仁。并且经营者提供赠品时，都是以某种方式，如告示、广告等方式先公开告知购买者，向所有购买者进行的有奖销售。
5、不正当有奖销售具有从属性。有奖销售行为是商品交易行为的从行为。正是因为有奖销售行为是作为交易达成的附属条件，对竞争者而言才可能形成竞争优势，才可能成为排挤竞争对手的一种促销手段从而引发不正当竞争；对消费者而言则可能基于此种赠与购买经营者的商品或服务，但有奖销售活动中的获奖并非无偿而是有偿的。
二、对不正当有奖销售行为进行法律规制的必要性
不正当有奖销售的存在既然以一定的市场发展阶段为前提，那么，在特定的允许状态下，通过一定的法律规制，来保障、发扬其优点和长处，并抑制其缺点和不足，就成为一种社会治理的当然选择。(一)不正当有奖销售行为破坏市场竞争，低价倾销，侵害其他经营者的合法权益，同时不利于经营者自身的发展所谓低价倾销，根据《反不正当竞争法》第十一条一款的规定可概括为：经营者以排挤竞争对手为目的、以低于成本的价格销售商品的行为。公平竞争原则是市场竞争的基本原则，它要求各竞争主体在地位平等、机会平等、公平交易的前提下进行角逐。而有奖销售行为事实上就等于经营者利用了不正当手段夺走了竞争对手的潜在购买者。因此，不管哪一种不正当有奖销售，其对同业竞争者利益的损害是一个无可争辩的事实。
(二)不正当有奖销售行为降低了市场的透明度，侵害了消费者的利益。不正当有奖销售行为之所以能够得逞并能够逃避法律约束的深层原因在于有奖销售信息的非对称性。由于经营者在销售中附加了特别之利益，在信息不对称的情况下，使的消费者无法知道其所购买产品真正情况，而作出非理性的自愿消费行为。但在不正当有奖销售行为中，经营者则是利用有奖销售的信息不对称，滥用自己在市场交易中的优势地位，采用多种手段，想方设法隐蔽有关信息，转嫁本应由自己承担的责任，违背诚信原则，不顾国家法律，损害消费者利益。
(三)不正当有奖销售行为最终会影响社会资源有效配置和经济稳定运行。有奖销售的方式对激发消费者的消费欲望是非常有效的，但是这种方式的消极作用也是很明显的。不正当有奖销售活动容易传送错误的市场信息，可能导致国家宏观调控政策的失灵。首先，对国家来讲，有奖销售是通过增加经营成本的方式操作的，其奖励费用和其他费用都在流通费用开支，使企业应纳所得税减少，影响国家财政收入。其次，价格是市场的”晴雨表”。在市场经济体制下，商品供求关系主要是通过价格机制来调节的，国家主要是根据市场价格来对国民经济进行宏观调控。有奖销售把销售疲软带给了将来，导致国家在资源配置上出现较大的资源浪费。⑤第三，同时，在不正当有奖销售的推动下，消费者可能购买一些自己不需要或者不很需要的商品，使市场不能如实反映供需关系，造成市场需求不平衡。
三、我国《反不正竞争法》有关规定的缺陷
我国《反不正当竞争法》第13条明确规定经营者不得从事下列有奖销售：采用谎称有奖或者故意让内定人员中奖的欺骗方式进行有奖销售；利用有奖销售的手段推销质次价高的商品；抽奖式的有奖销售，最高奖的金额超过5000元。由于我国的《反不正当竞争法》制订于1993年年初，当时市场经济尚处于起步阶段，人们包括立法者对于有奖销售的认识也受时代和认识的限制，仅在该法第十三条对禁止进行的有奖销售活动作了原则性的规定，具有一些缺陷，亟需修订。
1、法律滞后，内容不完各。我国的《反不正当竞争法》和《若干规定》均是1993年施行的。在十多年后的今天，法律的滞后性已经非常明显，已不能满足现在市场经济发展的需要。《反不正竞争法》第十三条以列举式规定了禁止从事的三种有奖销售行为，国家工商局在1993年又颁布了《关于禁止有奖销售活动中不正当竞争行为的若干规定》，该规定虽然细化了禁止欺骗性有奖销售行为，但也没有包括所有的不正当有奖销售行为。并且对该规定的具体内容的认定上，许多学者很有很多看法，无法达成一致。例如，对抽奖式有奖销售除了在抽奖这一无关紧要的问题L意见完全一致外，对其性质也没有明确统一的界定。凡此种种，正反映了我国在有奖销售认识上和立法的模糊与欠缺。
2、有关有奖销售的地方立法不统一，解释混乱。在《反不正当竞争法》和《若干规定》颁布之后，许多省份陆续出台了相关的地方法规。如从第一个有关反不正当竞争的地方性法规《海南经济特区反不正当竞争条例》开始，各省、自治区、直辖市人大常委会针对《反不正当竞争法》而制订的地方性法规达二十七个之多，其中几乎都有有奖销售的规定。这些法规要求企业在有奖销售中标明的内容可谓是五花八门，极不统一，如最高奖金额、总金额、数量、质量(云南、河北、重庆、浙江、四川、河南、福建)、设奖等级、品牌(湖北)、型号(湖北、山东)等等。原来是要加强可操作性的地方法规，不仅不能真正解决问题，反而越解释越混乱，使得经营者根本无所适从。
3、法律规定缺乏可操作性。首先，有关当事人如购买者根本就不了解有奖销售活动的实际销售是”暗箱”操作，很难以对其实际形成的不正当竞争行为和造成的利益损害进行追究。其次，随着社会和经济的不断发展，有奖销售活动的形式也日益新颖，特别是随着通讯和网络技术的发展，通过电子商品或服务进行有奖销售的方式越来越多。对于这些新出现的不正当有奖销售形式，如果仍然适用原来的法律规定或解释，执法者可能根本无法操作，任有其发展，则会严重损害正常的市场经济秩序。
四、完善不正当有奖销售的立法建议
对于修订和完善《反不正当竞争法》有关不正当有奖销售的规定笔者提出如下建议：
l、由第三者介入有奖销售活动，解决信息不对称问题。笔者建议可以建立有奖销售申报制度、有奖销售公证制度和有奖销售制度。有奖销售申报制度就是开展有奖销售活动时，经营者必须向工商行政管理机关申报，经批准后方可进行。申报的主要内容包括有奖销售的商品、所设奖项的内容(奖金或商品)、奖金总额、获奖等级、获奖对象产生方法、有奖销售的时间、范围等。总之，只有依靠第三者介入才能解决有奖销售中的信息不对称问题。:
安居乐业，安居才能乐业。
自从诗圣杜甫发出“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的感慨至今，有多少中国人为圆这个期盼已久的梦而苦苦追求着……以上海市为例：1979年人均住房面积仅4.2m2，住房困难的就达80万户，占市区总户数的28%.直至1987年，上海居民中还有1.6万户居住在人均不足两平方米的环境里。改革开放以来，我国城乡住宅建设进入了高速发展时期，1949年—1978年，城镇年均住房竣工面积仅为1800万m2，1980年突破了1亿m2，1998年为4.75亿m2，城镇人均居住面积达到9.3m2，比1978年增加5.7m2.到20世纪末，市场机制已经在住房资源配置中开始发挥重要作用，基本形成了以个人产权为主体的住房产权结构，从新建住房看，个人购买商品房住宅的比例已经接近94%.现在，拥有一个舒适、优美的“安乐窝”已成为现代人迫切而现实的愿望。
商品房销售分为现房销售和期房销售。期房销售即商品房预售，它是指房地产开发经营企业（简称“出卖人”）将正在建设中的房屋预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。由于我国房地产市场发育滞后，市场体系不完善，房地产法制不健全，针对现房销售而言，商品房预售，使得买受人在签订合同时，只取得该商品房的期待权，而非实际上的所有权，只有待开发商将房屋建成竣工后交付给买受人，买受人才能享有现实的所有权及对房屋进行占有、使用和收益。因而，商品房预售合同的买受人承担了比现房销售合同更大的风险。近几年来，随着购买商品房的增多，消费者对商品房销售过程中的广告不实、商品房面积“缩水”、质量隐患严重等方面的投诉越来越多，已成为广大消费者投诉的热点之一。为保护购房者的合法权益，我国继颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《建设工程质量管理办法》和《中华人民共和国合同法》等法律、法规、规章后，最高人民法院又于2003年3月24日通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），并于6月1日起开始施行。该司法解释体现了当事人意思自治、约定优于法定、惩罚性赔偿等原则，买受人可依法行使买卖合同的撤销权、解除权，要求出卖人返还已付购房款及利息，承担违约、修复及不超过已付购房款一倍的赔偿责任等，从而凸显了对广大买受人合法权益的保护。下面，笔者试从以下几个方面浅谈一下在商品房预售合同纠纷案件中，对买受人合法权益的保护问题。
二、“五证”与商品房预售合同效力的认定
预售合同不同于委建合同。所谓“委建合同”，是指当事人约定，一方委托另一方建筑房屋，并负担费用的合同。关于委建合同的性质有“买卖契约说”、“制作物供给说”、“承揽契约说”、“承揽与买卖混同契约说”、“承揽、委托与买卖之混合契约说”。而预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同，在性质上属买卖合同。商品房预售可以加快房地产融资，搞活房地产市场。但在房屋预售中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比一般现房买卖大得多。例如：有的开发商预收了购房者房款后，由于各种原因，致使所建项目不能继续进行，甚至停工，给购房人造成巨大损失。有时因为种种原因，个别开发商未能按期竣工或如期交付房屋，使购房人无法按时进住或出租。有时购房人在交付了首期房价款后，个别开发商会以种种借口提出后期房价款要涨，甚至要求首期已经交付的房价款要重新加价等，使购房人无所适从。因此，这种形式具有较大的风险性和投机性，为保护购房者的合法权益，我国对商品房预售的条件和程序进行了严格的限制。《中华人民共和国房地产管理法》第44条规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金、取得使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。由此可知，房地产商在预售商品房时，应具备“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
购房者在签订商品房预售合同时，应查验开发商是否齐备上述证件及批准文件。有无完备的证件，表明商品房买卖是否属于合法交易的范畴。因此，相关的法律、法规及司法解释都规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。但是，由于在实践中，商品房预售存在的问题较多，也较复杂，尽管《城市房地产管理法》颁布实施后，房地产市场相对比较规范，但开发商在预售房屋时手续尚不完善的情况仍然存在。如尚没有取得预售许可证、土地使用证及规划许可证或者没有交土地出让金。由于出现上述情况，既有当事人自身的原因，有的也同政府主管部门的行为不规范，对房地产市场调控不力有关。如果不考虑除外情况，一概认定买卖合同无效，既不利于稳定交易秩序，保护买受人实现合同目的，同时也与《合同法》的基本原则相悖。因此，对此类问题应事实求是的处理，不能轻易地认定为无效合同。只要时已经取得了相关证书，具备预售条件或经政府有关主管部门同意的，均不因此影响销售合同的效力。2003年3月通过的《解释》在规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效”之后，也规定了一个“但书”：“但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”同时第八条还规定：如果出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、导致合同无效、或被撤销的，买受人可请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这样规定，既有利于稳定交易秩序，也利于买受人实现合同目的，从而保护了购房者的合法权益。
三、“楼花”许诺与合同义务
现在，有人将房地产开发经营商为即将开发经营的商品房所作预售广告的“许诺”称之为“楼花”许诺。这些广告或宣传材料全都图文并茂，对所售房屋及其周边环境构画得犹如人间天堂，对购房者颇富吸引力。但是不乏某些开发商为了销售其商品房，会用夸大其实的广告内容来吸引甚至是误导消费。如××花园称其“环境幽雅，空气清新”，其实那里连绿地建设也不完善；××小区称其地点距某车站只有十几分钟的距离，其实那只是地图上虚设的直线距离，根本没考虑实际线路；许诺的汽车车库却变成了自行车车库；什么比邻的学校、医院、邮局等，更是多少年的远景规划……许多购房者实际入住后大呼上当，却又感到木已成舟，无可奈何。在人们日益呼唤诚信的今天，如何依法解决开发商随意允诺，任意违反，欺骗购房者，从而有效保护购房者的合法权益呢？对此问题，应首先弄清预售广告具有何种法律效力？根据合同法规定，商业广告包括商品房预售广告，其性质只属于一种要约邀请或称要约引诱，即希望购房者向自己发出要约购买其物业的意思表示，而并非是向购房者作出的承诺。因而不构成要约，不能作为买卖合同义务。购房者只能在购房前先针对广告内容详细咨询、翻阅房屋设计图纸、看其构建格局等，确认广告是否真实可信，然后再决定是否购买。如决定购买，应尽量将“楼花”许诺在签订书面合同时重新约定为合同条款，才能使其具有拘束力；但是，并不是在任何情况下，预售广告都不具有法律约束力，如果开发商在合同之外的广告及其宣传材料中，对其所售房屋的公用部分的设施及装修标准、小区配套设施、绿化及社区公益等问题的具体承诺，应属于合同内容的一部分或属于合同的随负义务，开发商违反的，应承担违约责任。最高人民法院通过的司法解释，也进行了明确规定。其一，销售广告和宣传资料所做的空泛的，不能具体确定的说明、允诺，为要约邀请，不作为合同义务，购房者需与开发商重新约定，签订规范、详备的商品房预售合同，而使其成为合同条款。合同样式可参照建设部、国家工商行政管理局印发的商品房购销合同示范文本；其二，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，如公用部分的设施及装修标准、小区配套设施、绿化及社区公益建设等问题的具体承诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，作为合同内容的一部分或合同的附负义务，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。此外，不少开发商的销售广告或图片资料都在不显眼的角落，有一行意思大概相同的文字“本广告的最终解释权归开发商所有，相关数据以政府最终批准文件为准”。依据法律规定，此格式性善告并不能免除开发商的诚信责任，只要其图片的内容符合解释中规定的要约条件，开发商违反时，仍应承担违约责任。这些规定为购房者权益的保护及诚信社会的建立提供了有力的司法保障。
四、《消费者权益保护法》与惩罚性赔偿责任的适用
我国于1993年10月31日颁布了《中华人民共和国消费者权益保护法》。其中备受人关注的当属第49条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍。”即通常所说的“双倍赔偿”。商品房销售案件是否适用《消费者权益保护法》存在较大争议。主张适用消法的观点认为：商品房本身就是典型的商品，不适用消法没有依据，且适用消法可以充分保护购房者的合法权益；另一种观点认为：消法制定时，我国的房地产市场才刚刚启动，当时并没有将房屋这种不动产考虑在内，且由于商品房价值较大，适用消法可能存在双倍赔偿问题，不仅开发商无法承受，对欺诈的界定也存在难度。2003年通过的司法《解释》在第八、第九条规定了惩罚性赔偿责任，为商品房买卖合同纠纷案件提供了明确的法律依据，且力求最大限度的保护购房者的权益。其目的在于对商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的交易行为，予以超出违约责任范围的民事责任追究。对此，《解释》第八、第九条规定了五种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人（第八条）；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实（第九条）。凡属上述五种情形，从而导致商品房买卖合同目的不能实现，或导致合同无效、撤销、解除时，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
五、计量规定与商品房面积“缩水”
商品房面积“缺斤短两”一直是消费者投诉的热点。为此建设部制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，国家质量技术监督管理部门也制定了《商品房销售面积测量与计算》，对商品房的建筑面积、套内建筑面积及应合理分摊的公用建筑面积，销售面积的测量方法，计算及测量偏差都作了相应规定。最新颁布的《商品房销售管理办法》与《商品房买卖合同示范文本》均规定商品房可以按照套内建筑面积或建筑面积计价。商品房建筑面积是指层高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墙水平投影面积。套内建筑面积由套（单元）内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。
（一）计算全部建筑面积的范围：1.永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上水平面积计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2.穿过房屋的通道、房屋内的大厅、门厅，不论其高度，均按一层计算。3.楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然层计算。4.封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积计算。
（二）计算一半建筑面积的范围：1.与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护结构水平投影面积一半计算。2.独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等永久性建筑，按其上盖水平投影面积的一半计算。3.未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计算。
（三）不计算建筑面积的范围：1.凸出房屋墙面的构件、配件、挑檐、半园柱、勒脚、台阶等。2.半园柱的雨篷。3.房屋的天面、挑台，天面上的花园、游泳池。
（四）应分摊的共有建筑面积：1.各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及为整幢房屋服务的共有房屋和管理用房均作为共有部位计算建筑面积。2.套（单元）与公用建筑空间之间的隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半，为共有建筑面积。
（五）不应分摊的共有建筑面积：1.从属于人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定车位或专用车库。
现在，有不少房产开发商在房屋面积上做文章，往往会有实测面积少于图纸上住房面积的情况出现。由于购房金额巨大，这样会使买受人造成不少的损失。因此，购房时应在合同中写明销售房屋包括套内面积和公摊面积在内的暂测总建筑面积，并明确约定：“预售时根据甲方暂测面积付款，最终以房地局认定的实测面积为准”。以及实测面积与暂测面积误差比及其处理原则。如合同无约定或者约定不明确，《解释》第十四条明确规定了处理原则：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。（二）面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持；如买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息，由出卖人返还给买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《解释》将面积误差比界定为3%，比最高人民法院《关于审理房地产开发经营案件若干问题的解释》（建议稿）规定的5%提高了二个百分点，既增强了当事人的合同意识，也突出体现了对买受人这一弱势群体利益的保护。
六、质量缺陷与司法救济
商品房的质量关系到买受人今后的生活环境优劣甚至生命财产安全。对于渴望安居乐业的平民百姓来说，倾其积蓄甚至多方借款买套住房如果遇上屋漏墙裂、墙倒楼塌的厄运，无异于晴天霹雳。《中华人民共和国建筑法》及相关法律、法规中，针对建筑工程质量问题都进行了明确规定。其中包括：勘察、设计、施工质量必须符合国家有关建筑工程安全标准要求；建筑物在合理的使用寿命年限内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量，建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷，对已发现的质量缺陷，施工企业应当修复；交付竣工验收的建筑工程必须符合建筑工程质量标准；建筑工程实行质量保修制度等。建设部规定，开发企业向用户交付销售的新建商品住宅时必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》的内容有：工程质量监督部门检验的质量等级、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修的承诺；用户报修的单位、答复和处理的时限；正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期的最低期限。房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。《住宅质量保证书？fontcolor=red>房勺魑唐？fontcolor=red>房买卖合同的补充内容，实际是商品房的保险书。其中质量保证书中应当标明正常使用情况下，各部位、部件保修内容和保修期。商品房整体工程及其内部设施的保修期限各有不同，按照《建设工程质量管理条例》第40条的规定，商品房的保修期限从竣工验收交付使用日期算起。具体期限如下：
（一）基础设备工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；（四）电器管线、给水排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
《住宅使用说明书》的内容有：住宅的结构、性能和各部件（部位）的类型、性能、标准等说明，并提出使用注意事项，装修、装饰注意事项，有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；门窗类型、结构类型、配电负荷、承重墙、保温墙、防水层、阳台部位的注意事项及其他需要说明的问题等。同时指出，如因用户使用不当，装修等造成质量问题，开发商不承担保修责任。
根据相关的法律、法规及该司法《解释》的规定：（一）如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（二）因房屋质量问题严重，致使房屋使用功能受到影响，严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。（三）交付使用的房屋存在其他质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。但对“严重影响正常居住使用的范围”等，该解释过于规范，不利于操作，仍需要进一步明确。
七、结语
党的十六大已明确提出了“全面建设小康社会”的奋斗目标。买房在成为颇受人们关注的日常生活中第一件大事的同时，住房的地理位置、楼层、朝向、绿化以及周边环境的好坏已成为现代家庭居住追求的新时尚。但是，蕴涵着巨大商机的房地产业同时也因为法律、法规等制度性缺陷而潜伏着陷阱与危机，加之购房的环节又纷繁复杂，在商品房预售法律关系中，买受人将始终处于弱者地位。经济法的“实质正义”理念要求给予购房者特殊的法律保护。本文仅从上述几个侧面澄清了一些模糊认识，以期为购房者提供醒示，作到未雨绸缪，防患于未然。但由于商品房预售中所涉及的法律问题多而复杂，还应从行政管理、合同法保护措施、物权法保护措施等不同方面给予特殊保护。希望能抛砖引玉，唤起学界给予更多的讨论和关注，以最大限度的保护买受人的合法权益，减少买受人预购商品房的法律风险！
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1 关于珠村
第一，珠村简介，广州珠村位于广州市天河区内，是一个典型的城中村。它因“乞巧节”闻名广东，起源于南宋的珠村，居民以潘、钟两姓为主。村落向心布局，水乡风格突出，有历史建筑，也有古树名木。珠村民俗活动精彩纷呈，保留有舞狮、拜猫、拜太公、扒龙舟、摆七娘、唱大戏等。城中村，是老城发展的烙印，是城市的文化符号。第二，展示的意义：一是展示珠村的典型民俗文化，提高民俗文化的了解和认同感，并提出文化介入城中村改造的设想；二是现实意义：关注城市发展问题；三是衍生意义：城中村不只是栖息的场所，更是农民工、外来工除了故乡以外的另一个归宿。第三，展场空间，珠村民俗文化展厅位于广东省博物馆第三层艺术馆临时展厅，展场面积约1500m2。
2 民俗文化展厅表现手法
2.1 序列空间的设计表现手法（图1）
（1）以文化为主线划分整体的展厅空间。基于城市道路系统分析，城中村道路系统呈现自由型分布的无序状态，从空间形态上，采用主轴线贯穿、分割整体空间；将文化作为主线索，这样共同形成展场空间的平面分布，形成空间的二维图形。展场划分为三个展厅。分别为：第一展厅：城中村发展烙印展厅――珠村发展历史；第二展厅：城中村的民俗记忆展厅――珠村历史文化介入城中村；第三展厅：城中村的未来设想展厅――未来发展方向的可能性。
（2）以时间为轴线设计展厅布局，现状――过去――未来。由城中村现今的矛盾、无序、错乱的现实，到城中村过去传统民俗文化、特色的民俗节日（乞巧节、拜猫节、龙舟节），再到城中村未来的设想与希望。以探讨问题思维模式：发现问题――思考问题――解决问题。整体空间序列安排：序厅――第一展厅――过厅――第二展厅――过厅――第三展厅――尾厅。
2.2 意象形态空间的表现手法
意象形态的空间表现主要是通过提炼抽象化图形化的“象”同构现实空间内容的“意”。第一展厅为城中村发展烙印展厅，通过提炼城中村杂乱的线条、裂缝、狭窄过道，传递城中村的现状和历程。
第一，展厅整体以无序、散乱空间布局意象表达城中村自由散乱的现状。第二，序厅空间造型上呈现不规则，不稳定的形态，天花的垂落造型，不平整的地面，破砖为材料主题墙面，共同还原传递了城中村的肌理（图2）。第三，通道墙面上错落的裂缝造型，交叉天花造型，配合上灯光，让人犹如穿行在城中村，狭窄、阴暗以及电线乱穿的杂乱天际里。第四，异形墙面，作为城市近展变迁的照片墙，在灯光衬托下，展现过去城市发展变迁的巨大变化。第五，“一线天”过道，天花“一线”造型；墙面裂缝造型以及意向性的建筑立面；加上不规则、非常规的阶梯。共同营造“握手楼”“一线天”、坑坑洼洼的城中村印象。让参观者从视觉、触觉等多方位的体验城中村的发展历史。
2.3 文化移植空间的表现手法
移植不是简单的挪用和复制。移植不是被动的、客观的，或漠然的，而是积极的、主观的、充满目的的。第二展厅为城中村的民俗记忆展厅，通过移植民俗文化的符号和场景，展示和传达珠村的民俗文化记忆。第二展厅整体分为三大展区：乞巧节展区、拜猫节展区、龙舟节展区。
第一，过厅通过移植的古代村落的牌坊，平整的地面铺仿古砖，渐渐进入竖立的两排牌匾，依次营造村落的民俗建筑文化。第二，整体材质以清混凝土，实木为主。色彩以素色，木色、灰色为主。灯光以暖黄色为主，冷蓝色为辅。第三，以点的形式，将民俗展品嵌入不规则的墙体，配合重点照明，寓意传统文化犹如星点存在于城中村文化中，却不失为不同地域、不同城市的文化符号。第四，乞巧节展区、拜猫节展区、龙舟节展区，通过展示的精美手工艺品、龙舟模型、图腾纹样展示特色民俗节日活动，通过写真全景雕塑、虚拟影幕、多媒体声光电等再现民俗节竞技场景，让参观者对民俗文化有更多的了解、认知和欣赏。（图3）
2.4 情感意境空间的表现手法
境，是一种理念，也是一种氛围，更是一种启发、期盼、思考、设想。民俗文化的传承、城市村落的延续、外来工栖息的场所、新旧文化的冲突等城中村的发展与改造，是当今城市发展的一大难题。它是一个集社会发展、城市变迁、人文历史，是一个政治、经济、文化等的碰撞与矛盾的产物。第三展厅为城中村的未来设想展厅，将文化介入到改造的设想，启发参观者对城市发展、城中村改造问题的思考与设想。
第一，过厅在布局上引用圆形向心与发散的图形特征，倾斜的半球造型是珠村电子地图屏幕。以电线为意象的天花垂落半空配合地面交错的黑色线条，寓意文化与现状的碰撞，现在与未来的交叉。第二，新旧文化墙的设计，不规则、不平整的墙面寓意城中村各不相同的建筑立面，绘上传统民俗节日相关图画，以及现代艺术墙绘、涂鸦等。尝试将现在城中村不统一、极不协调的建筑外观，通过人们对文化的认同感，加以改造，形成文化与艺术的氛围，达到文化在现状矛盾中的共融。第三，未来设想展厅利用先进常用的城市公共导视系统与传统元素相结合。缓解城中村自由分散道路的指示问题，并作为辅助路灯的功能。同时，用文化在弥补公共导视下生硬的效果，达到功能与形式的共同结合。第四，曲面的墙体造型、不规则的意向建筑造型、LED地幕、水雾、绿色的倒影共同创设一种较虚幻的空间，启发参观者对水与建筑、水与城市关系的问题的思考。第五，冥想空间整体上营造相对独立的空灵的空间氛围。造型上以围合的“盒子”为基型，构建相对封闭的异形“盒子”，地面四周低中间高，中心垂吊水晶玻璃球泡，形成向心、向上的视觉感受，引导并启发参观者驻足、思考、反思、设想。（图4）第六，尾厅由错落的墙体变化到曲面体，寓意城中村的发展，由错乱、矛盾突出的现状，向柔和、和谐的未来发展。曲面造型内置曲面的投影幕，展示城中村未来蓝图的构想。地面错落的条形呈交叉向门方向延伸，寓意“新希望”的发展方向。
3 民俗文化展厅给城中村改造带来的设想
城中村的改造是一个现实的大问题，相比以往拆迁带来的“暴力”改造，“旧城换新城”的改造代价是巨大的。在政策上拆迁成为政府与村民，集体利益与个人利益的矛盾；在经济发展上，投资商与村民征地补偿上也是冲突连连；在文化上，当地传统民俗文化，甚至受到毁灭性的破坏。在冲突与矛盾的改造过程中，通过思考“变与不变”的哲学思想，希望达到改造或缓解激烈矛盾的前提，并将改造的损失和破坏程度降低，最终达到城市发展和城中村改造的和谐与良性的发展。
通过介入当地民俗文化，我们提出了对改造的设想：第一，采用现代城市导视系统，改变城中村现今的村道，并结合当地民俗文化，辨清村道方向的同时，传播地方特色民俗文化，增强文化的认同感。第二，采用文化和艺术的手段，利用墙绘、喷绘、涂鸦等的方式，将城中村的不统一、杂乱建筑外立面进行“装饰”，将城中村改造成为具有特色的，“文化村”或“艺术村”。第三，完善城中村的信息传播和文化宣传形式，同时利用特色文化作为装裱，将科技产品与文化相结合，达到信息的快速与准确第传播，并体现特色的城中村民俗风情。第四，利用城中村原有宗祠、祠堂等传统的公共场所，改造成为城中村的活动中心，并在一定程度上向外来人口开放，共同创设具有归宿感的综合公共场所。将文化的“小”影响渗透进城中村的“大”改造当中，将文化作为“软力量”植入城中村“硬”改造当中。这是我们对未来城中村改造的设想，也是我们对未来城中村的愿景。
参考文献：
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税务行政复议制度是指上级税务机关通过受理税务行政复议案件,对下级税务机关具体执法行为和纳税人履行税收义务情况进行审查监督的一种行政监督救济制度。税务行政复议制度自推行以来,历经数年,其重要性与功能自无需言说,但其制度缺陷却也逐渐地显露出来。
一、对征税行为复议不合理的限制
根据《税收征收管理法》第88条的规定，“纳税人、扣缴义务人、纳税担保人同税务机关在纳税上发生争议时，必须先依照税务机关的纳税决定缴纳或者解缴税款及滞纳金或者提供相应的担保，然后可以依法申请行政复议；对复议决定不服的，可以依法向人民法院。”不仅规定了复议前置，而且对复议前置附加了先行纳税或提供相应担保的条件，近似苛刻。对先行纳税这一附加条件，学者们看法各异。持赞成观点者认为，目前税制不太完善，征税争议比较普遍，加之征管力量不足，征管手段弱化，为了保证税款及时足额入库，防止纳税人借口申请复议而故意拖欠税款，在复议前要求纳税人缴清税款是合理的，也是必要的。立法上也正是采用了此观点。持反对观点者认为，在复议前附加限制条件，不仅不符合行政复议的便民原则，而且有可能因此剥夺纳税人申请法律救济的权利。从上述条款，很容易推导出以下符合逻辑的结论：如果纳税人无钱或不足以交付全部有争议的税款，那么他不仅不具备提起税收行政复议的资格，而且同时彻底丧失了提起税收诉讼的权利。
二、对抽象行政行为申请审查操作的困难
《行政复议法》的颁布，标志着我国行政监督救济制度进入了一个新的发展阶段，特别是关于抽象行政行为的审查行为，对于加强和完善我国行政救济制度具有重要意义。但是，从专业性的税收行政复议来看，实践中存在很大的困难与障碍：法律限制了对抽象行政行为申请审查的范围，只能是“一定范围”抽象行政行为进行“附带性审查”；税收规章（包含涉税规章）与“规定”的界限不明。在实践中两者的区分标准主要是形式上的，如规章须制定机关全体会议或常务会议讨论通过，经行政首长签署，规章须报国务院备案等。而对于两者在实质上的区别，如内容上的规定权限、效力层次等，即使是在实践中也很难区分；纳税人缺乏获取规范性文件有效途径；税务行政部门态度消极。
三、缺乏中立性的复议机构设置
我国在行政复议中，实行“条条管辖”，即对税务机关具体行行为不服申请的复议，由上一级税务机关管辖。“条条管辖”，即对税务机关具体行政行为不服申请的复议，由上一级税务机关管辖。“条条管辖”虽然有利于克服地方保护主义，能够解决行政复议对专业性和技术性要求较高的问题，但却存在与生俱来，不可避免的缺陷：“条条框框”不便民，经济成本过高；由于异地审理的缘故，申请人参与复议审查活动的可能性极小，使得复议工作难以具有公开性，进而影响其公正性；许多基层税务复议案件中的具体行政行为在做出之前，已向上级事先请示、沟通过，是按上级意志“遵旨行事”。此时，税务行政复议的“层次监督”功能难以实现；“条条管辖”易受部门利益左右。凡此种种，成为税收行政复议受案少、监督功能不强的重要原因之一。
四、建议和主张
（一）废止先行纳税或提供相应担保的规定
现行立法规定纳税争议前必须先行纳税或提供相应担保，主要目的在于避免当事人拖欠税款，确保国家财政收入。但是，换位思考，税务机关享有充分的强制执行权，且行政救济不停止具体行政行为的执行，如果税务管理相对人不缴税款，税务机关完全可以通过行使强制执行权来实现税款征收的目的。以限制诉权的方式来保障国家税款及时、足额入库，有悖行政救济的初衷。相反，倒是税务机关在此规定，是极有意义的。
（二）增加对抽象行政行为申请审查的可操作性
《行政复议法》对抽象行政行为申请审查的规定只是初步的，不够完整和具体。如若增加其可操作性，必须将税务行政规章纳入审查申请范围，通过税务行政复议的机制来解决税务规章监督乏力的问题；允许税务管理相对人单独对抽象税务行政行为申请审查，而不是仅仅拘泥于“附带性”的限制；建立抽象税务行政行为公开制度。
（三）改革税务行政复议机构
从我国现状来看，对于税务行政复议机构的设置面临三种选择：第一种是税务行政复议机构设在政府法制机构内或者与政府法制机构合署办公，即所谓的“块块管辖”；第二种是税务行政复议机构设在税务机关内部，即“条条管辖”；第三种是设置一个独立于税务部门之外的专职税务复议机构。上述三种选择各有自己的合理性与现实性；第一种选择有一些优势，例如有专门的机构和人员负责，地位较超脱，执法水平也较高，便于申请人就近申请。我国现行的行政复议制度采用了第二种模式，法治机构的行政性使得其对复议案件的审理难以具有超脱性、中立性，复议结果难以保证公正；第三种选择实际上是一种理想模式，具有独立性与超脱性，能够保证复议案件的公正审理，但由于它需要层层设立机构，增加人员与经费，在目前税务行政案件的公正审理，但由于它需要层层设立机构，增加人员与经费，在目前税务行政案件不多的情况下，推行的条件还不成熟。比较上述三种观点，根据我国实际情况，目前可行的办法是对我国税务行政复议委员会予以改革，由一定比例的各方专家出任委员，实行合议制度。税务行政复议是税务机关实现自身监督的一个重要途径,以纠正行政违法和不当为主要目的,是依法治税的重要组成部分。应当从树立正当程序观念;注重提高法制意识,确保高度自律;完善复议责任到位措施;强化外部监督,保持复议渠道畅通,公开复议过程;自觉接受司法监督等五方面改进行政复议工作。
参考文献：
21世纪初，亚洲，尤其是经济飞速发展的中国已成为全球零售巨头利润的主要来源。在零售业严冬的当下，国际零售巨头们在中国如何动作，给中国零售业可能带来哪些机遇与挑战，而中国零售业将如何应对等等问题已是当前人们比较关注的课题。
一、国际零售服务贸易与我国零售业的发展现状
1、国际零售业服务贸易的总体现状
全球化步伐正在加快，其原因有以下几点。一是经济的全球化使各国市场呈现多样化、国际化，消费者不仅只满足于本国的商品及服务供给，而且对具有异国文化的商业服务也产生广泛需求，这为各国零售业的国际化提供了市场条件。
二是自20世纪70年代中期以来，发达国家零售业由于西方国家经济增长缓慢、消费不振、市场增长空间有限，制约了国内零售商业的扩张。另外，零售业经过几十年的发展，已经实现了组织化和规模化，而市场饱和以及过度竞争导致国内经营成本上升，商业利润不断下降。于是各国大型零售商纷纷冲破本国市场局限，进军海外市场，在国外开店，在全球采购商品，并将全球化发展定为其发展目标。
三是国际零售服务贸易的格局发生重大变化。在国际服务贸易格局中，发达国家在进出口方面都占绝对的优势。跨国销售额，包括沃尔玛、家乐福、阿赫德、麦德龙等在内的世界超级零售企业，每年都以百亿美元计算。从进入国家和地区的数量来看，世界约20多家零售业巨头开展跨国经营，其店铺分布于欧、亚、中南美和北美等40余个国家和地区。
2、我国零售业的发展现状
经过20多年的改革和发展，我国零售市场体系已初步建立，并正在向现代零售市场体系的方向发展和完善，零售市场经营主体规模不断扩大。
随着居民购买力的持续提高，市场供应商品的极大丰富，以及市场经营主体规模的不断扩大，我国零售市场总体规模迅速扩大。2006年，我国社会消费品零售总额实际增长12.6%，2007年上半年，我国社会消费品零售总额同比增长15.4%，增幅为1997年以来的新高。居民消费多元化和层级性的发展，促使我国零售业业态快速发展。目前，我国零售市场上的零售业态，几乎包含了世界上所有的零售业态，以连锁经营形式发展的现代零售业态己成为我国零售业发展的主流。
连锁化、集团化经营管理水平进一步提高，零售企业重组、并购等改革步伐加快。大型零售企业规模持续快速扩大，渐成零售市场主体。2006年，中国零售企业百强商品销售总额为8742.6亿元，同比分别增长18.1%，占社会消费品零售总额的比重达到11.4%。
我国现行的国内零售市场开放政策，总体上非常接近加入WTO所作的承诺，在开放地域上已经超出了中国的承诺，突出表现为以沃尔玛、家乐福的大卖场为代表的大型零售商场快速增长。到2008年底，沃尔玛在我国开设了104家分店，家乐福开店达120家。目前，中国已成为家乐福在法国之外最重要的海外市场。
二、当前我国零售服务的SWOT分析
随着中国市场的进一步开放，更多的国外资本通过多种方式进入中国零售领域是必然趋势。在全球经济危机的形势下，中国零售业既面临内部的优势和劣势，也面临着外部的机遇和挑战。
1、内部优势
（1）改革开放和引进外资以来，我国零售业发生了很大变化，主要表现在：零售市场化程度大大提高；新的经营理念、营销方式、管理手段和技术在零售业率先使用，引发了国内以流通社会化、现代化，与国际市场接轨为主要内容的流通革命；结构调整成效显著。
（2）与外商零售业相比较，中国零售业的最大优势就是熟悉本国国情的本土化优势。这种优势主要体现在：民族文化优势；门店地理位置优势；与供应商长期关系优势；区域销售规模优势。从总体实力上看，目前没有哪家国内零售企业能与沃尔玛、家乐福等国际零售巨头抗衡，但其在区域上的优势只是相对的。
2、内部劣势
（1）企业规模零、散、小，从业人员素质低下。尽管我国流通企业已经具备较大规模，但放在全球背景下看，仍属中小企业。零售企业的核心是员工的服务，但我国的许多零售企业只注重员工形象，而忽视员工的素质。
（2）经营管理水平不高，经营方式单一。我国零售企业在管理上大多数是粗放式管理，离规范化、制度化、体系化和特色化还有很大的差距，表现出劳动密集型的产业特色。在经营方式上，零售企业大多采用招商、联营、代销甚至出租柜台，这种经营方式常常导致企业的管理与经营脱离，企业不仅无法提供有特色的优质服务，也无法形成企业的经营战略。
3、外部面临的机遇
（1）国内零售市场容量扩大。2008年1—8月份我国社会消费品零售总额达到6.84万亿元，同比增长21.9%，这显示出我国消费保持强劲增长态势。我国零售市场业已经成为亚太地区乃至全球最具增长潜力的市场之一。
（2）政策扶持。中国政府已经将过去的管理职能转变为为企业创造公平竞争的市场环境，加快培育具有国际竞争力的民族大型流通企业。力争培育出拥有自主品牌、自主产权、主业突出、核心竞争能力强，可以和外国零售企业相抗衡，初步具有国际竞争力的大型流通企业集团。
（3）享受加入WTO带来的权利，可以进入更大的国际市场舞台。
4、外部面临的挑战
我国零售企业外部面临的最大挑战是跨国零售商的冲击，因为我国零售业与其差距是显而易见的，主要体现在以下几个方面。
（1）规模上的差距。进入中国的外资零售企业普遍规模大，如沃尔玛公司2007年在华销售额高达213亿元，家乐福为296亿元。我国本土零售企业普遍存在着规模相对较小、网点分布不合理、定位趋同化的缺陷，在总体经营规模上与跨国集团有较大差距。
（2）业态形式上的差距。目前，外资零售业在中国市场所涉及的业态包括百货店、超市、大型综合超市等现代零售业业态。虽然目前外资零售企业的销售额只占国内消费品零售总额的20%左右，但在竞争激烈的高端大卖场，外资所占的份额已经达到80%以上，拥有绝对优势。
（3）品牌资产方面的差距。跨国零售企业的品牌优势是一种极具冲击力的无形资产。通常，外国零售企业的无型资产占总资产的比例约为5%，尤其是沃尔玛和家乐福这两大零售巨头的商誉已接近100亿美元，而国内影响力较大的华联超市，其无形资产却只有0.75亿元人民币。
（4）人才聚集能力的差距。我国零售企业的中高层管理人员多数属于经验型人才，而在外国零售企业中，各主要部门都部署了一批具有先进经营理念的高级管理人才和国际型人才。另外，在人才的争夺中，外国零售企业凭借其各方面优越的条件赢得了求职者的青睐，更加剧了我国零售企业高级人才的短缺状态。
三、全球经济衰退中发展我国零售服务贸易的对策
在零售服务贸易全面开放又面临全球经济持续衰退之际，零售服务贸易的竞争主要表现为外资零售企业和中资零售企业在本国市场的竞争。同时，我国的零售服务贸易要主动的应对危机和寻求发展，通过竞争，加快民族零售企业快速、健康、持续发展。1、面对危机，国际零售巨头在中国进行了一系列动作
（1）加速向二级城市拓展业务。现在中国88%的国内生产总值出自二级城市，2002—2006年，这些二级城市的家庭人均可支配收入增加了11倍，零售额上升了79%。
（2）大规模降价促销，不但会对中小超市形成强烈冲击，还会引发行业洗牌。如春节期间，沃尔玛在64个城市117家商场进行了大规模降价促销活动，部分商品降价幅度达54%。
（3）加速在中国的本土化。以门店为中心的地方采购、配送中心逐步完善，显示出对中国文化及政策准确理解和适应性。
（4）加速收购兼并，利用相关企业的现有营销渠道扩大规模效益。如2006年，沃尔玛收购了好又多超市的部分股权，按照计划，沃尔玛最终将全盘收购好又多，如果收购成功，沃尔玛在华将全面超越家乐福。
2、零售服务贸易的应对措施
通过以上可以看到，我国支撑消费强劲增长的诸多因素仍然存在，因此，作为消费产业链中拥有稀缺性渠道价值的零售企业，应具备更强的抗周期性。在高通涨的刺激下，我国零售业持续偏旺，社会消费保持强劲增长态势。中央4万亿元的经济刺激方案对市场的拉动作用正逐步显现，这表明现阶段我国零售行业仍处于以居民收入持续高增长及高储蓄率为核心推动力的消费升级时期。
（1）政府加大对零售业的宏观调控力度，从政策上予以扶持。一是制定零售业发展的整体战略规划，努力清除内外贸之间、地区经济之间以及流通供应链之间的行业隔墙，为流通产业的跨地区、跨行业和跨越式发展创造良好的外部条件。
二是加快相关立法工作，在法律和行政方面为零售业发展提供保证。对外资进入中国零售市场实行法制化管理，如制定反零售企业垄断法、大店法，制约大店的快速发展和单个零售企业规模的无限扩大，阻止外资零售企业的不正当兼并和收购，为国内中小零售企业的发展争取生存空间。
三是充分运用银行、证券市场的融资功能和多种金融服务手段，引导和帮助企业拓宽融资渠道，提高资金使用效率，突破企业财务资源的瓶颈。
（2）充分利用当前经济危机带来的机遇，大力整合和壮大民族零售企业。一是进行资本重组，实现规模经营。通过强强联合培育具有国际竞争能力的大型流通企业集团，发展我国自己的商业航母；有条件的零售企业可以大胆出击，通过合作、合资等方式与跨国公司对接，形成有雄厚资本实力的跨国企业集团进行跨国经营。
二是通过制定科学的发展战略来提高企业竞争能力，以特色和差异化应对跨国零售巨鳄的竞争。塑造品牌，提升自身的核心竞争力。
（3）外资零售业在中国发展的战略重点大多放在经济发达的大中城市，中国零售企业则已经把连锁门店开到了县城以及富裕的村镇，具有先发优势。随着我国政府加大对农业的投入、农民收入的增加以及中央提出的家电下乡、扶持农村连锁超市等利好政策，相信农村市场将大有作为。
（4）具备条件的企业应主动地、有选择地走向国际市场。我国零售业通过十多年的对外开放和利用外资，已涌现出了一批如华联、大商等基本掌握现代零售企业管理方法、具有跨地区经营实力和市场应变能力的大中型零售企业。另外，国际经济环境宽松，特别是非洲和南美洲的消费需求对中国商品与文化的偏好增强，以及中国政府对企业“走出去”的政策支持等有利条件，可以通过学习国外零售企业特别是发达国家零售企业的跨国经营经验，尝试走向国际市场。
【参考文献】
下面试举几例简析。
例一：论点提出
1.引申论点
有了广阔的蓝天，大鹏方可扶摇直上九万里；
有了浩渺的海洋，航船才能乘长风破万里浪；
有了合适的平台，人才才能展抱负挥洒才华。——《人才需要半亩方塘》
上例将排比用在文首，主要用于引出文章的观点。这样的排比句，前两句基本是写自然界的事物，后一句才写到人或社会，前几句为最后一句铺垫蓄势，近于“兴”的手法。但“兴”是诗歌中的一种创作手法，先言他物以引起所咏之词。而在议论文中，可以灵活理解为：先“议”他物，以引起所“议”之句。
2.总结论点
也许，每个人都帮助过别人；
也许，每个人都受到过别人的帮助；
也许，许多人正在帮助别人；
也许，许多人正在寻求别人的帮助。
人生，离不开帮助。——《美，人生的不对称》
3.衬托论点
下面看一学生习作片段：
可是临安府，容得了一代糊涂君王，容得了一群窝囊庸臣，容得了一片畏缩投降之风，却容不了一颗誓死效忠的赤诚之心。
此类排比句虽也旨在引出论点，但其中含有转折。主要是通过排比内容来衬托、突出自己的观点。
名家作品中，此种例子也不在少数。如鲁迅的《导师》中：“近来很通行说青年：开口青年，闭口也是青年。但青年又何能一概而论？有醒着的，有睡着的，有昏着的，有躺着的，有玩着的，此外还多。但是，自然也有要前进的。”
还有一种更常见的就是分论点的排比。如：
学习是一种心态……
学习是一种坚持……
学习是一种致用……
这样展开的文章就是从以上三个角度来论述，而共同服务于“学习是一种美德”这一核心论点。
例二：论据排比
1.完全段论证
议论文中运用事实论证时，如果将精选的事例排比开来，无疑会增加论述的气势和力量。如：
我们要为明天留下精神的财富。屈原为明天留下了爱国豪情，司马迁为明天留下了忍辱负重的勇敢，爱因斯坦为明天留下了自信与乐观的态度，伽利略为明天留下了“地球仍然在转动”的坚持。这些不朽的功勋人物之所以能为历史所铭记，就是因为他们留给明天，留给后人的永世不朽的精神财富。——《留给明天》
本段文字应该说形成了一个完整的论证段落，我们常称之为“完全段”。全段明显是总—分—总的结构。全段主体从古今中外的角度选择几个大家熟知的事例，使用简洁的语言，采用排比的修辞方法来论述。不同的事例又各自有其侧重点：爱国、勇敢、自信、乐观、坚持等。这种完全段论证，基本大同小异。如《孟子·梁惠王》中：“不违农时，谷不可胜食也；数罟不入洿池，鱼鳖不可胜食也；斧斤以时入山林，材木不可胜用也。谷与鱼鳖不可胜食，材木不可胜用，是使民养生丧死无憾也。养生丧死无憾，王道之始也。”这一段文字如果独立地来看，是一个分—总的结构，层层递进，一气呵成，令人信服。
2.补充性论证
正因为有了毅力，苏武在匈奴坚持近二十载，最终得以返回汉朝；
正因为有了毅力，齐白石在朋友的劝说下，决心戒烟，直至终身；
正因为有了毅力，德摩斯梯尼克服了自己极其不利的先天条件，最后成为古雅典最富盛名的雄辩家。——《论毅力》
在这组排比句之前，作者已经用了几例（苏格拉底、诺贝尔、谈迁等）做了较为详尽深入的分析。可见，此例用在文中，主要是对前面例证的一个补充。前面例证，“叙”与“析”都相对较详，做了较多的展开。这里再略举几例，作为补充，使文章的说理议论更完整严密，更有说服力。值得注意的是，这里所举事例应该是大家耳熟能详的，只有这样，才可以从“简”处理。否则，若是相对生僻事例，简单带过或一句概括就有些不妥了。那样，读者看完之后，对事例一头雾水，就反而起不到“以例服人”的效果了。
例三：论证深入
排比可以使文章贯通，语势强劲。所以在论证部分有助于论证的深入。如鲁迅《新时代的放债法》中：“你倘说中国像沙漠罢，这资本家便乘机而至了，自称是喷泉；你说社会冷酷罢，他便自说是热；你说周围黑暗罢，他便自说是太阳。”这里作者用排比的手法，通过假设论证的手法来形象地揭示出“这资本家”的嘴脸。
再看一学生作文：
一朝不得志便抑郁而终的人，也许是诗人，也许是学者，也许是文学家，也许他学富五车，也许他家财万贯，也许他身居高位，但不懂得笑看风云，不懂得安心的人，绝不是智者。智者，是一份潇洒、一份幽默、一份认真、一份玩笑、一份勇敢……——《说安》
这段文字通过“排比”手法，采用正反对比的思路，来论述“安心的人”“智者”的表现。并且通过假设论证的方式，用“也许……也许……也许……”的句式来指出“真正的智者”不由身份、地位、学识、财富等来决定，而是由心态来显示。
而有的例子是从反面着眼，排比反面情形，从而达到间接论证的目的。如：
……孟子曰：“世俗所谓不孝者五：惰其四支，不顾父母之养，一不孝也；博弈，好饮酒，不顾父母之养，二不孝也；好货财，私妻子，不顾父母之养，三不孝也；从耳目之欲，以为父母戮，四不孝也；好勇斗狠，以危父母，五不孝也：章子有一于是乎？”——《孟子·离娄》
这段文字旨在说匡章是“孝子”，却用他没有“不孝”的事实来证明。并且，作者采用一组排比句来列举一系列不孝的“事实”，最后反问一句：章子有一于是乎？这样的写法体现出了足够的论证气势。可以说，正是在前面排比内容的蓄势下，一句反问笔力千钧。
另外，排比的句子如果注意句式的变换（如反问句等），在一定程度上也能增加论证的力量。
你的聪慧，痴迷着汉赋唐诗的韵律，怎能不如履薄冰？
你的深刻，承受着岁月无痕的忧伤，怎能不形销骨立？
你的清高，拒绝着蝇营狗苟的生活，怎能不心力交瘁？
你默默地离去，为了那永世的安宁，你的名字载入史册，也记载下人们对你永恒的纪念。王昭君，你内心经历了复杂的斗争，你巧妙地跨过了心中那道坎，你选择的是另一种辉煌。——《必须跨过这道坎》
例四：文末小结
如鲁迅《导师》结尾：“你们所多的是生力，遇见深林，可以辟成平地的；遇见旷野，可以栽种树木的；遇见沙漠，可以开掘井泉的。问什么荆棘塞途的老路，寻什么乌烟瘴气的导师！”这里作者用一组排比句表达了对青年的信心和期望，呼吁、鼓励青年靠自己努力开辟新天地。
学生习作中也常见此种“排比”手法的运用。如：
自嘲，如一阵轻风，吹去你的烦恼，捎来一份安慰；
自嘲，如一场细雨，洗去你的忧郁，给你清爽满怀；
自嘲，如一朵彩云，助你遮挡尴尬，赠你美丽心情。——《自嘲》
这个结尾段通过比喻、排比形象地表达了对“自嘲”的肯定，揭示出了“自嘲”的作用。
议论文文末通过排比的手法，可以更好地收束全文，重申论点，尤其和开头提出论点形成一个有力的呼应。但要注意，文末的排比一定要紧扣文章观点。
二、议论文写作中运用“排比”手法的注意事项
（一）服从“文体”的要求 众所周知，排比可以表达强烈奔放的感情，周密地阐明复杂的事理，增强语言的气势，突出文章的中心。但是议论文中运用排比手法还是应该注意文体特点的，应侧重于为“周密地阐明复杂的事理”服务。而有的同学在议论文中，排比句子竟不少是描写，而且很是细腻。即使是论据的阐述中，这样也甚为不妥。所以，议论文中应力戒“排比乱用”。
（二）服从“内容”的要求 形式决定于内容。“排比”作为一种修辞手法，不能为了用而用，而应真正是内容所需，论述所需。目前在中学生的议论文中，不少同学盲目使用修辞手法，想借此增加所谓的“文采”，从而获得较高的分数，其实大多事与愿违，甚者弄巧成拙。说到底，是“生硬使用”惹的祸。所以，议论文中应力戒“排比滥用”。
