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农业是支撑国家现代化发展的基础，需要将全面建设小康社会作为农村地区现代化发展的重难点内容，加强农业企业管理，为农业企业的正常稳定发展提供条件。财务管理是农业中小企业发展中的一项重要工作内容，为农业企业的正常稳定运行提供了条件，目前我国的农业中小企业普遍存在管理水平不高问题，制约着农业企业的正常运行，需要重视财务管理工作，以提升农业中小企业财务会计管理效果。
一、农业企业及农业企业会计特点
(一)农业企业特点
第一，土地是农业企业各项生产工作的基础，为农业生产提供了重要的生产资料。第二，农业生产受地域性及季节性影响较大，导致农业生产周期和农业生产时间存在一定差异。第三，通过对农业生产中的劳动对象及劳动资料进行相互转化，为农产品重新投入生产提供了资料。第四，种植业和产值也是农业生产中的重要组成部分，两者之间需要保持密切的联系，彼此之间相互依赖相互适应，强化了农业生产经营管理效果，构建了多种经营和全面发展经营方针。第五，农业生产经营实行一业为主经营方式，在农业管理上实行联产承包责任制[1]。
(二)农业企业会计特点
第一，核算内容的多样性。农业生产经营企业的类型较多，涉及农、林、牧、副、渔等多项产业，在进行会计核算时，需要结合企业的发展特点及生产经营管理目标，对各个行业的成本费用及财务成果进行合理结算。第二，管理体制的复杂性。农业企业在生产经营管理中实施双层和多种经营体制相结合制度，在农场内部建立了职工家庭农场和专业组织，大力推动农户联产承包责任制，增加了企业会计管理工作的复杂性。第三，核算方式的灵活性。我国的农业生产以集体经济生产方式为主，农业生产实行经营管理自，主要采用自给程序进行生产，导致会计核算和会计管理水平之间存在一定差距[2]。
二、农业中小企业财务会计管理工作存在的问题
(一)农业成本管理成效不到位
成本是农业管理经济中的重要概念，为农业各项生产管理工作的有效实施提供了依据，需要结合农业实际发展情况，加大农业成本控制，以促进农业经济效益的提升。当前大多数农业中小企业在开展财务管理活动中，没有意识到成本管理的重要性，造成一些不必要成本浪费，导致企业亏损严重，企业效益下降。另外，还有一些农业中小企业盲目引进新的项目，没有结合企业的实际发展情况，科学合理安排资金结构，导致经营性资金不足，债务负担严重。
(二)农业企业财务管理目标不合理
农业企业在开展财务管理工作时，主要是依靠财务管理手段来确保日常财务收支的合理性，以此来实现企业的经营发展目标。因此，在开展财务管理活动时，大多数企业没有充分利用财务预算管理手段来加强企业的财务控制，影响着财务管理活动的顺利推进。农业中小企业财务管理活动基础较为薄弱，财务管理混乱，财务机构设置不完善，财务管理效益较低，并且财务管理人员自身的专业素质较差，难以适应当前社会经济发展和企业管理要求，与农业企业的发展呈现出不相适应情况[3]。
(三)农业企业会计信息质量不真实
由于农业企业的会计监督不全面，导致会计信息质量的真实性有待进一步查证。会计监督作为农业企业中重要的经济管理手段，财务管理活动的开展对确保经济利益的合理配合，财经纪律的有效维护具有重要作用。一些农业企业主要是利用集团下属人员自行对企业利润进行调整，企业收入和费用的随意性较大，将多记及少记成本全部纳入到企业会计信息中，财务管理手段不符合财经纪律规定导致农业会计信息质量的真实性有待进一步增强[4]。
三、农业中小企业财务会计管理工作的思路
(一)提升农业成本管理意识
农业中小企业中的财务管理活动是确保企业内部其他要素有效获取的必要条件，需要确保企业内部各项质量管理、生产管理和技术管理工作的合理有效开展，对农业企业内部的各项工作情况进行协调和完善，解决农业生产过程中存在的各种问题。财务管理活动的开展需要依靠增收节支来实现，确保各项农业生产目标的顺利实现，构建完善的财务资金管理模式。农业产品、技术、客户及供应商是农业生产内外部资源中的重要因素，有效协调了财务管理元气发展及近期利润之间的关系，确保了农业生产各个部门生产经营目标的顺利实现。加大对农业生产资金投入力度，确保农业生产各项工作的高效开展。同时，需要将财务管理作为农业生产中的一项重要工作内容，确保财务管理活动与企业日常的生产活动建立紧密的联系，对财务管路目标进行细化，并具体到财务管理的各个分支部门中，使财务管理人员明确自身的职责，发挥财务管理在农业企业中的积极作用[5]。
(二)构建合理的农业企业财务管理目标
财务管理是农业中小企业在发展中的一项重要工作内容，该项内容不是一项孤立的工作，需要按照财务管理计划的要求执行和落实，确保能够与农业企业目前的发展情况及上层次目标执行情况进行制定，构建完善的农业企业发展战略。企业财务管理目标在制定过程中，需要建立在数字化、指标化的基础上制定和实施，确保各项预算目标能够顺利的下达到企业的各层次部门中，制定出完善的层次预算目标责任书，严格按照目标责任书要求开展各项管理工作，将指标作为预算管理体系的核心和基础，推动农业的健康稳定发展。同时，农业中小企业在财务管理目标执行过程中，各项工作的实施需要建立在企业战略的基础上实施，明确企业财务管理目标的变化情况，对财务管理目标中不合理的地方及时进行调整，以便能够满足总体战略目标的建设需求[6]。
(三)加大农业企业会计信息化建设
积极提升农业企业的会计信息化建设，需要遵循企业新经济时代的发展要求，对信息进行再创造和加工。农业企业的财务管理工作在发展过程中，需要加大财务管理工作的信息化建设力度，对财务管理信息化工作实施软硬件配套设施。农业企业的财务管理信息化由电算化和网络化共同来构成，要求农业管理人员掌握财务管理信息化使用方法，能够充分利用电算化和网络化共同来对企业进行管理，推进数据的共享，强化数据的进一步应用，减低农业企业财务管理成本，进一步提升农业企业财务管理的信息化水平，提高企业的财务管理效益和效率，充分发挥财务管理工作在企业整体管理工作中的作用[7]。
四、结论
在新经济时代，对农业中小企业的财务管理问题提出了更高的要求，农业企业应该充分抓住新经济时代的优势，创新农业企业的财务管理制度，加大对农业企业的财务管理改革，确保各项改革工作的顺利实施和有效推进，加快农业企业创新和改革，提升农业企业的发展成效。要想提升农业中小企业的财务管理效果，需要意识到在日常的财务管理工作中存在的问题，提升农业成本管理意识，构建合理的农业企业财务管理目标，加大农业企业会计信息化建设，加快农业企业财务管理会计改革效果，能够顺应当前市场经济的发展要求，推动农业中小企业更上一个新的台阶。
参考文献：
[1]姜庆.中小农业企业财务管理困境及对策——基于部分中小农业企业的调查[J].成都大学学报(社会科学版)，2016，(06)：32-38.
[2]项雨柔.我国农业企业财务管理发展探究[J].山西农经，2016，(01)：4.
[3]阳明高，宋竞新.农业企业财务管理问题与应对措施研究[J].中国市场，2015，(52)：266+268.
[4]葛婧，王淑芹.佳木斯农业企业财务管理问题研究[J].现代化农业，2015，(04)：43-45.
[5]王迎，王迪.新农村建设背景下农业企业财务管理问题研究[J].中外企业家，2015，(09)：76-77.
中图分类号：F23
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2013）15-0127-01
0 绪言
随着科学技术的日新月异发展，企业管理的核心内容和职能也在不断发展。作为企业管理工作重要组成部分的财务管理工作，直接关系到整个企业的再生产活动，对于一个企业乃至整个世界的经济状况都有着重要的意义。
1 现代企业财务管理工作现状
现代财务管理是企业管理工作的核心内容，它包括了企业资金、成本、费用、利润以及其他分配事务等多种财务收支活动，关系到企业甚至国家的经济状况，从某种意义上来说，财务管理是企业能否走可持续发展道路的一个关键所在。在改革开放几十年间，我国的社会主义市场经济得到迅猛发展，特别是我国加入世界贸易组织之后，企业的财务管理工作面临着更大的挑战，深化企业财务管理改革，可以说是提高现代企业经济效益的第一要义。
2 当前我国现代企业财务管理工作存在的问题
（1）财务管理中的人员分配不完善。目前我国很多企业在财务管理方面的人员分配并不合理，经常造成人浮于事的局面，对于工作人员的具体工作没有做出明确划分，人们容易互相扯皮，推卸责任，因此造成巨大的人力资源浪费现象，降低工作效率，对企业的经济效益造成严重损失，阻碍企业的健康发展。
（2）财务管理缺乏科学性。为了适应不断变换的市场经济结构，企业内部的结构也应该不断调整，财务管理工作也要做出相应调整。可是有些财务管理人员思想滞后，难以跟上时代的脚步，思想转变较慢，缺乏组织凝聚力，造成企业内部的不和谐现象。还有一部分员工缺乏足够的团结协作意识与大局意识，为了局部利益损害企业集体利益，这种不合理的财务管理现状是阻碍现代企业向前发展的巨大绊脚石，严重影响了企业的市场竞争力。
（3）企业财务管理的目标不明确。财务管理的最终目标就是实现企业利润的最大化，提高企业的市场竞争力，保证企业的活力和运转力，但是反观当前国内现状，很多企业还没有明确这一目标。
（4）财务管理中不恰当的管理方式。目前我国正处于经济迅速发展的关键时期，很多企业盲目的扩大企业规模，添置机器设备，却忽略了人才的培养工作，对自身无形资产的改造进程难以重视起来，更谈不上加强人才和产品上的投资。
（5）企业的资金管理混乱。目前我国很多企业的财务管理方法还比较落后，特别是企业内部资金管理模式混乱，决策投资方式比较随意，结构不合理，无形中增加了投资风险。
3 现代企业财务管理工作的发展与创新的几点建议
（1）科学的进行财务管理。面对不断发展的市场经济，落后的企业财务管理模式已经不能跟上时代的脚步。在这样的背景下，企业要采取具体措施，有针对性地对自身财务管理模式进行调整。加大力度培养员工的专业知识和综合素质，并且采用多种方式培养员工的集体荣誉感，调整内部管理结构，增强企业凝聚力，进而实现财务管理的科学化发展。
（2）强化财务方面的管理监督。企业财务管理是整个企业管理活动的核心内容，企业应该对自身的详细状况有着整体的把握，深入了解市场情况，加大财务管理力度，不断深化改革，进而填补企业财务管理中出现的漏洞。另外，要杜绝私设账户等现象，加强财务制度管理，对员工私自挪用企业资金等现象，一经发现要从严处理。严格资金管理，将企业资金的投资权严格控制住，以防出现现象。
（3）重视信息的真实有效性。对于企业部分员工不能提供准确信息的行为作出具体分析，并深入了解缘由，要做到发现问题后挖掘源头并解决。企业财务管理人员要进行定期的专业知识培训，进而不断提高自身的业务水平。企业领导要对员工进行统一要求，杜绝出现特例现象与特殊存在。只有这样才能够有助于提高员工的凝聚力，提高企业核心竞争力。
4 结语
自从我国加入世界贸易组织以后，国内企业面临着来自世界各地的冲击与竞争，如何在世界市场中立于不败之地，成为每个企业追求的最高目标。加强企业财务管理结构，不断提高财务人员综合素质，是企业走向成功的必由之路。企业应该对内部财务管理工作引起高度重视，不断改进财务管理模式，深化改革，扩大企业规模，这样才能使企业在世界市场中站稳脚跟，顺应时展潮流。
参考文献
[1]刘崟.民营矿业企业人力资源管理问题探析[J].中小企业科技，2007，（10）.
财务管理实质即是财务合规管理，一旦呈现违规事项，简单形成资金等财产损失，因此搞好财务标准化建造是铁路公司财务管理的基础作业，也是财务作业的生命线。
（二）合规管理是防范财务风险的基石
要想做好财务管理工作的标准化建设，有必要防患于未然，在合规疑问呈现前防止违规事情的发生，经过一系列防止办法进行合规性查看和危险警示，做好“前期预警”作业，最大极限减少违规事情的发生。
（三）稳定发展会计工作秩序的需要
近几年来，国家十分重视会计基础作业标准化。会计报表开始被更多的人关注，这就要求会计报表必须提供精确的财务数据，以便为各级领导的决策和社会经济活动提供给真实的依据，自然要求铁路企业财务管理工作客观上要契合会计作业的《会计基础工作规范》。
二、铁路企业开展财务会计规范化建设的创新思路
（一）财务会计人员需加强学习
会计人员不只要熟练把握基础会计常识，还要把握各项方针政策、新的会计准则.不断发展对新常识、新事务、新技术的学习。只有会计人员的整体素质得到了全面进步，财务会计整体质量才能随之进步，才能进一步提升铁路企业整体财务管理水平。此外，铁路企业还可以对财务有关责任人进行训练，进一步提升财务管理人员的综合素质和专业水平，为推进财务管理标准化建设提供有力的人力支撑。
（二）加强制度建设，强化监督效果
一是树立以岗位责任制为主的查核准则，每月对各岗位职责实行状况进行量化查核，与岗位工资挂勾。二是对违规违纪行为，做到违规必纠，及时进行处分和纠正，形成运营危险乃至资金损失的，应依照有关的处分办法从严查处。三是年终要计算全年各岗位查核综合得分，作为干部提拔任用、评先评优的条件。铁路公司还可以大力宣扬财务会计管理标准化建造的主要意义，让财务人员充分认识到财务会计管理标准化对进步铁路公司财务管理质量、确保资金安全性等起到的活跃作用，活跃投人财务会计标准化建造中来。
（三）加强规范化建设
一是要根据会计准则，经过精确运用会计科目和账户，对铁路公司经济活动精确记载，反映其资金的运作效果。二是精确计算成本，照实反映运营效果，进步运营效益，有用防备和化解计算危险。三是根据新会计准则，联系铁路公司本身的实际状况，拟定出契合铁路公司本身的会计管理办法，而且严格执行，推进铁路公司财务会计管理作业的发展。凭仗公司审计可以迅速的捕捉公司会计计算内呈现的缝隙，并发现里边的违纪本源，确保会计平时作业的施行。结构和完善会计准则，进步对于会计的管理查看度。而且，政府的有关职权单位也应对此负责，依照有关法规表现本身的政府监管功能，安排有关的执法人员准时对于公司的会计平时作业发展纪检，确保会计平时作业的合法性。
（四）加强内控建设
铁路企业要依照新会计准则，树立谨慎、具体的财务管理准则，对铁路公司现有缺点和缝隙及时补充，做到一环扣一环，每一环完成双人、双职、双责的装备，使内控链条工作流通，让财务会计管理有准则可循，有根据可依，推进财务会计标准化建造。全面执行岗位责任制，严格授权管理准则，禁止越权操作和彼此交叉操作。加强准则执行。一是发展会计部分内部查看监督。二是重点检查和现场观摩相联系.催促各项准则的执行。三是上级会计主管部分定时或不定时对下级单位会计事务进行查看督导。铁路公司可加大财务合规管理目标在考评体系中的权重，来强化上级对下级的监督作用。
二、建立健全组织机构，确保离退休管理服务工作落到实处
在结合时展的前提下，高度重视离退休管理队伍建设，精心选拔一些思想作风硬、业务能力强、综合素质高、有奉献精神的人员充实到离退休管理部门。按照统一部署，各部门协调配合，牢固树立“离退休老同志的事情无小事”思想，不断加强作风建设，积极开展贴近老同志思想、贴近老同志需求、贴近弱势老同志为内容的“转变作风，提升服务”活动，用爱心、热心、耐心、细心、诚心为离退休职工服好务，努力打造一支政治坚定、业务精通、服务优质、甘于奉献的离退休管理服务工作队伍。
三、及时转变工作思路
此项工作的开展离不开国家政策的支持，其不同于一般的管理工作，所包含的方面不仅复杂还很有特性，这就需要我们在执行过程中不仅要不断打破陈规，不断结合时展环境，工作思路灵活，还需要我们把目光一定要放长远，把这项工作纳入到企业工作规划中，最后针对在工作中遇到的种种问题要及时地沟通并尽快开展调查争取最短的时间拿出解决的方案。
四、有效提高工作人员综合素质
开展离退休管理服务工作离不开科学的指导，政治思想为导向，政策方面的扶持，作为这样工作的执行人员，他们自身的综合素质水平非常重要，直接关系到此项工作的成败，更重要的是通过这些人的综合素质程度可以得出企业的综合素质和文化素养。所以我们不仅需要强化这些人的思想意识，让其认为这不仅是一种责任，更是一种荣耀促使其踏踏实实在这个岗位上发挥最大作用。还需要不断开展提升此方面管理服务水平的业务培训并将其作为工作中的一项重要考核和评优选差的重要参考依据。
五、服务模式要结合所服务人群特性不断进行创新
1.结合老同志的心理特点健全离退休老同志心理疏导机制
离退休老同志勤勤恳恳为企业服务奉献了几十年，他们无形之中对企业产生很强的感情，认为企业就是自己的港湾，就是自己的归宿，退休后，他们会认为人走茶凉，生活环境会出现较大的变革，如果没有得到与在职时相应的尊重，便会由衷地出现自卑情绪，心态失衡、心理不和谐的实际情况，这种情绪会随着年龄的增长变得更加明显。所以，要加强他们的心理健康教育，全面贯彻以人为本的理念，在政治、思想、生活和社会活动方面，全面关注老干部的生活需要，施以人文关怀，进而达到整个社会都和谐的局面。
2.为老同志开展“量身定做式”服务
随着年龄的老化，体质越来越弱，这些老人们的发病频率也越来越高，比如耳聋、说话不清楚和健忘等是他们中的通病，这需要我们根据不同的老人给予不同的照顾，不同的关怀。在此还要针对空巢老人，服务人员要进行轮番的探望和谈心，多了解他们生活上和心理上我们没有关注到的地方并加以完善和补充，还有一些退休老同志的遗属他们更容易感到孤单和无助，这就需要我们更要给予更多的关怀，让他们觉得我们也是他们的家人，可以给予家人同样的爱。再有就是对待卧床老同志我们一定要有耐心，对他们我们除了给予生活上的照顾，心理上他们更需要我们的鼓励。总之，我们争取满足每一位老同志的需求，让他们感受到这个社会的温暖。
六、努力解决突出问题
二是要建立科学规范的管理机制。离退休管理部门要按照上级有关部门的总体要求，集思广益，因地制宜，建立及完善一套自上而下的科学的、适合当前形势需要的工作及服务管理制度。针对铁路部门离退休工作的现状，离退休管理部门应与相关部门沟通协调，尽快研制建立一套实用性操作性俱佳的全局离退休人员数据库，提升管理服务效率。同时强化离退休工作的检查调研力度，建立严格的考核评比制度，使离退休工作的年度检查和调研形成常态化。
三是要建立企业与地方携手做好离退休工作的模式。铁路系统离退休职工的养老模式主要是居家养老，社区在这方面具有人力、组织、管理、活动场地和设施等资源优势。离退休工作部门要积极主动与相关社区联系沟通，充分利用地方社区优势，使离退休职工就近学习就近参加活动、就近得到照顾。可以聘请社区人员兼职做一些离退休服务工作，租用社区的活动场地等组织开展一些老年人文体活动。逐渐使更多的离退休职工能够参与到文体活动中来，形成以离退休管理部门、各地区工作站、居民社区为框架的活动网络全覆盖。
1、领导重视，思路明确。今年区实事求是地对小区物业管理工作的思路进行了调整，为我街的小区物业管理工作进一步明确了方向。街党工委、办事处高度重视物业管理工作，在党工委会议、全街工作会议、中心组学习等各级各次会议上反复强调，并专题讨论，统一思想，形成共识，对物业管理和物业管理公司的概念有了更清醒的认识。并及时转变观念，物业管理工作从小范围开展转向在15个社区全面推进。以此为基础，年初即确定了今年的工作思路是实现三项重点工作的突破，即社会治安综合治理必须有所突破，小区物业管理必须有所突破，社区民主自治、议行分设工作必须有所突破。这三项工作是互相关联、互相促进的，社会治安综合治理是龙头，小区物业管理是突破口，社区民主自治是基础，小区物业管理工作作为改善社会治安的基础措施、推动社区三个文明建设的实现手段，一定要抓紧抓好。
2、成立推进物业管理工作组。
3月底，成立以办事处主任为组长、各线副主任担任副组长的街推进物业管理工作组，每位副主任负责2个小区整治建设及推进工作的组织、管理、协调。工作组下设办公室，办公室设在城管科，负责日常推进工作。同时，以各社区居委会为单位分别成立以社区居委会主任为组长的社区推进物业管理工作组，负责具体的推进工作，由城管科统一管理和跟进。
3、调动社区居委会的主动性和积极性，发动辖内机团单位和居民群众共同参与。由居委会结合本社区的实际情况，制定了工作推进计划和措施，并付诸实施，如西南片居委会为推进物业管理，以搞好辖内治安为切入点，专门举办社区论坛，发动群众参与，打好群众参与物业管理、群防群治这张牌。街综治办召开辖内机团单位会议，倡议机团单位每人每年为社区治安奉献2小时。这些措施均收到了较好的效果，使大家逐步认识到，小区的物业管理、社区治安及社区建设各项工作，和自身利益息息相关，只靠办事处、社区居委会的力量是不够的，还要依靠广大机团单位、社区居民共同努力，形成合力。各机团单位、广大社区居民纷纷献计献策，提出了许多有建设性的意见和建议，
4、做好基础性工作，一是分别摸清小区内已引入和未引入物业管理的大楼数，未引入物业管理的每栋大楼选出楼长，在此基础上，成立物业管理推进委员会；二是摸查辖区内的特困户，以及需安装和维修的防盗门数目，由综治办牵头，争取6月份上门安装和维修防盗门；三是充分发挥3支队伍的作用，即救济户巡逻队、义工巡逻队、保安员队伍。根据救济户每周为社区义务服务2小时的规定，安排救济户义务维护社区治安，并已统一和义工巡逻队统一安排好值班表；四是实行基本型物业管理的小区，增加保安进行巡逻。
5、发挥好示范带动的作用，既要全面推进，又要有所侧重，突出重点和特色。我街以今年创建的住宅小区为示范点，结合对小区的整体规划，积极引导居民群众，争取采取综合物业管理模式。初步决定在物业公司的配合下，小区的物管推进工作分几步走：（1）环境改观。包括围墙的粉刷，几个横马路的整治，人行道路面按高标准铺设；（2）规范停车。在几条横马路划出停车区，用于停放本辖区内的车辆，外来车辆一般不给进入，主干道不能停车；（3）整治占道经营。建议小区内机团单位召开档口承租人会议，要求各档主按章经营，违者处罚，从根本上改善占道经营现象；（4）改善治安。在主干道路口设拉闸，在部分通道口设路卡，主要路口设治安亭，限制外来人员和车辆的进入，各车辆保管站的保安同时负责本路口或路段的治安，小区内增加保安巡逻，各保安联动，基本上形成一个封闭的小区。（5）加大宣传力度。在主干道两侧建宣传长廊，物业宣传要进入每家每户、每个机团单位；召开社区论坛，请机团和居民对小区物业管理、社区建设提建议，提高大家对物业管理的认识和支持力度。
二、结合物业管理推进工作，加强社区防范和群防群治队伍建设，促进社会综治管理的改善
改善治安，要从人防技防入手，在加固技防的基础上，尤其要推进群防群治工作，进一步完善社区的防范网络，注重发挥3支队伍的作用。（1）建立一支战斗力强的社区保安防范队伍。现社区保安队伍共有58人，负责十五个社区的内街巷的巡逻防控、定点大楼大院的看护，在日常社区区域性防控和防范社区入屋盗窃案中起到十分重要的作用。（2）组织社区义务巡逻队。由街综治办牵头，将辖区内的部分下岗工人、治安积极分子组织起来，每天每班安排2小时街巷义务巡逻，根据有关规定安排救济户每户每周2小时义务维护社区治安，并在时间上做好统一安排。（3）加强辖区大楼大院值班看护的建立，现已建立值班人员看护的大楼大院共32栋，值班人员70人。
实行基本物业管理的小区，最重要的工作就是小区治安。维护良好的治安状况，除现有的治安力量外，还一定要增加保安员在小区内进行巡逻，经费可以由物业推进委员会、楼长进行宣传发动并上门收取，每户每月2元。作为增加保安员的经费，取之于民，用之于民，改善社区的治安环境。我街此项工作现在正在推进过程中。
三、在物业管理过程中遇到的困难和问题版权所有
1、硬件基础差。我街是老城老街，城市基础设施陈旧落后，残旧房屋连片，危房多，成形的独立小区非常少，据摸查统计，以目前条件来讲，我街没有适合实行全封闭、综合型物业管理的小区，适合半封闭的小区也很少，大部分只能实行强制性、基本型物业管理，而且这种状况不是在一年、两年内靠街道等某几个部门的力量所能改变的。
1、房地产开发投资
5、产权产籍管理
二、主要工作开展情况
（一）房地产行业管理水平稳步提升
1、房地产开发市场更趋规范和稳定。今年以来，为规范市场行为，促进市场健康发展，我局在深入贯彻国家一系列宏观调控政策的前提下，认真落实我县住房建设规划和年度计划，采取积极有效的措施，抓住房地产市场回暖时机，强化市场管理职能，稳定住房价格，鼓励普通住房消费，推进住房供应结构调整，引导开发中小户型、中低价位普通商品房，加快发校花网*展二手房市场和住房租赁市场，满足多层次住房需求。同时，加大执法力度，重点加强对商品房预售许可、商品房销售管理，落实动态巡查监管责任制，建立健全长效机制，进一步规范我县房地产市场秩序，使我县房地产市场朝良性健康方向发展。
1、房地产开发投资
5、产权产籍管理
二、主要工作开展情况
（一）房地产行业管理水平稳步提升
（一）积极构建新的住房保障体系，经济适用房和廉租房工作不断取得新的进展。
三是积极拟订实施细则，做好政策实施准备。为了保证经济适用房和廉租住房制度的顺利实施，我们在政策出台的基础上，抽调精兵强将，成立了专门班子，结合实际，认真制订实施细则及具体的操作办法和流程，并不断修订完善。同时，积极协调相关部门，抓紧对相关业务人员进行政策实施前的培训。目前，具体的实施细则和操作规程已上报市政府。自6月1日起，**市经济适用房和廉租住房保障制度的实施工作将正式全面启动。
（二）积极落实《社区物业管理工作意见》，不断强化物业管理工作。
烟台市物业管理工作会议后，我们立即召开了全市物业管理工作会议，传达上级会议精神，组织全市开发企业、物业管理企业、业主委员会等相关单位和个人认真学习烟政发［2006］129号《烟台市人民政府关于加强社区物业管理工作的实施意见》。在此基础上，结合**实际，进一步理清工作思路，强化工作措施，不断完善物业管理服务体系。
二是针对存在问题和不足，不断规范和完善物业管理。根据全市物业管理工作会议的精神要求，结合**物业管理的实际，我们进一步理顺了工作思路，即：“以实现物业保值增值为核心，以物业管理的规范运行为目标，抓好前期物业管理和老旧小区改造，加大监督管理和业务指导力度，全力推动全市物业管理上台阶上水平。”按照这个工作思路，为了从根本上解决物业管理中存在的问题，我们依据海政发［2007］21号文《关于进一步规范和完善房产市场管理的意见》精神，积极建立健全前期物业管理制度。在实际工作中，首先从预售环节增加审批要件，约束开发建设单位落实物业管理方案，明确服务内容、服务等级、收费标准和经营方式，突出合同和公约在前期物业管理中约定的效力和承诺的效力。其次，调整了专项维修资金收缴的方式，由建设单位在预（销）售时一次纳，避免了专项维修资金收缴参差不齐，使用困难的问题。第三，在老旧小区管理方面，制定了《**市老旧小区物业管理实施意见》和《**市专项维修资金使用意见》，努力做到“两个结合”，即先期保洁和后期改造相结合，主管部门业务指导与社区参与相结合，为老旧小区的物业管理提供了保障。
（三）强化房地产市场监管，房地产市场秩序整治活动不断深入。
为了进一步规范我市的房产市场管理，保障我市房地产市场的健康发展，今年以来，我们在2006年**市房地产市场依法治理活动和烟台市房产市场交易秩序专项治理活动深入开展的基础上，进一步加大工作力度，强化房地产市场监管，推动房地产市场秩序整治工作不断走向深入。
一是广泛宣传发动。继续通过广播电视讲话、公告、下发文件、街头宣传、发放明白纸等形式，大张旗鼓地宣传房地产法律法规，广造舆论声势。上半年先后播发电视讲话和公告3期，下发文件2个，开展街头宣传4余次，发放宣传材料和通知千余份，使房地产法律法规意识不断深入人心。
二是加强检查监督。在广泛宣传发动的基础上，组成专门班子，对全市所有房地产开发企业、中介公司和物业管理企业等从业机构进行全面检查，重点查处房地产开发、预（销）售、中介等各环节中存在的面积短缺、隐价瞒价、虚假广告、价格欺诈等各种违规行为，共检查从业机构50余家，发放备案通知书3份。
三是健全和落实准入、登记备案和资质审核制度。针对整顿治理过程中发现的各种问题，我们报请政府，以海政办发[2007]21号文件，出台下发了《关于进一步规范和完善房产市场管理的意见》，进一步健全和完善了开发企业登记备案制度、中介机构准入制度和物业企业资质审核制度，建立了复核审查制度，从落实制度入手，严格、规范管理。在强化检查监督的基础上，实际业务工作中从预（销）售、产权登记等环节对开发企业、物业公司和中介机构进行前置管理，增加审批要件，对各种从业行为进行预审和复审。目前，各项制度已全面得到落实，从而有效地杜绝了各种违规行为。
四是不断深化房产市场的治理整顿。为了保证房地产市场的长治久安，活动开展中，我们与建设、工商、物价等部门，成立了协调领导小组，建立了协调联动机制和通报制度，定期召开联席会议，通报房地产市场动态，对市场上出现的各种问题苗头，抓住不放，认真分析原因，根据各自职能和工作分工，积极开展工作，力求防患于未然，把问题扼杀在萌芽状态。在此基础上，各部门组成联合检查组，定期对房地产从业机构进行检查，发现违规行为或接到群众投诉，立即进行调查、处理，上半年共组织检查3次，未发现任何问题。目前，全市50余家房地产从业机构，已全部登记备案。由于管理到位，今年以来，全市房地产市场未发现任何违规行为。
（四）今后工作打算
一是积极做好经济适用房和廉租房制度的实施工作。周密部署，精心操作，稳步推进，确保各项工作落到实处，不出纰漏，使政府放心，群众满意。
二是进一步强化住宅小区的物业管理。加强新建住宅小区物业管理的前期介入。从预售和产权登记环节入手，增加物业管理合同审批要件；新建小区投入使用后，入住率达到60%，即成立业主委员会，由业主委员会选聘物业管理公司开展物业管理。加大老旧居民小区改造力度，争取利用二至三年时间，将樱桃园、民主、环保等老旧小区改造完毕，达到三级小区标准，以便更好地推进物业管理。强化对物业企业的管理，抓好物业企业招投标和资质审核，加强从业人员的管理和培训，不断规范物业管理行为。
一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。
二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1086万元；机关团体用房租金实收166.6万元；主辅分离房产租金实收108万元；自行接收房产租金实收53.4万元。
3、房屋修缮工作。一是2008年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确2008年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《2008年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
（四）楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。
二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
二、下半年工作思路
（一）物业管理方面工作
1、出台《沈阳市物业管理规定》
6月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.
3、建立新型物业管理体制
一、工作完成情况 (一)物业管理工作
一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》(讨论稿)、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。
二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
(二)直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1046万元;机关团体用房租金实收166.6万元;主辅分离房产租金实收107万元;自行接收房产租金实收53.4万元。
3、房屋修缮工作。一是XX年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确XX年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《XX年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
(三)房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户;二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区;三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
(四)楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。
二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
(五)景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算;二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查;三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
二、下半年工作思路
(一)物业管理方面工作
1、出台《沈阳市物业管理规定》
6月底《沈阳市住宅物业管理规定》(讨论稿)可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.
3、建立新型物业管理体制
