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合同(contract)，又称为契约、协议，是平等的当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。下面请看“房地产合同：房地产评估委托合同”一文：
房地产合同：房地产评估委托合同
委托估价方: (以下简称甲方)受托估价方: 北京建正合生房地产评估有限公司 (以下简称乙方)甲、乙双方就委托房地产价格评估事宜达成如下协议:一、甲方因为 ，特委托乙方对 进行评估。二、甲方应于 年 月 日以前将委托评估房地产所必需的产权证明、证件及其它有关资料交给乙方。甲方应向乙方提交的资料如下:1. 上述住宅楼房的确权证明材料复印件；2. 其他有关资料。三、乙方应根据甲方委托评估的目的, 对委估房地产的价格予以客观、公正的评估, 并向甲方出具房地产价格评估报告书。普通房地产价格评估,一般应在甲方提供资料后两周内完成。四、甲、乙双方对委估房地产价格评估报告的内容应尽保密之责,除向政府主管部门申报外,未经对方同意, 不得对外公开或泄露给他人。五、经甲、乙双方商定，甲方按北京市物价局及北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》（京价[房]字[1997]第398号）文件规定的房地产价格评估收费标准（见下表）所计算的评估标准收费，向乙方支付评估费。房地产价格评估标准收费计算表档次房地产总额（万元）累进计费率‰1100以下（含100）52101以上至10002.531001以上至xx1.54xx以上至50000.855001以上至80000.468001以上至100000.2710000以上0.1本协议签字之日,甲方向乙方预付评估费人民币 万元, 乙方将评估报告交付甲方时, 甲方将剩余的评估费一次付给乙方。六、甲方如中途中断委托评估, 乙方不退还甲方预付的评估费。七、本协议自甲、乙双方正式签字盖章之日起生效。未经双方同意任何一方不得进行修改。如有未尽事宜, 由双方另行协商解决。八、本协议于xx年 月 日正式签定。一式四份,甲、乙双方各执二份。甲方: 乙方:(盖章) (盖章)负责人签名: 负责人签名:
随着经济的发展，房地产行业也得到快速发展，房地产评估也随之发展起来。在我国现行房地产评估中，主要方法有市场法、成本法、收益法。对三种方法的具体内容及形式的正确认识对房地产评估具有重要意义。
1房地产评估中三种方法的简介
1.1市场法
房地产评估中，市场法的原理为参照相同或者类似的房地产在市场上的交易信息，通过类比分析的方法来分析所参照的房地产的市场价格信息，从而确定待评估的房地产的价值。
1.2成本法
成本法的实质是一种价值的再形成，在房地产评估中，如果没有公开活跃的市场，并且不能找到相似的参照物来形成对比，就应考虑成本法，成本法所研究的是房地产的重置成本，考虑的是房地产过去的价值。
1.3收益法
在当前经济形势下，房地产是一种具有价值增值的资产，所以能作为投资的一种方式，在未来取得一定的收益。收益法指的是被评估房地产的未来价值的折现值。其核心是以房地产未来的收益通过折现从而确定其现在的价值，预期未来收益是房地产现值的重要参考依据。
2房地产评估中三种方法的具体形式
2.1市场法
市场法是根据在近期市场上相同或者相似房地产的交易价格信息，同时根据影响房地产评估的各种价格因素，对参照物的房地产价格进行修正，其中修正的结果以修正系数来进行数学表达。由此确定的被评估房地产价格的方法为：被评估房地产价格＝参照物房地产价格×交易市场信息修正系数×交易时点修正系数×地域修正系数市场法只有在具有公开活跃的交易市场中才具有实际的价值，在房地产评估中，市场法较为常见，其表达形式较为直观、易懂，容易被人们所接受。
2.2成本法
成本法是依据被评估房地产的各项重置成本之和来确定房地产的价格。在成本法中的关键因素主要有：1.土地成本。由于房地产是在一定面积的土地上建造的建筑物，因此，房地产的实际占用土地面积的购买成本就构成土地成本；2.构建成本。房地产作为一项资产，需要大量人力、物力的投入，其中主要包括原材料成本、工人工资等；3.利润。任何房地产开发者所追求的目标都为利润，利润是房地产建成后价值增值的部分，在计算利润时，要以客观、公正的原则进行，不能夸大实际利润。4.折旧。由于成本法是在重新构建相同的建筑物的条件下进行的。由此确定的被评估房地产价格的方法为：被评估房地产价格＝土地成本＋构建成本＋利润—折旧在使用成本法进行评估时，应注意：房地产的各项重置成本必须是合理的、真实的成本，应以社会平均消耗成本来计算，而不能根据少数企业所确定的成本进行计算；各项成本的确定必须以评估时点的各种价格来确定，不能是过去或未来的价格。
2.3收益法
收益法是面向未来的一种方法，在运用收益法时，应该明确任何一个理智的投资者在投资一项资产时，所愿意花费的货币数额不会超过在未来能够带来的收益额。收益法是指通过估测被评估房地产未来预期收益的现值，来判断其价格的方法。在收益法中有三个基本的要素：1.被评估房地产的未来预期收益可以预测并可以用货币表示，同时，在获得预期收益的同时，所承担的风险可以预测并可以用货币表示。2.折现率可以明确。3.被评估房地产预期收益期限可以预测。由此确定的被评估房地产价格的方法为：P＝∑Ri／（1+r）i其中，Ri为预期未来收益；r为折现率；i为收益期限。综上所述，不同的方法对应着不同的房地产状况，所以应根据具体情况选择适当的评估方法。
参考文献：
［1］王成勇.收益法在房地产评估中应用的环境构建［J］.商业会计，2012（03）.
1空间评估方法
为了处理空间计量模型的复杂性,在过去的几十年里许多先进的空间计量方法已经被开发。这些工具大致可以分为两类:处理空间依赖性和处理空间异质性。
1.1空间依赖性
空间依赖性也叫空间自相关性,是空间效应识别的首要来源,产生于空间组织观测单元之间缺乏依赖性的考察。空间依赖不仅意味着空间上的观测值缺乏独立性,而且意味着潜在于这种空间相关中的数据结构,也就是说空间相关的强度及模式由绝对位置(格局)和相对位置(距离)共同决定。空间依赖性表现出的空间效应可以用以下两种模型来表征和刻画:当模型的误差项在空间上相关时,即为空间误差模型;当变量间的空间依赖性对模型显得非常关键而导致了空间相关时,即为空间滞后模型(Anselin,1988)。
1.2空间异质性
空间异质性又称空间差异性,是空间计量学模型识别的第二个来源。空间异质性指地理空间上的区域缺乏均质性,从而导致发达地区和落后地区、核心区和边缘地区经济社会发展和创新行为存在较大的空间上的差异性。空间异质性反映了经济实践中的空间观测单元之间经济行为(如增长或创新)关系的一种普遍存在的不稳定性。空间变系数的地理加权回归模型(GeographicalWeightedRe-gression,简记为GWR)是处理空间异质性的一种良好的估计方法。可以对多元的空间关系做出推断,特别是对国家的政策。总之,GWR模型为研究人员提供高度灵活的方法,衡量住房属性和住房价格之间的现有关系的空间异质性问题。
2土地价值
最近的一些研究已经转向了更加密切关注土地价值的机制,以便更好地了解近期房地产价值波动的时间和地理成分。在这领域的研究可以分为两大显着及相关类型:研究,旨在跟踪土地价格指数以及把房地产价值分解为土地及结构件。
2.1土地价值指数
众所周知,房屋价格指数(HPIS)是房地产评估的重要指标。土地价值的类似指标,却是少之又少。2007年初期,少数的研究人员试图扩大对土地价值的检测方法。从1970年到2000年代中期,居住用地价值比整体房价涨得更快,可以肯定的是这些价格趋势有一个地理因素在内。这项工作表明,在过去四十年里土地价值已经经历了巨大的变化,其中一些研究,以及一些后续的跟进,主要是从探讨的土地价值,以及如何将它们从改善值中分离开来,或如何将房地产价值分解成各个部分。
2.2房地产价值的分解
将房地产价值分解成土地部分和改进部分,是这种方法最早的支持者,因此,我们应该预料到土地价值和改进值对外部冲击有着不同的反应。此外,DavisandHeathcote(2007)解释说,改善值只不过是建筑成本的折旧估计。因此,这些价值受到材料和劳动力成本指数的限制外,对于其他商品的原材料和劳动力是变化的,因此根据价格的变动,建设成本(改善值)通常显示更大的经济趋势(Olineretal.,2010)。在另一方面,土地在空间上是固定的,并在本地供应受限,这意味着土地价值更容易受从外部需求冲击所产生的大的波动的影响。
3可持续性和房产价值
在过去的十年可持续发展已成为城市学者关注的主要议题。大量的文献已经踊跃去证明把城市扩张、节能建筑的益处和更加紧凑的发展形式更紧密相连联系到一起,现在几乎普遍被城市规划者所接受。然而,绿色建筑和紧密发展可以通过发展更传统的形式指挥价格溢价。
3.1绿色建筑的溢价
随着房地产行业的极速发展,大量建设会导致资源和能源被消耗。人们越发意识到城市建筑是能源消耗和温室气体排放重大来源。大量潜在的经济效益与绿色认证的建筑相关,可提高价值,它的能源成本节约是最明显的。在某种程度上,绿色建筑的用户应该是愿意支付更高的租金。此外,如果绿色建筑被认为是风险较低,它可以指导价格溢价。例如,在事件中招致税务执行费用的风险较低,能效法规在未来颁布。这些溢价是由绿色建筑产生的大收入流,因为这些建筑同时享受更高的租金和入住率,从而导致房产价值溢价。绿色建筑的溢价也会随地理环境变化而变化。比起那些位于“黄金”地段的建筑物,在规模较小市场的建筑物以及大都市周边地区的建筑物都会产生更大的价格溢价。
3.2紧凑发展的价值
除了对绿色建筑的价值的研究,城市研究者们越来越多的把自己的注意力放在识别价格溢价上,可归因于更方便,联系和便于行走和减少开车的紧凑型的城市设计上,因为如果处于远离工作,员工,服务和运输的位置即使是一个净零能耗建筑是不可持续的。城市经济学家长期以来一直在关注可得到性和区位属性在塑造土地价值所发挥的作用,但这只是在最近,房地产评估研究已经投向可持续发展的范围内。
4结论
中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1003-8809(2010)08-0233-01
一、房地产的价值构成
房地产由房产和地产构成, 因此房地产的价值构成主要包括房产的价值和地产的价值。在这两部分价值中,房产的价值比较容易确定, 我们通过重置成本法或历史成本法可以比较准确地评估出来。但是, 在现实生活中,我们发现, 随着时间的推移, 一幢房地产的市场价值不仅没有减少,反而不断升值。显然,在这种情况下,房产的价值在减少, 而地产的价值在增值, 但后者大于前者, 两者相抵后房地产依然升值。由此可见,地产的价值在房地产的价值构成中占有重要地位,而且是比较难以确定的。在有关资本比率的讨论中, 我们给出了地产和房产的理论上价值构成比例为30 %比70 %,这只是对所假定情况的估计,实际上,这一比例的确定是十分复杂的。首先,房地产价值构成比例取决于房地产所处的地理位置。对于不同地区的房地产, 其地产和房产价值的构成比例可能有很大的不同。其次,还取决于房地产的高度和层数。这是因为,对于同一地理位置的房地产来说, 楼层越高, 单位建筑面积所占有的地产就越少, 因此土地价值在房地产价值中所占的比例就越小。这种思路的直接后果就是:在地产价值较高的现代化都市,高楼大厦往往比较普遍, 地产价值的奇高促进了人们向更高的空间发展。第三,房地产价值构成的特殊性使得房地产在国民经济发展中发挥着独特而重要的作用。我们知道, 泡沫经济最容易在房地产市场上发生, 原因就是房地产市场交易的市场价值最容易与其客观价值相背离, 且房地产市场交易的客观价值很难被交易者准确得知。因此,在这个市场上大量存在的信息不对称情况就导致交易者只能依靠预期进行操作。房地产的价值是由两部分即房产和地产的价值构成,房产的价值比较稳定且容易测度,而地产的价值则会随经济形势和购买者预期的变化而变化,其市场价格有很大的不稳定性。如果经济形势影响了购买者的预期, 从而使得地产的市场价格急剧上扬,并带动房地产市场价格的上涨,当市场价格严重高于房地产的实际价值时,房地产市场的泡沫经济就会随之产生。最后, 在具体的评估计,评估人员往往是将房屋建筑物与地产分离开来, 分别进行评估, 然后将两者相加得出房地产的评估价值。
二、关于继续使用假设的运用
继续使用假设是资产评估的重要前提, 也是房地产评估中所应遵守的重要假设。房地产不同于其他资产, 其用途可以有多种。因此在评估房地产时,应该灵活运用资产评估中的继续使用假设。
按照社会经济用途分类,土地可以被划分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林风景游览区用地和其他特殊用地等。我们知道,房地产特别是土地的评估价值会随着用途的变化而有所不同。例如, 作为商业用地的评估价值可能高于工业用地的评估价值;作为园林风景游览区用地和行政事业机关用地的评估价值又必须考虑到其对周边地区土地价值增值的带动效应。特别是有的被评估房地产在评估时的用途与评估以后的用途有所不同, 如工业用地可能被转作商业用地等。这样, 按照不同的用途进行评估的结果必然出现差异,因此,这里的继续使用假设就不能特指按原来的用途继续使用,而必须全面考虑其他可能的用途以及每一种用途带来的经济效益,在此基础上合理评估出房地产的价值。
改革开放以后,随着产权制度的推进,有关单位必然会按照效益最大化原则重新安排土地资源的用途。因此出现了旧城区的改造和新城区的合理规划等现象, 这些都使得土地资源被重新合理利用。在这种情况下,如果依然固守原来的用途进行房地产评估,就会出现评估结果不合理的现象,而且必须全面考虑被评估土地的可能用途,从中寻求并按照经济效益最好的用途进行评估。
三、土地评估价值的本质和评估方法
根据马克思的劳动价值论, 商品或资产的价值量由生产该种商品或资产所投入的社会必要劳动时间所决定, 投入的社会必要劳动时间越少,其价值量就越小。当一种商品或资产在生产中不需要投入人类的一般劳动时,其价值量就为零。按照这一价值理论,土地不具有一般商品或资产那样的价值,因为土地是大自然赋予人类的基本资源,它的产生没有凝集人类的一般劳动,而是大自然运动的产物。
但是,在现实生活中,土地和其他经济资源或资产一样,能够为其占有者带来相应的经济利益,因此属于能够创造价值的资产,具有相应的“使用价值”。这就是土地资产即地产价值的特殊性。在具体的资产评估中, 我们可以撇开土地的价值而单纯评估土地使用权的市场价格。这就是说, 没有价值但具有使用价值的资产同样会有一定的市场价格,这一价格就是土地使用权价格,在大多数土地国有的国家,所谓土地价格的评估实际上就是指土地使用权价格的评估, 土地使用权可以被当成无形资产来看待。
一、房地产评估价格的定义
房地产评估价格是指专业房地产评估价格人员，根据特定的评估价格目的，遵循公认的评估价格原则，按照严谨的评估价格程序，运用科学的评估价格方法，在对影响评估价格对象价值的因素进行综合分析的基础上，对评估价格对象在评估价格时点的价值进行估算和判定的活动。房地产评估价格是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。
综合以上分析，房地产成交价格受诸多因素的影响，由于不同因素的影响，同一宗房地产会有不同的成交价格，因而建立在房地产成交价格基础上的市场比较法的评估价格具有个确定性。例如，一家房地产评估价格是4000元/平方米，那么它是在大批量购买时的价格还是销售速度很慢时的价格其期房价格是4000元/平方米还是现房价格是4000元/平方米如果想使房地产销售速度加快，其价格是否应低于4000元/平方米因此，在无任何约束情况下的房地产评估价格是一个较为模糊的概念。
二、房地产成交价格与预评估价格存在偏差对企业资金管理的影响
（一）资产负债率高，高负债经营风险大
投资成本高、项目周期长及资金回笼慢是房地产开发项目的三大主要特征。基于此，笔者认为，仅依靠开发企业自身开展项目既难以满足资金需求，又不易实现项目风险分担，不利于实现企业持续稳定发展；另一方面，与其他企业相比，房地产开发企业上市融资门槛相对较高，且难以有效利用资本市场实现直接股权融资。为满足资金需求，房地产开发企业不得不以商业银行贷款等形式进行负债融资，如此久而久之便会造成资产负债率较高。特别注意的是企业资产负债率越高，则表明债务负债越重，从而所面临的财务风险越高。
（二）缺乏周密的资金预算管理和过程控制
通常情况下，绝大多数房地产开发企业过于注重业务扩张，轻视资金管理制度建设，再加上未能够充分认识到资金预算管理的重要性，以致缺乏健全的资金预算制度作为保障。此外，房地产开发企业开发经验积累不足，超支现象频繁发生，导致预算管理难以充分发挥其应有的价值效应。
盲目投资也是房地产开发企业在资金预算方面的重要失误，其主要体现在两大方面：第一，融资过度，即企业未基于资金需求量与使用时间等方面开展融资活动，以致资金成本偏高；第二，融资不足，即对项目资金需求的估计不够充分，项目建设期间缺乏资金，致使工程进度延误。另外，完善的监督管理机制是提高资金利用率的有力保障。事实上，房地产开发企业部分员工资金成本意识薄弱，再加上企业对预算执行的重视力度不够，造成开发资金被挪用现象频繁发生。
（三）资金沉淀严重，资金回流缺乏系统管理
囤积土地与高库存是房地产开发企业资金沉淀的两种表现形式，对于前者，其实质上为房地产开发企业可持续发展的必备条件，其中房地产开发企业为满足开发需求或土地增值的高利润诱惑而进行囤积土地。土地竞投完成后，企业的货币资金转化为土地储备，土地闲置即为大量的资金沉淀；对于后者，未开工、在建工程、在销与未销售项目和未结算的项目等均为房地产开发企业的存货。其中房地产市场高涨时期，开发商为谋求高利润，不仅大量开发商品房，而且还“捂盘惜售”，如此一来便形成高库存现象。
销售资金与租赁资金共同构成资金回流，其中销售资金作为资金回流的主流形式，是实现资金快速回收的重要手段，而租赁资金虽也能够起到促进资金回收的作用，但该方式回收期相对较长，极易造成资金缺口。为解决囤积土地与高库存等问题，要求运用“以价换量”的方式加速资金回收。总结来说，基于我国房地产开发企业资金回流缺乏系统管理，致使资金缺乏现象存在，不利于推进房地产开发企业持续稳定发展。
三、房地产成交价格与房地产评估价格关系的总结
综合以上分析，房地产评估价格并不是简单的对房地产成交实例价格做交易日期、区域因素（包括繁华程度、交通状况、基础设施状况、环境状况）、个别因素（临街状况、容积率、建筑结构、装饰状况、设备设施状况）等因素修正，而要结合其房地产评估的价格定义、评估目的对比实例实际成交价格进行调整，以使其达到要求的价格定义的价格。
因此，房地产成交价格与房地产评估价格中的评估价格具有较大的区别，归纳起来主要表现在以下两个方面：
一方面同一房地产在不同的价格定义、不同的评估目的下具有不同的评估价格。而房地产实际成交价格则受购买数量、购买方式、销售速度等随机因素的影响。也就是说房地产评估价格具有明确的目的性，而其实际成交价格具有较大的随机性。市场比较法的房地产成交价格虽然建立在房地产实际成交价格的基础上，但评估价格与其实际成交价格具有一定的差异。
另一方面房地产评估价格对房地产实际成交价格具有指导意义。对于一般资产评估中的房地产评估价格，若想使房地产迅速销售，其实际销售价格可能低于评估价格。若销售价格较高，其销售速度可能较慢。
（作者单位为江苏省响水县物价局价格认证中心）
参考文献
[1] 王波.基于岗位需求的房地产估价技能培养探析[J].重庆第二师范学院学报，2014（02）.
[2] 卜晔蕾.房地产估价风险与防范措施[J].中外企业家，2013（29）.
[3] 朱晓刚.高职房地产估价课程教学改革初探[J].河南广播电视大学学报，2013（01）.
[4] 住房和城乡建设部下发进一步规范房地产估价机构管理工作通知[J].中国建设信息，2013（22）.
1.引言
随着社会主义市场经济的不断发展完善和我国经济的不断发展，房地产市场的发展也越来越成熟，随之而来的房地产中的买卖、租赁、课税、保险、拍卖和房地产用地中的土地征用、拆迁、补偿，以及房地产交易和用地中的法律纠纷、侵害、合并等相关问题，也就越来越多。为了满足解决上述问题的需要，与之相适应的房地产评估行业也得到了迅速发展。以实行注册房地产估价师资格认证为标志，我国的房地产评估行业已经有了十多年的发展，经历了从幼稚到成熟以致不断完善的一个过程，获得了长足发展。与此同时，也要看到，在进行房地产评估的时候，对房地产的评估结果通常是以报告的形式出现。但是，在整个评估过程中，由于需要进行评估的要素很多，涉及和使用到的标准比较多，评估本身也要受到诸多因素的影响。在这种情形下，有时候就会出现对于同一个标的物，不同的评估机构会给出不同的评价结果，甚至结果相差非常大。这就意味着，在房地产评估之中，有时会存在一定的风险。
因此，在寻找评估机构进行房地产评估的实际操作过程中，如何有效地防范房地产评估中的风险，使评估机构的评估做到客观、公正、公平，从而更好地适应社会主义市场经济体制的要求，是房地产评估工作中一个十分重要的问题。
2.房地产评估中的风险
2.1委托方提供虚假信息。合法、诚信，是市场经济交易中必须遵循的原则。中国的社会主义市场经济体制从建立到完善，已经有了很大的发展。但是，不容忽视，在市场经济交易过程中，有的交易方为了经济利益而不讲诚信的现象仍然存在。对于房地产行业来说，由于房地产属固定资产，其价值已经越来越被充分认识到，特别是《物权法》颁布实施之后，很多人已经把房地产当作身份和身价的象征。于是，在进行房地产有关交易时，为了提高自己标的物的价值，有的委托方就会作假，向评估方提供虚假信息和资料。而评估方进行评估并最终作出评估报告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在这样一种情况下，如果评估方不能很好地识别委托方提供的资料和信息的真假，就有可能在不知情的情况之下作出与标的物实际价值不符的报告，从而使评估产生失真，导致评估风险的产生。这种结果，很容易使买方认为评估方与卖方有意欺骗，而将评估方诉诸法庭。
2.2评估技术使用不当。《房地产估价规范》对房地产估价所应遵循的原则、程序和方法作了明确的规定。这些规定，在防范评估中的不规范行为中发挥了积极的作用，有效地预防了房地产评估中存在的风险。但是（同时），也要看到，在具体的评估过程中，由于房地产的具体情况并不一样，已有的程序和方法在具体使用过程之中也需要根据实际情况的变化进行相应的变化。在这种情况下，评估方对评选的原则、程序和方法的不同选择，将会产生不同的评估结果。这样，如果评估方在评估过程中不能正确地选择参照主体，那么，选择的评估程序和方法就有可能不够科学、适用，与实际情况不太相符，于是，在具体评估操作过程之中，就会影响到评估程序的正常进行和评估方法的正确使用，评估方得出的结论就有可能会不符合标的物的实际情况，从而产生评估风险。
2.3政策变动。一方面，供求关系对于房地产价格的影响比较大；另一方面，如果有关房地产、土地等方面的政策发生变化，也会对房地产的价格产生很大的影响。通常情况下，金融政策的变化、税收政策的变化、产业政策的变化，都会对房地产的价格产生一定程度上的影响。此外，由于政策的变化，有时也会对评估的方法产生一定程度的影响。比如，《城市房屋拆迁条例》的修改，就使得房屋拆迁补偿的估价方法产生了很大的变化。此外，虽然中国有关土地、房地产等方面的法律规范已经不少，但是还不完全适应中国错综复杂的形势，特别是在房屋产权和土地出让等方面还存在着一些需要深入研究的问题。在这种政策背景下，如果评估方不能紧跟形势，认真理解各项政策的背景及其预期，就有可能会影响对房地产的正常评估，从而带来房地产评估风险。
3.防范房地产评估中风险的对策
市场的需求为房地产评估的产生、发展创造了条件，也不断对房地产评估提出新的要求。而房地产评估中存在风险，这并不是健康的市场经济发展所需要的。在这种情况下，我们就必须采取措施，有效防范房地产评估中的风险，使房地产评估在中国的市场经济发展进程中发挥出更大的作用。
3.1强化房地产评估的风险意识。房地产评估人员对房地产评估风险的认识，在很大程度上影响着房地产评估风险的产生。如果房地产评估人员具备较强的评估风险意识，那么在评估过程之中就会更加严肃、认真，产生房地产评估风险的可能性就会小。特别是在当前状况下，房地产市场的发展对房地产评估的专业化水平要求越来越高，社会上各个方面对房地产评估的要求和期望也在不断地增加，与此同时，在房地产评估中存在地潜在风险也在上升。因此，房地产评估机构和房地产评估人员，必须充分认识到在房地产评估中产生风险的可能性，以及风险产生后对本身所产生的不好的影响，在此基础上进一步强化风险意识，以小心谨慎的态度，科学、严谨地进行相关评估，作出正确、规范的评估报告，从而有效防范房地产评估中可能出现的风险。
3.2谨慎选择客户。加强与客户之间的联系沟通，是房地产评估机构控制风险十分重要的一个方面。评估人员与客户之间，评估进行的时候进行的沟通固然重要，但在另一方面，进行评估之前以及所有评估结束之后，评估人员也要注意加强与客户之间的沟通。评估之前进行的沟通，既可以大致了解委托方所委托评估的标的物的大致情况和其中可能存在的一些问题，也可以了解买方的需求，从而为进行正确的评估创造一个比较好的前期工作。评估过程中进行的沟通，则可以保证评估的程序、方法能够体现客户的需求，从而使评估过程能够比较顺利地进行；评估之后进行的沟通，则可以为客户使用评估报告提供一些有用的意见和建议，使客户能够恰当地使用评估报告，而不至于由于评估报告运用不当带来不必要的损失。另外，加强与客户之间的沟通，还可以更为有效地识别委托访提供的资料、信息的准确性，从而能够更好地把握标的物的实际情况，避免因为盲目接受评估而产生房地产评估风险。
3.3强化对房地产评估机构的监管。加强对房地产评估机构的监管，是降低房地产评估风险的有效形式。一方面，房地产评估行业和有关房地产评估的管理部门，需要认真履行职责，加强对房地产评估机构和评估人员的检查，既可以要求他们撰写工作情况报告进行定期检查，也可以进行不定期的抽查，对发现的违规评估行为或在评估过程中有违法违纪等行为的及时、严肃、认真地进行处理，从而为房地产评估工作营造良好的评估氛围，促进房地产评估机构和评估人员水平的不断提高。同时，房地产评估机构也需要健全和完善内部质量控制体系，对每次评估都进行检验，总结其中取得的经验，发现其中可能存在的问题，并采取切实可行的方法认真加以解决，以不断提高房地产评估的质量和水平。此外，政府也要创造和维护公开、公平的经济环境，完善各项政策，进行政策支持，努力为房地产评估业的顺利发展提供良好的政策空间。
3.4加强房地产评估师的专业素质和职业道德建设。不断提高房地产评估人员的素质和水平，是保证房地产评估业健康持续发展最关键的因素。因此，房地产评估业需要加强对相关评估人员的培训。要针对房地产评估中存在的问题和新的形势变化对房地产评估业提出的新要求，通过讲座、交流研讨、到其他评估机构交流学习等多种手段，加强对房地产评估人员的培训，不断提高房地产评估人员的专业素质。同时，各个房地产评估机构还要加强对评估人员的职业道德教育，组织评估人员认真学习《房地产估价师注册管理办法》、《城市房地产市场估价暂行办法》、《城市房地产中介服务管理条例》等规定条例，并根据中国市场经济发展对道德提出的要求制定出相应的房地产评估人员职业道德规范，不断强化评估人员的职业道德意识。建立全国统一的房地产评估人员诚信网络体系，对于违反职业道德、在房地产评估中谋取不正当利益、进行虚假评估的评估人员，清理出房地产评估行业，并且在诚信网络体系中曝光，使之不能继续从事房地产评估行业。房地产评估师也要加强学习，既要通过学习房地产评估方面的专业知识和与之相关的经济、金融、法律等方面的知识来提高专业技能，也要加强自律，认真践行社会主义荣辱观，树立良好的职业道德，以保证整个房地产评估行业健康发展。
4.结语
1 德国的房地产评估
在德国，房地产的价格取决于市场，但市场上的房地产价格并不是由开发商和政府说了算，而是由房地产价格评估机构决定。德国的房地产评估独立于政府之外，评估师只对自己负责，并不考虑政府、委托人以及个人的经济利益。德国的房地产评估主要分为两类：独立的评估师和公共评估机构。1
独立的评估师各自拥有着不同的资历认证，有的是当地工商协会认定的，有的是银行认定的，也有的是英国皇家注册测量师学会会员。英国皇家注册测量师学会的会员可以对欧洲地区的房地产进行评估。他们拥有丰富的房地产知识和敏锐的商业头脑，可以为顾客提供有价值的房地产评估报告。评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。
公共评估机构则是指遍布德国各地的，由各城市政府设立的房地产“公共评估委员会”。这些委员会负责某一地区，如柏林、慕尼黑、德累斯顿和汉堡等地区的房地产价格评估。该委员会一般由10－20人的专业委员组成，这些委员由政府聘用，其工资由政府财政支出。《德国联邦建筑法》对评估委员会的任务和职责有严格的规定，其中最重要的职责是，使地方房地产市场对公民、房地产专家和评估师保持透明度和公开性。根据《建筑法》第193款的规定，委员会的工作内容主要包括：每年公布房地产市场报告；为私人、公司或者法院撰写已经完工或尚未完工的房地产评估报告；根据“销售价格总汇“每年制订“地价图”，确定各个区域的土地价格标准值。2
2 房地产评估的法律依据
在德国的房地产评估领域有很多的法律、法规和准则。其中最重要的是《德国联邦建筑法》（Baugesetzbuch, 缩写BauGB）、《房地产估价条例》(Wertermittlung sverordnung, 缩写WertV)和《房地产估价准则》(Wertermittlungsrichtlinien, 缩写WertR)。下面分别介绍这三个法规。
在房地产评估方面，《德国联邦建筑法》只是对房地产的市场价值（Verkehrswert）给出了普遍性的定义，但并没对评估房地产价值的方法做出规定，也没有对方法的运用有详细的描述。《房地产估价条例》是一个由联邦政府颁布的条例，它包含了确定房地产市场价值的所有规范化规定，比如对于房地产的估价方法、运用领域、估价过程都做出了详细的规定。公共评估委员会的估价必须遵照《估价条例》中的相关规定来进行。《房地产估价准则》是《估价条例》的补充。但《估价准则》仅仅是行政指令，它仅仅对特定的机构（比如联邦建筑管理部、国家建筑规划部以及联邦财产署）具有约束力，而对于公共评估委员会、法院和独立估价师是不具有约束力的。
3 德国的房地产估价方法
德国的房地产估价方法可以分为标准的评估方法和非标准的评估方法两种。3所谓标准的评估方法是指那些在《房地产估价条例》中作出规范化规定的方法，包括比较法（《估价条例》第13－14款）、收益法（《估价条例》第15－20款）和成本法（《估价条例》第21－25款）。非标准的评估方法是指没有在《估价条例》中提及的方法，这里主要指的是现金流量折现法（Discounted Cash Flow Verfahren ，缩写DCF－Verfahren）。这种方法主要在英联邦国家中使用，但随着国际化的进程也越来越多的在德国得以应用。下面的章节主要介绍的是标准化的估价方法。
3.1 估价方法的适用范围
比较法特别适合于评估未开发房地产的土地价值。对于已开发的房地产，只有当可比实例房地产（Vergleichsgrundstueck）与估价对象房地产在所有影响房地产价格的因素上都取得高度一致的情况下才可以应用（比如可比实例房地产的成交日期与估价时点尽可能接近，可比实例房地产与估价对象房地产在地块的位置、地块的开发状态、建筑物的类型和利用程度等方面尽可能一致），所以比较法主要用于评估公寓（Eigentumswohnungen）、排屋（Reihenhaeuser）、独立屋（Doppelhaeuser）等。4
收益法主要用于以收益为目的的已开发房地产的估价，这类房地产或者通过出租或者通过营业的方式来获取收益。而这类房地产的价值就是通过未来可持续性获取的收益来确定。可用收益法评估的房地产有用于出租的住宅房地产，商业房地产（比如写字楼、商铺），具有综合使用功能的房地产（这类房地产一部分作为住宅，一部分作为商业来出租）以及行政办公大楼，银行和金融机构大楼等。5
成本法适合于那些不是以盈利为目的，而是以建造成本来决定其价值的房地产的评估。这类房地产（根据2002版《估价准则》第3.1.3节）主要针对个别使用者的特殊需要而开发建设，特别是指自住的独立式单、双户住宅（eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhausgrundstuecke）。另外， 如果市场租金不易获得，我们也可以用成本法来评估那些自用的厂房、仓库以及其他的商业房地产。6
3.2 比较法
用比较法来评估时，估价对象房地产的价值可以通过两种途径来获得，或者通过对可比实例房地产的成交价格（简称：可比价格）进行适当的修正来求取，或者借助地价标准值来求取。7但总的来说，我们更倾向于借助可比价格来求取估价对象房地产的价值，因为可比价格作为在市场交易过程中形成的价格，更能反映出当时的房地产市场状况，比如市场供需状况，资本市场状况，地区经济情况。下面分别介绍这两种方法。
使用第一种方法时，由于估价对象房地产的价值是从可比价格派生而来，所以对可比价格有三个方面的要求。8第一，可比实例房地产与估价对象房地产在所有影响房地产价格的因素上（比如，土地的性质和用途、地块所处的位置和开发状态、建筑物的类型和利用程度等）都必须充分的一致。第二，可比实例房地产的成交日期与估价时点尽可能接近。第三，可供使用的可比实例房地产的数量要足够多。如果可比价格已满足以上基本要求，但在个别条件上存在偏差，我们就需要对可比价格进行修正。对于价格因素的差异引起的偏差，可以对可比价格进行相应的增价或减价处理；对于成交日期与估价时点的偏差，可以通过地价指数序列来对可比价格进行修正。9
如果市场上寻找不到足够的可比实例房地产，我们就可以用第二种方法，即借助于地价标准值来求取估价对象房地产的价值。地价标准值是指各地区的土地价格参考值，它是由各地的估价委员会根据“销售价格总汇”10定期计算和公布出来的。由于地价标准值是在忽略地上建筑及其附属设施的情况下计算出的“纯粹”的土地价格，所以这种方法主要是用来评估未开发房地产的土地价值。另外，地价标准值反映的只是在该区域环境下的土地价格的平均值，所以估价对象房地产与可比实例房地产如果在这些区域因素上（比如，地块的面积、配置及利用状况，交通设施状况，公共、商业服务设施的配套状况，自然环境状况等方面）有所不同，就需要对地价标准值进行修正。11比较法的估价过程如下图所示：
图1比较法的估价过程
资料来源：参考Kleiber/Simon/Weyers, (2002), S. 1026
3.3 成本法
成本法可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，所以在成本法中房地产的价值由三个部分组成，即建筑设施的价值（包括建筑物、户外设施和特殊设施），其他设施的价值和土地价值。其中建筑设施的价值和其他设施的价值要根据它们的建造价格计算，而土地价值则是通过比较法计算得来。在计算建筑物的建造价格时，要综合考虑建筑物的年龄、施工质量方面的缺陷、结构上的损害以及其他对价格有影响的情况。户外设施和其他设施的建造价格如果没有包含在地价中，就按照经验值或通常的建造价格来计算。最后，地价、建筑设施的价值和其他设施的价值这三部分加总就得到了房地产的价值。12
图2成本法的估价过程
资料来源：参考Kleiber/Simon/Weyers, (2002), S. 1742
3.4 收益法
收益法的本质是以房地产未来的收益为导向来求取房地产价值的方法。在收益法中房地产的价值由土地价值和建筑设施（建筑物与构筑物）的收益价值两大部分组成。13这里的土地具有“无限”的使用寿命，而建筑设施（特别是建筑物）只具有“有限”的剩余使用寿命。两种价值首先分别计算，然后加总得到估价对象房地产的价值。
土地价值通常采用比较法计算得来，而建筑设施的收益价值则是将建筑物每年的净收益贴现到估价时点，计算其现值之和来作为建筑设施的收益价值。为了得到建筑物每年的净收益，我们首先要从该房地产每年所能获取的毛收入出发（通常我们能获取的收入数据都是由建筑物和土地共同产生），毛收入扣除掉运营成本后，就可以得到归因于房地产的净收益。由于该收益中还包括土地的收益，所以还要扣除土地收益的部分（土地的年收益＝土地价值×房地产的报酬率），这样计算后的净收益就是源自于建筑设施的净收益。这个净收益将作为年金，在建筑物的剩余使用年限内折现。折现的过程就是将建筑设施每年的净收益乘以适当的收益乘数（其中，根据《估价条例》第16款第3条：收益乘数是由建筑物的剩余使用年限和房地产的报酬率计算得来），这样得到的价值就是建筑设施的收益价值。如果有影响到价值的情况出现，还要对建筑设施的收益价值进行修正。修正后的建筑设施的收益价值再加上土地价值就得到房地产的价值。
图3收益法的估价过程
资料来源：参考Schulte，(2000), S. 401.
4 对估价方法的总结评价
比较法：当我们从市场中可以获取到足够多的可比实例房地产时，比较法就是最简单、最具有说服力的估价方法。除此之外，从计算过程上来看比较法也比成本法和收益法更贴近市场。但不可否认的是，估价结果的说服力主要取决于两方面，一看估价师在估价时是否找到了最贴近估价对象的可比实例房地产，二是估价师在对可比价格进行修正时是否全面考虑了对房地产价格有影响的因素。
成本法：成本法最大的弱点就是如何把房地产的成本价值调整为市场价值。在这个调整的过程中，似乎要求估价师们要先知道房地产的市场价值，然后将成本价值向其靠拢。14所以，我们在估算房地产的价值时，应优先采用与市场关系比较近的比较法和收益法。但当我们需要知道建筑物的重置价格或重建价格时，比如在保险事故发生后，需要评估所遭受的损失来确定赔偿金额时，就可以用成本法来估算建筑物的重置价格或重建价格。
收益法：在收益法中，我们通常是预测估价对象房地产未来第一年的净收益，然后将其作为年金贴现到估价时点，其贴现值来作为估价对象房地产的价值。这种以估价对象未来第一年的净收益来作为房地产未来每年可能取得的净收益的做法，忽略了由于市场变化可能会带来的未来租金收入的变化，维修费用的变化和运营成本的变化，这样的净收益会与实际情况有出入，从而计算出的房地产的价值也有一定的不准确性。但从另一方面来看，这种简化处理也大大降低了计算成本和时间成本。运用收益法估算房地产价值的优点还在于，收益法计算过程中所需要的很多重要参数都是公开和透明的，比如房地产的报酬率、地价标准值、以及房地产的销售价格等都由评估委员会定期的公布和更新，使得公众有了了解估价过程的可能性。
注释
[1]袁炳忠,2006(7),S.63
[2]Soefker,(2005), S.120－121
[3]Franke/Zanner/kemper et al., (2004), S. 101.
[4]Simon/Kleiber, (1996), S. 34.
[5]Schulte, (2000), S. 393 和Simon/Kleiber, (1996), S. 35.
[6]Schulte, (2000), S. 393.
[7]Soefker,(2005), S.169
[8]Kleiber/Simon/Weyers, (2002), S. 1029.
[9]Kleiber/Simon/Weyers, (2002), S. 1024. 和 Schulte, (2000), S. 394.
[10]根据《德国联邦建筑法》的规定，每一块出售的土地都要注册，且每块土地的买卖都必需由公证人向国家报告。所有房地产的交易情况都要集中起来，形成“销售价格总汇”。各地的估价委员会则根据“销售价格总汇”每年制定“地价图”，提出各个区域的土地价格标准值。
[11]Simon/Kleiber, (1996), S. 109.
[12]Soefker,(2005), S.172-173
[13]Soefker,(2005), S.170
[14]Schulte, (2000), S. 418.
参考文献：
[1]袁炳忠，德国-独特的价格评估体系，中国地产市场，2006（7）.
[2]Franke, H./Zanner, C./Kemper, R./Knipp, B./Laub, U.D./Laub, J.C., Die Immobilie, rechtliche und praktische Anleitungen für Investoren und ihre Berater beim Finanzieren, Entwickeln, Bauen, Verkaufen und Verwalten von Immobilien, Werner Verlag, 2004.
[3]Kleiber, W./Simon, J./Weyers, G., Ver kehrswertermittlung von Grundstuecken: Kom mentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Versicherungs- und Beleihungs werten unter Beruecksichtigung von WertV und BauGB, 4., vollstaendig neu bearbeitete und erweiterte Auflage, Bundesanzeiger Verlag, Koeln, 2002.
[4]Schulte, K.-W., Immobilienoekonomie, Band I Betriebswirtschaftliche Grundlagen, 2. Auflage, R. Oldenbourg Verlag Muenchen Wien, 2000.
[5]Simon, J./Kleiber, W., Schaetzung und Ermittlung von Grundstueckswerten: eine um fassende Darstellung der Rechtsgrundlagen und praktischen Moeglichkeiten einer zeitge maeßen Verkehrswertermittlung 7., ueberar beitete und erweiterte Aufl., Luchterhand Verlag, Neuwied, 1996.
在房地产评估过程中，为了确保评估工作的准确性，应该严格依照房地产估价规范中规定的原则、程序以及方法进行房地产的评估。由于房地产的具体情况各有不同，在房地产评估程序以及方法的选择上也应该根据实际情况确定，如果在评估业务中选择的参照主体不正确，就会造成房地产评估结果与实际情况出现偏差，产生房地产评估风险问题。
(2)房地产评估从业人员的素质能力风险。
房地产评估工作是一项专业性、技术性要求相对较高的工作，房地产评估结果，在很大程度上也取决于房地产评估执业人员的素质能力和认识水平。如果房地产评估从业人员能力差、素质水平不高，在进行评估过程中可能无法准确的控制误差，出现评估失误导致风险问题发生。此外，在房地产评估过程中，如果评估执业人员受委托方利益驱使，就有可能故意让评估方做出有利于自己的评估报告，出现职业道德风险。
(3)政策变动风险。
房地产的市场价格影响因素较多，除了市场价格以外，土地政策、调控政策、税收政策、金融政策、市场政策等都会对房地产的价格造成较大的影响。如果在房地长的评估工作中，不能紧跟政策要求和形势发展，就有可能造成对房地产的评估缺乏准确性，出现评估风险隐患。
2．房地产评估风险应对控制措施
房地产评估风险具有明显的多因素性、模糊性、潜伏性以及客观性的特点，评估风险大部分是主观方面的原因，因此防范评估风险问题，也应该在加强评估机构、评估职业人员、委托人以及评估流程管理方面采取措施。根据我国房地产评估行业实际情况，控制房地产评估风险可以采取以下几项措施:
(1)加强与委托方的沟通联系。
加强与房地产评估委托方的沟通联系，也是控制房地产评估风险的重要手段。首先，在进行房地产评估之前，评估机构应该与委托方进行提前沟通，大致了解清楚标的物的具体情况以及委托方的相关需求，为正确的评估创造良好的基础。在房地产的评估过程中，评估执业人员应该全面的对委托方的资料进行审核，确保信息的准确性，掌握清除标的物的实际价值情况，严格按照客观、公正、公平的原则进行房地产的评估。
(2)改进房地产评估业务开展方式。
提高房地产评估质量，首要任务应该改变房地产评估工作的业务方式，特别是随着房地产评估行业税收咨询、项目开发咨询、抵押品管理以及房地产市场研究方向的拓展，在房地产评估工作的开展上，应该积极的引进信息化、程序化与数据化的评估手段，通过采用计算机软件、数据库技术以及缝隙模型，进行房地产评估工作的开展，以提高房地产评估工作质量。
(3)提高房地产评估从业人员的专业素质和职业修养。
防范房地产评估工作中的风险，必须不断地提高房地产评估人员的素质能力和职业道德水平。房地产评估机构应该强化对于执业人员的培训教育，尤其是结合房地产评估当中存在的一些问题以及房地产评估行业发展的新形势与新变化，认真学习房地产中介服务管理办法与市场估价办法等，通过专家讲座、交流研讨以及外出学习等方式，对房地产评估执业人员进行培训教育，提高房地产执业人员的专业素质能力。此外，还应该进一步的加强对于房地产评估人员的职业道德教育，不断强化房地产评估人员的从业职业道德意识，确保客观公正的开展房地产评估工作。
(4)紧跟房地产市场行情完善评估体系。
在房地产评估共组的开展过程中，评估机构应该做好相关信息资料的收集与分析，特别是涉及到房地产行业的各项国家政策动态，并结合实际情况对房地产市场的发展进行预测分析，以及时的掌握最新的行情动态，并调整自身房地产评估工作的业务方法，确保房地产评估工作的预见性与准确性。
二、中外投资性房地产评估准则
评估准则的制定与会计准则制定关系较为密切，尤其是随着公允价值计量模式在国际会计准则中的引入，国际会计界在对公允价值确定以及提高公允价值可靠性等方面与评估界进行沟通交流，以增进会计界对公允价值的正确认识和促进会计界对公允价值的推广，同时这也促进了会计界对评估行业的认识，对提高评估行业在市场经济中的地位起到了积极的作用。同样，在制定评估准则时，国际评估准则委员会、美国财务会计准则委员会以及欧盟等一些国家的资产评估协会也会十分关注会计准则的变化及发展趋势，对于以公允价值计量的部分关注度更高，比如投资性房地产评估准则的制定。
（一）国际投资性房地产评估准则
IVSC对投资性房地产制定了相应的准则，即《IVS 233在建投资性房地产》，主要是针对在建情况，但仍对投资性房地产的一般情况及相关概念进行了描述：This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。
（二）英国投资性房地产评估准则
英国皇家特许测量师学会（RICS）从20世纪70年代开始制定以财务报告为目的的评估操作规范，对涉及投资性房地产评估等方面均做出了专门的规定，也就是说英国的投资性房地产评估准则是在以财务报告为目的的评估规范中规定的，并没有专门的评估准则进行规范。
（三）中国投资性房地产评估准则
投资性房地产是我国现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定相应的指导意见或准则对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。
为适应会计准则新变化的需要，进一步规范执业行为，保护各方当事人合法权益的需要，适应市场和提高执业水平的需要，中国资产评估协会（以下简称“中评协”）借鉴国际上的做法，同时结合实际情况，于2008年3月成立投资性房地产评估指导意见（征求意见稿）起草项目组，收集、翻译了国外投资性房地产评估方面的大量资料，对投资性房地产评估涉及的重要名词、术语、价值类型、评估方法及评估理论等系列问题进行了深入研究，总结了国内投资性房地产评估的实践经验和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我国国情的投资性房地产评估规范――《投资性房地产评估指导意见（试行）》。指导意见突出了以财务报告为目的的评估的特点，并参照相关会计准则的规定，满足了会计信息的需要。
三、中国与国外投资性房地产评估准则对比
（一）相同点
1.理论来源相同。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》理论来源是《资产评估准则――基本准则》《资产评估准则――不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》。国际评估准则中的《IVS 233在建投资性房地产》部分理论源自通用准则和不动产权益准则，不属于《IVS 230不动产权益》准则范畴。同时，IVS 233必须遵循《IVS 300以财务报告为目的的评估》的原则，在IVS 233注释3中其将财务报告作为评估目的，在注释12中将财务报告列为特别注意事项。
2.评估目的相同。《投资性房产评估指导意见（试行）》第三条和第十条分别指出，“对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见”“会计准则中投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值”。IVS 233注释4明确写明，“此准则提供评估在建投资性房地产的市场价值时应遵守的原则，市场价值是指在市场中模拟交换的价格”。由此可见，国内外对投资性房地产的评估都侧重于对其公允价值的评估，即市场价值。
3.相似的估值方法。资产评估的估值方法常用有三种，市场法、收益法和成本法。对于投资性房地产而言，因其自身的特殊性，投资性房地产不适用于成本法估值，市场法和收益法能够很好地对其公允价值进行估值，而国内外也都是优先考虑采用市场法和收益法来评估投资性房地产的价值。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第四章评估方法中对投资性房地产评估的市场法、收益法的使用情况等做了详细描述，而国外IVS 233同样也十分强调投资性房地产市场法和收益法的运用，在IVS 233注释6中指出，“在缺乏直接可比的销售证据时，评估价值必须使用一个或多个以市场为基础的估值方法”“关键投入的可比市场数据用以支持贴现现金流量预测或收入资本化的计算”。
4.参数选取类似。用市场法评估资产价值，很重要的一点是可比案例的选取，案例选取的越具有可比性，评估结果越接近资产的真实市场价值，对于用市场法评估投资性房地产价值亦是如此。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第十五条、十六条明确指出了可比基础选择的重要性，并对相关比较因素比如交易情况、交易日期、容积率等做出了明确规定，方便评估人员据此选取可比案例。IVS 233同样在注释6中表明了可比案例选取的重要性。同样，在使用收益法对投资性房地产进行评估时，收益法最重要的三个参数――收益额、收益期限和折现率的选取国内外也都给予了相似的规定。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第十七条至第二十条从“净收益”“收益期限”“折现率”三方面对收益法三大参数选取进行了规定。IVS 233则在注释11、注释9中分别阐明了对收益、折现率和收益期限的规定。
（二）主要区别
1.投资性房地产概念不同。我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》中的“投资性房地产”是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。其中，“房地产”是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。而IVS 233中的“投资性房地产”是指为赚取租金，资本增值或两者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，在日常业务过程中作为存货销售的房地产。IVS 233对投资性房地产的界定较为详细。
2.专业术语表述略不同。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》对评估方法分别以市场法、收益法等文字进行定义和描述，而IVS 233中并没有涉及“市场法”“收益法”等类似字眼，相反是用“现金流量预测”“收入资本化”等专业术语来描述。不过这些并不能造成国内外对投资性房地产评估的实质性差异。
3.准则的详略程度不同。我国的准则倾向于给出具体的操作建议，而不仅仅是一个导向性作用。在投资性房地产准则规定上，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》在有关概念的解释上较为详尽、具体，而IVS 233则是给出了投资性房地产评估中的原则性指导。举例而言，在运用收益法对投资性房地产进行评估时，关于对租约条款因素选取数据，IVS233要求用租约条款的可比市场数据进行计算，而我国《投资性房产评估指导意见（试行）》则对租约条款的具体内容进行了规定，如租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件等。
4.准则体系结构不同。为符合国内读者的阅读习惯，《投资性房地产评估指导意见（试行）》采用了与国内其他准则相似的结构体系，分为“引言”“基本要求”“评估对象”“评估方法”“评估披露”和“附则”六个部分，主要内容包括具体操作要求、评估准则、评估方法以及会计准则对投资性房地产的分类等。IVS 233准则则是采用了国际评估准则的通用惯例，准则由正文和注释两部分构成。
5.侧重点不同。《投资性房地产评估指导意见（试行）》在对投资性房地产进行估值时侧重于对土地使用权和区间值等有关事项的规定，例如在对土地使用权进行评估时，指导意见对土地使用权的分类、剩余使用年限等方面做出了多方面说明。区间值是我国评估准则的创新部分，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第二十三条指出“注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。”国际上，IVS 233则较为关注在建工程评估并对其进行了一系列说明，另外还特别指出了财务报告、收购、兼并和出售企业或部分企业、诉讼等评估注意事项。国内和国外准则的重点关注点不同，主要是因为经济发展水平以及相关经济政策等国情的不同导致的，并不影响它们在实务中的运用。
四、借鉴与启示
（一）评估方法方面
在我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》中加入假设开发法评估方法的使用。因为在建的投资性房地产往往可以作为抵押标的物进行抵押借款等，而此时的投资性房地产处在在建状态，很难采用以往常用的市场法和收益法进行评估，因此就可以用假设开发法对投资性房地产进行评估。另外，投资性房地产作为不动产的一部分，我国准则在运用市场评估时严格对可比案例的地点、时间和交易情况进行限制，而实际上，投资性房地产往往缺乏实际交易可比案例。通过对比国内外投资性房地产评估准则中市场法的应用条件，笔者认为，我国的指导意见可以借鉴国际做法，放宽市场法的应用条件，以便更好地适应实际评估工作。
（二）注重评估准则与会计准则的衔接
投资性房地产不仅属于评估行业术语，也是会计行业的常用概念，并且《企业会计准则第3号――投资性房地产》专门对投资性房地产的概念、会计处理、后续计量模式等方面做出规定。投资性房地产采用公允价值计量能够更好地满足会计信息相关性的要求，而公允价值的确定需要评估人员对其发表专业的估值建议，这一点上，国内外评估准则都与会计准则做了很好的衔接。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第二章明确要求评估人员在对投资性房地产评估时需与委托方及会计师进行充分沟通。未来，随着公允价值计量在会计行业中的兴起，评估人员在进行评估业务时会涉及到更多的投资性房地产评估，比如在企业合并或进行减值测试时就可能会涉及到投资性房地产的评估业务，但是目前我国《投资性房产评估指导意见（试行）》并没有对这种情况下投资性房地产估值进行说明，指导意见可以依据会计准则对相关部分进行完善。
（三）完善评估目的
房地产评估业在我国是一个新兴的行业,房地产评估机构活跃在房地产转让、抵押贷款、房屋拆迁补偿、房地产损害赔偿以及税收、公司上市、企业改制、资产重组、资产处置等各种业务之中,房地产评估现已成为我国社会主义市场经济体系中的一个重要的中介服务行业,正视当前房地产评估行业的问题,把握其发展趋势,寻找发展对策,来促进我国房地产评估业健康发展。
一、完善法律法规体系的建立
当前我国房地产评估行业各个方面的法律法规都不太健全，某些领域甚至是空白的。为了使我国房地产评估行业能够健康的发展，应该颁布一些相关的法律规范，从而解决房地产评估的管理问题，实行统一管理；解决房地产评估行业的竞争问题，实现真正的政企分开，使评估行业健康有序地竞争；解决房地产评估师职业道德不高问题，提高房地产评估师的责任感和风险意识；解决房地产评估结果客观合理问题，规范房地产评估方法和程序。对于目前已经有的一些条例、规定，要加以统一，打破门户之见，使它们统一口径，统一标准，排除相互间的干扰，互为补充，互为完善。
二、建立统一的管理体制
在纵向上实行统一领导，分级管理，即在房地产评估管理方面的重大方针政策应由国家统一制定，而在具体执行国家政策上，又要结合本地区和本部门的情况进行管理，要发挥各级管理部门的积极性，因地制宜地做好房地产评估管理工作。在横向上，应明确房地产评估管理部门归口管理。归口管理包括单位和价格的归口。单位归口管理是指那些跨行业、跨部门、跨系统的房地产经营机构和团体，不论其经营形式和隶属关系如何，都应归口到房地产管理部门进行统一管理。价格归口管理是指各行各业房地产经营单位房地产商品的销售、租赁、抵押等价格的确定和调整，必须由房地产管理部门统一审核、监督和检查。另外，还应建立房地产评估监督机构，包括对社会评估机构和对政府房地产评估部门的监督。对于评估中、串通舞弊、弄虚作假，致使评估结果有失公允的，政府有关管理部门应视情节轻重给予处理。
三、注重制度创新
评估机构应建立、健全完善的内部质量控制体系，要有一整套质量控制政策和程序，树立质量至上的观念，保持应有的职业谨慎，严格按《规范》和有关法律法规进行评估工作，拟定科学的评估计划，采用正确、恰当的评估程序和方法，制作全面规范的评估报告。特别是建立完善并确实执行评估复审制度，复审制度不仅可以提升评估师的专业水准，可以加强委托人对评估报告的信心，而且更重要的是它可以评价评估工作所采用的程序、方法是否适当，并对评估报告进行恰当性检查，从而有效地降低评估风险。还必须加强对行业的统一管理和监督职能，对评估机构和人员作定期和不定期的检查，对发现的违法违纪行为要坚决查处，为评估工作建立一个良好的外部环境。同时稳步设立评估风险基金，以提高评估机构的抗风险能力。
四、加强企业竞争力创新
创新是房地产评估企业的核心竞争力，“技术创新”、“管理创新”、“服务创新”是企业持续发展的源泉。因循守旧、固步自封，企业就可能在市场上萎缩甚至被淘汰。目前我国房地产评估机构本身的竞争力主要具有如下特点：一是房地产中介机构资质单一，仅限于房地产评估、经纪、咨询，因而较难在市场发展。房地产中介机构应寻求强强联合、资质共享，人员资格共用，以提供更优质的服务。二是对经营和股权的关系认识不清。个别机构对经营和股权的关系认识不清，为保护股东利益不顾外来人才资源的发挥，只有股东才能任部门经理，“任人唯亲”，不是采取任人唯贤、人尽其才的做法。三是大股东不是评估师。有些评估机构的大股东本人不是评估师。房地产评估是个专业性很强的行业，不是评估师作为大股东违反了建设部142号令专职注册评估师应占60%股份的规定。四是股权集中。有些评估机构只有一个股东，股权太集中吸纳不了人才，也难以做大做强。应改变股权结构，吸纳优秀人才，获取管理经验，以提供更加优质的服务。
五、提高评估人员素质
要把提高评估从业人员的素质水平作为保证房地产评估业健康持续发展的重要因素。要保持评估人员持业能力以适应社会对它的要求，就要注重评估人员的后续教育。行业主管部门和行业协会应有计划地组织人员集中进行培训和考核活动，评估机构和人员也可根据自己的情况和特点进行自我培训。后续教育应摆脱那种为教育而教育的形式主义，应针对当前评估工作遇到的新问题、新情况有目的地进行，既可采取聘请名师讲座的形式，也可采用评估人员相互交流讨论的形式，使后续教育切实为提高评估人员素质水平服务。同时建议实行评估员等级制度。评估员一般可分为评估员、助理评估师、评估师和高级评估师。为了配合评估人员等级制度还应积极推行评估师考试和注册制度。1995年以来，我国实行了评估师资格考试，通过这一考试者可获得注册评估师职别。按照国际惯例，房地产评估师制度要对报考者的学历、工作经历作出具体要求，符合条件者方可参加考试，经过考试合格后方能注册，注册后方可从业。这一制度的推广有利于消除在资格评审过程中出现的论资排辈、讲人情、拉关系等不正之风，确保评估队伍的可靠性。
中图分类号： F293 文献标识码： A
房地产估价是房地产中介行业的重要组成部分,伴随着我国社会主义市场经济的发展而逐渐壮大,房地产估价在我国从正式出现到现在不过十几年的时间,却取得了很大的发展,但目前我国房地产估价行业还不完全适应房地产市场快速发展的需要,还存在一些不容忽视的问题,这些问题阻碍了该行业的进一步发展。
房地产评估行业发展现状
1、制定了房地产评估的有关法律规章
国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》，在此基础上又制定了《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《城市房地产中介服务管理规定》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等法律法规，以法律法规的形式确立了房地产评估行业及估价师的地位，完善了评估行业的相法律法规和规范性文件。
2、形成了统一开放的房地产评估市场和行业自律标准
从2000 年6 月国务院提出经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求开始，涉及中介机构的管理部门，包括房地产管理部门，按照国家的规定，开展原有房地产评估机构与部门的脱钩改制工作。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作，房地产评估行业的自律机构基本建立，对估价机构的自律作用日益强化。
3、房地产评估服务领域逐步扩大
在房地产估价机构发展初期，主要服务内容是房地产交易管理，防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，房地产评估业务已经逐步在社会经济发展的各行业，如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。
房地产评估行业存在的问题
1、房地产评估机构的产权问题不明确
我国的房地产评估机构和工作人员没有实现真正意义上的脱钩。估价机构的管理人员由原来的主管部门任命，主要的业务来源依旧是原来的业务部门，与原来的主管部门依旧有着联系。现实社会中，房地产估计机构几乎全部是有限责任公司，因为，只有这样，有限责任公司的出资人不会承担无限连带责任。我国的房地产评估机构的经营效率低，主要的原因就是受有限责任公司体制的影响。出资人投资的主要目的就是为了分红，那些出资少的人，在公司占的股份也就比较少，因此，他们对公司的经营状况就很难做到尽职尽责。这样就导致了当地产评估机构的运营效率不高。
2、相关法律制度不健全
我国房地产评估产业虽然呈现快速发展的趋势，但是仍旧处于发展的初级阶段。很多评估机构是由政府房地产评估机构所改制而来，它们借助政府的关系垄断了市场，因而不能在正常的市场竞争中去获得业务。目前，针对评估师，没有一部有针对性的法律来进行规范。在房地产评估的各项法律法规中，实施的细则还不健全，对不同用途的房地产，也没有相应的针对性强的技术标准和规范。
3、估价人员的素质难以满足行业发展的需求
(1)估价师考试较注重理论考核，对学历要求较高而对相关专业工作经历和从事评估业务的年限要求较低，因此应届毕业生的考试通过率较高，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因基础理论知识的欠缺不能通过估价师资格考试。同时房地产估价人员受所从事业务的限制，一般只掌握与自身所从事业务相关的评估业务，对其他类型的评估业务不熟悉。
(2)注册房地产估价师设置单一，虽然设立了相当于巾级职称的注册房地产估价师，但却没有设立对应于新人业人员的初级估价资格，以及可晋级的高级估价师和机电、设备等配套专业的估价师。
(3)估价师再教育缺乏。我国社会经济制度改革的不断深入，对房地产评估的要求也在不断提高，房地产估价师也需要不断更新自己的知识结构。通过估价师再教育才能使评估人员掌握国内外先进的评价技术和相关专业的知识。但从现有房地产评估业再教育的情况来看，估价师再教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地产估价人员与社会主义经济发展脱节。
4、社会公信力不高
由于房地产估价行业相关法律法规不健全，缺乏行业标准及技术规范和规程，同时房地产行业协会缺乏自律，对违纪、违规等行为缺乏具体可操作的法律法规和行业规则，导致社会公信力不高。当前比较突出的问题是评估机构容易受到政府或银行等机构的干预、开发商的利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求，导致评估结果与市场价值严重背离，损害了其他当事人的合法权益；或者为了交易双方不合理的避税要求，使得评估结果损害国家利益。
促进我国房地产估价行业发展的对策
1、加强市场环境监管
采取有效措施，切实加强对市场环境的监管力度。通过整顿和加强有关部门的监管，为房地产评估市场创造一个公平和良好的竞争环境。维护房地产评估活动的独立性，保证房地产评估活动不受外界因素的干扰，确保评估结果的龚振兴和独立性。努力完善房地产评估市场的监管规则，针对违规的行为，制定相应的严格的查处办法。针对那些在评估过程中弄虚作假的机构，取消其房地产评估资格，并追究相关人员的法律责任。
2、完善法律法规体系建设
为了保证房地产评估行业的合理健康发展，应该根据社会经济的发展制定房地产评估行业技术规范和法律法规的实施细则，从而解决房地产评估在相关行业的技术需要；解决房地产评估行业的不平等竞争问题，实现真正的脱钩；解决估价师职业道德问题，提高估价师的责任和风险意识；解决评估结果与社会发展相协调问题，规范房地产评估方法和程序。
3、加强房地产评估执业人员的资格认证工作
为了提高房地产评估从业人员的素质和行业整体水平，一方面应加强对房地产评估执业人员的资格认证，并设置至少两级房地产估价师。可以参照日本的不动产鉴定师资格三级考试制度以及美国的资深、非资深二级房地产估价师管理制度，结合我国的客观实际，实行动态的两级管理体制，即根据房地产估价师的执业能力强弱、评估实践经验的丰富与否、评估报告的技术含量高低、职业道德的好坏等实际情况来确定相应的执业等级标准，做到有升有降、动态管理。这样可以更好地确保房地产估价师队伍的技术水平，促进房地产估价师队伍的健康发展，另一方面要提高房地产评估从业人员的准入门槛。要从源头控制好房地产估价师的素质。具体措施包括：第一，提高报考的学历要求，至少应该具备大学本科以上学历；第二，严格实行注册制度。目前我国的注册制度相对来说还是比较健全的，但执行力度不够，估价师的挂靠现象非常普遍，没有起到其应有的制约作用，所以要严格执行注册制度；第三，提高考试的难度，择优录取。如扩大考试相关知识面，实行定量录取等。
4、推进信用体系建设
目前，注册房地产估价师和一级房地产估价机构的信用体系已经在国家和省级房地产估价协会建立和使用，但是二、三级房地产估价机构的信用体系还没有完全建立，在整个信用体系中所占比例较小。只有建立完善的信用体系，才能精确了解整个房地产估价行业的信用状况。对各级估价机构、注册房地产估价师实行诚信预警机制和失信惩戒机制，建立估价行业优秀的信用基础。督促估价行业遵守本行业及相关行业的法律法规和技术规范，营造依法、独立、公正的评估市场氛围。
总结
我国房地产评估行业虽然起步晚，但发展十分迅速，已成为促进我国经济发展的一支不可缺少的力量，而且随着评估业务量的显著增长，房地产评估业有着光明的发展前途。当然只有完善对房地产评估行业的管理，才能使它走上健康发展的道路。
