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房地产企业的财务管控包括很多方面，如财务预算管理、资金管理、战略管理、融资管理等，这几个方面属于财务管控的核心要点。本文将对这几个方面进行详细的阐述与分析，希望有助于房地产企业的发展。
一、预算管理统领全局，必须进行全面预算
房地产企业财务管控中预算管理起着统领全局的作用，由此可见，对企业进行全面预算便显得尤为重要。全面预算包括年度预算和月度预算，而年度预算的关键在于月度预算的执行程度。其中，月度预算也是年度经济目标与年度预算的分解，主要包括：费用的调控、资金的管理、同年度的预算相较出现的预计偏差以及月度预算的详细分析报告等。月度预算能否按照进度严格去执行并执行到位，对于预先制定的年度目标与年底的预算是否顺利实现有着巨大的影响。也就是说，如果月度的预算没有顺利实施到位，那么年度目标与预算有可能就完全达不到。在具体的预算管理操作中，一般可以根据以下三个方面展开全面预算的执行：
在一个月结束之后，相关工作人员应该及时将月度预算达成的有关分析报告编制出来，可以利用曲线图或者柱状图等方式，将结果呈现在大家面前，并计算出预算达成偏差，再结合月度预算的实施情况，进行年度预算达成偏差的预测。
当某些预算设置了一定的财务审批权限或者工作权限，对于这种情况，一般可以将预算内的支出交给相关单位的总经理进行处理即可。至于那些预算之外的支出，则应该相应的提高审批的权限级别，同时增加其审批流程，使得预算更加合理。
二、资金管理灵活周转，实行管理化的统收统支
房地产行业在当前属于资金密集型产业，为了最大化实现资金管理的灵活周转，房地产企业一般都会实行管理化的统收统支。实行资金的统收统支，能够确保资金的收支安全，同时也能最大化的提高收支资金的使用效率，能够加速资金的流转。实行统收统支管理模式，实现资金的灵活运转，应该做到以下三点：
房地产企业集团的财务管理中心有必要为每个成员单位都设置一个相应的收入与支出账户，其中收入账户必须由房地产企业集团的财务中心统一进行管理，而支出账户在一定程度上可以由每个成员单位自行支配和处理，而房地产企业集团的财务管理中心在进行账户划拨经费的时候应该按照每月的预算所需进行。这样能够促使房地产企业集团的资金管理实现“统收统支”，并且也能实现每个成员单位的“收支两条线”的资金管理。
房地产企业根据自身的规模与业绩增长需求，合理设置企业的“现金最高库存量”与“现金最低库存量”。按正常水平计算，现金最低库存量大约应该占资金总量的8%，而现今最高库存量应该根据相应的实际情况设定，一般而言设置为现金最低库存量的两倍最佳。为了能让企业在现金最低库存量的情况下也能最大限度使用资金，就要对资金进行定期的压力测试，通过这种方式，能够有效控制先进最低库存量与现今最高库存量，确保企业正常运营，也能将多余的资金投入到其他方面的经营中，提高资金使用率与收益水平。
三、战略管理必须明确，合理设置业绩规划
一个房地产企业若要持续发展，必须保证公司业绩的稳定增长才行，对于那些每年业绩只是“过山车”式的公司而言，很难得到市场与投资者的亲睐。所以，房地产企业必须要有一个长期的业绩规划目标，并且要有一个科学的战略计划。要保障房地产企业的业绩“逐年连续增长”，就要重点关注以下两个方面：
相关负责人应该紧盯企业的发展潜力，定期进行企业发展所需“原材料”的梳理，查看是否充足。某些房地产企业，展现了一个外表华丽的财务报表，但是相关专业人士经过详细的分析之后就会发现，这份报表的资产负债一栏中，“存货”的数量出现了严重的萎缩，显然发展的后劲根本就不足，无法跟上工业业绩的增长所需。正常情况下，资产负债一栏上的“存货”应该与利润一栏上的“主营业务的收入”以及现金流量一栏里面的“销售商品、提供劳务所获的现金”的增长趋势保持一致，而且增幅最好要更高一些。
相关人员应该提前做好预测工作，并且要平衡好每个年度资金的余缺情况，以此保障房地产企业能够健康平稳地运行。如果要想保证房地产企业的利润年年都能增长，对于资金的缺口而言便是不可避免的问题，因此，要进行一个长年的业绩规划，做到财务的计划周密详实且可行，合理地推算出每年的资金余缺情况，然后有针对性地进行融资活动。
四、融资管理需要完善，实现稳定持续发展
近几年，由于受到土地取得的成本越来越高、房地产行业进入了升级期、法律法规的不健全、房地产金融市场匮乏等因素的影响，房地产企业的融资存在着压力大和渠道单一等问题。因此，要实现房地产企业的稳定持续发展，应该完善融资管理，逐渐完善房地产行业的金融市场，实现多元化的融资渠道。房地产企业应该借着当前金融体制改革的契机，参照国外成功的融资案例，结合国内现有的房地产行业金融业务的客观情况，重点突破，带动其他，步步到位，完善管理体系。要实现房地产企业融资渠道多元化，保障企业的长远利益和可持续发展，企业就必须做到：第一，企业应该规范化的管理，达到上市公司的标准和要求；第二，企业要与金融和非金融机构保持一种良好的工作关系，随时联系，确保各种融资渠道时刻畅通；第三，企业要重视培养业务素质，熟悉不同种类的融资方式的区别。
五、小结
众所周知，财务的管控是企业管理中的核心部分，如何做到财务的有效管控，是每一个企业必须慎重考虑及解决的难题。房地产作为一个特殊行业，它的财务管控不容忽视，只有将财务管控放在第一位，才能确保房地产企业健康、持续、稳定的发展。
参考文献：
[1]吴春玥.房地产投资基金投资项目财务监管问题探讨[J].价值工程,2011,30(10):139-140
发展环境利好
近日，一份《2008中国房地产发展形势分析报告》显示，今年以来，受金融危机影响，全国土地近一半低价成交，有10%左右的土地遭遇流拍流标。房地产开发投资增长开始放缓，2008年前3季度房地产开发投资同比涨幅跌落至26%。
在今年的中央经济工作会议公告中，中央提出2009年五项重点任务，其中两项都谈到房地产行业。会议指出“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来”，要“增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。”国家、行业都在行动。
金融海啸和国际经济形势在未来一年不是很明确，这种情况下，中国要实现“保八”的目标，一个非常重要的内容就是要拉动内需。“房地产行业是拉动内需非常重要的一个消费和支撑！如果对房地产持续的政策鼓励，拉动相关行业的消费生产，并以内需的拉动扩大生产，对于保持宏观经济的两个重要点――‘消费、投资’拉动作用非常大。中国的房地产占中国固定资产投资比重是26%，很大部分投资都是靠房地产的需求来拉动。房地产占据GDP的比重比出口大，所以在金融海啸危机，出口严重受影响的情况下，发展房地产投资、消费，对拉动GDP的作用将会显得更加重大。”王锋对《中国联合商报》记者表示。
1998~2003年间，中国房地产市场由低谷转为平稳的发展，其中宽松的货币政策(货币供应和信贷)、收入上升、低利率是房地产上行的根本因素。目前，货币政策环境正从之前的“从紧”向“适度宽松”行进，由此可见，房地产行业极度低迷的境况必将会在政策环境的改善之中逐渐好转。
拉动产业链消费
王锋对《中国联合商报》记者强调，房地产对于消费领域的装修、材料和上下游50~60个行业产业链的发展影响非常大。
关键词 房地产企业 房地产企业 财务管控 发展
房地产企业是讲从事房地产管理、开发、服务、和经营活动，并且以营利为目的进行的独立核算、和独立经营的经济组织。每个企业的管理核心是财务管理，针对当前国内房地产形势的分析，房地产企业的财务管控更为重要。财务控制是企业增加盈利的最根本的途径，也为企业抗内挤外，谋求生存，增加竞争力的强有力手段。
如何把握企业财务管控，本文从以下几个方面进行分析：
一、当前我国房地产财务管理的现状
近十年来，由于我国经济的迅速发展，房地产行业在我国也迅速发展，而且在国内经济建设中占据特别的重要位置。房地产行业在国内起步的比较晚，尤其是房地产企业财务管理方面，仍然存在着很多问题，譬如：缺乏完整的财务管理体系、财务人员自身水平的限制、财务管理制度尚未健全、这些都需要进一步的了解和适当的引起重视。
二、财务管控的要点
财务管理是企业管理的核心，由于房地产的特殊性，房地产企业的财务管控也显得特别重要。一般房地产企业的财务管控包含预算管理、融资管理、财务战略管理和资金管理等。房地产企业的开发环节众多，环环相扣，密切相关，要想控制好财务，应审定一个长远的目标规划战略，把握控制要点的内容，做到事前规划，事中控制管理，事后善于归纳总结，做到善始善终。
财务管理是企业管理的重要组成部分，主要体现在投资管理、成本管理和融资管理。从计划经济到市场经济，房地产企业财务工作的确存在很多的不规范的因素。为适应经济市场的发展要求，房地产企业应当对当前资金管理的薄弱环节充分发挥才能。房地产企业的财务管理的基本工作是成本的控制，投资管理起到支撑的作用。
（一）设定合理的财务战略管理制度，保证稳定增长
一个企业应着力于平稳持续增长，而不是“过山车”似的忽高忽低，摇摆不定，所以，要在长远中谋求最大利益，设立合理的财务规划。
房地产企业项目经营周期一般情况下都在一年以上，而房地产企业的原材料土地在面区位、价格、等方面具有很大的不均衡性，因此，房地产企业要有一个长远的发张目标，通过3-5年的财务业绩规划制定财务战略，以达到高效持续增长。作为一个资金密集型行业，资金阶段往往呈现不稳定性，经常是“面粉贵过面包”的市场体制现象。要想保证企业的持续增长，避免资金缺口等常见问题，企业应通过3-5年的详细的财务规划，合理预测每年度的资金盈余和短缺，针对性的安排融资计划，保证资金的安全运转。
（二）统筹安排，全面把关预算，发挥统领作用
月度预算是年度预算的关键，月度预算包括费用控制资金管理、和年度预算相比的预计偏差。由于房地产行业的特性，尤为重要的是房地产行业的的全面预算管理。在管控过程中，要紧扣房地产行业的财务预算目标和年度业绩指标，定时梳理监控，提出问题和措施。月度预算是否到位，是决定了年度目标和年度预算是否顺利实现。在执行中，可以从以下2个方面来加强月度预算和年度预算：
1.在财务审批权限和设定工作权限的时候，要合理安排各项目是否分期开发以及每一期的开发计划。要提前预算各年度资金是否短短缺，预算期内要尽量放权于各单位总经理，增加审批的流程，就算是外支出要提升审批级别。
2. 每个月结束，需要编制月度预算的分析报告，公布各单位的预算偏差，分析年度的偏差，有计划控制部门实施监督，并提出控制和补救措施。
（三）设定该项目的目标业绩，提高总体收益水平
房地产企业每每取得一个新的项目，要想设定出该项目的目标业绩都要经过建设标准和市场定位的确定，具体的实施过程包括：
1.设定目标内部的收益率。内部收益可参考社会上资金成本的平均率，以及股东要求的投资回报率，而且内部收益率着重体现了房地产企业的投资回报水平，内部收益率不能低于以上2个参考值。
2.设定目标净利润。一个项目的核心目标之一是净利润率，在制度净利润率时要参考房地产行业的平均净利润率，合理的确定净利润率。在内部收益率的情况下，原始投资额=投产后每年相等的净现金流量×年现金值系数。
（四）结束语
近几年来，我国房价出现了的全国性的上涨，范围广、幅度大，这种情况在国内的房产历史上是好、少有的，老百姓的生活必需品是房子，而房地产行业有汇集了天下的资金，因此，房地产行业的动态是所有人的敏感神经。21世纪的中国房地产有很好的发展前景，但要彻底的实现这一目标，必须要立足于我国的国际经济发展和基本国情。一些企业为加大营业额，不惜一切代价抢市场、抢工期，而忽视了长远的发展目标，造成财务管理的盲目性。有些企业缺乏战略性的管理控制体系，没有制度化、规范化和程序化的发展战略，使得财务管理对策与战略目标脱节，企业财务管控目标遥遥无期。房地产企业内部控制相对薄弱，事后控制力度过大，很多时候出现预算外费用和现场签证支出的发生。
在市场经济体制不断健全和完善的背景下，房地产行业作为我国国民经济的重要支柱型产业，房地产价格不断增加，导致房地产泡沫问题出现，影响了房地产行业的可持续发展。对于我国房地产泡沫而言，其在一定程度上能够对多度的货币扩张加以有效吸收，温和有效推动经济的发展。当然在治理房地产泡沫问题时，需要政府通过宏观调控政策来平抑市场供求关系的过大波动，保证房地产市场的健康有序发展，实现我国国民经济的安全稳定发展。
一、房地产泡沫概述
房地产泡沫作为一种“泡沫经济”，其主要是指房地产资产在交易过程中突然涨价，房屋和土地具有极高的价格，导致房地产价值与价格相背离，商品供求关系失衡，出现无法真实反映物质财富的货币泡沫。由于资产价格上涨幅度过大，市场的价格与使用者的实际支撑情况不相符合，出现价格暴跌等情况，导致市场经济衰退，使其向气泡一样破灭。值得注意的是，房地产泡沫作为价格波动的一种形态，其与一般价格波动存在本质差异，房地产价格波动幅度相对较大，属于突然下跌或上涨，不具有连续性。
二、国民经济安全视角下房地产泡沫治理问题分析
1.原因
随着城市化进程的加快，经济的发展以及人口的增加使得我国面临着更为严峻的土地资源紧缺问题，房地产商品出现供求关系失衡等情况，并且部分投机经营者为了谋取自身的利益，通过不正当手段获取土地权益，导致房地产与土地实际价值相脱离，产生房地产泡沫。同时，由于土地资源的资产价格与其价格缺乏一致性，实际市场地价与预期的不合理土地利用收益贴现值之间存在较大的偏差，这种偏差如果越大，则房地产泡沫越多。当前我国政府积极鼓励投资，金融机构和银行也相继发放房地产贷款，而由于住房抵押贷款存在不规范性操作，并且盲目投资与大量发放信贷等致使房地产价格过高，也可能造成房地产泡沫。例如经济萧条时期，购房者违约后会导致银行产生不良资产，出现大量的坏账与呆账，并且房地产实际地价远低于担保价格，金融机构则难以及时收回利息和贷款，出现金融危机。
此外，在市场经济快速发展的情况下，市场结构缺乏合理性，房地产开发商囤积房源与土地，投机炒作，导致虚假宣传与交易产生，对市场预期造成误导，影响房地产市场的有序性。如开发商为了谋求自身最大化利益，对商业用房、别墅和高档住宅加以大力开发，导致高档房屋大量控制，而保障性住房和普通住宅供不应求。土地要素市场的缺失会在很大程度上导致土地价格垄断，我国房地产市场则是如此，房地产价格与其实际价值相脱离，呈现虚高的情况，并且受地方保护意识和巨额资金等因素的影响，房地产行业的竞争相对弱化，导致开发商的市场行政垄断与局域性垄断。
2.对策
要想有效控制与治理房地产泡沫问题，保证国民经济的安全稳定发展，首先应加强政府的宏观调控，对经济适用房加以推行。政府可结合房地产市场的实际需求，建立住房供应体系，对住宅的供应模式加以改进，形成租赁市场，大力推出公租房、保障性住房和经济适用房。同时对商品房的价格加以有效控制，保证中低收入家庭能够购房居住，有区别性与针对性销售基本居住需求住房和高档商品房，并给予公租房、保障性住房与经济适用房等政策优惠，使其能够进行抵押贷款与公积金贷款等。
其次应对土地资源管理加以强化，完善宏观监测体系。建立健全宏观监测而体系，对土地资源的用地比例与供应量进行合理调整，对城市形象工程和高档住宅的开发利用规模加以有效控制，从而保证房地产行业的有序发展。同时加强市场调研，对房地产市场的实际需求进行正确预测与评估，严厉打击投机炒作与虚假宣传，对市场分析报告进行定期，合理引导市场。此外，可对购房实名制加以积极推行，加强管理住房开放贷款，对房屋贷款业务和个人商业用房贷款加以规范管理，严格控制贷款发放的条件，合理审查开发商的信用等级与开发资质。当然，政府可采用土地出让公开招投标制度，对城市大规模建设与高档住宅盲目开发加以监管与控制，合理调控土地的预售、税收和供应等，保证土地供应量的合理性，实现房地产行业的长远发展。
三、结束语
综上所述，房地产价格的暴跌暴涨会严重影响国民经济的安全平稳运行，需要加强政府的宏观调控和土地资源管理，完善宏观监测体系，合理管理房地产市场。只有这样，才能保证我国房地产行业的健康有序发展，使其成为新的经济增长点，推动国民经济可持续发展。
参考文献：
二、防范房地产经济泡沫的有效措施
1.政府应该加强对房地产行业的宏观调控。对于政府部门来说，为了进一步规范房地产行业的市场交易秩序，一定要充分发挥国家对经济的宏观调控作用，对房地产市场进行全面的监督和管理，从根本上抑制房地产经济泡沫的产生。政府应该以市场为导向，制定相关的管控政策，建立一套以监督规则和管理规则为主的市场运行体系，并且要在实际的工作中进一步落实这些制度，有效的抑制房地产经济泡沫的产生，从而为房地产市场的规范、有序运行提供有效地保障。
2.加强对土地资源的管理，进一步调节供需关系。在房地产市场交易中，房价的上涨速度之所以很快，是因为土地资源相对紧张，因此，一定要合理调节用于住房建设的土地资源，只有这样，才能对商品房价格进行有效的控制，可以从以下几方面入手：（1）对于土地开发审批制度一定要严格的执行，不能够进行违规操作，也不能因为地方保护主义而放宽土地审批政策，一定要对土地的供应结构、总供应量、供应区域以及供应比例进行科学、合理的调控；（2）一定要建立一套完善的土地招标管理制度，杜绝贪污受贿行为的产生，并且要进一步完善政务公开制度，做到招标全过程的公开、公正和透明化；（3）政府应该完善相关的税收政策，对相关的土地财产税进行征收，严厉打击投机倒把行为；（4）利用计算机互联网技术，建立全国的土地信息系统，并且将相关的信息发放到网上，提高信息的透明度，防止出现不属实的信息，对炒地和圈地行为进行严厉的打击，进一步规范土地资源管理。
3.进一步规范土地市场秩序。政府部门一定要进一步加强市场监管，规范市场交易秩序。一方面，完善相关的房地产信用体系，对房地产企业的信用进行监督和管理，营造良好的市场交易环境；房地产企业在进行交易时，大多数都没有严格按照相关规定进行，因此，一定要采用法律的形式来对交易进行约束和管理，通过计算机互联网技术对相关的商品房进行备案，对于在网上对房价进行哄抬、虚拟交易的违法行为，一定要进行严厉的打击，并且加重处罚；另一方面，要加大对违法犯罪行为的处罚力度，一旦发现房地产企业在进行交易的过程中出现违规操作，一定要进行严厉的处罚，杜绝各种违反犯罪行为的产生，实现房地产行业市场交易秩序的规范化和秩序化。
4.进一步规范金融市场秩序。对于央行来说，一定要加大对商业银行的管控力度，防止商业银行将更多的资金贷款给房地产企业，具体措施如下：（1）房地产企业在向商业银行递交贷款申请时，银行一定要对企业进行全面的审查，并且要增加贷款限制条件，对于不符合条件的企业，一定不能发放贷款，通过实际行动来进一步加强对房地产企业的贷款管理；（2）银行在处理个人住房贷款管理业务时，也应该加强审核力度，对于“零首付”类型的住房贷款，一定不能发放，尽量将银行的风险降到最低；（3）对于个人商业用房贷款业务，银行业一定要加强管理，不能随便发放贷款，一定要采用抵押贷款的方式，并且将10年作为还款的最高期限，这样一来，银行减少了流向房地产业的资金，在一定程度上也起到了抑制房价上涨的作用。
5.房地产价格监测、预警系统的建立和完善。为了抑制房价上涨过快，一定要进一步加强房地产市场的监管，并且建立一套完善的监测体系，要随时关注房地产市场的最新动态，在收集到相关的信息之后，一定要及时的进行整理和分析，并且通过分析得出的结果来预测市场运行的相关情况，通过计算机互联网技术将分析报告发放在网上，充分发挥对市场的引导作用，并且在市场变动幅度较大的情况下，要利用税收、土地供应等手段对市场进行宏观调控，从而抑制泡沫经济的产生。
中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2017）01（a）-0222-04
1 影响房地产价格因素分析
房地产作为一种普通的商品，价格受供求因素影响，同时作为一种特殊的商品，影响房地产价格的因素众多，其中供给因素包括土地供给、房地产投资、区位因素、环境因素等；需求因素包括人口因素、人均可支配收入等。宏观调控政策间接影响着房地产的供给与需求。
1.1 供给因素
（1）大连市商品房用地供应量。土地供给指已利用的各类生产和生活用地，以及人类尚未利用和难以利用土地的总和，总量固定不变，因而是无弹性供给。土地供给中部分土地专用于建设商品房，2016年度大连市商品房用地供给原则是根据市场实际情况，合理控制住宅用地供应规模、布局和节奏，定期分批推出，稳定、均衡供应住宅用地。库存严重地区，要停止供应房地产开发用地。2013―2016年大连市商品房用地供给情况如见图1（数据来源：中国土地市场网）。
（2）区位因素。区位因素包含地理位置、地形、气候等因素。区位因素直接影响商用房土地供给量及成本。大连市位于辽宁省辽东半岛南端，地处黄渤海之滨，背依中国东北腹地，与山东半岛隔海相望，土地供给边际成本（填海）较高。大连环境绝佳，气候冬无严寒，夏无酷暑，有“东北之窗、北方明珠、浪漫之都”之称，是中国东北对外开放的窗口和最大的港口城市；先后获得国际花园城市、中国最佳旅游城市、国家环保模范城市等荣誉。
（3）房地产投资。房地产开发项目资金来源大致有4种形式：企业自有资金、银行贷款、社会集资、其他融资方式（各类信托基金、合作开发、银团联合贷款等）。我国房地产直接融资渠道狭窄是我国长久来的基本情况：从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款，如图2（数据来源：大连市统计局）。
1.2 需求因素
（1）人口因素。人口流动变化与经济发展速度互为作用，人口红利是经济增长的内生变量，人口因素是房地产价格增长的强有力支柱。人口流失直接导致该地区劳动力缺乏，加速了老龄化进程，增加了社会保障负担，不利于经济的可持续发展及区域均衡发展。全国第六次人口普查数据显示，较之第五次人口普查结果，全国31个省级行政区中，人口净流入地区有14个，净流出地区17个，人口流失盗砍过200万的省份已超过10个，东北三省的情况尤其引人注目：在面临经济下行压力的同时，三省总和持续多年人口净流出，并且生育率远低于全国平均水平。由于人口普查只能体现户籍人口的变化，户口在原籍但本人长期在外的情况无法纳入统计，且购房者并不一定将户籍迁入，模型中并未将人口因素纳入自变量。
（2）人均可支配收入。人均可支配收入直接影响人们的购买力，大连市2000―2015年人均可支配收入及增速变化情况如图3。
1.3 宏观政策因素
宏观政策中的货币政策、限购政策、房产税政策等直接或间接影响房地产价格变动。近年来，宏观政策持续发力，央行多次降息，放宽个人住房贷款条件，出台购房财政补贴政策。
2 基于多元线性回归分析的大连市房地产价格（如表1）
该文将大连市房地产价格（y）表述成为大连市房地产开发投资（）与GDP（）及人均可支配收入（）的函数，即
经SPSS回归分析，结果如下。
2.1 线性回归模型输入/除去变量
该次运算后，SPSS输出多重线性回归模型建立过程的相关信息，因变量为大连市房地产价格，自变量为大连市GDP、大连市房地产投资额及人均可支配收入，自变量的步进方法为“输入”，3个自变量全部纳入模型中，没有移出的变量。
2.2 线性回归模型汇总
多重线性回归模型的拟合效果取决于调整后的R方，它主要用于衡量在多重线性回归模型建立过程中加入其它自变量后模型拟合优度的变化。该模型中调整后的R方为0.967，即大连市人均可支配收入、大连市房地产投资、大连市GDP3个自变量能够解释模型变化的96.7%，模型拟合效果良好。
2.3 线性回归方差分析
模型的方差分析结果，F检验的显著性（P值）=0.000
2.4 线性回归模型回归系数
根据表2，第一列的常量、大连市房地产投资额、大连市GDP、人均可支配收入分别为回归模型中的常量与自变量、、，第二列的B分别对应着常量e，偏回归系数a、b、c，据此多重线性回归模型为：
第四列为标准化系数，用来测量自变量对因变量的重要性，该模型中3个自变量的标准化系数分别为-0.16，2.403，-1.336，表明大连市生产总值对房价的影响最大。第五、六列分别是偏回归系数t检验和相应的显著性（P值），该模型中3个偏回归系数显著性均小于0.01，说明因变量大连市房地产价格与自变量之间至少存在显著的线性关系。
3 大连市房地产风险状况及我行住房开发贷款发展建议（如表3）
3.1 大连市房地产风险分析
目前，大连市房地产呈现“调整尚在继续、政策持续宽松、存量去化为主、两级分化加剧、前景仍不明朗”的特征。
（1）供需关系失衡、去化周期拉长。根据同策咨询研究部联合同海咨询的《35个大中城市商品住宅投资价值研究》报告显示，“供需比小于1.1，表示供需关系处于合理区间，1.1～2之间属于相对均衡区间，供需比大于2.0，就属于供需失衡。”截至2015年末，大连市房地产供需比达到7.18，成为35个样本城市中供需关系失衡最严重的城市，大连市房地产库存量为1298万平方米，去化周期为28.7个月。房地产市场需求平淡，交易量不大，表现为量价齐跌，房地产销售额下降。消费者和投资者均呈现谨慎态度，表现为全年房地产业房屋施工、竣工面积下降，商品房销售面积下降。
根据辽宁省政府去库存的目标，住宅类商品房去化周期控制在12～18个月以内，大连市商品房去库存任重道远。
（2）经济增长乏力，人口红利逐渐消失。2016年上半年，辽宁省GDP总量为12812.60亿元，GDP同比增速为-1%，大连市GDP总量为3633亿元，增速3.77%，经济下滑导致人口承载力下降――人口流失和低生育率。据第六次人口普查生育率显示辽宁省生育率为0.74%，低于全国平均水平0.44个百分点。人口流失和老龄化又进一步加剧经济衰退，导致房地产市场需求不足，风险进一步加剧。
3.2 大连市房地产开发贷款业务风险防范
近年来，大连市房地产市场进一步饱和，风险逐步加大，截至2016年8月末，大连农行房地产开发贷款余额63.32亿元，占全部法人实体贷款比重为18.55%，我行住房开发贷款余额及占比呈下降趋势，但在去库存的大背景下，面对房地产新开发项目数量下降，开发节奏放缓的节奏，我行要做好存量和新增客户风险防范工作。
（1）存量客户盯进度。根据总行2015年房地产行业分析报告，大连地区属于二城市的危险区，对于我行存量客户，一是关注项目建设进度与放款进度是否匹配；二是关注阶段性担保解抵押情是否房地产销售进度匹配，必要时可通过大连市不动产登记中心查询企业网签情况，确保企业销售回款归行率不低于我行融资占比。
（2）新增客户严准入。一是借款人主体方面，重点支持总行核心客户及21家可从事房地产开发经营的中央企业及其直接、间接控股50%（含）以上或相对控股且纳入集团并表管理的子公司，如华润中山区解放路南端景山项目、鲁能集团优山美地项目等；二是企业经营方面，重点审核开发业绩情况，根据在售项目开盘时间及销售率等指标，分析借款人在售项目的销售状况，进而对承贷项目销售率、贷款期限等数据的合理性进行判断；三是股东方面，对直接股东及实际控制人的基本情况、经营情况、财务状况、信用状况等进行分析，尤其是同业授用信策略及担保方式，关注贷款集中度问题；四是合法性手续方面重点防范核准或备案手续、环评批复、四证等手续不全等风险。
4 结语
当前，房地产行业内部竞争日益白热化，加之高地价、高杆杠等因素，行业利润空间不断收窄，盈利能力进一步降低。大连市房地产价格与GDP、房地产投资及人均可支配收入有较强的相关性，东北经济持续低迷，导致房地产价格走低，对房地产投资需求有一定影响，风险进一步加剧。我行开办相关业务时，注意做好风险防范工作。
参考文献
随着中国经济的腾飞，房地产市场所带来的经济问题也越来越严重，这些问题不仅影响着房地产市场，同时也给中国的金融市场、家具市场、装潢市场甚至对国民的生活带来了不利的影响。
1我国房地产经纪管理的时代背景
国内的大部分的房地产企业单位的经济管理都是以企业本身的经济管理制度为基础的，在最基本的业务管理方面颇有成效，但是依然还是有一些房地产企业对经济管理存在非常多的问题，这种理解不到位使得房地产企业在经济管理方面出现了混乱，而新时代的社会市场发展越来越迅速，也需要更加专业的管理制度，这也使得房地产企业的经济管理所存在的问题越来越难以处理。国内的房地产经济管理的管理层不仅仅是对经济管理存在误解这一个问题，同时又缺少相关的监管制度，这也使得财务信息变得混乱。［1］在实际工作中，董事会、监事会对企业的监管只是留存于形式，并没有有效的监管，部分工作人员视法律为无物，再加上监管制度的缺失，便给那些不法分子带来了犯罪条件。
2我国房地产经纪管理中的不足
2.1经济管理体制不完善。随着时代的不断进步，房地产企业的经济管理制度也在不断地进步，但是政府的房地产企业经济管理相关部门依然很难有效地控制房地产的经济管理问题，这个难以解决的问题渐渐地步入了大众的视野，随着财经新闻的不断报道，引起了国家的高度重视。因此国家颁布了更加详尽的经济管理政策，也出台了多项调控方案，但是并没有达到预期的效果。现代的中国，房地产行业正在处于一个改革阶段，房地产带来的经济利益是很多地方政府的主要经济来源，所以房地产经济管理中的制度不够健全需要引起政府相关部门的重视。2.2房地产经济管理的政策制度细化程度不够。近期国务院连续颁布多项房地产经济管理的调控政策，主要目的为了达到房地产行业能够可持续发展起来，尽量去限制房价过高对人们带来的影响。但是各方政府的房地产管理的相关部门并没有考虑实际情况，忽视细节，这便造成调控政策很难执行下去。这也使得一些房地产企业利用政策中的漏洞，在经济管理中投机取巧，对国内的房地产行业带来了恶劣的影响。如经济适用房政策、房屋公积金贷款政策等，这些政策的管理目标建立的不够准确，这给房地产行业的有序发展带来了不利的影响。［2］2.3房地产企业经济管理形式化严重。当前有许多房地产企业并不看重政府所推出的管理机制，对政府所要求的规范，房地产企业项目工作人员普遍工作形式化，做表面的工程，没有引起企业管理者的重视。我国相关的经济法规对其责任划分不够明确，导致中央政府与地方政府管理出现混乱，致使政府对房地产企业的财务监管不到位，政府的相关部门监督不到位也使得企业财务监督很难有效地实行下去，混乱的管理导致房地产企业的经济管理很难有效发展，由此可见，明确划分政府相关部门的管理职责是解决房地产企业经济管理严重形式化的有效途径。
3房地产经纪管理的建议
中图分类号：G4
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2014）09-0136-02
1房地产法课程教学目标
“房地产法”是我校房地产开发与管理专业的专业基础课，也是本专业的核心课程之一。本课程的教学目的在于培养学生在房地产方面的相关知识，了解房地产法的体系；熟悉房地产法的基本知识，基本理论和基本方法；掌握房地产法的调整范围和特征，房地产开发的主要环节及相关法律的规定，房产交易的主要法律制度制度。从而培养学生运用所学房地产法律、法规、政策来分析和解决现实生活及工作中的实际问题的能力。
房地产法是国家制定和认可的，用以调整房地产社会经济关系的法律规范的总称。房地产法课程的教学内容主要包括以下几方面：房地产权属法律制度、建设用地制度、国有土地上房屋征收与补偿法律制度、城市规划管理法律制度、房地产开发建设管理法律制度、房地产交易法律制度、房地产权属登记法律制度、房地产税费法律制度、物业管理法律制度、住房公积金法律制度等。由此可知，房地产法教学不仅涉及民法基础知识，还广泛涉及经济法、税法等法律知识。因此，提高房地产法课程的教学效果不仅要求教师具有渊博的法学知识，还应加强课程资源建设，改进教学方法。
2房地产法课程建设的必要性
2.1房地产行业的人才需要
过去十几年，我国房地产业高速发展，成为国民经济的重要支柱产业之一。目前我国城市化水平约为50%，而发达国家普遍超过70%，如果在21世纪中叶可以达到这种水平，则每年需要有1600万人口转入城市，这需要相应规模的城市基础设施、商业设施，特别是住宅建筑，形成了对房地产开发管理人才的大量需求。随着房地产市场的发展，房地产企业对人才的需求迅猛增长。从近几年对各行业职位需求的分析来看，房地产行业的职位需求数量居前列。作为当今的房地产专业人才，不仅仅需要具备相关的专业知识与技能，还需要掌握一定的相关法律知识，这样才能适应房地产开发、房地产策划及房地产经纪工作。在以往的教学中，通过对一些毕业生的跟踪调查，我们发现在从事诸如房地产销售等中介行业工作时，经常会涉及到相关法律知识。可见物业管理法规课程教学的实用性，因此在物业管理教学的过程中加强行物业管理法规课程的建设革，帮助学生更好的学习相关法律知识有很大的必要性。
2.2从房地产法课程的教学内容分析
我国当前的房地产行业正在飞速发展，在它走向成熟和完善的过程中，房地产管理方面的法律法规也在不断地进行着更新与完善，而我们的教材总是存在滞后性，造成教学内容难以适应现实需要。我国的房地产专业起步相对较晚，相关的专业教学设备及教学资源也不完善。在实际教学工作中，相应的教学教材和案例都比较少，这就给房地产法教学带来了很大的困难。
2.3从房地产法课程的教学方法上分析
我国目前的房地产法课程主要是通过课堂讲授的方式进行教学，这种传统的教学模式忽视了房地产法学习中的实践的重要性。同时单一的教学形式造成学生处理、解决问题的能力受到了限制，使得学生走向社会实践后会感觉手足无措。在学校的考核教学工作中，只重视理论知识的闭卷考试并不能对学生的实际应用能力进行考核，这就不利于学生实践技能的提高。
3房地产法课程建设措施
3.1建设教学团队
专业是兴校之基石，而师资是强专业的根本保障，优秀的师资团队应该由具有较强的学习能力、良好的科研素养和先进的专业教学水平的成员组成。而建设这样一支专业教师队伍，可以采用“走出去，请进来”的办法。走出去”是指学校现有专业教师到房地产开发企业、房地产估价事务所、房地产中介机构挂职，深人企业一线。“请进来”是指从房地产开发企业或房地产估价事务所引进热衷于教育事业的行业专才或与企业合作共同开展专业建设研究和实施工作。同时制定相应的鼓励政策，支持资源专业教师参加房地产执业资格考试。
3.2拓展教学内容
房地产经济活动涉及的社会关系复杂，房地产法课程框架体系应该是一个以调整房地产法律关系的法律法规为主，其他法律法规中的相关条款内容也要参与适用。因此，我们在教学中拓展教学内容，以房地产策划、房地产经纪和房地产估价相关工作所需的法律知识为主线，重点简述房地产开发的主要环节及相关法律的规定和房产交易的主要法律制度来安排教学，建构了“以法理为基础，以房地产法律为核心，以房地产部门规章为主干，以其他有关法律规范为补充，以房地产业务内容为主线”的框架体系。在教学中，既讲法律对房地产经济关系的规范，又把法律、法规与现实政策结合起来针对现实生活中的具体应用具体剖析、讲解。进而调动学生的学习兴趣，培养学生解决实际问题的能力。
3.3改革教学方法
房地产法不是一门很强理论的学科，更重要的是实践，与人们的生活息息相关，房地产法的教学按照一般的法律法规的传授方法，很难让学生真正理解掌握，必须使用案例教学法将干涩的房地产法律知识和理论与生活中发生的事情相结合，是学生能够将原本抽象法律运用变成形象具体的运用，从而更好理解掌握所学到的法律知识，更主要的是在今后的生活之中学生能够用这样的法律知识解决生活之中的问题。一般现在的教学主要是以教为中心，整个课堂教学都是以教师为中心，应当转变过去的教学模式，变成学为中心，将学生变成课堂的主体，增加教师与学生的互动频率，从而能激发学生对知识学习的热情和兴趣，最终使学习变成轻松的事情。
3.4建设教学资源
房地产法规课程教学内容不断拓宽，而课时数量有限，我们必须改变传统教学中一只笔、一本书、一块黑板就能完成教学的状态，充分运用现代教学手段。运用多媒体课件组织教学，运用大屏幕投影仪、录像带、网络视频等现代教学手段。同时在教学过程中还应加强案例库、试题库等教学资料的建设。
3.5完善考核评价
由于房地产法课程实践性较强，同时综合运用能力要求较高，尤其在现实案例方面。以往在笔试测试中很难全面的测试学生对于法律法规的整体掌握情况，只能考核其中的基本概念和理论，很难考核出法律法规的现实运用情况；同时由于考试时间的限制，即使有案例分析的考题，也仅能就少数法规的一部分内容进行测试，而且试题多偏重理论性，不能较全面地考核学生对生活中的现实案例的综合分析和解决能力。因此，建议课程考试采用笔试和案例分析相结合的方式进行。对于理论性较强的法律制度知识采用笔试测试，仍采用闭卷考试方式，重在基本知识掌握情况的考查；对于应用性较强的现实案例采用实训的方式，即让学生结合课堂所讨论的案例或者是学生自己感兴趣案例，运用所学房地产法知识和理论进行分析、论证，撰写案例分析报告。考试成绩的构成包括以下三方面：（1）平时成绩占总成绩的20%，由作业、出勤和课堂表现等综合评定。（2）案例分析成绩占总成绩的30%，结合课堂所讨论的案例或者是学生自己感兴趣案例，运用所学房地产法知识和理论进行分析、论证，撰写案例分析报告，根据报告质量和课堂参与情况给予案例分析成绩。（3）期末笔试成绩占总成绩的50%，采取闭卷考试的方式进行。
参考文献
[1]刘远山，余秀宝.房地产法教学中案例教学法的运用[J].中国电力教育，2011，（12）.
1 引言
近十几年来，我国房地产市场迅猛发展。房地产项目的开发通常包含投资决策、前期、建设和租售这四个阶段。随着房地产项目的进行，地产开发商对可能发生的结果了解得越多，所面临的风险因素也越少。房地产项目前期面临的风险和不确定性因素最多，因此，前期风险管理是房地产项目风险研究的重点。[1]
所谓房地产风险管理，是指房地产开发商有意识、有目的地对房地产项目的风险进行识别和分析，并通过合理的经济手段、技术手段进行防范和应对，以最小的成本获得最大的安全保障的管理活动。房地产是高风险行业，在我国房地产项目风险管理还是一个全新的概念。目前大多数房地产开发企业还没有专职的风险管理部门和人员配备，对房地产项目风险的反应滞后，对风险的系统管理更是缺失。因此，在这样的背景下探讨房地产项目前期风险的管理具有重要的现实意义。本文主要对房地产项目前期风险的识别、分析、应对和监控进行了分析和探讨，以期为同行提供参考。
2 房地产项目前期风险的识别
有效识别房地产项目的风险是房地产项目风险管理的基础和前提。所谓房地产项目风险识别，是指确定哪些风险事件能对房地产项目产生影响，并把这些风险的特性整理成相应的文档。笔者认为，房地产项目前期阶段存在的风险主要有以下三种：
第一，规划设计和手续报批风险。前期规划设计和手续报批风险主要是指项目规划和报批文件的合规性、项目的规划设计和项目定位的一致性、法律法规的变动性以及政府审批部门工作严谨性包括审批人员的差异性造成的风险。
第二，市场研究和产品定位风险。这主要是指由于房地产项目开发前市场研究不充分和产品定位不准确等造成的风险。
第三，项目施工图设计风险。这主要是指由于设计单位的选择不恰当、施工图设计技术欠缺、设计质量差等对房地产项目的安全性、经济性和适用性造成的风险。
3 房地产项目前期风险的分析
对房地产项目前期风险进行识别仅仅能从宏观上对风险进行一定的辨别和了解，如果要确切地认识风险产生的根源，还必须对风险进行分析。所谓房地产项目前期风险分析，即是指在识别前期风险的基础上，对项目前期风险进行风险估计和评价。具体来讲，房地产项目前期风险的分析主要包含以下三个方面的内容：
首先，对前期规划设计和手续报批的风险进行分析。这主要是指从宏观上判断房地产项目所在地前期手续报批面临的不确定性因素和主要风险，并对政府有关部门对房地产项目报批的影响进行定性分析。
其次，对市场研究和产品定位的风险进行分析。这主要是指全面收集、分析房地产项目市场研究、产品定位、客户定位、价格定位及未来房地产市场发展趋势，其中包括对房地产市场的规模进行估计，对房地产市场的需求进行预测等。
最后，对房地产项目施工图设计的风险进行分析。这主要是指确定施工图设计单位的选择会对房地产项目的成本、工期和质量造成影响的风险，并根据房地产项目的实际情况分析影响施工图设计质量的风险因素。
4 房地产项目前期风险的应对
房地产项目前期风险的应对主要是指对项目前期风险如何处理提出意见和对策，这样做的目的是为了提高项目目标实现的机会、降低对项目目标的威胁。一般而言，应对房地产行业风险的方法主要有风险预防、风险规避、风险转移、风险损失减轻和风险自留几种。笔者认为，风险规避、风险转移和风险损失减轻这三种方法在应对房地产项目前期风险的过程中具有重要作用。
风险规避是指考虑到房地产项目中某些风险事件存在及发生的可能性非常大，发生的后果也很严重，又没有其它应对策略可用时，拒绝实施或主动放弃可能导致风险损失的方案。风险规避是一种消极的应对风险的措施，因为它使房地产开发商因为风险遭受经济损失的可能性消失，同时，也让地产开发商丧失了潜在的获得的机会。
风险转移是指房地产开发商在项目开的过程中，想方设法把风险和应对风险的责任转移到第三方的身上。由此可见，风险转移只是将风险暂时转移到另一方，并未真正消除风险。在房地产行业，开发商往往利用保险和合同转移项目前期风险。例如，在项目前期阶段，由相关部门的指定单位或下属单位签订有关合同，完成报批手续，如环境影响报告、日照分析报告、测绘报告、交通影响报告等。
风险损失减轻是指在出现风险事件后，采取相应的措施来减少风险带来的损失。这是一种较为积极的应对房地产前期风险的方法，和风险预防相比，这种方法喝不能减小风险事件发生的可能性，但能减少风险带来的损失。房地产开发商可以通过选择专业公司报批、选择合作单位联合报批、专业设计单位负责设计、通过招标确定项目规划设计方案等具体方式来减少房地产项目前期风险有可能带来的损失。
5 房地产项目前期风险的监控
通常而言，房地产项目的风险要经历风险积聚、风险显现和造成后果三个阶段。房地产项目前期风险的监控就是通过制定和实施各种前期风险的防范和处理措施。
中图分类号：F270 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）003-00-02
一、引言
随着当代经济发展的进程加快，现代企业对内部管理与外部形象的关注度越来越高。如何衡量内部管理与外部形象是目前的一个关键问题，也是学术界研究的重点。综合前人的研究我们可以发现，企业内部管理水平更主要的体现在企业内部控制上，而一个企业如果内部控制完善、合理，往往会反映到企业财务指标上。而企业的外部形象分析能通过对企业未来发展前景的分析得到。因此，本文选择以哈佛分析框架对企业内部管理与外部形象加以衡量，并以SOHO中国为例进行分析。
二、SOHO中国的基本情况
SOHO中国有限公司成立于1995年，由潘石屹和其妻张欣联手创建，是一家为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及时尚生活方式的房地产开发公司。北京最大的房地产开发商，主要在北京和上海城市中心开发高档商业地产。公司与国际知名建筑大师合作，结合本土客户的需求，力争把创新的设计理念转化成引领潮流的物业。
三、对SOHO中国的综合分析――基于哈佛分析框架
（一）战略分析
经过长久且曲折的发展过程，我国房地产行业从最初的粗放型发展逐渐趋于理性与成熟，尤其是过去十几年的高速发展，使房地产行业成为了我国国民经济的主导产业之一，在现代经济生活中占有举足轻重的地位。利用波特五力模型对房地产业加以分析可以发现，房地产行业内竞争激烈，新进入企业多，但不存在替代品威胁，刚需购房者较多且开发商相对于政府而言话语权较小，因此二者议价能力差。
从竞争力上来看，SOHO中国一直在做全新的尝试，通过对建筑风格、物业管理等方面的改革，致力于为购房者打造崭新的生活模式，因此，整体而言，SOHO中国的竞争力比较高。
（二）会计分析
SOHO中国近年来收入的绝对值水平远远高于行业内其他企业，但问题在于波动性较大。但其实在房地产行业内，由于项目投资往往在一瞬间，但利润回收却是一个漫长且渐进的过程，因此利润水平的波动无可厚非，而且即使在SOHO中国的收入水平波动到最低时也与竞争对手水平相当。所以相对而言，SOHO中国的收入水平是比较好的。
通过对SOHO中国现金流量分析，可以看到经营活动现金流量的流入占比较大，这说明SOHO中国盈利能力较强，其现金流入主要依赖于经营活动。而融资活动流入占比较小，说明SOHO中国的财务运营并不是太依赖于外界的资金支持，而是主要依靠自身实力。这种现金流量的构成也反映出SOHO中国财务状况良好。但另一方面现金流量波动性较大，说明SOHO中国的财务状况很不稳定，出现财务问题的风险还是比较大。
通过对近几年SOHO中国的财务报表进行分析，其资产负债率在60%左右浮动，而据了解业内的平均水平在75%左右，SOHO中国的资产负债率处于偏低的水平，这说明SOHO中国具有较强的偿债能力。
（三）财务分析
表1列示了SOHO中国的2009-2013年主要财务指标。
通过上表我们可以发现，SOHO中国整体财务状况比较好。但也存在若干问题，首先，从流动、速动比率来看，公司短期偿债能力较差。而从资产负债率、权益乘数、利息保障倍数来看，公司长期偿债能力较强。而从存货、应收账款、总资产周转率来看，公司营运能力较强，与行业水平相比，也较高。从资产报酬率、股东权益报酬率、毛利率来看，公司盈利能力也较高。
（四）前景分析
前景分析侧重于预测公司未来，在战略分析、会计分析和财务分析的基础上对公司的未来做出科学预测，为企业发展指出方向，为战略决策者提高决策支持。
通过前文中的会计分析和财务分析，我们可以了解到，soho中国收入水平高，资本结构合理，短期偿债能力一般，但长期偿债能力较强，营运能力在房地产行业中居于正常水平，盈利能力强，利润水平很好。综合来看，SOHO中国是一家经营稳定，收入均衡的一家企业，它发展的速度并不快，但各项财务指标中暴露出的风险也很小，联系实际情况，SOHO中国拥有众多黄金地段的热门地产，多家综合性商务中心，且这些建筑利用率很高，因此无论从财务角度还是从实际经营角度来看，SOHO中国破产的可能性微乎其微，正常情况下，这家公司会四平八稳的运行，稳步发展，长期在中国房地产行业内占据一席之地。
四、结语
本文通过对soho中国这家香港上市公司在哈佛分析框架下进行财务分析，对该企业的基本财务情况有了一个清晰的认识。我们可以发现，SOHO中国整体财务状况比较好、前景光明，由此可以推断，该公司内部管理水平高，外部形象比较好。
参考文献：
[1]马广奇.哈佛分析框架下汽车企业财务报表分析――以吉利集团为例[J].会计之友，2012，34.
[2]吴涛.2008―2010年中国石油天然气股份有限公司财务分析报告――基于哈佛分析框架的运用[J].会计之友，2012，11.
[3]董秉玺.改进企业财务分析体系浅见[J].会月刊，2010，17.
中图分类号： F293.33文献标识码： A
房地产业在我国如火如荼的发展来源于方方面面，在房地产行业中开发时行业发展的原动力。房地产业的健康发展事关国民经济全局的发展,不仅能改善投资环境,改善居民的生活条件,还能拉动建筑、建材、化工、家电等众多相关产业的发展,同时维护社会的稳定,是一个具有高度综合性和关联性的行业,是国民经济中各行业相互集中、相互联系的重要枢纽气已成为我国国民经济的支柱.产业。
一、房地产开发阶段划分
对于项目生命周期阶段划分的论述,将房地产开发项目划分为四个阶段,即前期策划和决策阶段、设计和计划阶段、施工阶段、租售和物业阶段。
(1) 前期策划和决策阶段
这一阶段的工作内容包括两部分:一个是投资机会的研究,另一个是项目立项。在项目开始阶段,开发商往往要对拟建项目,包括拟建项目地块的信息进行广泛的市场研究,包括对项目所在地政策环境、宏观经济环境、自然环境、市场环境等方面进行研究分析,确定项目开发或建设的目标。在市场研究报告的基础上,开发商要根据拟建项目的规模进行投资估算及价格趋势预测,分析项目的投资可行性:同时要对项目的工程方案和技术标准规范进行论证,分析项目的技术可行性。
(2) 计划与设计阶段
计划与设计阶段的主要工作是对项目进行规划、设计、造价预算、计划安排。规划设计任务一般由设计单位来完成,并由建设单位的规划部门进行控制和决策。幵发商向设计单位提供规划设计任务书,提炼出设计要点,并与设计单位深入沟通,明确设计意图,确定规划设计重点。规划设计一般分为三个阶段:方案设计、技术设计和施工图设计。
(3)施工阶段
房地产开发项目施工阶段工程量大、涉及面广、影响因素多,该阶段评价项目成功标准主要围绕“铁三角”(成本、工期、质量)标准展开,除此之外,还有合同管理和安全性相关的标准。
(4)租售和物业阶段
在房地产开发项目施工阶段后期,项目就进入了租售阶段。租售阶段是房地产开发企业收回投资并赚取利润的重要环节。租售阶段房地产开发项目的成功标准主要围绕项目是否使房地产开发企业获利这一角度展开。
二、房地产开发管控策略
2.1 明确企业部门职能,建立有效的组织结构
组织结构设计是企业以实现发展战略为目的所进行的一项企业管理基础性的工作,对于整个企业的管理具有重要作用。在房地产开发企业中,组织结构设计是将构成组织的各个要素进行排列组合,以明确企业的管理层次,理清企业各部门各岗位的职责以及相互合作的关系,促进企业战略目标的实现。
2.2 加强企业流程管理,重视企业流程再造
房地产开发企业要在激烈的市场竞争中取得优势,要不断适应外在环境的变化,全面了解客户的需求,并且最大限度的满足客户的需要,这就需要企业不断改革和创新,将以职能为核心的企业,改造成为以流程为核心的企业,实现企业管理和业务流程的再造。企业流程再造对于扩大企业规模,提升企业品牌价值具有指导作用。
2.3 以绩效管理、目标管理为基础为流程管理提供保障
1)绩效管理、目标管理及流程管理之间的关系
绩效管理、目标管理及流程管理之间有着很多联系,它们之间互相作用、互相影响。绩效管理首先需要确定目标,而目标又通过流程来实现。流程管理同样需要确定流程的目标,而目标的实现程度又反映了流程本身的绩效。因此绩效管理、目标管理及流程管理实际上是相辅相成的。绩效管理是流程管理的基本保障,流程管理是绩效管理的基础。可以说,如果绩效管理不跟流程运作紧密结合起来,如果不将流程清晰地与岗位的关系相对应,不将流程的目标准确地分解到相关岗位,那么,绩效管理将会失去它的真正意义,流程管理也会由于没有评价监控系统而被束之高阁、无人关注,公司目标的实现将大打折扣,直接影响公司目标的实现,影响公司健康和可持续发展。
2)绩效管理的意义
通过基于战略的绩效管理体系,可以衡量流程的效率,同时也为流程的有效运作、有效执行提供了基本保障,进而确保企业的绩效水平,使企业获得持续的竞争优势,保障企业战略目标的实现。岗位责任体系是实现公司发展战略及部门目标的基础管理保障,其指导思想就是以引导并推动岗位工作沿公司战略轨道前进为出发点,激励岗位工作,体现岗位价值,促进岗位工作效率,提高工作效果。岗位绩效考核就是保障岗位取得良好的绩效,保障流程的有效执行,通过理顺流程来分清流程节点,确定工作流程流经部门具体岗位,并由具体岗位来实现各流程节点的工作;通过界定流程节点来明确工作内容。
3)实施绩效管理时,应与流程管理有效的紧密结合起来
绩效管理过程中很重的一项工作是要确定绩效管理的目标,对企业确定。企业的目标,对部门确定部门的目标,对流程要确定流程的目标,对员工要确定员工的目标,如何确定这些目标,以及如何将组织的目标有效地分解到各流程、部门及员工,以及如何确定目标的层次是绩效管理中最关键的过程。
三、房地产开发运作流程
为规范公司房地产开发活动,完善和落实公司房地产开发矩阵式管理运作模式,制定了公司房地产开发业务流程管理办法。本办法适用于公司房地产项目的开发过程。整个房地产项目的开发管理,按照由四个中心与项目部共同参与的矩阵式管理流程来运作。投资策划中心负责项目的可行性研究、制定《项目整体计划》、负责项目前期策划、方案设计、经济技术初评、经济技术评估,参与初步设计和施工图设计评审,对《项目赢利及成本目标》、项目建设中重大设计变更进行审核,提交《项目赢利成本分析报告》。
工程管理中心参与项目可行性研究、前期策划报告和方案设计、初步设计、施工图设计的评审,经济技术初评、经济技术评估,负责内部组织的大额工程及采购项目招标,负责大额工程及采购项目的标底编制,对工程现场巡查,对《项目成本管理计划》、《项目招标方案》、项目建设中重大设计变更进行审核,提交《项目工程报告》。房产营销中心参与项目可行性研究、前期策划报告和方案设计、初步设计、施工图设计的评审,负责制定《营销推广方案的细化和调整》,对项目定价、营销费用、销售实施方案等进行审核,了解销售动态,提交《项目营销报告》。
客户服务中心参与前期策划报告和方案设计、初步设计、施工图设计的评审,负责物业管理公司的招投标,审核合同文本,对入伙和客户服务工作进行指导,了解客户投诉处理情况,提交《客户满意度调查报告》。项目部参与项目前期策划、方案设计,负责项目在当地开工建设所需的各项法律手续,负责编制《项目建设工程实施计划书》,负责初步设计、施工图设计、景观设计,勘探测绘及监理方的选择和实施,负责拟定《项目赢利及成本目标》、《项目成本管理计划》、《项目招标方案》,负责由政府组织的工程及采购项目招标、较小金额工程及采购项目招标、工程现场管理、工程结算、项目销售、入伙、客户服务等,提交《项目管理报告》。
结语
在我国,房地产业具有巨大的刚性需求,从总体上看,供需两旺。但是房地产行业竞争激烈,同时面临着投资大、周期长的风险,如何确保房地产开发项目的成功,不仅关系到房地产开发企业的发展,同时直接影响到人民生活环境和生活水平,还关系到国家的工业化、城市化进程。
参考文献
