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1.支持虚拟经济的适度发展
在商品经济不断发展的过程中，为了更好的满足资金融通的需要，就产生了虚拟经济，虚拟经济产生之后，社会融资的问题得到了良好的解决，而且社会资源的配置效率也得到了提高，基于此，我国要适度的支持虚拟经济的发展。在发展虚拟经济的过程中，要基于我国的实际情况，对虚拟经济和虚拟资本进行科学的研究，进而营造出适合虚拟经济发展经济环境及政策环境；在发展金融衍生品时，首先要进行试点，以便于研究其可行性，具有极强的可行性之后在逐步的扩大规模；建立完善的制度及法律政策，为虚拟经济的发展提供保障。虚拟经济的发展以实体经济为基础，不过，实体经济的规模和速度并没有虚拟经济大，如果虚拟经济过度发展就会出现泡沫经济，因此，我国要强化银行的贷款风险意识，加快国企改革的步伐，并建立金融危机预警系统。
2.建立虚拟经济的预警指标体系
为了保证虚拟资本和实体资本之间的比例处于最佳状态，实现二者的共同发展，就需要建立完善的虚拟经济预警指标体系。通过预警指标体系，可以预测经济波动的趋势，当处于临界境界点时，在发出警报引起决策层注意时，还会提供一些措施和建议，从而有效地保证经济健康发展。
3.强化金融监管，防范和化解泡沫经济风险
虚拟经济会受到实体经济的束缚，在发展的过程中，这种束缚被突破，而且效率越来越高，因而，虚拟经济发展的过程就是金融创新的过程中。在金融市场中，经济制度的不完善、经济主体行为的异化，导致金融市场经常出现泡沫，因此，为了保证金融市场的正常发展，防止泡沫经济的产生，就需要加强金融监管。首先要建立完善的金融市场运行规则，减少大炒家投机行为的发生，其次要限制资金的流动性，避免因为流动性太强引起金融市场的动荡。当前，在我国的股票市场、房地产市场上，由于投机行为的过度发展，导致虚拟经济的发展过热，如果这种状态持续下去，必然会导致泡沫经济的发生，因此，要抑制投机行为的发展，将泡沫经济风险化解掉。
一、引言
从18世纪的南海公司泡沫,到2000年的网络泡沫,到2008年席卷全球的金融危机,资产价格泡沫的膨胀及其破灭一直是金融领域关注的主要问题。然而,资产价格泡沫通常是难以进行事前预测的,人们只有在泡沫破灭之后才认识到泡沫的存在。Kindle2berger(2000)曾对金融历史上的泡沫事件进行总结,他指出这种大众性的癫狂是不能预测的,但是两种因素会使泡沫形成的可能性增大,第一种因素是正的经济预期,第二种是放大的流动性。回顾2006年至2007年的中国股市,中国经济持续增长和上市公司股权分置改革给投资者带来的乐观预期成为股价上涨的动力,而经济系统的流动性过剩将股价的膨胀进一步放大。流动性过剩不仅出现在2007年的中国,研究者认为当时出现了全球性的流动性过剩,而且这样的流动性过剩很可能导致了美国、英国以及新兴市场国家资本市场的过热(Becker,2007;GieseandTuxen,2007)。2007年10月美国道琼斯指数创下历史最高收盘价———14164.93点;中国上证综合指数也一举突破了6000点大关。然而,在随后爆发的金融危机中,市场银根收紧、世界经济增长下滑的预期使投资者信心受到沉重打击,包括中国、美国股市在内的全球股市大幅回落。2009年,在宽松货币政策带来的流动性和经济复苏预期的影响下,我国股票市场又开始走出低迷的局面。金融市场的动荡再次证明了流动性条件、经济预期与资产价格密切相关。
流动性对资产价格影响通常是通过两个途径来实现的,第一是资产组合的途径,流动性的变化意味着市场资金供需结构的变化,也意味着市场利率的变化,而利率的变化会影响资产的相对价格,引发投资者对资产组合的调整,从而影响资产价格;第二,流动性的变化通过利率、通货膨胀率等宏观经济指标对实体经济的运行产生影响,资产价格是对实体经济运行情况的反应,当实体经济发生变化时,资产价格也相应地发生变化。从投资者心理来看,经济预期是对实体经济发展前景的判断,因此经济预期对资产价格也存在密切的影响。传统的金融学、货币学理论探究了流动性条件、经济预期与资产价格之间的传导机制,能够解释当流动性过剩、经济预期高涨时资产价格合理上涨的部分,却无法解释资产价格中的泡沫成分,也就是资产价格对实体经济决定的基础价值的非理性偏离。实验经济学和行为经济学的方法为我们认识资产价格泡沫提供了一个简单而有效的途径。
本文的研究旨在资产实验中引入“流动性”与“预期”两个因素,检验在高分红预期和低分红预期两种不同的情况下,流动性水平对资产价格泡沫的影响;以及在高流动性和低流动性两种不同的情况下,分红预期对资产价格泡沫的影响,实验设计的目的是使实验市场价格泡沫的膨胀条件与现实更具有一致性。研究的意义在于分析流动性和预期对市场泡沫形成的影响机理,由此对货币政策的制定提供依据。例如,如果实验表明在高经济预期的条件下,流动性是否过剩对资产泡沫没有影响,那么当经济预期高涨时,通过货币政策调节流动性是无法达到控制泡沫的目的的。
本文的结构包括六部分,第二部分是对文献的简单回顾,第三部分介绍理论假设和实验设计,第四部分是实验结果及其分析,第五部分是对实验结果的行为金融学解释,最后是结论和进一步的讨论。
二、文献回顾
对资产价格泡沫问题研究至少可以追溯到20世纪60年代,至今仍然方兴未艾。我们认为有关泡沫问题的理论研究大致是沿循着三个方向进行的①:第一是理性泡沫理论,理性泡沫的概念出现于20世纪70年代的理性预期理论之中,是在标准金融理论的框架内证明人的理也会产生泡沫。例如,Blanchard和Watson(1989),Diba和Grossman(1988)都是通过建立投资者最优投资行为模型,证明了局部均衡和一般均衡框架内理性泡沫存在的可能性。第二是非理性泡沫理论,非理性泡沫理论认为泡沫产生的原因是某些交易者的非理,例如,DeLong等(1990)建立的噪声交易模型中存在理性和噪声两种不同类型的交易者,解释了为什么交易者不能或者不愿意通过交易把价格回归到基础价值。近年来,非理性泡沫理论更多地从研究个体心理决策过程出发,用投资者学习过程、投资者情绪等因素来解释泡沫问题,构成了新兴的学科———行为金融学的主要内容之一。第三是泡沫产生的外部因素即市场环境理论,主要关注于市场结构、制度、文化、市场流动性、宏观经济预期等导致泡沫产生的因素。在这个领域的研究中,研究者普遍认为信息不对称的市场结构是导致价格泡沫的一个重要原因。Allen和Gorton(1993)通过构建模型指出在不允许卖空的条件下,交易者之间的信息不对称将会导致泡沫的出现。目前,更多的研究是将第二和第三方面的理论结合起来,讨论外部因素如何通过影响非理性投资者的行为从而导致市场的价格泡沫。例如,宾斯维杰(2003)指出在非理性决策的框架内,流动性或金融约束的放松对创造“可持续性泡沫经济”提供了必要条件。Shiller(2001)则以美国新经济为例,认为在“将来比过去更有前景”这样的经济预期下,非理性投资者的行为刺激了投机性泡沫的产生。
在资本市场泡沫理论不断发展的同时,如何对理论进行检验得到了持续的探索。从20世纪80年代起实验经济学方法成为检验市场泡沫理论的一种重要工具,研究者已经进行了无数次有关资产价格泡沫的实验。在这样的实验市场中实验参与人通过联网的计算机参加模拟的资产市场交易,参与人持有的资产在每个周期都可以得到分红,分红的大小是按照实验者事先给定的分布概率随机决定的,实验的目的在于检验泡沫会在什么情况下产生(例如:Sunder,1995;Sonnemansetal.,2004;Hommesetal.,2005)。在这些研究中,Caginalp等(1998,2001)对流动性与资产价格之间的关系进行了一系列的实验,实验结果表明现金充裕的市场证券价格显著地高于现金匮乏的市场。Caginalp和Ilieva(2008)继续采用类似的实验设计方法,研究了实验中的个体行为,他们把实验参与人分成基于动量的交易者和基于基础价值的交易者,实验结果表明动量交易者现金的增加是资产泡沫膨胀的原因。在国内的研究中,高鸿桢和林嘉永(2005)利用实验方法证明了信息不对称可能引起市场操纵行为,从而导致价格泡沫的形成。金雪军和杨晓兰(2006)进行了流动性与资产价格泡沫之间关系的实验检验,结论表明代表市场资金约束状况的流动性价值与证券价格泡沫存在显著的正向相关关系。关于经济预期与资产价格泡沫之间的关系,Ackert等(2002)设计了一组实验,包含了两种不同类型的证券,它们的分红预期期望值相同,但分红预期的方差存在差异,方差大的证券称为彩票式证券(有较小的概率获得较大的收益),方差小的称为标准式证券(有较大的概率获得较小的收益)。实验结果表明,即使这两种证券具有相同的基础价值,投资者愿意为彩票式证券支付更高的价格,彩票式证券的泡沫量和泡沫持续时间都超过标准证券。
真实资本市场历史数据表明,在其他条件不变的情况下,上市公司高的分红预期必然带来更高的资产价格,然而这种高分红预期会带来更大的定价偏差,导致市场更多的价格泡沫吗?在作者所了解的文献中,现有的实验研究尚没有将这种因素纳入对价格泡沫成因的考虑。有鉴于此,本文在经典的资本市场实验研究框架下,同时在市场中引入了流动性因素和分红预期因素,通过观察真实交易者的决策行为,检验这两种因素对交易者定价偏差的影响,分析价格泡沫形成的内在机理。
三、实验设计
根据标准金融理论,在信息完全对称和交易者完全理性的假设前提下,交易者能够形成一致的预期,某个资产的均衡价格即基本价值,是其未来收益流的贴现值。若rt和dt分别表示t时的实际利率和资产的收入现金流(一般是指资产的红利),那么t时基础价值的计算公式是:由于资产持有人在未来可以获得的分红往往是不确定的,因此这里的dt是指证券的期望收益。在标准金融理论的框架内,假设投资者是风险中性的,资产价格将收敛于期望红利决定的基础价值,市场流动性的高低不会影响人们对资产价格的评价。然而,在真实的市场中,资产价格会出现偏离基础价值的泡沫现象,资产价格的持续膨胀影响了资源配置的有效性,并可能影响金融市场运行的稳定性。基于Kindleberger(2000)对金融历史上的泡沫事件进行的考察和总结,本文关注于两类导致泡沫产生的因素:流动性与分红预期,将利用实验方法对这两种因素在资产价格泡沫形成中的作用进行检验。
本文的实验设计遵循经典的资产价格泡沫实验(参加Smith等,1988)。实验市场中,我们没有考虑利率市场和实体经济,流动性的变化不会影响资产的基本价值,仅会通过影响参与人的行为和心理来作用于资产价格。每次实验都是一个独立的市场,由5人组成,市场参与人全部来自浙江大学经济学院的研究生和本科生①。实验过程应用了浙江大学经济学院开发的实验经济学计算机模拟系统,实验参与人在信息完全对称的条件下通过联网的计算机发出买卖证券的报价指令,实验系统按照“双向拍卖”的原则自动撮合成交。实验开始时赋予每个参与人一定数量的初始现金和10个单位的资产,这些现金和资产都是虚拟的。每次实验持续10个交易周期,每个周期持续3分钟。每个周期结束时,资产可以获得分红。例如在实验中,我们事先告诉参与人每单位的资产在每个交易周期结束时有80%的概率获得50元虚拟货币(下文中我们直接用“元”来代表实验虚拟货币的单位)的分红,20%的概率获得10元分红,具体分红的数额由计算机按照该概率分布随机决定,并在交易周期结束时通过计算机告知每位参与人,同时将分红计入参与人的账户中。市场的贴现率为零,交易者在各期因持有资产而获得的分红累计计入最后的总资产。在第10个交易周期结束,资产获得分红之后,资产的赎回价值为零。参与人的收益来源于两方面,一是持有资产获得的分红,二是买卖资产的价差收益。实验结束后参与人在实验中获得的虚拟收益按照一定比率折算成真实的货币报酬。根据实验结果,最终平均每位参与人获得的实际货币收入是14.64元人民币,最高为38.94元人民币。大部分实验经济学家把每小时报酬的平均水平设定在超过校园每小时平均工资的50%—100%(Friedman,Sunder,1994)。浙江大学学生勤工俭学的每小时报酬是10元,学生参加一次本文的实验需要45分钟左右,本文设计的激励方案是基本有效的。
根据本文的研究目的,我们设计了四组实验设置(treatment),这四组实验的流动性水平和预期分红水平如表1所示,我们用HL和HE分别表示高流动性和高分红预期的实验条件,相应地,用LL和LE分别表示低流动性和低分红预期。为了提高实验数据的有效性,同样的环境下每组实验重复3次进行。
根据公式(1)我们可以计算出在不考虑贴现率且风险中性情况下每个交易周期资产的基础价值。在高分红预期条件下(实验1和实验2),第一周期可以获得未来10次分红,基础价值为420元((50×80%+10×20%)×10);第二周期可以获得未来的9次分红,基础价值为378元((50×80%+10×20%)×9),第十周期的基础价值为42元。同理,在低分红预期条件下(实验3和实验4),第一周期的基础价值是180元,第二周期为162元,第十周期为18元。可见,基础价值是一条随着交易周期逐步递减的折线。如果实验市场的成交结果高于按红利分布计算的基础价值,我们就认为市场中存在泡沫,而且这种泡沫不是理性泡沫,因为我们设计的是一个有期限、参与人数目有限的证券市场①。高分红预期组与低分红预期组的资产虽然拥有不同水平的红利期望值,但是红利的分布方差,也就是资产的风险程度是相同的,由此可以排除风险偏好差异对两组实验结果的影响。
在真实的经济体系中流动性过剩通常被定义为流通中的货币超过了经济交易所需要的货币,一些研究者用货币供应量的增长率与GDP增长率之间的差额作为衡量流动性过剩的指标。在我们的实验市场中,资产是唯一的交易对象,因而流动性被定义为参与人拥有的初始现金与市场中资产的价值之间的比较。在高流动性的实验组中,每位交易者拥有的初始现金是其拥有的初始资产价值的2倍。实验1中,每位交易者拥有初始现金8400元,其拥有的10个资产在第一周期的基础价值之和为4200元(420×10);实验3中,每位交易者拥有的初始现金为3600元,其拥有的所有资产在第一周期的基础价值为1800元(180×10),这两组实验都被定义为流动性过剩组。相应的,实验2每位交易者拥有现金2100元,实验4每位交易者拥有现金900元,这两组实验被定义为流动性不足组。
资产价格泡沫的形成受到多方面因素的综合影响,在文献回顾部分我们对此进行了讨论。我们设计的四组实验排除了理性泡沫的存在,检验在两个外部因素———流动性和分红预期的影响下,投资者是否会出现非理,从而导致市场价格泡沫的出现。根据本文的研究目的,我们将流动性和分红预期作为处理变量,检验由于这两个因素的变化对实验结果产生的影响。除此之外,把其他可能对市场价格泡沫产生影响的外部因素,如信息结构、交易机制等作为常数,也就是在实验过程中保持不变。由于其他市场环境是完全相同的,通过对实验数据的计量检验,我们可以将四组实验结果的差异归结为流动性和分红预期的差异。在错综复杂的真实市场中,我们往往难以将这两个因素和其他因素区别开,这就是实验研究在可控制性方面的优势。
四、实验结果
在考察结果之前,我们先引入衡量实验室资产价格泡沫程度的指标———每周期价格泡沫和累积价格泡沫。每周期价格泡沫计算方法为:
Pt指第t周期市场平均成交价格,P3t指第t周期的基础价值。
累积价格泡沫是对每周期价格泡沫的加总,衡量了市场平均价格偏离基础价值的总体规模,如果实验持续n个交易周期,那么累积价格泡沫的计算方法为:
(一)实验结果的总体描述
4组实验每组重复进行了3次,我们共获得了120个每周期价格泡沫数据和12次累积价格泡沫数据。12次实验在每个交易周期的平均价格泡沫我们用图1表示出来了,当泡沫为零时,表明成交价格等于理性预期的均衡价格,即资产的基础价值。从图中可以看到,在交易的前三个周期,资产的价格远远低于基础价值,出现了显著的负泡沫;从第四个交易周期起,资产价格泡沫开始膨胀,直至最后的交易周期,价格才收敛于理性预期的均衡价格水平。
表2列出了12个实验市场的价格泡沫情况。表2显示,虽然处于不同的流动性和分红预期条件下,每个实验市场都出现了正的价格泡沫现象,其中实验1.1和实验3.2在10个交易周期中有8个周期都出现了价格泡沫,而实验4.3仅出现了一次。由于本文关注的重点是流动性和分红预期对价格泡沫的影响,因此我们取实验中价格泡沫比较频繁的第4至第10个周期的数据作为研究的主要对象。表2显示第4至10周期累积价格泡沫的最大值出现在实验1.2,最小值出现在实验4.3。从平均水平看,流动性过剩且分红预期高的第一组实验的价格泡沫远远高于流动性不足且分红预期低的第四组实验。
图2显示了在不同的流动性水平(市场人均初始现金)和期望分红条件下(每周期单位股票分红的数学期望值)市场累积泡沫(第4至10周期)的大小,表明了高市场流动性和高期望分红对价格泡沫的正向影响。我们将通过进一步的计量检验来分析这种正向影响。
(二)市场价格泡沫比较的非参数检验
在本文的实验设计中,我们引入了流动性和预期两个因素,将其对实验市场价格泡沫的影响分别称为流动性效应和预期效应。在计量分析中,我们以每次实验4—10周期的价格泡沫作为研究对象,并且将流动性高低和分红预期高低作为分组标志,用非参数检验的方法比较不同实验条件对实验结果的影响。首先,我们将12次实验按流动性过剩和流动性不足分为两组,两组市场第4—10周期的累积价格泡沫平均值分别显示在图3。利用Mann－Whitney检验,对两组市场(共12个市场)第4至第10周期价格泡沫的序列进行检验,可以得到z=-2.841,p=0.005(N1=42,N2=42)。在1%的显著水平下,流动性过剩组的资产价格泡沫显著地高于流动性不足组。
然后,我们按照分红预期的高低,所有实验市场可以分成高分红预期和低分红预期两组,两组市场第4—10周期的累积价格泡沫平均值分别显示在图4。利用Mann2Whit2ney检验,对两组市场第4至第10周期各组价格泡沫的序列进行检验,可以得z=-2.979,p=0.003(N1=42,N2=42)。在1%的显著水平下,两组市场的资产价格泡沫有显著差异。
接下来我们将对四组实验数据进行两两比较,进一步考察流动性和分红预期对价格泡沫的影响。表3列出了对四组实验市场4—10各个周期价格泡沫进行两两比较,Mann－Whitney检验的结果。表3的分析结果进一步表明,在其他条件不变的前提下,流动性过剩和高分红预期是资产价格泡沫膨胀的两大重要因素。当流动性过剩和高分红预期同时作用于市场时,市场的价格泡沫非常显著,而在流动性不足和低分红预期的情况下,市场价格有一定程度的低估。更为重要的是,当市场处于流动性不足的情况下,高分红预期比低分红预期能带来更多的市场泡沫;然而当市场处于流动性过剩时,无论分红预期高还是低,市场价格泡沫程度没有显著差异。这表明流动性过剩对价格泡沫的影响是独立于分红预期的,而且具有主导型作用,只要市场存在流动性过剩的情况,即使市场分红预期较低,仍然会出现价格泡沫膨胀的局面。
五、对实验结果的行为金融学解释
本文的实验结果表明,在其他条件不变的前提下,流动性过剩和高分红预期是推动资产价格泡沫膨胀的两大要素;此外,无论分红预期高还是低,流动性过剩都会带来显著的价格泡沫。在实验室资本市场中,资产的分红具有不确定性,实验参与人面临的是和真实市场类似的不确定性条件下的选择问题。按照标准金融理论,实验参与人具有完全的理性计算能力,市场价格将与资产的基础价值保持一致。然而,实验结果却显示在流动性过剩和高分红预期的刺激作用下,出现了市场价格持续偏离基础价值的泡沫现象。这表明实验参与人并不是完全理性的经济人,在决策过程中存在锚定、过度交易、羊群行为等认知偏差,从而导致对资产价格的定价偏差,而高流动性为这种定价偏差的实现提供了条件,并在正反馈机制的作用下,进一步推动市场价格偏离基础价值①。在这个过程中,高分红预期的资产市场激发了参与人更多的乐观情绪,相应地导致市场价格偏离基础价值。具体而言,我们将实验市场中的认知偏差总结为以下几个方面。
(一)锚定效应
所谓锚定效应(anchoringeffect),是指当事人过于依赖旧信息,对新信息反应不足,以至于确定一个特定的初始值进行估计和调整,并将其作为决策的依据。在真实的资产市场中,大多数泡沫具有的典型特征是在最后一个阶段到来前,价格和增值效应通常都会延续相当长时间,这使得投资者改变了预期,认为高价格是合理的。由资产定价偏差产生的锚定效应,反过来影响投资者对资产价值的判断,产生进一步的认知与行为偏差,形成一种反馈机制。在我们设计的实验市场中,由于对市场情况尚不熟悉,在交易周期的前几个阶段,市场价格显著低于基础价值。而在学习效应的作用下,参与人对资产的估值逐步收敛于基础价值,此时的市场价格成为后面几个交易周期的初始锚值,导致了价格泡沫的持续膨胀。以实验1.2为例,图5显示了每个交易周期平均成交价格的走势,市场价格在第3个交易周期已经非常接近基础价值,但是从第4个交易周期开始,市场价格并没有随基础价值的变化而充分调整,出现了持续的价格泡沫,直至最后的交易周期,价格从重新收敛到基础价值。对高成交价格的锚定成为实验室市场价格泡沫存在的一个不可忽视的因素。
(二)过度交易
过度交易是投资者非理的典型表现之一。在后悔厌恶的心理偏差下,投资者总是担心错过了赚钱的机会,他们希望永远持有仓位,随时都准备进场。只要有钱,就会尽量运用。在实验室资产市场中,资产是唯一可以进行交易的对象,充裕的初始现金激发了参与人更大的交易热情。如图6所示,我们统计了在四组不同的实验条件下,每次实验平均的成交量。流动性过剩的两组实验———实验1和实验3的成交量高于流动性不足的实验2和实验4。
(三)过度乐观
Kahneman和Tversky(1979)曾经通过心理学实验提出了前景理论,他们认为当人们面临不确定性问题的选择时,除了个人主观认定的事件发生的可能性之外,决策权重通常还会受到与事件相关的其他因素以及投资者情绪的影响。因此当投资者处于乐观情绪时,很可能忽视利好的客观概率,而是对利好进行高估,从而导致定价偏差。在高分红预期的实验市场中,每单位资产在每个交易周期获得50元分红的概率是80%,获得20元分红的概率是20%。这种高分红预期很容易引发交易者的乐观情绪,使其为分红50元赋予更高的决策权重,相应地,资产的价格会偏离由客观概率决定的基础价值。
结合实验结果和行为金融学原理,我们可以将实验市场中价格泡沫的形成路径简单地用图7表示出来。在这个过程中,认知偏差是参与人固有的,流动性过剩为认知偏差转化为定价偏差提供了条件,最终在正反馈机制的作用下引发了价格泡沫的持续膨胀。因此,无论分红预期高还是低,流动性过剩都容易引发价格泡沫。高分红预期很可能会激发过度乐观这样的认知偏差,若高分红预期与流动性过剩同时存在,市场价格泡沫的程度会更为显著。Kindleberger(2000)记载的人类历史上著名的金融泡沫事件大多来源于流动性过剩和正向经济预期的双重作用,实验室市场为此提供了证据。
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数
该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每
年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。
1.2房地产价格增长率／GDP增长率
该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。
1.3空置率
房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。
1.4租售比价
反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支本论文由无忧
付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：
另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。
指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进行房地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。
2理论价格法（收益还原法）
理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。
以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于本论文由无
供测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓：
理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。
3市场修正法
我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：
房地产泡沫系数=物业总空置率×经济增长修正系数×产业贡献修正系数×交易情况修正系数
其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+GDP增长率)/本期的(1+GDP增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率);交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个本论文由无
供人购房比例)。
该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。
4统计检验法
国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。
方差上限检验法以BlanchardandWatson(1981)为代表，他们认为，经济泡沫的出现会增加价格p的方差，会减弱价格p与市场基础的决定因素X的相关关本论文由
理提供系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏。
BlanchardandWatson(1981)还讨论了价格p的更新值（超额收益)的分布。如果存在经济泡沫，并且经济泡沫会在某个时期破灭，那么在经济泡沫存续期间，经济泡沫更新值为同号；当破裂开始时，变为异号，这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长，从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间，会产生小的正的超额收益，但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂，产生大的负超额收益，这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布，因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫
。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数；另外，市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此，这两种方法还是引起了经济学家们的关注。
我国房地产市场化的时间很短，从住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间，可供计量检验的样本数据很少，计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此，统计检验法在我国应用并不合适。5预警指数法
预警法是一种综合方法，融合了指标法中的本论文由
整理提供各种重要指标，也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题，而且需要收集很多数据，但综合而言，是目前除了收益还原法之外最为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下：
（1）选定预警指标。（2）确定预警指标的权重。（3）确定指标临界值。（4）测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时，地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内，达到临界值的指标越多，地产泡沫变化的概率越大。（5）确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率，房地产泡沫变化的可能性划为几个级别：A级：警戒级，40其构建还有多种方法，但它们在计算原理上是相同的，关键之处是所选取的代表性指标会因人而异，差别很大。
6结论与建议
以上房地产泡沫识别方法很多，但大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。真对以上分析，对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议：
第一，由于我国房地产发展时间较本论文
供短，房地产统计工作更是滞后于房地产市场，统计资料相当匮乏，所以应该完善我国的房地产统计工作，使之更适应于经济全球化发展。
第二，目前我们应该在现有统计资料条件下，根据我国以往的经验和其他类似国家的经验，深入研究适合于我国的量化方法和评判标准。
第三，建立适合于国情的房地产泡沫预警机制，对我国房地产泡沫及时预报和控制，时刻警惕房地产泡沫。
参考文献
［1］周方明.房地产泡沫测度研究［J］.经济师,2006，(5):141-144.
我国的科研论文数已居世界第五，但平均引用率在100名外。每年成果达数万项之多，但其中百分之九十以上无实际价值。抄袭教材的“论文”也能登上“全国优秀核心期刊”，这样的“论文”再多，有什么用？钱夙伟
“核心期刊”也应追责
引言：在2007年9月份爆发的次贷危机中，美国出现了房地产泡沫，并且一发不可收拾，进而由此引发金融危机造成了美国经济的衰退，房地产泡沫如何形成以及为了更好的发展我国经济，有必要对房地产市场的运行情况进行泡沫检测分析有助于政策制定者了解市场行情并提出相应的预防建议，我们这里以天津为例对其房地产市场进行预测分析。
1 房地产泡沫定义及天津发展近况
房地产泡沫本质上就是一种资产或者是一系列资产脱离了其自身的基本理论价值，而出现过度波动的经济现象。国外像著名经济学者金德尔伯格就认为“泡沫其实是一系列资产价格不断的上涨，并且这种上涨会造成人们认为其还会继续上涨的预期，形成一种“恶性”循环，最后有可能造成价格暴跌，或者被市场所容纳而趋于消退”[1]另一种泡沫的理解是：资产价格相对于实体经济内在价值相背离的不断膨胀的过程，日本学者普遍对这个观点持一致态度。
在国外学者研究的基础上，中国的诸多学者主要从泡沫资产价格偏离其内在经济基础理解泡沫的经济含义。王子明将泡沫定义为某种价格水平相对于经济基础因素决定的理论价格（一般均衡稳定状态价格）的非平稳性向上偏移的过程[2]而黄名坤博士把现有的实体运行经济与想象的虚拟经济相联系，认为资产的基本理论价值来源于现行的实体经济，并认为理论价格是实体经济体系达到最优动态均衡时的价格[3]。
天津市位于海河下游房地产理论价格，同时又是连接东北、西北及华北三地区的交通枢纽，并且拥有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的优越性带给了天津很大的发展机遇。2009年天津市生产总值达到了7500亿元，比2008年增长了11.5%，保持了良好的经济增长势头，下图是天津近十年GDP的发展情况。
图1-1 天津市1998年—2009年GDP发展状况[4]
在上图中我们发现天津市全民生产总值总体上呈现稳健上升的趋势。但是从近十年来GDP增长率上我们发现，天津市在2005年以及2008年GDP的增长势头强势，尤其是2008年增长达到了近些年的顶峰，但是在2009年，虽然总体势头很好，但是GDP的增长趋势有所回落。
在居民生活水平上，2009年的消费价格及生产价格都有所回落，但是房屋的销售价格、二手房销售价格以及租赁价格处于一直上涨的趋势，其中新建房价格上涨的速度最快，同比去年上涨了3.5%。市固定资产投资表现出了强劲的增长趋势。全市的固定资产投资达到了5006亿元，在这个投资中城镇投资占据了大量的比例。其中，房地产开发投资同比去年增长12.5%，2009年的交易面积和交易金额都呈现了大幅度的增长，分别为去年水平的1.7倍和2倍。天津市不断的采用各种政策支出该行业的发展，天津市房地产市场的发展是否健康稳健，对此我们应用需求因素法对天津市的房地产发展情况作一个理论分析。
2天津泡沫测度分析
房地产价格可以由两部分组成，即理论价值和“收益价值”，理论价值又可以称之为本身固有的价值，即一项不动产的最原始的建造价值，而“收益价值”可以说是它的“投机价值”，这里的“投机”指的是房屋的价格过度上涨的价值。也正是这种“投机价值”可能造成市场房地产泡沫。
我们可以认为人均收入、贷款利率、某一大中城市的人口规模与房地产理论价格有关。做这样的假设之后我们建立回归模型对这些因素作显著性分析。一般说来与家庭人均收入及所在城市人口规模成正相关，与贷款利率负相关。当人均收入增加时，人们有更多的资金可以投资房地产，不管出于住房需求还是改善住房条件甚至是投资房产，更有甚者就是在房地产市场进行投机活动用于赚取差价，种种因素都会造成房地产价格的上升，并且这种情况在一线城市尤为显著，比如北京、上海、广州和上海站。但是如果贷款利率上升的话房地产理论价格，就会加大消费者购房成本，也就是说购房者的月供增加，那么潜在购房者会根据自己的情况可能进入观望阶段，等到利率下降再购置房屋，市场需求就会减少，这样一来，房价就会随之下降。在中国大步向城市化的发展过程中，城市人口会越来越多，外来的打工者，毕业的大学生等等都有购买房子的需求，一般认为城市人口越多，需求越大，房价越高，但是从另一方面来说，人口多并不等于有能力购置房屋。但是房产的价格会在这种因素的驱动下价格不断上升，这样两者之间的关系是正相关。
那么房产t期的基本理论价格可以由以下公式表示：
⑴
也可以表示为：
⑵
其中表示房产基本理论价格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，贷款利率为短期贷款利率（将房价与利率的关系描述成幂指数的关系进行研究）。
房地产t期的“收益价值”可以表示如下：
⑶
其中表示收益价值部分，表示t期预期收益。上述公式房地产收益价值的内在意义为房产的下一期收益在一定利率下折现的现值。这个是房地产价格预期价格变动将导致不动产收益的上下波动，所以说他是房产价格的投机部分。
这个预期的价格由于数据很难收集，并且收集来的数据又具有很大的不确定性，这里根据投资者对前一期看好房产价格上涨的预期心理，认为它与上一期的房产价格增长率有关，设这个增长率用表示那么上式可以表示如下：
⑷
整体来讲房地产的价格可以用以下公式表示：
⑸
即也可以为：
++ ⑹
其中表示随即误差项，以下是天津市基本数据：
表2-1 天津市有关参数
参数
年份
天津商品房平均销售价格P
（元/平方米）
房地产价格
实际增长率G
1999
2251
0.017275
2000
2328
0.004994
2001
2375
0.002947
2002
2487
0.007474
2003
2518
0.001975
2004
3115
0.036032
2005
4055
0.045861
2006
4774
0.025385
2007
5811
0.027392
2008
6015
0.004785
2009
6886
0.121856
（注：1999年的房地价格增长率是由1998年估算的天津商品房平均销售价格（2012.82元/平方米）为基础计算而来）
表2-2 天津市房地产泡沫测度有关参数
参数
年份
天津人均可支配收入Y（元）
住房贷款利率I
(%)
人口规模（万人）
1999
7649.83
5.85
910.17
2000
8140.55
5.85
912
2001
8958.7
5.85
913.98
2002
9337.54
5.31
919.05
2003
10312.91
5.31
926
2004
11467.16
5.58
932.55
2005
12638.55
5.58
939.31
2006
14283.09
5.99
948.89
2007
16357.35
6.93
959.1
2008
19422.53
6.34
968.87
2009
21402.01
5.31
979.84
将各期商品房平均销售价格，房地产价格实际增长率，天津人均可支配收入，住房贷款利率及人口规模利用模型⑹进行回归分析我们发现：
表2-3 回归结果数据分析
变量
回归系数
t统计值
伴随概率
C
-29523.21
-1.3692
0.2200
Y
0.1157
0.9271
0.3896
I
-23520.64
-4.044
0.0068
38.1936
1.5637
0.1689
G
7510.889
2.6277
0.0392
各个系数符号与我们预测相符但是显著性不明显，尤其是人口规模这个变量，我们将这一变量从中剔除再次做回归，有以下检验效果：
表2-4 回归结果二次分析
变量
回归系数
t统计值
伴随概率
C
4148.28
3.411
0.0113
Y
0.3082
13.4947
0.0000
I
-25502.52
-4.0907
0.0046
G
8249.799
2.6643
0.0323
其中=0.9856，模型拟合度很高。经过这次的回归我们发现各个变量的都通过显著性检验（以10%为显著检验临界点），那么房产的基本理论价格由人均可支配收入及贷款利率主要决定。城市人口规模增多可以是房价上涨的一个因素房地产理论价格，但是具有购房能力的年龄阶段一般在中老年这个年龄阶层，而在我国大中城市中人口增长的过程中都是青少年，中老年这个年龄阶段对这个数据的影响不大，所以它对最后房价的影响不是很显著。
将回归系数以及各期的人均可支配收入及各期利率代入模型剔除了变量人口规模的⑵可以得出房地产价格的基本理论价值。经过计算天津1999年到2009年房屋基本理论价格为：
表2-5 天津市近十年商品房理论价格（元/平方米）
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2075.65
2230.08
2487.55
2200.12
2507.07
3083.48
3645.60
4253.34
5439.09
6087.24
5941.65
我们将市场房屋销售价格与房屋的基本理论价格之比称作泡沫测度系数I。
I=市场房屋销售价格/基本理论价格，那么从1999—2009年的泡沫测度系数：
表2-6 天津市房地产泡沫测度系数
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
1.05
1.01
0.93
1.12
1.00
1.01
1.10
1.12
1.05
0.98
1.16
从结果中我们可以发现2002年、2006年以及2009年，尤其是2009年房地产泡沫测度系数偏高。对于商品房的理论价格与实际价格之比，这个只能借鉴日本的研究结果。一般认为当两者之差（即实际价与理论价格之差）大于等于2时，就认为非常危险[5]。这么计算的话，取3作为严重危险的区域的临界关键值。表2-7 泡沫测度系数临界区间
<1
[1，2)
[2，3)
≥3
安全区间
警戒区
危险区
严重危险区
根据以上表2-7发现，天津市房地产市场近十年的运行情况总体上属于正常偏热的状态。针对天津市的房地产市场发展，建议主要改变现有的住房供给结构增加经济适用房和限价房，加大对土地和房屋投机力度以及金融监管力度，避免不良贷款的产生。
房地产行业的发展关联众多行业的发展，像金融业，建筑业等等。并且这些行业的健康稳健的发展有助于我国国民经济的持续稳健发展，关注房地产发展动态，及时制止不良势头，对促进我国经济增长及改善百姓住房环境提高生活质量至关重要。
参考文献
[1.]kindleberger.C.P.min.“Manias，Panics and Crashes:A histoy of FinancialCrisis.NewYork.Basic Books.1978
[2.]王子明.泡沫与泡沫经济非均衡分析[M].北京：北京大学出版社，2002.
[3.]黄名坤.泡沫经济理论与实证研究[R].南开大学博士论文，2002
《美国楼市泡沫的故事》大概是为了能够卖得容易一些，所以起了一个较通俗的书名，但这并不是小说，从中也难以找到一个完整的人物造型。经济学的著作免不了动用大量的学术名词，像国内一些板着脸做出的财经媒体那样，明明是一个简单的经济运动表现，却要故作高深，写成非“专业人士”不读上几遍就搞不清楚的艰涩论文。蔡林海是产业社会学博士，是在象牙塔里琢磨过学问的人，他却要以故事的形态来形象地阐述美国经济出现的问题。
学者能否保持对经济现象冷静分析的态度，是目前值得注意的一个问题。一些经济学领域专家学者写出来的文章，与财经记者写出来的没有太大的区别，又由于直接接触一线的机会较少，很多学者的文章与现实脱节。蔡海林在中国很多学者积极翻译美国经济学著作，论文一个劲地套用数学模式的时候，走出了一条新的分析经济现象的新路。
首先，蔡林海在著作中，以极为严厉的态度分析了美国“次贷”。他说：“美国的次贷是针对穷人设计的一种高利贷式的住房贷款。这种住房贷款本身风险度很高，为此华尔街的金融专家们在金融创新的幌子下，想出了一种叫做证券化的绝招来分散风险。”一语道破问题的所在。通过蔡林海的分析，人们能明确地知道绵密的金融诈骗过程是怎样形成的。他在书中写道：“发放次贷，把次贷证券化，在世界范围销售次贷的证券商品，这一系列的过程犹如是华尔街创造的一个现代化的金融商品加工生产的流水线，可以说这个大量生产证券的流水线实际上是一个绵密的欺诈过程。”
而貌似中立、公正的信用评级机构则受证券发行商之托，巧施妙计把烫手山芋加工成投资者人见人爱的金苹果。
泡沫总归是要破灭的。蔡林海从大量的数据分析中得出的结论是：“从2006年下半年起，美国人开始断供，也即大量拖欠住房贷款，导致每月被扣押的住房数超过了每月新竣工的住房数，住房库存大增以及扣押住房的大拍卖最终使得全美的住房价格开始下跌。美国的楼市泡沫破灭了。”
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
前言
随着我国房地产业扩张性发展，其发展成果有目共睹，然而扩张过快所引致的泡沫型增长愈发明显。统计数据显示，2010年中国城镇居民房价收入比远超过正常水平。利用收益还原法进行对比，全国一、二线城市房价普遍高估，不难看出，当今我国房价虚重，市场泡沫给实体经济带来极大不稳定。同时，供需结构性的不均衡，导致房地产业资源巨大浪费，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房价下数量相对过剩；另一方面是商品房中小户型高需求和低建造比之间的不均衡。在微观个体方面，银行向房地产商提供大笔贷款，同时，房地产商通过不同舆论媒介炒作房源，从中谋取暴利。房地产业的长期寡头垄断和政府因素促成了各方利益集团价格联盟，引发市场失效，房价虚高。因此国家对房地产的宏观调控政策现在已经日益成为重要的课题。
二．当前我国房地产业存在的问题
1、我国房地产市场的资金来源结构单一
从我国具体的情况来看，我国房地产行业巾的资金大部分来自于银行或其他金融机构的贷款。除了大型房地产企业能够通过上市的方式直接融资外，其余的房地产企业自有资金比例相对较低，而其他的融资途径又很少，基本都通过银行贷款进行间接融资。随着房地产泡沫的不断膨胀，银行的系统风险也开始逐渐显现。一旦房地产市场由繁荣转向衰退，市场风险便由银行来分担。在银行出现大量呆账坏账的情况下。政府不可能坐视不管，一定会从财政拨款来填补银行呆坏账漏洞。在内需没有被有效刺激的情况下，实体行业不景气会使财政收入不足，于是地方政府会着力把土地价格卖得更高，如此便形成了一个恶性循环。
2、房地产开发商囤地现象普遍
房地产业经过多年的发展已形成一个无形的利益链条，包括开发商、地方财政、商业银行，以及一些个人都从中获益。在土地价格不断上涨的情况下，许多开发商在拍卖获得地块后都选择将土地闲置而不盖房。开发商“囤地”已经成为我国房地产行业中的普遍现象。由于当时土地出让实行协议出让制度。因此获得土地使用权的成本低廉，开发商在土地价格上涨的预期下，将获得土地使用权进行房地产开发的土地长期闲置。对此，1999年国土资源部了，规定了以出让等有偿使用方式获得土地使用权进行房地产开发的土地，闲置时间超过出让合同中规定的动工期满1年未动工开发的，地方政府可以征收相当于土地出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使刚权。然而，这一政策却一直未见被有效执行。
3、住宅供应结构不尽合理
我国的房地产投资结构中，大多数资金都用于开发中高价位的商品房投资，而经济适用房、保障性住房以及廉租房的供给比例太小。同时，交通便利的区位周围几乎都是商品住房。经济适用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比较偏僻，且周围配套设施不齐全，这样就在无形中增加了非商品房用户的居住成本。因此，房地产行业的产品结构的不合理也是导致普通居民不得不调整需求结构的原因。
4,、地方政策落实不到位，保障性住房透明度堪忧，多项政策在地方实施过程中大打折扣。例如，2010年国家下达的保障性住房建设计划投入1676亿元，但截至2010年8月底，全国保障性住房建设仅完成投资394．9亿元，完成率(23．6％)严重低于预期。
有些居民对房地产的偏好过高，个人借房投机思想泛滥
通胀预期对于短期消费的刺激为中国普通公民进行资产保值乃至升值提供了错误但有效的保证，使公民遵守相关政策的机会成本大于不遵守所带来的机会成本。利益驱使下，政策落实成难题。
房地产作为支柱产业，过度商业化、市场化，泡沫破灭的机会成本极高
超高的房价收入比严重制约居民生活水平的提高。而房价泡沫的破碎则会带来银(行业乃至整个金融业的巨大动荡以及国民经济支柱的轰然崩塌。使得当今市场在经济公平和社会公平之间进退两难。
三．针对政府对房地产调控政策策略的建议
市场失效和政府失效的双重压力给我国房地产业的正常发展带来了极大挑战，基于以上的分析，我们为政府政策的调整提出以下建议：
1、规范各地政策，割裂地方政府利益链
为保证中央政府的调控政策能够落实到地方，必须切断当地政府与房地产开发商、炒房团之间的利益关系。通过中央直属部门监管、重整土地储备中心等手段可强制性贯彻中央政策，另外，完善相关部门干部考核制度，将其业绩与房价调控水平挂钩也将起到一定的引导作用。除了利益链可能对政策实施造成阻碍，各地政策纷繁复杂也对购房者提出了很高的经济学和法学要求，造成了不必要的购买成本。因此，规范各地政策，统一口径是中央政府亟待解决的另一重要问题。
2、开发和完善金融产品，锁定购房成本
房价的波动对收益方和受损方所造成的损益是零和的。上涨导致售房和购房者均持未来上涨预期，由于有风险存在，售房者需要购房者对房价下跌的可能进行风险补偿――提价，因此风险溢价组成了房价虚涨的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以较低的成本规避风险。针对房地产这一特殊产品，中央可明文规定开发商在购房建设和销售楼盘的过程中须购买和销售与房价指数挂钩的金融产品。通过金融产品和住房的打包抹平风险敞口，从而部分缓解房价泡沫。
3、加强舆论引导，抑制投资过热
除了各类市场手段和法律手段，政府还应当注重舆论宣传作用。由于公众普遍房价下跌预期比政策手段效用更大，在政策实施过程中，应注重培养普通市民对政策的信心，同时，严惩市场上的谣言散布者，适时披露市场信息。
四．结束语
综上所述，房地产业作为一项混合产品，同时具有公共产品和私人物品的性质，是实现经济公平和社会公平的重要衡量要素之一。当今我国房地产市场依旧存在着市场失效和政府失效的一系列问题，但相信在不断地完善中，我们会更靠近“两个公平”，通过不断完善房地产调控政策，我们会找到合适的有效的合理的房地产调控政策，从而促进我国房地产事业的优良、有序、健康、持续发展，实现房地产业软着陆。
参考文献：
[1]向旭 论现行土地宏观调控政策对房地产企业的影响及对策 [学位论文]2005 - 上海交通大学：工商管理
[2]岑艳 我国房地产税收制度改革研究――物业税开征的理论与操作分析 [学位论文]2007 - 西南财经大学：财政学
[3]李智勇 房地产企业资本结构影响因素分析---基于中国货币政策调控背景 [学位论文] 2012 - 河北大学：金融学
引言：在2007年9月份爆发的次贷危机中，美国出现了房地产泡沫，并且一发不可收拾，进而由此引发金融危机造成了美国经济的衰退，房地产泡沫如何形成以及为了更好的发展我国经济，有必要对房地产市场的运行情况进行泡沫检测分析有助于政策制定者了解市场行情并提出相应的预防建议，我们这里以天津为例对其房地产市场进行预测分析。
1 房地产泡沫定义及天津发展近况
房地产泡沫本质上就是一种资产或者是一系列资产脱离了其自身的基本理论价值，而出现过度波动的经济现象。国外像著名经济学者金德尔伯格就认为“泡沫其实是一系列资产价格不断的上涨，并且这种上涨会造成人们认为其还会继续上涨的预期，形成一种“恶性”循环，最后有可能造成价格暴跌，或者被市场所容纳而趋于消退”[1]另一种泡沫的理解是：资产价格相对于实体经济内在价值相背离的不断膨胀的过程，日本学者普遍对这个观点持一致态度。
在国外学者研究的基础上，中国的诸多学者主要从泡沫资产价格偏离其内在经济基础理解泡沫的经济含义。王子明将泡沫定义为某种价格水平相对于经济基础因素决定的理论价格（一般均衡稳定状态价格）的非平稳性向上偏移的过程[2]而黄名坤博士把现有的实体运行经济与想象的虚拟经济相联系，认为资产的基本理论价值来源于现行的实体经济，并认为理论价格是实体经济体系达到最优动态均衡时的价格[3]。
天津市位于海河下游房地产理论价格，同时又是连接东北、西北及华北三地区的交通枢纽，并且拥有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的优越性带给了天津很大的发展机遇。2009年天津市生产总值达到了7500亿元，比2008年增长了11.5%，保持了良好的经济增长势头，下图是天津近十年GDP的发展情况。
图1-1 天津市1998年—2009年GDP发展状况[4]
在上图中我们发现天津市全民生产总值总体上呈现稳健上升的趋势。但是从近十年来GDP增长率上我们发现，天津市在2005年以及2008年GDP的增长势头强势，尤其是2008年增长达到了近些年的顶峰，但是在2009年，虽然总体势头很好，但是GDP的增长趋势有所回落。
在居民生活水平上，2009年的消费价格及生产价格都有所回落，但是房屋的销售价格、二手房销售价格以及租赁价格处于一直上涨的趋势，其中新建房价格上涨的速度最快，同比去年上涨了3.5%。市固定资产投资表现出了强劲的增长趋势。全市的固定资产投资达到了5006亿元，在这个投资中城镇投资占据了大量的比例。其中，房地产开发投资同比去年增长12.5%，2009年的交易面积和交易金额都呈现了大幅度的增长，分别为去年水平的1.7倍和2倍。天津市不断的采用各种政策支出该行业的发展，天津市房地产市场的发展是否健康稳健，对此我们应用需求因素法对天津市的房地产发展情况作一个理论分析。
2天津泡沫测度分析
房地产价格可以由两部分组成，即理论价值和“收益价值”，理论价值又可以称之为本身固有的价值，即一项不动产的最原始的建造价值，而“收益价值”可以说是它的“投机价值”，这里的“投机”指的是房屋的价格过度上涨的价值。也正是这种“投机价值”可能造成市场房地产泡沫。
我们可以认为人均收入、贷款利率、某一大中城市的人口规模与房地产理论价格有关。做这样的假设之后我们建立回归模型对这些因素作显著性分析。一般说来与家庭人均收入及所在城市人口规模成正相关，与贷款利率负相关。当人均收入增加时，人们有更多的资金可以投资房地产，不管出于住房需求还是改善住房条件甚至是投资房产，更有甚者就是在房地产市场进行投机活动用于赚取差价，种种因素都会造成房地产价格的上升，并且这种情况在一线城市尤为显著，比如北京、上海、广州和上海站。但是如果贷款利率上升的话房地产理论价格，就会加大消费者购房成本，也就是说购房者的月供增加，那么潜在购房者会根据自己的情况可能进入观望阶段，等到利率下降再购置房屋，市场需求就会减少，这样一来，房价就会随之下降。在中国大步向城市化的发展过程中，城市人口会越来越多，外来的打工者，毕业的大学生等等都有购买房子的需求，一般认为城市人口越多，需求越大，房价越高，但是从另一方面来说，人口多并不等于有能力购置房屋。但是房产的价格会在这种因素的驱动下价格不断上升，这样两者之间的关系是正相关。
那么房产t期的基本理论价格可以由以下公式表示：
⑴
也可以表示为：
⑵
其中表示房产基本理论价格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，贷款利率为短期贷款利率（将房价与利率的关系描述成幂指数的关系进行研究）。
房地产t期的“收益价值”可以表示如下：
⑶
其中表示收益价值部分，表示t期预期收益。上述公式房地产收益价值的内在意义为房产的下一期收益在一定利率下折现的现值。这个是房地产价格预期价格变动将导致不动产收益的上下波动，所以说他是房产价格的投机部分。
这个预期的价格由于数据很难收集，并且收集来的数据又具有很大的不确定性，这里根据投资者对前一期看好房产价格上涨的预期心理，认为它与上一期的房产价格增长率有关，设这个增长率用表示那么上式可以表示如下：
⑷
整体来讲房地产的价格可以用以下公式表示：
⑸
即也可以为：
++ ⑹
其中表示随即误差项，以下是天津市基本数据：
表2-1 天津市有关参数
参数
年份
天津商品房平均销售价格P
（元/平方米）
房地产价格
实际增长率G
1999
2251
0.017275
2000
2328
0.004994
2001
2375
0.002947
2002
2487
0.007474
2003
2518
0.001975
2004
3115
0.036032
2005
4055
0.045861
2006
4774
0.025385
2007
5811
0.027392
2008
6015
0.004785
一、房地产市场泡沫
所谓泡沫经济,是指由于人们非理性的经济活动,导致某种交易物的价格剧烈增长,这个价格远远超过其本身的价值。这种突然形成的高价,不能长期维持,按照经济规律,经过一定的时间它必然会下降到符合其价值的水平上,这种现象就像泡沫的破裂一样,所以称作泡沫经济。当这种现象发生在房地产市场时,便形成了房地产市场泡沫经济。
房地产市场泡沫的大规模爆发最早产生于日本。从1985年开始,日本政府为了刺激经济发展采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产市场,同时由于美元贬值,大量国际资本进入日本的房地产业,导致房价飞涨,使得国民纷纷投机房地产市场。
二、我国房地产泡沫的产生
近年来,由于房地产业所带来的巨大经济效益,各地政府对待房地产项目几乎是一路绿灯,在政策与经济上都给予其相当大的扶持力度,这使得房地产业的发展势头过于强劲,一跃成为国民经济的支柱产业。但这种非理性的发展,使得房地产业已经显露出超出国民经济承受范围的苗头,房价一路飙升,许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力,“地王”与“天价”楼盘不断地涌现,房地产业已经成为暴利行业的代名词,其产生的经济泡沫也在不断增长。主要有以下原因:
第一,居高不下的市场需求导致房价非理性上涨。需求是市场的根本推动力。我国是一个人口基数庞大的国家,国民对住房的需求量始终维持在一个较高的水平,加之近年来我国城市化速度的加快,住房需求一直居高不下,在这种长期供不应求的状态下,由于没有政策的限制,开发商掌握了市场的主动权,在利益的驱动下,房价的上涨逐渐进入了一种非理性的状态,并且开始了恶性循环,使得整个房地产市场一直维持在一种高房价、高需求的状态,而且房产的价格已经远远超过其本身的价值,从而促成房地产泡沫。
第二,我国土地的稀缺性导致房价随地价飙升。我国的土地供给尤其是城市建设用地的供给量十分有限,由于房地产市场的高利润性,众多的大型企业纷纷介入,大量的国内企业资本进入房地产市场,导致土地市场的竞争十分激烈,土地出让金动辄几十亿上下,地价的猛涨导致房地产开发成本的直线上升,开发商为了获得高利润回报,只有不断抬高房价,最终把负担全部转嫁到了购房民众身上。
第三,银行等金融行业支持过度。我国房地产开发项目中有超过50%的资金是来自于银行,银行为了追求利润,将资金大量注入房地产市场,间接地促进了地价的飙升;同时,银行本身盲目的扩张信贷规模,忽略了房地产市场的风险性,致使各种投机行为愈演愈烈,不断堆积金融风险,也为房地产泡沫的产生埋下了隐患。
第四,各地方政府对财政收入的追求。由于房地产行业的高利润性,其在很多地方都成为了当地的支柱产业,为地方的经济发展和政府的财政收入做出了重大贡献,所以,对于房地产行业,各地政府都给予了很大的支持,导致房地产的政策过于宽松,地方政府不能切实有效地发挥政府的监管作用,使得房地产市场的发展缺乏合理的规划与管理,这也是房地产泡沫形成的重要因素。 三、房地产泡沫的危害
第一,广大民众的住房权益无法得到保障。房地产泡沫破裂前最直接的危害就是房价过高,这使得人民大众无力购房,或者说一旦购房便背上了巨额的银行债务,成为所谓的“房奴”,一方面大量的资本投入房地产市场,另一方面人民的住房需求却始终得不到满足,这违背了广大人民群众的利益,不利于社会安定与发展。
第二,泡沫破裂会引发严重的金融危机。从日本的泡沫经济破裂可以看出,无论是银行、企业还是投机者,大量的国民资本投入了房地产行业,一旦泡沫经济破裂,将会引发剧烈的金融危机,企业倒闭,投机者破产,最终银行将会成为最大的买单者,由于银行关系到国民经济发展的命脉,银行的亏损对整个社会带来的经济灾难是难以估量的,不仅如此,这场经济灾难对国家今后的发展将会产生长久的负面影响。
四、房地产泡沫的对策
第一,银行实行严格的信贷审核机制。由于房地产业的主要资金来自银行,要严格的控制银行的信贷项目,杜绝信贷违规操作,严防不良贷款产生;同时,要严格控制房地产业银行资金的比重,防止控制投机行为,为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。
第二,加强管理土地市场。土地交易价格是房价的风向标,因此要对土地市场进行严格规范,出台相应的政策来遏制囤积土地等各种土地投机行为,保证土地市场的规范健康发展。
调查样本：5834人（网友5402人；随机问卷432人）
调查方式：在搜狐网、人民论坛网等多家网站推出调查问卷；联合人民论坛调研基地
随机发放书面问卷（发出500份问卷，回收有效问卷432份）
数据处理：网友占权重70%；随机问卷调查占权重30%
调查结果
近六成受调查者最反感学者“游走于政商各界，为权力与金钱服务”
近半受调查者认为思想泡沫的最大危害是“混淆是非，误导公众”
七成多受调查者认为“浮躁、急功近利的社会心态”是思想泡沫产生的最大原因
九成多受调查者认为当前中国的思想泡沫多
在“您认为当前中国思想泡沫多吗”的调查中，84.1%的受调查者选择“非常多”，11.8%的受调查者选择“多”，选择“一般”、“不多”、“不好说”的分别仅为1.3%、1.5%、1.3%。95.9%的受调查者选择“非常多”和“多”，这说明公众普遍认为当前存在着严重的思想泡沫现象。
虽然受调查者几乎一边倒地认为当前中国存在思想泡沫的现象，但对思想泡沫的看法却是各持己见：
一位网友提及，现在网络上经常有些所谓的专家，发表一些貌似“高深”的理论，但是“真知灼见”却少之又少，不禁让我们感叹，“真正的大师在哪里？”
有青年教师坦言，我也非常崇拜孙冶方、范文澜、何其芳等“一本书主义”的学术大师，但是在当前的体制下，如果仍旧坐着冷板凳、耐得住寂寞、潜心研究多年最终写精一本书的学者，估计很难评上教授。于是就只能拼命写文章，东拼西凑，明知是泡沫还不得不为之。
更有知名专家在媒体公开表示，一些“著作等身”的教授、博导，一年能出几套书、还动辄出“丛书”，但业内人对此嗤之以鼻，因为这些“著作”有的是明目张胆地偷，有的是用东拼西凑的“抄作”来哗众取宠，欺世盗名，这是典型的学术泡沫。
近六成受调查者最反感学者“游走于政商各界，为权力与金钱服务”
“以下各类催生思想泡沫的行为，您最反感的是？”59.7%的受调查者选择“游走于政商各界，为权力与金钱服务”，21.1%的受调查者选择“上电视跑论坛，将批判等同于谩骂，语不惊人死不休”，另有10.4%选择“互相吹捧，近亲繁殖”，8.2%选择“用钱买版面刊发论文，为学位、职称拼抄凑数”，0.6%的选择“其他”。调查结果显示，近六成受调查者最反感学者“游走于政商各界，为权力与金钱服务”。
近年来，专家学者四处演说、讲课、作报告似乎异常地火起来，有人将其称为教授“走穴”之风。一些经济学家的出场费，甚至到了令人咂舌的地步。比如，个别经济学家观点备受争议，但他们的一场演讲收费报价却达10万甚至20万。
对此，有受访者谈到，大学教授“走穴”原本并不可怕，教授开讲座服务于社会，显然并非坏事，“君子”不必“固穷”，用知识、用思想创造财富无可厚非。但社会为何对教授“走穴”忧心忡忡？根本原因是很多教授“走穴”仅仅只是服务于金钱。比如，有位教授，走到哪里，都吹嘘当地“可成为中国文化桥头堡”，谁给钱，就为谁说好话。
人们常用“铁肩担道义，妙手著文章”来评价那些既有才华，又有学术良心和社会责任感的知识分子。但是“游走于政商各界，为权力与金钱服务”的学者既没有“铁肩担道义”的学术良心和社会责任感，也缺乏“妙手著文章”的学术研究能力。 如此“走穴”显然是在传播泡沫，而且败坏了社会风气，自然会令公众反感至极。
近半受调查者认为思想泡沫的最大危害是“混淆是非，误导公众”
在“思想泡沫的最大危害”的调查中，48.1%的受调查者选择“混淆是非，误导公众”，16.9%的受调查者选择“堆积了诸多中看不中用的‘学术政绩’”，14.1%的受调查者选择“扼杀了新思想的产生，影响中国的理论创新”，10.1%的受调查者选择“动摇了学者的学术操守，影响大思想家的出现”，9.9%的受调查者选择“衍生出论文抄袭、造假等事件，败坏了学术风气”，0.9%受调查者选择“其他”。
缘何近半受调查者认为思想泡沫的最大危害是“混淆是非，误导公众”？有受访者称，现在有些专家张嘴就说，毫不负责任。比如，有访者坦言几年前就想买房，但是由于有些专家信誓旦旦地宣扬，房价要下降几成，就没有买；但是到现在房价也没降下来，拥有房子却仍旧是个梦。
对于普通百姓而言，由于缺少客观公正的权威信息，在“像雾像雨又像风”的海量信息中，往往不知道该相信谁，无奈之下，只能“见风就是雨”亦步亦趋地盲从所谓专家的观点。在这种情况下，专家的论断就显得尤为重要。不负责任的一些言论，就会“混淆是非，误导公众”。
从公众投票率的分布来看，公众还不同程度地担忧思想泡沫会堆积学术政绩、扼杀新思想、影响大思想家出现、衍生论文抄袭等。有专家指出，泡沫学术扼杀了“博学笃志、明德求真、守正出奇”的学术精神。泡沫不除，崛起的中国，将永远是“学术小国”。
七成多受调查者认为“浮躁、急功近利的社会心态”是思想泡沫产生的最大原因
在“思想泡沫产生的最大原因”问题上，72.3%受调查者选择“浮躁、急功近利的社会心态”，10.4%受调查者选择“思想不自由，限制学者的创新”，7.5%受调查者选择“‘热衷数量’的学术研究成果评价机制”，4.4%受调查者选择“快餐式文化抑制了生动鲜活的思想”，3.7%受调查选择“网络搅乱了学者的宁静，拷贝之下量多质次之作泛滥”，1.7%选择“其他”。七成多受调查者认为“浮躁、急功近利的社会心态”是思想泡沫产生的最大原因。
有受访者称，今天的时代是一个浮躁的时代，急功近利是这个时代最典型的特征。在一种普遍的浮躁和焦虑的社会心态中，还会有多少人能够耐得住几十年的寂寞去从事一项未见名利收益的事业？还会有多少人能够心平气和地以一种寂寞的耕耘者的姿态老老实实地做学问？
作为一个卖文为生者，我的邮箱里间或也收到某某刊物“学术版”的信函，谓多少篇幅须交多少版面费云云，一概列入“拒收黑名单”，置之不理，自也不去作那什么“论文”！
1931年，后成明史专家的以数学零分、文史满分的成绩被清华破格录取，传为佳话；但吴本清寒，从浙江北上资费从何而来？即因经介绍论文《西汉的经济状况》卖给大东书局，得款80元；据陈明远先生考证：“按照实际购买力计算……根据历史资料换算……1927年1圆‘国币’约合人民币35元；1936年1圆法币约合今人民币30元。”（《何以为生：文化名人的经济背景》），也就是大略相当于现在的2500元。
而今却是反过来，据报道，曾有研究生为交版面费而去卖血的！（2006年11月2日《法制早报》）
在我这等俗人看来：赔本的买卖，哪个乐意去做？！
而在不俗、以学术研究为志业者，如国学大师章太炎即曾称：“学以求真，不在致用”，恐怕如要求在某特定刊物，也是会全当无此必要的。
