时间：2023-03-02 15:07:58
序论：速发表网结合其深厚的文秘经验，特别为您筛选了11篇新房产税细则范文。如果您需要更多原创资料，欢迎随时与我们的客服老师联系，希望您能从中汲取灵感和知识！
一、新准则下以房抵债业务会计处理探析
债务重组，是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁定做出让步的事项。债务重组主要有以下几种方式：①以资产清偿债务；②债务转为资本；③修改其他债务条件；④以上三种主式的组合。根据《企业会计准则第12号——债务重组》及其应用指南的规定，以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现资产的公允价值之间的差额确认为债务重组利得，作为营业外收入计入当期损益。转让的非现金资产公允价值与其账面价值的差额作为转让资产损益，计入当期损益。债务人以非现金资产存货抵偿债务的，应当作为销售处理，按照《企业会计准则第14号——收入》以其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。
可见，对于房地产开发企业以开发产品抵偿债务行为，只有在符合债务重组定义并满足债务重组条件时，才能按照债务重组准则的有关规定进行会计处理。对于前述第①、②种情况的以房抵业务，由于其符合或基本债务重组准则的规定，按照债务重组准则的有关规定对其进行会计处理，实务中不存在任何争议；即：在协议生效或商品房所有权转移时确认收入实现，按照以房抵债协议确定的所抵债务账面价值，借记“应付账款”科目，将照商品房公允价值确认销售收入，贷记“主营业务收入”科目，将商品房公允价值与所抵债务账面价值之间的差额确认为债务重组利得，借记“营业外收入——债务重组利得”科目；同时结转商品房成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目；同时按照应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费金额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税（应交城市维护建设税、应交教育费附加等）”科目。而对于第③种情况的以房抵债业务由于在相关准则中未对其会计处理做出明确规定，因此在实务处理就出现了二种不同的处理方法，即：①按照所抵债务的账面价值确认销售收入，同时结转相应的成本，不确认开发产品公允价值与所抵债务账面价值之间的差额；②按照《企业会计准则第14号——收入》的规定对其进行会计处理，即：按照开发产品的公允价值确认销售收入，同时结转相应的成本，将开发产品公允价值与所抵债务账面价值之间的差额作为捐赠支出，计入当期损益。对于上述二种处理方法，第①种会计处理方法明显不符合收入计量的有关规定，混淆了已收或应收合同或协议价款与公允价值的区别，因此不正确；而第②种会计处理方法则更符合该项经济业务的实质，因为开发产品公允价值高于所抵债务账面价值的部分实质上是一种无偿赠与，按照捐赠支出对其进行会计处理是合理合法的；因此笔者认为对于第③种情况的以房抵债业务采取该种处理方法是正确合法的；即：在协议生效或商品房所有权转移时确认收入实现，按照以房抵债协议确定的所抵债务账面价值，借记“应付账款”科目，将商品房公允价值与所抵债务账面价值之间的差额确认为捐赠支出，借记“营业外支出——捐赠支出”科目，将商品房公允价值确认销售收入，贷记“主营业务收入”科目；同时结转商品房成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目；同时按照应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费金额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税（应交城市维护建设税、应交教育费附加等）”科目。
二、以房抵债业务的流转税和所得税处理探析
一、房地产税概述
房地产税收是一个综合性概念，与房地产经济活动过程有直接关系的税收都被称为房地产税收。在我国包括房地产营业税、企业所得税等十种税收，而本篇论文研究的是直接以房地产为征税对象的税收，共五种，分别是房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税（城市房地产税自2009年1月1日起废止，在此不作分析）。
二、房地产税的现状
到目前为止，我国并没有形成一套专门的房地产税收制度。2011年1月28日起，国家改革房产税政策，从原来的只对城镇经营性房屋征税变为对个人所有非营业用的房产也开始征收房产税，上海、重庆被选为试点，为了便于研究，称之为新房产税，而2011年之前的则称为旧房地产税。
三、旧房地产税对房价的影响
从1998年到2009年的五种税收收入数据可以看出，我国直接针对房地产的五种税收收入呈快速增长的趋势，1998年到2009年十二年间，税收收入从310.64亿元增加到4812.32亿元，增加了14.4倍。与此同时，我国商品房的均价也逐年快速增长，从1998年的2062元增加到2009年的4695元，增加了2.3倍。下文将运用Eviews软件，对2008年到1998年的数据进行实证分析。（1）统计模型的建立与分析。第一，建立模型。为了便于运算，将房地产税定为tax，将房价定为hp。建立回归方程：hp=b0+b1tax。其中，tax为自变量，hp为因变量，b0、b1是回归系数。输入数据，得出结果。第二，数据分析。通过Eviews软件可以得出：b0=1940.662，T（b0）=27.83356，b1=5.95*10-10，T（b1）=18.02483，r2=0.9701，S（b0）=69.72382，S（b1）=3.30*10-10，Se=160.3868，F=324.8944。得出回归方程为：hp=1940.662+5.95*10-10tax，因为各项数值都符合显著性检验，所以b1及回归方程均是显著的。从回归方程可以看出，房价与房产税呈正相关关系，房地产税的系数为5.95*10-10，也就是说当房产税增长时，房价也程上涨趋势，但是上涨的幅度非常小。这说明我国房地产税对房价的调控作用非常不明显。（2）房地产税对房价调控作用不明显的原因。一是土地闲置、浪费严重。二是鼓励了投资者的投机行为。三是助长了土地的隐形交易，逃税现象普遍。
四、新房产税对房价的影响
（1）新房产税的概述。2011年1月28日，房产税在上海、重庆两地正式试点，条件成熟时将向全国范围进行推广。下图是重庆和上海房产税细则。
（2）实施新房产税政策后房价的变化。新房产税政策实施后，对重庆、上海两地的房价起到了抑制的作用，但是下降的幅度并不是很大，抑制作用不明显。（3）新房产税对房价调控作用不明显的原因。第一，新旧税制体系的衔接问题。第二，群众基础不牢固。第三，房产估价体制不健全。第四，我国居民对持有房产的传统思想根深蒂固，使房产市场具有刚性需求。第五，房产税只是税收体系中的一个小税种，把抑制房价这样的艰巨任务压在这样一个小税种上，并不合理。（4）完善新房产税的建议。第一，合理处置旧税制体系下持有的房屋，在保证公平的基础上对这些房产进行征税。第二，采取“统筹规划，分步实施，试验推广”的方针政策。第三，要加强个人房产税的宣传工作，提高广大居民的自觉纳税意识。第四，建立逐步完善的房产价值评估机制。第五，绝不能将房产税作为抑制房价的唯一手段。
从以上分析可以看出，房产税对房价是有一定影响的，但是单单依靠房产税来调控房价是不可行的。房价最终是由市场供求关系决定的，仅仅通过完善房地产税收制度就想达到抑制房价的目的是不现实的，必须同时加强房产税收制度以外的制度因素变革来实现这一目标。
参考文献
[1]《上海开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》
[2]《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》
这不，各个年龄段的“房奴”们在辛苦凑了首付、时常想着贷款后，换来了70年产权的房子，但还没睡个安稳，房产税醒了。
超过40平米就征税？6成网友不赞成
王大爷最近很郁闷。
家住宁波市中心西侧南门街道郎官社区的王大爷在老伴去世以后，自己独居一套70平方米老房子，每个月退休工资20 0 0多元，刚能维持生活。在听说了一则新闻之后，王大爷惊恐的表示，难道还要我们这些老人卖掉房子，再去买小的？
究竟是什么新闻，使本该颐养天年的王大爷突然产生这样的疑惑呢？
原来，在2 012年11月2 8日，中国社会科学院了一份报告，提出应对城镇居民家庭人均用房超过4 0 平米部分，无论住房为何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的保有环节的差异化房产税，且新增商品房和现有存量房均纳入征税范围。
如果这条建议真的得以实施，就意味着只要是人均超过4 0平米的城镇住房，不管是你以前买的，还是正在买的，或者空置的，每年都得交房产税了。然而调查显示，6 成网友认为这条建议不合理。也有网友调侃，以后买房干脆就单独买一个主卧，然后再买一个客卧、一个客厅、一个卫生间、一个厨房，面积倒是都在4 0平米以下，各自一个房产证，这样一来，就不用缴房产税了。
财政部发声房产税或将全国推行
房产税，又称房屋税，是国家以房产作为对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。目前，国际上征收房产税的途径大致有三种：一是根据房地产面积征收，如德国、智利；二是根据房地产市场价格征收，如日本、加拿大；三是根据房地产租金额征收，如中国香港、印度、澳大利亚等。而中国目前还没有在全国推行，也就没有统一的标准。
其实早在1986年9月15日，国务院就正式了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。2010年7月2 2日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。2 011年1月，重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库，其税款为6154 . 83元。2012年8月12日，30余省市地税部门为开征存量房房产税做准备。
近期，财政部部长谢旭人表示，将统筹推进房地产税费改革，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况，并认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。与此同时，全国各地多个省市也纷纷表示，将做好征收房产税工作的准备，这也意味着我国全面推行房产税的时候到了。
上海、重庆已开征更多的是造成心理影响
实早在2011年1月28日，中国的两个直辖市重庆和上海，就正式启动了对个人住房征收房产税的改革试点工作。目前，重庆房产税征收金额已经超过9000万元，上海也认定约5万套住房需要缴纳房产税。
记者查阅了重庆市房产税征收细则，发现普通房屋的税率统一为0 . 5%，高档住房和别墅则按照房屋成交价的不同而不同：其中成交价在150 0 0元/平方米以下的，税率为0 . 5%；在15 0 0 0元到2 0 0 0 0元之间的，税率为1. 0%；成交价在2 0 0 0 0元以上的，税率则为1. 2%。每年房产税额的计算方式为：房屋均价*应缴税的房屋面积*税率。
按此计算，如果在已有住房的基础上，又在重庆城九区购买了第二套面积为10 0平米、房价为150 0 0元/平米的住房，其年缴纳税额为15000*0.5%*100=7500元；再按照目前房屋70年的产权计算，一共要缴纳7500*70=525000元。
而上海市的房产税征收细则规定，征收对象为全上海市非上海籍居民在上海新购住房，以及全上海市的上海籍家庭新购的第二套及以上住房。税率则统一标准，房屋成交价在45000元/平米以下的，税率为0 .4%；成交价在4 50 00元以上的，税率为0 . 6%。每年税额计算按照（所有房屋面积-60*人数）*成交均价*税率来计算，（所有房屋面积-60*人数）小于零则免征。
这也就意味着，如果外地户籍的三口之家在上海，只要所有购买的新房面积在180平米以下，（所有房屋面积- 60*人数）小于零，就不必缴纳房产税了。
记者了解到，在上海认定应缴房产税的5万套住房中，去年认定2万余套，今年约3万套，其中90%适用0.4%的税率。来自上海市财政局的数据显示，2011年上海市地方财政收入3429.8亿元，其中房产税达22. 1亿元。有媒体称，假若按2011年房产税征收金额计算，今年的房产税收入大约在60亿元以内。
然而，从试点了近两年的重庆与上海房产税征收情况来看，试点的房产税力度并没有起到影响房地产市场的预期目的，征税额及范围并没有大到调节刚需的目的。房产专家称，无论是购房者还是租房者，只要一提起房产税就会觉得恐慌，因此房产税的影响在试点范围内更多体现在了心理影响上。原本想要抑制的住宅持有者，并没有受到过多的影响，而房价上涨的脚步，亦未曾因房产税而有所停歇。以重庆为例，2012年房产税缴纳的应税单价，由2011年的9941元/平米涨到了12152元/平米。
或导致房租上涨
相信不少人都在担心房产税的实施，将导致房租上涨。中国民间房地产机构全经联研究院副院长陈宝存认为，现在的市场趋势是像北京这样的城市，每年有6 0万到10 0万人口引入，现在城市化进程虽然完成了51.27%，但是其中的流动人口还有2.3亿。这些流动人口中租房人群占1.7个亿，这1.7个亿就是市场上租赁房屋的主体，房主会轻轻松松地把税转到房租里去，这太容易了。所以说，最终承担这个房产税的就是租房的人群。
而数据显示，即便还没有推出房产税，从年初至今，北京租房均价就涨了21.88%。对此，不少北京网友表示“房租已经涨好几百了，要是房产税一收，房东肯定会转嫁给我们租客，房租又得涨了。”
房产税滞纳金标准与信用卡相同
根据上海市地税局公布的《关于本市个人住房房产税征收管理有关事项的公告》，纳税人应当在每年12月31日前，凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款，缴清当年度应纳税款。未按规定缴清房产税的新购住房，今后出售时，房产交易中心将不予以办理过户，且对于逾期缴纳的当年度税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。这样的滞纳金标准已经与信用卡透支利息相同。
举例来说，假如一家三口本有140平方米住房，新购140平方米、单价2万元的新房，按规定应征税面积为100平方米，税率0.4%，则每年应缴房产税5600元。如果逾期每日滞纳金2.8元，一年的滞纳金为1022元。
需要指出的是，房产税并非自纳税人取得房屋产权当日起计算，而是从取得产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。如小李在2011年4月12日新购一套商品房，按规定需要缴纳房产税，则本年度他需要缴纳8个月（5月到12月）的房产税税额。
免征房产税也需提前申报
新买了房子后，如何申请免征房产税也是许多市民关心的问题。根据有关规定，购房人应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关申报办理房产税征免认定手续。
根据要求，购房人申报减免房产税认定时，应如实填写房产税认定申报表，并提交以下相关资料的原件和复印件：1.房产交易合同，包括新建商品住房的房屋交接书；2.新购住房的契税完税凭证；3.购房人及其家庭成员的有效身份证明；4.购房人的户籍（或居住）证明和婚姻状况证明；5.无住房同住人及其家庭成员的有效身份证明、户籍证明和婚姻状况证明（申请计入无住房同住人的提供）；6.其他有关书面证明文件、资料。
购房人提交资料后，从主管税务机关领取《原有住房信息查询申请表》，向房屋状况信息部门查询原有住房情况，并将取得的原有住房书面查询结果送主管税务机关。主管税务机关收到购房人提供的原有住房书面查询结果后的10个工作日内，根据审核认定结果，向购房人签发《上海市个人住房房产税认定通知书》。
购房人申报全额缴纳房产税的，需提交上述相关资料中的1、2、3、6 所列资料（购房人家庭成员的有效身份证明除外）。主管税务机关收齐购房人提供的申报资料后，根据审核认定结果，当场向购房人签发《上海市个人住房房产税认定通知书》。
何为“无住房同住人”？
《公告》中还首次规定，购房人在申报减免房产税认定时，允许将“无住房同住人”一并申请计入。何谓“无住房同住人”呢？《公告》中并未对此名词给出解释。
为此记者走访了上海市税务局，税务局工作人员表示，“无住房同住人”指的是在该房屋产证上没有名字，但在户口本上有名字，且名下没有其他住房的房屋同住人。除了属于同一家庭认定范围内的未成年子女铁定可以计算在内外，“成年子女如果没有住房而同住的话，这样的同住人也可以并入该父母家庭，按每人60平方米计算免税住房面积”。而对已并入居民家庭计算过免税住房面积的成年子女，不得重复计算免税住房面积。但其他直系亲属（老龄父母、祖父母、孙子孙女等）、旁系亲属（姨妈、舅舅等）以及无血缘关系人（如朋友）等是否能算入还没有明确规定。
除“无住房同住人”以户籍认定外，一般情况下都是以房产证人数来计算人均60平方米的免税住房面积的。
有房地产专家认为，如果有关政策没有对“无住房同住人”与房主的关系有明确规定的话，可能会为房主将其他无房亲友户口迁入其中以增加免税住房面积，从而为逃避房产税提供可乘之机。
两家庭共同买房需分别计算免税额度
不少市民在买房时，会与老年父母或成年子女共同购买，对于这种情况，人均60平方米的免税标准是要按两个家庭分别计算还是可以合并计算住房面积呢？
记者从上海市房地局了解到，房产税征收以家庭为单位，对家庭的认定为“夫妻双方及其未成年子女”。而如果有两个或两个以上居民家庭共同拥有或购买住房的，均应计入各自家庭的住房套数，并根据各自拥有住房的份额，分别计算家庭住房面积。
如老王和妻子名下原有一套50平方米住房，儿子小王和妻子及2岁的儿子名下原有一套90平方米住房，如老王和小王共同新购一套80平方米住房，则老王家庭超过了人均60平方米的免税标准[（50+80）平方米/2人=65平方米]，需缴纳超出免税部分面积（10平方米）的房产税，小王家庭则没有超过免税标准[（90+80）平方米/3人=56.66平方米），无须缴纳房产税。
首次购婚房可免征房产税
中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-01
一、简述不同试点地区不同房产税征收方式
房产税是财产税的一种，它把房屋作为征税对象，对产权所有人进行征收。我国在上海重庆已经进行了房产税试点，杭州将成为下一个试点，每个试点地区的税收征收方式是不一致的，有着各自的差异性。
（一）上海
上海作为第一个试点地区，比较各地房产税税率，比如美国、法国、西班牙的房产税税率是3.0%，是最高的房产税税率，重庆的房产税税率最高是1.2%，瑞典的房产税税率最高是1.0%，意大利最高征收0.7%的房产税，上海房产税税率算是相比于其他国家是较低的，只有0.6%。每平方米的应税房产市场交易价格没有超过2倍的上海市去年整个城市房屋均价，房产税税率以0.4%征收。反之如果是超过，则是以0.8%的税率征收。上海是以增量房为对象征收的房产税，对于房叔、房姐是不征收的，而普通老百姓则需要交房产税。两年下来，上海总共收了166.1亿元房产税，上海市二手房成交均价的涨幅上涨了17.6%。
（二）重庆
重庆是紧接着的第二个试点地区，其房产税税率最高为1.2%，相对于其他国家算是中等水平。征收的方式与之前说的上海版本刚好相反。重庆是以存量房为对象征收房产税，对于房叔、房姐是要征收房产税的，而此时对普通老百姓则是免税的。以重庆版本试点下来，两年内征收了2.4亿元房产税，只有上海征收的房产税的七十分之一。现在通过一个例子来进一步说明上海和重庆两个试点城市对于房产税征收的差别。假如你拥有房子8套，这8套房子在上海版本下，是不用交税的，当买了新房子才叫增量，在这个时候才要向你征收房产税。而在重庆版本下，拥有这8套房子的房叔、房姐就要被征收1.2%的高税率。经过两年的试点下来，重庆市二手房成交均价涨幅为零增长，因此有些人士认为后者的版本对投机性炒房的人士当头一棒，大大打击了拥有多套房产的房叔、房姐。
（三）杭州
继上海和重庆之后，现在催生出来一个半路杀出的杭州版本。首先我们来介绍一下选择杭州最为第三个试点的原因：原因一是它是中国土地招拍挂最早进行城市，原因二是它也是中国省会级城市当中土地面积最小的城市，可见它的天堂地位确实是寸土寸金。由此对于它而言，时下最紧迫的事情就是土地少，杭州房价早就上去了，还有如何改变地方政府的财政收入。所以它比任何地方都更需要房产税来进行相应的调节。杭州版本其实是以上海版本为基础，结合重庆版本优点的一个综合体。根据有关权威消息报道，接近修改完成的杭州版本将于今年十月后出台。
总体而言，当房产税征收是针对增量房产，针对拥有多套或者是奢侈性、买大户型的那部分人，而他们对于房产税税收的承受力非常强，所以对房价的影响应该会非常有限。假如说增量转为存量，房价可能会受到一定影响，主要就是供求关系紧张的这些城市不会产生特别大的影响，毕竟供不应求。但是对三四线城市供应是充足的甚至有些城市是过剩的，如果在这样的城市征收房产税，房价一定会跌，当然这个跌可能是阶段性的。
二、征收房产税对各阶层人群的影响
大多数人总认为自己与征收房产税没什么关系，总是一副事不关己高高挂起的姿态，其实这只是他们的一种幻想而已。举个例子来说，在一个城市里有拥有五套房的富人、只拥有一套按揭按月供付款的房产的中产阶层、一套房子也没有靠租用富人的房子生活的穷人，如果要开始征收房产税，中产阶层和穷人都觉得这无关乎自己，想着房产税出台主要征收对象是富人。中产阶层认为肯定与只拥有一套房产的自己无关，穷人觉得自己一套房产也没有，有关部门也不会向自己征收。富人被征收了房产税，于是马上将房租提升，当穷人发现自己的租金上涨了，然后也上涨了自己卖菜的菜的价格，结果以为与自己无关的中产阶层上菜市场一看菜价涨了，发现其实征收房产税还是与自己有密切关系的。总而言之，其实不管是穷人、中产阶层还是富人都受到了影响，它并不是一个跟自己没有关系的图景，而是和不同阶层人群的利益都有着密切的关系。
（一）富人
富人虽然房产多征收房产税也多，富人们其实不太在乎，他们注重的是房子的长远价值。甚至某种意义上而言，越是富人，他的税越不好收，因为不是说他自己逃不逃税的问题，他周边有一堆的人帮着他逃税和省税，因为省出来的税是他们的收入，但是穷人，请不起理财师，找不到人帮自己去避税。
（二）中产阶层
中产阶层是衡量一个国家是否繁荣昌盛的主要力量。如今却要让他们以自身不太高的可支配日常收入来承担高房价和房产税税款。很显然他们不仅要顶着贷款的压力，还要承受征收房产税对于中产阶层的打击，部分承受不了的老百姓就可能一辈子住不起大房子。由此推测房产硬着陆，甚至可能会被打回成为穷人。
其实，“新国八条”里边，二套房首付比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍、更严格的限制非本地居民购房、对个人购买住房不足5年转手交易统一按销售收入全额征税等，都算不上新措施，这些都是在打压购房需求，甚至是不惜牺牲人们的改善性住房需求，以平衡供求矛盾。真正有新意的地方：一是显示了中央政府坚定不移地搞好房地产市场调控的决心。二是解决了中央的调控政策不落地的问题。明确要求“进一步落实地方政府责任”、“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”。三是明确表示“坚持和强化舆论引导”。另外，在“新国八条”里，增加保障住房、抑制投资投机性购房的方向比以往也更加明确。
在“新国八条”的总体思路之下，只要配套措施得力，执行不打折扣，让房价回到合理价位，实现“住有所居”的理想，可能并不遥远。只是，在一线城市笼罩于调控压力之下的时候，二、三线城市，甚至是四，五线城镇的购房者，会不会面对房价上涨的压力，让人更加忧虑。
房产税：一把随时可以变换的利剑
纷扰多时的房产税终于揭开了神秘的面纱“新国八条”1月26日晚出台，重庆、上海房产税细则1月27日晚就随之而来，1月28日生效，没有留给市场任何反应的时间。
房产税影响的是房产持有现实成本和投资收益预期，很多人将它当作房市调控的“定海神针”。我们在肯定其“杀伤力”的同时，但也必须明白，房产税不是万能的，日本有房产税，美国也有房产税，但都没有避免房地产泡沫形成、膨胀与破灭的恶性循环。
重庆房产税针对的是豪宅，即独栋商品住宅和新购的高档住房，但配套了一个独栋商品住宅可以抵扣户均180平方米、高档住房户均100平方米的基数，对高房价的杀伤力顿减，因为买得起别墅和高档住房的人，对抵扣基数之后的那点房产税，是不大会放在心上的。至于“无重庆户籍、未在当地工作，在重庆买房，第一套不收税，但是二套及二套以上，开始收税”，上有政策，下有对策，规避重庆的这点规定，对富人来说，真是不能再容易了。
至于上海，对新不对旧，而且有一个人均60平方米的基数，加以税率仅为0.6％，除了显示对既得利益阶层的照顾之外，其效用基本可以忽略不计。
重庆“凶猛一刀”，上海“温柔一剑”，表面看来势汹汹，似有一剑封喉主力，但作用至少在目前，仍然只是象征性的，劫富但不济贫，难怪业内人士认为三个月即可消化“房产税”这一利空。更令人担忧的是，新房征税旧房不征，豪宅征税普房不征，这不仅不公平，更有可能推高二手房价，让穷人安居更难。
利剑出鞘，变幻无穷。重庆、上海的房产税仅仅是试点，操作主动权还仅仅掌握在地方政府手中，接下来，房产税可以随时根据需要变换招式，甚至是中央和地方共舞，加之可以和限购限贷、营业税，契税等一起做“加减法”，假以时日，让房价俯首称臣应该不在话下。
2011年：房份将走向何方
征税在我国向来是“开弓了就没有回头箭”，房产税是调控房价的核武器，但由于在全国范围内开征的基础建设，特别是房产交易信息的全国联网、房产税税基的确定等，还需要一个过程，也就是说，房产税短期内还不会在全国推开，还只是基于地方层面的。
但在“新国八条”和房产税调控政策的影响之下，市场在一定时期内出现观望局面，甚至出现变相降价的现象，是不可避免的。如果“落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％的要求”能够落到实处，5年之内商品房与保障房就可能在市场上形成平分秋色的供应局面，市场的整体房价在数字上势必因此而有所回归。但预测2011年全年的房价走势，可能还要看市场供应和开发商的资金链。
从市场供应来说，虽然“新国八条”已经做出了明确要求，土地供应不得少于近两年的平均数，但基于土地的有限性和地方政府对土地财政的依赖，地方政府只需要把握好土地投放的技巧，就可确保高地价无忧。在商品房供应上，2010年房地产投资，新开工、施工增速创近年来新高，商品房新开工面积增速40 7％，全年投资增速33，2％，商品房供应应该是基本充足。
收稿日期：2013—06—13
作者简介：郑俊果，女，中国政法大学民商经济法学院经济法研究所副教授，主要研究方向为经济法基础理论、企业与公司法、金融法；
刘梦阳，女，北京大学法学院经济法硕士研究生，主要研究方向为。
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1004—1494（2013）05
一、“房产税”①调控房地产市场的性质分析
房产税政策可以根据不同地域的地理位置、环境气候、文化氛围、经济发达、人文环境等制定进行商品房市场调控的具体制度规范，避免法律公平的不合理、实现政策的合理又公平。因此，正确、合理使用房产税政策是对税法制度追求利益均衡、实质正义目标的充实与丰满，不是对税收法律制度的架空。基于我国商品房市场保障自住与投资保值的多元化功能与作用，有关房产税政策的实施与运用，不能够仅局限于眼前、暂时的个体利益分析考量，应将其归为与资本、金融市场运行调控密切相关的，未来、长远、整体利益进行系统分析。
“新国五条” ②、中〔2013〕17号文③有关房产税在调控我国商品房市场中调节投资住房需求、抑制炒房交易行为、保障自住需求功能与作用的特殊定位，房产税征收措施中的征税对象、计税依据、税率等内容的本质，与证券市场发展中证券交易印花税政策、商业银行储蓄中的储蓄存款利息税政策具有相同的税种属性，具有相同的资金流向调控与降低相关市场交易温度与交易价格的功能与作用，即基于商品房市场在我国目前的市场经济体系构成中，属于与证券市场、银行储蓄具有类似功能与作用的投资与投机或储蓄保值市场、是一种类资本金融市场，因此对房产税的含义及其在商品房市场的宏观经济调控功能与作用的认识与评价，既要注重现代市场经济发展中税收具有的优化财政税收体系、缩小人们财富差距的一般财政来源与二次分配的基本功能，同时还要关注其作为体现政府宏观经济调控功能的抑制投资与投机购房需求、稳定商品房市场价格的实践效果分析。
就重庆与上海向房屋所有人征收房产税时征税对象、计税依据、税率、房产税收减免制度等差异性来看，房产税作为商品房市场价格稳定、抑制炒房的政策性措施，不仅具有体现整体利益基础的政策性、目标的经济性，而且更具兼顾未来、长远利益内容的时空性与实施手段的综合性。其中：房产税的经济性表现为经济规律的政策化，即房产税开征的目的是实现商品房市场价格与供求的物质与精神、经济发展与社会文明利益的兼顾与均衡；房产税的政策性是指房产税的开征与具体的税收制度内容是以国家政策的形式表现出来，与法律或法规、行政规章是由相应的立法机构制定并且具有普适性与稳定性相区别；房产税的时空性是指房产税征收过程中征税对象、计税依据、税率、减免税内容的因人、因时、因地而异性；房产税的综合性主要是指房产税的本质属性、征收方式与手段的综合性。如为调节收入分配，引导个人合理住房消费，根据国务院第136次常务会议有关精神，重庆市人民政府决定在部分区域进行对部分个人住房征收房产税改革试点。
如对普通住宅购买未满2年（含2年）的房产对外出售营业税为房价的5.5%，满2年则免征营业税；对购买未满2年（含2年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%，满2年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税；对非普通住宅购买未满5年（含5年）的房产对外出售营业税为房价的5.5%，满5年则征差价的5.5%；对购买未满2年（含2年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%，满2年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税[1]。现行房产税征收中的因人、因时、因地而异的政策、时空属性，是政府兼顾一般与特殊、物质与精神、眼前与长远、团体与个体利益的均衡，强调因人、因地、因事、因时、因势、因境、因景而异的公平与合理保护。
二、我国商品房价格攀升的原因与房产税调控的效果分析
（一）我国商品房价格攀升的原因分析
在我国公有制为基础的社会主义市场经济发展中，商品房市场具有保障人们安居乐业的基本功能，同时作为人们投资保值的重要场所，也是政府进行经济调控的必要手段。我国商品房价格攀升的根本性原因，具体存在于以下三个方面：
1.经济发展、城市化进程、城市改造拉动住房需求增加、房价上扬与自住保障功能产生冲突。市场经济发展中房地产业的基础与支柱性，决定了房地产的城市基础引领者地位。房地产开发到哪里、城市就延伸到哪里，同时房地产对其他产业、市场的带动作用意义非凡，现实中交通、教育、建材、家居等相关行业及其服装、化妆品等专业市场的发展，无不以房地产市场的发展为车轮；中国作为农业大国的城市化进程中，光进城的农民就是住房消费中非常诱人的数字，农村与城市的剪刀差决定了除非城市化进程停滞、农民才不会进城；现实中一线、二线大中城市的规划、改造，也诱使人们在大拆大建时期小房换大房、普通房换高档房的需求增加。因此城市扩大与改造中需求大于供给的客观环境因素，不仅必然导致房价的上升，而且与越来越重要的自住需求保障功能发生冲突。
2.通胀预期、地价猛增、建材价格攀升、房产保值带动需求增加、房价上涨强化了住房的投资保值功能。在信用经济、货币纸本位条件下的市场经济运行中，农产品价格屡创新高、油价滚雪球似膨胀、物价指数的走高、CPI的不断上升，必然带动房价的上扬，要控制房价就须先稳定CPI；土地资源的稀缺性、地方政府供给的垄断性、地方财政收入的来源性，不仅使地价象孙悟空翻筋斗似的加速提升、人为炒高，且央企介入房地产开发的资金充裕、政府背景，导致地王频现、推高房价，使地方政府会有明修栈道暗度陈仓的机会主义行为；同时房地产开发中钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的隐形推手；此时商品房的居住功能已经演变为理想的投资产品、保值增值功能，在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素作用下，房子成了百姓最为理想的保值增值投资产品。中国人想拥有5—10套房子的人并不多，而想拥有2—3套房的人则比比皆是。因此房子超强的增值能力像兴奋剂一样令国人振奋的主观人为原因，不仅提高了通胀预期并诱使房价上涨。
3.虚荣心强、盲目攀比、奢侈消费、媒体炒作、政府调控失衡助长需求增加、房价飚升，导致其与国家协调经济发展价值的目标背离。安居乐业的传统文化、相互攀比的虚荣心理，导致国人在成年后都无畏艰辛地为房而奋斗，通胀的预期心理使得很多人无视自己的支付能力而甘为房奴；加之改革开放先富起来的群体烧钱、比阔、享受意识的加强，开始换房的面积越换越大、档次越换越高，奢侈消费令世界瞠目结舌；而政界官员、公务员因掌握国家共有资源、职务便利等条件，也加入高档商品房的需求者行列；加之房价稍有波动媒体就借题发挥、大肆炒作、唯恐天下不知，一方面利用老百姓对房地产市场的过度关心为房地产商宣传报道房价上涨的信息刺激购买，另一方面也基于自身的广告收益为房地产商进行大肆炒作、通过舆论导向为一些房地产商进行楼盘价格的“操纵”；政府面对合理的商品房市场价格波动、百姓对房价过高抱怨，仅是“头痛医头、脚痛医脚”隔三差五地的临时调控，最终把房地产从幕后拉到台前、推向风口浪尖，弄得全民不得不关注房价、讨论房价，当一万、十万、百万、千万、亿万人都在关注房价时，房价能不暴涨吗？！上述因素是助长房地产市场价格飙升的社会心理因素，不仅无视人们的能力并加剧其不合理的住房需求，而且使得政府的调控措施背离了协调经济发展的价值取向。
（二）房产税调控商品房市场的效果分析
我国政府在商品房市场有限的供给、无限的需求，飙升的房价、经济稳定等问题面前，以支持自住需求、抑制投资性购房、保持房价基本稳定为基本原则，制定的一系列房地产市场调控措施中，第二套商品房购买与交易中提高首付与贷款利率、开征“房产税”等政策措施的实践效果，有利有弊，主要表现为以下三个方面：
1.抑制炒房、诱导需求、稳定商品房价格。按财政部财政科学研究所所长贾康的观点，房产税理论上按照首套房不征、二套房低税率征收的原则，不仅可以保障人们基本的住房、换房需求，调节高端收入者的商品房投资需求，而且还可以将对房主炒房行为的抑制结果转化为增加出租房房源、缓解市场上房屋租赁供需的紧张关系。加之房产税属于地方性税收，随着营改增的推进和配套建设完备后征税成本的降低，地方或许将越来越倾向开征房产税、不排除将适当存量房纳入试点的可能。而且上海率先试点房产税的积极效用之一是，上海房产税方案中的差别税率，很好地引导了新买主出手买房的选择。大量的商品房购买力从浦西被转移到浦东及其他周边区域、房价没有明显下降而呈现运行平稳，这在一定程度上说明房产税对高端房成交量产生了一定的抑制、诱导作用，减少了商品房价虚增的泡沫[2]。
2.配套措施不落地、诱发商品房价格上涨。由于“新国五条”推广房产税试行范围地域经济发达水平不同，各地方政府对商品房市场的投资与投机行为认知不同，如杭州作为浙江省民有经济较发达、民间借贷盛行、民营金融历史较长与的城市，市民普遍将商品房市场认同为与证券市场并行的资本投融资市场，导致房产税开征的“新国五条”配套细则迟迟不能落地。为规避即将开征的房产税赋导致房地产市场的价格波动加剧，如2013年4、5月份杭州豪宅成交量大增，不少开发商加速推盘。4月中旬的一个周末就有20多个楼盘集中开盘；五一小长假前一周有10多个楼盘开；更有3个楼盘在4月26日前夜连夜开盘。2013年4月以来北京房价不仅因为2012年商品住宅用地供应不足而涨价，而且二手房交易开征房产税使得新房需求量剧增导致供需不平衡，使北五环以内的福熙大道成为仅存的改善性住宅大盘项目，商品房价格进一步攀升。
3.增加不诚信的沉淀成本、造成过度需求心理。二套商品房购买提高首付与贷款利率、交易中按差价开征20%个税的政策，不仅使得一些多套房产的卖房人为规避房产税，通过协议离婚使夫妻一方成为只拥有唯一住房的产权人，为骗取二套房首付优惠假离婚的现象增多，导致了家庭变故的沉淀成本。而且商品房购买价格难以确定、卖房人的装修费等难以确定，诱使一些高端楼盘为分担房价、减少房产交易税，做出将精装标准定在房价的50%以上的不诚信行为。而且政府对商品房市场不当的干预行为，不仅使市场经济发展中人们合理、适度的二级分化心理承受能力减弱，诱使人们产生了无视自己经济能力的住房需求欲望，同时对与经济条件优越者盲目攀比、怨声载道者的不合理回应，助长了其依赖政府提升自己居住条件的不合理需求。
三、“房产税”调控商品房市场制度的完善
我国市场经济发展中土地的公有制、商品房市场功能作用的多元化，决定了我国商品房市场调控措施既要承载满足自住需求的保障功能，又要兼顾合理的住房与投资保值功能。针对前述房产税政策在商品房价格调控中出现的推高房价、诱发不诚信、助长不合理住房需求的社会负效应，房产税政策的实施与运用应从以下三个方面进行完善：
（一）注重房产税内容制定的时空性
如杭州作为第二批房产税试点城市，计划开始征收的房产税具体细则基本以上海模式进行翻版：人均免税面积60平方米，人均60平方米以上的普宅4‰、豪宅8‰，家庭第二套起征，存量免征。最终的结果是因房产税在多大范围征收？如何征收？政府、学界、企业、市民等各方争议难决，导致杭州版房产税试点方案推后暂缓[3]。这说明在房产税的具体开征过程中，一定要正视杭州与上海经济发展水平、地域文化、投资理念、商品房市场的差异等经济法时空性，避免盲目照抄相关制度导致立法资源浪费及其不能尽快合理实施，进而又推高房价的社会负效应。杭州作为浙江省民有经济发达、特殊民间借贷文化盛行的省会城市，其民众对商品房的民生保障功能与增值保值功能理念，是杭州房产税确定开征范围、征收办法的决定性因素，一定要予以认真对待才能正真发挥房产税的保障与调控双重功能。
（二）注重房产税实施的经济性
就房产税征收对象是否包括存量房的交易行为，这不仅关系到房产税在各地具体实施中的交易价格评估、装修成本核定等实施成本问题，更是对各地方政府人员既得利益及其早期对带动商品房地产市场发展有功者既得利益的冒犯与挑战。笔者认为，本着房产税对商品房市场双重功能的兼顾与调控作用的有限性、效率性，不应对存量房交易开征房产税；就房产税针对二套房交易征收中诱发的社会综合治理成本加大的现象来看，基于中国百姓特殊的安居乐业心理与投资保值渠道的有限性，为减少既有制度诱发的离婚率上升、规避法律的社会不诚信行为而增加的社会公共秩序治理成本，房产税应该针对真正的豪华商品房与拥有第三套以上商品房出卖人进行征收，现实中如果基于孝敬老人而又为免于兄弟姐妹争遗产的纠纷，以自己名义给父母买的商品房在未来出售时还要被界定为属于不合理住房需求的行为而被征税，那社会诚信、尊老爱幼的美德何以彰显？！
（三）强调商品房价格调控措施的综合性
针对商品房市场价格攀升的根本原因，在支持商品房自住需求、抑制商品房投资保值需求原则不变的前提下，一方面是制定积极支持商品房自住需求的政策措施，通过增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导企业理性定价、加强市场监管、严格执行商品住房限购措施、充分发挥税收政策的调节作用、以经济与行政手段对投机行为进行遏制，另一方面是要帮助民众树立商品房价格合理性上涨的心理预期、冷静看待通胀预期与房产保值带动房价上涨的主观人为原因、主动反省盲目攀比、奢侈消费、媒体炒作、政府调控助长房价飚升等精神心理因素导致的不当需求及其行为，从根本上形成我国商品房市场的理性供给关系。同时还要注重运用系统思维设计包括短期效应与长期目标的调控制度体系，避免把短期房价的稳定作为调控的主要目标或唯一目标，帮助人们形成合理的房价市场涨落预期、商品房供求的市场调节制度框架，通过综合性措施、以最小的成本、实现我国商品房市场的调控目标。
注释：
①房产税是以房屋的交易、租赁所得为征税对象，按房价或出租租金收入征收的一种税。我国2013年“新国五条”中欲扩增的房产税是指对特殊区域、特殊住宅房屋购买与交易时，向房屋所有人按照一定的征税对象、计税依据、税率征收，在特殊情形下可以减免税种，具有营业税与个人所得税的混合属性。
②“新国五条”是指，2013年2月20日国务院常务会议确定的，为认真落实中央关于加强房地产市场调控的决策部署取得积极成效，有效抑制投机投资性购房，使房地产市场形势逐步平稳的五项加强房地产市场调控的政策措施。五项政策措施是：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管。
③〔2013〕17号文是指，2013年2月26日“国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知”中有关：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管和预期管理、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制等政策调控措施。
参考文献：
那么房地产行业的整合营销之路应该如何走？在其过程之中又会有哪些误区？《21世纪广告》编辑部邀请了今久传播总经理赵宏伟、成都博瑞广告总经理郑华、莱德广告有限公司总经理赵克强和深圳及时沟通副总经理祝为君以及行业专家一起探讨房地产的整合营销发展之路。
2011年的房地产调控政策，犹如洪涛骇浪，一波未平一波又起。继去年的“新国十条”、“国五条”之后，1月26日晚，国务院再次出台“新国八条”，对2011年楼市调控工作进行总体部署，紧接着上海、重庆的房产税试点正式上路。2011年的房价将何去何从？是像以往一样“稳坐钓鱼台”，在“空调”中步步追涨；还是房价逆转开始走下坡路，甚至犹如危言“雪崩”？
“新国八条”：新在何处？
其实，“新国八条”里边，二套房首付比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、更严格的限制非本地居民购房、对个人购买住房不足5年转手交易统一按销售收入全额征税等，都算不上新措施，这些都是在打压购房需求，甚至是不惜牺牲人们的改善性住房需求，以平衡供求矛盾。真正有新意的地方：
一是显示了中央政府坚定不移地搞好房地产市场调控的决心。总理常说“办法总比困难多”，也多次表示“有信心让房价回到合理价位”，“新国八条”的及时出台显示了本届政府调控房地产的意志更强烈。
二是解决了中央调控政策不落地的问题。“调控政策不落地”正是以往“空调”的根源所在，这次中央明确要求“进一步落实地方政府责任”、“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”，毫无疑问，这次调控的执行力度会比以往更加强。
三是明确表示“坚持和强化舆论引导”。“一只蝴蝶在巴西轻拍翅膀，可以导致一个月后德克萨斯州的一场龙卷风”，舆论正是当下撬动人们购房需求的那个阿基米德支点，没有舆论的合力，“合理引导住房需求”就会成为一句空话。另外，在“新国八条”里，增加保障住房、抑制投资投机性购房的方向也比以往更加明确。
在“新国八条”的总体思路之下，只要配套措施得力，执行不打折扣，让房价回到合理价位，实现“住有所居”的理想，可能并不遥远。只是，在一线城市笼罩于调控压力之下的时候，二、三线城市，甚至是四、五线城镇的购房者，会不会不得不进一步面对房价上涨的压力，这让人忧虑。
房产税：一把随时可以变换的利剑！
纷扰多时的房产税终于揭开了神秘的面纱，“新国八条”1月26日晚出台，重庆、上海房产税细则1月27日晚就随之而来，1月28日生效，没有留给市场任何反应的时间。
房产税影响的是房产持有现实成本和投资收益预期，很多人将它当做房市调控的“定海神针”。我们在肯定其“杀伤力”的同时，也必须明白，房产税不是万能的。日本有房产税、美国也有房产税，但都没有避免房地产泡沫形成、膨胀与破灭的循环。
重庆房产税针对的是豪宅，即独栋商品住宅和新购的高档住房。但配套了一个独栋商品住宅可以抵扣户均180平方米、高档住房户均100平方米的基数，对高房价的杀伤力顿减，因为买得起别墅和高档住房的人，对抵扣基数之后的那点房产税，是不太会放在心上的。至于“无重庆户籍、未在当地工作，在重庆买房，第一套不收税，但是二套及二套以上，开始收税”，上有政策，下有对策，规避重庆的这点规定，对富人来说，真是不能再容易了。
至于上海，对新不对旧，而且有一个人均60平方米的基数，加以税率仅为0.6%，除了显示对既得利益阶层的照顾之外，其效用基本可以忽略不计。
重庆“凶猛一刀”，上海“温柔一剑”，表面看来势汹汹，似有一剑封喉之力，但作用至少在目前，仍然只是象征性的，劫富但不济贫，难怪业内人士认为三个月即可消化“房产税”这一利空。更令人担忧的是，新房征税旧房不征，豪宅征税普房不征，这不仅不公平，更有可能推高二手房价，让穷人安居更难。
利剑出鞘，变幻无穷。重庆、上海的房产税仅仅是试点，操作主动权还仅仅掌握在地方政府手中，接下来，房产税可以随时根据需要变换招式，甚至是中央和地方共舞，加之可以和限购限贷、营业税、契税等一起做“加减法”，假以时日，让房价俯首称臣应该不在话下。
房价：决定因素与影响因素
效用与供求关系，决定着市场价格。电影《2012》中，诺亚方舟船票的售价是10亿欧元，还不能还价，这就是效用与供求关系对价格的影响。住，是人的基本生存需求，效用自不可言。
至于需求，可以从我国的人口解构中窥出一般。2030年，我国总人口将达到15亿，城市人口将达到10亿。1985年左右的新生人口顶峰期青年进入了婚姻期，目前买房的刚性需求是存在的。加之“居者有其屋”观念支撑下的改善性住房需求，以及通货膨胀和经济转型带来的投资需求，将使得我国未来20年的住房需求是处于扩张状态的。
也就是说，如果没有住房政策的根本性调整，没有供应量的巨幅增加，我国的房地产市场在今后一个时期仍将整体处于卖方市场，买房者的话语权是相对较弱的。在卖方市场，价格波动的决定性因素便在政府了。
目前，阻扰地方政府调控房价的最大问题就是土地财政依赖。
2009年，全国土地出让收入占地方财政收入比重已经高达43.7%；2010年，在房地产调控急如骤雨的情况下，全国土地出让金总额逆势剧增至2.7万亿元，同比增幅达70.4%。也就是说，不革土地财政之命，地方政府是无论如何也下不了真正打压房价之手的。如何革土地财政之命？靠政府主动放弃土地出让收入？靠房产税来替代土地出让收入？本质上都是一样的，都是土地财政，都是需要高房价来支撑的。寄希望经济结构调整，房地产不再成为经济支柱行业，财政收入多元化不再依赖土地收入，还得假以时日。
2011年：房价会走向何方？
征税在我国向来是“开弓了就没有回头箭”，房产税是调控房价的核武器，但由于在全国范围内开征的基础建设，特别是房产交易信息的全国联网、房产税税基的确定等，还需要一个过程，也就是说，房产税短期内还不会在全国推开，还只是基于地方层面的试点。
但在“新国八条”和房产税调控政策的影响之下，市场在一定时期内出现观望局面，甚至出现变相降价的现象，是不可避免的。如果“落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求”能够落到实处，5年之内商品房与保障房就可能在市场上形成平分秋色的供应局面，市场的整体房价在数字上势必因此而有所回归。但预测2011年全年的房价走势，可能还要看市场供应和开发商的资金链。
从市场供应来说，虽然“新国八条”已经做出了明确要求，土地供应不得少于近两年的平均数，但基于土地的有限性和地方政府对土地财政的依赖，地方政府只需要把握好土地投放的技巧，就可确保高地价无忧。在商品房供应上，2010年房地产投资、新开工、施工增速创近年来新高，商品房新开工面积增速40.7%，全年投资增速33.2%，商品房供应应该是基本充足。
从此次地方出台的细则来看，政策组合拳“出拳”迅猛，从限购、限贷、税收和住房信息联网等全面升级调控。业内人士认为，对比多地细则，一线城市尤其是北京的调控力度最大，二三线城市则相对留有余地。京版细则最严
北京细则从限价、限购、信贷和税收四方面收紧，堪称“史上最严”。北京2013年新建商品住房价格的调控目标明确为“相对2012年保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品房价格”，这意味着未来刚需产品定价将受到严格控制。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，这意味着北京今年房价涨幅应该不会超过3%。北京细则中明确规定了对于定价过高的商品房可以不发预售证或不办理现房销售备案。此外，细则还规定将在2013年土地出让环节中多采取“限房价，竞地价”的方式进行调控。
北京细则中引发较大关注的一条即“禁止京籍单身人士购买二套房”，该政策一出台之后迅速在网上引起热议，被认为是专门针对假离婚而出台的条款。阳光100置业集团常务副总裁范小冲表示，这一规定能有效防止北京户籍家庭离婚后再分别购买二套房的行为，使得投资投机性需求得到遏制，但是效果如何还要看最后的执行力度。
二手房交易20%个税政策也如期落地。能核查房屋原值的按差额20%征收，否则按转让价1%计征的核定征收。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，继续免征个人所得税。亚豪机构市场总监郭毅认为，北京关于个税20%的条款是比较严厉，不过也体现了对刚性需求的保护。
此外，北京版还首次写明了时间表，即3月31日为时间节点。业内人士分析认为，综合各地调控细则，在限价、信贷方面，北京最为严厉，或将影响其他城市的落地细则力度。
各地组合拳更加全面
从目前各地公布的调控细则来看，北京、上海等一线城市政策偏紧，而重庆、合肥、厦门、大连等城市则较为温和。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在一线城市中，广州和深圳的细则相对北京、上海温和，“总体上中规中矩，没有太多内容，”而且较晚才出台，应该是对比北京和上海的细则做出了相应调整，以求稳妥。
从各地设定的房价控制目标来看，北京和上海都将房价控制目标设在“保持稳定”和“基本稳定”；而广东、深圳、重庆、合肥、大连、厦门等城市则均规定房价上涨幅度小于收入涨幅。
在政策细节上，各地均要求加强对商品房销售价格引导，继续严格执行明码标价、一房一价的规定。上海更是要求，对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停网上签约等措施，并依法严厉查处。业内人士认为，上海此次房价目标控制严于2011年的不超过GDP增幅，但当前上海房价涨幅是四个一线城市中最小的，相对容易达标。
在限购方面，北京对单身人士进行限购，而上海从去年起就对沪籍单身人士执行限购一套房的政策。广州限购细则却引发外界热议，此前增城、从化两市是否会就此纳入限购范围是外界议论最多的话题，但此次的广州细则却并未将两地纳入限购范围，而是巧妙地将相关权力“下放”到增城和从化两市。广州方面指出，限价、限购等措施的执行问题，将由从化、增城市政府结合本市实际研究实施。
在限贷政策上，多个城市提出收紧二套房贷政策，但具体的首付及利率比例并未明确规定。如北京仅提二套房贷首付提高，但成数、利率并未确定。上海、重庆等地更是全面暂停第三套房房贷，但上海则更为模糊地表示将“适时”收紧二套房贷政策，深圳则是在“必要时候”调整第二套住房贷款的首付比例和利率。
杨红旭认为，上海细则虽然有提到提高二套房首付，但是显然留了“后手”，因为一旦房价继续上涨，提高二套房首付乃至贷款利率的“大棒”便随时可能落下。
备受关注的二手房交易个税，北京较为严厉，上海、重庆也规定对能核实房屋原值二手房，严格按转让所得的20%计征。广东省细则中只模糊地提到“严格执行国家关于出售自有住房个人所得税的征收规定”，并未提及二手房交易征收20%个税如何执行。广州及深圳地方版的细则也未具体规定操作方法。广州市对此解释称，目前，市地税局牵头、市国土房管局配合，正在对具体操作细则进行研究，待明确后将及时向社会公布。
除上述政策，地方版细则大多提出保证普通商品住房用地及中小户型商品住房供应，完善住房保障体系建设。在稳定普通商品住房用地供应方面，上海明确提出将增加普通商品住房用地供应，北京则特别提出，要增加“自住型、改善型住房”的土地供应。此外，多地进一步重申将严厉打击开发企业的违法违规行为，加强房地产经纪活动监管。
张宏伟认为，从目前公布的各地政策来看，基本上是通过以限购为主的行政手段，以及提高二套首付比例和利率、二手房交易20%增值税等经济手段相配合，政策组合较为全面，能在一定时间内在房地产市场起到“去投机化”的目的。
“细则还需再细些”
上海和北京的细则具有很强代表性和引领性，未来全国楼市整体上不会出现大起大落的情况。对此，杨红旭表示，地方细则出台后，由于市场观望，一手房市场短期内交易量或将下滑，但价格还要等待市场进一步反应。二手房转让如执行20%征收个人所得税，二手房市场将迅速降温。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，由于“国五条”出台后已经释放了大量需求，预计今后6个月内新房、二手房交易量均会下滑，但价格会先趋于稳定，下半年预计稳中有降；从第四季度起，市场整体会趋于稳定。
房地产税，是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。本文只重点讨论住宅类房产保有环节征收的狭义房地产税。不同于其他类型房地产，住宅是人们安居乐业的前提和基础，对于此类别房产征收房地产税更是牵涉到每个人的切身利益。本文从房产占用土地入手，以现有土地使用税和小区物业费制度试图找到在房产保有环节房地产税的法律构成，以建立稳定的地方财政收入体系，并间接增加房产持有成本兼顾社会公平。
一、未来房地产税性质不宜是财产税
财产税是对持有财产，如建筑物，船舶所有人而赋课的税。未来房地产税立法方向是将房产税和城镇土地使用税合并成统一的房地产税，合并后的房地产税应按照房子的市场评估值来征税。这说明未来房地产税的性质是财产税。但本文不赞成现阶段把保有环节的房地产征定性为财产税。理由如下：
首先，按照一般法理财产税是所得税的补充税，是在所得税对收入调节的基础上，对纳税人占有的财产作进一步的调节。所以说征收财产税有利于缩小贫富差距，这也意味着其征收的对象不是一般人，而是富人。近年来房价飞速上涨，我们拥有房子也水涨船高成为一笔不小财富。如今在北京、上海、深圳等一线大城市，每一个拥有房子的人都是数百万，甚至数千万富翁。如果从这一表象看，现阶段对房地产征收财产税是合理的。但事实果真如此吗？我们知道大多数家庭的房子是用作居住的，也就是房子的价格高低都是一数字，他们不会冲向市场变成一笔巨大的财富。所以说大多人因拥有房子而拥有大量财富只是一个表象，只有拥有多套或别墅等豪宅人才称得上是真正的富人。
如上文所述，大部分房产作为生活必需品，无论值多少钱，这些财富也是虚拟的数字，除非卖掉换成现金。财产税调节的重点是富人，因此，不宜对大部分自有住房征收财产性质的房地产税。
其次，购买房产跟购买珠宝纯消费行为不同，她还也是一种投资行为。根据亚当.斯密理论每个人的投资都是为了自己创造最大的财富，但是，他们通过追求自己的利益，更为有效地促进社会利益。以房产投资为例：多余的房屋可以出租，业主会得到租金，但是也解决了部分人的居住问题。如果我们税务部门足够努力，还可以从中获得部分税收。对于不卖也不租，留着占着，留着升值的现象，因房地产升值，财产所有人会获利，甚至利益丰厚，我们会在交易环节对其征收所得税。以所得税性质征收房地产税可以直接调节纳税人的收入。这也许会让目前部分中国人“杀富济贫”心理得到一些满足。
还有一部分富人们会把房产留给自己子女和其他亲人，一生也不会卖掉房屋。对这种现象可以考虑征收赠与税和继承税。遗产和赠与税在体现鼓励勤劳致富、反对不劳而富方面有着独特的作用，是世界各国通用的税种。但是中国虽然列入了立法计划，但至今也未开征。人们始终眼盯着财产税性质的税，力图为自己找到杀富济贫的工具。反而对更有利于社会公平继承、赠与税决然不注意，这很难理解。
最后还有一个理论与实践矛盾问题亟须解决。我们知道：对房产保值和增值功能贡献最大的不是房子而是土地。仅就房屋而言自从建好后就开始变旧、贬值，直至报废坍塌变得一文不值。如，同等地段房产新房比老房子要略贵些就可以看出这个贬值现象。但是，房子贬值的同时，房子使用的土地又会因为所处地点的不同而价值存在着巨大不同。如果我们把一个小县城100平米的房子，推到北京等一线城市，房产价格将会从几十万会飙涨到几百万，甚至更多。何以出现如此大的价格差异？是因为土地，随着土地的稀缺它的价格也就出现了变化。房产与土地密切相关，所谓房地一体，地价涨了房地产也就升值了。所以我们说房子有价值，会升值，还不如说是附着在房产上的土地有价值，会升值。
但是，中国却存在着以上实践与理论的矛盾。依据中国现行法律，中国土地公有，禁止土地买卖。我国居民住宅在内的大部分房产所占用的土地都是以出让方式得到的。除了支付一定的对价――土地出让金外，使用土地还有一个期限（住宅70年）。随着土地使用期限越来越少，附着在房地产上土地价值会越来越小，直到70年大限它将一文不值。如果继续使用，理论上还要再按市场价格再交一次价格不菲的土地出让金。但在现实中，我们的房产大都在增值中，几乎不受70年土地年限的影响。以上矛盾不能解决势必会动摇到我们征收房地产税的理论基础。
以上讨论都是在房产流转环节征税，这些环节征税不仅具有合理性，更具可操作性。但是，持有大量房产必定侵占更多社会资源，一定区域内大量刚性需求必然要进一步推高房价。而目前我国住宅类房产持有成本几乎为零，长久这样，这样确实不公平。为了解决这个问题，在持有环节对房产征税是未来房地产税设计的一个重大问题。根据上文所述，既然房产价值的主体是土地，我们不妨围绕土地考虑一下持有环节的房地产税构成。
二、从城镇土地国有角度设计未来房地产税
法律规定我国城镇土地属于国有。基于土地国有，目前附着在房地产的土地负担主要有两个：土地出让金；城镇土地使用税。土地出让金，一次性收取出让土地使用年限地租总和，另一方面它又似有税收的非租性质，是个有着内在矛盾的复合体。城镇土地使用税是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。严格地看，以上两个制度功能具有一定的重合性。由于土地出让金一次性收取，本文认为城镇土地使用税对持有环节的房产税设计有较大的参考意义。
城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收。按性质划分它可以划归为资源税。如果住宅用地是要交城镇土地使用税，那它无疑是房地产税组成重要部分。但是目前大陆各省级政府都对住宅实行免征或暂免征土地使用税的政策。对于住宅土地使用税免征有两个法源：第一、《城镇土地使用税暂行条例》，不过《条例》并没有直接规定对住宅用地免征，免征政策来自第七条的授权。第二、《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》，它是国家税务局配合《条例》出台的细则。
如果按照以上两个文件授权，对住宅一概免征土地使用税缺乏一定的合理性。首先，《条例》第七条缴纳确有困难的可定期减免。以上规定包括两层意思：一是有缴纳困难，是困难户、低保户？或是其他合理情形？二是根据困难时间、程度定期减免，不是永远减免，困难解决的当然要恢复征收。再有，可视困难的程度，有减有免，而不是只免不减。至于《办法》中的授权，其实质是对《条例》的细化和完善，但其解释不应超过上位法。所以《办法》意思应该结合《条例》确定，否则其效力值得商榷。另外，一概免除忽略了住宅用地合理的面积。对于过量占用土地的住宅也进行减免，这问题就更大了。
对于各省级税务机关对住宅土地使用税的一概免除，陕西省的规定比较合理、理由说明也较充分。按照陕西省税务局的规定，对未超过当地政府规定住房标准的用地，可暂免征收土地使用税。它的免征理由是比照房管部门经租居民用地和行政、事业单位职工宿舍用地暂免征税。而房管部门经租居民用地和行政、事业单位职工宿舍用地暂免征税免征的理由是租金偏低收费低微，无力缴纳。从这一点上说其免征理由基本符合《条例》缴纳有困难减免理由。更为可贵的是《规定》还体现以下两个方面：一是设置了一个合理的免征面积，只有未超过当地政府规定住房标准的用地免征；超过标准的，就其超过部分照章征收土地使用税。二是对免征时间做了合理规定，即对未超过当地政府规定住房标准的用地暂时免征。这就意味着随着情况变化，住宅土地使用税还是要征的。只是经过近20年房地产业发展，各种情况都发生巨大变化后，陕西省住宅免征是否还存在？即使还按原规定，如果认真执行的话，其数据对未来房地产税设计也有其无可替代的意义。从这一点看，陕西省在全国房地产税探索的贡献，甚至不输于两个房产税试点重庆、上海的地位。三是城镇土地使用税的减免也忽略了一个土地出让金问题。土地出让金制度实施之前的一些老房子根本没有缴纳土地出让金，再加上住宅不交土地税。按照现有制度这造成事实上的不公平。
未来房地产税计税依据不仅是房产价值，房产面积也与之相关。本文不予认同理由是：一是如果按照房产面积确定征与不征的标准，又会陷入把房产税定义为财产税讨论，关于这一点态度上文已经说明了。二是由于土地资源的稀缺性造成了土地成为房产价值中最核心的地位。这一点上已经予以说明。占用资源要付出代价，多占用资源更应付出更多的代价。这就为用税收杠杆调节提供了更有力的依据。三是以土地为基准征税也降低了征税的难度，提高了征税的可操作性。按照此前上海房产税试点的计税方法，试点以应税住房的市场交易价格作为计税依据，那么，房产评估价格如何确定却存在一定难题。还有专家表示，评估的房价是计税的重要依据，如何真正反映房地产市场的真实情况，对政府来说将是挑战。在转让环节这当然不成问题，但是对于保有环节就不一样了。这一阶段征税一样需要一个相对公平、稳定的征税基础。由于征税规模庞大，相对于复杂且大量房地产价值评估，把房地产使用土地作为征税依据具有更强的操作性。
无论是在转让环节，还是在持有环节征收房产税，我们征税目的，除了调节财富分配、抑制房地产市场投机，促进社会公平外，还有一个现实的目的――为地方财政提供一个稳定的收入。
三、房地产税与地方财政收入
著名傅蔚冈就指出：房地产税就是给地方政府提供一个稳定的收入来源。它的具体理由是：随着“营改增”逐步完成，营业税变成了增值税，地方政府失去了主体税种，完善地方税体系非常紧迫。为了稳定地方政府的税收，按照国际通行做法房地产税占地方税收比例较高。以美国为例：美国房产税也是地方政府的一项传统税收。征房地产税要用于民众所在区域的教育及公共服务支出。这真正体现取之于民，用之于民的税收目的。
反观，我国目前地方财政收入主要来源之一是土地出让金。由于它在地方财政收入中举足轻重，我们把这种现象形象称之为“土地财政？2014年地方卖地收入占比达到地方财政收入的一半左右。土地出让金70年土地租金不是一年一缴，而是一次性收入，要保证财政收入就要不断地卖地，而且要保证财政收入的稳定就需要每年都要一定规模的“卖地”。这就造成土地财政不稳定的，也是不可持续。人们希望用税房地产税替代土地出让金，为稳定健康地方财政找到出路。这个愿望是好的，但目前缺乏可行性。在上海、重庆房地产改革试点中可以看出房产税收益很低无法替代土地出让金。怎么办？这也需要从下文对土地出让金重新定义中找到答案。
征房地产税要用于民众所在区域的教育及公共服务支出。就公共服务支出而言，中国新兴的小区物业管理体制与之有着很大的相似。正是基于一定的相似性，物I管理费对未来房地产税设计也有一定借鉴意义。物业费按月计费，分期缴纳，是小区管理公共服务费用，也构成房产持有环节成本之一。物业费征收的标准是房产面积，这与上文设想的以土地为标准征收的房地产税不同。从公共服务的角度看，房产的多少也必然意味着享受服务的多少。无论你住还是不住，都必须设定公共服务，尤其学校，公园，体育场馆等公共服务布局更不可能随时修改。所以，未来房产税设计中以房产面积为准收税，也具有一定合理性。由于其性质与物业费相似我们姑且称这一部分为物业税。到此保有环节房地产税的构成似乎有了些眉目（如图1），综合流通环节房产税构成也较为清晰了（如表1）。
征房地产税要成为地方财政主体部分，体现公共服务功能。这形成一个矛盾：小区公共设施是由维修基金而不是财政负担，小区公共事务是由物业公司不是政府管理。既然业主支付物业费，买房时还交了一笔维修基金，那么相应相关税收就应该相应减少。有一个办法缓解以上矛盾，目前小区公共设施尤其道路日益老化需要维修甚至新建，但是，随着通货膨胀和维修基金使用，住房维修基金早晚也有用尽的一天。按照规定维修基金将近用完要按照原标准续缴，这在实践中很难做到。因为维修基金是购买房产时必须的费用，因此作为房价的一部分，业主接受起来不困难。可是如果再缴纳一比小巨款，按照现今国民素质接受起来就不容易了。如果维修基金用完，小区公共设施没钱维护，这必然影响到小区内部生活品质，并产生上文提出的公平问题。这时小区业主们缴纳房地产税就应该起作用，尤其在小区公共设施的维护、维修方面。我甚至认为房地产税征收以后，维修基金最好只用于维修房屋本身，而其他公共设施的维护应由政府税费承担，除非业主自己同意使用维修基金。这种维护方式还有一个契机，那就是中国城市要推广的“街区制”。不仅“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”， 还要求“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。如果封闭住宅小区逐步打开，那么不谈其他方面，就公共设施的维护、管理费用就不应该都由物业费和维修基金承担了。
四、重新定义土地出让金
上文提到现有土地出让金不改变，那么现实中就会存在以下困惑。一是房地产现实增值与理论贬值的矛盾。二是房地产税代替土地出让金理论上合理而现实无法替代的矛盾。三是我们知道农村住房（还要包括小产权房子）占用土地法律上世世代代拥有的（除非征收）而且无偿使用，相反城镇房产占用土地却有一个固定期限，而且有偿使用，从社会公平角度上看也是有问题的。
要解Q上面的问题，我们可以在土地出让金这一弊端百出的制度上找一下突破口。由于房子是没有固定期限，在房地一体原则下，房子占用土地也不应该有一个固定的期限。沿着这个思路我们可以重新定义土地出让金：土地出让金是政府无固定期限地转让其掌握的土地使用权和再转让权的价格（简称地价）。这样定义有什么好处呢？
一是新定义解决了中国房地产理论上贬值，现实中增值的矛盾。重新定义的土地出让金不再是有固定期限的租金，它一次性缴纳后就与房子融合而成房地产价格。由于土地没有固定期限，附着在房产上的土地就不会随着租期缩短而贬值了，这样中国房地产现实中升值，理论上贬值的悖论也就解除了。另外，一次性缴纳完土地出让金也就意味着土地转让权的转让。这也为我们征收转让环节房地产增值税奠定理论基础。
二是新定义让土地出让金与房地产税同时征收成为可能。土地出让金与房地产税两种功能重叠，同时征收理论上缺乏合理性。如果把土地出让金定义为政府无固定期限地转让其掌握的土地使用权和再转让权的价格，那么，它的税收性质就消灭了，也就不存在房产税与土地出让金功能重复了。这样土地出让金与房地产税同时进行就有了理论上的可能性。那么就解决了以上问题。这就扫清了起初由于房地产税征税如果太少而不能维持地方政府运转的障碍。
其实，实践和一些法律都证明以上定义的合理性、可行性。比如，现实中我们对买房子关心很多，但从来不关心土地使用期限。要知道按照理论上土地出让金期限确实是关系到房价。政府的征收同样不关心土地使用期限，不论是多老的房子也会以市场价格征收。政府和人们都不太关心这一个期限。说明什么？只是物权法提醒大家还有一个土地使用期限的问题。不过她还是给了我们一扇门：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。是否再缴纳土地出让金，法律却未规定。是立法者忽略了吗？当然不是，只是在绝大部分住宅使用权期间届满时，我们还有很长时间考虑清楚：到期后住宅是不是还要缴纳土地出让金。如果我们对土地出让金重新定义，就意味着土地到期后政府放弃对土地出让金再次征缴，这就解决以上提到的难题，其中包括用房地产权税替代出让金问题。
好处是有，但有人质疑：怎么解决这些新产生的问题呢？
土地是国有的，不能买卖。有人认为对土地出让金的重新定义，等于变相卖掉了国家土地。本文不予认同，因为体现国家所有的形式不仅只有出租一种，如一些国家国有资源都以某种税收来体现。更为特殊的是住宅是人们安身立命基础，基于“房地一体”做一些制度上的改革也是可以的。随着房地产的转让（包括买卖赠与继承），政府可以通过税收调整各方面社会利益。最后，还会因政府的征收土地重新掌握。
土地出让金与房地产税同时征收。买房人是不是吃亏了，这样会造成他们双重的负担。不会的。首先重新定义的土地出让金是一次性缴纳，而且没有固定期限。那么就意味着房地产税征收后，现有住宅用地土地不仅没有了70年大限，还意味着70年到期后政府也不应该再让业主交一次土地出让金了。买房人用土地出让金换来了无固定期限使用权还有再转让的权利。这种权利获得房地产增值的收益，从而使自己获得一笔真正财富。如果要人们选择他们一定会双手赞成的。另一方面政府以放弃再次征收土地出让金为代价换取了征收房地产税的权利。再有，政府只是放弃了对已经缴纳土地出让金的征缴，而对其他政府掌握的土地在出让时仍可代表国家征缴土地出让金。
综上，我们设定一个住宅占用土地流转流程（如图2），让我们更清楚看明白：
政府把掌握的国有土地使用权以招拍挂（市场价格）形式转让给开发商（A）。开发商把附着土地的房地产卖给（市场价格）业主（B）。之后包括业主的转让（市场价，赠与继承除外）（C），还有可能政府因公共利益征收（市场价）（D），政府重新掌握土地。这就形成了一个循环。这循环中土地随着房产一起在市场上流转。在出让土地被政府再次征收之前，体现土地国有性质应以对房产税收形式存在。这就为我们在持有环节对住宅占用土地而征收房地产税奠定法理基础。
五、土地出让金、房产地税与小产权房
一、国五条的内容介绍
国五条，是指国务院在2013年2月20日所颁发的政策，主要是五项加强房地产市场调控的政策措施。这其中的主要内容主要包含了以下几个方面的内容，各个直辖市以及计划单列市除了拉萨之外的省会城市都需要按照保持房价基本稳定的原则来制定最新年度的新建商品住房的价格控制目标，并且要将这一目标公布于众，建立起全面的放假工作考核制度。另外还需要对住房的限购继续加强执行的力度，已经在实施限购措施的直辖市以及其他的计划单列城市都需要能够按照统一的要求，要能够在限购的区域、住房类型、购房资格的审查等等进行严格的执行和完善。
二、国五条对房地产行业的影响
（一）支撑住房市场的根本动力仍在
对房地产市场进行研究，笔者发现，及时颁布了国五条，可是支持住房市场的根本动力依然存在。虽然国五条会对不同的城市以及不同区域产生不同的影响，可是房价的整体走势还需要看后续的房屋供需关系，如果仍然是现在这种供不应求的关系，那么房价一定会上涨，从今年很多城市的房价涨幅情况来看，应该有很多城市还不会出现暴涨的现象。虽然现在距离国五条的颁布还只有一个多月的时间，可是已经出现了一定的负面影响，不过换个角度来看，这其中也可以说是暗藏机遇，对冉短时间之门对于当地产企业来说，由于受到市场波动的影响，对投资购买会更加的谨慎，可是从长远角度来说，支持住房发展的动力还在。
只要房价还是平稳的，经济也在不断的发展，那市场对于房产的需求就不会消失。这是由于我国近十年对房产进行调控并没有能够将房产市场整体上升趋势改变，未来我国住房市场依然将会是全球发展规模增长速度以及生命力最为突出的市场。另外，由于我国城镇化建设的加快，促进了房贷产市场的发展，刚需性的买家市场都在不断的扩大，这些都将推动我国住房市场的发展。
（二）不同区域有着不同的影响
“国五条”对于不同城市与不同区域会有不同影响。对于新房地市场来说，不同城市的市场供求情况以及房产的库存都存在着很大的不同。对于一二线的城市来说，现在最大的问题就是供应不足，需要不断增加房屋建设；二对于三四线城市来说，则是要将大量库存的房屋出售，解决积压的问题。在这种状况下，国五条对于这些城市所产生的影响也会各不相同。
（三）住房产品受到影响
在国五条出台之后，对于刚需性的楼盘来说，这能够带来直接的利益，对于改善型的楼盘来说则是受到了巨大的打击。国五条的核心内容就是对投机性的购房进行打压，对刚需性的购房提供保障。因此，能够控制房价的上涨速度关键在于购房需求中投机性购房的比例。从国八条到如今的国五条，国家政策一直都是在对房价进行控制，这样投机性的购房也就得到了很好的控制。根据世界联合地擦和你所成交的客户结构来看，在2012年，投机性购房客户主要是在14%左右，这已经能够说明目前我国房地产主要成交都是一些刚性需求的房屋，投资的客户都受到了国家限购政策的影响，这部分的投资型购房已经无法在房地产市场中获得立足之地。另外，根据一些研究机构的预测，我国到1030年的城镇化将能够达到64%左右，城镇人口将会发展到9.4亿人，在未来的十年中，年均新增城镇人口的刚性住房需求将能够达到4.1亿平方米，改善性需求达到了5.5亿平方米，房屋更新的需求也达到了2.1亿平方米，将这三项进行合计住房的需求量已经超过了10亿平方米，这与2012年相比有着巨大的发展空间，另外，根据这些数据也可以看出，投资性的需求已经不再住房市场中占有主导的地位，更多的都是刚性的住房需求。
（四）对住房消费者产生不同影响
中国之前都是农业社会，传统的安土重迁的习俗也都在影响着许多的中国人，所以很多的中国人都希望能够尽快拥有一套属于自己的房子。再加上社会经济的不断发展，我国的社会劳动力等等一些生产因素也都在不断的提高，另外货币的过度法相都导致住房建设成本的增加，这样一来，中国的房价就很难如人民所愿下降。
从调控的对象来看，国五条主要是对购房者起到具体的作用。购房者是政策的主要调控对像，对于地方政府以及房地产开发企业等等主体的调控就比较少；从针对区域来看，国五条主要针对的是那些房价上涨速度比较快的城市；从供求关系来看，国五条主要是抑制房产的需求，增加房产的供应。一方面是提高二手房的交易成本，将二手房地产的部分需求转移到新房市场，可是目前各个城市所新开的楼盘都处于郊区，这样对二手房的替代效果就不甚理想，想要转移二手房地产的需求的程度也只能是有限的。另一方面，就算二手房的卖家主动陈丹一部分的税收或者是降低房价来吸引购房者，可是购房者需要支付的总成本仍然不会有明显的减少。除此之外，从方式手段的选择来看，我国已经采取了行政方法与市场手段相结合，对房地产进行多管齐下，国五条的出台将会是限购与房产税并行并重。
四、未来房地产发展趋势
改善型需求才是商品房开发的动力，近年来国家政府过于重视房产的刚性需求，对于住房的改善型需求都是忽略不计的。可是根据一些研究机构的预测，在未来的十年中改善性需求达到了5.5亿平方米，这都在告诉我们改善型的需求才是未来发展的趋势。
随着城市人口的不断增加，再加上房价的不断上涨，对于初次购房的人来说这离他们想要在正是中安家的愿望越来越远，尤其是那些一线城市以及我国东部的一些城市。取而代之的将是在城市中已经拥有房产却产生改善需求的人们，他们的这种改善型需求将是未来房地产开发的方向。
笔者认为，降低房价并不能够将中低收入者的住房问题解决，因为只有放假高，政府在拆迁的时候词汇给予较高的补偿。土地是农民拥有资产中最大的，只有商品房的价格卖的比较高，政府才会给农民较高的经济补偿，农民在拿到这笔补偿之后才能够到城市为自己和家人购置一套房子。另外，城市中还有一批新增的人口，无论房价降到多低，他们都买不起房子。这部分人需要政府为他们提供廉价的公租房，加快公租廉租房的建设需要有房地产开发商共同配合，这同样需要有较高的房价和地价作为支持。
在未来的三十年中，土地制度的重新建立、拆迁征地方式以及过程的变化，再加上土地综合成本的提高都会对房价造成影响，可在这三十年中，住房依然是过你最大的消费产品。在这期间，我国房地产将能够逐渐成熟，发展的速度也会放缓，整个房地产行业依然是社会的重要产业支柱。
参考文献：
