时间：2023-03-06 16:04:08
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尴尬出身
小型商业地产体量小，一般不到5万平方米，但数量多，在整个商业供应量中占60%，它通常位置不佳，容纳业态少，服务半径小。常常陷入“先天不足、久治不愈”的境界，致使其尴尬的主要原因有以下几个方面：
被动接受的商业规划。绝大多数房地产商在拿地时，政府通常要求建设一定比例的商业。而土地在制定控制性条件前很少进行商业研究，投资者只好硬着头皮满足其机械式的商业强制性要求，这使得開发商被动接受附带条件的商业開发，而小面积商业发展更是如此。
租售选择迷茫。租售模式涉及项目的投资回报周期，在面对不大不小规模的商业，房地产商最烦恼的是不知如何解决其租售模式。由于小型商业就像不听话的孩子，无论哪种方法调教，结果还是不听使唤，多数房地产商对租售模式一直困惑，担心其成为烫手山芋。
小体量让商家普遍看淡。由于项目商业规模小，商业本身缺乏有吸引力的定位，商家普遍担心后期运营效果，不敢贸然人住。大多采取冷眼观望与婉言拒绝，而在受商家普遍冷落后，房地产開发商更加担心小商业后期的空置。
小体量致使顾客吸引力弱。普通顾客都有从众心态，哪儿人多就往哪儿钻。小体量商业项目囿于规模不大，以简单的组合方式难以吸引更多的商户资源，而缺乏吸引力的商家自然失去了对顾客的吸引力。
開发困境
与市场上丰富的大中型成功案例相比，小型商业的成功案例少之又少，小型商业始终在夹缝中寻求出路，却往往事与愿违。小型商业在開发时目前面临以下主要困境：
坚持高端形象，忽视商家适应性。大多開发商都有一个心态，就高不就低，希望商业高端形象来提升项目品质。通常小体量商业形象越高端，所受约束的条件就越多，商户的选择就越稀少，到最后可能到无商户资源可选的情形。
卖房心态去招商。招商有别于住宅销售，如果因资金回款压力，開发商以卖房子一样的心态对待商家可能适得其反。虽然从投资者角度，房地产商要求高回报是合理的，但小型商业在本身可选择的商户资源有限环境下，过高租金回报只会吓跑商户。
设置体验性空间受限。个性化的商业建筑能够为商业项目带来人流。大型商业项目通常有足够大的尺度以创造更丰富空间，小型商业由于预算以及小尺度地块，许多開发商在建筑设计时忽视产品所创造的体验感，使建筑产品过于平庸，亮相即相形见绌，这就很难吸引人流。
破局策略
小型商业在提供便利化服务方面有独特优势，同时它对周边近距离消费群有足够粘性，因此，只要针对性地满足目标消费群的特定需求，提供更多舒适和富有想象力的体验空间，将商业发展置于项目前期整体考虑之中，小型商业仍有巨大的发展潜力。
基于小型商业的诸多疑难重症，開发商应基于小型商业项目自身条件、市场环境以及消费者的个性化需求特性，针对性地实施差别化的解决方案。我们建议主要策略如下：
明确阶段性发展目标。租售规划对于解决投资回报非常关键。小型商业地产规模虽小，但也承担了投资者回报需求，因此，在前期明确项目的阶段性发展目标尤其重要。对于销售型产品而言，首先应创造适合投资者需求的产品，减少投资门槛避免影响销售速度。相比集中商业，街区型的商铺由于其開放与灵活的空间，将更适宜投资。而持有型物业首先应考虑商户需求，从长期经营的角度规划产品，确保项目后期动态调整与持续运营。
围绕目标消费者规划商业。小体量商业不可能满足周边消费者所有需求。要根据周边的消费群的数量、收入水平以及他们的价值取向，筛选出针对性目标消费者。建议小型商业项目优先满足目标客群的某一类主要消费需求即可。如沈阳天地项目放弃传统零售业务，只针对25-45岁客户提供餐饮及休闲类服务。
定位忌全而应突显差异化。小型商业定位时刻着眼项目规模，切记不可以大而全。在锁定目标客户群以后，定位优先考虑提升人气，在聚集足够的人流前提下扩大项目影响力，避免过分追求项目档次而疏远可及目标客群。如位于北京朝阳路尚街项目距离朝阳大悦城不远，通过差异化定位，优先运动与休闲的品牌折扣作为项目定位方向，实现了差异化生存。
“傍大款”发展自己。小型商业很难独立发展为一个商圈，在产品定位时要充分考虑周边的商业资源，重点关注分享大型商业人流来发展自己。在项目前期规划时，小型商业应将大型商业当作自己的主力店，尽可能选择与大型商业临近一侧规划小型商业，主动将其展示面以及交通出入口与临近大型商业形成互动。
项目地址：福州市西二环与工业路交汇口
占地面积：70亩
开发企业：福建泛华房地产开发有限公司投资价值：万象城是福州最大的商业航母，是福州首家开盘的SHOPPINGMALL，是福州单层面积最大的MALL!地处西二环路，京福、福厦高速公路出入口，雄踞福州城市规划的现代商圈心脏地带，江滨高尚生活区、工业路新型居住区、大金山生活圈围合分布，周边区域高尚住宅林立，人气鼎旺，路网畅通，交通便捷!数不胜数的客源都可从周边地区涌至万象城，为商家带来丰厚回报，升值潜力不可估量!
项目名称：正大广场
项目地址：福州市五一中路18号(五一广场东侧)
建筑面积：12.7万平方米
开发企业： 正大集团
投资价值：正大广场是世界500强泰国正大集团倾情钜献，地处城市正轴心，与国际级香格里拉大酒店、福建大剧院为邻，西临五一广场，北眺于山风景区，它将打破福州现有的商业经营模式，采用当今世界最先进的“摩尔”模式，提供集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的高水准、多元化配套的购物环境，尽皆成为御景台名副其实的后花同，城市最中心标志性建筑，成就一代商务顶级公寓的至尊地位。
项目名称：加州城市广场
项目地址：厦门市思明莲前大道嘉盛豪园东侧、瑞景新村对面
占地面积：30400平方米
开发企业：厦门嘉盛建设有限公司
投资价值：加州城市广场西连火车站、莲坂等商业圈，东接会展中心等厦门新兴的商业重点地带；南往环岛观光大道、北直到厦门机场等厦门旅游或交通重地。地理位置得天独厚。该项目将建成厦门东部版块一座集休闲、娱乐、购物等多功能于一体的大型购物中心，为东部的居民提供自己的SHOPPING MALL，享受到一站式的购物乐趣。
项目名称：名汇・铜锣湾广场
项目地址：厦门市中山路东段
总建筑面积：93885平方米
开发企业：厦门龙潭房地产开发有限公司
投资价值：名汇铜锣湾广场为目前中山路旧城改造最大的商业地产项目，力求打造中山路旅游景点项目，成为厦门旅游形象的窗口。名汇铜锣湾广场南接中山路，西临霞溪路，北面接临思明东路，东面为古城西路，突破传统商业模式，集生活、商务、文化、休闲、购物、餐饮、娱乐、旅游等多种功能于一体，并由国内外连锁的名店、名品、名牌为主力支撑，辅以主题广场、室外休憩区、展览空间、商务中心、图书文化中心、育儿室、表演区等，备有大型停车场，打破中山路传统旅游、休闲、购物、娱乐的不便。
项目名称：明发商业广场
项目地址：厦门市嘉禾路和莲前路交叉口
占地面积：16万平方米
开发企业：明发集团／宝龙集团
投资价值：明发广场处于厦门市开元区富山转盘，是连接新老城区的交通枢纽，也是进出厦门的重要门户，各方人流都可快速汇聚。广场运用SHOPPING MALL国际商业流行理念，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体，由大型主题超市、中高档百货及商业步行街三大组团构成。拥有闽南土楼风格建筑群包围的三个欧式风格休闲景观，包容大卖场、专卖店、百货、超市等各种商业形态。随着莲坂旧城改造步伐的跟进，项目所处商业圈未来的繁华触手可及，明发商业广场的建成，将在更大程度上影响厦门未来的人流、物流，担负起地域核心或新型城市中心的作用，并丰富厦门旅游市场，向全国范围辐射。
项目名称：南中大地广场
项目地址：厦门市思明区中山路局口街地段
总占地面积：18635平方米
开发企业：厦门南中投资有限公司
投资价值：“2006中国十大投资价值名盘”南中大地广场，位于中山路步行街最繁华的路段局口街商业区，是600米步行街首个大型商业广场，日揽近10万旺盛人流，占据了全厦门商业制高点。是一个以购物为主，和谐穿插休闲配套、旅游配套的多元化立体步行街区。南中大地广场以创新、差异化经营为中心，在整体定位上主要以来厦旅游度假的国内外游客及本地区极具消费能力的人群为目标消费群。在业态和功能规划上以经营精品品牌、流行前线为主，兼具旅游、休闲、餐饮、娱乐、酒店等功能。
项目名称：香港・时代广场
项目地址：厦门市思明南路与霞溪路交汇处占地面积：11106.60平方米
开发企业：厦门市双民房地产开发有限公司
投资价值：香港・时代广场总投资2．3亿元，预计2008年5月建成，是中山商圈首席开放式商业步行街区，是一个四邻街、具有浓厚的闽南历史文化风貌的人文商业街区。香港・时代广场外街建筑风格延续中山路南洋式骑楼风格建筑。内设置休闲小广场，增加可供休息、交流的公共空间等元素，使得整个空间格局疏密有致，全方位贯通区域人潮，构成开放式的商业长廊。并首创“体验式享受，发现式消费”的理想休闲消费方式。
项目名称：中华城
项目地址：厦门市思明区原中华街区
成本管理中存在的问题
我国商业地产项目的开发起步较晚，许多管理理论和方法仍不成熟，在项目成本管理方面存在许多问题。结合我国商业地产项目的特点，目前在其成本管理中存在的问题主要有以下几点：
第一，商业项目套用住宅项目的成本管理体系。在既有住宅地产又有商业地产的房地产开发企业内，商业地产通常是一个独立的部门，与住宅地产的成本部门分开而论。正因如此，商业地产的成本管理并不能形成一个体系，无法对商业地产项目做到全面的成本管控。由于成本管理体系的缺乏，商业地产项目在开展成本管理前，缺少组织架构的支撑、没有专职的成本管理者负责成本工作，从而难以实现项目的成本管理需求。商业地产项目目前多采用住宅地产项目的一套成本管理办法来管理，只注重工程建设过程中的建安成本管理，在成本管理意识上没有脱离造价成本的概念，没有真正理解商业地产项目成本管理的含义。
第二，商业地产项目没有专门的成本管理组织。在对五家大型地产开发商的商业地产项目组织设置进行深入研究后发现，企业内的组织构架一般单独设立商业管理公司或者商业地产事业部，负责商业地产项目的策划、招商、运营、市场等。而考虑到在开发与建设阶段能够与住宅项目进行资源共享，往往由负责住宅的设计、施工及成本等专业公司来负责商业项目的开发建设，项目建设好后再移交商业管理公司运作。商业地产开发的成本管理依然套用住宅地产的成本部门来进行，成本管理的组织设计对商业地产项目没有针对性。
第三，缺乏全寿命周期的思想。商业地产项目的全寿命周期一般包括投资决策、规划设计、前期招商、工程实施和商业运营五个阶段，成本管理在项目的不同阶段对项目影响的程度是不同的。
目前商 业地产项目的成本管理普遍存在缺乏全寿命周期思想的问题，主要是对以下三个阶段的重视程度不够。
一是轻前期决策阶段的成本管理。一些住宅地产开发商转投商业地产后管理经验不足，评估体质不健全，成本决策指标往往直接套用一般项目的成本数据，有可能导致成本决策失误。前期决策失误对项目成本的影响是不可逆的，后期只能通过削减利润来弥补。
二是轻设计阶段的成本管理。一些开发商容易在设计阶段忽视建筑设计与商业设计的互相作用，导致商业项目建成后无法满足商家的设店要求，后期不得不接受商家的整改意见，对已完工程进行大量的拆除和新建，造成项目成本的极大浪费。
三是轻运营阶段的成本管理。许多商业地产项目的成本管理依然流于工程施工阶段，对运营阶段的成本管理重视度不够，导致后期运营受阻。商业地产项目的一个特点是，在商业地产项目投资中，存在开发初期高利润，开发中期微利，运营期间无利甚至亏损的现象。商业地产项目的一次性投资越大，项目质量越好，项目运营成本越低。商业地产项目全寿命成本应该选择一个合理的质量水平，如何处理一次性投资与项目运营成本的平衡是目前商业地产企业需要重视的问题。
解决措施及建议
一是建立商业地产项目成本数据库。重视商业地产项目的成本调研与成本数据分析，建立商业地产项目成本数据库。企_业应重视商业地产项目成本数据的积累，成立专门的商业管理团队搜集积累已完成商业项目的历史数据及对同行业项目进行调研，建立针对商业地产的项目投资评估指标体系，提高决策准确率。
二是建筑设计与商业订制相结合。宁波万达置业的刘华指出，“订单地产”模式是围绕满足主力店等商业的商务对接要求和开业前准备工作要求来进行商业项目的建设，是商业地产的核心内容。在设计阶段应该将建筑设计与商业订制相结合，在招商前置的情况下，由商业设计指导建筑设计。同时，在满足建筑设计的条件下，对商业地产项目的业态组合进行优化，能够使得开发商和商家获得最大商业利益。
三是将运营成本纳人项目总成本综合考虑。研究表明，商业地产项目的成本构成中，项目前期成本占全寿命周期成本的7%-12%,建设阶段成本占27%-28%左右，而运营及维修期的成本高达60-66%。商业地产项目的运营阶段通常要持续20年以上，因此，运营成本直接影响项目的收益情况。将运营成本纳人项目总成本，在决策阶段就进行综合考虑，选择一个合理的运营成本，达到一次性投资与运营成本的平衡。
四是树立可持续经营的理念。能真正将商业地产运营起来，并实现持续盈利增长，才称得上是商业地产项目的成功。不能可持续经营的商业，会逐渐整体衰落，形成严重的资产滞后。商业地产项目建成开业后，后期运营过程中需要不断进行调整，以适应新的市场环境。在商业地产项目的成本管理中，应融入可持续经营的理念，建立可持续的回报机制。
一、国内商业地产项目发展现状
目前国内房地产住宅市场整体呈现出市场销量和房价双双下滑的趋势，房地产市场整体进入调整期。与此相对应的，全国各地房地产商业项目进入一个快速发展期，各大城市各类型商业地产项目不断问世。尤其是在各城市规划的新的城市副中心、新兴商圈、区域合并的区域内，商业项目的投资建设力度极大。
根据房地产经济学的《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》，各城市商业地产项目的投资建设呈现快速扩张的趋势，35个城市（北京、上海、深圳、广州、天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、大连、厦门、西安、宁波、福州、沈阳、青岛、济南、南昌、合肥、郑州、石家庄、长春、哈尔滨、呼和浩特、海口、南宁、贵阳、乌鲁木齐、长沙、太远、西宁、银川、南宁、昆明、兰州）中19个城市人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态，已经占据35个大中城市半数以上。
从国内来看，如果一个城市人均商业面积超过1.5平方米，也就意味着城市的商业地产供应面积已明显出现过剩现象，而这样的城市在35个大中城市当中不在少数。比如银川、呼和浩特、沈阳人均商业面积已在4平方米以上，成为35大中城市人均商业面积最高的三个城市。此外，天津、重庆、杭州、南京、成都、大连、厦门、宁波、青岛、合肥、长春、哈尔滨、贵阳、长沙、南宁、昆明等16个城市人均商业面积超过1.5平方米。目前，19个城市人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态，已经占据35个大中城市半数以上。
而就北上广深等一线城市来看，由于其常住人口数量庞大，商业地产市场需求也相当强劲，至今为止，总体上仍然没有系统性的供应过剩的市场风险。但是，一线城市距离城市人均商业面积1.5平方米的警戒值也不太遥远。
整体来看，我国各大城市商业地产项目都呈现较为饱和的态势，但由于商业地产项目的人口聚集、税收优势等因素，商业地产项目通常都能受到当地政府的支持，在当前住宅市场呈现调整的大形势之下众多开发商也将商业地产项目作为战略转型的一个选择。
二、商业地产项目的选择及操作注意事项
与住宅市场相比，国内商业的预售条件通常都是主体施工完毕，因此商业地产项目预售要求高，预售前需要的资金量较大；同时商业项目需要的培育期长，物业刚性需求低；上述因素使得商业地产项目存在周期长、回款相对较慢、专业性要求更强的特点。
根据商业地产项目本身的特点，在选择商业地产项目时，应从以下几个方面进行考虑：
1、项目的选择
（1）项目性质
目前商业地产项目大体可分为城市综合体、写字楼、酒店、专业市场四个大类：城市综合体项目通常为商铺、写字楼物业的混合体，商铺可销售和出租，并且通常伴有百货商家的入住、整层写字楼出租或出售等，其回款速度相对较快；写字楼项目由于其主体物业是写字楼，回款速度相对较慢；酒店若采用自有经营的方式，则其回款速度更慢；专业市场如家具建材市场、物流园等，其存在较长的培育期，且通常当地政府对项目的销售和自持比例有要求，项目回款速度一般最慢。
项目介入前，应充分考虑项目的物业形态构成，并应考虑其各个物业形态推出的计划和安排。
（2）项目区位
城市人口数量以及产业经济基础是商业地产项目前景的重要影响因素，根据同策咨询研究部的调查结果，北上广深等一线城市、杭州、福州、南宁、武汉、宁波、西安等二线城市的城市人口数量较大，产业经济基础较强，商业地产供给较为平衡，可优先进入；天津、重庆、成都等城市尽管城市人口较多，产业经济强，对于商业地产具有强大的人口和经济支撑，但商业地产供给过度，短期市场压力较大应审慎进入；南宁、海口、青岛、济南、石家庄、郑州、南昌、太原、兰州、乌鲁木齐等城市城市人口相对较少，经济基础较为薄弱，商业地产供需较为平衡的城市，应选择性进入；合肥、厦门、沈阳、大连、长沙、哈尔滨、昆明、贵阳、呼和浩特、西宁、银川等城市城市人口相对较少，经济基础也较为薄弱，商业地产供给过度的城市应该重点规避进入。
具体到每一个项目时，应重点考虑该项目的交通便捷性、可覆盖人口和区位范围、该区域内同类商业项目的饱和度等进行综合判断。
（3）项目运营计划
首先应考虑项目物业的销售和自持比例，尤其应关注该比例是开发商的自有计划还是当地政府的强制性要求，如双流县政府对区域内的商业地产项目通常要求开发商必须自持60%。
其次应考虑项目的定位、拟引入的商家等，还应考虑是由开发商自营或引入专业品牌和团队进行托管式经营。
2、交易对手的选择
商业地产项目的运营对运营商有较高的要求，在交易对手的选择上应充分考虑交易对手同类项目的历史开发和运营经验、是否有专业的运营和策划团队等因素。
3、介入时点
商业地产项目的回款期较长，因此我部认为不能在项目初始阶段（如拿地）介入，介入时点应在主体施工进行到一半左右。此时点介入可有效防范项目完工和预售风险，但此时点介入时需重点关注项目的和交易对手的或有负债。
4、现金流的控制
商业地产的现金流主要包括销售部分的回款以及自持物业出租收益两个部分，应对项目的现金流做详细的测算，并且由于商业地产项目按揭首付比例是6成，因此应对该项目区域同类型物业的销售情况做详细的尽调，以此审慎评估销售部分的回款速度。
项目介入后，需对销售回款和出租收益做严格的监管。
三、结论
综上情况分析，对商业地产项目的选择和操作有如下建议：
1、重点考虑商业项目的区域位置，县级及以下、目前商业地产供应量已严重饱和的一二线城市的商业项目不建议操作，三四线城市项目慎入；商业项目区域位置的判断和分析建议在整个城市商业饱和度判断的基础上重点考虑其可辐射范围内同类商业项目的分布。
2、交易对手需具有同类项目开发经验，不建议与初次操作商业项目或商业项目开发运营项目低于3个的开发商合作。
3、介入时点不能太靠前，需在项目主体施工进行到至少30%以后介入。
工程造价的意思就是工程的建造价格。广义上工程造价涵盖建设工程造价，安装工程造价，市政工程造价，电力工程造价，水利工程造价，通信工程造价等。另外，工程造价也是指进行某项工程间建设所花费的全部费用，其核心内容是投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、工程结算、竣工决算等等。而工程造价的任务主要是根据图纸、定额以及清单规范，计算出工程所包含的直接费用、间接费用、规划费用以及税金等等。
2.工程造价的基本职能
工程造价的基本职能主要体现在评价职能、调控职能、预测职能、控制职能等方面。评价职能是在评价土地价格、建筑安装产品和设备价格的合理性时，就必须使用工程造价资料，而在评价建筑项目的偿贷能力、获利能力和宏观效益时，也可以依据工程造价进行评判。调控职能是指国家对于地产项目的规模、结构等进行调控和管理；在我国政府依然是项目调控和管理的主要单位，对于地产项目中的物资消耗水平、建设规模和投资方向等都要进行调控和把控，让地产项目的规划建设更加的合理，而且不造成资源的浪费，可见工程造价调控职能的重要性。预测职能是指投资者或者开发商在项目开建之前，对项目做整体的预测和把控，只有这样投资商才能知道自己的钱都花在了哪些地方，在项目开建之前需要筹集多少资金；而开发商也能根据预测知道如何开展工作。控制职能主要体现在两个方面：一方面是它对投资的控制，就是字投资的各个阶段，能够根据对造价的多次性预算和评估，对造价进行全过程多层次的控制；另一方面，是对承包商所提交的商品和劳务供应进行成本控制。
二、商业地产项目造价控制特点分析
商业地产项目造价控制就是通过相应的管理方法对项目的各个阶段进行控制，这个控制不但体现在费用的控制上，更多的是体现在合理安排和损失控制上，控制不必要的费用浪费和损失，以便于项目能够在不必要的阶段造成浪费。通过这些内容分析，商业地产项目造价控制的特点主要体现在以下几个方面。首先，商业地产项目开发建设造价投入巨大。商业地产项目作为大型固定资产投资投入项目，是一项建设规模巨大、开发周期长、资金占据大的工作，如果造价控制在整个工程实施过程中不能起到控制全局的作用，那么就很容易造成亏损，使得商业地产项目的利益缩水，损害投资商和开发商的利益。其次，商业地产项目开发建设造价控制管理的差异性加大。现在随着人们审美意识的提高以及商业地产项目的同质化严重，众多的开发商开始屡出奇招吸引客户的注意力。他们开始在建筑的外观、内部的装修装饰以及区位配套等方面下功夫，不管是欧式风格、韩式风格还是哥特风格，亦或是绿化、小区配套、学区配套等方面，开始大力投入以期让客户过来购买；但是这些都需要大量资金的投入，而项目造价控制的意义就在这里，通过采取不同的措施来达到管理的目的。最后，商业地产项目造价控制管理具有明显的动态特征。上述已经提及，商业地产项目是一项大型固定资产建设，建设周期长、投入巨大；因此在这个建设过程中，会有很多不可控的因素，不光是政策的变动，加之费率等的调整，项目投入亦有不同。因此在商业地产项目开发建设上，应该遵循动态管理的原则，不同阶段采用不同的造价措施，根据时局的变化进行调整。
三、商业地产项目造价控制管理手段
1.商业地产项目开发准备阶段的造价控制
商业地产项目准备阶段的主要工作包括：项目的设计、工程项目的征地及项目建设条件的准备，设备、工程招标及承包商的选定、签订合同等。在项目开发伊始，就要首先制定商业地产项目开发造价的方案。要思虑到开发过程中各个阶段的情况，综合考量下，制定出商业地产项目开发造价的总方案，并成立项目管理组织机构，在项目实施的过程中，对不同阶段的造价控制办法、工程付款方法以及风险管理等方面进行明确的规定。另外，在项目开发准备阶段，还要注意完善商业地产项目开发造价控制管理组织并确定各个阶段的造价控制管理目标。以备在项目实施过程中，能够把控全局。商业地产项目开发准备阶段是整个项目的根基，只有根基稳定才能够保证项目在后期实施的过程中有条不紊，因此做好项目开发准备阶段的造价控制重中之重。
2.商业地产项目决策阶段的造价控制
商业地产项目决策阶段的造价控制是整个造价控制阶段中最重要的一环，是造价控制的源头，因此这个阶段的造价控制重中之重。在这个阶段里，造价控制管理工作的重点就是根据工程标准、工程规模等估算投资额。工程标准、工程规模、配套设施、工程定位等这些在项目决策阶段都要准确衡量，才能对项目造价进行准备的把控。另外，对商业地产项目开发建设中的建筑工程费、设备与器具购置费、安装工程费以及工程建设等其他费用进行估算也是项目决策阶段的重点，合理把控好决策阶段的造价控制，对于整个项目的良好运作将起到事半功倍的效果。最后，商业地产项目决策阶段的造价控制还取决于经济环境。在改革开放之初，我国的房地产发展未露锋芒，因此房地产行业的整体发展环境并未成熟，相关配套措施也未被考虑；但是随着房地产行业的日益发展，同质化的产品越来越多，而人们的要求却越来越高，不匹配的供需导致人们对于房地产越来越不满意。为了争取更多的客户，现在的房地产开发商开始花样百出，只为争取更多的业主，而这不同的吸引手段则需要相应的支出，因此在商业地产的决策阶段进行造价控制并预计到未来支出，也是重要一环。
3.商业地产项目设计阶段的造价控制
商业地产设计阶段是总价控制的重要一环，在这个阶段，首先要采取招标制度，不能人为的确定哪家公司来进行项目执行工作，要设计严格的招标方法，以此来降低设计费用；同时在招标阶段，要采取竞争的方式，让招标单位能够发挥所长，尽量做到造价控制，以此来优化设计方案。其次，在商业地产项目的设计阶段，还要采取标准设计和限额设计两种不同的方式，其中标准设计就是按照常规的用料用量来进行设计，进行工程造价；限额设计就是在确保工程质量的同时，对一些用料用量进行控制来进行设计，以此来控制工程造价。第三，除了我们说的常规的招标制度外，还有请专家学者来对设计方案进行把关，看是否有需要调整的地方，以优化设计方案，从而从设计阶段来进行造价控制。专家学者不同于设计人员，他们的学识更加渊博，相关经验更加丰富；而且由其进行审核没有利益纠葛，因此便更加的公平公正。加之有专家学者进行把关后，设计阶段的各项问题可以被提前发现并修正，以防止后期出现不可预估的错误和漏洞；而设计师们也可以通过和专家学者的交流，更好的提升自己的专业素养，在以后的设计过程中，能够避免类似的问题出现和发生，将问题扼杀在摇篮里，以使得商业地产工程造价在设计阶段能够被严格把控。第四，严格控制设计变更，有效控制工程投资，在项目设计的初步阶段，会受到各个方面不同因素的影响，比如工程性质、设备材料的供应、物资采购、供应价格等方面的变化，最终都会影响到设计阶段的工程造价，但是这种误差范围一般都是小范围的，也是被允许的，但是即使如此，严格控制和审核各个流程的造价使其尽量能够按照前期的设计图纸进行，也是被大家期许的。
另外，在项目施工图实施过程中，设计人员要做好调研，不能与经济相脱节，要加强图纸审核、校对的次数，只有这样才可以将工程造价脱节问题暴露在施工前，才能更好的进行控制。第五，加强相关立法建设，中国现在的经济发展迅速，相关经济法制也与时俱进一应俱全；自我国房产经济飞速发达以来，相继出台了《中华人民共和国建筑法》、《合同法》《招标投标法》等相关法律法规。而在1995年，我国建设部、国家计委也出台了《工程建设监理规定》，根据这个法律法规，各省市也根据自己的相应行情颁布了一些具体的实施方法，对提高我国各省市的工程质量起到了重要的作用。但是即使如此，纵观房产行业的法律法规依然甚少，因此在控制工程造价，提高房产质量水平这条道路上，我国依然还有很长的路要走。
4.商业地产项目实施阶段的造价控制
在商业地产项目实施阶段进行造价控制，关系到实际商业地产项目建设过程中的实际开销，因此应该从造价、质量以及工程进度等方面进行全面把控，以确保项目整体目标的实现。首先，上述我们已经说过，在商业地产项目实施过程中，要以前期的造价控制为依据，严格按照此执行，为了方便操作，执行双方应该签订劳动合同，以此来保证项目的顺利开展；在合同中要就项目实施各个阶段的内容进行明确规定，只有这样才能在意外发生的时候双方有理可据，同时也可以保证项目在合同的管理下顺利开展，减少双方不必要的损失。其次，在商业地产项目实施阶段，要对实际用料进行严格把控；项目用料在工程造价中占据重大篇幅，因此严格控制用量，可以避免浪费的情况发生；另外，在工程实际作业的过程中，难免会有变动和意外导致用料的不同，在这个过程中，双方要就意外出现的情况和用料增减的情况写成合同并双方签字，避免后期不必要的麻烦。最后，在商业地产项目实施阶段及工程进度方面，也要进行把控，双方在签订合同的时候，要根据工程进度安排资金支付，不能将所有工程的全款一次付清，要循序渐进，这样做一方面可以较少占用资金，另一方面当工程出现其他问题时候，双方也可以进行协商，以防处于被动位置。
5.商业地产项目结算阶段的造价控制
商业地产项目阶段阶段的造价控制是工程造价审核的最后一步，即在项目完工后，请相关审计部门对现场进行审计，这个审计过程是要和施工单位就工程进行过程中的单据进行一一核对，同时要对工程进度过程中变更的项目进行核对，对项目所有的定额单价进行核对，对项目进行过程中的一应支出进行核对，同时要就项目的实际花费和原始的造价资料进行核对，了解项目实施过程中哪些地方发生了变化，以便于其他项目实施过程中进行把控。
项目社会评价，主要应用社会学、人类学、项目评估学的一些理论和方法，通过系统地调查、收集与项目相关的各种社会因素和社会数据，分析项目实施过程中可能出现的各种社会问题，提出尽量减少或避免项目负面社会影响的建议和措施，以保证项目顺利实施并使项目效果持续发挥。近10年来，我国城市商业的现代化在给我国公众在带来生活品质提升的同时，相关利益群体也承受诸多负面效应和代价。如城市中小商业的发展因为大型业态过度发展而受到抑制，大型连锁企业对其供应链上上下游企业的利益压榨问题等等。如何基于我国国情现实和经济、社会发展需要，围绕科学和谐新型发展观，构建城市商业开发项目的社会评价体系，具有日趋重要的现实意义。
项目社会评价理论研究回顾
项目社会评价的理论研究，在我国建设和谐社会作为国家发展新型目标的时代背景下，正在成为多个学科，包括社会学科、管理学科、以及技术经济学科研究的中心之一。在这一研究领域，近年来相关研究文献的研究重点，主要集中于三个方面：即关于项目社会评价发展阶段的研究、关于项目社会评价内容的研究、关于项目社会评价方法和范式的研究。
（一）关于项目社会评价的发展阶段
项目社会评价理论和方法随着社会发展观的演变而逐步产生和发展，大致经历了4个发展阶段（朱东恺，2004），见表1。项目财务评价阶段。在20世纪50年代以前，只进行项目的财务评价，其特点是寻求项目利润最大化。项目SCBA评价阶段。20世纪50年代以后，在凯恩斯经济理论的影响下，欧美国家政府实行福利政策，大量增加公共支出，对许多文化、教育、医疗卫生、水利和环境等社会公共福利事业进行投资。西方经济学家逐步形成了一种适应评价公共项目的社会费用效益分析方法（Social Cost-Benefit Analysis）。它是从国民经济角度，站在国家立场出发进行评价。项目环境评价阶段。20世纪70年代以来，投资项目的环境评价的理论与方法逐步得到形成并得到发展。但“以物质为中心”的经济评价没有反映分配效果，不能保证项目的最优选择；环境评价经常忽略社会经济影响评价，虽然它能减轻一些项目的主要不利影响，但在引导公众参与、促进信息公开、减少负面社会影响等方面有所欠缺。项目社会评价阶段。随着发展观从“以物质为中心”到“以人为中心”，再到20世纪90年代的“以人为中心的可持续发展”，投资项目社会评价(Social Assessment，简称SA)在国际社会越来越受到重视。项目评价从经济评价发展到环境、经济、社会等方面的评价。社会评价在项目评价体系与决策中扮演越来越重要的角色。
（二）项目社会评价的内容
在项目社会评价的内容上，国内外学者、专家的观点不尽一致，所提出的项目社会评价体系的纬度与内容存在着显著的差异。有代表性的观点是：
戚安邦（2004）认为项目社会评价指标体系的内容，包括：项目对社会经济的贡献；项目对资源利用的影响；项目对文化教育的影响；项目对社会环境的影响。王朝纲（2004）提出的项目社会评价内容为：对与投资项目相关的利益相关者的评价；对项目地区人口生产活动社会组织的评价。对项目的文化可接受性及其预期受益者需求的一致性的评价。徐莉（2003）提出的项目社会评价指标，包括：项目提供的社会效益。项目的社会分配效益。项目与社会环境、生态环境的协调程度。世界银行（2002）提出的项目社会评价指标体系内容，包括：社会多样性和性别；机构、角色及行为；利益相关者；参与；社会风险。
（三）项目社会评价的研究范式
中西方学者和机构在项目社会评价中采用了不同的研究范式。欧美学者和机构的社会分析或社会影响分析，是以社会学为基础，提出“项目社会”的理念，因而引入社会学家参与分析，应用社会学的方法进行对项目的社会评价；我国的项目社会评价，是以经济学或技术经济学作为理论基础，因而把项目社会评价作为项目国民经济评价中的社会效益分析，项目社会评价成为经济评价的“附属品”（陈阿江，2003），表2。
商业地产开发项目社会评价的必要性
商业地产，是指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式、以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。
MALL(音译“摩尔”)，被誉为“商业地产最高形式”。它起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺，集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。在美国，MALL的消费额占消费总额的60%多，在欧洲是29%，在日本是17%，在我国台湾地区是9%。
2002年以来，以大型购物中心为代表的城市大型商业地产开发建设热潮席卷了中国各个主要城市，呈现前所未有的“井喷”行情。据中国商业网点建设管理联合会2005年公布的调查结果显示（见图1），目前全国在建及立项的购物中心多达200余家，总面积约3000万平方米，总投资额超过3000亿。目前世界上最大的10个shopping mall中国就已占有五个（见表3）。
以大型购物中心为代表的城市大型商业设施开发，对我国城市商业的发展和城市社会系统的变迁产生了复杂而深刻的影响，直接改变了我国城市商业的格局和城市发展空间布局。在促进我国商业发展和社会城市化的同时，也带来了一系列的负面影响（见表4）。从投资项目社会评价理论和我国构建和谐社会国家发展目标的角度看，目前我国城市商业开发项目中存在着显著的不和谐现象，有必要开展城市商业开发项目的社会评价工作。
商业地产开发项目的社会评价体系
从项目社会评价理论的发展，以及建设社会主义和谐社会需要的角度看，结合我国实际，构建科学的外资商业发展项目社会评价体系，具有十分重要的意义。
商业地产开发项目社会评价应当从以人为本的原则出发，设计评估内容和指标体系。具体评估内容包括：商业地产开发项目的社会影响分析、商业地产开发项目与所在地区的社会适应性分析和商业地产开发项目的社会风险分析。
(一)商业地产开发项目的社会影响
商业地产开发项目的社会影响分析（social impact analysis，简称sia），旨在分析预测商业地产开发项目可能产生的正面影响(通常称为社会效益)和负面影响。其主要内容有：
商业地产开发项目对所在地区居民收入的影响。分析预测由于商业地产开发项目实施可能造成当地居民收入增加或者减少的范围、程度及其原因。
商业地产开发项目对所在地区居民生活水平和质量的影响。分析预测商业地产开发项目实施后居民居住水平、消费水平、消费结构、人均寿命的变化及其原因。
商业地产开发项目对所在地区居民就业的影响。分析预测商业地产开发项目的建设和运营对当地居民就业结构和就业机会的正面影响和负面影响。正面影响是指增加新的就业机会，吸纳就业人员；负面影响是指可能排挤掉的原有就业机会及人数，以及由此引发的社会矛盾。
商业地产开发项目对所在地区不同利益相关者的影响。分析预测商业地产开发项目的建设和运营使哪些人受益，哪些人受损，以及对受损群体的补偿措施和途径。
商业地产开发项目对所在地区弱势群体利益的影响。分析预测商业地产开发项目的建设和运营对当地妇女、儿童、残疾人员利益的正面影响和负面影响。
商业地产开发项目对所在地区文化、教育、卫生的影响。分析预测商业地产开发项目建设和运营期间可能引起的当地文化教育水平、卫生健康程度的变化和对当地人文环境的影响，提出减小不利影响的措施建议。
商业地产开发项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程等的影响。分析预测商业地产开发项目建设和运营期间，可能增加或者挤占当地原有的基础设施，包括道路、桥梁、供电、给排水、供气以及服务网点的影响。
商业地产开发项目对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的影响。分析预测商业地产开发项目建设和运营是否符合国家的民族和宗教政策，是否充分考虑了民族地区的风俗习惯、生活方式、宗教信仰，是否会引起民族矛盾、宗教纠纷，影响当地社会安定。
Abstract: with the rapid development of modern commercial economy, people's consumption concept also quietly change, consumers to pay attention to in the business environment led to a change in commercial real estate project planning and design. In this paper, starting from the point of commercial project planning, commercial real estate project planning and design of each process are analyzed, on how to commercial real estate project planning and design are discussed in this paper.
Key words: commercial real estate; Planning and design
中图分类号：F301.3文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)
一、大型商业地产项目规划设计要点
1.先策划后设计，策划引导设计
中国商业设计协会曾对全国商业地产的设计机构和设计项目做了一个统计。统计结果反映了中国商业地产规划设计，包括建筑设计的现状，就是大多数没有前期定位，或者前期定位是虚拟化的。可以说，购物中心类商业地产操作的核心是只有先通过策划、规划和设计，才能达到项目升值的目的。在整个合作过程中，开发商、投资商作为最大的投资方，同时也是最大的风险承担者，而商业规划设计是对商家、对消费者，包括对以后商业地产运营的综合的专业性的考虑和提出要求。因此，将策划思想贯穿项目规划、设计始终，以专业的态度和技术进行操作是为了尽可能地避免不必要的风险，对项目的后期经营回报奠定了坚实的基础。
2.注重各独立空间的个性
对于商业中心的规划设计，不应只是一个概念问题。每个人对空间都会产生不同的感受，每个广场、每个商铺都应该有自己的个性，如做餐饮酒吧和国贸品牌店就完全应该采用不同的设计手法；商业的外观设计也不应仅仅取决于建筑材料的应用，还包括用装饰材料、灯箱广告、干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，以营造浓厚的商业氛围。因此，要使消费者对购物环境产生一种良好感觉，就需要建筑师们的就精心设计。
3.人性化的设计尺度
商业中心的设计特别强调平易近人，如此才能吸引人流。其实在项目的运行过程中，合适的尺度更能让人觉得舒服、亲切。如欧洲的商业小镇的商铺设计就充满了人情味，让购物者感觉回到自己小院一样，所以舒适的尺度应该更人性化，能让人们能融入到更加自然，亲切的商业环境之中。
4.因地制宜，入乡随俗
因各个地方文化存在差异，购物中心的规划设计也必须因地制宜，入乡随俗，如广州注重人人皆商，一般小区都规划有一定的底商，这种底商档次一般不高，但一应俱全，商业非常普及；而北京的高档楼盘大都规定禁止餐饮业进入等。
5.强调内部空间的贯通性
目前，中国一些商业建筑外观豪华气派，但内部空间设计却迂回曲折，整个购物环境并不理想，让人感觉像是一个迷宫。因此，对于购物中心的设计，应强调内部空间的贯通性，从而起到引导公共购物的作用，如整个空间可通过天窗和中庭的变化，营造内部空间的灵动感和贯通性。
6.强调交通组织的合理性
交通组织的作用包括：合理的动线使顾客很方便地进入商业设施；合理的动线使顾客很容易地走完整个商业设施；合理的动线使商品很容易导入商业设施；合理的动线使店员服务更加方便。
商业综合体的动线分四种，有给客人使用的卖场的动线，也有给后勤补给和员工上下班的后场动线。又分水平动线及垂直动线。
7.注重室外广场的利用
现在的购物中心趋向于多种购物消费形式的融合。室外广场是购物中心购物空间的延伸，其不仅是购物中心的需要，也是城市空间的需要。如不少商家经常在购物中心的室外广场上搭建展台。进行多种多样的促销活动。这种由现代商业演化而来的促销形式，业已成为了一种习惯性的商业模式。
二、大型商业地产项目规划设计解析
商业地产项目的开发不同于住宅项目开发，不能沿用住宅项目开发的操作模式，机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。在进行大型商业地产项目建筑规划设计时，一般包括以下几个环节:
商业方案设计 商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主要是通过市调对项目进行可行性分析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。本阶段主要设计内容如下：（1）立地选项 在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。 大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。（2)商业规划 商业规划就是对项目物业室内空间的限定和功能划分进行规划，大型商业项目由于体量大，其功能不仅仅只是满足购物，同时必须满足休闲、观光、文化、娱乐、餐饮等多种功能，其功能和业态复合性强，每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都会有具体要求，这就需要专业人士进行科学设计，不能按照住宅项目的设计或想当然的进行空间的限定和功能划分。 在这个设计环节中，功能组合及分区设计是最重要的设计内容。首先，从开始规划设计时就要充分考虑其商业属性，确定经营模式、服务对象，再按经营业态和服务功能需求进行建筑规划与设计，否则项目建成入市以后改建的费用会大大增加。在建筑设计上要充分注意动线设计的科学性，避免由于区域死角所带来的物业价值的贬损；其次，结合项目特征、定位以及项目所处商圈的具体情况，把握差异化竞争策略，合理控制和规划项目各零售业态营业面积的比例。
2.建设方案规划设计 建设规划设计是项目商业规划设计第一阶段中的第二个环节，是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行。这个环节要求在设计建设配套方案时，必须充分考虑项目的商业属性、定位以及项目的业态组合和功能，不能单纯的从控制成本或建筑屋艺术性方面考虑。
项目建设方案设计规划主要包括两个方面方案设计：建筑方案设计、商业设备设施配套规划设计。相关方案图纸的确定标志着一个大型商业地产项目建筑设计的基本完成，在项目建设和招商、营销的过程中，方案需要局部调整和完善，需要专业的设计机构配合以提供保障。 3.商业空间装饰方案设计 商业空间装饰设计主要是根据项目定位、功能、建筑空间限定的要求，结合物业的建筑艺术，对物业空间环境进行艺术处理，营造舒适的购物、休闲、娱乐的空间环境。主要设计的内容包括：商业平面布置方案、商业空间视觉中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墙面效果、卫生间效果、扶梯及电梯效果、中庭效果、商业空间视觉中心效果等。
商业外环境设计 商业外环境设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分，具体设计内容包括： (1)外立面形象设计：商业建筑外立面设计、商业建筑外立面夜景设计、外立面商业气氛设计、外立面广告位设计。 (2)外部环境设计：周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。5.二次商业装饰设计 二次商业装饰设计主要是对建筑室内空间、主要商业服务设施以及店铺/专柜形象、商品陈列按照商业规律进行装饰设计。主要设计内容有三个方面：(1）服务设施规划设计：总服务台设计、顾客收银台设计、顾客休息设施设计、室内景观设计、监控系统设计、员工办公系统设计。（2)导购系统设计：标识、指示系统设计、促销空间设计、广告位设计、橱窗设计、花车设计。 (3)店铺及专柜/专卖店形象设计：专卖店形象、专卖店室内展示设计、专柜形象设计、专柜灯光设计、陈列道具设计。
6.商业管理模式设计 完成了第一、第二阶段的设计工作，并不能代表商业规划设计工作的结束，这仅仅只是完成了项目硬件建设设计工作，项目的商业规划设计应该包括商业管理模式设计及品牌规划和招商策略设计。 商业管理模式对一个大型的商业地产项目的整体设计是至关重要的，是项目运营的根本保障。商业管理模式设计主要包括三大体系设计内容：
(1)组织体系设计：组织架构、岗位及编制、岗位职责及规范。（2）制度体系设计：人事管理制度体系、行政管理制度体系、卖场管理制度体系、业务管理制度体系、营销管理制度体系、财务管理制度体系、物业管理制度体系。
(3)流程体系设计：业务流程体系、物业服务流程。
三、如何做好大型商业地产项目的规划设计
1.项目操作方式应高度专业化
虽然目前商业地产开发形势火热，但近来众多的综合商业项目搁浅，也反应出此类项目操作中有很大失误，最主要的原因是对大型商业项目的高专业化要求认识不够。
与住宅开发中的底商或配套商业项目相比，大型商业地产项目在经营、开发与管理模式上有根本的不同。大型商业设施的经营主体是大型品牌或连锁商家，商业地产项目的招商引资是否成功是该项目能否顺利进行的第一要素。而商家评估一个项目是否有经营前途，简单说来，主要取决于三个方面：一是项目区位、市场支撑与商业业态定位；二是项目设施的规划设计是否满足商家特定的专业需求；三是从回报的角度，是否具备与商家资源整合的专业化管理水准。也就是说，一个大型商业项目在前期的策划、招商中期的规划设计，以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。
2.重视专业顾问公司
认识到大型商业地产项目对专业化水准的要求后，开发商应重视专业商业投资顾问公司与商业设施规划设计公司的作用。国际上能够进行大型商业地产资源整合，从负责招商融资到开发顾问及后期物业管理的公司不超过十几家。提供一个能满足商家经营需求并保障长久回报的项目形态，是此类专业顾问公司的长项，也是国内发展商求之若渴的专业支持。专业顾问公司与商业投资公司的关系是经过几十年建立起来的鱼水关系。专业顾问公司在评估或推荐项目时代表着商家的利益。建立在这种高度专业化服务上的信任关系，正是顾问公司招商与整合资源的保障。国内开发商自说自话的招商材料与缺乏专业水准的项目论证是招商的短腿。
3.选址应充分考虑规划与策划方的专业建议
大型商业设施的选址同城市整体发展关系密切，由于国内大部分商业地产开发商只有住宅类地产的开发经验，对商业地产选址的更多地根据现状情况和主观感觉做出决定，这样操作，往往存在较大的风险。如果开发商轻率选址，盲目规划设计，最终将导致招商及运营上的巨大困难。
大型商业设施的选址，国外企业有一系列参教和指标，包括经济指标，道路交通指标、人口指标、配套指标。其中区位条件与交通方式是最重要的因素，选址特别应重视城市整体的商业布局规划和总体发展走向。
4.平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战
在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。
商业项目不同功能模块的性质和任务，是建筑设计的根本依据和出发点。不同地域、不同经济条件、不同民族、不同服务人口数量，都应有不同的建筑规模，并具备相应的设施、设备和室外活动场地；不同年龄、不同层次人群的需求、包括残疾人都能等到合理满足，其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确，同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。同时，业态的多样化，也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。
5.丰富的空间效果和多元化的立面设计创造体验消费的新模式
随着时代的进步，商业地产类项目的功能也从单一的购物向购物、文化、休闲、运动等多方面发展，从以购物为主要目的的消费方式发展为寻求各种生活体验为目的的综合消费方式。这也要求其建筑设计无论在空间效果还是立面造型等方面均应适应这种全新的体验消费模式。
商业建筑虽然属于一种高度市场化、商业化的建筑类型，但在创造体验消费场所这方面，应特别重视建筑的艺术处理。这里的建筑艺术，不仅仅是指专业角度的艺术追求，还包括大众艺术、流行时尚等。建筑艺术是一个地区和一个时代文化艺术表现中最宏大、壮观也最生活化的载体。它有历史和文脉的延续性以及时代的前瞻性，直接对人们的心理、生理施加影响，对于传播新的物质文明和精神文明起着能动的作用。人类制造建筑，同时建筑又影响人类，对于大型商业地产项目而言，应成为矗立在当地的具有鲜明文化内涵的建筑物或建筑群体甚至城市区域，并创造延续建筑文脉与时代感相沟通的氛围。
结语
总之, 专业化的开发公司, 专业化的规划建筑设计, 注重前期
招商, 配置专业化的招商顾问公司, 是一个大型商业地产项目成功的关键。
参考文献:
1.根据市场对项目进行准确商业定位。商业地产开发商在项目开发之前，应对当地的经济水平、商业形态以及项目周边市场需求等进行调查，以做到深入了解，进而确定开发商的开发规模和目标市场等，这样可以避免今后出现招商、销售、出租不顺利的情况。同时应考虑主力店的设置，一般商场主力店将起到一定的引导、市场推广的作用，在与主力店有合作意向后，发展商可考虑与主力店共同完成市场调研及商业定位，进行后续的规划设计及施工。
2.在商业地产开发前，开发商先应该进行招商。在商业地产开发前，先开展招商工作，可以为开发商将要开发的地产开拓商业市场，可以避免开发商项目的商业建筑布置不能满足商业客户的需要而出现招商难、空置率高等问题。前述公司开发的项目（静安寺交通枢纽及商业开发项目），目前项目将进行“毛胚房标准”竣工验收，招商工作一直没有开展，因为招商工作的严重滞后，将会给招商工作带来很大的难度。
3.是否请专业招商顾问值得考虑。招商可借助国际知名专业顾问的招商资源，比如境外比较知名的“四大行”（仲量联行、戴德梁行、第一太平戴维斯、世邦魏理仕）他们掌握较大的商业客户资源库，一般可提供给发展商较好的建议。但有时因商业合同关系，招商招来的租户的可持续性值得关注。在公司之前经历中的一个商业项目，经过招商一年的招商与谈判，项目商铺基本满租，但是大部分租户的经营业绩不能持续，导致许多租户退租或经营不下去的情况，到后来不得不进行商业重组及二次招商。当然，开发商可考虑自身需要，建立自己的招商团队，对招商工作可持续性发展有一定优势。
二、项目目标体系的有效控制及实现，是项目管理的核心
商业地产项目的成功实施是工程开发项目管理的总目标。其中项目质量（功能）目标、工期（进度）目标，成本（费用）目标、安全（现场施工文明安全管理）目标，共同构成了项目管理的目标体系。
1.要注重控制商业地产项目管理的质量目标。根据利益相关方的需求，合理利用各种有效资源，保证项目质量及功能的完善。商业项目竣工完成，首先应满足有关的验收规范，在此基础上具备应对商业市场灵活性，能使招商工作顺利进行（配合招商尽量少改或不改），按照之前的工程案例，新的租户入住，或多或少都要求发展商进行配合整改。
2.要注重控制商业地产项目管理的工期目标。在预定的时间内完成商业地产项目的建设、不拖延项目的进度。在实施过程中充分利用周例会、专题会议合理控制进度中的各个关键点：如打桩完成节点，基础施工完成节点，结构封顶节点，幕墙装修完成节点，机电设施完成节点等关键进度节点，一个一个地落实，确保整体进度目标的完成。
引言：在城市经济快速发展，市场产业集合的逐渐完善，经济结构的产业链接性强化的城市发展前提下，商业地产逐步进入市场，但因各自的不同用途、不同业态主体、不同区域、不同发展设定等因素，又形成了我们认知的商业主题地产项目；景观商业地产项目等；众多类型城市商业地产项目开发与建设基本选用商业主体带动连续产业的地产规模建设模式，但是，在商业主体项目的类型中，我们结合市场、产业、人口等众多客观存在的因素，又导引出自身的内因是城市商业主题地产项目定位的核心驱动因素，直接影响或确定这项目定位的合理性、市场性、可行性乃至产业前驱性等重要因素。
1、项目定位在商业地产开发中的地位
1.1项目定位是核心
商业地产的开发是一个系统工程，主要工作包括市场调查、项目定位、融资、建筑设计施工、招商、运营管理等。所有开发环节中，项目定位是核心，定位就是研究项目建成后是一个什么样子，谁来买？谁来经营和使用？通过市场调查，确定项目的目标客户和市场，特别有针对性的规定项目的功能、业态、形象、服务对象等。若项目初始定位错误，将满盘皆输。
1.2项目定位与其他环节影响因素的关系
项目定位本身也是一个复杂的系统工程，他与商业地产开发的其他环节的关系密不可分，在具体操作中交错进行。市场调查是项目定位的基础，建筑规划设计要结合项目定位来开展，设计出的建筑无论外部环境、内部布局还是建筑的内外部形象都要与定位的档次、主题、业态等相匹配，同时，适宜的建筑设计也影响着项目盈利的模式的定位等；项目融资状况在商业地产开发中至关重要。
1.3现阶段项目定位中存在的问题
1.3.1定位理论研究缺乏。
目前商业地产定位理论还不完善，对市场的调查研究的定位分析不深入，往往凭自我判断进行定位。大部分开发商沿用住宅开发的定位思路，忽视商业地产的商业属性，造成后期商业经营上的困难。所以，加强商业地产理论研究、建立一整套的商业地产项目定位的操作系统，是当前商业地产行业迫不及待需要的。
1.3.2定位过于宽泛，可操作性差。
目前很多商业地产项目定位简单，缺乏操作性，后期经营丧失竞争力。很多开发商想当然的把市场空白认为市场需求，这是不对的。很多商业地产定位在业态上无所不包，业态设计和局部模糊，没有个性，难以有聚客能力。
2、商业主体项目定位指导项目执行性
所谓项目的执行性就是通过市场调查确定项目的商业定位、概念定位、经营定位、管理定位、商业布局、租赁价格等。通过商业总体业态调查和分析，确定地区或者区域商业业态开发的机会与风险。项目的定位指导项目是从怎么样的一个方向去执行，若项目定位为一个高档次的商业区，那么执行的商铺面积以及销售、租赁的价格与普通商业有着有大的差异。没有经过执行性论证的商业项目无法切实的配合市场的需求，永远只是不切实际的空谈。
开发商在进行项目开展时要理性分析判断项目的可行性记忆发展规模，在分析判断过程中除了要针对区域商业市场、消费者、现有商业项目进行深入分析外，更要注意“零售商访谈”工作中就项目的定位、具体业态布局与零售商进行沟通，了解其项目入驻意向，并按照现有需求可消化的面积，结合未来需求规模的可增长空间来确定项目发展规模，如何增加项目招商的确定性，避免空置风险。
3、商业地产定位与住宅地产定位的差异性分析
商业地产就是在房地产的基础上做商业经营，是以商业功能、商业需求为导向对房地产物业的需求和功能进行商业规划，使之适应商业的经营。商业地产与住宅类地产在盈利方式、开发风险、地理位置、功能设计、目标顾客的把握等各方面均存在较大差异。
3.1开发盈利方式不同。
商业地产的盈利方式又三种，一种是销售，二是获取经营收益，三是物业升值。一般来讲，商业地产的盈利方式主要是直接或者间接地获取经营收益。商业物业的真正价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。所以，商业地产最核心的盈利方式就是通过直接经营管理获取收入或由他人经营获得租金收入。所以，一个商业项目必须要系统考虑项目的商业定位、招商、经营、才能实现高水平的商业物业开发，达到预期的盈利目标。
3.2开发风险不同。
商业地产开发在获取高利润的同时，也存在着很高的市场风险。商业地产若采取销售方式盈利的话，一般投资的客户群相对较少，又因为商铺销售的方式在后期出现的管理混乱、无序经营的惨淡情况，已经渐渐惨遭淘汰。而采取开发商自己已经持有的物业的方式，由于商业地产的运作对于资金的需求量极大，项目建成开业后，还需要大量的资金投入才可以完成商业经营的培育期，实现盈利，所以投入资金风险很高，常因资金的短缺、资金链的断裂发生开发项目搁浅的事例。同时，持有物业的经营有预售商业经营水平的制约，风险也很高，对开发商来说也是一个不小的挑战。
3.3目标客户不同。
住宅的目标客户就是购房者。根据项目自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资、白领等中高收入阶层，又或者是普通百姓，只要具备投资能力，都可以成为目标客户。而商业地产的目标客户分为两级，一级是商场经营者或商铺投资者；二级就是商品消费者。经营商户又可以细分很多种。
3.4选址的要求不同。
商业的价值首先就是在地理位置上的，要选择商业圈的核心或者有发展潜力的商业地段。选址最好在十字路口，客流、人流、车流的交汇处，满足商业对于“易达性”的要求和消费者总量的要求。
4、影响商业地产项目的问题
4.1、项目定位要解决的问题
进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾：包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营的矛盾。
4.2、项目定位要达到的目的
在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目的可行性进行研究论证，主要有以下几个方面：
4.2.1、经济技术指标的可行性
通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润的期望平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。
4.2.2、时间操作的可行性
由于市场的不断变化和发展，相对于房地产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风、自身项目推出速度慢等造成销售不畅的现象。根据项目规模不同，操作时间是项目成功的重要因素。项目因时间控制不好而在操作时出现问题的很多，除时间变化外，影响项目开发的主要因素还包括：地块周边市场的成熟度，政府调控等。
5、结语
商业地产的定位是一个复杂的系统工程，本文只是做了探索性的研究，还需更深入的系统研究。深入研究项目定位的内容和方法，形成一个真正具有操作性的系统；研究影响定位的市场调查的因素，这些因素具体如何影响定位的，有定性关系；研究商业建筑设计与项目定位的相互关系，形成一个体系并能具体细化到每一部分如何相互影响，每一个设计步骤如何相互设计。
地产项目策划的定义：对于策划，美国哈佛企业管理丛书的定义是：“策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理。”。具体来说就是人们针对某一特定问题，从若干可供选择的有关未来事件的设想方案中做出一种选择或是决定以及为这一决定而进行的构思、规划、论证、比较选择等一系列行动过程。策划实质上是一项根据已经掌握的现实资料，预测事物的未来发展趋势，通过围绕某一事物或活动的特定目标，全面构思、分析与事物或活动目标有关的各方面内容，并形成一份系统完整的书面方案的活动。
项目策划就是从识别项目开始，经过机会研究、项目选定、项目论证、项目规划等一系列行动来指导整个项目的过程，它也是激发创意，有效地运用项目中的有限资源，选定可行的方案、达成预定的目标、解决难题的过程。
地产项目策划是在地产领域内运用科学规范的策划行为。它根据地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产项目策划文本作为结果的活动。地产项目策划按照策划阶段的不同可以分为项目前期策划、项目实施阶段的策划以及项目运营阶段的策划。其中，地产项目前期策划是指在项目前期立项过程中对项目所作的全局策划，能为项目的决策提供依据，同时也为项目的实施和运营提供指导；项目实施阶段的策划和运营阶段的策划只是针对项目在不同阶段所做的专业化或单一化策划。
虽然目前我国商业地产发展处于蓬勃期，国家政府也采取了相关的宏观调控措施，确保我国商业地产稳步健康发展，但是在实际投资建设策划过程中依然曝露出许多不足之处。
（一）市场调研不充分。国内商业地产常常忽视前期规划的重要性，不愿时间和金钱投入到市场调研与分析上，盲目进行项目开发，很多规划设计方案缺少详细合理的可行性研究。也有些开发商对拟开发项目进行市场调查研究如蜻蜓点水般的一带而过，忽视了对项目地块条件、区域环境、市场需求、竞争对手、目标市场的调查与分析，套用已有的商业经营模式，过高估计开发能力和市场前景，盲目的投资建设，而且易导致后期产生较多的运营问题。
（二）项目定位不准确。由于我国商业市场还不成熟，项目策划位缺乏专业的运营商，商业与地产的严重分离，没有实现商业与地产融合管理的经验，片面强调个性化，使得项目定位脱离实际市场需求，不能准确把握目标客户群的实际消费需求，使得目标客户群的定位发生偏差，不能形成有效的供给，导致我国的商业地产很难实现相对完善的规划、设计和长期稳定的经营。同时，我国商业地产的运营管理模式目前以只售不租模式为主，这种模式由于产权分散，无法进行业态的统筹分布与管理，十分不利于今后的商业经营管理。
（三）项目选址不合理。商业地产属于一项长期的经营性投资，项目选址关系着未来商铺生意的投资收益和发展前景。而然个别开发商忽视商业地产市场环境和人文环境，未能考虑城市规划、交通条件、客流规律和竞争对手等因素，缺乏对地产项目的地理位置考察及经营状况长期策划，盲目的将开发项目投资建设在居民少的地段、死巷等位置，结果导致风风火火开店，静悄悄关门的局面。
（四）项目规划不可行。开发商由于追逐商业地产的高额利润，往往忽视了项目的整体规划布局，用商用建筑设计代替商业设计，脱离商业规划设计的本质，不能充分体现商业地产的特征。有些开发商不惜重金打造标志性商业建筑，过于注重建筑外观设计及投入，而忽视了项目内部的空间结构布局，缺乏相关的配套设施，导致内部空间利用率下降。更有一些开发商崇洋，使得商业项目设计理念、地域环境及人文气息完全与国内的实际情况不符，导致水土不服，利用价值下降。
针对目前我国商业地产项目策划过程存在的不足，我们需要采取相应措施进行改进，确保商业地产项目的投资建设更加科学性和合理性。
（一）重视市场调查分析。市场调查分析关系到商业项目的定位正确与否。因此在商业地产策划过程中一定要重视市场调查分析。重点加加对项目的地块条件、区域环境、市场需求、竞争对手、目标市场的调查与分析，全面调查不同层次的消费者需求、购买习惯、以及价位承受能力。加大对规划设计方案的可行性研究，开发商提高对拟建项目前景预测能力，避免盲目投资建设，而提高决策的准确性和可行性。
（二）抓住市场缺口，准确定位。为了提高项目的市场占有率，开发要通过专业运营商的策划，实现商业与地产融合。要善于发现地产项目市场的现实及潜在需求，深入了解项目所在区域的消费环境后，准确把握目标客户群的实际消费需求，运用正确的手段和方法对项目进行正确的定位。在项目策划过程中不能照搬照抄已有的定位方案，更应突出项目的个性化，从而使得策划方案具有创意，同时在商业地产的运营管理模式也要根据市场需求进行合理规划，从而使项目的功能、效益和成本相互协调统一。
（三）合理选择项目地址。商业地产属于一项长期的经营性投资，项目选址对于商业地产来说尤为重要。一个好的项目地址不仅能带来丰厚的利润，而且还能促进项目的长久发展。随着国家经济的发展，人们生活水平的提高，他们对销售商家的需求已经不仅仅是满足于能买到商品，而是逐渐上升到便利地买到高质的商品，尤其是对购物便利性需求更高，商业项目地址便利与否也就成了商家赢利的核心竞争力。因此，商家在选址的过程中始终要贯穿5A法则（交通便利、确认便利、趋近便利、进出便利、选购便利），认真规划，为消费者提供更加便利的条件。
（四）切实可行的策划方案。商业地产开发商要立足市场需求，在追逐商业地产高额利润的同进，更要注重项目的整体规划布局，科学编写策划方案，充分体现项目开发的必要性、可行性和项目规划的合理性与多样性。策划人员要结合国内的实际情况，准确把握商业项目设计理念、地域环境及人文气息等情况，合理把项目内部的空间结构布局，提高内部空间的利用率，充分体现商业地产的本质特征，同时也致力于满足目标客户的需要。策划人员也要时刻掌握所策划项目的相关信息，及时了解市场动态变化，随时让策划方案与市场变化相符合，确保策划的准确性、科学性和可行性。
总体来说，关于商业地产项目策划方面的研究国内还处于起步阶段，而国外方面的研究虽然比较完善。国外商业地产的研究虽不能生搬硬套于我国的具体情况，但可以结合国内商业地产的实际情况加以借鉴，找出适合我国基本国情的商业地产发展之路。
中图分类号：F293.33文献标识码：A
一、组建工程项目部
根据项目规模，确定项目负责人及项目各专业主管工程师人选，组成一个熟悉商业地产开发的复合形专业人才团队。
项目部组成人员的素质要求是：
1、项目负责人：对项目整体负责，能够对房地产与商业进行有效整合，确保行业间资源的整合力度。
2、项目专业主管工程师：对项目的各专业负责，个人技术水平能够确保支撑整个商业地产开发项目的正常运转。
二、质量控制
1、事前控制。进行规划设计时应严格遵守“三段式”设计原则，即方案设计、初步设计、施工图设计。工程项目部收到设计单位提供的施工图纸后，集施工方、设计方、监理方共同进行图纸会审，发现问题及时解决。房地产公司工程项目部应制定严格的质量控制管理制度，严把工程质量关。
2、事中（过程）控制。应监督现场各施工单位严格按照施工图纸进行施工，如实际确有变化，应有建设单位、监理单位、设计单位及施工单位共同签属的设计修改变更通知单等正规手续。应严把材料质量关，所有进入施工现场的原材料、设备及各种预制构件必须提供国家规定的各种质量证明文件，并经监理验收合格后方能落地使用。现场施工过程中，建设单位工程管理人员及监理人员必须对施工半成品的质量进行随时监控，找到关键的质量控制点，上道工序未经验收合格不得允许施工单位转到下道工序进行施工。建设单位负责工程管理的相关人员应要求现场工程监理人员对工程项目的关键部位、关键工序必须进行旁站监督。
3、事后控制。过程验收与竣工验收过程中，参加人员必须做好验收记录，发现常见施工质量问题应定期整改，直至验收合格。同时制定相应的奖惩措施。验收过程当中，建设单位的工程管理人员如发现工程质量出现较严重问题应立即在现场组织质量研讨会，制定相应的处理方案。并在事后查清原因及相关责任人或施工单位进行严肃处理，将结果报至房地产公司相关领导。验收过程当中，建设单位的工程管理人员如发现工程关键部位出现质量问题且影响到工程项目整体结构安全，应立即向施工单位发出停工指令，同时向公司主管领导汇报。在查明事故原因后，将不合格施工产品立即拆除，同时追究相关监理及施工单位责任，直至将责任单位清理出场。
三、进度控制
1、项目部及时审查施工单位报送的施工总进度计划，报直属上级审核，批准后组织落实。
2、项目部应依据工程承包合同有关条款、施工图及经过批准的施工组织设计制定进度控制方案，对进度目标进行风险分析，制定防范性对策。
3、工程部应要求施工单位报送工程阶段性（季、月、周）计划报审表。严格要求施工单位按照进度计划执行。采取措施。现场工程师应检查进度计划的实施情况随时跟踪检查并加以分析。记录实际进度及相关的情况，进行进度控制。当实际进度滞后于计划进度时应及时报主管领导，商定采取进一步措施。
4、当实际进度符合计划进度时，应要求施工单位编制下一期进度计划。当实际进度滞后于计划进度时，工程部应书面通知施工单位采取纠偏措施并监督实施；
5、建立例会制度。工程部每周必须组织召开一次施工生产调度会，内容主要总结上周计划完成情况，及下达下周施工计划，协调解决各单位施工进度等问题，动态更新调整施工进度计划、每月28日前，工程部将进行统计并将本月施工计划完成情况及下月施工形象计划上报。年、季度施工计划在年、季度初的前一个月与月计划同时上报。补充和动态调整月施工进度计划。
四、成本控制
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。
1、设计阶段的成本控制，推行设计招标，择优选择设计单位，推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法。积极推行限额设计，健全设计经济责任制，有效避免设计不精、深度不够的情况，从而有效控制工程造价。采用合同措施，有效控制造价。针对目前设计人迥经济观念淡薄，设计变更随心所欲。应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款。新项目开发的经营单位应根据建筑规范随时调整建筑方案及商业布局。
2、招标投标阶段的成本控制，项目招标过程中的成本控制。工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工安装单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。做好合同的签定工作。应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。
3、施工阶段的成本控制。施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。抓好合同管理，减少工程索赔：在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。从技术措施上展开项目投资的有效控制：对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。
4、从经济措施上展开项目投资的有效控制。对大宗材料或大型设备可直接进行甲供，以达到降低造价之目的。甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划，尽量降低存储成本。加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。
5、竣工阶段的成本控制：该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。
五.工程跟进
为营造安全、有序的施工环境，合理分配人员的岗位责任，保护新建设施不受损坏，对所有施工人员进程及施工项目进行全面督导，确保卖场如期开业。
本阶段是前期的准备阶段，是为开工创造必要条件的阶段，应进行如下工作：办理施工执照及有关文件；组织并参与施工图纸会审；把已经批准并同意的施工需求设计对施工人员交底；采取必要的措施，使施工用水、电、排水均满足施工需要；建设能基本满足生活需要的附属设施；施工机械设备进入现场，并能保证正常运转；落实劳动计划，随时可以调动进场，并对其进行必要的技术、安全、防火教育。完成上述一系列工作后，写出开工报告，并经上级主管部门审查，批准后正式开工。在成立项目组后，要了解工程内容和了解商场需求。
六、安全跟进
