时间：2023-03-08 15:36:09
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一、目前房地产业融资问题现状
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
2房地产企业财务内控体系现状及分析
(1)房地产企业财务内控体系不健全。目前，多数企业的内控制度不够全面，在控制环境、会计系统、控制程序等方面均有较多的不完善之处。内控体系的不完整，除了没有基于企业发展战略予以制定之外，就是没有按照地产行业发展规律和管理要求，系统地构建内控体系。使内控仅仅停留在分散的制度文字编写环节上，没有行之有效的配套操作流程和实现工具，缺乏可操作性和实用性。
(2)房地产行业的内控环境有待优化。内控缺乏一系列操作性较强的规范性文件，要么根本没有，要么就是制定的细则没有可操作性，也没有一个制定具体规范的计划；内控行为主体素质不能完全满足需要；多头管理、各自为政的现象比较显著，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
(3)外部环境复杂。房地产企业本身的特殊性导致内控的外部环境复杂，开发投人大，风险高，控制的难度也极大；房地产企业会计核算的特殊性导致内控的复杂性，在会计核算上不需要也不可能计算各步骤开发产品的成本。
3房地产企业财务内控体系构建的原则
房地产企业建立健全财务内制体系既要以《会计法》、《公司法》、《会计基础工作规范》等法律法规作为依据，又要结合企业的具体情况，便于企业有效增强内部管理。防范经营风险，保护单位财产，保护国家、集体和职工三者利益。增强企业效益。具体来讲，企业财务内控体系的建立要符合以下原则：
(1)合法性原则。就是指企业必须以国家的法律法规为准绳，在国家的规章制度范围内，制定本企业切实可行的财务内控。
(2)整体性原则。就是指企业的财务内控必须充分涉及到企业财务会计工作的各个方面的控制，它既要符合企业的长期规划，又要注重企业的短期目标，还要与企业的其他内控相互协调。
(3)针对性原则。是指内控的建立要根据企业的实际情况，针对企业财务会计工作中的薄弱环节，针对企业容易出现错误的细节，制定企业切实有效的内控，将各个环节和细节加以有效控制。
(4)一贯性原则。就是指企业的财务内控必须具有连续性和一致性，不能朝令夕致，随时变动，否则就无法贯彻执行。
(5)适应性原则。指企业财务内控应根据企业变化了的情况及财务会计专业的发展及社会发展状况及时补充企业的财务内控。适应性可分为两个方面，一方面是对外部的适应性，另一方面是对企业内部的适应。
(6)经济性原则。是指企业的财务内控的建立要考虑成本效益原则，就是说在运用过程中，从经济角度看必须是合理的。
(7)适用性原则。是指企业财务内控应便于各部门、各职工实际运用，也就是说企业财务控制度的操作性要强，要切实可行。
成本管理是房地产项目管理的重要组成部分，它是通过一系列方法对企业生产经营过程中发生的成本、费用进行预测、决策、计划、核算、控制、分析和考核等，以达到降低成本，提高经济效益的先进的管理方法，是增强企业市场竞争力，保证企业稳定、持续、健康发展的有效途径。但目前国内多数房地产企业的成本管理工作不规范，成本管理与运作过程不合理，容易产生成本超预算、工程质量不合格以及工程超期等众多问题，这些在成本管理中存在的诸多问题使企业不能达到预期的社会与经济效益。
2 房地产企业对成本进行管控的原因
就目前情况看，房地产企业面临着一定的不利因素，正是由于这些不利因素，致使企业不得不以成本费用为出发点，来提升自身的经济效益和社会效益，最终提升自己的综合竞争力。这些因素主要表现在以下几个方面：
2.1房地产企业成本管理体系不完善
现今，房地产企业在自身的成本管理控制工作方面已经取得了一定的成绩，部分企业已经意识到战略规划对控制企业成本、提高经济效益的重要性，也逐步将其融合与实践到自身的成本管理控制中来。但是其成本管理仍处于粗放状态，在实际执行过程中形同虚设，无法将科学的合理的成本管理控制体系积极的应用到实际工作中。与此同时，企业无法制定出配套的完善的奖惩措施，一些房地产企业因为各部门岗位职责权利的不相对应，出现了干多干少一个样，干好干坏一个样的局面，即使兑现了也是受奖的不公，受罚的不服的局面。这种做法，不仅严重挫伤有关人员的积极性，更给今后的成本管理工作带来不可估量的损失。
2.2未能对房地产项目全寿命周期进行成本管理
房地产寿命周期是指房地产项目从创意到建设，直至竣工交付及售后服务等所涉及的全部时间。在完整的房地产开发过程中每个方面都会涉及到资金的流动，因此要将成本控制观念贯穿在项目的全寿命周期，从各个方面出发，建立系统的全局的发展观。当前很多房地产企业在成本管理中只重视建设期的成本，而忽视了房地产项目寿命周期成本管理。这不仅关系到建设期成本，还关系到房地产项目运行拆除阶段和竣工等各个阶段的成本。
2.3项目成本管理落后，成本管理难度大
传统的房地产企业成本管理中存在成本预测滞后，很多企业没有按照国际通行做法，在投标报价阶段完成前先完成投标项目的成本测算。很多房地产项目在投标阶段直接计算项目投标价格，没有将目标成本进一步分解到企业各部门、各项目以及实施各环节，没有形成明确的成本目标，成本管理控制缺乏具体的实施举措，一旦反映在财务账面上将造成成本失控，无法挽回。同时房地产企业的项目成本计划缺乏编制基础。技术人员不参与成本计划的编制，编制的施工组织和人员设计时只考虑技术上的可行性，不考虑经济上的合理性。施工企业不能及时将已完成工作量所耗费的实际成本与计划成本进行对比，致使在成本计划控制的角度实际成本运行工作与成本计划不吻合，产生成本偏差，重则造成企业亏损。
3 房地产企业进行成本管理的措施
3.1加强企业成本管理的意识，注重投资决策阶段的成本管理
在房地产开发项目投资开发决策之前，为避免主观决策和盲目建设带来的经济损失和不良后果，企业应做好项目可行性研究工作。认真分析各种因素，做好项目的成本费用估算、投资及效益的测算，了解金融环境、税收环境及其影响，做好投资风险的评估并制定相应的对策，对建设项目进行综合评价。企业决策的好坏与优劣将直接影响整个成本控制。
3.2建立健全成本管理组织和控制体系
房地产开发企业应根据企业的自身发展所处的阶段建立相应的成本组织构架及运营模式，在组织结构的设计上尽可能使流程的关键环节由专业部门、专业岗位完成，尽量减少组织构架，减少管理层级，提升管理的绩效。企业应根据自身情况，合理选择经营模式。当企业处于单项项目开发阶段时，公司从成本管理角度考虑应采用职能制运营模式；当企业处于同城多项目开发阶段时，可灵活采用矩阵制运营模式，以提高管理绩效；当企业在异地开发项目时，可采用项目公司制运营模式，成立项目法人，组建项目公司，按分公司组织构架方式组建，同时成本管理组织构架应按企业的发展相应阶段设立。
3.3加强成本管理与现场控制，减少多余成本产生
房地产开发企业应建立规范的成本控制流程。项目运作中确立投资预算、概算、施工图预算三者间的动态协调控制方法。正确、合理选择工程造价的计价方法和合同计价方式，加强工程变更和签证的管理。规范操作，严格管理，保证变更和签证的及时性和有效性，建立工程量签证或经济费用签证实施会签制度，同时建立限额签证制度，工程变更确保按照审查论证程序进行。在项目开发进程中与成本控制有效地结合起来，保障成本管理工作的顺利实施。
总之，成本管理是一项系统的复杂的工作，牵一发而动全身。为改善房地产企业的成本管理，在机构、人员、流程、工具、手段等多方面也必须做出适应性的调整，以提升成本管理水平。房地产企业的成本管理是全成员性、全过程性的管理，企业需要建立完善的成本管理体系，同时加强实施过程的成本监督和分析，并及时反馈。这样能为企业营销策略的制定和调整提供依据，使企业获取更大的经济效益。
参考文献：
[1]高志伟.房地产开发成本管理研究[J].现代商贸工业，2010（21）.
[2]史映旗.谈房地产开发企业成本管理[J].时代经贸，2008（09）.
[3]陈雷鸣.房地产项目成本管理问题研究[J].中国电力教育，2010
近年来，随着房地产业的持续升温，塑造房地产企业品牌已成为众多房地产企业的共识和追求。“打造品牌”的呼声几乎在整个房地产界随处可闻。在经历了价格、质量、服务等各方面的竞争之后，房地产市场已进入了一个新的阶段―品牌竞争的阶段，许多企业正逐步形成自己的品牌，品牌的优势能使企业的产品从同类产品中脱颖而出，提升了产品在市场上的竞争力和占用率。
1、塑造房地产企业品牌的意义
品牌是优质以及信赖和诚信的标识，它是客户在购买决策过程中的指南，增强决策的信心。房地产企业品牌即人们通过对房地产企业及其产品和服务的品质和价值认知而产生的内心感受。它是房地产企业的一种无形资产，增强了客户对企业产品的信任度，使其产品大大增值。
2、塑造房地产企业品牌的作用
2.1打造顾客信任度
由于社会上各种商品品牌的成功树立，使人们一提到品牌，就会自然联想到好的品牌所具有的优良的品质、优质的服务等由品牌所树立的好的意识形象，以及品牌给商品带来的附加值等，使消费者能产生一种潜在的对品牌的信任，由此产生了对品牌房地产企业所打造的楼盘的信任。
2.2加快顾客购买决策速度
由于房地产的价值偏高，使用期较长，对于一般消费者来说购买频率较低，往往一生只交易一两次。因此消费者在购置时会比购买其他的商品更加谨慎，会经历一个漫长的分析、比较和决策的过程。好的品牌的效应可在一定程度上减弱消费者对后验性因素的顾虑，从而加快决策过程。这样楼盘销售速度会加快，销售期间缩短，从而减少销售费用，加速资金回收。
2.3提升产品的利润空间
品牌给产品创立了一个良性的竞争环境。好的品牌可以增强房地产产品的稀有性和不可替代性，使顾客对房地产的价格的敏感程度会降低，这就使得具有同质量的产品因其具有的优质品牌而可以按更高的价格出售，加大了企业的利润空间。
2.4提高顾客对楼盘缺陷的包容度
由于顾客对房地产产品的心理预期的不同，再好的楼盘也存在缺陷，而购置房地产又是影响顾客一生的决策，他们自然会以更加挑剔的眼光选楼盘。品牌企业楼盘可以凭借其品牌影响力来减轻客户对于楼盘缺陷的不满。优质品牌所带来的附加值和使用过程中的优质服务会使客户更看重，从而使客户在一定程度上可以包容楼盘的某些非实质性的缺陷。
3、房地产企业品牌的塑造
3.1项目品牌是企业品牌塑造的基础
房地产企业品牌不是空中楼阁，它需要众多优质楼盘品牌来打造。房地产开发商应本着以人为本的原则，从消费者的角度出发，提供优良的楼盘作为企业长期稳定发展的根本，产品设计上在功能齐全、布局合理的前提下要有一定的超前性和适变性。在建筑质量上要求设计、建筑、结构、装饰装修等全部是优质的；在环境质量上要求有完善的配套设施和生活游憩设施；在空间、绿地、景观等方面具有一定的人文气息和文化品位。具备完善的物业管理模式，为住户提供无微不至的服务等。建设宜居宜游的高档社区，让人们在意识里形成了一种对楼盘品牌的认可，以楼盘品牌来带动和促进房地产企业品牌的塑造。
3.2房地产企业品牌的定位
房地产企业品牌有物质属性和精神属性，是企业长期发展过程中形成的经营理念、经营模式的反映。首先企业要形成自己的经营管理理念，确立自己的企业目标、企业方针，创建适合自己的企业文化和企业组织机构建设，形成自己的核心竞争力，并得到消费者的认可；其次，对开发的产品必须有优质的质量保证和全方位的售后服务以及智能化水平的建设。要做好以上各项，就必须拥有形成企业品牌的源泉，即知识和拥有知识的团队、人力资源。有价值、稀缺、难以模仿的人力资源会给房地产企业带来长期的竞争优势，高水平的团队对企业获取与保持长期竞争优势的作用是非常重要的。要获得高素质的员工，企业就要建立有效的薪酬体系和培训激励体系，从而确保获取和保持企业人力资源的竞争优势。
3.3房地产企业品牌与项目品牌相互促进
房地产企业在打造项目品牌的同时打造企业品牌。成功的品牌，其核心是创造具有竞争优势的品牌价值，通过品牌整合营销，张扬理念兑现承诺，最终在市场上建立消费者认可的品牌。消费者接受的不只是一个品牌的符合手续，他们往往要对企业经营者的核心竞争力进行全面的评价与认知，并常常关注经营者的经营理念，管理团队、资源组合与经营模式、营销策略等各方面的问题，有时甚至还很在意经营者在社会道德方面的价值取向。所以在打造楼盘品牌的同时，塑造企业品牌，让企业形象与项目形象融为一体，相互促进，让消费者了解精品楼盘的同时认知企业，在了解企业品牌的过程中促进对企业所生产楼盘的认可，两种相互交融密不可分。如在媒体等宣传过程中，宣传项目楼盘的设计理念、装修标准、建筑风格、环境设施等同时宣传：企业拥有怎样的管理团队，曾开发过哪些项目，高层管理的经营理念、企业方针、企业文化特色等，这样在树立楼盘品牌的同时，也塑造了企业品牌。
结束语 随着房地产市场的不断发展，塑造房地产品牌已刻不容缓，他要求房地产企业要长期不断的实践、改进，持之以恒，维护品牌核心价值，保持长期核心竞争力，并要有百年磨一剑的定力，才能塑造强势品牌。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。
（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。
（2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等。以笔者所在的集团为例，95年以后公司为完成政府的危、棚、简改造任务，向银行贷款3亿多人民币，企业资产负债率高达89%每天须向银行支付利息10万多人民币，再加上当时市场不景气，地价下跌，使大批资金套牢在空置的土地上无力自拔，资产运行状况急剧恶化，当时企业领导经过详细的分析和研究，采取了一系列的防范和调整措施，包括主动调低价格，尽快盘活商品房存量，土地存量，尽快全力的回笼资金，最终规避了由资金风险引起的财务危机，使企业走出了困境。
（3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。
【参考文献】
坚持诚信服务不断提高房地产售前生产质量和售后服务,质量是产品和企业的生命,其内涵实际上包括企业对客户的售前、售中和售后的所有服务,是品牌的核心内涵,是品牌长盛不衰的支柱。质量信誉也体现企业对社会的承诺和责任,打造房地产品牌应把它作为最重要的环节来抓。随着人们生活水平的提高,人民不仅对房屋本身的建造质量关注,也越来越对居住环境、物业管理质量提出了更高的要求。房地产企业发展的核心是质量,质量抓不好,口碑、信誉谈不上,品牌难形成。
用诚信打造品牌,房地产企业重点要把握以下几个质量关:
一是产品综合质量关,建立严格的质量管理体系,从勘探、材料供应、施工流程、竣工验收乃至到交给业主前的整改都要严格把关。尤其要大力抓好户型质量,尽量抓好每平方米的最高利用率。
(一)供应链管理的概念。供应链管理(简称SCM)是指在满足一定的客户服务水平的条件下,为了使整个供应链系统成本最小而把上下游企业(组织)有效地组织在一起来进行的产品研发、制造、销售及服务的管理方法。从供应链管理的概念中不难发现,出于对成本的考量,无疑是供应链管理的出发点和实质。
(二)房地产供应链成本。广大房地产企业实务中,房地产开发企业的成本项目主要包括项目开发成本和期间费用两大类。项目开发成本包括六大项:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费用。房地产企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。
在供应链思想下,房地产企业上述所有成本费用在由上下游所组成的业务链条中则以供应链成本的形态存在,并可以运用供应链管理的思想来加以管理和控制。房地产开发过程中的各个环节是相互联系、相互影响的,供应链成本的构成和形态取决于具体房地产开发企业供应链的具体结构。
二、X房地产开发公司成本控制存在的问题
(一)土地征用环节。X房地产开发公司在做征地方案可行性论证时,仅仅从静态上基于对各项成本及预计商品房售价来测算整个项目的经济可行性,而缺乏对项目后续各环节实际运作的全面考量。比如该公司早在一年前就缴纳了M市一块土地的转让金,但由于土地手续迟迟办理不到位,导致项目计划严重拖延,仅占用的土地转让金资金利息一年就400多万元,这无形中增加了该项目的整体成本。
(二)设计环节。X房地产开发公司在设计环节成本控制中存在的主要问题有:
1、设计人员由于专业素质及经济意识的欠缺,产品设计缺陷及后续设计变更较多,造成后期窝工、返工和工期延误等。
2、设计手段较落后,工程造价和设计方案缺乏有效结合,导致工程造价控制不力。
(三)政府报建环节。X房地产开发公司在该环节成本控制存在的主要问题是:各项政府报建手续进展缓慢,从而严重延误后续各环节,尤其是导致项目预售时间推迟,这样一方面大额土地款占用资金,另一方面预售款回笼时间推后又变相地增加了资金的机会成本。
(四)施工、材料设备采购环节
1、在进行设计招标时过分依赖绝对低价选择中标单位,结果日后经常导致索赔、变更及质量问题。
2、没有确定一批具有战略合作关系的供应商,导致在施工及材料的质量和价格方面控制力不强。
3、在施工过程中,对工程变更及现场签证的管理较盲目,比如变更程序及决策机制不完善。
(五)销售环节。X房地产开发公司物业的销售由本公司成立的营销团队来进行,该环节成本控制中存在的问题有:
1、销售与工程施工节奏不一致,导致存货过大,造成大量资金占用成本。
2、各项销售政策的制定和执行较随意,销售礼品等管理较混乱。
(六)物业管理环节。X房地产开发公司的物业管理由其下属物业公司来管理,该环节常常由于前期物业质量存在设计、施工等质量问题,从而导致业主索赔、拖欠物业费,物业与开发商扯皮现象以及其他后续成本的追加,更重要的一点在于公司的品牌形象受到了损坏。
三、X房地产开发公司供应链成本控制体系构建
(一)X房地产开发公司供应链结构。X房地产开发公司的供应链成本划分为上游成本、房地产公司内部成本和下游成本。具体结构见图1:X房地产开发公司供应链结构模型。(图1)结合X房地产开发公司的项目组织结构,其供应链中的上游成本包括土地征用费和拆迁补偿费,政府综合报建费用、规划设计费等;开发商内部成本包括基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、财务费用、不可预见费等;下游成本包括销售费用、前期物业管理费、保修期内维修费用等。
(二)X房地产开发公司供应链成本控制体系构建。针对上述X房地产开发公司在成本控制方面存在的问题,引入供应链的思想,建立从前期土地取得,到物业销售及物业管理各环节的供应链成本体系,从而达到在时间、成本、质量等方面为业主提供综合性价比最佳的产品与服务。
1、土地征用环节成本控制。经分析,X房地产开发公司土地成本占项目开发成本比例约为15%左右,可见土地征用环节的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍挂”形式,地价的可控性较差。因此,该环节的土地控制重点应放在控制土地闲置资金占用成本上面,具体要考虑:
(1)在做土地征用可行性方案论证时,系统论证从土地取得到最终物业实现销售整个供应链的时间,减少土地款占用的资金利息成本。
(2)运用价值工程等技术手段,提高土地使用效益,降低单位建筑面积分摊的土地成本。
(3)规避土地闲置费的缴纳。
2、设计环节成本控制。根据有关资料分析,在初步设计阶段,影响工程造价的程度为65%,施工图设计阶段,影响工程造价的程度为25%~35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%~12%,这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。加强设计阶成本控制要做到如下几点:
(1)提高设计人员素质,加强设计人员经济意识。
(2)引入竞争机制,实行设计方案招标、方案竞赛,可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较,并应用价值工程最优方案。
(3)引入目标成本理论,推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更,保证项目成本及分解的各项经济技术指标不被突破。
(4)运用价值工程的原理,进行多方案的技术经济分析和比较,推行工程造价和设计方案相结合的设计招标,在保证项目市场定位和品质的同时,有效控制工程造价。
(5)提高设计质量,减少或避免施工时的变更造成的浪费以及由此造成的窝工、返工和工期延误。在此特别说明的是,让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
(6)推行产品标准化,以此减少开发新产品的研发等投入成本。
3、政府报建环节成本控制。该环节的成本控制要点是加紧办理项目“五证”,及早进入项目预售回笼资金,降低资金使用成本。
4、融资活动成本控制。不同的融资渠道,其利率水平差异较大,分析X房地产开发公司现有的几种不同的融资渠道,利率水平由低到高分别是银行项目开发贷款、个人委托贷款、第三方公司拆借、集团公司内部拆借款、股权合作等。这样,公司在安排融资方案时,就可以优先考虑利率水平较低的融资模式。另外,在此基础上,还要权衡不同融资模式的风险水平高低,对成本和风险加以平衡,设计公司最佳融资结构。
5、施工、材料设备采购环节成本控制
(1)招标阶段坚持“合理低价”原则。推行工程量清单计价报价与合理低价中标,做好资格预审,选择有实力、有信誉的企业参与投标,在此基础上采取合理低价中标,以避免投标方以低于成本价进行恶意竞争。同设计阶段一样,让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
(2)严格控制工程变更。建立工程变更的相关流程和制度,工程设计和合同签订阶段要尽可能考虑周全,防止人为疏漏造成的后期变更,做到事前预防。在发生工程变更时,严格审核工程变更,从对总投资的影响、使用功能和经济美观等多角度确定变更的必要性。
(3)加强现场签证的审查,减少现场签证的盲目性。现场签证是施工过程中一项不可避免的工作,是甲、乙双方认可的工程实际变更记录,是办理工程竣工决算的重要依据之一。为保证洽商签证的严肃性,必须严格现场签证管理制度。
(4)推行三级收料及限额领料。材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料,按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算,节约时给予奖励,超出时由施工作业队自行承担,从施工作业队结算金额中扣除,这样施工作业队将会更合理地使用材料,从而减少浪费损失。
(5)组织材料合理进出场。一个项目往往有上百种材料,所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先,应根据定额和施工进度编制材料计划,并确定好材料的进出场时间;其次,应把好材料领用关和投料关,降低材料损耗率。
6、销售环节成本控制
(1)引入资金成本概念,合理设计各项销售方案,在销售价格及销售回款上做一平衡,寻求综合成本最低方案。
(2)严控各项销售费用,做好各种促销礼品的采购、发放管理,合理选取广告宣传媒介,提高广告宣传的投放效果,使各项销售费用产生实效。
7、物业管理环节成本控制
(1)物业管理前置到设计阶段及招标环节,参与项目设计方案论证及关键物资的招标等活动。由于物业管理是直接面向业主的末端环节,对业主在物业实际使用中反馈的各类产品缺陷最具发言权,此项安排可以减少由于设计缺陷、“绝对低价”招标等而导致的后期质量成本的发生。
一、虚增无形资产和开发成本
2004年8月31日以前,土地交易未实际公开竞价,房地产开发企业大多利用政策空间,以“危房改造”或“开发经济适用房”的名义取得土地,并先按实际支付的价款记入“无形资产-土地使用权”,然后设法改变土地用途,聘请评估机构对原取得土地按商业用地或商品住宅地进行评估,且一般要求高估,形成大额的土地评估增值。房地产开发企业根据评估价值进行账务处理,虚增了无形资产。房地产开发企业对该土地进行开发时,将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本,而开发产品成本中所含的土地成本为土地评估价值,而不是该土地的取得成本,违反了存货计价的“成本与可变现净值孰低”原则,虚增了开发成本。
对于房地产开发企业高估土地使用权的问题,建议审计时应将企业土地使用权账面价值与当地土地市价进行对比,对高于市价的部分提请企业计提无形资产减值准备。对于转入开发产品成本的土地使用价值的确认问题,企业会计制度未明确规定,笔者认为应按历史成本计价的原则,在将土地使用权账面价值转入开发产品成本时,先将评估增值部分冲转,按实际取得该土地所支付的价款和费用减去无形资产摊销后的余额记入开发产品的成本。
二、人为调节经营收入
(一)将预收售房款长期挂账,延迟确认收入。房地产开发企业收取的预售房款,在商品房已竣工验收,与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入。但房地产开发企业为了调节收入,通常人为延迟商品房竣工决算,以商品房未办理竣工决算为借口将预收售房款长期挂账,不确认收入。
(二)隐瞒收入,私设小金库。房地产开发企业除自行开发业务外,还经营合资开发、委托代建、待售商品房出租等业务。由于这些业务不受国家规划制约,可操作空间大,成为房地产开发企业小金库收入的主要来源。比如,在投资比例分配开发产品的合资中,房地产开发企业往往对分回的开发产品不入账,而将其账外销售,收回销售收入账外存储,形成小金库;在委托代建业务中,房地产开发企业往往将代建工程收入不入账,资金体外循环,或只作往来核算,形成账内小金库;在待售商品房出租业务中,对收取的租金不入账,账外另存,形成小金库。
(三)将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地,不作视同销售的账务处理。按规定,房地产开发企业将产品用于对外投资、抵偿债务、捐赠、分配利润、职工福利和作为固定资产自用的,应视同销售进行账务处理,按规定计缴营业税及附加。但房地产开发企业往往只按成本价作存货减少处理,未作视同销售的账务处理。
(四)将出租房、周转房销售的收入直接冲减出租房、周转房的改装修缮支出。商品房、出租房、周转房三者之间变化频繁,审计难度较大。房地产开发企业在销售出租房、周转房时,往往不按规定进行商品房销售核算,而是将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修复费用支出,既虚减经营收入又造成开发成本和销售费用不实。
对于上述调节经营收入的行为,建议审计时除应认真审核经营收入明细账、往来明细账和相关原始凭证外,还应审查《商品房买卖合同》、销售不动产发票存根、动迁房发票存根、《建筑工程竣工验收备案表》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相关资料,查阅企业的股东大会会议记录、历次董事会会议记录。将经营收入与“销售不动产发票存根、动迁房发票存根”相核对;将经营收入各分类明细账分别与《商品房买卖合同》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相核对;将股东大会会议记录与董事会会议记录中涉及工程竣工验收、投资、偿债、捐赠、分利、职工福利等事项的决定与相关账簿记录及原始凭证相核对;同时采用查询、观察、分析性复核等审计方法,查实企业人为调节收入的问题。
三、人为调节开发成本和经营成本
(一)随意提取公共配套设施费,调节开发成本。房地产开发企业在办理商品房竣工决算时,对于尚未完工、不能有偿转让的公共配套设施,通常采用预提办法将所需配套设施费预估计入开发产品的成本中,预提标准由企业根据建筑面积或投资比例自行确定。房地产开发企业为了调节利润,往往根据需要随意确定配套设施费的提取标准,多计或少计开发成本。
(二)不遵循借款费用的计量原则,随意分摊借款利息。根据借款费用的计量原则,企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时,应将其与每期实际发生的资产支出数相挂钩,根据累计支出加权平均数乘以资本化率计算确定。房地产开发企业在确认开发项目的借款费用时,不是按规定的方法计算分摊,而是根据企业利润情况和财务报告的需要,在开发成本和财务费用之间为划分,调节当期利润;对于计入开发成本中的借款费用,在各开发项目中的分配也未经过认真计量,而是随意分摊,造成各开发项目之间负担借款费用不合理的现象。
(三)不同类型商品房的经营成本计算不合理。房地产开发企业同一项目开发的不同类型的商品房,如底商、住宅、写字楼等,在销售价格上相差悬殊,其经营成本也应该各不相同。而企业在开发成本的核算中,一般以开发项目(同一块土地上同期开发的各类商品房)为对象进行成本归集,在结转经营成本时统一按平均成本进行结转,造成住宅、写字楼、底商之间单位成本相同或相近、利润率高低悬殊的现象。还有的房地产企业在项目开发完毕,进行销售时,将先期销售的商品房多结转经营成本,后销售的商品房少结转经营成本,形成同一开发项目同类商品房的单位经营成本前后不一。
(四)挤占和虚增开发成本。房地产开发企业是当前的高收入、高利润行业,为了少缴土地增值税和企业所得税,房地产企业往往将自行开发的办公用房、职工宿舍、自用办公场地的开发成本和代建房屋、代建工程的建设成本挤入商品房开发成本中,增大商品房开发成本和经营成本;此外,企业还通过虚报工程结算,虚报堪费、虚报回迁安置费、虚报土地征用补偿费等方式,虚增商品房开发成本和商品房经营成本,以降低开发产品增值率,少缴土地增值税;虚减经营利润,少缴企业所得税。
对于以上问题,建议审计时除应认真审查开发成本、开发费用明细账、短期借款明细账、应交税金明细账、往来明细账及相关原始凭证外,还应取得房地产开发企业的土地使用证、项目开发可行性研究报告、投资立项批文、工程项目概、预算资料、当地政府部门颁布的城市基准地价表或平均标定地价资料、政府部门的关土地征用及拆迁补偿的规定和项目投资费用估算资料等,还应查阅企业股东大会会议记录和董事会会议记录。将开发成本、开发费用明细账中的各项成本、费用发生额与工程项目概预算、项目投资可行性研究报告和项目投资费用估算资料及当地地价、土地征用及拆迁补偿标准等资料相核对;将股东大会会议记录和董事会会议记录中涉及投资、筹资、堪察设计、土地征用及拆迁补偿、工程施工等事项的决议与相关账簿记录和原始凭证相核对;同时运用单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法及类似工程经验估算法等方法对房地产开发项目中前期工程费、建安工程费、基础设施费、工程配套设施费等进行估算;运用查询、分析性复核等审计方法,根据总投资或预计总收入的一定比例,对规划设计费、开发间接费、期间费用等进行估算;根据借款费用的确认原则对借款利息的资本化金额进行匡算;以合理认定开发产品的开发成本和经营成本,审查出人为调节成本的数额,并提请企业调整账务,按规定补缴税金。
四、漏缴规费
(一)漏缴土地出让金。有的房地产开发企业通过各种关系以危房改造、开发经济适用房等名义取得划拔土地后,并未按规定仅于回迁安置和按经济适用房开发出售,而是开发成高档商品住宅、写字楼和商业用房出售。根据国家规定的土地出让金缴纳标准,出让不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额相差悬殊,房地产开发企业取得土地后改变用途的,应按规定补缴土地出让金。但实际上,房地产开发企业将危改房用地和经济适用房用地用于建造商品房后,一般都未按规定补缴土地出让金,造成国家土地出让金的流失。
(二)漏缴配套费、增容费及教育附加费等规费。房地产开发企业在商品房开发过程中除交纳土地出让金外还需交纳多项规定费用,如公共设施配套费、水电增容费、消防配套费、人防工程配套费、消防设施监督金、绿化保证金、施工用电保证金、教育附加费等等,由于以上费用名目繁多,缴纳程序不透明,存在关系操作空间和政策利用空间,房地产开发企业往往利用各种关系,采取缓缴、欠缴或关系减免等方法,漏缴各种规费。
对于上述问题,建议审计人员应详细了解房地产开发企业的经营过程,掌握相关法规和各项费用上缴标准,将企业已上缴的土地出让金和各项规费与国家及当地政府部门规定的应缴数进行对比,查出漏缴金额,提请企业按规定补缴或披露。
五、套取银行信用,违规贷款
房地产开发投资金额大,建设周期长,需要大量外部资金的支持,银行贷款则是房地产开发企业融资的主要途径。具体做法有以下几种:
(一)将实际上已不拥有产权的资产抵押给银行,套取银行信用。房地产开发企业取得的土地使用权,在未曾开发时属于企业的无形资产,可用于抵押贷款;在对该土地进行开发时,其土地使用权应从无形资产转入开发成本,此时,该土地使用权的价值已转化为房屋的成本,实质上已不具有价值。但房地产开发企业往往将已进行开发土地的土地使用权抵押给银行,办理抵押贷款。
一、房地产企业财务战略综述
（一）何谓“房地产企业财务战略”
房地产企业财务战略，是指在一定时期内，房地产企业根据政府宏观经济政策，围绕企业自身发展战略，在财务范畴之内，将财务工作与企业发展战略进行有效结合。对企业财务活动的内容、发展方向、目标等进行创造性、长期性、全局性的调整与规划。具体内容包括房地产企业筹资、投资、股利分配等。在房地产企业的整个发展战略中，财务战略仅是其中的一个“子战略”。按时间长度，房地产企业的财务战略是针对企业财务活动制定并实施的一种中长期的战略规划。结合房地产企业内外部经济环境，通过对筹资、投资、股利分配等内容的分析与整合，对企业财务工作进行适时调整，以突破企业的发展瓶颈，突出企业自身的战略优势。
（二）房地产企业有效实施与规划财务战略的必要性
有效的财务发展战略对房地产企业具有积极意义。不仅能增强房地产企业抵御宏观经济政策变化的压力，还能提高其市场竞争力。据笔者统计，房地产企业实施财务战略的必要性主要有三点。详见表1-1。
表1-1 房地产企业实施财务战略的必要性
二、当前我国房地产企业财务战略发展现状及存在的主要问题
（一）房地产企业管理者及相关人员财务管理重视程度欠缺
在我国目前的房地产企业，尤其是中小型房地产企业中，管理者大多不重视财务管理，认为财务管理是财务人员的工作、是财务部的工作。甚至很多管理者认为所谓的财务管理仅不过是核算、记账、过账等基础财务工作。没有将财务管理上升到战略的高度。在企业管理者进行财务决策时，也无法及时提供准确有效的财务信息。这在很大程度上，直接限制了房地产企业财务战略的规划与发展，从而使房地产企业财务战略的作用也无法真正发挥。
（二）房地产企业建筑成本投资过高
房地产企业项目投资时间跨度大、回收期长、单笔资金数额大，对资金的依赖性较高。这些自有特点，使房地产企业与一般企业不同。房地产企业财务战略的规划与实施中，需额外重视资金占用问题。然而，我国目前的房地产企业建筑成本投资普遍过高。大额的投资量，使很多房地产企业的自有资金不足以满足项目需求，很多建筑项目的完成都不得不依赖于银行贷款。而同时，由于房地产企业项目投资时间跨度大，间接导致企业所支付的银行贷款利息数额大，这在一定程度上变相增加了房地产企业的建筑成本，直接影响了财务战略的有效实施。目前，随着市场经济的发展，物价水平不断上涨。从某个程度而言，资金的运转是一个不断贬值的过程。对需要大量使用资金、大额占用资金的房地产企业来说，应有效控制施工建设周期，降低资金占用损失，为企业创造效益。
（三）房地产企业缺乏强有力的财务监督机制
除了上述问题之外，我国房地产企业尚缺乏强有力的财务监督机制。该机制的有效实施，能够保证房地产企业的财务信息真实、可靠，能够从根本上确保房地产企业内部财务信息的经济价值。同时，还能保证企业的财务管理行为被合法、合理的开展。房地产企业缺乏强有力的财务监督机制，主要表现在以下方面。首先，房地产企业财务授权机制缺乏统一性与明确性。甚至很多房地产企业内部存在着部门之间各自为政的情况，给管理带来难度。使得房地产企业的大量资金被流失和盗用。其次，有些房地产企业的管理者为了提高企业利益或个人利益，常常会认为阻碍财务监督，影响了其职能的正常发挥。使得财务监督机制沦为企业的一种摆设。
（四）房产项目进展缓慢，资金成本高，财务风险较大
房地产企业的工程项目通常需要投资大量资金，回收期限长，而房地产企业的自有资金有限。此外，房地产企业的资金获取渠道通常较窄。这在一定程度上不仅制约了房地产企业对工程项目的承接，使其无法在同一时期进行多项目、多领域的投资建设。同时，房地产企业还因营运资金的减少，阻碍了其规模的扩张。自有资金之外的银行贷款，由于贷款金额往往巨大，项目占用资金时间长，使得贷款利息通常较高。这才一定程度使得房地产企业资金成本较大，不利于企业财务杠杆的运用。房地产企业唯有等待投资项目竣工验收，资金回笼之后再行它用。该模式下，工程项目倘若一旦失败，将可能会直接拉垮一个企业。因此，房地产企业所面临的的财务风险也较大。
三、针对我国房地产企业财务战略的未来发展建议
如何才能使房地产企业的财务战略获得长远发展并与企业其他发展战略积极配合充分发挥其效用，并非一件易事。作为房地产企业，必须运筹帷幄，设计科学的战略方案，整体上把握财务战略。对此，笔者有以下几方面建议。
（一）宏观角度――考虑宏观经济周期的波动
近几年，我国政府对房地产企业的宏观经济调控的力度较大，在有效规范了我国房地产市场的同时，却也给企业财务战略带来很多不利影响。因此，房地产企业在运营的同时，应关注宏观经济政策的调整与波动，及时做出应对策略。在选择具体的财务战略时，要注意与经济波动周期相契合。通过制定富有弹性的财务战略，抵御宏观经济政策的波动对企业所造成的不利影响与潜在风险。
（二）微观角度
1、财务战略的制定要密切结合企业的自身特点
上文已述，房地产企业具有项目投资时间跨度大、回收期长、变现能力差、资金周转慢、单笔资金数额大、成本开支大等特点。很多投资项目的完成需要2-5年，甚至更多。在这期间，房地产企业还要应对可能随时发生变化的宏观经济政策。企业所面临的潜在财务风险较大。基于此，房地产企业在制定财务战略时，应充分考虑其自身经营特点，有效配置企业资源，合理调度资金，争取使房地产企业在财务战略的“指导”下，资金能够获得均衡流动，实现企业价值最大化，全面提高房地产企业的核心竞争力。
2、财务等相关人员要树立正确的财务战略理念
同时，房地产企业的管理者及财务人员海英树立正确的财务战略理念，构筑以财务管理为核心的内部管理体系。随着市场经济的发展与国家对房地产市场宏观调控力度的加强，房地产企业所面临的市场竞争日益激烈。这些因素无一不要求房地产企业的管理者及财务人员树立正确的财务战略理念，将财务工作从传统的核算模式转型为战略型模式。唯有树立了财务战略理念，以财务战略为依托，房地产企业才能在市场竞争中获得长远发展。
3、财务战略的制定要围绕企业所处的发展阶段
房地产企业同一般企业一样，也会经历创立、成长、成熟、衰退四个时期。因此，企业在实施和规划财务战略时，可以对经营风险和财务风险进行反向搭配，根据企业不同发展阶段的实际需要，围绕企业所处的发展战略，制定具体的财务战略。发展战略不同，财务战略的侧重点不同，以有效满足不同阶段的房地产企业发展战略的需要。
四、结论
作为房地产企业整体发展战略的一个重要组成部分，财务战略需要在其规划与实施中与其他战略相结合，围绕企业自身特点与宏观经济政策，指导企业财务工作与决策，有效帮助房地产企业防范财务风险，提高企业的综合能力。而房地产企业若要在激烈的市场竞争环境中获得长远发展，制定合理、科学的财务战略至关重要。
参考文献：
[1]刘纯超.基于海南旅游房地产企业综合能力评价的财务战略管理模型[J].现代营销（学苑版），2011；02
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：
一、房地产行业融资特点
房地产业是典型的资金密集型行业，占用资金规模大，项目开发周期长，生产环节、流通环节、消费环节都需要资金的支持，自有资金不能满足需求，需要进行大量的融资。
1、房地产项目价值大，对资金的需求量巨大，房地产开发企业必须借助金融机构和资本市场进行融资。
2、资金的占用期长。房地产开发周期长、资金周转慢、产品变现期长。对每一个房地产开发项目而言，基本上都要经过前期准备、土地开发、房屋建造、房屋销售等多种环节，通常需要 3-5 年的时间。分析现金流的情况，资金从项目初期流入开始，到实现第一笔售房款，至少需要 3 年，这个时间段稍有不慎就可能出现财务风险。
3、开发使用资金集中而资金来源分散。房地产日常经营活动中购买土地使用权、批量购买建筑材料等都表现为巨额资金的一次性集中投入。然而，筹集这些资金却需要花费长时间寻求多种方式、多种渠道。
4、房地产融资可以房屋、土地使用权作抵押。房地产企业的贷款多以房屋和土地的抵押为条件，这样开发商获得融资较容易，而对于金融机构则更有利于控制风险。
二、房地产行业总体融资现状
（一）资金主要来自银行贷款，融资渠道较为单一
1、商业银行贷款仍然是最主要融资方式
我国的房地产企业最主要的资金来源是银行贷款（包括国内贷款及、其他资金项中的定金与预付款和自筹资金中间接来自银行的部分）。住建部 2010 年调查显示，房地产企业平均每个项目 61%的资金是来自于商业银行的贷款，包括购房者的个人按揭贷款、建设单位贷款房地产开发贷款等。
2、银行贷款融资在调控作用下开始缩减
虽然对银行资金的依赖度长期居高不下，但是，近期整体银行贷款增速呈现回落的态势。中国人民银行的《2012 年 1 季度金融机构贷款投向统计报告》也显示，1 季度新增贷款 2.46 万亿元，同比多增 2169 亿；房地产开发贷款余额 2.83 万亿元，同比增长 11%，增速比上年底小 6.1%；个人购房贷款 1 季度增加 1574 亿元，同比少增加 1757 亿元，这是紧缩的货币政策和严格的信贷调控的结果。2010 年以来，为缓解市场上货币流通过剩题，央行多次加息，直接增加了房地产企业的成本。曾连续 12 次提高大型金融机构的银行存准备金率，使得目前的银行存款准备金率依然处于 20.5%的高位。收缩银行信贷量也减少了地产企业的贷款量，使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。购房者按揭贷的首付比例提高，审批时间拉长。国家统计局去年 6 月公布的数据显示，个人按揭一项已经出现明显下降，前5个月个人按揭贷款 3443 亿元，减少 8%。中原地产数据也证明，2011年前 8个月房企资金来源中个人按揭项目下滑了 4.2%，是所有项目中占减少最厉害一项。
（二）、资金结构不合理，财务杠杆过大导致财务风险升高
1、短期资金较多、长期资金不足，融资结构非常不合理
以前，开发商常常采取长期使用购房者预售款和建筑商资金的办法拉长资金使用期限，也可以向银行申请贷款延长来解决资金时间不匹配的问题。但在政策严格控制开发贷款和要求预售款设立专门账户的情况下，房企以往使用的这些方法被限制，这将使不少房地产开发企业出现资金紧张甚至财务危机。
2、财务杠杆的使用过于激进
我国土地相关政策中土地闲置年限和用途等规定较宽松，开发商都希望借此实现快速滚动开发，因此承受很高的财务杠杆。我国地产企业事实上是在以金融运作为核心的模式运行，资产负债率维持高位，要求尽量压缩库存，迅速变现。但是，我国的资本市场的发达程度远远低于美国，房地产企业融资收到了很大的政策约束。因此，当销售回款产生的现金流不能及时的进入高财务杠杆运转环节时，开发商的资金链就会有断裂的风险。
（三） 房地产行业融资难度空前、房企资金融通受到限制
1、上市融资的难度大
我国房地产开发企业进入股票市场上市融资的难度一直很大。不仅条件严苛，手续等还比较麻烦，还要经过一年的进程。再融资也有很大的限制和时间间隔要求，同时监管机构对上市企业的经营信息透明度要求高，能满足这些要求的开发商只有凤毛麟角，发行股票进行融资的房地产企业占比非常小，截至 2011 年底我国近七万家房地产开发企业中只有 148 家在沪深两市上市（依据证监会行业分类标准）。不过，房地产企业积极通过借壳上市、海外上市等其他途径进行股票融资。尤其是在香港上市，已经成为内地房地产企业日益重要的融资渠道。房地产企业通股市融资渠道包括直接上市、借壳上市和已上市房企增发再融资。2010年 10 月，证监会为落实国务院在房地产调控上的政策要求，暂缓受理房地产开发企业重组申请。其实 2009 年底以来，上市闸门已经向房地产企业关闭，而有关房企借壳上市和已上市房企增发申请的审批也都一律被搁置。
2、融资成本创新高
目前，房地产企业融资成本基本达到了历史最高值，在房企不断升高的自筹资金中，在信收紧之下，信托融资、民间借贷等高成本资金占比在提高。据国泰君安统计数据，房地产信托产品的资金成本达 15%-20%，基金产品的成本大约在 15%-30%之间，民间高利贷的成本更是高达 30%-40%，都远高于银行贷款的贷款利率，大大增加了开发商的财务成本，挤压了其利润。目前，中型房企的融资成本约在 25%，小型房企更高，而大型房企信誉更好融资能力更强，融资成本要小于中小型房企。
三、房地产企业融资模式的优化策略
（1）发展资本市场，降低房企对信贷依赖
美国拥有最发达的资本市场，银行贷款、房地产信托基金、退休基金、不动产信贷等多种融资模式共同为其房地产行业融资服务，房地产业对银行贷款的依赖很低，仅占资金来源的 15%左右，而大部分（70%左右）则来自资本市场上的社会公众投资。发展资本市场不仅可以解决我国房地产企业困扰已久的资金问题，还可以让社会大众都有机会通过参与资本市场来享有房地产业发展所带来的经济利益，而不是像以前一样只能在房屋流通领域投机炒房，催生房地产泡沫。一方面，股票市场应改变现行的对房地产企业融资的封杀，取而代之的是通过完善分红、少数股东权利制度等安排来规范房企的“圈资”行为。另一方面，发展债券市场，发挥债券融资优势。从发达国家情况来看，债券市场也一直在资本市场中占有最大份额，债券的融资额度一般是股票市场融资额的 3 到 10 倍。对比之下，我国的债券市场的规模远远不及，而且大部分是国债。政府应改革债券发行的审批制度，建立信用评级制度，完善债券二级流通市场。
(2）扶持创新多元化房地产融资产品
开发国内好的、有吸引力的多元化房地产金融产品，才能将社会资金吸引到房地产的开发环节。在美国运用最早、最成熟的房地产投资信托基金 REITs(Real Estate Investment Trusts)亦是值得推行的。REITs 是一种以发行收益凭证的方式汇集投资者的资金，再由专门机构进行投资经营管理，最后将投资收益按出资比例分配给投资者的信托基金模式。在美国及新加坡、韩国等房地产市场的成功运行可以为我国开发引进提供很好的经验和借鉴。我国房地产业内人士和很多学者都认为 REITs 将是未来房地产业的主要融资模式之一，胡军在 2007 年就论证了其在我国的可行性，认为我国房地产业、资本市场投资者和政府住房公积金的管理等对这种新型金融品的需求已经客观存在，相关制度的完善也为 REITs 的试行做好了准备。另外，住房抵押贷款证券化、房地产销售期权、开发商贴息委托贷款、典当融资等多种融资产品也都各有优势，可以开发探索来为我国的房地产融资服务。
(3)健全房地产金融法律体系
由于我国的房地产业市场化起步较晚，并且在发展进程中出现了很多的不规范和待纠正的问题，政府的房地产相关政策管理也不成熟，导致当前关于我国房地产融资方面的法律法规还很不完善。例如，关于我国房地产企业的资金来源和用途的限制，以及金融机构贷款、海外直接投资、开发商项目资金中白有比例等规定，都没有固定的、法规性的要求，政策朝定夕改，不利于行业的长期稳定。而像在国外发达房地产市场中普遍发挥作用的房地产投资基金、房地产证券化等新型模式，在我国也都还没有正式起步，缺乏相关的法规支持和政策安排。
(四)处于不同生命周期阶段的房地产企业选择适合的融资模式
处于不同阶段的生命周期的房地产企业融资风险和融资需求等各不相同不。处于成长期的房企业务增速较快，融资需求大，但是，经营和现金流都还不稳定，经营风险大，基础薄弱导致只能得到成本较高的融资，如果过度融资很容易使公司陷入财务危机。进入成熟期后的房地产企业业务趋于稳定，更容易得到较低成本的融资，但业务增长速度已经放慢，此时要调整融资模式选择，不应追求成本过高的融资模式用于超速扩张，否则会使企业负担过重、风险加大，提前迈进衰退期。
参考文献：
[1]李伟. 浅谈房地产融资结构和风险[J].现代经济信息,2010(12)
[2]中国人民银行网站/.
Abstract: Introduces the core real estate enterprise brand shaping is manufacturing competitive advantage by creating brand value, brand marketing, customer trust system culture propaganda, corporate brand and project brand and promote each other, promises, let consumer trust and identity. The final shape their own corporate brand.
Keywords: customer trust and brand building
F293.33
随着国内房地产业的健康持续发展，塑造房地产企业品牌已成为房地产企业的共识和追求。“打造品牌”已真正成为一种行业趋势。在经历了价格、质量、服务等各方面的竞争之后，房地产市场已进入了一个新的阶段——品牌竞争阶段。许多房地产企业正逐步形成自己的品牌，品牌的优势能使企业的产品从同类产品中脱颖而出，提高了产品在市场上的竞争力和占有率。
1、塑造房地产企业品牌的意义
品牌是优质以及信赖和诚信的标识。它是客户在购买决策过程中的指南，增进决策的信心。房地产企业品牌即人们通过对房地产企业及其产品和服务的品质和价值认知而产生的内心感受。它是房地产企业的一种无形资产，增强了客户对企业产品的信任度，使其产品大大增值。
2、塑造房地产企业品牌的作用
2.1打造顾客信任度
由于社会上各种商品品牌的成功树立，使人们一提到品牌，就会自然联想到好的品牌所具有的优良的品质、优质的服务等由品牌所树立的好的意识形象，以及品牌给商品带来的附加值等，使消费者能产生一种潜在的对品牌的信任，由此产生了对品牌房地产企业所打造的楼盘的信任。
2.2加快顾客购买决策速度
由于房地产的价值偏高，使用期较长，对于一般消费者来说购买频率较低，往往一生只交易一两次。因此消费者在购置时会比购买其他的商品更加谨慎，会经历一个漫长的分析、比较和决策的过程。好的品牌的效应应可在一定程度上减弱消费者对后验性因素的顾虑，从而加快决策过程。这样楼盘销售速度会加快，销售期间缩短，从而减少销售费用，加速资金回收。
2.3提升产品的利润空间
品牌给产品创立了一个良性的竞争环境。好的品牌可以增强房地产产品的稀有性和不可替代性，使顾客对房地产的价格的敏感程度会降低，这就使得具有同质量的产品因其具有的优质品牌而可以按更高的价格出售，加大了企业的利润空间。
2.4提高顾客对楼盘缺陷的包容度
由于顾客对房地产产品的心理预期的不同，再好的楼盘也存在缺陷，而购置房地产又是影响顾客一生的决策，他们自然会以更加挑剔的眼光选楼盘。品牌企业楼盘可以凭借其品牌影响力来减轻客户对于楼盘缺陷的不满。优质品牌所带来的附加值和使用过程中的优质服务会使客户更看重，从而使客户在一定程度上可以包容楼盘的某些非实质性的缺陷。
3、房地产企业品牌的塑造
3.1项目品牌是企业品牌塑造的基础
房地产企业品牌不是空中楼阁，它需要众多优质楼盘品牌来打造。房地产开发商应本着以人为本的原则，从消费者的角度出发，提供优质的楼盘作为企业长期稳定发展的根本，产品设计上在功能齐全、布局合理的前提下要有一定的超前性和适变性。在建筑质量上要求设计、建筑、结构、装饰装修等全部是优质的；在环境质量上要求有完善的配套设施和生活游憩设施；在空间、绿地、景观等方面具有一定的人文气息和文化品位。具备完善的物业管理模式，为住户提供无微不至的服务等。建设宜居宜游的高档社区，让人们在意识里形成了一种对楼盘品牌的认可，以楼盘品牌来带动和促进房地产企业品牌的塑造。
3.2房地产企业品牌的定位
房地产企业品牌有物质属性和精神属性，是企业长期发展过程中形成的经营理念、经营模式的反映。首先企业要形成自己的经营管理理念，确立自己的企业目标、企业方针，创建适合自己的企业文化和企业组织结构建设，形成自己的核心竞争力，并得到消费者的认可；其次，对开发的产品必须有优质的质量保证和全方位的售后服务以及智能化文化建设。要做好以上各项，就必须拥有形成企业品牌的源泉，即知识和拥有知识的团队、人力资源。有价值、稀缺、难以模仿的人力资源会给房地产企业带来长期的竞争优势，高水平的团队对企业获取与保持长期竞争优势的作用是非常重要的。要获得高素质的员工，企业就要建立有效地薪酬体系和培训激励体系，从而确保获取和保持企业人力资源的竞争优势。
3.3房地产企业品牌与项目品牌相互促进
房地产企业在打造项目品牌的同时打造企业品牌。成功的品牌，其核心是创造具有竞争优势的品牌价值，通过品牌整合营销，张扬理念兑现承诺，最终在市场上建立消费者认可的品牌。消费者接受的不只是一个品牌的符合手续，他们往往要对企业经营者的核心竞争力进行全面的评价与认知，并常常关注经营者的经营理念，管理团队、资源组合与经营模式、营销策略等各方面的问题，有时甚至还很在意经营者在社会道德方面的价值取向。所以在打造楼盘品牌的同时，塑造企业品牌，让企业形象与项目形象融为一体，相互促进，让消费者了解精品楼盘的同时认知企业，在了解企业品牌的过程中促进对企业所生产楼盘的认可，两种相互交融密不可分 。如在媒体等宣传过程中，宣传项目楼盘的设计理念、装修标准、建筑风格、环境设施等同时宣传：企业拥有怎样的管理团队，曾开发过哪些项目，高层管理的经营理念、企业方针、企业文化特色等，这样在树立楼盘品牌的同时，也塑造了企业品牌。
4、结束语
随着房地产市场的不断发展，市场竞争越来越强，塑造房地产品牌已刻不容缓，他要求房地产企业要长期不断的实践、改进，持之以恒，维护品牌核心价值，保持长期核心竞争力，并要有百年磨一剑的定力，才能塑造强势品牌。
参考文献：
