时间：2023-03-08 15:38:24
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南山文化旅游区旅游景区是旅游者进行旅游的空间载体，旅游与旅游景区的经济和社会的发展水平有着非常密切的关系。在研究过程中，注重立足于新媒体营销传播环境本身，引入整合营销传播理论，对旅游目的地的新媒体营销传播模式进行了研究和分析，更好地促进旅游营销理论的发展，以期更好地推动我国旅游行业的发展和进步。三亚南山文化旅游区独树一帜、极富特色，能够为旅游业发展搭起良好的平台，造就独特的“文化旅游”品牌。目前三亚南山文化旅游区营销管理方式不完善，太过于表面化，应在整体推广上，以及简单包装上下功夫。在当今互联网时代的冲击下，要充分的利用新媒体带来的便利，迎合当今游客的现实需求。因此利用新媒体的活跃特点，针对三亚南山文化旅游区自身情况，确立适合其自身发展的新型旅游营销体系。对以往营销手段进行细致分析，保留效果好的营销手段，优化以往效果欠佳的方法，融入新思路，新手段，运用认证微博，进行话题营销，同时采用微信公众号，官方网站等手段多方面进行景区公众形象的打造。
1加强信息营销平台建设
三亚南山文化旅游区可从以下几点进行考虑：第一、信息营销平台的建设，要注重与自身实际情况的结合，将信息平台的信息真实呈现，能够客观地对景区环境以及景区特色进行反映，增强游客对网站的信任度，这是发挥网站作用的关键。信息营销平台的建设，要注重信息的真实性和可靠性，这是信息平台建设的关键及根本；第二、信息平台建设过程中，要坚持“开放性”原则，即扩大信息营销平台的影响力和影响范围，将有用信息进行更好地传递，让更多的人了解到相关信息。三亚南山文化旅游区新媒体营销发展过程中，要牢牢立足于信息营销平台建设，将自身的经营理念和经营目标贯彻其中，加强信息宣传，更好地提升品牌建设，为三亚南山文化旅游区更好发展，创造一个良好的环境；第三、在发展过程中，注重在线营销模式的发展。信息营销平台构建过程中，不能忽略在线营销对企业发展带来的重要作用，要注重把握这一点，扩大企业的品牌传播，让更多人意识到三亚南山文化旅游品牌，树立品牌意识，以此推动三亚南山文化旅游的发展和进步。
2开展旅游微博营销策略
三亚南山文化旅游景区在利用新媒体营销过程中，可以借助微博大V的影响，给予一定的报酬，对自身进行宣传。微博大V在对信息传播过程中，具有较强的影响力，可以将信息有效传递。据相关数据调查显示，人们对三亚南山文化旅游景区的理解，以人员推广所占比例最大，让人们认识到这个景区。但是在借助于微博营销过程中，注重对信息的有效编排，并将一些有用的图片信息附带分享，这样一来，能够起到一个较好的宣传作用。且要注重对微博功能的留意，考虑到微博的使用率。三亚南山文化旅游景区借助微博进行相关信息的宣传，必须要考虑到受众范围的大小。因此，在利用微博进行新媒体营销过程中，应重点考虑到微博操作便捷、功能强大、携带方便等优势，将信息进行有效、合理加工后将信息进行发出。
3推进网络视频营销
网络视频营销模式，可以对当地的人文景观、自然景观以动态方式进行表述，人们在观看网络宣传视频过程中，能够给人带来一种身临其境的感觉。这种宣传模式，更好地拉近了人与景区之间的联系，可以加深消费者对景区的了解。三亚南山文化旅游区可以应用网络视频营销模式手段，录制相应的视频信息，以这种方式进行景观的宣传。在进行网络视频营销过程中，三亚南山文化旅游区要注重把握以下几点内容：首先，在进行视频信息采集过程中，要注重对重要信息的采集，能够对反映出三亚南山文化旅游景区特征的景点进行录制，注重视频录制的大小和长度，对一些不必要的信息能省则省。其次，在进行网络视频信息宣传过程中，要注重成本效益选择，并且保证视频信息录制的生动性，能够更好地引起人们的注意力；再者，需要保证其视频信息录制的高质量性，在反映出当地景观实际情况的时候，要保证视频信息具有趣味性，更好地吸引消费者观看；最后，在进行网络视频营销过程中，要注重选择渠道，即如何将视频信息进行推出，增加受众范围。在进行视频宣传过程中，可以起一个新颖的标题，引起用户的注意，并且将视频信息在大的门户网站上，让更多的人关注到视频信息，增加点击率，获取更多人对三亚南山文化旅游景区的支持，推动景区更好地发展和进步。
4开展网络社区营销活动
通过开展有效的网络社区营销活动，可以加强对三亚南山文化旅游区的宣传工作，让更多人意识到三亚南山文化旅游区，提升其知名度。网络社区营销活动的开展，要注重新媒体营销模式的要素进行分析，能够对其进行有效把握，更好地发挥出新媒体营销的作用和功能，这是实现三亚南山文化旅游区发展的关键。在进行新媒体营销过程中，要注重加强网络社区营销活动的应用，将网络营销与现实营销进行紧密结合，扩大旅游景区的影响力，实现旅游景区经济效益。三亚南山文化旅游区在宣传过程中，应重点考虑几点：第一，综合性。进行资源的有效组合来丰富旅游项目的内涵，从而提升旅游吸引力；第二，差异性。要注重发挥地区优势，突出地区特色，吸引更多游客的关注，为其带来更好的经济效益；第三，关联性。虽然新媒体营销与传统营销模式之间存在差异性，但要实现二者之间的有机结合。社区营销活动要注重立足于三亚南山文化旅游发展的实际情况，在进行宣传过程中，要注重针对性和指向性。只有将服务推给那些需要的人，才能促进业务的达成。三亚南山文化旅游发展过程中，在利用社区网络进行宣传过程中，可以单独地设置“景点帖”，通过这些帖子对三亚南山文化旅游景区的实际情况进行宣传，会引来很多人的围观，通过社区宣传，激发人们的旅游意识。
受现阶段旅游行业发展的影响，乡村旅游逐渐受到人们的欢迎，在不断的发展中乡村旅游营销策略也面临着重大的改革。传统形式的乡村旅游已经不能满足游客的精神需求，由于现阶段我国经济的日益发展，人们的生活水平逐渐提高，旅游人群也逐渐拓展，由于年轻群体的加入，为金华地区的乡村旅游发展带来了重大的挑战。在现阶段新媒体发展的环境下，乡村旅游通过对多媒体的利用，将多媒体多元化等优势充分开发金华地区的乡村旅游发展，是目前实现乡村旅游经济效益的重要措施。为此，文章中笔者立足于新媒体背景下，对金华地区的乡村旅游营销策略进行了分析。
一、研究背景
（一）金华市乡村旅游现状
现阶段我市正在全面开发乡村旅游行业发展，在丰富的农业资源基础上，打造具有地方特色的田园景观。截止到2015年，我市接待内外游客近1600万人次[1]。然而随着信息技术的发展，人们对乡村旅游的需求也逐渐提升，将新媒体与乡村旅游营销进行有效结合，是现阶段推动乡村旅游发展的有效策略。
（二）金华市乡村旅游营销现状
目前阶段金华地区旅游人群主要的信息了解渠道多数为旅行社推荐，然而随着信息技术的发展，网络已经成为人们获取信息的主要渠道。我市在宣传乡村旅游时却将大部分精力投身于旅游社等一些信息媒体，对乡村旅游发展造成影响。
（三）新媒体营销现状
截至目前我国网络用户数量已经达到7亿左右，受信息发展的影响，我国手机端网络用户数量也呈现递增趋势[2]。由此可见，新媒体营销已经成为现阶段各行各业重要的营销方式，加强新媒体营销与我市金华乡村旅游营销的结合，是推动我市乡村旅游经济发展的重要举措。
（四）金华市乡村旅游新媒体营销现状
目前我市在乡村旅游行业正处于上升趋势，但是由于近年来新媒体的迅猛发展对各行各业都造成了一定的影响。我市在乡村旅游新媒体营销上还需要进行大力的改进，有效发挥新媒体自身优势，推动金华乡村旅游行业的发展。
二、旅游新媒体营销案例分析
现阶段旅游行业对于新媒体应用主要体现在旅游网站方面，例如携程网、Price line等，随着信息技术的发展，人们选择旅游方式的渠道也逐渐由传统形式的旅行社转变为网站浏览，因此我市也逐渐开始注重网站旅游的开发。例如携程网充分结合了我市代表性的旅游景点进行合理设计，应用人们对于旅游选择便捷性的发展模式，在互联网的基础上发展旅游业。例如著名景区例如金华寺平古村落的游览，让游客在游玩中欣赏大自然的魅力。将新媒体与乡村旅游相结合，可以为游客选择旅游地提供便捷性，免于奔波于旅行社的时间。然而在携程网、Price line等旅游网站中对于我市乡村旅游的内容还不够完善，对我市乡村旅游的新媒体发展造成一定的影响。
三、我市乡村旅游新媒体营销渠道研究
（一）旅游网站
现阶段我市对于乡村旅游的网络宣传方面还欠缺一定的力度，在一些大型的网站中对于乡村旅游的宣传版面较少，为我市乡村旅游发展造成了影响。
（二）网络虚拟社区
在一些受欢迎的网络虚拟社区例如贴吧、论坛中，对于金华及金华旅游相关的主题贴吧对于旅游的关注、宣传比较少，数量比较多的是人们的交友信息等，由此可见我市乡村旅游在虚拟社区中的宣传营销力度欠缺。
（三）移动网络
现阶段由于网络手机端用户逐渐递增，也推动了移动网络的发展。这一新兴手段无疑是开发我市乡村旅游的有效渠道。人们对于移动网络的关注已经逐渐深入生活，如果将其优势充分利用，对我市乡村旅游的发展将会起到重要的推动作用。
（四）播客、微博等社交网站
目前播客、微博等一些社交网站逐渐受到人们的喜爱，截至2015年末微博用户已经达到近3亿左右。人们对于微博等社交网站的关注主要渗透在各个方面，在乡村旅游发展上如果将其进行充分的利用，便可以提高我市旅游行业的知名度，大力开发我市乡村旅游发展。
四、我市乡村旅游新媒体营销策略研究
现阶段由于我国旅游市场竞争十分激烈，在乡村旅游方面各地区大力开发自身特色景区，在国内旅游市场中占据有利地位[3]。在我国的乡村中，最具吸引力的旅游景色便是乡村特色自然风光，如何将我市乡村中的自然风光进行充分利用，发挥乡村旅游自身的优势，例如将一些代表性的自然景色作为旅游宣传点，搞好我市乡村旅游营销，充分结合目前我市乡村旅游在市场中的定位，将新媒体渠道与乡村旅游营销进行融合，利用新媒体营销自身的优势，将我市乡村旅游产品开发及包装全面信息化，致力于满足游客旅游体验将新媒体营销进行充分的实施，在新媒体营销的基础上，将游客旅游线路的制定、价格选择、以及当地的酒店住宿进行全面安排，长期与游客保持互动关系，了解我市乡村旅游存在的不足，针对游客所反映信息进行及时的补充与完善，全面构建基于4Ps的产品导向营销策略、基于4Cs的顾客服务导向营销策略、基于4Rs的关系导向营销策略的新媒体营销组合策略。
五、营销效果评价分析
以我市寺平古村落景区为例，其在营销过程中已经达到比较好的效果，寺平古村落以其自身悠久的文化历史为前来旅游的游客提供丰富的历史文化底蕴，让游客在游玩的同时也享受到当地悠久的文化底蕴，进一步推动了我市乡村旅游行业的发展[4]。笔者在充分结合旅游行业专家意见之后，对寺平古村落的营销策略进行了分析，以历史文化作为旅游宣传点对当地旅游的发展十分有利，也进一步带动了当地的经济等相关产业的发展，然而其中仍然存在不足之处，在新媒体营销的运用上还欠缺一定的力度，对于四平古村落旅游宣传力度稍显不足，因此当地要充分结合新媒体营销，充分利用互联网优势，大力宣传寺平古村落旅游优势，提高当地知名度，从而进一步推动我市乡村旅游的发展。
结束语：
综上所述，我市现阶段旅游行业正处于上升阶段，在此基础上推动乡村旅游的发展是巩固提高我市旅游行业的重要手段。在新媒体的背景下大力开展我市乡村旅游，利用互联网优势为游客提供更加便捷的优质服务，是当前发展我市乡村旅游的必然形式。文章中笔者立足于新媒体，从我市乡村旅游研究背景、旅游新媒体营销案例分析、我市乡村旅游新媒体营销渠道研究、我市乡村旅游新媒体营销策略研究、营销效果评价分析五个角度对我市新媒体乡村旅游营销策略进行研究，从而进一步实现了旅游目的地、旅游产品与受众群之间的完全互动，在传媒多样化、立体化、交互化的新媒体背景下，推动金华地区乡村旅游的发展。同时，通过在旅游营销中对新媒体概念的引入，充实旅游管理学、旅游经济学等学科体系的理论建设。
参考文献：
[1]杨晓晗. 我国乡村旅游业的发展现状与前景分析--以金华市"农家乐"为例[J]. 农村经济与科技，2014，09：57-59.
[2]袁芳，史文国. 乡村旅游营销策略研究--以湖南省为例[J]. 中国集体经济，2014，21：158-159.
[3]余兵. 新媒体语境下乡村旅游产品营销方式创新[J]. 新闻战线，2015，08：58-59.
据权威调查显示，当前大学生群体主要获取信息的主要渠道是手机媒体，同时手机媒体作为新媒体的主要承载方式，导致大学校园文化媒介趋向更多元化、便捷化、互动化，能够使大学生最快的时间内获取各种资讯，深受到大学生的青睐。同时，随着新媒体与网络的不断发展，对校园文化建设传统方式造成一定的冲击。
随着微信、微博、映客等新媒体的出现，拓展了大学生沟通与表现的平台，也为大学生的社交需求提供了更多的思路和方法。与传统的面对面等社交方式相比，大学生更愿意选择网络新媒体，虚拟空间交流活动已经成为大学生不可或缺的交流与倾诉方式。通过权威调查表明，对于最喜欢的交流方式的问题，54.63%的学生表示通过微博、微信，18.06%的人表示喜欢通过面对面进行交流，12.96%的学生表示喜欢通过电话、短信，11.57%的学生表示喜欢通过QQ、电子邮件的方式，2.31%的学生表示喜欢通过信件或者其他。这个数据充分显示新媒体已成为大学生沟通交流的主要手段。
（二）新媒体是在校大学生思维拓展和自我学习的重要手段
信息储量大、传播速度快、获取方便等新媒体优势，对大学生的思维方式影响巨大，思维的高度、广度、灵活度也不断提升，从而使大学生的思维得到前所未有的自由。举例来说，当一个大学生需要了解某一方面的信息时，利用新媒体，只需打出一些关键字搜索，就能获取相关资料内容，这些多角度、多方面的资料，会给予大学生信息支持，使大学生自身不断联想、不断思考，不断进行思维拓展。
新媒体超越了传统课堂教学中的局面，不断丰富的学习资料，不断涌现的网络免费课程等，便于学生随时随地进行查阅学习；同时，新媒体开阔了大学生的视野，能够使大学在自身的专业内外的众多的领域发现自己感兴趣的内容，激发出大学生自主学习的热情，形成更多的兴趣组与社群等。在交流分享、讨论互动，帮助学生了解学术知识、获取学术资料，多渠道获取知识，多角度认识问题方面，新媒体都对校园文化建设起着重要作用。
二、新媒体对共青团校园文化建设的冲击
（一）新媒体使传统思想政治教育难度加大
随着移动互联网与新媒体的兴起，导致传统的思想政治教育的影响力在大学生群体中的正在逐步下降。一些消极的、腐朽的、落后的思想信息利用新媒体平台传播，这无疑给大学生的思想政治教育提出严峻的挑战。新媒体的不断进步与发展正在潜移默化的影响和改变着大学生的思维模式，新媒体的形式多样化及信息的即时性使大学生的接受的各类思想、观点也越来越多，其中也不乏一些违反主流文化的思想。大学生们已不再只是从传统的思想政治教育课或者思想政治教育工作者的教育过程中认识社会，认识他人。新媒体平提供的信息具有很大的不可操控性和不确定性，同时这些信息给大学生的思想意识带来深刻影响，也弱化了高校思想政治教育的积极效果。
（二）新媒体促使大学生人际关系存在一些问题
许多面对面对额的交流方式正在被微信、微博新型社交媒体所代替，更存在一些匿名的身份、多角色沟通交流方式，不但淡化了人与人之间现实的感情与关系，更有甚者长期处于虚拟世界，缺乏亲身体验与接触，不能使自己与真实的世界对话时，处在现实生活中，容易产生虚拟和现实的分离。从而导致一系列人际交往问题。
在新媒体时代下，大学生通过发表微博、朋友圈、空间等代替了现实的交流，比起现实生活中不能与他人深入的了解和交流，更觊觎于虚拟空间的交流与互动，进而在现实生活中与人交流的时候，造成了交往能力退化，出现害羞、语言匮乏的等问题。反而导致了更强的社交障碍。
（三）新媒体导致学生的独立思考能力下降
部分大学生利用新媒体的便捷性和移动性特点，学术抄袭、考试作弊、对于他人的研究成果进行下载、转载后，不进行思考“拿来就用”，导致高校的学术道德建设受到影响。学术道德建设也是衡量学校校风的重要指标，更是衡量整个学校校园文化建设的主要标志。
三、共青团校园文化建设中如何利用好新媒体
（一）共青团主导的正面思想教育，积极引导
高校共青团在校园文化思想政治教育教学中，应加强学生的媒介素养教育，促进高校大学生分享身边的正能量，提高大学生思想政治意识。
提高共青团干部思想政治教育工作者的媒介素养意识，要通过开展多种活动普及新媒体知识，使思想政治教育工作者从观念上意识到媒介素养的重要性，才能为学生提供良好的教育环境。例如，高校共青团部门可通过开办讲座传播各种媒体知识，引导学生正确认识的新媒体的优势与劣势。
共青团思想政治教育工作者的媒介素养教育工作阵地的扩展，教师可以将传统的课堂教学模式，向新媒体转变，通过规划讨论的时间段、主题、具体讨论事项、思考方式，来组织和设计网上讨论，来扩大和巩固课堂讨论的空间和成果。一方面，加强了对学生的思想政治教育，另一方面，加强了学生对新媒体平台上所传播信息的理性认知。
共青团新媒体校园文化建设中，要鼓励高校学生自主探索实践。学生利用博客等新媒体平台，将自己所学的知识及时进行思考，对自己的所闻所感的事情进行记录，
中国营销策划伴随着市场经济的逐渐成熟走过了近30年，笔者依据策划思想的变化，将其大体分为三个阶段：策划前时代、策划时代、策划后时代。
中国营销策划的时代划分
策划前时代是中国策划界刚刚开始萌芽状态，中国经济正由计划经济到有计划的商品经济阶段，具体时间为20世纪80年代到90年代初。该阶段是中国经济体制转型期，虽然高校开设了市场营销课程，但由于中国企业缺乏足够的营销实践导致营销缺乏系统的研究。该阶段主要代表人物为何阳，主要特征为“点子热销”。
策划时代是中国策划界以提高销量为导向的系统的营销策划的研究，具体时间为20世纪90年代初到2000年，该阶段中国市场经济正逐渐走向成熟，中国企业竞争白炽化，各种最新的营销理念在中国逐渐得到广泛的实践。以叶茂中、王海鹰为代表的策划人，凭着其对营销理念的运用能力，帮助企业获得了销量与品牌的全面提升。
到了21世纪，中国的营销策划由于过度地使用营销手段，企业销量上升的同时，营销成本也大幅度增加了，营销策划面临着严峻的挑战。如何将营销成本的降低与营销手段的联系起来达到以小博大的效果已经成为这一时期营销策划发展的重要趋势。
笔者通过对众多策划个案的共性规律提炼，收集许多以小博大的具体营销手段，试图通过理论研究体系构建一种新的营销策划理论，这有别于以前的营销策划思想，笔者将该理论命名为策划后时代。笔者将策划后时代内涵描述为：在防止过度营销的前提下，强化对市场的量化分析，运用非常规的营销手段以小博大，集中有限的营销费用解决营销关键点而获得超常营销效果的一种理性营销模式，该理性营销模式因企业与行业的不同而不同，它将快速提高企业的品牌与销量。
本论文将介绍策划后时代产生背景及研究方法，以小博大的营销受到企业欢迎，然而之前却没有任何一个营销理论体系正式提出来，笔者在现阶段提出来具有其现实的意义，这主要来源于产生的背景。
策划后时代的产生背景
新的营销策划理论的产生必然有其经济社会文化背景，进入21世纪，中国营销策划受到如下内外部环境的影响：
（一）席卷全球的金融危机影响着中国的营销环境
2008年全球的金融危机席卷中国，在企业原材料涨价的情况下，营销成本相对降低，在营销成本有限的前提下，如何策划一种以小博大的营销方法已经成为企业急待解决的问题。
（二）行业的寡头垄断加大了企业进入行业的壁垒
众所周知中国的电器、日化、洗涤等行业已经形成寡头垄断；饮料、服装、化装品等行业也比较成熟，进入成熟行业参与竞争，搏弈中营销成本的加大成为了企业进入这些行业的壁垒。
（三）避免过度营销使企业进入营销运作的二难推理
中国企业在营销上面临着许多挑战：在渠道上，费用大。科学的管理能将产品推向消费者可以看到的每个角落，但广告费的支出必然少了，这样会造成品牌缺乏影响力，使消费者对终端的产品视而不见。这就是所谓的“做渠道不一定得天下，不做渠道是肯定得不了天下”。广告费同样也是这个道理，广告费多了而渠道费用少了，消费者在接到广告信息到产生购买行为本身就是复杂的心理过程，更何况还不一定能方便购买。所以“做了广告未必能行，不做广告肯定不行”。如果二者都投入大量的费用，事必加大营销成本，引起过度营销，严重威胁企业生存和发展。
（四）媒体信息到达率受到质疑
随着高科技的发展及媒体产业化的呼声不断上升，中国媒体的数量陡然增加，消费者每天供选择的媒体越来越多，在信息包围的时代，受众强烈地要求具有“不知情权”，单一媒体的信息到达率受到质疑。比如广东某企业在2006年在广东某一电视频道投放广告，结果在年底针对目标人群的品牌广告信息到达率的调查中发现，该广告的信息到达率仅有3.72%。因此，要引起消费者对某个品牌的注意力就需要有更多的媒体组合。如何使媒体成为与消费者个性化互动、体验的平台，并与公关活动、软广告结合，将某些媒体缺乏影响力的弱点降至最低点甚至消失，已经成为企业媒体营销必须考虑的问题。
（五）消费者理性的加强
消费者理性的加强除了受主观追求消费效用的最大化影响以外，在客观上受到如下因素的影响：
1.中国的广告缺乏扎根在消费者心灵的创意表达。中国的广告创意人员缺乏对目标顾客的调查，导致大多数创意表达落入了除了画面唯美，就是表达情节的俗套。画面唯美虽然在一定程度上吸引了消费者的眼球，但除了给消费者艺术欣赏以外，并不能让消费者产生购买行为，正如奥格威所说：“消费者并不会因为昨天晚上在歌剧院看了一个美好的歌剧而第二天产生购买行为”。创意人员不懂营销的结果导致消费者对品牌叫好不叫座。表达情节的俗套充斥着整个中国所有的品牌广告，比如洗发水的广告总是美女对着镜头甩头发，其俗气已经让消费者见到这类广告就调台，就更谈不上购买行为的产生。品牌广告的实质是让消费者从理性购买变为感性购买，但广告创意的上述现象不但没有达到这种实质而且让消费者理性进一步加强。
2.品牌信用发生危机。例如，前几年的雀巢咖啡的含碘超标及肯德基苏丹红事件，近年来的三鹿奶粉事件都使消费者对使用品牌产品的安全性产生了警惕。
3.产品知识的增长及品牌偏好的形成。企业通过各种方式对消费者进行直接和间接产品知识的教育，比如保健品行业通过会议营销的方式教授消费者有关健康的知识，IT行业通过广告及产品展示的方式也在教授消费者有关电脑的知识。与此同时在同行业里，竞争品牌通过数据库营销、售后服务等多种方式构建了消费者对自己的品牌偏好。
上述的三种因素是构成消费者理性消费的主要原因。
参考文献：
1.潘小珍.新营销策划.中山大学出版社，2009
2.秦宗槐.营销策划困境及对策.中国工商管理研究，2002（2）
3.AndrewGriffiths.低成本快营销.企业管理出版社，2008
中国营销策划伴随着市场经济的逐渐成熟走过了近30年，笔者依据策划思想的变化，将其大体分为三个阶段：策划前时代、策划时代、策划后时代。
中国营销策划的时代划分
策划前时代是中国策划界刚刚开始萌芽状态，中国经济正由计划经济到有计划的商品经济阶段，具体时间为20世纪80年代到90年代初。该阶段是中国经济体制转型期，虽然高校开设了市场营销课程，但由于中国企业缺乏足够的营销实践导致营销缺乏系统的研究。该阶段主要代表人物为何阳，主要特征为“点子热销”。
策划时代是中国策划界以提高销量为导向的系统的营销策划的研究，具体时间为20世纪90年代初到2000年，该阶段中国市场经济正逐渐走向成熟，中国企业竞争白炽化，各种最新的营销理念在中国逐渐得到广泛的实践。以叶茂中、王海鹰为代表的策划人，凭着其对营销理念的运用能力，帮助企业获得了销量与品牌的全面提升。
到了21世纪，中国的营销策划由于过度地使用营销手段，企业销量上升的同时，营销成本也大幅度增加了，营销策划面临着严峻的挑战。如何将营销成本的降低与营销手段的联系起来达到以小博大的效果已经成为这一时期营销策划发展的重要趋势。
笔者通过对众多策划个案的共性规律提炼，收集许多以小博大的具体营销手段，试图通过理论研究体系构建一种新的营销策划理论，这有别于以前的营销策划思想，笔者将该理论命名为策划后时代。笔者将策划后时代内涵描述为：在防止过度营销的前提下，强化对市场的量化分析，运用非常规的营销手段以小博大，集中有限的营销费用解决营销关键点而获得超常营销效果的一种理性营销模式，该理性营销模式因企业与行业的不同而不同，它将快速提高企业的品牌与销量。
本论文将介绍策划后时代产生背景及研究方法，以小博大的营销受到企业欢迎，然而之前却没有任何一个营销理论体系正式提出来，笔者在现阶段提出来具有其现实的意义，这主要来源于产生的背景。
策划后时代的产生背景
新的营销策划理论的产生必然有其经济社会文化背景，进入21世纪，中国营销策划受到如下内外部环境的影响：
（一）席卷全球的金融危机影响着中国的营销环境
2008年全球的金融危机席卷中国，在企业原材料涨价的情况下，营销成本相对降低，在营销成本有限的前提下，如何策划一种以小博大的营销方法已经成为企业急待解决的问题。
（二）行业的寡头垄断加大了企业进入行业的壁垒
众所周知中国的电器、日化、洗涤等行业已经形成寡头垄断；饮料、服装、化装品等行业也比较成熟，进入成熟行业参与竞争，搏弈中营销成本的加大成为了企业进入这些行业的壁垒。
（三）避免过度营销使企业进入营销运作的二难推理
中国企业在营销上面临着许多挑战：在渠道上，费用大。科学的管理能将产品推向消费者可以看到的每个角落，但广告费的支出必然少了，这样会造成品牌缺乏影响力，使消费者对终端的产品视而不见。这就是所谓的“做渠道不一定得天下，不做渠道是肯定得不了天下”。广告费同样也是这个道理，广告费多了而渠道费用少了，消费者在接到广告信息到产生购买行为本身就是复杂的心理过程，更何况还不一定能方便购买。所以“做了广告未必能行，不做广告肯定不行”。如果二者都投入大量的费用，事必加大营销成本，引起过度营销，严重威胁企业生存和发展。
（四）媒体信息到达率受到质疑
随着高科技的发展及媒体产业化的呼声不断上升，中国媒体的数量陡然增加，消费者每天供选择的媒体越来越多，在信息包围的时代，受众强烈地要求具有“不知情权”，单一媒体的信息到达率受到质疑。比如广东某企业在2006年在广东某一电视频道投放广告，结果在年底针对目标人群的品牌广告信息到达率的调查中发现，该广告的信息到达率仅有3.72%。因此，要引起消费者对某个品牌的注意力就需要有更多的媒体组合。如何使媒体成为与消费者个性化互动、体验的平台，并与公关活动、软广告结合，将某些媒体缺乏影响力的弱点降至最低点甚至消失，已经成为企业媒体营销必须考虑的问题。
（五）消费者理性的加强
消费者理性的加强除了受主观追求消费效用的最大化影响以外，在客观上受到如下因素的影响：
1.中国的广告缺乏扎根在消费者心灵的创意表达。中国的广告创意人员缺乏对目标顾客的调查，导致大多数创意表达落入了除了画面唯美，就是表达情节的俗套。画面唯美虽然在一定程度上吸引了消费者的眼球，但除了给消费者艺术欣赏以外，并不能让消费者产生购买行为，正如奥格威所说：“消费者并不会因为昨天晚上在歌剧院看了一个美好的歌剧而第二天产生购买行为”。创意人员不懂营销的结果导致消费者对品牌叫好不叫座。表达情节的俗套充斥着整个中国所有的品牌广告，比如洗发水的广告总是美女对着镜头甩头发，其俗气已经让消费者见到这类广告就调台，就更谈不上购买行为的产生。品牌广告的实质是让消费者从理性购买变为感性购买，但广告创意的上述现象不但没有达到这种实质而且让消费者理性进一步加强。
2.品牌信用发生危机。例如，前几年的雀巢咖啡的含碘超标及肯德基苏丹红事件，近年来的三鹿奶粉事件都使消费者对使用品牌产品的安全性产生了警惕。
3.产品知识的增长及品牌偏好的形成。企业通过各种方式对消费者进行直接和间接产品知识的教育，比如保健品行业通过会议营销的方式教授消费者有关健康的知识，IT行业通过广告及产品展示的方式也在教授消费者有关电脑的知识。与此同时在同行业里，竞争品牌通过数据库营销、售后服务等多种方式构建了消费者对自己的品牌偏好。
上述的三种因素是构成消费者理性消费的主要原因。
参考文献：
1.潘小珍.新营销策划.中山大学出版社，2009
2.秦宗槐.营销策划困境及对策.中国工商管理研究，2002（2）
3.AndrewGriffiths.低成本快营销.企业管理出版社，2008
2009年，我们赫然发现，互联网营销已经从传统营销的辅助手段进化到一个新的高度，成为营销的新主流。新的网络技术、网络平台、社交网络、购物网站、聊天工具以及数字化媒体，可以轻松了解参与者的偏好、使用记录等细节信息，为网络营销对消费者精准化投放传播量身定做的信息提供依据。比起传统媒体的大覆盖撒网，网络媒体可以更加精确地寻找人群特征，而且投资的总额起点只是传统传播媒体的零头，即是高效力的媒体，可以主攻，也可以作为传统媒体的交叉。
以电子商务为代表的网络营销方面的字眼很早就展现在我们的网际生活中，而现在，搜索营销、网上营销、在线营销、网路行销、网上商城、网上招商等一大堆跟网络营销有关的字眼不断冲击着我们的眼球，更有甚者，B2B、B2C、C2C这些网络营销术语，时常能在生活中听到。可见，2010年，网络营销将会是一场持续不断的旋风，影响社会的各个层面，尤其对企业营销方面来说，将是一场巨大变革，机遇与挑战并存。
第一大特点，网络给人们生活带来了重大影响，网络营销已经渗透到人们的生活。拿最近很盛行的“开心农场”来说，它是一款以种植为主的社交流，已在QQ空间、开心网、校内网、百度空间等这个网站流行，大有风靡网络之势。奥巴马竞选美国总统就是得益于网络之助。人们的生活、工作、娱乐、社交、学习等方方面面对网络的依赖性越来越大，作为营销人、企业或咨询公司，更应不断挖掘网络营销的潜力和价值。
第二大特点，媒体数字化是与网络营销结合最为紧密的。数字化早以悄悄地对媒体传播影响了很多年，突出表现在与网络的结合上，其侵略性、病毒性、爆发性、规模性、快捷性、逐步个体性、虚拟性、低限制性以及低成本等特征，为媒体传播建立了数目庞大的通路，并且更具优势，使从大众传播到数字化一对一媒体的转变成为可能。网络传播与传统电视广告、报纸等平面广告、户外广告、手机短信广告等共同构建了整合性的数字化新媒体方式，各种媒体的融合度越来越高，数字化越来越明显，网络营销的价值也越来越大。
第三大特点，大量的网络营销成功案例成为了范例，彰显了网络营销的价值。淘宝网、当当网、凡客诚品、中国鲜花网、中国配货网等，都在进行网络营销中取得了巨大的成功。值得一提的是，我们参与的不少连锁都是通过网络进行招商，其中超过70%的招商来自互联网。从传统营销的理论来看，无论是4P还是4C，网络营销在每一个环节都可以体现出巨大的作用和影响。互联网对企业而言，是高效的工具，是有着巨大影响力的媒体，它不仅仅是企业另外增加了一个销售渠道，还是企业整合资源的平台，甚至影响企业的业务方式。很多企业已经或着正不断尝试网络营销方面的创新，比如网络营销模式的创新、网络招商等，并且总结出了不少成熟的经验。
第四大特点，通过网络营销可以精准地锁定目标消费群体，甚至消费者个人。新的网络技术、网络平台、社交网络、购物网站、聊天工具以及数字化媒体，可以轻松了解参与者的偏好、使用记录等细节信息，为网络营销对消费者精准化投放传播量身定做的信息提供依据。比起传统媒体的大覆盖撒网，网络媒体可以更加精确地寻找人群特征，而且投资的总额起点只是传统传播媒体的零头，即是高效力的媒体，可以主攻，也可以作为传统媒体的交叉。
而且，消费者自身参与度越来越高，他们更喜欢这种互动高的活动，找寻更适合自己的产品和信息。
第五，网络的巨大潜力、影响力以及发展趋势，必将引领营销的新浪潮，掀起网络营销的浪花。
从目前现状来看，国内众多营销策划公司，营销咨询公司还停留在传统营销策划的范畴，以传统媒体宣传为手段，靠“点子”来取得业绩;国内众多企业对于网络营销虽然了解比较多，但仍处于茫然无措的境况，对于网络营销感觉无从入手，即使建了公司网站，但对企业盈利并没有帮助。是否敢于挑战网络营销专业和技术难关?是否能抓住网络营销的机遇?成为了众多营销策划公司，营销咨询公司和很多希望寻找优秀营销策划公司，营销咨询公司进行合作的企业深思的问题。
陈亮跨媒营销咨询公司作为业内知名的营销策划公司，2005开始研究，2007年年开始致力于网络营销的尝试，成立陈亮跨媒网络传播公司，结合独特的跨媒营销传播模式，打通传统传播与数字媒介网络等媒介的跨越与结合，不断探索与实践，致力于本土企业营销模式积累与案例实践，拒绝为外资，外企等品牌提供服务。已经为30多家传统企业，多个行业建立网络营销模式与数字营销平台，已经积累了丰富的网络行销经验。
这意味着公司已经全面介入数字化营销领域，必将会将营销咨询推向一个新高度。把在传统的品牌营销策划10年经验与秘密研制多年的网络营销工具、网络营销先进理论、网络营销经验全面结合起来，为客户提供前沿的营销理念以及更为优质、体贴的服务。公司在原来业务板块基础上，增加了网络营销业务板块内容，并对其进行了规划，并与众多核心技术公司形成战略合作联盟，具体可为客户服务的细节为：网络品牌策划、网络赢利模式设计、网络招商策划、网络整合传播推广、网站建设与维护、网站优化、网站推广、SEO优化、SEM营销、网络诊断、网络营销培训等全系列网络营销服务;也可以根据客户的实际情况，量身定做出更适合企业的网络营销整体解决方案。
具体到每类企业类型可以在网络上进行营销的需求不同，大体上可以分以下几类：
①大型品牌企业进行品牌网络传播推广，
②连锁行业网络招商，
③电子商务类产品网络直销，
④快速类企业进行网络消费者沟通互动，
房地产市场逐渐由卖方市场过渡到买方市场，企业取得一块地就能制胜的神话已经远去，激烈的竞争需要企业对房地产营销策划越来越重视，房地产营销策划对促进房地产业的健康发展以及增强房地产企业的竞争能力具有重要的意义，房地产营销策划已成为关系到房地产项目开发成功与否的首要环节。由于我国房地产市场发展比较落后，房地产营销策划的理论和思想至今仍未真正成熟，再加上一些开发商缺少营销策划方面的经验，在实际房地产营销策划操作中难免存在一些问题。
1房地产营销策划中现存的问题
①目标客户定位不准确。由于高额的消费支出、购买结果的不确定性，房地产消费是一种高关联度的购买行为，其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多，变化的可能性也大得多，所以应该采用专业的消费者行为调研。可是一些房地产开发商认为“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”，正是由于房地产开发商的这种心态，使之在房地产开发过程中营销策划者普遍忽视了对消费者的研究，从而造成了目标客户定位不准的现象。
②缺少规范的可行性分析。众所周知，房地产开发不但受诸多相关经济、法律和政府相关政策及其变化的约束，而且还要受许多不可预测因素的影响，这些约束和影响直接或间接地改变房地产开发项目的建设费用乃至决定项目的成败。然而，有一些开发商在前期策划过程中不知投资分析为何物，对未来政策走势缺乏敏锐性的分析和判断，不做规范的项目可行性分析，往往依赖高层领导个人经验和感觉进行投资决策，营销策划也介入过晚，导致投资决策失误，开发产品不对路，以至于到项目销售中期，尽管投入了大量的人力物力宣传推销，仍然有大量商品房滞销。
③无视差异化竞争。与普遍忽视消费者研究相反，部分房地产开发商过度重视对同行竞争者的研究，常常不惜花上半年的时间动员全公司的力量，发动地毯式的搜索从本区域到跨区域甚至全国的假想敌都无不囊括，从环境、房型、配套到装修细节等竞争者优势都关注备至。然而这样大量的投入没有什么实质性意义，得出的结论不能指导我们的实际工作。事实上房地产与普通消费品不同，即便地段不同也不会有任何两个项目会同质化，既然不会有同质化，那就绝不会面临像普通消费品那样广泛的竞争。
④“克隆”现象比较普遍。房地产营销策划的兴起，应当是由广州、上海、深圳等沿海发达城市开始的。多年的房地产营销策划实践，使第一批专业策划人员积累了丰富的策划经验和极有价值的策划理论和思想。最近几年来，内地城市的开发商也开始注重起营销策划来。这些地方引入策划的途径有：一是派专业人员到沿海城市学习、取经、参加各类策划培训班；二是要请知名策划人前往内地房地产开发项目担任总策划或顾问；三是内地举办各种房地产营销策划演讲会，并邀请知名策划人参加交流，从中获得沿海地区房地产营销策划的最新理念。通过这几种方式，沿海城市先进的房地产营销策划理念和优秀的经典案例，开始在内地开花结果。同时，内地策划人在策划理念和手段上不可避免地出现了“克隆”现象，甚至有的地方几个楼盘的营销策划方案几乎相同，这已经引起同行们的关注。
⑤过分依赖广告攻势。有些房地产策划者过分强调“猛烈的广告攻势”“、强大的空中优势”，偏爱采用大发行量的大众媒体进行宣传。这种“用大炮打蚊子”的做法，有效性差成本也居高不下。广告成本的大幅度提高必然会影响最终收益。随着媒体干扰的增大，媒体的边际传播收益也在下滑，房地产策划者应该针对具体项目量体裁衣，作出合理的广告费用预算。
2房地产营销策划发展趋势
①强化品牌战略。随着房地产逐渐进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，房地产开发商更注重对品牌的培养与宣传。因此房地产营销策划者应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的品牌
②适应消费者个性化要求。随着房地产消费市场日趋理性和个性化，消费者偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。因此房地产营销策划者应该针对不同消费者进行日趋明朗的市场细分，以满足不同类型消费需求的消费群，比如中小型房地产企业就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。
③调整营销模式，建立全程营销机制。房地产全程营销策划是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。各开发商核心能力的侧重点不同，房地产营销组织形式也可以有其独特性。但是，基本的框架应该大同小异以客户导向型全过程营销理念为指导，营销机构应强化策划和销售部门的客户服务和反馈功能。策划部门应该是楼盘相关信息的收集者和楼盘市场兴奋点创造性思维产生的组织者。通过吸引客户深度的前期参与和策划，可以使项目的市场推广自然而然地变得容易。当然，在整个项目策划过程中，不排除专业人士对客户适当地引导，从而把双方可能的分歧解决在前.目前不少开发公司纷纷成立客户俱乐部，经常性地与客户沟通项目进展、公司状况，组织客户深入项目策划，与客户形成互动的有效联接。一些开发公司专门成立了客户服务中心，设投诉接待和售后服务等职能。
参考文献
[1]国宁.房地产营销与策划[M].北京:中国商业出版社，2006.
[2]贾士军.房地产项目全程策划[M].广州:广东经济出版社，2003.
房地产营销策划是指在先进的营销理论指导下，运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现。因为顾客的需求千差万别，，所以房地产营销策划注定要从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。怎样才能做好房地产营销策划呢？
1、市场调查与分析
对项目区域范围内楼盘及各阶段市场进行细致调研，包括市场经营定位、宣传策略、产品类别、商户数量、自身情况、未来发展趋势、竞争能力、辐射范围、人口数量、消费水平、消费习惯、投资取向……通过分析为项目的定位及各项工作的开展提供有利依据。
一是根据不同的行业划分，以市场分布为主线，逐一搜集商户资料。强调数据和数量的准确性，要求招商员必须做到商户信息的真实和不可遗漏。
二是了解销售客户的心里诉求，最重要的手段就是加强沟通。第一轮沟通的主要目的是了解客户的最基本信息，建立起客户资料的基本数据库。在沟通时一般是隐型拜访的，并不暴露自己的真实身份。因为这样可以避免客户的直接拒绝，顺利的能拿到客户的名片，同时最重要的是为以后的沟通埋下铺垫。第二轮沟通时必须公开身份、形象宣导。这样做的优点有：⑴以传递信息为由进行公开身份的沟通，详细介绍集团情况；⑵根据客户的类型确定，有计划、有顺序进行第二轮沟通；⑶对客户一些事实性资料进行了解和确认；⑷细心观察，初步建立感情基础，为下一论拜访留下伏笔。第三轮重点沟通有助于情感建立，其优点包括：⑴沟通主要目的本着“普遍撒网重点养鱼”的原则，加强和客户之间的情感交流。情感的维系是增进信息了解的畅通渠道。⑵寻找和培养自己的重点客户，通过和其良好的感情沟通了解市场更加细致的信息。⑶建立自身更为专业的形象，彰显集团品牌和实力，将项目的长处更加准确地传递到所有目标客户中去。
三是竞争对手研究。通过对竞争对手细致周密的调查分析后，针对其经营和管理上的漏洞，作为与商户沟通的切入点，并展示市场的优势。例：在XX项目中，调查研究市场包括潜在客户群的数量、分布、消费习惯、商户的经营费用、商户的组成特点、行业大户的情况等。
2、楼盘的标识
2.1案名、CI设计。营造鲜明、独特、良好的统一对外的企业形象，在消费者心目中树立不可替代的印象，为后期宣传炒作、强化形象打下基础。
2.2项目整体外观确认。具有强烈的视觉冲击，力争成为城市标志性建筑。
3、市场初级定位
3.1产品定位。根据前期调研结果分析，初步确定经营业态定位、经营主体定位、预期收益定位、核心竞争力定位、市场地位定位。
3.2目标客户群定位。根据城市调研了解投资走向、商户所需、消费习惯及水平，分别初步确定销售对象、招商对象、服务对象群体。
4、加强宣传推广
4.1楼书和DM单制作
策划是房地产运作思路的加工厂和宣传基地，是地产销售窗口和信息反馈中心。
楼书制作：说明书一定制作精美而具特色且便于携带与观看；内容主题突出，除进驻背景、集团简介外，加强对客户关注问题的宣导。例：为什么好、为什么强、为什么买等。
DM单的制作：根据营销人员的反映情况，内容时常更新，根据不同阶段定期推出不同的卖点或解答客户所关注问题，同时分析整体市场发展前景，利我同时阻击对手。版面可以特殊设计。例：XX项目的DM单可以铺盖整张桌子，很多客户都拿它铺桌子，并时时更新，增加了DM单的暴光率，不会被客户当作简单的宣传资料而丢弃。
4.2 会议营销
制造各种卖点，进行信息，解决客户普遍关注的一些问题，提升信心。注意会议的主题设计和组织安排，制造一些客户感兴趣的信息点，来加强对客户的预约和组织。
4.3 展示营销
通过参加一些房展会，以及其它社会活动，达到宣传、提升知名度和社会关注度的目的。注意整体形象的包装和定位，以及到访客户信息的反馈和跟进。
4.4 体验式营销
通过组织部分重点客户或是媒体记者，到已经运做成功的房地产项目进行实地感受，从而打消客户的一些顾虑，强化客户信心，形成良好的口碑传播，加速客户的购买行为。
4.5 加强媒体整合
一是立体交叉组合：报纸平面广告、户外广告牌、POP、楼体形象、招商/售销中心等因素对商家产生最直接的冲击。二是长短期效应组合：报纸的时效较短，POP、广告牌时效较长，在推广前期注重长期即时效应媒体应用（如户外广告和直邮），有助于树立深刻的品牌形象；中后期偏重短期时效宣传（如报纸广告），敦促商家的入驻。三是公关活动先行，构筑较高的平台，与政府形成互动。四是媒体的跟踪报道。广告是自己说自己好，而新闻是别人说你好；新闻传播的是事实；新闻原则上花钱不多。在活动前造大声势，形成一种轰动效应；在活动中现场报道，让论坛或是座谈的动态尽展社会；在活动后跟踪报道，扩大论坛或是座谈的影响。
4.6主流媒体与非主流媒体关系的平衡
一是广告投放以主流媒体为主，对待非主流媒体，应抱着“不树立任何一个敌人”原则，选择非主流媒体具备的优势，适量选择广告投放。二是利用个人感情进行引导，降低在非主流媒体上的广告额度。三是以媒体不可能接受的压价方式，让非主流媒体主动放弃。四是借助媒体上级主管部门（宣传部）以行政指令的方式压低价格及广告量。五是非主流媒体广告投放前应在新闻配合、版面安排等方面争取更多优惠。
5、价格策划
价格作为房地产市场运行的核心，是社会利益的结合点。房地产价格策划是在一定的内外环境的背景下进行的，将受各种因素的影响。因此价格策划必须在对各种因素进行深入细致分析的基础之上制定。价格策划主要体现在与其他营销组合的协调配合、合理确定定价目标、灵活运用各种策略的定价方法。
5.1 基本价格制定
应考虑多种因素，如开发成本、利润空间、竞争对手价格、消费者的承受力、销售价格与租赁价格的关系，租金收入（最多不能超过10年收回成本）与按揭供款对比等因素。
5.2变动定价策略
对于销售的不同阶段一般采用不同的价格进行销控，比如开盘后一定时间内减小折扣。
5.3 价格策略
一是“低开高走”策略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占份额，获得市场关注，聚集人气。
二是结合价格低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。
三是设立最低价“特价单位”策略，以部分位置极差且面积较大的以最低起价出售，作为“特价单位”，以超低价造成热销、抢购场面。
总之，在房地产市场竞争日益激烈的大环境下，市场营销被视为房地产企业经营和运作的生命线，因此加强房地产营销策划对房地产开发商提高自身的综合实力有着十分长远而重要的意义。
参考文献：
[1]阿迎萍，常爱艳.试析房地产营销策划[J].职业时空.2011（02）
房地产业从住房配给到商品房自由买卖，历经数次转折和发展，现在已经成为我们国家的支柱性产业。伴随着社会改革的发展，人民生活水平日益提高，对住房的需求不断增加。房地产市场竞争也异常激烈。由“大鱼吃小鱼”到“快鱼吃慢鱼”，房地产营销的去化速率已经成为制约房地产企业生存和发展的瓶颈。解决问题的根本就是要加强和促进房地产营销策划创新和发展。
一、房地产营销策划理论基础
1.房地产营销策划概念
房地产营销策划是一项系统工程，需要运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。
2.房地产营销策划内涵
房地产营销策划内涵包括如下六层内容：
1）房地产营销策划是在房地产领域内运用科学规范策划行为的活动；
2）房地产营销策划是在市场调研和市场定位的基础上进行的；
3）房地产营销策划活动的灵魂是创意；
4）房地产营销策划要综合运用各种策划手段；
5）房地产营销策划要具有明确的目的性；
6）房地产营销策划是一种运用整合效应的行为过程。
总之，房地产营销策划不是简单的推销和促销，而是一个具有学科整合性、方法多样性、系统综合性、目标一致性的整合营销行为活动。
二、房地产营销策划存在的问题
1.调研不足、痴迷炒作
客观、科学、详实的市场调查是获取真实数据的基础，更是营销策划工作不可或缺的重要前提。只有“知己知彼，方能百战不殆”。但在实际策划工作中，许多房地产开发商往往缺乏广泛而细致的市场调研，只是一味的卖点（概念）“炒作”，直接的做法就是以出资买断媒体版面，包下电视广告时段等形式，刻意制造新闻、夸大事实宣传效应，借信任度较高的媒体来获得客户的信任。这种走捷径的营销手段从根本上脱离实际，使得营销策划成为空中楼阁，经不起市场和时间的双重考验。
2. 目标市场不明，市场定位模糊
准确、合理、有效的目标市场定位是快速营销的前提，更是营销策划工作必不可少的重要环节。但在实际策划工作中，不少房地产开发商只是一味以追求企业利润最大化为建设目标，不考虑各消费群体社会地位、文化理念、收支能力差异对产品需求多样性的要求，甚至毫不顾及自身企业资金和建设能力水平，盲目追风，开发建设高收益性产品。前期虽然可以满足部分群体需求，但在产品销售后期，却造成大量产品滞销，增加企业维持成本，同时使产品需求者望而怯步。最终造成空置房屋越来越多，客户却买不到真正需要的产品。
3.重营销方式，轻服务细节
多样、灵活、细致的营销方式和服务是促进产品成交的有效方法，更是策划工作全方面成果展示的重要过程。但在实际策划工作中，很多房地产开发商只重视前期和中期的营销和服务，创意不断，并想方设法规划和组织各类营销推广活动，取悦客户。往往配合使用“承诺堆积”的方法，解除客户后顾之忧，增加客户对企业信任度。但一旦成交，以往的承诺往往不易实现，后营销工作也少之又少，服务意识逐渐弱化，服务水平越来越差，给客户的生活、工作等带来众多烦忧。
三、房地产营销策划的对策
1.加强策划队伍专业化建设，提高队伍整体责任意识
策划队伍专业化水平高低，很大程度上影响着整个策划工作的成败和好坏。进行有效、科学、实用的策划队伍专业化基础知识、专业理论、职业道德和职业能力教育，是策划工作得以客观、真实、完整实现的基本保障，也是促进和提高策划服务能力的基本要求。加强策划队伍诚信与责任教育，可以有效预防和降低广告策划操作中的浮夸现象，更好的将真实和客观的产品信息传递给客户。
2.重视和加强市场调研工作，更好服务企业和消费者
市场调研是做好策划工作的必要前提。加强和重视市场调研工作，策划人员必须从思想上克服害怕吃苦、害怕受累的意识。真正做到策划人员市场调研工作的全过程参与，客观、系统、全面了解整个调研过程。重视数据的统计与分析，在认真、详实、科学分析基础上，再进行必要的营销策划工作。才能更好的设计出符合市场需求的产品和服务，从而帮助企业更快、更好的销售产品，帮助客户更方便、更满意的选择合适的产品，享受更周到、更贴心的服务。
3.科学市场定位，更好促进营销工作
以消费者需求为导向，建立科学、实效的目标市场分析模型，基于客观、真实的市场调研，借鉴以往开发经验，避免一味“追风”，谨慎、耐心、有效的选择目标市场定位，是策划工作的重中之重。也是营销工作成败的关键。这就要求策划工作要避免一味的概念炒作和浮夸，切实调研和了解客户需求，在企业建设和开发能力范围内，预见性的开发房地产项目，才能更好的适应市场的检验。
4.讲诚信、慎承诺、重服务，提升后营销服务水平
在浮夸业已成为风尚的房地产界，策划工作更要“讲诚信”，它不仅是策划队伍的职业操守，也是策划工作的基本要求；知之为知之，不知为不知。说实话，不说空话，对客户疑难问题真实的回答，不乱说话，谓之“慎承诺”，它是一个策划人肩负的责任；说到做到，精益求精，谓之“重服务”，它是策划工作服务水平的形象展示，也是树立和提升良好企业形象的重要途径。加强和提升后营销服务水平，可以更好的解决前期和中期策划工作中遗留的问题，更好的服务企业和客户，为策划工作画上圆满的句号。
总之，良好的房地产营销策划帮助房地产开发企业获得成功的同时，必须经常反省策划工作中存在的各种问题，时刻坚持“加强策划队伍专业化建设”、“重视和加强市场调研工作”、“科学定位目标市场”、“讲诚信、慎承诺、重服务”的原则，为策划工作服务。这是改善和提升房地产营销策划工作的根本途径，也是不断完善和促进房地产营销活动的必然选择。
参考文献：
[1]刘薇，杨春柏. 房地产营销策划存在问题与对策研究[J]. 商场现代化，2009，（10）.
[2]成红巧，刘作君. 房地产营销策划现存的问题及对策探析[J]. 商场现代化，2009，（26）.
[3]高涵. 当前房地产市场营销策划中的问题与对策研究[J]. 现代经济信息，2010，（1）.
值此春暖花开之际，焦作大学市场营销协会本着“丰富校园生活，增强锻炼意识”，特准备与4月15日至5月15日举办大型活动“营销策划大赛”，旨在通过本次活动开展，传播营销理念，丰富校园生活，加强学生营销策划制作能力，引导积极向上大学生活。在此，对一直以来对市场营销协会的工作开展给于支持和帮助的校团委、经管学院、社团联合会及各个兄弟社团和广大同学们表示最衷心的感谢。
首届营销策划大赛的开展，肩负着市场营销协会的长远发展，关系着校园活动举办的质量引导，我们坚信有校团委、经管学院、社团联合会以及赞助商的大力支持，这次由焦作大学市场营销协会承办的首届营销策划大赛一定能办的很好！
焦作大学市场营销协会
二、活动策划
1．活动名称：大学首届营销策划大赛
2．主办单位：大学经管学院
3．承办单位：大学市场营销协会
4．举办时间：4月15日—5月15日
5．举办地点：（主会场）焦作大学新区
（分会场）焦作大学老区
6．活动宗旨：丰富校园生活、传播营销理念、扩大社团影响、增强锻炼意识
7．活动总顾问：焦金雷秦海金郭丽萍
8.活动总策划：卢国红
9.指导老师：庞爱玲
10．资金预算：3000元（不折合物品）
11．活动流程：（见附一）
12．现行条件：1）校团委大力支持
2）经管学院的鼎立支持
3）市场营销协会是焦作大学最大的学生社团，并有自己的主流媒体
《营销人》
4）四五月份的销售旺季，各大商家可借此机会广泛宣传扩大销售并能取得良好效果（市场营销协会已在此之前举办过多次大型活动）
三、焦作大学首届营销策划大赛秘书处成员
四、赞助商宣传策划方案（试行）(见附二)
附一：
“大学首届营销策划大赛”活动流程
营销策划大赛要求参赛者针对赞助企业的经营、销售活动进行市场调研后提出创新的、有针对性的、切实可行的意见和建议，根据市场营销学的基本知识，形成营销策划书本活动。由焦作大学市场营销协会策划并主办，整个活动为期约一个月，分四个阶段进行，从4月15日正式启动。
（1）宣传和报名（4月15日至4月20日）
前期宣传——4月15日至4月30日我们计划通过在焦作大学内悬挂横幅、张贴海报、制作宣传面板、散发传单、网络媒体、校广播站广播等形式进行大规模的宣传活动。4月15日，随着社团活动月的正式启动，我们将在“茶房”“崇学楼”前摆摊设点，进行现场咨询和报名活动，进一步加强传播力度。此外，前期协会主流媒体《营销人》将联合《焦作大学报》集中版面进行宣传。
参赛选手在4月20日之前将报名表交至校园报名质询点。
（2）活动主要内容及具体安排
第一阶段：初赛作品征集阶段（4月20日至27日）
①.4月20日，我们将邀请企业经理人或学校经管院校知名教授对参赛选手进行培训，传授营销管理经验，针对企业营销策划、策划书的撰写等方面内容进行专题讲座和培训。
②4月21日，本协会将邀请赞助商派高级经理人员到厦大举办讲座，介绍企业背景、传授营销管理实战经验等.。
③4月21日至4月27日，参赛选手需要完成一份5页左右的营销策划方案大纲（要求使用a4纸，字号不应小于5号，总长度一般不超过6000字）。将初赛作品（附参赛队员名单及联系方式）于2011年4月27日以前以打印文稿形式两份（用a4纸打印）和一份初赛电子作品提交至市场营销协会营销策划大赛秘书处。经评委评稿后，按得分高低评出复赛作品。每份作品给出评委评语与指导意见。
5月1日前公布复赛名单。
第二阶段：复赛阶段（5月2日至5月5）
复赛选手和队伍对营销策划方案进行加工和补充、完善，完成一份完整的营销策划方案，可包括图形、表格等。经评委打分，按得分高低评出决赛作品。每份给出评委评语。
5月7日前公布决赛名单。
第三阶段：决赛阶段（5月7日至5月10日）
参加决赛的队伍可获得评委小组专家进行个别指导，对作品进一步的完善。决赛采用ppt展示或现场答辩形式进行。评委由焦作大学相关专业专家学者、焦作市内知名企业家组成。暂定每个参加决赛的小组利用6分钟阐述自己的营销策划方案，剩余5分钟，由评委提问，参赛队伍回答。评委将在赛后结合复赛成绩给出决赛成绩，并评定名次。
5月15日将在颁奖晚会上公布获奖名单。
第四阶段：颁奖典礼（5月15日）
本次活动将评出一等奖一名、二等奖二名、三等奖三名。最后定于5月15日举行颁奖典礼，本协会将通知所有入围者（6名）到场参加颁奖典礼，获奖名单于现场公布，体现真正公正、公平、公开。本协会将邀请赞助企业高层人员和焦作大学营销、管理领域的专家作为颁奖嘉宾，为获奖者颁发证书和奖品，并现场进行讲评。赞助商家将获得全部的获奖作品，并可从中采用行之有效的idea为自己服务。
附二：
“大学首届营销策划大赛”赞助商宣传策划方案（试行）
赞助商可选择赞助方式：
1.冠名方式，以“焦作大学***杯首届营销策划大赛”的形式，费用全包。
本次活动将以冠名商家企业销售为主题，撰写策划内容。宣传内容由赞助商提供，宣传时长4月15日至5月15日止。
2.以“***预祝焦作大学营销策划大赛圆满成功”的横幅形式宣传。横幅
由赞助商提供，宣传费用20元。赞助商也可委托协会制作，费用70元。（协会长期定做横幅，费用较低）
3.在校园内摆放与赞助商有关的宣传版面，宣传册，海报等可由我方专人负责（宣传材料由赞助商提供），100元。
4.帮助商家在活动期内发放传单，张贴海报等宣传方式，100元。
5.赞助商可以在活动日内搞些诸如产品推广，现场宣传，活动促销，现场拍卖等形式（我方提供场地，水电等一些基础设施），200元。
6.赞助商可以以宣传本次营销策划大赛为主要内容，借以宣传贵公司，印制宣传单页，将由我方安排人员分宿舍发放单页，费用50元。
7.赞助商可自编一些诸如小品，舞会，演讲，比赛等活动，活动由赞助商负责（我方提供场地，水电等一些基础设施），300元
8.在市场营销协会《营销人》报上刊登广告，价格需和主要负责人商议。
9.商家也可以在本次活动期间提供奖品，在颁奖典礼中由主持人做口头宣传。
10.赞助商也可以同本次活动主要负责人商议后利用宣传报名、初赛、复赛、决赛、颁奖晚会等阶段具体安排宣传合作方式。
以上价格外联人员可根据实际情况做相应调整，但幅度不能超过30%，赞助内容也可相应调整，实物赞助以晚会需要为原则，资金必须在活动开始一周前到位。
此协议如有不足之处，望各位海涵！
附三：
致市场营销协会“营销策划大赛”合作伙伴
贵公司：
正值阳春三月，春暖花开，柳绿桃绽，眉展颜舒。焦作大学市场营销协会在焦作大学校团委及经管学院的支持下拟定与4月15日至5月15日，举办焦作大学市场营销协会首届“营销策划大赛”。同时利用这一盛大的活动，广邀有意与打开学生市场的商家企业加盟合作。2
第一部分，活动介绍
焦作大学市场营销协会所举办的本次营销策划大赛，旨在活
跃校园气氛，传播营销理念，培养大学生思维能力，与现实营销策划能力。本次大赛分初赛稿件征集阶段，复赛稿件专家评委评选阶段，决赛选手分析与陈诉阶段，以及颁奖晚会阶段。在初赛、复赛、决赛阶段组织开展厂家关于企业及企业产品讲座、营销专家有关营销策划制作讲座、现场及校园售卖、市场调研、厂家参观等活动。
第二部分，合作可行性分析
一，发展中的焦作大学
焦作大学是经教育部比准的一所具有高等学历教育招生资格的综合性普通高等院校，位于人民路东段，现有在校大学生19000余人（其中新区1XX余人，老区7000余人），和焦作师专毗邻（焦作师专现有在校大学生8000余人）。多年来，焦作大学面向社会、适应市场、发挥优势、办出特色。学校注重教学质量，严格教学管理，不断深化改革，形成了良好的校风和学风，教师爱岗敬业，教书育人、深受广大学生的爱戴。学校重视学生的综合素质培养，为增强学生的就业能力，坚持强化基础，拓宽专业方向，办出特色。毕业生在国家政策指导下，通过"双向选择"面向全国就业。毕业生动手能力强、基础知识扎实、综合素质全面，倍受企事业单位和三资企业的青睐。
二，蓬勃发展的市场营销协会
焦作大学市场营销协会创办与XX年，以“传播营销理念，普及营销知识”为宗旨，现有在校会员400余人，是校第一大学生社团。XX年荣获“校优秀社团”称号。协会坚持不断创新，先后与焦作市三维商业广场、焦作市大张惠利佳超市、豫龙商贸、焦作容熙食品有限公司、焦作联通公司、焦作蒙牛奶业、焦作可口可乐销售公司等大中小型企业商家合作组织开展了“反传销活动周”、“社团文化节”、“社团活动周”等大小活动；并通过协会良好的信誉和校园影响力在企业品牌塑造上一致得到合作伙伴的认可与赞扬。在校园市场的开发与品牌宣传上达到了良好的效果。
三，激情澎湃的营销人
焦作大学市场营销协会，至成立以来，坚持以教育与人为根本，着重强调营销人的思想素质与综合素质的培养，每逢周末及传统节假日主张学生周向社会步入实践，在会员的动手能力与解决处理问题的能力上都得到了很好的提高。协会主张不断创新，在协会发展的基础上强调“心多大，市场就有多大”的积极态度。培养协会营销人的激情与自信。在校内，良好的团队精神与合作意识，受到师生的一致好评与赞扬，具有深远的影响力。在校外，坚持与企事业单位合作，良好的信誉赢得了商家的充分肯定。
四，多种合作模式（具体合作投入见附页）
“市场不缺乏合作的模式，关键在于寻求好的合作契机”
1，大型的宣传
①平面媒体：前期宣传，本协会媒体刊物《营销人》报将集中版块进行推广，体现本次活动的形式与内容和赞助厂家；后期，本协会媒体刊物《营销人》报、校园报等，报道中将出现赞助商的名字，还可以为企业提供专门的宣传版面有针对的进行宣传，以及鸣谢单位报道。
②网络媒体：市场营销协会主页、焦大c2c网站等；报道中将出现赞助商的名字和广告，活动背景图上表明商家主赞助地位；
③校广播站：安排活动宣传声带（长度为30秒）在校广播站播放，活动进行前一周及结束后两天内每天报道，其中出现商家名字；(3)
④活动宣传资料：所有活动宣传资料（包括海报、版面、传单、横幅、以及各宣传媒体的新闻通稿等）将表明商家主赞助地位；
⑤特别推广：在校园内增设现场咨询点，宿舍推广，校文件下达等方式宣传保证本次活动的宣传力度。
2，现场售卖、校园售卖
厂家可以通过协会组织人员，进行现场售卖和校园售卖。在提高宣传力的同时，为企业增加收益，为开发市场打下伏笔。
3，人才招聘
厂家可以在活动期间安排企业人才招聘，由本协会负责宣传。或者初选。
4，企业冠名
大型商家，可以采取本次大型营销策划活动的活动的冠名权来达到企业宣传。
5，企业策划
厂家可以围绕本次营销策划大赛，通过协会安排参赛团队围绕本企业运营、销售、产品进行策划，以达到实质性的开发市场、策划企业的目的。
6，企业参观
活动过程中，企业商家可以通过协会组织学生，对企业进行参观，从而加强宣传。
注：厂家可以根据自身情况，选择性的针对本次活动安排辅助宣传。
第三部分，合作优势
1.焦作大学团委、系部的鼎立支持，在校园活动的开展上深受重视。
2.焦作大学市场营销协会是焦作大学校最大学生社团，在校园活动开展方面具有深远的影响力与现实活动开展的能力；是焦作大学唯一有实力的与经济类有关的社团。
3.本次所举办的营销策划大赛，是在协会成功举办“反传销活动周”与“社团文化节”的基础上的发展。协会还可以按照厂家的合作要求在商议之后进行合作。
4.固定的消费群体，大学生消费的时代性与盲目性，使学生市场存在的消费潜力愈受重视。在市场细分的企业化盈利过程中，学生市场也愈受关注。
5.独特的市场区位，焦作大学新区位于人民路东段与东环路交叉口，与焦作师专毗邻，靠近龙源湖小区，豫龙商贸中心对面，往西有丹尼斯生活广场、山阳商城、家乐福摩登街等大型购物广场。
第四部分，结束语
二、微信公众平台营销与管理应用的研究现状
通过可查阅的文献检索系统以及行业统计数据与年鉴，目前有关微信平台营销策划与管理应用的研究主要集中于三个层面:
第一，有关微信营销现状及发展对策的研究:王时杰(2014)、朱妍(2014)通过比较分析微信营销的基本模式，总结了微信营销具体应用过程中面临的主要问题，并据此提出了开展微信营销的有效对策;魏淑娟(2014)通过总结微信营销的特点，比较分析了微信营销创业模式案例，并据此开展了微信营销创业模式的战略分析;
第二，有关不同行业微信营销的发展现状研究:余倩倩(2014)通过分析零售业开展微信营销常见策略，归纳总结了零售业开展微信营销的的优势，并结合零售业行业特征提出了微信营销发展建议;马春阳(2014)通过归纳微信营销的主要特点优势，探索了车企微信公众平台模块的设置，并据此提出了车企微信营销应注意的问题;焦世奇(2014)通过分析扬州餐饮企业对微信营销的应用现状，总结了微信在扬州餐饮企业营销中存在的弊端，并据此提出了解决调整建议;张玉凤(2014)通过介绍微信及微信公众平台的主要功能，比较了企业微信平台与图书馆微信平台的异同，并提出了图书馆微信平台营销的合理建议等。
第三，有关微信营销的传播与运营研究:廖波等(2013)通过对中小型企业微信营销传播机制现状的分析，提出了完善微信营销传播机制的对策;毛艳琼等(2014)通过总结分析目前中小企业运营微信公众平台过程中存在的主要问题，从微信公众平台营销定位、内容、时间、互动等方面提出了完善中小企业运营微信公众平台的建议。根据以上研究现状可知，目前有关微信营销的研究仍存在以下薄弱环节:第一，第三方微信营销策划与管理的应用与经营;第二，系统化的微信营销策划管理流程设计等。
三、微信公众平台营销策划与管理的市场机遇分析
(一)微信用户数量的迅猛发展为微信营销与策划提供了载体保障随着智能手机在中国市场的迅速普及，其价格不断下降，逐渐被百姓所接受，千元以下的智能手机已经屡见不鲜，这无疑为微信的市场推广提供了必要的载体保障。2012年3月至2013年7月中国微信用户增长幅度相对显著，微信用户数的增速从2012年3月底的23万/天迅速增长到2013年7月的160万/天，增幅将近7倍。微信用户数量的迅猛增加以及微信市场运营的渐趋成熟，使微信的营销策划与推广逐渐成为商家的新宠。作为一项新兴的具有较强关联属性的虚拟社交工具，如果能够有效将不同地域、不同层面的企业用户相聚集，将会大大降低企业的营销成本，以及积聚企业的客户忠诚度。
(二)移动互联网络的迅猛发展降低了微信营销和管理的运营成本近年来中国移动互联网络发展迅速，自2.5G网络出现后，相继出现了3G网络、4G网络，使用人群数量不断翻增。尤其是在许多大中城市，许多商家为吸引客户，提供可搜索的WIFI热点覆盖区不断扩大，这无疑为微信营销策划与管理提供了良好的网络基础条件。同时随着通信行业竞争的加剧，通信运营商不断调整网络资费，网络套餐的价格日益实惠，这些做法吸引了更多的消费者加入移动互联网络的使用中，进一步拓宽了微信使用的潜力人群，拓展了微信营销策划与管理的市场前景。
(三)依托腾讯QQ的庞大市场基础平台辐射提升微信用户的数量微信平台是由腾讯公司推出的为智能手机提供及时通讯服务的免费应用程序。众所周知，腾讯公司主营的QQ软件产品具有极高的市场占有率，微信作为腾讯公司推出的同类产品，具有更加便携的沟通互动功能，包括借助手机网络的语音、图片、文字、视频等沟通交流，使手机交流的功能更加强大，更加丰富多彩。由此可推知凡是使用QQ软件产品的客户都可以成为微信的潜在用户，且微信具有的更为便捷的操作流程、节省上网流量等特点，适合多种类型企业，也为微信营销策划与管理的运营提供了良好的平台基础。
四、微信公众平台营销策划与管理的服务业务
(一)服务内容根据企业客户需求及企业项目推广需要，精选每日话题及活动资讯的单图文、多图文、文本、语音、视频等素材，并开展营销策划、编辑设计以及群发推送;同时提供公众账号社区，活跃提升公众账号粉丝参与度和互动度。
(二)服务活动根据不同企业客户的行业属性、市场需求以及企业长期积累的客户群体的特质等，结合微信自媒体营销平台和拓展渠道，开展有针对性的企业营销活动的策划、执行等，活动期间可开展粉丝管理、舆情监控以及微信图文直播等。
(三)服务反馈数字能够有效反映市场营销的推广效果，可以通过监控并统计营销策划内容的每日群发到达率、阅读率和分享率等，举办活动的互动人数、分享人数、增加的粉丝人数等基础数据，为后期企业营销运营提供指导依据。
五、微信公众平台营销策划与管理的推广渠道
