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doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 05. 003
[中图分类号] F275.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）05- 0004- 02
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。它主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。
1.1 土地征用及拆迁补偿费
土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。
1.2 前期工程费
前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。前期工程费用估算占项目总支出的3%左右，但因各地实际收费差异而有很大差别。前期工程费用的其他费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府政策要求，又满足项目开发利益要求。
1.3 基础设施费
基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的建造各项基础设施发生的费用。与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。
1.4 建筑安装工程费
建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。建筑安装工程费是房地产开发企业成本项目中的一个大头，建筑安装工程造价成本一般占项目总支出的45%～55%。
分析建筑安装工程费成本，应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。并对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。
1.5 配套设施费
配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
1.6 开发间接费
开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
房地产开发成本控制就是将实际发生的耗费，严格控制在计划成本范围内，随时揭示并及时反馈，解决生产过程中的损失浪费现象，使之达到控制成本的目标。成本控制是房地产开发企业必须面对的一个重要治理课题。通过强化成本控制来达到降低房地产开发成本的最终目的。
2 降低房地产开发企业开发成本的途径
2.1 多途径寻找开发项目，降低土地成本
近年来土地成本越来越高，原先土地成本占项目总支出的1/3左右，现在也水涨船高了。笔者所在公司在以下方面做了充分的准备，积极调动一切资源，多途径寻找开发项目，降低土地成本。
2.2 全面质量管理，保质保量完成工程项目
全面质量管理是一项综合工程，需要多个部门及大量专业人员的通力合作才可圆满完成。施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异，要想建造出优质的楼盘，开发公司须在一些关键管理环节上采取严密而切实可行的管理措施。因此，要以人为本，树立全员质量成本意识，落实成本治理责任制，划定收入与支出配比责任层次，编制各层次的责任成本预算，按照成本费用责任层次和治理环节，制定考核标准，开展全员、全过程、全工期、全项目的治理，实行工资与绩效挂钩，按规定兑现奖罚，把成本费用治理目标责任通过企业的治理控制系统落到实处，以较少的活劳动和物化劳动耗费，取得较大的经济效益，不断降低工程成本。开发单位和施工单位既要搞好协作，又要严格监督工程的质量，进行全过程质量管理控制，保质保量地完成工程项目。还要控制好施工工期，争取提前完工。
2.3 加强施工材料品质和价格的成本控制
以笔者所在公司为例，某工程项目建筑安装工程费达91 658 883元，包括土建、水电、材料3部分。其中材料款30 388 080元，占建筑安装工程费的33.15%，可见材料成本占整个工程成本的比重较大，而且有较大的节约潜力。因此，材料品质和价格的成本控制，是降低工程成本的关键。
2.4 工程项目结算的成本控制
办理工程竣工决算，可以全面清理项目建设过程的财务，在决算中全面反映项目建设过程中资金的来龙去脉，是项目成本控制的重要环节。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞的及客观上的疏忽，应建立以下机制：①会议确认制；②二次复核、审计制；③奖惩制度。
房地产项目具有资金投入大，项目建设周期长、涉及的环节多等特点。房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程，是一个涉及拆迁、开发、建筑等所有职能部门的全局性工作。成本发生在企业生产经营全过程，从项目决策、征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务等环节，发生费用支出，都有成本控制问题，要建立统一的企业内部成本管理规范。企业要注重财务部门的事中监督职能，发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上，要针对企业的特点进行成本管理。只有发挥企业内部各职能部门的作用，进行全过程成本控制，降低企业的开发成本，才能实现企业的最佳效益。
主要参考文献
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-01
进行房地产开发，首要工作就是开发项目的成本测算，通过对房地产开发项目的评估与分析，得出该开发项目的成本估计值，再结合其他方面的数据与资金流动量，从而大概得出该开发项目的可盈利润值，然后制定并选择合适的房地产开发方案。在确定开发方案后，在开发项目实际建造过程中，同时对开发成本进行测算和控制，通过对管理模式的改变，对成本费用的控制，使房地产开发单位、企业的经济效益最大化。
一、房地产开发成本测算的分类研究
房地产开发成本，是指房地产开发公司、企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，开发成本测算是将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。要准确地测算房地产开发成本，需要结合国家建设部的《房地产开发项目经济评价方法》，以该项目土地的面积、容积率、规划要点已确定为前提，并且房屋建造所需建材市场行情相对稳定，开发商有较完善的管理水平，本文试图从以下几个方面分别予以论述。
1.土地成本
土地成本包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费。随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占30%，并有进一步上升的趋势。
2.前期工程费
前期工程费主要指房屋开发的前期规划、设计费、可行性研究费、地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3.建筑安装工程成本
建筑安装工程是指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。它在整个成本构成中所占比例相对较大，约占整个成本的40%左右。
4.市政公共设施费用
市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等费用。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%左右。
5.开发间接费用
此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：①管理费用。此项费用包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。②销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的项目内容分析计算。③销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。④其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用。上述项目开发成本，不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支，测算人员必须根据本企业的实际情况，并充分考虑拟投资地块项目的具体情况进行分析。
二、房地产开发成本控制的分类研究
房地产开发成本控制是开发商对所有项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分。无论是在投资决策阶段、规划设计阶段、方案设计阶段、发包阶段、施工建设阶段，都应该把项目投资控制在预定的限额以内，随时纠正偏差，保证开发企业项目顺利实施，力求开发中使用最少的人力、物力、财力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益，以达到房地产开发企业的利润最大化。
1.对征地和拆迁补偿、安置费的控制
房地产开发项目的选址，必须符合城市的总体规划，考虑到地理位置、交通状况及环境因素等，要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策熟练把握。
2.勘察设计和前期工程费的控制
对行政事业性收费通过争取各项优惠政策来降低；勘探设计必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。房地产开发项目的设计标准要与市场定位适应，积极推行价值工程管理。
3.建筑安装工程成本的全程控制
加强项目投资决策的科学性、系统性，争取最大的效益；成立成本评估审核部门，积极实行设计监理制度；加强监控、预算审查，安排施工全过程的材料和质量监理；在保证结构安全和使用功能的前提下，尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料；处理好质量与成本的关系。
4.管理费用
定岗定员，精简机构，减少人员冗积情况出现。部分业务可以分包给外部的专业公司，节省费用；推行各部门管理费用承包、限额奖惩。
5.对财务费用的全面控制
安排合理的融资方案，筹资费用的节约，进度的合理安排等。贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。
6.对税金的控制
房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划，争取合理避税，以有效降低税收负担。
7.建立动态成本控制制度
房地产开发单位的成本控制，就是通过对估算、预算、合同、合同执行的管理计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出偏差，最终达到成本控制的目的。为了控制好整个项目的成本，房地产开发单位应从每个成本支出的时间段开始，从项目工程的每一个分部工程开始，分步骤分阶段实施控制。
三、总结
中图分类号：F293.33文献标识码： A
随着国家对房地产业宏观调控的逐步深入，房地产开发企业尤其是中小房地产开发企业面临着日益激烈的市场竞争。在这样一个极具挑战的市场中，开发企业应在加强对工程质量管理的基础上，严格控制工程投资，获得最佳经济效益，从而提高企业在市场中的竞争力。因此，在建设满足市场要求的房地产项目的同时，如何有效控制项目投资成本打造极具竞争力的项目和企业，成为每个房地产企业面临的重大课题。
1房地产项目成本组成及影响因素分析
房地产项目自前期策划开始直至最终竣工交付为止，投资成本贯穿其中，主要分为项目前期阶段、建设阶段及后期销售交付阶段。
项目前期阶段成本主要包含可行性研究费用、土地费用、地质勘探和规划设计费用及各类行政收费。首先，土地费用占比较大，该费用受房地产市场景气度、地段、周边配套设施等因素的影响较大，若市场行情旺盛，则土地的强劲需求会带动土地费用上升，反之则会下降或者保持稳定；靠近城市中心及周边配套设施齐全的地块，土地的价格较高，而处于城郊且交通、水暖气等基础设施缺乏的地区，土地价格则较为低廉。其次，勘测设计费用在整个房地产项目投资中的绝对占比一般不大，但产品设计的优劣却对项目的建设投资影响巨大，设计费用受建筑结构形式、材质选取、安全标准等因素的影响；其中建筑结构形式相对固定，而材质选取却有较大选择余地，高品质材质一般会推高投资额度，另外安全标准的选取极为重要，较高的安全标准会极大的推高造价，降低产品的竞争力，反之则会降低投资。最后是各类行政收费，此项费用较为固定，主要受国家及地方有关房地产的各类政策影响。
建设阶段成本主要包含项目主体的建筑成本、安装成本、景观绿化和基础设施投资等。其中，项目自身的建筑和安装成本占投资的绝对主体，室外的景观及配套设施投资占比较小，本阶段投资主要受合同订立、工期和现场管理的影响。工期较短则机会成本较低，现场管理严谨到位，成本的控制就好，否则成本就会大大增加。
后期销售交付阶段成本主要包括广告费用、推广费用。主要受房地产市场景气度的影响较大，市场销售形势好，成本就低，反之营销推盘的难度加大，费用会相应增加。此外，融资成本并不独立存在于某一开发阶段，而是贯穿于整个开发过程中，主要受自有开发企业自有资金多寡、工期及融资方式的影响。若开发企业实力雄厚，自有资金多，融资额度少，成本就低，反之则高；融资时间长短也是重要影响因素，融资时间短，成本就低，反之则高。
2房地产成本控制措施分析
2.1项目前期阶段成本控制措施分析
2.1.1土地取得成本控制
（1）客观投标。充分搜集目标地块的基础数据，以便通过现有房产价格倒推，控制拿地最高价；加强对竞争者的研究，谨慎客观投标。
（2）争取政策支持。考虑国家或区域政策对土地价格的影响，积极与地方政府协商，争取适合的优惠政策。
（3）反周期拿地。适时在市场景气度低时低价获取土地，降低土地成本。
2.1.2 规划设计成本控制
（1）引入竟争机制。以设计招投标的方式选择设计单位，能在保证设计在先进、合理的基础上，增大经济因素在设计评标中所占的比重，还能最大限度减少因设计质量问题导致的工程变更及由此增加的成本。
（2）推行限额设计。由于设计单位不重视工程成本控制,故这一阶段的成本控制应由开发企业牵头与设计单位共同完成，明确地告知设计单位设计意图和成本控制目标。定期会商，从工程、销售等角度对设计方案进行优化分析。尤其在施工图设计阶段,各专业应以限额设计为工作重心, 将造价和工程量控制在限额范围之内，以降低成本，提高产品竞争力。
2.2项目建设阶段成本控制措施分析
2.2.1 招投标、合同洽商成本控制
项目招投标与合同洽商是成本控制的重点环节,招投标和合同质量将直接影响项目建设的成本管理和结算。
（1）严格招投标工作程序。招投标阶段要严格投标单位资质标准，选择信誉良好且合理低价的施工企业来实施项目建设，以保证项目的品质、质量、进度，从而起到控制成本的作用。在招标过程中,工程和造价管理部门应仔细审阅图纸，加强工程清单审核，以减少工程实施过程中的设计变更及因此导致的后期索赔。
（2）固化施工合同。施工合同是竣工结算的主要依据，对于工程造价的影响较大，尤其是涉及合同价款、工程量确认、施工范围确定的条款直接影响工程造价，因此一定要明确和详尽的确定上述各条款，才能较好地控制工程造价。
首先，明确施工范围。合同中明确界定施工范围，防止后期竣工结算中的责任界定不清，导致工程造价提高。其次，规避施工期间因设备、材料涨价导致造价提高的风险。在工程建设过程中，会面临各种建筑设备、材料涨价的可能，故应在合同中明确建筑企业所报的设备、材料单价有效期应满足施工合同规定的工期。
2.2.2 现场管理成本控制
(1) 控制现场变更。为控制工程造价，开发企业应加强施工现场管理，完善企业内部监督约束机制，严格控制建筑企业按图施工，减少变更洽商、材料代用；针对施工现场签证、额外用工等容易发生的环节，规定签证项目应先立项后实施。若有特殊情况，工程主办人发出口头变更指令，须在48小时内对口头指定进行确认，补填报变更、签证单。
(2) 加强索赔管理。推行前瞻性管理，预防或减少索赔事件的发生，定期进行合同履约检查，及时发现不足并予以改进，以便提高服务质量，为合作方履约创造条件。索赔发生后，要分析对方索赔依据的合理性，证据是否充分确凿，以及计算索赔额是否准确，索赔时效是否在合理时间范围内。加强对此类事件的经验总结，完善索赔管理制度。
2.2.3结算管理成本控制
（1）严格审核工程量。根据合同，对施工过程中出现的工程变更、洽商和签证等进行审核，查看隐蔽工程验收记录和变更签证手续是否完备、正确，剔除不合要求的项目增量。按分部分项工程逐项核对工程量，查看有无多算、不合规计算或是否重算。
（2）仔细核对项目单价。核对各定额子目单价的套用、换算是否符合规定。对定额缺项的工程项目，要根据工程现场实际和市场行情分析计算，以便剔除高估虚增的情况。核对各项取费、调差及结算方法是否符合合同约定，对不符部分予以更正。
2.3项目后期阶段成本控制措施分析
项目营销交付阶段，成本控制的核心在于营销费用的安排和物业管理公司的选定。首先，营销费用方面。项目总体营销计划应考虑开发过程中的不确定性，合理安排包括广告费、营销费等方面的营销费用，根据公司和项目实际情况，选择适当的推广媒体和营销机构；根据项目定位，确定销售大厅的规模和样板间的装修档次，控制其建造装修费用。在物业服务介入过程中，通过竞选投标的方式选择业务水平和管理素质高的物业管理公司承担项目的物业管理工作，从而达到减少交接沟通成本，提高维修保养质量、提高开发企业信誉的目的。
2.4融资成本控制措施分析
房地产项目的资金密集型特点决定了融资成本是房地产开发成本的重要控制点。一是加强自有资金的积累，减少对外融资的额度；二是保持较好的融资诚信级别，从而能争取较低的融资利率，三是在自有资金一定的情况下，加强项目管理缩短项目运作周期，尤其是建设周期，能大大缩短融资期限，从而降低融资成本。
3结论
综上所述，房地产开发过程中的成本控制是一个系统工程，涉及开发过程诸环节。开发企业要实现对各阶段成本的有效管控，须在制定成本目标的基础上，统筹考虑制定成本控制举措，并在微观上细化落实。开发企业应运用各类经济手段和技术措施加强成本管理，重点控制内部可控性强的设计阶段和建设阶段的各类成本，减少资金浪费，提高资金的投资效益，进而提高公司的市场竞争力。
参考文献：
[1] 唐现杰，王宇. 房地产开发企业项目成本控制对策研究[J].中国商界，2012（6）：178
[2] 张莹璞. 房地产开发过程中的成本控制[J].建筑设计管理，2010（3）：10-12
当前，房地产企业在成本管理中普遍存在着成本意识淡化、成本管理弱化、成本行为软化的“三化”现象，致使成本失控日益严重，成本水平居高不下，严重制约着房地产企业效益的提高，影响企业的发展。
一、房地产开发成本与构成
（一）房地产开发成本涵义
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
（二）房地产开发成本构成
1.土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土房地产开发成本地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2.土地征收及拆迁安置补偿费。
（1）土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
（2）房屋征收安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。
3.前期工程费。前期工程费主要包括：
（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
（2）“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
4.建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
5.基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
6.公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
7.不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3%一5%计算。
8.开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。
二、房地产开发成本控制措施
房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程中，具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。
（一）前期调研
在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。在选立项时就必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定该工程是否开工。如果对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼阁。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。
（二）设计阶段
降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。因此，建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下三个方面：
1.实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。
2.加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进行设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，如含筋量、砼量等，以方便对结构设计的造价比较。
3.加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。
（三）施工阶段
施工阶段投资成本控制的关键，应该从以下三个方面进行控制：
1.合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。
2.严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。
3.搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与（不包办代替），推荐厂家（不指定厂家），监督质量（采购质量的主要责任者是施工单位）及合理限价（不是不顾产品质量的片面压价）”的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。
（四）竣工结算阶段
凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。
三、总结
总体来看，中国的房地产发展前景还是比较乐观的，理由如下：
一、城市化进程的加快。经济的快速发展、工业化进程的不断推进，会加速一个区域及一个国家城市化进程，这必将会有大量的农村人口向城市区域迁移，从而会带来巨大的房地产需求。
二、中国的传统观念。自古以来，中国人认为只有安居才能乐业，房子是乐业的前提，也是谈婚论嫁的必要的物质条件。这种观念对房地产市场的需求的影响将是长期的，很难一时就能改变，只要这种观念存在，必将会大大推动房地产市场的持续发展。
中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：
前言：
随着我国房地产业市场竞争的日益激烈，房地产的开发经营与管理工作成为了企业提高市场竞争的重点。房地产的开发经营与管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，主要内容包括规划设计管理、开发管理、项目施工管理、物业管理。为了企业的平稳发展和促进企业经济效益的提高，企业应以完善的管理体系为基础，运用现代化企业管理理论来开展房地产企业的开发经营与管理工作。
1．我国房地产市场开发现状
1.1市场现状。上世纪90年末至今，我国房地产业发展速度始终保持在20%左右，其中商品房销售额和销售面积增长速度接近25%。房地产业在国民经济中的支柱地位和作用显而易见。然而我国的房地产市场既处于高速发展期，又处于转型、过渡期，市场发育还不成熟，行为还不规范，市场运行中还存在诸多风险。既需要警惕房地产市场的“泡沫性过热”现象出现，还需要警惕由于政府工程规模过大造成商品房空置率居高不下的“盲目性过热”危险。现实要求政府和企业要共同把握市场脉搏，通过“无形的手”和“有形的手”，共同促进房地产市场持续健康的发展。
1.2政府对现状的态度。促进房地产市场健康发展，是满足城镇居民不断增长的物质文化需求的内在要求，有利于促进消费，扩大内需，拉动投资，增加就业，推进经济结构的战略性调整，保证国民经济持续快速健康发展。
1.3消费者对现状的态度。大多数消费者关心的问题是现在买房是否合算，房价会不会再度升高，质优价廉的房产是否能够真正买到，购房置业成为城镇居民消费和投资关注的重点领域。
2．房地产开发成本控制的意义
成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。
我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。
随着国家逐步加强对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿，对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。
随着中国加入WTO后房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能力的境外企业的涌入（如和记黄浦、新鸿基、恒基等）以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如万科、万达、世贸等），房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。
房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。
3．房地产开发成本控制与管理的关系
房地产开发成本控制与房地产管理密不可分。房地产管理包括规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，这四个方面的管理都与成本控制有着密切的关系。必须进行整合协调才能够实现房地产开发成本控制的目标。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互整合是房地产开发成本控制的核心工作。
房地产开发中的建筑规划设计与施工管理的相互脱节虽然有利于各自专业化水平的提升，但是规划设计与施工的脱节也带来了许多严重成本问题，比如规划设计者不了解施工工艺，从而使所设计的设计方案局限于理论指导，导致施工困难，成本增加。为了解决这类问题，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法。可施工性分析是将施工知识和经验应用到项目的规划、设计、开发和现场实施中，以实现项目总体目标的最优化，成本控制的合理化。在房地产开发经营管理中，设计者应根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的经济易行的方案；项目的开发管理人员依据该方案，整合所有人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员应根据自身的施工经验对该方案采用适当的材料和方法，在规划设计阶段对设计者给出相关建议，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性分析强调建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是对有关的建筑工程设计内容进行讨论、分析并提出改进的办法。
许多情况下，施工单位或开发商的成本控制部门、工程管理部门未能和设计单位沟通或达成意见上的一致，导致不少建筑工程在竣工后和开发企业的规划设计不一致，并使建筑成本增加。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工必须要具备以下条件：
3.1房地产开发商的大力支持。作为建筑工程的投资者，房地产开发商应该把可施工性研究及规划设计的研究放在核心的位置上，定期组织工程规划设计人员、施工人员、相关专家、协调人员召开研究会议，通过有效的沟通讨论和研究，系统化、专业化地完成工程项目的目标，从而达到减少开发成本的目的。
3.2可施工性分析的尽早实施。在工程项目开发的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够影响项目的整体成本，可施工性研究对工程成本的影响从规划设计阶段、开发阶段到施工阶段、物业管理阶段呈递减趋势，产生的经济效益也逐渐减少。建筑工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发商和施工单位应该将可施工性分析尽早实施，并做好前期的项目决策。
3.3在建设过程中持续开展研究。可施工性分析强调在项目实施的全过程中进行系统化的研究，充分发挥研究人员的知识和经验。另一方面，通过系统的计划和总结，将研究过程中的经验和教训进行完整的纪录并改进，将业务流程中无序的知识进行系统化的有序管理，使之成为可利用的再生资源，实现知识的共享和再利用。
4．结语
现代城市的不断进步与我国房地产市场的进一步扩大，不但加速改善了我国居民的住房条件,也为房地产开发提供了巨大的发展空间。房地产开发商想要获取长期的竞争优势，就必须做好房地产开发的成本控制工作，使开发企业有利可图，才能不断提供让顾客满意的产品和服务。
参考文献：
[l]李元明．房地产公司工程项目管理之浅见[J]．山西建筑2006，32(14)：25―2.
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
引言
在目前房地产市场竞争日益激烈的条件下，控制成本是促进房地产企业集约经营，繁荣我国住房市场的一个重要手段。然而，有效的土地资源不断减少，土地成本也越来越高，人工、材料价格的不断上涨，造成项目开发成本的不断攀升，只有不断的进行企业管理创新，才能推动集团企业建立规范的现代企业制度，成为房地产业发展的强劲生力军。
一、房地产开发中的主要成本构成
所谓成本控制，就是在房地产开发过程中对所消耗的各种资源和开支，进行控制和调整，及时纠正发生的偏差，使各项费用控制在计划范围内，以保证成本目标的实现。房地产开发中成本构成主要有以下方面：
1．开发成本。（1）土地使用权出让金。国家以土地所有者的身份，将一定年限内的土地有偿使用权出让给土地所有者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让类似的地块的出让金数额，根据时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素进行修正。（2）土地征用及拆迁安置补偿费。一是土地征用费。是指国家建设征用农村土地发生的费用，主要有土地补偿费、劳动力安置补偿费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。二是拆迁安置补偿费。因出让土地，使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予补偿。具体包括两部分费用：拆迁安置费和拆迁补偿费。（3）前期工程费。一是项目的规划、设计、可行性研究所需的费用，一般可按项目的总投资的一定百分比估算。二是“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。建安工程费。指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费设备及安装工程费及室内装修工程等基础设施费此费用为红线内工程费，包括供水、供气、供电、道路、绿化、排污、电讯、环卫等。
2．开发费用是指与房地产开发有关的管理费用、销售费用和财务费用。（1）管理费用。按项目开发成本构成中前六项之和为基数，按3%左右计算（2）销售费用。指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用及专设销售机构或委托销售的各项费用。（3）财务费用。指为筹集资金而发生的各项费用，主要有借款利息和其他财务费用。
从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工销售等开发的各个环节。房地产开发企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化。
二、房地产开发项目成本控制
1．立项阶段的成本控制。立项阶段成本控制的重点在于进行前期的费用、成本、利润估算，明确项目的可行性，准确进行项目决策，避免决策失误带来的企业损失，同时充分提高资源的利用效率，用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。本环节成本控制，着重于以下几点：市场调研时，通过投资成本估算，进行项目前期策划中的初步成本控制公司项目部开展充分的市场调研，如通过全面采盘，组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察等，进而把握投资决策，找准产品定位编写投资估算。投资成本估算的重点包括：资源配置是否充分合理；市场定位是否明确恰当；投资成本、费用是否经济、可行；投资回报是否符合利润目标要求；投资风险能否有效控制。项目立项时，通过《可行性研究报告》，进行项目前期策划中的具体成本控制。公司项目部在汇集全面采盘报告，各方专家意见等后，编写《可行性研究报告》。
通过争取优惠政策，降低开发成本。公司管理层保持对国家有关法规政策和企业管理环境的了解，在进行市场调研，对市场走势做出分析、判断的基础上，通过为企业争取优惠政策，达到降低开发成本的目的。明确在项目全过程，通过招投标管理，有效控制成本。项目在进行工程设计、监理时，应招投标；项目在大小施工、材料、设备采购、安装等业务时，更应按工程量清单计价办法严格招投标管理企业在同等条件下，选择实力强、成本费用低的合作伙伴是有效控制成本的重要手段。
2．规划设计阶段的成本控制。规划设计阶段成本控制的成本管理有两个目的，一是降低为完成规划设计工作所需要的设计成本（包括设计人工时、各种材料、设备的消耗等），二是降低工程所需的设备、材料、建筑、安装等费用。房地产开发企业可引入竞争机制，推行设计招标和设计方案竞选，从中选择技术先进、经济合理、有独特的设计创意以及设计费用低的设计方案和设计单位。此外，加强技术沟通，实行限额设计，制定设计成本目标，在保证项目设计达到使用功能的前提下按分配的投资限额进行设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在设计出图前对设计单位设计的图纸质量进行仔细复核与审查，发现不足或缺陷及时提出修改优化，以免出现返工现象，造成不必要的资金浪费。
3．施工阶段的成本控制。在工程施工阶段，由于工程设计已经完工程量已完全具体化，这一阶段影响工程造价（即工程投资）的可能性只有5%~10%，节约投资的可能性比较小，但工程投资浪费却主要发生在这一阶段。因此，业主方在施工阶段对工程造价的管理除了加强合同管理、工程结算管理外，重点应加强工程施工现场管理，杜绝投资浪费。一是加强经济观念培训，充分重视节约投资的重要性。二是尽量减少设计变更，有条件的业主方可以指派工程造价管理。专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况。三是严格现场签证管理严格现场签证管理，工程技术人员必须与工程、经济人员相互配合，做到“随做随签”。同时，在确保签证内容与实际相符，且不超过应签证范围的前提下，做到签证的具体量化，工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰成。
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1、房地产开发成本控制原则
1.1节约控制原则
节约是房地产项目成本管理的基本原则，就是节省房地产项目施工的人力、物力和财力，节约绝对不是消极地限制与监督，而是要从提高项目的科学管理水平入手来达到节约。要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常检查是否出偏差，以优化施工方案。
1.2动态控制原则
房地产项目的成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则，将房地产开发的工、料、机投入到施工过程中，收集项目开发成本发生的实际值，将其与目标值相比较，进行动态监控。
1.3全过程控制原则
房地产开发项目成本控制的目的就是在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品，其成本控制必须是全过程、全方位的，排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。建设项目成本是考核建设项目经济效益的综合性指标，它涉及到与项目形成有关的各部门和各单位，关系到房地产开发企业每个职工的切身利益。房地产项目的开发建设分四个阶段：项目决策阶段、规划设计阶段、项目施工阶段及竣工结算阶段。在房地产开发项目中必须对以上四个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的经济效益。
2、房地产开发成本控制措施
2.1严格合同管理
合同管理使施工企业管理的重要内容，也是降低工程成本，提高经济效益的有效途径。施工时设计阶段的延续，施工的合同管理应从设计及经济条件两方面出发进行考量。因此，先期保证合同的合理性可为施工阶段的成本控制打下良好的基础，此应作为合同管理的重点。而加强施工过程中的合同管理，在合同执行期间严格履行合同要求，加强质量意识，抓好过程控制。要防止那种在施工过程中片面追求工程质量，不借代价多耗费材料和人工，置成本于不顾的做法，施工单位应精心组织合理施工，在满足合同的条件下努力降低成本。
2.2加强现场管理工作
2.21加强现场签证管理
现场签证是指发包人与承包人根据承包合同约定，就工程施工过程中涉及合同价之外的施工内容所作的签认证明，具有临时性和无规律性等特点。如设计变更、隐蔽工程、材料代用、施工条件变化等引起的成本增加时需办理现场签证。它是影响工程造价的关键因素之一。
2.22严格设计变更签证审批程序
一般性变更由于甲方现在代表起草，交施工负责人及工程指挥部领导审批，大项的变更，应先做概算，报主管首长批准后实施。同时要注重变更的合理性，对于不必要的变更坚决不予通过，对于某些比合理或者保守设计，在满足使用要求的前提下，通过优化设计，可降低工程造价。
2.23加强对设计变更工程量及内容的审核监督
对于变更中的内容及工程量增减，由施工、预算人员进行现场抽项实测实量，以保证变更内容的准确性。制定统一的设计变更管理办法，要求变更单编号连贯一致，提高变更单的内容质量，同时变更要准确及时。
3、加强费用成本控制
3.1材料费用控制
材料费用的控制包括材料用量控制和材料价格控制。首先，材料用量的控制，主要是由工程项目部，在施工过程中，通过“限额领料”去落实材料消耗。同时，要加强限额领料单的管理，对每一部分的实耗格料的数量实行定时核对，保证每个限额领料单的数据绝对准确。再就是对工程进行功能分析，对材料进行性能分析，力求用低价材料代替高价材料，加强周转料管理，延长周转次数等。其次，要材料价格上的控制，主要加强采购部门在采购中的控制，采购材料时，必须在合格供货商名册中，选定供货商，实行货比三家。在保质、保量的前提下，选取最低买价。同时，实行项目监督，项目部对材料部门采购的物资，有权过问与询价，对买价过高的物资，可以做成本预算处理。此外，材料部门对各个项目所需的物资，可以分类批量采购，以降低买价，达到材料费用成本控制的目的。[1]
3.2人工费用控制
人工费用的控制主要是通过工程项目与施工人员工费承包合同来确定，房地产企业可以根据内部计划价格，结合工程的具体情况来划定承包价格，以合同价作为工费结算依据。人工费的控制除了采取以上办法外，还必须从项目员工的动态管理，提高劳动生产率，控制工资含量等方面加以控制。虽然管理项目的工程项目部有一定的人事管理权，但为了协助项目做好人工费支出控制，降低人工费成本，企业对项目的员工使用仍要行使监督、指导、协调和服务的职能。要求项目尽量精简二、三线人员及冗余员工，以减少项目不必要的人工费支出。在项目承包合同中，有一项重要的指针，即工资含量指针。控制工资含量指针，可以促进项目做好编定员工，节约用工，从而控制人工费开支。
3.3机械费用的控制
主要是合理地安排施工生产，督促项目加强设备租赁计划管理，减少因安排不当引起的设备闲置。项目也需协助机械设备的调度工作，尽量避免怠工，提高现场设备利用率。加强监督现场设备的维修保养，严格执行合理的操作规程，使机械设备经常处于完好状态，避免因不正当使用造成机械设备的停置或损耗。协助做好上机员工与铺助生产员工的协调与配合，提高机械台班产量。[2]
4、竣工结算的控制
1）全面整理变更资料，正确的核定变更内容，确定工程量的变更，包括增加和减少的工程量。
2）竣工验收。按照设计图纸和变更确定的工程范围，依据国家建筑工程验收标准，按程序组织工程验收。
3）留足保修费用。因为建筑产品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修问题，所以竣工结算要按照双方的合同约定，足额留出保修费用。
4）工程造价审计部门及时做出各相关方认可的审计报告。根据审计报告，开发商组织工程技术人员和造价管理人员，对工程的成本管理共同做出总结报告，以便吸取教训，总结经验。
5、结束语
总之，加强施工阶段的成本控制是每个房地产企业必须要做的，而且是要不断完善的，施工阶段的成本控制又是一个全过程，所以企业要充分的调动每个部门之间的积极性，使各个部门都参与到成本控制当中，在施工的全过程中积极的实现成本最小化，只有控制好了施工阶段的成本，房地产企业才能更好的把握整个项目的成本，实现企业的盈利最大化。
中图分类号:F4
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)21-0060-02
房地产开发是指依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为,是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。
1 房地产开发的成本构成
房地产开发成本是指房地产企业在房地产商品开发、生产、经营过程中所支出的各项费用的总和,包括以下几个方面:
(1)土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费,耕地占用费,有关地上、地下附着物拆迁补偿费,安置动迁用房支出等;
(2)前期工程费包括企业项目可行性研究、规划、设计、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出;
(3)建筑安装工程费包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费;
(4)基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出;
(5)公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施建设发生的支出;
(6)开发间接费用是指企业直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等;
(7)财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用,包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费,以及企业筹资发生的其他财务费用;
(8)管理费用指用于房地产开发到出售交付使用过程中,开发商管理人员所发生的一切费用等;
(9)销售费用是指房地产企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用,包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费,专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其他经费,以及开发产品销售之前改装修复费、看护费等。
2 房地产开发的成本管理
2.1 房地产开发的成本管理的概念
房地产开发的成本管理是根据开发商或投资商的总体目标和工程开发的具体要求,在开发建设过程中,对有关活动进行有效的组织、实施、控制、跟踪、分析和考核等管理活动,以达到强化经营管理、完善成本管理制度、提高成本核算水平、降低开发建设和经营管理成本、实现目标利润、创造良好经济效益的目的的过程。
2.2 房地产开发不同阶段的成本管理
房地产开发的成本管理不仅仅体现在工程建设阶段上,事实上,成本管理贯穿于房地产开发的各个阶段。下面便从房地产开发的投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售阶段等四个阶段来阐述房地产开发大的成本管理。
2.2.1投资决策阶段的成本管理
在项目投资决策阶段开发商应该着重考察投资环境,投资房地产产品的市场价值,项目的工程类型与规模,经济技术指标,交通条件,市政配套情况,建材与设备的供应情况等,该阶段开发商的工作必须注意与可能发生的成本结合起来,对可能发生的项目成本起到总体控制的作用。
房地产开发投资决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性,其主要发生的费用是机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费等。这些费用占整个房地产开发的费用比例很小,而且在此阶段基本不会有诸如土地、材料、设备等要素费用的投入,但决策工作是成本控制的关键。因为投资决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣将直接影响整个成本控制。
投资决策阶段的成本控制是事前控制,由于投资决策阶段影响项目投资的程度最高,因此在投资决策阶段就应对项目投资成本进行预测,建立成本控制目标体系,确定投资控制目标。对于投资决策阶段的成本控制目标就是投资估算,投资估算的准确与否,是决定投资决策阶段成本控制的关键。因此,在投资决策阶段重点应对项目的投资估算的精确度进行控制,采用合理的估算方法进行编制,从而确保项目投资决策的可靠性。
2.2.2前期工作阶段的成本管理
当投资决策确定具体的项目开发地点后,在项目开发建设过程开始以前有许多工作要做,这主要涉及与开发全过程有关的各种合同条件的谈判与签约。前期工作阶段的成本管理主要是设计阶段的成本管理。
设计阶段的投资成本管理工作是开发全过程成本管理的重点。开发商通过招标方式选择设计单位,在委托设计单位之前要对投资进行详细分析,在此基础上一般采用限额涉及的方式,保证有效的成本管理,并着重考虑一下工作。
(1)做好设计前的投资估算控制。通过对社会同类开发项目价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润等的调查,对项目进行详细深入的投资估算分析,作为初步设计控制的依据。
(2)初步设计要重视方案的选择。设计阶段存在多方案必选的可能,不同的设计方案导致的成本是不一样的,因此,应当运用技术经济的观点对设计方案进行优选,达到成本控制的目的。
(3)限额设计。限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计,按照批准的初步设计总该算控制施工图设计,同时各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制专业设计,严格控制技术设计和施工图设计中的不合理变更,保证总投资限额不被突破。限额设计的控制对象是影响工程设计静态投资的项目。
2.2.3工程建设阶段的成本管理
工程建设阶段进行的成本管理的基本原理是把计划额作为工程成本管理的目标值,在工程施工过程中将实际值与目标值进行比较,找出其偏差并分析其原因,采取有效措施进行控制,确保工程成本管理目标的实现。
(1)工程开工后,督促、检查承包商严格执行工程合同。审核承包商提交的申请支付表,综合评价承包商当月的工程完成情况,如工程量及进度完成情况。特别应注意保留金的扣除及应退还的预付款,以及每月的索款额。
(2)定期制定最终成本估价报告书,反映施工中存在的问题及投资的支付情况。
(3)严格控制设计变更以及由于业主、项目组织者或工程师工作不当而引起的工程变更,控制变更申请程序。变更是造成承包商索赔的主要人为因素,控制好变更,就能减少承包商的索赔,使工程实际支付尽量控制在承包合同价的范围内。
(4)严格按照合同文件的规定及合同与索赔管理的程序,审核、评估承包商提出的索赔,对承包商不合理的索赔要求进行反击,有时甚至因承包商不能正确履行合同而对承包商提出索赔。
(5)审核承包商工程竣工报告,根据对竣工工程量的核算和对承包商其他支付要求审核,确定工程竣工报表的支付金额。
(6)做好工程投资控制执行情况的总结。
2.2.4租售阶段的成本管理
房地产开发租售阶段的成本管理主要是管理销售费用支出。在竞争日益激烈的房地产市场中,房地产开发的销售费用支出呈现整体上升到趋势,一般费用数额大,对房地产开发利润的高低有直接影响。
控制好销售成本的关键取决于如何进行销售策划,深入理解项目内涵,使广告表现等更好的与项目定位衔接;应当结合项目、档次以及所在地的社会、经济、人文的等因素,深入研究广告费用的投入的内容、时间、投入量等。所采取的广告以及活动推广手段应当是具有针对性的,这样才能够充分发挥推广费用的作用,避免事倍功半,从根本上达到销售费用成本管理的目的。
3 结语
成本管理是房地产开发管理中的一项重要内容,它贯穿于整个开发过程,对于提高房地产开发投资效益和管理水平起着重要作用。
房地产开发各环节对成本管理都有不同程度的影响,不是单纯重视施工过程中的成本管理就能达到成本管理目标的,设计阶段对成本管理工作影响很大,应采取限额设计和设计优化等手段在设计阶段,做到工程成本的尽可能低。
参考文献
[1]李建峰.工程计价与造价管理[M].北京:中国电力出版社,2005.
[2]兰峰.房地产开发与经营[M].北京:中国建筑工业出版社,2008.
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为3部分：土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价)，以此来进行项目的可行性评估。
配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10％～15％。
管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。
二设计阶段的成本控制
(一)设计方案优化
设计方案的优化是设计阶段的首要任务，它对工程建设成本有着举足轻重的作用。设计方案不但要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。比如在写字楼的建筑方案设计时，通过优化建筑造型，装修方案、标准层面积、公共区域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，再设备选型方面，再保证技术可行的基础上，如在电梯空调弱电系统等方案设计时，通过合理的方案优化，可以节省大量投资，对降低工程成本起到了事半功倍的效果。如某国际大厦项目，通过对地下停车场柱网及交通路线的优化设计，增加了约15％的停车位，降低了停车位的单位工程成本。在此项目建设过程中，通过优化规划方案，最大限度地利用原地形特点，规划成独具特色的坡地型别墅，从而减少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通过提高对回填土工程的技术要求，为后期的地基处理节省了投资。
(二)实行限额设计，有效控制造价
限额设计就是按批准的设计任务书和投资估算，控制初步设计，按照批准的初步设计的总概算，去控制施工图的设计。实施限额设计，强化设计经济责任制，是控制设计“镀金”的有效方法。一旦设计获得批准，应严格控制变更程序，不轻易变更设计，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。设计不精、深度不够是当前房地产开发项目中的一大通病。迭也是直接导致工程造价增加的一大不确定因素。频繁的设计变更带来工程造价的失控，因此，必须对各项指标确定设计限额，并建立奖惩考核激励机制。一种可以类比的方法是，利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，为降低工程造价奠定基础。
(三)前期造价分析
通常设计阶段成本控制的具体程序是：专题调研设计任务书一方案设计图纸会审。由于关注点的不同，设计单位往往对工程成本控制的重视程度不如开发单位，因此这一阶段的成本控制应该由开发单位牵头，由设计单位来实现。开发单位在委托设计前，要组织力量对成本可控敏感的部分进行专题调研，通过考察相关项目、收集最新技术资料，组织专题专家会等方式，与设计单位共同完成。在确定项目技术方案的同时，确定成本控制目标。还可采用定额设计的方式，在设计任务书中。把包含成本控制内容的意图系统、明确地告知设计单位。及时组织图纸会审，从设计、工程，销售等多角度对设计方案进行可行性分析。据统计，设计费一般只相当于建筑工程总费用的1％左右，但正是这1％的设计费用决定了几乎全部后期的工程建设费用，由此可见，设计阶段的成本控制在整个项目投资中的重要性。在设计阶段，造价人员的工作重点是通过造价分析，协助技术人员按技术经济分析方法和价值工程原理选择最佳设计方案。
二工程招投标阶段的成本控制
建设项目实行工程招投标制，既能引入市场竞争机制，降低工程造价，又能防止建设单位的一些暗箱操作。在工程项目材料设备的采购过程中，为了保证中标价的合理性，防止不合理或非实质性报价中标，在开发的综合楼项目中幕墙、消防器材、水泵等投资额较大的子项目，采用低-价中标的形式，这样做不仅可以避免哄抬标价的现象，又可以避免“低价中标”导致“低质工程”的出现。首先在参加投标的企业中选取3～4家规模较大、信誉度较高、质量有保障、品牌有一定知名度的企业作为投标人。在招投标办的监督下采用了询标的形式进行投标。
投标的程序是：先由投标方自主报价，抽签决定询标顺序后，进行第一次询标，询问投标方的最高降价幅度。然后进行第二次询标，以最终确认投标各方的最后报价。这样既给投标方一定的时间考虑，又使投标人有一种无形的压力，追使企业尽量压缩自己的利润空间。如(生活水泵的采购)，我们就是以第一轮低干报价的30％，第二轮又降3％的价格最终成交。
三项目建设阶段的成本控制
项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。
(一)采用招标方式选择工程承包单位与材料供应商在选择工程项目的承包单位和材料设备的供应商时，进行公开招投标是控制工程成本的最有效办法。在招投标过程中，充分利用项目的规模优势和供应商的自身优势及相互竞争、可以获得最优惠价格，特别是对于影响力大的重点项目，往往投标单位会根据规模效益及社会效益以低于常规造价的价格报标，同时尽量使更多的总承包商和材料供应商入围。
在招标过程中，工程管理部门和造价管理部门应该仔细审阅图纸，尽可能减少工程实施过程中的设计变更和中标单位以后的索赔机会。在评标过程中，要仔细分析各投标单位的投标文件，防止低价中标、高价索赔和不平衡报价的情况出现。另外还要积极鼓励各投标单位从专业角度出发提出各种合理化建议、优化设计方案。
在招标中采用工程量清单的方式是目前越来越普遍采用的一种方式．工程量清单招标有利于项目实施中进行成本动态控制。工程量清单是指按照招标文件和施工图纸的要求与规定，依据统一的工程量计算规则，结合现行预算定额子目分项要求，将拟建工程的全部项目和内容，按工程部位、性质或构件分部分项，并计算实物工程量，列成清单，作为招标文件的组成部分，供投标单位填写单价的一种工程量计价方法。采用工程量清单的形式，对开发单位而言，首先，工程单价易与市场价进行竞争性比较，挤掉单价中的水分，堵住漏洞，其次，可控制因设计变更引起的工程价款的增加。
(二)合同签署要严密
签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。在国际惯例中，业主常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件，合同文本，对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步，防止施工单位进场后以工期紧、场地狭小、设计选型的品牌型号不明确等为借口，进行各种各样的索赔。如施工单位常常会在工程的后期以甲方原因误工造成工期紧为理由，提出赶工申请，要求增加工程费用，如果合同中预告了合同报价充分考虑了工期因素，明示不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款，就能有效地杜绝这类费用的增长，比如在设备安装预算中，由于不同的品牌型号价格出入很大，如果在合同中的条款及相关附件中描述模糊，就很容易在施工过程中被“偷梁换柱”，影响工程质量和寿命，损害开发商的信誉，造成不良后果。利用好“严密合同条款”这一条，需要有丰富的工作经验，对可能发生的情况有提前的预计，在这一点上需要多借鉴国外成熟的经验。
目前我国已出台了一系列建筑法律、法规和合同示范文本，但与国际标准合同文本，尤其是与国际通行的FIDIc合同文本相比，在合同的严谨性、合同主体的责权利方面仍存在一定差距，有必要吸收国外合同的合理部分，结合我国金融。保险，建筑法规，对现行的合同文本进行修订。
(三)提高工程变更的预见性
在项目建设过程中，工程变更的管理非常重要，工程管理人员和造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生，但由于工程项目周期长、技术复杂等特点，项目在实施过程中不可避免会发生变更。一股从成本控制角度考虑可将工程变更分为重大变更、重要变更和一般变更3类。对于大的洽商变更，必须事先做详细的技术经济分析．这时要充分利用设计单位和监理单位的技术资源，并就其对工程成本的影响做出评价，综合各方意见后方能最后确定是否实施该洽商变更。变更设计必须在合同条款的约束下进行，任何变更不能使合同失效。变更后的单价仍执行合同中已有的单价，如合同中无此单价或因变更带来的变化，应按合同条款进行估价。经承包商提出的单价分析数据，监理工程师审定，业主认可后，按认可的单价执行。
(四)结算审核要细致
工程竣工结算是核定建设工程造价的最终依据，也是建设项目竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。因此，这是控制工程成本的最后一关。
一般应从以下角度控制结算工程成本：
中图分类号：TU7文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）
1 工程合同管理
公司所有重大经济活动的实施均从合同汇签开始，所以合同管理工作须融合财务、预算、工程等各个职能部门。合同管理到位，所涉及的工程造价和材料价格合理，则成本控制就已经有了一个很扎实的平台。采购工程师或其他专业工程师侧重材料设备的质量标准、到场时间，或工程进度及质量标准，避免合同管理与工程管理不协调; 而成本会计在合同汇签中侧重合同资金的安排，尤其是合同款分批支付金额及间隔时间的安排，要与公司现有资金和未来资金计划相统一，避免合同管理与资金管理脱节。
2 工程预算及资金管理
根据工程预算合理地进行成本核算和资金管理是房地产企业财务工作的重点。因为工程成本及其资金的支付是开发企业的实质性核心内容，每一项所涉及的金额又相当巨大，故须重点控制。工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。主要包括对预算内容的审查，钢筋用量的核实，价差的调整，洽商、变更的费用控制，违约与索赔等。应重点关注对现场签证的监控，审核洽商、变更的合理性、完整性及经济性，并明确发生费用的原因和责任。工程预算的编制须结合预算工程师、材料工程师及成本会计等专业人员的综合建议，达到事前成本控制的目的; 工程预算编制完毕后，公司预算部门将工程预算交成本会计，以便财务核算成本与工程成本预算数有同一口径进行对比、分析，从而有效实施事中成本管理和控制; 并为事后的经验总结和新开发项目的成本管理与控制提供参考和标准。
3 成本控制
房地产开发是从立项到竣工各个阶段发生的总成本，具体包括立项、策划、设计、招投标、施工、竣工验收阶段一直到交房，每一个阶段的实施都会产生一定的成本，也会影响下一阶段实施而产生的费用。
3.1 立项环节的成本控制。立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。成本控制按项目开发方式分为新征土地、买断项目和合作开发三种方式。其中新征土地包括征地费用、拆迁安置费用、大市政费用、规划条件等几部分。征地费用和拆迁安置费用属于不可控费用。大市政费用分自建和交政府部分，应分别核算。规划条件方面应由项目部按满足公司利益最大化原则进行，合理提高容积率，以降低土地成本。买断方式应明确买断内容，按照为公司争取最大利益的原则确定支付总额及付款时间，明确三通一平或七通一平的标准，办理手续应与项目付款时间挂勾等等。合作方式需明确合作方式、分成比例、交房时间及标准，付款时间及付款总额等总之选择有利于公司利益的方式。
3.2 规划环节的成本控制。规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用，在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是周密规划，科学讨论，严格审批。规划设计部门和评审委员会在该环节承担主要的职能。规划环节的成本控制具体包括规划方案、方案评审、报批设计、扩初设计、桩基设计、施工图设计、销售包装设计、装修方案设计、功能设计、材料设备及其他费用等。在本环节中，需由项目部按照国家有关规定缴纳有关规费外，根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求，其中施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价 70% 的部分，属于设计方可控部分，应严格审核。
3.3 招投标环节。招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。本环节主要确定承建商、工程监理、材料及设备供货商，应重点关注有关各方的资质、管理水平、技术力量、历史记录、资金实力和合作经历等。
3.4 施工环节。施工环节的成本控制应主要注意两大方面，一是因各种变更带来的费用，二是是材料、工程款的支付。由于市场变化以及对市场的了解程度，施工阶段不可避免会由于各种情况对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。
3.4.1 审图。包括扩初图会审、施工图会审、分项、分部图会审以及各专业技术图纸会审。应建立图纸多层次会审会签及审批制度以及各关联专业互审互签制度。力争在开工前把图纸中的问题修改完毕，工程部门应将评审资料进行整理并形成施工图会审会议纪要。
3.4.2 工程变更。项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整; 应加强施工前的审核工作。工程部及相关部门应全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。确实需发生变更时，各部门需全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。
3.4.3 变更签证。对于变更应填制变更洽商确认单，按相应的审核签认流程进行，现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行，必须遵循“先洽后干”的原则，认真核对签证的工程量是否准确，变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。工程部及预算部对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。
3.4.4 工程款的支付与审批。应考虑付款进度以及工程进度等。按合同约定以及工程进度付款。应多层次多角度审核工程进度，甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位，预算人员审核工程价值量。款项的支付应根据不同情况由不同级别人员审批。
3.5材料及设备采购环节。材料及设备采购环节成本控制的核心是计划和信息，通过制定明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。
3.5.1 材料进场计划。采购招投标及订立合同时间、生产周期、运输周期、安装、验收周期、交叉作业时间，应与工程进度相配合，与采购点远近相对应，与工序安排相联系。编制材料计划时，要注意考虑可能出现的问题，并留出相应的时间。
3.5.2 材料的性能价格比。工程部应注意日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。必须招投标的材料设备应根据招投标的有关规定进行管理，不需招投标的，采用三家以上厂家报价择优择低的原则选择。
3.5.3 料款支付。包括材料款支付方式、支付进度、保修款以及预付款限额控制等。材料进场应经过甲方、乙立及监理工程师的验收并按进度进行价款控制，同时预留一般不低于合同总价 5%的保修款。
3.6 销售环节。销售环节的成本一般是按照费用目标总额按比例进行控制。本环节主要包括营销方案的制定，营销现场费用，样板房装修费用，销售回款及补充条款、客户交房等。应首先在确定费用目标总额的基础上，根据相关因素进行分解，并确定具体计划和费用。
3.7 期间费用。主要指建设单位管理费，包括项目从筹建之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性质开支，以项目投资总概算为计算基数。由于地产开发业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有责任指导监督其他部门的有关费用支出情况。
4 结束语
随着房地产市场的不断成熟，市场竞争也是趋规范化。经营者要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。房地产成本管理可以及时、准确地反映项目成本的预算控制及执行情况，减少预算外和不必要支出，为进一步控制成本提供标准和控制手段。另外，按照税法有关规定，企业发生的期间费用、开发产品销售成本、营业税金及附加、土地增值税在计算企业所得税时，准予当期按规定扣除。因此，成本核算也决定了企业所得税的计算基础，正确地进行成本纳税筹划，还可达到节税的目的。成本管理主要包括: 合同管理、预算及资金管理、成本控制等方面的内容。
房地产开发的全部费用成本是指房地产企业为开发、销售一定数量的商品房所支出的全部费用。
1 房地产开发成本包括：
1.1 取得土地使用权所支付的费用
取得土地使用权所支付的费用为开发企业为取得土地使用权所支付的地价款、按规定交纳的有关税费及拆迁补偿费等。主要包括土地出让金、契税、交易佣金、耕地占用税、拆迁补偿费等。
1.2 勘察设计和前期工程费
勘察设计和前期工程费主要包括可行性研究、环评、地质勘察、规划设计、审图费、招标及市场费、三通一平等支出。
1.3 规费
规费是指政府部门向房产公司收取的各项费用，地域不同，收取的费值不完全相同，但也大同小异，主要包括：人防费、城市配套费、气象防雷风险评估费、排污噪音费、白蚁防治费，城建档案费、消防审图费、抗震审图费、质监费、墙改费、散装水泥推广费等等。以上都是明文规定的，另外有一些职能部门的以服务为名义的各类摊派、赞助费、交易费，主要靠协调能否少交或不交。
1.3 建安工程成本
建筑安装工程费为形成开发建筑产品实体及基础配套设施所发生的建筑、安装工程费。主要包括各建筑单体工程费用、水、电、暖、燃气等工程费用及室外市政、绿化配套工程。不包括供水供电部门收取的市网接入费。
1.4 期间费用
期间费用主要包括开发企业的有关部门和人员为管理、服务于项目开发所发生的建设单位管理、监理费用，为销售开发产品所发生的广告、销售费用，为开发项目所发生的财务费用等。
1.5 税金及后期费用
税金指在土地受让、产品开发和销售过程中所需交纳的各项税金。后期费用包括社区、物业移交费，房产面积测绘费、审计费等。
2 房地产开发成本控制的基本原则
2.1 全过程控制原则
全过程成本控制，也称作全过程造价管理。它是一种基于活动的项目成本确定和控制的方法。而造价控制就是对项目各项活动及其活动方法的控制入手，通过减少和消除不必要的活动以减少资源消耗，从而达到降低和控制造价的目的[1]。
2.2 系统性成本控制原则
房地产开发项目的成本控制是开发项目管理系统中的一个子系统，成本管理的目标是为实现整个项目目标服务的。系统工程核心思想就是通过各个子系统的协调运行，实现“整体大于部分简单之和”的目标。
2.3 动态控制原则
动态控制指对事先设定的成本控制目标在实施过程中自始至终的进行监督、控制、调整和修正。因此，要通过对实际投资情况的不断监控和与投资控制目标的不断比较来发现偏差、分析偏差，并采取措施纠正偏差，以达到成本控制之目的。
2.4 主动控制原则
所谓主动控制，就是事先对项目的各种不确定性因素进行分析，分析目标偏离的可能性，并事先采取预防性控制措施以确保计划目标的实现。只有这样，才能尽可能的防止或避免投资偏差的发生，将可能的损失降到最低。
2.5 成本管理责任制原则
房地产开发企业应建立以开发项目为成本控制对象的独立核算和考核体系，建立以项目经理为核心的成本控制责任制。项目经理必须对成本指标层层分解，落实到各部门、各专业、各班组直到每个人，并建立完善和明确的奖惩制度，进行定期考核，奖优罚劣。
2.6 全费用控制
构成房地产开发的成本费用种类繁多，涉及部门和因素复杂，有的费用在成本构成中占比较大，但变动性不强，控制的余地就小；因此，为了取得良好的经济效益，就需要对各种费用进行全面控制，即进行全费用控制。
3 房地产开发项目成本控制的主要方法
3.1 价值管理
建设工程项目价值管理是一种以价值为导向的有组织的创造性活动，它利用了管理学的基本原理和方法，同时以建设工程项目利益相关者的利益实现为目标，最终实现项目利益各方最高满意度[2]。针对房地产开发项目，在项目可行性研究和决策阶段、项目设计阶段开展价值管理效益将最为显著。
3.2 限额设计
设计阶段成本控制除采取价值管理、招投标等方法外，还有一个重要的方法就是限额设计。它包括两方面内容：一方面是项目的下一阶段按照上一阶段的投资或造价限额达到设计技术要求；另一方面是项目局部按设定投资或造价限额达到设计技术要求。因此合理确定投资限额和三大材料消耗指标，并和设计取费挂钩，积极推行限额设计，是降低工程造价的有效手段。
3.3 招投标
通过公开招标来缩短项目建设周期、降低项目成本、提高工程质量、提高投资收益是一种行之有效的办法。公开招标可以适用于项目建设过程中存在市场竞争条件的任何一个环节。以下通过招标控制成本是应注意的事项：
1）招标工作应遵循公开、公正、公平、诚信的原则。招标前，应严格审查投标单位资质，必要时进行实地考察。坚决避免“特级企业投标，一、二级企业转包，三、四级企业进场”等不正常现象。
2）做好招标文件的编制工作。造价人员应收集、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、分析和评价，然后编制招标文件。
3）合理低价者中标。推行工程量清单计价报价与合理低价中标，做好资格预审，选择有实力、有信誉的企业参与投标，在此基础上采取合理低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。
3.4 挣值法
挣值法是目前为止国际上先进的工程公司普遍采用的成本分析和控制方法。挣值法通过测量和计算已完成工作的预算费用与已完成工作的实际费用和计划工作的预算费用得到有关计划实施的进度和费用偏差，达到判断项目预算和进度执行情况的目的[3]。并进而采取切实可行的措施，来纠正偏差，控制成本。
3.4.1 挣值法的三个基本参数
1）计划工作预算费用（简称BCWS）：BCWS=计划工作量×预算单价；
2）已完工作实际费用（简称ACWP）：ACWP=已完工作量×实际单价；
3）已完工作预算费用（简称BCWP，又称挣得值）：BCWP=已完工作量×预算单价。
3.4.2 挣值法的评价指标
1）费用偏差是：指检查期间BCWP与ACWP之间的差异，计算公式为CV=BCWP-ACWP。
2）进度偏差是：指检查日期BCWP与BCWS之间的差异。其计算公式为SV=BCWP-BCWS。
3）费用执行指标是：指挣得值与实际费用值之比，即CPI=BCWP/ACWP。
