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市位于省最西部，南邻潇湘、西靠蜀渝、北依三峡。清江自西向东横贯境内，市有着独特的资源优势、优越的区域优势、良好的基础优势、特殊的人文优势，能源矿产资源开发潜力大、旅游产业开发后劲大、特色生态农业开发空间大。同时，有着特殊的气候资源，平均海拔1100米，气候独特，夏无酷暑，冬无严寒。还有丰富的烟叶、草场、水能、风能、天然气等天然资源，素有“坝漆之乡”、“黄连之乡”、“水杉之乡”、“纯菜之乡”、“药之乡”、“歌舞之乡”的美誉。
我市我市有独特的资源优势，为什么产业优势不明显，缺少顶天立地的大企业？原因在于资源优势与产业优势没有很好的配合。政府部门不够重视，企业缺少大型的投资扶植等原因。就拿本市畜牧产业来说，畜牧产业已经成为我市农村经济的支柱产业之一，但生产总量仍然相对较低。牛羊的发展与丰富的草地资源相比很不相称。草食牲畜的发展步伐仍嫌太慢，与我州丰富的草山草坡资源很不相称。具有地方民族特色的畜禽产品开发兼顾不够。由于对地方良种的保护和具有地方民族特色畜禽产品的开发兼顾不够，造成部分优良地方畜禽品种存栏数量日渐减少。特别是由于恩施黑猪数量的减少，对以恩施黑猪胴体作原料，制作具有地方民族特色的乳猪、火腿、香肠、土腊肉等肉食品受到了原料不足的限制，只能用杂交猪胴体作替代品，使得这些久负盛名的生鲜产品、腌腊制品失去了原有的风味和特色。
二、我市有优势的区位优势，为什么召不来大客商丶大企业？二问调研。
我市有优势的区位优势，但是招商引资方面确没有办法吸引到大企业大客商投资，原因在于我市产业存在问题：一是农业基础薄弱；二是经济结构性矛盾突出，二、三产业发展滞后；三是就业和社会保障压力增大。具体如下：
（一）工业块头小，企业经营压力大。
一是工业经济总量小，工业兴市任重道远。二是企业融资困难。三是企业缺乏竞争力。多数企业装备水平落后，技改投入少，产品附加值低，市场竞争力较差。四是企业人才匮乏。我市经济尚不发达，人均工资水平低，大部分受过高等教育的人员选择在经济更为发达的地区就业，本地企业无法聘请到高素质的管理人才和技术人才，人才匮乏导致企业的管理和技术都处于较低水平，企业无法发展壮大。
（二）农民收入结构单一，增速放慢。农民收入结构单一，工资性收入和家庭经营收入占95%以上，财产性收入和转移性收入所占比重较低。工资性收入和家庭经营收入受诸多因素影响，增长速度放慢。
(三)缺乏大项目，投资后劲乏力。投资目前还没有大项目支撑，后劲乏力，难以完成年度目标任务。
(四)受多方影响，财政收支困难。财政资金紧张，资金调度艰难，财政收支平衡压力加大。
三、我市有一大批优秀企业家人才，为什么培育不全省乃至全囯知名的大企业家？三问调研。
企业家阶层的兴起，或者说企业家权利的增强，在很大程度上还是依赖于国家的开放，企业家阶层的成长以及他们的发展和生存环境，都与对外开放所需要的规则体系关系非常密切，可以说经济全球化对中国企业家阶层崛起有着直接的促进作用。而我市对于优秀大企业家人才的培养在政策上说明还不够。
四、几点建议
镇商品蔬菜生产的发展经历了三个阶段：第一，起步阶段。从1998年至2001年8月走的是由政府引导、扶持，能人示范带动的路子，政府工作人员亲自考察市场，引进蔬菜品种，能人示范，带动农户发展，甚至组织干部帮助农民卖菜。经过艰苦的努力，面积和品种有所扩大，发展到千亩菜园、三个主产品种。由于种植分散、规模小，指导困难，种植效益低，发展缓慢。第二、成立蔬菜协会，摸索推进阶段。2001年8月起成立蔬菜协会，培植经纪人队伍，使产前、产中、产后服务走入市场化。初期促进了生产的进一步发展，但由于协会的松散性，服务的质量难以维系、经纪人队伍恶性竞争，出现大起大落的增加—锐减—增加的多次反复，影响销售服务；或集体打压菜价，侵占菜农利益，导致农户种植蔬菜积极性不高，发展不稳。第三，走上规范发展阶段。2005年8月，由镇政府倡导，在原蔬菜协会的基础上，由蔬菜经纪人宇尔兵等40余人发起，按照“民办、民管、民受益”的原则，坚持入社自愿、退社自由，组建了全市第一家蔬菜经济合作社──绿园蔬菜经济合作社。
二、合作社运行的基本情况
合作社组建后，首先召开了首届社员大会。制定通过了合作社章程，完善了相关制度。民主选举产生了合作社理事会、监事会、理事长、监事长，理事会下设市场营销部、生产服务部、技术服务部、财务管理部四个职能部门，分别负责市场调查、市场开拓、收购销售产品；生产资料供应、生产管理服务；试验示范技术指导和财务结算、财务核实，公积金、公益金、风险金的提取和管理使用。
合作社组建后，建设了8.1亩的蔬菜交易市场，建设500平方米的彩钢交易大棚及农资供应门市部，配备了5辆运输车辆，蔬菜安全检测设备和电脑、电话、传真机等办公设施。
在运行机制上，以坚持家庭联系承包责任制为基础，走合作社＋基地＋会员的路子，合作社负责组织生产和销售并全程承担产前、产中、产后服务工作。会员负责种植。在合作社内部实行“十统一”：统一品牌、统一品种、统一生产标准、统一生产资料供应（成本价供应给会员）、统一生产规程、统一技术指导、统一收购（会员产品按年初确定的保护价）、统一销售、统一提取公积金（利润部分30％）、公益金（利润部分30％）、风险金（利润部分40％）、统一分配方案。
合作社根据市场需求情况，产品发展到大棚西红柿、辣椒、茄子、黄瓜、韭菜、豇豆，露天韭菜、茄子、黄瓜、豇豆、青菜、鲜食甜玉米等，年保护价订单生产各类蔬菜5000亩，鲜食玉米700亩。在销售渠道上，合作社除了在南京、上海、苏州、无锡、常州、合肥、滁城等地农产品批发市场设置固定摊位挂牌销售外，产品还进入农产品加工企业和苏果等大型超市。在品种选择上，坚持以市场为导向，合作社择优试种，成熟迅速推广。生产管理上，坚持严格按照无公害蔬菜生产规程操作，并建立蔬菜生产档案，每一批蔬菜，通过安全检测后方可进入市场。经过两年努力，镇已被市农委菜办列为滁城蔬菜基地，被南京市商务局定为南京市无公害蔬菜生产供应基地及苏果等超市的蔬菜定点供应单位。目前，合作社社员由建社初的40人，发展到现在416户，并带动周边1000余户，年生产销售各类蔬菜1000多万公斤。更可喜的是，合作社的订单现已辐射到施集、、乌衣、大王等镇办，取得了种植户、合作社“双赢”的良好局面。合作社理事长宇尔兵被评为市“首届十强经纪人”，绿园蔬菜经济合作社被评为“市十强合作社”。
三、合作社的良好效应
1、带动了农业产业结构的调整。合作社一头连着市场，一头连着农户，市场的信息通过合作社较为准确地传递给农户，合作社通过自身经营引导农户发展专业化生产，形成规模化、专业化的农业产业区域和农业产业体系，推进了产业结构的调整和升级。农民针对市场需求，大力发展蔬菜、，并进行专业化生产、产业化经营，市场化运作，使全镇蔬菜种植面积占农作物面积的11%，主产村达70%。
2、推动了农业社会化服务体系的形成。合作社将当地蔬菜购销大户、加工大户、种植大户等按自愿、民主原则组织起来，为农民统一提供种苗、传播种植技术，拓展销售网络，初步形成了科技、生产、加工、销售、服务一体化的产业链。合作社真正将产、加、销、供诸环节有机衔接，解决了农户与市场、农户与龙头企业之间的矛盾，实现了资源的合理流转和优化配置，促进了优势整合和利益互补，夯实了农业产业化基础，提升了农业产业化经营水平，成为联系政府、企业和农民的桥梁。
3、提升了农产品质量层次。合作社为农业标准化的推广提供了有效的载体，为农产品质量安全体系的推广提供了组织保证。合作社通过组织分散的农户实行统一生产标准、统一操作规程、统一产品质量标准、统一农资供应，积极注册产品商标，打造优质知名品牌，推广绿色农产品的生产，极大提高了农产品质量安全水平。合作社组建短短两年，就注册了“尔兵”、“美中之玉”两个农产品品牌商标，为拓展市场打开了绿色通道。
4、提高了农民的收入水平。合作社是由蔬菜经纪人和种植大户牵头组建的。这些能人利用自己市场信息灵、销售渠道稳的优势，积极引导农民调整产业结构，提高生产农产品科技水平，生产适销对路的农产品，稳定和提高了农民生产的经济效益。合作社的返利、分红制度直接带动农户增收；合作社向入社农户无偿提供农技、市场信息，低价提供优质种子、农资等社会化服务项目，间接地节约了农户的生产成本，也促进了农民增收。在合作社的带动下，菜区农户人均纯收入2007年预计为5550元，户收入3万元以上的社员占入社的菜农户20％。
5、促进了行业的自律和规范。由于农民整体素质不高，生产、销售会有很大的自发性、趋同性和盲目性，容易导致农业产业的大起大落。通过组建农民专业合作社，运行机制实行“十统一”，有效地促进了行业的自律和规范，避免了农户之间、农户与经纪人或加工企业之间的无序竞争，维护了农民的利益，实现了行业整体优势互补，促进了农业产业的健康发展。
总之，镇农民专业合作社的产生虽然只有短短的两年时间，但已经取得了比较好的经济效益和社会效益。促进了农村基层政府职能的转变；对于完善家庭承包经营制度，解决了小农户与大市场的矛盾；对于改善农业产业结构和提高农产品适度规模经营，促进了农产品的区域分工和专业化水平；对于提高农产品质量和农产品的竞争力，增加农民收入都具有很重要的意义。
四、合作社发展的成功经验
1、机制创新，是镇绿园蔬菜经济合作社蓬勃发展的动力源泉。合作社运行机制创新，防止了政府对合作社的扶持政策包括合作社自身的盈余过于向少数人集中，使以生产者为主的农民真正享受到合作社的好处。在利益分配上，按农产品投售量进行分配。在决策机制上，采用一人多票制，农民拥有的股份越多或投售的农产品数量越多，在合作社的发言权就越大。正是这些农民从实践中摸索出来的机制，使镇绿园蔬菜经济合作社真正成为农民自己的以生产者为主的合作经济组织。
经济型轿车调查报告 调查目的：了解汽车消费者构成情况与消费行为，消费者对汽车品牌的认知与偏好。 调查对象：10-15万经济型轿车 调查时间：***年**月**日 调查地点：***汽车城 调查方法：随机抽样的问卷调查 样本数量：120 有效样本：100 样本情况：第***届***国际汽车展参观者 统计方法：数据全部由spss软件统计分析 访员情况：调查研究组成员 调查者：杭州商学院广告系经济型轿车调查研究组 （本文图均略） 随着国民经济的大跨步发展与人们生活水平的不断提高，特别是沿海经济发达地区，很多家庭对于轿车梦的实现就在眼前。同时国家有关于鼓励汽车消费的利好消息不断，汽车消费和轿车进入家庭已列入国家发展规划，国家加快清理整顿抑制私人购车方面的消费政策，市场消费环境也在不断改善。而一批适合中国消费水平的经济型轿车的出现进一步刺激和活跃了轿车消费市场。 在目前的经济发展水平下，经济型轿车必然构成了轿车消费市场的主体。据国家机械工业局信息中心统计，XX年国内中高档轿车销售量为125175辆，而国内经济型轿车销售量为488465辆，占整个市场分额的77.09%。可见经济型轿车消费在汽车消费特别是在家庭消费中占了很大的比例。因此，研究经济型轿车的消费行为具有很大的实际意义。 本次问卷调查选择在****汽车城进行，基本上保证了样本对调查对象的认知程度和感兴趣程度。在有效样本量中，其中有购车意向或已购车的样本量占到89%。应该说，在样本的选择上，较切合研究对象的实际消费者。 基本个人资料篇 性别、年龄分析：在本次调查中，被访者中42%是年龄在24-30岁之间，其次是31-41岁之间，占了26%。而在性别构成上，男性占到了80%。中青年男性依然是轿车消费的主力，中青年男性在与轿车的亲密接触中，时尚和实力得到了充分演绎。 学历分析：在学历构成中，高等学历反映了购车消费者的特征，大专和本科学历两者占到了总样本量的66%，高中（职高、中专）学历占到26%。 收入分析：轿车消费一直都是高收入阶层的专利。拥有自己的私人轿车很大程度上是成功人士的象征。在有意向或已购车的被访者当中，月收入在1000-3000和月收入在3001-6000元的分别占了31.5%和30.3%，月收入在6000元以上的人也大有人在，将近占到35%的比率。由此看来，有购车意向的消费群体自然具有不俗的经济实力。具体分布见下图： 图略 职业分析：一般来说，收入和职业挂钩。在有意向购车或已购车的被访者中，享受了改革开放春风的三资、合资以及在浙江大地上勃然兴盛的私营、民营企业从业者占到了第一位，可能将是广大私人轿车生产厂商的第一客户。具体分布情况如下： 购车经历：在所有被访者中，26%的被访者有过购车经历，74%的被访者无购车经历。在有意向购车或已购车的被访者中，29.2%的被访者有过购车经历，说明二次购买的可能性也不小。 住房情况：在家庭消费中，住房和汽车都属于大笔消费，因此，在有限的经济支付能力下，是将钱花在住房上，还是将钱花在汽车上，是愿意先买车还是先买房，是本项要得到的答案。根据统计，在对有意向购车或已购车的被访者中，已购房的被访者占到了75.3%，可见，先有房再有车这一传统消费观念还是占据着重要地位。 消费行为篇 买车用途：在对购买轿车的用途调查中，旅游休闲和上下班代步两者占到了73%，虽然经济型轿车多为家用型，但不排除在个私经济发达的浙江，很多私营企业老板将自己的轿车做商务、家用两用车，而且由于在很多最新的车型中，很好地兼顾了这两点，也使商务应酬这一比例并不低。 购买汽车的外部影响因素：除了汽车本身外，购买汽车时不得不考虑许多外部因素，如：国家出台的有关汽车消费政策，购车后的维护保养费用，数据表明，购车时所付费用中汽车本身的费用只占80%开外，其余款项用于支付税款、上照费等，因此，分析购买汽车考虑的外部影响对于汽车消费行为具有很大价值。调查发现，在所有的被访者中，购车后的维护保养费用是消费者最头痛的问题，所谓买车容易养车难。其次是国家出台的有关汽车消费政策和交通设施、车位等基础设施。由此可见，除了汽车本身的价格因素外，养车费用和国家消费政策是阻止消费者购买汽车的最大障碍。 何时购车：由于访问地点与访问时机的原因，在所有被访者中，只有11人尚无具体购车打算。已购车的人数有13人。在有具体购车打算的被访者中，各时间段的分布相对均匀，消费者对何时购车各家有各家的算盘。另外，我们以住房情况为唯度，对何时购车作出分析，由于选择租赁房屋与其他这两项的样本数量太少，故仅以单位宿舍与已购房为例，从下图曲线我们看到，已购房的消费者中希望在半年之内买到车的人数较多，购车打算的年限有下降的趋势。而单位宿舍的消费则相反。 购车行为的影响因素：在汽车消费行为中，消费者的消费决策过程受何种因素影响最大是消费行为研究中的核心问题。通过研究取得的信息，可以加大在某一方面对消费者的影响力度，从而改变消费者的消费态度和行为。在有意向购车或已购车的被访者中，影响力最为显著的是专业资料，占55.1个百分比，为这也正应证了有关于卷入度（involvement）的广告理论：当某产品属于高卷入度（high involvement）产品时，消费者会主动搜索该产品的信息，尽量全面准确地收集到信息以利于消费决策，在这种过程中，理性因素对消费行为的影响较大。占据第二位的影响因素是品牌。某些著名汽车品牌日积月累的品牌宣传和良好的口碑传播，再加上本身汽车质量过硬，造成了一种无形的综合优势，这一优势就表现为品牌。 另外可以引起广告人警示的是，汽车广告对汽车消费行为的影响微乎其微，只占了4.5%的比率，究竟原因是汽车是理性消费品，还是汽车广告同质化突出，难以点亮消费者的眼睛？ 另外，我们以有无购车经历为唯度来区分在不同消费者中的影响程度。发现无购车经历的消费者由于较有购车经历的消费者缺乏对汽车的认知程度，会更加注重品牌的影响力，欲以此确保消费决策的准确性，这一点不难理解。 付款方式：银行按揭贷款是近年来兴起的一种付款方式，做为一种新消费观念的提出，其在社会的流行程度自不用说，但不知在汽车市场它是否得人心。
统计数据显示：一次性付清与贷款购买汽车的人数比例接近，分别为54%和46%。两者数据相差不大，说明贷款购买的消费观念已经开始深入人心，提供汽车按揭贷款的销售商将形成一定的优势。 购车关注点：购车关注点所反馈的信息对于汽车生产商和汽车广告十分有用，我们设计了动力性能，绿色环保，低噪音的等8个购车关注点，要求被访者选出最关注的三项，并对这三项排序。统计发现：被访者最关注的动力性能，其次是安全性。具体情况如下： 综合得分如下表： 动力性能 绿色环保 低噪音 安全性 外观内饰 舒适度 价格 售后服务 综合得分 139 36 27 110 67 45 95 83 排名 1 7 8 2 5 6 3 4 然后，我们按男女分组，又得到了另一个结果： 我们看到：性别差异导致了在购车关注点上的差异，相对于男性来说，女性将安全性提到了第一的高度，而在男性的关注点中，动力性能以拉开安全性较大的差距而雄居第一。 品牌广告篇 品牌偏好：让受访者选出一个自己最喜欢的汽车品牌，是调查活动中较直接的调查方式，可以从一个侧面反映品牌的知名度与美誉度。对所有被访者的统计后，polo不负众望，以绝对优势夺得了桂冠。爱丽舍、赛欧、奇瑞、派力奥之间差距不大，但均显示出一定优势。 观察上述品牌，我们发现，代表着年轻、个性、时尚的中国经济型轿车的新锐阵营正以较高的品牌形象和性能价格比在经济型轿车市场大放异彩。 最熟悉的汽车广告：以polo、爱丽舍、派里奥、赛欧等品牌形成的中国轿车市场新锐阵营，一个相当显著的营销特点是：新锐车型大多在没有下线时，对其品牌的炒作和追踪就已经如火如荼的进行，广告攻势异常猛烈。本次最熟悉的汽车广告调查冠军当然非新锐车型莫属，获得首位的依然是上海大众的明星轿车----polo，而实际上，据央视市场研究股份有限公司XX年1-4月份的调查，polo的确以1320万的投放量摘得经济型轿车的头榜。应该说，新锐车型的饥饿疗法也在很大程度上推动了国内经济性轿车的火爆销售局面。有趣的是，我们注意到在一阵阵普桑退休的口号声中，普桑似乎并不感到穷途末路。在最熟悉的汽车广告调查中，普桑出人意料地排到了第二，也许，普桑几十年的良好市场表现正是他最好的广告。 该广告的广告类型统计：电视广告占53%，报纸、杂志、路牌、灯箱广告占47%。 广告表现：该项调查被访者看完广告后留在脑海中的广告印象。统计后发现，作为电视广告中的画面和作为平面广告中的图片两者的选中率最高，可见，视觉化的语言最具冲击力，容易让人留下深刻的印象。
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【正文】
关于夜间经济市场的调查报告 伴随着快节奏的生活，人们面临着巨大的工作和生活压力，夜市逐渐成为人们吃喝玩乐享受生活的一种刚性精神需求，夜间经济的发展成为推动产业转型升级、扩大内需、拉动消费的重要方式。为全面了解陇县夜间经济市场发展状况，客观真实反映陇县夜间经济对全县经济发展的影响力，2020年10月28日，陇县统计局成立8人专题调查组，深入文娱、餐饮及夜摊进行了有针对性地典型随机点对点调查。通过实地调研，基本掌握了全县夜间经济市场规模、存在问题，并提出适宜我县夜间经济发展的对策建议。
一、基本概况
从消费区域看，消费以城区为主。随着人们夜间娱乐生活进入常态化、夜间消费新兴化消费方式增速加快，消费区域和规模较上年呈现递增趋势。据初步统计，2019年陇县城区共有餐饮244家，购物中心15家，酒吧2家，健身房7家，美发店94家，夜店134家，夜摊69家，网吧8家，KTV4家，电影院3家；2020年1-9月新增理发店5家，夜摊点8家。餐饮夜摊点主要集中在浙江商贸城和关山酒店区域，并且正在以不断扩大内需规模和产品种类的错位竞争中提供对应服务方式拉动消费。
从消费时段看，人们晚上的消费时间主要集中在18时至22时。夜间餐饮和超市购物从5月-9月实现了闭门释放后的反弹回补。夜市炒锅、夹馍、涮菜类餐饮摊点重点集中在晚18点至凌晨2点，消费额占白天的88.4%；夜摊餐饮中，年轻群体成为夜间经济的核心消费者，据调查：80、90后成消费主力，90后支付意愿更强。
从消费人流总量看，分布、群体和消费季不同，辖区的人流量呈现出一定的差异性。调查结果中：2020年1-9月与2019年同期相比，关山酒店区域的夜市摊点受地段因素影响，比浙江商贸城分布的夜市摊点人流量多3000余人次；超市2019年全年人流量15.1万人次，夜间下午18点至晚上21时人流量3.04万人次，夜间人流量占全年的20%；2020年1-9月白天人流量11.2万人次，夜间人流量占18%；分布在上河郡步行街的文娱类夜间人流量占白天的85%；7-9月旅游旺季关山草原景区全天人流量达1.3万人次，晚上日人流量3500余人次；上河郡夜餐人流量相比关山酒店区域的要多400余人次。据调查结果对比，夜间消费与不同季节也是差异很大，文娱、餐饮、购物、旅游夜间经济总体发展，夜间相比白天劣势在于人流量少而分散，经营成本相对上升。夏季相比其他季节人流量多，消费集中。
从销售额看，夜间经济占比高，正在成为支撑消费升级、推动经济增长的重要力量。超市、购物中心、夜店大多都延长夜间营业时间，夜摊大都延长到22点以后，让夜晚成为拉动经济消费的“黄金时期”。工作日益繁忙，但我们对于美好生活的向往和物质文化需求却丝毫没有减少过。夜间经济的火热是消费转型升级的必然结果。以城区繁华街中心地段日常消费稳定的超市实地典型调查结果为例：2019年超市夜间消费额占全天的26%；2020年1-9月超市夜间消费额占比19.6%。文娱类主要以夜间消费为核心，其中：2019年KTV、影院、酒吧、健身房和理发店夜间消费分别占全天消费总额的46.1%、12.8%、15.2%、42.1%、11.5%；2020年1-9月受疫情影响，文娱类消费低迷，5月份起才逐步恢复营业，在4个月的营业时间里KTV、影院、酒吧、健身房和理发店夜间消费占全天消费额的22.6%、19.8%、17.6%、43.1%、12.4%；2019年和2020年1-9月份同期相比，餐饮企业夜间消费占全天消费的26%，购物超市通过新增单品、半价促销、礼包赠送活动激发人们夜间休闲购物热情，夜间消费额占白天的24.5%。
二、存在问题
1、夜市缺乏有效监管。目前，我县夜市摊点处于自发发展状态，当前城管、工商及相关部门缺乏对餐饮店、占道经营、乱停乱放、乱扔垃圾等市容市貌和市场秩序的有效管理，经营户环境卫生责任区制度维护落实不力。
2、夜市产品单一，缺乏特色。目前的商业产品呈现扎堆单一，缺乏多样化，夜生活内容较为单调，开展夜间休闲娱乐的活力和动力不足。
3、夜间消费基础设施建设尚不完善。夜经济的发展以良好的基础设施为前提，但由于当前我县城区和农村夜经济仍处于起步阶段，夜间经济发展配套设施和公共服务还不完善，城区消费者仍面临吃饭难、停车难的问题，缺乏合理的设施与服务配套成为夜间经济发展的瓶颈。
三、对策建议
为了更实际的体现目前开县购房主体的需求情况,本调查报告采用抽样调查的方法共采集有效样本251份,调查对象全部为准购房客户,购房目的包括购买婚房、改善性住房、投资性购房(出租、转售)等,并且根据开县商品房网上信息平台有关商品房成交数据,从供需两方面来说明开县商品房市场购买群体现状。
第一部分调查报告主体内容分析
购房需求者主要为24-30岁适婚年龄青年,月收入在3000-5000元之间,购房目的倾向于刚性需求,并且多数为首次置业,可接受房价范围一般在30-50万元之间,在购房决定性因素中首要考虑的为房价因素。置业者意向购买高层以及多层建筑形式的商品房居多,户型一般为二室一卫以及三室一卫或三室二卫,面积段分布以80-143.999平米为主。考虑小区周边设施主要为超市、幼儿园、医院、银行等,而较低程度的去注重会所等商务设施。
从调查结果来看,影响购房者购房的决定性因素中最为主要的因素为房价,86.5%的看房者会考虑房价因素;其次为地段、交通、户型结构、周边配套设施以及房屋质量,其中最为重视的为交通要素以及地段要素。
一、商品房价格变化
在房地产调控政策被调整、新城发展等因素不断释放刺激下，开县商品住宅市场价格明显上涨势头已经整整维持了一年。新房如此，存量房也如此；销售价格如此，租赁价格也如此。这种不回头的价格走势毫无疑问将延续。只有讨论这种价格上涨幅度是大是小才具有实践意义。
二、供给明显不足。
由于近些年的农转非人口不断增多、老城搬入新城，加大土地供应和市场现实需求。很多商品房预售一空现实趋势是即便加大了商品住宅竣工的推量，也未必会形成市场价格下跌，最多只能产生涨幅趋缓或停滞的结果。
三、成交惯性延续。
相当一批人认为，下半年开县商品住宅成交量低于上半年，标志着开县市场不接受高房价及其快速上涨，下一步将导致拐点的出现。实际情况是开县商品住宅需求并未减少，而是因为商品住宅供给不足而导致成交量稍逊。下半年几个月的市场成交量和上半年高峰成交月相比，虽然少了点，但远比去年同期要好得多。开县今年商品住宅成交量远远大于20今年已成定局。下半年商品住宅成交量总体上保持了惯性延续。这样的显赫成就依然被媒体称作为“房价高，老百姓在观望”。
四、低端带头走高。
下半年以来，上海低端房屋的销售和租赁非常活跃，各板块价格指数涨幅都比较平均，上涨的区域也开始扩大。与上半年高端市场的积极表现形成明显反衬。上海存量商品房市场占据整个市场的半壁江山。一些区县如浦东新区，存量房交易远远高于增量房交易；一些区域存量房交易价格和增量房交易价格不分伯仲；存量房同样是上海商品房投资市场的主要组成部分。
五、后市继续看好。
只要经济恢复还不稳定，国民经济继续需要房地产业当领头大哥，房地产的现行政策也不会出现大的波动。即便明后年我国经济恢复地挺好，也不可能再出台像前几年那样的全国一刀切的全面打压房地产业的调控政策。充其量哪个地方有问题，哪个地方采取相应的措施而已。实践已经表明，较快增长的商品住宅市场价格并没有带来社会的不稳定，因为城市中多数人都有了产权房屋，老百姓住房占了家庭财富的一半。也没有给国民经济造成全局性波动，反倒是在经济出现严重滑坡时，中国房地产是拯救中国经济的主要产业之一。作为发展中的开县,10年其房地产成交量和市场价格都将维持发展。
（一）成本推动。普通商品房价格是由成本、利润和税金三个部分组成，而成本占整个价格的80%，主要由土地、建筑安装工程、附属公共配套、公共基础设施和前期工程等五大项。从1997年起一类区域成本分类比较，土地从355元/㎡上涨到707元/㎡，上涨98%；建安工程从555元/㎡涨到706元/㎡，上涨27%；公共基础设施从15元/㎡涨到290元/㎡，上涨1800%；附属公共配套设施从15元/㎡涨到150元/㎡，上涨900%。成本中，主要是土地、建安工程、公共基础设施和附属公共配套设施费用的提高，企业利润标准8%虽然没有改变，但因利润提取是随成本基数计提的，利润也水涨船高。
（二）市场拉动。房价的高低从某种意义上折射出这个地区的生活水平。据调查，人均收入增幅分别为14.1%和11%。随着人们生活水平的提高，迫切需要改善居住环境。他们已经不能满足于原来的一般化住房标准和周围环境，而是向更高的居住条件迈进，他们会把房屋的质量、结构、地理位置、环保、设施配套、安全等作为改善居住的条件，而市场满足了群众的需求。
第二，应对金融危机的经济基础较好。一是中国财政状况较好。财政收入连续多年高于同期gdp增长率并且出现了较大盈余。中国目前国家负债率在20%左右，而美国xx年国家负债率高达70%以上，已超过国家负债率的警戒线。因此，中国具有较强的财政调剂能力，具有实行积极财政政策的财政基础；二是中国外汇储备充足。中国现有外汇储备1.9万亿美元，而外债余额只有4000多亿美元，这在应对外资可能流出、保持本币稳定方面将发挥重要作用。三是企业资金链、居民投资资金链基本顺畅。尽管遇到了一些困难，但是，截至xx年10月，中国企业存款余额累计超过20万亿元，居民储蓄累计高达19万亿元。如此巨额存款，既为中国金融机构提供了强大的资金运用空间，又为企业经营或居民消费创造了有利的资金条件。
第三，具有投资拉动经济的巨大空间。西方发达国家目前几乎所有的基础建设都已完成，因此，目前其投资主要是升级型、技术改造型、功能恢复型投资，投资规模较小，投资对经济的拉动作用不大。而中国现有基础设施还不能满足中国经济发展和居民生活水平提高的需要，存在着巨大的投资空间。具体表现在：交通建设（铁路、公路、机场、港口、桥梁建设）、能源建设（石油、煤炭、电站、电网建设）、城市基础设施建设和新农村建设等方面。因此，中国通过投资扩大内需、拉动经济增长仍有广阔的空间。
第四，以消费拉动经济的潜力巨大。西方发达国家消费与经济增长有两个重要特征：一是在投资需求空间有限的前提下，国家经济是一种消费主导型经济，消费能力下降对经济衰退的影响极为明显；二是其居民的消费已经达到一个较高水平，即使消费能力不下降，新增消费需求的空间不大。这就是西方发达国家经济增长长期保持在较低水平的根本原因。中国则不同，消费市场发展及其拉动经济增长的前景巨大。中国这些年每年新增劳动力大约800万人左右。这些新增人口的消费、就业将促进经济增长。同时，中国目前处于人口快速城市化的过程中，每年城市化人口大约在1000万人左右，其拉动经济的作用十分明显。而随着中国经济发展和居民收入水平的提高，中国居民在住房、汽车、服装、旅游、娱乐、休闲等升级性消费已成为越来越多家庭的重要消费内容，升级性消费也有巨大的市场空间。
烈山镇发展股份合作经济经历了一个由不自觉到比较自觉，由不完善到逐步完善的过程。这个镇乡镇企业起步较早，发展较快，是全省最先富裕起来的乡镇之一。但是，在1980年到1983年的四年间，乡镇企业产值却一直排徊在一千多万元左右.镇委、镇政府在调查中发现，之所以出现这种原地踏步不前的局面，一是个体经济无法适应商品经济专业化、社会化生产的需要。二是已经出现的经济联合体，由于制度不健全，老少爷们一本糊涂帐，存在许多弊端，经济效益不高，有些甚至面临倒闭。三是要建设新项目，改造老企业，开发新产品，又普遍感到资金不足，而较早富裕起来的农民，手中的钱没有很好地利用起来。烈山地区设有4家储蓄所，仅是吴山口一家，私人存款就达六百四十多万元.用什么样的形式把社会上的闲散资金吸引过来?用什么样的纽带把各种经济实体联结起来? 成了这个镇领导探求的新课题。
可贵的实践
烈山镇目前发展起来的六十一个股份合作经济，大体分为三种:
集体股份和集体股份组成的合作经济。这种形式多是些投资规模较大生产技术较先进的企业，由若干村或若干企业出钱入股构成。如年产十万吨的烈山粘土矿，就是由镇和宋庄、土楼、吴山口三个村合股兴建的。
集体股份和个体股份构成的合作经济。这种形式有新建企业，也有把原有的企业转化成股份，再吸收新股份形式的。如烈山陶瓷工艺厂，原来是由四户农民集资联办的。由于制度不健全，管理不善，资金不足，濒临倒闭。1985年镇建筑公司投资十万元入股，把原有的厂房、设备和资金转化成股份，形成了新的股份合作经济，一举扭转被动局面，当年盈利四万元。
个体股份组成的合作经济。这种形式在烈山镇的股份合作经济中占70%左右，其中有几股组成的，也有几十股，几百股组成的。钱多可以入股，钱少也可以入股，如吴山口村九队东升小煤窑.规定每股二百元，有的买一股，有的买几股，共入三百三十股，资金达六万六千元。
尽管这些股份合作经济大小不一，形式多样，但都有着共同的特点：
一是自愿入股，不论大小企业，事前都把建设规模、经营方向、股金数领、分红办法公布于众，让大家做到心中有教，自愿入股，不强迫，不硬拉。本地的可以入股，外地的也可以入股，集休可以入股，个人也可以入股。在投资入股方面已经打破了所有制界限和区域界限。
二是董事会负责制，入股者不论股份大小都是企业的股东，由股东选举产生董事会。董事会是企业的最高权力机构，代表股东决策企业的经营方向和管理制度，企业的厂长由董事会选聘，代表董事会行使职权，并向董事会负责。
三是合理分配，共负盈亏。股份合作经济总的分配原则足，按股分红，盈亏共担，一荣俱荣，一损俱损。在具体分配方法上，有的是既付息又分红，有的是只分红不付息;有的是按季结算，有的是年终结算。
广阔的前景
烈山镇的股份合作经济虽然刚刚起步，许多方面还不够健全，不够完善但已经显示出了它的勃勃生机和广阔前景。归纳起来，有以下几个方面的好处:
一、可以大范围吸收社会闲散资金，在财政、银行之外又开辟了一条新的资金融通聚合渠道，为发展商品经济提供更多资金。据调查实行股份合作经济的三十五家工业企业，入股资金就达五百多万元，其中最多的股金四十万元。最少的股金只有一二百元。
制约要素尚未破解。一是用地难。据了解，全县有14个新签约的项目因用地指标受到限制，迟迟不能开工建设。二是物流难。县外和县乡物流配套跟不上，导致许多项目的引进和生产受到制约，即使已落户的项目，也因物流成本高、不方便、不安全，动摇了投资者的信心。三是融资难。金融部门的放贷机制不畅，企业融资困难，部分企业因资金周转困难而不能正常生产与经营。四是招工难。我县大量劳动力外出务工，企业招工难，特别是技术工紧缺，难以满足企业的需求。
体制机制有待完善。管理体制方面，多头管理，权责不明。目前，工业企业管理部门有县工信委、中小企业服务局、工业园管委会、商业管理办公室，看起来分工明确，但权责不明，部门职能弱化。推进机制方面，激励政策不凸现，发展环境不优。我县的优惠政策不具吸引力，与发达地区相比，项目投资成本高、风险大、回报率低。同时，少数部门小团体利益至上，经常设置一些梗阻环节，转嫁或增加企业负担。
二、对我县工业经济发展的建议与对策。
发展定位问题，是事关全局的战略性问题。这次考察的几个地方，大多有一个共同特征，就是发展定位十分明确。大冶市是全省乃至全国的重要矿产资源县市，一直以来，他们充分发挥其丰富的矿产资源优势，坚持“资源兴市、资源强市”的思路，做大了冶金工业和水泥建材产业，成为了全省县域经济的“领头羊”。、等省的部分县市，土地肥沃，是全国重要的农产品生产基地，农业资源十分丰富。在谋求发展的过程中，他们紧紧依托当地的农产品资源，发展了一批加工能力上万吨、几十万吨，年产值几十亿元甚至上百亿元的农业产业化龙头企业，有力地促进了县域经济发展。追溯先进地方的成功经验，我们不难发现，理性分析经济发展的基础和条件，立足本地的县情、资源特点和优势，为经济发展准确定位，有的放矢地做好经济工作，这是一个地方加速进步，走向科学发展的重要前提。立足看，我们要冲刺全省县域经济20强，更需要对我县县情、资源优势和现有的产业特点进行全方位的分析和评价，为我县经济发展找准位置。
是一个农业大县，农业大县是最基本的县情。我县地处中下游平原，一直是全国重要的商品粮、商品棉、商品油生产基地，粮、棉、油、水产、生猪和家禽等主要农副产品产量在全省乃至全国都具有一定地位。在计划经济时期，作为全国重要的粮、棉仓，为社会的稳定、经济的发展作出了贡献。在当前特别是今后，随着国家粮食安全政策的进一步加强，戴在头上的“农业大县”的“帽子”永远不会摘，不会丢，而且只会加强。
“工业兴县”是农业大县实现跨跃式发展的必由之路。农业是弱势产业，是低税收、低效益的产业。随着农业税的全部减免和国家反哺农业政策的大力实施，农业产出性收入逐步淡出地方的财政支撑体系。纵观当前县域经济发展格局和大势，传统的农业大县，一般都是全国、全省的财政穷县。计划经济时期农业块头越大、贡献率越高的地方，现阶段经济发展状况越落后，财政越紧张，农民越穷。、不少农业大县的发展经验告诉我们，要实现县域经济的跨跃式发展，只有走“工业兴县”的道路，坚持用工业的理念来谋划农业，在办好农业的基础上，不断培育、发展市场主体，大力发展工业。当前，我们要围绕农业发展工业，壮大“农”字号产业，通过农业的产业化带动并促进工业的现代化。要打好“农”字特色经济牌，把丰富的农业资源优势转化为经济竞争优势。在此基础上，外引内联，逐步提高工业化的比重和工业经济在我县国民经济中的份额。
正处于由农业大县向“工业兴县”转移的初级阶段，要准确定位。近些年来，我县经济结构逐步优化，三个产业之间的比重不断得到调整，但我们必须清醒地认识到，目前我们还只是处在农业大县向“工业兴县”转移的初级阶段，要实现真正意义上的工业化，我们还有很长的一段路要走。“强攻外向抓招商，壮大内源抓民营”，是我县确定的工业经济发展思路。要实现经济的和谐全面发展，当前，我们必须客观分析我县县情，准确把握我县农业、工业、三产业发展的趋势和走向，认真谋划我县经济发展的规划和方向，确定经济发展、转型思路，实现农业、工业、三产业的结构调头，加快推进农业大县向经济强县的跨越。
二、关于壮大市场主体问题
企业是发展的主体，是市场经济的主体。抓发展、抓产业，要坚持“两条腿”走路，一方面要主攻外向抓招商，另一方面，也是更重要的一个方面，要壮大内源，把已有的企业抓好盘强。这次考察的省内几个先进市区，在盘大企业规模，提升工业整体实力方面都有一些好的经验和做法，我们概括为：抓骨干、扶中小、盘品牌。借鉴他们的经验，在今后市场主体建设上，我们要因企制宜，真正做到：把我县“四大集团”做成名副其实的支柱产业，形成龙头。过去较长一段时间，四大骨干企业，占据了我县工业经济的半壁江山，为县域经济发展作出了不可磨灭的贡献。但从近几年的情况来看，“四大集团”不同程度地出现了市场萎缩，税收效益低增长、慢增长的现象，对县财政税收的支撑作用开始衰弱。外观内比，等都是各地的骨干企业，更是各地财政税收的支柱企业。这些企业入库税金每年都以超平均的速度和水平大幅提高，真正起到了骨干支撑的作用。外地经验告诉我们，抓好市场主体建设，加快县域经济发展，摆在我们面前第一位的工作就是要把我县的骨干企业做成真正的、名副其实的龙头和支柱。要鼓励和推动骨干企业对外合作重组，加快结构调整、技术创新、管理创新、市场开拓步伐，提升核心竞争力。要加大政策扶持力度，对重点骨干企业实行领导和部门长期包挂制度，及时了解企业发展中遇到的困难和问题，尽快加以解决。要进一步加大对骨干企业管理人员的培养，提高经营管理能力和专业技能。
要把已经落户投产的中小企业扶大做强，形成规模。近几年来，随着全民创业和招商引资的强力推进，我县企业数量不断增加，一大批企业在我县相继落户、投产。但规模小、体质弱、产品竞争力差、市场潜力不充分等问题比较普遍，有很多企业落户投产以后，发展停滞不前，甚至滑坡，并没有产生多大的效益，也并没有为地方提供多少可用的税收。学习借鉴外地经验，我们必须高度重视县域内已有企业的成长发展问题，认真研究加快扶持全县中小企业发展壮大的举措和相关政策，大力推进中小企业成长工程，确保企业引得进，落得下，能发展，快成长，保证每年新“进规”企业数量稳步增加，做实做强我县工业经济的中坚。
要把我县曾经的“品牌”企业盘活、盘大，形成竞争力。我县工业起步较早，一些老牌企业如、车桥、海玲、紫金茶业等，曾经创造了一时的辉煌，打响了一批省优、部优名牌产品。但是，这些企业由于众多因素，大多已经退出同行业的前沿市场，丧失了昔日的竞争力。公司早在剑南春进入前，生产能力、销售市场均已大幅缩水，只能依靠本县消费群体勉强支撑，剑南春撤资后，对其打击更为强烈；车桥虽然上市多年，目前也是空有上市企业的名号，企业发展日益艰难。通过此次考察，我们应该看到，这些企业虽然已经不复往日，但其品牌的影响力仍然很大，是我县宝贵的无形资产。可以在若干年后重振“活力28”品牌，可以投入4500万元巨资，改制盘活全面停产的老牌企业蒲纺集团，名酒一个个都能起死回生，我们也完全可以利用老企业潜在的优势，采取对外寻求合资合作的办法，把“”等一批有“重生”价值的老牌企业、品牌企业盘活盘强，把、海玲服装、龙宝翠毫等名牌产品重新推向市场，使老牌企业重新焕发“青春”。
三、关于招商引资问题
我们考察所到的或没到的先进发达地区，其快速发展的一条成功经验就是：坚持把招商引资作为党委、政府引领经济建设和社会发展的一项长期性、经常性的任务，常抓不懈。学习先进经验，我们在招商引资上应该进一步解放思想，调整思路，改革方法。
要牢固树立全民招商、全面招商的工作理念。近两年来，我县招商引资工作从无到有，从内到外，从小到大，步伐明显加快，县域经济总量得到了大幅提升。但是，面对满园项目，面对经济发展的良好态势，不少人认为，我们再也不需要提全民招商、全面招商的口号了。其实不然。与自身相比，我们确实有很大进步，但与发达地区相比，我们起步迟，基础薄，力度弱，差距大。先进发达地区经过十多年的改革开放和招商引资积累，现在已经形成了实力，形成了数量上的集聚，形成了资源优势的充分利用。在此基础上，他们抓招商引资，提出了“招商选商，引资选资”的概念，对招商企业设置门槛，其目的是为了追求本地资源要素利用效益的最大化。对比之下，我县版土面积大，人口多，经济总量还很小。考察中有几个县市版土面积、人口不到我县一半，但经济总量、财政收入是我县的一倍、两倍，甚至更多。因此，我们只有继续坚持全民招商、全面招商，把“铺天盖地”的工作做好，把我们的经济总量做大、实力做强，把选商、选资的“基础”夯实，我们才有底气与外商、外资谈“条件”。现阶段，我们只能从保护生态环境的角度，选好商、引好资，不引进违背国家产业政策、高能耗、高污染的企业，为子孙后代留下好的经济发展和生存环境。
要立足县域优势有的放矢地抓招商引资，提高招商引资的质量和效率。招商引资不能盲目，不能一哄而上。要确保引进的项目在我县能落地、能发展、能壮大，我们必须充分考虑项目在我县的资源、技术、市场、产业等方面的支撑要素，有规划、有的放矢地开展工作，提高招商引资工作的成功率。反之，盲目招商，一哄而上，只会重复浪费，重蹈过去大办企业、大办项目的覆辙。一是要紧紧围绕我县农业资源优势抓招商，提高农产品附加值。要通过招商引资，把我县丰富的农业资源优势转化为经济优势，把经济优势转化为竞争优势。要依托我县粮棉油、林果菜、畜禽蛋、鱼鳖虾等农业资源，大力引进带动力强、辐射面广、转化率高的农业产业化龙头企业，就地提供农产品初级市场，提高农产品转移加工的附加值。二是要围绕支柱产业抓招商，开发产业终端产品。传统的加工行业利润低、效益差，只有不断地开发终端产品，才能提高资源的综合效益，抢占更广阔的市场，提升产品转化升级的利润率。目前我县汽车零配件、塑料新材、纺纱纺织、医药化工等支柱产业已基本形成，但普遍缺乏终端产品。要把发展支柱产业终端产品作为突破口，引进一批中下游企业群体。纺织产业要力争引进规模大、实力强的印染企业；塑料产业要重点发展其他市场需求大、成本低的塑料制品企业；医药行业要向成品药、医疗附属产品生产方向拓展。三是要围绕特色品牌抓招商，扩大辐射效应。要找准我们的产业特色在哪里，有哪些叫得响的名牌产品，有针对性地对外合资合作，放大特色效益和品牌效应。
要围绕盘活存量资产抓招商，充分挖掘县域经济发展潜力。目前，土地紧张、货币紧缩，严重制约着各地的生产与发展。与此同时，不少地方又有较多的闲置资产没有得到充分利用，有不少“呆死”、停滞的企业没有产生效益。与其花费大量精力从外招引，启动一个全新项目，不如事半功倍把现有的闲置资产整合好、利用好。要把盘活存量资产招商作为眼下招商工作的重中之重，全面摸清现有的存量土地和闲置资产，认真清理、登记那些停滞不前、频临停产、破产的企业，并围绕这些资产和企业开展招商活动，做好“活”字文章。
四、关于园区建设问题
园区是县域经济发展的有效载体，其发展的速度、扩张的规模决定着一个地方经济的总体实力。这次考察的省内几个区市，园区规划起点之高，建设投入力度之大，入园企业实力之强，确实让我们刮目相看，留下深刻印象。认真审视我县园区建设的现状，我们还存在比较明显的弊端，当前要重点解决好三个方面的问题。
解决好园区规划不明、功能不清的问题。考察的省内五个区市，在工业园区的规划与建设上都是大手笔，充分体现了科学规划的思想和可持续发展的理念，都具有较强的超前意识。由于历史的原因，我们的工业园区在规划设计上还很不完善，在管理上也失之于宽，造成了园区内商业、工业、房地产、办公楼“齐头并进”的现象，违背了园区建设的初衷。因此，吸取过去园区建设的教训，学习先进地区经验，要把明确发展规划、搞好功能分区作为园区建设的首要工作来抓。特别是正在或即将开发的青吉工业园、孱陵大道后延伸线、黄金口工业园、江南工业园等，一定要未雨绸缪，着眼长远，认真搞好规划设计和功能分区，并严格按照规划、功能分区进行投入和建设。
解决好园区建设与产业互促互动的问题。产业是园区的生命。这次考察的几个区市，其园区发展都具备了坚实的产业基础。如区共有四个工业园区，分别聚集了造纸包装、机械电子、建材、纺织四类主导产业，形成了产业园区、特色园区，这也是他们园区建设与产业发展得以齐头并进的关键所在。目前，我县的几大主导产业已经初步成型，但总体上看还不够突出、规模还不够大，特别是依托园区抓产业集聚上做得还很不够。当前，要进一步明确各个园区的功能划分，明确哪个园区主导产业是什么，哪个产业应归就于哪个园区，从而围绕园区的产业导向，对主导产业实行“对号入座”，培育一批具有核心竞争力的企业群体，逐步形成以主导产业为框架、支柱企业为支撑、拳头产品为重心的特色园区工业体系。
解决好产业简单集群与产业合力集聚的问题。我们认为，产业集聚不是简单的企业集群，更不是行业内重复投资与恶性竞争。集聚应该是竞争力的整合和集并。以我县汽车零部件产业为例，经过多年发展，虽然形成了一定的产业集群规模，但实事求是地看，这些企业在产业链条上的分布极不均匀，从事初级产品生产的企业过多，高端产品生产又几乎是空白。由于产品结构雷同，导致业内竞争激烈，也影响了产业的整体发展水平。同时，现有的集群，也只是数量上的简单集中。虽然全县从事汽车零配件生产加工的市场主体达到了40多家，但在全县范围内零星分布，既无集中，也无沟通。再看区石油机械集群，行业内主导产品、配套产品、附属产品生产分工明确，并且企业厂区相对集中。与之相比，我们确实差距不小。对此，我们必须采取有效的办法和措施，鼓励企业老板树立“宁当大股东，不当小老板”的思想意识，敢于把自己的资金、技术、信息、人力、土地等市场要素投向大企业、大集团，走上合资合作的道路，攀大附强谋发展；引导产业内同类企业合理进退，通过联合、收购、兼并等多种形式进行战略重组，配套完善产业链条，提升集群整体竞争实力。
解决好园区土地瓶颈突破的问题。土地是园区最基础、也是最重要的要素。土地供应紧张，发展空间不足，是当前我县经济社会发展所面临的最大矛盾和制约。而且，我县在土地利用上一直受到分洪区和国家土地政策的双重制约，用地瓶颈问题比其他地方更为突出。对如何突破园区用地瓶颈，一些沿海发达地区已经摸索出了一系列成功的经验，很有借鉴价值。我们要牢牢把握住今年我县进入全省土地调规试点县市的重大机遇，抓紧做好土地利用规划修编工作。同时，灵活方式，采取集并城郊土地、废地复垦置换、集中闲散耕地、盘活存量土地、对上争取要地、平整沟滩增地等多种方式，最大限度地增加园区可用土地资源，解决项目用地需求。
五、关于优化经济发展环境问题
近些年来，我们年年在喊优化经济发展环境，年年在整治经济发展环境，但是效果并不明显。究其原因，我们认为主要是思想解放不够，部门利益、地方保护主义观念较重，政令不是很畅通。优化经济环境，必须断臂疗伤，动真格。
（—）增加了森林资源。按照项目的既定目标，
一、二期项目主要是发展速生丰产用材林，
三、四期项目除发展部分速生丰产用材林外，发展部分经济林，以帮助农民在短期内实现脱贫致富。10间完成的13万公顷造林面积中，速生丰产用材林12万公顷，名、特、优、新干鲜果经济林1万公顷。根据幼林摸底调查结果，
一、二类林面积达到90%以上。世行贷款造林项目的实施，为我省实现造林面积和林木蓄积双增长做出了积极贡献。首先，增加了项目区的林木资源，使世行贷款造林成为我省速生丰产用材林建设的主体工程；第二，使项目区的森林覆盖率平均提高了1.9个百分点，其中一期项目平均提高1.2个百分点，二期项目平均提高2.2个百分点，三期项目平均提高8.5个百分点；第三，上述完成的12万公顷速生丰产用材林，按每年每亩平均生长一个立方米计算，可持续生产1600万立方米的木材，将有效地缓解我省木材短缺等诸多问题。同时完成的1万公顷干鲜果品经济林，进入盛果期后每年可生产15万吨的干鲜果品。〖第一┆整理该文章，版权归原作者、原出处所有。〗
（二）促进了农业发展。世行贷款造林项目区主要分布在我省中南部平原以及太行山和燕山贫困山区的70个县（市），项目的造林地重点利用的是各河流两岸多年滚动形成的沙荒地以及进一步延伸的次耕地。我省的永定河、沙河、滹沱河、漳河的两岸和故道，一直是我省平原农区遭受风沙危害最为严重的3大沙区之一。针对这一问题，世行贷款造林项目开发改造沙荒、沙滩地6万多公顷，新打机井8000眼，修渠256公里，整修道路1020公里，使沙荒地变成了林茂粮丰的稳产田，并涌现出永清、安次、定洲、新乐、大名、临漳等一大批治沙造林先进典型。世行造林项目的实施，有力地促进了农业发展。第一，栽植的树木防风固沙改善了生态环境。据*农业大学在本项目中持续8年的关于杨粮间作的林木生长效应、农田小气候效应、农作物产量效应和杨粮间作的生理生态学基础等方面的科学研究，杨粮间作使农田小气候发生了明显的变化，毛白杨幼林（3*2*18）可以使农田平均气温下降0.4-0.7度，平均相对湿度提高4.5—12.2个百分点，平均风速降低44.5%—76.5%。第二，小气候的改善提高了粮食单产。在上述条件下，间作物亩产可比对照提高1.65%-31.8%。第三，项目建设增加了耕地面积。在山区，世行项目坚持以项目村为单位，按流域进行综合治理，凡在5度以上的坡地，都采取反坡梯田、水平阶（围山转）或鱼鳞坑整地、品字型栽植等措施营造防护林、用材林、经济林。此举在控制水土流失的同时，每亩一般还可开发出3—5成的可耕地；在平原区，则通过开发沙荒增加了耕地面积。大名县在境内3条古河道形成的5条大沙带范围内（沙荒和流动沙地占60%以上）营造间作式速生丰产用材林8.85万亩，通过开发改造沙荒增加农业种植面积6万亩，林地间作小麦增加产量1000万公斤、花生1200万公斤。
（三）提高了农民收入。据有关方面测算，目前农民在高产稳产田上种植农作物，两茬纯收入每亩也不足400元，而世行项目的实施，大大提高了农民收入。首先是营造林木的直接收入。世行贷款造林
一、二期项目，重点分布在中南部平原农区，其土地资源主要是沙荒地和次耕地。实行林粮间作后，由于农民的耕作对林木起到了以耕代抚的作用以及林木的边行优势效应，使毛白杨的平均单株材积生长量比相似条件下的毛白杨纯林提高30%—137%。保守一点，按每亩每年生长一个立方米计算，每亩每年仅林木一项就可增加收入400元；其次是间作的农作物增加的收入。沙荒地开发后仅种植花生一项，每亩可收获200多公斤，折合人民币400余元，同时，次耕地改造后，农作物产量至少可增长1倍。截至目前，定洲市共完成项目造林5.55万亩，仅间作物一项平均年增加小麦、花生作物产量500万公斤，增加收入700多万元。永清县、安次区在沙荒次耕地发展的10万亩速生丰产用材林，同样取得了显著的效益。第三是发展经济林增加的收入。三期项目重点分布在山区县的贫困乡村，自*年实施以来，在以项目村为单位按流域进行全面治理的同时，重点发展名、特、优、新及有市场前景的热杂果经济林，目前已涌现出临城的围场、赞皇的花木、涿鹿的赵庄、丰宁的两间房、承德的东窝铺等项目示范村。以东窝铺村为例，全村总面积1.48万亩，其中山场面积1.42万亩。全村辖12个村民小组，243户，825口人，分别散居在东西两条沟，交通不便，人均收入不足500元。实施世行项目后，共整地造林6000余亩，栽植各种果树9.65万株，并完成退耕还果600多亩，老果园改造120亩，果树高接换头1.4万株。人均栽植优良新品种果树120株，3—5年进入结果期后，仅此一项就会远远超过其人均收入3000元的目标。
世行项目建设的成功经验，有力地说明了世行项目造林在改善生态环境，优化产业结构，以及促进农业增产、农民增收方面的重要意义。从某种意义上讲，一些项目村的林业发展模式，亦是县域农村经济发展的方向。
二、项目建设的成功经验
（—）加强组织领导。发展速生丰产用材林，解决木材供需矛盾，是国民经济发展的需要，亦是各级政府的责任。同时利用世界银行贷款发展速生丰产林的管理是严格的、科学的、也是非常复杂的，它不仅涉及林业技术和资金财务管理，还涉及有关政策和广泛的群众工作。因此，每期项目开始前，省、市、县各级都要根据工作需要，由主管领导牵头，吸收林业、财政、计委、土地、审计等有关部门参加，建立健全各级项目领导小组，切实加强对项目建设的领导和协调工作；并在领导小组下设项目办公室，配备精干的技术和专门财务人员，具体负责项目的实施工作；同时，聘请教学、科研、种苗、森防等单位的科技人员组成科技支持组，使项目建设可以随时得到技术咨询和指导。
（二）周密组织实施。在项目建设的准备阶段，首先要自下而上以政府名义提出参加项目的申请并履行相应的承诺，同时开展项目的可行性研究和以项目县为单位的造林总体设计；在项目生效启动前，要编制严密的生产计划和资金计划，制定项目的实施细则、造林技术模型、施工设计方法、检查验收办法、会计核算办法、提款报帐办法等规章制度，作为各级政府及其有关部门间共同遵循的准则，使每个环节都有章可循，有效地避免了主观随意性；在项目实施过程中，严格执行生产计划、资金计划和以保证质量为核心的检查验收制度、报帐拨款制度，做到按规划设计，按设计施工，
按标准检查验收。凡是无造林设计、造林成活率不达标、不符合造林标准要求的，一律不予验收、不予报帐、不予拨款。
（三）增加科技含量。科技含量的高低，直接关系到项目建设的质量。为此，项目建设中突出抓了以下几个方面：一是使用良种壮苗。当前造林靠壮苗，长远发展靠良种，良种壮苗是造林工作的基础。据调查，用材林良种的蓄积生长量较之一般品种可提高30—150%。因此，各项目县以国营苗圃为中心，推行了“定点供种、定点育苗、定点供苗”的三定育苗办法，不仅保证了所需苗木的数量和质量，更重要的是解决了良种的推广落实问题，确保了林木的速生丰产。特别是在三期项目中，良种使用率普遍达到了百分之百。二是推广适用技术。针对我省十年九旱特别是春旱的特点，在项目造林中大力推广了“abt生根粉、抗旱保水剂、地膜覆盖”三项技术。在*、*我省连续两年遭受特大干旱的情况下，项目区由于采取了上述三项保证措施，造林成活率仍然达到了80%以上。三是加强科研和推广工作。世行项目实施后，先后开展了杨树优良无性系选择和推广、落叶松良种引种和推广、项目实施效果监测等十几项科研推广课题，并及时将阶段性成果组装配套运用到项目建设中，取得了良好的效果。四是加强技术培训。为提高项目区农民的技术水平，省市、县、各级都制订了详细的培训计划并采取电视台讲座、发放录制光盘、编制小册子、现场参观考察、地头直接演示等多种形式不定期地对农民进行培训。三期项目实施三年来，仅省级就向6市、15个县、60个乡（镇）、340个项目村发放各种小册子、光盘、录象带等5*余册（盘）。
（四）建立健全经营管理机制。经营管理机制是项目建设成败的关键。世行项目实施十年来，经过不断地探索和改进，逐步形成了一整套完善的经营管理机制。一是资金管理报账制。报帐提款程序是每年春季造林结束后，经专业队伍全面进行检查验收，由县（市）林业世行贷款项目办公室组织，按小班、树种，逐村、乡汇总报帐单据，经县（市）财政授权提款人签字，逐级上报到财政部和国家林业局，然后，按规定办理有关提款报帐手续。报账制的优点在于，资金投入同造林成效直接挂钩，有效地避免了资金投入的风险，保证了投资效益最大化。二是经营模式多样化。项目造林以村为单位，进行统一规划，统一施工，项目完成后根据农民的意愿，实行分户经营、股份经营或集体经营。但无论采取什么经营方式，其收益的大部分要归属农民。三是项目造林合同制。具体要求是，无论采取什么经营方式，都要签订土地承包（拍卖）经营合同。合同中要明确自主经营内容，权、责、利、义务、责任以及土地承包使用年限，土地承包（拍卖）使用年限不少于50年。同时要明确经核算和债务分割双方确认的承贷数量、还贷年限、还贷计划等。合同制的应用，将农民的责权利紧密结合在一起，大大激发了群众造林护林的积极性，保证了项目建设的成效。
在项目建设中，各级项目办都注意用社会林业、混农林业、立体林业等现代林业模式和观念指导实际工作，在保证林木速生丰产的前提下，千方百计的提高土地利用率和生产力。由于持续地进行了有效的管理，世行造林项目建设取得了显著成绩。其实际意义，不仅仅在于高标准地完成了12万公顷速省丰产用材林，1万公顷名、特、优干鲜果经济林，更重要的是与农业产业结构调整相结合，对农民脱贫致富起到了积极的推进和有效的示范带动作用。同时，借鉴和推行了世界银行的科学管理方法，在资金管理上坚持“投入有偿制、支付报帐制、使用专项制”，对于习惯了拨款造林粗放管理的干部群众来讲，约束当中潜移默化地使人们增强了质量意识、还贷意识、责任观念和效益观念，较好的遵循和实践了林业改革思想，是林业管理水平提高的重要体现。
三、存在的问题和对策
（—）存在的主要问题。林业世行项目实施情况总体上是好的，但有些地方还不同程度的存在着一些问题，这些问题如果得不到很好的解决，将会影响到已建项目的还贷、在建项目的质量、以及进一步的引进和利用外资问题。
1、责任意识不强，短期行为突出。有些干部急功近利，
争取项目时积极主动，轻易承诺，但言而无信，一旦项目上马，就觉得万事大吉，于是出现了配套资金不到位，生产管理不扎实，在还贷问题上推诿扯皮等现象。我省一期项目从1998年开始还贷，按照现在的还贷条件，全省每年平均还贷400万人民币。就一个县来讲，每年最多还50万，最少还20万，且一般都涉及6、7个乡，几十个村，应该说还贷的压力并不是太大，但实际结果却很不理想。在不得已的情况下，省财政采取了财政预算逐级扣款还贷的办法。
2、工作漂浮，管理粗放。有些地方不能按项目要求办
事，随意性很大，挪用、滞留资金的情况时有发生；有些地方不注意做深入细致的群众工作，不能很好地研究和落实经营机制，习惯于大轰大嗡式的粗放管理，形成了上边一头热而群众不理解，不支持，存有应付过关的心理，结果是既影响了造林成效又劳民伤财，造成了不良影响。因此，在二期项目实施过程中，不得不中止了几个县项目的执行。
3、认识不足，配合不够。林业是国民经济的重要组成
部分，发展林业是各级政府的重要职责，并且，世行项目造林不仅仅是林业部门一家的事情，它涉及到技术、政策、土地、扶贫等多方面的问题，以及广泛的群众工作，因此，需要各有关部门的密切配合和大力支持。临城、涿鹿、承德等县，县委、县政府高度重视项目造林，把项目造林作为富民工程、德政工程，作为农业产业结构调整的切入点和农村经济的增长点来抓，积极协调林业、农业、土地、水利、扶贫以及财政等部门，形成了齐抓共管的局面，取得了良好的效果。相比较而言，有些项目县，对项目造林重视、支持和协调不够，工作方法简单，只是林业部门自己在孤军奋战，影响了项目建设的顺利进行。
（二）几点意见和建议
1、提高思想认识，加强组织领导。扩大对外开放是我省林业建设的一项基本方针。借鉴和利用国外的资金、技术、管理经验是促进我省林业发展的一条重要途径。利用世行贷款造林，一是贷款时间长，二是资金有保证，这既符合林业生产周期长的特点又符合我国社会主义初级阶段的基本国情。目前，我省的世行贷款造林项目已经取得了显著的生态、经济和社会效益，受到了广大群众的欢迎。但是，利用外资（贷款）造林，就其管理上来说是严格和烦琐的并且项目建设的成败，关系到各级政府的国际形象。因此，各级领导一定要充分认识利用外资造林的重要意义，进一步增强质量意识、效益意识和风险意识，切实把项目建设抓紧抓好。当前，各地一定要克服畏难情绪和等、靠、拖的侥幸心理，从维护我省各级政府信誉和林业部门形象的高度出发，切实加强领导，落实责任，强化措施，认真督查，保证在建项目的优质高效，搞好竣工项目的扫尾工作。特别是在一期项目的还贷问题上，要采取目标考核、财政预算统筹安排以及现有幼林拍卖转包等有效措施，按计划完成还贷任务。
2、严格管理，保证质量。我省世行二期林业项目将于*
据农经年报统计，截至2009年底，全县村级集体经济总收入3849万元，其中经营收入393万元，发包及上交收入1426万元，投资收益71万元，其他收入
1959万元。全县246个村居中，集体经济零收入的村仅有27个、0-5万元收入的村79个，5-10万元的村95个，10-20万元的村34个，20-50万元的村7个，50万元以上收入的村4个。全县有70个村居成立农、工、商等性质的专业公司。去年，全县各乡镇参与
“4+1”工程建设观摩项目34个，其中有30个项目生产经营情况良好，有4个项目未经营，分别是八集乡标准化厂房、三庄乡标准化厂房、高渡镇标准化厂房、王集标准化厂房。
无论从村集体经济总收入，还是从村级集体经济增收的项目情况看，全县村级集体经济得到了长足的发展，形成了我县拓展集体经济发展三个新模式。
一是利用省脱贫奖补资金，发展村级集体经济收入项目，已成为增加村集体经济的增长极。近年来，我县各乡镇利用脱贫资金在乡镇工业集中区建标准化厂房，或在县乡主要道路两旁发展高效设施农业，所建资产归村居集体所有，让贫困户到工业集中区就业，或承包高效农业设施从事种植，发包收入的80%归贫困户集体所有，20%的收入归村集体，用于村集体组织的正常运转以及村级公益事业的建设。
二是成立农、工、商等专业公司，促进村级集体经济规范发展，已成为村集体经济发展的大趋势。村集体成立公司，或村级集体与有实力的老板共同成立公司（村级集体占大股），把村集体的资产、资源、资金归并到公司进行市场化运作，实现资源资产化、资产资本化、资本股份化。如临河镇小店村成立腾讯商贸公司，村集体实现年收入20余万元。
三是发展“房东”经济，杜绝集体经营，已成为村集体经济发展的新乐章。实行村集体的资产和资源实行对外租赁，变过去村集体直接参与经营为间接经营，杜绝集体经营，把村集体收入的风险降为零，确保村级集体的资产资源保值增值。如众兴镇姚圩村，新建康居示范点，出租门面房每年取得稳定的村集体收入。
二、存在不足
我县村级集体经济发展工作虽然取得一些成绩，但也存在一些问题，主要的有：
一是少数村个别乡镇重视不够。个别乡村干部，片面认为在当前市场经济背景下，发展村集体经济无关紧要的，不合时宜的。更有的把发展集体经济与搞集体经营概念等同，认为搞集体经济是不能搞，也搞不好。有的对发展村集体经济无从下手，无思路，无办法，无实力，村支“两委”成了“维持会”。
二是项目档次低，投入少。无论是标准化产房，还是高效设施农业，上规模、上档次的少，不能形成村集体持续增收的主渠道。有的项目仅仅依靠上级扶持，个人资金和引进外资投入少。
三是农民组织化程度低。一方面，农户与农业产业化龙头企业的利益联结不紧密，“公司+农户”的生产模式推广不够。另一方面，农民专业合作社等新型合作经济组织的发展还处在起步阶段，组织化程度偏低，从事农业产业化的人数偏少。
四是工农业附加值低。有的项目仅仅是一些“三来一加”项目，加工粗放，经济效益低下。有的农业项目只是简单种植，农业加工项目还停留在“谷变米，麦变面”的初级加工段，产业链短，产品附加值低。
三、几点建议
“4+1”工程建设，是县委县政府推动镇村经济发展的主要抓手，是实现强镇壮村富民战略的有效途径，而村居集体经济发展是“4+1”工程的重要内容之一。此项工作，去年是我县实施战略的第一年，在村级集体经济观摩项目的建设和考核上，需要不断完善。在今后的工作中，不仅要从宏观上认真加强指导，在具体的工作中应着重做好以下三个方面的工作：
