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l、多层建筑室外消防给水管网设计流速的确定。
对于底层带商业网点的多层住宅，多层综合楼，普通办公楼或厂房，库房等工程，在市政给水管道能够满足室外消防用水量的情况下，同时按多层建筑立足于“外救”的原则，设计一般采用设置屋顶前10分钟消防水箱，及底层设置室外水泵接合器的消防供水方式，消防管网内平时水压较低，当发生火灾时，由消防车通过水泵接合器向室内消防系统加压送水，以达到消防灭火的目的，根据我国现行(建筑设计防火规范)GBJ16—87(以下简称(建规))第8.l.3条“室外消防给水可采用高压或临时高压给水系统或低压给水系统，……如采用低压给水系统，管道的压力应保证灭火时最不利点消火栓的水压不小于10m水柱(从地面算起)。”并注明消火栓给水管道设计流速不宜超过2.5m/s，而厦门消防部门规定室外消防给水管道流速不能大于1.2m/s，笔者对此规定有不同的看法。消防部门的依据是市政部门所提供的市政管道流速为1.2m/s，故在选择室外消防给水管的流速也不大于l.2m/s，但笔者认为管道流速应与市政管道压力有关，只要市政给水管道压力足够大，室外消防管道流速又满足规范不宜大于2.5m/s的要求，既能满足消防流量的设计要求。
笔者最近设计了一个厂区内，一幢建筑面积3500m2的六层综合楼和一幢建筑面积3400m2的丙类五层厂房，综合楼室内消防流量为15l／s，室外消防流量为20l／s，厂房室内消防流量为10l／s，室外消防流量为25l／s，室个外消防流量均为35l/s，按同一时间内一次火灾次数设计，室外消防给水管与市政给水管形成室外环状管网，并设有两个接口，在设计中室外消防给水管若按流速不大于1.2m/s计算时，应选择d200的供水管，按流速不大于2.5m.s计算时，选择d150的供水管即可，本工程室外消防管从市政引入点到灭火时最不利点室外消火栓，管长共50米，设计选用d150的铸铁管，管道流速V＝2.01m/s，市政引入点至最不利点室外消火栓管道沿程损失为：
Σh＝Q2×A×L
式中：Q—管道流量(m3／s)本工程Q＝0.035m3／s
A—铸铁管比阻;d150时A＝41.85
L——管道长度(m)L=50m
故：Σh＝0.0352×41.85×50=2.56m
管道总损失：H1＝1.2Σh＝1.2×2.56＝3.07m
按“建规”第8.1.3条室外消防管最不利点消火栓的压力不小于10米水柱，所以本工程需要市政所提供的水压计算如下：
H＝10十H1＝10十3.07＝13.07米水柱＝0.131MPa(这里市政给水引入点的黄海标高与最不利点消火栓黄海标高相同)。
而市政所提供的该地段市政水压不小于0.30MPa，远远满足室外消防管所需要的市政水压，所以本工程室外消防管网流速可按规范规定的不大于2.5m/s的速度计算，否则按消防部门所规定的不大于1.12m/s流速进行计算，本工程应选用d200的室外给水管，这样势必放大与市政接口的水表口径，即选用两个L×S150的水表，根据厦门自来水供水章程规定，给水增容费是以水表口径来收费的，而按规范所要求的不大于2.5m/s流速计算，选用两个L×S100的水表即可。这样选用l×S150比选用L×Sl00的水表增容费多12.8万元，还要加上管道，配件所增加的费用，即给开发商造成了不必要的浪费。
笔者认为室外消防管道流速不必拘于消防部门所规定的不大于1.2m/s，而应结合市政水压情况，按规范所要求的流速不大于2.5m/s进行设计，这样我们在设计中既能满足规范要求，又能达到科学，节省投资的目的。
2、自动喷水灭火采用临时高压给水系统时高位水箱设置高度的确定。
我国现行规范《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045—95)(以下简称《高规》)第7.4.7.2条对高位消防水箱的设置高度有以下规定即“高位消防水箱的设置高度应保证最不利点消火栓静水压力，当建筑高度不超过100m时，高层建筑最不利点消火栓静水压力不应低于0.07MPa，当建筑高度超过100m时，高层建筑最不利点消火栓静水压力不应低于0.15MPa，当高位消防水箱不能满足上述静压要求时应设增压设施”，通常设计中消火栓系统与自动喷水灭火系统共用一个高位消防水箱，即由此选定的消水箱的高度能否满足自动喷水灭火系统的要求?根据《自动喷水灭火系统设计规范》(GBJ84—85)(以下简称《自喷》)第2.0.2条中规定“湿式喷水灭火系统喷头工作压力9.8×l04帕斯卡，最不利点喷头最低工作压力均不小于4.9x104帕斯卡(0.5公斤／厘米2)”的规定，高位水箱最低水位与最不利点喷头的几何高差计算如下：
H≥H1十H2十H3
式中：H1——最不利喷头工作压力(mH2O)
H2——自动喷水灭火系统的管道沿程水头损失(∑h)和局部水损失的总和(mH2O)
H3——报警阀的压力损失(mH2O)
其中：H1按《自喷》第2.0.2条取5mH2O
H2＝1.2∑h
∑h=∑ALQ2（式中Q=K×P0.5=1.33×0.50.5=0.94l/s，流量Q=0.94l/s,亦符合(高规)第7.4.8条，对自动喷水灭火系统不应大于ll／s的规定)。
根据工程实例，当管道设计流量为0.94L/s时，主要管道沿程损失为管径DN25的给水管，当管＞DN50以后的给水管管道损失可勿略不计，笔者是以较不利的喷头布置，计算得：
∑h＝2.0米H2＝1.2∑h＝2.4米
H3＝0.00869Q2d＝0.01米(报警阀公称直径为DN150)
故H＝H1十H2十H3=5十2.4十0.1＝7.41米
即高位消防水箱设置高度要满足最不利点喷头静压7.41米(0.074MPa)以上，若最不利层自动喷水灭火系统的最小管径选为DN32的给水管时，计算H≥6.0米，即高位消防水箱满足最不利点喷头静压6.0米(0.06MPa)以上，比(高规)第7.4.7.2条消火栓水箱的设置高度还需提高1.0米左右(以最不处层层高计算)，这样即不用增设增压设置。
危机预防，也可以说是事前危机管理，危机管理的重要部分。危机具有突发性，随时可能发生。企业应该未雨绸缪，及时做好应对危机的准备。具体措施有：①成立危机管理小组，定期探测和分析企业内部潜在的危机因素，运用科学的方法对经营管理中存在的各种变数提前布控，在危机发生前将危机消灭于萌芽状态，使企业的损失最小化。飞利浦公司发生火灾，诺基亚马上寻找新的芯片供应商，保证了芯片供应而没有耽误手机生产。相反地，爱立信却没有认识到危机，最终因芯片短缺而耽误新手机的推出，损失了部分市场。②树立强烈的危机意识。企业应该加强对员工的危机培训，增强员工的危机意识和危机感，树立一种危机理念来激发员工的忧患意识和奋斗精神，使员工在发生危机时能够从容面对。③制定危机处理预案，举行危机演习。制定预案时应多听听专家的意见，针对不同的危机制定不同的策略和战术，并落实到文字上，使预案详尽周到，同时又要随着企业和外部环境的变化调整预案，使预案切实可行。另外，再好的预案，也要保证落实到实处，因此要经常举行预案演习，使职工从思想上、行动上做好应对危机的准备。现在企业中较常见的危机预案有火灾演习预案，安全事故应急预案等，而缺少公关危机预案。
2危机处理
通常，我们将危机的处理过程分为两步，控制危机与处理危机。
2.1控制危机。当发现危机时首先要判断危机是否可以阻止，是否可以延迟，采取什么样的行动才能阻止或延迟，以降低危机爆发的程度，或者延迟危机爆发的时间争取应对危机的时间。在非典时期，相关部门采取将病人隔离治疗的方式来防止病情蔓延，控制疫情的传播。
2.2处理危机。处理危机讲究的是快、准。要求企业在危机爆发后，在第一时间与煤体公众沟通，把公众的利益放在首位，积极承担责任。同时，要擅用权威机构帮助企业在公众中树立良好形象，以赢得公众的信任。
3危机总结
危机总结的目的在于总结经验，防止悲剧重演。企业应当对引发危机的原因进行调查分析，并客观评价危机管理工作，对不足之处，提出改正措施加以改进，逐步完善企业危机管理机制。
我们以客户管理为例，经常会遇到这样一种情况，你向某公司的客服打了一个电话，讲述你在产品使用中遇到了一个麻烦，她很可能含糊其词，告诉你随后处理，但是你等了很久，也不见回音，为什么呢?她早就忘在脑后了。管理科学家会针对这种过程，设计“问题追踪表单”，要求客户服务人员，必须对每打进来的任何一个电话，都要进行记录，逐项解决并纳入考核，每天下午五点半，对未解决完毕的问题，全部汇报上报，以最快速度将所有客户提出的问题消灭掉，这张“问题追踪表单”的建立就创造了令客户最满意的服务效果，进一步，可以据此来设计管理软件。
工业中也会频繁遇到这种情况，如果对不按工作标准的顺序操作，零部件没有夹紧，数控机床在进刀时，就会报错，刀具自动退回，等待确定没有失误后方可进刀。管理者们的工作，就是不断找出这些可能出现失误的问题，据此设计管理流程和作业标准。
但是非常可惜，没有几个管理者，能够预查机宜、观察入微，不断针对管理中的失误环节进行标准化的改善，使一切更趋于合理、更加科学，全面减少各种人为失误，这得对管理者们的一种考验，也是一位管理者义不容辞的职责所在。
对住房维修基金重视程度的弱化，主要原因是受政府对其宣传力度的限制。虽然自1998年以来，住房维修基金成为我国法律所保护的基金项目已有十多年了，然而在现今，依然有许多人不清楚住房维修基金到底是什么、有什么用，更不了解住房维修基金对其切身利益的重要影响。鉴于这种情况，大部分住户在缴纳住房维修基金时不理解、不情愿，不仅给代管部门的工作流程带来一定的麻烦，也不利于住房维修基金监督机制的扩展。
2.对住房维修基金管理层面的弱化
对于住房维修基金管理层面的问题，主要包括三个方面：
（1）缴纳问题。由于国家并未针对住房维修基金管理方面制定诸如缴纳标准、缴纳方式、拖欠惩罚措施等相关的法律政策与法律规定，从而造成了个体住户及开发商的拖欠或侵占现象。例如，开发商受利益驱使，强制性的侵占住房维修基金，在代管人员进行查收时，又利用诸多理由拒绝缴纳，这不仅损害了个体住户的经济利益，也很大程度上成为住房维修基金安全管理层面的障碍。
（2）管理问题。首先，住房维修基金是按照一定比例的分配，是归属于全体业主共有的大额资产。同时，由于住房维修基金所涉及的领域较为宽广，在代管部门进行管理时，容易出现非法挪用或不按手续私自使用等现象，这无形中降低了住房维修基金的安全系数，同时也是造成群众与开发商、群众与政府代管部门产生矛盾的关键之一。
（3）使用效率问题。住房维修基金虽有一定的增值功能，但发展至今许多住房维修基金仍处于托管状态，这不仅造成了大额基金的闲置与积压，也很大程度上阻碍了住房维修基金的增值效益。尤其在近些年，代管部门及业主对于基金的如何使用存在较大的分歧，且没有明确的使用标准，致使大额住房维修基金成为国民经济的资金负担，不利于其实质性使用价值的充分发挥。
3.对住房维修基金监督力度的弱化
首先，代管部门的监督力度问题。住房维修基金是一笔大额资金款项，关联着较大范围的资金链条，然而大量基金处于托管状态，无形中增加了住房维修基金的安全障碍。同时，法律法规中也并未明示对住房维修基金的具体使用标准、使用规范及与其相对应的管理措施，这也给行为提供了可趁之机。其次，个体住户的监督力度问题。这跟上文中提到的对住房维修基金重视程度的弱化有着连带关系。
二、住房维修基金管理中的问题的解决方案
1.加大宣传力度，提升重视程度
对于住房维修基金国民弱化现象，政府必须采取有力措施及时改进，这不仅关系到个体住户的切身利益，也关系到代管部门的社会形象与社会信誉。例如，代管部门可以合理运用传播资源，与媒介进行有效对接，如可以利用地方电视台、地方报纸、网络以及一切可以使用多媒体交互传播的资源作为媒介通道，将住房维修基金的使用、管理、监督等重要性向住户公示，提升个体住户对住房维修基金的重视程度。
2.完善法律制度，强化管理措施
为有效解决住房维修基金在管理层面出现的缴纳问题、管理问题、使用效率问题，首先要完善相应的法律法规制度，优化住房维修基金法律效应的同时，提升了其法律权威。通过完备的法律体系与规定，保证住房维修基金的专款专用，从而保护业主在物业范围内的公有财产不被侵占[2]。这不仅是对业主个人财产安全的法律维护与保障，也是对住房维修基金合理法律程序的改进与更新，既有利于促进基金管理和谐，也有利于环节代管部门与个体业主所产生的资金矛盾与纠纷。其次，利用法律手段加强住房维修基金的管理措施，对基金的如何使用、如何管理、如何缴纳等进行明确规定，从而有效避免开发商钻取法律漏洞而获取的资金利益。再者，对于处于托管状态的住房维修基金必须安排专业的人员进行看管，并开展经济学家、代管部门代表及住户代表三方意见讨论，为高效提升住房维修基金的增值力度与使用效率出谋划策。这样不仅有利于使闲置的住房维修基金通过合法、合理的手段运作起来，也有利于为业主的资金投资构建有效保障。
3.优化监督机制，增强安全保障
降低行政管理部门对住房维修基金使用的行政干预，将其关注的重点转移到管理与监督上面来，并着力培育业主自治管理机制，建立业主、业委会、主管部门多层面的监管制度[3]。这不仅对住房维修基金管理提供了代管部门与个体业主的双重安全保障，也有利于提升其公众关注力度与监管力度，在有效维护自身利益的同时，也优化了对住房维修基金的监督机制。
其二，删除中文卷标的逻辑盘较为困难。如果您在WINDOWS下将某一逻辑盘符的卷标改成了中文卷标，这样利用FDISK删除一个逻辑盘时，必须挂接中文平台。而使用SPFDISK则不需如此麻烦。
其三，一旦使用FDISK重新调整硬盘分区，则会使该分区上的所有文件和数据丢失。这是我们所不愿看到的。而SPFDISK则可以在不影响分区上的文件和数据安全的前提下，从现有分区中“分”出一个分区来，而且这个分区既可以创建为主DOS分区，也可以生成扩展DOS分区。
讲了这么多，到底SPFDISK应该如何使用呢？下面就听我细细道来。
您可以从瀛海威网站（）的“软件过山车”中下载这个小软件。从网上下载的是WINZIP压缩文件，解压缩后找到其中的SETUP.EXE文件，双击执行，则在同一文件夹中多了一个SPFDISK.EXE文件，只有80KB，这个小“东东”就是我所讲的超级分区软件了。它支持现有的多种分区模式（包括FAT16、FAT32和NTFS等），还可以进行分区模式转换，隐藏某一分区，调整分区大小等。
超级分区SPFDISK最好在DOS方式下运行。键入SPFDISK并回车，即进入如图一所示的界面。这时可以使用每一菜单项前的对应的大写字母或者按方向键来选中某一菜单项。如果我们不打算调整分区，则选择QuittoDos（退回到DOS）。如果要进行分区，则选中Partitiontool（分区工具），按回车即出现如图二所示的提示：“Ifnewpartitioncapacity>=512MBwilluseFAT32filesystem.Butearlierversionofwindows95orNTorMS-DOSwillnotsupport.”（如果新分区大于或等于512MB，将使用FAT32文件系统，但是WINDOWS95以前的版本、NT或DOS将不支持这种文件系统）。在屏幕下面出现这样的提示：“DoyouwishtouseFAT32filesystem?”（您是否使用FAT32文件系统？）这里可以根据您自己的需要而定。如果您还想安装DOS或NT，当然输入“N”，表示不使用FAT32文件系统；否则就输入“Y”。之后，出现如图三所示的界面，这里列出了硬盘分区的各项参数。如分区序号（No.），是否为活动分区（在Boot下方有心形标记的分区是活动分区），每一分区或逻辑盘所对应的开始和结束扇区（Start，End）、容量（Mbytes）和所采用的文件系统（Filesystem）。
假如我们的硬盘只划分了一个分区，现在想从这个分区中分出一个分区来。则可以选中这个分区，回车后出现如图四所示的界面。选择其中的Adjust（调整分区大小），按两次回车后出现如图五所示的提示：“Inordertoavoidtocutthedataofpartition，Pleaseexecutecompletediskreorganizetionsprogram。”（为避免删除分区的数据，请重新组织硬盘数据）这里要给各位朋友提个醒，虽然使用SPFDISK调整分区大小较为方便，但为安全起见，最好先备份重要数据。但只要我们不过于贪心，从这个已有的分区中分走过多的空间，是不会造成任何数据丢失的。例如，我们已经知道硬盘中文件和数据占用了1.2G，那么在调整分区大小时，要保证这个分区改变后大于1.2G。如果这个分区是WINDOWS所在的分区，调整后的容量还要更大一些。我们知道，WINDOWS要将该分区的一部分硬盘当作虚拟内存来使用，所以一定要留有余地。如果我们没有把握，请退出该程序，先查看要调整的分区已用空间后再运行这个程序。如果我们确信没有问题，则依据屏幕下方的提示：“Pressanykeytocontinue.....”（按任意键继续）。按下任意键后，进入图六。这里StartCylinder、EndCylinder分别是该分区的开始扇区和结束扇区，可以作用左右键头来调整。调整时，该分区对应的容量则会在ThePartition（分区）后的方框中显示出来。这就是上文中提示的，要确保新分区容量不少于该分区中已有文件和数据所占用的空间。确信无误后，按回车确认。则返回图三所示的主界面。
随着经济的全球化和信息时代的到来，世界各国企业都面临着越来越激烈的国内和国际市场竞争。为了提高自己的竞争能力和适应能力，许多企业都在探索提高生产力和改善组织绩效的有效途径，组织结构调整、组织扁平化成为当代组织变革的卜流趋势。但是，实践证明:尽管上述的组织结构调整措施能够减少本(因此提高产力)，他们并不一定能改善绩效;不论是在哪一水平(组织、团队、个人)评价绩效和如何界定绩效，他们只是提供了一个改善绩效的机会，真正能促使组织绩效提高的是组织成员行为的改变，也就是说，要建立学习型组织，形成有利于调动员工积极性、鼓励创新、进行团队合作的组织文化和工作氛围。在这一背景下，研究者拓展了绩效的内涵，并在总结绩效评价不足的基础上，于20世纪70年代后期提出了“绩效管理”的概念。80年代后半期和90年代早期，随着人们对人力资源管理理论和实践研究的重视，绩效管理逐渐成为一个被广泛认可的人力资源管理过程。员工的工作绩效是指那些经过考核的行为、表现及其结果，而绩效管理则是依据主管与员工之间达成的协议来实施的一个动态的沟通过程。它通常被定义为系统对个组织或员工所具有的价值进行评价，并给予奖惩，以促进系统自身价值的实现。从不同的角度出发去认识和理解事物，所得到的结果也会不尽相同。在绩效管理思想发展的过程中，对绩效管理的认识也存在分歧，主要表现在以下三种观点:绩效管理是管理组织绩效的系统:持有这种观点的代表是英国学者罗杰斯和布瑞得鲁普。这种观点将20世纪80年代和90年代出现的许多理思想、观念和实践结合在一起。它的核心在于组织战略以及通过组织结构、技术事业系统和程序来加以实施。它看起来更像是战略或事业计划等，而个体因素即员工虽然受到技术、结构、作业系统等变革的影响，但在此种观点看来，却并不是绩效管理所要考虑的主要对象。绩效管理是管理员工绩效的系统:这种观点将绩效管理看作组织对一个人关于其工作成绩以及他的发展潜力的评估和奖惩。其代表人物艾恩斯沃斯、奎因、斯坎奈尔等通常将绩效管理视为一个周期。绩效管理是管理组织和员工绩效的综合系统:这种观点将绩效管理看作管理组织和雇员绩效的综合体系，但此种观点内部却因强调的重点不同而并不统一。例如:考斯泰勒的模型意在加强组织绩效，但其特点确实强调对员工的干预，他认为“绩效管理通过将各个员工或管理者的工作与整个工作单位的宗旨连接在一起，来支持公司或组织的整体事业目标”，而另一种认识却是“绩效管理的中心目标是挖掘员工的潜力，提高他们的绩效，并通过将员工的个人目标与企业战略结合在一起来提高公司的绩效”。笔者认为绩效是一个丰富的概念，在不同情况下，有不同的含义。对于绩效，每个人都有不同的看法，在不同的情景下也有着不同的理解。有人认为绩效是完成工作的效率与效能，也有人认为绩效是员工的工作结果，是对企业的目标达成具有效益，具有贡献的部分;更有人认为，所谓绩效是个人知识、技能、能力等一切综合因素通过工作而转化为可量化的贡献，包括有形的和无形的两部分。我们一般认为的绩效指的是那些经过评价的工作行为、方式及其结果，在管理学上绩效可分为员工绩效和组织绩效。员工绩效是指员工在某一期间内的工作结果、工作行为和工作态度的总和。织绩效是组织在某一时期内，组织任务完成的数量、质量、效率及赢利状况。而绩效管理是对绩效实现过程各要素的管理，是以企业目标为导向的一种管理活动。绩效管理是通过对企业战略的建立、目标分解、业绩评价，并将绩效成绩用于企业日常的管理活动中，以激励员工业绩持续改进并最终实现组织目标以及战略的一种正式管理活动。绩效管理是一个完整的系统，这个系统涉及组织绩效、流程绩效和岗位绩效三个层次。从组织的角度来讲，它更看重的应该是组织绩效，因为员工的绩效构成了组织绩效，某个员工个体绩效的好坏有时不足以对组织绩效产生严重的影响。因此，组织绩效可以说是绩效管理中的关键业绩指标。当然，组织绩效还是由员工绩效构成的，所有员工绩效不好，组织绩效也就不可能很好。同时，组织产出是通过员工按照一定的流程生产的，为了管理流程级的绩效，人们必须要保证设定的流程满足客户需求，流程的工作要有效，流程的目的和手段要由客户和组织的要求来驱动。
2.1.2绩效管理和绩效考核的区别
前面我们对绩效管理做了理论上的介绍，这里之所以将绩效管理和绩效考核在进行一下比较是因为实践中两个概念经常被混淆使用，即使字面上的意思已经划分的很清楚了，实施起来往往会发生管理者用绩效考核简单替代绩效管理的行为，认为他们是一回事，只不过叫法有些差异。这里需要做出分析，为下文中公司的行为提供理论基础绩效管理的基本内容有以下三个方面:
(1)绩效管理是管理者和员工就工作目标与如何实现目标达成共识的过程。该过程是由员工和他的管理者之间达成的承诺来保证完成的，并在协议中对下面的有关问题有明确的要求和规定:期望员工完成的工作目标;员工的工作对公司实现目标的影响;员工和主管之间应如何共同努力以维持、完善和提高员工的绩效;工作绩效如何衡量，即绩效标准是什么;指明影响绩效的障碍并提前排除或寻求排的办法。
(2)绩效管理是个完整的系统。这个系统包括几个重要的构件:目标/计划、辅导/教练、评价/检查、回报/反馈，仅盯住一个构件，是不能很好地发挥作用的。绩究效管理的构件共同组成了一个管理循环。
(3)正确理解绩效管理。绩效管理首先是管理，管理所有的职能它都涵盖:计划、组织、领导、控制。因此，绩效管理本身就是管理者日常管理的一部分;绩效理特别强调持续不断的沟通，绩效管理是一个持续不断的交流过程，该过程是由员卜和他的管理者之间达成的协议来保证完成的;绩效管理不仅强调工作结果，而且重视达成目标的过程，绩效管理是一个循环过程。在这个过程中，它不仅关注达成绩效结果，更强调目标、辅导、评价和反馈-一达成结果的过程。绩效考核是指考评主体对照工作目标或绩效标准，采用科学的考评方法，评定员工的工作任务完成情况，员工的工作职责履行程度和员工的发展情况，并且将评定结果反馈给员工的过程。绩效考核是指一套正式的结构化的制度，用来衡量、评价并影响与员工工作有关的特性、行为和结果，考察员工的实际绩效，了解员工可能发展的潜力，以期获得员工与组织的共同发展。通过绩效考核判别不同员工的劳动支出、努力程度和贡献份额，有针对地支付薪酬、给予奖励，并及时向员工反馈信息促使其调整努力方向和行为选择组合，使他们最大限度地利用其人力资源来实现组织目标。绩效管理和绩效考核是不同的，绩效考核是事后考核工作的结果，而绩效管理是事前计划、事中管理和事后考核所形成的三位一体的系统，可见绩效考核只是绩效管理过程中的一个重要环节。绩效管理和绩效考核主要区别如下:
(l)绩效管理是一个完整的系统，绩效考核只是这个系统中的一部分;
(2)绩效管理是一个全过程，注重过程的管理，而绩效考核是一个阶段性的总结;
(3)绩效管理具有前瞻性，能帮助企业和经理前瞻性地看待问题，有效规划企业和员工的未来发展，而绩效考核是回顾过去一个阶段的成果，不具备前瞻性;
(4)绩效管理有着完善的计划，监督和控制的手段和方法，而绩效考核只是提取绩效信息的一个手段;
(5)绩效管理注重能力的培养，而绩效考核则只注重成绩的大小;
(6)绩效管理能建立经理与员工之间的绩效合作伙伴的关系，而绩效考核则使经理与员工站到了对立的两面，距离越来越远，甚至会制造紧张的气氛和关系。他们之间的区别是:绩效管理与绩效考核不可同日而语，二者无论是从基本的概上，还是从具体的实际操作上都存在着较大的差异。但是，绩效管理与绩效考核又是一脉相承、密切相关的。绩效考核是绩效管理的一个不可缺的组成部分，通过绩效考核可以为企业的绩效管理的改善提供资料，帮助企业不断提高绩效管理的水平和有效性，使绩效管理真正帮助管理者改善管理水平和有效性，帮助员工提高绩效能力，帮助企业获得理想的绩效水平;同时，绩效考核成功与否不仅取决于考核本身，而且很大程度上取决于与绩效考核相关联的整个绩效管理过程。有效的绩效考核有赖于整个绩效管理活动的成功开展，而成功的绩效管理也需要有有效的绩效考核来支撑。
2.1.3企业进行绩效管理的意义
前面已阐述提高绩效的有效途径是进行绩效管理。企业要对绩效进行管理，因为无论从组织的角度，还是从管理者或者员工的角度，绩效管理都可以帮助我们解决很多从前难以解决的问题，并能给企业和员工带来非常多的好处。第一，绩效管理可以促进组织的发展。一个企业、一个组织都是要完成一定的工作目标。一个企业的目标要完成必须被分解到各个业务单位及每个岗位。由此可见，组织的整体目标实现是要靠员工的绩效来支持的，它需要全体员工都积极向着共同的组织目标努力。对于组织而言则需要监控员工和业务单元在各个环节上的工作情况，了解各个环节上的工作产出，及时发现阻碍目标有效达成的问题并予以解决。组织需要得到最有效的人力资源，以便高效率地完成目标，为人员调配、培训和发展提供信息，来增强组织的实力。而绩效管理恰恰是解决上述问题的有效途径。通过目标的设定与绩效计划的过程，组织的目标被有效地分解到各个业务单位或个人，通过对团队和个人的绩效标的监控以及对绩效结果的评价，组织可以有效了解目标的达成情况，可以发现阻碍目标达成的原因，可以为人员的调配和培训发展提供有效信息。因此，它是组织要的一项活动。
第二，绩效管理可以提高企业的管理水平。绩效管理提供管理人员一个将组织标分解给员工的机会，并且使管理者能够向员工说明自己工作的期望和工作的衡量标准，也能使管理者能够对绩效计划的实施情况进行监控。绩效管理提高计划管理的有效性，由于CW集团的管理基础普遍差，企业的年度预算计划不是很科学，企业经营基本处于老板控制状态，而绩效管理可部分弥补这一问题。绩效管理也能提高各级管理者的管理水平，由于各级部门主管基本上都是从业务骨干中提的，他们中的大部分缺乏基本的管理知识和技能，不知道如何去管人，如何去发挥组织资源的效用。而绩效管理的制度性要求强迫部门主管必须制订工作计划目标，必须对员工的工作做出评价，必须与下属充分的探讨工作绩效，并帮助下属提高绩效。另外绩效管理和企业的招聘、培训、薪酬管理形成良胜的互动关系。
第三，绩效管理可以促进员工个人成长。从需要层次理论看，员工在基本需要满足了以后，更多的高级需有待于满足。员工内心希望能够了解自己的绩效，希望通过有效途径知道自己做得怎么样;员工希望自己的工作绩效能够得到他人的认可与尊重;员工也需要了解自己有待于提高的地方，使自己的能力得到提高，技能更加完善;员工需要有一个有效的途径将员工的绩效表现反馈给员工，员工不希望只凭自己的猜南京理工大学硕士学位论文CW房地产集团绩效管理侧!究测来了解。总之，员工希望了解自己的绩效表现，更多的是为了提高自己的绩效，提高自己的能力。此外，除了以上三个层面的作用外，绩效管理还是构建和强化企业文化的_是企业价值分配的基础。
2.1.4绩效管理与企业发展的关系
绩效管理对于组织的持续发展具有重要意义，这一点早已取得共识，而将绩效管理与企业发展相联系，则是近年来绩效管理的显著特点。战略是对未来结果的一种期望，这种期望的实现要依靠组织的所有成员、按一定的职责和绩效要求、通过持续努力和发挥创造性来实现。因此，绩效管理的系统已成为战略管理控制系统中不可缺少的管理工和手段。企业目标的实施必然通过组织体系落实到每个人头上，通过发挥组织中人的作用来实现目标。而职位说明书只罗列了每一职位的责任，他不能指出在不同历史时期每一个职位的主要责任，如果每一个人只按职位说明书内容去行使责任，他就会找不到工作的方向，想象一下，如果一个企业所有员工都迷失了工作的方向，那是多么!怕的事情。绩效管理就像一根绳索把每个职位的蚂炸串在一起，给每一个职位都赋予战略任务。通过为每一员工制定有效的绩效目标，可以使战略、职位与人合为一体。绩效目标的制订必须是自上而下的，通过绩效目标的制定使公司的战略目标层层传递下去。可见，绩效管理是企业战略落实的载体。
2.1.5基于战略目标的绩效管理
基于战略的绩效管理首先是绩效管理，在实施的过程中自然也是包括绩效计划、绩效辅导、绩效考核、绩效反馈和绩效结果应用等过程。所不同的是他们和企业战略之间的关系有所侧重:一般的绩效管理虽然也强调基于目标来制定目标体系，但因其落脚点是在人身上，因此，这样的绩效管理更关注一些个体或团队的行为，弱化了对企业整体绩效的把握;同时对于企业战略目标的实现更多的现到中短期目标的达成上，对于企业的长期发展战略却帮助不大，再加上该项职能一般由人力资源部门负责，而中国的大部分企业并没有赋予人力资源部门评估业经营绩效的职能。而基于战略的绩效管理除了要考虑以上问题外还需从企业长期的战略层面、经营层面来考虑如何实现目标以及衡量这些目标的指标、监控状况，组织、流程和岗位绩效在组织中的战略定位。
2.2绩效管理常用的几种工具
前文讲述了绩效管理理论以及绩效考核作为绩效管理的一个重要环节，目前企业对于绩效管理和绩效考核的方法有很多，比如360度考核、团队绩效考核，以员工比较为基础的考核等。这些方法都没有以战略为基础，下面介绍三种基于企业战略的绩效管理的方法:KPI、BSC、MBO。
2.2.1关键业绩指标法(KPI)
关键业绩指标是通过组织某一流程的输入端、输出端的关键参数进行设置、取样、计算、分析来衡量流程绩效的一种目标式量化指标，是把企业的战略目标分解为可运作的远景目标的工具，是企业绩效管理系统的基础。KPI是现代企业受到普遍重视的业绩考评方法。KP工可以使部门主管明确本部!‘一的主要责任，并以此为基础，明确本部门人员的业绩衡量指标，使业绩考评建立在量化的基础之上。建明确的切实可行的KPI指标体系是做好绩效管理的关键。KPI的精髓，或者说是对绩效管理的最大贡献是指出企业业绩指标的设置必须与企业的战略挂钩。其关键两字的含义即指在某一阶段一个企业战略上要解决的主要问题。关键业绩指标法有以下特征:首先将员工的工作与公司远景、战略与部门相连接，层层分解，层层支持，使每一员工的个人绩效与部门绩效，与公司的整体效益直接挂钩;其次保证员工的绩效与内外部客户的价值相连接，共同为实现客户的价值服务;再次员工绩效考核指标的设计是基于公司的发展战略与流程，而不是岗位的功能。所以，关键绩效指标与一般绩效指标相比，把个人和部门的目标与公司整个成败联系起来，就更具有长远的战略意义。由此可以看出关键绩效指标的主要优缺点。该考核工具有如下优点:首先目标制定准确。避免了因战略性目标本身的整体性和沟通风险造成的传递困难，给各级管理者以客观的标准和角度，帮助制定基于战略、支持战略的各级目标;其次使各级管理者意识到自身、本部门在组织战略实现中的位置和职责。KPI体系是属于整个系统的，相应的部门要承担起相应的KP工，而其承担的KPI代表了部门对整个企业的价值。这有助于打破部门本位主义，使管理者真下着眼于整个组织看待自己。当然关键业绩指标法的缺点是在于虽然它正确地强调了战略地成功实施，必须有一套与战略实施紧密相关的关键业绩指标来保证，但却没有能进一步将绩效目标分解到企业的基层管理及操作人员;另外关键业绩指标法很难能提供一套完整的对操作具有具体指导意义的指标框架体系。
2.2.2平衡记分卡(BSC)
平衡记分卡是围绕企业长远规划，制定与企业目标紧密联系，体现企业成功关键因素的财务指标和非财务指标而组成的业绩衡量系统。这个系统有助于企业实现战南京理工大学硕卜学位论文CW房地产集团绩效管理侧究略目标，帮助企业去寻找成功的关键因素，建立综合衡量的指标，以促使企业竞争的成功、战略目标的实现。平衡记分卡作为一种战略绩效管理及评价的工具，主要从四个方面来衡量企业。财务角度:企业经营的直接目的和结果是为股东创造价值。尽管由于企业.钱}咯的不同，在长期或短期对于利润的要求会有所差异。但毫无疑问，从长远角度来看，利润始终是企业所追求的最终目标。客户角度:如何向客户提供所需的产品和服务，从而满足客户需要，提高企业竞争力，己经成为企业能否获得可持续发展的关键。客户角度正是从质量、性能、服务等方面，考验企业的表现。内部流程角度:企业是否建立起合适的组织、流程、管理机制，在这方面存在哪些优势和不足。内部角度从以上方面着手，制定考核指标。学习和创新角度:企业的成长与员工和企业能力素质的提高息息相关，而从长远角度来看，企业唯有不断的学习和创新才能实现长远的发展。平衡记分卡与KPI的区别是:KPI同样是基于战略的，它的根本出发点也是企业战略目标，是在公司高层领导对企业战略达成共识之后，通过价值树或者鱼骨分析来分解找出关键成功因素，再分解找出关键业绩指标，再把关键业绩指标按部门和岗位向下分解，是自上而下的。可以说KP工很好的突出了公司发展的要点，并且实施成果导向的考核。但在部门之间的平衡作用上效果不明显，忽视了部门间的关系和权重。而平衡记分卡以总体战略为核心，分层次、分部分不同设置。与BSC相比，KPI的要素基本是相互独立的，没有体现彼此的联系，在时间的维度上也没有超前与滞后之分。它的分解与落实都是以即定目标为核，合的，因而不能突出部门或个人的特色及职能。比较而言，使用KPI绩效考核的落实层面没有得到战略管理意义的深化。对应平衡记分卡中的四个方面，KPI最适用的应该是财务指标与任务指标，但对于能力指标、学习指标之类，就很难应用KPI来进行分解。企业在应用平衡一记分卡的优点是:它能使财务与非财务的指标达到平衡。在BSC中既包括了财务指标如:营业收入、利润、投资回报等指标，又包括了非财务指标，如客户保持率、合格品率、员工满意度等指标。这就体现了财务与非财务的平衡。它能使结果与动因达到平衡。在BSC中，既包括了结果指标，又包括了动因指标。如客户满意度指标能够促使企业大销售，从而提高企业的利润。在这里，利润作为一种结果指标，则户满意度指标就是它的动因指标。它能使企业长期指标与短期指标之间的达到平衡。在BSC中，既包括了短期指标，如成本、利润等，又包括了长期指标，如客户满意度、员工培训次数等。这就体现了长期与短期的平衡。它能使企业外部指标与内部指标达到平衡。在BSC中，既包括了外部评价指标，又包括了内部评价指标。如客户满意度，反映了外部人员对本企业的评价，是外部评价指标。而合格率，员工满意度等指标是企业内部对本企业的评价，是内部评价指标。它能使主观评价与客观评价达到平衡。在BSC中，既包括了客观评价指标如:利润、投资回报率、合格率等，又包括了主观指标如:客户满意度、员工满意度。另外各方面之间贯穿着因果关系。在一个结构合理的平衡记分中，四个方面的目标和衡量指标既保持一致又互为因果，彼此之间存在紧密的因果关系，系统地传达企业地策略。如:利润(财务)是因为低价供应客户满意(客户)，这又是因为成本地降低(内部经营)，它的动因又是员工技术(学习与成长)。相对应，企业应用平衡记分卡会产生以下缺点是:首先，平衡记分卡使用难度比较大。没有明确的组织战略，高层管理者缺乏分解和沟通战略的能力和意愿，，「，高层管理者缺乏指标创新的能力和意愿的组织不适合使用平衡一记分卡。其次，应用平衡记分卡的工作量极大。在对于战略的深刻理解外，需要消耗大量精力和时间把它分解到部门，并找出恰当的指标。而落实到最后，指标可能多达15一20个。在考核与数据收集时，也是个不轻的负担。再次，平衡一记分卡不适用于个人。并不是说平衡记分不能分解到个人，而是相比较成本和收益，没有必要把它分解到个人。对于个人而言，要求绩效考核易于理解，易于操作，易于管理，而平衡记分卡并不具备这些特点。
2.2.3目标管理法(MBO)
目标管理的概念是管理专家德鲁克1954年在其名著《管理实践》中最先提出的，其后它又提出了目标管理和自我控制的主张。德鲁克认为，并不是有了工作刁有泪标，而是相反，有了目标才能确定每个人的工作。所以企业的使命和任务必须转化为目标，如果一个领域没有目标，这个领域的工作必然被忽视。因此管理者应该通过目标对下级进行管理，当组织的高层管理者确定了组织目标后，必须对其进行有效分解，转变成各个部门以及各个人的分目标，管理者根据分目标的完成情况对下级进行考核和奖惩。所谓目标管理是一种程序或过程，它使组织中的上级和下级一起协商，根据织的使命确定一定时期内组织的总目标，由此决定上、下级的责任和分目标，并把这些目标作为组织绩效考核和考核每个部门和个人绩效产出对组织贡献的标准。从战略目标层层分解，从而建立各个层级的关键绩效指标，这是创建关键绩效指标体系的基本思路。如果将KPI和目标管理做一比较的话，可以得出以下结论:第一，如果每一个KPI指标都可以单独拿出来看作是一个可操作化的具体任务的话，这个指标就可以看作是一种目标，对该目标的管理可以是目标管理;第二，目标管理中设立的目标最多不会超过5个，而每个部门或岗位的K附可第一，能会有多个，这些指标并不能单独拿出来作为一个具体目标而操作，他们在一起反映的是一个组织经营绩效各个方面的测度，它可能会反映基础性管理数据，如合理化建议、员工任职资格达标比例等，这些指标可以说是组织运营的过程指标。所以KP工本身是根据组织发展需要而分解下来的，并不完全与工作任务对应，所以它的考核也是对众多指标进行分配权重考核后计算总分。这样对于某一指标，对于它进行目标管理的成分就很小。应用目标管理的优点在于:
第一，对于组织内易于度量和分解的目标会带来良好的绩效。对于那些技术仁具有可分性的工作，由于责任、任务明确目标管理常常会起到立竿见影的效果。
第二，有助于改进组织结构的职责分工。由于组织目标的成果和责任力图划归一个职位或部门，容易发现授权不足与职责不清等缺陷。
第三，启发了自觉性，调动了员工的主动性、积极性和创造性。由于强调自我控制，自我调节，将个人利益和组织利益紧密联系起来，因而提高了士气。
第四，相当实用且费用不高。目标的开发不需要像开发行为锚定式评定量表或行为观察表那么花力气。必要的信息由雇员填写，由主管批准或进行修改就可以了。
施工技术的管理始终都贯穿着房屋建筑的施工全过程，自房屋建筑工程开始的确定及合同签订再到工程的竣工验收，施工技术管理都始终涉及和贯穿着每一个阶段。同时，因为房屋建筑的施工建设是一项复杂且繁琐的多工序、多工种以及多项技术，共同交叉应用、协调配合的过程，所以其在应用方面也极复杂。这不仅要求做好图纸的会审、组织设计的编制、施工现场组织和管理、质量的检查和验收等工作，而且还要充分地熟悉与了解相关的技术标准、规定，以及技术资料与技术装备的一些使用情况。
1．2施工技术的管理水平影响很大
企业建设房屋建筑工程的关键目的就是要获取较高的效益，而工程施工技术的管理水平上的高低将直接决定着此目的成功与否。同时，施工技术的管理水平高低还直接对建筑工程的成本、质量、进度等方面，也有着重要的影响。由于不一样的房屋建筑，它的外形设计与建设规模等方面都有一些区别，所受到施工环境、条件和人员等因素的影响也都不尽相同。
2建筑工程的施工过程中存在的一些问题
2．1施工前的相应技术准备工作，不到位
建筑工程在施工之前，要提前审视设计图纸，并对设计图纸中一些不符合施工实际状况的问题与地方，需要和专业人员商讨并加以修正，最后得出最符合实际情况的设计施工图。然而，目前大多的建筑施工项目在设计图的审核环节上不是很重视;在施工方案上，往往施工的管理人员同样不予重视，认为只要施工队伍到位就能够开始施工。此种方法是既无效率，又缺乏科学化合理化的管理。
2．2施工原材料的管理不到位
有些房屋建筑工程在施工时，对于使用材料的管理较为混乱，他们将材料随意摆放，并对原材料的购买、运输、保存以及使用等相应阶段的管理，也缺乏科学、合理化的规范。同时，对材料采购者的监督管理也非常的放松，这往往使得最后所采购的原材料的质量出现问题，不符合规定的要求，同时，原材料的供应也不能及时到位。
2．3施工安全的管理方面不严格
由于不少的建筑施工工程都是在高空中进行作业，它是一项非常具有危险性的工作，所以，建筑施工的安全责任人一定要充分发挥其所应该承担的职责，并确保建筑施工人员的生命安全。但是，当前的施工方面既缺少对施工安全的监督与检查，又缺乏较好的施工安全教育知识，因而导致建筑施工的工作人员对施工安全方面普遍不了解且不够重视。
3房屋建筑上施工技术管理的措施
3．1对行业当中的信息多加关注
要加强对行业中那些有效咨询信息的关注度，要时刻进行正确的分析，对国内外先进施工技术的创新以及运用，拥有正确、深入地了解与把握。并且，对于那些新材料、新方法以及新技术等有详细地了解和渗透，要时刻关注着建筑行业的发展和变动方向。另外，通过引入与之相关的专业人才，从而增强企业的整体施工能力，要密切地关注新型建筑材料的研发和使用，并能够对相关的信息进行有效的关注和搜集。
3．2加强对施工技术管理工作的科学性
房屋建筑的施工技术管理是一项系统并复杂的任务，要完成此项任务，管理人员需要完善组织上的建设，要严格的按照施工技术制度完成工作，对施工者进行科学的调控和规范。为此，管理者必须要熟识相关的政策，要与企业的特点相结合，制定出适合企业发展的管理制度，在施工中要按工程的变化来修正和完善制度。同时，施工管理者也要根据情况来制定出一些激励措施与奖惩制度，给予表现优好的个人及施工队伍相应的奖励，而对于那些或造成损失的工作者及施工队伍要进行适宜的处罚，来充分调动这些施工人员的主动性和积极性。
3．3增强施工人员的专业能力
在建筑施工开始之前加强那些施工工作人员的一些相应的专业技能，并且要展开进行统一的相关专业的技术培训工作，从而让建筑工程的施工人员所学习到的技术在应用方面能够达到一个同步的状态。当再出现一些相关技术上的问题的时候，能及时的被另外施工人员发现并及时的对问题进行改正，让房屋建筑的施工技术管理工作更为有效。
3．4强化建筑材料的管理
技术管理的工作不仅是对施工人员的相关技术提出要求，同时也要在建筑施工的原材料质量上实施严格管理。因而企业应根据建筑设计的要求采购适合的材料，采购时应该要求厂商出示材料的合格证和检验报告，并对采购的人员进行正常监管。材料入场时，要正确进行分类和摆放。新材料要严格按它的保管要求来进行摆放。实际施工中，要严格按其流程来进行施工，同时对其质量进行检查。
3．5加强施工技术上具体的管理措施
施工企业应该加强技术管理这方面的一些基本工作，如把相关技术的一些原始记录进行完善，并加强相关技术资料的规程、信息、档案及相关数据计量工作方面的管理等。施工企业在施工技术上的管理措施要加强，建立一个完善的组织机构，让施工人员能准确意识到所承担的工程以及相关技术管理上的责任。利用先进的一些信息管理技术，来对资料的搜索、记录、整合以及保存等工作进行重视，并协同社会上其他建筑企业以及资深人员来共同合作，大力组建一个综合统一的、全国性的此行业数据库，为此目标进行不断的努力、奋斗，让我国的建筑行业在其施工技术管理上有更强的实用性和时效性。
我国国家技术监督局曾于1986年、1990年先后了“危险货物品名表”（GB6944—86）和“危险货物品名表”（GB12268—90），将危险物品分为九个大类，并规定了危险货物的品名和编号。
第1类：爆炸品；
第2类：压缩气体和液化气体；
第3类：易燃液体；
第4类：易燃固体、自燃物品和遇湿易燃品；
第5类：氧化剂和有机过氧化物；
第6类：毒害品和感染性物品；
第7类：放射性物品；
第8类：腐蚀品；
第9类：杂类。
由于某一化学危险物品往往具有多种危险性，因此在具体分类过程中，掌握“择重入列”的原则，即根据各该化学物品特性中的主要危险性，确定其归于哪一类。
如上列九类中的毒害品和腐蚀品，就其分类名称来看，似与防火关系不大，其实不然。首先这两类化学物品大多数是有机化合物，而绝大多数以碳、氢为母体的有机化合物均为可燃、易燃物，这是有机化合物的特性之一。大多数有机毒害品不但有毒性，而且易燃烧，有的闪点还很低（如烯丙基氰、烯丙基硫、乙基吡啶等），但因其毒性较突出故列入毒害品；也有剧毒的有机化合物（如丙烯腈）因其燃烧的危险性更大而列入易燃液体类；有机腐蚀品中同时具有腐蚀性和易燃性的也很多，亦因其腐蚀性比较显著而列入腐蚀品。再看这两类中的无机化合物，有的本身虽不燃，但因同时具有氧化作用（如硝酸、高氯酸、双氧水、漂白粉等），能促进使可燃、易燃物燃烧甚至爆炸；或因遇酸分解放出易燃、剧毒气体（如氰化物等）；或因遇水分，酸类产生剧毒亦能自燃的气体（如磷的金属化合物等），都直接或间接与防火有关。此外，有些化学品如剧毒的氰化氢、液氯，易燃的氢、液态烃气，助燃的压缩空气、氧气，不燃低毒的多种致冷剂氟里昂，甚至不燃无毒的二氧化碳、氮等，都必须储存在耐压钢瓶中，一旦钢瓶受热，瓶内压力增大，就有引起燃烧爆炸的危险，所以不管它原来具有哪些特性，一概列入化学危险物品的压缩气体和液化气体类。
所谓易燃易爆化学物品，系指国家标准GB12268—90《危险货物品名表》中以燃烧爆炸为主要特性的压缩气体、液化气体、易燃液体、易燃固体、自燃物品和遇湿易燃物品、氧化剂和有机过氧化物以及毒害品、腐蚀品中部分易燃易爆化学物品。
目前常见的、用途较广的有1000多种。公安部曾于1994年了《易燃易爆化学物品消防安全监督管理办法》（公安部<1994>第18号令），办法中对易燃易爆化学物品的生产、使用、储存、经营、运输的消防监督管理作了具体规定。
易燃易爆化学物品具有较大的火灾危险性，一旦发生灾害事故，往往危害大、影响大、损失大，扑救困难。如：1989年8月12日山东省青岛市黄岛油库油罐因雷击导致爆炸起火，大火前后共燃烧104小时，烧掉原油3.6万吨，烧毁大型油罐5座。这次大火造成直接经济损失3540万元，在大火扑救中有14位消防官兵牺牲，56人受伤；5名油库职工牺牲，12人受伤。1998年3月5日下午4时左右，陕西省西安市煤气公司管理站贮气罐区一座400立方米球型贮气罐底部阀门爆裂，导致液化石油气大量泄露，液化石油气站在组织有关人员进行载体堵漏过程中，由于处置不当，下午6时左右突然发生爆炸起火造成11人死亡（其中消防官兵7人），31受伤（其中9人重伤，在抢救过程中又有3人死亡），罐区内2座400立方米球罐爆炸烧毁，4座100立方米卧罐报废，7台液化石油气槽车烧毁。大量的事实和血的教训告诉我们，从事易燃易爆化学物品的生产、使用、储存、经营、运输的单位、个人必须树立“安全第一”的思想，掌握其特性和必须的防火灭火知识。
第一节压缩气体和液化气体
压缩气体和液化气体是指储存于耐压容器中的压缩、液化或加压溶解的气体。在钢瓶中处于气体状态的气体称为压缩气体，处于液体状态的气体称为液化气体。
一、特性
1．易燃烧爆炸
在《易燃易爆化学物品消防安全监督管理品名表》中列举的压缩气体和液化气体，超过半数是易燃气体，易燃气体的主要危险特性就是易燃易爆，处于燃烧浓度范围之内的易燃气体，遇着火源都能着火或爆炸，有的甚至只需极微小能量就可燃爆。易燃气体与易燃液体、固体相比，更容易燃烧，且燃烧速度快，一燃即尽。简单成分组成的气体比复杂成分组成的气体易燃、燃速快、火焰温度高、着火爆炸危险性大。氢气、一氧化碳、甲烷的爆炸极限的范围分别为：4.1%~74.2%、12.5%~74%、5.3%~15%。同时，由于充装容器为压力容器，受热或在火场上受热辐射时还易发生物理性爆炸。
2．扩散性
压缩气体和液化气体由于气体的分子间距大，相互作用力小，所以非常容易扩散，能自发地充满任何容器。气体的扩散性受比重影响：比空气轻的气体在空气中可以无限制地扩散，易与空气形成爆炸性混合物；比空气重的气体扩散后，往往聚集在地表、沟渠、隧道、厂房死角等处，长时间不散，遇着火源发生燃烧或爆炸。掌握气体的比重及其扩散性，对指导消防监督检查，评定火灾危险性大小，确定防火间距，选择通风口的位置都有实际意义。
3．可缩性和膨胀性
压缩气体和液化气体的热胀冷缩比液体、固体大得多，其体积随温度升降而胀缩。因此容器（钢瓶）在储存、运输和使用过程中，要注意防火、防晒、隔热，在向容器（钢瓶）内充装气体时，要注意极限温度压力，严格控制充装，防止超装、超温、超压造成事故。
4．静电性
压缩气体和液化气体从管口或破损处高速喷出时，由于强烈的摩擦作用，会产生静电。带电性也是评定压缩气体和液化气体火灾危险性的参数之一，掌握其带电性有助于在实际消防监督检查中，指导检查设备接地、流速控制等防范措施是否落实。
5．腐蚀毒害性
主要是一些含氢、硫元素的气体具有腐蚀作用。如氢、氨、硫化氢等都能腐蚀设备，严重时可导致设备裂缝、漏气。对这类气体的容器，要采取一定的防腐措施，要定期检验其耐压强度，以防万一。压缩气体和液化气体，除了氧气和压缩空气外，大都具有一定的毒害性。
6．窒息性
压缩气体和液化气体都有一定的窒息性（氧气和压缩空气除外）。易燃易爆性和毒害性易引起注意，而窒息性往往被忽视，尤其是那些不燃无毒气体，如二氧化碳、氮气、氦、氩等惰性气体，一旦发生泄漏，均能使人窒息死亡。
7．氧化性
压缩气体和液化气体的氧化性主要有两种情况：一种是明确列为助燃气体的，如：氧气、压缩空气、一氧化二氮；一种是列为有毒气体，本身不燃，但氧化性很强，与可燃气体混合后能发生燃烧或爆炸的气体，如氯气与乙炔混合即可爆炸，氯气与氢气混合见光可爆炸，氟气遇氢气即爆炸，油脂接触氧气能自燃，铁在氧气、氯气中也能燃烧。因此，在消防监督中不能忽视气体的氧化性，尤其是列为有毒气体的氯气、氟气，除了注意其毒害性外，还应注意其氧化性，在储存、运输和使用中要与其它可燃气体分开。
二、消防注意事项
1．严禁超量灌装，防止钢瓶受热。
2．压缩气体和液化气体不允许泄漏，其原因除剧毒、易燃外，还因有些气体相互接触后会发生化学反应引起爆炸。因此，内容物性质相互抵触的气瓶应分库储存。例如，氢气钢瓶与液氯钢瓶、氢气钢瓶与氧气钢瓶、液氯钢瓶与液氨钢瓶等，均不得同室混放。易燃气体不得与其他种类化学危险物品共同储存。此外气瓶应直立放置整齐，最好用框架或栅栏围护固定，并留出通道。
3．油脂等可燃物在高压纯氧的冲击下极易起火燃烧，甚至爆炸。因此，应严禁氧气钢瓶与油脂类接触，如果瓶体沾着油脂时，应立即用四氯化碳揩净。
4．仓库应阴凉通风，远离热源、火种，防止日光曝晒，严禁受热。库内照明应采用防爆照明灯。库房周围不得堆放任何可燃材料。
5．气瓶入库验收要注意包装外形无明显外伤；附件齐全；封闭紧密，无漏气现象；超过使用期限不准延期使用。
6．装卸时必须轻装轻卸，严禁碰撞、抛掷、溜坡或横倒在地上滚动等。搬运时不可把钢瓶阀对准人身，注意防止钢瓶安全帽跌落。搬运氧气瓶时，工作服和装卸工具不得沾有油污。
7．储运中钢瓶阀门应旋紧，不得泄漏。储存中如发现钢瓶漏气，应迅速打开库门通风，拧紧钢瓶阀，并将钢瓶立即移至安全场所。若是有毒气体，应戴上防毒面具。失火时应尽快将钢瓶移出火场，若搬运不及，可用大量水冷却钢瓶降温，以防高温引起钢瓶爆炸。灭火人员应站立在上风处和钢瓶侧面。
8．运输时必须戴好钢瓶上的安全帽。钢瓶一般应平放，并应将瓶口朝向同一方向，不可交叉；高度不得超过车辆的防护拦板，并用三角木垫卡牢，防止滚动。
9．为了便于区分钢瓶中所灌装的气体，国家有关部门已统一规定了钢瓶的标志，包括钢瓶的外表面颜色、所用字样和字样颜色等，应按照规定执行。
10．各种钢瓶必须严格按照国家规定，进行定期技术检验。钢瓶在使用过程中，如发现有严重腐蚀或其他严重损伤，应提前进行检验。
11．平时在储运气瓶时应检查：
⑴、气瓶上的漆色及标志与各种单据上的品名是否相符，包装、标志、防震胶圈是否齐备，气瓶钢印标志的有效期。
⑵、安全帽是否完整、拧紧，瓶壁是否有腐蚀、损坏、凹陷、鼓泡和伤痕等。
⑶、耳听钢瓶是否有“咝咝”漏气声。
⑷、凭嗅觉检测现场有否强烈刺激性臭味或异味。
第二节易燃液体
易燃液体是指易燃的液体、液体混合物或含有固体物质的液体，但不包括由于其危险特性已列入其它类别的液体。其闭杯试验闪点等于或低于61℃。
按照闪点大小可分为三类：
1．低闪点液体指闭杯试验闪点＜—18℃的液体
2．中闪点液体指—18℃≤闭杯试验闪点＜23℃的液体
3．高闪点液体指23℃≤闭杯试验闪点≤61℃的液体
一、特性
1．易燃性
易燃液体的燃烧是通过其挥发的蒸气与空气形成可燃混合物，达到一定的浓度后遇火源而实现的，实质上是液体蒸气与氧发生的氧化反应。由于易燃液体的沸点都很低，易燃液体很容易挥发出易燃蒸气，其着火所需的能量极小，因此，易燃液体都具有高度的易燃性。
2．蒸气的爆炸性
由于易燃液体具有挥发性，挥发的蒸气易与空气形成爆炸性混合物，所以易燃液体存在着爆炸的危险性。挥发性越强，爆炸的危险就越大。不同的液体的蒸发速度因温度、沸点、比重、压力的不同而发生变化。
3．热膨胀性
易燃液体和其它液体一样，也有受热膨胀性。储存于密闭容器中的易燃液体受热后，体积膨胀，蒸气压力增加，若超过容器的压力限度，就会造成容器膨胀，以致爆破。因此，利用易燃液体的热膨胀性，可以对易燃液体的容器进行检查，检查容器是否留有不少于5%的空隙，夏天是否储存在阴凉处或是否采取了降温措施加以保护。
4．流动性
易燃液体的粘度一般都很小，不仅本身极易流动，还因渗透、浸润及毛细现象等作用，即使容器只有极细微裂纹，易燃液体也会渗出容器壁外，扩大面积，并源源不断地挥发，使空气中的易燃液体蒸气浓度增高，从而增加了燃烧爆炸的危险性。
5．静电性
多数易燃液体都是电介质，在灌注、输送、流动过程中能够产生静电，静电积聚到一定程度时就会放电，引起着火或爆炸。易燃液体的静电特性，在实际的消防监督检查中，可以确定易燃液体的火灾危险性，可以检查是否采取了消除静电危害的防范措施，如是否采用材质好且光滑的运输管道，设备、管道是否可靠接地，对流速是否加以了限制等。
6．毒害性
易燃液体大多本身（或蒸气）具有毒害性。不饱合、芳香族碳氢化合物和易蒸发的石油产品比饱和的碳氢化合物、不易挥发的石油产品的毒性大。
另外，石油产品还有沸溢喷溅性，即具有宽沸点范围的重质油品由于其粘度大，油品中含有乳化或悬浮状态的水或者在油层下有水层，发生火灾后，在辐射热的作用下产生高温层作用，导致油品发生沸溢或喷溅。沸溢性油品是指含水率为0.3%~4%的原油、渣油、重油等油品。
二、消防注意事项
1．闪点低于23℃的易燃液体，其仓库温度一般不得超过30℃，低沸点的品种须采取降温式冷藏措施。大量储存（如苯、醇、汽油等），一般可用储罐存放。储罐可露天，但气温在30℃以上时应采取降温措施。机械设备必须防爆，并有导除静电的接地装置。
2．装卸和搬运中，严禁滚动、摩擦、拖拉等危及安全的操作。作业时禁止使用易发生火花的铁制工具及穿带铁钉的鞋。
3．一般不得与其他化学危险品混放。实验室少量瓶装易燃液体可设危险品柜，按性质分格储放，同一格内不得混放氧化剂等性质相抵触的物品。
4．热天最好在早晚进出库和运输。在运输、泵送灌装时要有良好的接地装置，防止静电积聚。运输易燃液体的槽车应有接地链，槽内可设有孔隔板以减少震荡产生的静电。
5．绝大多数易燃液体的蒸气具有一定的毒性，会从呼吸道侵入人体造成危害。应特别注意易燃液体的包装必须完好。在作业中应加强通风措施。在夏季或发生火灾的情况下，空气中毒蒸气浓度加大，更应注意防止中毒。
第三节易燃固体、自燃物品和遇湿易燃物品
一、易燃固体的特性、分类、消防注意事项
易燃固体是指燃点低，对热、撞击、摩擦敏感，易被外部火源点燃，燃烧迅速，并可能散发出有毒烟雾或有毒气体的固体，但不包括已列入爆炸品的物质。
1．特性
（1）燃点低，易点燃
易燃固体的着火点都比较低，一般都在300℃以下，在常温下只要有很小能量的着火源就能引起燃烧。有些易燃固体当受到磨擦、撞击等外力作用时也能引起燃烧。
（2）遇酸、氧化剂易燃易爆
绝大多数易燃固体与酸、氧化剂接触，尤其是与强氧化剂接触时，能够立即引起着火或爆炸。
（3）本身或燃烧产物有毒
很多易燃固体本身具有毒害性，或燃烧后产生有毒的物质。
（4）自燃性
易燃固体中的赛璐璐、硝化棉及其制品等在积热不散时，都容易自燃起火。
2．分类
易燃固体按燃点的高低、易燃性的大小可分为两类：一级易燃固体和二级易燃固体。一级易燃固体的燃点和自燃点较低，容易燃烧爆炸，燃烧速度快，燃烧产物毒性大；二级易燃固体的燃烧性比一级易燃固体差一些，燃烧速度慢，有的燃烧产物毒性也小些。
3．消防注意事项
（1）有些品种如硝化棉制品等，平时应注意通风散热，防止受潮发霉，并应注意储存期限。
（2）对含有水分或乙醇作稳定剂的硝化棉等应经常检查包装是否完好，发现损坏要及时修理；要经常检查稳定剂干燥情况，必要时添加稳定剂，润湿必须均匀。搬运时应特别注意轻拿轻放，防止包装破损。
（3）在储存中，对不同品种的事故应区别对待。如发现赤磷冒烟，应立即将冒烟的赤磷抢救出仓，用黄砂、干粉等扑灭，因赤磷从冒烟到起火有一段时间，可以来得及抢救。但如发现散装硫磺则应及时用水扑救；而镁、铝等金属粉末燃烧，只能用干砂、干粉灭火，严禁用水、酸碱灭火剂、泡沫灭火剂以及二氧化碳。
二、自燃物品
指自燃点低，在空气中易于发生氧化反应，放出热量，而自行燃烧的物品。自燃物品包括发火物质和自热物质两类。发火物质是指与空气接触不足5分钟便可自行燃烧的液体、固体或液体混合物。自热物质是指与空气接触不需要外部热源便自行发热而燃烧的物质。
1．特性
（1）遇空气自燃性
自燃物品大部分非常活泼，具有极强的还原性，接触空气中的氧时会产生大量的热，达到自燃点而着火、爆炸。
（2）遇湿易燃易爆性
有些自燃物品遇水或受潮后能分解引起自燃或爆炸。
（3）积热自燃性
2．分类
根据自燃物品发生自燃的难易程度，自燃物品可分为两类：一级自燃物品、二级自燃物品。
3．消防注意事项
自燃物品种类不多，在化学结构上无规律性，同时由于不同物质的分子组成不同，又导致性质的不同，因而引起自燃的原因和如何防止自燃也就有所不同。因此应根据不同自燃物品的不同特性采取相应的措施以保证物资的安全。有关要求，有下列几点：
（1）黄磷在储运时应始终浸没在水中；忌水的三乙基铝等包装必须严密，不得受潮。
（2）应结合自燃物品的不同特性和季节气候，经常检查库内及垛间有无异状及异味，包装有无渗漏、破损、及时妥善处理。
（3）运输时应按各类品种的性质区别对待。铁桶包装的一级自燃物品（黄磷除外）与铁器部位及每层之间应用木板等衬垫牢固，防止磨擦、移动。
三、遇湿易燃物品
指遇水或受潮时，发生剧烈化学反应，放出大量的易燃气体和热量的物品。有些甚至不需明火，即能燃烧或爆炸。
1．特性
（1）遇水易燃性——这是这类物质的共性。
（2）遇氧化剂、酸着火爆炸性——这种化学反应比遇水的反应更剧烈，危险性更大。
（3）自燃危险性
（4）毒害性和腐蚀性。
2．分类
遇湿易燃物品可分为两个危险级别：一级遇湿易燃物品、二级遇湿易燃物品。
3．消防注意事项
（1）此类物品严禁露天存放。仓库必须干燥，严防漏水或雨雪浸入。注意下水道畅通，暴雨或潮汛期间必须保证不进水。
（2）库房附近不得存放盐酸、硝酸等散发酸雾的物品。
（3）钾、钠等活泼金属绝对不允许露置在空气中，必须浸没在煤油中保存，容器不得渗漏。
（4）不得与其他类化学危险品，特别是酸类、氧化剂、含水物资、潮解性物资混储混运。
（5）雨雪天如无防雨设备不准作业。运输车、船必须干燥，并有良好的防雨设施。
（6）电石桶入库时，要检查容器是否完好，对未充氮的铁桶应放气。
（7）此类物品灭火时严禁用水式、酸碱、泡沫灭火剂；活泼金属火灾还不得用二氧化碳灭火。
第四节氧化剂和有机过氧化物
氧化剂是指处于高氧化态，具有强氧化性，易分解并放出氧和热量的物质。包括含有过氧基的无机物，其本身不一定可燃，但能导致可燃物燃烧，与松软的粉末状可燃物能组成爆炸性化合物，对热、震动或磨擦较敏感。
有机过氧化物是指分子组成中含有过氧基的有机物，其本身易燃易爆，极易分解，对热、震动或磨擦极为敏感。
1．特性
氧化剂的危险特性主要表现在8个方面：
⑴强烈的氧化性；⑵受热撞击分解性；⑶可燃性；⑷与可燃物质作用的自燃性；⑸与酸作用的分解性；⑹与水作用的分解性；⑺强氧化剂与弱氧化剂作用的分解性；⑻腐蚀毒害性。
有机过氧化物的特性：
⑴分解爆炸性；⑵易燃性；⑶伤害性。
2．分类
氧化剂一般分为两个级别：一级氧化剂、二级氧化剂。
3．消防注意事项
⑴仓库不得漏水，并应防止酸雾侵入。严禁与酸类、易燃物、有机物、还原剂、自燃物品、遇湿易燃物品等混存混运。
⑵不同品种的氧化剂，应根据其性质及灭火方法的不同，选择适当的库房分类存放以及分类运输。
⑶储运过程中，力求避免磨擦、撞击，防止引起爆炸。对氯酸盐、有机过氧化物等物更应特别注意。
⑷仓库储存前后及运输车辆装卸前后，均应清扫、清洗。严防混入有机物、易燃物等杂质。
第五节毒害品和腐蚀品
一、可燃助燃毒害品是指进入肌体后累积达一定的量，能与体液和组织发生生物化学作用或生物物理变化，扰乱或破坏肌体的正常生理功能，引起暂时性或持久性的病变，甚至危及生命的具有可燃性或助燃性的物品。
大多数毒害品遇酸、受热分解放出有毒气体或烟雾。其中有机毒害品具有可燃性，遇明火、热源与氧化剂会着火爆炸，同时放出有毒气体。液态毒害品还易于挥发、渗漏和污染环境。毒害品按其毒性大小分为一级毒害品（剧）、二级毒害品（有）。根据毒害品的化学组成，毒害品还可分为无机毒害品和有机毒害品两大类。根据储运中毒危险程度，将毒害品包装划分为三个类别：Ⅰ类、Ⅱ类、Ⅲ类。
毒害品的主要危险性是毒害性。毒害性则主要表现为对人体或其它动物的伤害，引起人体或其它动物中毒的主要途径是呼吸道、消化道和皮肤，造成人体或其它动物发生呼吸中毒、消化中毒、皮肤中毒。可燃毒害品的危险特性除了毒害性外，还具有火灾危险性，主要表现在：⑴遇湿易燃性；⑵氧化性；⑶易燃性；⑷易爆性。
二、可燃助燃的腐蚀品
可燃助燃的腐蚀品按化学性质分为三类：
1．可燃助燃的酸性腐蚀品。
2．可燃助燃的碱性腐蚀品。
3．可燃助燃其它腐蚀品。
可燃助燃的腐蚀品的危险特性：
2在经费投入方面也存在严重不足，不能够合理配置相关资源。作为社会性工作中的一种，预防保健工作无论是从工资还是疾病疫情处理方面，所有的卫生活动都需要国家资金的投入，但是从事实来看，这方面的国家投资少之又少。
3管理体制存在缺陷，内部约束收效甚微。省会城市中包含了三级防保机构，分别是省、市以及区，而地级市中则为两级并存，人员以及相关经费的管理需要受到市以及区两个政府的管理，因此若想对业务进行协调统一，极为困难。
4群众对卫生服务质量要求与事实之间存在差距。目前的相关保健机构，其职能不能被完全发挥出来，如服务以及收费之间的关系，需要进一步正确处理，争取社会以及经济效益相协调。
5全社会关于卫生防疫问题并不能够充分重视起来，人们的观念还停留在重治轻防上，这一观念从未被真正改变过。很多人为了省钱，不愿意花钱打几十元的预防针，而在后期花费上千元医疗费。因此，诸多预防机构也因此不能够获得周转资金，很多机构出现了半饱半饥的问题，一些机构甚至出现了外债，这些都打消了该行业从业者的劳动积极性，因此业务发展也无法迅速开展起来。
二、加强经济管理在预防保健机构中的应用对策
在市场经济条件下，预防保健机构正在寻求新的发展途径，进行新的探索，与之相适应的经济管理措施也有待加强。在社会主义市场经济形势之下，想要预防保健工作与之相适应，就必须要为人民健康更好的服务，因此笔者提出了下列想法。
1开辟资金来源渠道，拓宽补偿机制
从多年实践经验来看，若想使得预防医学得以振兴，需要保证预防保健机构的正常发展，首先需要满足人民大众相关需求，若仅仅依靠国家支持，这是远远不够的。想要促进预防保健事业快速健康发展，需要通过诸多途径获取广泛财源。首先：需要积极争取卫生经济政策，以期望政府能够加大对该事业的投资力度；其次：从社会方面来看，需要想方设法多渠道筹集资金，保证事业的发展；第三：业务范围比需要扩大，可以通过有偿服务来为自己创造相应的价值；四是试行预防保偿制，围绕各类保偿开展全程优质服务，组织风险性财源；五是开展科学技术研究，发挥第一生产力的作用，提高业务收入中的科技含量，降低成本；六是兴办第三产业，开展以副补主，以工助医为补偿的经营活动。
2加强经济管理，强化约束机制
在当前的市场经济体制下，预防保健工作有着广大的工作范围以及较宽的服务领域，可以说每分每秒都出现了经济活动。所以，这一过程正是经济活动的过程。首先可以保护劳动人民的身体健康，同时也可以从劳动人民身上获取经济利益。因此，虽然这个过程对相应的人力物力等有所消耗，但是同时也在创造着劳动价值，因此这是一个极为完整的经济活动进程。所以，若想进行该机构的深化改革，则需要把握好对它的经济管理。笔者有如下想法：其一：通过建立健全的经济管理制度，对其进行规范化管理，对预算之内的资金进行良好的管理，预算外的资金也需要管理好。其二：需要建立完善的财务核算体系，对于药品以及相关材料的数量计算，收发制度要加以完善，对过去的实报实销方法进行改善，改为实耗实销的制度，尽量避免卫生资源的浪费。另外对于管理费用的分配也需要保证好，能够为后期业务活动的评价提供十分有用的依据。其三：把握好效益分析，事业计划完成状况如何，对固定资产以及设备的投资效益等进行分析，另外如费用结构的合理性分析也需要包括其中。经过上述分析之后，单位可以获取节约支出的潜力，在经济管理中的相应问题也可以被解开，随后可以进行经验总结，让机构获取更多的社会以及经济效益。
2、房地产开发面临的主要风险
2.1政治风险
是指一个国家所处的国际国内政治环境变动（如战争、罢工、社会动荡）及相应的政策法律调整（如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言，实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售。同时银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。就财政政策而论，政府实行紧的财政政策还是实行松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发和需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。
2.2经济风险
是指由于经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动导致房地产开发商经济上的损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大量积压，难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量是一定的，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房地产，从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。一般来说，房地产开发资金需要量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的，通常需要采用外界资金，如向银行贷款和预售。以自己开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时，如果不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付本息时，就必须承担作为抵押品的房地产将可能成为他人财产的风险。采用预售房屋筹集开发资金时，如果不能按照预售协议规定的日期交房，就必须承担支付巨额的赔偿金的风险。
2.3自然风险
是指由于自然因素（如洪水、火灾、地震等）对房地产开发造成的影响，从而使房地产开发商造成经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但是一旦出现，造成的损失是相当大的。
2.4技术风险
是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如，由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建安工程成本增加，从而影响项目形成后的租售。
2.5经营风险
是指由于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性。该类风险主要归因于开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误。
3、导致房地产开发风险的因素剖析
3.1政策环境与经济形势
房地产开发由于与国家经济形势紧密相关，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府对租金售价的控制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模和金融的控制，以及新税务政策的制订，都可能对房地产开发商构成风险。在我国尤其需要关注。
经济繁荣时，由于各产业扩大生产，使房地产供不应求，房地产价格不断升高。而在经济衰退时，社会对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手的现象，此时，开发商的资金已经投入，形势的波动使其作出反映并进行调整是相当迟钝的，短时间内很难变化或找到其他替代者，从而会使开发商陷入困境。
3.2房地产市场的发育程度与供求状况
在市场经济条件下，一个发育完善的市场应具备：信息充分、商品同质、厂商买者自由出入以及交易双方数量众多四个基本条件。而一个发育不充分的市场必然会给房地产开发商带来一定的风险。
从总体上讲，房地产市场是地区性的市场，当地房地产市场供求变化对开发商的影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大的多。只要当地经济发展是健康的，房地产需求就不会发生大的变化。房地产开发的强度取决于潜在的开发商对租售收益的预期。当租金、售价因房屋供应短缺而上升时，开发商便会纷纷开发房地产，但由于开发需要一定的时间，待开发完成时，市场供求可能已发生了变化，致使开发的物业难以租售。
3.3开发时机的选择
经济运行有快速和滞缓交替出现的周期性特点，房地产投资也是有周期性的。投资周期包括高峰—收缩—低谷—恢复四个阶段。在高峰期，国民经济迅速增长，经济处于高峰期，由于各产业扩大生产，使得房地产供不应求，房地产价格不断升高。在收缩期，国家紧缩银根，控制投资规模，社会对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手的现象。在低谷期，社会信贷关系进一步紧张使得工业和建筑业投资锐减，投资产品价格降低但难以出售。在恢复期，国家放松银根，降低利率，社会对房地产的需求量开始增大，价格逐渐回升，此时正是房地产投资的黄金时期。从较长时间看，在投资收缩期、低谷期搞企业兼并或作准备投资，在投资高峰期、恢复期大力投资，必能获取较大盈利，避免较大亏损。
3.4开发地点的选择
房地产的不可移动性、区域性和个别性，决定了它所处的地理位置极为重要。房地产行业有句名言：第一是区位，第二是区位，第三仍是区位，可见房地产开发地点的选择对开发商至关重要。房地产开发商抢占中心或门户区位是普通常识，问题的关键是如何预测近期将形成的新的中心区位或新的门户区位。在繁华地段开发房地产项目将实现最大的开发利润，但这一范围可能已不存在一块可供开发的土地，开发商只好为获得更大的选址范围而放弃一部分利润。同时，房地产开发所涉及的地理环境条件，甚至社会经济条件处于不断的变化发展过程中，这会使开发商经受着风险的考验，需要有一定的预见性。开发商若能及早投资开发具有价值增长潜力的地块，则几年后将会获取较大的利润。
3.5开发类型的选择与开发规模的确定
房地产开发过程是巨额资金投入的过程，从购买土地、工程建设到推出广告、上市销售或出租，均需要投入大量的资金。而作为开发商，通常难以完全用自有资金来完成一开发项目。一般都是在投入一笔启动资金如地价款或前期费用后，通过各种借贷、预售等融资手段来筹集开发资金，滚动开发。所以，对于房地产开发商来说，资金的筹措是项目能否按期、按质完成的重要一环。房地产开发规模越大，开发商承担的风险也就越大。
3.6开发周期的长短
房地产开发及交易需要较长的时间，尤其是对于大中型开发项目，从寻找机会、可行性研究、购买土地、勘测设计、筹措资金、前期准备到工程施工、竣工，以及制订价格、推出销售及签署成交合同，往往需要几年时间才能完成。在房地产商品开发过程中，很难在一开始就能对整个开发期内的各项费用和收益流动作出精确的估计，只能是大概的测算。而在这一较长的开发期内，房地产市场的供求变化，消费者喜好的改变，社会经济形势的兴衰，国家有关政策的调整，物价的涨跌，汇率及利率的变动都将是难以精确预测的。可是房地产项目一旦确定，资金一经投入，就很难根据情况的发展而加以改变和调整。开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就更加难以确定，风险也就越大。
此外，开发商的素质、开发方式的确定也是导致房地产开发风险的重要因素。
4、处置房地产开发风险的具体措施
4.1事先有效避开风险源地
例如，放弃某地区的房地产开发以防止市场风险。通常是，预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等而作出的决策。有效地避开风险源地可完全解除某种风险，但意味着同时也放弃了从事该活动所带来的利益，故此种避免风险的措施，要受到一定的限制，即使采用，也应在前期工作阶段尽早作出，这样可大大减少不必要的风险投资费用。
4.2采用多样化（或组合化）投资
就是把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。
4.3以财务方式控制风险
具体有以下三种基本方法：1）通过正当、合法的非保险手段（如合同条款的拟定）将风险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化，将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力的风险，或保险无法提供的情况下，此种方法发挥着特有的作用。2）通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式，一直是处置风险的主要手段，但保险的使用仍是有限的，因为并非所有风险都可以保险，而且在很多情况下，保险并不能提供充分的补偿。3）以自身财力，直接承担风险损失的补偿责任。如将预计有可能发生的损失直接摊入日常经营成本，又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来，以组建专业自保公司作为主要形式的自留风险手段，已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段，而这种主动自留风险手段的选择与实践，应遵循法律规定，如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留，就受到很大的限制，同时还要受自身经济实力的制约。
4.4对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测
要仔细分析房地产开发周期并预测其变动，以选择最佳开发时机；分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化，以及早投资开发具有价值增长潜力的地块；要了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目和开发规模；要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑到其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。
4.5在工程完工前，就与租户、客户签订租约或预售合同
这样，工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，都可通过预租预售的安排来避免。当然，预租、预售时，还应注意一个问题，这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。所以，开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。若要预租或预售，则租金、售价就会被压得较低。
4.6通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量
例如，利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来减小；建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小；工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低。
4.7尽早完成开发项目，以降低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的风险。并在开发过程中加强项目管理，控制成本，保证质量。
此外，还应根据开发的需要有针对性地对从事房地产开发的人员进行培训。根据开发商自身的资产负债能力与获取资本的能力，合理确定开发方式。
参考文献
1.1图书馆学基础理论开拓阶段
1978—1987年，通过在很短时间内的思想调整后，图书馆学基础理论研究迈进了新的开拓时期，不仅理论基础多元化，而且研究方法、结构体系、研究内容等也都有所拓展。（1）理论基础多元化。20世纪80年代，随着我国图书馆学的不断发展，图书馆学理论基础研究也得到进一步发展，尤其是欧美西方各国图书馆学理论的大量引进借鉴（如系统交流论、波普尔世界三理论、社会认识论、知识基础论等），我国的图书馆学理论基础也形成了层次体系论、知识论、知识组织论、学科群体论、情报交流论、知识交流论等多种观点，由单一论转变为多元论，图书馆学理论基础的研究范围被极大地拓宽。（2）研究方法体系化。20世纪80年代，我国图书馆学基础理论研究的另一重大进展是初步构建了体系化的研究方法，研究方法从传统转变为现代。20世纪80年代之前，主要采用传统的研究方法对我国图书馆学进行研究，如数据统计、观察、历史、调查研究、定性分析等；80年代以后，图书馆学的研究引进和采用了许多新的研究方法，并探索挖掘了专门的研究方法，形成了我国的研究方法论体系，如一般方法和专门方法相结合。（3）结构体系逐渐完善。我国图书馆学不仅形成了非常完善的结构体系，而且具有清晰的知识层次，如知识元素、学科分支、门类结构等。其中，每个知识元素又涵盖了规律、概念、范畴、原理等；每个学科分支与门类互相联系，密不可分，组成了非常完善的结构体系。（4）研究内容趋于多样。研究人员具有强烈的创新意识，勇于开拓，满怀热情地开展对图书馆学理论各项研究，带来了丰富多样的研究内容，比如常见的图书馆学方法论及图书馆未来等研究内容，都是这个时期开拓的新研究领域。
1.2图书馆学基础理论稳步前进阶段
1987年至今，图书馆学研究经过20世纪80年代的极度繁荣，发展至今已趋于平稳，新的研究成果较少，价值取向有所转变，研究领域进一步拓宽。（1）新的研究成果较少。这个时期，图书馆学基础理论研究出版的文章大都是综述、书评或专题评述，缺少对理论研究深层次问题探索与系统总结的文章，更别说相关的论著。（2）价值取向有所转变。更多的图书馆学基础理论研究人员转向对市场经济与图书馆学、信息技术与图书馆学的研究，研究模式脱离了教学型学科实际情况。（3）研究环境更加现代化。在现代化的研究环境中，特别是在多媒体技术、计算机技术、通信技术、网络技术及电脑储存技术的不断影响和带动下，图书馆学理论研究人员将研究热点转到数字图书馆、电子图书馆及信息技术与图书馆之间的关系方面，研究环境更加现代化。（4）研究视点更加实际。随着网络信息技术的普及和大范围应用，图书馆学基础理论从图书馆学研究客体的信息本质和文化本质两个角度重新构建了图书馆学理论这个体系，系统总结了我国图书馆学基础理论在当前社会大背景下的发展策略，力求图书馆学理论能够解决实践中产生的问题。（5）研究领域进一步拓宽。当前社会背景下的图书馆学研究领域已被进一步拓宽，不再是仅仅局限于图书馆的研究，还包括了信息、管理、科学知识等很多的领域。
2图书馆学基础理论研究的主要问题及观点
2.1研究对象
图书馆学研究对象是进行图书馆学研究的基本出发点。在我国，由于研究人员采用了不同的研究方法，同时存在着不同的研究角度，所以出现了不同的研究成果。改革开放以来，主要形成了“规律说”和“交流说”两种研究方向，发展过程经历了哲学方面的全面改变。在20世纪80年代初中期，图书馆学研究人员抱着很大的热情对研究对象进行研究，激烈讨论，先后产生了相关学者提出的文献交流、知识交流、情报交流和知识学等诸多见解。图书馆通过“交流说”与社会环境紧密地联系在一起，有机地融合了图书馆与社会交流活动，图书馆学的研究范围不断拓展，理论内容不断深化。
2.2结构体系
科学研究对象的集中反映与具体表现是学科结构体系。图书馆学基础理论研究的主要课题就是图书馆学的结构体系。改革开放以来，图书馆学领域引入了系统的科学理论，结构体系成为研究的热点。如有的学者将图书馆学划分成技术图书馆学、理论图书馆学与应用图书馆学3部分。与普通图书馆学相对应的是技术图书馆学与理论图书馆学，与专门图书馆学相对应的是应用图书馆学。有的学者依据图书馆事业角度，在横向和纵向上对图书馆学进行了划分，国际图书馆学、图书馆数学、比较图书馆学是在横向上的划分结果；图书馆协作学和管理学、高校图书馆学、公共图书馆学是在纵向上的划分结果。还有的学者从图书馆学范畴出发，将图书馆学当做一个线性的、层次不同的网状结构。比如：图书馆学思想史、研究、教育是图书馆学绪论的3个主要部分；图书馆的结构、变化、性质、资源共享和职能是图书馆认识的5个主要部分；社会领域与图书馆的矛盾、用和藏的矛盾是图书馆的2个主要矛盾；文化变化发展规律、读者规律是图书馆规律的2个主要规律等。
2.3学科性质
改革开放后，我国不断完善了图书馆学理论研究，社会科学、应用科学、综合性科学、管理科学等4种代表性的看法相继出现，社会科学和综合性科学是其中的主要观点。有些研究人员认为图书馆学是一门社会科学；有的研究人员则认为图书馆学是一门综合性学科，既属于应用科学，又属于社会学科，是应用科学、社会科学和自然科学的三者之间的结合与渗透；还有人提出图书馆学是一门综合性的应用科学，心理学、计算机科学、教育学、数学等这些学科交叉存在于其研究的内容中；同时，依据图书馆学的学科交叉性质，有研究人员指出图书馆学是综合性的社会工程学。只有确定好研究对象的性质，才能将学科性质确定。社会科学和自然科学划分依据是研究对象所存在范围；应用科学与基础科学划分的依据是理论和实践之间的关系；边缘学科、横断学科与交叉学科的划分依据是学科间的关系。研究方法改变不了学科性质，但对学科性质具有反作用。只要研究对象的本质没有改变，就不会导致学科性质的改变。
2.4方法论
改革开放以来，现代的研究方法成为我国图书馆学的主要研究方法，图书馆学方法论体系实现了初步的构建。由于思想观念在这个社会发展阶段得到了很大的转变，所以大量的研究人员开展了对图书馆学研究方法的研究与探索，形成了不同学说。在20世纪80年代末期，有学者将图书馆学方法论体系概括为4方面：一是课题研究的方法得到了筛选；二是研究信息大都采用试验、观察、数据统计、调查等多种方法来获取；三是采用比较、分类、分析、类比、综合等科学抽象与逻辑思维方法；四是采用综合方法对图书馆学开展研究和探索，大体上采用了哲学方法、系统方法论、信息方法、移植方法、控制论方法等。当前，在图书馆学研究中，采用较多的是数学方法、系统工程方法和实验方法。数学方法促进了图书馆学研究中的定量分析；系统工程方法为深入探究图书馆学实践活动的规律提供了技术手段。时展到现在，在图书馆学领域图书馆学有无专门的研究方法、研究方法的判断标准等观点还没有完全统一。有很多研究人员的观点是，既然图书馆学以独立学科的形式存在着，研究方法就必然是一个专门的图书馆学方法，因此，构建专门的研究方法就成为方法论探究的关键核心，对专门方法进行研究时要结合哲学方法等。
2.5理论基础
图书馆学理论基础是图书馆学这一学科的基石，对方法论和学科的观点进行着指导，有很多研究人员对之开展了许许多多的探索研究。20世纪80年代初期，有学者将“波普尔世界三”理论引入我国的图书馆学理论，得到了许多人的赞成，但同时也存在反对的声音；接着，我国的研究人员提出了情报交流是图书馆学的理论基础，不久又有学者提出图书馆学的理论基础应是知识交流。目前，大多数研究人员的观点是图书馆学的理论基础是一个学科群。但对这个观点，还存在不一致，有的学者将这个学科群概括为一个综合群体，主要包括了哲学、数学、信息科学、社会学、管理科学、传播学、心理学等这么多学科，应把上述的各个学科都当做图书馆学的理论基础。有的学者认为这个学科群有层次方面的不同，称为层次体系，理论基础的第一层次是哲学，第二、第三层次分别是列宁关于图书馆学的思想、信息论；还有其他学者将哲学当做理论基础的第一层次，第二层次是知识学、社会学、文化学说、传播学、信息科学，类现象学说是第三层次。
