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2.房地产对货币需求的影响。企业和居民对货币需求的动机会因为房地产价格的波动而发生改变，货币需求的总量也会因此发生变化。第一，房地产价格上升的同时，人们的名义财富也会有所变化，也就刺激了货币需求。第二，房地产价格上升会带动交易量的增加，交易必然会用到货币，市场上对货币需求量因此就会增加。第三，房地产价格上涨以后，房地产的持有量就会增加，相应的货币持有量就会减少，也就是说人们的资产结构会发生变化，货币持有需求的减少，货币需求从而会降低。由此可见，房地产对货币需求产生的影响是多方面的，三种因素相互作用，从不同的角度影响货币政策，因此房地产价格波动会对货币需求造成不确定性的影响。
二、货币政策对我国房地产市场的影响
货币政策的变动影响宏观经济状况，在这个过程中会涉及房地产行业。房地产泡沫的产生源自于国家对房地产行业的过度投资，虽然在一定程度上保证了该行业的平稳快速发展，但同时也带来了房价持续增高不下的状况，面对这一现象中国人民银行也有相应的措施，提高个人住房贷款利率，压缩投资和需求。
1.资金供应量对房地产市场的影响。适量的货币资金流入到房地产市场中可以在一定程度上减轻房地产交易的资金压力，扩大需求量，从而促进价格的确定和成交，同时充足的资金供给使得利率相对降低，即房地产商的资金成本下降，促进房地产投资。从宏观角度看，宽松的货币供给会涉及经济社会的各个方面的发展，其中消费者收入的增加使得居民手中名义财富得以增长，进而增加居民对房地产等耐用品的购买；然而过度的货币供给会产生通货膨胀，此时房地产价格的上涨是一种假象，此时房地产泡沫随之产生。
二、模型的估计
本文参考了大量基于国内外数据和模型的相关研究校准了部分参数。见表1，以下依次说明。对于储蓄型和借贷型家庭的贴现因子β′和β″，参考Zhang(2009)[4]、许志伟等(2011)设定的代表性家庭贴现因子0.98，由前文β′>β″，参考Iacoviello(2005)，设定β′和β″分别为0.99和0.95。企业家的贴现因子γ可以由企业家的内部收益率计算，12.9%的收益率也代表了国内项目的平均收益率，可以作为企业的内部收益率，故参考其研究，设定为0.886。对于借贷型家庭和企业的抵押贷款比例(Loan-to-valueRatio，LTV)m″和m的校准国内的相关研究较少，参考IacovielloandNeri(2010)的研究我们选取m″=0.75，m=0.5。对于劳动供给弹性η，已有文献差别较大，薛鹤翔(2010)设定为6.16，王国静和田国强等(2014)采用贝叶斯估计的结果是2.2329，裘翔和龙(2014)[5]将η的倒数设定为0.524，对应劳动供给弹性为1.9084，而Iacoviello(2005)、勋等(2011)将η校准为1.01，鉴于王国静和田国强等(2014)、裘翔和龙(2014)[5]效应函数中还含有效用权重系数，我们设定η=1.01。对于折旧率的校准δ，ChowandLi(2002)估计的资本折旧率为0.04到0.056之间，许志伟等(2010)、胡永刚和刘方(2007)[6]选取季度折旧率为0.05，薛鹤翔(2010)设定的季度值为0.04，而王文甫(2010)、许伟和陈斌开(2009)[7]则根据资本年度折旧率10%算得的季度值折旧率为0.025，康立和龚六堂(2014)、王国静和田国强(2014)等也设定为0.025，在此，根据多数文献的做法选取δ=0.025，即年折旧10%。对于生产函数中资本份额的μ的校准，ChowandLi(2002)利用1952—1998年数据得到资本份额0.55，张军(2002)利用不同的方法估计的资本份额为0.499，薛鹤翔(2010)和Heetal.(2007)估计结果为0.6，王国静和田国强(2014)选取资本份额为0.5。但需要指出的是，这些研究对生产函数的设定，只是包括资本与劳动力两部分，本文中资本包括房地产资本(ν)和其他资本，我们先校准总的资本份额为0.3288。结合后文贝叶斯估计的房地产以外资本份额为0.2988，故ν的校准值为0.03。对于参数住房效用权重j的校准已有文献差别较大，王云清等(2013)设置的效用权重为0.0194，而勋等(2011)认为由于我国居民普遍接受居者有其屋的观念故设置的效用权重较大为0.4，Iacoviello(2005)和IacovielloandNeri(2010)等分别设置为0.1和0.12，我们设置为0.2。对于家庭和企业的房地产调整成本φh和φe国内鲜有文献，Iacoviello(2005)设定为0.2、0.2，考虑我国处于转型期，我们设定为0.1、0.1。康立和龚六堂(2014)将资本的调整成本参数ψ设定为5，本文综合以上文献采用参数值2。本文参考AnandSchorfheide(2006)，使用贝叶斯方法对模型余下的相关参数进行估计。由于模型系统中包含四个外生冲击，本文选如下四个观测变量：产出(实际GDP)、通胀(CPI)、名义利率(银行间市场7天同业拆借利率)和房价(实际房价)。为了确保数据的平稳性，实际GDP和房价经过季节调整和去趋势化处理。由于国家统计局公布的房价的相关季度数据最早始于2000年1季度，故本文使用2000年1季度到2014年1季度数据对模型进行估计②。数据均来源于国家统计局。贝叶斯估计③事先要设定先验分布，先验分布包括分布函数和先验均值和标准差的设定。分布函数我们通过参考Lubikandschorfheide(2007)、马勇和陈雨露(2014)的研究设定。先验均值和方差参考了前人的相关研究。价格黏性程度θ，也就是零售商价格调整速度，早期的研究如BGG(1999)，国内许志伟等(2010)、薛鹤翔(2010)和勋等(2011)的研究都采用θ=0.75，我们设定先验均值为0.75，方差为0.05。由上文关于生产函数中资本份额的μ讨论，我们设定其先验均值为0.3。由于稳态时加成比例X=εε-1，其中ε为中间品的替代弹性，而许伟和陈斌开(2009)[7]取ε=6，价格加成比例X=1.2，价格加成20%，我们取先验均值为1.2。其他参数先验均值和方差的设定参考了Iaco-viello(2005)、IacovielloandNeri(2010)以及许伟和陈斌开(2009)[7]，我们将要估计的参数的先验分布和贝叶斯估计的后验均值及90%置信度的置信区间报告见表2。
三、数值模拟分析
我们采用比较模型经济和实际经济各变量之间矩的一致性来评价模型，这种方法被广泛接受。常用矩有各宏观经济变量的标准差，这一矩是变量波动性或易变性的刻画；各变量之间的一阶自相关系数，这一矩特征用于描述变量的黏持性；还有各变量之间的相关性，这一矩表示各变量之间的共动性。将产出、房价进行季节调整①，然后对数化，进行HP滤波，最后计算原始数的相关系数和自相关系数，以及HP滤波后波动成分的标准差。我们通过分别模拟基准模型(上文建立和估计的模型)和m=m″=0他参数不变)的情形，之所以这样做，是为了对比以为抵押品效应的存在提供经验依据。我们用以下表格比较实际经济与数值模拟经济比较。从表3可以看出，与实际数据较为符合的是基准模型。基准模型中各经济变量的标准差，与一、二阶自相关系数以及与产出的相关系数更接近实际情况。这也证实了房地产市场中抵押品效应是存在的。为了进一步探讨主要经济变量波动的传导机制及其动态特征以观察金融加速机制效应，我们通过引入四种冲击考察脉冲响应函数：货币政策冲击、房地产偏好冲击、供给冲击和通胀冲击。为了对比抵押品效应以考察金融加速机制，我们在同一响应图像中对比了基准模型和不存在借贷约束的情况，此时，m=m″=0。四种冲击的模拟结果如图2至图6所示，图中横坐标表示以季度为单位的时期，纵坐标表示相应变量偏离均衡值的百分点。图1表示紧缩性货币政策(名义利率增加一个单位)冲击对模型主要数量变量的影响。从图1脉冲响应函数可以看出，对于紧缩性的货币政策冲击，产出下降，基准模型第1季度产出下降0.0206，而不存在抵押品效应时(m=m″=0)第1季度产出下降0.0151，所以基准模型的产出比不存在抵押品效应时下降更多，受影响更大，但是在第6季度基本上都趋于0。同时也可以看到，紧缩性货币政策对通胀的冲击，在有抵押品效应的模型中通胀水平下降的更多。经历迅速下降后，第3季度变为0。特别指出，紧缩性货币政策对借贷型家庭部门消费影响明显，峰值都出现在第1季度，有抵押品效应的模型中消费减少约0.0433，明显大于基准模型的0.0158。在没有抵押品的模型中，利率提高的冲击下房价下降得更多。
对比脉冲响应函数发现，经济变量表现出了明显的小冲击更大波动的金融加速器的作用。图2显示了一个正向1%的需求冲击所产生的影响。我们发现不管是基准模型，还是无抵押品效应的模型，需求对房价影响较大，且持续时间最长，大概25个季度。而当m=m″=0需求冲击对产出影响甚微，产出几乎都保持在正常水平，但是在基准模型中，当需求冲击发生后，产出波动较大，峰值出现在第一季度，达到0.0104，说明模型大大放大了需求冲击对产出的影响。正向的需求冲击下，基准模型产出出现了巨大波动，而无抵押模型中产出变化不大。需求冲击下，房价迅速上升，在两个情况下上升趋势一样，持续时间较长。两个不同模型中，面对相同的需求冲击，借贷型家庭的消费出现了截然相反的情况。基准模型借贷型家庭消费初期增加，后期迅速减少。而无抵押品存在时，借贷型家庭消费初期减少，之后变为0，回归到正常水平。这说明对于借贷型家庭部门来说，房地产的财富效应非常明显。图3表示供给冲击(技术冲击)对产出、通胀的影响。正的技术冲击导致产出增加以及通货紧缩，且两个模型产出和通胀的响应函数基本一致，峰值分别约为第2季度的0.025和第1季度的-0.014。由于中央银行会对产出和通货紧缩都做出反应，中央银行会采取减息措施，导致房价上升，房价会在滞后一个季度即第2季度达到峰值0.04。借贷型家庭由于房价上涨，消费增加，且基准模型中借贷型家庭消费增加比m=m″=0情形多出0.01。图4显示了在成本冲击(通胀冲击)下主要经济变量的响应函数。产出对于成本冲击的响应表现为降低趋势，在第4季度达到反向峰值约-0.04，两种情况相差甚微。产出、利率、房价和借贷型家庭部门消费的脉冲响应函数都表现出了一定的驼峰状。通胀压力导致货币政策从紧，房价下降，且有抵押品效应时下降得更多。值得注意的是，借贷型家庭的消费在基准模型中下降得更多，第5季度出现峰值时比m=m″=0情形高约0.01。从以上分析也可以发现房地产的财富效应，也说明有抵押存在时表现出了金融加速器效应。如上所述，借贷型家庭带来的金融摩擦(表现为抵押品效应)在经济波动中非常重要。为了进一步验证模型的稳健性，理论上可以做出如下推理：增加借贷型家庭比例，应该导致货币政策冲击下资产价格变动更大，因此对借贷型家庭消费影响也更大。所以提高借贷型家庭比例(降低借贷型家庭部门比例)应该放大这种效果。我们给出了当α=0.2时(上文中根据贝叶斯估计值α=0.6706)，货币政策冲击对主要经济变量的影响的脉冲响应函数。图5刻画当无借贷型家庭部门比例下降到0.2之后货币政策对主要变量的冲击。从表中可以看出紧缩性货币政策冲击下，α=0.2时模型带来的紧缩产出的效果更大，对通胀冲击与产出类似。相对于基准模型，α=0.2时房价波动更大，初始时，房价都下降，在第3季度达到正向峰值0.0081，显著大于基准模型的第5季度的0.0019。在紧缩政策的冲击下，借贷型家庭的消费波动更大，第1季度基准模型为-0.0158，α=0.2时为-0.0376。响应函数结果与理论推理一致，证明了模型及结论的可靠性与稳健性。
2.2供求理论
房地产供求变化是房地产运行的主要形式，而房地产市场供求之间的对立关系及相互制约关系，又是可以通过房地产供给和需求之间的数量关系，结构关系及时空关系表现出来[27]。
（1）房地产供求之间的数量关系，即房地产数量供求之间的变化，它是供求对立运动的最基本的表现形式。
（2）房地产供求的结构关系，主要是各类质量、品种不同的房地产商品供求数量的构成及其比例关系。
（3）房地产供求的时空关系，一是指时间限制，由于房地产商品的生产需要一定的时间，因而在一定的时间内只能供给一定数量的房地产商品；由于房地产可供消费的时间较长，因而房地产的需求只能是一定时间内的需求。二是指空间限制，由于房地产供求受自然地理、交通运输条件的制约，因而房地产市场的供求具有一定的空间限制。8供求理论是房地产市场研究的最基本的理论。供求关系的变化导致价格的涨落，反过来又刺激和抑制供给与需求。供求关系的变动与价格、竞争等有着密切的关系，他们之间相互联系、相互制约、相互影响、相互作用，发挥各自的功能又共同发挥功能，以实现房地产市场对资源配置的基础性作用[28]。市场的供求状况，影响产品的均衡价格，图2-1表示这一理论的基本含义。其X轴代表产品的数量，其Y轴代表产品的价格，DD表示需求曲线，SS表示供给曲线，两条曲线的交汇点所对应的价格P即为均衡价格。土地的供求是决定房地产市场供求的最主要因素。由于土地空间位置的固定性以及资源的稀缺性，在一定的条件下，土地的供给是基本恒定的，表现为图2-2就是供给曲线SS为一垂直X轴的直线，而需求曲线则是一条曲线，并且可以上下移动。因此我们说土地需求在一定的条件下决定土地价格如图2-2所示。在一个城市和地区内，由于人口和经济的发展，需求曲线DD可以向上平移到D1D1，其结果造成土地价格的总体上升。但是由于各种土地的用途可以改变，可以相互转换，如工业用地可以转为商业用地等，因此，就某种用途的土地来说，供给也是可以变化的。另外，由于政府管制和垄断，土地的供给总量也是有弹性的。如果土地供给量增加即为XY图2-1供求与均衡价格DDSSOPMYSSD1D1DDOX图2-2土地供求9S2S2，则价格降低；如果土地供应量减少即为S1S1，则价格升高。如图2-3所示。
2.3价格理论
在西方经济学中，地价理论的基础是：效用价值论、生产费用论和供求理论。认为地租是土地生产要素对产品及其价值所作的贡献的报酬或认为地租是一种“经济赢余”，是产品价格同工资、利息等生产费用之间的余额。而由于地租与地价一样，其存在的基础是土地的效用，即具有能满足人类的需要、进行各种生产和消费活动的能力，因此从需求角度讲，地租越来越被认为是地价的基础。而地价最终还是决定于土地市场的供求状况。又如“影子价格”理论认为，地价是土地资源得到合理配置的“预测价格”。它是从土地有限性出发，在一定的资源约束条件下，求出每增加一个单位土地资源可得到的最大经济效益。这种方法主要是分析土地的机会成本，选择最大效益的机会成本来确定土地价格。它一方面反映土地的劳动消耗，另一方面反映土地的稀缺程度（供求关系）。在马克思的地价理论中，土地价格的实质是地租的资本化。具体地说，土地虽然不是劳动产品，没有价值，但却有使用价值，土地能为人类永续提品和服务。在土地所有权垄断的条件下，地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。正是因为有地租，才会产生土地价格。这里所说的土地价格的实质就是按一定利率还原的地租，用公式表示为：地价=地租/利率。这里的地租是广义的地租，即包括真正的地租（为使用土地本身而支付的货币额）、土地资本折旧和利息等部分在内的租金。因此，马克思的地价理论是以科学的劳动价值论、剩余价值论和生产价格论为基础，同时又是剩余价值理论的有机组成部分[29]。房地产商品的价值是价格形式的基础，价格围绕价值上下波动。若价格高于价值，投资者就会向房地产业增加投资或有新的投资者加入，导致房地产供给增加，形成供给大于需求的局面。此时，价格又会下跌，投资者也相应减少，直至供求关系达到新的平衡。对消费者来说，由于价格过高，抑制了房地产消费，因而呈现供大于求，从而导致价格下跌，直至供求关系达到平衡[30]。相反，若价格低于价值，投资者就会对房地产业YOXDDSSS1S1S2S2图2-3土地供给弹性价格10减少投资或投资者减少，导致房地产供给减少，形成供给小于需求的局面。这时价格又会上升，投资相应上升，投资者数量相应增加，直至供求关系达到平衡。同时，消费者会增加房地产消费，使房地产需求增大，形成供给小于需求，从而导致价格上升，直至供求关系达到平衡，价格与价值相符。房地产价格是指在房屋建筑，建设用地开发以及经营过程中，凝结在房地产商品中活劳动与物化劳动价值量的货币表现形式。房地产价格的高低，对广大居民的购买力有直接的影响，进而也就影响着房地产市场的供求情况。
2.4竞争理论
在市场经济条件下，从事房地产开发经营的目的是为了获得更大限度的利润，为了达到这一目的，在房地产交易主体之间势必产生卖者与卖者，买者与买者之间的激烈竞争，从而对房地产开发经营形成强大的外在压力。竞争机制是房地产供求关系，价格高低，利润高低之间相互制约相互协调的内在联系，其功能在于对房地产开发企业产生一种强大的压力，使供求机制和价格机制的功能得以充分发挥。竞争的结果是优胜劣汰，实现资源的最优配置和生产要素的优化组合[31,32]。房地产市场的竞争方式主要有价格竞争和非价格竞争。价格竞争的基本方式，主要通过价格竞争，迫使生产者不断扩大生产规模和经营规模，降低物质消耗和生产费用，力争在市场中实现自身的价值。非价格竞争主要包括技术，质量，宣传，服务等形式竞争，取得消费者的信任，以扩大市场占有率，排斥其他竞争者。
2.5房地产市场供求预测
房地产投资者在作出投资决策之前，必然要对房地产市场进行一个全面的调查、分析和预测。房地产市场预测是指通过对房地产市场的调查，运用科学的方法和手段，根据调查提供的数据和资料，对房地产市场的未来及变化趋势进行预测和判断，以满足确定未来房地产市场经营目标和行动计划的需要。
2.5.1房地产市场预测的必要性
（1）房地产市场预测有利于平衡和满足社会对房地产的需要社会生产的目的是为了不断满足人们日益增长的物质和文化生活的需要，而人们生活的需要又由收入水平的提高、人口的增长、消费习惯的改变而改变。为此，要使人们对房地产的需要得到充分满足，就必须进行科学的推算和估计。
（2）房地产市场预测有利于制定科学的开发经营计划通过房地产市场预测，可以了解房地产市场发展变化的趋势，以及对房地产企业开发经营活动所带来的影响，从而指导企业自觉按照市场规律办事，为制定科学的计划和开发经营决策提供依据。
（3）房地产市场有利于改善经营管理，提高经济效益11在商品经济条件下，房地产企业的生存和发展与房地产市场息息相关，而房地产市场又是瞬息万变的，只有通过房地产市场预测，掌握大量的房地产市场信息和数据资料，才能不断的改善经营管理，提高经济效益。
2.5.2房地产市场预测的种类
二、贵阳市房地产市场监管存在的问题
贵阳市房地产市场虽然成稳定的增长，但是也存在诸多问题，特别是在监管方面存在的问题异常突出，主要体现在以下几个方面：
（一）监管体系不明朗，监管效力分散
贵阳市现行的房地产监管措施多是由各部门结合国家多部委下达的通知，针对为各阶段市场调控需要分头制定而出台的，行业所涉及的房管、建设、规划、国土、税务、银行、工商等部门各有监管办法或规定，条款关联度不高，下发时间跨度较大，显得整个市场监管体系不够明朗。由此也导致了各部门间各自独立监管、信息互通不畅、市场监管效力分散。虽也组织多部门联合监管活动，围绕房地产项目审批、开发、交易等环节进行监管审查，但由于活动时间短，收效只是一时，在长远的监管效用中收效甚微。
（二）房地产监管信息平台不完善
房地产监管信息平台包括内部平台和外部平台。内部平台主要为管理部门提供房地产监管的数据及信息的监管平台。外部平台是指监管部门面向公众能及时快捷地了解房地产市场信息，同时，监管部门迅速将反馈意见进行处理。目前在贵阳市，房地产监管信息外部平台主要是贵阳市住房和城乡建设局所设立的房地产市场监管处设立的网站和贵阳住宅与房地产信息网。前者网站共设立了最新工作信息、公示公告、资料下载、部门介绍五个栏目，这五个栏目中的信息均为2006~2009年的内容，没有一条2014至2010年的监管信息，每个栏目中的信息内容少，没有及时更新，严重的影响公众对监管政策、制度的知情权。不理于监管的实行。
（三）监管部门的执行力不够
房地产市场包含了房地产从生产销售到售后服务的全过程，是涉及土地、拆迁、规划、融资、建筑等部门的庞大系统工程，任何一个环节出现问题，都会影响房地产的发展。因房地产市场涉面广，监管部门很难做到全方面有效的监管，很多环节并没有真正的监管到位。
（四）监管不当造成存在烂楼现象
贵阳市房地产市场监管中，一直存在较大漏洞，不但未能发挥监管其应有的作用、有时甚至由于操作不当，影响了公众的日常生活。贵阳市房地产市场存在因监管不当，造成许多楼盘存在质量问题。如：世纪城、大正雨曦城等许多楼盘都存在墙壁出现裂缝，墙壁漏水等诸多房屋的质量问题，这说明监管部门在验收房屋时，验收没有仔细到位，而且出现这些问题的部分楼盘，监管部门未要求房开商限期整改，使得公众的合法权益得不到保障。
三、完善贵阳市房地产市场监管的对策
（一）推进房地产市场监管体制改革
贵阳市房地产市场监管涉及多方面的工作，客观上需要一个统筹全面的工作的机构，这样有利于解决政策互相抵触的问题。在实践中，可以成立议事协调机构，包括贵阳市住房与城乡建设局、贵阳市国土资源局、贵阳市国家发展与改革委员会等部门的领导组成，由分管经济工作的领导组织协调各部门的监管工作。这样在政策制定时，与相关部门协商，保证政策之间的协调。
（二）加强房地产监管信息平台建设
贵阳市房地产监管信息平台可以对房地产市场的信息进行收集、整理和分析，依靠一定的信息技术手段，监管信息并形成反馈机制和决策机制。贵阳市房地产监管信息平台主要应提供供地、建造、销售、再销售等方面的信息。信息要及时进行更新，并需要增加在线办事和公众参与的功能。这样不仅能增加监管的透明度，还能有利于公众办理房地产相关方面的事宜，并且为监管部门决策和制定政策提供依据。
（三）构建房地产市场监管问责制度
通过完善问责体系和问责制度，进一步健全监管机构职责体系。首先要明确划分各监管部门和监管人员的权责界限，确定官员问责标准。其次要加大同部门问责力度，并且对不同监管部门有连带责任的也要问责。最后要完善贵阳市房地产市场监管问责的法律法规。具体来说，比如执行差别化住房信贷、不到位，房地产相关税收征管不力，个人住房信息系统建设滞后等问题，要对相关负责人相关部门进行问责。
（四）监管部门不定期抽查
为了确保市场稳定，各相关监管部门应不定期组织抽查，加强开发建设、预售等环节动态监管。对存在问题的责令限期整改，逾期不改的给予相应处理，作为不良经营行为记录其信用档案，并向社会曝光。
（五）完善房地产商品住房预售监管制度
贵阳市监管部门要严格商品住房预售许可管理，房开商应当按照预售方案售房，预售方案中若有主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示，并且预售资金要全部纳入监管账户，确保用于项目工程建设。以防止部分房开商楼盘未支付施工方款项，而楼盘却已卖出。若房开商因有种原因无法支付施工方款项，而导致施工方阻止户主入住。例如：大正雨曦城M栋户主购房多年，却因房开商无法支付施工方尾款，导致施工方阻止户主入住。目前此问题依旧没有得到妥善的解决。监管部门将预售资金要全部纳入监管账户，不仅确保用于项目工程建设，而且能确保户主享受及时入住应有的权利。
为百姓提供一个宽敞明亮的交易大厅，设置办理各种交易手续一条龙服务办公窗口，包括公证、税务、银行等，为人们办理各种交易手续提供便利；设立咨询服务台，解答办事流程及各种政策问题；提供办事等候坐椅，便于人们休息；安装自动叫号机，保证交易秩序井然；设置绿色通道，为老弱病残孕提供优先服务。
2.加强设备、资源、信息建设
办公窗口和咨询服务台配备电脑、打印、扫描等电子办公设备，通过局域网联网达到信息资源共享的目的，为受理查询，房地产价值评估，交纳契税等业务提供信息资源，从而提高工作效率，也为百姓查询房产信息提供了信息平台。
3.保障交易大厅的安全，定期进行消防安全检查和演练
对交易大厅的电线和消防管线要定期进行更换，排除能使火灾等事故发生的安全隐患，同时还要定期组织保安及工作人员进行消防演练，包括灭火器和消防栓的使用、报警方式及安全撤离等等，以免发生险情时出现慌乱。
4.交易大厅内全面禁烟，创建无烟大厅
面对诸多百姓，我们积极宣传公共场所禁烟的目的和重要性，同时加派保安力量，在大厅内定时巡逻，针对重点区域进行重点看守，达到控烟效果，保证大厅的清新环境。
二、加强房地产交易市场软环境建设
1.要做到办事公平
公平是和谐的基础，作为窗口服务人员，要牢固树立公平办事的理念，对待每个办事人，都要一视同仁，从公平出发，牢固把握标准、尺度，不能厚此薄彼，不搞远近亲疏，能提供便利的尽量给予便利，不断提高服务窗口公平办事的能力和水平，并把公平变成做人的原则和自觉行动，努力建设一个公平的有和谐氛围的服务窗口。
2.要做到讲究原则
“不以规矩无以成方圆”，原则是做人的立身之本，是行事的基本要求。作为窗口服务工作人员，首先要树立讲原则、守规矩的意识，自觉遵守和维护交易市场的各项规章制度和工作纪律。在窗口工作中要严格按程序办事，按法律规章办事，自觉把政府赋予的职能履行到位，努力建设一个讲原则的服务窗口。
3.要做到诚实守信
诚信是人性的道德底线，是人格的内在魅力。窗口服务人员首先要做一个诚实守信的人，要言行一致，表里如一，给服务对象的承诺要做到言必信，行必果，以诚信树立服务窗口的威信。窗口工作人员之间也要以诚相待，以心换心，以情感人，彼此成为工作上的同事，生活上的朋友，齐心协力做好本职工作，努力建设一个诚信的服务窗口。
4.要做到宽容大度
宽容是一种人生智慧和美德，更是维系人与人之间的亲密联系的桥梁和纽带。每个人的性格、风格都各不相同，对事情的想法和处理问题的方法也不一定一样，古人说的好：海纳百川，有容乃大。能够很好地与有不同意见的人一道合作共事，需要宽容和大度。我们作为窗口服务人员首先要学会换位思考，尊重办事人、包容办事人，容纳和尊重办事人的不同意见、不同个性、不同习惯和不同文化，要有容人之短的胸怀，容人之异的肚量，努力建设一个和谐的服务窗口。
5.要做到理解沟通
理解是一种文化，一种集忍让、沟通为一体的良好品格。它不是没有立场、没有原则的让步，而是大事讲原则，小事讲风格。因此，窗口工作人员之间共事要做到不斤斤计较，不耿耿于怀，坦诚对待分歧，加强联系沟通，发现问题相互提醒，发现不足相互补充，在合作中加强理解，在共事中相互磨合，在理解中求得和谐，努力建设一个团结的服务窗口。
6.要做到注重小节
小节就像一面镜子，越是点滴小事，越能折射人的品质，反映人的思想境界、修养和灵魂。窗口服务人员在日常工作中，不能感情用事，不该办理的坚决不办，决不能错误的认为吃一点、喝一点、拿一点，都是一些是小节问题，殊不知，这些小节问题最终会授人以柄，成为某些怀有不良目的、牟取非法利益人的筹码。因此窗口服务人员要时刻保持清醒的头脑，净化生活圈，管住小节，珍惜名节，重形象，讲分寸，努力建设一个廉洁的服务窗口。
上海房地产市场从1999—2003年回暖，到2003—2005年初房价的“疯涨”，2005年6月—2007年4月其间出现短暂“停滞”，2007年5月以来，房价又开始缓步上扬，虽然期间政府陆续出台了限制房价过快上涨的信贷、土地和税收政策，但效果都不明显。上海房产市场存在两个现状：涨得快、涨幅高。
上海房地产价格居高不下的根本原因是什么？房地产的未来是否能走上可持续发展道路？防范房地产泡沫有何良策？本文对此进行探讨。
一、房地产的特征
所谓房地产，即房产与地产的合称。房地产同其他商品一样，既有商品的一般属性，又有其特殊属性。具体可从物理、经济和社会三个角度来分析房地产所具有的特征。
（一）房地产的物理特征
1、固定性。房地产从其建造的那一天起，都固定在一定的地方，房地产的固定性是不变的。
2、单件性。由于每幢房屋的用途不同，所处的地理位置不同，通常不能像其他普通商品那样按照同一套图纸大量复制。
3、耐久性。房屋的寿命一般在50年左右，甚至更长。
（二）房屋的经济特征
房屋的经济特征为：房产价值和地产价值具有结合性，包括建造房屋的人工、材料及土地的使用代价等；房地产开发周期长，投资大，房地产投资的流动性较差；随着社会的发展，人口的增加和经济的繁荣，对房地产的需求日益增长，房地产的长期供不应求导致房地产价格总的趋势呈不断上涨。
（三）房地产的社会特征
房地产的社会特征是指房地产在法律，制度等方面表现出来的特征。房地产的社会特征为：房地产在开发过程中涉及到复杂的法律关系；房产往往受到福利制度和社会保障制度的影响。
二、上海房地产市场的现状
（一）房屋建造市场持续发展
据国家统计局网站近日的数据显示，一季度，上海市建筑业生产保持较平稳增长。本年完成建筑业总产值373.06亿元，增长10.4%；房屋建筑竣工面积636.07万平方米，增长8.6%。总体上反映出房屋供应量在增长。
（二）2007年上半年住宅价格及成交量均缓步上扬
上海2007年上半年的房价呈缓步上升的趋势，据上海易局研究院提供的研究报告显示，4月上海楼市的成交量245万平方米，其中商品住宅成交面积170万平方米，明显呈上升态势。根据焦点网的统计资料，4月全市至少有20多个楼盘出现不同幅度的上涨，其中部分楼盘涨幅如表1所示：
（三）预计2007年下半年房地产走势总体上房价仍将持续上扬
首先，土地供应越来越紧张，土地成本费用在成倍增加，国家税收的增加等；其次，房屋建设周期长，供求格局短期内不会改变；第三，保障性住房供给不足；第四，从需求角度看，经济的发展和城市化进程加快，将产生大量房屋需求。
（四）上海房地产存在一定的泡沫现象
上海房产市场将稳步发展，房价将持续上涨，但也反映出上海房地产存在一定的泡沫，表现在商品楼盘内的空房率相当的高，入住率很低，据香梅花园的物业部统计数据显示，香梅花园2007年的入住率只有50%，而盛世年华的入住率更低，仅40%左右。
三、上海房产居高不下的原因
上海是一个国际性大都市，也是中国的经济中心之一，随着许多有实力的大型房地产公司进入上海房产市场，国际资本继续看好上海，投资上海，加快上海经济的发展，加上各方市场参与者的心理预期，最终导致上海房产价格居高不下的现状。
（一）大与小：行业调整，垄断性增强
2005年以来，调控政策通过提高土地出让金、开发企业自有资本金等门槛，尤其是2006年以来土地、资金开始向资信较好的大型房企集中，房产行业越来越呈现规模性、垄断性和资本加速聚集的特性。
（二）堵与疏：一手硬，一手软
导致房价居高不下的第二个原因是楼市调控政策在落地执行中出现的“重堵轻疏”现象。在2006年出台的政策中，“90/70”政策以及鼓励建设经济适用房、廉租房的相关措施重在“疏解”自住、改善型需求，而其余税收、房贷、外资购房设限政策则重在“堵截”投资型需求。
总体上“堵截”型政策执行得还算到位，“疏解”型政策的执行则喜忧参半。一方面，经济适用房投资持续下降的趋势开始得到扭转。今年第一季度全国住宅投资同比增长30.4%，其中经济适用房投资同比增长41.6%。另一方面，开发结构仍不合理。在房地产开发投资明显反弹的情况下，本应朝小户型占比70%方向发展的“90/70”政策远未完全落实。而城镇居民对住房的增量需求和改善需求趋于双旺。一季度，全国新建商品住宅销售面积是竣工面积的1.9倍。同时，商品住宅空置面积同比下降1.2%。发展改革委固定资产投资司指出：“这表明市场需求依然比较旺盛。特别是一些中心城市，供需矛盾更加突出。”
（三）内与外：宁可卖地售股，不愿降价
去年楼市调控政策接踵而至，年初又明确要清算土地增值税，但并未出现房地产企业加快推盘、降价销售的现象，业内人士认为，原因之一，与外资乘机大量进入国内房地产市场有关。统计显示，一季度房地产开发到位资金中，利用外资131.27亿元，同比增长154.4%。外资的进入，使得国内开发商在银根紧缩的局面下，改变融资渠道，或出让项目公司的股权，或出售土地，换取外资注入。“宁可卖地售股，不愿降价”成了房地产开发企业的唯一选择。
（四）理想与现实：放弃房地产支柱地位的艰难
“堵”“疏”不平衡导致市场供求难以改观，而行业内的垄断趋势、外资加快进入，则加剧了局面的严重性。解决问题的关键在于调节市场的供求状况，特别是缓解需求。房地产行业对GDP与地方财政的巨大贡献令他们对调控举棋不定。而可能是调控中最有效用的住房保障政策则要求：地方政府自掏腰包来抑制地方经济中最赚钱的一个行业。针对地方政府“调控犹豫症”，发展改革委宏观经济研究院建议大幅度调整房地产发展政策，放弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式。要根治楼市积弊，推出调整政策及考核指标的适当的举措已不可避免。
（五）市场预期
预期未来房地产价格上升是投机性房地产需求产生的根本原因。上海房地产价格飙升是因为对上海房地产价格上升的预期导致的。
第一阶段大致是从2001年到2003年，上海房价理性上升阶段。由于北京成功获得2008年奥运会的举办权、上海成功获得2010年世博会的举办权、上海争创国际经济、贸易和航运四个中心和国际化大都市等一系列利好因素，促使国际、国内都形成了上海房价必然上涨的预期。第二阶段是从2003年到现在，上海房价非理性膨胀阶段，三年时间，上海房价上升几乎达一倍。这一阶段的预期更为根本和复杂，不只是简单的或事件所能比。
（六）其他各方因素
首先，地方政府并不希望房价下跌，房价的下落，上海经济支柱产业就会失去支撑，经济就会出现衰退。其次，房地产开发商不希望房价下跌。因为根据购房者“买涨不买跌”的原理，房价一旦下降就会马上让市场形成房价继续下跌的预期，购房户就会持币观望，造成实际成交量急剧萎缩，使得开发商既不能获得预期高额利润，也可能使部分开发商亏本，甚至破产。第三，银行不希望房价下跌。房价一旦下跌，银行早几年疯狂贷款给房地产商与民众住房消费信贷的优质资产就会成了泡影。如果房价下跌真的发生了，不仅会给银行造成危机也可能给整个社会经济带来大灾难。第四，已购买户不希望房价下跌。上海房价居高不下形成是一系列复杂因素综合作用的结果。
四、应对措施
当前一些城市房价过高是不正常的，必须坚持对房地产市场进行调控和治理，这是政府的责任也是社会的责任，也包括房地产商的责任，而且房价过高原因是复杂的，有商品房供应不足的原因，有开发商利润不够的原因，有地价商品房不够的原因，有投资性投机性的原因，也有超前消费的原因，政府控制乏力的原因，因而要多管齐下来抑制房价过高过快增长的现象。
（一）加大供应稳定房价
国务院副总理曾培炎，指出了下一步宏观调控的四个方向：一是加大住房供应力度。二是努力调控住房需求。三是着力解决低收入家庭住房问题。四是继续规范房地产市场秩序。
其中，“加大住房供应力度”一说，是近几年来首次提及的。首先，在继续控制固定资产投资的同时，适度增加住房投资。第二，在继续收紧地根的同时，适度增加住房用地。第三，将适度增加住房投资和适度增加住房用地，重点落实在普通商品住房和住房保障两个方面。第四，要允许商业金融机构在一定年限内，向开发普通商品住房和保障性住房的机构，实行较低门槛的优惠性开发贷款。政府引导他们向普通商品住房和保障性住房开发贷款，既解决普通商品住房和保障性住房开发资金的紧缺，也解决商业金融机构资金压库的苦恼。
（二）抑制投资需求
一方面，控制商品房超前消费，特别是投资投机性需求；另一方面要加强普通廉租房的管理，并且政府用责任保障住房，廉租房就是提供保障的形式之一。
（三）增加小户型住宅
对普遍收入不高大多数老百姓来说，买大户型住宅是不现实的，推广小户型，将惠及更多家庭。要承认国情坚持提倡节约型的消费，反对奢侈性的消费模式。
五、结束语
通过上述对上海房地产现状及原因的分析得出，上海房地产市场随着其本身进一步的市场化、国际化，上海房价继续走高将不可避免。但如何防止出现过度投机、严重的泡沫化，保证房地产市场能健康、持续、稳定的发展，是政府、房地产企业等参与各方共同努力的方向，任重道远。
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一、引言
房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。
房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，并具体构成各个产业部门。房地产发展的规模、产品结构、布局是否合理、水平的高低和发展速度的快慢，都将影响着各行业的规模、结构、布局、水平和速度。房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分，也直接参与价值生产和价值实现的经济过程，并形成商品生产和经营成本的重要内容。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。房地产业作为一个特殊的行业，它既有国民经济一般行业的共性，又有其自身的发展规律，产业内涵及活动领域十分广泛，房地产业作为国民经济中一个独立且非常重要的部门，房地产业有着自身的发展规律和活动特点。作为支柱产业的房地产业，在发达国家的发展历经几十年甚至上百年的历程，其中有着推动房地产业发展、成长的积极因素，又有影响房地产业健康发展的消极因素；每个国家根据本国国情制定相关的法律法规政策和利用经济杠杆来扶持及引导房地产业的发展；同时又有很多不确定的因素影响着房地产业。
二、房地产行业概述
（一）房地产业的概念
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业是与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和承担发包任务；建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建筑的生产任务。
（二）房地产业的分类
房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理业。
房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。房地产投资开发需要土地、建筑材料、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。
房地产投资开发除了取得土地、建造房屋、然后预售或出售新建的房屋这种方式，还有购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转让，或者购买房地产后等待一段时间再转让；开发也不仅是建造新房屋，还有把土地(生地、毛地)变为建设熟地之后转让，有对旧房屋进行装修改造，有接手在建工程后继续开发等。
房地产业具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
房地产咨询业是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和判定的活动。
房地产经纪是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、的经营活动。
物业管理业是指业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护相关区域内的环境、卫生和秩序的活动。
（三）房地产业在国民经济中的作用
房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产业经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。它的重要作用可以归纳如下：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；②可以改善人们的居住和生活条件；③可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；④通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；⑤可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；⑥可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；⑦有利于产业结构的合理调整；⑧有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；⑨有利于吸引外资，加速经济建设；⑩可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。
促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康的发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业(市场)持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。
三、中国房地产市场发展现状及存在的问题
我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。
（一）房地产的总体规模越来越大
第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。
第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25%，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%(详见表3-2)。
（二）地区发展不平衡
第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。
第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91>西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。
（三）房价居高不下
近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。
四、中国房地产市场发展趋势分析
我国房地产业经过近20年的发展取得了巨大成就，纵观这20年的发展，其特点主要有以下几个方面：第一，房地产行业正在逐步走向市场化。①房地产业开始注重品牌，这是市场化的一个重要标志。2001年“地产品牌”在我国拉开了序幕，到2002年，各大地产商在激烈的市场竞争中，己经把品牌战略作为重头戏。虽然个别知名地产商与业主之间出现过不和谐音符，但这并没有影响国内房地产公司实施品牌战略的决心。更多的地产商开始重视品牌建设，重视产品品质，强化管理服务，这将有利于房地产市场的持续经营，提升房地产的竞争力，促进房地产市场化程度的提高。②房地产局部投资市场开始形成。根据调查显示，现在有大约406的潜在购房者购房的目的为“投资”。这一结果可以证明两个最基本的事实：即我国的房地产市场还处于起步阶段，大部分人买房为了自住；另一方面，我们也注意到，尽管目前的房地产投资额较少，但一个投资房地产的阶层却正在形成。③商品房对个人的销售量增加。近几年商品房对个人的销售量每年都以很高的比例增加，到2001年，个人购房占商品房销售量中已达到93.696，说明我国的消费者对于住房成为一种商品而不是福利品这一观念己经接受，我国的房地产改革政策己经初见成效，这对于正在飞速发展的我国房地产业和我国的房地产市场起到了支持。④我国正在形成一些有规模的房地产开发商。虽然我国房地产还是幼稚产业，房地产市场也刚有雏形，但我国的房地产开发企业的迅速崛起及成熟，推动了房地产市场的形成。房地产企业的成熟，将使一批投机取巧、管理不规范、借助于政策或管理漏洞来趁机“捞一把”的企业受到制约和逐步淘汰。这样有行业责任心的企业自然就能够适应市场变化的要求。
第二，房地产与资本市场的关系更加紧密。我国房地产经过十几年的发展，在经历了营销时代与产品时代后，正在进入资本经营时代，特别是2002年的房地产市场己经初步体现出这种态势。由于房地产是资本密集型行业，作为我国国民经济发展的支柱型产业，房地产的资本化程度是衡量房地产行业成熟的主要标准。过去的十几年，由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业的特殊性使得大多数房地产开发商经常处在缺乏资金的状况下。而另一方面，众多的金融机构又难以进入房地产业，造成资本与房地产市场的脱节，而银行作为我国房地产单一的融资渠道，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当前随着房地产市场化程度的逐渐提高，国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步实施与完备，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨的补血作用。当前这种资本市场与房地产市场的紧密接触，将会把房地产市场带入资本经营的时代。
第三，房地产进入高速发展的时期，增长迅速，热点扩散。从前面的统计数据可以看出，我国的房地产业正在进入高速发展时期，其特点是增长迅速，热点扩散。房地产业保持快速增长的原因有：①国家财力的增加，整体经济发展的增长，为房地产业，特别是为住房消费、解决群众的住房问题、改善群众的居住条件提供了根本的基础和支撑力：②住房分配货币化改革的落实，为房地产的发展起着重要的推动作用；③随着人均GDP超过800美元这一社会发展新阶段的到来，汽车消费增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出现新的吸引力和亮点；④随着城市化进程的加快和小城镇的改造，包括绿化隔离带的建设，也为房地产的发展和扩大需求提供了条件；第五，从发展房地产业和鼓励促进住房消费出发，二、三级市场的政策、土地政策适当进行了调整。为房地产的增长助力：最后，加入WTO和启动奥运以及上海申博成功，对房地产业的发展，也会起很大的促进作用，提供了发展空间。
第四，国家房地产的政策正在逐渐完善。为适应我国房地产发展的需要，促进房地产市场化，规范房地产在市场化过程中的运作行为，中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策，这些政策将促进我国房地产的良性发展。比如，2001年6月起，建设部的我国第一部《商品房销售管理办法》开始实施，将重点解决商品房销售环节中存在的各种纠纷：2001年11月1日起，国家修订的城市房屋拆迁管理条例开始实施，保障房屋所有人的权益；2001年1月1日起，国家调整了住房租赁市场的税收，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税(由5%降为3%)、房产税(由12%降为4%)和个人所得税(由20%降为10%)等等。一系列房地产行业相关政策、法规的出台，对房地产市场秩序的调整和规范，房地产市场的健康发育，以及政府可以合法、有效地对房地产市场进行调控都起到重要作用。
未来10年随着我国加入WTO，我国房地产市场将按国际惯例和我国在多边谈判中所做的承诺向WTO其他成员国开放，我国房地产市场在现有阶段的基础上将会得到更进一步的发展，其趋势主要有以下几个方面。
（一）房地产市场整体发展趋势
①随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。
②以城镇人口人均增长10平方米计，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1亿平方米左右)，今后10年，我国的住房建设有持续的发展。
③一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房；己购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。
④加入WTO后，我国的房地产市场逐渐由集团或机构消费为主，改变为个体消费者为主。个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。
（二）市场供给趋势
在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进入，但一些房地产公司规模较小，开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。房地产供给将向多元化方向发展。(论文)
配合住房制度改革，中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。
（三）多元化的金融渠道
在银行紧缩信贷规模的背景下，作为资金密集型产业，房地产企业不得不寻求多元的融资方向，开拓新的融资渠道，以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依赖。今年相继出台的相关举措也为房地产资本市场的发展提供了政策依据。信托和住房抵押贷款证券化相关制度的日臻完善，将有利于缓解银行信贷紧缩与房地产企业大量的资金需求之间的矛盾，能有效解决当前开发商所面临的融资困境。WTO承诺的日渐实现及资本市场的逐渐放开将为房地产业提供更多的融资渠道。将来，国内外各类社保基金、保险公司、投资信托公司、投资管理公司、资产管理公司等，都有可能成为房地产市场上主要的机构投资者。
（四）房地产服务加强
作为开发商来说，一是保证新项目的开发，二是加强售后服务。从早期的买地、规划设计、市场定位到工程的建设过程、推广过程，一直到卖出房子、业主入住后的物业管理，都要求开发商进行市场化运作，贴近客户的需求。这是一个完整的、公开的过程。把服务做好了，通过业主与其他人士的交流，把品牌传播出去，这比花费大量广告宣传费用的效果要好得多。因为将来的市场竞争的是服务，如何选择更好的地段，进行更加人性化的设计，让业主居住感觉更舒服，这些不是空谈就可以实现的。
（五）合理利用资源实现可持续发展
可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而，推进中国房地产业可持续发展。
五、推动我国房地产业发展的建议
（一）土地市场规范化
土地是房地产业的命根，在一定的社会经济前提下土地的供应状况将左右房产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制，一级土地使用权资源支配能力在于政府，简单地说就是中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性。
第一，政府提前一个时间段，制定时间表，详细说明未来期间内土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划，让房地产市场能充分理解政府的计划从而实现理性的开发。过去有过这方面负面的案例，开发商不知道未来时间内政府有多少供应土地，担心下一步没有土地可开发，于是，在就近的拍卖会上疯狂竞价，以超高价位得到土地，之后背负承重的压力进行开发，市场以这样的形式走下去是不健康的，政府也难以长久稳定地通过土地获利。
第二，坚持土地招、挂、拍形式的公正性，实现交易全过程的透明化，接受市场和舆论的监督。在土地垄断的前提下，招、挂、拍的公平操作显得更为突出和重要，市场化是中国经济的方向，市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境，政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境。
第三，政府应具备灵活、及时的土地调控、应对能力，以促进和稳定房地产业的健康持续发展。俗话说，计划没有变化快，先前制定的计划可以作为行事准绳，但是当环境出现明显转变后，就需要及时调整应对。形成一系列的应对机制，强化政府对地产市场的有序控制。
第四，按年收取土地出让金，避免提前透支土地潜力。
（二）完善房地产融资渠道
我国政府过去对土地政策进行了大胆改革，但在地产融资上表现出相对的保守。在中国城市进程化和经济高速增长的前提下，房地产业具有诱人的投资回报率，同时社会上积聚着相当规模的资金。有序地允许社会资金进入地产开发，有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞争的阶段。
第一，实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金。房地产业需要资金，社会上也有资金，投资人不必精通地产开发，只需把钱交给会做的人去做，余下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上而坐失机会，选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。
第二，推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来。国家控股银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化，这样的形态不是公平竞争体制。事实证明目前的国有银行也不全认同和贯彻政府对市场的理解——央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温，而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响，极力拓展市场份额。
第三，适当引入外资，达到鲶鱼效应。这也就是防止闭门造车的出现，我们应该尽可能少走弯路，让外资获得适当利润可以理解为缴纳相应的学费。
第四，避免地方保护主义或过分优惠外来资本，也就是确保公平的资本环境。
（三）引导房地产企业开展多元化产品服务
有数据显示90%的人群认为目前的楼价过高，而房地产商方面因为开发的高额投入不得不坚挺高价，这背后的问题在于：楼盘产品的同质化问题。购房者所面对的新房不外乎两类产品——普通商品房和别墅。暂时抛开市场份额小的别墅不说。现在市场上的所谓普通商品房，都有一个良好的外观、不错的绿化、合理的户型，整体品质都差不多，所有的开发商都想把自己的“普通商品房”做得质量更好价格更高。试想一下，如果市场上的轿车从奥拓到奔驰他们的外观、配置、价格都也差不多，让顾客怎么选、怎么买？成熟完整的市场，其产品就应该存在明显的分级差异。这个问题，应该不全赖开发商，最应该负责的是政府。
第一，政府在做土地规划时就明确各块土地未来的建筑形式体现分级概念，出让土地时要求企业应遵循预先的规划而行，全程监督土地的使用性质。
第二，严把各级产品质量标准，产品分级不等同于优劣区分，区分等级的标准是建立在需求市场的分化上，是需求的不同导致我们产品的多元。也许我们有顾虑，认为低端产品不容易赢利。但我们看看，是不是所有赢利的牙膏企业都卖20元一支的牙膏，是不是所有卖3元一支的牙膏企业都在亏损？市场的需求是多元的，我们没有必要追求产品的一致化。在这里特别提一点的是，现行的经济适用房办法本质上没有体现产品多元化，因为市场产品多元化的前提是市场化，现行的经济适用房不是一个市场化运作的结果，存在太多的政府干预和不透明，事实证明多数人群并不能从经济适用房推行中得到实惠。
（四）建立多元化的房地产市场体系
目前，中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上，二级市场、三级市场的发展较为落后，尚未建立起完善的市场分级体系。政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场，对二、三级市场缺乏有效地调控，因而导致二、三级市场几乎完全市场化，并且受到不良经营商的控制，同时，二、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在，并未使其完成市场分级体系，实现满足各个层面消费需求。因此其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡沫，为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。因而，政府应当有意识地制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系，使房地产行业能够可持续的健康发展。
（五）加强政府宏观调控
第一，加快消化积压空置商品房。政府必须控制房地产的空置量，促使空置房地产的消化。政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预，如规定最高限价，强制拍卖。在项目审批上限制对房地产的开发速度，以免产生新的积压。对于通过市场途径不能消化的空置房地产，政府可以收购用作廉租屋。
第二，降低房地产税费。政府要采取有效措施，切实减轻企业的负担，降低房地产开发建设成本，全面清理房地产开发建设过程中的各项受费，取消不合理不合法的收费项目，合并重复多收的收费项目，降低偏高的收费标准，限制水、电行业的过分垄断，防止权力寻租和腐败行为，促进房价的下调，促进房地产业的进一步发展。
第三，完善房地产市场法规。完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规，完善房地产市场的游戏规则，使房地产市场能有序发展，让房地产市场有一个公平竞争的机制，给投资者一个良好的市场环境，对土地的供应、闲置上地的回收、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定。通过完善房地产市场法规，建立和完善房地产市场体制，为房地产企业创造良好的市场环境，促使我国房地产市场持续、稳定、健康发展。
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一、美国房地产市场的监测机构
（一）政府机构
美国从事房地产市场监测的政府机构主要是普查局（USCensusBureau）。
普查局除了每十年进行一次人口普查外，每五年还要对经济活动和州以及地方政府进行一次普查，每年普查局还要进行100多项其他调查。普查和调查的目的是为了从个人和单位收集统计信息，汇总成统计数据。普查局的局长由总统任命，同时还需得到参议院的确认。
（二）行业组织与协会
1.全美房地产协会（NationalAssociationofRealtors,NAR）。全美房地产协会在20世纪70年代初就拥有40多万名会员而成为美国最大的贸易协会。现在该协会的会员总数已超过85万，在50个州及关岛、波多黎各等托管地建有州协会（stateassociation），在全国1500多个地方建有地方协会（localassociation）。
2.全美住房建筑商协会（NationalAssociationofHomeBuilders，NAHB）。全美住房建筑商协会公布的数据主要包括住房市场指数（HousingMarketIndex，HMI）和住房机会指数（HousingOpportunityIndex，HOI）等。该协会总部位于华盛顿，首要的目标是为所有的消费者提供拥有安全、体面和负担得起的住宅的机会，改善房地产行业和建筑行业的经营环境。
3.按揭银行家协会(MortgageBankersAssociation,MBA)。按揭银行家协会公布的数据主要包括周按揭贷款调查（WeeklyApplicationsSurvey）和各种住房按揭贷款的利率等。该协会是代表雇佣50名员工以上、分布在全国每个社区的房地产金融业的国家级协会，总部位于首都华盛顿。按揭银行家协会的最高决策层是其董事会，由21人组成，负责管理协会的一般事务。
二、各监测机构公布的房地产市场数据
1.建筑支出。建筑支出统计的是在特定时段安装或建设的建筑的价值，包括原材料成本、劳动力成本、建筑设备租金、建筑商利润、建筑设计和工程成本、项目管理成本、建筑期间的利息与税金支出。
建筑支出报告中的数据分为总建筑支出、私人建筑支出与公共建筑支出三部分，其中总建筑支出统计的是在特定时段内某工程所有项目的价值总和，而不管个体项目何时开始或工程款何时支付给建筑商。
2.新房开工。普查局每月公布新住宅建筑报告，报告的内容主要包括新房开工许可数量、已经许可但尚未开工的数量、新房开工数量、在建数量和完工数量。新住宅建筑报告不包括旅馆、大学宿舍等集体居住建筑以及移动住宅。
当住宅的奠基工作开始时即计入当月的新房开工统计，该项统计始于1992年9月，包括在原宅基基础上的完全重建项目。美国并非各地都需新房开工许可，但新房开工数量包括那些不需要许可的住宅项目。
3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部门广泛运用，从而判断是否需要增加新的房地产项目，此外，出租用房空置率还是用于预测未来经济走势的先行指数的组成部分。
住房空置率和自有住房比率季度报告于每季度结束后下月的最后一周公布，年度数据在四季度报告发表后公布。
4.签约未交付房屋销售。全美房地产协会从大房地产经纪商处获得签约未交付房屋销售数据，样本数量达到旧房销售统计样本的一半，相当于所有交易数量的20%。目前有一些住房数据被视为房地产市场的先行指标，如新房开工、住房按揭贷款申请和新房销售等。但这些指标与旧房销售的统计关系并不令人满意。例如，新房销售占所有房地产交易的15%左右，由于其基于上月签订的购房合约，因此被视为先行指数，但新房销售样本规模较小，数据的波动性大，要多个月的数据才能看出趋势。
因签约未交付房屋销售反映的是实际旧房销售，因此PHSI是未来房屋销售活动的准确和可靠的指标，经全美房地产协会统计，超过80%的签约未交付房屋销售在两个月内结算交付，剩下的20%中决大多数在3—4个月内结算交付。
以2001年的签约未交付房屋销售平均数量计算的指数值为100，全美房地产协会在每月的第一周公布两月前的PHSI，除全国的指数外，还包括四个地区的指数。
5.新房销售。新房销售报告每月由普查局公布，目的是提供私有、单家庭住宅销售的统计数据，报告的内容包括：新单家庭住宅的销售数量、新单家庭住宅待售的数量和已销售新房的中位价格与平均价格。
一旦签订销售合同或接受定金，该新房就被认为已销售，而不管房屋是处于尚未动工、在建或已完工阶段。新房销售调查并不跟踪至房产最终交付，即使最终交易未完结，该房屋也被认为已销售。
新房销售调查中的价格是买卖双方在第一次合同签署时或交付定金时约定的价格，不包括订单变化或其他因素引发的价格变化。新房销售的历史数据起始于1963年，除公布全国的总量外，还公布东北部、中西部、南部和西部的地区数据。
普查局的当地统计人员访问样本建筑许可办公室，抽取建筑许可样本，并跟踪这些建筑是否开工、完工和出售。
6.旧房销售。旧房销售占美国房地产销售总量的85%，因此，全美房地产协会公布的旧房销售数据是衡量住宅市场发展趋势的主要依据。每月的25日左右，全美房地产协会公布全国和四个地区的单家庭独立住宅（SingleFamilyHouse）旧房的销售数量和价格数据。NAR网站上公布的旧房销售报告包括最近12个月的月度数据以及最近三年的年度数据，其他历史数据需要付费购买。
地方协会每月向NAR的研究部报送旧房销售数据，调查占旧房销售总量的30%～40%，并且只有已交付的旧房才被纳入统计范围。全美房地产协会每季公布的各州旧房销售报告是基于所有700多家地方协会的调查数据，而每月公布的旧房销售指标是基于160家地方协会的样本调查数据。
旧房销售数量数据要经过季节调整并折算成年度数字以利于月度和季度之间作出比较。特定月份的年率数据代表如果该月的销售速度能够连续维持12个月的总销售数量。
7.全美住房建筑商协会调查。全美住房建筑商协会（NAHB）通过调查公布的指数主要包括：NAHB-WellFargo房地产市场指数（NAHB-WellFargoHousingMarketIndex,HMI）、NAHB-WellFargo住房机会指数（NAHB-WellFargoHousingOpportunityIndex,HOI）和房屋改建市场指数（RemodelingMarketIndex,RMI）。
HMI基于全美住房建筑商协会每月对其会员的调查，特别是单家庭住宅部门，反映房地产业的脉搏，调查让会员对总体经济状况和房地产市场状况进行评级。HMI是对不同扩散指数（diffusionindices）的加权平均，包括当前新房销售、未来6个月的新房销售和可能购新房的交易。前两项的评级分为好、一般和差三等，后一项的评级分为非常高、高、平均、低和很低五等。当前新房销售的权重为0.5920，未来6个月新房销售的权重为0.1358，可能购新房的交易的权重为0.2722。中国-HOI的定义为当地中等收入的家庭按照标准按揭贷款条件可以买得起的住房销售比重。因此构成HOI的两大因素为收入和住房成本。收入方面，NAHB住房与城市发展部公布的都市地区家庭中等年收入估计，NAHB假设家庭能承担将28%的总收入用于供房，这是按揭行业的传统假设，该估计值再除以12可以得到每月的数据。住房成本方面，NAHB每月从第一美国不动产经纪公司（FirstAmericanRealEstateSolutions）处获得交易记录数据，包括各州、县的房产销售时间和价格等。房主每月需偿还的本金和利息按照30年期固定利率按揭贷款和10%的首期假设来计算。在本金和利息之外，住房成本还包括当期的物业税和物业保险。HOI即是都市地区每月可供房的收入超过月住房成本的记录比重。中国
2001年住宅改建市场规模达到了1530亿美元，相当于GDP的2%和住房总支出的2/5。未来十年，住宅改建市场的年增长速度至少将达到5%，在此期间该市场的规模甚至将超过新房市场的规模。NAHB的房屋改建市场指数基于对房屋改建商的调查，并正成为该行业的衡量标准。NAHB通过向15000个房屋改建商发放调查问卷，最终选中约2000家改建商作为样本。NAHB的调查产生两个指数来描绘住宅改建市场状况，一是现期市场条件指数（CurrentMarketConditionsIndex），二是未来预期指数（FutureExpectationsIndex）。
8.周按揭贷款申请调查。周按揭贷款申请调查由按揭银行家协会进行并向订阅者公布详细的调查数据，该调查共包含15项指标，覆盖固定利率和可调整利率的购房及再融资常规和政府贷款申请情况。报告的内容还包括与前一周、前一月和前一年相比按揭贷款的数量和金额的百分比变化，此外还有平均贷款规模、平均合约利率水平、再融资和浮息按揭贷款数量与金额占按揭贷款总量的比重等数据。报告公布的指数分别为经过季节调整和未经季节调整的市场指数（MarketIndex）、购买指数（PurchaseIndex）、再融资指数（RefinanceIndex）、固定利率按揭/可调整利率按揭指数（FRM/ARMIndex）、常规指数（ConventionalIndex）和政府指数（GovernmentIndex）。
周按揭贷款申请调查报告每周三公布，反映此前一周的按揭贷款申请情况，历史数据可以一直追溯到1990年。
9.按揭贷款利率。按揭银行家协会为让其会员和业内人士了解房地产金融的市场环境定期公布和更新一系列的按揭贷款市场利率数据，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率，房迪美公司通过主要按揭贷款市场调查（FreddieMacWeeklyPrimaryMortgageMarketSurvey,PMMS）后公布的数据,分别为1971年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率、1984年至今的1年期可调整利率按揭贷款月平均利率、1999年至今的每周常规按揭贷款利率和1984年至今的月度可调整利率按揭贷款指数（ARMIndexes）。
房迪美公司的主要按揭贷款市场调查始于1971年4月，通过对全国各按揭贷款发放机构的调查来计算30年期固定利率按揭贷款的平均利率。
参考文献：
二项目SWOT分析及项目定位整体策略
1项目SWOT分析
1）优势（S）。项目位于高新片区核心位置，地理位置较为优越。周边配套齐全，交通便捷，3min可至经十路，可达性良好。生态自然环境优越，地块南侧傍山，具备较好的山体景观资源，空气清新，宜于居住。中海地产具有良好的品牌优势，在济南连续4年销售金额第一名，品牌在济南有较强影响力。
2）劣势（W）。土地成本劣势，从成本测算角度分析，本项目地价比区域内主要竞品项目地价成本高出200～1000元/m2。从区域内12年以来成交的土地来看，未来主要竞品保利华庭、万科城均低于我公司项目。其他区域内竞品项目拿地较早，地价全部在3000元/m2以下，而我公司项目拿地价格为3943元/m2，土地成本劣势明显。配套成本较高，按征地条约须无偿建设小学、幼儿园，建设费用5500～6500万元，增加了项目成本压力。小学、幼儿园处于社区中央位置，噪音问题突出，影响社区品质。
3）机会（O）。济南东部持续快速发展，汉峪金谷、总部基地等重点项目将相继竣工，大量高新产业、金融企业将涌入高新区，区域内购买力将持续旺盛，具有良好的片区发展前景。项目配套建设幼儿园和小学，社区内具备引入济南市名校的可能性，教育资源配套完善。与本项目仅相邻500m的国华印象项目，定位为150m2以上大户型产品，但开盘至今销售速度缓慢，项目定位欠妥，为本项目大户型的开发提供了机会。
4）威胁（T）。在土地成本较高的前提下，为实现较高利润率必须开发高端物业，但因宏观调控的影响，消费者对于房地产市场的观望心态较为浓厚，对高端物业的消费更是持谨慎、保守的态度，增加了项目运作风险。区域内楼盘加快名校签约节奏，保利华庭与解放路第一小学签约，万科城与历下区第一实验幼儿园签约，可签约的优质教育资源所剩无几。区域市场竞争风险加剧，项目所在5km区域范围内，知名房企林立，供给量持续放大，竞争压力加大。
2项目定位整体策略
1）利用优势，把握机会。突出项目地段、配套、环境优势，开发高品质住宅社区，借助中海的品牌优势，宣扬项目价值。在社区内引入知名幼儿园、小学，提供区域内主流客户所需产品。
2）利用优势，消除威胁。打造高品质社区，为客户提供高附加值产品，提升产品性价比，在竞争中脱颖而出。
3）把握机会，规避劣势。开发洋房等高品质项目，打造经典户型，提升产品价值，进而提升项目利润率。在环山道路设计上避免影响洋房产品的私密性，并在学校建设中采取有效手段降低噪声影响。
4）规避劣势，消除威胁。努力降低项目各类成本。因地制宜发掘产品优势，做出差异化特征。
三项目客户定位分析
通过对周边项目的对比以及对此项目可研报告的论证分析，大体确定出本项目的客户定位有3类
1）主力客户。项目周边高新区企事业单位的中高层职员是本项目的主力客源。他们工作区域主要位于奥体片区和高新片区，年龄在25~50岁之间，从事金融、电力、医药、软件、高新产业等行业，家庭年收入在10~30万元。此类人群将会成为本案的主力军。
2）次主力客户。东部高新区私营业主和高新区原住村民是本项目的次主力客户。私营业主一般收入较高且稳定，对于生活的品质有着较高的要求。其次原住民主要泛指因拆迁富裕的周边刘志远村等原住村民，其拥有较强的购买力。
3）其他客户。二环东路以东改善置业者大都为垄断行业、外企员工、教师、律师等，年收入较为可观，对于住房有着较高的要求，急于改善现有的居住环境，有着较强的购房需求。为了充分了解目标客户对本项目的购买意向,我们采用了分层抽样调研法，用问卷调研的方式针对不同客户的户型需求进行了采样调研。通过近两年是否有购房需求进行筛选，判断是否为有效样本，最终确定有效样本298组。通过汇总统计分析得出潜在消费者的需求整体以两房和三房为主，占到总比例的95%，具体相应数据汇总。通过对本项目的定位分析发现，济南高新区地缘客户占据绝大多数，在东部片区企业事业单位工作的客户是主力目标客群，其次为东部片区拆迁的刘智远村等原住村民等需求为辅。客户年龄段整体偏低，大都在25~40岁之间，客户文化层次较高，对济南发展有长远眼光，认可高新片区发展。此外，刚性需求仍占主导，改善性需求也有一定比例。
四项目产品定位分析
项目定位的本质在于凸显自身的差异性和特色优势，以此形成明确的竞争优势和市场区隔,从而在竞争激烈的区域市场上脱颖而出。因此，寻找并制造与类似项目的差异优势是进行本项目产品定位设计的关键。本项目位于济南高新区的核心区域，依托的大山坡山景资源是济南高新区保存最完好，山体形态最优美，植被覆盖最完善的山景公园。项目绝佳的地理优势构筑了其打造“一山之隔、出则繁华、入则静谧”核心价值的天时与地利，其一经推出，必将获得区域楼盘中鹤立鸡群的地位。
1项目整体形象定位
通过上文对项目周边在售楼盘状况和项目SWOT分析，本项目形象定位方案如下：充分发挥项目的地段优势（出则繁华，入则静谧）和山景优势，通过高品质、高附加值的产品，结合高水平的营销策划，形成项目的核心竞争力，定位为“济南东部CBD后花园，半山观景高档社区”。该主题充分突出了项目的地段、配套、环境优势，开发高品质住宅社区，并借助中海的品牌优势，宣扬项目价值。
2项目产品及户型定位
本项目的产品定位于分高层、小高层、花园洋房、社区商铺4类产品,实现项目产品的丰富多样化，满足不同客户的需要，构建东部核心高档综合社区。项目户型面积定位上，经过对周边在售楼盘置业顾问深度访谈信息反馈发现，对于高层和小高层，区域内客户咨询需求的户型主要集中在80～100m2两房和100～120m2小三房。其中，两房产品户型在90～95m2面积区间销售好于80～90m2区间，原因在于高新区客户多为外地人口，考虑90m2以上落户需要，故90m2以上两房更受青睐。90m2以下两房产品购买人群主要为对价格敏感的刚需人群，单价低，不利于提升项目利润率。95～120m2经济型小三房为区域内最受欢迎产品，应适当增加小三房产品配比。区域内140m2产品为稀缺产品，少量配置有利于把握稀缺市场机会，拔升单价。户型设计上，应充分借鉴保利华庭、恒生伴山等项目户型设计，高层采用北连廊设计，显著提升端户与中户户型的均好性。小高层、花园洋房采用经典布局，户型极佳。此外，小高层不封闭阳台，赠送客户约2～3m2面积，有效增加产品附加值。洋房户型设计定位为面积140m2的三室，采用5+1层，三开间朝阳。整体户型方正、朝阳、南北通透，满足了济南购房者对户型评价的最重要的3个要素。
3本项目定位
可行性评估本项目在产品定位方面主要具有3个突破：1）定位的突破。本项目将奠定高新核心区域唯一的拥山美宅,独树一帜,不仅打破了区域同质化严重的状况,也将为区域住宅发展提供有益的借鉴,促进了区域影响力的提升。2）产品开发的突破。天悦府力求项目的开发理念与产品的完善融合。一方面，追求产品户型上的创新突破；另一方面，从建筑风格到园林规划都赋予其浓郁、纯正的欧式艺术韵味,着力将其打造为精神层次的理想家园。3）项目定位通过与山体美景的嫁接,将“绿色地产”概念渗入至产品的灵魂之中，在济南市高新区域的房地产市场中具有适度超前的优越性,确立了项目独一无二的核心竞争力,必将成为济南市场标志性的高端文化拥山社区。
(一)市场缺乏真正的调研目前，我国房地产企业营销策划普遍存在着调查方式单调，缺乏多元化，因此就不能进行相互的印证，不管楼盘规模的大小，调査的取样一直的一个常量，这就造成了调査数据虽然适应度满足，但是缺乏针对性，不能对项目规模，特征，地理位置等因素以及和消费者的关系进行整体的把握造成了调查样本的数量不够，以偏概全，从而最终造成了调査结果和实际差距很大。事实上，进行市场需求的分析包括了有效需求与潜在需求。具有一定的经济购买能力并能够实现购买的是有效需求;而对于地处经济比较落后地区的人们，虽然也有非常强的住房的主观与客观以及欲念，但是其经济收入比较低，决定了其收入仅仅能够满足生存的需要，而不能有效满足改善居住环境的需求，这时候对于住房的需求，事实上是一种潜在的需要。因此，进行市场调研的时候，必须进行潜在需求和有效需求，实际需求和欲念需求的严格区分，在调査中严格区分有效需求和潜在需求，否则一旦定位错误，就会“缀之毫厘，差之千里”，出现了调査需求者的数量众多，但是楼盘开盘后购买者少的后果。
(二)消费群体的定位缺乏明确性在房地产企业进行自己的消费者定位时，往往缺乏明确的定位，很多企业进行定位时，往往都以年龄、经济地位以及职业进行区分，或者进行简单的心理特征区分，往往都会存在“以男性为主”、“以成功白领为主”等非常俗套和不具有实质区分意义的区分标准，很多研究者表示，房地产对消费者的区分很多时候还不及可口可乐这样的快消品公司。作为高额消费商品的房地产，对于人们的购买造成影响的因素是非常多的，也是非常复杂的，相比于普通的商品，充满了很大的变数，如果对消费者群体的了解不专业，那么就会造成了市场是经过引导出来的，消费者缺乏专业性，甚至是拉来客户就能买房子的错误思想。事实上，卖给谁，对谁讲等这些最基本的营销工作是非常重要的，但是并没有给以重视，这时候，房地产企业的上帝已经从消费者转变为策划大师或者开发商，从而造成了角色的严重错误;事实上，房地产的营销策划中，采取一网打尽的消费群体的定位市场是缺乏明确性的，比如经济适用房小区构建超大户型或者复式住宅，在别墅旁边建筑多层住宅等，造成消费群体定位的不准确。
(三)房地产缺乏鲜明的卖点当前房地产商品定位存在的突出问题就是同质化问题明显，比如“观景”，“花园”，“亲近自然”等字眼不断出现，但是真涉及到楼盘本身的特点，本身的细节，卖点挖掘的非常少，过于浅薄。事实上，任何一个房地产项目，任何一个小区，甚至是任何一套房子都不是相同的，在户型，住宅面积，布局，楼层，景观和消费群体的针对性等方面都存着差异性。实际上，这些正可以提炼极好的卖点，但是对这些基础信息，房地产企业以及策划人员缺乏足够的重视，脱离产品的本身而谈论产品的形象，品牌以及概念，都会造成消费者的迷茫，而在我国的香港、台湾等地区比较成熟的市场，这种现象基本不存在。
二、供给过剩房地产市场的营销策略选择
(一)运用口碑营销的新策略口碑营销一般是发生在房屋销售之后，是房地产后营销的一种手段。在过剩市场下，应该通过加强与客户的沟通和提高客户的满意度，从而建立起楼盘与客户之间就产品和服务就口头的信息传播，从而达成销售目标的营销策略和营销方案。对于一生中可能只购买一次物业的客户来说，顾客的忠诚度的体现可能很少，关键是一种口碑流传。房地产口碑可以作为一种非常特殊的资源，在口碑的基础上，可以在消费者选择时提供消费者的选择可能性，增加客户的销售成本和维护成本，提升企业利润。水岸楼盘的销售时间长，住进小区的业主就是最好的口碑宣传者。为了加强房地产楼盘的口碑营销，需要首先对房地产的负面口碑进行根除，在此基础上，选择时间窗口，传播企业的正向价值和正向特征，树立良好口碑。如:对老客户的慰问关心，逢年过节在小区内挂出祝福的标语，也可以在过节时给老客户发送祝福的短信，以增加老客户的满意度;对房地产企业内的员工人性化管理，以促进业内人士对楼盘的良好口碑。只有形成有利于该楼盘的良好的社会舆论，这样才会有更多的购房者到这里来看房买房。
(二)灵活采用圈层营销的方式房地产市场已经发展了二十多年，以前的营销理论，包括4P、4C、4R等营销策略，从本质层面，都是4P的大众营销理论发展而来。从产品导向、顾客导向、竞争导向，房地产营销策略不断得到改进，并对各种市场，进行针对性的营销手段，如深圳的东部华侨城等楼盘，使其更加适合小众化的目标客户群体。“圈层”是具有共同身份特征的小众群体的集合。具有相似的经济条件、生活形态、艺术品位的人，通过各种社交场合相聚，并彼此之间保持联系。在联系的过程中，会交流彼此的心得，对消费观、价值观会进行密切的探讨，使圈层人群产生更多的共性。圈层营销，就是针对这样的小圈子，联合圈层里的一些具有相似目的群体，如银行、车友会、商会等，进行通过资源共享的方式，并提供增值服务等，共同拓展客户，有效增强销售的力度。企业可通过整合包括公司所有相关的各界客户资源，通过挑选得出有效的目标人群，进行企业团购推广、赞助车友会、参与银行业务推介会等方式进行圈层营销。
(三)发挥物业管理在营销中的增值作用在处于买方市场的形势下，购房者对物业管理的要求要随之提高。更有房地产企业以物业管理打造出了标杆项目的口碑，如万科的物业管理水平。房地产企业在打造房地产产品时不仅要注意房屋品质，更要注重物业管理的完善性，注重售后服务。使物业管理成为提升项目价值的重要部分。要提高房地产楼盘的物业管理质量，无论目标群体是何种档次，都期望较高质量的物业管理。物业管理主要分为管理和服务两部分。管理主要针对的是物，服务主要针对的是人，不能只重管理而轻服务，要做到管理到位和服务周到。一方面要做到管理到位，首先要对住宅本身、设备设施、社区场地等进行有效的维护和清理。并且要对小区内其他公共设备进行维护和保养，以确保小区内的硬件设施的完好和安全。另一方面，物业管理要做好对客户的关怀，对人的服务要体现以人为本的原则，例如物业管理定时为客户提供安全、环保等知识的普及，积极与业主委员会协商举行各种有益于楼盘内部客户文化打造的活动，增加物业管理对小区整体人文氛围的打造。物业管理已经成为楼盘开发的重要影响因素之一，在供给过剩市场下，普通商品房物业管理应该由传统的管理型职能向新型的酒店式公寓或商业办公楼的服务型的职能转变，更好的发挥其在营销中的增值作用。
一、引言
房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。
房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，并具体构成各个产业部门。房地产发展的规模、产品结构、布局是否合理、水平的高低和发展速度的快慢，都将影响着各行业的规模、结构、布局、水平和速度。房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分，也直接参与价值生产和价值实现的经济过程，并形成商品生产和经营成本的重要内容。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。房地产业作为一个特殊的行业，它既有国民经济一般行业的共性，又有其自身的发展规律，产业内涵及活动领域十分广泛，房地产业作为国民经济中一个独立且非常重要的部门，房地产业有着自身的发展规律和活动特点。作为支柱产业的房地产业，在发达国家的发展历经几十年甚至上百年的历程，其中有着推动房地产业发展、成长的积极因素，又有影响房地产业健康发展的消极因素；每个国家根据本国国情制定相关的法律法规政策和利用经济杠杆来扶持及引导房地产业的发展；同时又有很多不确定的因素影响着房地产业。
二、房地产行业概述
（一）房地产业的概念
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业是与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和承担发包任务；建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建筑的生产任务。
（二）房地产业的分类
房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理业。
房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。房地产投资开发需要土地、建筑材料、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。
房地产投资开发除了取得土地、建造房屋、然后预售或出售新建的房屋这种方式，还有购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转让，或者购买房地产后等待一段时间再转让；开发也不仅是建造新房屋，还有把土地(生地、毛地)变为建设熟地之后转让，有对旧房屋进行装修改造，有接手在建工程后继续开发等。
房地产业具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
房地产咨询业是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和判定的活动。
房地产经纪是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、的经营活动。
物业管理业是指业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护相关区域内的环境、卫生和秩序的活动。
（三）房地产业在国民经济中的作用
房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产业经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。它的重要作用可以归纳如下：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；②可以改善人们的居住和生活条件；③可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；④通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；⑤可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；⑥可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；⑦有利于产业结构的合理调整；⑧有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；⑨有利于吸引外资，加速经济建设；⑩可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。
促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康的发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业(市场)持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。
三、中国房地产市场发展现状及存在的问题
我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。
（一）房地产的总体规模越来越大
第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。
第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25%，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%(详见表3-2)。
（二）地区发展不平衡
第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。
第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91>西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。
（三）房价居高不下
近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。
四、中国房地产市场发展趋势分析
我国房地产业经过近20年的发展取得了巨大成就，纵观这20年的发展，其特点主要有以下几个方面：第一，房地产行业正在逐步走向市场化。①房地产业开始注重品牌，这是市场化的一个重要标志。2001年“地产品牌”在我国拉开了序幕，到2002年，各大地产商在激烈的市场竞争中，己经把品牌战略作为重头戏。虽然个别知名地产商与业主之间出现过不和谐音符，但这并没有影响国内房地产公司实施品牌战略的决心。更多的地产商开始重视品牌建设，重视产品品质，强化管理服务，这将有利于房地产市场的持续经营，提升房地产的竞争力，促进房地产市场化程度的提高。②房地产局部投资市场开始形成。根据调查显示，现在有大约406的潜在购房者购房的目的为“投资”。这一结果可以证明两个最基本的事实：即我国的房地产市场还处于起步阶段，大部分人买房为了自住；另一方面，我们也注意到，尽管目前的房地产投资额较少，但一个投资房地产的阶层却正在形成。③商品房对个人的销售量增加。近几年商品房对个人的销售量每年都以很高的比例增加，到2001年，个人购房占商品房销售量中已达到93.696，说明我国的消费者对于住房成为一种商品而不是福利品这一观念己经接受，我国的房地产改革政策己经初见成效，这对于正在飞速发展的我国房地产业和我国的房地产市场起到了支持。④我国正在形成一些有规模的房地产开发商。虽然我国房地产还是幼稚产业，房地产市场也刚有雏形，但我国的房地产开发企业的迅速崛起及成熟，推动了房地产市场的形成。房地产企业的成熟，将使一批投机取巧、管理不规范、借助于政策或管理漏洞来趁机“捞一把”的企业受到制约和逐步淘汰。这样有行业责任心的企业自然就能够适应市场变化的要求。
第二，房地产与资本市场的关系更加紧密。我国房地产经过十几年的发展，在经历了营销时代与产品时代后，正在进入资本经营时代，特别是2002年的房地产市场己经初步体现出这种态势。由于房地产是资本密集型行业，作为我国国民经济发展的支柱型产业，房地产的资本化程度是衡量房地产行业成熟的主要标准。过去的十几年，由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业的特殊性使得大多数房地产开发商经常处在缺乏资金的状况下。而另一方面，众多的金融机构又难以进入房地产业，造成资本与房地产市场的脱节，而银行作为我国房地产单一的融资渠道，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当前随着房地产市场化程度的逐渐提高，国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步实施与完备，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨的补血作用。当前这种资本市场与房地产市场的紧密接触，将会把房地产市场带入资本经营的时代。
第三，房地产进入高速发展的时期，增长迅速，热点扩散。从前面的统计数据可以看出，我国的房地产业正在进入高速发展时期，其特点是增长迅速，热点扩散。房地产业保持快速增长的原因有：①国家财力的增加，整体经济发展的增长，为房地产业，特别是为住房消费、解决群众的住房问题、改善群众的居住条件提供了根本的基础和支撑力：②住房分配货币化改革的落实，为房地产的发展起着重要的推动作用；③随着人均GDP超过800美元这一社会发展新阶段的到来，汽车消费增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出现新的吸引力和亮点；④随着城市化进程的加快和小城镇的改造，包括绿化隔离带的建设，也为房地产的发展和扩大需求提供了条件；第五，从发展房地产业和鼓励促进住房消费出发，二、三级市场的政策、土地政策适当进行了调整。为房地产的增长助力：最后，加入WTO和启动奥运以及上海申博成功，对房地产业的发展，也会起很大的促进作用，提供了发展空间。
第四，国家房地产的政策正在逐渐完善。为适应我国房地产发展的需要，促进房地产市场化，规范房地产在市场化过程中的运作行为，中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策，这些政策将促进我国房地产的良性发展。比如，2001年6月起，建设部的我国第一部《商品房销售管理办法》开始实施，将重点解决商品房销售环节中存在的各种纠纷：2001年11月1日起，国家修订的城市房屋拆迁管理条例开始实施，保障房屋所有人的权益；2001年1月1日起，国家调整了住房租赁市场的税收，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税(由5%降为3%)、房产税(由12%降为4%)和个人所得税(由20%降为10%)等等。一系列房地产行业相关政策、法规的出台，对房地产市场秩序的调整和规范，房地产市场的健康发育，以及政府可以合法、有效地对房地产市场进行调控都起到重要作用。
未来10年随着我国加入WTO，我国房地产市场将按国际惯例和我国在多边谈判中所做的承诺向WTO其他成员国开放，我国房地产市场在现有阶段的基础上将会得到更进一步的发展，其趋势主要有以下几个方面。
（一）房地产市场整体发展趋势
①随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。
②以城镇人口人均增长10平方米计，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1亿平方米左右)，今后10年，我国的住房建设有持续的发展。
③一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房；己购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。
④加入WTO后，我国的房地产市场逐渐由集团或机构消费为主，改变为个体消费者为主。个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。
（二）市场供给趋势
在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进入，但一些房地产公司规模较小，开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。房地产供给将向多元化方向发展。
配合住房制度改革，中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。
（三）多元化的金融渠道
在银行紧缩信贷规模的背景下，作为资金密集型产业，房地产企业不得不寻求多元的融资方向，开拓新的融资渠道，以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依赖。今年相继出台的相关举措也为房地产资本市场的发展提供了政策依据。信托和住房抵押贷款证券化相关制度的日臻完善，将有利于缓解银行信贷紧缩与房地产企业大量的资金需求之间的矛盾，能有效解决当前开发商所面临的融资困境。WTO承诺的日渐实现及资本市场的逐渐放开将为房地产业提供更多的融资渠道。将来，国内外各类社保基金、保险公司、投资信托公司、投资管理公司、资产管理公司等，都有可能成为房地产市场上主要的机构投资者。
（四）房地产服务加强
作为开发商来说，一是保证新项目的开发，二是加强售后服务。从早期的买地、规划设计、市场定位到工程的建设过程、推广过程，一直到卖出房子、业主入住后的物业管理，都要求开发商进行市场化运作，贴近客户的需求。这是一个完整的、公开的过程。把服务做好了，通过业主与其他人士的交流，把品牌传播出去，这比花费大量广告宣传费用的效果要好得多。因为将来的市场竞争的是服务，如何选择更好的地段，进行更加人性化的设计，让业主居住感觉更舒服，这些不是空谈就可以实现的。
（五）合理利用资源实现可持续发展
可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而，推进中国房地产业可持续发展。
五、推动我国房地产业发展的建议
（一）土地市场规范化
土地是房地产业的命根，在一定的社会经济前提下土地的供应状况将左右房产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制，一级土地使用权资源支配能力在于政府，简单地说就是中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性。
第一，政府提前一个时间段，制定时间表，详细说明未来期间内土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划，让房地产市场能充分理解政府的计划从而实现理性的开发。过去有过这方面负面的案例，开发商不知道未来时间内政府有多少供应土地，担心下一步没有土地可开发，于是，在就近的拍卖会上疯狂竞价，以超高价位得到土地，之后背负承重的压力进行开发，市场以这样的形式走下去是不健康的，政府也难以长久稳定地通过土地获利。
第二，坚持土地招、挂、拍形式的公正性，实现交易全过程的透明化，接受市场和舆论的监督。在土地垄断的前提下，招、挂、拍的公平操作显得更为突出和重要，市场化是中国经济的方向，市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境，政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境。
第三，政府应具备灵活、及时的土地调控、应对能力，以促进和稳定房地产业的健康持续发展。俗话说，计划没有变化快，先前制定的计划可以作为行事准绳，但是当环境出现明显转变后，就需要及时调整应对。形成一系列的应对机制，强化政府对地产市场的有序控制。
第四，按年收取土地出让金，避免提前透支土地潜力。
（二）完善房地产融资渠道
我国政府过去对土地政策进行了大胆改革，但在地产融资上表现出相对的保守。在中国城市进程化和经济高速增长的前提下，房地产业具有诱人的投资回报率，同时社会上积聚着相当规模的资金。有序地允许社会资金进入地产开发，有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞争的阶段。
第一，实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金。房地产业需要资金，社会上也有资金，投资人不必精通地产开发，只需把钱交给会做的人去做，余下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上而坐失机会，选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。
第二，推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来。国家控股银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化，这样的形态不是公平竞争体制。事实证明目前的国有银行也不全认同和贯彻政府对市场的理解——央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温，而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响，极力拓展市场份额。
第三，适当引入外资，达到鲶鱼效应。这也就是防止闭门造车的出现，我们应该尽可能少走弯路，让外资获得适当利润可以理解为缴纳相应的学费。
第四，避免地方保护主义或过分优惠外来资本，也就是确保公平的资本环境。
（三）引导房地产企业开展多元化产品服务
有数据显示90%的人群认为目前的楼价过高，而房地产商方面因为开发的高额投入不得不坚挺高价，这背后的问题在于：楼盘产品的同质化问题。购房者所面对的新房不外乎两类产品——普通商品房和别墅。暂时抛开市场份额小的别墅不说。现在市场上的所谓普通商品房，都有一个良好的外观、不错的绿化、合理的户型，整体品质都差不多，所有的开发商都想把自己的“普通商品房”做得质量更好价格更高。试想一下，如果市场上的轿车从奥拓到奔驰他们的外观、配置、价格都也差不多，让顾客怎么选、怎么买？成熟完整的市场，其产品就应该存在明显的分级差异。这个问题，应该不全赖开发商，最应该负责的是政府。
第一，政府在做土地规划时就明确各块土地未来的建筑形式体现分级概念，出让土地时要求企业应遵循预先的规划而行，全程监督土地的使用性质。
第二，严把各级产品质量标准，产品分级不等同于优劣区分，区分等级的标准是建立在需求市场的分化上，是需求的不同导致我们产品的多元。也许我们有顾虑，认为低端产品不容易赢利。但我们看看，是不是所有赢利的牙膏企业都卖20元一支的牙膏，是不是所有卖3元一支的牙膏企业都在亏损？市场的需求是多元的，我们没有必要追求产品的一致化。在这里特别提一点的是，现行的经济适用房办法本质上没有体现产品多元化，因为市场产品多元化的前提是市场化，现行的经济适用房不是一个市场化运作的结果，存在太多的政府干预和不透明，事实证明多数人群并不能从经济适用房推行中得到实惠。
（四）建立多元化的房地产市场体系
目前，中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上，二级市场、三级市场的发展较为落后，尚未建立起完善的市场分级体系。政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场，对二、三级市场缺乏有效地调控，因而导致二、三级市场几乎完全市场化，并且受到不良经营商的控制，同时，二、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在，并未使其完成市场分级体系，实现满足各个层面消费需求。因此其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡沫，为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。因而，政府应当有意识地制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系，使房地产行业能够可持续的健康发展。
（五）加强政府宏观调控
第一，加快消化积压空置商品房。政府必须控制房地产的空置量，促使空置房地产的消化。政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预，如规定最高限价，强制拍卖。在项目审批上限制对房地产的开发速度，以免产生新的积压。对于通过市场途径不能消化的空置房地产，政府可以收购用作廉租屋。
第二，降低房地产税费。政府要采取有效措施，切实减轻企业的负担，降低房地产开发建设成本，全面清理房地产开发建设过程中的各项受费，取消不合理不合法的收费项目，合并重复多收的收费项目，降低偏高的收费标准，限制水、电行业的过分垄断，防止权力寻租和腐败行为，促进房价的下调，促进房地产业的进一步发展。
第三，完善房地产市场法规。完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规，完善房地产市场的游戏规则，使房地产市场能有序发展，让房地产市场有一个公平竞争的机制，给投资者一个良好的市场环境，对土地的供应、闲置上地的回收、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定。通过完善房地产市场法规，建立和完善房地产市场体制，为房地产企业创造良好的市场环境，促使我国房地产市场持续、稳定、健康发展。
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