时间：2023-03-22 17:44:42
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首先，控制物业管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小区的资源，不同的小区资源，采取不同的配置。
小区资源主要包括：物业的类型，多层还是小高层或高层，小区的住户数、小区出入口的数量、小区是封闭式还是开放式；小区的占地面积、建筑面积、商业面积（含学校、幼儿园、会所、商铺、酒店等），绿化面积（包括覆盖率、植物种类等）、收费面积（不同物业的收费面积）、小区的收费标准（这一点十分重要）；小区的设施设备包括电梯、配电房、水泵房、消防、监控、对讲系统、配电箱的数量、监控探头的数量；生活（消防）水池个数、所处位置、容积率、会所基本情况；游泳池基本情况、活动中心等；地下停车面积、停车位数量、楼层、基本设施设备情况；地上车位面积、停车位数量、所处位置等；道路的面积、路灯的数量；沙井、雨水沟的位置、走向；化粪池数量、位置、容积率等。
第二步，根据小区的资源情况，确定小区的等级标准和服务标准。
资源决定了小区的服务标准：2元/㎡的管理费收费标准与3元/㎡的管理费收费标准，在服务品质上肯定有差距。所以说，不同的资源应改有不同的服务标准。收费标准与服务等级、服务标准对应。不同的服务等级对应不同的人力资源配置标准。因此，我们可以把小区分为若干等级。小区等级的确认主要依赖小区的资源。参考数据有：小区的占地面积、公共设施（配套）面积、收费面积、绿化面积等等。例如
1、A1类小区必须符合三个条件中的两个
管理面积：30万㎡以上
收费面积：20万㎡以上
收费标准：3元/㎡以上
2、A2类小区必须符合三个条件中的两个
管理面积：15～20万㎡
收费面积：13万㎡以上
收费标准：3元/㎡以下
3、B1类小区必须符合三个条件中的两个
管理面积：10～15万㎡
收费面积：8万㎡以上
收费标准：2.5元/㎡以上
4、B2类小区必须符合三个条件中的两个
管理面积：8～13万㎡
收费面积：6万㎡以上
收费标准：2.0元/㎡以上
5、C1类小区必须符合三个条件中的两个
管理面积：3～8万㎡
收费面积：4万㎡以上
收费标准：2.0元/㎡以上
6、C2类小区必须符合三个条件中的两个
管理面积：2～5万㎡
收费面积：2万㎡以上
收费标准：1.2元/㎡以上
与之配套的是A1类服务标准，A2类服务标准，B1类服务标准，B2类服务标准，C1类服务标准，C2类服务标准等等。第三步，掌握了小区的详细资源情况、资料、数据，以及小区的等级标准和服务等级，我们就可以根据这些资源的情况、标准，确定小区人力资源的配置。人力资源配置也是小区的定员定编。
小区的人力资源配置主要计算数据是人均管理面积㎡/人。如多层不带电梯的物业，人均管理面积是1300～1400㎡/人；多层带电梯的物业，人均管理面积是1200～1300㎡/人；高层住宅的物业，人均管理面积是1600～1700㎡/人；写字楼物业，人均管理面积是2000㎡/人左右。
同时我们还要（考虑不同的实际情况）根据不同的参考数据，乘以一定的系数。例如，在同等条件下，“开放式”小区的管理难度远远大于“封闭式”小区的管理。所以，对开放式的小区乘以一定的系数才能体现出公平合理。
参考的数据有：
1、物业的种类、物业的建筑面积、公共设施面积；
2、治安防范是“开放式”还是“封闭式”；
3、物业的管理收费标准；
4、物业的服务等级和服务标准。
例如，公司内部对比分析：
案例1某公司A管理处与B管理处比较：
（1）资源
A管理处：小区客观资源：小高层物业6栋、240户、建筑面积34802㎡，绿化面积4500㎡、收费面积24703.76㎡，收费标准：住宅2.8元/㎡.设备：地下停车场车位89个、游泳池、会所各一个；月管理费收入69170.53元；目前岗位人数34人。
B管理处：小区客观情况：小高层物业4栋、244户、建筑面积33038㎡、绿化面积3040㎡、商业面积1200㎡、收费面积26900㎡.收费标准3.0元/㎡、商业3.0元/㎡.设备：电梯8台、水泵房、消防系统、地下停车位86个。清洁外包。月管理费收入80700.40元，目前岗位人数29人。
（2）对比
A管理处与B管理处都有电梯、配电房、水泵房等设备和地下停车场、公共走廊、电梯厅、架空层等公共设施。
不同的是A管理处有游泳池、会所，B管理处没有。B管理处有商铺，A管理处没有。
（3）分析
a.A管理处与B管理处在整体资源基本相同的情况下，人力成本投入却出现了很大的差距。一个用了34人，一个用了29人。
b.B管理处的月管理费收入高出A管理处17%，人工成本却低出了17.24%.
c.A管理处人均创收2034.43元/人；B管理处人均创收2782.77元/人。
案例2行业内W公司C管理处与X公司D管理处比较
（1）资源：
a.X公司D管理处
小区客观情况：建筑面积29.0万㎡、绿化面积11.96万㎡、商业面积1万多㎡；
物业：高层14栋，其中27层10栋、25层4栋。
设备：电梯29部，有配电房、水泵、消防系统、监控系统、对讲系统。
设施：游泳池、学校、幼儿园、地下停车场。车位1180个，停车使用率80%左右。
b.W公司C管理处
小区客观情况：高层8栋、小高层8栋、1548户、建筑面积26万㎡、绿化面积4.9万㎡、收费面积25.49万㎡；
收费标准：一期别墅2.8元/㎡、小高层1.8元/㎡；二期高层住宅3.2元/㎡，别墅3.8元/㎡.
设施设备：电梯42部、配电房、水泵房、消防、监控、对讲系统。会所、游泳池各一个，地下停车位1400个。清洁外包。目前管理处岗位人数230人。
（2）支出：
a.X公司D管理处所有设施设备养护维修到位，该项花的钱花到位。该项包给专业公司维护的，交由专业公司维护。
b.X公司D管理处共有人员218人。除负责X公司D管理处的物业管理外，还负责附近“G”小区（2万多㎡）的物业管理；F中学、小学、幼儿园的保安服务；附近H宿舍的设施设备小修、抢修和应急维修等工作。
（3）收入
X公司D管理处收入：收费面积20多万㎡，管理费2.6元/㎡，商业6.0元/㎡；月收入（不含停车费、商业面积管理费收入）约80万元。
（4）对比差距
X公司D管理处的管理建筑面积比W公司C管理处高出23%，6.2万㎡；人力成本控制却比W公司C管理处低出5%，少用12人。一个是218人，一个是230人。
X公司D管理处的人均面积是1577.98㎡.W公司C管理处的人均管理面积是1130.43㎡，相差1.39倍。
不含商业管理费收入，X公司D管理处的人均创收3640.86元/人；W公司C管理处人均创收为3381.88元/人。X公司D管理处高出W公司C管理处1.07倍。
W公司C管理处每平方米管理费的收费标准高出X公司D管理处1.17倍，相差0.45元/㎡的情况下，人均创收却低出7%.这就是同行间的差距。第四，有了人力资源配置，我们还要根据小区的服务等级确定小区人员的收入。不同服务等级的小区对应不同的服务标准，不同的服务标准，员工的劳动付出也不同。为了体现同工同酬，多劳多得，不同服务等级的小区员工的收入也不同。
例如，
1、操作层员工
一类小区保安员月工资1400元/人（不含社保）。个人素质要求：身高1.75米，高中毕业，退伍军人等。二类小区保安员月工资1200元/人（不含社保）。个人素质要求：身高1.70米，初中毕业，不一定是退伍军人等。三类小区……其他各类操作员工也类似。
一、档案工作者个人知识管理的内涵及意义
所谓档案工作者个人知识管理就是指档案工作人员为了提升自己的专业知识和实践能力,利用现代信息技术来获取、存储、创新、交流、利用、管理知识,并通过各种服务渠道进行传播,以促进档案人员自身教育知识共享和创新的过程。档案工作者个人知识的类型有以下两种:第一种是理论性知识,主要包括档案专业系统知识和基本信息素养;第二种是实践性知识,主要包括档案管理与服务的实践能力及研究能力、积极的情感和高尚的人格。
档案工作者实施个人知识管理,可以实现显性知识的系统化,能在较短时间内增进其个人经验和知识积累,提高管理服务效能;可以将隐性知识显性化,促进知识的保存和分享,提升知识的应用程度;可以帮助档案工作者自觉进行专业省思,促进其专业成长。
二、档案工作者个人知识管理的实施策略
1.获取知识,建立个人知识库
档案工作者个人知识管理的第一步就是根据档案工作的发展目标获取有价值的知识。随着档案工作信息化的需要,个人知识在数量上急剧增多,这就需要构建个人知识仓库去容纳这些知识。
(1)档案工作发展的知识需求分析
知识需求分析是个人知识管理的基础,如果没有个人知识需求分析,那么个人知识管理将缺乏目的性和计划性。档案工作者在生涯的不同发展阶段中,将会有不同程度的知识、能力与专业技术,并有不同的需求,档案工作者可以根据自身的需求,确定要学习哪方面的知识,应该采用哪些途径来实现。
(2)提高档案工作者信息素养
随着信息技术的发展,越来越多的信息可以从网上直接获得,这就要求档案工作者具有较高的信息能力。其中主要包括:检索信息的能力、评价信息的能力、分析信息并转化为个人知识的能力。然后,通过对大量数据的分析、校对、提炼,得出对于工作或学习有用的信息,实现数据的增值。
(3)收集信息,获取知识
档案工作者明确了个人需求之后,可以选择合适的途径来获得与档案工作或自身相关的知识。一般来讲,档案工作者显性知识一般通过讲座或进行自主学习获得,隐性知识是在专业实践中不断生成的,比如个人的实际工作等途径,具有较高的情境适应力。对档案工作者的业务工作具有实质的应用价值,是内在的难以言传的。
(4)组织知识,构建个人知识仓库
当信息转化为个人知识后,积累多了,档案工作者就要对自己所得到的知识进行管理。在进行知识存储之前,个人要先建立一个符合个人需要的知识系统构架,应至少建立两方面的信息网络:媒体网络和Internet资源网络。媒体网络是一种实时与广度的信息来源,结合自身学习、工作的需要,将经常用到的媒体信息进行分类鉴别。密切关注主要媒体,让信息的收集成为系统,使主要媒体来源的数据讯息及时到达自己的工作桌前,促进个人知识结构良性发展。Internet是档案工作者学习的重要工具,要充分利用互联网的强大功能提高自己,有效地建立网络资源清单,善用搜索引擎工具,充分利用IE的收藏夹,定期备份信息。
2.进行知识的整理和储存
个人知识库建立以后,就可以把分类的知识按目录分批放入知识库中。目前广泛流行的网络日志、博客,就是建立个人知识库可以借鉴的方案。Blog以个人为中心,极具人本主义、建构主义,可以方便进行访问、管理,还可以广泛地进行共享和交流,非常适合档案工作者构建知识仓库。可以将那些暂时不用或来不及进行分类的信息和知识存放在临时目录中。命名的文件名应该尽量简单明了,便于快速而准确的查询。同时,应该注意建立文件的定期更新、备份、删除、交流和共享原则,以文件的形式妥善保存,并在以后的工作和实践中逐步完善和发展。
3.个人知识的应用与共享
(1)在具体的工作实践中应用知识
知识管理的使用原则已经成为知识经济时代个人知识管理的核心原则。如果只是一味地积累材料,而不去理解、应用、反思,是没有多大价值和效益的。因此,档案工作者有效地管理个人知识的目的,是要更好地应用于业务工作之中,这样才能检验其正确与否。根据知识转化理论,通过知识的实践应用,可以增长个人解决实际问题的经验,有效地促进显性知识转化为隐性知识,完成知识内化。同时,在这个过程中,通过观察、模仿、体验,一方面可以从别人身上学到宝贵的隐性知识,另一方面可以把个人隐性知识传授给别人,从而完成知识的社会化,使所学的知识充分创造价值,让所学的知识成为个人发展的重要能力。
(2)合理利用网络工具,实现个人知识的共享与交流
通过知识的共享和交流,档案工作者可以吸收更多的显性知识充实到自己的知识库中,完善自己的知识结构;档案工作者可以把自己的隐性知识表述为显性知识,进行分享,完成知识的外化;通过深层次的交流,个人可以从其他档案工作者那里获得启发,感悟出新知识,增加自己的隐性知识。在档案工作者个人知识管理过程中,可通过Blog和虚拟学习社区实现知识的共享和交流并获得收益。
(3)构建个人知识管理的双模型结构
搭建个人知识管理模型有利于档案工作者对个人知识管理系统的构建形成一个比较完整的概念模型,从而更有效地对个人知识进行管理。个人知识管理的模型有两种“信息——知识”模型和“独立模型”。在“信息——知识”模型中,知识的产生是依据“数据——信息——知识”的顺序进行的,知识解决方案处在数据、信息、知识结构的最顶层,将信息综合之后得到知识,反之知识分解为信息。在“独立模型”中,不需要信息层作铺垫就能得到一个知识管理解决方案。在实际应用中“独立模型”注重创造一个人与人之间直接交流以及分享知识的环境;“而信息——知识”转换模型则注重建立一个人与信息系统之间的联系。如果要获取隐性知识,应选用“独立模型”;如果要获取显性知识,则应选择“信息——知识”转换模型。
参考文献:
1.管斌全.打造个人核心竞争力.清华大学出版社,2006年11月.
