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中图分类号：TV697.3+2文献标识码： A 文章编号：
一．引言
在现代城市建筑中，很多高层建筑为了考虑地震防御的需要，进行高层建筑施工设计时普遍采用现浇钢筋混凝土框架结构，为了减轻钢筋混凝土框架的荷载，在选择填充维护墙时一般都选择容重轻，隔热、保温性能好、施工方便和造价成本较低的轻质砌块、混凝土空心砌块等材料进行填充。由于这些材料所具有的优点，在现代高层建筑施工中被广泛使用。在施工完成后，特别是在多雨天气或大雨过后，在混凝土外墙上存在面层脱落、开裂、鼓包的现象，对应的在内墙出现渗水，墙面潮湿、发霉、面层变成粉状、涂料起皮等问题，这种问题的产生，严重影响了建筑物的使用功能，同时对建筑物业主的生活带来了困扰和麻烦，从而引起业主对建筑物质量的担忧。这些渗水、漏水问题在现代高层住宅中经常出现，对此解决此类问题，成了高层建筑施工质量保证的前提之一。
二.高层住宅产生渗漏问题的原因及对施工技术的探讨。
1.容易出现渗水、漏水的部位。
在一般工程中，外墙渗水漏水会导致内墙的质量变化，在外墙中，比较常见的渗漏部位主要是在这些位置：
（1）钢筋混凝土框架梁柱和外墙的砖砌体之间的裂缝出渗水。
（2）在外墙砌体上沿着砖缝中间的空隙渗水。
（3）在外墙上的施工孔洞处渗水，如：施工脚手眼、穿墙的套管等处。
（4）在外墙窗户边框和门的边框四周渗水。
（5）在外墙预埋件的根部渗水。
（6）外墙变形缝部位渗水。
（7）外墙镶贴饰面板材渗漏
2.高层住宅渗水、漏水问题发生的原因。
（1）材料原因导致的墙面渗水、漏水。
由于钢筋混凝土和普通砖砌体相比，其温度线膨胀系数是2倍的差距，在相同的温度条件下，钢筋混凝土和普通砖砌体产生不同的变形，在二者的交接处形成了裂缝。由于在外墙砖砌体和剪力墙之间的拉结筋施工时出现遗漏或者存在长度不同的情况，导致框架梁柱和砖砌体之间不够密实，在框架梁底的填充墙的顶砖角度不好，造成填充不密实，进而产生经常性的渗水、漏水。
未采用合理的混凝土配合比，导致混凝土的离析性较大，强度不够，在混凝土养护中，保养不及时或保养不足，在混凝土受荷后发生开裂，产生墙面渗漏。
（2）设计原因导致的渗漏。
在高层住宅设计中，屋面板因为设计刚度不够，造成扰度过大而发生开裂进而产生渗漏。在大跨度板和悬挑板的结构中，最容易出现此类问题。在钢筋混凝土屋面板温度设置时不太合理，会导致温度应力作用在板面层，产生裂缝，导致渗漏。
在钢筋混凝土面板上没有设计防水层或者防水层设计不合理，屋面的排水坡度设计坡度不够，排水管管孔面积过小导致排水不顺畅，积水时间过长而导致渗漏。在设计防水层和排水层时，缺乏对当地气候的调查和了解，设计方案不科学、不合理。
设计时在屋面板上预留孔洞直径过大，预留孔洞本身的防渗漏措施设计的不科学、不可靠，密封不严实，这会导致雨水从预留孔洞渗水、漏水。
（3）施工原因导致的渗漏。
施工时技术手段和施工工艺是直接造成住宅渗水、漏水的主要原因。在住宅结构中，施工时没有注意住宅的结构特点，产生屋面结构的施工缝。在屋面结构施工后，对结构的支撑没有做好，或者是过早地拆除模板，以至于结构产生裂缝。屋面结构缺乏静心养护，致使结构产生大量的微小裂缝。在选择防水材料时，未对材料性能进行了解，涂防水层时备料的搅拌不均匀，涂刷不匀，这都会导致屋面的渗漏。
3.高层住宅防渗漏施工中技术的应用。
在高层住宅中，由于结构的特殊性，房屋渗漏的问题在所难免，对施工单位而言，不能因此就忽视防渗漏工程的处理，而是要通过在设计时全面考虑，对高层住宅地理、气象等信息进行综合分析，在施工中严格按照技术标准作业，施工后做好填充、养护、检查、实验等工作。通过技术手段的提高和重视度的加强，最大限度的减少出现渗漏的问题，最大限度的提高防渗漏工程的功能。
（1）加强高层住宅设计阶段的监控管理。
在高层住宅的设计阶段，要对住宅的地理位置和当地天气状况、雨水分布情况、雨水水量等环境因素进行了解，设计时要结合住宅结构特点，合理安排防水层和排水工程的设计功用。对施工中，排水及防水工程的细节内容要进行明细，选择材料时要前对材料的性能进行实验分析和了解。对混凝土、填充砌体等构件通过在住宅区域气象条件下进行强度实验，对离析度和强度进行技术性指标约束。施工工艺设计时要采用新工艺和实际情况的结合，要注意施工手段的实施与监管。
设计时要加强对屋面容易产生渗漏部位的重视，对渗漏部位进行技术性改善，同时要设置弥补性措施。对外墙填充墙材料选择时，要尽量采用拥有较低吸水率的轻质砌块材料，对轻质砌块的尺寸和质量要进行明确，采购时要尽量选用等级高、质量好、厚度匀、颜色均、边缘齐、吸水率低、收缩变形小、抗冻融能力强的饰面砖。
（2）提高技术手段的应用，加强对施工质量的监管。
在填充墙的梁底要采用定型制作规格为60X200X墙面宽度的斜混凝土预制块，其斜角角度为60°，在墙体施工完成14天后在进行斜砌。在混凝土墙和填充墙中要设置拉结筋，在勾缝处要铺设30cm宽的钢丝网片并勾出凹槽。钢丝网片每边为15cm，要保证在粉刷完成后不产生裂缝。进行结构施工时，对螺杆孔位置的孔位要保持外低内高，在进行粉刷前，要用5cm以上的发泡剂进行封堵。在封堵孔位时，要在孔位外侧留出5cm左右的位置，采用膨胀水泥进行填堵，对悬挑脚手架等预留孔洞位置，还要采用细石混凝土内掺合膨胀水泥进行封堵。封堵完成后，才可进行外墙粉刷施工。
（3）提高管理手段，提升施工质量，宣导保养教育。
在高层住宅施工前要加强设计图纸的审核，对设计存在的问题要及时纠正处理，对防水设计要进行深化处理，要保证设计方案的完善度。在高层住宅施工时，施工单位要加强施工质量的宣导和培训教育，对施工人员的施工效果进行考核确认。对施工中技术工艺要进行实验和管控，对施工手段要进行督查。在施工完成后，要对物业部门或业主进行防渗漏的教育宣传，避免出现在墙面钻孔打孔，破坏防水层，要物业部门保证楼顶排水管道的畅通，避免管道堵塞造成积水在墙面的渗漏。
四．结束语
造成高层住宅渗漏问题的原因有很多复杂的因素，在防渗漏中，最主要的是要加强对裂缝的控制，有裂必渗漏、有缝必漏水，通过改善裂缝问题，减少住宅的渗水、漏水。在高层住宅施工中，要严格按照设计规范，加强施工管理，提升质量水平，后期合理养护，通过“预、防、养”等一系列的举措，可真正改善高层住宅防渗漏工作，有效提升住宅耐久度和质量水平。
参考文献：
[1] 王玉明 俞巨明 对高层住宅防渗漏施工技术的探讨 [期刊论文] 《中华民居》2011年7期
[2] 孙宏杰 刘宇 关于高层住宅外墙防渗漏原因分析及对策分析 [期刊论文] 《黑龙江科技信息》2010年14期
[3] 邢耀祝 对某高层住宅外墙防渗漏施工技术的探讨 [期刊论文] 《四川建材》2008年3期
[4] 刘新颂 浅议高层住宅外墙防渗漏施工技术 [期刊论文] 《投资与合作》2011年5期
中图分类号：TU97 文献标识码：A 文章编号：
一．引言
进行高层建筑施工设计时普遍采用现浇钢筋混凝土框架结构，为了减轻钢筋混凝土框架的荷载，在选择填充维护墙时一般都选择容重轻，隔热、保温性能好、施工方便和造价成本较低的轻质砌块、混凝土空心砌块等材料进行填充。由于这些材料所具有的优点，在现代高层建筑施工中被广泛使用。在施工完成后，特别是在多雨天气或大雨过后，在混凝土外墙上存在面层脱落、开裂、鼓包的现象，对应的在内墙出现渗水，墙面潮湿、发霉、面层变成粉状、涂料起皮等问题，这种问题的产生，严重影响了建筑物的使用功能，同时对建筑物业主的生活带来了困扰和麻烦，从而引起业主对建筑物质量的担忧。这些渗水、漏水问题在现代高层住宅中经常出现，对此解决此类问题，成了高层建筑施工质量保证的前提之一。
二.高层住宅产生渗漏问题的原因及对施工技术的探讨。
1.容易出现渗水、漏水的部位。
在一般工程中，外墙渗水漏水会导致内墙的质量变化，在外墙中，比较常见的渗漏部位主要是在这些位置：
（1）钢筋混凝土框架梁柱和外墙的砖砌体之间的裂缝出渗水。
（2）在外墙砌体上沿着砖缝中间的空隙渗水。
（3）在外墙上的施工孔洞处渗水，如：施工脚手眼、穿墙的套管等处。
（4）在外墙窗户边框和门的边框四周渗水。
（5）在外墙预埋件的根部渗水。
（6）外墙变形缝部位渗水。
（7）外墙镶贴饰面板材渗漏
2.高层住宅渗水、漏水问题发生的原因。
（1）材料原因导致的墙面渗水、漏水。
由于钢筋混凝土和普通砖砌体相比，其温度线膨胀系数是2倍的差距，在相同的温度条件下，钢筋混凝土和普通砖砌体产生不同的变形，在二者的交接处形成了裂缝。由于在外墙砖砌体和剪力墙之间的拉结筋施工时出现遗漏或者存在长度不同的情况，导致框架梁柱和砖砌体之间不够密实，在框架梁底的填充墙的顶砖角度不好，造成填充不密实，进而产生经常性的渗水、漏水。
未采用合理的混凝土配合比，导致混凝土的离析性较大，强度不够，在混凝土养护中，保养不及时或保养不足，在混凝土受荷后发生开裂，产生墙面渗漏。
（2）设计原因导致的渗漏。
在高层住宅设计中，屋面板因为设计刚度不够，造成扰度过大而发生开裂进而产生渗漏。在大跨度板和悬挑板的结构中，最容易出现此类问题。在钢筋混凝土屋面板温度设置时不太合理，会导致温度应力作用在板面层，产生裂缝，导致渗漏。
在钢筋混凝土面板上没有设计防水层或者防水层设计不合理，屋面的排水坡度设计坡度不够，排水管管孔面积过小导致排水不顺畅，积水时间过长而导致渗漏。在设计防水层和排水层时，缺乏对当地气候的调查和了解，设计方案不科学、不合理。
设计时在屋面板上预留孔洞直径过大，预留孔洞本身的防渗漏措施设计的不科学、不可靠，密封不严实，这会导致雨水从预留孔洞渗水、漏水。
（3）施工原因导致的渗漏。
施工时技术手段和施工工艺是直接造成住宅渗水、漏水的主要原因。在住宅结构中，施工时没有注意住宅的结构特点，产生屋面结构的施工缝。在屋面结构施工后，对结构的支撑没有做好，或者是过早地拆除模板，以至于结构产生裂缝。屋面结构缺乏静心养护，致使结构产生大量的微小裂缝。在选择防水材料时，未对材料性能进行了解，涂防水层时备料的搅拌不均匀，涂刷不匀，这都会导致屋面的渗漏。
三.高层住宅防渗漏施工中技术的应用。
在高层住宅中，由于结构的特殊性，房屋渗漏的问题在所难免，对施工单位而言，不能因此就忽视防渗漏工程的处理，而是要通过在设计时全面考虑，对高层住宅地理、气象等信息进行综合分析，在施工中严格按照技术标准作业，施工后做好填充、养护、检查、实验等工作。通过技术手段的提高和重视度的加强，最大限度的减少出现渗漏的问题，最大限度的提高防渗漏工程的功能。
（1）加强高层住宅设计阶段的监控管理。
在高层住宅的设计阶段，要对住宅的地理位置和当地天气状况、雨水分布情况、雨水水量等环境因素进行了解，设计时要结合住宅结构特点，合理安排防水层和排水工程的设计功用。对施工中，排水及防水工程的细节内容要进行明细，选择材料时要前对材料的性能进行实验分析和了解。对混凝土、填充砌体等构件通过在住宅区域气象条件下进行强度实验，对离析度和强度进行技术性指标约束。施工工艺设计时要采用新工艺和实际情况的结合，要注意施工手段的实施与监管。
设计时要加强对屋面容易产生渗漏部位的重视，对渗漏部位进行技术性改善，同时要设置弥补性措施。对外墙填充墙材料选择时，要尽量采用拥有较低吸水率的轻质砌块材料，对轻质砌块的尺寸和质量要进行明确，采购时要尽量选用等级高、质量好、厚度匀、颜色均、边缘齐、吸水率低、收缩变形小、抗冻融能力强的饰面砖。
（2）提高技术手段的应用，加强对施工质量的监管。
在填充墙的梁底要采用定型制作规格为60X200X墙面宽度的斜混凝土预制块，其斜角角度为60°，在墙体施工完成14天后在进行斜砌。在混凝土墙和填充墙中要设置拉结筋，在勾缝处要铺设30cm宽的钢丝网片并勾出凹槽。钢丝网片每边为15cm，要保证在粉刷完成后不产生裂缝。进行结构施工时，对螺杆孔位置的孔位要保持外低内高，在进行粉刷前，要用5cm以上的发泡剂进行封堵。在封堵孔位时，要在孔位外侧留出5cm左右的位置，采用膨胀水泥进行填堵，对悬挑脚手架等预留孔洞位置，还要采用细石混凝土内掺合膨胀水泥进行封堵。封堵完成后，才可进行外墙粉刷施工。
（3）提高管理手段，提升施工质量，宣导保养教育。
在高层住宅施工前要加强设计图纸的审核，对设计存在的问题要及时纠正处理，对防水设计要进行深化处理，要保证设计方案的完善度。在高层住宅施工时，施工单位要加强施工质量的宣导和培训教育，对施工人员的施工效果进行考核确认。对施工中技术工艺要进行实验和管控，对施工手段要进行督查。在施工完成后，要对物业部门或业主进行防渗漏的教育宣传，避免出现在墙面钻孔打孔，破坏防水层，要物业部门保证楼顶排水管道的畅通，避免管道堵塞造成积水在墙面的渗漏。
四．结束语
造成高层住宅渗漏问题的原因有很多复杂的因素，在防渗漏中，最主要的是要加强对裂缝的控制，有裂必渗漏、有缝必漏水，通过改善裂缝问题，减少住宅的渗水、漏水。在高层住宅施工中，要严格按照设计规范，加强施工管理，提升质量水平，后期合理养护，通过“预、防、养”等一系列的举措，可真正改善高层住宅防渗漏工作，有效提升住宅耐久度和质量水平。
参考文献：
[1] 王玉明 俞巨明 对高层住宅防渗漏施工技术的探讨 [期刊论文] 《中华民居》2011年7期
[2] 孙宏杰 刘宇 关于高层住宅外墙防渗漏原因分析及对策分析 [期刊论文] 《黑龙江科技信息》2010年14期
[3] 邢耀祝 对某高层住宅外墙防渗漏施工技术的探讨 [期刊论文] 《四川建材》2008年3期
[4] 刘新颂 浅议高层住宅外墙防渗漏施工技术 [期刊论文] 《投资与合作》2011年5期
为进一步理顺高层住宅二次供水设施的建设、维护和运行管理体制，绍兴市于2008年底出台了高层住宅二次供水管理办法，明确了高层住宅二次供水设施移交供水企业管理。本文结合二次供水设施接收的工作实践，总结了高层住宅二次供水的方案选择、无负压设备的选型原则，及接收过程中的有关验收标准和技术要点。
1、概况
绍兴市自来水公司主要承担绍兴市区的供水任务，供水区域360平方公里，用户24余万户，管网总长1700多公里，公司的管网漏损率、水费回收率、管网水质及压力综合合格率等主要指标均处于行业先进水平，其中管网漏损率一直控制在5%左右。
截止2009年7月，绍兴市区目前已建成的高层住宅小区有16个，总供水建筑面积654598平方米，用户数4804户，占总用户数2.4%，住宅最高层为32层。绍兴市区供水区域内已建成压力在线监测点65处，平均服务压力0.22MPa水利工程论文，常年最低压力≥0.20MPa；已建成水质在线监测点24处，常年水质综合合格率100%。
2、二次供水方案的选择
对高层住宅，目前常见的二次供水采用变频泵+水池和管网叠压无负压设备二种方式。采用变频泵+水池的方案会造成能量浪费和水质降低，采用管网叠压无负压设备有可能对周边供水管网产生不利影响。综合分析绍兴市区的供水能力、服务压力等指标，管网叠压无负压设备作为二次供水设备的首选方案，同时在具体接收时，针对每个高层住宅小区的实际情况进行分析确定。
2.1管网叠压无负压设备的应用条件
根据绍兴供水实际，对管网叠压无负压设备的应用条件制定了内部接收标准，主要包括服务压力、流量需求、给水管材材质、设计施工安装规范、消防用水需求等五个方面。采用一体化无负压、无吸程直接增压供水方式的，重点是对供水管网进行压力实测确定方案的可行性。
对建筑标高在24米以上、100米以下的高层住宅，现场实测城市公共供水管网最不利时的供水压力≥0.2MPa，接入口供水管网管径≥DN200，吸水管径≤DN150，且供水区域总建筑面积≤20万平方米；采用市政管网单回路供水时，瞬时最大流量≤30L/s的高层住宅，可采用管网叠压无负压设备进行二次供水。
经实测，目前已建成的高层住宅小区平均建筑面积4.1万平方米，吸水管径≤DN150，绝大部分满足管网叠压无负压设备的应用条件。不能满足以上要求的高层住宅，不得采用一体化无负压、无吸程直接增压的二次供水方式，应采用水池加变频泵的供水方式。
2.2管网叠压无负压设备的选择
国内常见管网叠压无负设备按其运行原理，主要分以下三类：
①加装机械排气阀的真空抑制型。
当市政管网供水不足或用户用水量大于市政管网供给能力时，排气阀打开，空气进入流量调节器，使原本封闭的流量调节器变为断流水箱，抑制负压产生，另在流量调节器中设置液位控制，当达到最低水位时，水泵停止工作。
当断流现象产生时，管路气囊、气阻、水锤、压力振荡等危及管网安全，且有空气进入，会造成水质二次污染。另外负压消除器工作之时，局部管网已产生负压水利工程论文，尤其是泵房设在地下层的情况，当泵入口处压力表接近真空时，地上管段已是负压。大面积使用时对周边用户会产生影响。
②加装流量传感器结合机械随动装置或储能装置的真空抑制器型。
与前一设备不同的是负压消除器不通大气，流量调节器内分为三个腔，当市政管网供水不足或用户用水量大于市政管网供给能力时，流量调节器内的装置容积扩张（或能量释放）以补充缺水产生的真空，当一定时间内来水仍不足时，流量监测装置发送信号给控制系统，变频器限制水泵超量取水以达到抑制真空的作用。而当市政管网供水满足要求时，系统恢复正常。能够根据需要设定供水管网所需保证的最低压力。
③程序设定的限流自控型。
这种设备的设计原理是基于“根本不产生负压而不是产生了负压再消除它”的理念。该设备直接取消了负压消除器和液位控制器，当市政管网供水不足或用户用水量大于市政管网供给能力时，通过进口端压力传感信号的反馈，利用变频器限制水泵超量取水，而当市政管网供水满足要求时，系统恢复正常，能够根据需要设定供水管网所需保证的最低压力。这种设备在一定程度上会牺牲用户的利益，但以绍兴市区目前的供水压力现状，除了爆管抢修，一般不会出现长时间水压不足的情况。
上述第二、三种设备比第一种采用了更为先进合理的真空抑制技术和稳压控制方案，对周边管网不会产生负面影响，列入我公司优先推荐的接收设备。同时按这二种原理的设备还应满足相关行业标准，我公司执行的标准为CJ/T265―2007《无负压给水设备》及CJ/T 254-2007《管网叠压供水设备》。目前有些厂家以主编单位的身份编写基于自身厂家特定结构的行业标准,实际上运行原理并没有超出上述第二、三种类型，理论上可以与已出版的行业标准合并。
3、二次供水设施验收标准及验收要点
绍兴市区高层住宅二次供水管理实现了统一管理模式、统一整改移交、统一收费价格，二次供水设施经验收合格后移交供水企业管理。依据相关规范，结合工作实践，总结了绍兴市区高层住宅二次供水设施接收过程中的验收标准和技术要点。
3.1验收标准
3.1.1泵房
①生活用水增压泵房要单独设置，与消防泵房隔开，具有独立的门窗关锁；泵房门尺寸应考虑设备进出需要；地坪基础根据安装要求设计；内墙应粉刷，有独立照明；进出泵房应有良好的通道。
②增压泵房应合理布置，除应考虑水箱或稳流罐、管线、控制柜等设施外，还应考虑有足够的巡检和维修间距，以及20平方米左右的办公面积，泵房净高一般不低于3米。
③泵房应具备良好的通风、排水条件水利工程论文，地下式泵房应有通风、排水设施。
④水池、水箱的材质和内壁涂料应无毒无害，不易腐蚀，不影响水质，有较长的使用寿命。
3.1.2管道
①增压立管要求放在公共管道井内，水表安装在休息平台（嵌墙安装，并根据一户一表要求安装表箱）或管道井内，管道及设施应有明显标志。
②增压立管与井壁及管道间应保证足够的维修间距，保证抄表、换表、维修立管的工作间距，生活给水立管管道井单独设置的，其井室尺寸不得小于600×800mm。与消防给水立管共用管道井的，其井室尺寸不得小于600×1200mm，要求生活给水立管与消防给水立管对称布置；同时对进出泵房的管道对接处加装膨胀节。
③水表均应采用远传水表及远传抄表系统，远传线路设置在住宅智能化管廊内。
④管道的材质应根据供水压力、敷设场所条件和敷设方式等因素综合确定，须符合质量和卫生要求，并能有效防止二次污染。工作压力在1.0MPa以下的宜采用内衬不锈钢复合镀锌钢管或衬塑钢管；工作压力在1.0MPa及以上的宜采用无缝管（做内防腐）或内衬不锈钢无缝钢管。若埋设，口径大于等于DN100，且工作压力在1.0MPa以下的，所用材质应选用球墨铸铁管。
3.1.3电气及自控设计
①泵房用电应单独计量，动力电缆及通讯电缆要引入泵房控制柜。泵房内的电缆布线按《建筑电气工程施工质量验收规范》施工，与其它设备的间距符合规范要求；动力电源须双回路供电。
②增压泵房应设计自动控制系统，水量、水压、水质及泵房运行状况等数据，应传送至供水企业。
③供电保护接地采用TN-S系统，在泵房内金属管道进出处、总电源进线处、水泵机组基础应设重复接地。
3.2验收要点
针对无负压设备，我们制订了专门的验收细则，以下几点作为验收中的重点。
①末端压力。按照行业标准CJ/T265―2007《无负压给水设备》和CJ/T 254-2007《管网叠压供水设备》，进行逐项验收设备是必需的程序，但在实际工作中发现，还应加上末端压力检验这一项目。末端压力是指离供水最不利点的压力，反映了管网末端的压力波动。
一般无负压设备的出口压力表安装于设备出口管道处，按照理论计算并不能全面反映管网末端的压力，而绍兴市区在建高层小区大部分管网末端距设备监测点不超过100米，有条件安装远传压力表，当距离超过信号线长度的限制时水利工程论文，可利用自带通讯模块的压力监测设备进行实时监测。
②差量补偿功能。在现场模拟市政用水高峰期，市政来水流量不足，观察设备出口压力是否平稳，据此验收设备是否具有差量补偿功能（即稳流功能）；当市政压力低于设定值时，检验设备的低压保护功能是否正常，是否具有停机保护等功能。
③流量检验。用便携式超声波流量计测量水泵进出水管的流量、扬程，检验是否达到设计要求，并用软件记录运行一段时间（不少于一周）的相应流量扬程曲线，与水泵出厂标准进行对比分析，以综合评价机组的整体性能。
4、结语
根据绍兴的供水管网、服务压力与高层住宅二次供水设施的现状，科学制订了二次供水设施的设备选型，总结了接收过程中的验收标准及验收中的有关技术要点。目前，绍兴市区高层住宅二次供水设施的接管工作正积极推进，已达成9个小区的接管意向，收取运行维护费800多万元。二次供水设施的接管，将有效改善高层住宅存在的供水隐患，提升供水管网及二次供水设施的安全运行水平，确保居民的饮用水安全。
陈听学（1972.12―），本科，绍兴市自来水有限公司总经理助理兼副总工程师，一直从事供水管理工作。
Abstract: in this paper, the high-rise residential building construction technology as the research object, from the late poured band construction technology, construction technology of concrete, as well as the formwork construction technology of these three aspects, is building a few points that need to focus on the construction of an in-depth research and analysis, hope to cause the special concern and attention of all personnel.
Key words: high-rise residential building construction concrete formwork technology after pouring zone
中图分类号：TU241.8 文献标识码：A文章编号：
高层住宅项目的兴起与发展对于缓解城市紧张用地问题，解决社会大众住房问题而言有着极为重要的意义与价值，房建施工技术的落实对于保障高层住宅建筑质量而言有着重要意义。本文试对其作详细分析与说明。
1、后浇带施工技术
在高层住宅房建施工的过程当中，通过应用后浇带施工技术的方式，可有助于防止施工过程当中由于住宅表面位置形成混凝土裂缝问题，同时对于控制整个住宅项目的沉降差而具有重要意义。在当前技术条件支持下，比较常见的后浇带断面形式主要可以归纳为以下几类：（1）平直缝后浇带；（2）阶梯缝后浇带；（3）企口缝后浇带；（4）V形缝后浇带。结合实践经验来说，在高层住宅房建施工当中，最常见的后浇带断面形式应当为平直缝。同时，若房建施工中现场测定墙面与板材之间的厚度超过60cm，则需要将后浇带断面形式选取为企口缝模式；针对30cm以内的情况，则需要选取为平直缝形式；而对于厚度在30cm~60cm的情况下，则需要以V形缝、以及阶梯缝为主。以平直缝后浇带为例，施工过程中应采取的技术方案为：对后浇带裂缝及相关积水区域予以排除，确保构建两侧位置能够保持24h以上的湿润状态。进而，需要严格按照施工图纸对后浇带区域进行模板预设工作（此阶段中，模板材料应当选取网格均匀的钢丝材料）。在此基础之上，需要对后浇带进行必要的保护。此阶段所采取的保护措施应当为：于后胶带缝两侧位置设置挡水砖，同时于后浇带内壁区域涂抹一定的防水砂浆。最后，需要对后浇带施工缝进行彻底的清洁，对后浇带顶端进行密封处理，并通过设置围护结构与挡水带的方式，防止房建施工中的钢筋原材受到不良影响。
2、混凝土施工技术
高层住宅房建施工过程当中，混凝土施工是至关重要的操作环节之一。此环节施工过程当中，需要严格按照如下方式，在保障混凝土施工性能的基础之上，确保施工过程的安全性：（1）以泵送方式对混凝土原材进行输送。为保障混凝土在泵送过程中的安全性与可靠性，需要在泵送混凝土之前，预先使用水泥纯浆对其进行润换处理，以保障混凝土泵送的质量。同时，针对在施工现场混凝土泵送过程当中，考虑到极有可能出现混凝土坍落的问题，就针对现场作业人员重视对浇筑速度的合理控制，尽量缩短混凝土暴露在外的时间；（2）在对梁板混凝土进行振捣操作的过程中，可优先选取插入式或者是平板式的振捣装置，并且在振捣过程当中，需要结合所选取振捣装置的不同，对振捣作业进行严格的质量控制：首先，对于平板式的振捣装置而言，振捣过程中，需要确保混凝土原材能够与平板底部充分的接触。现场人员需要在观测到所振捣混凝土表面开始呈现出泛浆现象，且观测无混凝土下沉的情况下结束混凝土振捣作业；其次，对于插入式的振捣装置而言，振捣过程当中，需要将振捣棒插入混凝土未初凝的下层位置，插入深度宜控制在50mm~100mm范围内，且需要保障上下两层混凝土在振捣中的充分接触。通常来说，每一点位的振捣时间应控制在20s~30s范围内。现场人员需要在观测到所振捣混凝土表面停止气泡，且观测无混凝土下沉的情况下结束混凝土振捣作业；（3）需要特别重视对混凝土的养护工作。对于高层住宅楼面区域而言，混凝土应采取的养护方式应当为：塑料薄膜覆盖养护。同时，需要由施工人员按照12h一次的频率对塑料薄膜进行洒水，以防止混凝土表面出现干裂的问题。常规来说，需要保障混凝土的养护时间能够在两周以上，以保障其性能可靠。
3、模板施工技术
在对角模、平模进行连接的过程当中，应采取的方式为企口连接。连接过程当中，为了防止上墙柱、下墙柱出现错位、以及由模板拼接松漏所导致的漏江问题，需要由现场施工人员在模板施工过程当中，通过拉通线的方式，完成对梁体模板、以及墙柱模板的找直作业。通过找直的方式，可确保在整个梁体结构当中，关键性的阴阳角能够完全方正且顺直。不但如此，对于梁板位置、墙体梁柱位置、以及墙体上口模板位置而言，上述区域内同样需要通过拉通线的方式进行找直处理，找直的目的同样在于确保上述区域结构棱角的顺直与稳定，以保障结构性能的可靠发挥。还需要特别注意的一点是：对于梁体模板、梁柱模板、以及墙体模板而言，在自立模至浇筑作业的全过程当中，还需要安排现场工作人员对结构长宽高等基本的尺寸参数进行严格校验，校验的方式同样为现场拉通线，而对这部分区域进行校验的最主要目的则在于确保浇筑过程中通线的可靠与稳定。
参考文献：
1引言
商品住房价格是一个热门话题，其价格一直居高不下，且涨幅较快，政府对此十分关注，普通老百姓反响强烈。许多老百姓穷其一生积蓄也难买到一套房子。房地产开发企业开发商品住宅是一种经济行为，追求利润是企业巨的根本目标。对于房价，理论界专家、房地产业许多专家学者进行了有益的探讨，但对控制房价，降低涨幅仍奏效甚少。
2 商品住宅房工程开发成本的构成
这里所讲的商品住宅成本包括商品住宅的开发建设成本及后期使用阶段所发生的成本。大致可分为8大项：
2.1 土地取得成本
土地取得成本是指取得商品住宅用地所必需的费用、税金等。在完善、成熟的房地产市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由房地产开发商缴纳的税费构成。
2.2 开发成本
开发成本是指在取得的商品住宅开发用地上进行基础设施和商品住宅建设所必须的直接费用和相关费用。在理论上，可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，开发成本主要包括下列几项：勘察设计和前期工程费；基础设施建设费；房屋建筑安装工程费；公共配套设施建设费；开发建设过程中的费用。
2.3 管理费用
管理费用是指为组织和管理商品住宅开发经营活动所必须的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费、管理用房固定资产折旧费等。
2.4 财务费用
这里所说的财务费用包括土地取得成本、开发成本和管理费用的资金利息和融资费用。
2.5 销售费用
销售费用是指销售开发完成后商品住宅所必须的费用，包括广告宣传费、销售费等。
2.6 销售税费
销售税费是指销售开发完成后的商品住宅应由房地产开发商缴纳的税费。
2.7 使用成本
使用成本是指商品住宅竣工后在使用期间发生的费用，如：房屋维护修理费、水电费用等。
2.8 其他成本
这里的其他成本是指在商品住宅寿命周期之内发生的其他费用，如商品住宅保有财产税、住房贷款利息等。
成本控制过程中，综合考虑商品住宅的这八项成本，可以使成本控制更具科学性和完整性，促进企业提高经济效益和竞争力。
3 高层住宅工程开发成本控制措施与建议
3.1 对高层住宅工程实施全面成本控制
3.1.1 推行设计招标，择优选择设计单位。
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
3.1.2 开展限额设计，有效控制造价。
设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。
3.1.3 从技术措施上展开项目投资的有效控制。
对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。
3.1.4 从经济措施上展开项目投资的有效控制。
严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资，如对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行供应，以达到降低造价之目的。
3.2 加强工程监理在高层住宅工程成本控制中的应用
建设监理制作为科学的建设项目管理方法，主要是以国家政策、技术规范、定额、合同等为依据，跟踪控制设计过程和施工过程的投资、工期和质量，确保三大目标的实现。监理的特殊身份，决定了其行为的客观性、科学性，决定了其实施投资控制的合理性、有效性。工程监理可以在项目建设的各阶段，通过科学的管理和有效的控制来实现业主控制工程造价的目标。
充分发挥工程监理在项目管理中的作用，最重要的是要明确建设单位和监理单位相互的责任，每一方都要明白自己该干什么？不该干什么？建设单位要充分授权予监理，不要该监理做的工作也由建设单位去做。目前的房地产开发企业一般都会设置自己的工程管理部，相应的开发项目也会配备自己的工程管理班子。这样往往在项目的实施过程中，形成了两套人马管一个项目。如果监理的管理项目的水平过硬的话，完全可以放手让他们去帮建设单位进行成本、工期、质量的控制，建设单位只是按监理合同对他们进行相应的控制考核即可。这样即可以保证项目的各项目标的完成，还能节省建设单位的管理费用的支出。
4 结语
商品住宅成本与其价格密切关联，对价格的一向关心往往会导致人们对商品住宅成本的热心。因此，商品住宅成本控制也就成为人们的关注焦点。由于我国商品住宅成本控制还不规范、计算手段相对落后，商品住宅成本控制还存在许多问题和不足，本论文主要是对高层住宅工程的成本进行了分析探讨，这是对商品住宅成本控制的一次有益探讨与尝试，因而是值得推广和借鉴的。
参考文献：
Abstract: the article to the nanyang high-rise residential design example for specific research, analysis of nanyang existing high-rise residential design problems of the; On this basis, from which to explore nanyang city high-rise residential design optimization problem; Put forward the design optimization of high-rise residential buildings of the scientific method and means, in view of the high-rise residential visits nanyang town existing in the design of the optimization problem of the proposed solutions.
Keywords: high-rise residential; Design optimization; Case analysis; Principle and target
中图分类号： TU2文献标识码：A 文章编号：
0 前言
南阳市地处中原地带，并且作为区域中心和河南省次中心城市，在推动城乡一体化、加速城市化进程、拉大城区框架的前提下，扩建住宅建设容量、保障城市居民安居是发展中的首要任务。
近十年来，在解决城市人口增容带来的住房供给问题，以多区域分布的高层住宅居住区开发建设为主要方式。但是，规模数量不断递增的已建和在建的高层住宅，存在诸多问题。特别是现实中南阳市城市发展以房地产开发商和投资商为支撑主体，业已形成左右该市发展建设方向和具体内容的力量，导致存在明显的“泛市场化”倾向。其中对高层住宅的设计程序、设计管理、经济技术指标控制、具体地块规划布置设计等存在许多不严谨、非优化问题。特别是高层住宅建筑方案设计优化与住宅套型及其平面布局优化方面存在的问题最为突出。具体到忽视城市功能结构现状和未来功能更新的不适合开发建设高层住宅用地侵占、片面追求最大利润导致的快速设计、粗糙设计的不适当性因素是问题的源头或关键。
本论文针对2000年以来，河南省南阳市住宅发展建设中的已建和在建中的具有代表性的高层住宅建筑设计案例进行全面系统地分析研究，在理清南阳市的住宅发展建设的脉络的前提下，对该城市区域内的水文地质条件、气候特征、住宅消费指数、经济技术指标等的客观现实性因素和南阳市居民对住宅适居性的普遍要求等进行深入研究，提出该城市高层住宅建筑设计优化的目标、内容和途径。
南阳市高层住宅设计与开发的非优化状况不容乐观。南阳市区的高层住宅的建设开始于2000年，时间较短。但是，其开发建设的数量在近几年来增长迅猛，至今，已有数百幢之巨。其中，地块环境，住宅套型以及组合形式多样性突出。设计竞争以竞相压低设计费和无底线地缩短设计工日为主的方式不合理。设计单位资质混杂，当地和外地设计公司协作配合不严谨。由于设计合同时间十分仓促，无序竞争比较严重，设计优化意识比较淡漠等，造成十分严重的设计粗糙状况，也导致南阳高层住宅普遍存在设计非优化带来的问题。
对于如何进行高层住宅设计优化的探索与实践，是必须直面的现实问题。这个问题，不仅是设计者的重要职责，也是政府、房地产商应该重视的问题，而且更是衡量设计单位、设计人员技术水平和市场竞争内在实力高低的重要标志。
在案例选择时，对于进行过设计整体优化的典型案例抽取较为困难，所占项目设计总量的比例较低。特别是对我院2007年度的设计项目，现在在建高层住宅进行了设计成果质量比对。收集到的该年度高层住宅项目27个，其中进行过“整体优化”的设计项目只有3个，比例仅为11。经规划管理部门针对高层住宅设计进行招标评审的项目，对于其设计不合理部分给出修改意见，按意见要求修改后的设计成果普遍显示出“局部优化”的特征。因此，“局部优化”的比例较高，约占所有项目的80。还有10左右的项目属于设计“非优化”类别。从中可以看出南阳市高层住宅设计存在非常严重的非优化或没有进行设计整体优化的缺陷，这些缺陷导致了建成使用效果不佳，结构选型不适当，建设造价过高，用户满意度较低等问题的存在。
根据我院近几年来所做的工程设计案例的选择方法和选择依据，分别对已建成的南阳市高层住宅建筑设计的典型代表案例，按类别从初期规划到最终的高层住宅投入使用等环节的设计，分别给予了详细的归纳分析与说明：对南阳市高层住宅建筑设计“整体优化类”项目的典型代表――“书香水岸1#高层住宅”和“帝苑锦城”住宅区二期工程及其12＃、13＃高层住宅进行了全面的详细的分析；对建筑设计“局部优化类”的代表项目而言，针对其优化部分做出了重点分析与综合阐述。对南阳市人劳局商住小区1＃高层住宅楼的分析，着重于建筑单体设计相关的套型平面设计优化，结构选型优化，经济技术指标优化等这些设计优化成果的说明。对净土庵城中村改造F区“都市春天”小区及其1＃、2＃高层住宅建筑设计的分析，着重于环境景观设计局部优化效果的肯定，同时指出了单体设计中结构选型优化的不足。对南阳乐凯集团第二胶片厂职工住宅区项目的设计分析，着重分析评价了其总平面设计与用地规划设计局部优化的成果，该项目设计理念强调了与地域文化的结合，路网和流线设计合理，景观品位高雅，场地设施配置设计人性化特征等是设计优化的具体体现，但是该项目高层住宅单体设计的优化效果不明显；对南阳市高层住宅建筑设计“非优化类”的典型代表项目――南阳锦城国际住宅楼最初期单体方案的分析，着重说明其设计单体非优化的情况、以及存在的弊端等。
通过对以上典型案例的分析，基本能够代表南阳市高层住宅建筑设计的普遍情况。这样的分析也分属于三种类型的高层住宅的设计过程、设计生产环节、设计团队的技术水准、设计优化的着力点、设计优化内容以及建成效果等设计过程技术方面作了针对性的归纳与比较。
一、影响高层住宅建筑设计优化的关键要素分析
1、建筑设计工作者的素质水平与职业道德
（1）建筑设计工作者。
建筑设计工作者，是建筑设计优化的主要承担者，是设计质量的主要保证者，也是影响建筑设计优化最直接的关键因素之一。从事建筑设计的工作者，不仅要求对本专业的掌握与实际的应用具有过硬的设计水平，而且对相关专业的设计也要有一定程度的了解。只要建筑设计工作者设计水平的提高，就能设计出一定高质量、高水平的设计作品，在严格遵照现行国家及地方设计规范的前提下，对本专业设计各流程进行严谨的控制，综合优化处理设计工程中存在的各种矛盾，精心解决设计中存在的问题，避免设计中不必要的浪费，对从事的设计任务从前期的初步设计到施工图设计再到后期的设计现场服务指导等方面，尽心做到高水平的设计与服务，使自己的设计产品得到市场的认可与满意。
设计质量既影响工程投资又影响使用，还影响安全与建筑物的寿命。据统计，在工程质量事故的众多原因中，设计责任指数数占到40.省略
参 考 文 献：
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异形柱结构(包括异形柱框架和异形柱框架剪力墙),常用于多层及小高层住宅；其框架柱采用L型、T型、十字型。这种结构比普通框架柱有明显的优点，一般住宅的框架柱多为矩形柱或方柱，柱子的短边尺寸不小于300mm，而一般的填充墙采用墙厚为200mm,或240mm；这样在建成后难免在室内露柱，既影响家具的摆放，又不美观，给住户的使用带来不便。而异形柱的肢宽同填充墙墙厚，在房间内无明柱、明梁，布局规整，有效地增大了室内的使用面积，受到用户的追求
近年来，由于土地的紧缩，多层住宅难以满足时代要求。为提高容积率，小高层、高层住宅蜂拥而起。但是，影响建筑结构安全的因素主要有三方面：结构方案、内力效应分析和截面设计。结构方案虽然属于概念设计的范畴，但由此决定的整体稳定性对结构安全的影响和对整座建筑物的工程造价的影响起主要作用。特别是现代设计多依赖于计算机辅助计算，所以，结构选型，概念设计与结构分析决定了作品的成败；对于小高层，常用的结构形式为：剪力墙（薄壁剪力墙）结构，短肢剪力墙结构，框架简力墙结构，异形柱框架剪力墙结构，配筋砌体结构等。小高层的层数一般为8~12层；纯砖混结构的砖墙采用240mm厚或370mm厚，已不能满足抗压、抗剪、抗弯的要求。而配筋砌块砌体结构，从受力上看，可以满足小高层的要求，但其施工复杂，施工速度漫，难以推广。论文参考。钢筋混凝土剪力墙结构，完全能满足小高层的受力要求，但其含墙量多，自重大，含钢量在55Kg/m2左右。比如同样建造一座12层的住宅和建造一座20层的高层住宅，其主体每平方米含钢量相近；且自重大，给基础的附加压力增大，所以不够经济。薄壁剪力墙的墙厚可采用160mm厚，墙体太薄，梁与墙的连接，板在墙上的锚固，墙、梁、暗柱节点钢筋密集，不宜施工；且其隔音、保温效果差。短肢剪力墙结构，其墙体的配筋率比较高，《高规》规定：“短肢剪力墙截面的全部纵向钢筋的配筋率，底部加强部位不宜小于1.2%，其他部位不宜小于1.0%，”而一般剪力墙的配筋率为不小于0.25%。框架剪力墙结构，前面提到，普通的框架柱会在房间内出现棱角，影响使用。
现在来分析异形柱框架剪力墙结构，异形柱框架剪力墙结构为框架剪力墙结构的特殊形式，其柱肢截面的肢高肢厚比小于4.0，且肢长不小于500mm，一般肢厚取200mm、240mm。论文参考。填充墙采用轻质高效的墙体材料，不仅改善了建筑的保温、隔热性能，节约能源消耗，还能减轻结构自重，有利于节约基础建设投资，有利于减少结构的地震作用，采用工业废料制作的墙体，有利于利用废料，有利于环境保护，充分响应国家号召，努力搞好节能减排。钢筋混凝土剪力墙一般布置在楼梯间、电梯间位置，对电梯设备运行、结构抗震、抗风均有利。剪力墙应对称、均匀布置，防止扭转。
异型柱的受力特点：异型柱是多肢的，其剪切中心一般在平面范围之外，受力时要靠各柱肢交点核心混凝土协调变形，这种变形协调使各柱肢内存在相当大的翘曲应力和剪应力，由于剪应力的存在，使柱肢易先出现裂缝，也使得各肢的核心混凝土处于三向剪力状态，使得异型柱比普通柱变形能力低，脆性破坏明显。况且，异型柱存在着纯翼缘柱肢受压的情况，其延性较差。异型柱的破坏形态为：弯曲破坏、小偏压破坏、剪切破坏等；影响其破坏的因素有多种：如荷载角、轴压比、剪跨比，配箍率、箍筋间距及纵筋直径，混凝土强度等。由于其受力性能的复杂，设计时，除了满足计算外，还应满足相应的构造措施，来保证其强度和延性。
异形柱剪力墙结构中，异形柱为双向偏心受压构件;设计时，按双偏压柱计算，严格控制柱子的轴压比，则柱子的配筋基本为构造要求；剪力墙为主要抗侧力构件。混凝土宜采用高强混凝土，钢筋宜采用高强热轧钢筋；目前推广使用三级钢。相对普通框架剪力墙结构，其结构的总高度，柱子的轴压比，第一扭转周期与第一平动周期的比值，结构弹性层间位移角限值等均较严格。
异形柱剪力墙结构的抗震性能：以上分析得，异型柱的受力性能比较复杂，异型柱为抗震的薄弱构件；但作为框架剪力墙结构，本身具有两道抗震防线，剪力墙受力明确，变形能力较好，且剪力墙的纵向刚度大，按等刚度分配的原则，则剪力墙承担较大的地震荷载；高层中，纵横向均匀、对称的布置一定数量的剪力墙，能有效地吸收地震剪力。对于异型柱，其轴压比是影响混凝土柱延性的关键指标，柱的侧移延性比随轴压比的增大而降低；所以在高轴压比的情况下，增加箍筋用量对提高柱的延性作用已很小，故设计时一般控制柱子的轴压比，比一般框架柱的轴压比限值小0.05。施工中注意梁柱结点钢筋比较密，保证结点处混凝土的密实，作到抗震要求的强结点，弱构件，强减弱弯。论文参考。
长期以来住宅防水处理一直是住宅建筑设计和施工中的关键性问题，尤其像深圳这样的沿海地区，全年降雨量大，而且夏秋季经常会有台风造成的强降雨，这就给住宅建筑的防水工程带来严峻考验。如果设计时的防水层材料选择不当或者施工过程中未严格按设计要求和施工技术标准施工，以及操作人员技术素质低，都可能会造成防水失效出现渗漏水。据有关方面统计，目前厨房、卫生间、地下室的渗、漏水现象已成为住宅建筑中投诉数量最大的方面之一。高层住宅防渗漏问题在设计和施工过程中必须给予高度重视，对易产生渗水的部位和施工薄弱环节，都要严格执行《建筑防水工程技术规程》DBJ15-19-2006、《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002、《地下防水工程质量验收规范》GB50208-2002等有关规范及标准，采取有效的措施，加强施工质量管理，以确保防水工程的质量。
一、高层住宅地下室设计、施工防渗漏
（一）设计单位在进行住宅工程施工图设计时，除注明工程防水等级外，还要详细注明工程的防水做法、细部构造措施、材料要求等事项，重要的部位要有施工详图。
（二）地下室防水设计要形成全封闭，地下室外墙与底板防水要交圈，桩头或桩承台与地下室底板连接处防水层应水平通过桩头或桩承台。
（三）地下室设计时不能只考虑刚性防水而不做柔性防水。目前我国地下水特别是浅层地下水受污染比较严重，地下水对混凝土、钢筋的侵蚀破坏是一个不容忽视的问题。另外在柔性防水层外须设置保护层，以防止打夯机夯实回填土撞伤防水层；以及防止建筑下沉时，回填土中的硬尖物擦伤防水层。如采用喷泡聚氨酯或高密聚苯板还对地下室起到保温作用。
（四）全封闭的地下室在设计时应考虑地下水对地下室的漂浮力，漂浮力的大小等于地下室排开水的重量。当地下水位较高时，结构的自重不足以抵抗地下水的漂浮力时，要在地下室底板下设置锚杆，以抵抗地下水的漂浮力。否则当地下水的漂浮力大于结构自重及锚杆拉力时，就会将地下室底板、墙、梁等构件拉裂或将建筑物浮起。深圳有一住宅楼，地下室设计时没有充分考虑地下水位最不利的情况，裙房下的地下室部分位置锚杆数量设置不够，在经历了几次丰水期后，局部地下室底板、剪力墙、梁被拉裂，造成严重的渗水现象。
（五）地下室柔性防水施工是地下室防渗漏的关键，应从基层处理、涂膜防水施工、防水节点施工以及构造节点的处理等几方面严格控制施工质量，以避免或减少渗漏问题的发生。
1、基层要求及处理：（1）防水基层按设计要求如用水泥砂浆找平，其表面要抹平压光，不允许有凹凸不平、松动和起砂掉灰等缺陷存在。有套管的管道部位应高出基层表面20mm以上。阴阳角部位应作成半径约10mm的小圆角，以便防水涂膜层的施工。（2）所有管件等必须安装牢固，接缝严密，收头圆滑，不得有任何松动现象。（3）施工时，防水基层应基本呈干燥状态，含水率小于10%为宜，其简单测定方法是将面积约1m2、厚度为1.5～2.0mm的橡胶板覆盖在基层面上，放置2h～3h，如覆盖的基层表面无水印，紧贴基层一侧的橡胶板又无凝结水印，根据经验说明其含水率已小于10%，可满足施工要求。（4）施工前，先以铲刀和扫帚将基层表面的突起物、砂浆疙瘩等异物铲除，并将尘土杂物彻底清扫干净。对阴阳角、管道根部等部位更应认真清理。如发现有油污、铁锈等，要用钢丝刷、砂纸和有机溶剂等将其彻底清除干净。（5）防水层施工时，要保证基层无积水、无泥浆，并采取适当的降水措施。
2、防水涂膜施工要点：（1）涂刷底胶：此工序相当传统沥青防水施工涂刷冷底子油，其目的是隔断潮气，防止防水涂膜起鼓脱落；加固基层，提高涂膜与基层的粘结强度，防止涂层出现针眼气孔等缺陷。小面积的涂刷可用油漆刷进行；大面积的涂刷，可先用油漆刷蘸底胶在阴阳角、管子根部等复杂部位均匀涂刷一遍，再用长把滚刷进行大面积涂刷施工。涂胶要均匀，不得过厚或过薄，更不允许露白见底。一般涂刷量以0.15～0.2kg/m2为宜。底胶涂刷后要干燥固化4h～8h以上，才能进行下道工序施工。（2）防水涂层施工：a）第一道涂层施工：在底胶基本干燥固化后，用塑料或橡胶刮板均匀刮一层涂膜，涂刮时要求均匀一致，不得过厚或过薄，涂刮厚度一般以0.6mm左右为宜。开始刮涂时，根据施工面积大小，形状和环境，统一考虑施工退路和涂刮顺序。b）第二道涂层施工：在第一道涂层固化24h后，再在其表面刮涂第二道涂层，涂刮方法同第一道涂层。为了确保防水工程质量，涂刮的方向必须与第一度的涂刮方向垂直。重涂时间的间隔，由施工时环境温度和涂膜固化的程度(以手触不粘为准)来确定，一般不得小于24h，也不宜大于48h。
3、防水节点施工：（1）地下室底板后浇带防水节点：（2）桩头防水节点：（3）地下室外墙施工缝防水构造节点：(5)地下室顶板：a）地下室顶板与外墙的交接处理：由于地下室顶板需要用做施工场地，故外墙防水先期施工至地下室顶板边缘1m处收口，加盖无纺布后期与顶板防水搭接。b）地下室顶板与墙柱：墙柱根部圆角，防水沿墙柱上返标高+0.500。
4、构造节点：构造节点根据规范和设计要求，参照GB50108-2002和SJ•A防水图集进行施工。(1)阴阳角处理：阴阳角处用聚合物砂浆做成圆角，增设300×300防水附加层一道。(2)止水螺杆洞防水处理：a)对于突出防水基面的拉杆螺栓应割掉并至基面内≥20mm，先用密封材料封堵螺栓头，用聚合物水泥砂浆进行修平。b)在螺杆洞侧凿出50mm×50mm×20mm喇叭形(要求开口朝下)，用防水砂浆封闭高出墙面1.0mm～2.0mm，检查是否出现细微裂缝或空鼓。全部螺杆洞都必须处理且通过专项隐蔽验收。(3)施工缝防水处理：施工缝两边250mm范围内增设防水层一道。(4)预埋套管穿墙面防水处理：穿过防水层的管道预理套管，套管中间焊接止水钢板，管道安装完成后，用石棉水泥填实，两端用胶泥密封材料密封，迎水面设附加防水层一道。(5)管道穿顶板板防水处理：穿过防水层的管道四周找平层应按规范和设计要求施工，与基层交接处预留凹槽，填密封油膏，再将管道四周除锈、打光、然后在管口四周500mm范围内及管面100mm高范围内做1.5厚911聚氨酯防水附加层一道。
二、高层住宅厨房、卫生间设计、施工防渗漏
（一）、厨房、卫生间防水设计应采取以排为主，以防为辅的设防原则，防水层做在楼地面面层的下面，防水材料应选择单组份环保聚氨酯涂膜防水，由于其能严密地包住管道与地面，渗入缝隙，在干燥后不会收缩，因此比防水水泥等刚性材料更适合用于厨房、卫生间这种管道、缝隙较多的小面积房间。防水层上翻墙体300mm高。地面应低于客厅卧室地面50mm，并按规定起坡1%，地漏口低于相邻地平面不少于10mm。墙体1.8m以下内墙抹灰中应加入适量防水粉。四周填充墙下应浇筑与墙同厚、高度为200mm的混凝土挡水带，与现浇楼板同时浇筑施工，防止轻质砖填充墙空隙大，吸水性强，与楼面粘接不实，产生墙根开裂造成的渗漏。
（二）、厨房、卫生间楼板混凝土施工时必须振捣密实，特别是管子四周及墙角处，必须平整，避免凹凸不平现象发生。做好混凝土板面养护，避免因混凝土养护不好造成的收缩裂缝。穿楼板立管管根四周应留凹槽嵌填密封材料，由于金属管或塑料管与混凝土的收缩系数不同，管道壁与混凝土接触面存在有微细缝隙，如果管根四周不留凹槽嵌填密封材料，地面水可能顺管壁渗漏下去，造成沿楼板立管边缘潮湿、滴水。封堵前周边先凿毛并清洗干净，再支模板封堵，管道、地漏四周用高于结构混凝土强度一级的微膨胀细石混凝土封堵后，再用密封胶封堵。地面防水施工前应对结构进行蓄水试验，如有渗漏须找出渗漏的源头并进行处理，直至不渗水才可进行下道工序。
（三)、厨房、卫生间防水层施工：防水层采用1.5mm厚单组份环保聚氨酯涂膜防水。1、施工顺序：基层清理——水泥砂浆找平层施工涂刷底胶——聚氨酯防水涂膜涂刮—保护层及面层施工2、主要施工方法（1）在防水施工前必须要将砼基层进行清理。（2）找平层砂浆表面应采用原浆压光的方法将表面压光，避免开裂剥落。基层应牢固、表面洁净、平整，阴、阳角处呈圆弧形或钝角。（3）聚氨酯底胶、聚氨酯涂膜附加层，其涂刷方法、搭接、收头应符合规定，不得出现空鼓、皱折、气孔、鼓泡等缺陷（4）聚氨酯防水层涂膜必须进行分层涂刮，薄厚一致，薄涂多遍，不得有流淌、堆积现象。每一遍的涂刮方向应相互垂直，一般要涂刮2～3遍方可达到设计规定的1.5mm的厚度要求。前一涂层干噪固化后，应将涂层上的灰尘、杂质、清理干净后再进行后一遍涂刷。每道涂膜涂刷间隔应以上一道涂膜固化程度（手感不粘）确定，一般不小于24h，不宜大于72h。（5）涂层施工应连续进行，当不能连续施工，需要分段进行时，段与段之间的涂膜搭接口应不小于规范要求。（6）在涂第一遍涂膜之前，应先对阴阳角、排水管、立管周围、混凝土接口处等各种接合部位，增补涂抹及铺贴增强附加层，然后再大面积平面涂刷。（7）聚氨酯涂膜防水层未固化前不得上人踩踏，涂抹施工过程中应留出施工退路，采用后退法涂刷施工。（8）在最后一道涂膜固化前，在其表面用素水泥浆拉毛，以增强涂膜与保护层的粘接能力。（9）由于防水层耐穿刺性差，所以防水层施工完后，必须经质量验收合格，进行蓄水试验，临时将地漏封堵严密，门口处抹挡水坎，蓄水深度最高处为20mm，观察24h无渗漏为合格，方可进行保护层及面层施工。
三、高层住宅屋面设计、施工防渗漏
(一)、屋面防水工程的节点细部构造是防水工程的重要部份，如屋面檐口、女儿墙、天沟、水落口、泛水、压顶、变形缝、分格缝、穿过屋面防水层管道等等。对于屋面防水，设计应全面考虑结构变形，温差变形，干缩变形、振动诸多因素，采用柔性密封、防排结合，材料与构造防水相结合的做法。节点设防上应增设附加层，以适应基层的变形。节点使用的材料其性能指标均应高于其他部位，特别是耐老化性能要好。
（二）、屋面楼板混凝土结构施工时，要保证混凝土强度，钢筋间距，保护层厚度，作好屋面结构的养护工作。混凝土整体浇筑尽量一次浇筑完成，防止产生施工缝。屋面结构的支撑和模板不可过早拆除，以防产生裂缝。对完成浇筑后的屋面，做闭水试验，如发现渗漏必须处理至不渗漏为止。
1.高层建筑结构体系的特点
在我国高层建筑发展的早期阶段，所设计建造的高层建筑大都为单一用途，例如高层住宅、高层旅馆、高层办公楼等。近年来高层建筑发展迅速，建筑朝体型复杂、功能多样的综合性方向发展，因而相应的结构形式也复杂多样。后来陆续开始在高层住宅底层设置生活福利设施，并且开始大量兴建集吃、住、办公、购物、停车等为一体的多功能综合性高层建筑，尤其是在城市主干道两侧，并已成为现代高层建筑的一大趋势。
从建筑使用功能而言，在设计中，通常将大柱网的购物商场、餐厅、娱乐设施设于多功能综合性高层建筑的下层部分，而将较小柱网、较小开间的住宅、公寓、旅馆、办公功能的建筑设于中、上层部分。这种建筑使用功能的特点相应决定了多功能综合性高层建筑结构体系的特点。由于不同建筑使用功能要求不同的空间划分布置，相应地要求不同的结构形式，如何将它们之间通过合理地转换过渡，沿竖向组合在一起，就成为多功能综合性高层建筑结构体系的关键技术。这对高层建筑结构设计提出了新的问题，需要设置一种称为“转换层”的结构形式，来完成上下不同柱网、不同开间、不同结构形式的转换，简单地说，就是上下两层的结构不一样，必需设置一个转换层来“承上启下”。免费论文参考网。结构上的转换层概念，主要是指在整个建筑结构体系中，合理解决竖向结构的突变性转化和平面的连续性变化的结构单元体系。它在主要满足结构安全功能要求的同时，多数情况下解决一些特殊技术性建筑功能要求。比如在结构转换层空间内布置管道、设备等等。这种转换层广泛应用于剪力墙结构及框架一剪力墙等结构体系中。免费论文参考网。
2.转换层的常用结构形式及对比分析
2.1 梁式转换层
梁式转换层是指在现浇钢筋混凝土楼板上布置单向托梁(纵向或横向)或双向托梁(纵横向)或斜向托梁，以承托在本层落空的上面各层的承重柱或剪力墙。该种转换形式一般用于底部大空间剪力墙结构，当需要纵横向同时转换时，采用双向梁的布置。对于框筒或筒中筒结构，可以根据需要在相应楼层下做一圈转换大梁，把上部柱的荷载通过转换大梁传到下层两边的柱上。
梁式转换层结构的传力途径为墙一梁一柱(墙)，传力途径清楚，转换梁具有受力性能好、工作可靠、构造简单和施工方便等优点，结构分析计算也较容易，一般用于上层为剪力墙结构，下层为框架结构的转换。免费论文参考网。
2.2 板式转换层
当上下柱网、轴线有较大错位，不便用梁式转换层时，可以采用板式转换方式。板的厚度一般很大，以形成厚板式承台转换层。它的下层柱网可以灵活布置，不必严格与上层结构对齐，但板很厚，自重很大，材料用量很多。
厚板转换层适用于上下柱网极不规则的结构，它的结构布置方便，从而更好地实现对高层建筑多功能的要求，但缺点也很明显。由于板式转换层一般很厚，有时可以达到3.0mm，自重很大，在地震作用下，这样大的质量必将引起很大的水平地震作用。因此对于地震区的高层建筑，转换层要慎用厚板楼盖。
2.3桁架转换层
在托柱形式的梁式转换层中，当转换梁跨度很大，且承托层数较多时，由转换梁承托上部框架柱传递下来的竖向荷载会很大，致使转换梁的截面尺寸过大。这在设计理论上可以实现，但在实际实施中却不可行。再者，采用转换梁也不利于大型管道等设备系统的布置，不利于该转换层建筑空间的充分利用。此时若根据上下柱网的轴线位置设置采用桁架转换层则可巧妙的解决此问题。
桁架转换的设计和施工较复杂，但是结构受力明确，传力途径清楚，使开洞与设置管道具备条件，而且它们的位置与大小都有很大的灵活性，能充分利用该转换层的建筑空间。采用桁架转换层，其钢材和混凝土的用量比采用梁式转换层要经济。
2.4斜柱转换层
斜柱转换层是一种在大量高层、超高层建筑中广泛采用的转换结构形式。它是桁架转换中最简单的一种，采用它将会解决转换层不便使用的问题，将目前巨型梁转换层仅能用作管道空间变为可有效使用的面积空间，变“死”空间为活空间，使转换层具有了更大的经济价值。
斜柱式转换层结构传力直接，可有效减小转换梁尺寸，且更易实现“强柱弱梁，强剪弱弯，强节点弱构件”的抗震设计原则。斜柱式转换结构侧向刚度比相同条件下的梁式转换结构大，更易满足规范中转换层上下结构侧向刚度比的要求，能有效地避免转换层形成结构薄弱层。斜柱式转换层弹塑性变形相对较小，可有效地避免结构在大震下，薄弱层因弹塑性变形过大而造成结构整体倒塌。
在工程实践中，应用得最广的是梁式转换，其次才是厚板转换等其他转换形式。斜柱转换克服了梁式转换和厚板转换的缺点，同时具有上述转换的优点，转换灵活，传力直接，减轻了梁所承受的剪力负担，使梁的剪压比大幅度减小。因此，无论从经济、建筑用途、还是受力模式上，斜柱转换层都是非常好的结构转换形式，是一种可在大量超高层建筑中推广采用的结构转换形式。
3.高层建筑结构转换层施工技术
3.1模板工程
转换层结构的自重大，施工荷载也大，因此要根据工程实际情况选择合适的模板支撑方案，以保证支撑系统具有足够的强度、刚度、稳定性，实际工程中常用以下几种支撑体系：
⑴一次性支模
该支撑方式适用于现场可用的支撑材料较多，且转换层相对较低的结构体系，但此种方式支撑材料需用量很大，在材料使用上不经济。
⑵荷载传递法支模
该方法将转换梁板的自重和施工荷载通过支撑系统传递给以下多层楼板或把荷载传递给转换层下的支承柱，由支承柱把上部荷载向下传递。
⑶叠合浇筑法支模
该方法应用叠合梁原理将转换层梁、板分多次浇筑成型，支撑系统只要考虑第一次浇筑时的结构自重和施工荷载，这样可减少大量下部支撑体系的负荷，节省大量的支撑钢管。
⑷埋置型钢法支模
该方法是在转换结构梁中埋设型钢，与模板连成整体，用以承载全部大梁荷载，可节省大量支撑材料。
3.2钢筋工程
⑴在钢筋绑扎前先设置好梁底钢筋保护层，可在钢板上焊钢筋作为保护层垫块，垫块长度同梁宽，垫块放好后，在模板上固定好。
⑵转换梁钢筋在梁模板支撑、梁底板安装完成后进行绑扎，绑扎钢筋一次绑扎到位，绑扎完成后检查钢筋直径和数量进行复核无误后，进行梁侧板及转换层楼板安装，安装过程中注意对成品的保护。钢筋的规格、形状、尺寸、数量、间距、锚固长度、接头位置必须符合设计要求和施工规范。
⑶楼板钢筋在模板安装后在模板上按设计间距纵横向量出钢筋位置，绑扎第一层网筋、第二层网筋。再按要求在两层网筋问设置马凳支撑钢筋、设置垫块。
3.3混凝土工程
⑴因转换层梁混凝土体积大，为尽量减少施工缝，采用混凝土搅拌站搅拌并一次浇筑成型，混凝土用泵进行输送；按照泵送混凝土配合比进行搅拌，严格控制坍落度。对于一些特殊部位，应制定专门的技术措施。
⑵为了减小混凝土内外温差，施工中应选用水化热较低的水泥，如矿渣硅酸盐水泥，火山灰水泥，或在混凝土搅拌中掺入沸石粉，降低水泥的用量。同时为降低水泥水化热，通常要掺入外加剂。主要使用高效减水剂、缓凝剂等。
⑶大截面梁的内部温度应通过计算确定，并应在其内部一定部位设置测温点，便于对混凝土温差的控制，若温差大于25℃，应采取措施，通常采用蓄热保温法，内降温外保温法，蓄水养护法等。
⑷在混凝土浇筑时，在表面要留有一定的泌水坡度，同时在模板上要留排水小孔，以利于提高混凝土的施工质量。
⑸为能使混凝土外表面温度不至于降低过快，通常先施工转换层外围结构和墙体；夏天施工时要注意采用温度较低的水搅拌混凝土，以降低混凝土的入模温度；采用分层浇筑方法，每层浇筑厚度通常在300mm～500mm，后一层浇筑要在前一层混凝土初凝前完成。另外采用叠合梁施工方法可缓解水泥水化热和混凝土内部的温度应力对裂缝的不利影响。
4.结语
实践证明，在转换层施工中，只要做好模板支撑体系，钢筋的定位，大体积混凝土等施工措施，转换层的施工质量一般就能得到保证，并可达到降低成本、取得较好的经济效益的目的。
参考文献：
随着社会的发展，人民生活水平的提高，对于住宅人们除了关注楼层、面积、平面布置等因素外，同时也将更多的注意力放在了住宅设备功能设计上。给排水系统作为住宅设备的重要组成部分，其系统设计是否合理，对今后住户的装修、日常使用与维护将产生重要影响。
1．给水系统
1.1给水支管的敷设
一般住宅给水支管外径de≤40mm或dn≤32mm，分户支管至用水点的管道如沿室内楼板下吊设，必然要求设室内吊顶，管外壁还应有防结露措施，给住户装修带来不便，毕竟不是所有的用户都想设吊顶。所以规范规定：给水支管宜敷设在找平层或管槽内且支管外径不宜大于25mm。为了满足规范的要求，给水支管入户后即接入分水器，分水器暗设于厨房或卫生间墙体内，通过分水器后接往各用水点支管管外径均可控制在25mm以下。管槽可以在楼地面施工时预留，槽深大于等于支管外径。管道嵌入管槽里，并用管卡将管子固定在管槽内。墙体内埋水管，要做到合理布局，槽内抹灰圆滑。提倡在管槽内做防水，管道施工完毕，并经水压试验合格后，由土建统一抹灰，并在楼地面上统一用红漆标记出管道走向，并向住户交待清楚以防装修时破坏管道。
1.2水表的设计
长期以来，我国住宅水表均设于室内厨房或卫生间等用水集中处，用水点较多且分散。近年来，水表设于户内而引发的诸多问题日益引起人们的重视：入户抄表扰乱人们的正常生活及可能导致的入户抢劫；使住宅私密性及安全性得不到保障；管理人员抄表不易且抄表劳动强度大；个别用户偷水而管理部门无法制止及处罚等。由于这些问题的产生，水表出户已成为必然的选择。自动抄表系统应运而生，自动抄水表系统属于一种智能化建筑技术，经过多年的实践发展，该系统的技术日臻成熟，它代表着未来住宅产业发展的潮流，自动抄表系统是利用当代微机技术、数字通讯技术与水表计量技术的完满结合。论文格式。集计量、数据采集与处理于一体，将城市居民用水信息加以综合处理的系统。此系统计量准确、收费便捷，既可节省人工又可减少供水部门与客户之间的纠纷，它不但能提高管理部门的工作效率，也适应用户对用水计费的新需求。同时，由于水资源日益紧张，对于水费的分段收费(超出基准水量的部分收取较高的费用)已迫在眉睫。自动抄表系统对于这些问题可以迎刃而解。
2．同层排水系统
2.1厨房排水管道设计
厨房洗涤池排水支管可直接在楼板上接入排水立管，取消厨房地漏或设侧墙式地漏．这样做可以使下水管道每层水平分隔，如有漏水则不影响下层住户，检修时也可以独户进行。
2.2卫生间排水管道设计
为了满足现代住宅对卫生间排水管敷设方式的基本要求，国内先后出现了垫高卫生间地面敷设排水管的排水方式、后排水方式和下沉卫生间楼面敷设排水管的排水方式，这三种排水方式目前在国内同时存在。
垫高卫生间地面敷设排水管的排水方式适用于受建筑专业布置位置影响的卫生间和旧房卫生间改造以及加设卫生间等：
后排水方式适用于小康以上住宅卫生间；后排水方式，它的水力条件相对较差，坐便器冲洗不干净，用水量较大，同时还存在着侧式地漏容易排水不畅、污水返溢等问题急待解决。
下沉式排水方式使卫生间的布置更加灵活和方便．满足各种品牌和档次卫生器具布置的需要，增加的费用也不多，较适合商品化住宅卫生问布置的需要，而下沉式排水方式的关键问题是下沉后结构层楼板积水的排除。
针对以上问题，可以考虑采取这些措施：严格做好卫生间地面的防水处理及下沉室四周的防水处理；卫生间内所有给排水管道应经严格试压注水试验后方可暗封管道；建议在下沉室侧面设置侧排地漏，以排除可能出现的积水。这些问题都应在大规模将新技术应用到普通居民的住宅建设当中前加以充分考虑。
3．消火栓给水系统和喷淋给水系统
3.1《高层民用建筑设计防火规范》对于一类高层住宅的设置“盲区”
GB50045—95《高层民用建筑设计防火规范》(2001年版)(后面简称《高规》)第2．0．11条对“高级住宅”的解释为建筑装修标准高和设有空气调节系统的住宅。根据此解释，“普通住宅”可定义为建筑装修标准一般或不设空气调节系统的住宅。《高规》第2．0．11条条文说明给出了衡量住宅级别的四个原则，一是看装修复杂程度，二是看是否有满铺地毯。三是看家具、陈设高档与否。四是看设有空调系统。四者均具备，应视为高级住宅。
《高规》第2．0．8条对“商住楼”的定义为底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑。商住楼由于有底部商业营业厅。火灾时火势蔓延快、疏散困难、扑救难度大、火灾隐患多，因此，消防要求相应比普通住宅严格。
《高规》第7．6．2条规定，建筑高度不超过100m的普通住宅不设自动喷水灭火系统．一类商住楼的公共活动用房、走道应设自动喷水灭火系统。
按《高规》7．2．4条规定，不要求一类高层住宅和一类高层商住楼设置消防卷盘。综合以上几条《高规》中的规定，不难发现．各条规定均对一类高层普通住宅的消防等级设置比较低。但是。现代家庭住宅装饰和家具陈设越来越五彩缤纷，室内存在大量可燃物．家家均存在火灾隐患。而且楼层多。住户集中，火灾危险性也较大。一旦发生火灾，火势蔓延迅速，人员疏散困难，扑救复杂，损失巨大。
及时扑灭初期火灾，控制火势蔓延．保障住户的生命、财产安全在住宅消防系统中就显得尤为重要。在每个楼层增设消防卷盘就可以在居民发现初期火灾后进行自救，以此来及时有效地扑灭户内初期火灾。
即便是在建筑高度超过100m的一类商住楼走道上设置了自动喷水灭火喷头，但对于户内火灾也鞭长莫及，控制不了户内初期火灾。这种情况下，如果仍按《高规》的做法不设置消防卷盘，那么仅仅能保证居民逃生的安全，可以有一条安全逃离火灾现场的通道．但是居民家中的财产安全就无从保障。论文格式。因此．为了更好地从“人”的角度来推广新的住宅给水排水的技术，笔者认为应在一类高层住宅内设置消防卷盘，使居民在火灾发生的初期，可立足于自救。论文格式。
3.2住宅喷淋灭火系统
住宅喷淋系统是一种在住宅建筑内安装的自动快速反应的喷水灭火给水系统。它可不依赖于人，早期发现、及时控制家庭内的火灾，是防止住宅内生命和财产遭受火灾损失的有效装置。
《高规》第7.6.2.4条规定，高级住宅的居住用房应设自动喷淋灭火系统，而对普通多层及高层住宅均没有涉及。随着我国住宅数量的剧增以及住宅内火灾隐患的增加。住宅火灾数量也将相应上升，早日将住宅喷淋灭火系统引入国内并且制定相应的规范，对减少人员伤亡和财产损失就显得至关重要了。因此，笔者建议，国家有关部门应着手研究将其纳入规范。按地域和经济条件的不同及住宅的类别逐步实施．开始可以考虑在沿海一带经济发达的地区积极宣传住宅喷淋灭火系统，鼓励有条件的个人安装住宅喷淋灭火系统。
4．建筑节能（节水）
中国是个缺水的国家，水资源是重要的资源。我们应该从各个方面实施节水的措施。加快供水管网改造，降低管网漏失率；在建筑工程(小区)中，广泛应用各种节水型器具，推广中水回用、污水再生利用、雨水集流利用技术；倡导节约用水，对超过用水定额指标的实行累进加价收费制度等。
5．结束语
一、引言
近年来，随着国民经济的突飞猛进，城市住房建设步伐的加快，小高层和高层建筑在各地犹如雨后春笋般拔地而起，且高度也随之增高，高层建筑的出现，是出于建设用地的制约和使用功能的需要，同时也被世人看成是一个城市科技发展和综合实力的标志。但从消防的角度看，越高的建筑火灾危险性越大，一旦发生火灾，扑救难度大，造成的人员伤亡和经济损失大，给国家和人民生命财产造成了极大的损失。
二、高层建筑火灾隐患分析
2008年10月9日，哈尔滨市道里区28层，高99．8米的大厦高层建筑发生火灾。为扑灭这场大火，哈尔滨市消防部门共出动10个消防中队，300多名消防指战员，70余台消防车辆，共救出61名被困人员，所幸无人员死亡。
2009年2月9日8时27分，央视新址北配楼发生火灾。中央和北京市有关领导迅即赶赴现场指挥扑救，经过595名消防官兵英勇奋战，大火燃烧近6小时后才被完全扑灭。论文参考，预防对策。
近年来我市高层火灾频发：2006年2月份，某花园第17层住户客厅发生火灾，火灾过火面积30平米，烧毁客厅部分家具，造成2人死亡，火灾直接财产损失约5万元。2008年6月，某大厦公共走道发生火灾，消防人员到场时发现有6名人员被困，其中有4名妇女、2名小孩，情况非常危急，火势扑灭后，人员被全部救出。结合全国高层建筑日益严峻的火灾形势，笔者对全市的高层消防管理现状进行了调研，现将分析所得和工作对策供大家共同探讨：
1、消防设施不到位
高层建筑中的消防设施种类繁多、功能不一、作用各有千秋。虽然有《高层建筑防火设计规范》的强制性条文，但我们在工程验收、平时检查、专项整治和火灾事故调查中仍然会发现，高层建筑目前普遍存在消防设施“短斤缺两”、质量性能差、功能不全和违规使用等先天性火灾隐患。首先我市花园高层住宅小区因开发建设过程中追求环境优美，减少了水泵接合器的安装数量，部分设置的接合器位置不符合规范要求。再者由于物业管理不善等因素，出现管道堵塞或阀门关闭，导致水泵结合器无法正常使用。其次《高层民用建筑设计防火规范》第6.3.3.11条规定：消防电梯间前室宜设挡水设施；消防电梯的井底应设排水设施。据调查，因规范没有强制规定，目前投入使用的几乎所有高层建筑消防电梯间前室均未设置挡水设施。最后是物业公司对消防安全不够重视、日常消防管理不到位，从而造成目前众多高层建筑存在消防设施不完整好用、消防通道堵塞，安全疏散条件差等诸多火灾隐患。
2、后期装修监管不力。
后期装修过程中，各监管单位监督不到位，容易造成很多先天性的火灾隐患，目前居住楼设计相当完美，外表都是高档木板、玻璃板以及香樟树合制的版块，该材料耐火能力较低，建筑物的外墙保温材料大部分采用易燃材料，一旦发生火灾极易造成建筑物火灾迅速扩散，如2009年众所周知的央视大楼火灾，室摘要都大量使用了天幕灯、布景灯；其使用的空调、音响、电视、灯具等用电设备也相对较多，如果这些电器设备使用不当，容易造成局部过载，线路短路，引起火灾;加上有些业主消防意识淡薄甚至不懂得消防设施的用途，便在门面装修过程中将喷淋与烟感探测器、消火栓等消防设施遮挡，导致在火灾发生时消防设施起不到作用。
3、建筑商、物业、业主三者忽视消防安全
建筑商和物业管理单位在思想上认识不足，缺乏现代消防管理意识。主要问题表现在：开发商重建轻管。论文参考，预防对策。楼房建成后，物业管理对于开发商来说就成了次要的问题，尤其是一些小型开发商，秉着“肥水不流外人田”的思想，自己招聘几个人员就组成了物业公司，物业管理的不规范给小区留下了隐患。例如，消控中心值班人员无证上岗、小区消防通道划线停车收费成为显性问题。二是私自关停消防设施。一些物业为了节约管理成本，私自关闭消防电梯电源，关闭消防供水阀门，埋下了严重的消防安全隐患。小区业主或住户消防意识薄弱，只顾自身利益，对身边的消防安全漠不关心。如室内消火栓成了自家的免费水龙头，消防通道成为私家车宽敞的停车场，甚至消防设施关闭或报废也视而不见；自防自救能力低，有些住户缺乏消防知识，个别连灭火器都陌生甚至不会使用，更谈不上科学灭火自救逃生了。现有关于物业管理的相关法律中，《物权法》规定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金由业主共同决定，是否收取须由全体业主三分之二以上通过。在消防设施损坏或瘫痪的情况下，极易造成维修资金不足，无法保证系统完整好用。
三、预防高层居住建筑火灾的预防对策
1、强化建筑内部消防设施的维护和保养，确保其完整好用。
一是消防机构要严把审核验收关，加大对施工过程中的检查监督力度，避免施工方“缺斤短两”、“偷工减料”造成先天性火灾隐患。二是高度重视消防设施系统的完整好用，在扑救高层建筑火灾的过程中，消防设施尤其是室内消火栓是实现快速有效扑救时重要的、也是“唯一”可以使用的利器。三是适当提高消防电梯的防水功能，除了增强电梯电机线路等部件的防水性能外，还应强制规定在高层建筑消防电梯间前室必须设置挡水设施，以有利于消防电梯充分发挥其功能。三是合理设置高层住宅小区消防水泵接合器。可规定每幢高层住宅建筑单独设置水泵接合器，并设置醒目的标志，特别是分层供水的标志。
2、认真落实消防安全责任制
目前，高层建筑应严格按照“谁经营，谁负责”的原则，建立消防安全责任制，落实到人，制定应急疏散预案，指定专人进行安全巡视检查。同时必须加强对管理人员和全民的培训和教育，使其掌握基本的消防知识，会报火警、会使用灭火器材、会组织人员疏散，会扑救初期火灾。对高层建筑管理工作人员，应进行防火安全知识教育，使他们学会安全用火，熟知各种避难方法，提高心理承受能力；同时要进行防火安全疏散预案的学习，进行职业道德与修养教育，使他们在火灾发生时能引导顾客逃生。物业管理公司要加大小门面和居民楼装修过程中的管理，避免造成消防设施被遮挡、掩盖、使用不符合标准的装修材料和超负荷用电现等现象的发生，尽到督促具有一定规模的个体工商户到消防机构办理消防手续的责任。
3、提高物业公司的消防安全管理能力。
一是提高物业公司的准入门槛。论文参考，预防对策。要明确规定物业管理单位必须配备一定数量的消防专业技术人员，通过消防专业培训，作为核发物业管理单位资质证书的前置条件。二是加强对物业公司的监督管理。消防监督部门应该把加强对物业公司的管理作为今后消防管理的一项经常性工作。与建设、房管等部门之间建立信息通报制度，把履行消防安全职责情况纳入物业管理单位资质申领、等级评定的范畴。三是统一维护保养技术标准。借鉴消防安全重点单位管理模式，物业公司也要定期向消防部门报告建筑消防设施维护保养的状况。四是提高物业公司从业人员消防业务技能。建立持证上岗制度。物业公司必须在提高从业人员自身业务素质方面入手，通过消防部门的集中培训和自我学习，努力提高综合技能，提升消防设施的维护管理整体水平。五是加强法制建设，完善物业公司及业主委员会的管理职责。一方面，要进一步明确两者的法律责任和制约措施。论文参考，预防对策。新《消防法》第18条对住宅区的物业公司的消防安全管理明确了责任，但是物业公司是受雇于业主委员会，目前对业主委员会的法律责任规定还是空白。另外，新《消防法》第67条对物业公司的法律惩戒措施较弱。另一方面，要明确消防设施的维保资金来源。现有关于物业管理的相关法律中，可以通过地方立法或制定政府法规文件的方式，将消防设施维护保养、更新及接入城市远程报警监控系统的费用纳入大修基金和物业费支出的项目内，从而解决资金来源问题。
4、加强消防宣传力度
按照新《消防法》建立社会化的消防工作网络的工作原则，提高全民的法律意识和消防安全意识，才能真正的减少火灾隐患的存在，减少火灾事故的发生。因此，消防部门要充分利用各种途径进行消防宣传，大力宣传消防法律、法规、防灭火常识和火场逃生知识，切实提高广大群众的消防安全意识和自防自救能力。管理人员（包括物业人员）必须通过消防安全培训后方可上岗，消防控制室值班人员必须经过培训取得上岗证件后方可上岗值班，并定期进行消防安全培训。论文参考，预防对策。
四、总论
