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2实施管理成效分析
2.1土地规划实施监督政策管理目标成效分析
江西省于2012年4月编制《江西省土地利用总体规划修编与第二次土地调查成果衔接后的调整方案》（以下称《规划衔接方案》）对《江西省土地利用总体规划（2006－2020年）》进行补充完善。《规划衔接方案》对部分县、乡级规划主要控制指标或布局进行了局部调整。一是优先安排结构性调整。规划新增建设用地总量不增加的前提下，对部分地区的新增建设用地指标进行结构性调整，将部分节余且暂不使用的交通水利用地及其他建设用地指标调整到城乡建设用地。二是市域范围内县与县之间局部调整。在本设区市范围内，允许矛盾突出的个别县（市、区）耕地保有量或基本农田保护面积作微调，县级新增建设用地指标在县与县之间作适当调整。显然，江西省现行土地利用总体规划调整修改次数为一次，修改原因是与第二次土地调查成果衔接。说明江西省现行土地利用总体规划并非擅自修改扩大建设用地规模和改变建设用地布局，降低耕地保有量和基本农田保护面积。而规划调整修改符合法定条件，调整修改程序符合要求，严格按江西省土地利用总体规划修改或调整审批政策执行。
2.2土地利用发展战略政策管理目标成效分析
江西省现行土地利用总体规划实施以来，取得的经济效益明显。向莆铁路、沪昆客运专线（江西段）、德兴至南昌高速、济南至广州高速瑞金至寻乌段等重大基础设施用地得到切实保障。城市建设有序进行，经济水平快速增加。（1）GDP、固定资产与建设用地增长弹性系数：2006～2012年江西省GDP与建设用地增长弹性系数为4．05，固定资产投资与建设用地增长弹性系数为6．39。（2）GDP、固定资产与城乡建设用地增长弹性系数：2006～2012年江西省GDP与城乡建设用地增长弹性系数为3，固定资产投资与城乡建设用地增长弹性系数为4．73。
2.3新增建设用地管理政策目标成效分析
（1）计划管理。规划实施以来，江西省坚持节约集约用地，为全省新型工业化、城镇化和农业现代化建设的推进提供了良好的土地资源保障，促进了经济社会快速发展。近5年统计数据显示，江西省新增国有建设用地的供地率达70．48％，利用率达58．41％，新增建设用地的供地率和利用率水平总体较好。计划管理目标实现程度较好。（2）规划管理。江西省有效控制了11个设区市、100个县级、1493个乡级的土地利用总体规划的各项指标，指导了《江西省土地整治规划》等多个专项规划的编制，引导城市、交通、村镇、能源、水利、旅游和生态建设等相关规划的编制，规划管理目标得以实现。
2.4耕地补充政策目标成效分析
造地增粮富民工程实施期间（2007～2011年），全省实施“造地增粮富民工程”建设规模16．9×104ha，新增耕地4．6×104ha，总投资43．1亿元；城乡建设用地增减挂钩试点实施4年来，全省共批复11个设区市80个县（市、区）250个增减挂钩试点项目区，批复拆旧区总规模9300ha、预计补充耕地8100ha；建新区总规模8873ha、拟占用耕地5893ha，可净增有效耕地面积2206ha；2012年工矿废弃地复垦利用12个项目区复垦区，总面积704．7ha，可新增耕地150．4ha；2012年，低丘缓坡荒滩等未利用地开发利用试点，年均控制规模为2000ha。显然，江西省现行土地利用总体规划实施过程的耕地补充政策中各试点政策效果好，示范效果明显。
3存在的问题及对策
3.1存在问题
（1）新的试点政策在土地利用总体规划中未体现，造成试点政策实施较难，如：低丘缓坡荒滩等未利用地开发利用试点、工矿废弃地复垦利用试点、城市低效用地再开发试点的项目区，未在土地利用总体规划图中布局，在报批时往往会因为不符合规划而被搁置，导致新的试点政策在规划实施中较难开展。（2）土地利用总体规划编制过程对中央重大发展战略预计不足，无法满足中央重大发展战略政策对土地利用的需求。（3）差异化土地管理政策不明显，建设用地指标使用空间分布不均衡。（4）建设用地管理政策中缺乏建设用地管理与相关用地管理人员的切身考核体制，致使实际用地超出规划目标规定。
3.2对策
（1）增加土地利用总体规划修改条件，使试点政策和土地利用战略政策变化成为土地利用总体规划修改条件。（2）建立土地利用总体规划实施的定期评估机制，定期评估土地利用总体规划实施情况，及时了解土地利用总体规划实施情况。（3）建立并规范土地利用总体规划修改／调整动态机制，依据土地利用总体规划实施评价结果及时对土地利用总体规划进行修改／调整。（4）参考耕地保护责任体制，建立建设用地管理与相关用地管理人员的切身考核体制，严格控制建设用地增量。
经过整个80年代的发展，珠江三角洲已成为我国经济增长最快，经济发展水平最高的一个地区。农村工业化与城市化的迅速进程，使原来隐藏在以“均包制”为特征的土地制度背后的一系列现实问题，在珠江三角洲变得异常突出。
第一，随着农村非农产业的发展，珠江三角洲普遍出现了半自给性小规模土地经营基础的农户兼业化。农户的抛荒，土地的分散使用，经营规模的狭小在资源配置上造成了巨大的效率损失。由此，按照效益原则配置土地资源，改变现有分散的、狭小的、低效率的土地使用格局，造就土地集中机制，从而实行规模经营，使土地流转制度的创立提到了议事日程。
第二，随着农村城市化的快速推进，珠江三角洲每年都有大最的农地转为工业用地，地价及土地资本收益也随之提高。尤其是1992年4月广东省粮价放开，取消合同定购任务，过去隐含在粮食平议差价中的“暗税”随之取消，农户的土地使用权得以强化，加之农村产业结构的调整使土地的机会利润大幅度上涨，从而进一步刺激了土地价格的倍增。农户原来视土地为不可或缺的福利保障，现在却进一步视土地为增殖手段。在此情形下，土地的集中与流转对土地的管理使用制度提出了重新调整的要求。
第三，由于土地资源增值收益的直线上扬，如何合理地分配列益，处理好政府与农民、农民与，全国公务员共同天地社区集体的关系，并保障农民的合法权益也直接涉及到土地制度的产权安排问题。
第四，从市场机制发挥作用的角度而言，在产权所包含的使用权、收益权和转让权中，转让权是最重要的。从产权界定是为了促成交易的角度说，对转让权的不当限制乃至禁上就会导致产权界定在很大程度上失去意义。首先，在转让权受不当限制的条件下，资源不时能流向对其评价最高的地方，资源配置效率不能不受到损害，其次转让权受不当限制必然导致有效竞争的缺乏。若产权主体相互间的冲突不能通过竞争性的转让（即“你不合适，再找别人”）的方式解决，而只能“吊死在一棵树上”，就是容忍低效率的存在成者陷入无休止的“内耗”。最后，转让权受不当限制以会导致收益权受限制。应该说，家庭承包制的产权残缺，尤以转让权受限制（这种限制既来源于产权界定上的原因，因为农户出卖土地是违法的，也起因于土地的福利保障功能）所导致的后果最为严重。
基于上述背景，珠江三角洲沿着“农地集中--使用权流转――规模经营”的线索，拉开了土地制度创新活动的序幕，进而推动了整个广东农村土地制度的变迁，在广东农村，尽管土地制度创新活动的方式多种多样，但基本的思路是：将土地所有权以宪法规定为基准，置其于集体所有制的框架，并在此基础上强化并规范农户的土地经营权（使用权）以及与之相应的收益权利转让权，进而对平均地权（均田问承包）的资源配置低效率格局进行修正，从而以产权制度建设为中心，培育土地流转的集中小机制，逐步推动土地的规模化与企业化经营。从1993年开始，顺德市、南海市、番禺市、龙岗区、宝安区等地尝试土地使用权入股进而推进土地经营权流转，其中尤以南海市最为典型，南海市作为全国农村土地制度建设试验区之一，在这方面的变化利制度安排格外值得注意。
二、制度创新的价值
1、制度安排与环境的相容性。南海市在土地制长和社区产权构造出现的变化，至少满足了三个方面的要求：一是克服土地的细碎化与分散经营，从而使土地集中与规模经营成为可能；二是既促导了农业劳动力的转移，又充分保障了土地的福利功能：三是为农业的企业化经营创造了条件。
2、产权运作成本的节约。从产权界定成本来看，南海的土地用权入股，使产权的界定与调整由实物对象转为价值形态，不仅降低了技术难度，而已操作相对简单。第一，使原来的实物形态上无法确立的排他性产权能够在价值形态上顺利得以确立；第二，农户使用权入股，社队所有权折价，使集体与农户的产权关系异常明了，从而界定费用大大降低；第三，价值形态上分散的独立产权可以在实物方面合并起来，从而提高了规模经济与资源配置效率。
3、节省内部管理成本。南海市的土地使用权入股，也使其内部管理费用大为节约：第一，单个农户的经营决策转为董事会决策，决策成本降低；第二，减少了农户之间在土地利用方式的摩擦，降低了均包制条件下农户转包发生的交易费用；第三，土地的集中招标与投标，避免了集体与多个农户承包合同的反复签订；第四，集体由对众多分散农户的组织管理转为对专业化农业公司的监督，也大大降低了管理运作费用。
三、制度涵义及启示
珠江三角洲的土地制度和社区经济产权构造的新变化，对于稳定和完善家庭承包制，推动农村的改革与发展，具有重要的制度涵义与启迪意义。
第一，产权的可分解性造就了产权结构的多样性，从而使得人们可以根据不同的社会经济条件选择出交易费用最小，运行效率最高的产权制度形式。产权经济学的研究结果表明，不管产权属于何方，只要产权界定清晰，人们就可以通过自愿交换的合约行为来达到资源配置的满意效果。这表明，过去那种单纯地强调土地归谁所有或改变土地所有者的变革主张已经没有多少实际意义。因此，从土地所有制改革转向土地产权形式的选择安排，为我们进行土地制度的变革提供了新的思维方式。珠江三角洲的土地使用权入股的实践表明，土地制度进一步变革和新的激励机制的培育，并不意味着土地集体所有权和家庭经营权的基本界定格局要重新选择。相反，在此基础上强化农户经营权并进而对平均分配的资源配置低效率进行修正，促进土地产权流转市场的发育，恐怕是土地制度变革最为现实而有效的选择。
第二，土地使用权入股形式的土地集中机制与投资激励机制，为我国农村土地产权关系的调整提供了新的线索。应该说农户在耕种其占有的承包地时，其土地产权是相对（但绝不是充分的）明确的，但当土地需要转包时，产权的不确定性就表现出来了。首先，原承包者转出承包地所获地租具有不稳定性，而且面临着与新承包者可能是高昂的谈判费用：其次，由于没有新的福利手段替代作为福利均包的土地，退包土地使农户面临着机会收益的损失和风险成本的增加；最后，出让土地使原承包者在土地投入的资本和分动未必能得到合理的补偿（因缺乏规则保障）。由于这些原因，出让土地将是农户产权的严重侵蚀。正因为如此，我们就不难理解农户宁肯将土地抛荒也不转包或退包的现象普遍存在。
土地使用权的股份化，既为农户提供了福利保障，也保证了对土地经营和增值收益的获取。更为重要的是，珠江三角洲的土地使用权入股，既不同于农户之间利用土地使用权市场转让土地，更是与前些时候一些地方的社区集体强行收回农户土地位用权有着原则区别，而是由集体出面以入股方式集中使用权，使农户稳定地分享一块地租，从而有效地集中土地，实行规模化经营。
1．当前阶段现行土地管理制度的概述
1．1现行土地管理制度的目标
《土地管理法》以及《刑法》作为我国现行土地管理制度依据的主要标准，明确了我国土地管理制度的目标，即保护耕地以及推进国有土地使用权制度改革。在保护耕地目标具体实施过程中，主要参考《土地管理法》中土地利用总体规划以及土地利用年度计划制度，从而进行一系列的保护措施，例如，加强土地管理制度的专业化，建立完善的土地管理体系;对于基本农田的保护制度，防止在农田使用过程中对农田造成损害;关于农田的占用，应按照相应农田占用管理制度，依据对农田进行占用补偿;就区域性范围内，应保证耕地面积与其他地域面积达到一定的平衡，具体到每个农村时，应保证每户一宅的实施标准。国有土地使用权制度改革目标实施阶段，主要通过《土地管理法》的国有土地有偿出让制度对土地进行管理。即在管理农村集体所有土地的过程中，可根据管理法进行乡镇企业的建设工程，同时农村居民也可进行居民住宅的建造，并且可以建设农村公共设施或者公共事业。但是对于一些非农的建设工程，或者企业单位以及个人对土地进行建设，需要向有关部分依法申请土地的使用权。
1．2现行土地管理制度存在的问题
首先，随着时间的不断推移，我国每年耕地面积的减少数量在逐年上升。造成这种现象的主要原因是地方政府将土地使用的计划指标提前完成。导致中央政府迫于土地使用的形势修订了《1997－2010全国土地利用总体规划纲要》。其次，虽然中央政府在进行国有土地的管理时，对土地的供应量进行严格的控制。但是在实际运用中，常常出现以下情形。例如，在占用土地的阶段，占用的土地面积远超于实际所使用的土地面积，并且存在将较好的耕地作为劣质土地征用，甚至出现乱战滥用的问题。最后，根据《土地管理法》的相关规定，对农村土地市场进行依法制止。但是从另一角度来说，农民也失去了对自家农地进行自主开发的权利。部分农民为了达到自己的目标，只能进行违法出租或者使用其他用地。而对于大部分的农民来说，只能通过外出务工来解决发展的问题。这就造成城市的人口在逐年增加，城市的各种资源的使用频率越来越高，城市的就业压力不断增大并且房价也越来越高。而相对于城市，农村则逐渐败落，农民的生活水平也在不断降低。加大了城市与农村之间的经济差距。
2．现行土地管理制度失效的原因
2．1政府土地管理制度的内容存在冲突
尽管在建立国家土地管理制度的初始阶段，政府的主要目标是确保国家耕地面积的数量区域稳定，从而保证国家能够生产出满足全国人口生存的粮食。在此基础上，加强城市化建设的步伐，增强地域性经济的不断发展，提高我国在国际经济市场中的地位。同时建立严格的土地有偿出让管理体系，增加国有土地的经济效益，并且在一定程度上保护土地所有者的权利，防止地方政府剥夺土地所有者使用的土地的权利。然而在具体实际执行阶段，通常会由于各种外界因素而对制度进行各种调整。例如，在我国社会经济下滑阶段，地方政府要保障经济建设项目的用地需求，从而稳定经济的发展。而对于加快城市化进程的发展阶段，则需要不断加强农耕土地的占用情况。整体来说，随着我国的不断发展，土地管理制度的内容与现实的发展存在一定的冲突。
2．2地方官员过分提升自身利益
地方官员为提升自身的发展机会，省级以下的地方政府官员通常在进行土地占用的招标阶段，会尽最大程度的保护本区域的耕地保护指标，同时从各种途径获得建设用地的指标。而对于省级官员来说，只是相对的作为耕地保护责任人，定期对耕地保护责任目标进行考核。但是只要地方政府能够达到地域耕地保护目标，省级人员没有直接的动力去检测地域耕地保护目标的具置。
3．中国现行土地管理制度的重构
3．1确定国有和集体土地的产权
通过研究表明，只有将耕地的使用权利具体到每个农民，才能避免各种外界权利的侵犯。作为国家的主人，公民只有保证拥有并且能够切实的使用土地所有者的权利，土地管理者以及地方政府执行者才不会随意占用自身的财产。
3．2通过比例原则提高土地管理的转变效率
在转变中央政府土地管理职能的过程中，应按照具体的比例原则进行具体转变改革。例如，必要性原则。即政府所实行的土地管理制度作用到具体的实施目标这一过程是必要的。同时不允许存在其他各种形式的措施方案进行替代。相称性原则。即政府在保护粮食安全的前提下，对其他公民或者组织使用土地的权利进行制约，同时应保证粮食安全与城市化建设之间的相对平衡。
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保护和合理利用土地资源，加强土地资源管理对珠海特区经济的可持续发展具有十分重要的意义。土地资源管理信息系统的建立，是推进土地资源信息化的一项重要举措。本人在参与周口市土地资源管理地理信息系统项目开发小组工作的基础上，对系统设计和实现作了进一步分析和研究。
当前，我国城镇已进入快速建设阶段，城镇建设是社会各界关注的热点，其中一个核心问题就是土地有效开发与集约利用问题。随着城镇化进程的不断加快，我国城镇土地利用面临着严峻的考验。土地是不可再生资源之一，极其宝贵，土地合理利用是经济发展和社会进步的重要基础。我国人口众多，资源相对不足，土地资源尤为紧缺，因此要大力提倡小城镇在建设过程中坚持土地的合理利用。但我国城镇的土地开发建设的现状不容乐观。区域经济快速发展导致了城镇土地开发建设在规模和结构上的迅速变化，产生了许多普遍问题，如土地利用无序、利用粗放、土地利用集约化程度偏低，建设用地与耕地的矛盾日益显著，土地破坏、污染、浪费严重等等，造成半城市化、生态恶化等严峻的问题。这是小城镇土地开发建设中的两难困境，它表现出一种短期利益与长期利益，么地方政府、开发商与当地住民的矛盾。在目前人口、资源、环境问题日益加剧的情况下，土地作为不可再生资源，对它的开发建设进行科学管理具有重要意义。
土地资源信息种类繁多、数量巨大、涉及面广、管理利用相当复杂。需要依靠科技进步，实施信息化发展战略，实现土地资源工作的现代化，在土地资源调查评价、政务管理和社会服务等各个层面广泛利用现代信息技术，以信息化带动土地资源管理方式的根本转变，以信息化带动信息采集技术与分析技术的飞跃，以信息化促进政府工作方式由管理型向管理服务型的转变。建立土地资源管理信息系统顺应资源、环境的全球性持续利用需求。土地资源数据标准化、信息共享、科学监督以及将这些信息快速反映到经济建设中去需要建立统一协调的土地资源管理信息系统，用以管理海量数据，迅速处理文档、图件，提供准确可靠信息，从而将资料的大量积累、更新与经济快速增长联结起来，为综合利用土地资源信息进行宏观决策和管理提供科学依据。
自20世纪90年代以来，随着土地信息产业的建立和地理数字化产品的发展，社会对土地资源管理的认识普通提高，对农村土地的认识逐渐加强，对其需求也大幅度提高。农村土地资源信息管理系统成为包括政府部门在内的必备的重要系统，各国都大力开发自己的农村土地资源信息管理系统，并将先进的技术、方法应用到其中，如空间信息分析的新模型和方法，空间信息应用的新模型和方法:三维、四维数据结构和数据模型，人工智能和专家系统，网络地理信息系统，虚拟现实技术等，来提高土地资源信息管理的技术含量，以更好的为土地管理服务。
西方市场经济发达国家很早就意识到了土地资源的使用价值和稀缺性，对土地资源配置调控的研究较早，目前已经形成了较为系统的研究成果，主要体现在土地地租理论、土地资源市场配置机制、土地用途管制制度等多个方面。
无论是市场经济国家，还是转轨经济国家，无论是资本主义国家，还是社会主义国家，每个国家都有一定数量的国有土地资源。在认识到拥有一定数量的国有土地资源有调控土地市场，维护公共福利，储备能源，调节生态平衡等功能后，一些发达市场经济国家的国有土地资源数量还有扩大的趋势。国有土地资源管理日益受到各国的重视。在多种影响因素共同作用下，虽然世界各国的国有土地资源管理体制多种多样，但国有土地资源管理体制的现状和发展存在共性，是有规律可循的。
土地资源配置调控是一个综合性的过程，其调控结果是各种因素、各种手段综合作用的结果，而且各种因素和手段相互作用、相互影响，最终共同影响调控结果。要达到土地资源的合理配置，发挥土地资源的最大综合效益，需要调动市场、政府、社会等各种力量，运用经济、行政、法律、税收等多种手段，并且各种手段相互协调，互相促进。土地资源调控就是综合运用各种手段和措施，达到土地资源合理配置，既满足经济发展的需要，又能同时兼顾社会和环境效益。
土地市场是生产要素市场,是社会主义市场经济体系的重要组成部分。计划经济转型以来,土地资源实行了由无偿无限期无流动,向有偿有限期有流动的土地使用制度改革。十余年的改革,成效和缺陷并存。一方面,国有土地以地生财,为地方政府积累了大量的建设资金,从而加快了城市基础设施建设,改变了城市落后的面貌。另一方面,由于历史的原因,有偿使用的改革仍然采用的是政府审批模式,即要用地找市长的模式,从而影响了资配置的公平与效率,并成为长期 以来困绕改革深化的重大问题。经济发展史证明,实现土地资源和资产利益最大化的最佳途径,是市场配置资源13%建立土地交易市场,是今天社会主义市场经济发展 的必然选择。当前,我们必须重新认识市场,并进行 土地市场运作机制的观念创新。
贸规则强调行政主体一致原则、公平原则、透明原则、非歧视原则。在中国人世的大背景下思考建立土地市场新机制,首要的问题是要认清当前土地市场政府与市场的现状,找准和WTO规则存在的差距。土地市场新机制必须围绕政府与市场、监管与竞争、平台与服务等市场机制,开展全面而有针对性的深刻的行政革命, 实现计划经济观念向市场经济观念的转变,计划经济体制向市场经济体制的转变,确保政府行政管理体系必须和 世贸规则所任。
因此，在市场经济条件下，各种活动对土地的使用展开竞争，以土地需求的市场价格变化和自身能从土地上获得的经济利益来决定各自活动的最佳区位，从而使商业、工业、住宅等土地利用类型的空间布局与地价之间得到祸合，推动了城市用地结构的调整，使城市空间结构发展变化，形成合理的土地资源空间布局(曹建海，2002)[22]，使得城市土地利用空间布局呈同心圈层分布。
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二、研究方案与技术路线
(一)研究内容
本文的第一部分是绪论。这部分首先分析了选题的背景与意义，指出文章研究的内容及研究意义，然后对国内外研究进行了综合介绍与简要评述。第二部分是介绍城市土地资源调控管理的理论基础及土地资源调控系统与手段。城市土地资源的调控管理是一个复杂的系统，相关的理论基础有产权理论、地租地价理论、土地市场理论、土地资源配置理论、公共政策理论。土地资源调控系统主要包括市场机制、政府调控、公众参与三种手段。论文的第三部分是国外经验的介绍及其经验总结。这一部分主要从市场机制和政府调控两个方面介绍国外经验。其中，市场机制方面主要介绍了市场机制的作用、美、日、加等国土地交易的制度和做法及其对我国的启示，政府调控主要从土地用途管制、土地征购储备制度两个方面介绍了西方国家的做法。最后，系统地总结了国外做法对我国城市土地资源调控管理的启示，即需要完善市场机制，建立市场与政府相结合的调控系统。论文的第四、五、六章是文章的重点，第四章分析了周口地区土地资源利用的现状与特点，第五章在介绍周口地区土地调控管理系统的基础上分析了周口土地资源管理调控存在的问题。在前面几章的基础上，第六章在构建周口地区上地资源调控管理模式，分析其构成要素、运作机制的基础上，提出了优化地区土地资源管理的具体措施，最后根据周口地区的城市发展和功能定位提出了土地资源合理利用与制度创新的几点探索性建议。
第一章 绪论
1.1选题的背景与意义
1.2研究综述
1.2.1国外研究综述
1.2.2国内研究综述
1.2.3国内外研究的简要评述
1.3论文的思路结构与创新之处
1.3.1论文的思路与结构
1.3.2论文的创新之处
第二章土地资源调控管理的理论基础及调控系统
2.1土地资源调控管理的理论基础
2.1.1产权理论
2.1.2地租地价理论
2.1.3土地市场理论
2.1.4土地资源配置理论
2.1.5公共政策理论
2.2土地资源调控管理系统及手段
2.2.1市场机制
2.2.2政府调控
2.2.3政府与市场的关系
2.2.4公众参与
第三章土地资源调控管理的国际经验
3.1市场机制调控土地资源的国际经验
3.1.1国外实施市场机制调控土地资源的实践
3.1.2国外经验对我国建立土地市场调控机制的启示
3.2政府调控土地市场的国际经验.
3.2.1土地用途管制制度的国际经验
3.2.2土地征购储备制度的国际经验
3.2.3国际经验对我国城市政府调控土地资源的启示
第四章 周口地区土地资源开发利用现状
4.1土地资源利用结构
4.2土地资源开发利用的特点
4.2.1农业用地迅速减少
4.2.2可预征地空间减小
4.2.3城市建设用地增长很快
4.2.4土地闲置量较大...
4.2.5土地批租总量逐渐由粗放转向集约
4.2.6土地批租方式出现多样化
第五章 周口地区土地资源管理系统及其存在的问题
5.周口地区土地资源管理系统
5.1.1地区管理系统
5.1.2开发公司管理系统
5.2土地资源调控管理存在的问题.
5.2.1政府宏观调控力度不足
5.2.2土地调控管理制度、体制不完善
第六章 周口地区土地资源调控管理模式与措施
6.1构建周口地区土地资源调控优化管理模式
6.1.1周口地区土土地资源利用优化模型的选择
6.1.2周口地区土地资源调控管理目标函数
6.1.3周口地区土地资源调优化方案
6.2周口地区土地资源的合理利用与管理创新..
6.2.1确定合理的土地利用结构
6.2.2根据产业发展战略进行合理的土地功能分区
6.2.3实行城乡一体化的土地管理机制
6.2.4逐步实现全部土地有偿使用
参考文献
(二)研究方法
本文从宏观和微观两个层面对城镇建设及其土地问题进行了初步研究。笔者从小城镇的概念入手，分析我国城镇化中选择小城镇发展战略的客观必然性，并回顾了伴随我国城镇发展历程中的土地问题的历史演进。论文结合我国城镇发展的现状，着重对我国小城镇建设中的重大土地问题进行分析。在此基础上，文章讨论了城镇建设中土地开发与管理的几种有代表性的发展模式，概括了其特征，探讨了城镇土地开发与管理的原则与方向，并尝试对其成因作出论证。最后，文章立足土地管理实践，以土地增减挂钩管理为例，有针对性地提出了完善土地管理的学理性对策建议。
(三)拟解决的关键问题
(l)比较系统、全面地总结了国外土地资源调控管理的经验对我国的启示与借鉴，包括市场机制调控的经验和政府调控管理的经验两个方面。
(2)针对周口地区土地利用和管理的现状与特点，系统地分析了周口地区土地利用和管理中存在的问题，并分析了问题存在的原因。
(3)在总结各种土地资源调控手段的同时，构建了一个政府、市场、公众三方共同作用的周口地区土地资源调控管理模式，对这一模式的构成要素、运行机制等提出了较为系统的观点，并在土地管理措施的优化与创新上进行了一些有益的探索。
(4)由于本文是在课题研究成果上的深化，是基于周口地区土地资源利用和管理实践的分析，因此提出的土地调控管理措施具有较好的实践指导意义。
(五)可行性分析
无论是市场经济国家，还是转轨经济国家，无论是资本主义国家，还是社会主义国家，每个国家都有一定数量的国有土地资源。在认识到拥有一定数量的国有土地资源有调控土地市场，维护公共福利，储备能源，调节生态平衡等功能后，一些发达市场经济国家的国有土地资源数量还有扩大的趋势。国有土地资源管理日益受到各国的重视。在多种影响因素共同作用下，虽然世界各国的国有土地资源管理体制多种多样，但国有土地资源管理体制的现状和发展存在共性，是有规律可循的。
土地资源是一切城市社会经济活动的物质基础，土地资源的合理配置与高效利用是影响到城市经济发展的重要条件。随着社会经济的发展，土地资源的稀缺性越来越突出，如何分配有效的土地资源，使其在城市功能布局、产业结构调整和城市整体环境的提升等方面发挥基础性、先导性作用是摆在政府面前的一个突出的问题。
市场机制是资源配置的基本方式，但是土地资源作为城市经济和社会生活的基本物质条件，需要从经济、社会和环境多方面综合考虑其利用效益，实现土地资源利用综合效益最大化。市场机制和政府调控是土地资源优化配置的两种必要手段，一方面，通过市场机制可以最大限度地发挥土地资源的资产效应，实现优地优用另一方面，通过政府调控可以保证土地资源的利用符合社会和环境等方面发展的需要，实现社会生活和国民经济的协调发展。同时，公众参与是保障土地合理利用的一种有效机制，通过公众建议和意见反馈影响政府政策而修正市场失灵，促使土地资源利用效益符合广大人民群众的利益。
但是目前我国土地资源调控体系还不完善，政府的调控力度不够，特别是在一级市场上没有实现垄断，无法有力地调控市场供需，同时各种管理制度还不完善，既无法保障政府政策、规划等的贯彻与落实，又无法有效地为市场机制的正常运行创造条件。并且公众参与机制还没有建立起来，公众参与既没有在法律制度上得到明确和保障，也没有具体实施措施。因此，我国土地资源调控的优化还在于政府职能的完善，通过法律、制度、政策的完善，既保障政府的调控，又为市场机制正常作用创造平台，最终保障人民群众的利益和社会的可持续发展。
本文提出的周口新区土地资源调控系统是市场机制、政府调控、公众参与三种机制的有机结合。但是在具体实施过程中，如何把握三种机制的作用程度，使之既相互促进又相互制衡，不是一个简单的模式能概括出来的，也不能用一个固定的模式生搬硬套，需要根据实践的变化不断调整和深化。并且，一个成熟的土地资源调控系统，主要还是以完善的市场机制为基础，通过市场的竞争机制、供求机制实现供需平衡，政府的各项政策只是其补充，并且具有较大的稳定性和连续性，政府政策的变动只是对市场的微调，不会引起市场较大波动。
目前，周口新区实行的是新区政府和开发公司二级土地管理系统，开发公司在一定程度上代替政府形式土地基础开发和招商引资的职能。但是在实际操作过程中，出现了一级市场调控乏力，二级市场存量过大，土地管理措施和制度不完善等问题，本文针对这些问题提出了强化土地利用规划的控制性作用，建立土地储备机制，加强土地市场建设，完善土地管理系统，建立公众参与机制等具体措施，希望能对周口新区土地资源调控管理的优化具有实质性的指导意义。
由于本人的研究水平和知识有限，论文对土地资源调控的具体措施的研究尚不深入，有的措施还缺乏可操作性，对各种调控要素的变化引起的土地市场的变化也缺乏系统的讨论。而且由于数据有限，周口新区还没有建立地价指数等原因，论文对土地资源调控优化的分析和提出的管理措施还仅限于定性的描述，没有进行定量分析，希望今后随着对实践的了解和知识的深化能够深入研究下去，弥补以上不足。
三、研究基础及进度安排
(一)研究基础
本人自1990年开始一直在河南省周口地区各乡镇从事农业技术推广工作和行政管理工作，曾担周口市淮阳县的镇长和党委书记，对农业技术推广体系有过深入的研究，对农业区域的知识、态度和行为了解透彻，因而有能力完成该论文的研究工作。
(二)进度安排 论题前期准备30天。
相关文献资料论证查阅、国家和地方政府涉农政策、法律法规研究、借鉴、分析，制订出论题研究方案。
论题调研实施150天。
社会调研展开，调研资料、数据整理、分析、归类卡片制作、确立本论阐述内容构架构思。 论题写作形成150天。
调研报告―――提炼形成论题初稿―――立论观点、内容座谈考证修正、正式文本形成。
四、预期研究结果及本研究创新之处
土地资源调控管理是作者三年来一直在持续研究的重点内容，通过不断的学习、借鉴、总结与深化，形成了本文的一些创新之处，主要有以下几点:
(l)比较系统、全面地总结了国外土地资源调控管理的经验对我国的启示与借鉴，包括市场机制调控的经验和政府调控管理的经验两个方面。
中图分类号 F301. 22 文献标识码 A 文章编号 1002-2104（2012）08-0121-07 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2012.08.019
近年来，随着我国经济社会的快速发展，土地供需矛盾日益突出，各类土地违法现象大量产生。2001-2009年，全国共发现土地违法行为819万多件，涉及土地面积45.18万hm2，其中涉及耕地面积21.50万hm2。大量土地违法行为危害了耕地保护目标，严重威胁我国粮食安全和社会稳定。因此，中央政府从严格制定各类土地管理法规、开展“全国土地执法百日行动”等多个方面加强了对土地违法的管控。尤其是，为切实加强土地管理工作，完善土地执法监察体系，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号），2006年7月国务院办公厅印发《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（〔2006〕50号），决定建立国家土地督察制度，并明确了派驻地方的国家土地督察局的职责。其中，“监督省级以及计划单列市人民政府土地执法情况，核查土地利用和管理中的合法性和真实性，监督检查土地管理审批事项和土地管理法定职责履行情况”成为其重要职责之一。
围绕土地违法这一热点和难点问题，诸多学者对土地违法现象的空间特征与演变趋势［1］、土地违法结构与经济结构变化的关系［2］、经济增长与违法用地的关系［3］、市场化改革与土地违法［4］、土地违法现象的经济、财政和政策等影响因素［5-6］、土地违法治理［7-8］等方面进行了富有成效的探索。土地督察制度建立以来，国家土地督察机构开展了大量工作，然而，从掌握的文献看，就土地督察对土地违法影响的而言，目前尚未见深入报道。那么，土地督察是否对土地违法产生了影响，有什么样的影响以及影响程度如何？本文试图对这些问题加以分析。
1 土地督察影响土地违法治理的理论框架
1.1 土地督察制度及其内涵
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）提出，“完善土地执法监察体制，建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为”。国务院办公厅于2006年7月发出《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（〔2006〕50号），初步构建了国家土地督察制度的基本框架，明确设立国家土地总督察、副总督察，负责组织实施国家土地督察制度；在国土资源部设立国家土地总督察办公室，向地方派驻9个国家土地督察局。随后，国家土地总督察办公室及9个派驻地方的国家土地督察局逐步建立健全并开展了相关工作。2006年7月以来，国家土地督察机构按照“边组建、边工作、边实践、边总结”的原则，积极开拓，不断探索，开创了以专项督察、例行督察和审核督察为核心，以督促地方政府落实耕地保护目标责任制和中央土地调控政策、严格土地执法、开展调查研究与土地管理形势监测预警为主要内容，以在线督察为主要技术平台的业务体系。
专项督察、例行督察和审核督察作为国家土地督察机构的核心业务，具有较强的普遍性和影响力。根据历年国家土地督察公告数据，2007年以来，国家土地督察机构投入1 946人次对23个省（区、市）及1个计划单列市开展了专项督察；对收到的39 139件报国务院审批和省级人民政府审批的农用地转用和土地征收抄送备案材料通过卷宗审核、派出督察组检查、现场踏勘等方式进行了抽查；在全国28个省（区、市）及5个计划单列市共594个县（市、区、旗）开展了土地例行督察。
一、我校土地资源管理专业培养方案修订的意义
我校的土地资源管理专业是由原来的房地产经营与管理专业演变而来的,房地产经营与管理专业在1993年开始招收本科生,当时在房地产专业领域有“五朵金花”之称,在全国处于领先地位。我校土地资源管理专业是在2001年才开始招收本科生,目前在校生达300多人,已有毕业生近千人。尽管土地资源管理专业培养方案进行了几次调整,但仍存在人才培养目标不明确、特色不鲜明、优势不突出等问题,因此,进一步探索土地资源专业课程体系的设置,既突出我校的专业特色、满足社会对人才的需求,又符合土地资源管理专业学科委员会对土地资源管理专业的课程设置要求非常有必要。现在又面临新一轮教学计划的调整,该课题的研究将为新一轮教学计划的调整提供一套切实可行的方案,有力推动我校的教学改革。
二、各高校土地资源管理专业课程体系现状
据不完全统计,全国已有60多所高校开设了土地资源管理专业。由于不同高校土地资源管理专业发展背景不同,各类院校在专业定位和人才培养目标上各有侧重,但大致可分为偏重技术型人才培养和偏重管理型人才培养两大类。其中农业类、经济类院校多偏重于管理型人才培养;理工类、地质类院校多偏重于技术型人才培养。
(一)各高校土地资源管理专业课程体系设置现状
1.中国地质大学
中国地质大学的土地资源管理专业培养方案中课程体系的基本结构为“公共基础课―专业基础课―专业主干课―实践必修课―选修课”的分段组合模式,构建了公共基础类课程模块、土地资源类课程模块、信息技术类课程模块、土地经济类课程模块、工程技术类课程模块和土地管理类课程模块六大课程模块。
土地资源类课程模块课程设置有:土地资源学、土壤学、景观生态学、土地评价等课程。
信息技术类课程模块课程设置有:土地信息系统、测量学、土地资源遥感、GIS原理与应用、GPS原理与应用等。
土地经济类课程模块课程设置有:土地经济学、不动产估价、房地产开发与经营、城市土地经济学、物业管理等。
工程技术类课程模块课程设置有:地籍测量、农田水利、土地利用规划和土地整理复垦等。
土地管理类课程模块课程设置有:土地管理概论、地政学、土地政策与法规、地籍管理和国土资源管理学等。
2.中国人民大学
中国人民大学的土地资源管理专业课程设置如下:
主干学科:公共管理学、应用经济学。
主要课程:微观经济学、宏观经济学、管理学原理、公共管理学、管理信息系统、公共政策、城市经济学、城市经营与管理、城市规划、不动产管理概论、不动产经济学、房地产开发与经营、房地产市场营销、不动产估价、不动产政策与法规、不动产投资分析、不动产金融、不动产市场分析、土地资源管理、土地利用规划、土地行政学、土地资源评价、土地信息系统、土地政策与评价、地籍管理、统计学、测量学。
3.广西师范学院
广西师范学院的土地资源管理专业课程设置如下:
专业必修课程:土地管理学、土地经济学、土地法学、土地资源学、土地规划学、土地信息系统、土地利用管理、地籍管理学、不动产评估。
专业必选课程:西方经济学、管理学、自然地理学、地图学、测量学、地籍与房产测量、遥感概论。
专业选修课程分为土地资源管理、房地产经营与管理、不动产评估和资源环境管理四个方向。(1)土地资源管理方向的专业选修课程:土地行政管理、土地整理与耕地保护、数据库技术、地图制图技术、专业软件操作及应用、城镇规划、土地可持续利用;(2)房地产经营与管理方向的专业选修课程:建筑识图与房屋构造、房地产投资分析、房地产营销与策划、物业管理、房地产开发与经营、房地产市场学;(3)不动产评估方向的专业选修课程:房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产基本制度与政策、房地产估价实例分析、资产评估学、建筑工程概论;(4)资源环境管理方向的专业选修课程:可持续发展引论、环境学概论、土壤地理学、矿产资源管理、资源环境经济学、区域分析与规划。
实践类课程:测量学实习、地籍与房产测量实习、地图学实习、设计、土地资源学实习、地籍管理实习与设计、土地规划学设计、不动产评估实习、土地信息系统设计、毕业论文、综合实习。
4.山东农业大学
山东农业大学的土地资源管理专业课程设置如下:
主干学科:土地资源学、土地管理学、土地规划学、土地经济学。
主要课程:管理学原理、地学基础、地籍测量、土地资源学、土地资源调查、土地制图学、土地制图技术、土地信息系统、土地资源评价、土地管理学、土地政策与法规、土地经济学、土地利用工程、土地规划、水资源与农田水利、不动产评估、测量学计算机应用、专业英语、应用写作。
(二)启示与借鉴
从各高校土地资源管理专业的课程体系设置来看,各高校的课程设置都是根据自己的特点和优势设置课程,没有统一的课程体系,因此培养方案的修订关键是发挥自己的优势和特色。
三、我校土地资源管理专业培养方案修订与改革思路
经过与专家、教师、已毕业学生及在校学生研讨,我校的土地资源管理专业培养方案修订与改革思路确定为:突出自己的优势与特色,为首都服务。根据该思路,制定了2008版我校土地资源管理专业的培养方案。要点如下:
(一)人才培养目标的定位
本专业培养为首都经济服务,掌握城市土地管理、房地产管理等相关基础知识和专业技能,能够从事土地管理、土地利用规划、房地产开发经营管理、房地产项目投资分析、房地产市场研究、物业管理等相关工作的能力强、素质高,富有创新精神的应用型、复合型高级专门人才。
(二)课程体系的修订与改革特点
1.专业特色
以土地管理为专业基础,以房地产经营管理为专业特色,突出城市土地开发与利用,结合房地产业运作结点,将知识体系、课程体系、产业运作体系和就业岗位体系相互贯通。
2.人才培养特色
倡导理论联系实际,使课程设置与就业充分链接;通过案例教学和实践教学,强化专业技能的训练;通过考察、实习、实验课等环节,整合专业知识并与操作实践紧密衔接。
3.课程特色
本专业包含“土地资源管理模块”、“房地产开发经营模块”、“城市经济与管理模块”和“工程与技术”四大课程模块,四大模块都设置了基础性课程和专业性较强的深化课程,既考虑了课程设置的规范化要求,同时又强化了房地产经营管理的专业特色与优势。
(三)我校土地资源管理专业培养方案课程体系
2008年起新实施的土地资源主要培养方案课程体系由“公共基础课、学科基础课、专业课、专业选修课、通选课、实践教学”组成。
其中,学科基础课有:经济学原理、会计学、公共经济学、管理学、管理信息系统、财务管理学、经济法、市场营销学、统计学、城市经济学。
专业课有:土地资源学、土地经济学、土地管理学、房地产开发经营、住宅经济学、房地产金融、房地产估价理论与方法、土地利用规划学、地籍管理、土地信息系统、物业管理理论与实务。
专业选修课:城市规划与管理、资源与环境经济学、城市生态学、房地产投资分析、建筑工程识图与应用、北京城市规划理论与实践、遥感技术概论、不动产制度分析、房地产市场理论与实务、建筑工程概论、房地产企业融资筹划、国外不动产理论与实践(双语)、房地产信息管理与应用、城市管理制度与政策、房地产估价案例、城郊土地流转与管理、智能建筑管理、房地产税收、城市基础设施经营管理、房地产策划案例、建筑工程造价。
该课程体系凸显了“土地资源管理”、“房地产开发经营”、“城市经济与管理”和“工程与技术”四大课程模块,既考虑了土地专业管理专业课程设置的规范化要求,同时又强化了我校房地产经营管理的专业特色与优势。
“土地资源管理”模块的主要课程有:土地资源学、土地经济学、土地管理学土地利用规划学、地籍管理、土地信息系统、城郊土地流转与管理。
“房地产开发经营”模块的主要课程有:房地产开发经营、住宅经济学、房地产金融、房地产估价理论与方法、房地产投资分析、不动产制度分析、房地产市场理论与实务、房地产企业融资筹划、国外不动产理论与实践、房地产信息管理与应用、房地产税收、房地产估价案例、房地产策划案例。
“城市经济与管理”模块的主要课程有:城市经济学、城市规划与管理、资源与环境经济学、城市生态学、北京城市规划理论与实践、城市管理制度与政策、城市基础设施经营管理。
“工程与技术”模块的主要课程有:建筑工程识图与应用、遥感技术概论、建筑工程概论、建筑工程造价、智能建筑管理。
通过这次课程体系调整,更加明确了我校土地资源管理专业定位和专业特色,既贯彻了2004年全国土地资源管理院长系主任联谊会会议精神,把土地资源学、土地经济学、土地利用规划学、地籍管理、不动产估价和土地信息系统6门课程作为核心课程,又体现了我校房地产经营管理的鲜明特色;进行了课程体系的优化,使课程的先后顺序更加合理;为学生自由发展提供了较大空间,专业选修课给出了46学分的课程,学生在其中选购30学分即可;重视实践教学,增加了实践环节,增设了实操性很强的一些课程,如房地产企业融资筹划房地产估价案例、房地产策划案例等。
参考文献:
[1]周伟等.土地资源管理专业培养方案修订与特点[J].中国地质教育,2004,(4).
[2]王永东等.构建土地资源管理专业新型复合型人才培养体系的探索[J].中国农业教育,2007,(3).
1.“滚蛋房”现象
千百年来，在传统的思想观念里，孝道是中华民族的崇高美德，而且家庭养老自古以来就被认为是天经地义的。可是，今天笔者研究的对象是有悖于家庭养老和传统孝文化的另一种养老模式——“滚蛋房”。
从全国范围内看，“滚蛋房”现象并不算普遍，可是当笔者到达河南省S市Z县后，十里八乡的田间地头一簇、一撮很简陋、很小的房子也堪称一景，很集中又很惹眼。
田间地头里这样的小房子一般都只有一两间屋子，仅仅够一两个人住，如果条件稍微好点的话，旁边再砌上一间灶台。初来咋到要是不经过当地人介绍，绝对不知道田间地头的这些个小房子是干什么用的。其实，这就是笔者的研究对象，一种有别于传统的养老模式——“滚蛋房”。这些田间地头的小房子都是那些结了婚的年轻人的父母们为自己“安度晚年”所盖的住所，也是他们的养老方式和养老处所。在当地有这么个“风俗”，结了婚的儿子和父母亲事不能住在一起甚至同住一个院子都不行。
但是，父母一旦搬出家门，他们又能住哪呢？在这个经济欠发达的农村，要想再买一块宅基地盖起来一座房子是比较困难的（在当地宅基地资源非常紧缺）。因此，当地的老人们发明了一种比较简单省钱的办法——在自家田地头盖起了这种他们戏称为“滚蛋房”的简易房子供自己养老居住。这样，在当地的田间地头就出现了人们所看到的、一间间简易的房子。
在笔者深入这些 “滚蛋房”的屋子里面发现，基本生活用品、锅碗瓢盆还算齐全，可是除了这些，几乎没有几家有更加像样的家什。除了电灯，笔者在这里几乎找不到电气化的影子。他们做饭几乎还是用“地锅”——自己垒起来的简易的灶台，做饭烧的是柴火，柴火是农村可以随意找到的燃料。用他们的话说“省钱，为啥不用呢？”这还不算，他们的生活、健康等问题也是十分令人担忧。有的老人甚至病死在“滚蛋房”里都没人知道。
2.“滚蛋房”现象出现的原因分析
2.1理论溯源
从冲突论的角度考虑，“滚蛋房”实际上就是代际之间尤其是婆媳之间的冲突和分化，而且，这种冲突，是相悖于传统的孝道主流文化的。科塞在齐美尔的基础上更加明确的指出：冲突是价值观、信仰以及稀少的地位、权利和资源分配上的斗争，在这一斗争中，一方的目的是企图中和、伤害或消除另一方。[1]
同时，根据科塞的理论，笔者认为“滚蛋房”也是一种安全阀机制，但是它虽然发泄了敌对的情绪，但是问题没能解决，不能从根本上消除代际之间尴尬的敌对状况。在家庭养老的过程中，自然会涉及到孝道这个核心价值观念。可是，这种“滚蛋房”式的“安全阀”并不能消除父母与儿子、儿媳之间的冲突，它只会压制家庭之间的冲突。因此，这种基于“滚蛋房”式的冲突更多的是消极的功能。一旦，这种冲突的力量积蓄到爆发的时刻，必然会对社会结构造成巨大的伤害，危害社会安宁与稳定。。
2.2生活习惯不同
在笔者的走访调查中，不时地听到老人们说这样一句话“不愿和他们呆一块”，而“他们”指的是自己的儿子儿媳。由于生活环境、生活背景、人生阅历不同，老年人和年轻人的生活习惯存在很大差异。熬夜上网聊天、乐于享受小资生活、攀吃比喝等等这些现象在年轻一代看来是再正常不过了，可是对于吃惯了苦、受惯了累的老年人来讲这些“异端”行为是绝对应当杜绝的。可是，随着自己年纪的衰老，加之经济能力的衰弱，在家庭中他们已经没有了昔日的权威能力，一遍遍的唠叨未果后，他们无奈的选择了“躲”——眼不见，心不烦。另一方面，儿子儿媳们尤其是儿媳则认为，年老的父母又脏又没用，搬出去一了百了。
2.3“风俗习惯”的力量
正如上文所说的，儿子儿媳认为老人搬出去住是很合乎常理的、太正常不过的一件事。看到别人家的老人都是搬到“滚蛋房”里，如果自己的父母不住过去就是父母的错，是父母不懂得人情世故。在这样一个很强的社会集合行为的张力下，“风俗习惯”甚至渗透到每个人的脑子里。
2.4土地的制度性缺陷
最后，该地区土地制度的弊端也从根本上促就了“滚蛋房”现象的出现。“30年不变”的土地政策，它将农民和“自己的”那块土地捆绑到一起，不论哪家添人或去人。。。久而久之，使得农民就认定自己的那块责任田就是自家的，可以随意使用和支配。而且，村集体没有后备用地，没办法根据村民需要统一规划“宅基地”。
因此，在老人们没地方住的时候，他们想到了自己家的责任田，那上边可以盖上自己的房子。刚性的土地政策也确实在某种程度上促成了“滚蛋房”的兴起。
3.解决“滚蛋房”现象的对策分析
“滚蛋房”在当地已经有将近二十年的时间。因此消除这个现象也不是一朝一夕就能够完成的。这里面还需要社会各方力量多管齐下，经过长时间的共同努力，营造出更加人性化和合理化的养老新局面。
3.1完善和落实土地管理制度
土地是农民的“最后一道保障线”，而完善的土地管理制度更是“保障”的保障。该地区对土地采取的“不作为”管理，实际上使得土地管理处于真空状态。为彻底改变“滚蛋房”现象，当地土地监管部门应当有法必依，严格执法，严禁违规私自占用耕地。
同时，村集体应当实施更加富于“弹性”的土地使用政策：统一规划新农村建设，留有后备用地，对于确实有需要的农户，给与分配宅基地，使老年人再也不用住进田间地头的“滚蛋房”里忍受孤独寂寞、严寒酷暑。
3.2完善新型农村社会养老保险制度
2009年，新型农村社会养老保险已经在全国10%的地方进行试点施行，同时也宣告着旧的、主要依靠农民个人“储蓄”式的农村养老保险方案的结束。新农保要求国家和政府在长期缺位的农村养老问题上承担更多的责任，明确要求政府、集体和个人三方责任共担。[2]
10%的试点结束后，更加完善的养老保障将会在全国范围内展开，这无疑给处在养老泥潭中的老年人一剂振奋剂。当自己的养老不再是家庭的一种负担时，家庭中的经济冲突基本可以解决。这样，“滚蛋房”现象也会随之逐渐消失在田间地头。
3.3开展普遍的“孝”文化建设
随着市场经济的发展，传统的价值观受到了拜金主义、个体主义、消费主义等新的价值观的挑战和冲击。潜移默化之中，“孝道”对年轻人的制约力己大大削弱，亲情关系逐渐被纯利益关系取代，因此，“滚蛋房”现象的出现就不难理解了。
孝道一向是中华民族所推崇和引以为豪的精神文化。因此，在当地乃至全国开展普遍的“孝”文化建设是十分急需和必要的。“孝”文化对农村养老有十分重要的影响，它是影响中国传统家庭养老功能是否得以延续的重要因素。当尊老爱老的美德重新被人们唤醒时，“混蛋房”将再也没有它的生存空间。
参考文献
[1] 贾春增主编.外国社会学术史[M].中国人民大学出版社,2000.
[2] 米红主编.农村社会养老保障理论、方法与制度设计[M].浙江大学出版社，2007 .
[3] 黎生.中国农村社会养老保障制度研究[J].四川大学出版社，2007.
虽然近十年中，农用土地流转也取得了一定成效和经验，各地区根据自身的特点摸索出一些经验，如转让、互换、租赁、反租倒包以及用土地入股合作等多种流转形式。但从整体而言，各地方受经济发展缓慢情况的不同而不同。黑龙江省大多数地区土地合理流转情况差异较大，流转交易面小、范围窄、问题较多。目前，国家还没有形成可操作性的土地流转长效机制。因此，建立农用土地合理流转规范管理机制，有利于农村经济客观发展的需求。是对我国农村土地制度的必要补充和完善。对待农村土地流转问题，因循守旧只会错失发展的良机。应该是一切从实际出发，根除固有的与实际不相符的思想意识，与时俱进，转变观念，大胆探索，创造条件，在时机适宜的情况下积极推进农村土地流转健康发展。
探索建立通过市场调节土地流转的长效机制。针对目前黑龙江省土地流转的实际情况，迫切需要建立土地流转机制和市场中介组织，使土地资源按照规范程序合理流动。这样既有利于土地承包关系的长期稳定，要有利于推动土地流转进入市场。一是建立开放的按照市场经济规律运作的土流转机制，鼓励土地进入市场，通过市场机制形成合理的土地转让价格。同时引入竞争机制鼓励土地向生产能手集中，促进规模经营。二是培育和发展各种类型的为土地流转提供服务的中介组织，稳步发展民间中介组织。三是借鉴先进地区的经验，允许有条件的地方开展农村土地入股试点工作，及时总结经验，相关部门适时出台有关农地入股的文件，规范农地入股行为，保障农户的合法权益。
二、建立市场经济相适应的农地征用制度
目前，我国对农用土地的征用从法律上还不完善，而且在社会主义市场经济条件下的土地使用原则、补偿安置等也存在着一定的缺陷。因此，建立完善的市场经济适应的土地征用制度，既能满足农村土地进入市场的内在需求，还能适应我国保护农业用地的需要。
（一）以市场经济原则建立征地补偿机制，征地补偿应遵循市场原则，土地是重要的生产要素和稀缺的资源，市场机制是实现其有效配置的基本途径
只有按照市场价格进行征地补偿，才能有效保障农村集体和农民的合法权益。对于被征收的土地，以土地的市场价格对其进行补偿，保障原土地所有人与土地使用人的利益。征地补偿费的计算应体现市场经济规律，应对农地先行评估，以评估的农地所有权、使用权价格为依据进行补偿。农地所有权、使用权价格评估，主要根据我省农地的生产力、农业用途的未来纯收益及农地对农民的保障作用来确定。
（二）为失地农民创造良好的社会环境
建立适应市场经济体制要求的新的失地农民安置机制，做好失地农民的就业安置工作，确实保障失地农民的切身利益。一是做好农民的继续教育和专业技术培训，增强其劳动技能，提高就业能力。二是搭建就业平台，安置当地失地农村劳动力。三是鼓励失地农民自主创业，为失地农民提供减免税收等优惠政策。
（三）完善征地工作机制，改进征地工作方法
建立与市场经济相适应的征地工作机制，是征地工作的基础，严格土地征用管理制度和征地审批程序，增加征地透明度，是征地工作的重要保证。同时，建立合理的征地纠纷调解机制，保护失地农民的合法权益。
（四）建立农村失地农民的社会保障制度
尽快建立有效的农村社会保障制度，做好失地农民的就业安置工作的同时要改善农民的生活环境和医疗条件。重要的是建立被征地农民的养老保险制度，从根本上解决失地农民的生活问题。
三、土地制度改革的思考
土地问题的关键在于我国的土地使用制度不合理，而土地使用制度的不合理又源于我国土地所有制结构不合理。在土地所有制结构改革方面，我们面临的最大问题是，土地资源的稀缺性和农村人口的不断增加之间存在着深刻的矛盾。虽然土地承包制最大限度地满足农民对土地所有权的需求，但是，由于土地征用制度的存在，使得土地集体所有制处在一个极不稳定的状态。改变这种现状，可行的办法就是打破土地的二元所有制结构，统一实行土地的国家所有，然后再由国家根据社会收入分配，以转移支付的方式给农民以必要的补助。
在生产关系方面，建立统一的土地所有制形态，改变基于不同土地所有制关系而产生的不合理分配关系。在户籍管理制度不断改革，劳动人口频繁流动的今天，这样的改革更有现实意义。因为，在农村的劳动人口不断增加，而土资源十分有限的情况下，按照既有的土地承包制度设计，总有一天会出现人口的增加导致农村土地无法承载的情况。
土地的所有关系，确实是我国目前农村改革无办法的办法问题。但是，解决这个问题，农村土地的国有化应当是我们未来改革的方向。其实，在现代社会，“民享”比“民有”更加重要，在土地国有化之后，只要建立完善的土地基金，并且用土地基金解决农民的社会保障问题，农村的贫困问题可能也就迎刃而解了。
还有，在未来解决农村土地问题，要改变以下观念：
第一，要改变农村土地集体所有有利于保护农民利益的观念，将虚拟的农村集体土地所有制改为国家所有制，建立统一的土地所有和土地管理制度。第二，要正视人口不断增加与土地资源稀缺之间的紧张关系，从动态的角度进行土地制度的科学设计。第三，在改变二元户籍制度之后，允许现在的农民自愿选择与国家建立新型的土地使用关系，打破许多地区单一的土地承包法律关系。第四，在土地的流转过程中，国家应当考虑征收土地税或者设立土地基金，服务于建立社会保障制度。第五，在改变土地所有制关系之后，国家应当根据不同地区生产力发展情况加大政府的财政转移支付力度。
在过去的20多年里，农村改革已经取得了很大的成效。但是，现在看来，从上个世纪的90年代到现在，农村改革缺乏制度创新，土地承包制度30年不变，固然为稳定农村的土地生产关系创造了条件，但由于土地承包制度无法应对农村经济不断变化的情况，因而在一些地区已严重变形，导致农民仅依靠土地生活普遍相对贫困的境地。
从目前的情况来看，全面改革土地承包关系条件尚不具备，政府部门应当在土地宏观调控的前提下，探索新的土地管理制度，并通过修改宪法和法律将农村的集体所有制土地逐步地转变为国家所有制土地，在实现产权明晰的基础上，根据不同地区土地资源颁布状况，分别实行土地转移、出租、承包和其他的经营方式，并通过合同的形式明确土地的用途。对从事农业生产经营的要进行合理的农业生产补贴，对那些不愿意进行土
论文关键词：市场容量；买方市场；卖方市场
论文摘要：市场是竞争的核心。没有任何企业经营者敢忽视市场的价值。再好的产品找不到市场就没有了价值。
市场可以说是无处不在。现代经济中充满了市场这个概念。任何企业都与市场存在着千丝万缕的联系。市场不仅是企业生产经营活动的起点和终点，也是企业生产经营活动成功与失败的评判者。认识市场，适应市场，驾驭市场，使企业活动与社会需要协调起来，是企业市场营销活动的核心与关键。市场犹如大海，可以载舟，亦可覆舟，问题在于你如何看待市场。对于市场不同的人有不同的理解，不同的公司依据实际情况对市场也赋予不同的内涵。下列几种含义对于市场营销活动都是有意义的。
一、市场是商品交换的场所
市场是商品交换的场所，亦即买主和卖主发生作用的地点或区域。在日常生活中，人们习惯将市场看作是商品买卖的场所。如集市、商场、批发市场等。市场最早是指买主和卖主聚集在一起进行交换的场所。在这里，市场是一个时空市场概念，也是最为古老和朴素的市场，是“作为场所的市场”。很明显，任何一个企业都要考虑本企业的产品或服务在何种场所销售。
二、市场即商品交换关系的总和
由于社会分工和商品交换的发展及货币的出现，每个独立的生产者进行商品生产，为了满足相互不同的需要，必须相互转让其劳动产品，形成商品的供应与需求，从而出现了实现商品交换的商品流通。如果站在社会大角度或社会再生产的角度而言，市场就是商品交换关系的总和，是流通领域。
商品流通是以货币为媒介的商品交换过程，是商品交换过程连续进行的整体。以货币为媒介的商品交换包含着两个相互对立、互为补充的商品形态变化：商品－货币（卖）是第－形态变化，货币－商品（买）是第二形态变化。在商品流通中，一切商品都经历着由这两个相反的形态所组成的循环：首先是商品形式，然后由商品形式转化为货币形式，最后又复归为商品形式。而一种商品的形态变化，又和别种商品形态变化交织在一起：每一种商品的第一形态或者第二形态变化，就是另一种商品相反方向的形态变化。这在现实经济生活中的表现，就是这个人的买（或卖）是和另一个人的卖（或买）联系在一起的。这样，许许多多商品的形态变化组成的循环不可分割地交错连结在一起，就形成了许多并行发生和彼此连结的商品交换过程，形成了商品流通全局。因此，各种产品的市场也就不可分割地连结在一起，形成了有机的整体市场。
任何一个商品生产者、经营者的买卖活动必然会与其它商品生产者、经营者的买卖活动发生联系，因此，市场成为企业赖以生存、发展的空间和环境。企业应在整体市场环境中找准自己的位置。
三、市场是指某一产品现实买主和潜在买主的总和
经济学家用市场一词来泛指交易某类产品的买方和卖方的集合，如汽车市场、钢材市场、蔬菜市场等。但市场营销者认为市场是某一产品的所有现实买主和潜在买主所组成的群体，即企业的目标市场，也就是消费者群。当人们说：“北京的水果市场很大”时，显然不是指水果交易场所的大小，而是北京对水果的需求量很大，现实的、潜在的买主很多。
企业开展营销活动首先应该明确自己的目标市场在哪里，由哪些消费者或用户构成。所谓企业要“面向市场”，“以市场为导向”就是指要面向消费需求，亦即面向自己的顾客，以顾客为中心开展市场营销活动。失去了顾客就失去了市场。
四、市场是由人口、购买力和购买动机（欲望）有机组成的总和
菲利普?科特勒指出“市场的大小，取决于那些有某种需要，并拥有使别人感兴趣的资源，同时愿意以这种资源来换取起需要的东西的人数。”这说明市场是多因素的集合体，用公式表示就是：
市场=人口+购买力+购买欲望
人口是组成市场的基本细胞，购买力是组成市场的物质基础，购买意向是购买力得以实现的条件。市场的这三个要素相互制约、缺一不可的，只有三者结合起来才能构成现实的市场，才能决定市场的规模和容量。一般说来，只有人口既多，购买力又强，才能成为一个有潜力的大市场。如果一个国家或地区人口众多，但收入很低，购买力有限，则不能构成容量很大的市场；又如，购买力虽然很大，但人口很少，也不能成为很大的市场。只有人口既多，购买力又高，才能成为一个有潜力的大市场。但如果产品不适合需要，不能引起人们的购买欲望，对市场营销者来说，仍然不是现实的市场。所以，市场是上述三个因素的统一。
五、市场是商品供求双方的力量相互作用的总和
从商品供求关系的角度看，市场是“作为供求强制的市场”。“买方市场”、“卖方市场”这些名词反映了供求力的相对强度，反映了交易双方力量的不同状况。在买方市场中，商品供给量大于需求量，需求力量占据有利地位，商品价格趋于下降、直至很低；在卖方市场中，商品的需求量大于供给量，卖方也就成了支配交易关系的主导方面，商品价格往往高于正常水平。显然，判断市场供求力的相对强度和变化趋势，对于企业进行营销决策是十分重要的。
招远市地处山东半岛西北部现辖十个镇三个办事处和一个经济技术开发区，全市总人口56.88万人，土地总面积1433.18平方公里，属低山丘陵区，山区丘陵分别占总面积的40.9%和43.3%，土地后备资源比较丰富.多年来，招远市把开展土地开发整理，提高农业综合生产能力作为落实土地基本国策，实现全市耕地总量动态平衡的重要措施来抓，坚持保护与开发并重，开源与节流并举，在严格控制非农建设占用耕地的同时，努力搞好土地后备资源的开发利用。开展山、水、林、村土地综合开发，取得显著成效。自2001年以来招远市实施国家和省、市、县四级土地开发整理项目30个，累计投入2.1亿元，项目总规模0.913万hm2，新增耕地0.10万hm2，确保了全市耕地面积的相对稳定，为实现全市耕地总量动态平衡，促进经济发展发挥了重要作用。
一、土地开发整理工作的基本做法
（一）领导重视
招远市各级党委政府认真贯彻土地的基本国策，一手抓保护，一手抓开发，在搞好基本农田保护的同时，大力开发土地后备资源。市政府先后出台了《招远市土地开发整理管理暂行办法》和《招远市土地复垦管理暂行办法》。为保证土地综合开发专人抓、专人管，及时解决土地开发过程中遇到的困难和问题，市政府成立了以分管市长任组长，国土、财政、农业等部门主要负责人为成员的招远市土地开发整理领导小组，各镇（办、区）也相应地成立了领导机构。同时加大宣传力度充分利用广播、电视、标语、宣传车等多种形式，宣传《土地管理法》和“土地开发整理复垦”等有关法规政策以及全市土地开发整理情况，提高人民群众对开展土地整理重要性和必要性的认识。通过土地开发整理实现全市耕地占补平衡。
（二）规划科学、合理整治开发
招远市土地总面积1433.18平方公里，根据全市土地变更调查资料显示，目前，全市未利用土地面积，6907.81hm2(合10.36万亩)，通过对现有集中连片的农用地区域进行田、水、路、林、村综合整治，提高土地利率，增加有效耕地面积及其他农用地面积，经过科学论证，至2020年全市共划定6个土地综合整治区：1玲珑镇土地综合整治区、2大秦家镇土地综合整治区、3阜山镇土地综合整治区、4夏甸镇土地综合整治区、5毕郭镇土地综合整治区、6齐山镇土地综合整治区，整治规模2.4万hm2，增加有效耕地500hm2。
（三）加大投入优质、高效
招远市努力把握土地开发整理资金收、管、用3个环节。一是收好。对非农建设占用耕地的企业和个人，严格按照土地管理法规定的标准收取耕地开垦费，同时，足额收取新增建设用地有偿使用费。自2000年以来，招远市共上缴新增建设用地有偿使用费2.3亿元；收取耕地开垦费1.2亿余元。二是管好。对耕地开垦费和由省返还的新增建设用地使用费由市财政局设立了专户，严格管理，专项用于土地开发整理，努力做到资金跟着项目走。三是用好。确定项目时，在各镇区申报的基础上，由国土财政两家组织水利、农业等单位专家进行现场勘察，从不同角度进行审查，广泛征求意见，论证项目实施的可行性，明确开发项目的总体要求，确保立项一个，实施一个，成功一个，2002年以来，立项申报国家投资项目5个，省投资项目4个，市级项目3个，县级投资项目13个，项目总规模0.91万hm2，总投资2.1亿元，2010年又申报了1个市级投资项目，总规模525.36hm2，投资1千万元。
（四）措施完善、落实到位
近年来，招远市政府先后出台了《招远市土地开发整理复垦项目管理暂行办法》、《招远市土地开发整理复垦项目质量管理办法》和《招远市土地开发整理复垦项目施工招标管理暂行办法》，项目管理办法对项目从立项申报、实施到验收提供的材料等均一一细化，做出明确要求；项目实施办法的核心内容就是落实项目管理规范化、项目实施透明化、土地整理市场廉洁化。具体工作中，认真落实了"五项"制度，即所有国家、省、市投资项目都建立了项目法人制、工程招标投标制、工程监理制、合同管理制、项目公告制。
二、招远市土地开发整理的成效及经验
招远市通过对土地整理项目的实施取得了很好的社会效益，经济效益和生态效益。一是社会效益，通过土地开发整理，增加了耕地，缓解了突出的人地矛盾，实现了全市耕地总量动态平衡，也保障了全市城市化、工业化用地，有力地支持了经济建设。二是经济效益通过土地开发整理，改善了农业生产条件，优化了土地利用结构，促进了农民增收，如毕郭镇近年来共组织土地开发整理2390hm2，新增耕地面积达333.3hm2，全部用于发展高效农业，成为远近闻名的西瓜、甜瓜生产基地，大幅度提高了农民收入。三是生态效益，通过土地开发整理，项目区生态系统得到保护，从根本上改变土地干旱问题，减少了水土流失，增加了耕地面积，提高了林木覆盖率。
（一）几点经验
1. 提高认识领导高度重视是搞好土地开发整理工作的关键。招远市委、市政府对土地开发整理非常重视，市委、市政府主要领导、分管领导多次对土地开发整理工作作出批示，提出明确要求，推动了全市土地开发整理工作的开展。
2. 多方筹措加大土地开发整理资金投入是搞好土地开发整理工作的保障。目前，招远市在土地开发整理资金投入上，主要把握了以下几点：一是充分利用后备资源潜力较大的优势，积极争取国家和省土地开发整理专项资金。二是严格按标准收取非农建设占用耕地新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费，把新增建设用地有偿使用费地方返成部分和耕地开垦费，全部用于土地开发
3. 完善制度规范化管理是搞好土地开发整理的基础。招远市政府先后出台了《招远市土地开发整理复垦项目管理暂行办法》、《招远市土地开发整理项目质量管理暂行办法》和《招远市土地开发整理项目施工招投标管理暂行办法》。这些办法的制定和出台，为进一步规范土地开发整理项目的实施奠定了基础。保证了工程质量，确保了项目的顺利实施。
4.健全机构加强队伍建设是搞好土地开发整理工作的重要方面。目前，招远市国土资源局虽然已配备有专人负责土地开发整理，但尚没有成立专门机构，只有机构健全，才能责任明确更好地开展土地开发整理工作。
三、招远市强化土地开发整理的对策
（一）进一步强化领导，完善目标责任。土地开发整理是一项系统工程，政策性、技术性和实践性很强，单靠哪一个部门难以为继，必须切实加强组织领导，各有关部门互相配合，充分发挥各自工作优势，争取多渠道投资，加大项目投入力度。项目所在镇相应成立镇长任组长的土地开发整理项目管理领导小组，负责项目实施过程中督促检查和协调，保证工程的顺利实施和质量保障。健全完善土地开发整理目标管理责任制，市和镇、镇和村层层签订责任状，明确各级的职责和任务，切实为民办实事、办好事、造福子孙后代。
（二）进一步深化改革，完善管理制度。随着实践的深入，土地开发整理从立项到实施，从项目管理到资金管理，必须建立和完善相应的配套制度。国家、各省投资的重点项目要全面实行公告制、法人制、合同制、招投标制、监理制等“五制”管理方式，项目库项目本着“因地制宜、先易后难”的原则，平衡推进，稳步发展。要建立土地开发整理专项资金，引导和调动集体和个人投资积极性，国家、集体、个人一起上，多方集资搞开发相应完善提高耕地开垦费征收标准、土地开发整理与建设用地审批挂钩制度、异地占补平衡制度、城乡建设用地增减挂钩、竣工项目奖励制度、镇村干部责任考核制度等配套政策，建立健康、良性的运作机制，实现项目管理制度化、程序化。
（三）进一步细化调查，完善开发原则。农村土地整理中对未利用土地的开发比较普遍，对现有耕地综合整治还有一定的局限性。随着认识水平和科技手段的不断改善，将耕地整理、露采矿山废弃地复垦与未利用土地开发相结合，形成城乡土地整理全面发展的新局面。全市多为低山丘陵区，土地后备资源的类型多、分布较为零散。要全面展开一次大调查，查清各类未利用土地的类型、数量与分布，查清全市土地资源潜力及开发利用的方向。通过调查分析，进一步明确“山区以改善生态环境为主的开发利用，丘陵和平原地区推进土地整理，有复垦任务的地区积极复垦”的土地开发整理基本原则。
一、土地承包经营权流转实践考察
近年来，随着农业比较效益的下降，土地抛荒率日渐提高。在土地资源有效利用的需求下，土地流转市场渐次繁荣起来。但在流转实践中存在诸多隐患，农民权益受损严重。
首先，土地流转市场混乱。在农村土地流转中普遍存在有法不依，有法乱依的现象，土地管理法等相关法律明确规定的流转程序、流转形式等并未得到有效实施。在签订流转合同时因没有统一的程序可以遵循，不签订书面流转合同或书面流转合同的内容不规范的现象较为严重，合同签订后的后续工作不到位。流转形式的不规范，导致流转周期短、规模小，稳定性低，难于形成规模化经营，与现代农业的发展要求不适应。其次，土地流转纠纷居高不下。集体土地所有权制度和农村集体经济组织制度的不完善，导致村委会滥用转让同意权，干预土地流转，强迫或者阻碍承包方进行土地流转，有时甚至会擅自截留、扣缴流转收益的情况普遍发生，流转矛盾难以调和。因此，土地承包经营权流转纠纷已经成为农村土地纠纷案件的主要类型。因法律依据不明确，土地纠纷的处理效果不理想，有的案件甚至不能解决，严重损害了农民的合法权益，也扰乱了农村土地市场的稳定。
二、土地承包经营权流转乱象的归因分析
农民土地权益流失和土地承包经营权流转有着直接的关联。准确分析土地承包经营权流转乱象产生的原因，是完善土地流转体系的前提。
其一，土地流转法律制度滞后于实践的需要。现行土地流转法律法规对土地承包经营权流转的规定较为原则、简单，对于“反租倒包”、“股份合作”、“土地流转信托”等新型流转类型没有做出规定。对流转的主体资格、适用范围、权利义务以及各种流转形式的具体程序、操作方式、利益分配等问题规定不明。立法的缺失导致无法培育出适度规模的、符合市场要求的经营主体，土地流转操作的随意性和不规范，大大增加了农民维护自身合法土地权益的难度。其二，农村土地使用权的权利范围不明确。农民土地权益是否真正完整，农民能否清楚地依靠这份权利获得收益，关键在于农民与集体的认识是否到位，能否有效行使流转权利。对于转包权，大多数农民都明确了自己对这项权利的拥有，认为自己有权转包的达到了94.3%，但仍有4.8%的农民不确定或否定了自己的这项权利。而对于转让权，农民的认识更不清晰，差异性也很大，48.6%的农民认为有权转让，但51.4%的农民则抱着不确定或否定的态度 。正因农民对自身拥有的土地权利的范围不明确，维权意识缺乏，维权途径不明，造成了农民土地权益的大量流失。其三，市场机制不健全。农村土地使用权流转的信息不对称、市场化程度低、行政干预过多是农村土地流转价格扭曲的重要原因。信息的不对称一方面表现在自发进行的农村土地流转中农户之间的信息不充分，另一方面表现为集体推动型农村土地流转中集体和农户之间的信息不对称。由于信息的不充分和农业比较收益的低下，农村土地流转市场竞争性并不强，竞争机制没能很好地发挥作用，农民土地权益大量流失。
三、构建土地承包经营权流转体系的设想
（一）修改土地承包经营权立法
修改现行土地流转立法，取消转让需经村委会同意的规定，放宽受让主体的资格限制，规范流转形式。“解决了转让的法律障碍问题，入股、抵押、继承和赠与的厘清就可水到渠成” 。此外，应推行土地承包经营权登记制度，设立不动产统一登记机关，建立土地流转经营登记发证制度，健全登记备案制度，对土地承包经营权互换、转让适用登记生效主义。权利登记是推进农村土地流转的基础性工作，目前农村集体土地管理中的确权登记是最为薄弱的，尽快完善登记制度才能确保流转规范有序，有效维护流转双方权益。
（二）保障土地使用权流转自由
要切实保障农民土地权益，必须在农村土地承包经营权流转过程中严格贯彻农民自愿的原则，尊重农民的土地流转意愿，任何组织不得强迫农民进行农村土地流转。为此，应严格规范政府和集体的行为，坚决反对农村基层组织对农村土地流转主体地位的替代。各级政府和农村基层组织应该强化流转服务意识，鼓励发展流转服务组织，为流转双方提供信息沟通、法规咨询、价格评估、合同签订、纠纷调处等服务。
（三）完善土地承包经营权流转市场机制
1.助推市场中介机制的发展。土地承包经营权流转中介机制的构建需从以下几个方面展开。其一，建立有效的信息传导机制。为流转提供充足的信息；其二，建立农村土地流转公开交易系统。公开流转市场的建立有利于集中地块实现规模交易，同时交易的公开化有利于对流转的监管；其三，建立有效的委托机构，为农户提供方便快捷的服务；其四，建立必要的金融服务体系，如农村土地投资公司、农村土地保险公司等。以解决种田能手的资金问题，和有效降低农业生产的风险。还应建立并完善流转纠纷处理机制。
2.发挥政府的宏观调控作用。市场机制固然对土地流转有及其重要的作用，但如果政府完全放任不管，则有可能导致不公平现象的发生，所以政府应在宏观调控方面发挥其应有的作用。但政府不应成为整个流转市场的主导力量和推动力量，而只能起一种引导监督的作用，特别是对上地流转合同的规范化、土地流转纠纷调解、相关法律咨询、服务信息平台建设等方面要多下工夫 。总之，在土地承包经营权流转中应保证流转主体的自，因势利导，充分发挥市场的资源优化配置的功能。
农村土地使用权流转是生产力发展的客观要求，也是农民土地权益实现的必须。目前，土地流转市场的不健全、管理制度的缺失，直接导致了农民土地权益隐性和显性流失。土地承包经营权的不稳定以及权利范围的不明晰是造成农地流转中农民土地权益流失的主要原因，土地承包经营权的物权化是解决问题的关键。在农民自愿的基础上，因地制宜地适度推进农地流转，以实现农村土地的适度规模经营，不仅能实现农民的土地权益，还能促进农业现代化的发展。
参考文献：
［文献识别码］A［文章编号］1009－0061（2010）08－0003－03据统计，目前我国总人口有13亿之多，而且大约有8亿多人口居住在农村。随着我国经济的快速发展，我国农民的收入不断提高，消费环境条件越来越健全，在我国农村市场形成了一定的购买力。因此，在当前全球经济危机的不利形势下分析研究农村市场，制定适当的策略，不仅能使广大农民的需求得到极大满足，而且对于开拓农村市场、扩大内需，促进我国经济尽快复苏和增强我国的综合国力，具有十分重要的战略意义和深远的历史作用。
一、农村市场的消费潜力巨大
我国农村家庭占我国家庭总量的67．6％，据测算，农民消费每人增加1000元，全国就能增加内需9000亿元。因此，我国农村是个极其巨大的市场。
第一，农民收入不断增加。根据党的十七届三中全会精神，到2020年，要实现农民人均纯收入比2008年翻一番，消费水平大幅提升，绝对贫困现象基本消除的目标，届时农民人均收入至少应达到8280元。2009年，农民人均纯收入已超过5000元，增幅达6％以上。若农民收入持续提高，农民消费进一步提升，农村市场的潜力会更大。
第二，农村消费结构处于升级换代时期。随着市场经济的发展，农村条件逐渐改善，农民生活正逐步由基本生存型向享受型转变。最近几年，家用电器、手机、电脑等中高档消费品正成为农民消费热点，预示着农村居民消费正在由温饱型向小康型转变。具体体现在三个方面：食品占消费支出的比例开始下降；生产性消费增长很快；消费商品化程度正在提高，消费支出中非商品性支出有所增加。
目前，占我国人口多数的农村居民在广大农村形成了每年近3万亿元的消费品市场，而农民又是我国消费率最低且边际消费倾向最高的一个群体，由于受到诸多因素的制约，这样一个庞大的潜在消费市场一直没有被重视和发掘。在应对金融危机、扩大内需的宏观经济调控中，启动农村消费市场很有必要。
二、开拓农村市场的障碍
当前我国除部分经济发达地区外，大部分农村市场需求的满足度还很低。要开拓农村这个潜力巨大的市场，还存在许多障碍。
1、农民收入不稳定，城乡收入差距不断扩大。
在影响农村居民消费的多种因素中，收入是最直接的决定因素。据统计局数据显示，2007年城镇居民人均可支配收入13786元，农村居民人均纯收入4140元，城镇居民与农村居民人均收入差额的绝对值为9646元。而到了2008年，城乡居民人均收入差额的绝对值有所增长。2008年城镇居民人均可支配收入15781元，农村居民人均纯收入4761元。城乡居民人均收入差额的绝对值为11020元，差额扩大了1374元。2009年城镇居民人均可支配收入为17175元，农村居民人均纯收入5153元，城乡居民人均收入绝对差额的绝对值扩大到了12022元，呈逐年扩大趋势。在国内经济向好回升的形势下，在“涨工资”和“提粮价”的双轮驱动下，农民增收形势出现了一些积极因素，然而在农民收入连续6年增长6％的情况下，城乡收入差距再次回升至3．33∶1。
这表明，“农民增收的基础不稳固”。城乡收入差距扩大不但拉大贫富差距，加剧收入分配不公，还可能会抵消中央多年来给农民的包括取消农业税和江苏商论2010．8·商业经济·给予各项补贴在内的好处和优惠，增大建设社会主义新农村的难度，制约农民的消费需求。
2、农村公共服务和基础建设落后。一是农村基础设施建设仍跟不上消费需求。农村电网网架结构薄弱、供电设备老旧、电能质量较差，很多地方不通自来水。据统计，目前全国还有2．3亿多农村人口饮水不安全，3．7万座水库处于病危状态，约1000万农村人口用不上电，还有部分乡镇和4万个行政村不通沥青路和水泥路。二是社会保障制度不够完善。
近年来，社会保障制度不断完善，农村低保政策、农村医疗合作制度解除了农民一些后顾之忧。但是农村社会保障严重落后于城镇。在农村，治病难、养老难也成为普遍现象。农村总体上仍然存在社会保障面窄、保障水平低、服务滞后等问题，农民对未来的顾虑仍较多。
3、城乡要素市场配置不均等，农民权益得不到有效保障。在劳动力市场方面，农村劳动力转移存在制度性障碍。现行的户籍管理制度将劳动用工、就业等公民权与户口联系起来，在上学、医保、低保、养老保险以及住房方面，农民工与市民存在明显的不同待遇。在土地市场方面，被征地农民很多得不到合理补偿。目前我国具体所有的土地不能进入一、二级市场，土地交易主体不归农民；宅基地及房产不能跨社区交易、不能抵押；增值的土地卖出后，不但农民不能携带土地收益建成改变身份，也无法将绝大多数土地收益转化为农民的财产性收益，这部分土地收益实际上变成了各级地方政府预算外收入和开发商的利润及村里主要领导的非法收入。
4、农村金融制度不健全，农民贷款难。四大国有商业银行在多年的商业化改革中不断减少机构，基本退出了县、乡辐射区。股份制以及外资银行布点存在嫌小爱大、嫌贫爱富、先高后低的选择。城商行、农商行、城信社、农信社等机构布点较多，但自身实力大多单薄，业务覆盖能力较弱。在一些偏远地区，目前仍没有金融网点，一些地方虽然有服务网点，但因为没有抵押资产等问题，不愿意贷款给农民。而村镇银行、小额贷款公司尚处于试点的起步阶段，农民贷款难没有得到解决，抑制了农村的消费。
三、开拓农村市场的措施
1、多途径增加农民收入。一是发展县域经济，加快小城镇建设。小城镇建设可拉动建材、建筑、家电、家具、电力、交通、供水、通讯、环保以及餐饮服修等行业发展，刺激民营经济的增长，培育新的经济增长点，使乡镇企业产品乃至大中城市工业产品有更多的销路，同时也将成为农副产品销售的集散地，为农民收入持续较快增长拓宽经济空间。二是加强农民工就业技能培训，提高农民工就业创业能力。推行保障金制度，从制度上将农民工欠薪问题消灭在萌芽状态。三是改革户籍制度，放宽中小城市落户条件。稳妥有序地改革户籍管理制度，逐步分期分批有条件地解决长期在城镇务工就业的流动人口进城定居落户问题，特别是允许携家眷长期在城镇务工就业的外来人口办理城镇落户手续。同时，积极推进流动人口待遇市民化，使其在就业、教育、住房和社会保障等方面，享有和具有本地户籍市民的平等待遇。四是完善对“三农”的支持保护制度，包括对农业生产和农村居民增收的财政支持与补贴政策，完善农产品价格形成机制等等。
2、加大财政投入力度，建立健全农村公共服务体系，为农民提供基本的均等化公共服务。通过财政向全社会所有居民提供均等公共服务的重要途径，是兼顾效率和公平的重要体现。通过完善农村电网，修建农村公路，实施饮水安全工程，改善农村居民生存环境和消费环境，有利于大件耐用消费品在农村的普及。加快对农村水、电、路、通信等基础设施的建设，让家用电器迅速进入农民家庭，是改善农村居民消费环境，提高农村居民消费水平的有效途径。要统筹城乡发展，尽快建立农村居民养老制度，逐步让农民与城镇居民一样，享受到改革开放的成果，使农民“老有所养”。根据现在状况，可以参照农村合作医疗的经验，先期建立低水平、广覆盖，分不同年龄阶段，按照国家、个人适当比例缴费的模式；提高农村医疗卫生条件，加强药品价格管理，减少流通环节，把过高的医疗、药品价格降下来，增加农村新型合作医疗报销比例，让农民看得起病；完善农村最低生活保障制度，做到应保尽保，提高保障标准和补助标准。减轻农民预期消费负担，树立农村居民消费信心。
3、健全农村金融体系，解决农村资金供需矛盾。
第一，要稳定发展多种所有制中小金融企业和新型农村金融机构，引导各类资金到农村投资，大力培育适合“三农”发展的特色银行等新型农村专门金融机构。允许有条件的农民专业合作社开展信用合作。民间借贷是正规金融的有益补充，要规范和引导民间借贷健康发展。第二，发展适合农村特点和需要的小额信贷和微型金融服务。我国微型企业和农户数量巨大，小额信贷和微型金融现实和潜在的客户量众多，发展各种小额信贷和微型金融服务，能有效、全方位地为社会所有阶层和群体提供服务，尤其是为目前金融体系并没有覆盖的社会人群4·商业经济·提供有效的服务。要进一步放宽对小额信贷和微型金融服务业的市场准入，开放民营资本进入小额信贷和微型金融服务业的途径，允许农村小型金融组织从金融机构融入资金。第三，加大服务力度，建立和完善各种为农村服务的贷款信用担保机构，妥善解决农户和乡镇企业贷款抵押担保问题。加大政府对农村信贷担保体系建设的支持力度。鼓励政府出资的各类信用担保机构积极拓展符合农村特点的担保业务。可以由政府牵头出资、农民和农村企业参股，建立专业化信贷担保机构，采取市场化运作方式，主要服务于农民。鼓励现有商业性担保机构开展农村担保业务，增强担保公司的担保能力。有条件的地方政府可扶持建立农村信贷担保基金。鼓励专业合作社、涉农企业和协会组织创办针对农户和农村中小企业的担保公司。同时要建立信用担保机构风险分散机制，加快农村信用体系建设。关于经济学毕业论文，可以参考更多的经济学毕业论文范文。
4、完善土地管理制度，保障农民合法权益。一是毫不动摇地坚持农村基本经营制度，加快完善有关法律法规和政策，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。二是进一步完善土地征用制度。在征用工程中，应该严格按程序办事，发挥村民的民主监督作用，实现土地征用补偿的透明化、制度化。要以市场价格合理确定征地补偿的标准，以体现农民集体作为集体土地所有者的收益权，有效防止一些实质上的商业用地以“公共利益”的幌子，通过政府强制征用而廉价征用，维护农村集体和广大农民的合法权益。土地补偿除了货币补偿外，还应积极探索社会保险安置、土地使用权入股安置、入股分红安置、异地移民安置、留地补偿、土地债券补偿等多种形式的复合安置方式，建立国家失地农民账户和国家失地农民保障基金，切实保护地失地农村的利益。
三是完善土地流转制度。对城市建设用地指标与农村建设用地指标实行跨地区有偿流转的办法，使耕地达到异地占补平衡；在镇、村辖区内实行农村建设用地用于发展农村二、三产业和新农村建设中的居民点建设；对农村宅基地和农房使用权实行有偿流转；允许各类规模经营农业生产、农产品加工的业主在尊重农民意愿的前提下有偿使用和改造农房。四是建立健全土地市场体系。促进土地承包经营权流转、建设用地交易等最有效的方法是培育土地市场。政府应健全土地法规，培育中介服务组织，加强监管，维护土地市场的公平和公正性。
［参考文献］
［1］马晓河，黄汉权，蓝海涛．我国农村改革30年的成就与今后改革思路［J］．宏观经济研究，2008，（11）.
［2］王锋．我国农村消费市场发展现状、制约因素及其拓展对策［J］．农村经济，2009，（3）.
