时间：2023-03-25 11:26:23
序论：速发表网结合其深厚的文秘经验，特别为您筛选了11篇住房贷款论文范文。如果您需要更多原创资料，欢迎随时与我们的客服老师联系，希望您能从中汲取灵感和知识！
一、目前住房抵押贷款市场的局限性分析
一个完整的住房抵押贷款市场包括住房抵押贷款一级市场和住房抵押贷款二级市场。抵押贷款一级市场即按揭贷款市场，是指购房者（按揭人）以房产作抵押向金融机构申请贷款，银行对其进行严格审查后发放贷款的市场；住房抵押贷款二级市场即住房抵押债权转让市场，是指金融机构将住房贷款转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保，发行抵押贷款证券的市场。
抵押贷款一级市场涉及到银行的安全性、盈利性和流动性。一是银行贷给按揭人的资金是银行对储蓄者的负债。储蓄期限一般较短，而按揭贷款的还款期限较长，银行长期资产与短期负债不匹配，就不能化解未来不确定性带来的风险；二是资产的流动性和期限呈反方向变动，期限越长，流动性越低，住房抵押贷款本身的特性决定了其流动性较差，因此目前各银行都严格限制贷款期限；三是风险大，由于按揭贷款是期限很长的债权资产，银行面临的利率风险就很大；另外，当客户因某种原因失去偿还能力或者认为违约产生的利益超过违约所产生的损失时，就会发生信用风险。由于上述原因，银行开展住房抵押贷款业务的积极性不高。这也是目前银行普遍“惜贷”的一个重要成因。鉴于此，为提高银行的积极性，可参照发达国家的作法，努力推动住房抵押贷款证券化，发展房地产抵押贷款二级市场。
住房抵押贷款二级市场可以分为证券化市场和非证券化市场两部分。住房抵押贷款证券化即抵押债权证券化，是房地产证券化的一种，它是指住房抵押贷款机构将其所持有的抵押债权汇集重组为抵押组群，经过政府机构或私人机构的担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者的融资过程，由此而形成的资金流通市场，称抵押贷款二级市场。非证券化市场是指由投资者直接买断住房抵押贷款，从而实现相关债权主体的直接转换。
二、住房抵押贷款证券化的效应分析
住房抵押贷款证券化实际上等于把不能分割的房地产变成可分割的财产，把不可移动的房地产转化为可流通转让的有价证券。这一方面为一般投资者提供了共享房地产开发和经营收益的机会，另一方面通过把社会短期货币资金转化为长期稳定的资本金，也有利于社会的投资渠道、以及住房抵押贷款的运作和退出。作为一种融资工具，其作用具体表现为下述几方面：
1、抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险
以住房抵押贷款为担保发行抵押证券后，原来集中在银行的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有的抵押债券，这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。而且，由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有效收益能够得到更大的保障。
2、提高了资产的流动性，解决了银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题
由于房屋抵押贷款的期限最长可达30年，对发放抵押贷款的银行来说，信贷资产回收周期很长，而通常银行吸收存款负债最长仅5年(实际上居民存款以活期或1年期为主)，二者资产负债的期限不匹配，增加了银行经营的风险和管理的难度。通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现、或自己持有变现能力很强的抵押证券，就可解决银行面临的流动性约束。另外房地产抵押债权证券化，通过抵押二级市场打破抵押资金的地域限制，使得抵押资金得以在全国范围内流动，平衡地区经济发展不平衡而引起的抵押贷款利率的高低不平，使之平均化和市场化。
3、抵押贷款证券化对刺激抵押贷款一级市场的积极作用
对抵押贷款借款人来讲，由于抵押贷款证券化，拓宽了抵押贷款发放的资金来源，增强了抵押贷款的流动性，分散了抵押贷款的风险，使金融机构可以延长抵押贷款的时间，扩大抵押贷款的范围，发放更多住房抵押贷款，从而满足市场购房者融通资金的需要。这样对购房人来说，不会因为借款资金短缺的瓶颈抑制而推迟购房意愿；而房地产开发商也将有更多机会出售他们已建成和即将建成的楼盘，由此形成的良性循环将有利于激活抵押贷款一级市场、缓解房地产的供需失衡矛盾、以及有效的刺激社会总需求的增长等。
三、住房抵押贷款证券化的建议
近些年来，我国在房地产证券化方面进行了一系列的探索和实践，取得了一些可喜成就，为推行住房抵押贷款证券化创造了有利条件。其中包括：1、我国资本市场的初步形成和证券交易所的创立为推行住房贷款证券化创造了必要条件。2、我国已建立了一些房地产金融机构，如一些专业银行的房地产信贷部和住房储蓄银行等，为抵押贷款证券化提供了机构上的保证3、大批房地产与证券评估机构的建立，为抵押贷款证券化提供了必要的中介保障等。但是另一方面应该看到，我国抵押贷款二级市场尚处于萌芽阶段、属于新生事物，要实现这一金融工具的创新，就要吸收发达国家的先进经验，通过有关管理部门的推动和扶持，结合我国的实际情况，从以下几个方面入手：
1、培育抵押贷款证券化市场
要发行抵押贷款证券必须建立完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场。包括：1、制定相应的法律法规。只有保证正常的交易秩序，住房抵押贷款证券才能有效流动，其效应才能真正得以发挥。目前，我国证券化方面的法制建设还很滞后，推行住房抵押贷款证券化，有关管理部门面临着建立和完善有关金融市场和房地产市场法律、法规的任务。2、深化金融改革。在国有银行商业化的同时，应大力发展人寿保险公司、养老基金、投资银行、抵押银行、非银行金融机构，建立多元化的投资融资机构，推进金融机构经营机制的转换，扩大住房信贷资金来源。3、开发新的贷款种类。目前我国房地产抵押贷款的形式主要是职工住房抵押贷款，形式单一，且限制条件严格，这严重制约了住房抵押贷款市场的发展。针对这一情况，我们应学习国外经验，吸收一些适合国情的贷款形式，如分级偿还抵押贷款、可调整价格抵押贷款等，从而推动住房抵押贷款二级市场的发展。
2、建立完善的抵押市场担保体系
开展住房抵押证券化必须解决好两个问题：1、在庞大的住房抵押贷款市场中，建立起健康有序的信用关系和信用体系，提高贷款者和抵押品的信用等级和信用条件，增强抵押贷款的清偿能力，减少银行机构的信贷风险。2、在流动的抵押贷款二级市场中，增强抵押证券的安全性和清偿能力，提高证券发起机构和证券抵押品的抵押信用和抵押证券的交易信用，加强对抵押贷款证券化后的流动性风险的防范。由此可见整个房地产抵押贷款市场的运转必须有完善的抵押担保体系的支持。因此，设立专门的证券化担保机构，为抵押证券提供信用支持和担保，对整个住房抵押贷款证券化体系而言，是十分重要的。借鉴美国的经验，在推行住房抵押贷款证券化的初始阶段，应由政府出面提供担保，这样可以提高住房抵押贷款和抵押证券的信誉，为实行住房抵押贷证券化打下坚实的基础。
3、加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建立
包括：1、建立住房抵押贷款公司。它的职能主要是买进金融机构的抵押贷款所有权和房产抵押权，组成抵押贷款组，经标准化处理、信用评级及抵押贷款担保公司担保增级后，发行抵押贷款证券，从最终投资者处取得销售抵押贷款证券的资金。2、培育抵押债券的认购承销者。其职能是代替债券发行者销售债券。认购承销者可分包销和代销两种。包销商要承担发行风险，即在债券未售完时包销商要购买剩余债券
鉴于对住宅市场稳步发展的预期,我国个贷市场的发展空间巨大。这种发展空间不仅表现在市场规模上,更反映在业务种类和产品结构的开拓。本文以个贷市场发展较成熟的美国为例,归纳个贷市场的业务细分和产品结构,分析形成专业化分工和多元化产品的意义,结合我国个贷市场现阶段特征,提出一些建议。
美国个贷市场业务细分
按业务种类划分
零售业务(retailoperation)个人住房抵押贷款零售业务通常由个贷机构一线业务员发起。客户来源主要通过两种渠道,其一是房地产开发商或中介机构提供的潜在客户,其二是自身的储蓄或其它贷款业务客户。只有很少部分现实客户来自于柜台寻访和电话促销。由于个贷零售业务由贷款机构一线业务员亲自发起,因此相比于批发业务,能更好控制客户和抵押住宅质量,有助于降低个贷风险。但为此付出的代价是分支机构和一线业务员数量的增加,业务运作成本上升,尤其是固定成本。国外有研究表明,个贷业务的规模经济效应不明显,相反较高的固定成本投入会增加其市场退出成本。小规模地区性个贷金融机构在零售业务领域更占优势。
批发业务(wholesaleoperation)与零售业务不同,批发业务是指个贷机构直接从发起人手中购买打包后的个贷产品。由于其不参与个贷发起,因此能够减少分支机构、业务人员等投入,退出个贷市场的成本相对较低。在美国个贷市场中,商业银行超过5成的个贷资产来自于批发业务,但由此带来的主要问题是,较难判断和控制个贷质量,包括借款人信用和抵押物状况,且个贷产品购入成本势必会大于卖方的发起成本。
联系人业务(correspondentoperation)联系人业务和零售、批发业务的主要区别体现在服务性收益的实现时间。无论是自己发起还是外购打包个贷,联系人业务都会随即出售个贷服务权,提前实现服务性收益。这可能是因为其没有个贷服务能力,但更多的情况是,其希望通过日后还款现金流的折现,尽早回收资金,实现收益,规避风险。
按业务环节划分
个贷发起(origination)个贷发起环节始于贷款人与潜在借款人的首次接触,止于个贷合同签署。具体工作包括:市场营销(marketing),个贷申请人信用评估,抵押住宅评估,个贷担保事宜处理、个贷审批,合同文件整理和合同签署等。其中,抵押物评估和个贷担保多由外部专业机构承担。通常情况下,个贷发起环节的收益约为总贷款额的0.3%～0.4%(不包括个贷保费)。美国个贷市场,参与个贷发起环节的机构主要包括储贷机构(Savings&Loans)、个贷银行(Mortgagebank)、个贷经纪人(Mortgagebroker)和商业银行。其中,个贷经纪人在该环节扮演的是中间人角色,为个贷发起人寻找潜在借款人。有数据表明,2002年美国50%的新发起个贷都有个贷经纪人参与,该比例在个贷批发业务领域更高。
个贷服务(servicing)个贷服务是继个贷发起后的第二个环节,主要处理还款过程中的一系列服务性项目,包括还款收缴和归结、现金流管理、还款时间表更新和调整,还款延期通知和违约清算等。此环节产生的个贷服务性收益约为总贷款额的1%。在美国,涉足个贷服务的机构主要有个贷银行、储贷机构和商业银行。2002年个贷银行在美国个贷服务环节的市场份额最大,超过40%。
个贷担保(insurance)个贷担保业务主要针对两方面风险。一方面是抵押物风险,包括抵押物质量风险和抵押物产权风险,二方面是借款人风险。论文仅涉及借款人风险担保。借款人风险担保对象主要包括中低收入借款人和高贷款价值比借款人,前者通常由具备政府背景的担保机构提供特殊担保,提高这部分人群的住房信贷消费能力。如美国个贷市场中的联邦房屋管理局(FederalHousingAdministration,FHA)、退伍军人管理局(VeteransAdministration,VA)和农村住房服务局(RuralHousingService,RHS)。后者主要由私营保险机构承担,如美国个贷市场要求贷款价值比超过8成的借款人对超额部分购买私营抵押贷款保险(PrivateMortgageInsurance,PMI)。由于常规型个贷通常不要求借款人额外担保,只需住宅抵押,而超额型个贷的担保机构多为私营抵押贷款保险公司,从2002年美国个贷市场不同担保类型的个贷比例可以推算出,FHA在美国个贷担保市场的份额最大,超过50%,私营抵押贷款保险公司次之,约为30%。
个贷风险管理(riskmanagement)按业务环节将个贷业务细分的一个重要目的是,提高各个环节的专业化水平,通过一环环的牵制降低和分散风险。比如个贷发起机构必须保证借款人申请材料的真实性,个贷服务机构承担服务过程中的操作风险,个贷担保机构承担抵押物和借款人的可投保风险。真正的个贷风险管理环节主要针对个贷业务的流动性风险、利率风险以及无法通过担保机构完全规避的借款人和抵押物风险等。管理途径除了风险留存,组合个贷资产避险外,还可借助个贷证券化渠道,尤其是在个贷二级市场发达的国家。在美国,个贷风险管理环节的参与机构包括联邦国家抵押协会(FNMA)、政府国民抵押协会(GNMA)、联邦住房贷款抵押公司(FHLMC)、投资银行以及有风险管理能力的个贷银行、储贷机构和商业银行。个贷证券化主要借助前三大机构,联邦国家抵押协会和政府国民抵押协会针对得到FHA和VA担保的个贷资产实施证券化;而联邦住房贷款抵押公司的业务主要面向未保险以及由私营保险公司承保的个贷资产。2002年美国个贷余额73%以证券化形式存在,其中FNMA和FHLMC管理着的个贷资产有64%实施证券化,GNMA管理着的个贷资产全部实施证券化。
个贷投资(investment)个贷投资即投资人通过资金投入,获得债权性收益。个贷投资渠道有两种,其一是预先投资(Up-frontinvestment)。资金来源主要是储蓄存款、合同存款(Contractsaving)、母公司以借贷形式提供的资金和发行债券融资等。其二是投资个贷支持证券。资金来源扩展到整个资本市场。图1和图2给出了典型发达国家和发展中国家个贷资金来源及其比例。从中可以看到,相比于发达国家,发展中国家个贷资金来源较单一,主要依靠储蓄存款和政府财政支持。
美国个贷市场产品结构
按贷款利率划分
美国个贷市场最早出现的个贷利率形式为固定利率。固定利率抵押贷款的利率风险主要由贷款人承担。当市场利率上升时,贷款人会面临融资成本增加、投资收益相对减少等问题;当市场利率下降时,贷款人又可能面临提前还款风险。上世纪80年代之前,固定利率抵押贷款在美国个贷市场占据主导地位,然而随着80年代市场利率大幅上升,其所隐含的利率风险凸现,造成贷款人出现流动资金不足、资产与负债期限结构不匹配等问题。由此,贷款人开始有意识地开发浮动利率个贷产品。由于浮动利率抵押贷款的利率风险主要由借款人承担,因此相比于固定利率抵押贷款,浮动利率抵押贷款的初始利息率较低。一般情况下,下降100到300个百分点。初始利率下调幅度与浮动利率调整幅度限制正相关,与调整间隔负相关。在美国个贷市场,浮动利率调整幅度限制主要表现在每期调整幅度限制(adjustmentratecaps)和整个还款期限内的调整幅度限制(life-of-loanratecaps),而调整间隔则从半年到5年不等,典型的利率调整间隔为6个月、1年、3年或5年。多数个贷产品还会提供一段时期内的固定利率政策,被称之为混合浮动利率抵押贷款(HybridARM),比如“5/1ARM”表示个贷还款期的前5年执行固定初始利率,之后每年调整一次利率。浮动利率的调整通常依据一系列表征通货膨胀水平或贷款人融资成本的指标,如一年期国债利率、融资成本指数(CostofFundsIndex,COFI)等。此外,美国个贷市场还有一种非主流的贷款产品,被称之为价格水平调整抵押贷款(PriceLevelAdjustedMortgage,PLAM)。其以实际利率,而非名义利率作为个贷利率,通过调整个贷余额来补偿通货膨胀造成的贷款人放贷损失。
按承保标准划分
个贷产品承保标准大致可以分成三种,其一是所购住房抵押加政府背景的机构担保,其二是所购住房抵押加私营担保机构担保,其三是仅以所购住房抵押担保。第一种个贷产品主要用于支持中低收入家庭购买住房,通过政府背景机构的担保提高这部分人群的信用等级,增加贷款人对其提供的授信额度。典型的有美国联邦房屋管理局(FHA)和退伍军人管理局(VA)提供担保的各类个贷产品。其中FHA提供担保的低息个贷产品超过50种,分别面向不同的消费者或住宅类型,保费由借款人支付,而VA提供担保的个贷产品只面向曾经在战争部队中服役的退伍军人,且所购住房不能为新房,保费由联邦政府支付。第二种个贷产品主要是贷款价值比超过8成的各类贷款。典型的有美国个贷市场中由私营抵押贷款保险公司(PMI)承保的超额型个贷(JumboLoan)。第三种个贷产品即为贷款价值比不超过8成的常规型个贷(ConventionalLoan)。这三种个贷产品的市场比例见图2。
按还款方式划分
尽管个贷产品的还款方式可以多种多样,比如等额还款、等本金还款、递增还款、递减还款、期末一次性还款等,但是从差异化和实用性上看,主要包括三种主流的面向不同借款人的还款方式:等额还款、递增还款和一次性还款。其中等额还款方式最为普遍,其还款间隔可以是1年,也可以是半年或两周等。递增还款方式考虑了借款人收入递增的普遍规律,多面向积蓄不足的年轻人。尽管递增还款方式有效提高了借款人还款能力,但是其存在较大的违约风险和利率风险。一次性还款主要适用于短期的个贷产品。不同的还款方式直接影响着个贷的实际利率,影响着贷款人的风险和收益。
特殊类型的个贷产品
这里仅列举几种比较有特色的个贷产品。它们是增值分享抵押贷款(SharedAppreciationMortgage,SAM)、逆向年金抵押贷款(ReverseAnnuityMortgage)和附加担保帐户抵押贷款(Pledged-AccountMortgage)。增值分享抵押贷款首次在美国个贷市场推出是在1980年。其设计理念与价格水平调整抵押贷款比较相似,同样是初始利率较低,接近实际利率,对于通货膨胀因素造成的放贷损失,通过分享通货膨胀环境下抵押住宅的增值收益来补偿。除贷款人需要承受较大的违约风险和利率风险外,借款人对增值分享抵押贷款的接受度也有限。这主要源于对住宅增值收益的评定困难。如果以出售价格为准,那么由于借款人后期装修、装饰的投入带来的物业增值收益就难以衡量;如果以评估价值为准,则评估师人为因素的影响较大,且无从验证尚未实现的评估价值的准确性。逆向年金抵押贷款1979年首次在美国个贷市场推出。其与传统的个贷产品不同,是由贷款人按月放贷给借款人,借款人在期末一次性还款,还款形式可以是放弃抵押物。附加担保帐户抵押贷款的主要特征有两个。其一是能够实现递增还款的效果,其二是借款人需要事先在贷款人处建立一个储蓄帐户,存入一定额度以上的存款。该储蓄帐户即为附加担保帐户。借款人可以利用该帐户的利息和本金还款,且享受到的存款利率高于一般的储蓄存款。贷款人借此可以吸引更多资金,且能够降低提前还款风险。
对我国个贷市场业务细分与产品结构的启示
多样化个贷市场参与机构
现阶段,我国个贷市场各类业务多集中在商业银行手中,一定程度上造成业务运作效率和利润空间无法充分发挥和挖掘,风险过于集中。参考美国个贷市场,分布在个贷业务链上的各类机构(图3)协同工作不仅有利于个贷业务风险的分散,而且使得各细分业务纵向和横向的延伸与拓展变得简单,增强了个贷市场的灵活性和适应性。我国个贷市场的发展方向也应该是细分个贷业务,引入更多专业化、差异化机构参与其中。作为个贷市场传统贷款人的商业银行可着重于个贷批发业务,多面向风险较低的借款人和抵押住宅类型放贷,选择性的参与高风险个贷品种的服务环节。
合理化个贷产品结构
我国个贷市场产品相对单一。尽管不断有新的产品推出,但是面对的借款人群和住宅类型并未有显著的差异。加之商业银行的个贷政策从规模扩张向谨慎放贷、提高个贷质量转变使得很多潜在借款人无法从个贷市场获得贷款支持。这类借款人可能是收入不高、信用等级偏低的中低收入人群,可能是储蓄存款不足的年轻人群,也可能是所购住房价格波动性较大的人群。个贷市场产品结构的不完善,还直接影响到住宅市场的产品结构。改善的途径可以是通过政府担保、贴息贷款或开辟投资渠道让资本市场的投资人进入来完善个贷市场产品结构,而非简单依靠商业银行创新个贷产品,因为这类个贷产品可能与商业银行的业务定位和风险偏好不符。
谨慎创新个贷产品
住房消费曾经是许多发达国家的主导产业，我国已将住房产业作为国民经济新的增长点之一。随着住房体制改革的进一步深入，住房市场对银行住房低押贷款业务的需求日益增强。但是在运作中不断出现一些问题，严重制约着住房产业的快速发展。近两年来，我国个人住房抵押贷款数量逐年增长，随之而来的住房信贷风险也越来越大。住房抵押贷款证券化作为一种新型的融资方式，将使我国的住房融资方式取得突破性进展。因此有必要进行制度创新，积极推进住房抵押贷款证券化。一、住房贷款证券化的实质
住房抵押贷款证券化是以住房抵押贷款为担保，发行可在金融市场上买卖的证券，包括抵押贷款券以及由抵押贷款支付和担保的各种证券。它通过房地产抵押银行将已抵押的房地产债权(这种债权是在房地产抵押一级市场上形成的，是购买房屋的消费者将购买的房屋作为今后还款的保证向银行等金融机构取得贷款，用于购买房屋时与银行等金融机构形成的借贷法律关系)转让给一定的机构,这些机构将这些成千上万的已抵押房地产债权打包市场，从金融市场吸收资金投到房地产抵押银行，这样，房地产抵押一级市场和二级市场相通并形成良性的资金市场。
二、发展住房抵押贷款证券化的必要性
住房抵押贷款证券化是指将流动性低，但能产生预期资金流的住房抵押贷款转化成为可以在资本市场上流通的证券的过程。住房抵押贷款证券化是国际金融领域一项重大的金融创新，在市场经济发达国家现已形成大规模的住房抵押贷款证券化市场，住房抵押贷款证券化已成为西方商业银行信贷资产证券化的主流，并对住宅业的发展、住房自有率的提高以及金融风险的防范与化解产生了重大而深远的影响。我国商业银行面对金融创新的发展趋势，也应实行住房抵押贷款证券化，其客观必要性具体表现在以下六个方面。
（－）有利于拓宽商业银行的融资渠道
实行住房抵押贷款证券化，将银行持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，从而拓宽银行的筹集渠道，扩大银行的资金来源，进而增强银行的资产扩张能力。90年代，美国每年住房抵押贷款的60％以上是通过发行MBS债券来提供的。在我国，随着住房抵押贷款规模的扩大，资本市场的完善以及资产证券化技术的发展，住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。
（二）有利于降低商业银行的经营风险
我国商业银行发放的住房抵押贷款期限可长达20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式偿还银行贷款债务。而我国商业银行的负债基本上是各项存款，在各项存款中绝大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，资产与负债的期限不匹配，加大了银行的运营风险。随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高，这种“短存长贷”的结构性矛盾将日趋突出，并有可能使银行陷入流动性严重不足的困境，给经济发展和社会稳定造成不良影响。通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。
（三）有利于提高商业银行的盈利能力
实行住房抵押贷款证券化，不仅可以扩大银行的资金来源，增强银行资产的流动性，而且还可以为银行创造新的利润增长点。1.银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能；包括收回贷款本息、贷款账户记录、组织贷款抵押物拍卖以及其他相关贷款服务，并收取服务费，从而可以给银行带来费用收入。2.银行也可以作为证券包销商，为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务，从中收取一定的手续费。3.住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后，如有剩余，银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见，住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限，开发了新的收入来源。同时，由于上述各项业务并不反映在银行的资产负债表上，因而不需要增加银行的资本，从而提高银行的盈利能力。
（四）有利于加强商业银行的资本管理
按照《已赛尔协议》有关商业银行资本充足比率的规定，各国商业银行资本与加权风险资产的比率最低应为8％（其中核心资本成分为4％）。而资本充足比率偏低则一直是影响我国商业银行改革与发展的一个突出问题。通过运用资产证券化技术，将住房抵押贷款证券化，并将这部分从银行的资产负债表中移出，可以相应减少银行的风险资产数量，从而可以提高银行的资本充足比率并相应提升银行的信用等级。因此，我国商业银行要加强资本充足比率管理，提高资本充足比率，除采取“分子对策”，即通过内源、外源两条渠道充实资本外，还可以采取“分母对策”，即通过信贷资产证券化来提高资本充足比率，以充足的资本支持贷款规模的适度扩张，增强银行的风险承受能力。
（五）有利于完善中央银行的宏观金融调控
公开市场业务是中央银行调控货币供应量的基本工具之一。而中央银行在公开市场上买卖的有价证券除政府债券、国库券外，住房抵押贷款证券作为一种流动性强、收益率高的优质债券也可以成为中央银行买卖证券的对象。随着我国资本市场的完善和住房抵押二级市场的扩大，中央银行通过在金融市场买卖住房抵押贷款债券，扩大了交易对象、加大了操作力度，从而可以在广度、深度上对商业银行的流动性进行适时调节，进而有效调节货币供应量。
（六）有利于推动我国资本市场的发展
根据货币市场与资本市场的内在关联性，住房抵押贷款证券化要以完善的资本市场为条件，而通过住房抵押贷款证券化又会促进资本市场的发展与完善。一方面实行住房抵押贷款证券化，可以为资本市场提供投资风险小、现金收入稳定的新型投资品种和融资工具，促进储蓄向投资的转化，实现货币市场与资本市场的对接，成为货币市场与资本市场的联结器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押贷款证券化是一项系统工程，涉及银行、特设信托机构、信用评级机构、证券公司、资产管理公司以及机构和个人投资者诸多方面，其成功运用不仅要有以上众多参与主体的协调配合，而且要有相应的政策环境和法规体系。因此，实行住房抵押贷款证券化有利于推动我国资本市场的发展。
三、我国住房抵押贷款证券化的措施
（一）选择合适的商业银行作为发起人
在美国，一级住房抵押贷款市场上的金融机构有四类，即储蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行和人寿保险公司。而我国只有商业银行发放的住房抵押贷款一级市场体系，因而，在理论上任何一家商业银行都可以作为住房抵押贷款证券化的发起人。但是，由于历史背景、贷款结构以及银行所在地区经济发展状况的不同，各家商业银行住房抵押贷款的规模也存在着明显的差异。从省市分行住房抵押贷款占贷款总额的比重来看，有的银行已超过20％，而有的银行还不足5％。因此，根据规模效益原则，我国应选择住房抵押贷款已达到一定规模的商业银行作为发起人。中国建设银行是我国开办个人住房贷款业务最早的国有商业银行。截至2000年底，该行累计发放商业性个人住房贷款1823亿元，贷款余额1368亿元，占全行各项贷款近10％，同业市场份额42％，已经具备了住房抵押贷款证券化的资产基础。因此，中国建设银行应作为我国住房抵押贷款证券化发起人的首选银行。同时，应选择住房抵押贷款规模比较大、风险控制机制比较完善、抵押贷款操作比较规范的省市分行进行试点。
（二）完善住房抵押贷款的一级市场
实行住房抵押贷款证券化必须建立住房抵押贷款的二级市场，而住房抵押贷款二级市场的建立要以完善的住房抵押贷款一级市场为基础。对我国住房抵押贷款证券化一级市场的完善包括以下两个方面：1.随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成，商业银行应大幅度增加对住房抵押贷款的资金投入，以适应住房抵押贷款证券化对资产基础的客观需要。2.建立健全住房抵押贷款的风险防范机制。住房抵押贷款期限长，贷款持续期内受各种不可控因素影响大，存在着诸多现实的和潜在的风险（如违约风险，利率风险，提前偿付风险），各种贷款风险的客观存在都会直接或间接地影响住房抵押贷款预期现金收入流量的稳定。而稳定的预期现金收入流量是证券化住房抵押贷款应具备的首要条件，也是发行住房抵押贷款证券的基础，还是住房抵押贷款证券还本付息的资金来源。由于现有住房抵押贷款占银行贷款总额比重较低，因而各种风险还未充分暴露出来，但是，随着住房抵押贷款的迅速发展，其占银行贷款总额比重的提高，住房抵押贷款中的风险问题将日趋突出，构成银行进一步发展住房抵押贷款业务的一大障碍。因此，要实行住房抵押贷款证券化，必须在逐步扩大住房抵押贷款规模的同时，切实加强住房抵押贷款风险的防范与化解，以保证住房抵押贷款证券化的正常运行和健康发展。
（三）组建专门的住房抵押证券公司一SPV
SPV作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最关键的参与主体，对住房抵押贷款证券化的运行效率及未来发展有着决定性的影响。根据SPV的性质与职能，从我国国情出发，应由政府出资设立半官方的SPW住房抵押证券公司、这是因为：1.由政府出资设立，既能充分体现政府对住房金融的引导与扶持，强化政府在住房抵押贷款证券化中的主导作用，又能赋予SPV更高的资信，从而使SPV所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资者所接受；2.商业银行设立SPV，由于存在着密切的“母子关系”，因而容易出现商业银行与SPV之间的关联交易，并有可能对住房抵押贷款的真实销售、SPV的破产隔离以及住房抵押贷款证券的发行产生巨大的负面影响。而由政府出资设立，则可以有效解决住房抵押贷款证券化中的关联交易问题，从体制上确保住房抵押贷款证券化的正常运行；3.目前我国商业银行的风险防范机制还不完善，金融市场发育还不成熟，又缺乏信贷资产证券化的操作经验，因而初始阶段的SPV将面临更大的运营风险。而SPV以政府为背景，可以从资金上更好地应对可能出现的偿付危机，以保证住房抵押贷款证券化的持续稳定发展。
（四）分阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券
发行住房抵押贷款证券在我国作为新生事物，发行者要逐步积累经验，投资者对其也有一个认识和接受的过程。因此我国发行住房抵押贷款证券，应在不同的发展阶段推出不同的证券品种。在住房抵押贷款证券化的初期，可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单，可操作性强，而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。因此，我国政府抵押贷款证券化在试点阶段发行转手抵押贷款证券既可以吸引更多的投资者认购，又可以推动住房抵押贷款二级市场的发展及金融机构风险的防范，还可以为今后发行其他技术更为复杂的住房抵押贷款证券品种创造条件，打好基础。作为一种新推出的投资工具，转手抵押贷款证券的发行需要采取以下对策：1.应采取低面额、高收益的形式；2.应根据住房抵押贷款组合不同的期限结构和收益结构，相应设计不同的证券，以满足不同投资者的需要；3.证券利率应实行浮动利率，以防范因市场利率变动而带来的风险；4.应选择规模大、资金实力雄厚、经营业绩良好且社会信誉度高的承销中介，以确保证券的成功发行。
在住房抵押贷款证券化技术日趋完善，金融市场进一步规范以及投资者逐渐成熟的条件下，可以在转手抵押贷款证券的基础上发行技术操作比较复杂的担保抵押贷款证券或切块抵押贷款证券。
一、要推动中国的住房抵押贷款证券化,必须满足的最基本的条件就是市场上存在数量可观的可以用来证券化的资产标的——住房抵押贷款存量。
虽然自1998年启动住房抵押贷款以来,中国的住房抵押贷款发展十分迅速,贷款规模年平均增长率接近30％。但是由于启动时间较晚,当前我国的住房抵押贷款存量相对来说还是很小,住房贷款一级市场发育还严重不足。根据中国人民银行统计,截止到2004年末,个人住房贷款余额已达到15922.3亿元。分别占GDP和个人消费贷款总额的11.7％和93.5％。但是与发达国家相比。这样的规模还是显得过小。早在2001年,住房抵押贷款占GDP的比重,英国为60％、德国为47％、荷兰则为74％,由此可见我国住房抵押贷款的规模存量之小。在资产证券化的技术操作过程中,如果没有相应的贷款存量规模作保证。就很难在有限规模的资产池中组合出相似期限、利率,违约率及提前清偿率的抵押贷款组群,更谈不上有效地对资产池中的抵押贷款进行信用增级的标准化处理。更为不利的是,由于我国启动个人住房抵押贷款较为仓促,商业银行对这类贷款的技术操作还处于试验阶段。虽然中国人民银行曾下发了统一的个人住房抵押贷款办法,但由于各地、各行之间的情况不同,在具体操作中并没有形成全国统一的、标准化的住房抵押贷款体系。而贷款条件高相似度,是对资产池中的抵押贷款进行标准化处理、实现信用增级的一个重要条件,这一点也增加了我国推行住房贷款抵押证券化的难度。
另外根据国际惯例。只有当个人住房贷款的比重达到18％～20％时,商业银行的整体流动性才会成为比较突出的问题。但是,当前我国个人住房贷款的规模离这一标准还有很大一段距离,中国商业银行现在面临的首要问题还不是流动性风险。相反由于住房抵押贷款总体上来说是一种比较优质的长期贷款,违约率极低(约为0.5％),大多数银行并不情愿将这类贷款出售来进行证券化处理。因而住房抵押贷款证券化对当前中国的商业银行而言,虽然有必要但不是很迫切。这导致当前我国银行等金融机构对推行住房抵押贷款证券化的热情不高,增加了住房抵押贷款证券化推行的难度。
二、资产证券化作为一种融资方式,它的推行需要有长期、稳定的资金供给来源,也就要求市场上存在比较稳定的对于该类资产支持证券的需求。
从相关国家的经验来看,由于该类资产支持证券的复杂性,个人投资者没有能力也不可能对自己投资策略的收益与风险进行有效分析。同时,资产支持证券还是一种大额的标准化交易,对投资者的资金数量也有一定的要求。因而资产支持证券的主要投资需求来自机构投资者,像养老基金、投资基金、保险公司等。但是就中国目前的情况来看,我们不能期望中国的机构投资者能在推动住房抵押贷款证券化过程中发挥多大的作用。一方面,与发达国家相比。我国能够参与证券投资的机构投资者在数量上十分有限,典型的机构投资者的数量就更加有限。另一方面,机构投资者能够真正用于证券投资的资金规模也很有限。这首先因为根据我国现行的金融制度,银行、保险公司和养老基金等机构投资者在从事证券投资方面还存在诸多限制,使得这些机构投资者拥有的长期资金无法有效地进入证券市场;其次,中国现有的主要机构投资者的自身发展状况不佳、规模有限,很难成为推动住房抵押贷款证券化的主要动力,例如当前我国的证券公司和养老基金就遇到了比较严峻的难题。
通过上面的分析我们可以发现,当前中国推行住房抵押贷款证券化还缺乏大量、持续、稳定的长期资金支持,对资产支持证券的市场需求力量还不是十分雄厚,这也是中国推行住房抵押贷款证券化所面临的需求方面的障碍。
三、住房抵押贷款证券化作为一项高度技术化的金融创新业务,完善和规范的资产证券化技术支撑体系是保证住房抵押贷款证券化顺利推行的必不可少的环节,这其中独立、客观、公正的信用评估是住房抵押贷款证券化成败的关键。
在成熟的资产证券化体系中,一般会由国家出面,建立全国统一的担保机构,对证券化资产标的进行担保或保险,再通过权威评估机构的认证,使其信用等级得以保障。一般情况下,资产支持证券的发行需要经过两道评级:第一道是对交易机构和资产支持证券考核评价的内部评级,因为一般国家都有法律明文规定,资本市场只能公募经过信用评级的票据,并规定一些机构投资者只能对具备投资级别的证券进行投资;第二道是发行评级,并将结果向投资者公告,以帮助投资者做出正确的投资策略。而这些评估工作都需要由权威性的评估机构来完成。而我国目前的评估体制还欠完善,评级机构的运作也很不规范,信用评级透明度不高,没有形成一个统一的评估标准,难以做到独立、客观、公正地评估,甚至可能会出现为推行住房抵押贷款证券化肆意美化资产、随意提高其信用级别的现象。因此,当前我国亟待进一步加快住房贷款保险市场和担保制度的建设,规范信用评估行为,完善资产评估及个人信用认证的标准体系,建立几个为市场所认可的权威性的评估机构,为推行住房抵押贷款证券化做准备。
据建设部有关资料显示，2001年~2010年，我国城镇住房需求将保持在年平均5.5亿平方米以上。另据建设部确定的2010年住房建设发展纲要，到2010年，我国城镇居民人均居住面积将从1999年底的9.6平方米增加到12.5平方米（建筑面积为25平方米）。此外，城镇还有4亿多平方米的危旧房和住房需要改造和自然淘汰，城镇人口也将从目前的3.7亿人增加到6.3亿人。这些都表明，我国住房建设具有巨大的潜在需求，但是，潜在需求并不等于有效需求，如何把这巨大的潜在需求转化为有效需求，除了积极推进城镇住房制度改革，大力推进住房分配货币化和售房商业化等措施外，更重要的是提供完善的住房金融支持。而建立一个完善的住房抵押贷款保险市场，对于化解住宅金融风险，推动住房金融稳定、健康地发展具有重要的作用。
一、美国的住房抵押贷款保险制度
美国的住房抵押贷款保险制度在推动和促进美国房地产及住宅业的发展过程中，起着至关重要的作用。美国住房抵押贷款占各类抵押贷款的85%，是仅次于联邦政府债务的第二大债务。1999年个人申请抵押申请贷款的数量有968万户，贷款总额达12870亿美元。如此庞大的数量，如果没有一个运行有效的防范系统，一旦发生问题，对整个社会经济的影响将是难以估量的。
美国抵押贷款保险形式主要有四种：（1）全额保险，保险机构承担因借款人违约给贷款机构带来的所有正常损失；（2）限额保险，保险机构最多只承担按原始贷款本金的一定比例计算的限额损失，超出部分由贷款机构承担；（3）共同保险，损失额在原始贷款本金的一定百分比内，完全由保险机构承担；超过这一限额的部分，则按照相同的比例在贷款机构和保险机构之间分配损失额；（4）自我保险，贷款机构承担全部的违约损失。
美国住房抵押贷款保险体系由政府保险机构和私人保险机构两大部分组成。政府保险机构包括联邦住宅管理局（FHA）和老兵管理局（VA）。由于VA的项目针对军人和军人家属，因此在整个市场中所占的份额较小。20世纪初。美国曾经拥有大量的私人抵押贷款保险公司（PMI），但由于公司资本不足，在经济大萧条的时候，大量的私人抵押贷款公司倒闭。因此，1934年，罗斯福总统依据《联邦住宅法》，成立了FHA，该局的主要功能是：为普通居民的抵押贷款提供保险；当借款人无力偿还债务时，联邦政府将承担未清偿的债务，保证及时向金融中介机构支付本息。
FHA与PMI之间的主要区别表现在以下五个方面：
1．贷款限额。FHA有贷款限额，过去FHA的贷款限额在全美是统一的，这就使部分房价高的地区FHA保险短缺。现在，美国根据区位特点对FHA的限额做了调整。PMI则没有贷款限额。因此，在低价房的贷款中，FHA占了绝大多数，但在高价房领域，则是PMI领先，在中等价格房产贷款市场上两者则有着激烈的竞争。
2．贷款比例。FHA最普通的保险项目是贷款年限30年，固定利率的贷款项目。对此项目FHA规定最初的25000美元，其最高贷款比例为97%；25001至125000美元的贷款比例为95%，超过125000美元的则为90%。FHA允许将交易费用包括在贷款额度中。1990年OBRA法则（OmnibusBudgetReconciliationAct）又修改了联邦住宅法，对房产评估价值小于50000美元的，最高贷款比例为评估价和市场成交价最小值的98.75%；房产评估价值大于50000美元的，最高贷款比例为评估价值和市场成交价最小值的97.5%。但交易费用不包括在贷款限额中。在一般的贷款过程中，上述两种计算方法都要做，取两个结果的最小值作为贷款额，但不能超过贷款限额。PMI的贷款比例要小于FHA，因此FHA承担了向高风险客户提供贷款保险的任务。
3．保险费率。1984年以前，FHA按年收取保险费，年保险费为贷款余额的0.5%，这一数额除以12后分摊到每月偿付中。如果贷款提前还清借款人就停止支付保险费；从1984年~1991年，年保险费进行了调低，而且改为一次性支付；1991年以后保险费结构改为首付加每年支付，首付部分既可以直接用现金支付也可以加在贷款额度中，如果贷款提前还清，则可以部分返还首付的保险费。FHA的保险费率在全国是一致的。PMI的保险费率比FHA要低，这样就避免出现把私人保险机构踢出局的局面。PMI是采用部分一次性支付和年度支付相结合的费用支付结构。不同PMI的保险费率是不同的，同一家PMI公司针对不同地区、不同保户其保险费率也有区别。
4．保险时间。只有当抵押贷款额完全付清，FHA才允许取消保险。而PMI只要借款人在物业中的权益大于房价的20﹪，就可以停止保险。
5．运作方式。FHA的贷款保险审批程序比较复杂，且等待批准的时间较长，而且是面向中低收入群体的。而PMI则显得比较灵活，但凡有一定支付能力的购房者都可申请。而且FHA的担保合约比较死板，在还贷期间不能有所改变，PMI则允许债务人重新修改保险合同，或提前中止合同。
PMI和FHA两个保险机构并存，既有分工又有合作，形成一种能覆盖全社会的抵押贷款保险机制。
二、中国的住房抵押保险制度所表现出的问题
自1998年初，华泰保险公司推出住户保证保险后，中国太平洋保险公司等也相继出台了住房保证保险险种。我国的住宅抵押贷款保险市场开始形成，但也暴露出不少问题。
1．首付款过高。1999年9月21日后，中国人民银行将个人住房贷款期限从原来最长20年延长至30年，首付款比例从30%下降到20%，但从我国广大工薪阶层的实际收入来看，其首付比例还是偏高。为了切实提高中低收入者的购房能力，势必需要再次降低首付款的比例。
2．险种单调。由于我国住房抵押贷款保险开展时间不长，关于住房产业领域的险种单调，这样不利于充分开展业务。只有险种丰富，才能吸收更多的保户。不同的购房者有不同资信状况和经济实力，多样化的险种有利于银行和购房者做出灵活的决策。
3．抵押物产权不清。按照《城市房地产抵押管理方法》：“依法取得房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押”。但由于我国一直实行的是房产所有权和城镇土地国家所有权的“两权分离”政策，这使得房地产所有权、抵押权及其收益的界定十分困难。
4．保险责任范围小，保费率偏高。许多该保的事故（如地震）不在保险范围内；而千分之五的年保险费率看似不高，但按房产价值计算就不是个小数目了，更何况要30年保费一次性缴清。
三、针对我国的住房抵押保险的措施
笔者认为可以从以下几个方面着手，推进我国住房抵押贷款保险制度的改革。
1．我国虽然目前有为数不少的先富起来的人，但中低收入的居民依然占我国总人口的绝大多数，正是他们才最迫切地需要改善住房条件。因此，应该把保险的范围优先限定于他们。对于部分经济条件确实比较差的购房者，保险的金额以不超过贷款金额的30﹪为宜。这样能减轻购房者的保费负担；而且对银行来说，由于购房者的首付款为20﹪，加上保险30﹪，银行承担的风险只有50﹪左右。这样，既有利于降低购房者的风险，同时也能抑制他们过高的购房欲望，当然也有助于降低银行的风险。
2．随着购房者还贷次数的增加，银行所承担的风险逐渐减少，因此保险额应该随着还款次数增多而逐渐减少，而且保险费用的缴纳应以按年缴纳为好，以减轻购房者的压力。现行的一次缴清的做法不仅加大了购房者的负担，而且侵占了购房者所缴保险费用未来年份的利息收入。对于部分提前还贷的购房者其所交的保险费用中多出的部分应该归还购房者。
3．由于房屋贷款的还款期较长，在我国，最长可达30年，在此期间购房者如有意外，如疾病、意外伤残或病故等，无法还贷的风险将会变得很大。为了避免出现购房者或其家属无房可居的局面，笔者认为可以试着介入人身险。先以局部地区为试点，如一个省或一个市。由政府牵头，委托一家保险公司做群体险，以后条件成熟后也可以专门成立一家保险公司，或者把一家中等规模的保险公司改组成专门的住房贷款保险公司。该地区的所有进行购房贷款的购房者在支付首付款后，到该公司签订一份保单，该保单的期限与贷款期限相同，金额和贷款金额等同。购房者每月支付贷款利息和保险费用。寿险合同到期后，保险金正好可以偿还贷款额。如在保险期内，购房者因意外丧失劳动力或身故，无法还贷，保险公司可替购房者归还贷款，这样购房者或其家属可以保有住房。如在试点地区可行的话，则可以推行到全国。由于该险种规模大，政府在其中势必要扮演极其重要的角色。
4．我国目前投资性购房的比例偏高，上海已达到16%多，接近国际上公认的20%的警戒线。笔者认为可以在全国就设立一家住房贷款抵押保险公司，利用计算机联网技术，将全国所有参加住房贷款的人的资料全部汇集归档，各银行信息共享。由于所有购房者的信息集中在一家保险公司。这样既可以控制某些人的多头购买，抑制投资性购房需求；又可以控制那些有不良贷款记录的人再去贷款。即使由于条件所限，在全国范围内不只一家住房抵押贷款保险公司，那各保险公司的信息也该可以共享。这样既可以降低投资性购房的比例，又可以降低银行的贷款违约风险。
针对中国目前的社会实际，笔者认为中国的住房抵押贷款保险还是以政府主导为宜，不宜大力发展私营的住房抵押贷款保险机构。可以在部分城市试点实行私营住房抵押贷款保险机构，以满足部分中高层收入者的需求。
参考文献：
住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房，改善了长期困扰人们的居住条件。但是，近年来，随着我国房地产市场的不断繁荣，住房公积金贷款信用规模不断扩大，贷款时间的推移，贷款逾期率也不断上升，贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强，管理风险与规避方式显得格外重要。
一、住房公积金贷款管理风险的形成
住房公积金贷款与商业住房贷款既拥有共性的经济风险和管理风险，同时又有其自身独特的经济风险和管理风险，而管理风险是目前各房改资金管理中心较为突出的风险。
（一）运行体制带来的管理风险
国务院颁布的《住房公积金管理条例》，条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务，应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务，个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理，并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体，受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体，虽有手续齐备的合同要求和约定，但仍无法回避自身利益的驱动，和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。
1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间，存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下，而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心，大力推荐商业贷款，甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象，这样，房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商，另一方面又失去了资信较好的客户，无形加大了住房公积金的贷款风险。
2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击，加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡，购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有，若购房者选择公积金贷款，受委托银行只能收取5%作为手续费，且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使，往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段，抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多，并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说，都希望资金快速及时到位，惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠，或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款，继而使房改资金中心失去了许多优质客户，无形加大了住房公积金贷款风险。
3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后，没有建立健全和更新，致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势，往往会采用其通畅、便捷的程序，进行贷款人员信息登陆和计息扣款，而房改资金管理中心统计信息滞后，贷款程序无法正常运行，双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体，业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密，既不利于市场的竞争，还加大了住房公积金贷款风险。
4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定：“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”，受委托银行基于节约成本考虑，对贷款的回收力度不够，贷款发放到位后，银行既不能及时通知客户还款，也不实行跟踪服务，导致客户逾期还款比比皆是，甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人，受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够，致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期，还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户，因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝，由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的，即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责，房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究，处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面，没有保护广大职工的利益。
（二）政策取向和金融市场形成的管理风险
由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民，同时也决定金融管理风险。
1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融，借款人中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力有限，甚至有的单位濒临破产，职工随时会面临着下岗或买断工龄，严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性，如遇央行利率上调，职工的还款负担还会加重，逾期率就会上升。
2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时，只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件，却很少评估借款人对住房公积金的贡献率，住房公积金配贷既无最低储蓄年限（仅一年）要求，也无最低存款额限制。从现在现阶段看，这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房，刺激居民的有效消费需求，扩大住房公积金信贷规模。但从长远看，今后可能会导致资金缺口，而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。
3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长，在长期的贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等，由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率，这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款，如果贷款期限延长一倍，住房公积金贷款的期限最长可达20年，从机会成本的角度来看，容易产生市场风险，并其风险将增加一倍以上。同时，住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制，更加剧了其风险性。4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费，许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标，过分强调住房公积金贷款数量增长，往往忽视住房公积金贷款质量，加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。
二、住房公积金贷款管理风险的规避措施
住房公积金贷款管理风险是客观存在的，理应正视和竭力规避，避免出现大的风险损失，根据上述风险的分析，规避住房公积金贷款管理风险，应积极采取应对措施。
（一）确立房改资金管理中心主导地位
解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须强化房改资金管理中心主体地位，采用房改资金管理中心自营模式，可以实现责、权、利的统一，既能有效地消除委托方式中的利益冲突，又能做到了职责分明。运作高效，彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位，可以自主选择受托人，同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自交给房改资金管理中心，对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误，而导致住房公积金住房贷款出现的风险，应由受委托银行承担，或由房改资金管理中心实行优胜劣汰，充分保证住房公积金贷款管理风险的规避，体现房改资金管理中心的主导地位。
（二）建立贷款风险监管体系
建立贷款风险监管体系，将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中，并授予该体系应履行的功能：一是对个人信用情况进行相应的时实评估，特别应能防范恶意超贷的情况；二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能，实现全过程的监督管理，三是实现个人住房贷款高风险的预警功能，并给出响应的规避建议；四是实现会商制度的建立，房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商，特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应，以期协同规避，对已发生逾期的应协助尽快催收；五是建立个人住房贷款风险基金，实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。
（三）采取相关配套政策措施
1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度，可采取政府扶持（实行贷款贴息政策）、社会参与的办法，组建住房置业担保公司，为借款人提供信用担保，既减轻了这部分低收入职工的债务负担，又化解了金融风险。
2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定，在增值收益中按比例提足贷款风险准备金，并制定严格核销坏账制度和程序，认定后及时核销坏账、呆账。
3、进一步完善住房保险，在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下，应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来，开拓住房保险新业务，既降低保险费用，减轻借款人的负担，又提高借款人的还款能力。
（四）采取相关配套还贷措施
房改资金管理中心和受委托银行应跟踪服务和提高服务质量，减少因服务质量带来还贷风险。
1、建立便捷的还款方式，利用银行网点和资源，办理还款储蓄卡或一卡通，实行通存通还，自动划款等便捷的方式，在时间和地点上方便借款人还款。
2、受委托银行贷款放款后，及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况，使借款人知道每月实际应还多少钱，什么时候还，做到心中有数，经济上有准备，敦促贷款人养成良好的还款习惯，减少不必要还款纠纷。
（五）加强贷款抵押审查力度
住房抵押贷款是当前住房公积金贷款运营管理的重要环节，严格抵押审查，对降低贷款风险，资金的安全运营提供了重要保证。具体审查程序应做到：
1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。
2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续，并做出连带责任承诺，与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。
3、控制抵押率，规避抵押物市场价格变动的变现风险。
4、切实执行担保法，对不按照合同清偿债务坚决依法拍卖抵押房产。
住房公积金作为一种政策性住房资金，取之于民，用之于民，在发放个人住房贷款时实行低存低贷的政策，符合我国的基本国情，也有力地推进了城市住房制度改革和发展，是解决和改善职工住房的政策性融资途径。住房公积金贷款的风险贯穿于贷款审核、发放和回收整个的管理过程之中。因此，必须建立包括个人住房贷款全过程的风险管理体系，进一步加强房改资金管理中心贷款程序性方面的制度建设，使贷款的调查、审查、审批、催收、内部稽核、违规操作责任追究等全部管理流程化、规范化、制度化。积极汲取商业银行贷款风险管理方面的经验，用法律和制度等管理手段，有效规避住房公积金个人贷款的管理风险，以保障住房公积金贷款的管理风险降到最低的限度。
参考文献：
我国住房产业已经进入一个快速发展时期，从资本市场发育条件和发展的资本需求来看，我国已具备一定的发展住房抵押贷款证券化的基础，应早日实施适合我国国情和商业银行行情的住房抵押贷款证券化。我国发展住房抵押贷款证券化的基本思路是，组建一到两家全国性的从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构，例如中国住房抵押公司，由住房抵押公司制定标准化的贷款协议和期限、利率等，并按此设定的标准从全国各省市公积金管理中心和发放个人住房贷款的各家商业银行收购个人住房公积金贷款及个人住房商业性贷款，组成资产池，政府提供担保，在此基础上通过发行证券筹集资金；各公积金管理中心和各商业银行可用出售个人住房抵押贷款所获得的资金滚动发放个人住房抵押贷款；证券化机构以个人住房抵押贷款的还款作为支付证券本息的来源，从而将证券资本市场与货币信贷市场连结起来，形成个人住房抵押贷款资金的良性循环。
一、政府提供担保的必要性
目前我国的抵押贷款担保有三种方式：（1）第三方担保（由购房者所在单位或其亲朋好友等个人提供担保）；（2）由开发商提供阶段性或全程担保；（3）保险公司或专门的保证公司提供担保。
这三种担保方式中，第三方担保由于与《担保法》冲突及担保单位或个人无力担保、不愿担保，常常无从落实，银行一般都要求开发商提供担保。开发商为了尽快把房子卖出去、回收资金，而与银行签订按揭协议，承担起本不应该由他承担的风险，这种风险一旦发生，其后果可能是大量住房积压在开发商手中。保险公司只提供有限的财产险，不足以防范因购房者无力偿付造成的风险。
政府机构出面提供担保，可以解决我国目前发放抵押贷款时存在着的担保主体难以落实的问题。为了推动住房抵押贷款业务的开展，我们可以参照国外的做法，由政府建立担保机构来为抵押贷款充当担保人。可以考虑设立专门的住房担保中心，为低收入阶层取得其他金融机构的住房抵押贷款充当担保人，也可以直接向他们发放抵押贷款。由政府提供担保，对于稳定住房抵押贷款市场有重要的作用，同时也促进了住房需求。政府机构在一级市场上提供担保，实际上充当了一种“最终贷款人”的角色，成为贷款风险的最终承担者。
政府实行住房抵押贷款担保的资金可以考虑以下来源：一是建立住房担保投资基金。可以改变房地产投资因额度大、周期长、流动性差，广大中小投资者难以参与的局面。住房担保投资基金由专门公司经营，把投资者范围扩大到最大限度。二是互助抵押贷款保险基金。即由借款人在支付保险费基础上，根据住房贷款额度大小交纳一定的前期费。可以为整个保险机制运行奠定一定的资金基础，增强赔偿能力，减少贷款风险。三是发行抵押担保债券。即将抵押贷款作为抵押的再发行且利率固定但期限不同的组合债券，它是抵押债券的主要形式。发行人根据集中的银行债权抵押合同，按到期日的长短分类组合，形成不同期限且具有固定利率的债券，在资本市场上向投资者发行。抵押担保债券到期还本付息。四是向贷款机构发行长期债券，以取代现金方式支付抵押贷款的赔偿。这种融资机制一是可用在抵押贷款证券化试点城市，二是也可以用在全国推行住房抵押贷款担保的初期阶段。通过央行、国家证券管理机构等发行长期债券，可以较快实现政府担保的承诺。五是收取保险费。结合国外经验，担保费一般为贷款额的1％左右。保险费支付方式一般分一次支付和分期多次支付两种。六是利用寿险、房屋综合险。人寿保险具有风险的稳定性、长期性和储蓄性。房屋综合险是房屋财产险和寿险的集合。寿险与房屋综合险是担保基金的重要资金来源。二、证券化产吕设计
l、发行转手抵押贷款证券。在具体的证券形式选择上，可以选择转手证券，即贷款银行将贷款组群出售给住房抵押公司，再经住房抵押公司组群并获得政府担保后，发行抵押证券。转手抵押贷款证券是抵押贷款证券最基本的形式之一，运作方式就是将若干种类的抵押贷款组合成为一个集合，以这个集合所产生的现金流量（即该集合中的抵押贷款的本金和利息收入）为基础发行证券。每一张证券都代表着该抵押贷款总体收益的一部分，证券发行商在扣除一定担保费和服务费之后，将该组合中的抵押贷款本息收入全部转交给抵押贷款证券的投资者。
转手抵押贷款证券巧妙地通过一系列目的性极强的转换，把原来期限长、流通性差的抵押贷款，转变为一种或若干种期限不同、流通性强的新的证券；将以往由金融中介机构一家办理的抵押信贷业务，转换为由多家机构和市场投资者共同参与的融资活动；将原本由单个投资者承担的金融风险，分散到尽可能广的范围上。通过这些转换，传统间接融资机制中抵押信贷的多种风险被大大降低了。在众多投资者看来，这种证券在特征上与一般证券几乎没有区别，且信用等级高，收益也常常更高；在证券经营机构看来，这种证券能从抵押贷款证券的服务中获得稳定的服务费，还因为他们经过转手而支付给投资者利息，可以免交所得税。
根据我国住房抵押贷款证券的发展情况，今后还可以相机推出本息切块抵押贷款证券和多级抵押证券等创新金融工具。本息切块抵押贷款证券是1986年美国联邦国民抵押贷款协会推出的一种金融工具。其基本做法，是将抵押贷款组合中的收入流拆细，并分别以贷款利息收入流和本金收入流为基础发行抵押贷款本金证券和利息证券。多级抵押债券是美国联邦住宅抵押公司在抵押贷款证券的基础上又创造出的一种证券投资工具，即担保抵押贷款债券。与一种期限、一种利率的转手抵押贷款证券不同，担保抵押贷款债券是以抵押贷款组合为基础发行的多种期限、多种利率、多种组合的抵押证券。多级抵押贷款证券的最大优势在于期限。利率和种类的多样化，这对众多投资机构颇具吸引力。
2、期限的确定。我国住房抵押贷款的发放期限最长为30年。在现实生活中，绝大部分贷款的期限分布在10～20年之间。根据这样的住房抵押贷款债权所形成的资产池，经分类整理后，应该可以制定出一个12～15年的标准化资产组合，以此发行的证券，相应期限应在10～12年之间。
在我国的债券市场上，一直缺乏较为长期的品种，比如10年以上的品种。这种以住房抵押贷款为支撑基础上发行的长期债券，正好可以弥补债券市场的不足。
三、相关法制建设
制定和完善与房地产二级市场有关的法律法规是培育和发展我国房地产抵押二级市场的保证。我国在制定与住房抵押贷款有关的法律法规时，应该考虑以下两个问题：一是要制定出一个整体的法规规划体系，即形成严密的管理网络，既要保证各法规之间的衔接，又要避免法规之间的交叉重叠或遗漏空白，甚至相互抵触，这是制定法规的一个远景目标。二是要制定为建立二级市场迫切需要的法律法规，以使参与住房抵押贷款二级市场的主体和客体以及抵押贷款二级市场的运行机制有法可依。在发展住房抵押贷款二级市场方面，应该优先制定以下几类法律法规。
1、为了稳定和扩大现有的住房抵押贷款一级市场，保障贷款机构的利益，应该首先制定与抵押贷款一级市场有关的法律法规，如《住房抵押贷款法》、《住房贷款保险法》等。
2、为了培育二级市场上的机构投资者，应该制定《投资基金管理法》等法律法规。
同时，还需要完善一些现有的法律法规，提高法规的针对性和可操作性。在二级市场刚刚建立的过渡阶段，如果立法的时机尚未成熟，可以由有关部门统一颁布一些临时性的法规。在立法的同时，还应该加大执法力度，使各项业务有序地发展。此外，目前我国还没有针对证券化交易的会计与税收法规，这使得证券化交易处于一种无法可依的境况。并且，个人住房抵押贷款证券化的开展和推进还需要《破产法》、《信托法》和《票据法》等法律法规的支持，有了这些法律法规的支持，才能保证“真实销售”这个证券化的核心。四、其他配套环节的建设
1、改革评估业。投资者的决策很大程度上依赖于评估结果，因而，客观性的评估在证券化过程中发挥着重要作用，这就需要对评估业进行改革。抵押贷款市场上的评估机构主要有两类：一是房地产估价机构；二是抵押贷款资信评估机构。我国目前的房地产估价机构不够规范，往往出现一房多价的情况。为此，应做到：（1）由国家核准的专门机构聘用经过专业资格考试认定的专门人员从事估价及相关的政策咨询工作；（2）组织行业协会来管理。监督和协调会员的行为，提高会员的业务素质，使会员的整体服务水平不断提高；（3）发展贷款资信评估业务，制定统一的贷款评估标准，以使进入抵押二级市场的贷款标准化和规范化。改革的核心在于组建中立的、自负盈亏的评级机构。为了塑造中立的评级机构，国家应以法律形式规定评级机构不能参与企业的经营活动，不能充当投资银行或财务顾问的角色，并应割断评级机构与评级申请者之间的直接利益关系。同时，不允许证券商在评级机构中拥有股份或评级机构参与证券买卖活动。以盈利为目的的证券评级机构，为了生存和发展，必须客观、公正地进行评级。
1住房抵押贷款存在的风险
住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种：
1.1违约风险
违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
1.2流动性风险
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。
1.3经济周期风险
经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。
1.4利率风险
利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。
2住房抵押贷款风险防范
针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。
2.1违约风险的控制
针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。2.2流动性风险的控制
住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。
2.3经济周期风险的控制
房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押
贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。
2.4利率风险的控制
针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险。
3结论
住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。
参考文献
［1］许辉．关于个人住房抵押贷款风险及防范策略的研究［J］．物流科技，2004，（6）．
［2］金宁．浅谈个人住房抵押贷款的风险与防范［J］.辽宁广播电视大学学报，2006，（1）．
［3］胡红星．我国商业银行个人住房抵押贷款风险与防范［J］．经济师，2007，（6）.
由政府主导设立证券化专门机构。发展住房抵押贷款(MBS)隐含着很多公共政策目标，如支持中低收入居民购房、促进住宅金融体系的稳定和住宅产业发展等等，这都是政府应当承担的职责。因此，在包括美国在内的许多西方国家，政府都在MBS运作中起着核心作用。从美国的几家SPV来看，政府给予众多优惠政策，这类政府信誉的隐性担保，对于MBS的顺利开展和交易成本的降低都是十分重要的。当然，政府主导还体现在其他方面，例如加强对MBS过程和相关主体的监管、制定相关的财务会计制度予以规范等。
把建立政府背景的证券化专门机构作为推进MBS的出发点，是基于两方面的考虑：一方面，首先建立政府背景的证券化专门机构，可以为住房抵押贷款一级市场和二级市场的发展奠定良好的基础。另一方面，有助于防止民间自发性试点所带来的额外改革成本，也有利于充分体现政府公共政策的具体目标。
证券化专门机构的出资方式有两种考虑：我国成立推进MBS的证券化专门机构，可以考虑两种出资方式，一种是参照中央汇金公司的模式，利用外汇储备进行注资。另一种是把发展MBS纳入国家政策性金融体系，由现有政策性银行注资成立证券化专门机构。国家开发银行是政府的开发性金融机构，具有准级的国家信用。由国家开发银行来发起成立证券化专门机构是非常不错的选择。由于住房抵押贷款债权自身存在风险，因此在一定程度上影响了住房抵押贷款证券化的实施。为了维护个人住房抵押贷款业务，美国政府设有政府性质的信用保险机构来专门为个人申请住房贷款提供经济担保或保险。住房贷款债权证券化后，美国政府及各保险机构又及时对该类证券及其发行主体进行较为全面的信用担保。同时制定各种法规来防范金融机构在开展住房抵押贷款及其证券化过程中存在的众多风险。正是有如此健全完善的住房贷款证券保险制度，使以住房贷款权为基础的证券资产风险得到最大程度的合理控制，住房贷款证券的发行和交易才得以顺利展开。
目前建设银行推出住房抵押贷款支持证券业务，将银行的一定规模个人房贷资产筛选集合信托于受托机构，由受托机构以上述资产所产生的现金流为基础发行证券。这一证券产品将以债券形式在银行间债券市场上发行并流通。
建立信用保证体系
已收购的抵押担保债权组群，由政府信用加强，为保险公司等其他信用保证机构作担保，使之能按时支付本息，从而获得较高的信用评估。
首先,我国要建立独立的评估体系。由于住房抵押贷款的证券化会以打包的形式进行,标的比较大,也有可能把不同地域的房屋组合在一起。因此,在缺乏有影响力的独立资产评估公司的情况下,对地价、地面建筑质地的评估,显然会有一定的技术难度,所以我国有必要建立独立的评估体系。同时,我国目前并没有完整的资信体系,要尽快建立健全个人信用制度,包括个人信用登记、评估、风险防范等一系列制度，也对个人的偿债能力进行评估。这些都是推广住房抵押贷款证券化的必要措施。
其次，确保担保中间人的信用，降低住房抵押贷款证券化的风险。在美国，基于住房抵押贷款的证券必须具有全国公认的统计评级机构所评定的两类最高级别中的一类的资格，为了得到这种评定级别，通常必须提供某些形式的信用提高。20世纪30年代美国就设立了联邦地产贷款银行委员会，由其与政府国民抵押协会、联邦国民抵押协会、联邦房屋贷款抵押公司和商业银行共同组成一套完整的抵押贷款体系，对住房抵押信贷业务采取了一些优惠措施。而我国目前除了建立住房公积金制度以外，还没有完整的住房金融体系和相关的保险体系。现在，住房信贷不仅是银行质量最好的资产，而且增长速度也很快，如果没有完整的信用担保体系，大面积推行住房信贷资产证券化，将是银行潜在的风险。
在我国现有的特殊情况之下，我们更有必要得到政府的积极支持甚至主导。政府的主导主要体现在支持或者直接参与设立证券化的专门机构（SPC或SPV）、制定各种方针政策、法律法规、制定各种标准等。政府主导运作方式在我国的好处，一是有利于体现和落实政府的各种公共政策。二是政府通过影响SPV可以间接调控货币市场和资本市场。三是有利于降低按揭证券化运作成本，主要是免除了昂贵的信用增级费用，便于按揭证券化起步。四是按揭证券化运作主体比较集中，有利于形成统一的按揭证券化市场，有利于促进全国或整个地区范围内的按揭贷款标准化。五是我国现阶段各种中介机构的信用等级都比较低，诚信度也有待于进一步的提高，在这种情况下，由政府出面进行证券化，可以增强市场的信心。
构建住房抵押贷款一、二级市场
建立完善、坚实的住房抵押贷款一级市场
一个完整的住房抵押贷款市场包括住房抵押贷款一级市场和住房抵押贷款二级市场。抵押贷款一级市场即按揭贷款市场，是指购房者（按揭人）以房产作抵押向金融机构申请贷款，银行对其进行严格审查后发放贷款的市场。在一级市场,通过证券承销等中介机构作用，将抵押债权证券在市场上转为广大投资者、企业法人、金融机构所拥有。
一般情况下，投资房地产抵押债权的投资者并不是一级市场的购房者，一般为证券投资者。一级市场形成的银行拥有的房地产抵押债权通过金融市场转让给这些证券投资者，从而取得再进行房地产抵押贷款的资金。
抵押贷款一级市场涉及到银行的安全性、盈利性和流动性。一是银行贷给按揭人的资金是银行对储蓄者的负债。储蓄期限一般较短，而按揭贷款的还款期限较长，银行长期资产与短期负债不匹配，就不能化解未来不确定性带来的风险；二是资产的流动性和期限呈反方向变动，期限越长，流动性越低，住房抵押贷款本身的特性决定了其流动性较差，因此目前各银行都严格限制贷款期限；三是风险大，由于按揭贷款是期限很长的债权资产，银行面临的利率风险就很大；另外，当客户因某种原因失去偿还能力或者认为违约产生的利益超过违约所产生的损失时，就会发生信用风险。由于上述原因，银行开展住房抵押贷款业务的积极性不高。这也是目前银行普遍“惜贷”的一个重要成因。鉴于此，为提高银行的积极性，可参照发达国家的作法，努力推动住房抵押贷款证券化，发展房地产抵押贷款二级市场。
筑构完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场
住房抵押贷款二级市场可以分为证券化市场和非证券化市场两部分。住房抵押贷款证券化即抵押债权证券化，是房地产证券化的一种，它是指住房抵押贷款机构将其所持有的抵押债权汇集重组为抵押组群，经过政府机构或私人机构的担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者的融资过程，由此而形成的资金流通市场，称抵押贷款二级市场。非证券化市场是指由投资者直接买断住房抵押贷款，从而实现相关债权主体的直接转换。
美、加的共同特点是，先有一级市场的住房抵押贷款保险和担保，在一级市场比较规范的基础上发展二级市场。由于有一级市场的保险和担保，二级市场对MBS担保的风险大大降低。目前，美、加住房抵押贷款利率与MBS利率间的利差一般只有0.5个百分点，其中包括了服务费和二级市场的担保费。如果一级市场不规范，个贷风险很大，那么二级市场对MBS担保的风险就很大，或者对MBS进行信用增级的成本就很高，就会削弱投资者对MBS的兴趣。另一方面，二级市场的发展又进一步促进了一级市场的规范。
要发行抵押贷款证券必须建立完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场。包括：首先，制定相应的法律法规。只有保证正常的交易秩序，住房抵押贷款证券才能有效流动，其效应才能真正得以发挥。目前，我国证券化方面的法制建设还很滞后，推行住房抵押贷款证券化，有关管理部门面临着建立和完善有关金融市场和房地产市场法律、法规的任务。其二，深化金融改革。在国有银行商业化的同时，应大力发展人寿保险公司、养老基金、投资银行、抵押银行、非银行金融机构，建立多元化的投资融资机构，推进金融机构经营机制的转换，扩大住房信贷资金来源。其三，开发新的贷款种类。目前我国房地产抵押贷款的形式主要是职工住房抵押贷款，形式单一，且限制条件严格，这严重制约了住房抵押贷款市场的发展。针对这一情况，我们应学习国外经验，吸收一些适合国情的贷款形式，如分级偿还抵押贷款、可调整价格抵押贷款等，从而推动住房抵押贷款二级市场的发展。
住房抵押贷款证券化模式的构建
关于模式的选择一直是国内银行界争议不断的话题。在建设银行和工商银行以往上报的方案中，都采取的是表内融资模式。2002年底，央行希望商业银行能提出表外融资方案，一步到位地推进房贷证券化。而对于银行所热衷的准表外融资模式，由于中国法律上不允许银行出资成立相关机构，所以表外融资模式已成为银行进行房贷证券化的惟一通道。近来，建行最终方案采用了表外融资模式，即在银行外部设立特殊机构（SPV），用以收购银行资产，实现资产的真实出售。SPV一般分为特殊目的公司（SPC）和特殊目的信托（SPT）两种形式。由于SPC不符合《公司法》的规定，建行将采用SPT方式，在公开的债券市场上进行招标，基本上是发行基于中长期信贷资产的信托计划或者债券，为的就是将中长期资产变现、提高流动性、减少信贷风险。
国际住房抵押贷款证券化模式
“模式之争”曾是房贷证券化实施方案的一个焦点。住房抵押贷款证券化的模式选择，在国际上有三种通行模式：一是北美模式(以美国、加拿大为主)，也称表外融资模式，即在银行外部设立特殊机构（SPV），用以收购银行资产，实现资产的真实出售；二是欧洲模式（如德国模式），也称表内融资模式，即在银行内部设立一个机构，由这个机构运作证券化业务，资产的所有权仍属于银行，保留在银行的资产负债表中；三是澳大利亚模式或亚洲模式(香港、日本等)，也称准表外模式，即由银行出资成立SPV，再将资产剥离出去。其中最为成熟、完善、久远的是北美模式。
北美模式强调由政府或准政府机构做信用担保，由于有政府信誉的担保，住房抵押贷款证券在美、加被评定为三A级证券，几乎可等同于国债为无风险证券，在证券市场上占据了半壁江山，形成了和传统的股票、债券等证券业分庭抗争的局势。加拿大没有专设证券发行机构，其贷款发起人和证券发行人往往是同一机构，在加拿大抵押住宅公司(政府机构，负责审批监管该证券市场，并为证券提供信用担保、为证券市场提供支付和托管等金融服务，并从中提取保险费、担保费和资格审查费)的审批认可下，凡从事政府担保抵押贷款业务的金融机构，均可成为证券发行人。这样做的优势在于，避免了政府担保机构资产负债不平衡，需靠发行债券来融通资金的风险，从而有效地实现了“真实出售”。其通过资格认定以加强监管，降低了抵押贷款证券化的运作风险，依靠收取保费补偿了拖欠风险，保障了证券利息的及时支付。北美住房抵押贷款证券以其信誉高、品种多、流动性强和收益稳定的特点，成为金融市场上各类债券定价的参照标准。
欧洲各国的住房抵押贷款证券市场，多为金融机构以自持的住房贷款为基础发行抵押贷款证券，在没有政府信用担保的前提下，依赖于信用机制的增强来提高信用等级，该证券的低收益率和较高风险率，很难博得投资者的青睐，因此其发展大大落后于北美国家。
香港金融管理局作为债券发行的管理人和人，注资成立了香港按揭抵押公司，由该公司担任抵押贷款证券的发行人，专门从事抵押贷款证券化运作，它通过从金融机构购买抵押贷款，建立起“贷款库”以发行、担保抵押贷款证券。为提高信用等级，降低经营风险，该按揭抵押公司与保险公司联合发起了住房抵押贷款保险计划，通过与有实力的保险公司签署再保险协议，为投资者提供了信用担保。按揭证券公司(HKMC)正是通过抵押贷款的买卖、逆向回购、贷款与债券转换，调控货币供给，减少了港元利率的波动。
制度引领市场，我们看到，北美的政府主导型模式优势显著，它在规范市场运作、提高住房抵押贷款证券信誉等方面所做的工作极具成效。房地产-[飞诺网]
国内住房抵押贷款证券化选择模式
当前在我国推行MBS，有以下三种具体模式可以选择：
HKMC模式：所谓HKMC模式，就是指参照香港按揭公司发展的基本经验，即首先由政府主导成立公司形式的证券化专门机构，并由政府给予一定的融资支持。在发展MBS的初期，该证券化公司一方面购买并持有住房抵押贷款(BuyandHolding)，另一方面引导和促进抵押贷款一级市场和二级市场的完善，从而为将来发行MBS产品创造条件，并满足政府针对住房抵押贷款和住宅金融的宏观调控目标。在未来各方面条件（包括法律和制度条件）成熟之后，即由该证券化公司通过新的SPC或SPV来发行抵押贷款证券，实现MBS的表外操作。
FannieMae模式：所谓FannieMae模式，是指参照美国FannieMae公司发展的基本经验，先由政府成立证券化公司，该证券化公司的基本职能定位于实现政府在住宅金融体系发展中的部分政策性金融目标。在未来条件成熟之后，由该公司在有效的外部条件下发行真正的MBS产品。每个MBS都由一个经分散化的抵押贷款组合或抵押参与证书组合的支持。
CMHC模式：所谓CMHC模式，是指参照加拿大抵押住宅公司的经验和职能定位，来确立所成立证券化公司的未来发展模式。早在1945年，加拿大联邦政府就成立了CMHC，到1987年，CMHC经营范围进一步扩大，成为加拿大抵押贷款证券业务主管机构。在这种制度安排下，凡从事政府担保抵押贷款业务的金融机构，包括银行、信托公司、保险公司、贷款公司和信用社等，经加拿大抵押住房公司资格认定，均可成为抵押贷款证券的发行机构，但每次发行需要得到CHMC的审批。所有金融机构都可以成为抵押贷款证券的投资者。加拿大抵押住房公司委托蒙特利尔信托公司（CPTA）作为中央支付和汇兑机构，负责从发行机构收回抵押贷款本息，向证券投资支付收益，并向CMHC提供市场交易、价格等方面的信息。
在这种模式中，没有特设证券发行机构（SPV），但有效地实现了真实出售，即已出售资产与银行资产的真实剥离。如果借鉴这种模式，那么证券化公司的未来业务就应当定位于两方面，一是对MBS市场进行监管，二是负责贷款的保险、证券按期支付的担保，从中提取保险、担保费和资格审查费。
我国应借鉴加拿大模式，通过立法成立全国性住房抵押证券公司(政府机构)。由其作为业务主管机构负责审批、监管证券市场，并为证券提供信用担保；为市场提供支付和托管等金融服务。在设计抵押证券市场框架时，应将抵押证券市场与整个金融市场有机结合起来，将住房信贷与一揽子货币供给有机结合起来，这样才有利于优化金融结构、融资结构，促进整个金融业与国民经济的协调发展。首先，住房抵押证券公司可以根据市场的需求，创建多样化的金融产品：一是尝试推出抵押贷款的批发买卖业务，即当银行资金短缺时，抵押证券公司可以通过收购抵押贷款，向银行注入资金，以缓解银行的流动性风险。当市场利率下降，银行资金充裕时，抵押证券公司可以通过“逆向”操作，出售抵押贷款，让银行继续享有抵押贷款所带来的稳定收益，以利于银行改善资产结构；二是尝试银行抵押贷款与证券公司债券的置换，即银行向证券公司出售抵押贷款以换取其他有价证券。这种置换一方面可以避免银行出售贷款后资产的萎缩，另一方面银行可以从持有债券中获得固定收益和贷款服务费收入。其次，构建市场供需网络，建立标准化的抵押担保保险合约，通过完善证券交易过程中的中介服务，降低信用风险，从而更好地防范抵押证券市场的运作风险。最后，住房抵押证券公司可以与商业保险公司联合推出抵押贷款保险业务，建立全国统一的抵押保险计划，以弥补各城市置业担保公司业务运作不规范、专业水准低、抗风险能力弱的弊端。将一级市场的抵押贷款信用保险与二级市场的证券担保有机结合起来，从源头上(抵押一级上)降低抵押贷款的信用风险，使抵押证券公司向投资者提供的偿付、担保力更加坚实可靠。
住房抵押贷款证券化模式构建中应注意：首先，建立健全完善的运行机制和法律体制是消除不确定性，保障MBS顺利运行的关键。其次，当抵押贷款人不能偿还银行贷款被抵押房被没收或强制拍卖之后，其居住是个很大的社会问题。第三，我国运行MBS的另一个重要问题便是银行有无房贷证券化的需求。因为证券化的最大意义在于通过市场将有限的资本转化为无限资本，提高资金周转率。我国的商业银行因为资金充足即使不将贷款证券化也不愁没有资金，故需求不旺，潜力巨大。所以，建议先针对公积金贷款推行证券化，随着商业化个人住房抵押贷款业务的不断增长，再推行住房抵押贷款证券化。最后，因为证券投资人看不到证券资产且不是亲自经营这些资产，便会形成一种“人”的风险，这个风险必然要求一定的代价，所以资产转化为证券之后会有价值的流失，影响投资者选择证券。这也是推行MBS面临的一个问题。
我国推行住房抵押贷款证券化不仅是为了一种工具创新，更重要的是要实现一种制度创新，它将为更多金融产品创新提供动力机制，在满足各种金融机构优化资产结构、获取利润降低风险的同时，引导社会资金流向与居民生活密切相关的普通住宅市场，从而拉动国民经济的增长。
内容摘要：住房贷款证券化是指将银行的住房抵押贷款证券化，这可以使银行迅速收回滞留在长期住房抵押贷款上的资金，使银行有更多的资金周转用于发放住房抵押贷款，银行用较低的成本来调整自己的资产负债结构，消除短存长贷现象，更好地参与住房金融市场和进行业务创新。进行住房抵押贷款证券化，还可以开拓住房金融二级市场，解决一级市场自身无法解决的有关流动性、资金供给等一系列问题，进而形成一个较为完备的住房金融体系。本文重点探讨了住房抵押贷款证券化的实质性内容和模式构建。
关键词：住房抵押贷款证券化信用保证体系证券化市场模式
资产证券化的一个重要特点表现在其交易结构的不同,典型的证券化交易结构中都有一个特设机构SPV(SpecialPurposeVehicle)。作为连接投资者与发起人的关键环节和结构性融资的载体,SPV可以说是证券化设计中的“精妙之笔”,它以金融中介的形式巧妙实现了货币市场和资本市场的流动和聚合。因SPV从事的业务受到严格的限制,经营风险较小,同时由于SPV对资产的“真实购买”,在发起人和投资者之间起到了“防火墙”的作用,有效地实现了风险隔离的功能。所以,SPV是证券化中关键的制度建设,它不仅关系到证券化的成败,而且还关系到整个金融体系的安全与稳定。SPV的法律特征如下:
第一,SPV是一个特殊的法律实体。SPV是为完成证券化操作而组建的法律实体,具有独立的法律地位。SPV一般是独立于其他金融机构的非银行金融机构,可能由第三方设立,也可能是发起人的全资子公司,但它必须在法律上是一个独立于发起人的法人实体。SPV是发起人在实现其预期财务目标过程中,为了迎合法律的要求而特设的一个法律概念上的实体,但它近乎一个“空壳公司”,只拥有名义上的资产和权益,实际管理和控制均委托他人进行,自身并不拥有职员和设施。SPV的业务只能限于证券化业务,不能发生证券化业务以外的任何资产和负债。
第二,SPV是一个临时机构。SPV不是一个永久存续的公司,而是一个临时性的机构。SPV系因证券化业务而设,因此,当其所发证券全部到期并偿本付息后,SPV的使命也就完成了,自然也就没有存在下去的必要,将因其预期目的的达到而解散。
第三,SPV是一个“空壳公司”。SPV作为一种业务唯一的公司,其在实质上几乎就是一个“空壳公司”:基础资产由发起人提供,资产的现金流管理委托给信托机构经营,证券的发行由投资银行包办。SPV的实质意义不过是在“破产隔离”的设计上,在表面形式上却只能是一个小规模的公司。它可能连自己的经营场所都不需要,甚至只需一个法律上的名称即可。
第四,SPV是一个“不破产实体”。SPV是一家远离破产风险的法律实体。这是因为,首先,SPV在证券化之前必须经过严格测算,以确保住房抵押贷款所产生的现金流,足以支付抵押贷款证券的本金、利息和有关证券化运作的各种费用。因此,SPV在经营范围受到严格限制的情况下即在正常运作的情况下一般不会破产。其次,SPV通过“真实销售”将住房抵押贷款从发起人的资产负债表中移出,即同发起人的其他财产相分离,从而实现了同发起人破产风险的隔离。
第五,SPV运作中的成本最小化原则。资产证券化是一种收益空间较小的证券业务,因而在其各个环节中必须追求成本的最小化。如在SPV的组建条件上,为求得在资产证券的收益空间之内成本最小,就要求SPV的净资产不能太大,即资本成本要小,与SPV业务的唯一性相适应。同样,为追求成本的最小化,SPV不拥有自己的人员和设施,在组建地的选择上首先要考虑税收因素。
二、我国设立SPV的模式分析
对我国而言,SPV还属于概念性东西,具体的运作方式处于摸索应用阶段。但面对加入WTO后我国金融市场开放承诺,消极被动显然不可取,我们必须积极借鉴国外成功经验,结合国内企业实际,选择适合我国发展的MBS模式,以增强金融服务领域的国际竞争力。但SPV在我国是新生事物,现行法律等配套制度的滞后将不可避免地对这一先进的融资模式产生阻碍。
(一)模式一:采用特殊信托充当SPV。
信托方式也是国际上资产证券化的典型模式之一,在证券化的发展过程中得到了广泛的应用。《中华人民共和国信托法》的颁布为实施MBS提供了契机。《信托法》中规定了信托财产与委托人其他资产的隔离、受托人自有财产之间的隔离以及受托人承担支付信托利益的义务是以信托财产为限等问题,这些规定保证了信托财产的独立性,实现了“破产隔离”。这样,发起人可以设立一个信托(SPV),然后将基础资产转移到信托中,信托的权益移交给一家独立的受托管理机构进行托管,SPV设计、发行符合市场需要的MBS,受托管理机构负责收取证券的本息,分配给投资者。
(二)模式二:单独组建国有独资SPV。
目前,我国证券化市场处于萌芽状态,SPV的设立及其操作规范在一定程度上确定了我国证券化市场的模式和未来的发展方向。从国外经验看,在证券化市场发展初期,风险较大,没有政府支持的SPV很难应付这种危机。由政府出面组建SPV,可以使证券化市场一开始就处于良好的管理之中,可更好地配合金融体制改革和金融市场的协调发展。
因此有学者认为,目前可考虑由财政部、中国人民银行、各商业银行(住房公积金管理中心)等联合出资成立SPV。在组建初期,政府直接控股,以提高SPV的信用等级,减少制度安排成本,并能更好地兼顾政策目标和赢利目标。SPV的主要业务是从住房抵押贷款发放银行处购买抵押贷款,将购买的抵押贷款组合作为可以证券化的抵押贷款资产池,以抵押贷款资产池的资产组合为支持,发行MBS,并为所发行的MBS提供担保。
(三)模式三:由资产管理公司设立全资子公司或合资公司形式的SPV。
我国已经成立了信达、长城、东方、华融四家资产管理公司,资产证券化也属于资产管理公司的业务范围。不过其业务范围过于广泛,不符合SPV业务唯一性的要求。所以需要由资产管理公司设立全资子公司或合资公司来专门从事资产证券化业务。事实上国内四家资产管理公司一直都在积极筹备不良资产证券化。2003年1月23日,信达资产管理公司首先与德意志银行签订协议,就分布在我国不同地区、不同行业的20个项目,本金总额近16亿元的资产实行证券化,所发行的债券全部向境外的机构投资者出售。信达的这项举动是我国资产证券化和利用外资领域的一大突破。
(四)各模式的比较分析。
模式一、二、三的共同特点
是设立了独立的SPV,有利于抵押贷款二级市场的形成和一级市场的完善,有利于MBS的长远发展。但模式一虽说在国际上使用比较多,但我国信托投资公司刚完成第五次整顿,具体业务方向不明确,资信力不高,现阶段由信托公司参与证券化运作可能会受到某种程度的不良影响,不利于吸引投资者。模式二的最大意义就是真正实现了“真实出售”和“破产隔离”,符合国际上资产证券化的发展潮流,运作最为规范。同时,有政府背景的SPV有助于降低创新成本、增强市场信心,更好地兼顾政策目标和盈利目标。 从长远来看,这是一个比较理想的模式。但它要求必须按照审慎的商业原则运作,使得SPV设立时审批难度大且过程复杂,一时难以进入实质性操作,即理论上较完美,但操作上较难。至于模式三,因金融资产管理公司的业务范围和经营目标非常明确,是特定阶段的历史产物。其“收购国有银行不良贷款,管理和处置因收购国有银行不良贷款形成的资产”的任务,本来就是一件浩繁的工程,况且目前进展状况不容乐观。若同时再赋予其资产证券化这一需要高度创造力且有较高难度的职能,可能不利于AMC原有目标的实现,处理不当会影响到我国金融体系的稳定。
三、我国建立MBS可行的SPV模式
(一)SPV运作机制的国际比较。
MBS最早出现在20世纪60年代后期住房信贷体制濒临崩溃的美国,继而在欧美国家如英国、法国、加拿大等国得到了迅速发展。90年代以后,在亚太新兴经济地区如澳大利亚、香港、韩国、新加坡等地,MBS也日渐壮大起来。由于各国在经济发展阶段、市场条件、法律制度等诸多方面存在较大差异,因此发展MBS的动因、SPV的性质和功能以及一些具体操作方面各有不同。这里仅以美国、加拿大、澳大利亚和香港为重点进行比较分析。
美国在住房抵押贷款证券化的发展过程中,主要成立了联邦国民抵押协会(FNMA)、政府国民抵押协会(GNMA)、联邦住房贷款抵押公司(FHLMC)等机构。美国联邦政府为这三家发起机构提供了许多优惠政策,以鼓励其从事住房抵押贷款的证券化业务,这对美国住房抵押贷款证券化市场的发展起到了促进作用。加拿大的证券化完全是由加拿大按揭与住房公司(CMHC)来主导运作。
CMHC是加拿大住房金融体系的核心,它集住房政策制定、提供住房按揭保险、运作按揭证券化等职能于一身。为了能发行CMHC担保的MBS,发行人必须经CMHC资格认定。有资格的发行人可能是贷款人,但此时抵押贷款库的产权已经真实出售,贷款库文件由文件托管人管理和审查,一旦贷款人破产,抵押贷款库不会遭到清算,而是由CM-HC来接管。该国的住房抵押贷款证券化完全是一种商业化模式,由商业银行或投资银行成立相应的公司去运作。
澳大利亚中央银行规定,商业银行发行MBS必须表外运作,通过设立SPV持有按揭资产和发行债券,确保商业银行远离按揭债券风险,保护存款人利益。在住房金融方面,香港以前一直是依赖商业机构,即大多由商业银行与投资银行联手,自行安排抵押贷款的证券化。自1997年3月后,香港政府通过外汇基金出资20亿港元成立了香港按揭证券公司(HKMC),专门运作按揭证券化。
目前,HKMC是开拓香港二级抵押市场的主要机构,它在特区政府的支持下,以独立公司的形式实现市场化运作。总的来看,无论是美国、加拿大还是香港,在发展抵押贷款二级市场、推进MBS、构筑全面的住房金融体系方面都成功地发挥了政府的作用。政府通过在立法和机构组建方面给予一定的支持,一方面解决了市场难以解决的问题,另一方面也为商业机构创造了发展条件,使得政策性机构和商业性机构紧密融合,各司其职。
同时,借助政府背景设立的SPV有助于提高或强化SPV的资信力度,增强投资者信心,以吸引更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。所以,要在我国推行MBS,政府必须大力创造好的市场机制和法律环境,但同时注意政府的介入要“有所为有所不为”,“政府引导企业,企业进入市场”,突出市场本身的作用,真正做到计划调节和市场调节相结合,建立政府调控、有序竞争、风险控制等一套完善的运行机制。正如诺贝尔经济学奖获得者夏普和米勒所预言的,不动产证券化将成为未来金融发展的重点。
目前,抵押贷款证券的品种和技术不断创新,并呈全球化发展趋势。我国住房抵押贷款业务虽然起步较晚,但是发展势头迅猛。截至2002年6月底,金融机构个人住房贷款余额已达6630?1亿元。从我国的市场状况、金融发展趋势来看,及早寻求对策、启动MBS应是明智之举。虽然我国金融基础设施还比较薄弱,金融中介服务水平不高,但要稳步推进MBS,必须遵循证券化的一般原理,合理引入国外最先进的理念和方法,力争从一开始就建立起比较规范的运作体系,以利于以后证券化工程的全面实施。
(二)建立MBS可行的SPV模式。
通过上述的比较及考虑到我国现阶段的一些具体情况,特别是有关住房抵押贷款证券化立法上仍然是空白,我们认为我国的特设机构建设可以分为两步走,第一步是在现有法律框架内,或者说在现有法律不做重大调整的情况下,设立与现行法律制度相容的SPV。在此基础上,通过几年的实践,在积累一定的住房抵押贷款证券化经验后,制定我国相应的住房抵押贷款证券化法律,并在新的法律框架下,构建出我国比较成熟的SPV,完成第二步目标。
1、在现有法律框架下构建SPV。
研究在我国现有的法律框架下,构建符合中国国情的SPV模式是我国创立住房抵押支持证券市场的首要任务。SPV一般是采取公司或者是信托方式,根据我国目前的法律框架,以公司形式设立SPV不太现实。因为如果SPV采取公司模式运作,则存在两种情况:一是由发放住房抵押贷款的商业银行设立SPV,V作为银行的子公司,这将与我国《商业银行法》关于商业银行投资和业务范围的规定相冲突,并且也难以实现对抵押贷款的“真实出售”。二是设立独立于商业银行的SPV,这种模式的好处是在制度上能够较好地保证“破产隔离”和“真实出售”,但问题是我国当前这方面的法律仍然是空白,其设置及运作缺乏法律依据,并且商业银行也可能不愿意将作为优质资产的住房抵押贷款出售给SPV。
目前,设立SPV比较可行的一种模式是采取信托方式。我国《信托法》颁布后,以信托方式建立SPV已有了法律依据。具体操作是由商业银行直接以资产池为基础发行MBS,但为了使资产池独立于银行的其他资产,可以将资产池设立为信托财产,以第三方信托机构为受托人,以MBS投资者为委托人及受益人,信托机构再委托商业银行作为服务商。这种模式的优点是既利用了银行信用状况较好的特点,又在机制上实现了“破产隔离”制度。只要能在法律上明确抵押贷款可以成为信托财产,这种模式应该可以成为我国现阶段实操性较强的一种SPV运作模式。
2、在成熟的证券化专门法规框架下构建完全独立于商业银行的SPV体系。
这一方案是在我国住房抵押贷款证券化实践积累了比较丰富的经验、有了专门的证券化法律框架、市场条件比较成熟之后再行实施。其目标是建立以政府机构为核心、以准政府机构为基础、以民(私)营公司为补充的SPV机构体系。这个阶段SPV在设置主体与组织形式上是由独立的第三方组建并拥有,在组织形式上独立于作为证券化发起人的商业银行等金融机构,以确保贷款资产转让能实现“真实出售”和“破产隔离”。
最近,从中国银行的“森豪公寓”骗贷案到浦发银行的“姚康达事件”,我国商业银行假按揭案件不断浮出水面。由于假按揭行为具有隐蔽性,一旦商业银行将这些住房抵押贷款证券化(MBS),购买这些证券的投资者将面临巨大损失,而我国又没有专门的法律条款来防止证券化过程中的假按揭行为。由于住房抵押贷款证券化的中间环节繁多,涉及的法律问题复杂,因此,完善相关的法律金融制度,保护投资者利益,是我国顺利实现资产证券化,进一步发展住房抵押贷款证券化市场的迫切需要。本文试图从投资者的角度出发,探讨住房抵押贷款证券化的法律风险,从而为完善相关法律金融制度提供参考依据。
一、我国住房抵押贷款证券化的法律金融制度框架
住房抵押贷款证券化是指发起人将满足一定标准的多笔住房抵押贷款汇集重组为住房抵押贷款资产池,并将资产池的现金流转让给特殊目的中介(SpecialPurposeVehicle,SPV),SPV再以此作为支撑,通过一定的结构安排,对风险与收益要素进行分离与重组,在市场上发行可流通的证券。住房抵押贷款证券化包括支撑资产的破产隔离、重新捆绑和信用增级、证券发行三个环节。SPV从发起人受让被转让债权的形式主要有两种:一是信托方式;二是转让方式。信托方式是指发起人以支撑资产设立信托,让与SPV以换取受益权证,然后再销售给投资者。转让方式是指发起人将支撑资产真实出售给专门从事证券化运作的SPV,由其发行资产支持证券。
近年来,我国相继推出了一系列关于住房抵押贷款证券化的法律法规(见表1),从而形成了现行的住房抵押贷款证券化法律金融制度框架。
我国住房抵押贷款证券化具有以下特征:一是以信托方式实现住房抵押贷款证券化;二是投资主体只限于机构投资者;三是信用增级的形式灵活多样,明令禁止政府提供信用担保。
(一)以信托方式实行住房抵押贷款证券化
关于住房抵押贷款证券化的模式,国内学者围绕我国应该采取美国模式还是英国和欧洲模式进行了长期的论证,关注的焦点是SPV是否要有政府背景,是采取公司形式还是信托形式。根据《信贷资产证券化试点管理办法》(下称管理办法),我国住房抵押贷款将以没有政府担保的信托方式实现证券化。管理办法第2条规定:“资产证券化是指以银行业金融机构作为发起机构,将信贷资产信托给受托机构,由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券,以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动。”我国首单住房抵押贷款支持证券产品——“建元2005-1”就是由中国建设银行作为发起机构,委托中信信托在银行间债券市场发行的。
另外,我国还没有SPV方面的专门立法,但《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》(下称监管办法)对SPV的市场准入作出了严格的规定。监管办法第9条规定,信托受托机构应当“根据国家有关规定完成重新登记三年以上;注册资本不低于五亿元人民币,并且最近三年年末的净资产不低于五亿元人民币。”同时,监管办法第8条规定:“资产支持证券由特定目的信托受托机构发行,特定目的信托受托机构由依法设立的信托投资公司或银监会批准的其他机构担任。”这意味着我国的SPV的主体将是信托投资公司,但也不排除其他机构担任SPV的可能。
(二)投资主体只限于机构投资者
现阶段,我国MBS只能在银行间债券市场交易。管理办法第47条规定:“金融机构按照法律、行政法规和银监会等监督管理机构的有关规定可以买卖政府债券、金融债券的,也可以在法律、行政法规和银监会等监督管理机构有关规定允许的范围内投资资产支持证券。”这一方面是汲取我国股票市场的教训,由于我国住房抵押贷款证券化处于起步阶段,相关的法律金融制度不完善,逐步向个人投资者开放MBS业务,可以积累经验,保护中小投资者的利益,避免市场过度的非理;另一方面,MBS在我国是一种全新的固定收益证券,其风险收益特征与普通企业债券、其他固定收益类证券不同,对风险管理能力要求高,而机构投资者在这一方面比较成熟,从而能够保证国内住房抵押贷款证券项目的顺利实施。
我国向个人投资者开放MBS业务只是时间上的问题。从成熟市场的资产证券化实践来看,只有切实保护中小投资者的利益,才能最终真正推动资产证券化的发展,这就需要进一步健全和完善相关法律法规制度。
(三)信用增级的形式灵活多样,政府不为MBS提供信用担保
信用增级是指在住房抵押贷款证券化交易结构中通过合同安排所提供的信用保护。信用增级的方式可以分为外部法和内部法:外部法是指第三方根据相关法律文件中所承诺的义务和责任,向信贷资产证券化交易的其他参与机构提供一定程度的信用保护,并为此承担相应的风险;内部法是指通过重新安排证券获得偿付的优先次序,提高优先级证券的信用级别,或通过发起人提供更多的连带责任提高证券的信用级别。
我国MBS的信用增级形式可以是内部法和外部法,但是不能由政府提供信用担保。管理办法第30条规定:“信用增级可以采用内部信用增级或外部信用增级的方式提供。内部信用增级包括但不限于超额抵押、资产支持证券分层结构、现金抵押账户和利差账户等方式。外部信用增级包括但不限于备用信用证、担保和保险等方式。”这无疑为我国住房抵押贷款证券化的外部增信提供了法律上的支撑。同时,政府不能为住房抵押贷款提供信用担保,因为我国《担保法》第8条明确规定:“国家机关不能作为保证人,但经国务院批准为使用外国政府或国际经济组织贷款进行的转贷款的除外。”勿庸置疑,这一规定也将制约我国住房抵押贷款证券化的发展。
二、我国住房抵押贷款支持证券的法律风险
我国住房抵押贷款证券化的法律风险主要来源以下两种情况:一是由于法律方面的空白使得投资者的利益得不到切实保障;二是有的法律法规不合理、可操作性差,导致法律执行成本高,违规者得不到惩罚,容易导致道德风险和金融欺诈行为。
