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一、概念
1.1、测绘的概念
测绘是指对自然地理要素或者地表人工设施的形状、大小、空间位置极其属性等进行测定、采集、表述以及对获取的数据、信息、成果进行处理和提供的活动。测绘可分为若干分支学科：如大地测量、摄影测量、地图学、工程测量、海洋测量学等。其中工程测量学又可分为控制测量、房产测量、地籍测量、地形图测量、施工放样、变形监测等等。
1.2、不动产估价的概念
不动产估价是指对房产、土地、森林、构筑物等不动产进行价值评估。其是以不动产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响不动产价格因素的基础上，对不动产在估价时的客观合理价格或价值进行估算或判定的活动。其意义在于：为不动产市场交易提供客观标准；不动产资产的价值化更有利于优化资源配置；公平赋税等。
二、测绘在不动产估价中的作用
2.1、房地产测绘与不动产估价
房地产测绘与房地产估价是城市房地产管理的两个重要的组成部分，为其提供了可靠的数据和资料。
房地产测绘可提供房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况，为城镇规划建设、土地管理、房产管理以及保护产权人的合法权益提供准确、可靠的测量数据和资料。其主要内容包括：房产平面控制测量、房屋调查、房屋用地调查、房产图测绘、面积量算、变更测量。
它们分别从不同角度来描述和表达房地产，测量结果是房地产价格评估的主要法律依据之一，二者具有密切的联系。论文大全。尤其在城市现代化进程中，农村集居地的拆迁工作中，房产测绘成果已直接成为拆迁评估的首要依据，涉及到千家万户的切身利益。
2.2、地籍测绘与不动产估价
地籍测绘是以一定的精度测定和调查土地及其上附着物的权属、位置、数量、质量和利用现状的测绘工作。地籍调查是为了取得土地权属和土地利用现状等基本地籍资料而组织的一项系统性的社会调查工作。其基本任务是查清宗地或地块的坐落、位置、所有者、权属、权源、地号、等级、面积、使用者、利用状况、土地质量等。
地籍测绘完成各类图件：基本地籍图、宗地图、土地利用现状图、权属界线图等。其中宗地图是土地证上的附图，是土地所有者或使用者对土地的使用或拥有提供可靠的法律保证，也是处理土地权属问题的具有法律效力的图件。
为此，地籍测绘提供了估价必须的各类地籍要素，给不动产估价提供了客观依据。
三、测绘知识是估价人员必备的
3.1了解测绘技术的必要性
不动产估价需具备专业的估价人员，其不仅具有扎实的理论知识、丰富的估价实践经验、良好的职业道德修养，还需掌握相关政策、法律法规、开发经营、经济、城市规划、建筑等方面的知识，其中对测绘知识的了解也不容忽视。
当估价人员正在为某地块（房产）进行估价时，有时更多关注相似案例的单价、资本还原利率的选取、成本项目的统计等，最终用单价乘以地块（房产）面积得出总价值。却容易忽视此地块（房产）面积的准确性，从而不能得出准确的不动产价值；
当评估人员根据不符合现势的地籍测绘图纸进行评估时，使用了已变更的界址点所含面积，已变化的房屋层高、层数、地理名称、门牌号等地籍要素信息，或者对地图的符号意义、地籍区号、宗地号等理解不够，也不能准确的评估出不动产价值。
所以估价人员除了须进行现场踏勘外，应对测量图纸的文字标注、比例尺、图示符号等有较为深入的了解，还应掌握图解量算等基本的测绘技术。
3.2了解测绘误差的必要性
测绘工作是由观测者使用某种仪器、工具，按照规定的操作方法，在一定的外界条件下进行的。不论观测者多么认真负责，技术多么熟练，使用的仪器多么精密，观测方法多么合理，误差是必然产生的。对同一个量进行多次观测，其结果总是有差异的，如往返丈量某段距离，或重复观测某一角度，其结果往往是不一致的。这种差异的出现说明观测值中有测量误差存在。测量过程甚至存在测错、读错、记错等粗差。论文大全。
评定测量结果的精度高低，是用其误差大小来衡量的。评定精度的标准，通常用平均误差、中误差、容许误差和相对误差来表示。
测绘单位根据业主的要求合理确定误差大小，根据测绘规范要求确定合理的测量方法进行测绘的。论文大全。如1：2000的测量图纸，其点位中误差为图纸上的0.1mm，即20cm，那么其允许误差为3×点位中误差，可达60cm。此图如果作为宏观规划是完全可行的，但估价人员将测绘单位提供的1：2000测量图纸作为土地及房产评估的依据时，则就出现较大的价值偏差。必须进行逐边量取尺寸，方可作为评估依据。
所以由于测量误差等因素的存在，估价人员需对测绘单位提供图纸上的土地（房屋）面积、尺寸等真值的“可信程度”进行考量。
四、总结
不动产价值量随着经济的发展越来越大，为了提供准确的交易参考依据，估价人员应当掌握关联专业知识、特别测绘知识，是很必要的。估价人员学会对委估价方提供的测绘资料加以分析、甚至懂得现场校对修测，这样能避免不必要地邀请测绘专业人员去现场帮助，从而增加评估项目成本之负担，同时又为不动产之估价之精确可信准备了必要前提条件，很有意义。
参考文献：
【1】 洪亚敏,吕萍.土地相关经济理论和法律[m]北京：中国财政经济出版社，2008年10月
中图分类号： P2 文献标识码： A 文章编号：
一．引言
房产测绘是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段对测定房屋、土地及其周围的自然状态、位置、数量、质量和利用状况进行专业绘制。三维可视化技术是对房产测绘的表达工具，是通过模型的建立和三维空间的组合，显示和描述房产状况的一种工具。Web环境的引入是对三维可视化技术的延伸，是通过浏览器对房产测绘信息的扩展，这突破了地域的限制。目前，国外的Google 地球(Google Earth)软件，可以通过互联网浏览地球任意一个地方，我国国内很多城市都通过网络了3D城市地图，真正做到足不出户，便知天下。三维可视化技术的应用，扩大了人们的视野。但是由于房产测绘信息三维可视化技术本身就是非常复杂的技术，加上Web环境下的不同干扰因素，使得房产测绘三维可视化技术在Web环境中还存在诸多问题。
二.现阶段Web环境下房产测绘信息中三维可视化技术的应用。
Web环境下的房产测绘信息的三维可视化是在GIS地理信息系统、GPS全球卫星定位系统、RS遥感系统、VR全景技术等基础上，以房产建筑进行三维建模，综合区域其他资源和信息，通过Web互联网环境，形象直观的显示房产相关信息的技术。
Web环境是具有交互性的，在Web环境中，用户通过填写FORM表单向服务器提交请求，服务器根据用户的请求返回相关信息。在房产三维可视化技术中，房产测绘信息是具有区域性的，在Web环境下，这一区域就是用户希望看到的，所需要了解的区域，即感兴趣区域（AOI）。房产测绘信息通过WebGIS的支持，在互联网的浏览器中显示房产的相关信息，用户通过FORM表单选择请求了解的区域，客户端将请求提交给信息处理服务器，服务器在收到请求后，将该区域内的房产信息进行实时建模，自动构建区域内的三维场景，在构建完成后，将区域内的三维场景的数据包返回给客户端，客户端实时显示区域内的三维场景，满足所希望了解的需求。这是基于B/S模式的常规数据流方式，是房产测绘信息的三维可视化技术在Web环境中的基本工作流程。
在计算机交互式图形处理中，一般的实时动画需要图形刷新频率为每秒25-30帧，这也要求在建模和绘制等数据处理中必须在17μs内完成，这促使在三维建模的效率和数据处理策略上都要有高要求。由于房产测绘的三维场景中包括几何模型、纹理和属性等数据，这导致数据量的增大，由于网络带宽（固定时间内，能通过的最大位数据）的制约和网络吞吐量的原因，对三维可视化技术的效果响应速度造成很大的影响。
在Web环境一致的情况下，房产测绘信息三维可视化技术的网络响应时间受建模的效率和数据量的影响。房产测绘信息量巨大，在建模中需要表述的因素也较多，而且由于房产的差异性，导致建模工程量大。由于三维可视化技术在房产测绘信息上技术的不足，导致在处理策略上缺乏经验，由此产生的是数据量的巨大。在房产测绘信息三维可视化场景中的WebGIS自动构建存在较多的难题，这些因素都阻碍了三维可视化技术的功能完善和快速发展。
目前，在可视化软件上一般采用IBM Visu-alization Data Explorer和Open In-ventor等可视化系统，在建模时，要根据数据模型需要进行合适的转换。由于这些软件开发周期长、需要投入大量资金，同时数据的兼容性较差，开发成果无法实现网络，这些问题都造成房产测绘信息的三维可视化信息传递滞后，造成信息失效。
目前很多房地产网站开始推出通过互联网远程三维看房的业务。用户通过WebGIS浏览，获取小区的建设、楼盘的显示等场景信息，对于小区绿化和公共资源等信息则需要通过文字介绍进行了解，由于提供的资料有限，用户无法根据自身需要，了解自己想知道的信息。
三.Web环境下房产测绘信息三维可视化技术的发展。
1.模型库的建立。
模型库是对单个模型的资源综合，是存储模型的资料库。在房产信息三维可视化中，是以房产基础-地形信息为对象，以分散实体为单位进行构建的，这其中房屋是最主要的组成部分。在三维模型构建时，可针对具体房屋，预先建立房屋模型。对单个对象建立多种式样的模型，如不同类型的屋顶、不同结构的房屋、风格迥异的建筑物等，将这些模型进行分类整合，便于在进行建模时可参考调用。模型库建立后，三维场景是通过模块的“搭积木”进行参数组合，完成建模。在三维模型库中，服务器端的工作从单个模型的建立变成了模型的组合，通过预先的模型建立，可以节省建模时间，有效提升建模的效率，这符合Web环境中实时构建的需要。
在模型建立后，要对附加信息进行表述，如小区绿化资源、配套设施情况等，将三维场景和二维房产平面图进行结合，将实体的属性信息和实体场景进行整合。对小区楼盘的地理位置等，进行合理的表述，提高房产测绘信息三维可视化的实用性。
2.服务器端数据处理。
通过预先的模型数据库的建立，可以实现实时建模，同时也可减少网络响应时间，但这对于服务器端提出了高要求。对于模型库来说，资源需要越多越好，信息量越大越好，资源越多越能实现实时构建的准确度，信息量越大越能完善信息程度，这无疑就加重了服务器的负担。在服务器端，要对数据存储量要进行合理的压缩和整合，对数据的安全性能要加强。
3.房产测绘信息三维可视化的实时构建与实时显示。
通过模型数据库的建立提高了建模的速度和效率，在优化网络结构和扩大网络吞吐量的条件下，对软件实时进行改善。通过WebGIS平台的支持，对房产的三维实景可以快速、有效、及时的通过Internet Web给用户实时显示，这要求对房产测绘信息的管理模式和应用范围、展示的方法和产品等方便进行改变。
模块化的模型数据应用，可通过模型库的单个模型的调用，利用相同的基础数据，进行快速建模。对模型库中的模型要建立参考复用的数据库，这样可便于在建模时加快建模速度。依据实时信息，对用户需要了解的信息进行分析处理，通过信息的调用、建模、，对房产测绘信息进行三维可视化实时显示。同时要对场景进行多方案开发，便于用户从不同的视角进行浏览、鸟瞰、飞行房产三维场景，以此来满足用户的多方面需求。
模型库的参考复用不能是简单的复制拷贝，对操控的多级复用，要设置一个参考指针，通过指针复用三维模型，通过参考复用的参数化指针调用，可以在很大程度上降低数据冗余，最大限度的减少三维场景数据量。
四．结束语
Web环境下的房产测绘信息三维可视化技术从出现到完善，需要一个长期的过程，随着计算机技术和互联网技术的快速发展和进步，房产信息的Web三维可视化将真正实现实时化、情境化、真实化、实用化。
参考文献：
[1] 程亮，张友静，龚健雅，宋小刚，CHENG Liang，ZHANG You-jing，GONG Jian-ya，SONG Xiao-gangWeb环境下房产测绘信息三维可视化技术研究[期刊论文] 《测绘科学》 ISTIC PKU2008年1期
[2] 崔洪,叶小飞 房产测绘三维场景数据网络关键技术研究[期刊论文] 《科技资讯》 2012,(23)
关键词：房产测绘；面积差异；纠纷解决
前言：随着房地产行业的发展，越来越多的人购买房产，人们对房屋的面积也越来越重视，关于房产面积的纠纷也越来越多。在购房的过程中人们会遇到各种各样的面积数字；如使用面积，建筑面积，预测面积，产权面积等等的面积名词和各自的面积大小使购买者眼花缭乱，不知该按照哪一个面积来进行房屋面积确定。所以，由此引发的纠纷也逐渐增多。
1.各种面积的概念
1.1房屋的使用面积
房屋的使用面积是指房屋使用者能够使用的所有空间的净面积，按照房屋墙壁内侧的水平投影开始计算，与墙体厚度无关[1]。
1.2房屋的建筑面积
房屋的建筑面积是指由建筑物墙体的水平投影为基准进行的面积计算，包括阳台，地下室，挑廊以及室外楼梯等且具有上盖，结构牢固，层高应在2.2m以上（包含2.2m）的永久性建筑物。成套房屋的建筑面积由房屋的使用面积以及房屋均摊的共有面积组成，套内建筑面积=成套房屋内使用面积+成套房屋内墙体面积+成套房屋内阳台面积[2]。
1.3预测面积
房屋的预测面积是由开发商根据国家规定以及建筑物进行施工的过程中使用的图纸进行对房屋面积的预测，该面积使用来方便开发商进行建筑物销售使用，使购买者及开发商对房屋的面积有一个充分的预计和了解。预测面积是开发商合法进行销售的依据，能够作为数据进行广告活动或网络营销。
1.4实测面积
实测面积是指在房屋验收合格之后由开发商委托具有房屋面积测绘资质的有关部门进行的对房屋面积的测量结果。该面积结果应依据房产测量规范根据房屋建设图纸，变更图纸，预测面积以及房屋实际面积大小对房屋给出确切的面积数据，以此数据为基准进行房屋产权证明的发放，房款的结算以及物业对物业费的收取工作。
1.5产权面积
产权面积是指房屋所有人对该建筑物能够使用的面积。应由当地相关部门进行确定并记录[3]。
2.各个面积产生差异的原因和相互的关系
房屋购买者在进行购买的过程中开发商提供的这几个面积数据使购买者不能清楚的明白自身购买的房产实际面积为多大，所以总觉得房产与购买时所说的面积大小不符，造成购买者和开发商之间的误会。
2.1房屋的使用面积与建筑面积
在进行房屋购买的过程中，人们很容易将建筑面积与实际使用面积混淆，导致购买者在得到房屋之后觉得房屋并没有购买的时候说的那么大，导致房产面积的纠纷，由于使用面积使能够直观观察的。而建筑面积所包含的墙体厚度，其他均摊面积使无法实际观察的。房屋建筑面积包含房屋使用面积，所以购买者会觉得自己被开发商诓骗，购买了与实际面积不符的房产，从而造成面积上的纠纷。
2.2预测面积与实际面积
预测面积是在购房人在进行购房合同的签订时开发商提供给购房者的面积数据。在实际交房时开发商会提供给购房者一个实际面积，而房款是根据实际面积进行计算的，而由于预测数据与实际面积有所差异，所以有部分购房者认为开发商是在欺骗消费者，误认为是开发商有意将面积虚报，导致房产面积纠纷。而造成二者差异的原因有很多[4]
（1） 预测面积是根据图纸及相关规定进行计算的，采取计算的方式进行建筑面积的统计，所以不是建筑之后的实际面积。
（2） 实际面积是在预测面积的基础上对建筑物进行实地测量之后得出的房屋实际面积，图纸在实际面积的测量工作中只起到辅助作用。
（3） 房屋在进行建造的过程中会由于种种原因使得实际面积与建筑最初的时候所估计的面积不同，导致二者出现较大差异。
（4） 设计图的标注不明确。在进行预测面积的计算的时候能够依据的只有设计图，如果设计图在施工过程中进行过修改或建筑施工时对设计图的标注的理解和最初出现差异就会造成建筑之后的实际面积与预测面积的差异。
（5） 由于开发公司内部沟通不足，在进行设计图更改时没有考虑到预测面e的问题，导致设计图与最初不符，使二者出现差异。
（6） 建筑施工团队在进行施工时对设计图的标注数据的施工中有所误差，导致施工之后的实际面积与预测面积有误差。
（7） 由于实际面积的测量计算部门和预计面积的测量计算部门之间的计算方试有差异，导致双方计算的面积也有差异。
2.3实测面积与产权面积
产权面积是由规划部门审批的面积，实测面积是由实际测量得出的面积，在进行购买的时候实际面积与产权面积出现差异的部分是出现争议的主要部分。例如在进行房产购买的过程中，购买了100m2的房产，而产权面积只有80m2这就导致了多余出来的部分不属于房屋购买人的产权范围，从而造成了开发商与购买者之间的纠纷和误会。
3.解决纠纷的办法
根据以上的问题，解决纠纷的办法有很多，比如建筑施工时对建筑的面积严格按照图纸来进行施工，以防止预测面积与实际面积的不符。在进行买卖活动的过程中对实际面积与建筑面积之间的差异进行详细的说明，以免购买者因为不明白二者差异而产生纠纷。在进行房屋产权等级的时候减小误差，对购买者的房屋产权与房屋实际面积的所有权负责任。
结论：在目前的房产市场中还存在着多种由于建筑面积而产生的纠纷问题，解决这些问题和杜绝这些问题还需要开发商和购买者的共同努力。
参考文献：
[1]何淮岚. 房地产测绘中房屋预测面积与实际面积对比分析[J]. 四川水泥，2015，（01）：187.
[2]胡英俊，胡军. 房产测绘中房屋面积预测和实测对比[J]. 河南科技，2014，（15）：140-141.
中图分类号： P2 文献标识码： A 文章编号：
一.前言对土地资源进行合理的开发整理，相对而言，具有很强的综合性和系统性，是一门需要综合多方因素进行考虑的土地资源管理性工作。加强对土地资源管理测绘管理是确保整个区域内部各种土地资源实现总量平衡管理，确保整个区域内部的土地资源能够得到可持续利用的重要举措之一，在现阶段，随着对各种土地资源的开发利用逐渐呈现出多元化的趋势，严格实施土地资源的测绘管理工作，确保土地资源测绘数据的公正客观性，对于区域土地资源的整体整理规划，实现土地资源管理的科学合理化有着十分重要的意义。
二.土地整理不同阶段的测绘分析
1.土地整理前期决策阶段的测绘
（一）关键点的测量不可少
通常地形测量中，一般是先整体、后局部式的测量，为了追求效率，一般是画成网格式测量，根据不同的比例要求布置高程测点，由整体到局部展开，测量预先画定的点，其他的点基本采用内插的方式。在成图后，依据测点，勾绘出等高线，在这中间，就已经存在了一个假设，就是点与点之间的变化必须是平缓的，不能有较大的起伏，但实际中这种情况很少，为了追求精度，往往可取的措施是画密网格。土地开发整理前期准备工作中的测量也采取这种方式，它主要是测量关键点，不事先画定网格。关键点指的是高程趋势的变化点，如坡顶、边坎边。旧村复垦的测量关键点尤为重要。
（二）坎上坎下均测
在地形测绘中，往往只测量坎的平面位置，不测量坎下的位置和标高，这在土地开发整理中，难以给以后的设计及概（预）算提供准确的数据。笔者特别强调对各种土坎要细分，注明坎顶、坎脚线的位置和标高，特别对于缓坡坎，注明坎顶线与坎底线的位置和标高，有时特别重要，因为这影响土方计算的准确性。
（三）细部测量注明。
所谓的细部测量注明与平常所说的细部测量不同。平常的细部测量是指局部区域中详细的测量，仅仅是为了提高测量精度，而土地整理中的细部测量更为详细，包括坟穴、树木、房层的面积及新旧程度、建筑密度、人口密度、容积率，这些都关系到以后拆迁、征地补偿费的计算。细部测量在旧村复垦、旧城镇改造中显得非常重要，具体表现有以下几点：①准确记录树木包括果树的种类、年龄，坟穴、房屋的位置与面积、建筑密度、人口密度、容积率等；②准确记录水塔、管线的长度及使用年限；③特别是对学校、庙宇及旧村委会等要作详细记录，这有利于以后的设计方案的选择。
2.土地开发整理专项规划阶段
在整个土地资源整理规划过程中，对土地资源的专项规划阶段是其中一个重要的环节，其专项规划的基础图件从实质上而言是现阶段土地资源的整体利用现状情况的综合图件，因而，一般都需要在土地资源利用现状的图件上做出合理的规划，并制定住土地整理开发的专项规划图。在笔者多年的土地资源整理经验过程中，一般而言，对很多在市县级的土地资源进行整理规划过程中，在制作规划图件时候，都有着比较严格统一的比例尺。在我国现阶段一般都是用1：5万-1：20万，这是基于我国相关的测绘部门所规定的中小比例尺航测地形图的各种规定的基础上，并结合具体的土地资源实际调查，并充分结合航片和测绘片，在众多专业测绘人员协作下共同编绘而成。对土地资源整理展开实际调查，是整个土地资源专项的规划过程中的重要环节。在调查测绘过程中，要结合潜力调查图，按照1：1万的土地详查图做为工作底图，并要进行对土地资源的实际调查而开展工作。
3.土地开发整理项目规划设计阶段
在进行项目的可行性研究规划设计过程中，对整个土地资源中的土地面积和土地的长度，高程等相关的数据没有十分严格的要求，因而，一般而言，可以充分利用在专项规划过程中所制定的图件作为工作的地图，但是，要注意的是，比例尺一般都不能够用1：1万或者1：5万进行。当项目进行规划设计时候，对土地资源的长度，高程，面积等各方面的测绘数据都有着更为严格的要求，这些数据的准确性和精密性都将直接关系到整个项目的规划和一些具体的设计情况，比如一些沟林，道路，水渠等基础设施的规划设计，同时，整个工程的概预算和土方的计算的精确度都有着十分直接的影响。在这个过程中，一般而言，都对比例尺有着比较严格的要求，在笔者的测绘经验中，一般而言，都会让实际测绘过程中的比例尺在1：2000之上，并要将全要素的地形图作为基础上进行底图设计。
4.土地开发整理项目施工及管理阶段
当项目已经进行施工时候，土地测绘单位要为施工单位提供严格精确的测绘数据，如此，可以让施工单位可以做出更好的施工设计和施工规划，可以结合具体的测绘数据对整个工程做出比较科学合理的控制点石。在这个环节，可以使用工程施工放样测量的方式，结合具体的工程施工设计，和相关的测绘图件做出施工决策，如此，可以保证施工环节更顺利的进行。当一个项目已经竣工的时候，在提交竣工图时候，竣工图的比例尺要能够和土地整理规划时候所制定的设计图纸的比例尺一样，从总体而言，在这个阶段对测绘的数据的精确度有着十分严格的要求。
三.结束语
在进行土地资源管理过程中，加强对土地资源的测绘管理是其中的重要环节，是进行土地资源合理化，可持续利用，科学规划的基础和关键性环节。因而，在各种土地资源管理过程中要结合不同的具体工程实际情况，找出各个阶段的测绘特点，充分综合利用各种测绘手段和测绘工具，严格控制各种费用成本，在充分满足对各种土地资源进行管理和规划的基础上，做到测绘的成本最小，并从土地资源测绘的各个环节进行质量控制，保证测绘的真实客观性。如此，可以促进整个土地资源管理工作规范化和科学化。
参考文献：
[1]张金亭 试论土地整理测绘 [期刊论文] 《国土资源科技管理》 ISTIC -2006年1期
[2]张奇 胡石元 施秧秧 朱彦刚 GPS-RTK技术在土地整理测绘中的应用探讨[期刊论文] 《测绘与空间地理信息》 -2008年2期
[3]马广涛 董方晓 CORS技术在土地整理测绘中的应用 [期刊论文] 《城市建设理论研究（电子版）》 -2012年16期
[4]胡贵平 胡金华 提高GPS测量在土地整理测绘中的定位精度 [期刊论文] 《江西测绘》 -2008年3期
中图分类号： P218 文献标识码： A 文章编号：
1、概述
高层住宅是城市化、工业现代化的产物，高层视野较开阔，空气质量较好，噪音小；自然风大，采光较好，日照时间长[1]。随着人们物质生活水平的提高，不少居民都购买高层住宅楼。但高层住宅一般都是施工修建的同时就开始销售，在售楼过程中，绝大多数待售房屋的面积都是暂测面积（预售面积），公摊面积也是暂测数据[2]。最终公摊面积为多少，还需在房屋竣工验收后，有测绘资质的单位根据规划部门和建设部门的审批文件，按照技术要求和国家规定进行实地测量，采集套内建筑面积和公用建筑面积等数据，最终得出测绘报告。
由于房价不同于一般的商品，单价较高，所以房屋的面积直接影响着房产公司及居民住户个人的利益，因此作为我们测绘单位，本着为双方负责，公平的原则，对房屋面积的测算一定要正确处理[3]。
为了确保预售面积与实测面积误差比绝对值在3％内，房屋预售面积的测量以施工图纸为准进行测量。
2、量算方法
2.1 收集资料
收集高层住宅面积预售测量的全部资料，包括：由房地产公司负责施工的工程部提供高层住宅施工图电子版文件(一般都是CAD文件)、施工蓝图，以及其他特殊的要求，如施工过程中已经修改和准备修改的部分（以书面的形式说明并加盖公司名章）。
2.2 操作流程
仔细查阅施工图(又称为蓝图)，标注需要公摊的设施。公摊的设施在《房产测量规范第1单元：房产测量规定》(GB/T17986.1―2000)中有明确的规定，需要公摊的设施主要是墙体、楼梯、电梯、地下层中的管井房、配电室以及楼顶储水池、伸缩缝。另对施工中实际改动的地方，如阳台改为落地窗等影响面积变化的部分，必须由开发商出具加盖公章的相关证明，作为最终面积统计的依据。
对于有地下室的高层楼，一般分两大类进行测量，即地下室和标准层。
2.1.1 利用南方CASS软件对施工图的操作
（1）利用南方CASS软件打开由开发商提供的施工蓝图(由于大多数施工图都是多重块插入，所以对图块的分解可利用appload加载下列小程序进行分解)
将下面的代码复制在记事本内，另存为unlk.lsp文件，打开这张不能修改的图纸，在命令行键入appload选择加载程序文件unlk.lsp，命令行键入unlk，选择不能修改的图形
(defun c:unlk (/ en ent)(setq en (entsel "\n请选择图形:"))(if en(if (= (cdr (assoc 0 (setq ent (cdr (entget (setq en (car en)))))))"INSERT")(progn(setq ent (entmakex(list '(0 . "INSERT")(assoc 2 ent)(assoc 10 ent))))(command "_.explode"(entlast))(entdel ))))(princ "\nOK")(princ))
(2)利用南方CASS软件下的“工程应用”下的“计算指定范围面积”将图件中涉及到的套内面积、楼梯面积、管井房面积、楼间伸缩缝面积、墙面及保温层面积等分类统计，并对涉及边长进行标注，总之所涉及统计面积要将本楼层全覆盖。
由于各层的设计有所区别，所以要分层统计，特别是对一层和顶层所涉及到的规程中需要统计的面积一定要计算在内，如封闭的通道口、和门厅等。
2.1.2 利用电子表格进行最终的统计
利用电子表格将各分类面积统计，并将公摊面积按比例分摊到套内面积，合计后形成最终的预售面积。
2.1.3 编写报告出具量算图纸
打印各层面积标注图以及不同的户型图，并编写报告，说明计算过程中所包含和特别处理的内容，以便开发商及住户能够明白面积的分摊情况。并加盖单位公章来更加权威地说明数据的可靠性和准确性。
3、结论
利用南方CASS软件统计房屋预售面积，能够较为清晰、准确地反映真实的情况。这种方法大大提高了工作效率，节约了成本。
参考文献
[1] 杨文杰.高层住宅立面设计地域化表达研究[D]. 西安建筑科技大学硕士论文,2012.
一、前言
随着我国城市人民生活水平及城市经济水平的提高,城市房地产业有了突飞猛进的发展,房地产作为一个长久耐用、价值巨大而又人人需要的不可移动的特殊商品进入市场,正越来越受到社会普遍关注,人们对房产测绘的准确性和现实性也提出了更高的要求。产面积计算准确与否,不仅关系到房产开发商的经济利益,还直接影响到千家万户的利益。因此房产面积计算系统也应此呼声而产生,它使房产测绘人员从繁锁的面积计算中解脱,不但提高了工作效率,而且提高了分摊准确度的计算精度,从而减少面积计算工作中不必要的错误。
我院于2006年5月引进了大连华图科技《房产面积测算系统V.20》软件,在房产面积测算工作中起到了不可估量的作用。本文通过实际应用主要阐述该系统的设计思想、功能及应用的体会。
二、系统的设计思想
该系统针对房产面积测算业务进行剖析,面积测算业务最主要的需求有四点,一是测算要准确,二是要快速,三是能够对测算数据进行长期存储,四是能够对测算业务形成规范化的管理。
1.对于“测算准确”,着重于两个方面,一是要保证公用面积分摊计算的方法遵循相关标准和规范;二是计算的精度有保障。
2.对于“快速”要求,通过实际工作中得出,测算业务中最费时间的是绘制分层分户图,其次是计算面积,再次是分摊计算。对于“绘图”,该系统采用CAD作为绘图平台;对于“计算面积”,该系统在绘图平台上的二次开发,用最简单的操作方法且又能够保证精度,实现对所绘图形的面积采集。
3.对于测算数据长期存储,该系统采用数据库技术解决的。
4.对于测算业务规范化管理,该系统总结出其业务流程和数据流程,用户权限划分、流程控制、多级审核,实施业务规范化管理。
三、系统环境
1.系统软件环境
·操作系统,对于网络版的操作系统采用Windows2000;单机版的和网络版客户端操作系统可采用Windows98、Windows2000或Windows XP;
·数据库系统,对于网络版的数据库系统可采用Oracle或MS SQL Server,单机版的可采用MS SQL Server或MS Access;
·CAD绘图平台,采用AutoDesk公司的AutoCAD2000或AutoCAD2002。
2.系统硬件环境
·网络版的服务器,采用P4以上CPU,256M以上内存,10G以上硬盘;
·单机版或服务器版的客户端计算机,采用PIII以上CPU,128M以上内存,10G以上硬盘,网络版的客户机需配有10/100M的网卡;
·打印机,配置A4幅面以上的喷墨打印机或激光打印机;
四、系统功能应用
(1)建立房屋基本信息
当对一幢新的建筑进行面积测算时,首先需要在系统中建立一工程,输入该幢建筑物的基本信息,包括房地号、图幅号、开发单位、建筑地址、开发单位、建筑类型、建筑状态、竣工状态、测绘人员及日期等,同时确立该幢建筑物的分摊方式。
(2)建立房屋结构
当房屋基本信息输入完成后,系统自动弹出房屋结构窗口,称为“操作导航器”的窗口,在该窗口中可按层次建立房屋结构。房屋结构由“栋”、“功能区”、“层”、“户”、“公用面积”五项组成。在实际测算中“栋”、“功能区”、“层”在绘制分层分户图前一次性建好,而“户”、“公用面积”可在绘图完成后再建。
(3)绘制分层分户图
分层分户图包括“建筑平面图”和“分户平面图”。分别用红线、蓝线表示。我们在实际绘图时以绘图区的坐标原点为起点绘制分层分户图,用墙体缩放边界自动生成建筑平面图。该系统在主菜单的 “绘图”下拉 菜单中,包含了所有绘图工具,并自动标注尺寸。我们可以通过操作导航器切换各个楼层,进行绘制图形,同时建立数据楼层与图形楼层的关联。
(4)采集面积
通过操作导航器与绘图区间的交互操作,采集各种建筑面积,包括各层的建筑面积,各户的套内建筑面积、阳台面积,各种公用面积,采集的面积值将自动进入数据库中。
(5)校核面积
通过该功能,校核面积采集的完整性和分层、分户图绘制的正确性。校核后应是该层的层建筑面积等于该层的套内建筑面积、阳台面积、各种公用面积与该层外墙体面积的合计。它包括校核层面积、校核总面积、校核采集的面积。
(6)分摊计算
由于建立房屋基本信息时确定了分摊方式,对于规范性的分摊方式,系统将自动进行分摊计算;对于复杂分摊方式,该系统将弹出分摊计算窗口,由我们根据需要,分步指派各种公用面积,进行分摊计算,直至所有公用面积分摊完毕。在复杂分摊过程中,系统给出了每一步分摊计算的公式和分摊系数,便于我们查找,同时对于错误的分摊指派,我们可以逐步撤消分摊的步骤。
(7)成果输出
主要打印输出结果的各种技术报表、管理报表、成果报告书、分层分户图、户各种面积值、户套内平面图等。
五、系统应用体会
1.通过在操作导航器中点击某一楼层,系统将自动找到图形文件中的图层,并在绘图区自动显示。也就实现了工程中的数据库与对应图形文件相关联。
2.规范作业过程,严把测算质量,系统对作业中不同职能的人员确定了不同的角色,授予不同的权限,只有完成本环节的作业,才能进入下一环节的作业,由此形成了整个作业的管理控制过程。
3.对于图形复杂的建筑物,可以实现多人同时绘制一幢建筑物的图形。即一幢多层楼的工程可同时由多人进行绘图和采集面积值,即以此加快作业的速度。
4.对于复杂分摊类型的建筑物,该系统改变以往的对各种公用面积进行类型预定义的模式该系统改变以往的对各种公用面积进行类型预定义的模式,而采用模拟手工作业的方式,即可视化的分步计算模式。
5.校核多级化、全方位,保证计算成果的完整性与准确性。
6.面积计算采用了AutoCAD平台系统内部的面积计算函数,面积值存储精度为双精度浮点型,在数据库中存储数值以及计算过程中数值均保留小数点后十二位,完全满足面积值的精度要求。
总之,通过实际工作中应用该系统不但提高了工作效率,计算精确,操作简单便捷,管理规范,而且具有友好的界面。但不足的是随着建筑设计电子图件格式广泛应用,如何能直接在设计院设计的建筑平面图上,自动建立房产测绘用的分户平面图,没有得到应用,这也是该系统今后着重研究和探索的课题。
参考文献
[1]张建强.房地产测量[M].北京:测绘出版社,1993
关键词:房地产论文投稿,房产测绘,风险,质量控制
一、房产测绘的内容
进行房地产测绘一般为对房地产的产权拆迁和交易管理,开发、产籍管理等实施鉴定和仲裁,收费和征税及评估,且还核查房地产的管理之中的基本资料和数据以及表格等有关资料。房地产的测绘通常包含房地产项目的测绘以及基础测绘2个方面。对于房地产实施基础测绘通常为在一个大的区域范围里给房地产构建整体且系统的平面管控网。对于房地产实施项目测绘就通常为对房地产关于开发和经营及权属管理等实施分丘与分户平面图的测绘。而且也包括对房地产的有关数据和薄、册、表及图等不同内容作的测绘。对于对房地产实施的项目测绘有着十分重大的影响,可直接影响房地产的权属拆迁和开发,交易和管理等有关工作的有效开展。进行房地产的项目测绘,土地与房屋的权属有关证件附图的测绘为最重要和最具有现实意义的一项房产测绘内容。
二、推进房产测绘管理的必要性
1、推进房产测绘管理能提高测绘工作的准确性和科学性,提高工作效率。众所周知,房产测绘工作较为繁琐,数据的测量、存储与处理均可能产生许多误差甚至错误,工作效率低下。而将管理理论引入房产测绘工作之中,能有效的提高工作效率,使相关的数据资料整理和检查更加快捷。
2、推进房产测绘管理,能更好的理解和融入现代化的管理手段和方法,为其他领域提供了一个不错的先例。房产测绘管理的进一步发展,能有效的揭示出房产系统中各因素的相互制约关系,并且结合计算机超强的信息处理能力,提升工作质量,为其他领域的发展提供借鉴。
3、推进房产测绘管理,能更合理的处理和利用管理数据,适应了时代迅速发展的要求。测绘管理工作能较好的保留历史数据,同时提升这些数据的利用率。
三、房产测绘产生风险的原因
由于市场不确定因素的存在,房产测绘单位在提高专业化服务的同时,也面临着一定的风险。与其他经济活动不同的是,房产测绘风险具有特殊性,它涉及面广而且复杂,不仅给测绘单位和测绘人员带来风险,也会给利益相关各方带来不同的风险。
1、房产测绘领域的法律法规不够完善
国家标准《房产测量规范》和建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》虽然为维护售房人与购房人双方的合法权益,规范和培育房地产市场作出不懈努力,但是《规范》本身的先天缺陷使它跟不上建筑形态的千变万化,使得新问题无法可依,无据可查,从而引发许多争议。基于这一原因,房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对《规范》的理解来操作。这就造成了同一城市不同的房产测绘单位、同一房产测绘单位不同的从业人员之间不统一。因此,测绘工作走向市场,还有待出台详尽、统一的技术操作细则,以确保测绘成果的唯一性和严密性。
2、房产测绘具有较强的特征性,难以完全杜绝差错的出现
房产测绘特别是房屋面积测绘具有外业测绘情况复杂、工作量巨大,内业数据繁多、计算量巨大的特点,从业人员难以保证完全不出现差错。但是,房产测绘成果一经相关部门确认就具有法律效力,并且直接进入市场,房产的高价值性使任何一个错误都可能给当事人带来巨大的经济损失,因而引发赔偿,而这种赔偿是任何房产测绘单位都难以承受的。
3、房产测绘专业性强,但在社会监督方面效力较差
由于房产测绘专业性强,对非专业人员而言,即便进行公示,也只能知道结果而不知就里,在社会监督方面效力较差。并且,测绘结果一旦出具,马上作用于房屋买卖,进入市场操作,测绘错误往往是在事后才被发现,这会将测绘机构置于非常尴尬的境地。所以房产测绘单位只能依靠自身力量防范错误的发生,如果内部质量保证体系不健全,出现差错的概率就会较高。
四、房产测绘质量控制措施
1、加强房产测绘单位的资格审查认证管理
进行房产测绘必须由具有资质的单位进行,对于这个标准不能降低。目前对从业技术人员的审查尚未做到联网,有些从业人员存在一证多报的现象,有些还存在跨省市申报。对于从业人员的造假可以通过要求企业诚信声明,声明本企业房产测绘人员无人员造假,也可以采取长期公示被举报弄虚作假的要取消资质。对于装备要认真审核,实行年检并对设备进行编号管理。要根据市场容量情况,保证房产测绘质量,不能过早地开放市场,房产测绘市场化会引起价格竞争,不同房产测绘单位的相互压价促进了市场价格竞争机制的形成,但是无序的价格竞争会导致房产测绘质量的下降。
2、对房产测绘单位强化质量意识
测绘单位的每一位领导及员工都要充分认识到测绘质量关系到自身的利益和生产发展,要把质量保证措施落实到房产测绘工作的每一个细节。房产测绘的从业技术人员要树立诚信、守法、公正的理念,切实维护消费者的利益,但也不能损害开发商的合法权益,坚持实事求是的态度,树立良好的职业道德,按照相关法规的要求,进行房产测绘工作。房产测绘从业人员要不断提高判断能力,凭借掌握的技术方法、理论知识,科学地处理问题。
3、制定基础测绘与市场测绘划分、管理的规范文件
新《测绘法》对测绘分类进行了较为明确的划分,确定了原则。在目前市场经济条件下,对于基础测绘和市场类测绘项目操作中,存在界限不够确切和模糊的地方,需要进一步从法律角度明确从事政府基础测绘的测绘队伍,专门进行基础测绘服务,退出目前市场竞争,专注于公共服务产品生产,同时对市场竞争测绘产品进行划分,制定包括中长期发展规划在内的政策文件,提供公开的测绘市场信息,为市场主体营造公平竞争的透明环境,在政府开展基础测绘保证提供基础服务的同时,促进市场测绘的发展。制定基础测绘的具体分类标准和投资主体、管理标准,建立基础测绘项目投资主体明确、项目运行可靠的管理体制,定期的公开可查询的基础测绘信息,实现基础测绘资料的社会效益最大化。
4、建立房产测绘协会、积
1 引言
为了全面查明佛山市某片区的土地面积、房屋建筑面积，建立具有权威性、现势性的房屋调查摸底资料，为该片区旧城区改造提供全面、详细的评估资料，从而推动该片区产业和城市转型升级。该区“旧城镇改造建设中心”决定在该片区开展“三旧”改造房屋调查项目。本文是技术人员在项目实施中的经验与体会。
2 三旧”改造建设的房屋现状
“三旧”改造建设测绘调查就是要对旧城镇、旧厂房、旧村居的土地的权属、用途、使用年限和房产的权属、用途及家庭成员、出租情况、查封抵押的调查，对建筑面积、土地使用面积及权属界线核定等一系列的摸底调查，以利于评估及拆迁，国家和政府都在推进这项民生工程，这原本是一项利国利民的好事，然而“三旧”改造建设现状却呈现如下特征：
2.1群众对“三旧”改造的重要性缺乏充分认识，许多房屋很难联系屋主，调查工作无法开展。
据统计，该片区约1/5的房屋联系不上屋主，他们有出国的，有出省的，有的即使在省内也在外面购买了房屋；还有一部分人即使知道本片区要改造，但是对该项工作的重要性认识不足，或改造需求不是非常迫切而不愿配合，给调查工作的顺利开展带来了极大的困难。
2.2房产证地址编排不规范或错误，影响了数据汇总时间。
对实地中的同一栋楼，在房产证中可能存在几种命名规则。例如，“新华路2号”和“新华路一座”是同一栋楼，“中山西路二座”、“中山西路2座”、“中山西路2号” 是同一栋楼，“人民一路33号”和“中山中路33号” 是同一栋楼，等等。
2.3没有一张完整的房屋地址图，延误了房产证收集的时间。
对于房屋测绘调查工作而言，房产地址图就是工作的指示图。由于进场时，我们手上只有国土部门提供的地形图，它存在现势性不强、房屋地址信息不全等问题，再加上国土部门提供的国土证信息也没有与房屋地址一致的坐标位置信息，因而对工作的指导性不强。由于不知道测区所包含的地址信息，结果在查找房产证时，一方面是测区内的房产证没有找出来，另一方面找出了许多测区范围外的房产证，延误了房产证收集的时间，影响了整个工期。
2.4不同时期房屋测绘标准不一致，给面积测绘与统计带来了极大的困难。
测区内的房屋最老的有民国时期建设的，最新的也有至今还未入住的；不同时期建设房屋测绘标准不一致，房产证上登记的面积有未分摊的、有部分分摊或完全分摊的，有按面积分摊或按户数分摊的，有登记建筑面积无套内面积的，有登记建筑面积与套内面积的等等。现在要统一标准实测，对于上述各种情况必须认真分析、区别对待，给面积测绘与统计带来了极大的困难。
3 旧城镇改造建设中的房屋调查、面积测绘与统计方法
要做好旧城镇改造建设中的房屋调查、面积测绘与统计方法，项目开展前应根据调研情况组织编写《项目技术实施方案》，在项目实施过程中制定《项目工作实施要点》和《项目工作实施补充规定》等技术指导文件。由于房屋调查、面积测绘与统计方法等技术工作都有相应文件做指导，故各项工作均能有序进行，极大地方便了工作。
3.1房屋调查方法
入户调查是一项非技术性的工作，一方面需要调查人员有较高的表达沟通技巧，另一方面通过本次调查，还需要给业主留下较好的印象，以方便后续工作的开展。
① 尽快办理《协助调查函》、《通告》等文件和证明，设法解决入户困难的问题。
② 尽快收集地形地籍图、国土证、房产证等资料，以利于统筹安排。
③ 房屋入户调查时多问一句，以免造成工作反复。
3.2房屋面积测绘方法
房屋面积测绘是根据房产证附图核对产权人的房屋是否与现状一致，主要是核对尺寸。如果一致，则实测面积可取房产证面积，土地面积取土地证面积，如果不同，则需要在《房屋测绘调查草图》上绘制出房屋的各层平面图，并认真量取尺寸。面积实测分如下几种情况：
① 房屋加建，主要是指房屋的层数改变以及产权人在自己土地范围内的空白地进行加建。此时，房屋的土地面积多没有变化，当能十分明确确定房屋的加建部分时，可对照房产证附图直接量取加建部分的面积，最终实测面积成果取产权证和加建面积的总和。当不能确定加建部分时，需要对整栋房屋进行测量。
② 房屋多占，主要指产权人在自己土地证规定的界址外进行加建。此时土地和房产面积均发生变化，需要对土地面积和房产面积全部测量。
③ 阳台封闭。对于阳台封闭的情况，在进行面积实测时，需要测量出封闭的面积，则该面积的一半即为产权证上多出的面积。
④ 房屋套内面积测绘方法。
a、房改房。房改房的情况一般来说当时在进行房产测量时，进行了简单的分摊。在核对房屋尺寸无误后，实测套内面积，取房产证面积（建筑面积）与套内面积之差值为分摊面积。
b、商品房。在核对房屋尺寸无误后，取其房产证套内面积为套内面积。
c、独立栋。由于此类型房屋只属于同一产权人所有，不需分摊，则在检测房屋平面图尺寸无误后，取其建筑面积为套内面积。
3.3房屋面积统计方法
① 开发功能丰富的“房屋测绘调查数据入库程序”，以提高工作效率。
根据“旧城镇改造建设中心”的要求，我院对测区内的房屋建筑面积做了如公有产权、私人产权、完全产权、非完全产权、学校、大型公建设施、商业部分、无证部分、阳台封闭及加建部分等多项面积汇总的内容，以方便对调查区域做出准确的征收成本分析，有针对性地制定实施方案。根据作业要求，开发了自动统计上述面积的“房屋测绘调查数据入库程序”。
② 内业校核统计结果，以保证数据计算的正确性。
由于数据量庞大，虽然有专用程序统计，但是作业员在房屋分类时有可能会出现错漏，为了避免这种情况，在内业校核时，就要从多方面做封闭性检核。因为测区房屋建筑总面积是固定的，完全产权与非完全产权总面积之和，公有产权与私人产权总面积之和，无证部分与有证部分总面积之和，商业部分与非商业部分总面积之和应该都等于房屋建筑总面积。如果不符合就要找原因，可能有房屋分类错误等情况，直到解决问题。
③ 外业抽检统计结果，以保证数据测量的正确性。
4 结语
“三旧”改造建设是一项相当繁琐的工程，由于涉及到产权转移、产权拍卖、两证混乱以及可能的利益的再分割等错综复杂的关系，注定了房屋测绘调查者在工作中将付出更多的时间和精力。但是，只要我们按照文中的方法，发动多方面的力量做好入户调查与测绘、开发“房屋测绘调查数据入库程序”专用程序做面积统计，将复查的问题将变为简单，从而为三旧”改造建设节省一定的经费和时间，保证对“三旧”房屋进行实地逐项核查，确保数据真实可靠，切实保障群众的合法权益，使“三旧”改造成为人民群众满意的民心工程。
参考文献：
1、谢戈力.如何实现“三旧”改造中的共赢.中国土地.2011年02期
21世纪是一个知识教育时代，为满足新世纪时展和科技发展的迫切需求，高职院校要大力培养综合素质高、创新能力强的全面复合型的优秀人才，而要有效实现这一人才培养目标，就需要深化高等教育教学改革。随着社会的不断发展，高职院校教师也要积极转变教学指导思想，改变教育理念，针对“面向现代化、面向世界、面向未来”的教学方针大力开展房地产测绘教学和科研工作，全面提高教学质量。
2.社会需要
随着科学技术的日趋发展，房地产测绘新仪器、技术、新工艺已在我国得到良好的推广应用，而先进的3S技术、4D测绘新产品和数字技术又为房地产测绘行业带来发展的新机遇，同时这也是测绘行业改革的关键时期，真正推动测绘学从理论到实践的根本性改变。为此，高职院校应当积极响应新课改的改革，构建完善的房地产测绘课程教学新体系，以传统测绘理论为指导思想，以先进的现代测绘技术为主要手段，以满足社会房地产测绘需求为主要目的，积极开展各项房地产教学。
3.教学需要
房地产测绘课程既可以丰富学生的房地产测绘理论知识，又可以有效培养学生的测图、读图、用图等方面的技术技能，增强学生的动手实践能力。在高等教育教学改革中，重点是建设特色专业，关键是改革教学课程，唯有确保课程系统逐步得到优化调整，才能有效实现专业建设，促进房地产学科领域得以全面发展。而房地产业既是一门新型学科，在市场经济时代其专业建设和教学课程改革尤为重要，特别是人才市场需求变化莫测，也给房地产专业教育提出了更高的教学要求，为满足新课改改革要求和实际教学需要，房地产课程教学改革势在必行。
二、房地产测绘课程新体系教育改革有效措施
近年我校积极建设房管类专业，众多房地产专业都开设了房地产测绘课程，切实履行培养优秀高职人员的重任，为房地产行业输送大批专业的应用型房屋测量员，获得良好的社会效益。在实际教学中，我校改革房地产测绘课程教学新模式，总结出以下有效措施：
1.调整教学大纲
课程教学内容由教学大纲决定，随着学科教学要求的变化发展，也要及时修订教学大纲。修改后的房地产测绘教学大纲应始终围绕专业培养目标和教学要求，逐步转变传统教学模式“重理论基础，轻操作实践”的教学弊端，适当降低对房地产测绘基础理论的要求，不过度强调测绘理论的系统性和完整性，应重视房地产测绘理论、基本方法在实际中的应用，并且及时删除传统过时的测绘方法，充分体现高职教育中理论与实践并重的教育思想。此外，要在确保测绘基础内容的前提下，适当增加房地产测量和地籍测量内容，及时补充房地产测绘新仪器、新技术、新方法应用知识，同时提高房地产测绘课程的针对性和适用性。
2.改进教学方法
改进教学方法，能有效构建房地产测绘课程教学新体系，提高教学质量，丰富学生知识，增强学生实践操作能力。在长期教学实践中，我积极改进房地产测绘教学方法，在此方面颇有体会：
（1）启发式教学方法。启发式教学是指借助图表、模型、实物等实用教学手段，让复杂的教学内容简单化，让抽象的教学理论形象化，让重点难点内容通俗易懂化，帮助学生更好地理解抽象的房地产测绘理论基础知识，坚实学生的房地产测绘知识，促进学生成为思维清晰、专业出色的优秀人才。
（2）电化教学和观摩教学方法。开展电化教学和观摩教学，即指充分利用投影片、录像片、多媒体等现代化教学手段，将部分实践性较强、操作技能训练要求较高、测量仪器构造使用复杂、实践操作难实施的教学内容，借助多媒体设备的电化教学和观摩教学，生动形象、直观易懂地表达出来，提高房地产测绘教学质量，更好地满足房地产测绘课程的教学要求。
（3）项目教学方法。在房地产测绘课程中应用项目教学法，能充分结合理论与生活实际，将生硬的基础理论知识运用到生活实际中，模仿实际、联系实际，引导学生在完成房地产测量项目的过程中学习新知识、运用新知识、积累新知识，有效增强学生的自学能力和动手操作能力，全面培养学生发现、分析、解决问题的思维。
3.改善教学条件
为提高房地产测绘课程的教学质量，应注重提高仪器设备的先进性，增加经费投入，强化房地产测绘实验室的建设，建立完备的多媒体教学平台，尽量确保每组（4~5人）配备一台电脑、每2~3人就有一台常规操作测绘仪器，积极改善房地产测绘实践性教学条件，为学生尽可能提供更好的教学环境，全面提高教学质量。其次，应积极尝试与测绘仪器经销商、房地产测绘生产单位合作办学，或充分利用测绘新仪器、新技术、新方法的教学宣传资料，如图片、光盘、录像视频等，拓宽教师和学生的视野，丰富师生的测绘知识。
4.充实教学内容
为更满足房地产测绘课程的教学需求，我收集大量测绘教学资料，并充分结合多年开展房地产测绘课程所积累的教学经验，将传统房地产测绘理论和方法精简优化，同时删除不合时展需求和应用实际的测绘教学内容和方法，及时增加新型实用的房屋测绘内容，补充相关的房地产测量新知识和先进测量技术，进而补充完善目前常用的应用型测绘技术，以充分体现我校房地产测绘课程教学改革新体系的高、新、精特点，弥补现今测绘教材中缺漏的知识内容。如补充激光测距仪、全站仪、GPS的使用等内容，强化房地产测绘软件的使用学习。我也曾补充当前使用广泛的房测之友房屋测绘软件的使用教学，引导学生在出社会上岗工作前充分熟悉练习社会使用的房屋测绘软件，增加学生社会就业竞争的优势。
5.重视教学实践
首先，要建立较为稳定的校内实习基地，同时及时添置GPS全球定位仪器、全站仪、测距仪等先进测绘仪器，通过改善实践性教学条件去激发学生的实践操作兴趣，培养学生的实践操作能力，鼓励教师积极从事测绘科研的生产。其次，合理安排房地产测绘理论知识课程和实践操作课程，为鼓励学生自主操作实践，应采取测量实验室的限制开放，学生可自行申领测绘仪器实习，但必须遵循“谁借用，谁负责”的管理原则。而房地产测绘实践内容要以常用测绘仪器的使用、房地产平面控制网的建立，再逐步深入到房地产分幅图、分丘图、分户图的测绘，进一步细化到房地产调查、房屋建筑面积测算等，做到教学内容环环相扣，教学深度循序渐进。而且，应当建立仪器操作实践考核机制，实施实践成果评估，提高学生的实践操作能力。另外，还要采取有效措施激发学生的操作实践兴趣。我经常组织学生完成多项测绘生产项目，还获得良好的社会收益和经济效益。我会积极鼓励学生参与工程测量技能考试，给学生提供相关培训指导，帮助学生获得相应的职业技能证书。
6.提高教师综合素质
第一，教师要端正世界观、人生观和价值观，树立无私奉献的精神，积极推进房地产测绘课程新体系教学改革，充分调动学生的学习热情，锻炼学生自主获取知识的能力，培养学生分析处理问题的创造性思维。第二，教师为人师表要处处以身作则，全面提高自身教育学、心理学行为修养，同时注意自身专业知识的补充，拓宽视野，并通过和蔼可亲的教学态度，有效激发学生的学习兴趣，引导学生自主学习，培养学生积极进取的学习态度，让“教”与“学”有机统一起来，真正实现教育教学育人的根本思想。第三，教师应在努力搞好教学的基础上，积极参与科研、生产工作，让教学、科研、生产三者相互促进，并且在从事房地产测绘生产项目中，不断积累生产实践经验，努力撰写专业论文或学术著作，以此激发自身参加科研的兴趣，提高自身学术研究能力。第四，教师要密切关注国内外房地产行业的新动态，加强与社会各界的联系，广泛吸收各种信息，拓宽教学的深度与广度。唯有如此，才能有效保证房地产测绘课程教学质量，深化房地产测绘课程新体系的教学改革。
一、房地产测绘的概述
房地产测绘主要透过测绘方法、测绘技术以及测绘仪器对房屋的使用情况、数量、位置、质量、所有权以及自然情况下测定的专业测绘，主要内容包含了测量、调查房产及房产的相应建筑物进行绘图。并且，还包含了对于房产土地的载荷物进行调查及测量的工作。对于房地产的测量主要是指房地产产权的拆迁、交易、开发甚至是产籍的评估、鉴定、收费、征税、仲裁等管理工作，并且核对房地产管理当中所上交的所有材料。房地产测绘主要包含了房地产测绘的项目以及基本测绘[1]。针对房地产执行的基础测绘主要指在一个大范围里面对房地产创建的整体的、系统的平面控制网。针对房地产的项目测绘主要指房地产的开发、经营以及权属方面的管理，并且，还包括了对房地产相应数据、图纸、表格等进行的测绘。针对房地产执行的项目测绘具有非常重要的作用，它直接影响到房地产权的开发、拆迁、交易及管理工作的进行。房地产项目测绘的土地所有权及房屋所有权的相应证件对于测绘工作来讲十分重要。
二、房地产测绘工作的现状
现在随着房屋归属权的问题受到人们越来越多的关注，房地产的测绘工作得到了更好的发展，可是由于房地产的测绘技术起步较晚，所以还不是很完善，在这其中存在着各种各样的问题。
（一）工作劳动强度加大
房地产测绘属于房地产开发的基础类工作，因此对于技术方面及专业方面的要求都非常高，不仅可以为房地产的管理及拆迁、土地利用进行服务，还可为房地产的各项活动提供资料，并且也可以为城市建设、规划提供相应的数据及资料。
（二）科技含量较强
由于房地产测绘工作的不断进步，工作人员逐渐意识到常规的方法已经无法符合当前的工作需求，想要让自己在竞争如此激烈的环境里不被淘汰，就只有具备更加先进、专业的测绘方法，提升房地产测绘工作的效率及成图的质量。
（三）市场管理逐渐规范
为了加大房地产市场的管理，让房地产行业可以稳步健康的发展，国家为其颁布并实施了相关政策、法规来进行规范。各省市也通过自身的情况，规定出相关的法律条文[2]。这些努力，都是为了房地产测绘的管理更加规范、房地产测绘行为更加严格就、房地产测绘的水平更加先进、房地产产业可以更加稳步发展。
（四）市场垄断经营的行为依旧存在
长久以来，房地产测绘机构属于房地产产权、产籍管理的一个部分，它一直属于独家垄断的经营方式。由于当前的市场非常活跃，很多的土地交易、测绘、制图、计算等工作都是在同一个房地产测绘公司进行的，测绘的速度无法跟上，导致土地房屋产权的登记发证及管理遇到了麻烦，妨碍了房地产产业的健康发展。因为目前依旧具有垄断经营的现象，当前百姓对于房产的消费投诉也主要集中在房产面积方面，并且这一现象目前依旧处在上升阶段。
三、房地产测绘存在的问题
房屋面积测绘的工作量非常庞大、情况相对复杂，特别是针对公共部分的分摊及责任，可能会存在一些问题。测绘结果一旦出来，会直接进入到市场交易，很多问题通常都是成为事实后才发现，这样只会让房地产测绘单位处在十分不利的境地[3]。首先，测算结果的精度以及唯一性问题。这具有两方面的原因：第一，测量的误差无法避免；第二，测量对象的特征通常不清晰。其次，对于共同的部位以及分担的认定具有明显的认为原因。例如，共有特征不明确、分摊关系不准确、应分摊到住宅的共同部分均摊到商业及住宅里等。最后，测绘结果的描述及表现并不直观。测量的结果描述及表现过于专业化，许多百姓并非能看得懂，而到了百姓发现问题的时候，购房已经成为了事实，这样就无法做到防范于未然。
四、房地产测绘工作的对策
（一）引进先进测绘技术
采用先进的管理房地产测绘的系统，能够使测绘出来的数据进行电子化的计算、储存和管理。采用计算机技术进行对测绘数据的加工， 同时还要使用自动化和流程化的先进管理技术， 这样就能够最大程度避免对数据进行人工分析与计算的庞大工作量，从而能够提升其工作效率，进而减少数据出现错误的几率。
（二）强化测绘的组织管理
提升政府的相应职能，加大投入力度。各级政府部门应当加强房地产测绘工作的经济发展作用，强化组织管理工作，规定相对完善的房地产测绘方面的建设方针及相关政策。加大各部门间的联系，实行统筹发展，以科技作为第一生产力，强化房地产测绘技术同当代信息技术的结合，加快房地产测绘工作朝着更高的技术、水平进行发展。加大财政的投入力度，加快房地产测绘的发展研究速度[4]。
（三）提升测绘人员的专业素质
对于专业型人才要强化培训力度，进一步提升团队素质。对于房地产测绘工作在住房建设、经济发展等方面的特点及其本身的重要性，一定要通过加强专业型人才的培训工作，来提升相关工作人员的专业能力，转变以往陈旧的测量方法，将先进的技术以及经验引进，剔除糟粕，取其精华，加快房地产行业的发展，也让房地产行业可以更加健康、更加快速的前进。
（四）建立健全测绘监督机制
将测绘的法律、法规进一步完善，严格进行监督管理。创建良好的协调房地产测绘管理的制度，是有效确保房地产测绘健康发展的基础条件[5]。想要强化法律建设，提升测绘行业的发展环境，就要创建一个统一的标准，才可以真正满足房地产事业的发展需求，加快土地资源可以真正被合理、有效的运用。并且，要严格进行监督管理，创建有效的监督体制，对于平时存在的各类问题，提供相应的解决方法，加强法律、法规的建设，加快房地产测绘工作的迅速发展。
（五）强化各部门之间的合作关系
房地产测绘部门之间应当做到有效沟通、资源共享、互通有无，以加快房地产事业的发展。在出现问题时一定要及时做到沟通并将问题解决，对于定期进行的业务交流工作，要对指派的技术人员进行相关业务的培训。而部门之间一定要依照国家颁布的法律构成一个统一的测绘标准，绝对不允许同一地区、同一房屋出现多种测绘结论。
结束语
由于城市的进程不断加快，房地产行业的不断发展，房地产测绘事业一定要同当前的信息技术相融合，才可以真正发挥出作用，也可以让社会的经济得到真正的进步。并且，只有提升相关人员的素质，强化监督管理工作，将法律法规进一步完善，才可以创建一个合理、高效的测绘制度，从而让房地产测绘工作得到健康的发展。
参考文献
[1]王辛之，江文祥，刘瑶.武汉市房产测绘实施细则修编要点及思考[J].地理空间信息，2011，13（04）：158.
[2]沈军.房产测绘市场化以后测绘成果的认证管理[C].第十三届华东六省一市测绘学会学术交流会论文集，2011.
1. 前言
房产测量的内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量及成果的检查与验收等。验收合格的房产测量资料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料，是进行产权登记、产权转移和处理产权纠纷的依据。房地产发展到今天，基本实现了商品化，房产已成为广受人们关注的数额巨大的个人财富。
为了维护市场经济秩序，进一步规范商品房销售行为，提高商品房销售面积的准确性，减少商品房买卖双方的纠纷，维护广大消费者的合法权益，建设部专门制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，但在实际工作中涉及到此类问题还可能产生分歧，操作上有难度，有必要对这方面的几个问题作更深入的探讨。
2. 检定仪器和棱镜常数问题
由于房产测量精度要求高， 目前开展的房产测量工作一般都采用内外业一体化数字房产测量方法，在房产测量时必须使用资质部门检定过的仪器进行测量．对于全站仪而言，主要是测定测距仪的加常数和乘常数。在房产测量碎部测图中，由于距离较近，仪器乘常数可忽略不计，但加常数必须考虑。以拓普康全站仪为例，其仪器常数一般不含误差，应设为零，拓普康系列棱镜的常数也为零，当使用其他光学仪器厂家生产的棱镜时，就必须在使用之前设置相应的常数。而且，在房产测量时，不可能直接将棱镜的中心位置放置于房屋的角点．通常将棱镜靠在房屋的角点上．这时采集到的坐标实际上是棱镜中心坐标，而非房屋角点坐标。在实际工作中，可以将仪器常数设为零，用钢尺作对比直接测定出至棱镜后背位置的棱镜常数，在野外数据采集前，设定好全站仪内部的仪器加常数(零)和棱镜常数(至棱镜后背位置的参数)，就可以直接测出房屋角点的坐标。
这里还应注意这样一个问题，如果用该棱镜去发展测站点的话，则需要将仪器内的棱镜常数设定为棱镜对中杆为中心时的棱镜常数。
3. 房屋测量中的偏心测量问题
一般情况下，进行数据采集时，棱镜的后背位置置于房屋角点时棱镜是朝向仪器方向的，但是也有很多时候情况却不是这样。这时，就不能把棱镜看作一个点进行观测，因为它具有一定的体积，这时，瞄准棱镜中心测出的坐标将不是房屋角点的坐标，需要采用角度偏心观测。将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋角点相同水平距离的合适位置，测定到棱镜的水平距离，然后用水平微动螺旋照准目标，在仪器上进行相应的操作即可。
4. 对称边长度实地丈量不一致问题
在进行房屋实地勘丈时，如果实测了房屋的每一条边，则有可能由于误差的原因或者是房屋建设过程中的问题出现前后墙、左右山墙或者在施丁图中本应对称相等的边出现不相等的情况，这就使原本为规则多边形的房屋变成了不规则的多边形，也不符合人们的传统意识习惯。这时就需要对勘丈数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差在规定范围内的取其对称边的平均值作为边长数据。对于误差超过限差的边长数据应检查是不是测量不准确的原因，如果确系不相等的，则根据勘丈结果进行绘图或面积计算
5. 共有面积分摊问题
对于一般的住宅楼，需要计算出每户的建筑面积。这时，首先要计算出房屋的总建筑面积，然后计算房屋的套内建筑总面积，进而求出共有共用面积，然后计算分摊系数，再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户应分摊的面积。
对于比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼，涉及到二级分摊和多级分摊，应按照"谁受益，谁分摊"的原则，逐级进行分摊。文章以二级分摊计算为例，详细说明住宅楼的二级分摊计算 举例如下： 转贴于
一幢四层别墅，上、下两层均为复式，各有两套住宅，套型左右对称，上下相同，该幢特殊之处在于下层两套住宅没有在楼梯处留门，也即未实际使用楼梯，且下层有两个独立的车库。因此，需要二级分摊。具体方法为：上面两层楼梯供上层两套住宅使用，应由上层两套住宅共同分摊：然后再把下面两层楼梯面积与下面两套住宅、车库共同分摊，因为下面的两层楼梯虽未被下面两套住宅及车库直接使用．但也因为上层有住宅而使其购房价格明显降低，属间接受益，应参与下层楼梯面积的分摊。
6. 结束语
房产测绘是涉及到民生的大事，稍有不当，势必影响到房产测绘部门的声誉，甚至产生法律上的纠纷，因此，在制定房产测量规范时应当从严把握，保证测量精度留有余地，测量方法正确可靠，不能在制定规范时留有漏洞。建议对现行规范不当部分或没有明确规定的地方给予补充说明或修订，减少测量工作产生的法律纠纷。
参考文献
[1] 中华人民共和国建设部房产司．CH5001-93房产测量规范[S]．北京：地质出版社，1993．
[2] 冯先果. 地籍测量[M]. 长沙：湖南地图出版社，1988．
