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[作者简介]项育明（1979―），男，江西省铜业集团铜材有限公司会计师，研究方向为企业财务管理。（江西贵溪 335424）
一、铜加工行业销售和货款管理存在的问题
（一）行业的整体管理水平较低
由于历史的原因，我国部分铜加工企业的整体管理水平不高，特别是铜箔下游行业由于以民营企业为主，且规模不大，导致企业应收账款管理水平很低，主要体现在信用政策、标准的制订及执行有较大的随意性和不经济性；不注重对应收账款尤其是逾期账款的防范和控制；对出现的问题又缺少有效的治理方法等。企业的这种管理水平严重抑制了企业正常的竞争能力，这与市场经济是不相符的。
（二）竞争机制不健全
铜加工行业处于供大于求的局面，市场的话语权在买方的手中，所以铜加工企业间的竞争不是体现为提高产品质量和改善售后服务，而是竞相采取赊销方式，比谁给客户的条件更优惠，以此作为产品促销的法宝，使企业从信用的角度对客户进行选择变得非常困难，极不利于对应收账款的有效防范与控制。这种竞争的结果也使众多企业陷入债务危机。
（三）经营者自我保护手段软弱无力
对于购货方不按期支付应收账款本身就是一种违约和违法行为。但是由于我国市场经济体制正在逐步建立中，特别是铜加工行业中以民营企业为主，债务人比债权人更有主动性，这种不正常现象的存在，使得有债不愁、欠债有理的观念甚为流行。经营者或者由于不愿意恶化与客户的关系，或者不愿耗费人力、时间上门催讨，也就更难以想象通过法律手段来保护自己的正当利益。结果造成企业资金更加紧张，所以企业也情愿或不情愿地拖欠其他单位的货款，使企业间三角债务愈演愈烈。
（四）商业承兑汇票的滥用
商业承兑汇票对于丰富企业支付手段、拓宽企业融资渠道、降低融资成本、推动商业信用发展、改善社会信用环境具有重要的作用。但商业承兑汇票的使用对铜加工企业来说，却是个极大的资金成本压力，因为铜加工企业销售产品收回的货款基本上是商业承兑汇票，而主要原料铜供应商必须以现金支付，铜加工企业不得不承担沉重的票据利息。
二、完善铜加工行业销售管理和货款管理的对策
（一）完善铜加工行业销售管理的对策
1.正确制定合理的销售政策。销售政策是一项引导性、激励性销售措施。它的目的就是促进销售，给销售带来保障和轻松。对于铜加工企业来说，销售政策基本上被客户所控制。从某种意义上来说，销售政策并不是单方面由铜加工企业制定出来的，而是由铜加工企业和客户所处的相对地位来决定的。双方的市场力量对比，决定了制定销售政策的主动权掌握在客户手里。因而铜加工企业的销售政策尤为重要并难于制定，正确的销售政策不但能充分发挥政策的引导性作用，给企业带来收益，给货物和货款带来保障，而且能发挥客户的积极性，进一步加大与企业的合作。选择的客户不能仅仅是大客户，因为大客户存在“店大欺客”的现象，也不能全是小客户，因为小客户规模小、风险大，必须做好充分的市场调研工作，从中择优合作，大、小客户兼有。
2.合同的签订与履约。随着我国法制的不断健全，人们法律意识的不断增强。合同在经济交往中越来越规范、标准、完整。这一环节可以规避销售风险，保证企业的合法利益。铜加工企业的最大特性是以销售订单定产，即根据合同签订的数量和价格开展生产。通过合同范本管理，提高合同管理工作的规范化，降低合同签订风险；通过资质信用管理，建立客户诚信档案体系，降低履约风险；通过合同风险点管理，强化合同履行的风险意识，减少合同履行风险；通过合同会签管理，提高合同审批效率，规范业务流程；通过合同履行管理，加强经营过程的控制能力，提升企业精细化管理水平；通过合同统计分析管理，提高企业经营决策自我分析能力。
3.客户有效的信用控制系统。（1）建立合理的客户信用标准。对新客户的资信调查，授予适当的信用等级是信用管理工作的起点，也是整个信用管理工作的基础。获取并分析客户的各方面信息资料，测算拒付风险系数，然后结合企业承担违约风险及市场竞争需要，具体划分客户的信用等级。（2）制定合理的信用额度。对于客户信用额度的制定，是信用管理的核心，也是信用管理的重点和难点。信用额度制定要在控制信用风险和提高销售收入之间做到很好的平衡。（3）建立信息化信用管理系统。在信用管理模块建立客户信息数据库，将所有客户资信信息全部输入信息数据库，并随时检查更新客户资信信息。建立信息数据库与财务和销售模块的链接，将客户的销售与应收账款情况实时更新至信息数据库。将设定好的客户信用等级评定方法植入ERP系统，由系统根据信息数据库的信息对客户的信用打分并归入适当的等级。通过ERP可以全面搜集客户信息，及时并且连续对客户的信用状况进行监控，及时更新客户信息，避免客户信息陈旧而带来决策上的失误。
4.科学的物流管理。销售部门按照经批准的销售订单开具销售通知单，仓储部门对销售通知单进行审核，严格按照所列项目组织发货，确保货物的安全发运。同时企业应当加强销售退回管理，分析退回原因，及时妥善处理。
在销售与发货环节做好相关的记录，填制相应的凭证，建立完整的销售制度，加强销售订单、销售合同协议、销售计划、销售通知单、发货凭证、运货凭证、销售发票、收货回执等文件和凭证的相互核对工作。销售部门应设置销售台账，及时反映各种商品、劳务等销售的开单、发货、收款情况，并做好各方面原始记录的档案管理工作。
（二）完善铜加工行业货款管理的对策
1.收款业务应当以银行转账方式办理，避免销售人员直接接触现款；对于商业汇票明确受理范围，严格审查票据的真实性和合法性，防止票据欺诈。
2.认真分析应收账款的账龄。一般而言，客户逾期拖欠账款时间越长，账款催收的难度越大，成为呆坏账损失的可能性也就越高。企业必须做好应收账款的账龄分析，密切注意应收账款的回收进度和出现的变化。
3.财务部每月做财务分析时，对应收账款的催收、风险评估等情况进行简要分析；分析应收账款周转率和平均收账期，看流动资金是否处于正常水平。
4.不断完善收款政策，实行货款回收责任制，提高销售回款率。面对回款的难题，最关键的就是坚定地奉行现款现货的原则。但在铜加工行业中，很难实现，因此需要灵活运用多种回款方式加大清欠力度。从财务、销售和法律顾问部门抽调人员，组建专门的清欠机构是一般通行做法。同时还可以通过增加清欠手段和灵活回款方式来加大清欠力度。清欠手段除了自己催账、委托专业追账机构和诉诸法律外，还可以向典当行、商业银行或其他机构、个人转让债权。这样做的代价是要损失部分利益，但好处是收回了大部分的货币资金。
5.加强应收账款的事后管理，确定合理的收账程序，催收账款的程序一般为信函通知、电报电话传真催收、派人面谈、诉诸法律，在采取法律行动前充分考虑成本效益原则。
6.对应收账款实行终身负责制和第一责任人制。谁经手的业务发生坏账，无论责任人是否调离该公司，都要追究相关责任。相关机构应该及时查找出坏账产生的原因，明确相关责任人及部门，并做出相应的处理。信用管理部门和相关销售人员还应继续关注赊销客户的情况，一旦发现其财务状况好转，有了还款可能性，应及时通知财务部门并加以催收；财务部门也应对已注销的坏账进行备查登记，并加强监督，如仍旧定期寄送函证，以防止相关人员私自收回坏账并据为己有。
7.建立良好的对账制度。每月或每季度向客户寄发对账单，必要时企业财务人员与客户进行现场对账，不但能降低货款风险，而且能及时发现并解决问题，因而是一项有用的控制。对客户提出的异议要及时查明原因，做出相应调整；根据信用管理部门提供的信息督促相关销售人员提前催收账款，避免发生坏账损失。财务部门还应对本企业的财务状况、应收账款等实时或定期进行分析，为信用管理部门制定新的赊销政策提供依据。
（三）完善销售和货款管理的辅助手段
1.不断巩固提高销售业务员的责任和素质。销售业务员是最直接与客户打交道的，是最直接连接企业与客户的桥梁。“每个成功的企业背后都有一个优秀的销售员群体”，一个综合素质高，业务能力强的销售群体不仅可以提高企业产品的知名度与市场占有率，扩大销售额，而且可以改变企业在消费者心目中的形象，从而为企业的发展创造良好的社会环境。
企业的销售管理包括了库房、产品销售、维修等一系列流程的运行的管理工作，开发企业销售管理系统，需要对企业基本运行规律、特点和需求进行充分的了解，为企业解决信息化建设中出现的问题，保证企业运营以及企业正常发展。
一、企业销售管理系统的建设背景
企业面临的市场竞争压力是非常巨大而残酷的，信息化建设对于企业发展的重要性是每个管理者非常清楚的。无论是企业发展、经济建设还是战略发展都离不开信息化建设，因此，必须在企业的信息化建设方面加大实践力度，才能避免由于缺乏危机意识和创新能力而导致的失败。
作为信息化建设源头，企业运营及流程中每个环节都是不可或缺的，包括了财务、销售、研发、生产等诸多环节的信息管理系统，虽然因为企业经济能力不同而存在差异，但是只要企业有财务、库存、销售方面的工作，就要引进销售管理系统进行管理工作，实现系统与系统之间的无缝对接，减少人工干预。
在软件成本上，销售系统的部署至少需要服务器予以支持，销售管理系统开发语言的选择应尽量选择安全可靠的主流系统开发语言，保证系统运行的实用性。
企业销售管理系统的设计与实现，可以有效管理产品库存、客户、销售合同、出库记录等环节，在较低的成本投入下获得较大收益，帮助企业向着现代化、信息化、工业型企业的方向发展。
企业的销售管理系统通过系统逻辑进行强制性管理，利用JAVA语言实现系统的流程逻辑，运用JQuery等技术为用户提供使用，使用B/S模式为系统进行体系结构，使用TOMCAT服务器保证系统软件正常运行，建立关系型数据库保存企业的库存、客户、合同等重要的信息数据并实现集中管理。
二、销售管理系统的需求分析
（一）企业销售过程的全部流程包含了销售出库、成品入库、客户退回维修、维修退客户、内部成品借用、成品借用退回等环节，每个环节具有逻辑关系但也存在矛盾。系统使用人员在企业销售过程中的担当的是业务员、库管的角色，系统对成品库、维修库、样品库等进行单独的管理。
三、销售管理系统角色需求分析
对于销售管理某些业务员、助理的操作需要审核，包括添加客户、审核销售合同等等，因此在角色需求中还需要加入审核员、维护人员等，角色管理模块负责系统角色的增删改的操作的执行。
例如：系统管理员所属部门为企管部，负责维护销售管理系统，拥有系统的最高权限；成品库管属于财务部，负责成品库、样品库的管理，可以操作成品库和样品库的模块；维修库管属于维修部，负责管理维修部；业务员属于销售部，负责客户销售和借用过程；办事处助理属于销售部，负责外地办事处的运营，包括客户销售和借用过程；研发部和技术部助理属于研发技术部，负责技术支持产品的借用、退回；审核员属于财务部，负责销售合同等的审核以及新客户的添加。
四、系统其他功能
销售管理系统包括的功能还包括客户、账户、产品管理等模块。
客户管理模块包含客户信息，由审核员负责增加、删除、修改和查询等操作，负责将客户的姓名、电话、传真、地区等录入管理模块中并进行维护工作。
账户模块由审核员负责增加、删除、修改和查询等操作。在销售出库、客户样品借用等过程中，由业务员或者助理进行合同的录入等，账户管理模块包括了账户名称、地址、电话、传真、开户行、账号、税号等信息。
产品模块按照集合和系列进行分类，分为大类，再划分成集合以及系列。如产品信息模块包含了增加、修改、删除、查询产品名称的功能，记录产品编码信息以及唯一识别码校验；小号查询模块下包含了对产品小号版本详细信息进行查询；库存查询模块包括了查询入库产品，更改合同中的产品、下单等指令；另外还有维修查询、样品查询、系列模块、集合模块等功能。
角色管理模块对使用人员的名称和密码进行了设置，进入后登录客户管理模块、账户管理模块、产品管理模块、流程管理模块、系统维护模块、事件管理模块等进行各个模块功能的操作。
五、销售管理系统的设计与实现
（一）系统体系结构设计采用了B/S架构体系和C/S架构体系作为主流技术。前者是对后者的优化和改进，其三层结构划分非常明确，将业务处理从客户端进行分离，使用的系统界面的展现工具是浏览器。由互联网服务器完成业务请求的处理和分析以及对业务逻辑进行分析，用户的表单数据提交到数据库服务器，被作为注册数据加以存储后，形成结果集加以处理，并返回给客户端。C/S体系架构形成了桌面式操作应用系统，将核心业务流程分理处客户端，形成标准的C/S体系结构，开发为数据库服务器、网络服务器、和客户端三层架构模式。客户端数据调用请求经过应用服务器处理分析后安装在客户端，由客户端数据应用程序负责.
（二）B/S模式和B/S体系结构各有优势，在实际使用过程中存在一定的区别：
（一）系统开发环境，使用的是开发语言和数据库搭配的手法保证系统的安全稳定运行。JSP技术实现了页面内容生成和显示，为开发团队各司其职、分工合作提供技术支持，通过标签库等技术，划分前后台界限，进行页面的样式设计，调取自定义的标签库，独立实现页面分离，重用代码。可以任意连接数据库，保持平台的良好运行。
（二）例如使用MySQL进行轻量级开源项目的应用和开发，保证数据存储和开源免费，降低企业的成本之处，较为适用于中小企业。产品管理系统选择JAVA编程语言，采用JSP技术作为技术职称，前端使用JavaScript作为语言丰富页面，系统开发使用B/S模式进行体系的架构。
（三）系统的实现通过数据库表设计而成，表与表之间具有逻辑联系。系统运运行分为多个流程，包括名称设置、备注、状态位等字段，系统运行以事为单位进行驱动，事件表的外键有事件创建者ID、客户ID、对应账户ID、流程ID等；设计数据表、辅助事件表等处理和同类事件，创建成品库存储表、维修库存表、样品库存表，负责记录成品库存、维修库存、样品库存等。
（一）系统模块设计与实现
剔除错误数据保证列表健康度
1.传统零售行业的线下活动与线上活动并不相同，在收集用户信息数据时，大多数都是通过个人手工填写，而这也是导致数据错误的决定性因素。然而，通过电脑、网络等应用工具可以做到直接排除部分错误的用户Email数据；
2.在收集到用户数据后，发送一轮类似欢迎类的邮件来判断用户的Email地址是否正确以及是否会弹回等。这样能够更进一步地剔除一些无效的"虚"数据，帮助企业有效管理数据列表，保持其健康度。
在开展线下活动中，传统零售企业需要从根本上解决数据错漏的问题，尽量保证用户信息的正确性，以稳固邮件发送的基础要素。目前，已经有部分大型商场开始利用各种移动化设备来为用户进行会员卡的办理和注册等，极大地减少了数据出错的概率，这不失为一个良策。
统计活跃度发送类型邮件
完成用户数据的收集阶段后，通过几轮的邮件发送，将数据进行有效划分。传统零售企业需要根据不同用户人群的关注热度和喜爱内容发送适当的推广邮件，促使邮件效果最大化。那么，我们一般是如何定义区别不同活跃程度呢？主要分为以下几个标准：
1.最活跃人群：经常打开邮件的用户群体对于品牌的热衷度相对较高，故而可以发送品牌宣传类的邮件；
2.一般活跃/非活跃人群：1-3个月内有打开过邮件的用户群体可以适当发送促销、活动类邮件，吸引他们的兴趣并通过价格活动鼓励购买；
3.沉睡人群：针对1年以上未打开邮件的用户群体，企业应该在邮件标题上进行改革，时髦、有趣的个性化标题也许可以挽回部分用户；如恰逢节假日等特殊日子，企业可以利用机会对其发送关怀类邮件，以激活用户。另外，对于一些已经不再使用该Email地址的用户而言，企业可以通过短信、微信等多渠道唤醒用户，以此获取最新最常用的Email地址。
市场经济是契约经济。企业在经营活动中与客户签订各种经济合同，不断行使合同权利与履行合同义务，进而实现企业的经济目标，这是企业运行的主线。对经济合同，应建立良好的财务监管控制规范，不但对企业财务部门准确核算经济业务、出具真实准确的财务报表具有重要意义，更是财务管理实务工作的重要内容，具体实现财务对经济事项的事前、事中、事后管理。因此，企业的财务部门应寻求各种渠道，主动参与经济合同的管理，维护财务在企业经济运行过程中的知情权，发挥财务管理在企业管理中的核心作用。
目前在企业管理实务中，许多企业财务部门对经济合同的签定、执行与结算过程监管缺失，财务人员在事后被动地接受业务部门传来的结算单据，依据自己对结算单据的理解进行核算，甚至没有真实经济合同的备案资料，这种经济信息传递过程中的不准确、不及时，导致财务人员对经济业务性质不了解、对经济合同的执行情况不掌握，使财务数据失真，财务核算严重滞后，使出具的财务报表与真实的经济业务脱节。这样的财务数据既不能给企业经营管理者提供有用的决策支持，也不能为投资者提供有价值的投资信息，这是对现行新会计准则的严重背离，也是企业财务工作者的失职。
要改变这种现状，既需要财务人员不断提高自身业务素质，努力改变财务工作环境，更取决于企业管理者改变经营管理理念，充分认识到财务控制是企业内部控制的重要组成部分。在企业经济运作流程的关键环节设置财务控制，决策过程中应更多地进行财务数据的分析。在企业管理中以财务管理为核心。当前我国正在实施的新企业会计准则，要实现的一个目标，就是在财务领域实现国际趋同。实现新准则，首先需要改变的是财务人员与企业管理者对财务管理的作用的认识，否则新企业会计准则的实施只能照猫画虎。财政部于2007年印发了《企业内部控制规范（征求意见稿）》，这份被业内人士称为中国版“COSO（内部控制框架）与《萨班斯-奥克斯利法案》合体”的内控规范，在具体准则中对合同控制规范作了较全面的阐述。
笔者认为，财务部门如何在企业经济合同的管理过程中发挥其监管的职能作用应主要从以下几个方面着手。
一、财务对经济合同管理过程中的环节控制
（一）经济合同的签定
经济合同的签定过程，应建立授权与审批制度。业务部门与客户签定各项合同必须经公司授权、同时经相应层级审批。未经授权及未经审批，无权签定合同。
企业应确定不相容岗位的分工。不相容岗位包括：一是合同的谈判与审批；二是合同的审批与执行。合同审批过程应有财务部门的参与，财务部门关注的重点事项包括：
1.标的是否符合企业经批准的经营范围，符合企业的经济利益。
2.双方企业是否具有履行经济合同的能力，如企业资信的可靠性，筹集充裕资金的能力，取得的担保是否切实、可靠等。
3.所涉财务数据是否严密准确，包括数量、价款、金额等标示准确；计算方式正确；财务等有关附件齐备；符合企业价格政策、采购政策等有关规定。
4.是否符合相关财税法律法规的规定，如资金来源合法；资金使用合法；结算方式合法等。
经审核同意签定的合同，应当由合同管理部门进行编号并加盖单位印章或合同专用章。印章管理部门不得对未经审批的合同用印。
（二）已签定合同的备案
合同签定后，承办部门应当及时将合同副本送合同管理部门及财务部门备案。发生变更或达成解除协议的，应重新审批并及时报合同管理部门及财务部门备案。合同正本由承办部门负责履行、保管，合同履行完毕应按有关要求及时归档。
（三）合同的履行
财务部门对送存备案的经济合同应严密关注其实际履行情况，针对不同合同建立不同的收益成本核算体系，制定有效的费用管理控制办法。按不同项目建立明细分类账，做到核算清晰、准确。
财会部门根据合同条款审核执行结算业务。凡未按合同条款履约的，或验收未通过的业务，财会部门有权拒绝付款。
在会计期末应根据合同的不同性质、区分是否履行完毕的合同及时确认收入，同时依据权责发生制原则及配比制原则归集费用，结转成本。
（四）建立合同管理及保密制度
送存备案的经济合同，作为重要的财务档案应指定专人保管，同时提高财务人员职业道德修养水平，严禁以任何形式泄露合同在订立和履行过程中涉及的商业秘密和技术秘密。
二、对经济合同的监管必须与企业其他管理体系相结合
对经济合同的管理不是一个简单独立事项，同时必须有其他相关内部管理政策的支持才能达到预期效果。企业管理本身就是一个相互关联的系统工程，单纯强调某一方面往往使管理失衡，进而影响全盘。在讨论财务对经济合同的管理过程中，如果合同签定部门、执行部门、合同审批人员，对合同的管理控制没有调整到位，那么财务的监管就如同空中楼阁，失去了管理的基础和存在的理由。
三、企业财务部门对销售合同的监管
下面以企业签定的销售合同为例探讨财务及其它部门如何共同履行其对合同的监管职能。
要实现财务对销售合同的监管职能，首先企业应制定销售定价政策，建立售价控制制度。同时企业还应建立应收账款管理体制，制定客户信用管理政策。
（一）制定销售定价政策，加强对产品价格的控制
企业应以产品成本核算为基础，根据市场需求与竞争情况，结合企业产品营销策略等因素制定销售定价政策，包括产品价目表（应包括浮动范围、执行期间等信息），折扣政策、收款政策等。销售定价政策作为企业核心决策方案应经企业高层审批，经审批确定的政策文件送业务部门与财务部门备案，企业应依据市场变化定期对现行定价进行评估、修正与重新审批，价格政策一经确定后就要求业务部门严格执行。
（二）建立客户信用管理政策
对于任何存在赊销的企业来说，客户信用评估和授信既是信用管理工作的开始，也是信用管理者运用专业能力最多、投入精力最大的工作，是企业客户信用风险管理的关键环节。企业应定期组织（或至少每年）相关部门对客户资信情况进行评估，就不同的客户明确信用额度、回款期限、折扣标准、失信情况应采取的应对措施等做出规范。评估过程应有财务部门的参与。对评估确定的赊销客户的名称、批准赊销额度等信息应送业务部门及财务备案。
与客户签定赊销合同时，赊销额度应控制在批准的额度范围内。
（三）对签定销售合同的授权与审批
销售合同应区分现金销售合同与赊销合同，执行不同的授权审批程序。签定不同金额的销售合同须由公司不同级别的经授权人员谈判确认，并经公司不同级别的领导审批。
对现销合同财务部门需要审核的重点事项包括合同标的是否符合本企业经济利益，是否有足够的资金支持，合同定价是否符合本企业价格政策等，不需要对客户信用情况进行评估。合同执行过程中应坚持款到发货。
对赊销客户及赊销订单，财务部门除审核现销合同需审核的项目外，还需依据已备案的客户信用评估资料及连续的应收账款管理情况确定赊销额度是否合理，对不符合公司赊销信用条件的客户，不得签定赊销合同。赊销合同应明确注明收款方式、收款期限及未能按期收到货款的违约责任。货物发出后及时记录应收账款。
（四）已签定销售合同的备案
已签定的销售合同副本送合同管理部门及财务部门备案。合同正本由业务部门保管并具体执行，合同执行完毕应通知合同管理部门及财务部门，并及时归档。
（五）应收账款的管理
赊销行为发生后，业务部门应按赊销合同收款期限及时向客户催收货款，催收记录（包括往来函电）要妥善保存。财务部门对逾期应收款项及时向业务部门进行通报。
对于可能成为坏账的应收账款，应当按规定计提坏账准备。对确定发生的各项坏账，应当查明原因，明确责任，并在履行审批程序后做出会计处理。已核销的坏账应当进行备查登记，做到账销案存。已核销的坏账又收回时应当及时入账，防止形成账外款。
（六）销售发货及开具销售发票
销售部门应当按照经批准的销售合同向库房下达销售发货单，通知库房发货，同时编制发票通知单连同出库单一同送达财务部门，销售发货单及发票通知单上应注明合同编号，财会部门在开具销售发票前对客户收款情况、信用情况及实际出库记录进行审查无误后，向客户开具销售发票。
四、结论
目前，在国内的很多企业管理实务中，财务部门的合同监管作用受到多方面的抑制和约束。财务核算水平较低、财务管理缺失，严重制约着企业规范化管理。应以提高企业中经济合同的财务监管职能作为一个切入点，完善与其关联的其他配套管理体系，以提升整个企业的内部管理水平，进而保证财务部门出具真实准确的财务报告，使经营者与投资者对财务报告数据的有用性有所期待，得以满足。
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2.在工程类合同的管理上，在合同条款的审核中，财务部门应主要注重的是履约保证金收支、工程款项支付、工程质保金支付等条款。财务的工作就是加强对工程项目各项费用的管理，工程类的合同一般时间会比较长，价格相对较大，合同的内容比较详细，财务人员需要对合同的内容仔细分析。财务人员根据项目的不同进行核算，需建立一个方便的合同台账，以便于对项目成本加强监督。合同台账应包括比较全面的内容，例如合同签订时间、施工单位名称、合同金额、合同标的、合同收付款节点、累计付款金额、发票开据情况等，台账的建立会对合同执行起到一个很好的辅助作用。财务部门应就合同的执行情况定期与相关部门进行沟通核对，避免合同超额支付，对于未按合同条款履约的，财务部门有权拒绝付款，待对方按合同履约后再付款，使合同的履行得到有效的保障。
3.对于采购类的合同，采购一般就是款到发货及货到付款。款到发货方式，公司需支付一笔预付款，这种方式风险性比较大，所以合同的订立一定要谨慎，一定要写明公司与客户需要承担的法律责任和需要履行的义务，避免对公司的利益造成不可挽回的损失。合同订立之后，财务部门要与其他部门联系，及时清楚货物是否送到，货物到来以后根据凭据销掉预付款项。如果选择货到付款，就要形成一笔应付账款，等货物到来点算清楚之后，待各种单据交与财务部门后，财务部按照合同条款支付应付款项。如果发票没有开据，财务部门要及时的通知相关部门收取对方发票。其他部门有需要支付的款项，一定要按照相关的流程认真办理，各种办理的票据都需要认真整理，及时登记，以方便将来的查验。
一、合同签约时财务部门的监督审核作用
（一）工程类合同尤其是重大工程合同签订前，财务部门应介入合同条款拟定
首先，在合同签订前，房地产财务部门应该重点对签约方的履约能力进行考察和分析，要求签约方提供有关财务报表，对比分析签约方的财务情况、经营成效以及现金流量等重要指标，然后还要和同行整体情况进行比较和研究，以此判断签约方是否具备合同履约能力。其次，在进行合同条款审核的过程中，房地产财务部门重点关注签约方的款项支付方式及违约金等内容。在某些工程合同中，建设单位在收取承包单位履约保证金之后，在支付前期的10%-20%的工程款时，承包单位不愿意提供发票，仅仅只是开具收款收据，这是因为工程款按照属地原则应该开具建安发票，但是可能这些单位里面有很多都是外地企业，开具建安发票必须是先获得外出经营许可证后才可开具，这样就会增加人力或者物力成本，对此，建设单位也可同意承包单位在收取前期的10%-20%工程款时为其提供收款收据，但是在后期的工程款支付中应该要求开具合同金额一半以上的发票，同时要求承包单位在支付至工程质量保证金时，把合同全部金额的发票提供给建设单位，这点主要是考虑土地增值税问题，因此在合同审核中，一定要综合考虑税收以及财务核算等内容，避免签订时出现漏洞，进而影响后期的执行。
（二）销售类合同签订过程中，财务部门应介入合同条款拟定
房地产企业在进行销售合同签订时情况会比较复杂，这点主要是由于签订对象差异比较多，难免会出现因理解差异造成的合同条款歧义，假如版本订立不严瑾，就可能会在后期退房等情况中造成一些损失，严重的还可能会影响房地产企业的声誉。比如，合同条款中是否标注了因为购买方自身因素导致的退房，是否应该没收购房定金；假如出现退回房款的情况，退回时采用的是无息还是有息退还；还有就是假如购买方延迟付款时间，此时是否要收延迟利息等，上面的内容都要在商品房销售合同中进行明确的说明，以免后期给房地产企业造成不必要的经济纠纷。
（三）出租类合同签订过程中，财务部门应介入合同条款拟定
通常情况下，房地产企业在进行商住楼建设时，基本上都是把底层当作店铺，此时就会面临底层出租的问题，在房地产企业制定底层出租合同条款时，房地产企业的财务部门也要积极参与其中，重点对租金的收取形式、出租时间以及租金数量等进行明确，以此确保房地产企业经济利益。
二、合同执行中财务部门的控制作用
房地产企业签订的各种合同，企业的财务部门都要备案，必要时合同签订部门可以对正式签订的合同进行扫描，把合同的扫描件放在房地产企业的局域网中，以此实现资源共享的目的。但是需要注意的是财务部门应该按照不同类型的合同，使用对应的方式进行合同执控制。
（一）针对工程类合同，房地产财务部门要整理好合同信息，并制作合同执行台帐
通常合同执行台账中应该包含和收付款有关的信息，比如合同的签订时间、签约方的信息、合同总金额、已付金额以及发票开具等，建立这样台账能对合同执行进行很好的监督和控制。房地产财务部门应该按照合同的具体执行情况和工程部门进行相关信息的核对，以防出现合同超额支付的情况，对那些没有按照合同条款进行履约的，房地产财务部门可以拒绝付款，同时还要向负责人汇报具体情况，以此确保合同履行得到合理的控制。另外，房地产财务部门还应该对把合同收付款情况制成收付款记录单，然后将其与合同存放在一起，在收付款记录单中，可以了解到已付金额的具体明细，这两份资料类似总台帐和明细帐，共同对合同执行实施控制。
（二）对房地产企业的销售报表进行严格审核
房地产企业的销售合同也很重要，在房地产销售部门签订合同后，销售部门必须记录每天的销售情况，还要将销售信息整理成销售报表，并复制一份交给财务部门，财务部门应该认真审核销售报表，并与财务系统进行比较，以此监督控制销售合同履行情况。对房地产企业而言，只有将楼盘销售出去才能获利，当前很多购房者都是通过按揭进行购房的，按揭的担保就是购房合同。对此，房地产财务部门就必须严格监督合同履行情况，在收到房款后，及时反馈给销售部，然后及时告诉购房者，让购房者办理房产权证，以此降低企业承担的风险。
三、合同执行后，财务部门要发挥归档作用
在完成合同执行后，房地产企业应该及时进行合同的整理、归档及保存，在合同的归档中，必须做好归档的合理划分，比如说业务部门应该保存的是和工程审批、建设及验收相关的合同内容，但是财务部门则要保存合同中和款项相关的内容资料，做好划分归类保存，不仅能使合同管理更科学，最重要的是能为后期的查询提供便利条件。
四、财务部门对合同履行的评估管理作用
对房地产企业而言，完成了合同的执行和归档之后并不能代表整个合同管理就结束了，最重要的是还应该进行合同履行情况的评估，而且在整个评估管理中，房地产财务部门应该积极参与评估工作。房地产企业的财务部门应该把握评估工作中的重点内容，主要从合同中的相关款项、合同履行过程中的收支明细等内容进行分析，以此保障合同评估管理的有效性。
五、结束语
总而言之，在房地产企业合同管理中，房地产财务工作具有非常重要的作用，正如文章所讲的在合同签约时房地产财务部门具有监督审核的作用、在合同执行是有控制的作用、在合同执行后还要发挥归档的作用，最后还要进行合同履行的评估，只有确保其参与了整个合同管理的过程，才能确保合同管理的科学有效性，以此提升房地产企业的综合竞争力。
参考文献：
中图分类号：F715.4 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-00-01
一、加强制度建设，规范合同管理
要做工作，制度先行，是合同管理工作的座右铭，也是企业合同管理工作能够得到稳步、协调发展的关键。因此，本人任职以来一直十分重视合同管理制度的建设，几年来，先后制订了《东滩煤矿经济合同管理暂行规定》、《东滩煤矿合同管理暂行规定实施细则》，规范了从合同管理机构设置到合同审批、签订、履行、终止、归档等各项制度，进一步明确了矿属各单位和部门在管理过程中的地位和作用。制度规定，签订经济合同必须有承办部门、合同科、财务科参加；合同科对经济合同的全部条款综合把关，承办部门对经济合同的质量、技术标准、履行等条款把关，财务部门对经济合同的结算方式等条款把关。在此基础上本人又起草形成了统一的《东滩煤矿经济合同管理规定》。结合工作实践，本人又根据不同种类的合同在立项、审批、签订、履行方面的具体情况制订了专门的单项规定：先后形成了《建筑工程合同管理规定》、《修缮修理合同管理规定》、《购销合同管理规定》等单项制度；根据煤炭销售的实际情况，本人又对《煤炭销售合同管理暂行办法》重新进行了修订，修订后的《煤炭销售合同管理办法》对煤质科、合同科、财务科在管理中的职责，合同相关方的资格，销售人员具备的条件，合同审批与签订都作了明确规定，为煤炭销售合同的签订提供了法律基础；为支持企业环境贯标工作，在本人指导下，合同科制订了符合单位实际情况的环境保护制度。
二、完善管理体系，加强管理监督
1.纵向管理系统
纵向管理系统上有经济合同领导小组，中有经济合同管理科，下有兼职合同管理员组成。经济合同领导小组，是企业经济合同管理的决策机构，负责合同立项、审批，并指导检查合同的签订和履行。合同管理科是经济合同管理的常设机构，负责经济合同的日常管理工作。兼职合同管理员，是企业各主要单位和科室配备的专门办理合同业务的联络人员，是联系合同管理部门、业务科室的纽带，在合同的签订和履行中起着重要的作用。
2.横向监督系统
横向监督系统有合同科、财务科、纪委、审计科等部门组成。签订经济合同必须有合同科和财务科参加；在工作中，根据合同的种类不同有不同的承办部门和使用单位，会同上述部门共同参与合同的签订。对于数额大或社会影响较大的合同还应邀请审计、纪委等部门参加。合同科对经济合同的全部条款综合把关，承办部门对经济合同的质量，技术标准，履行方式等条款把关，财务部门对经济合同的结算方式，付款方式等条款把关，审计、纪委检查监督合同的签订和履行。
纵向管理使得企业的经营决策得以顺利地贯彻实施，并能将实施过程中的信息及时反馈，既保证了决策的客观性，又提高了工作效率。横向管理则使合同会签部门共同参与、互相监督、协调一致、各负其责，形成了有效的监督管理机制。纵向管理和横向管理互相交织，相辅相成，既避免了个别单位权力过于集中和合同承办过程中的推诿、扯皮现象，又保证了合同立项、审批、签订、履行、验收、终止过程有条不紊、高效运作。
三、制定规范程序，提高工作效率
1.立项程序
矿属各单位如需签订合同，均需以书面报告形式说明合同标的的基本情况及数量、价款等，上报矿分管领导，经矿分管领导和经济合同领导小组审核研究，决定取舍，如认定项目合理，则由矿分管领导签字简要阐明矿合同管理小组的意见进入下一程序。合同标的列入集团公司批准的各项计划的，以集团公司批准的各项计划作为立项依据。
2.调研程序
项目经经济合同领导小组审批同意后，对于金额较大、产品质量和价格市场情况不明的，经汇报请示矿分管领导同意后，由合同科招集有关部门本着“同等产品比质量、同等质量比价格、同等价格比信誉”的原则，对市场进行广范调研，确定供应商。
3.审批程序
上述工作完成后，根据合同的性质和矿领导的要求，填写《经济合同审批表》，上报合同主管部门审查，无异议的，上报矿分管领导，明确签署意见后，再返回合同主管部门，进入会签程序。
4.会签程序
合同科接到矿领导签字同意的《经济合同签订审批表》后，便进入合同管理的中心程序。会签合同由合同科召集承办部门、财务科参加，与合同标的有利害关系的部门应合同科的要求也应参加，重大合同还应邀请矿审计部门、监察部门或集团公司合同管理部门参加，上述部门密切合作，一致对外，对合同标的的数量、价款、技术标准、质量要求、付款方式等逐一谈判落实，与对方形成初步意见后，填写《经济合同签约单》，向矿领导汇报同意，合同部门盖章后，合同生效。
5.验收程序
合同签定后，由承办部门和对方根据合同所订立的原则，具体协商履行合同，合同主管部门、财务部门、审计部门、上级主管部门可随时监督检查、提出问题，承办部门和对方应负责解释，并及时解决解释不了的问题，履行完毕后，由参加订立合同的部门全面验收，填写《验收单》，及时终止结算合同。
6.终止程序
合同规定的对方义务全面履行完毕，矿属有关单位验收合格后，对方持合同、验收单等有关资料到合同科办理终止手续，填写经济合同终止报告单，到财务部门办理结算手续，合同终止。
第一条 适用范围
军品、民品、材料等本公司产品的销售，适用本办法。
第二条 合同的评审
（一）销售部门或其他业务单位，根据与客户谈判的意向，拟定合同草稿。军品销售、政府招标采购等需要签订合同的，按招标文件、军方采购相关规定执行。
（二）按照公司质量管理体系手册的要求，由销售部门或其他业务单位负责召集相关部门召开专门的合同评审会，对合同草稿进行评审。即生产管理部门负责对合同约定的交货时间进行评审，资产财务部门负责对产品的利润率进行评审，技术研发部门负责对产品的技术可行性进行评审，企业管理部门负责对合同的合法性、法律风险防范进行评审，销售部门负责对合同草稿进行解释、说明。
（三）对于评审结果不具备签订条件的合同草案，参加评审的相关部门要在合同评审记录中写明原因，并报公司主管领导。对于不具备签订条件的合同草案，一律不得对外签订。
（四）对于评审结果具备签订条件的合同草案，由参加评审的相关部门签署意见，销售部门或其他业务单位在《合同评审记录》中汇总意见，报公司主管领导。
（五）分管销售工作的公司主管领导，将合同评审结果、合同草案通报公司董事长、总经理、总会计师等公司领导。重大合同如军品合同、金额较大的合同或公司相关领导认为有必要的合同，公司领导组织专门会议进行研究。
第三条 合同的审批、签订
（一）经评审（和公司专门会议）批准的合同草案，必须到企业管理部进行文字及法律风险审查。同时由业务单位经办人员填写《合同签订审批表》。合同签订审批表必须由公司分管领导、总会计师分别签署意见。
（二）销售部门或其他业务单位经办人员在销售合同正式签订前，需提供客户如下资料：
①营业执照
②税务登记证
③开户银行及银行帐号
第四条 合同的签订与保管
（一）合同的具体经办部门，持《合同评审记录》、《合同审批表》、《合同草案》、客户相关资料及正式合同，经企业管理部门审核无误后加盖公司合同专用章，所报资料作为正式合同附件由企业管理部门编号登记备案。
（二）销售部门或其他业务单位，按照质量管理体系手册的规定，建立专门的合同登记台账，并保管合同文本。合同文本要分别报财务管理部门备案。
（三）产品销售合同一律由公司法人代表授权的人员签订，具有合同签订授权人员名单需报公司企业管理部备案。未经授权的人员不得对外签订合同。
（四）对外签订销售合同，必须加盖公司合同专用章。部门章、公司其他公章一般情况下不得用于合同签订。
（五）对外签订销售合同，必须严格按照本办法的规定程序办理。
第五条 合同的变更、解除
（一）在合同履行过程中确有不可克服的困难而需要变更、解除合同时，应在法律规定或合理期限内与对方当事人进行协商
（二）对方当事人提出变更、解除合同的，应从维护本公司合法权益出发，从严控制。
（三）变更、解除合同，必须符合《合同法》的规定，并按本办法规定的审批程序，重新审批。
（四）变更、解除合同，必须采用书面形式（包括当事人双方的信件、函电、电传等），口头形式一律作废。
（五）因变更、解除合同而使当事人的利益遭受损失的，除法律允许免负责任的以外，均应承担相应的责任，并在变更、解除合同的协议书中明确规定。
（六）以变更、解除合同为名，行以权谋私、假公济私之实，损公肥私的，一经发现，从严惩处。
第六条 合同纠纷的解决
（一）合同履行过程中，发现对方有合同诈骗或不能完全履行合同的，经办人员应立即中止履行合同，并报公司分管领导，研究解决方案。
（二）合同履行中发生的特殊情况或本办法没有规定的事项，按一事一议的原则，由部门、公司领导按职权专项审批。
（三）合同纠纷由签约部门负责处理，签约人对纠纷的处理必须具体负责到底。
（四）处理合同纠纷的原则是：
1、坚持以事实为依据、以法律为准绳，法律没规定的，以国家政策或合同条款为准。
2、以双方协商解决为基本办法。纠纷发生后，应及时与对方当事人友好协商，在既维护本企业合法权益，又不侵犯对方合法权益的基础上，互谅互让，达成协议，解决纠纷。
3、因对方责任引起的纠纷，应坚持原则，保障我方合法权益不受侵犯；因我方责任引起的纠纷，应尊重对方的合法权益，主动承担责任，并尽量采取补救措施，减少我方损失；因双方责任引起的纠纷，应实事求是，分清主次，合情合理解决。
4、在处理纠纷时，应及时向公司主管领导汇报情况，并同时与相关部门通气，统一意见，统一行动。
第七条 合同的履行与监督
（一）销售部门或其他业务单位要严格按照合同的要求，全面履行合同。
（二）资产财务管理部门按照合同的约定，办理销售开票、货款回收及费用支付等。
（三）销售部门或其他业务单位建立内部的合同监督机构，督促具体经办人员履行合同。对于不能按合同约定时间内收回货款的，应及时上报公司分管领导。
（四）对于履行完毕的合同，销售部门或其他业务单位要跟踪服务，确保业务单位的连续性。
第八条 违反合同管理的责任及处罚
（一）违反规定使用部门章对外签订合同的，部门负责人及经办人承担合同责任。并由公司对部门负责人及经办人按公司有关规定进行处罚。
（二）未授权人员对外签订合同的，由本人承担全部责任。对公司造成损失的，由本人承担全部损失，并由公司按有关规定进行处罚。
（三）对于合同履行过程中，具体经办人员因自身原因，致使合同不能完全履行，给公司造成损失的，公司追究经办人员经济责任。
（四）经办人员因重大失误或严重不负责任，给公司造成损失触犯法律的，交司法部门追究法律责任。
第九条 相关注意事项
（一）合同对方当事人权利、义务的规定必须明确、具体、文字表达要清楚、准确。合同内容应注意的主要问题是：
1、部首部分，注意写明双方的全称、签约时间和签约地点。
2、正文部分，注意：产品名称使用公司规范名称；技术质量要求要明确、具体，条件允许时尽量采用封样方式；数量要明确；交（提）货期限、地点、运输及验收方法应明确；违约责任有法定违约金的按规定写明，法律没规定或规定不具体的，应具体写明约定的违约金数额、比例及计算方法。
去年，UT斯达康内部ERP运行的过程中，随着业务不断扩张，现有的ERP系统不能完全满足现阶段企业发展，已成为公司发展瓶颈。同时，更加严峻的是:全国六大区域五十多个城市合同的签订、履行、管理出现滞后，造成物流部门不能及时配送，培训部门不能及时合理安排课程和调配师资，售后服务不及时……新的问题开始困扰着UT的信息主管部门，电子商务运营体系的启动迫在眉睫。
看到了问题的迫切性及关键点，2003年UT斯达康在先后考察了多家厂商的商务管理解决方案，并进行多次比较和对比试用之后，最终决定由北京万维易化系统软件开发有限公司和甲骨文这两家公司联合开发。甲骨文负责企业核心的MRP和财务，万维易化负责的销售管理如合同、应收款、物流配送、产品配置、售后服务。
成功的解决方案
在深入研究了UT斯达康目前的商务运营模式后，万维易化对UT斯达康有了准确的认识。当时UT斯达康内部的项目合同管理现状还是以Excel和电子邮件这样的手工模式为主要交流方式。由于对许多重要的数据和文档没有系统地管理，从而经常造成丢失遗漏的情况。报表一般都需要经过繁琐的人工整理，管理层接到的汇报报表数据已不是实时。通过对UT斯达康多个部门的调研，万维易化针对UT斯达康销售合同管理的需求做出总结并提出了详细设计方案。
依靠拥有丰富的大型软件项目开发实践经验及凭借先进的软件工程管理理念，万维易化决定将为UT斯达康建立一个统一的、基于互联网运作的、逐步覆盖项目合同执行所有业务的、可扩展的商务管理平台，使各大区售前、销售、商务、工程、产品服务、库房及总部BOD(物流管理中心)、UU大学(UTStarcom University)、商务部、库房等部门能在同一平台上进行资源共享、流程协调式工作。从而提高合同执行透明度，对每一个销售合同处理各阶段进行全程监控记录。使公司管理层能够集中精力作好资源调度和宏观的项目规划，实现公司资源共享，高效运作的目的。
这套商务管理平台解决方案功能完善、强大，全面满足了UT斯达康的两大要求:第一，满足了UT斯达康各销售大区及杭州总部对销售合同管理的要求;第二，该平台同时能满足与Oracle MRP及财务的接口要求，所有合同信息都能实时提交至Oracle MRP及财务。
UT斯达康商务管理平台分为三层管理。第一层是公司管理高层，他们主要制定销售计划、下达销售任务，并宏观监控项目和销售合同的执行情况。第二层是各大区管理层，他们对各大区内的项目规划做具体安排，并监控执行情况。第三层是执行人员，主要任务是执行销售合同各类子项和上传各类汇报文档。这样的规划，使UT斯达康所有的业务制定与执行，都集中在一个统一的平台上。从而使管理更加清晰，同时各层管理人员都能及时、准确、清晰的跟踪业务的进展情况。
在合同处理的业务过程中，主要有项目前期、签订与执行三部分。项目前期的计划管理和监控的重要性甚至超过了合同执行。对于UT斯达康管理层来说，他们不但要求商务管理平台能处理销售签单后的合同各子项的执行，更要求对签单前的项目也能进行管理和监控。尤其是项目预测和费用控制这两个方面。
在没有建设电子商务管理平台之前，UT斯达康管理层对项目前期工作的管理非常困难。其原因主要是信息获取的困难。相关信息需要层层上递才能送达公司高层手中。商务管理平台让这一切都变得轻而易举。例如在进行项目预测的工作时，所有项目前期资料，都可以以报表汇报形式实时提交到平台上。从而公司管理层能够对销售成功的可能性、销售金额的多少、项目所需产品的提前备货等等问题做出完善的计划管理和准确监控。
在这个电子商务管理平台上，业务运作部门通过平台排出发货任务单，指挥库房出库。同时利用商务管理平台还能够对发货作实时的跟踪，销售大区可以通过合同号跟踪每一个合同的发货情况。通过在统一平台上运作，业务运作部门可以看到各大区提交上来的设备清单，反过来业务运作部门的发货单及库房的出库装箱单对各大区来说也是透明的，这样最大限度地利用信息资源共享，避免通常的电话和E-mail人为的查询。
令人惊喜的效益
商务管理平台为UT斯达康带来了巨大变化，实现了统一制度、统一数据库、统一管理流程，所有的合同在网上运行，做到了合同集中管理。真正满足了UT斯达康各个分公司以及总公司的业务运作，为全公司的业务统一和规范打下良好的基础。其次，该平台对项目与合同处理各阶段都能进行全过程控制和跟踪。信息整合涉及项目规划、项目计划、合同签订、发货执行、工程执行、培训执行、考察执行、收款执行等业务，整合了原来几个系统实现的业务功能。
随着市场经济的发展，企业为了扩大市场占有率，越来越多地运用商业信用进行科学经营。然而，近年来市场的信用危机又使得企业间相互拖欠现象越来越严重，造成企业的应收、应付帐款增加，资金的流转渠道不通畅。应收账款是企业销售商品而登记未收回资金的部分，应付账款是用来记载购进商品尚未支付的部分。应收账款与应付帐款不及时归位，不仅造成企业资金周转困难，也使造成企业的会计信息失真。所以加强企业应收、应付帐款的管理，对减少企业资金积压，维护企业的坚实形象，营造良好的内部经营环境是十分重要的。
一、应收、应付帐款中存在的主要问题
（1）不能定期对帐与清理。有些企业由于疏于对应收、应付帐款的管理，不能做到定期与相关单位核对帐目，特别是欠款企业，往往对债权人的对帐要求持抵触态度，长此以往必然造成应收、应付帐款帐目不清；有些名存实亡的应收、应付帐款长期挂帐，如坏帐不及时报损、处理，不需支付的债务不及时报批处理等，均造成应收、应付帐款帐目混乱。（2）对己销帐的应收、应付帐款管理不善。如已作坏帐的应收款，收回时作为帐外小金库，甚至中饱私囊；不需付的款项，付出作为帐外资金，或被个人贪污。（3）帐务处理不规范，应收、应付帐款帐户之间不按业务内容记账。如有些与正常经营业务无关的款项计入应收账款或应付账款；再如对无法查清的应收、应付款余额相对冲。这样不便于企业根据不同应收、应付帐款的性质进行有针对性的管理。个别企业还利用应收、应付帐款调节利润。
二、应收账款与应付帐款协调管理的措施
（1）企业应树立正确的诚信观。诚信是商品社会的社会契约之一，是市场经济有序发展的前提，也是企业健康发展的保证。市场经济是信用经济，诚实和信用是整个市场机制正常运转的基础。如果市场中信用缺失，市场上充斥着各种各样的假信息，就会干扰正常的投资、贸易、信贷业务，增大市场交易的难度和摩擦，扭曲资本市场的融投资功能，降低投资者和消费者的信心，给企业和市场的健康发展带来巨大的危害。因此，安全可靠的信用交易体系不可或缺，它既是经济发展的推动力，又是经济运行的稳定器。市场经济是信用经济，信用管理能力已成为企业生存和发展的必备条件。诚信是商品经济的社会资源，是企业生存发展壮大之本。在对企业进行信用管理时，要定期对应付帐款进行审查监督，对于在信用期内应付的款项应及时支付，树立诚信形象。然而事实上，我国市场上极度缺乏信用，恶化了企业的经营环境，也损害了守信企业的利益。因此，建设互信机制，建立完善的社会信用评价体系，从机制上排除失信的人和企业，是政府和相关部门急需解决的问题。（2）企业尽快在培养专业管理人才下功夫。企业既要引进专业的信用管理人才，也要从企业内部的销售部门、财务部门、市场营销部门选拔有潜力的人员进行培训，促进其掌握信用管理的综合知识，成为信用管理的专门人员。企业还要对本单位全员进行信用管理培训，企业可将信用管理知识作为管理人员职能考核的一部分，从根本上将企业的信用管理落到实处，奠定应收账款与应付帐款良性流动的内部基础。（3）建立销售合同控制。销售合同的订立应由公司销售人员具体负责，但需要得到公司最高领导层的批准或授权，并以公司名义签订，以确保销售业务符合公司的营销政策和发展战略。对于公司的主营销售应该采用公司标准销售合同文本，并由公司专门的合同管理与执行部门发出，以确保销售价格、销售数量、交货方式、税费负担以及收款单位与帐号等准确无误，合同管理部门保管合同原件。对于销售价格的确定，应建立定价控制系统，组织生产、销售和财务部门共同参与。销售合同的执行应该独立于销售业务人员，由合同执行部门组织相关业务部门进行，以确保交货过程按照合同进行。（4）建立赊销控制。赊销是公司所采用的一种促销销售政策，在有效扩大销售的同时，也存在坏账的风险。因此，对于赊销销售合同应增加信用销售审查控制，除必经销售合同审批外，还应有公司信用管理部门（或财务部门）专门涉及的赊销条件进行审查和控制，以防范骗取公司产品或服务的行为，并且减少应收帐款坏账的可能性。在进行赊销控制时，应建立客户信息表，对客户的信用情况展开调查和分析，以确定能否赊销，以及赊销是可采用的具体的信用条件。在确定信用额度、信用期限、折扣其和折扣率时，应定量分析计算增加的销售额、增加的坏账损失以及由于企业资金占用在应收帐款而增加的机会损失等相关因素确定信用销售的条件。此外，还应考虑公司现金流转方面的限制，使应收帐款的平均回收期低于应付帐款的平均回收期，避免企业出现现金短缺而引发支付危机。（5）建立严格的监督机制和失信惩罚机制。企业的内部控制制度不仅包括企业管理当局的指示得以执行的程序、制度，还包括对整个控制活动的监督。而内部监督过程中，内部审计发挥着主要职能。目前企业的内部审计机构由于其定位、人员、独立性、审计范围等原因的限制还不能充分发挥其内部监督作用，特别是目前企业的内部审计中将内部控制制度的测试与监督作为经常性项目的很少，这就无法保证内部控制作用的正常发挥。另外，还要建立严格的失信惩罚机制。社会要形成良好的信用环境，仅仅依靠企业的自律是远远不够的，当企业受到更大的利益诱惑时，其自律要求往往就会动摇，因此政府应建立严格的失信惩罚机制，使失信者受到严惩，并将信用与利益挂钩。
引言
建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位，为完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同，其内容包括对施工合同、分包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议[1]。现阶段我国房地产开发企业在项目开发过程中普遍存在着履约意识不强、项目合同管理水平不高、管理机制不健全的问题，加强房地产开发企业建设项目合同管理水平迫在眉睫。
1.房地产开发企业建设项目合同管理的意义
1.1决定着项目的计划与实施
房地产开发企业建设项目合同管理重要作用于对建设项目任务的分配，对建设项目一系列问题展开明确的规定，对建设项目所相关的设施设备、生产材料运输供应，不同建设项目设计、施工分工协作关系，建设项目相关人员的行为进行协调统一，对建设项目相关人员不同内容的工作分配情况、经济债权关系进行合理安排；房地产开发企业建设项目合同属于房地产开发企业建设项目承接和委托的重要法律依据，房地产开发企业建设项目合同管理不仅能够有效调节建设项目相关参与者相互间经济从属关系，还能够为建设项目相关参与者相互最高行为准则、调解相互争执提供有利依据[2]。
1.2是项目管理工作中的核心
房地产开发企业建设项目所涉及的周期长、内容繁多、面广泛，房地产开发企业建设项目合同涵盖的范围宽、层面复杂、金额庞大，经房地产开发企业建设项目合同管理，对建设项目任务进行有效落实，将建设项目计划工期、经济成本以及质量任务进行和谐统一[3]。从房地产开发企业建设项目管理制度化内容出发，对建设项目合同管理进行严格规范，严格规范项目设计、项目施工以及项目运营，经科学合理的合同管理，积极促进房地产开发企业建设项目如期、保质保量的完成。
2.房地产开发企业建设项目各阶段合同管理
2.1项目招投标阶段
2.1.1分析合同合法性
在房地产开发企业建设项目招投标阶段，务必要确保合同签订与实施是在合同有根据的法律基础范围之内，若合同没有法律根据则会造成合同一定程度的无效，为合同签订双方形成不可估量的损失，由此可见分析合同合法性是十分重要的一项工作。就分析合同合法性可从三个不同角度展开：①分析发包人的相关资格，即对发包人所具备的相关民事行为能力、民事权利能力等进行明确确认；②分析建设项目合法性，即对建设项目所拥有招投标、签订以及实施合同的所有条件，包括一系列批准文书、许可证及满足法定招投标流程等，进行明确确认；③分析合同内容合法性；即对合同内容是否有法律依据，包括是否符合劳保护法、环境保护法等，进行明确确认。
2.1.2分析合同完备性
受房地产开发企业建设项目涉及内容复杂、周期冗长及未知因素繁多等影响，势必会给合同的实施造成一定的风险，因此在项目招投标阶段对合同完备性进行有效分析自然是不可或缺的。就合同完备性的分析，第一步应当分析合同文件的完备性，包括分析建设项目专业技术、建设项目环境等文件完备与否；第二步应当分析合同条款的完备性，针对为选取合同示范文本的合同条款分析，可通过选取相关合同示范文本作为参考，就实际使用合同进行逐一比对，找出合同潜在不完备的地方。
2.1.3明确合同双方权益与职责
房地产开发企业建设项目招投标阶段合同管理，应当明确合同双方权益与职责，确保权益与职责的全面平衡性。合同管理过程中，若合同在先规定业主拥有某方面的特权，此时应当分析了解此类特权的使用会给承包商造成何种影响，此类特权应不应当得到一定的制约，针对业主就特权不正当使用情况下应当如何处理等；若合同在先规定承包商需要履行相关职责，此时应当分析了解履行这些职责存在何种条件前提，若这些条件前提需要得到业主的配合方能够实现，则需要将其作为一项职责明确规定于合同中以展开共同制约；应当尽最大限度清晰明确的界定业主、承包商双方权益与职责，同时要重视对权益与职责范围的限定，业主、承包商需要特别注意合同中保障自身权益的保护条条款款。
2.1.4分析合同条款关系
合同条款所界定的合同事件问题具有各种建设项目技术相互依赖、建设项目开展流程以及权益与职责平衡和制约等逻辑关系，即促使合同条款方方面面存在一定的内在关联性，相互结合成一个有机的系统，由此可见，分析合同条款关系是房地产开发企业建设项目各阶段合同管理中十分重要的工作内容。分析合同条款关系，首先应当对建设项目工作范围、进度计划、建设项目质量、建设项目款项以及支付问题的方面展开计划，然后在开展全面分析与实施工作，经对分析的结果展开控制，经对寻找出的相关问题展开解决，最后对合同文件展开持续地完善。
2.2项目建设阶段
2.2.1合同对象选择
第一步，结合我国现行的相关法律法规，在符合房地产开发企业自身需求的前提下，对合同对象展开选择。房地产开发企业在项目建设过程中，通常选取的发包方式包括根据国家定额整体发包方式、定额发包并由甲方给予相关材料的方式、同建筑企业协同采取劳务+机械部分材料的发包方式等[3]。为了实现对项目建设成本的有利控制，当前一些房地产开发企业通常选用定额发包并由甲方给予相关材料的方式、同建筑企业协同采取劳务+机械部分材料的发包方式。由于这两种发包方式存在相互推诿责任、责任分工不明确的潜在隐患，往往会导致项目建设后期出现管理困难、管理风险的局面，一定程度上提升了房地产开发企业的责任及风险；尤其是最后一种发包方式，事实承包商在结束自身项目建设任务后别撒腿走人，对项目后期质量、维修不进行一定的承担，而由房地产开发企业对全部项目建设风险进行承担[4]。
2.2.2合同洽商签订
合同的履行与实现是一个需要耗费很长时间的过程，在这个长周期内的各类影响因素，包括市场供求关系、设备材料价格及劳动工资等，均有着不确定性，无不对合同最终的顺利履行与实现造成一定程度的影响。双方通过对自身风险因素、利益因素进行评估，取得共识后签订合同，合同的签订不仅要明确规定双方达成的标的物、合同额、价格、工期等常规要素，还要明确规定双方为完成合同任务而务必倾心付出的职责范围；防止由于双方职责模糊，当合同出现难以根据约定有效履行与实现时，形成追究责任无果的情况[5]。
2.2.3合同文本制作
房地产开发企业建设项目项目建设阶段合同文本制作可从三方面可能存在合同风险内容出发，风险一：对合同协议相关页码进行替换，以达到对合同条款变更的目的。为了防止一些不守承诺的承包对合同内容进行恶意变更，应当对合同文本进行改骑缝章、标注明确页码处理。风险二：针对合同条款手写内容、文字间隙做恶意变更[6]。一些不良合同签订方为了谋求自身利益，对合同条款文字间隙大做文章，变换合同真实涵义；不良合同签订方还会针对合同出现手术方式进行做手脚，在合同中擅自增添对自身有利的条款。③风险三：合同签订对象疏忽对待。一些合同签订方为了快速签订合同，对合同中潜在纰漏不予以重视，让拥有合同签订权的人员代替签订合同，造成不良后果。因此合同的签订必须是双方企业法人代表或者授权委托人。
2.3项目销售阶段
2.3.1销售合同内容分歧销售合同内容分歧常见之处包括装修内容分歧、房屋实际面积分歧等，这些分歧一定程度给房地产开发企业造成风险，为了防止这些风险形成，以相互负责为原则，于签订房屋销售合同过程中，相互做好权利、义务约定工作，约定好合同中不明确的相关内容[7]。
2.3.2球销售政策
一些房地产开发企业为了获取眼前利益，针对国家实行的法律法规推行打球销售政策。
2.4项目使用阶段
项目建设完毕达到入住条件，业主入住后，在对房屋进行装修时往往会根据自身喜好对房屋整体架构进行大肆修改，对房屋正常安全使用造成不良影响。由此可见，在项目使用阶段要提升对合同文书的风险管理的重视程度，以将各流程可能产生的风险消灭在萌芽状态下。
3.结束语
总而言之，在房地产开发各个阶段总是会存在相应的合同风险，合同风险属于房地产开发各阶段的一个系统性风险，但经科学合理的房地产开发企业建设项目各阶段合同管理，这一风险是能够被控制的。提升对房地产开发企业建设项目各阶段合同管理关注度、重视度，积极促进房地产开发企业各阶段的规范、完善、效率，促进开发企业、承包商及业务相互关系的和谐、融洽。（作者单位：天津京铁房地产开发公司）
参考文献：
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[2] 杨皖苏，朱远，吴坤灵. 新形势下合肥市中小房地产企业发展对策研究[J].工程管理学报，2010，（04）：212-213.
[3] 汪越成，司静波. 我国房地产项目质量管理存在的问题及对策研究[J].黑龙江科技信息，2008，（03）：167-168.
[4] Iyer K C，Sagheer M. Hierarchical Structuring of PPP Risks Using Interpretative Structural Modeling[J].Journal of Construction Engineering And Management，2010，136（02）：151-159.
