时间：2023-05-25 10:54:05
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中图分类号：TU2 文献标识码：A
住宅空间设计既是设计住宅空间，也是更新和设计一种生活方式，应从实际需求出发，以人为本，构建合理的空间布局。人性化的设计需要研究家庭结构、生活方式以及地方习惯等特点，通过多样化的空间组合形式，满足生活功能的不同需求。作为住宅建筑的设计者，就应该充分考虑并满足住宅使用者的上述需求，从住宅设计的各个方面进行考虑，调整设计思路，即要从大处着眼，又要从小处着手，设计出符合住宅居住者人性化需求的产品，满足居住者对住宅的生理和心理需求，使住宅居住者安全、舒适、健康和愉悦。
一、无障碍设计的产生及原则
19 世纪末人道主义盛行，建筑界产生了无障碍设计的方法，指的是在充分合理运用先进的建设技术，改造环境、完善建筑物的性能，更好地为社会的弱势群体提供更加安全、方便的空间，创造良好、平等的环境。无障碍设计的原则是安全性与适用性。前者指的是建筑中无危险状况或危险物的发生或者存在，弱势群体由于其的身心机能受损、衰退，因此对危险感知的能力比较差，不能快速地避开，而遇到危险。适用性也是无障碍设计的原则要求建筑物能够方便弱势群体的使用，进一步实现建筑物在使用过程中无障碍化。此外，建筑的无障碍设计还需具备耐用、美观、对人体无害以及经济实用、品质优等原则。
二、无障碍设计的概念
无障碍，是指无障碍物与危险物。无障碍设计的目的在于提高残疾人、老年人日常生活的自理程度，扩大他们的生活与交际范围。在科学技术高度发展的现代社会里，一切有关人类衣、食、住、行的公共空间环境和各类建筑设施、设备的规划设计，都必须充分考虑正常活动能力衰退者(如残疾人、老年人)以及具有不同程度生理伤残缺陷者的使用需求，配备能够满足这些需求的服务功能与装置。充分营造一个充满关怀与爱、方便、舒适、切实保障人类安全的现代生活环境。
三、建筑无障碍的设计存在的问题
1、无障碍的设施未规范。现实当中，对于建筑物的盲道和设置的数量较少，部分盲道的设置未规范。在大型的商业建筑物、医疗以及交通等建筑物中触摸牌的设置也较少；对于无障碍坡道的设置时，坡道的坡度过大，坡道中的凌空面没有进行安全挡台的设置；此外坡道扶手的尺寸与高度均未达到规定的要求，起点和终点的水平延伸部位过小。
2、电梯的设置方面。建筑物无障碍对电梯轿厢的尺寸设置不符，对于按钮的高度与门洞的宽度以及内部的设施方面均未设置提示盲道。在卫生间的设施方面，无障碍厕所中侧位的尺寸、抓杆的安装不合格或者是不牢固；门扇也没有设置关门的拉手，洗手盆与小便器处的空间没有足够的回转空间。
3、建筑物未设置标识。部分公共建筑物没有设置相应的标识，不利于弱势群体的行动与辨认，建筑物中也为进行低位服务台或者是低位窗口的设置。对于观影的建筑而言，也未设置无障碍的座席，以致轮椅无法移动到达。
四、住宅建筑无障碍设计的方法
1、出入口。建筑出入口周围应设轮椅通行平台，台阶、坡道的设置应满足防滑的要求。同时平台上方应设雨棚，以便于轮椅使用者停留。无障碍入口和轮椅通行平台应设雨棚，防止雨雪天使用轮椅的不便。供轮椅使用的坡道应设计成直线形、直角型或折返型，不宜设计成弧形，防止轮椅使用者因失去重心而摔倒。坡道二侧的扶手应与休息平台扶手相连，其坡度在1：20是比较合适的。表面应平整但不应光滑，以方便抓握。
2、公共走道。居住建筑公共走道最小宽度为1.2m，其表面如使用不同铺装应相互取平，高差不应大于15mm，并以斜面过渡。当门扇开向走道时，为了不影响通行和碰撞的危险，应设凹室，将门设在凹室内，凹室深度不应小于900mm，长度不应小于1 300mm，乘轮椅者的位置均不影响走道的通行。应尽量避免向公共走道伸出突出物，在走道转弯处的阳角做成圆弧型或切角墙面，为了避免轮椅的搁脚踏板在行进中损坏墙面，在走道两侧的墙面的下方设高0.35m的护墙挡板，可用木材、塑料、水泥等材料。
3、楼梯和电梯。楼梯和电梯是居住建筑中重要的垂直交通方式，宜位于光线较好的位置，并设置无障碍设施标志，以便易于发现。楼梯形式以每层2跑或3跑直线形梯段为好，避免采用弧形或螺旋形楼梯，给残疾人、老人、小孩产生恐惧感，以至摔倒。扶手是残疾人在通行中的重要辅助设施，用来保持身体的平衡和协助使用者的行进，扶手的安装的位置和高度及选用的形式是否合适，将影响到使用。一般在坡道、台阶、楼梯、走道两侧设置，高度在0.85m，为了达到通行的安全，在扶手的起点及终点均要延伸0.3m，并安装盲文标志，提示残疾人注意位置及踏步等。
4、消防疏散。残疾人的疏散速度比正常人要迟缓，因而在设计过程中对各项疏散距离的控制较之消防规范的规定更为严格，应尽量避免有可能在疏散过程中折返的袋状走廊出现。对于轮椅使用者来说，建筑中的楼梯是疏散过程中不可逾越的障碍，而平时最适于使用的电梯在火灾时会被限制使用，因此，在残疾人为主要群体的大型公共建筑中，在条件允许的情况下，每个楼层的楼梯口应设置避难间，为便于火灾时烟气的排出和专业人员从外部进行援救的需要，避难间可设置大面积的外窗或阳台，同时其位置也便于消防云梯的架设。
卫生间。卫生间的理想布局：应当暗示这类卫生间适合轮椅使用者使用。因此，在设备的选择和布局上应留出空间，使轮椅使用者在卫生间内能够自由活动。坐便器旁边的空间大小和配套设备的布局，应便于使用者无需从坐便器上起来，就可以洗手，并将手擦干，这一点不可忽视，它在很大程度上体现了无障碍设计的周密性，为了增加使用者的稳定性，墙面要加装扶手，扶手的高度要便于使用者使用。洗脸台的位置很重要，应安装在离坐便器较近的地方，并且要有一个合适的高度，旁边应设置毛巾架，洗脸台下面要留出轮椅脚踏板的空间，管道应考虑有隔热装置，防止烫伤轮椅使用者的腿部。
五、建筑物无障碍设计的发展趋势
随着社会的进步，我国建筑的发展也日趋完善，建筑无障碍设计将会向着多形态化、多元层面以及功能完善等的方面发展，而设计的通用性也会代替无障碍性的设计。与此同时，建筑的无障碍设计可以不区分使用者、不区分对象，就能够提供安全、方便的使用设施以及环境。建筑无障碍设计还向医疗、通信与交通等各方面拓展，更有利于我国营造和谐、无障碍的稳定社会。
总之，随着科技的发展，未来的建筑无障碍设计定会朝着形态多样性、界限模糊性和层面多元性的方向发展。设计的无障碍性将逐渐被设计的通用性所取代，就是任何人，无论是残疾人还是健全人，都能够安全方便地使用其需要使用的设施与环境。
参考文献：
[1] 伊玛德.阿拉伯现代住宅研究[J]. 建筑学报. 2007(07)
[2] 石坚韧,赵秀敏.不仅仅是装饰城市──关于城市设计过程中对通用性设计理念的探讨[J]. 装饰. 2008(08)
[3] 章绵侨.对现代住宅设计的体会[J]. 商情(财经研究). 2008(02)
高空坠物问题是目前常见的城市病，其严重威胁着人们的生命财产安全。随着人们生活水平和认识的不断提高，人们改善居住环境坠物安全性能的呼声日益高涨。在高空坠物的预防设计中大致可以从教育、管理、法学和人居环境等多个学科入手研究，并且通过各领域的相互配合和协调应用来形成一个统一的整体，从而做到有效的预防效果与要求。在过去的高空坠物研究中，多数都基于社会学、法学、管理学的领域入手研究，而忽略了环境和建筑领域。随着近年来各种科学技术成果的应用与普及，人们认识视野的不断开拓，对各种事物的认识也日益全面。在高空坠物的预防研究中，逐步从行为环境的角度入手，揭示了高空坠物的本质，提出了高空抛物的特点与防坠设计模式。
一、高空坠物现象
近些年，高空坠物事件频繁发生，给人类生活带来了生命财产威胁的同时，还造成了严重的心理伤害。随着信息技术和网络技术的不断发达，我们随时都可以发现高空坠物、高空抛物等危害性新闻，这些新闻事件不计其数，造成的人员伤亡和财产损失更是无法估算。同时，由于高空坠物所造成的事故性质和严重程度更是有以下类型：最为严重的即死亡受伤、心理伤害等、同时还造成了重大的财产损失和其他方面的破坏。高空坠物所造成的后果有以下几个方面：
1、由高空坠物所造成的损伤十分严重，一旦有人员被高空掉下的物品杂种，非死即伤，而这种事故后果在整个高空抛物所造成的后果中占据了16.5%和46.5%的高额比例。
2、除了给人员造成严重的身体伤害的同时，高空坠物不但会给经历着和目睹着造成严重的心理伤害甚至有可能导致精神失常和产生精神病状，而且还会对伤员家属带来严重的心理伤害。
3、高空坠物还会在成严重的财产损害。
在现阶段的高空坠物分析中，造成坠物伤亡事故的原因大致可以分为人为因素的建筑因素两个方面。其中人为因素主要包括了居民素质、物业管理等方面，这方面目前不是我们所探讨的重点，我们在本文主要针对建筑因素进行研究与分析。
二、事故的建筑设计原因
除去诸如居民素质不高，举动不文明，有向窗外吐痰、随手乱扔垃圾的不良习惯等住户人为因素，不少建筑设计上的缺陷或漏洞，也为高空坠物事件的发生亮了绿灯，甚至可以直接导致事件的发生。下面就以城市住宅建筑为例，从户内功能、建筑体型与构配件、建筑质量、建筑外装饰材料以及整体规划五个方面进行探讨。
1.户内功能设计缺陷
住宅户内功能不完善，导致室内空间不能满足住户的日常行为要求，住户的一些行为通过阳台、门窗等渗透到室外，严重的还会导致住户任意堆放、搭建等情形的发生，为高空坠物留下隐患。一方面，随着人们物质生活水平的提高，前些年设计建造的小户型住宅所提供的使用空间，远不能满足现代生活的要求，如缺少必要的室内储藏空间和养花草的空间等，导致住户见缝插针，随意搭建平台以堆放杂物、花草等。由于住户自己搭建的平台，多半是几块砖，几条木板凑合而成，整体性和稳定性极差，很容易发生坠落事故。
2.建筑体型与构配件设计缺陷
这类缺陷涉及的面比较广，且都是很具体的问题。譬如空调板、晾衣架、养花架、窗户窗台等都是与住户日常生活行为紧密相关，并起到联系住户内向与外向居住行为的建筑构配件，如果设计不当往往成为高空坠物的罪魁祸首。
三、预防措施
针对住宅高空坠物问题研究设计对策时，必须从政策法规到建筑设计，从单体设计到群体规划；从保证儿童和行人安全等方面着手深入研究。
1.设计以人为本，完善住宅功能空间
设计者必须树立对高空坠物问题的安全意识，在设计住宅套型时多从住户利益考虑，深入研究住户行为；在追求住宅套内面积的同时，更要深入推敲各功能用房的面积配比问题，特别是客厅、卫浴、储藏等空间与整套住宅空间面积配比的问题。只有功能搭配合理的套型才能最大限度地满足住户的综合需求。近年来国内外有不少小户型住宅的设计经验值得我们借鉴和学习。
关心住户生活行为还需考虑和研究住户的拓展行为对空间的要求。例如近些年出现住宅入户阳台和入户花园的做法就是在当前建筑向高空发展，人们日益远离地面绿色植物的形势下，满足高空住户对绿色植物的热爱而提供住宅空间的一次很好的实践。
另外，设计者需进一步关注住宅空间的剖面设计，在平面不够的情况下争取让竖向来弥补，设计出尽可能完善的室内空间组合；
合理利用结构空间，组织卫生间、厨房以及储藏空间等住宅的辅助使用部分，也可让住宅套内使用部分的空间得到最大化的利用，为设计出“小而全”、“中而全”以及“大而全”的住宅套型提供更大的可能性。
2.推敲建筑体型，具体情况具体分析
第一，对于没有设置空调板等构件的建筑应尽可能统一设计，规范安装，可以采用新技术措施以增加支架与墙体的锚固牢度，例如新近在上海问世的双体不锈钢建筑锚栓等。
第二，对于新设计建造的建筑，要真正做好空调板、养花架、晾衣架等构件的设计，保证构件有足够的尺寸和牢固性；可以采用加宽空调板或者采用防护栏等措施预防大风、震动等原因可能导致室外机、花盆等搁置物倾倒坠落等问题的发生。空调板的设计还需进一步考虑室外机安装操作的安全性与方便性，避免在空调安装的过程当中出现坠物和安装工人坠落等情况发生。
3.比较构件品质，设计适当留有余地
设计者在设计时一方面必须深入比较不同形式的建筑材料、构件等的质量稳定性，然后做出选择；另一方面，在满足基本条件的情况下，适当留有余地和空间也是非常重要的。
4.学习先进技术，提高材料安全性能
设计时避免使用容易坠落的建筑装饰材料，或者是日久容易脱落的装饰材料，也是防坠落设计的一项重要内容。另外可以借鉴和学习发达国家相关材料的咬接技术，例如，日本等国家在外墙砖背面采用碶形突起咬接技术，而国内采用凸字形技术。
5.考虑整体规划，切断“坠物”伤人途径
为认真贯彻全市社区工作会议精神和田市长在社区建设“两房”清理工作汇报会上的讲话精神，我局切实加强组织领导，强化工作措施，做实做细“两房”建设工作，较好地完成“两房”建设各项工作任务。现将住宅小区“两房”建设落实情况汇报如下：
一、基本情况
我局紧紧围绕1月14日田市长在“两房”清理工作中布置的相关工作任务，组织房管处工作人员对市区各住宅小区进行逐一登记排查，重点对“两房”清理会议后未按标准配备或配足的已建成住宅小区进行督查落实，经过多方协调，积极努力，近期已有8个小区配置或正在筹建“两房”，其中府苑小区、黄河别墅2个小区已按标准配足“两房”，4个小区正在积极协调建设中，锦华名园、豫景山庄2个小区“两房”建设规划在下一期开工；金谷花园小区因开发企业违规行为被查处中无法协调；6个小区属老小区，有的开发公司已离开，且无余房，已经具有一定数量的物业管理用房，建议视同满足要求，待条件许可，由当地政府参照宿豫区雨露社区的做法，集中建设社区服务用房。截止目前，市区已建成住宅小区中，已有43家住宅小区按标准配置了物业用房，面积共10797.46平方米。
二、工作措施
1、建章立制，进一步加强“两房”建设工作。为了规范“两房”建设工作，保证以后各项工作顺利开展，我局制定下发了《关于加强住宅小区物业服务用房及社区服务用房建设工作的通知》，对各开发企业、物业服务企业、各县（区）建设局及其他相关部门在“两房”建设工作中提出了具体的要求和规定，并明确在批准商品房预（销）售许可时，要求开发企业同时申报列明“两房”具置、面积等资料，并在小区建成后及时交付使用。
2、深入社区，夯实督查基础工作。9月下旬，我局组织房管处工作人员深入各住宅小区督促检查“两房”建设落实情况，并制定住宅小区物业用房统计表，对各住宅小区面积、“两房”配备情况进行检查并及时登记。
3、强化整改，加大“两房”建设工作落实力度。针对住宅小区“两房”建设中存在不同问题，我局采取多种措施，强化工作落实力度。一是加强协调工作。对亚方花园、幸福家园、新世纪花园等14家未按标准配足“两房”的住宅小区进行积极协调，要求其按标准配足“两房”。目前，府苑小区和黄河别墅2个小区已按标准配足“两房”；锦华名园和豫景山庄2个小区“两房”建设在下一期开工；亚方花园、天成小区、幸福家园、豪域花园4个小区正在协调建设中；金谷花园因金谷房地产开发公司存在重大违法违规行为，正在立案专项查处。聚龙花园、新世纪花园、珠江花园、通成山庄、河滨新村、市府东路6个小区属老小区，已有一定数量的物业服务用房，开发公司已离开，且无余房可调剂，无法按规定配备“两房”，建议视同满足。二是加强整改力度。对未提供物业服务用房和社区服务用房的宿迁市邦兆房地产开发公司等开发企业开发的豪域花域下发整改通知书，责令其在5月20日前按照《宿迁市物业管理实施细则（试行）》办法配备“两房”。三是加强在建小区管理工作。对在建的47个小区及时下发《关于加强住宅小区物业服务用房及社区服务用房建设工作的通知》，督促按相关规定配备“两房”，并保证序时开工进度，保证足额配备“两房”建设，并及时交付使用。
三、下一步工作打算
1、进一步全面落实“两房”建设工作。要求各开发企业按《关于加强住宅小区物业服务用房及社区服务用房建设工作的通知》及市区“两房”建设相关要求，及时足额配备物业服务用房和社区服务用房。对已建住宅小区未按标准提供或未提供“两房”的小区，责成开发建设单位及时补充配足；对在建或分期建设的住宅小区，督促开发建设单位应按期适时足额提供“两房”，否则不予通过验收。
1.1慨述及工程实践
随着城市建设的日益发展，多层砌体结构不仅使用粘土砖，也使用中、小型砌块，还有粘土空心砖、粉煤灰砖、灰砂砖等。在砌体结构中设置钢筋混凝土构造柱，代替了过去笨重的“壁柱”(或叫“躁”)，使结构本来要采用框架结构的，而采用了砌体结构。构造柱的设置视房屋层数，平面布局，使用功能和抗震烈度的不同而有所不同。一般来说构造柱应当设置在震害较重，连接构造比较薄弱以及容易产生应力集中的部位。GB50011-2001建筑抗震设计规范(2008版)中规定：抗震烈度6度，六、七层房屋应按：楼、电梯间四角，楼梯段上下端对应的墙体处：外墙四角和对应转角；错层部位横墙与外纵墙交接处；大房间内外墙交接处，较大洞口两侧；隔开间横墙(轴线)与外墙交接处，山墙与内纵墙交接处，较长墙体及荷载较大墙体两端及中部；大跨度梁的支座处，开口悬墙的端部设置。另外当房屋高度和层数接近砌体结构现值时应满足：横墙内的构造柱间距不大于层高的2倍’下部1/3楼层的构造柱间距要适当减小，当外纵墙开间大干3.9m时，为增强对墙体的约束要另设加强措施。内纵墙的构造柱间距不宜大干4.2m。
1.2构造柱在多层房屋设计中的设置的问题及建议
有些建筑物不按规范要求设置构造柱，而是该设的未设，不该设的随意设置，致使构造柱起不到应有的作用。
(1)较大洞口和大房间两侧墙处应设构造柱，但有的设计采取隔间或隔两间布置的做法，对大房间两侧只布置一侧柱，而另一侧未设柱，较大洞口，有的未重点加强。
(2)当房屋层数较多时，根据不同烈度区，构造柱应适当增加。
(3)住宅楼内纵墙往往由于平面布置而断断续续，且有的不在一条线上，致使由于温度应力顶层端单元墙体产生裂缝。有些住宅，内纵墙只有一开间即断，而这仅有一开间的内纵墙两端亦未设构造柱，所以有的顶层端单元内纵墙裂缝很明显。房屋四角的构造柱可适当加大截面及配筋。楼梯间的斜板和楼面板不在同一平面上，地震水平荷载作用下，砌体会受到不同高度的水平力作用，该墙也是容易破坏的墙，故其四角的构造柱也应该加强，按房屋四角构造柱配筋。建议抗震地区采用4≤14，对横墙较少的多层砌体房屋可采用4≤16，箍筋也宜全高加密。对于凸出屋面的楼梯间，水箱间均应考虑“鞭梢效应”，在其四角和内外墙交接处设置钢筋混凝土构造柱，并将构造柱锚固在主体建筑物顶层的砌体内，顶层构造柱下无对应的构造柱时，应将其插入到下层的墙体内，同时在其高度范围内箍筋宜沿全高加密。
二、构造柱的多功能作用问题
2.1抗震、承重构造柱的应用
(1)用于多层教学楼、病房楼、办公楼、实验楼等。这类建筑的特点是进深大、开间大、通间多、开窗大、层高大，若采用砖混结构，则需较厚的砖墙，减小使用面积，且自重大，基础也加大。采用框架结构，则室内露柱，且造价又高。一般采用抗震、承重柱后，内外墙均可用240mm，当有保温要求时，外墙可采用370mm。这样可使建筑物自重减轻’节省基础，并减少了地震力。
(2)用于多层图书馆，仓库等。这类建筑过去多用于框架结构，因其荷载大、通间多，采用抗震、承重构造柱后，仍可用砌体结构，如某图书馆，外立面为通常带窗，横墙端部均用构造柱、与砖组合承重。
(3)用于底层为汽车库或商店的多层房屋。由于这类房屋底层开门大、门洞大、开窗大，采用一般砌体承重，则底层墙体明显承载不足。
2.2对抗震、承重构造柱的分析
对砖混结构房屋墙体，常因承重强度不足、稳定性不够等原因，采用这种结构有困难，而不得不考虑框架结构，但框架结构造价高，不经济。采用了抗震、承重构造柱后，使一些砖混凝结构房屋完全可以满足设计要求，这是一种技术上可行、十分经济的结构型式。
砖混结构由于材料来源广泛，施工工艺简单、施工快，具有良好的耐火性、耐久性和隔声等优点，在我国仍被广泛采用，特别是在中小城市的民用及公共建筑中占有相当大的比咧。同时，砖混结构由于抗拉强度和抗剪强度低，自重大航震性能较差。为改善砖混结构的变形能力，提高房屋的整体性，通常采用在房屋中设置混凝土构造柱的方法，汶川大地震中合理布置构造柱的砖混结构房屋经受住了考验。因此在正确计算的同时，采用合理的构造措施，砌体结构是能在抗震设防地区使用的。那么，如何设置钢筋混凝土构造柱，使之既合理又不至于过多，笔者认为构造柱应设置在震害较重、连接构造比较薄弱和易于应力集中的部位。
三、构造柱的台理设置及施工技术要点
(1)设置在墙段两端的构造柱能够提高砌体的受剪承载力10％-30％左右，提高的幅度与墙段的高度比有关，也与墙段的竖向轴压力和开洞大小有关l同时设置构造柱对于墙体的抗压能力及稳定性都有一定提高作用，尤其是大开间，大进深，由于横墙较少，多为纵墙承重，设计上一般均在大跨梁下设置构造柱的加强墙体承载能力。
1、安全防范系统的组成
1.1 入侵报警系统
人侵报警系统通常由前端设备（包括探测器和紧急报警装置）、传输设备、处理/控制/管理设备和显示/记录设备四个部分构成。要求系统具有自检、报警、故障、被破坏、操作（包括开机、关机、设防、撤防、更改等）等信息的现实记录功能。
1.2 视频安防监控系统
视频安防监控系统包括前端设备、传输设备、处理，控制设备和记录/现实设备四大部分。
能实现以下功能：应根据各类建筑物安全防范管理的需要，对建筑物内（外）的主要公共活动场所、通道、电梯及重要部位等进行视频探测、图像实时监控和有效记录、回访；画面显示应能任意编程，能自动或手动切换，画面上应有摄像机的信号、部位、地址和时间、日期显示；矩阵切换和数字视频网络虚拟交换/切换模式的系统应具有系统信息储存功能，在供电中断或关机后，对所有编程信息和时间信息均应保持；系统应能独立运行，也能与其它系统联动；辅助照明联动应与相应联动摄像机的图像显示协调同步；系统应预留与安全防范管理系统联网的接口，实现安全防范管理系统对视频安防监控系统的只能化管理与控制。
1.3 出人口控制系统
系统主要由识读部分、传输部分、管理/控制部分和执行部分以及相应的系统软件组成。
系统的功能要求如下：系统应在楼内（外）出人口、通道、重要房间门等处设置出入口控制装置，对被设防区域的通过对象及其通过时间等进行授权、实时和多级程序控制，系统应有报警功能；系统的信息处理装置应能对系统中的有关信息自动记录、打印、储存，并有防篡改和防销毁等措施；系统应能独立运行，并能与火灾自动报警系统、视频安防监控系统、入侵报警系统联动。
1.4 访客对讲系统
系统由前端、识读部分、执行部分、传输部分、管理/控制部分、显示以及相应的系统软件组成。
系统应能实现以下功能要求：实现访客与主人之间的双向通话或可视通话，并能由主人遥控防盗门的开启及向安防监控中心进行紧急报警；管理主机应能控制一定数量的门口机和多个副管理机；住户分机应具有免挂机功能，分机没挂好不影响呼叫；管理主机应具有优先功能；门口机宜具有密码开锁功能。
1.5 电子巡查系统
由前端设备、传输部分、管理/控制部分、显示/记录设备以及相应的系统软件组成。系统可独立设置，也可与出入口控制系统或入侵报警系统联合设置；系统应能编制保安人员巡查软件，在预先设定的巡查图中，用读卡器或其它方式，对巡查保安人员的行动、状态进行监督和记录，在线式巡查系统的保安人员在巡查发生意外情况时，可以及时向安防监控中心报警。
1.6 停车场（库）管理系统
系统由入口部分，场（库）部分、出口部分、中央管理部分组成。要求系统能完成对车辆进出及收费的有效管理。设计时，可根据使用者的实际情况和功能需求选择合理配置。
2、系统集成
安全防范系统的集成设计包括子系统的集成设计、总系统的集成设计，必要时还应考虑总系统与上一级管理系统的集成设计。在进行具体设计时各子系统间的联动设计应符合下列规定：根据安全管理的要求，出人口控制系统必须考虑与消防报警系统的联动，保证火灾情况下的紧急逃生；根据实际需要，电子巡查系统可与出入口控制系统或入侵报警系统进行联动；出入口控制系统可与入侵报警系统或/和视频安防监控系统联动；入侵报警系统可与视频安防监控系统或/和出人口控制系统联动等。
3、线路敷设
为防止电磁干扰，需采用金属导管布线、金属线槽布线、专用金属电缆桥架布线等布线方式且应远离高压线；AC220V电源线与信号传输线分别穿管平行敷设时，间距不得小于0.3m。交叉敷设时宜成直角；同轴电缆的弯曲半径应大于其外径的15倍；设计时应尽量避免电缆的连续；引入控制台的线缆位置应保证配线整齐，避免交叉。
4、电源与接地
安全防范系统的主电源为：电力系统电源AC220/380V 50Hz、原电池/燃料电池（用于微功耗系统的供电）；再生能源如光伏发电装置、风力发电装置；备用电源为：UPS、蓄电池、发电机组。
安全防范系统备用电源的配置应符合《安全防范系统供电技术要求》GB/T15408-2009的规定，应满足使用者的要求；采用分布供电时摄影机和视频切换控制设备的供电宜同相电源；控制台的电源应直接引至配电箱；同轴电缆的屏蔽层应接地；专用接地干线采用铜芯绝缘导线或电缆，其线芯截面积不应小于16mm2。接地电阻不大于4Ω。
5、安全监控中心
中图分类号：TU765文献标识码： A
引言
一般来说砖混结构多层房屋构造柱和圈梁的设置按照设计规范要求进行设置。构造柱设置在外墙四角、错层部位、横墙与外纵墙交接处，较大洞口两侧，大房间的内外墙交接处。
按地震烈度7度设防，七层以下的多层房屋内墙与外墙交接处，内墙局部较小墙垛处、楼梯间四角处均应设置构造柱；层高超过3.6m或长度大于7.2m的大房间外墙转角及内墙交接处应设置构造柱。
圈梁的设置，装配式钢筋混凝土楼屋盖或木楼屋盖的砖墙，横墙承重6-7度，在外墙及内纵墙屋盖及每层楼盖处，内横墙，屋盖处间距不应大于7m；楼盖处间距不应大于15m和与构造柱相对应部位，纵墙承重时每层均设置圈梁，且抗震横墙上的圈梁间距适当加密，现浇或装配式钢筋混凝土楼屋盖与墙体可靠连接的房屋可不另设圈梁，但楼板与相应构造柱用钢筋可靠连接。
圈梁应闭合设置，遇有洞口应上下搭接。圈梁在要求的间距内无横墙时，利用梁或板缝中配筋替代圈梁。对于构造柱和圈梁的设置及断面尺寸的大小等问题，直接影响多层砖混房屋的抗震安全性和经济合理性。现就满足建筑结构安全要求，方便建筑施工，又具经济合理要求，谈谈自己的见解。
一、钢筋混凝土构造柱的设置
1、钢筋混凝土构造柱设置在外墙四角、错层部位、横墙与外纵墙交接处、较大洞口两侧、大房间外墙交接处。
钢筋混凝土构造柱的断面是根据所起的作用，即墙体在破碎后的拉结作用加以确定的，因此，累积断面不必过大，一般单个构造柱取断面240×180mm就可以，考虑方便施工，实心砖墙砌筑容易操作，构造柱断面取240×240mm为宜。
有些把构造柱断面取与墙厚同宽，如：240×370mm、370×370mm，一是从经济合理上考虑是一种浪费，同时也对北方地区外墙保温也不利，容易出现“冷桥”现象。
对带有地下室的多层房屋，或特殊房屋局部墙厚为490mm者，就取490×490mm的断面做法是大可不必，可以按抗震规范要求构造柱贯穿地下室，达到基础满足构造柱埋深即可，相应调整断面及配筋。
在构造柱设置数量上尽可能按抗震设防烈度多在平面的“点”上考虑，多设一个小断面构造柱所起的作用要比把材料浪费在大断面的构造柱合理的多；现在房屋平面布置，以住宅楼为例，考虑功能及需求较多，布局比较复杂，多亮点、大开间、多功能，客卧起居，厨卫书房，半越全越，平面立体变化形式繁多，考虑通风、采光、开间大、转角多，立面造型样式规划需要，建筑外观愈来愈应适应城市发展需要，因此，在转角、交错的立面要求的前提下，平面上的“点”相应就比以往“一”字、“品”字、“L”形的“火柴盒”的建筑物多，建筑物的构造柱设置“点”相应增加，本身抗震性能相应提高，为此考虑“小”断面、多设“点”逾显其经济合理性。
2、根据带构造柱墙片往复加载试验发现，在墙片变形的最初阶段，构造柱只协助砖墙抗剪，当墙体出现贯通交叉裂缝后，构造柱的主要作用是约束裂开的三角形块体向外的错动，当墙体达到严重破碎阶段，墙体破碎变形很大时，构造柱才进入变弯状态，为此，构造柱竖向钢筋采用4Φ12，就可以满足各种情况的要求，但考虑到四角可能受到双向荷载的共同作用及扭转影响，因此，可适当加大断面及配筋，按规范要求7层以下、地震烈度7度设防的多层砖混房屋四角构造柱竖向配筋4Φ14，构造柱与圈梁相交的节点处，构造柱箍筋加密，加密范围在每层下端700mm，上端500mm或1/6层高。
加强圈梁与构造柱的节点连接，使凡有构造柱的部位均有圈梁通过，使得墙体构造柱和圈梁在箍结下形成框体，可大大提高墙体的抗裂、抗倒、抗剪能力。
加强构造柱与墙体的连接，墙体与构造柱混凝土连接采取墙体留置大马牙槎方法，在混凝土柱根部采取先退后进的方法，保证混凝土大面落于基层上，同时砖墙内采用甩筋压砌方法与大马牙槎配合，与构造柱混凝土结合，于节点处采用每半块砖压1Φ6钢筋与构造柱连接，竖向间距为500mm，同时保证“T” “L”“+”“-”节点的交叉连结压墙拉结筋压墙深度按规范每边不小于1m，且带有弯钩，遇墙垛可相应达到埋深。为便于检查混凝土浇筑质量，应沿构造柱全高留有一定的混凝土外露面，若柱身外露有困难，可利用马牙槎作为混凝土外露面。
加强构造柱与现浇混凝土构件的连接，凡遇构造柱的预制构件，为充分发挥构造柱的作用，可改预制构件为现浇构件，对于现浇混凝土楼板由于其设置板下或板边圈梁，可与构造柱一同整浇，现浇板内钢筋锚于构造柱内，直接连结。
3、构造柱的设置，尽可能始于基础。在基础施工时，构造柱应贯穿地下室，穿越建筑物抵抗水平力的薄弱区域，尤其是在出自然出自然地表区域不采用变截面处理方法，少截面变化。这一原则对构造柱设置来说，是起到抵抗水平推力而形成剪力的有效办法，出现截面变化就增加了抵抗剪力的薄弱点。
多通高设置,构造柱全高贯通,提高了建筑物的整体性,同时也便于施工,无特殊要求构造柱不变位、不截断，如遇结构布置发生变化时，构造柱位置变化或增加构造柱，可考虑跨越一层搭接变化位置设置，由结构梁或圈梁等位置引出满足规范要求，应避免随墙体厚度变化而变化，做到设计考虑周全，设置合理，通高一致，避免半截柱、后栽柱。
二、钢筋混凝土圈梁的设置
1、混凝土圈梁断面高度一般采用120-180mm为宜，对于圈梁兼过梁者，可采用过梁洞口相应断面高度，通常采用小断面高度。
对于地基土耐力差或土质条件不好、不一致的须增设基础圈梁，可视基础形式而确定基础圈梁的断面、配筋来抵抗不均匀沉降。
凡层间内墙、外墙交接部位设置圈梁，应按平面布局、多拐角，按均等设置附加钢筋的方法，解决圈梁与构造柱连接方式，外墙转角构造柱设置位置是圈梁拐角重要部位，外墙转角圈梁钢筋是保证构造柱与圈梁、楼板墙体整体连结的重要组成部分，转角圈梁钢筋配置正确与否是形成整体的关键，按照圈梁形成闭合的设置原则，正确配置显得至关重要，如果配筋错误，形如虚设，起不到应有的作用，所以在设置钢筋时就应该选定节点。标明规范要求做法，起到拐点的作用。
如果在跨越洞口，不能闭合时应有相应的措施，保证其构造搭接长度或采取其它处理办法。
在屋盖下设置圈梁时，考虑地震烈度较高时，易出现屋盖板下或圈梁下1-4皮砖墙范围内出现周围水平裂缝，为此，可在顶层砖墙顶端每隔一米左右设1Φ6-10竖向钢筋锚入圈梁内以减轻其破坏程度，增加其整体性。
圈梁拐角搭接长度，在未贯通的圈梁拐角接头大于1m，可从圈梁内甩出墙体拉筋Φ6-10，间距为200-300mm，以保证抗震时应力集中部位得到很好的连接。
2、对于抗震烈度7度设防的多层房屋，圈梁配筋的最小直径不小于4Φ12，一般抗震级别圈梁的纵筋采用4Φ8-10足可以满足抗震设防要求。
小钢筋直径满足规范要求设置，不必要设置大量配筋，圈梁层层设置，形成构造柱、圈梁墙体，现浇楼板框体，整体性连接可靠，共同参与抗震、抗剪，能大大地增强、提高房屋整体抗震能力，重点解决可能出现应力集中部位的整体刚度问题，强调节点配筋的正确，构造附加筋正确配置，以达到抗震效果。
从楼板与圈梁的位置上看，圈梁可分为板下圈梁、板边圈梁。
板下圈梁适合内墙预制板下施工，板边圈梁及板下板边高低圈梁更适合于现浇整体楼板施工，外墙圈梁兼过梁，板下板边均可设置，对提高外墙转角封闭框架与构造柱、墙体连结效果最佳。
当建筑布局开间过大时，要求跨度大于4.8m的板与圈梁拉结。板边圈梁设置与现浇楼板一同整浇，满足抗震要求。
三、新型住宅结构布局的结构形式的思考
阜新可利用资源，煤矿副产品煤矸石，可以废物利用。烧制煤矸石实心砖、空心砖，按“墙改”要求，还能有相当一段时间可利用煤矸石实心砖，砖混多层结构一段时间内在区域内还存在，为满足日益增长的对住宅功能的需要，为克服砖混结构的局限性，对结构形式布局房屋的开间，跨度越来越大，还要考虑工程造价的经济合理性要求。
结构形式为砖混结构加钢筋混凝土内框架结构更适合个别特殊地域的经济发展，因此，砖混结构的构造柱、圈梁，整浇钢筋混凝土楼板与钢筋混凝土内框架结构，能够提高建筑布局的功能多方面要求，较全框架结构更具经济合理性，解决贫困地区工程造价，适应地域消费水平，以满足日益增长的现代化生活需求。
结束语
新时代的背景下，通过对房屋构造柱以及圈梁的合理设置，很大程度上提高了砖混结构住宅的稳定性以及抗震能力，尤其是在对贫困地区进行建造时，合理的设置布局不但可以带来良好的社会效益，也能降低建筑成本，获得很好的经济效益。
住宅房屋一经建成，损坏也就开始。随着时间的推移，都要求对其结构强度、刚度、耐久性、安全性进行鉴定，并对建筑功能和各种设备的可靠性及功效等进行评估和检测，根据不同的需要采取维修、加固、改造更新。由于住宅房屋的建造时期不同，修缮对象结构复杂且多样，决定了住宅房屋修缮具有专业性强、内容繁杂、难度大等特点。本文将从以下几个方面入手进行探讨。
1 住宅房屋修缮概述
住宅房屋修缮有广义和狭义之分。狭义的住宅房屋修缮仅仅是指对住宅房屋的养护和维修；广义的住宅房屋修缮指的是住宅房屋自建成到报废整个使用过程中的养护、修缮和改建，其目的在于修复由自然因素、人为因素所造成的住宅房屋损坏，延长住宅房屋的使用年限，保证住宅房屋正常地发挥其使用功能，这是物业管理的基础性工作。《上海物业管理行业规范》中明确规定，物业管理公司服务窗口周一至周六全天服务，24小时受理居民报修，全年提供维修服务；对业主的急修项目必须在2小时内到达现场24小时内修复；如不能在规定时间内修复，应做出限时修复的承诺；小修项目3天内修复（不包括预约、雨天筑漏）。不能以双休日或节假日为借口顺延；需安排工程修理的，应及时告知报修人并做好回访工作。
2 住宅房屋修缮工程的质量控制
质量控制中的质量检验阶段，检验人员对于产品质量的控制和处理办法，仅限于检查不合格产品，并把挑选出来。统计质量控制阶段着眼点从单纯发现生产中缺陷转变为找出生产缺陷的原因，组织信息反馈，找出并排除影响产品质量的各种因素，把不合格产品尽可能地消灭在萌芽状态。全面质量控制要求把质量控制贯串在设计、生产、辅助生产、用户服务的全过程中，即实行全面的、全员的质量控制，并建立起包括各项管理工作在内的质量保证体系。因此，对修缮工程的量方验收工作提出了一定的要求。
3 住宅房屋修缮工程质量控制的具体措施
3.1 住宅房屋修缮的前期工作质量控制
住宅房屋修缮的前期工作，指的是查勘鉴定、制定修缮方案、工程设计、工程预算、工程报建、搬迁住户（根据情况而定）、申请占用道路、备工备料，以及处理毗邻住宅房屋的关系、协调内部工作和有关单位的关系和施工用水用电、住宅房屋修缮前的临时安全措施、工程后续贮备要做好这些住宅房屋修缮的前期工作，就应注意以下几个方面。
一要妥善安排，尽可能减少对住户影响。除了翻修工程、大型的综合维修和大修工程，必须搬迁住户外，一般的住宅房屋修缮施工大多不搬迁住户，以避免住户迁进迁出的麻烦，以及减少占用周转房和费用开支等。在编制修缮施工作业计划时，对于施工过程必须有方便的工作面而需要住户给予密切配合时，这在事前应妥善安排，并向住户解释清楚，做好他们的思想工作。在施工操作规程中，应尽可能地减少其影响面，缩短工期，文明施工，以免过多地增添住户的麻烦。
三要有计划、有步骤地解决好工程后续贮备问题。住宅房屋修缮必须有计划、有步骤地进行，只有这样才能加快进度，提高效率。按照已有的工作经验，在同一期间，住宅房屋修缮工程的完工、施工、待工项目之比，以 1： 2： 3 较为合理。也就是说，每修缮 1 栋住宅房屋，要有 2 栋住宅房屋在施工之中，有 4栋已做好前期工作，等待开工。
3.2 住宅房屋修缮施工阶段的质量控制
房屋修缮工程的类型较多，项目繁多、面广、数量大，使用材料的品种、规格也多。外部需要供应、运输、市政设施、供水、供电等部门的配合协作，还必须在修缮施工中因地制宜地进行各施工阶段、施工环节、工序和工程的很好协调，搞好总体综合平衡。为此，对修缮工程先要有计划、有步骤，施工中要加强施工阶段、施工环节、工序和工序的交验检工作，并认真、及时检查计划的实施情况。
3.2.1 维修施工调度管理
房屋维修施工调度管理是以维修工程施工进度计划为基础，在施工中不断使人工、材料、机械和施工任务进度之间达到平衡，并解决好工种与专业之间衔接的综合性协调工作。其管理的主要内容是：（1）经常检查督促施工计划和工程方案的执行情况，进行人力物力平衡调度。（2）组织材料的运输和供应，确保施工连续。
3.2.2 维修施工计划管理
维修施工计划是指按照施工总进度计划要求，结合人力、物力、财力情况，根据上月实际完成的形象化进度而制定的下月维修施工计划。一般月末编制一次，月中平衡调整。其管理的主要内容是：（1）贯彻执行计划。月度维修施工计划经批准下达后，应把各项计划按旬按E1分别落实到施工班组和个人。（2）督促检查计划保质保量安全完成情况。可采取专业检查和班组19查相结合的方式，专业检查可每旬一次，班组自查可每天一次。
3.2.3 维修施工技术管理
维修施工技术管理就是指对房屋维修施工中的各个技术环节和过程，按照一定的技术标准和技术经济指标进行科学管理，以保证房屋维修施工工程符合技术规定要求。其管理的主要内容是；（1）对维修设计施工图的技术管理。主要内容包括检查施工组织设计、施工方案、施工说明是否完整明确，是否符合有关技术规范或规定；维修施工的技术装备条件与设计要求是否达到一致；对维修设计提出合理化建议或修改设计。（2）对施工技术的管理。其主要内容是提出维修工程应达到的质量标准和提高工程质量保证安全的技术措施；拆除原有房屋和减轻对毗邻房屋的影响而应采取的安全技术措施；冬雨季及夜间施工技术措施；维修工程中可能的质量通病及应采取的预防性技术措施；利用旧料和提高旧料利用质量的技术措施。
3.2.4 维修施工质量和安全管理
维修施工质量和安全管理是指为保证和提高维修施工质量，贯彻预防为主、保护职工人身安全和对业主负责的思想而进行的一系列管理工作。其管理的主要内容是：（1）建立健全质量安全监督检查机构，配备专职人员，分级管理，层层负责，并互相协调配合。（2）坚持质量和安全检查制度，实行班组自检、互检和交接检查制度，对关键部位和隐蔽工程的质量要严格检查。（3）制定质量管理计划、质量保证措施、安全生产各项管理制度和技术措施。（4）加强中间检查和技术复核，尤其是对关键部位的质量检查复核工作。（5）做好房屋维修工程施工质量的检查验收和质量跟踪，实行质量回访。
3.2.5 维修施工的材料管理
维修施工的材料管理直接影响施工计划、进度、质量和维修成本。其管理的主要内容是：（1）有计划的组织材料分期分批进场，满足连续施工的需要。（2）加强对材料品种、规格和质量的检查验收管理，以保证维修施工质量。（3）实行材料收发核算制，做好材料保管工作。（4）及时回收旧料废料，办好转退料手续。
4 结论
由于住宅房屋修缮工程具有不同于新建工程的许多特点和独特的专门技术，它在建筑施工领域内的重要地位，越来越为人们所重视。重视住宅房屋建筑的保护和维修工程质量控制，改善生活环境，保护和维护好各个不同历史时期建造的房屋建筑，保护和发扬有地方特色的建筑和建筑群风貌，就会为社会的可持续发展做出贡献。
参考文献
[1]邱蓓. 浅谈房屋修缮工程的工作[J]. 科学之友，2010.01.
[2]林援朝主编. 物业管理条例实施手册（中卷）[M]. 中国环境科学出版社，2003.06.
根据不同房屋产权审查办理程序及提交材料如下：
（一）《规定》中所称的市政基础设施建设项目是指列入市建设计划的道路、桥梁、河道、排水、环境卫生设施、公共交通工程、绿化等建设项目。
（二）因市政基础设施建设项目拆迁非住宅房屋的，按照被拆迁的非住宅房屋建筑面积每平方米1000元的标准予以一次性货币补偿安置。
二、关于处理历史形成的私有住宅租赁房屋的补偿安置
（一）在拆迁范围内统一实行货币补偿安置政策的，私有住宅房屋的被拆迁人（房屋的产权人，下同）与历史形成的房屋承租人可以协商解决货币补偿安置分配比例；拆迁人及其委托的拆迁单位按照被拆迁人与房屋承租人达成的协议，分别向被拆迁人和房屋承租人支付货币补偿安置资金。
（二）私有住宅房屋的被拆迁人与历史形成的房屋承租人不能自行协商解决货币补偿安置分配比例的，区、县房屋拆迁管理部门可以参照被拆迁人与房屋承租人之间3：7的比例（特殊情况可适当调整此比例）予以调解，促成当事人尽快达成协议。
（三）在房屋拆迁公告公布的搬迁期限内，被拆迁人与房屋承租人不能达成货币补偿安置分配比例协议，或者经区、县房屋拆迁管理办公室调解仍达不成货币补偿安置资金分配比例协议的，由区、县房屋拆迁管理部门按照《规定》第十八条和第三十六条的规定作出实行房屋产权调换的行政裁决。
三、关于对公民个人以缴纳出让金的方式取得的国有土地使用权的补偿
（一）在拆迁私有住宅房屋时，原土地使用人已按照《天津市城镇私房交易补交土地使用权出让金暂行规定》（津政发〔1992〕43号）补交土地使用权出让金并且其使用期限尚未到期的，其剩余年限的出让金本金，由新的土地使用人对原土地使用人予以补偿。该项补偿金额不包含在被拆迁房屋的货币补偿安置资金中，由新的土地使用人（即房屋拆迁人）和原土地使用人（即房屋被拆迁人）单独结算。
（二）在拆迁私有住宅房屋时，原土地使用人按照《天津市城镇私房交易缴纳国有土地使用权出让金办法》（津政发〔1998〕45号）规定的比例缴纳了国有土地使用权出让金的，其已缴纳的出让金不予补偿。
四、关于拆迁房屋补偿安置资金的使用根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）第二十条和《规定》第二十三条的规定，房屋拆迁的补偿安置资金，必须全部用于被拆迁房屋的补偿安置，不得挪作他用。
《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》
二、征收范围
区街以南，中华路以西，外环路以北。
三、征收补偿安置办法
房屋征收补偿安置采取货币补偿和产权调换两种方式。被征收房屋价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构确定。
（一）货币补偿方式
1．确权住宅房屋补偿标准
由房地产价格评估机构结合被征收住宅房屋的权属、区位、用途、建筑面积等因素，确定被征收住宅房屋的补偿面积单价。
2．未确权房屋和无证（照）门（耳）房补偿标准
（1）未确权房屋补偿标准
征收区域内未确权房屋按200元/平方米标准予以补偿。
（2）无证（照）门（耳）房补偿标准
对于征收区域内无证（照）门（耳）房，按照100-150元/平方米标准补偿。
3．对于征收区域内由于历史原因造成的无产籍住宅房屋（正房），居住人具有征收区域内户口，房屋归属无纠纷，且属唯一一处住房的，经市房屋确权领导小组组织认定，并在征收区域张榜公示后无异议的，参照有照房屋市场评估价的70%给予补偿。
4．对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
5．非住宅房屋货币补偿标准
按照被征收房屋的市场评估价格予以补偿。
6．临街“住改非”房屋停业补偿标准
（1）对利用临街被确权房屋从事生产经营并取得营业执照、依法纳税满一年的“住改非”房屋，停业费按其经营面积的被征收房屋市场评估价值20%给予经营者一次性货币补偿。
（2）对利用临街被确认为一户一宅的无照房屋从事生产经营并取得营业执照、依法纳税满一年的“住改非”房屋，停业费按其经营面积的被征收房屋市场评估价值20%给予经营者一次性货币补偿，经营面积按70%计算。
（3）对利用临街未确权房屋从事生产经营并取得营业执照、依法纳税满一年的“住改非”房屋，停业费按其经营面积的被征收房屋补偿价值（200元/平方米）的20%给予经营者一次性货币补偿。
7．搬迁补助费
（1）征收住宅房屋搬迁补助费标准，按被征收房屋建筑面积每平方米5元计算。“住改非”房屋按被征收房屋实际经营占用面积每平方米8元计算,搬迁补助费支付给经营者。
（2）征收非住宅房屋搬迁补助费标准，按被征收房屋建筑面积每平方米8元计算，搬迁补助费支付给经营者。
（3）搬迁补助费发放方式，采取搬迁时一次性发放。
8．临时安置补助费
（1）征收住宅房屋实行货币补偿的，一次性支付临时安置补助费，标准为每户600元。
（2）征收非住宅房屋实行货币补偿的，一次性支付临时安置补助费，标准为每户800元。临时安置补助费支付给经营者。“住改非”房屋参照此标准执行。
9．装修补偿标准
被征收房屋室内装饰装修的补偿金额按重置价格结合成新，通过委托评估确定。
10．附属物及青苗补偿标准
按附表一、二、三的具体标准执行。
（二）产权调换安置方式
产权调换安置仅适用于被确权住宅房屋和被确认为一户一宅的无证（照）房屋。
1．限定价格安置的最大面积为120平方米，被征收人确权房屋面积超过120平方米的部分，要求产权调换的，按被征收房屋的市场评估价格与市场价格结算差价。
2．选择产权调换方式的，对住宅房屋确权面积120平方米以内部分实行“拆一还一”（拆一平方米还一平方米），不找差价。对面积超过被征收房屋面积在5平方米以内的增加部分，按限定价格计算；对面积超过被征收房屋面积在5平方米以外的增加部分，按市场价格结算。
3．被征收人为低保户的，每户面积不足50平方米的独一处住房，按50平方米安置。免交50平方米以内增加面积部分差价款。
4．对只有唯一住房，每户面积不足50平方米的，按50平方米安置。对50平方米以内增加面积部分按限定价格的60%结算
5．被确认为一户一宅的无证（照）房屋，选择产权调换方式的，按照被确认房屋面积70%标准予以安置。
6．临时安置补助费
征收住宅房屋实行产权调换的，对自行安排住处的被征收人，临时安置补助费按被征收房屋建筑面积每月每平方米5元发放，每月不足300元的按300元/月核发。搬迁时按照协议中明确的过渡期限分期预发，第一次预发12个月，期满后续发。
协议约定的过渡期满后，尚未交付使用的，自过渡期满之日起，每月双倍支付被征收人临时安置补助费。
7．其他费用标准参见货币补偿中的相关标准。
（三）种植区、养殖区及企业征收补偿安置
1．种植和养殖区补偿
委托评估机构对种植户和养殖户的建筑物、构筑物、附属设施及相关搬迁补助费等进行评估，根据评估结果予以一次性货币补偿。
2．企业补偿安置
委托评估机构对企业资产进行评估，根据评估结果予以一次性货币补偿。
四、相关优惠政策
（一）住宅房屋优惠政策
1．具有本村户口的低保户、荣军户、残疾人等家庭有特殊困难的，提供相关证明，并经街道、村委会、民政部门证实后，只有唯一一处并且未确权的住房（房屋面积不超过50平方米），参照确权房屋给予补偿或安置，安置面积不超过50平方米。
2．自正式签订征收协议之日起20日内签订协议并完成搬迁的，每户按建筑面积50元/平方米予以奖励；实行产权调换的房屋，同时，一次性支付24个月临时安置补助费。
3．回迁户自正式通知回迁之日起，免收2年电梯费、物业费。
4．自正式签订征收协议之日起20日内签订协议并完成搬迁的，限定价格按2600元/平方米结算，市场价格按3200元/平方米（均价）结算。
（二）种植区和养殖区优惠政策
被征收人在规定期限内签订补偿协议,并按协议约定期限内完成搬迁的，按每户每平方米50元予以一次性货币奖励。种植户、养殖户与房屋产权人不是同一人的，在规定期限内完成搬迁的，奖励给种植户或养殖户。
（三）对被征收人及其家庭成员在上房村的承包土地，按照承包合同确定的面积给予一次性耕种交通补助费，标准为600元/亩。
五、情况
1．位置
位于区盘宇街以南、友谊街以北、中华路以东，金城路以西。具置以规划部门的批准文件为准。
2．面积户型
以中小户型为主，设定两室50平方米、两室一厅65平方米、75平方米，三室一厅85平方米、97平方米，三室两厅119平方米6种户型。
3．的楼层差价
为高层住宅，实际建设层数，根据回迁协议所需套数、并经市规划建设审批领导小组确定。
市场价格以住宅首层为基数按逐层递增的方法确定，每层差价为30元/平方米。在120平方米内，按照确权面积选择以及楼房增平面积在5平方米以内的，无楼层差价。
4．选择方式
被征收人签订征收协议后统一领取协议顺序号。搬迁后，持搬迁验收单领取搬迁顺序号。协议顺序号与搬迁顺序号之和除以2即为被征收人的回迁顺序号。所得分值相同的，抽签决定先后。被征收人按回迁顺序号依次选择回迁房屋具置。在规定搬迁期限内，被征收人未搬迁完毕的，协议顺序号作废，重新排序。
5．建设标准
（1）土建主体工程：符合设计规范的框架结构；
（2）土建装饰工程：外墙采用节能保温方案，色泽、外形与小区商品房一致，内墙面刮涂料，地面水泥砂浆压光，厨房和卫生间地面、墙面按设计标准贴瓷砖；
（3）门窗工程：进户门采用防盗门，单元门安装电子对讲门，卧室、厨房、卫生间采用木质胶合板门，外窗采用塑钢窗；
（4）电照工程：按设计要求安装开关、插座、灯具，走廊安装共用声控灯，电表出户；
（5）给排水工程：室内给水管线使用供水专用管材安装，水表出户（一户一表），并按规范要求安装节水器具。厨房安装水龙头、普通陶瓷洗菜盆，卫生间安装水龙头、普通坐便和洗手盆，室内排水立杠为PVC管；
（6）采暖工程：实行集中供热、一户一阀分户采暖方式，立杠采用聚氯脂保温管，室内采用供暖专用管材及普通散热片；
（7）电讯工程：通讯、有线电视接入小区网络；
（8）燃气工程：燃气管道进户，气表出户；
（9）配套工程：按小区整体设计方案实施，与小区商品楼配套标准一致；
（10）其他建筑内容按有关设计标准执行并符合国家现行规范要求。
6．管理及费用标准
小区前期物业管理由建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施。业主大会成立后，根据《物业管理条例》的相关规定，选聘物业管理企业实施物业管理。水、暖、电、气、有线电视等收费标准按市批准的相关文件执行。
7．过渡期限：至年5月回迁，共计24个月。
凡在本市市区范围内国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋（含构筑物、附属物）的，均适用本办法。
二、第九条第一款、第二款修改为：
拆迁范围在500户以上的连片开发地段，一般应由区以上人民政府组织拆迁人或者被委托拆迁人实施统一拆迁。
凡不涉及民事权益的单位自管房产、军产的房屋拆迁，经市规划管理部门和市房屋拆迁主管部门审定批准后，可以自行拆迁。涉及民事权益的，应委托拆迁。
三、第十条修改为：
市房屋拆迁主管部门应当根据市规划管理部门核定的建设用地范围，通知公安、房管、城建、工商行政管理、街道办事处等部门和单位，暂停办理拆迁范围内的户口迁入、分户、建设工程规划许可证、工商营业执照、房屋翻建、房产交易、房屋析产、房屋使用交换以及租赁过户等手续。停办时限为一年，延长期限不得超过六个月。逾期自行终止。在停办期间办理上述手续，不予认可。
四、第十一条修改为：
房屋拆迁主管部门核发房屋拆迁许可证后，应将房屋拆迁决定以公告或者其他形式予以公布。房屋拆迁决定应载明拆迁人、拆迁范围和搬迁期限等内容。
在房屋拆迁主管部门公布的拆迁期限内，拆迁人应与被拆迁人对拆迁补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、过渡方式和过渡期限签订补偿安置书面协议，并做好搬迁动员工作。
被拆迁人搬迁完毕后，拆迁人应根据被拆迁人搬迁的先后顺序和付款情况，与被拆迁人在原协议基础上签订补充协议，明确拆迁安置用房的层次、朝向和房号。
拆迁补偿安置协议必须经市房屋拆迁主管部门签证或由公证机关公证。
五、第十二条修改为：
房屋拆迁应公开房屋拆迁政策、办事程序、拆迁安置用房图纸、安置方案和补偿价格，接受群众监督。
六、第十六条修改为：
法律、法规对拆迁军事设施、文物古迹、宗教房屋以及涉外房屋等另有规定的，按有关规定办理。
拆除拨借房产、经租房产、侨产以及由政府代管的私有房产，须经市房屋拆迁主管部门审核批准，按有关规定办理。
拆除违法建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿安置。拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。
七、第二十一条第（一）项修改为：
（一）私有自用或单位自有房屋实行产权调换的，产权属私有或单位所有。产权调换按下列规定办理：
（1）偿还建筑面积与原有建筑面积相等的部分，由拆迁人按建筑安装工程造价与产权人以重置价结合成新结算；
（2）偿还建筑面积不足原有建筑面积的部分，拆迁人除按重置价结合成新对产权人补偿外，并以重置价标准补贴；
（3）偿还住宅房屋在原有使用面积2.5倍以内且未达到人均控制标准的，超出原有使用面积的部分，由产权人按建筑面积以成本价支付；
（4）偿还住宅房屋超过原有使用面积2.5倍但未达到人均控制标准的部分，由产权人按建筑面积以规定的商品房价支付；
（5）偿还住宅房屋超过原有使用面积2.5倍且又超过人均控制标准的部分，由产权人按建筑面积以市场商品房价支付；
（6）偿还非住宅房屋建筑面积超过原有建筑面积的部分，由产权人按规定的商品房价支付。
第二十一条第（六）项改为第（五）项，修改为：
（五）拆除私有出租住宅房屋，产权人要求产权调换的，偿还建筑面积与原有建筑面积相等或不足的部分，按本条第（一）项的规定办理；偿还建筑面积超过原有建筑面积的部分，由产权人按规定的商品房价支付。产权人放弃出租住宅房屋产权的，拆迁人除应作价补偿外，并按产权人放弃出租住宅房屋产权的建筑面积以重置价标准补贴。产权人不放弃出租住宅房屋产权的，原租赁关系应继续保持。拆迁安置用房租赁使用期限不得少于5年。产权人与使用人对租赁拆迁安置用房另有协议的，按协议办理。
删去第二十一条第（五）项、第（八）项、第（十）项。
八、第二十六条修改为：
南京市拆迁住宅房屋区位分为中心区、城区、新区：《南京市城镇土地分级》规定的城区一级、二级地区为中心区；宁政发［1995］74号文《关于调整玄武区白下区江宁县等区县行政区划的通知》明确的南京市行政区划调整前的六城区行政区划范围（中心区除外）为城区；中心区、城区以外地区为新区。拆迁住宅房屋实行有偿安置。城区安置标准控制在人均使用面积10.6平方米以内。新区安置标准控制在人均使用面积13.5平方米以内。
原有人均使用面积在人均控制标准以内的，被拆迁人可申请增加使用面积安置。拆迁安置用房新增面积补偿款按下列规定支付：
（一）在原有使用面积2.5倍以内且未达到人均控制标准的，超出原有使用面积的部分，由被拆迁人及其家庭成员所在单位、拆迁人三方按建筑面积以成本价共同承担。其中拆迁人支付三分之一，被拆迁人家庭成员所在单位平均承担三分之一，被拆迁人支付其余的三分之一；
（二）超过原有使用面积2.5倍但未达到人均控制标准的部分，由被拆迁人按建筑面积以规定的商品房价支付；
（三）超过原有使用面积2.5倍且又超过人均控制标准的部分，由被拆迁人按建筑面积以市场商品房价支付。
原有人均使用面积超过人均控制标准的，可按原有使用面积就近下靠标准户型安置。
被拆迁人从中心区、城区安置到新区免交10平方米使用面积的新增面积补偿款。其中拆迁安置用房新增面积不足10平方米使用面积的部分，由拆迁人对被拆迁人按建筑面积以成本价的二分之一给予补贴。
被拆迁人不支付应承担的新增面积补偿款的，参照原有使用面积安置或在新区指定位置安置。被拆迁人少支付应承担的新增面积补偿款的，根据付款情况相应减少面积安置。
被拆迁人承担的新增面积补偿款由市政府指定的部门收取，五年后归还。还款时间自结清补偿款之日起计算，不计利息。被拆迁人家庭成员所在单位承担的新增面积补偿款支付给拆迁实施单位，冲减拆迁成本。拆迁安置用房按公房承租使用。
南京市拆迁安置用房 设计套型使用面积城区标准为：25平方米、32平方米、42平方米、52平方米、62平方米；新区标准为：25平方米、32平方米、42平方米、54平方米、68平方米、81平方米。实际安置面积比设计套型少1平方米以内或不超过3平方米的，均为正常安置。
九、第二十条修改为：
中心区、城区范围内因市政工程、公共事业或新建非住宅项目而拆迁的居民住户，到新区安置。
中心区、城区内，市政府划定的道路建设补偿用地范围内拆迁的居民住户，也到新区安置。如在此范围内建有商品住宅，被拆迁居民要求在原址安置的，应按下列规定一次性支付购买拆迁安置用房的全部费用，方可取得房屋产权：
（一）拆迁安置用房建筑面积与原有建筑面积相等的部分，由被拆迁人按成本价支付；
（二）拆迁安置用房建筑面积超过原有建筑面积的部分，由被拆迁人按市场商品房价支付。
被拆迁人到新区安置或付差价回原址安置，拆迁人因而获得的原址与新区两处商品房之间的差价收益，由市房屋拆迁主管部门收取一部分，统一上缴市政府，用于城市基础设施建设。收取标准和办法由市政府另行制定。
拆迁住宅房屋跨区位安置的，按下列规定办理：
（一）从中心区安置到城区，从中心区、城区安置到新区，应根据原有使用面积和移位距离给予住宅区位差和搬迁距离补偿。
十、第二十九条修改为：
除市政工程、就地安置拆迁项目外，拆迁人应按有关规定提供用于一次性定居的拆迁安置用房。一次性定居比例由市政府定期公布。
十一、第三十条第二句修改为：
拆迁安置用房为多层住宅的，过渡期不得超过24个月；拆迁安置用房为高层住宅的，过渡期不得超过36个月。
十二、第十三条增加一款，作为第二款：
对在新区安置的原有住房面积较宽的住户，可按下列标准安置：原有住房人均使用面积在20平方米以上的，按人均使用面积15平方米安置；原有住房人均使用面积在30平方米以上的，按人均使用面积18平方米安置；原有住房人均使用面积在40平方米以上的，按人均使用面积20平方米安置。
第三十一条第二款改为第三款，修改为：
被拆迁除非住宅房屋的使用人，系指在拆迁范围内具有相应的房屋所有权证、房屋使用权证、土地使用证、工商营业执照的单位或者个人。
拆迁非住宅房屋应以被拆除房屋的原有建筑面积安置房屋的使用人。
拆迁非住宅房屋按以下办法给予确认：
（一）取得房屋所有权证的，按所有权证标明的使用性质、部位和面积；
（二）未取得房屋所有权证的，按建筑年代当时领取的建筑执照或建设工程规划许可证核定的使用性质、部位和面积；
（三）在拆迁停办有关手续前已向房产管理部门办理住宅房屋使用性质变更登记的，按其变更登记的部位和面积；拆迁停办有关手续前，住宅房屋实际使用性质已经变更，但未办理住宅房屋使用性质变更登记的，在补办变更登记等手续后，按其变更登记的部位和面积；
（四）因市政建设新建道路或拓宽道路后新开设的营业用房，在道路建成后5年内需要拆迁的，按新建道路或拓宽道路前原有房屋的使用性质。
十四、第三十五条修改为：
拆迁非住宅房屋按下列规定办理：
（一）不具有区域功能的单位房屋，一般应异地安置。对环境有污染的企业应按城市规划的要求安置；
（二）学校、幼儿园等具有区域功能的单位房屋，应按城市规划的要求予以安置；
（三）商业用房按《南京市商业用房拆迁区位分级表》的规定补偿安置。
拆迁生产场地可按原有面积安置。原有面积过宽的，可以有所减少，并适当给予补偿。
十五、第三十六条修改为：
拆迁单位非住宅房屋，拆迁人应按下列规定向房屋使用人支付安置补助费用：
（一）因拆迁造成停产、停业的，其直接受到影响的在职职工的工资、国家政策规定的补贴，以及直接受到影响的在职职工按比例承担的离、退休人员的工资，经有关部门审核后，由拆迁人按上一年补贴和工资总额支付给被拆迁单位。拆迁人除支付工资及补贴外，并依照被拆迁人上一年缴所得税额的20％补偿；
（二）拆迁单位生产用房，其设备的拆除安装和搬运费用，由拆迁人按房屋建筑面积重置价结合成新的10％补偿。其中有重型设备的，按20％补偿。拆迁单位非生产用房，按3％补偿。
十六、第三十八条删去第（四）项、第（六）项。
十七、第四十条修改为：
凡经市政府批准的道路、桥梁、河、城市防汛、排水、公交、环卫、消防设施、公共绿地等市政基础设施项目需拆迁房屋的，被拆迁人必须服从建设需要，在公告规定的期限内签订协议并搬迁。达不成协议的，按照先拆迁腾地、后处理纠纷的原则处理。
十八、增加一条作为第四十一条：
第四十一条 拆迁非住房屋，使用人应自行安置或由其主管部门统筹安置。具体补偿安置按下列规定办理：
（一）拆迁人应按被拆除房屋的建筑面积重置价给予产权人经济补偿，产权人应在规定的拆迁期限内拆除房屋，也可委托拆迁人代为拆除。拆迁单位生产用房，拆迁人应按本办法第三十六条规定给予补偿。工资补贴的支付按下列规定办理：
（1）拆除单位自有生产用房，拆迁人应给予被拆迁人十二个月以内的工资补贴；
（2）拆除单位承租的生产用房，拆迁人应给予房屋使用人六个月以内的工资补贴；
（二）拆除房产管理部门无偿移交、无租拨借给其他部门和单位的非生产用房，一律无条件拆除，不予补偿安置；
（三）拆除粮店、燃料店、菜场以及文教、卫生用房，应按其区域功能就近予以安置，并可按被拆除房屋的建筑面积给予每平方米10元以内的经济补贴。拆除中、小学校舍或幼儿园用房，必须保证学生就近入学入托；
（四）拆除外地来宁承租非住宅房屋的单位和个人，不予补偿安置。
市政建设占用生产场地的，应异地安置；占用非生产场地的，不予安置。
十九、第四十八条改为四十九条，修改为：
拆迁房屋补偿安置的重置价、建筑安装工程造价、成本价、规定的商品房价等费用标准，由市房屋拆迁主管部门会同市物价管理部门制定。
二十、《办法》中“复建房”均改为“拆迁安置用房”。
增加或删减条目后，序号相应进行调整。
