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2、房地产开发企业自身“造血”不足。房地产企业自身血液的来源主要是产品开发和销售，因此，自身“造血”不足也同样表现在这两个方面。（1）房地产企业项目的开发周期比较长，其中存在的风险因素比较多，从而导致预期效益的实现也存在了很大的风险。如果房地产企业在项目运行的中出现不可规避的风险，就会影响其预期效益的实现，其盈利水平就会受到影响，不能有效的为后期项目提供资金；其偿还债务的能力也会受到影响，为其银行借贷产生一定的阻碍。（2）在房地产项目开发的产品能够出售之后，受到政策环境的影响，或者受到房地产销售手段的影响，使得预期的销售目标没有完成，使得资金回收效率变缓；或者受到银行个人贷款政策的影响，影响了企业按揭回款的效率，影响了企业资金回笼，从而出现“供血不足”的现象。
二、房地产企业资金风险的成因
1、企业资金外部性财务风险问题。（1）市场环境。随着房地产改革制度的推进，随着社会经济的发展，个人成为房地产市场主要的需求者，在这样的情况下，客户的需求呈现出个性化的特征，为了满足客户需求，房地产企业要对设计产品进行细分，要对客户群体进行细分。一旦产品定位失误或者销售策略失误就会出现产品滞销的风险，会为企业资金回笼带来风险。（2）政策制度。首先，土地是房地产活动开展的基础，而我国土地的所有权属于国家，政府在土地开发方面的相关政策会对房地产企业的活动产生直接的影响；其次，政府指定的税收政策会对房地产产品的销售价格产生直接的影响，会对其销售产生影响；最后，政策制定的金融政策也会对房地产企业的融资产生重要的影响。（3）经济发展水平。首先，经济发展水平直接影响着人们的购买力，经济发展水平过低，人们购买力不足，会影响房地产产品的销售；其次，受到经济发展周期的影响，房地产行业的发展也呈现出周期变化，一般情况下，发展期为5年，低落期为2年，发展周期对房地产企业的发展有着直接影响。
2、房地产企业内部关系存在问题。房地产企业内部关系问题主要表现在运营机制方面。由于房地产活动的特殊性，一般情况下，在确定开发项目之后，企业会围绕这个项目建立一个利润中心或者项目公司。但是收到土地资金开发有限性的影响，这个临时成立的中心或者公司会呈现出短期性的特点，因此，其经营思路和决策也会表现出一定的短期性。因此，管理者在管理方面会将目光集中在眼前利益方面。同时在财务运作方面，存在着融资冲动、拿地盲目、治理结构形式化等问题，会财务风险的产生提供了一定的内在诱发因素。
3、缺乏资金风险意识。房地产企业缺乏资金风险意识，主要表现在没有完整的且适合企业自身的预算制度，或者企业预算在实际执行过程中没有发挥其实际效用。同时，房地产企业缺乏完整的财务风险管理体制，缺乏财务风险分析和财务风险管理，在出现财务风险的时候，不能采取有效的机制进行抵御，从而导致财务风险的产生。
三、房地产企业财务风险的防范策略
1、融资风险的防范。融资风险的防范主要通过融资多元化来实现。首先，企业在融资的过程中，可以对不同的资金种类进行考虑，对不同银行的贷款政策进行比较，拓展融资渠道，避免盲足融资。其次，拓展资金流入渠道。房地产企业为了规避资金风险，可以改变资金流入渠道单一的情况，通过自办商场酒店或者持有商业房产等形式，拓展资金流入方式，避免资金链中断。
2、投资风险的防范。投资风险是房地产企业财务风险的表现形式之一，规避投资风险的主要措施就是房地产企业对需求者的消费心理进行科学的分析，对产品进行细分，对产品进行合理的定位，完善产品销售政策，以保证产品销售预期的实现，以保证资金能够及时回笼。
3、资金运营风险的防范。规避企业运营风险最主要的就是完善企业的运营机制，改变短期性运行模式。企业的管理者要以长远的眼光来制定企业的发展战略；其次，要完善财务管理制度，完善企业财务预算，制定财务预算的执行政策，保证财务预算能够得到有效的发挥。最后，在制定完善的企业风险管理制度，对风险进行预期分析，制定完善的规避政策，以对财务风险进行有效的防范。
房地产企业财务风险是指在各项财务活动过程中，由于各种难以预料或控制的因素影响，财务状况具有不确定性，从而使房地产企业有蒙受损失的可能性。本文在此背景下对房地产企业财务风险管理与防范进行了分析和探讨。
一、房地产企业财务风险的表现形式
狭义的财务风险，是指由于利用财务杠杆给企业带来的破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险。广义的财务风险，是企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。“狭义”的观点立足于企业筹资时过多举债或举债不当引起的财务风险；“广义”的观点则是立足于企业全局，是全方位的，它避免了只重视企业筹资过程的风险而忽视其他方面的风险，更有利于认识企业财务风险的全貌。从房地产企业的经营特点分析，房地产企业面临的财务风险主要表现为以下几个方面：
（一）无力偿还债务风险
房地产企业虽也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本比例相当低，大量的开发资金来源于借贷，有的企业甚至注册资本也只是空转中，根本没有自有资本，如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致公司资金紧张，也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付预期本息而遭受灭顶之灾。
（二）利率变动风险
房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等的影响，贷款利率可能发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。最近，经常在报纸上看到关于房价和利率紧密相联系的文章和报导。2009年央行上调调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，并严格执行差别化的各项住房信贷政策，抑制投机投资行购房，所以说，房地产价格往往随着利率的上升而直线下降。”
（三）再筹资风险
再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大，从而给集团经营带来致命威胁。可见，房地产企业的上述财务风险能否被尽早识别、发现，对房地产企业的健康、良性发展具有重大的意义。
二、房地产企业财务风险管理现状分析
（一）缺乏财务预算管理意识
有些房地产开发商认为只要工程能够取得土地使用权，组织施工队伍按设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期竣工交付使用，就会产生经济效益。但是，如果房地产企业没有从财务预算方面去考虑分析，对开发的房地产项目没有从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率上作细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作，就可能造成在资金管理上盲目进行运作，财务管理工作只停留在单纯的会计核算，疏忽了成本控制，从而加大项目成本的投资，影响了经济效益。
（二）盲目举债加重成本负担
房地产企业的项目投资，需要大量的资金参与投入运作，一些房地产企业为了使项目上马，没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，而是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款，加大了房地产项目的投资风险度。房地产项目上马后，没有对整个项目的资金使用作全盘计划，盲目使用，分不清资金使用的轻重缓急，考虑了个别项目的用款，影响了整体的利益。
（三）成本管理不力影响财务控制
有的房地产企业只注重工程进度和质量，忽视了财务部门的成本管理，没有发挥财务部门自身拥有的优势。为了工程进度和质量，在财务的成本核算上简单、粗糙，没有寻找自己企业的特点进行成本管理，使企业的财务人员成为简单的机械算账，致使整个企业财务管理的成本核算无从做起。有些房地产企业领导总认为成本管理和核算是财务部门的事情，忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用，致使财务部无法收集第一线成本管理的基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，影响了企业效益。
三、房地产企业财务风险管理的措施
（一）搞好资金管理，提高资金利用率
要保证房地产开发经营活动的正常进行，企业必须拥有满足开发活动所需要的资金，因此，筹集资金理所当然成为开发企业财务管理的首要任务。所以，在资金管理中要做好以下两点：
1.注重现金的管理，制定合理的现金使用计划，保持现金收支平衡，并保证企业日益经营对现金的需要。加强企业资金运作的风险控制与防范，对提高企业资金的运作效率、减少企业的资金占用、加速企业资金的流转，从而提高企业的经济效益具有非常重要的意义。加强投资项目的风险分析和可行性研究，确保所投资金的安全、高效，避免项目投资的盲目性。
2.要加强应收账款的管理，尽快收回赊销账款，减少企业坏账损失风险，并且要盘活存量资金，逐步降低商品房空置率，减少资金占用量，加速资金的周转，提高资金利用率，使开发企业尽快步入资金良性循环的轨道。总之，开发企业要建立科学合理的筹资、投资和风险应对的理财机制，保证企业供血和造血功能。
（二）加强成本管理，降低消耗提高效益
成本管理也是企业财务管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好坏，不仅影响企业自身的利益，而且直接影响着以成本为定价基础的房地产商品的价格。因此，开发企业既要重视成本管理，又要切实搞好成本管理。
1.提前充分调查市场，合理确定开发成本项目和成本开发范围，不得擅自扩大开支范围，提高开支标准，准确地计算开发产品成本。
2.建立二级成本核算管理体系，实行成本责任制。开发企业应遵循统一领导，分级管理的原则，在财务部门下设立二级成本核算单位，如向材料部门、工程部门、经营部门等部门委派成本核算员，负责做好各部门的成本核算工作，协助各部门完成财务部门下达的各项成本计划指示。同时明确规定各核算单位的经济责任，实行利益与效益挂钩。二级成本核算管理体系可以为企业经营管理者提供科学、可靠的决策信息。
3.实行全过程的成本管理，努力实现成本管理目标。在成本管理中，不仅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即对拟建项目的成本预测和成本计划的制定；对投建项目在执行成本计划中实行监督和控制，严格控制成本费用的支出，检验计划的科学性、合理性，发现偏差，及时修正，保证成本计划的有利实施，以及对已完工项目的各项成本指标完成情况进行分析和评价，发现问题，找出差距，提出改进成本管理的措施，寻求降低成本的途径。
房地产业在我国尚属一个新兴行业，起步于上世纪80年代中期，仅有20年的历史，具有很大的发展潜力，是一个成长性很高的行业。国家统计局公布的2003年和2004年的房地产综合景气指数均在2002年之上。2004年，全国房地产行业完成投资1.3万亿元，比2003年增长28.1%。尽管房价上涨增加了普通购房者的负担，但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。国内有学者指出，未来五年，全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在，住房供给偏紧，旺盛的需求仍使供求不平衡。未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地区及全国房价的上涨。
在全国房地产行业快速发展的同时，房地产行业的风险也逐渐显现，引起了专家学者的关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出，“十五”期间我国房地产行业表现出四方面的问题：资金来源相对单一，银行风险大；房价增长过快，价格和市场风险偏高；城市开发过快，土地成本升高；粗式开放经营，耗能过大。
深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明，房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快，发展迅速，期间费用占主营业务收入百分比逐年下降，经营管理逐步由粗放型向集约型转变。但同时，主营业务利润率呈现出下降趋势，存货周转率也放缓，反映出房地产行业在快速发展的同时，一些经营风险也正逐步显现。5年来，30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿，增长了55.69%。其中，存货净额由264亿增长到了442亿，增长了67.78%。主营业务收入由141亿增长到274亿，增长了94.07%。资产负债率2001年最低，为49.08%，2002最高为54.55%，并呈上升趋势。反映营运能力的存货周转率，从1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次，2002年有所下降为0.47次。
房地产业的风险，概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等，这一风险分类，虽便于描述，但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险，则便于在风险分析中做到定性定量相结合，静态动态相补充。
在企业风险研究分析中，早期的风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性，因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视，总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点，从而开始对内部收益率的各因子加以细分，出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法，都只是分离地给出各个指标，没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。为进一步深入研究分析房地产企业的经营风险并做出及时预警，本文拟从定量分析的角度，探索运用Z模型风险分析法，对房地产企业的财务风险分析及预警进行初步尝试。
Z模型最早是由美国学者Altman于20世纪60年代中期提出，用以计量企业破产的可能性，在实际运用中，模型得到了逐步补充完善。其分析模型如下：
Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5
式中， Z=判别函数值，X1= 营运资金 / 资产总额，X2= 留存收益 / 资产总额，X3=息税前利润 /资产总额，X4= 股东权益账面价值总额 / 负债账面价值总额，X5= 销售收入 /资产总额
企业破产临界值：
（1）Z < 1.23时，企业处于破产的“危险地带”；
（2）1.23 < Z< 2.9时，企业处于破产的“灰色地带”；
（3） Z> 2.9时，企业财务状况良好。
考虑到企业财务数据源于权责发生制原则，可能不能真实反映企业现实的财务质量，模型在实际运用中增加了两个有关现金流量分析的指标：
(1)现金盈利质量率。
现金盈利质量率=现金盈利值／净利润。其中，现金盈利值是根据现金流量表提供的财务信息计算出来的企业现金净收益。计算公式为：现金盈利值=经营活动现金净流量+分得股利和利润收现+债券利息收现+处置长期资产收现一利息及筹资费用付现。
(2)现金增值质量率。
现金增值质量率=现金增加值／留存收益。其中，现金增加值是企业支付了各项现金分配后的留存现金收益。计算公式为：现金增加值=现金盈利值一分配股利付现。
由于上述分析模型没有把行业因素考虑进来，本文增加了对企业偿债能力的分析，使其更适合房地产企业特色。
本文第二部分根据万科公司与行业财务效益状况指标，资产运营状况指标等进行比较，分析万科公司经营状况；第三部分测算万科公司Z指数值，与指标的临界值比较得出警情结论，并与行业Z值比较，进行行业分析；第四部分对警度进行分析评价，并采取措施排警。
二、基本财务指标分析
2002年万科股份的各项财务指标与市场比较为：
与同业相比，万科公司偿债能力较强，负债比例较小，且短期负债比率大于长期负债比率；资产增长高于同业平均，尤其是净利润的增长，说明公司在不断发展、壮大；企业总杠杆低于同业平均，股价受销售变动影响也小；其应收、应付、存货、资产及现金等价物周转率高于同业平均。但是，其盈利能力要低于同业。
三、Z模型分析
根据Z模型的公式，算得万科公司2002年的Z指数指标为：
【中图分类号】F27 【文献标识码】A
【文章编号】1007-4309（2012）05-0089-1.5
一、企业财务风险的概念
财务风险的概念最先出现在财务管理领域，其出发点是基于企业财务管理决策活动过程中的不确定性。企业财务风险也称筹资或融资风险，首先是由企业负债引起的，具体来说是指企业因借入资金而引起的用货币资金偿还到期债务的不确定性，没有债务就不存在财务风险。
二、房地产企业财务风险的产生环节
财务风险在不同的理财环境和理财阶段，有不同的表现形式。资本循环运动过程就是财务风险的转移和积聚过程，以货币形态为起点和终点的资本循环主要在筹资、投入、生产、分配四个节点上停留，集聚着四种风险。房地产企业财务风险按其在资本运动各环节节点的实物载体上所积聚的风险性质分类，可分为融资风险、投资风险、资金收回风险和收益分配风险四种。
融资风险：融资活动是一个企业生产经营活动的起点，是满足企业生产经营、对外投资及调整资本结构的需要。当前市场经济发达，筹集资金的渠道更是多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。主要表现在债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。债务规模不合理而导致过度负债，既造成资金浪费，又增加了财务费用，增加了企业的成本，对企业的长期发展十分不利。
投资风险：投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致投资项目不能达到预期效益，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险。主要表现为投资项目在工艺技术上不可行或尚不成熟；市场调研有误，产品上市后滞销、落后；投资项目规划过大或过小，行业过度扩张或无力控制管理；负债经营的负债率过高造成债务负担沉重；技术、市场等情况发生变化导致企业投资项目的实际收益与预期收益相差过大。
资金收回风险：企业产品售出后，就从成品资金转化为结算资金，再从结算资金转化为货币资金。这两个转化过程在时间上和金额上的不确定性，就是资金回收风险。资金回收风险的存在，与国家宏观经济政策尤其是财政金融政策是紧密相关的。
收益分配风险：收益分配风险是指由于利润分配而可能给企业今后的生产经营活动带来的不利影响。收益分配是指企业实现的财务成果即利润对投资者的分配，包括留存收益和分配股息两方面，留存收益是扩大规模来源，分配股息是股东财产扩大的要求，二者既相互联系又相互矛盾。
三、房地产企业财务风险的产生原因
一个企业面临的风险最终都要将在该企业的财务状况中体现出来，因而某种意义上，企业面临的风险也是引发企业财务风险的因素，房地产企业的财务风险主要来源于以下几点：
客观因素：房地产的周期性特点。房地产业受经济发展周期和国家的经济发展水平影响较大。房地产业与国民经济的发展周期一样，也有周期性循环。房地产业的周期分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。国内房地产的周期与GDP增长有明显的关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者；而且复苏早于宏观经济，衰退晚于宏观经济。
法律、政策环境。由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。国家为保证国民经济协调健康发展，常常运用税收、金融、财政多种经济手段对房地产行业实行宏观调控，宏观政策对企业收益具有很大的影响。
利率风险是指由于市场利率提高而给投资者带来的损失。调整利率是国家对经济进行宏观调控的主要手段之一。国家通过调整利率可以引导资金的走向，从而起到宏观调控的作用。市场利率的高低与房地产价值呈反方向变动，即利率越高，房地产价值越小，房地产投资价值越小。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，房地产投资将无利可图。随着房地产市场的发展，房屋商品化、社会化和自有化程度的推进，房地产市场的发展迫切需要资本市场的推动，那么房地产投资者将面临较大的利率风险。
通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。由于所有的投资要求有一定的时间周期，尤其是房地产的投资周期较长，因此只要通货膨胀的因素存在，投资者就要面临通货膨胀的风险。
市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。市场是不断运动变化的，房地产的供求关系也是不断变化的。供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产本身价格的变化，这种变化会使房地产投资的预期收益发生偏离。更严重的是，当市场内某种房地产的供给大于需求并达到一定程度时，房地产投资者将面临房地产商品积压的局面，即找不到买主或租户，由此会进一步引发更为严重的问题，资金收不回来，无力偿还贷款，很容易导致投资者破产。
变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致的资金损失的风险。房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，流动性差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。因此当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑现时，由于房地产市场的不完备，使投资者蒙受折价的损失。房地产一般要较长时间才能在市场上脱手，如果急于卖出，损失是不可避免的。
主观因素：自身经营特点，从房地产业的经营特点看，房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。从土地获得、市场调研、投资决策、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，涉及多家合作单位，并接受规划、国土、建设、环保等多个政府部门的监督，从而使得开发商对开发工程的进度、质量、营销控制的难度增大。一旦某个环节出现问题，将导致项目周期拉长、营业成本增加、收益大幅降低甚至亏损。
企业资金结构不合理。主要是指企业全部资金来源中权益资金与负债资金的比例关系。房地产开发企业的资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款等四部分组成，其中自有资金往往只占较小的比例，负债资金往往占企业全部资金来源的70%，有的甚至高达90%，一旦企业经营出现失误，不能控制各类风险，出现不能支付到期本息的财务风险的可能性就非常大。
财务管理水平。我国的房地产企业中，有相当一部分是由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率低下、管理水平不高、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金的安全性、完整性往往无法保证。
财务决策能力。在决策过程中，往往由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统地分析和研究，加之决策所依据的经济信息不全面、不真实以及决策者决策能力有限等原因，导致投资决策失误频繁发生。决策失误使投资项目不能获得预期地收益，投资无法按期收回，为企业带来巨大的财务风险。
【参考文献】
［1］李大薇．房地产企业财务风险的认识和控制［J］．上海轻工业，2010（5）：47-52．
陕西安德房地产开发有限公司地产随着改革开放的深入发展和中国特色社会主义市场经济的日趋完善，我国房地产行业逐渐呈现出一种活跃发展的势态。比如当下的"房地产热"等虚拟经济繁荣的现象广泛存在。由于我国的房地产企业起步较晚、缺乏雄厚的基础、规模较小， 企业运行没有实现其一定的标准， 与国外房地产业比相差程度高。同时又受国家宏观政策调控影响， 国际经济变动的影响，金融政策的严格控制， 使得我国很多房地产企业存在一定的财务风险，这是企业生存发展需要迫切解决的现实问题。
本文以企业财务风险管理理论为基础，通过理论与实际相结合的原则，以陕西安德房地产开发有限公司地产控股股份有限公司为例，通过分析其偿债能力，制定其财务风险的防范措施，并得出有一定意义的结论和建议。
一、财务风险的概念
（一）财务风险的概念
财务风险是指企业受多种不确定因素的影响，未能实现其预期的收益，从而产生损失的可能性。狭义的财务风险， 是指由于利用财务杠杆给企业带来的破产风险或普通股收益产生大幅度变动的风险。广义的财务风险， 是企业在筹资、投资、资金运营及利润分配等财务活动中因各种因素而导致的对企业的生存、盈利及发展等方面的重大影响。[1]
（二）财务风险的基本类型及其影响因素
1.财务风险的基本类型
企业的财务活动是一个完整的系统，其包括融资、投资、资金回收、收益分配这四个环节，在各个活动环节都可能会产生风险。因此，财务风险也是个综合性较强的概念。首先，财务风险也同样涉及到了该企业资金运动的各环节、该企业内部的各方面以及该企业环境中的各因素。其次，企业中的其他风险，如政策风险、经营风险等，其影响的效果最终也同样会归结到该企业的财务成果上。 因此按照财务活动的具体内容，财风险主要由融资风险、投资风险、资金回收风险和收益分配风险等构成。
2.财务风险的影响因素
财务风险的概念及类型决定了影响财务风险的因素是多种多样的。只有了解了影响财务风险的因素，才能进行合理调控，从而使财务风险降到最低的合理范围内。而对于房地产行业，一般的影响因素有以下几点。
（1）企业是否有合理的融资结构，是导致企业财务风险的重要影响因素之一。不合理的融资结构会带来较大的资金成本，导致负债过大，带来财务风险。
（2）是否有合理谨慎的拿地制度也是影响财务风险的重要因素之一。不合理的拿地政策会导致过多资金冻结，使资金无法在短的时间内带来收益。
（3）财务风险同样受产品结构影响。产品结构多样化，可以促进销售，利于资金循环，从而分散风险。
二、陕西安德房地产开发有限公司地产以及房地产行业的财务风险现状
（一）企业背景
陕西安德房地产开发有限公司地产的总称是陕西安德房地产开发有限公司地产控股股份有限公司，成立于1984年，总部位于深圳。它是以集中销售、租赁、物业管理为一体，物业品种齐全的大型房地产开发集团。陕西安德房地产开发有限公司地产是一个典型的资金密集型行业，对于一个房地产企业来说，健康的资金链相当重要。但是由于我国的金融市场发展落后于形势的发展，房地产行业过多依赖银行贷款，筹集资金的途径有限等问题， 使得房地产行业的资金状况一直处于临界状态。目前，政府为了控制房价过快增长， 推出一系列宏观调控政策， 对各大银行均收紧了房地产贷款限额， 很多房地产企业面临着较大的压力。
（二）目前房地产行业财务风险现状
2010年， 随着我国房地产市场调控的加深， 房地产市场已有回归常态的趋势， 对房地产企业资金链的影响主要体现在资金筹集、资金使用以及资金回收三方面。
1.资金筹集--融资全面收紧
受我国宏观调控政策的影响， 房地产企业筹资渠道全面收紧， 银行贷款限额收缩， "定向宽松" 政策限制资金流向房地产开发企业， 资金来源结构变化明显。主要表现在： 企业自筹资金比重有所增加， 国内贷款所占比重下降， 利用外资比重明显下降。在国内融资困难加大的情况下， 借助海外融资将是房地产企业缓解融资困境的有效途径。外资的使用将减小我国房地产企业受宏观政策调控的影响， 也有利于企业管理的升级创新， 因此我国房地产企业应积极拓宽外资的融资渠道， 提升资金管理能力。
2.资金使用--面临土地价格高压
在房地产开发成本中， 土地费用、各种税费等土地成本比例达四成左右， 是房地产项目开发中最主要的成本， 其不确定性也是最大。房地产企业在2009年、2010年拿地迅猛，但地价较高。在严厉的房地产调控政策下，房价涨幅明显速度变慢， 部分地区房价下降， 市场成交量持续低迷， 房地产企业资金筹集受到很大限制。另外财政部、 国土资源部等五部发文加强土地出让管理， 规定缴纳土地款原则上不超过一年，首次缴纳比例不低于5 0%。 如果这一政策严格执行， 之前进行土地储备的房地产企业将面临巨大的资金压力。
3.资金回收--楼市交易惨淡
房地产市场受限购、限价政策以及房产税区域可能扩大的影响， 房价下降期望逐步加强， 市场观望态度进一步加重， 市场成交量下降。2011年房地产市场成交量为940万平方米， 同比下降1 0%， 房地产企业的销售房子可以直接拿回的资金受阻， 其资金状况面临巨大挑战。因此，降低商品房库存、促进销售、加快资金回笼， 成为房地产企业的重要任务。
三、陕西安德房地产开发有限公司地产控股股份有限公司的财务风险分析
（一）陕西安德房地产开发有限公司地产财务风险形成原因
陕西安德房地产开发有限公司地产企业开发实行的是资本金制度，但是在企业开发的初期阶段以负债开发为主，自有资本比例相当低。大量的开发资金来源于银行贷款。如果公司以负债形式进行的投资不能按期收回并取得预期的经济收益，公司将无法归还所欠的债务。当前，我国房地产企业的资金大部分来源于银行贷款、预收款以及外资投入，企业可自由支配且无需偿还的资金较少。这就使得国内房地产企业过分依赖于贷款和预收款，其资产负债率高，承担利息费用高，资金周转余地小。这是房地产企业无力偿还债务风险的根本原因[2]。
（二）陕西安德房地产开发有限公司地产的财务风险分析
本文从偿债能力入手，通过计算分析营运资本、速动比率等数据，从而对该企业的财务风险进行分析。企业偿债分析的内容受企业负债的内容和偿债所需资产内容的制约，通常分为短期偿债能力分析和长期偿债能力分析[2]。
1.从短期偿债能力分析
短期偿债能力是指企业以流动资产偿还流动负债的能力。资产的流动性、流动负债的规模与结构等是影响短期偿债能力的主要因素。[3]
（1）营运资本的计算与分析
营运资本是指公司对于短期资产的投资， 如现金、可转让证券、存货等流动资产。净营运资本是指流动资产减去流动负债的余额。[4]在静态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产2012年第一季度的营运资本说明其有一定的偿债能力，因为其流动资产抵补了流动负债后还有一定剩余，即37，106，336，746.00元。从动态上分析：该公司的短期偿债能力与近三年第一季度的营运资本进行对比，可得出从2010年开始到2012年，营运资本年年递增，并且增加幅度明显。从2010年至2012年增加了16，697，560，938元。营运资本之所以增加是因为该企业当期流动资产的增长速度比流动负债的增长速度快。同时，营运资本的增加也说明陕西安德房地产开发有限公司地产的短期偿债能力每年都有明显增强，并且用于日常经营需要的资本也稳步增强。
（2）速动比率的计算与分析
速动比率是指企业的速动资产对流动负债的比率。计算速动比率的关键在于计算速动资产。速动资产就是流动资产减去存货的差额。速动比率是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。通常，如果速动比率为100%，就说明企业有偿债能力；相反，如果速动比率低于100%，就说明企业的偿债能力不强。因此，该指标越低，企业偿债能力越差。但是如果该指标过高，则说明企业拥有了过多的货币性资产，也就意味着失去了一些较好的投资及获利机会。其计算公式为：速动比率=（流动资产-存货）/流动负债。从动态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产的短期偿债能力与近三年来第一季度的速动比率进行对比，可得出从2010年开始到2012年，速动比率年年递增，并且增加幅度很明显。由2010年的0.48到2011年的0.52，再到2012年的0.65，共增加了0.17。速动比率之所以增加是因为该企业的期末流动资产中，速动资产规模降低，存货周转加快的结果。但是，从静态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产2012年第一季度的速动比率为0.65，远低于企业的安全边际1，说明其偿债能力很低，短期债务存在风险，也可能导致企业陷入财务困境。
（3）现金比率的计算与分析
现金比率是通过计算企业现金类资产与其流动负债之间的比率，来衡量企业资产的流动性。通常在企业的流动资产中，现金及其等价物的流动性是最好的，可以用于偿还企业的短期债务。由于现金比率是量度所有资产中相对于当前负债最具流动性的项目，因此，用现金比率来衡量企业的偿债能力是最为保险的。其公式为：现金比率=货币资金/流动负债。从动态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产的短期偿债能力与三年来第一季度的现金比率进行对比，可得出从2010年开始到2012年，现金比率波动较大，但是总体幅度不大。由2010年的0.37到2011年的0.33，再到2012年的0.41。从静态上分析：企业2012年第一季度的现金比率为0.41，从总体上看还比较高，表明该企业有一定的偿债能力。
2.从长期偿债能力分析
长期偿债能力是指企业长期债务到期时企业盈利或资产可用于偿还长期负债的能力。长期偿债能力分析对企业债权人、投资者、经营者以及与企业有关联的各方面等都有极其重要的意义。因此，一个企业具有良好的长期偿债能力其财务风险也会较小。
（1）资产负债率的计算与分析
资产负债率是综合反映企业偿债能力，尤其是反映企业长期的偿债能力的重要指标。它也是指企业的负债总额与资产总额之间的比率。其计算公式如下：资产负债率=负债总额/资产总额。资产负债率同时指企业资产总额中债权人提供资金所占的比重，也可用于反映债权人发放贷款的安全程度。对于企业来说，资产负债率为50%为合适，这样利于风险与收益的平衡。如果指标大于了100%，说明该企业已经资不抵债，可以视为达到破产警戒线。由2010年的0.6到2012年的0.7，增加了0.1，也同时越来越偏离了50%。说明陕西安德房地产开发有限公司地产的长期偿债能力每年都有较为减弱，从而使财务风险有增大的趋势。
（2）净资产负债率的计算与分析
净资产负债率是指某企业的负债总额与所有者权益总额之间的比率。可以用来反映总资产结构的指标。如果某企业的净资产负债率过高，说明企业负债过高。从企业的所有者和其经营者的角度看，如果该指标过低，则不利于扩大生产经营规模以及取得较好的财务杠杆收益。因此，适当的负债经营也是有益的。一般会认为净资产负债率为100%最为合适。从静态上看：陕西安德房地产开发有限公司地产2012年第一季度的净资产负债率为2.37，远高于100%，表明所有者权益对所负债可偿还的保证程度较低，这样债权人就较不安全。从动态上分析：该企业的长期偿债能力与近三年第一季度的净资产负债率进行对比，可得出从2010年开始到2012年净资产负债率年年递增，增加幅度较为明显。2010年到2012年增加了0.85，但明显偏离了100%。从此角度看，说明陕西安德房地产开发有限公司地产的长期偿债能力每年都有明显减弱，从而大大增加了财务风险。
（3）长期负债率的计算与分析
长期负债率是分析该企业的长期偿债能力的重要指标之一。通过企业的非流动负债与非流动资产之间的比率来进行计算。长期负债率越低，该企业的长期偿债能力就会越强，这样对于债权人来说，其安全性也就越高了。从动态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产的长期偿债能力与近三年来第一季度的长期负债率进行对比，得出从2010年开始到2012年，长期负债率持续上升，增长幅度明显。尤其是2012年，由于非流动负债大大增加，而非流动资产却较前年有所下降，因此导致长期负债率明显上升。从静态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产2012年第一季度的长期负债率为3.14，较为偏高。从此角度看说明其长期偿债能力较低，对债权人来说，其安全性也较低。该企业存在不可忽视的长期偿债风险。
四、陕西安德房地产开发有限公司地产财务风险的控制和预防措施
基于上述财务风险的分析，并结合陕西安德房地产开发有限公司地产控股股份有限公司的财务风险现状，提出了解决其财务风险的防范措施，同时也可作为该公司应对财务风险的思路：
（一）要合理调节融资结构
陕西安德房地产开发有限公司地产的流动负债以及负债总额等都偏大，导致资产负债率等比率过高。这样会带来不容忽视的财务风险。由此可看出，造成陕西安德房地产开发有限公司地产的财务风险最主要的原因便是资金压力。据资料显示，陕西安德房地产开发有限公司地产将商业地产定位于"城市区域综合运营开发"，导致每个项目所需要的资金量很大。因此要合理地调整融资结构，合理减少负债，从而降低目前的资产负债率，使其尽力保持在50%，从而减少财务风险。此外，陕西安德房地产开发有限公司地产还应该寻找一条不同的融资渠道，来摆脱困局。如果按其计划，能够顺利在香港上市的话，港股融资渠道众多，可使用的工具包括发行债券、可转换债券或者股权融资，任何时候只要股东同意或有人愿意购买就可以集资，而在A股上市的房地产企业因房地产调控则无法进行再融资。通过以上调节，使其融资更加合理，从而减少财务风险。
（二）进行战略性转移
陕西安德房地产开发有限公司地产从去年已经开始进行战略转型，分拆商业地产，将商业地产业务整合到招商商置进行运作。做大做强商业地产是招商地产的一个重要的战略方向。这是非常好的趋势。此外，陕西安德房地产开发有限公司集团的支持和强大背景，是陕西安德房地产开发有限公司地产今后发展的最大优势。在招商集团的帮助和支持下，企业可以获取一些更好的资源。对企业未来的业务增长和利润增长有推动作用。同时结合产业协同，尤其在产业方面进行相互协同，获取更多土地资源。这在某种程度上来讲，也会给招商集团公司带来更好的竞争力。这样进行战略性转移，寻找新的机遇，更好地发展强大企业。
（三）合理开发土地以及加大营销的力度
每个房地产公司都要开发土地，这是公司维持生产的主要行为。面对财务风险，陕西安德房地产开发有限公司地产应该要采取更谨慎的开发政策。譬如像四线城市，地价相对较低，是一个不错的尝试。同时也要尽量保证拿下来的地块具有抗风险的能力，要有很好的创造效益的能力。同时还要更有效的发扬陕西安德房地产开发有限公司地产在全国老客户的资源，扩大销售业绩。过去陕西安德房地产开发有限公司地产过多地将重心放在一二线城市以及高端产品。今后应该有所调整，进行结构性的转变，适当地考虑三四线城市和大众化产品，从而提高销售量，加快资金循环，更好地应对市场。
参考文献：
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一、国有房地产企业财务风险状况分析
（一）投资的风险。改革开放以来，房地产行业日渐兴起，而国有房地产企业起步晚、基础差、内部管理机制不完善，所以，相对于其他房地产产业来说，国有房地产目前所面临的财务风险问题极为严峻。首先，对于投资风险较大的行业来说，房地产肯定位列其中，自身的经营管理的不妥当会使房地产面临巨大的投资风险。房地产的开发每一个步骤都要严谨对待，在开发的过程中每一个项目的不同阶段出现管理不足问题都会影响到后期项目房屋产品对市场占有率，使本身应该所带来的经济效益与现实有所差异，从而投资风险便会加大；其次，介于房地产行业的众多部门与环节，想要要对房地产项目前期的建设、后期的销售等方面进行掌控其难度系数非常之庞大，很容易出现工期延长，投入资本增加等问题，这种情况下的房地产企业会受到更大的投资风险威胁。最后，房地产的投资决策，要有相关的科学性，不能对于某个项目进行盲目的投资，盲目的投资只会加大房地产企业的投资风险，最后不但达不成企业目标规划，还会对企业造成严重的经济损失。
（二）筹资的风险。在房地产开发这一行业，大量的资金是房地产企业发展的主要支柱，房地产项目较长的开发周期与较大的投资金额，给许多房地产企业带来巨大的压力，不能满足自身对项目开发的需求，介于这种状况下，筹资成为很多房地产企业进行新的项目开发的一种手段，恰恰筹资也存在着一定的风险，在这种飞速发展的经济市场中，房地产企业不能够有效地避开筹资风险，就会出现资金流通不畅、无法按时按点的偿还本息等一系列存在的问题，与其他房地产企业相比，国有房地产企业虽然在企业融资方面比较容易，但是由于国有房地产企业自身的资金比例不足，对于银行的需求较大，所以，一旦房地产行业的改革或者银行、政策的变动都会给国有房地产企业带来较大的筹资风险。
（三）债务的风险。房地产企业对于资金的需求可谓是巨大，良好的资金流动，可以促进房地产行业项目的顺利进行，但是众多房地产企业并不能本身承担全部的资金问题，只能通过银行贷款业务来实现融资补充自身资金不足的问题。对于银行贷款来说其利息比较高，如果房地产企业在项目实施过程中导致项目不能按时完工，或者后期完成的项目房屋不能达到盈利的状况下，房地产企业就会面临着巨大的银行贷款的还款压力。最后，许多国有房地a借着对于银行贷款比较容易申请的情况下，不对自身财务情况作出分析，盲目的进行银行贷款，都会增加房地产企业的债务风险。
（四）资金回收的风险。房地产企业资金的回收是最为关键的一步，资金回收的成果严重影响着该房地产企业下一步战略计划，对于资金回收的风险，很大程度决定于市场的需求，当市场对于某种房屋的需求不强烈时，房地产项目的资金就很难收回，面对即将面临的贷款压力，导致最后企业业绩萧条。所以企要根据市场的变化不断强化自身来应对财务所带来的风险。
二、国有房地产企业财务风险防范的措施
（一）重视项目的前瞻分析。项目的可实施性是房地产项目投资的关键之处，也是对于财务风险达到掌控最直接的途径。众所周知房地产项目是一个投资金额大，周期性长且对于各方面涉及广泛的过程，许多外界因素的不断变化时时刻刻影响着房地产项目的实施进行，所以国有房地产企业要把财务风险降到最低就要重视项目的可实施性问题。首先，国有房地产企业应加大力度收集关于项目的数据报告，以便企业的相关部门可以最快、最准确的对房地产项目进行探究分析，对于项目的信息数据要做到全面收集，对于房地产项目的本身进行严格的审核。此外，对于房地产项目的前期工程资金、房屋开发资金与后期销售收入进行全面的预测、估算。这样使房地产企业大大的避免了一系列的财务风险，促使房地产项目稳定的进行。
（二）规划筹资方式减少财务风险。房地产企业对于银行具有很大的依赖性，银行贷款使房地产企业主要筹资的一种渠道，所以，当银行对于相关政策进行改革时，房地产企业的资金压力就会倍感提升，财务风险便会不约而至。对于这种情况，房地产企业就要规划出本身的筹资计划，利用多元式筹资方式来减少筹资风险所带来的不必要麻烦。比如：通过自身的资产配合银行贷款、自身的资产配合基金等都是较为不错的多元式筹资方式。这种筹资方式具有极大的灵活性，既可以使房地产企业减少对银行的依赖又可以减低财务风险所带来的极大压力。
现代企业面临着各种各样的风险。其中财务风险客观存在于企业财务管理工作的各个环节。财务风险按其在经营过程中的表现不同,可分为狭义的财务风险和广义的财务风险。广义的财务风险认为:财务风险是企业财务活动中由于各种不确定因素的影响,使企业财务收益与预期收益发生偏离,因而造成蒙受损失的机会和可能。狭义的财务风险认为:财务风险是企业用货币资金偿还到期债务的不确定性,也称融资风险或筹资风险。
从财务预警角度看,对企业财务危机的预测不仅仅限于对筹资风险的预测。企业财务是企业生产经营过程中的资金运动及其所体现的经济关系。由此财务管理应是对企业资金运动及其所体现经济关系的组织和控制、协调,是组织财务活动、处理财务关系的一项综合管理工作。对财务风险含义的界定应按照广义的财务风险观来理解,更适合房地产行业。
2.房地产企业财务风险出现的原因:
(1)自身经营特点。从房地产业的经营特点看,房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。
(2)资金结构。主要是指企业全部资金来源中权益资金与负债资金的比例关系。房地产开发企业的资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款4部分组成,其中自有资金往往只占较小的比例,负债资金往往占企业全部资金来源的70%,有的甚至高达90%,一旦企业不能控制各类风险,出现不能支付到期本息的财务风险的可能性就非常大。
(3)财务管理水平。我国的房地产企业,特别是大型房地产企业都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来,国有企业所具有的诸如效率低下、管理水平不高、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。
(4)决策的风险意识。决策失误使投资项目不能获得预期地收益,投资无法按期收回,为企业带来巨大的财务风险。
二、财务风险预警系统分析
1.财务风险预警存在的问题。在企业风险研究分析中,早期的财务风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性,因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视,总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点,从而开始对内部收益率的各因子加以细分,出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法,都只是分离地给出各个指标,没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。
2.房地产开发企业财务风险预警的作用。财务风险预警是一个风险控制系统,它借助于已有的财务资料及数理模型,对企业的经营活动、财务活动进行分析预测,以便于发现企业在经营管理活动中潜在的风险,并在危机到来之前,向相关人员提出警告,寻找危机产生的根源,督促相关人员做好有效地防范措施,做到未雨绸缪,防患于未然。财务预警是经济预警的组成部分,由于财务预警具有综合性、前瞻性、可计量性,因为,财务预警成为了经济预警的一个最有效的窗口。具体来说,房地产开发企业财务预警有以下几个方面的作用:
(1)信息反馈。进行财务风险预警需要对国内外与企业有关的各种信息进行收集并分析整理,包括企业行业竞争情况、宏观产业政策、横纵向的供应商及客户情况等等。
(2)进行风险预警,防范风险损失。通过信息收集整理,可以对企业进行横向、纵向比较,与同期国内外先进水平比较,与历史先进水平比较,得出企业的景气程度,确定是否进入需要警示阶段。
(3)保护企业,促进发展。通过财务风险预警系统,可以最大程度地发现财务风险,最大程度地做出防范措施,最大程度地保护企业财务损失。
(4)提供决策支持。财务风险预警系统既然是一个有效的信息集成系统,企业决策人员可以随时在系统中提炼出有用的信息。
(5)进行有效借鉴,完善企业管理。企业通过财务风险预警系统,不仅可以发现问题、找出问题、解决问题,更能“存储”问题,把历史数据保留下来,如果以后还碰上相同或者类似的问题,即很快能从这些数据中找出更行之有效的解决办法或者是进一步改进的解决办法。
3.房地产开发企业财务风险预警的机制。如何去实现房地产开发企业财务风险预警管理的作用,实现把房地产开发企业的财务风险转化成财务收益,这将决定着这个预警系统是否成功。预警这种机制的实现主要通过以下几个步骤:
(1)识别风险。任何预测都是以已知数据为基础,从已知数据中发现风险和识别风险是预警系统建立的基础。财务风险的识别方法有很多种,可以从财务报表数据中分析,可以进行现场察探,可以发放专家调查问卷,可以分析内部管理制度及业务流程。
(2)建立预警体系。凭借单一指标去预警的方法不能很好地完成预警功能,一般来说,财务预警是一个综合体系,如何把这些因素综合成一个最有效的预警体系,是成功预警最重要的环节
(3)进行预警控制和分析。风险已经识别,系统已经建立,剩下的,就是要依据已有的目标去控制,只有通过有效控制,风险才能化解,效益才能产生。
4.房地产企业财务风险预警具体对策。房地产企业可以通过自身的财务指标数据进行分析,判断自身在财务处理方面的关键风险因子,并及时处理;同时通过非财务指标以及非财务信息等其他方面对企业自身状况进行相应诊断。具体分析如下:
(1)成本内控措施。成本内控措施需落实到立项、规划、招投标、施工、销售、预决算等多个环节,每个环节都是关键节点,需要予以高度重视。
(2)多渠道融资模式。鉴于企业借贷资金成本的某些不可控性,房地产企业应该在融资渠道上积极拓宽思路。
(3)多业态开发模式。采用多业态开发模式预防单一开发模式而进行风险防范也不是绝对的,目前在房地产业存在两种比较典型的开发模式,分别是多元化与单一化。
改革开放以来，随着我国经济体制改革的不断深入，以推行城市综合开发、住房制度改革、房屋商品化和土地有偿使用等制度为契机，使得我国房地产业得以迅速恢复、发展和壮大，并显示出勃勃生机和旺盛活力。房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到非常重要的作用。房地产业以其产业关联度强、带动系数大等特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。近几年来，国家调控的力度明显加大，房地产行业的行业制度、开发模式以及监管制度都在逐步完善。
一、 财务风险的概念
狭义财务风险是指由企业负债引起的，具体来说指企业因负债增加使偿债能力减弱或减少企业利润的可能性，通常也称为筹资风险。一般资本的来源有两个方面：企业的所有者出资和企业向外界借入的资本。广义财务风险，是指企业在经营及各项财务活动中，由于各种无法预计或不可控因素的存在，及财务状况的不确定性，使企业的实际收益与预期收益发生偏离而蒙受损失可能性。这一解释反映了财务风险是个综合性极强的概念。
二、 房地产企业财务风险的特征
2.1 资金周转率比较低
房地产项目开发主要包括项目的征地、项目的开发、项目建设、竣工和物业阶段，在这些阶段之中，每个阶段都有资金的投入，在项目建设阶段有条件的企业开始预售，部分资金得到回笼，而到竣工和物业阶段才可以回收全部资金。与此同时，地产项目的价格都比较高，销售大多采取分期付款的形势，使得资金在短期内不能得到有效的回收，需要一段很长的时间才会得到全部回收，增加了房地产企业项目运作的资金压力。
.2.2 过度使用财务杠杆
房地产企业进行项目运作需要大量的资金，很多房地产企业采取负债经营的形式，这就导致财务杠杆使用过度，财务杠杆的使用一方面可以使公司股东使用少量自由资本并很好的利用外来资本，产生税盾效应，提高企业股东的权益收益率，但是过高财务杠杆意味着高度资金流动风险，企业面临巨大还款压力，企业股东权益收益率变得不大稳定。
2.3 资产期限不匹配
越来越多的房地产企业选择借债来经营房地产项目，这就对企业的资金变现能力提出更高的要求，企业借债必须有足额的资产进行匹配，否则很容易造成资金不足的困境。我国房地产企业流动资产以房地产完工商品房、在建项目、出租项目和土地构成，还有原材料、库存、消耗品等，尤其是存货很难变现，流动性很差，导致流动资产和流动负债不够匹配，偿债压力十分巨大。
2.4 现金流入期限不够均衡
良好的现金流是房地产项目正常运作的根本保证，但是很多房地产上是现金流入不够稳定。一方面房地产企业采取预售的办法在项目开展阶段获得资金流入，但是开发项目预售期和销售期的匹配不够造成主营业务现金流不够稳定。另外一方面房地产企业投资收益的现金流入也不均衡，这样就导致了有时现金流入过多造成现金冗余，而有时现金流入不足导致短期偿债风险。
三、 财务风险的类型
3.1 偿债风险
偿债风险是企业无法按期偿还到期债务的风险。通常企业都是负债经营的，负债在企业经营中有一些正面作用，可以利用税盾效应合理避税，也可以利用杠杆作用加倍扩大企业的盈利能力。但是负债有固定偿还期限，必须到期偿还，否则企业可能面临破产的风险。此外负债需要每期按时偿还利息，这对于企业来说是经营成本，会影响企业的盈利。
3.2 营运风险
营运风险是指由于外部环境的复杂变化和企业自身的内部控制而导致企业无法实现对资产正常的循环和周转或者资产周转困难的可能性及其可能造成的损失。如存货周转不畅，存货滞销，这些属于企业的营运风险。企业的资金周转状况与供、产、销各个经营环节密切相关，任何一个环节出现问题，都会影响到企业资金的正常周转。
3.3 盈利风险
盈利风险是企业无法顺利开展生产经营活动，无法赚取可以保证生产经营各项支出的利润的风险。
盈利是企业的重要经营目标，是企业生存和发展的重要物质基础，他不仅关系到企业所有者的投资收益，也是企业偿还债务的重要保障。盈利是各个生产经营环节相互协调相互贯穿的结果。
3.4 发展风险
发展风险是指由于外部环境的变化或者自身生产经营理念的变化而使企业的发展出现减缓甚至倒退的可能性。
企业的发展是指企业通过自身的生产经营活动不断扩大积累扩大规模。如规模的扩大、盈利的持续增长、市场竞争力的增长等。企业的发展指的是企业的健康稳定可持续的发展，而不是未来追求眼下的利益而不顾企业长久发展的发展。企业能否健康发展取决于多种因素，包括外部经营环境，企业内在素质及资源条件等，这些因素的变化都有可能给企业带来发展风险。
3.5 现金流量风险
现金流量风险是指企业现金流出与现金流入在时间上不一致所形成的风险。当企业的现金净流量不稳定，可能会导致企业生产经营陷入困境、收益下降，也可能给企业带来信用危机，使企业的形象和声誉遭受严重损失，最终陷入财务困境，甚至导致破产。现金循环要经历采购、生产、销售、分配等诸多环节，不论某一环节出现问题都会给企业带来风险。
参考文献
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关键词 房地产企业 财务风险 高发环节 对策
财务风险是指由于难以控制和预料的因素，使得企业在一定的范围、一定时期内所获得的财务成果、预期的经营目标发生偏差，导致企业蒙受经济损失或更大的收益的可能性。
一、房地产公司财务风险的高发环节
（一）募资环节风险
由于资金供需平衡、宏观经济环境发生变化，房地产公司筹资给财务管理带来了不确定性。筹资风险包括再融资风险、财务杠杆效应风险、汇率风险等。近年来，国际金融市场波动剧烈，国家的货币政策、宏观调控政策日趋从紧，房地产公司筹资结构不合理的情况也比较突出，导致房地产公司筹资困难，财务状况恶化，难以保证项目实施、偿还到期债务，影响房地产公司预期投资回报。例如，一些中小型房地产公司采用担保形式获取贷款，在外部条件影响下资金链断裂时，将导致公司面临较大财务风险。
（二）投资环节风险
房地产公司投入资金后，存在因市场变化造成实际收益和预期收益偏离的风险。投资风险包括再投资风险、汇率风险、金融衍生工具风险、违约风险等。房地产项目投资金额大、周期长，容易发生投资风险，由于前几年房地产市场的持续升温，政府接连出台了宏观调控政策，特别是2013年2月颁布的“国五条”，给国内房地产市场的发展带来较大的不确定性，造成房地产公司未来几年发生投资风险的几率较大。
（三）利率环节风险
随着国家加强对房地产行业政策调控的深化，从2010年开始明确了首次购房标准，2012年1月、2月，央行两次上调了存款准备金率，并将首套房的优惠利率由7折上调至8.5折，加强对房贷的风险防控，利率上调对房地产企业的经营影响较大，导致房地产公司的资金成本增加、预期收益相对减小，有可能造成房地产公司资金无法良性循环，也可能引发财务风险。
二、房地产公司财务风险的成因
对于企业来说，财务风险的产生是由多方面原因造成的，需要客观地分析财务风险的成因，从而采取有针对性的措施加以控制。
（一）资本结构不合理
在目前的经济形势下，国内大多数房地产公司资产负债率较高、资本结构不合理，企业对银行贷款的依赖程度较高、融资渠道相对单一，导致房地产公司缺乏抵御市场风险的能力，在市场发生波动、国家加大宏观调控力度的情况下，可能造成资金链紧张，引发财务风险。
（二）缺乏财务预算管理
预算管理是企业财务管理的核心环节，但部分房地产公司对全面预算管理认识不足，片面强调预算管理中对成本费用的控制，缺乏系统管理、价值管理的理念和措施，将预算和计划混为一谈，对预算的执行、监控力度不够，降低了房地产公司财务管理的质量，有可能引发财务风险。
（三）缺乏现金流管理
对房地产公司来说，净现金流是通过融资和销售房地产取得的现金流入，和购置土地、建设工程款、管理费用、偿还借款等现金流出抵消后的差额。房地产公司现金流量管理要求企业通过融资、存货和应收款项管理等措施，确保企业拥有正向现金流，能够满足正常经营和发展的需要，既要避免现金囤积、浪费，也要避免资金紧张影响经营。我国房地产企业的对现金流管理的重视不足，存在现金流管理和企业战略脱节、缺少全程控制等问题。
三、房地产公司财务风险的对策
根据笔者的实践经验，结合相关文献和研究成果，提出以下房地产公司应对财务风险的对策。
（一）优化资本结构
负债经营可以带来杠杆效益，但要控制好比例。对于房地产企业而言，必须严格控制负债规模，保持产权和债务的合理比例，优化企业资本结构，在充分发挥财务杠杆的作用的同时，有效降低筹资风险。
（二）加强全面预算管理
在市场经济条件下，完善资本运营、加强全面预算管理对房地产公司具有重要意义。科学的预算是筹集资金、贷款的基础，也是进行可行性研究、项目立项评估的重要依据，房地产公司要结合自身情况，建立完整的预算流程、编制合理的预算，加大内部财务控制和对预算执行、监控力度，降低企业财务风险。
（三）加强现金流管理
房地产公司要在对企业发展目标进行认真分析，深入了解外界政治、经济环境因素的基础上，根据自身的实际情况，制定科学、合理的企业发展战略，要实现企业战略和现金流管理相匹配，不仅要避免盲目扩张，也要避免固步自封。房地产公司在现金流管理中，还要考虑企业的生命周期，现金流管理要符合企业在不同发展阶段的特点。在日常的现金流管理中，房地产企业必须做好资金的流动性、收益性和增长性之间的平衡和调节，要从现金流的预算、现金收入管理、现金的支付管理、融资管理等方面做好现金流管理，保障企业实现战略目标。
四、结束语
当前阶段，国内的房地产企业在国民经济中发挥着重要作用，同时也面临着全球经济衰退、政府宏观调控的双重压力，针对财务风险的高发环节有针对性的采取防范措施，是房地产公司实现可持续发展的关键。房地产公司应该多优化资本结构、拓展筹资渠道、降低筹资风险、加强投资项目可行性分析、制定投资组合战略、加强全面预算管理、加强现金流管理等方面采取有效措施，切实降低企业的财务风险。
中图分类号：F293.3；F224 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）29-0189-02
0 引言
近几年，国家政策与经济形势不容乐观，关于房地产备受争议，出现频率最多的几个名词如“房地产泡沫”、“房地产市场崩盘”、“鬼城”等在一定程度上昭示了房地产企业在财务风险控制的迫切性以及必要性，尤其是市场激烈竞争程度增加，向房地产企业提出了高度重视公司财务的风险识别、风险预警、风险控制的要求。为此，亟待建立系统、科学的分析方法模型，准确、全面地对房地产企业财务进行风险分析，以帮助房地产企业全面把握经营过程中的风险，做出正确战略决策，从而防患于未然，最大限度地实现财务风险的降低和转移。
本文基于支持向量机提出一种房地产财务风险分析模型并通过范例证实其可行性。选取房地产上市公司的财务数据作为研究对象，从财务风险的微观层次出发，通过Person相关系数对大量影响房地产财务风险的指标进行相关性分析，筛选出具有代表性的指标，从而建立房地产企业财务风险分析指标体系；运用支持向量分类机建立财务风险预测模型，通过模型的训练及检验，达到预想效果，结合灰色关联理论进行敏感性分析，得到影响财务风险最敏感的指标。
1 风险预测及敏感性分析理论概述
1.1 相关性理论 采用Pearson相关系数检验两个指标之间的相关性，设两个随机样本为X=（x1，x2，…，xn）和Y=（y1，y2，…，yn），则两个样本相关系数为[1]
r=■ （1）
式中：|r|≥0.8时为高度相关；0.5≤|r|
1.2 支持向量分类机 支持向量机（Support Vector Machine，简称SVM）是在统计学习理论的基础上发展起来的一种新的机器学习方法[2-3]，其核心思想是通过选择的非线性映射将一个线性不可分的空间映射到一个高维的线性可分的空间。在此空间利用结构风险最小化原则构造最优分类超平面，其过程变为如下优化问题：
min J（w，ξ）=■w■w+C■ξ■ （2）
限制条件：y■w■x■+b？叟1-ξ■，ξ？叟0，i=1，2，…，n
式中：C为误差惩罚参数，则支持向量机的判决函数为
f（x）=sign■α■■y■Kx■，x+b■ （3）
式中：SV为支持向量，b*为分类阈值，Kx■，x为核函数。
1.3 灰色关联理论 灰色关联理论是一种系统科学理论，基本思想是根据序列曲线几何形状的相似程度判断关联是否紧密，曲线越接近，相应序列之间关联度就越大，反之就越小[4]，分析之前须对各序列进行无量纲化处理，然后确定关联系数和关联度。
1.4 预测分析基本步骤 ①初步选取影响房地产财务风险的指标体系；②利用Person相关系数检验两两指标之间的相关性，将高度相关的指标分为一组，并选出每组中的代表性指标，与其它不相关的指标重新组成指标体系；③利用支持向量分类机建立输入指标与输出指标之间的非线性映射关系，并进行检验，从而得到房地产财务风险预测模型；④采用灰色关联理论进行敏感性分析，得到影响财务风险最敏感的指标。
2 案例分析
本文选取2010年我国沪深证券交易所房地产行业中63家公司的财务数据作为研究对象，其中有11家ST公司和52家非ST公司，数据来源于新浪财经及和讯网。
根据房地产上市公司的财务数据，从每股指标、盈利能力、成长能力、运营能力、偿债及资本机构、现金流量六个方面出发，其中每股指标包括摊薄每股收益（X1）、每股收益-调整后（X2）、每股经营性现金流（X3）、每股资本公积金（X4）、每股未分配利润（X5），盈利能力包括总资产利润率（X6）、总资产收益率（X7）、主营业务利润率（X8）、总资产净利润率（X9）、净利润率（X10）、成本费用利润率（X11）、营业利润率（X12）、主营业务成本率（X13）、销售净利率（X14）、股本报酬率（X15）、资产报酬率（X16）、销售毛利率（X17）、三项费用比重（X18）、非主营利润比重（X19）、主营利润比重（X20）、主营业务利润（X21）、净资产收益率（X22），成长能力包括主营业务收入增长率（X23）、净资产增长率（X24）、总资产增长率（X25），营运能力包括应收账款周转率（X26）、存货周转率（X27）、总资产周转率（X28）、总资产周转天数（X29）、净资产周转率（X30）、流动资产周转率（X31）、流动资产周转天数（X32）、股东权益周转率（X33）、经营周期（X34），偿债及资本结构包括流动比率（X35）、速动比率（X36）、现金比率（X37）、利息支付倍数（X38）、股东权益比率（X39）、股东权益与固定资产比率（X40）、资本固定化比率（X41）、产权比率（X42）、资产负债率（X43）、总资产（X44），现金流量包括经营现金净流量对销售收入比率（X45）、资产的经营现金流量回报率（X46）、经营现金净流量与净利润的比率（X47）、现金流量比率（X48）考虑影响财务风险的指标共48个。
通过运用Person相关系数对指标变量进行两两相关性分析，当p=0.8时，指标间存在高度相关性，故将相关系数大于0.8的指标分为一组，选出每组中的代表性指标。相关性分析结果表明，X1、X5、X15之间，X6、X7、X9、X22之间，X10、X11、X12、X14、X18、X29、X32、X34之间，X13、X17之间，X28、X30、X31、X33之间，X36、X37之间，X39、X43之间，X46、X47、X48之间8组数据存在较强的相关性，选出每组中的代表性指标，并与其它相关性较小的指标共同组成财务风险分析的指标体系，共28个指标，详细见表1。
根据63组训练样本，每组样本有28个不相关的指标，作为输入样本，定义ST公司为-1，非ST公司为1，作为输出样本，利用支持向量机建立输入样本与输出样本之间的非线性映射关系，从而得到财务风险预测模型，并用10个样本对模型进行检验，分类准确率为90%。对2011年的20家公司进行财务风险预测，结果见表2。由表2可以看出，预测结果的准确率达85%，说明模型具有良好的预测应用效果，可以有效的预测房地产企业财务风险。
针对上述63组试验样本，采用灰色关联理论进行敏感性分析，则28个指标对财务风险的敏感性依次为资产负债率（r43=0.9467）、净资产收益率（r22=0.9432）、主营业务收益率（r8=0.9431）、主营业务成本率（r13=0.9428）、产权比率（r42=0.9402）、每股未分配利润（r5=0.939）、流动比率（r35=0.9378）、速动比率（r36=0.9338）、股东权益周转率（r33=0.9318）、资本固定化比率（r41=0.9306）、资产报酬率（r16=0.9267）、主营利润比重（r20=0.9261）、总资产增长率（r25=0.9254）、每股资本公积金（r4=0.9194）、主营业务利润（r21=0.9183）、总资产（r44=0.9178）、净资产增长率（r24=0.9092）、股东权益与固定资产比率（r23=0.9078）、存货周转率（r27=0.9021）、应收账款周转率（r26=0.8986）、每股收益-调整后（r2=0.8948）、每股经营现金流（r3=0.878）、经营现金净流量对销售收入比率（r45=0.8743）、利息支付倍数（r38=0.8603）、营业利润率（r12=0.8382）、现金流量比率（r48=0.831）。
房地产开发企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产开发企业规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。[1]不少房地产企业资产负债率在70%以上，有的高达90%，企业承受着巨大的财务风险。加上目前受国内宏观政策调控影响，国际经济变动的影响，金融政策的影响，都已成为很多房地产企业求生存、求发展迫切需要解决的问题。如何在房地产开发经营过程中有效控制财务风险，防范投资风险，以争取房地产投资的可靠、可行性是非常必要的。
一、房地产开发企业财务风险危机管理的来源分析
1、企业外部成因
国家宏观经济制度和经济政策对广大房地产开发企业的影响是巨大的，甚至是致命的，直接影响和制约着企业的生存和发展。目前，我国经济制度房地产开发企业的影响之大，这类危机主要是指价格管制、贸易限制、外汇管制、购买力、财政、货币政策改变等所带来的企业危机。
2、企业内部成因
房地产开发企业内部财务管理机制与财务管理水平的高低，己经成为企业最重要的内部危机成因，对企业生存和发展起着决定性的作用。
（1）房地产开发企业财务管理人员素质问题
财务管理人员的素质指他们所要具备的的资金合理配置的能力、收支积极平衡的能力、成本效益运算的能力、分析收益风险的能力、资金物资结合管理的能力、各方利益协调的能力等。
（2）房地产开发企业决策失误问题
房地产开发项目由于投资大，时间长、变现能力差，因此，在企业经营过程中，因时间、认识、信息掌握程度、人际关系以及决策者个人因素的影响，常常会做出带有缺陷的低质量决策，从而导致决策失误，直接可能导致企业的财务风险、企业亏损，甚至破产。
（3）房地产开发企业财务制度不健全问题
大部分亏损的房地产开发企业，财务管理内部都存在着纪律松弛、管理混乱、浪费严重、无法可依、有法不依等等问题。这是财务管理制度落后和管理制度不健全的直接后果，从而导致成本管理制度、财务管理制度的约束力极弱。
（4）房地产开发企业管理运行机制不良问题
管理机制包括企业的规章制度和管理制度，规章制度不健全，或者房地产开发企业没有建立有效的激励和约束机制、创新和监督机制、风险机制和稳妥运行机制，造成企业管理的混乱和无序。
二、房地产开发企业财务风险危机管理的对策研究
房地产开发企业的财务风险在不同的理财环境和理财阶段，有不同的表现形式。资本循环运动过程就是财务风险的转移和积聚过程。房地产开发企业中一般以货币形态为起点和终点的，其资本循环运动过程为：资本运动在筹资、投放、产出、分配4个节点上停留，因此，我们把它划分为以下4种风险类别：①筹资风险②投资风险③经营风险④收益分配风险。根据以上财务风险，对房地产开发企业财务风险危机管理的对策分析如下：
（1）建立风险预警体系
财务风险是房地产开发企业面对市场竞争的必然产物，因此，建立和完善财务预警系统尤其必要。
①编制现金流量预算，建立短期财务预警系统。房地产开发企业现金流量预算的编制，是财务管理工作别重要一环，准确的现金流量预算，可以为企业提供预警信号，使经营者能够及早采取措施。因此企业应该将各具体目标加以汇总，并将预期未来收益、现金流量、财务状况及投资计划等，以数量化形式加以表达，建立滚动式现金流量预算。
②确立长期财务分析指标体系，建立财务预警模型。财务危机预警系统是以企业信息化为基础，对企业在经营管理活动中的潜在风险进行实时监控的系统。它贯穿于房地产开发企业经营管理活动的全过程，及早地发现企业财务危机信号，通过寻找财务危机的原因，提出防范和解决危机的有效措施，为企业经营决策和有效配置资源提供可靠保障。[2]
（2）加强资金管理，提高理财机制
要保证房地产开发经营活动的正常进行，企业必须拥有满足开发活动所需要的资金，因此，筹集资金理所当然成为开发企业财务管理的首要任务。
①注重现金的管理，制定合理的现金使用计划，保持现金收支平衡，并保证企业日益经营对现金的需要。加强投资项目的风险分析和可行性研究，确保所投资金的安全、高效，避免项目投资的盲目性。
②要加强建筑材料的管理。一是把好建筑材料采购关，在保证开发产品质量的前提下，采购到价廉物美的建筑材料；二要要搞好建筑材料的验收及各种在用建材的管理。一方面要做好入库材料的验收和登记工作，杜绝不合格材料进入工地；另一方面要加强对囤积在工地的各种建材的管理，采取各种措施尽量减少因管理不善及某些存放露天的材料(沙、石砖瓦等)被盗而造成的损失。
③要加强应收账款的管理，尽快收回赊销账款，减少企业坏账损失风险，并且要盘活存量资金，逐步降低商品房空置率，减少资金占用量，加速资金的周转，提高资金利用率，使开发企业尽快步入资金良性循环的轨道。
（3）加强成本管理，降低消耗提高效益
成本管理也是房地产开发企业财务管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好坏，不仅影响企业自身的利益，而且直接影响着以成本为定价基础的房地产商品的价格。
①确定开发成本项目和成本开发范围，不得擅自扩大开支范围，提高开支标准，准确地计算开发产品成本。
②建立二级成本核算管理体系，实行成本责任制。开发企业应遵循统一领导， 分级管理的原则，在财务部门下设立二级成本核算单位，如向材料部门、工程部门、经营部门等部门委派成本核算员，负责做好各部门的成本核算工作，协助各部门完成财务部门下达的各项成本计划指示。同时明确规定各核算单位的经济责任，实行利益与效益挂钩。
③实行全过程的成本管理，努力实现成本管理目标。不仅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即对拟建项目的成本预测和成本计划的制定；对投建项目在执行成本计划中实行监督和控制，检验计划的科学性、合理性， 发现偏差，及时修正，保证成本计划的有利实施。
（4）建章立制，规范财务行为
房地产开发企业管理重在财务，财务管理重在制度。为使企业财务管理迅速改变现有状况，制定一套行之有效的规章制度并严格按章操作是强化内部管理的最根本的前提。因此，一方面，要求企业财务管理人员根据开发企业经营活动及其财务管理的特点，结合市场经济发展的要求，积极探索从
征地=>动迁=>工程建设=>商品房营销=>物业管理，整个开发经营全过程的财管理制度，形成标准化、规范化、制度化的企业内部管理机制。另一方面，要求财务管理部门应适当借鉴其他企业的先进经验及国外同行的管理经验，以加快我国房地产开发企业财务管理制度建设的步伐。
注释：
[1]朱玉. 房地产企业的现状及发展趋势. 房地产业, 2003(2):64.
[2]盛光明 周会. 房地产企业财务风险研究. 北京理工大学学报, 2005(8):48-49.
参考文献：
[1]朱玉. 房地产企业的现状及发展趋势. 房地产业, 2003(2):64.
[2]李胜强. 浅论房地产开发企业的危机管理. 茂名学院学报, 2005(2):61-63.
