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(1) 已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。
(2) 持有建设工程规划许可证和施工许可证。
(3) 按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期。
(4) 已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
上述四个条件是发展商预售商品房最起码的要求,随着房地产业的进一步发展,上海、广东等地已经在此基础上提高了商品房预售的准入门槛。以上海为例,1997年6月1日实施,2000年9月20日修正的《上海市房地产转让办法》第三十二条规定,商品房预售应当符合下列条件:
① 土地使用权以出让方式取得,已经支付全部的土地使用权出让金;
② 土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书;
③ 取得商品房的建设工程规划许可证;
④ 取得商品房的建设工程施工许可证;
⑤ 商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到规定标准;
⑥ 已经确定商品房的竣工交付日期,并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划;
⑦ 已经与上海市从事房地产项目资金监管的专业机构(以下简称监管机构)签订预售款监管协议
一、市政府《关于同意调整商品房预售应达到工程进度标准的批复》（沪府〔2000〕60号）规定的商品房预售应达到的标准（即新标准）为：七层以下（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封项；八层以上（含八层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。
二、2000年6月20日前取得《建设工程施工许可证》的商品房项目，在2000年12月31日前申请商品房预售的，仍按调整前的工程进度标准（商品房建筑安装工程的总投资已经完成25％以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格）执行；在2001年1月1日后，申请商品房预售，执行新标准。
三、2000年6月21日后取得《建设工程施工许可证》的商品房项目，申请商品房预售的，均须执行新标准。
四、市区（县）房地产管理部门应严格按照新标准核发商品房预售许可证。
1．2000年6月20日前已实际开工，但未取得《建设工程施工许可证》的项目，申请商品房预售的，执行新标准。
2．2000年6月20日前已取得《建设工程施工许可证》，但2000年12月31日前未达到“商品房建筑安装工程的总投资已经完成25％以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格”标准的，不得核发预售许可证。
3．按新标准核发预售许可证的商品房项目，实行受理发证和现场鉴证分离，市区（县）房地产管理部门不再对工程进度进行现场勘查；工程进度由企业委托有资质的房地产测绘机构现场鉴证，并由测绘机构出具鉴证结果书面报告。
4．按新标准核发预售许可证的商品房项目，在房地产测绘机构对工程进度现场鉴证的同时，企业还应委托该测绘机构对房屋的暂测面积进行测量，作为商品房预售合同的面积依据。
五、按新标准申请商品房预售须提交的材料，仍按《关于加强商品房预售管理若干问题的通知》（沪房地开〔1997〕935号）规定办理，其中第6点“建筑工程质量监督部门核发的商品房基础验收合格证明或由已按规定签订预售款监管协议的银行出具的商品房已完成其建筑安装工作量25％以上的证明”，改为“房地产测绘机构出具的工程进度现场鉴证报告”；第12点“商品房总平面图、分层平面图及建筑明细表”，改为“商品房总平面图、分层平面图及建筑明细表（含暂测面积测绘成果报告）。
六、房地产开发企业申请商品房预售的，应如实提交相关材料。凡提供虚假材料的，取得商品房预售许可证，一经发现，由房地产管理部门予以纠正，收回已核发的商品房预售许可证；已经发生预售的，视作无证预售，按《上海市房地产转让办法》第五十条第（四）项规定处罚。
二、定向限价商品房的销售对象：定向限价商品房是市政府通过特定方式推出，专门用于因征地拆迁农转非的特殊商品房。其销售对象必须是定向限价商品房区域范围内的被征地拆迁群众，每人凭市土地统征和整理中心出具的购房证明只能享受一次购房。购房户不得转让购房证明，跨区域购买必须经土地统征和整理中心批准后才能购买。
三、定向限价商品房的销售价格：其销售价格是以市政府公布的各区域货币还房价标准为基数，由市国土资源局牵头，市财政局、市规建局参与提出方案，报市政府核准确定。凡政府设定的定向限价商品房未经政府批准，一律不得对外销售。购房户凭证明购房时，一证只能购一房，且购房面积人均控制在30平方米，以户为单位，超出享受面积10平方米以内(含10平方米)，按定向限价房计价，超出10平方米以上的面积，按商品房市场价计算。
四、定向限价商品房的优惠政策及土地出让方式：定向限价商品房享有以下优惠政策：城市建设配套费全免、人防易地建设费按每平方米5元收取的，自来水配套费减免650元/户，天然气配套费减免500元/户。定向限价商品房用地一般采用拍卖的形式出让土地。
中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）04-0278-01
随着我国经济社会的快速发展，购买商品房已经成了关乎到人们一生的大宗商品。但在交房的时候存在着诸多争议，争议问题的核心是交付条件是否具备，主要集中在交付验收的标准、竣工验收备案表的性质和地位、专业验收是否属于交付条件等问题上。
（一）关于验收合格的争议与见解
商品房交付实践中，是否验收合格具备交付条件应该根据有关的法规。《建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设方收到建设工程竣工报告后，应当组织施工方、设计方、监理方进行竣工验收。《建筑法》和《建设工程质量管理条例》作为调整工程建设活动的特别法，已经明确规定：建设工程具备了竣工验收条件，经建设、施工、勘察、设计、监理五家单位验收合格即竣工质量验收合格后，可以交付使用。另外，《房地产管理法》和《商品房销售管理办法》也有相关的规定。其中，《房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”
以上“验收合格”作为交付条件的法规和合同依据，对其作为交付条件的事实本身已无争议。但是对判定“验收合格”的标准本身却存在争议。争议的主要表现是对于“验收合格”的概念与内容理解不同，只是列举说明了相关建设、监理、施工等单位应当完成这些工作之后，才能够认为作为交付条件的“验收合格”工作已经完成，现有法律法规对于是否“验收合格”并没有明确的界定。
针对争议，笔者认为“验收合格”应是指房子竣工验收合格，即紧密相关的勘察、设计、施工、监理、建设等五家单位验收合格。因此，开发商将这几个单位验收合格作为交付条件约定到合同中，并按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人是有法可依的。实践中也认可了五家单位竣工验收合格可作为商品房的交付条件，并且示范文本允许当事人自行作出约定也是可行的。
（二）关于《竣工验收备案表》的争议与见解
建设工程竣工验收备案是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为。其法律依据，一是《建设工程质量管理条例》，该法第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”二是《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，该法第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”这两个法律里面产生的文件就是《竣工验收备案表》。
在上述两个法规规定中，并不能看出竣工验收备案与商品房交付条件的关系，对于未办理或者未获得《竣工验收备案表》的法律后果如何，是否影响到商品房交付条件的构成，以及条件是否完备等问题在此规定中并没有涉及并明确界定，这也是对《竣工验收备案表》的性质与地位存在争议的主要方面好需要完善的内容。
1.成本构成的不可分割性。商品房的开发从决策立项到房屋交付使用，成本的归集分配大致分两个阶段。第一阶段从立项、土地址用、拆迁安置、工程勘探、规划设计、基础设施配套建设到建筑施工前的各项税费都是以开发项目归集的，按土地面积（也可以采用建筑面积）作为标准分配的，这一阶段成本通常称为前期开发成本。第二阶段从建筑施工的招标或发包开始到工程竣工验收办理决算为止。由于现行国家法规不允许房地产开发企业从事工程施工，这就需要将建设工程招标或发包出去，所以第二阶段开发成本也称建筑安装成本。第一阶段按土地面积（或建筑面积）分摊的前期开发成本和第二阶段的建筑安装成本，就构成了商品房直接开发成本。当然在整个开发期间还会发生人员工资、办公费、筹资费等间接开发成本，也要按适当标准分配到建设工程中去。但不论是直接开发成本，还是间接开发成本，都无法按楼层或户型来确定成本。
2.成本与售价的不配比性。一般商品的售价总是围绕成本上下波动，而商品房却不同，商品房成本形成是整体的，成本载体是整个建设工程，但销售时是按楼层或户型为单位的。从单个楼层或户型看，售价明显不与成本配比。如同一结构（砖混或框架）商品房，底层建筑施工成本低，高层建筑施工成本高，这是建筑施工的特点所决定的。但销售时，底层售价反而高于高层。如果开发“丁字型”楼房，虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差很大。
3.商品房价格的不确定性。商品房的建设在工艺上与一般建设工程是相同的。不过，一般建设工程是根据“买主”的要求建造的，工程竣工验收并办理决算后，收入即可实现。至于款项能否收回，只涉及到坏账损失而已。但商品房竣工验收后，却不能确定“买主”，也不能确定价格，只有与“买主”签订购销合同后销售才能成立。
二、商品房成本结转的方法
财务会计制度和税法都要求商品房以“买主”购买的商品房作为独立的产品按时确认收入的实现和进行成本的结转。但现行成本结转方法又都是按独立产品作为计量单位结转的。所以现行成本结转方法不能适应商品房开发与销售这一特殊业务的经济内容，使房地产企业的成本结转处于无序状况，归纳起来大致有三种情况。
1.有些企业按当期竣工验收后商品房的总成本除以开发建筑面积得出平方米建筑面积成本，随后按销售面积乘以平方米建筑面积成本就是本期销售成本。由于商品房售价受楼层、朝向因素影响，售房价格差异很大，采用上述分摊方法，计算出的经营成果会严重失真。
第三条 出售商品房及有偿转让开发土地，应贯彻“优质优价、分等定价”的原则，根据房地产市场的需求，在预算成本基础上，区别住宅质量、结构、层次、朝向和所处地段及基础设施完善程度等因素，核定商品房和开发土地的价格。
用侨汇或外币购买商品房和支付土地转让费的，其价格标准另行制定。
第四条 商品房成本按以下因素构成：
（一）征地拆迁、安置补偿费；
（二）勘测设计费；
（三）建筑安装工程费；
（四）市政基础设施工程费；
（五）公用建筑配套设施费用；
（六）企业管理费，一级公司为预算成本额的3％，二级公司为2.5％，三、四级公司为2％；
（七）银行利息；
（八）按规定应缴纳的各种税费（不包括所得税）；
（九）不可预见费（按市建设银行核准的实际预提支出核定，最高不应超过4％）。
第五条 土地开发各个项目的开支标准，应按国家规定执行，其成本按以下因素构成。
（一）旧城区开发成本构成：
1.征地拆迁安置补偿费；
2.三通一平费；
3.企业管理费（计算标准与本办法第四条第六款同）；
4.银行利息；
5.按规定应缴纳的各种税费（不包括所得税）；
6.不可预见费（计算标准与本办法第四条第九款同）。
（二）新区开发成本构成，除本条第一款的六项外，还应加上市政基础设施工程和公用建筑配套设施费用。
第六条 销售给私人的住宅按优惠价格照顾，可在计算售价时，减去免交的各种税费部分。
凡私人转让商品房，应按《广州市房屋交易暂行办法》规定执行。
第七条 计算利润方法：
（一）开发公司有偿转让已开发的土地，应按开发土地项目的预算成本，加上不超过预算成本10％的利润收费。
（二）开发公司出售商品房，按本办法第四条规定项目预算成本，加上不超过预算成本8％的利润计算售价。
（三）对不负责土地开发，只建设出售商品房的，按本办法第四条规定项目预算成本，加上不超过预算成本6％的利润计算售价。
第八条 市建设银行应协助建设单位对建设项目进行经济概算、预算和决算的审核。
第九条 销售商品房及有偿转让开发土地价格的审批程序：
开发公司有偿转让开发土地和出售、预售商品房，应于转让、售出前一个月，按本办法有关规定核实成本，确定售价、填写“商品房售价计算表”，并提供房地产成本构成的有关资料送市建设银行审核后，分别报市城乡建委、市物价局联合审查批准。审批时间不应超过三十天。对逾期未批复的，视为默认，可按申报价格执行，但应报市城乡建委备案。
第十条 开发公司有偿转让土地和出售、预售商品房均须签订合同，并应经市公证机关公证。
预售商品房，应在商品房建设正式动工后，才能预售。
第十一条 开发公司出售商品房时，应持售价的批文以及有关证明，按本市房屋交易和产权登记的有关规定，到房管部门办理手续。
第十二条 对违反本办法者，市建设银行有予办理有关款项的支付手续，市房管局不予办理有关房地产权证书手续，物价部门按违反物价政策处理。
第十三条 凡中央、省直属单位和本市所属单位在本市辖区内经营房地产的开发公司，均须执行本办法。
根据最高人民法院有关领导的讲话精神，政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。实践中，还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋，原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋，还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房，均向社会出售。对上述几类房产是否适用司法解释，实践中认识很不统一。有人主张以开发建设者是否符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释，有人主张对司法解释中的“房地产开发企业”作扩大解释，其中包括符合法定条件的房地产开发企业，亦包括违规开发者，只要是向社会公开销售，均应适用司法解释。还有人主张以商品房开发建设用地是否为国有土地作为是否适用司法解释的条件之一。
笔者认为上述意见均不正确。一项法规的适用范围，一般由其自身作出规定。上述司法解释亦不例外。该司法解释第一条对其适用范围作出了规定，即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，确定上述司法解释的适用范围，主要是根据开发建设者是否房地产开发企业，房屋是否向社会公开销售来确定。基于上述认识，非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释，不管是否公开向社会出售；安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产，不管是否房地产开发企业建设，均不适用上述司法解释；解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。对此处所谓的“房地产开发企业”，应作狭义理解，即由工商行政管理部门和房地产管理部门同意设立的房地产开发企业。当然，为避免与行政权力的冲突，法院只应进行形式审查，对企业在实体上是否符合该类企业的法定条件，法院不作审查。
2、商品房买卖合同的分类。
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。
关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。
根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
上述对合同的分类，看似直观而易于理解，但仔细研究就发现其分类标准模糊不清，未能对所有商品房买卖合同作出两分，是个不成功的分类。其分类好象是按工程建设的过程进行的，但并未作两分，因为在竣工和验收之间还有时间间隔，且上述按工程建设过程分类的原则并未得到彻底贯彻，还揉合进了竣工验收为合格这一法律评价结果。如此，已竣工未验收或验收未达合格的商品房买卖合同归于哪一类？同时，即使按上述方法分类，在面对纷繁复杂的现实生活时，还是往往产生不同的认识。如：何为竣工、何为验收？
对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
此外，根据笔者了解的建设工程和房地产管理法知识，我国法律对何为工程竣工未作解释。根据汉语词典的解释，竣工为工程完了。但对何为验收，我国法律从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面作了不同的规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收合格后15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，验收的内容为城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况；验收结果应报房地产开发主管部门备案。笔者认为，上述第一个验收是建设工程质量专项验收，其结果只说明建设工程质量状况；第二个验收是综合验收，验收结果表明商品房是否符合进入市场的条件。商品房买卖纠纷中，要解决的问题是房产是否符合国家对房地产开发经营管理的要求，是否合法并符合入住条件的商品房，因此，对其中的竣工验收应按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定的内容理解、适用。
最后，区分合同种类时还遇到一个程序问题：确定工程进展情况的证据资料一般掌握在开发商手中，而当了被告的开发商一般不配合法院工作提供上述资料，法院是否可依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第（一）项的规定，以进行合法性审查（审查合同合法性）为由主动调查取证？或依照该规定第七条的规定将上述证据的举证责任分配给房地产开发商一方当事人？笔者认为，前一种作法法律依据不足，后一种作法可采。
3、商品房买卖合同的效力问题。
对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应
为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
4、开发商逾期协助业主办理房产权转移违约责任的归责原则。
《中华人民共和国合同法》以严格责任作为一般归责原则，以过错责任为特殊规定。商品房买卖合同，一般亦应适用严格责任原则。开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任是否应适用严格责任原则？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该条司法解释中，“由于出卖人的原因”作何理解？该条司法解释采纳的是什么归责原则？笔者倾向于理解为过错责任原则，理由如下：“由于出卖人的原因”，显然不包括由于第三人的原因，如与开发商有土地使用权出转让合同关系的第三人的原因；而严格责任原则是不分原因，只要有违约就有责任，除非是因不可抗力。此外，该条解释规定的是法定违约责任，责任程度与逾期付款相同而一般大于逾期交房的违约责任，因此，适用条件应尽量严格，上述认识亦是促使笔者对上述违约责任作过错责任理解的原因。
5、因房屋存在质量问题解除合同的条件。
根据最高人民法院有关领导的讲话精神，政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。实践中，还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋，原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋，还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房，均向社会出售。对上述几类房产是否适用司法解释，实践中认识很不统一。有人主张以开发建设者是否符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释，有人主张对司法解释中的“房地产开发企业”作扩大解释，其中包括符合法定条件的房地产开发企业，亦包括违规开发者，只要是向社会公开销售，均应适用司法解释。还有人主张以商品房开发建设用地是否为国有土地作为是否适用司法解释的条件之一。
笔者认为上述意见均不正确。一项法规的适用范围，一般由其自身作出规定。上述司法解释亦不例外。该司法解释第一条对其适用范围作出了规定，即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，确定上述司法解释的适用范围，主要是根据开发建设者是否房地产开发企业，房屋是否向社会公开销售来确定。基于上述认识，非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释，不管是否公开向社会出售；安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产，不管是否房地产开发企业建设，均不适用上述司法解释；解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。对此处所谓的“房地产开发企业”，应作狭义理解，即由工商行政管理部门和房地产管理部门同意设立的房地产开发企业。当然，为避免与行政权力的冲突，法院只应进行形式审查，对企业在实体上是否符合该类企业的法定条件，法院不作审查。
2、商品房买卖合同的分类。
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。
关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。
根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
上述对合同的分类，看似直观而易于理解，但仔细研究就发现其分类标准模糊不清，未能对所有商品房买卖合同作出两分，是个不成功的分类。其分类好象是按工程建设的过程进行的，但并未作两分，因为在竣工和验收之间还有时间间隔，且上述按工程建设过程分类的原则并未得到彻底贯彻，还揉合进了竣工验收为合格这一法律评价结果。如此，已竣工未验收或验收未达合格的商品房买卖合同归于哪一类？同时，即使按上述方法分类，在面对纷繁复杂的现实生活时，还是往往产生不同的认识。如：何为竣工、何为验收？
对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
此外，根据笔者了解的建设工程和房地产管理法知识，我国法律对何为工程竣工未作解释。根据汉语词典的解释，竣工为工程完了。但对何为验收，我国法律从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面作了不同的规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收合格后15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，验收的内容为城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况；验收结果应报房地产开发主管部门备案。笔者认为，上述第一个验收是建设工程质量专项验收，其结果只说明建设工程质量状况；第二个验收是综合验收，验收结果表明商品房是否符合进入市场的条件。商品房买卖纠纷中，要解决的问题是房产是否符合国家对房地产开发经营管理的要求，是否合法并符合入住条件的商品房，因此，对其中的竣工验收应按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定的内容理解、适用。
最后，区分合同种类时还遇到一个程序问题：确定工程进展情况的证据资料一般掌握在开发商手中，而当了被告的开发商一般不配合法院工作提供上述资料，法院是否可依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第（一）项的规定，以进行合法性审查（审查合同合法性）为由主动调查取证？或依照该规定第七条的规定将上述证据的举证责任分配给房地产开发商一方当事人？笔者认为，前一种作法法律依据不足，后一种作法可采。
3、商品房买卖合同的效力问题。
对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
4、开发商逾期协助业主办理房产权转移违约责任的归责原则。
《中华人民共和国合同法》以严格责任作为一般归责原则，以过错责任为特殊规定。商品房买卖合同，一般亦应适用严格责任原则。开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任是否应适用严格责任原则？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该条司法解释中，“由于出卖人的原因”作何理解？该条司法解释采纳的是什么归责原则？笔者倾向于理解为过错责任原则，理由如下：“由于出卖人的原因”，显然不包括由于第三人的原因，如与开发商有土地使用权出转让合同关系的第三人的原因；而严格责任原则是不分原因，只要有违约就有责任，除非是因不可抗力。此外，该条解释规定的是法定违约责任，责任程度与逾期付款相同而一般大于逾期交房的违约责任，因此，适用条件应尽量严格，上述认识亦是促使笔者对上述违约责任作过错责任理解的原因。
5、因房屋存在质量问题解除合同的条件。
现如今我国房价非常不稳定，房价大趋势是震荡上涨，特别是07年、09年房价猛涨，虽然后续有回落，但是房价依旧是呈上升趋势。针对这一问题，国家也不断加强保障性住房的开发建设工作力度，提出有关廉租房、公租房、经济适用房建设、限价商品房的一些政策。限价商品房能够为购房居民减少购房负担，也是解决民生问题重要环节，也是住房保障的重要着力点。但是，由于我国市场环境比较复杂，限价商品房依旧存在很多问题，政府也是针对这一问题不断的进行完善。
一、限价商品房的政策实践情况及问题
（一）我国各地限价商品房的政策对比
我国房价飙升重点在07年、09年，特别是中大型城市，限价商品房政策也最先在中大城市实施。限价商品房明确了销售对象、户型面积以及销售价格等规定，各地区根据本地区的情况在的政策实施过程中也有一定差别。限价商品房更多是作为保障性住房，其主要的消费群体是收入中低等的家庭，对申请保障家庭有年收入的申请标准，再有就是对一些外来务工人员也纳入了保障对象。限价商品房大多数都是以中小户型为主，面积最大不会超过100平方米，对于拆迁房，更多的是采取对接的方式。限价商品房价格是实行政府指导价，由于各地的房价不同，其限价商品房的指导价也不相同，一般的售价是在同地点、同类型房价的70%左右，同时也考虑土地成本、建设成本以及利润进行综合考虑，进而确定限价商品房的售价。
（二）限价商品房政策实施中的几个问题
1、限价商品房门槛高
限价商品房的实质是一种保障性住房，其销售对象是收入水平在中低等需要住房需求的家庭。现如今许多限价商品房都设立较高的购买门槛，关系到需求者的人口结构到家庭收入比例以及家庭总资产等多项考量。以西安为例，目前的准入标准为：三人及三人以上家庭人均月收入低于2500元，两人及单身家庭分别乘以系数1.1和1.2；人均住房面积小于17平方米，这就造成群众实际购买能力与银行按揭标准不匹配。还有一些城市对有购房需求者的户籍、婚姻状况、具体年龄进行门槛设置，其很多阻碍性非常大。还有个别城市改变限价商品房的性质，由于限价商品房的房价相对较低，其购买力强，许多城市把限价商品房作为一种福利，把限价商品房演变成一种内部员工特供房。
2、限价商品房的定价机制不合理
限价商品房的定价是基于同地点、同类型商品房价格的70%左右定价考虑。由于现如今房价相对比较虚高，把限价商品房的定价依托于周边房价欠缺合理性，但是炒房的现象依旧存在，使得房价虚高是事实。如果周边房价过高，就会导致限价商品房的价格就不会很低，限价商品房的价格过高，会为中低等收入家庭造成较大的负担，让许多中低等家庭承受不起过高的房价。以西安三环为例，普通商品房销售均价在5500元左右，限价商品房销售均价在4800元左右，差价较小，由于购买资格准入门槛较高，市民需提供的资料证明较多，花费时间精力较多，导致好多市民不愿意申请限价商品房。
3、配套不全的影响
限价商品房位置相对较偏，多数都在城乡结合部周围，特别是大城市都是“寸土寸金”，很多新建立的限价商品房都在郊区。周边配套不全，例如商场、医院、图书馆等，而且交通不便，有的项目市政配套不到位，这也成为了制约限价商品房销售的主要因素。
二、完善限价商品房政策的策略及建议
（一）降低购房门槛，完善管理体系
限价商品房应该真正的做到利国利民，就要做到公平性、透明性，建立健全更加完善的管理机制。政府应该落实限价商品房的真正作用、目的，保证购房需求者都是一些收入中低等的家庭，建立一个收入、财产、不动产等审查制度，对于限价商品房的准入机制和退出机制进行完善。限价商品房要面向真正有需求而家庭收入一般的购买者。就西安市目前对申请人或家庭成员离异、涉及房产处置且未再婚的，申请条件是离异时间应满3年，这个规定使离异后面临无房确实需要住房的人员是无法购买的。建议有关部门对限价房的政策根据本地区的不同时期的具体情况进行及时的调整，使限价房这一惠民政策真正落实到需要住房的中低收入家庭头上。
（二）合理定制限价商品房价格
限价商品房的定价要做到定价相对比较合理的范围之内，不能让中低等家庭望尘莫及，就算买不起也不能想不起，价格要让中低等家庭接受，真正的让人们感觉到限价商品房相比普通商业房更加优惠。而且政府应该健全土地市场机制，对于限价商品房的各个环节进行合理定价，对限价商品房的定价不以周边房价为标准，政府应该以房产自身造价为依据，在保证不亏损的情况下，获得一些利润。在满足限价商品房保障对象的前提下，剩余房源可用于住房困难职工较多的企事业单位，也可用于棚户区改造、省市重点项目、公益性项目和市政基础设施项目的拆迁安置。
（三）健全配套设施
针对配套设施不完善的问题，政府应加强限价商品房周边交通建设，例如开通公交车、地铁、轻轨等线路。加强公共交通的便利性，保证交通线路的多样性，保证居民出行便捷性。在限价商品房周边安排配套设施的建设，特别是大型购物商场、大型超市、医院等设施，并且一些基础设施要健全，保证基础设施能够满足居民的日常需求。
三、结束语
限价商品房是带有保障性的房产，为许多中低等家庭提供住房的机会。虽然限价商品房的政策还不够完善，但是随着社会的发展，一些问题必将会被国家、政府解决，到时限价商品房的经济性、适用性更加能够凸显出来。
摘要：构建了“刚性需求吸收”和“土地挤出”的变量，建立了保障性住房对商品房价格影响的VAR模型。滞后4阶的自回归结果和脉冲响应结果显示：土地挤出量对商品房价格确有正向影响；刚性需求吸收量对商品房价格确有负向影响；二者都与商品房价格存在Granger因果关系；在短期内，刚性需求吸收对商品房价的平抑作用更显著；长远来看，土地挤占对商品房价格的提升作用比刚性需求吸收导致的抑制作用更持久。
关键词：保障性住房；商品房价格；土地挤出；刚性需求吸收；VAR模型
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1001-8409（2013）10-0001-04
Research on the Influence on Commercial
Housing Price from Affordable Housing
— Based on the Perspective of Supply and Demand Combination
LUO Xiaoling， MA Shichange， WANG Wei
（School of Business， Central South University， Changsha 410083）
Abstract： This paper builds the proxy variable of ‘rigid demand absorption’ and ‘land extrusion’，and builds a VAR model. The autoregression results with 4order lag and the impulse response. The result shows that： land extrusion can truly raise the price of commercial housing； rigid demand absorption can truly reduce the price of commercial housing； both of them are the Granger relationships； in the short time， the effect from rigid demand absorption is severer than that from land extrusion， but in the long run， the effect from land extrusion is severer than that from rigid demand absorption instead.
Key words： affordable housing； commercial housing price； land extrusion； rigid demand absorption； VAR model.
住有所居是人类生存的必要条件，享有住宅是一项基本人权。然而，自2004年开始我国商品性住房价格出现持续上涨，伴随着收入分配机制尚未及时改革，拥有住房成为了普通家庭尤其是中低收入家庭所面临的最大困难。在这样的背景下，2007年8月7日国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号），标志着保障性安居工程正式启动。
保障性住房是与商品性住房相对应的概念，指的是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。然而，旨在改善人民群众居住条件、实现“居者有其屋”目标的保障性住房，却在理论界和实务界引发了到底会平抑商品房价格还是会拉高商品房价格的争论。
1两种理论争辩
在关于保障性住房的建设如何影响商品性住房价格的争论中，形成了“刚性需求吸收论”和“土地挤出论”两种理论观点。
“刚性需求吸收论”认为，保障性住房的建设和受保障对象覆盖范围的扩大必然会吸纳一部分住房的刚性需求，而这将导致市场对商品性住房需求的降低，进而造成商品房价格的下跌。持有这一观点的学者比较多。国外学者多关注于保障性住房建设对住房需求的影响进而研究房价和房租问题，Cutts针对人们对住房补贴政策的质疑，研究认为可降低各级别的住房补贴标准，用同样的预算扩大住房保障的覆盖面[1]；Anne补充了Cutts的研究，通过分析法国住房补贴政策，发现政府发放的补贴间接地使房租有所提高[2]；Levitt对接受了住房券补贴的家庭进行了长达5年的观测，评估了住房券对低收入家庭的改善作用[3]；国内研究方面，王先柱、赵奉军实证认为保障性住房的兴建能拉低商品房价格[4]；高波进一步分析了保障性住房建设对商品房价格产生的内在机制，认为保障性住房之所以能够抑制商品房价格，源于其分流了商品房市场的需求[5]；王斌、高戈构造了SVAR模型，实证检验发现保障性住房的建设对商品房价格上涨有明显的抑制作用[6]；陈涛、何宜庆仿真研究了城镇住房保障规模对商品房价格抑制效应[7]；曲晓燕从需求转移的角度，建立模型预测了我国未来5年的商品房供需缺口，认为我国大规模兴建保障性住房可以对商品房价格产生抑制作用[8]。
“土地挤出论”则认为，在土地资源稀缺和地方土地财政制度的约束下，建设保障房会形成对地方政府储备土地的占用，原本计划建设商品房的土地将不得不被转为保障房用地，土地挤占将导致商品房土地成本的上涨和商品房供给的减少，进而会推高商品房价格。持有这种观点的学者也比较多：Struyk认为住房补贴政策会导致房价一定程度的上涨，住房补贴所起到的作用会被上涨的房价对冲[9]；Lee从挤出效应的角度，利用韩国房地产面板数据建立VAR模型，发现政府进行的保障房投资和私人房产投资存在Granger因果关系的相互挤出效应[10]；张越松、连宇利用多元回归模型分析商品房价格的影响因素，认为如果政府在建设保障性住房中不考虑保障房市场与商品房市场之间的界线，制定的政策会达不到预期的效果[11]；任超群、张娟锋构建了基于面板数据的误差修正模型，实证结果显示，土地供应量对住房供应量和房价有长期稳定的影响作用，限制土地供应将导致住房供应量减少，引起房价上涨[12]。近期更有知名房地产开发商任志强公开支持这一观点，认为试图利用保障性住房来抑制商品房价格只会是幻想[13]，原因就在于土地的挤占导致商品房的供给量减少。
实际上，“刚性需求吸收论”是从商品性住房需求的角度出发的，认为需求的分流会导致价格的降低；而“土地挤出论”是从商品性住房供给的角度出发的，认为供给的减少会导致价格的升高。商品性住房的价格是由供给和需求共同决定的，因此，仅从某一方面去考察商品性住房的价格问题显然是片面的，所得出的结论也是不具说服力的。本文将结合供给和需求两个方面，全面客观地研究保障性住房建设对商品房价格的影响作用。
2模型建立
21变量选取
（1）“土地挤出量”的度量。国家每年用于住房建设的用地面积是有总量规划的，《经济适用住房管理办法》明确规定“保障性住房建设用地应当纳入当地年度土地供应计划。”也就是说，国家对保障性住房用地和商品房用地实施总量控制，保障房用地的增加势必会造成商品房用地的减少。因此，“当年我国所划拨的保障性住房用地面积（HA）”可以表示保障性住房对商品房用地的挤占，也就是“土地挤出量”的度量指标。
（2）“刚性需求挤出量”的度量。刚性需求，经济学上定义为弹性为零的需求。住房市场上并不存在弹性完全为零的需求，“住房的刚性需求”可通过住房需求的收入弹性和价格弹性来考察，且“刚性”的概念是相对的。笔者将住房市场中的刚性需求定义为“收入弹性较大而价格弹性较小的需求”。
保障性住房包括廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房（公租房）三种形式。其中，廉租房和公租房的目标人群收入非常低，即使不为其提供保障性住房，他们也没有购买商品房的收入能力，因此廉租房和公租房的建设不会对商品房市场的刚性需求产生冲击；经济适用房的购房人群是所有保障性住房目标人群中收入要求最高的，具备一定的住房消费能力且具有较迫切的住房需求。由于符合经济适用房的入住要求，住户会放弃购买商品房转而购买经济适用房，也就是说，商品性住房市场的刚性需求被经济适用房所转移。因此，“经济适用房销售量（HS）”可被视为保障性住房所吸纳的商品房市场刚性需求，即为“刚性需求吸收量”的度量指标。
（3）因变量的选取。本文选取住宅销售价格指数（P）作为商品性住房市场价格的衡量指标。
（4） 控制变量的选取。除了保障性住房建设因素外，还有一些其他影响商品房价格的因素。因此，为了准确全面地研究保障性住房建设对商品房价格的影响作用，引入控制变量。借鉴已有学者的研究成果[6，14]，本文选择“国内生产总值（GDP）”、“人均可支配收入（DI）”、“消费物价指数（CPI）”和“货币供应量（M2）”四个指标作为模型的控制变量。
22数据的选取与预处理
本文选取1998年第一季度至2011年第四季度的季度数据作为数据样本。其中，住宅销售价格指数来自WIND数据库；保障性住房建设面积、经济适用房销售套数、国内生产总值、人均可支配收入、消费价格指数均来自国家统计局；货币供应量M2数据来自中国人民银行。
然后，对季度数据样本进行季节调整。本文采用X-11法进行处理，消除数据中潜在的季节要素和不规则要素。同时为消除数据中可能存在的异方差性，使所研究经济的变量处于接近的数量级，对数据进行取对数处理。处理后的数据表示为LNP、LNHA、LNHS、LNGDP、LNDI、LNM2。由于CPI数值较小，不作对数处理。
23VAR模型的建立
向量自回归（VAR）是基于数据的统计性质建立模型，把系统中每一个内生变量作为系统中所有内生变量的滞后值的函数来构造模型，将单变量自回归模型推广到由多元时间序列变量组成的“向量”自回归模型。对于本文所研究的问题构建VAR模型如下：
Yt=l+ni=1Ai·Yt-i+ε（1）
其中，Yt=[LNPt，LNHAt，LNHSt，LNGDPt，LNDIt，CPIt，LNM2t]T，代表了各自变量和因变量的即期值；i为滞后阶数，Ai为相应的系数矩阵，ε=[ε1，ε2，ε3，ε4，ε5，ε6，ε7]T为回归方程的随机扰动项，是常数项矩阵。
3实证研究
31模型滞后阶数的确定
在选择滞后阶数时，滞后阶数越大越能完整地反映模型的动态特征，但待估参数也会越多，因而模型的自由度减少，会影响参数的有效性。因此，在进行滞后阶数的选择时，既要保证滞后项的长度，又要保证有足够的自由度。滞后阶数的选取可以依据LR统计量法、AIC统计量法和SC准则等予以确定。计算各统计量，得到滞后阶数的检验结果（见表1）。
根据一般的AIC和SC判断准则来看，由于AIC和SC并不是同时取值最小，所以采用LR检验对其进行取舍较合适。表1结果显示，该VAR模型的滞后阶数应取4阶。
32VAR模型的求解
经过以上步骤，可以对向量自回归模型进行自回归分析，结果见表2。
根据以上数据，可以确定每一滞后项的回归系数，如P-LNP即表示住宅销售价格指数对自身进行的回归结果。基于此，可以得到回归方程，由于方程形式较为复杂，本文将其参数以表格的形式汇总（见表3）。表1滞后长度检验结果
滞后阶数LogLLRFPEAICSCHQ01964577NA744e-13-8062029-7786475-7958337157326376253377666e-19-2201122-1980679*-2118168262979617698026555e-19-2233175-1819844-2077636368947056348344521e-19-2278598-1672379-2050474479363067978214*122e-19-2513322-1714215-2212612592750496266459237e-20*-2874489*-1882495-2501195*表2自回归结果
P-LNPP-LNGDPP-LNDIP-CPIP-LNM2P-LNHAP-LNHS滞后1阶（-1）1357952-00960070092618000346001587090012268-0030389（021012）（011554）（011244）（000340）（038817）（004236）（002589）[646286][-083097][082373][101771][040886][028959][-117379]滞后2阶（-2）-045068301774800013151-0003043-0349743003489-0066928（034148）（013178）（011920）（000438）（049797）（005767）（003379）[-131979][134681][011033][-069488][-070233][-060494][198060]滞后3阶（-3）-0608869-0060193-0160972000212201763040105314-0042917（029455）（011647）（010530）（000420）（045511）（004640）（003060）[-206711][-051682][-152868][050529][038739][-226975][-140242]滞后4阶（-4）0287472-00628660139952-000010600107090086912-0017257（016664）（009989）（009987）（000311）（039883）（004853）（002489）[172512][-062938][140139][-003404][002685][179084][069328]表3VAR模型求解结果
变量系数LNPLNGDPLNDICPILNM2LNHALNHS滞后1阶13580-0096000926000350158700123-00304滞后2阶-045070177500132-00030-0349700348-00669滞后3阶-06089-00602-01610000210176301053-00429滞后4阶02875-0062901400-000020010700869-00173从方程中HA与HS的系数来看：土地挤出量对住宅销售价格指数确有正向影响，因为在滞后4阶的系数中其符号均为正；而经济适用房的销售量对房价的影响确为负，因为滞后4阶的系数中其符号均为负。且从绝对数值来看，在滞后3期和4期影响上，土地挤出量对住宅销售价格指数的影响显然大于经济适用房的销售量造成的影响。
33格兰杰因果关系检验
为了进一步验证保障性住房建设对商品房市场价格产生的两方面影响，对它们之间的关系进行Granger因果关系检验，结果如表4所示。
检验结果显示，保障房建设用地与住宅销售价格指数之间在95%的置信度水平下存在Granger因果关系；经济适用房建设套数与住宅销售价格指数之间在90%的置信度下存在Granger因果关系。因此，可以认为，保障房建设用地、经济适用房建设套数与住宅销售价格指数存在Granger因果关系。保障房建设对商品房价格的两方面影响的确存在。
表4Granger因果关系检验
Gromger因果关系ObsF-统计量概率LNHA 不是LNP的Granger因4828706100355LNP 不是 LNHA的Granger因04400307789LNHS不是 LNP的Granger因4823831800679LNP不是 LNHS的Granger因0584440675834脉冲响应分析
脉冲响应函数可以反映随机扰动项一个标准差大小的冲击对内生变量当前和未来取值的影响及其影响的路径变化。 图1、图2是基于VAR模型而进行模拟的脉冲响应函数曲线，横轴代表滞后阶数，纵轴代表房地产价格指数对“土地挤出量”和“刚性需求吸收量”引起的冲击的反应程度。
（1）土地挤出量对商品房价格的冲击。 根据图1的脉冲响应函数曲线可以判断，P在受到HA一个单位的正向标准差的冲击后，在之后的1至10个季度里冲击效应均为正，即商品房价格上升；在之后的第五个季度达到最大值，其后并一直延续该正向影响。这说明保障房挤占的住宅用地建筑面积对商品房价格有正向的影响，在建设用地总量一定的前提下，随着用于保障性住房建设用地的增加，商品房市场价格受其冲击而会出现持续上涨。
（2）刚性需求吸收量对商品房价格的冲击。根据图2的脉冲响应函数曲线可以判断，P在受到HS一个单位的正向标准差的冲击后，在之后的1至10个季度里冲击效应均为负，即商品房价格下跌；在之后的第五个季度达到最大值，而后又以较大幅度回调。这说明刚性需求吸收量对商品房市场价格有负向的影响，保障性住房的建设吸纳了一部分商品房市场的刚性需求，导致了商品房价格的走低。
35两种作用的比较分析
上述实证结果表明，保障性住房对商品房用地的挤占确实会抬高商品房价格，而保障性住房对商品房需求的吸纳也确实会平抑商品房价格。进一步对这两种完全相反的作用进行比较分析：
从表3的回归方程估计系数来看，在滞后1期、2期内，HS对P的负向影响大于HA的正向影响，也就是说，在保障性住房投入市场之后的前两个季度内，刚性需求吸收对商品房价的平抑作用大于土地挤出对商品房价的拉升作用。而在滞后3期、4期内，HA对P的正向影响大于HS的负向影响，也就是说，在保障性住房投入市场之后的第三、第四个季度后，土地挤出对商品房价的拉升作用要强于刚性需求吸收对房价的平抑作用。
图1和图2的脉冲响应曲线显示，在滞后3期之内，HS对P的负向冲击强度要大于HA对P的正向冲击；在3期之后，HA的冲击强度稳定在03左右，而HS的冲击强度稳定在-02左右，也就是说土地挤出对商品房价的拉升作用更强烈。
VAR模型结果和脉冲响应曲线都表明：在短期内，建设保障性住房对刚性需求的吸收作用更显著，会有效地降低商品房价格；但是从长远看，保障性住房对商品房用地的挤占所导致的房价上涨作用会更加强烈。研究结论为制定房地产调控政策提供了理论依据。
4结论
本文综合考虑保障性住房对商品房市场造成的供给和需求两方面的影响，通过构建VAR模型研究了保障性住房建设对商品房价格的作用，得到以下结论：
（1）保障性住房挤占了商品房建设用地，因而会抬高商品房价格。在每年住宅建设用地面积总量控制的情况下，保障性住房的建设用地由国家硬性划拨，因而挤占了原本属于商品房的建设用地。商品房供给的减少和土地成本的上涨会推高商品房价格。
（2）保障性住房吸收了商品房的部分刚性需求，因而会平抑商品房价格。以经济适用房销售量作为保障性住房对刚性需求吸收的指标，研究发现经济适用房会对商品房市场的需求产生吸收作用，在分流商品房市场需求的情况下，商品房价格随之出现下跌。
（3）在短期内（3个季度以内），保障性住房建设所产生的刚性需求吸收效应要强于土地挤出效应，因而短期内商品房价格会有所降低；长期来看，土地挤出导致的商品房价格上涨将强于刚性需求吸收导致的商品房价格下跌，因而长期内商品房价格是会上涨的。需要说明的是，长期内保障性住房占地导致商品房价拉高并不意味着对保障性住房工程的否定，因为房地产调控的根本目标并不在于抑制房地产价格，而是为了满足更多的人民的住房需求，为了实现在国民可支配收入范围内房地产市场的科学、可持续发展。笔者不否定而且大力支持保障性住房工程的建设，但是研究结果表明，从长远来看，如果开工建设保障性住房是以降低商品房价格为目的，那结果将会是枉然的。
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关键词:商品房；建筑消防设施；物业管理
目前商品房消防设施建设和管理问题非常突出，严重危及到广大人民群众的生命财产安全，必须采取切实的措施加以解决。笔者近十年一直从事建筑工程设计消防审核和日常消防监督，就结合实践，谈谈当前城镇商品消防安全隐患成因和对策。
1城镇商品房消防设施建设和管理存在的突出消防安全隐患
当前城镇商品房消防设施建设和管理主要存在以下突出安全隐患：一是有的商品房建设完工后，居民入住几年后还未申请消防验收；二是有的商品房未办理消防审核审批手续，房屋已完工并有居民入住；三是有的商品房经过消防机构审核验收合格后，由于管理不力，造成室内消火栓箱内无栓口、水带、水枪及无灭火器材，建筑物火灾自动报警和自动喷水灭火系统损坏，不能正常工作和使用;
2 城镇商品房存在消防安全隐患的主要因素
2.1 开发商图赢利，重效益，严重忽视消防安全。
一些开发商只顾计算房屋开发成本，缩减消防设施建设等的投入，更有甚者居然搞移花接木，在进行工程报审时，各类消防设施设计齐全，达到国家相关技术标准规范的规定 ，工程竣工后经消防部门验收一通过，就把室内消火栓系统的水枪、水带和建筑物配置的灭火器等拆下，转移到新开发的商品房去应付验收，拆东墙补西墙。一些开发商在进行成片的小区开发时，开发的建筑工程动工快、进展迅速，房屋卖出去了资金回笼了，而配套的消防水源、消防通道等小区消防基础设施就不完善了，从而就欠下了一笔消防设施历史帐，给开发小区自身消防安全留下了先天性的火灾隐患。
2.2 物业管理机制和措施不健全，造成消防安全管理失控漏管。
物业管理作为社会服务管理行业，在我国现阶段管理还不规范，物业管理人员认识不到位，造成包括建筑内消防设施和建筑物外环境消防基础设施等建筑公共消防设施日常管理和维护保养措施不落实，导致消防安全管理失控漏管现象存在。
2.3 部分建筑工程设计、施工不按照国家相关消防技术标准规范执行。
有些设计单位急于承揽业务，以开发商为中心，开发商怎么说他就怎么干，根本不管消防设计规范的具体规定。在设计中，人为将消防设施删掉或打规范的插边球；一些设计单位注重建筑室内消防设施设计，而忽视建筑所在区域的消防基础设施的规划、设计。在消防工程施工中有些消防工程施工队伍专业技术人员水平低，对国家消防技术标准规范不了解，不按规程和设计施工，造成技术性错误；有的消防工程施工单位为了达到工程中标目的，尽力压低报价，采用不符合标准的材料施工和施工中偷工减料，致使消防设施本身成为不安全隐患；另外，工程监理工作不规范，监理不到位，施工现场无人管理，消防工程隐蔽部分施工监督不到位或无人监督，也是造成消防设施施工质量问题的主要因数之一。
2.4 消防监督措施不到位，消防工程建设监督不力，存在执法手软现象。
由于消防警力不足等原因，消防部门对建筑工程消防监督大多限于工程设计方案、施工图纸审核和工程竣工验收，而平时对工程建设施工期间现场监督检查缺少，管理不落实，有些监督人员专业技术水平不高，对一些与规范不相符合的施工把关不严，使消防设施建设监督失控漏管，在工程竣工验收时也未严格按照设计审核的意见验收。
3消除城镇商品房火灾隐患的几点对策
商品房消防安全隐患，严重危及到广大人民群众的生命财产安全，必须采取切实的措施加以解决，“安居”才能“乐业”，一个人一生也许只购卖一套住房，购买的住房消防设施不完善，日常消防安全管理不到位，如果发生事故，那将是“辛苦几十年，一把火回到解放前”，后果是残酷的，教训是深刻的。所以，笔者认为要杜绝以上安全隐患，必须做到以下几点：
3.1 加强物业管理，落实消防设施日常维护保养措施。
目前，商品房开发建设主要有几种情况，一是沿街道建设房屋，建设完后房屋销售给居民，后期就无管理单位及人员；二是小区开发建设，工程完工后有物业管理公司管理。对于第一种情况，应成立业主委员会，由业主委员会成员组成防火安全委员会，负责管理居住建筑房屋消防设施和日常消防安全巡查、检查。对于第二种情况，现在开发的居住房屋较多，实行物业管理公司管理，进一步规范物业管理工作，要求负责对小区包括建筑消防设施、建筑区域消防基础设施等在内的建筑公共性设施的管理、维护、保养，负责提供消防安全防范服务和小区日常消防安全巡查、检查，确保各项消防设施的完整好用。
3.2 加强设计、施工队伍管理，严格按照国家消防技术标准规范设计和施工。
对建筑设计人员、施工队伍技术人员进行消防技术标准规范培训学习，了解掌握规范和国家的相关政策法规，设计单位应当建立消防设计责任制，法定代表人负责组织本单位的消防设计管理工作，检查审核消防设计质量，技术负责人应当把消防设计纳入工程设计审核范围，凡不符合消防技术标准的工程不应签发和出图纸资料。施工单位必须按照批准的消防设计图纸施工安装，不的得擅自改动。
3.3 加强消防监督检查，严格消防执法。
各级公安消防机构要加强对商品房消防设施建设的执法监督工作，严格按照国家消防技术规范把好审核和验收关，在严格把好商品房建筑消防基础设施验收关的同时，特别加强对开发小区公共消防基础设施建设的审验把关，保障城市消防规划的实施和落实；杜绝一切消防执法人员在消防设施建设上的违法违规、失职行为，为建筑工程消防设施建设营造一个良好的消防安全内环境，确保商品房屋消防设施这一建筑和区域自防自救的生命线得到保障。
4结束语
总之，当前城镇商品房屋消防安全隐患整治工作虽然复杂而艰巨，只要各级各部门高度重视，采取积极有效的果断措施，商品房屋消防安全隐患一定能逐步减少或消除，人民居住场的所消防安全状况一定会得到很大的改观，人民才更加“安居”与“乐业”。
