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引言
随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，房地产商获利方式已经从单纯的经营利润发生了改变。现在的房地产商在获得经验利润的同时，要想不被市场淘汰，除了必须提供适合的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。成本控制贯穿于房地产项目开发的全过程，如何做好房地产开发成本的控制，是一个值得研究的问题。房地产开发项目成本按构成内容划分，可分成土地开发成本、建筑安装工程成本、期间费用三大类，笔者主要对这三类房地产开发成本的控制进行了分析。
一、土地成本分析
随着我国经济的发展和城市化进程的加快，我国城市的规模正不断扩张。我国开始推行城镇土地使用制度改革后，土地由无偿使用向有偿使用转变。这一措施的实现大大提升了城乡镇土地利用率，提升了土地的价值，为城市建设提供了基本资本支持。在城市房地产开发成本中土地成本成为一个重要的影响因素。其中，包括向国家交纳的土地出让金，土地上原有的房屋、设施、构筑物、苗木、附作物的拆迁补偿费用。办理土地使用权证需交纳的各种规费以及政府随出让土地使用权向使用者分摊的城建配套费、增容费等，土地开发成本的高低主要体现在投资项目商品面积所占比重上。在投资的项目中，由于种种原因并不是所有的房屋都成为了商品销售房屋，其中有一部分公共服务用房是无偿的提供给社会的，这一部分房屋占有土地但却无法为投资方赢利，所以造成了投资项目商品产出率低的现象。因为此导致了投资方无法赢得效益或者效益低下，所以就有了投资方漫天要价的现象。
二、建安成本分析
建安成本既是建筑安装工程成本，在一般中小城市建设中建安成本一般占总成本的40％―60％左右。它是指直接用在工程建设的总成本费用，从数字可以看出它在总成本中占较大的比例。其主要包括的内容很多，大体可以分为两类：主体建筑工程费和主体安装工程费
与其它房地产开发成本相比，这一成本较其它成本来讲是比较刚性的，因为在开发前开发商往往都有一定的额度范围。但是随着建筑安装水平的增加，一些新型的建筑材料的加入，在材料的选择上，设备的选型上，工程量的增减、对施工队伍的选择上等等，这些因素都直接影响着建安的成本。这就要求开发商在项目的进行过程中既要保证工程质量又要对以上因素做好有效的选择和评定，以求很好的控制建安成本。
三、政府税费分析
税费在我国房地产开发成本中所占比例也比较大，一般占成本的15％―25％左右。其中包括了与房地产开发建设相关的所有税收，如房产税、耕地占有税、土地增值税、外商投资企业和外国企业所得税等。除了这些必交的税收外，开发商还要向地方政府交纳一定的行政费用。这些费用一般由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取，往往项目繁多且规范性差。所包括如征地管理费、商品房交易管理费、大市政配套费、开发管理费等等。
四、降低成本的方法和措施
在基本了解了房地产开发项目的成本构成后，我们要对降低成本的方法和可采取的措施进行一定的探讨。在这里我们主要通过在房地产开发项目成本构成方面浅析房地产开发成本控制的方法
1、土地成本控制措施
想要控制土地成本首先要了解土地成本主要来自哪里？决定土地成本的因素主要有以下几个方面：
第一取决于土地的地理位置
土地的地理位置直接决定这它的价值，处于城市中心的土地，因为处于商业中心，且周围交通条件便利，市政配套基础设施较好所以价值很高。正与其相反，处于城市的边远地段的土地因为其商业贫瘠，交通相对闭塞，市政配套基础设施较差，所以价值当然不及位于市中心的土地，土地价格也比市中心便宜的多。如果按照土地的用途来进行分析的话，商业用地的位置主要要看周边的繁华程度，临街状况如何，这些情况好的话地价自然会有所提高，反之则难免有所降低。而住宅用地的位置则要综合许多的因素，如周围的环境绿化情况、市政设施的配套情况，还有安全程度及与市中心的远近，交通是否便利等等。工业用地的位置要视产业的性质，原料产品的运输，还包括环境因素，即在处理工厂可能产生的污染方面，工业废料的处理方面，综合视之。总体来说其都大致遵循一个原则，凡是位置优越的土地，地价就会较高，反之则会较低。
第二取决于土地的面积
面积因素即是指土地面积的大小，由于土地面积的不同，其价值也随之不同。一般来说，面积较大的土地，其地价一般较高，而面积相对较小的土地，其地价一般较低，但是，这并不是绝对的。土地面积的大小对于地价产生的影响还与其用途，规模，效益有关。面积大的土地对开发商来说它的利用率较高，所以其价格也就相对较高。面积小的土地可以利用的资源较少，所以其价格也就相对较低。另外，还要看土地面积的公用能否完全发挥出来，得到最有效的利用。比如，在繁华的商业区内，土地面积越大其深度也就越大，这样反而不利于商家经营，这在临街的店铺表现的较为明显。这时，土地面积大反而会造成土地利用效益的降低。但是，如果面积过小，会影响土地的使用功能，使其无法完全发挥出来，再加之无法形成规模，所以地价也会下跌。
第三取决于土地的利用度
土地的利用度既是业内人士所谓的“生地”和“熟地”，其中“生地”是指为经过开发的土地，这种土地因为未开发所以大多价格低廉。而“熟地”既是指已经被开发过的土地，其大多基本的三通一平（即水、电、路、场地平整）已经具备，所以，比“生地”价格高出许多。另外，已经开发过的“熟地”可能已经经过了多次的转让、炒作、买卖，价格高也就不难理解了。但是，这种土地因为价格较高，必将带来土地成本的增加。
第四取决于土地使用的附加成本
在我国为了扩大城市规模往往会对旧城区进行改造。在旧城改造的过程中，市中心老城区人口相对稠密很多，所以往往是土地的黄金地段。在这里土地的价格本来就已经很高了，而在旧城区改造上除了基本的拆迁费用外，政府还对拆迁的居民进行补偿，这就造成了一笔很大的费用。补偿费用的大幅增加，成本必然会随之加大，所以，开发商在做初期决策时，必须考虑这个因素。
第五取决于土地的招投标
在土地出让方式上存在协议、招标、拍卖三种方式，其中协议谈判的价格又因谈判对象不同而不同，这也使土地成本增加。
那么如何对土地成本进行控制？主要有以下几个方面的工作：
第一政府调控
鉴于我国地产市场的现状，政府对土地价格进行的调控，应着力建设土地价格的调控体系，建立土地所有权出让的规范，增加土地市场交易的透明度和公平性。对于地价可以通过国家定价或者国家提供指导价来完成调控的目的。如可以建立基准价、标定地价和土地出让价等，对这些政府可以每年在固定的时间由官方权威调查和评价的公示地价。
第二完善相关制度
完善土地的租赁制度：这里要做到租税分流，即政府作为城镇土地和一部分房产的拥有者可以进行一定的租金收取，而作为社会的经济管理者则应该收税。政府可以根据长期租和逐年出租两种不同的租赁方式，分别以土地出让金和年地租两种方式收取地租。其中，凡是具备条件、手续齐全的都应严格按照招标或是拍卖方式进行土地出让。而暂不具备条件，手续还未齐全的，则以协议出让土地，但是必须严格加以规范管理。其中，原行政划拨土地进入市场的，应一律进行出让金的补交。另外，我们还需规范土地的一级市场，严格执行以招标拍卖为主、协议为辅的原则，让土地招投标拍卖成为一个独立的市场行为。最后，我们还需对土地市场进行必要的规范和整顿，以加快土地一级开发市场的规范化和有序的发展。这里，作为政府及主管部门应该做到明确土地的审批环节，尽量简化审批程序，严格清理如水、电、气等各部门制定的非政府的行业规定。针对土地招标、拍卖中可能出现的项目不确定的情况，则需重新对不同土地进行使用权限的认定。在管理办法的制定上则严格按照现行的金融抵押和法律制裁的要求进行制定。在用地情况上，如果涉及到拆迁则要做好存量向赔偿过渡的工作，以期杜绝拆迁中人为的因素。对土地交易中存在的私下转让问题要坚决杜绝，对新增土地则要解决好土地持有者不按照成本要价的问题。
2、工程建设的成本控制
工程建设施工阶段是通过建设最终形成工程实体的阶段。这一阶段对项目总体成本的影响为10％――15％，虽然在成本控制占的比例较小，但不必要的浪费、返工、设计变更形成的可能性却很大，极易造成工程预算的超支。因此，在施工阶段全过程中采用先进的施工组织和科学的施工管理方案很重要。通过科学管理可以防止工程量签证的增加，使施工周期得到缩短，降低人工材料的消耗量。工程建设的成本控制可以从以下几个方面着手进行
①对材料的控制
材料费在建筑工程中占有很大的比重，材料的用量和价格对工程施工阶段造价的影响很大，只有严格遵循合同的材料用量，合理的确定材料的价格，才能达到有效控制工程施工造价的问题。因此在签订合同前，应仔细进行合同审核，确定工程量清单，基本单价，控制主要材料的价格。对于主要的材料我们应由筹建处统一进行采购，这样既可以保证工程的质量和进度，又有利于工程造价的控制。对于工程中主要的材料费用，工程技术人员需要随工程进展经常深入市场了解，力争获取第一手资料，为以后竣工决算提供有力依据。
②严把设计关
在工程设计上我们除了要比对选择好设计方案外，还应注意设计中存在的设计变更的问题。从以往工程的施工情况来看，由于种种原因会对施工图设计进行很多大的变更，包括工程量的变化、材料代用等，这就为工程成本增加了不可预见的费用问题。为有效的控制造价，必须制定设计变更的现场签证管理制度，明确可变更的权限范围。而对非发生不可的变更，应尽量提前实现。因为变更发生的越早，损失越小；反之，损失越大。如果在施工中变更，已施工的工程还需拆除重新施工，势必造成更为严重的损失。
3、税费控制
税款征收是国家税务机关按照行政法规的相关规定针对纳税者进行税款征缴的活动总称。所以，在税费的控制上，政府对房地产行业的税收政策可适当降低，如降低企业营业税和所得税税率，并可减免部分小税种，如契税等。这对降低房地产业成本开支，平抑过高的房价，促进居民住房消费将会起到事半功倍的作用。
五、结语
成本控制是房地产开发管理中的关健，在房地产项目开发成本的控制上我们应从其成本的构成入手，先了解可构成房地产开发项目成本的各个因素，然后，对症下药，逐一分析，最后制定出一个长期的、系统的降低房地产开发项目成本的方案，并监督实行。在整个开发项目的过程中各个方面都要抓好成本控制和管理工作，这对于开发项目投资效益的提高和管理水平的增强都有着十分重要的作用。同时它也是保持企业持续、稳定、健康发展的有效途径。
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成本管理是指企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。成本管理一般包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等职能。
市场经济，效益为先， 房屋建筑工程施工企业在全力保障工程质量的前提下，能否做好工程成本的管理，便成为企业效益好坏与否的决定因素。特别在建筑工程微利和竞争异常激烈的情况下，要想赢得生存和发展，必须重视成本管理，否则难以生存。
房屋建筑工程施工成本管理是一个复杂的系统工程，要在统一的成本管理责任体系下， 以成本计划、成本控制、成本分析为手段，以加强材料、人员、机械管理为重点，适时进行成本管理，达到缩短工期、保证质量、降低消耗、减少费用、提高效益之目的。随着建筑行业竞争的日趋激烈，成本管理只能加强不能削弱，从而提升企业整体竞争力。
一、影响房建工程施工成本管理的因素
1、宏观经济与政策因素。如施工材料价格上涨、相关税率上调等。
2、资金是项目施工管理系统的关键部分，工程施工既是一种生产活动，又是一种经济活动。工程施工要投入“人、材、机”及资金，投入太多会造成浪费，投入不足又会影响施工进度与工程质量。
3、项目的项目经理应具备较高的政治素质、较全面的施工技术知识和较强的组织领导工作能力，并能充分调动项目参与人员的工作积极性和责任感。如质量问题返工、任务小组冲突造成窝工等都是实施管理时容易影响成本的因素。
4、设计是施工得以进行的前提，设计的深度除了应达到规范的要求，还应达到工程实际施工的要求。具体的影响因素如设计要求难以达到，设计错误等。
5、技术系统是影响施工成本管理的核心因素，确定科学、合理的施工方案是技术系统的重要内容。如任务衔接出现问题、难以满足施工工艺要求、缺少必要的施工设备等因素都会对施工成本造成影响。
6、其他因素。如第三方原因，突发特大暴雨，意外事故等。
二、房建工程施工成本管理方法建议
1、施工机械费约占施工总成本的15%左右，应加强施工机械的使用和管理。一是确定机械手的岗位职责， 每天记录所内机械及外租机械使用情况。机械手不应该只是单纯的维修、 保养机械，也应该确实的溶入到工地中，了解工程进度。二是合理安排机械设备的使用避免不必要的窝工与浪费。每天晚上工长和技术人员必须安排好该工区第二天机械设备详细使用计划，交由设备管理部门。由设备管理部门协同项目经理、总工根据工作的轻重缓急作统筹协调安排。并在当天晚上通知机械手：“什么时间，到什么地方，干什么，由谁来安排”。在施工过程中，某一工序接近完工时工长或技术人员必须及时通知设备管理部门安排另一工作并做好当班签字与记录以备核查。
2、把住材料采购关。工程开工前，项目经理、总工、工程部长、工长必须反复认真的对工程设计图纸进行熟悉和分析，根据工程测定材料实际数量，提出材料采购计划，采购计划应做到准确无误。在材料采购前，实验部门做好抽检工作，确保各种材料符合施工要求；材料采购部门应建立询价小组，小组对市场价格进行调查。材料采购人员所采购材料的价格不得突破询价小组的价格。可以定期召开例会，在例会上由询价小组汇报材料的询价情况，对于钢材、木材、砂石料分别汇报不同厂家的价格和质量，列举出选材使用理由，同时公开厂家的联系方式，以增大监督力度，提高透明度，保证做到“货比三家”优质低价购料。
3、落实责任，实行材料包干使用。在现场根据施工工段或工区划分成立包干小组，由工长、 技术人员材料员等相关人员进行包干与经济责任制挂钩。另外要切实发挥好技术人员的作用，一方面什么部位用多少料，用什么样的料，有多少节余的潜力，他们最清楚。另一方面成本控制离不开施工技术，技术必须与成本、经济效益相结合否则它就没有生命力。
4、以工程量取料，不能突破限额。各分项工程都要控制住材料的使用。物资消耗， 特别是钢材、木材、砂石料严格按定额供应，实行限额领料。在材料领取、入库出库、投料、用料、 补料、退料和废料回收等环节上尤其引起重视，严格管理。对于材料操作消耗特别大的工序， 要重点控制。具体施工过程中可以按照不同的施工工序，将整个施工过程划分为几个阶段， 在工序开始前由工长、技术人员、材料员核定、分配主要材料使用数量，工序施工过程中如发现材料数量不够，由材料员报请项目部领料，并说明材料使用数量不够的原因。每一阶段工程完工后，由材料员、技术员（此种至少有两个人签认）清点、汇报材料使用和剩余情况， 材料消耗或超耗分析原因并与经济责任制挂钩予以奖惩。
5、搞好配合，节约用料。如钢筋制作：由技术人员以单线图、排版图的形式做好“钢筋下料单”并注明用什么型号的钢筋。然后协同钢筋班长及有关人员根据现场实际情况选料制作。 最后钢筋班长和技术人员要对对边角料进行记录并交由有关人员整理归放，做好标记。另外在钢筋制作过程中，钢筋班长必须清楚不同型号的钢筋每一个焊缝需要多少焊条，要用多少领取多少，每个部位用多少做到心中有数，并做好记录，作为以后评估奖罚的依据。再如浇筑混凝土：在施工前由技术人员做好交底交由拌合站。在浇筑过程中，拌合站工作人员确保混凝土不外流，后台施工人员要保证混凝土不流失。最后施工人员要及时通知技术人员还剩多高，由技术人员算出具体还要多少方，以尽快通知拌合站，避免造成不必要的浪费。
6、施工技术管理人员要做好用料交底，防止班组下料时长料短用、整料零用、优料“劣”用，做到物尽其用，杜绝浪费，减少边角料，把材料消耗降到最低限度。一是对边角料及时回收。二是对特殊材料实行以旧换新（安全帽、手套等等）。三是对材料报废须及时提交报废原因。正常报废由项目部承担，否则由使用人自行承担。四是对“假退料”认真处理。所谓“假退料”是月末施工项目对已领未用而下月仍继续要用的材料不退库，但同时编制本月的退料单和下月的领料单。这样可以减少退、领料的搬运，便于正式反映当月实际耗料的常用方法。尤其对项目施工中只完成制作尚未安装的材料耗用，通过办理“假退料”手续，适当折扣部分材料成本，达到收支相对平衡。
7、科学计划，“量体裁衣”。在施工开始前，技术、计划人员不仅要排施工进度计划，也应该据施工进度计划排出每道工序用工计划，根据用工计划算人工费。在开工前与用工负责人商议此份用工计划，做到用工负责人心中有数。
8、责任到人，工序承包。在保证施工质量、施工进度的前提下，针对不同的施工工序定工期、定质量、定人工量，由用工负责人分段承包施工。这样在一定程度上避免了施工管理中的许多麻烦、工长的工作量，同样达到了降低人工成本的目的。也可在施工开始前与用工负责人签订责任书及承包书等，明确责任。这样也可以达到避免生产时紧时松，窝工、停工等问题，降低人工成本的目的。在条件允许的情况下优先采用“施工工序承包法”。
9、发现问题，及时调整。在工程开工后，要严格控制定员，劳动定额，出勤率，加班加点等问题；及时发现和解决人员安排不合理，派工不恰当，时紧时松，窝工、停工等问题。在工程施工中，每天晚上要做好每个环节的用工计划，第二天早晨由工长派工，使用工人数应与用工计划基本吻合，一天中视具体情况增加或减少工人数量。这样就可以在一定程度上避免工人闲滞情况出现，降低人工成本。
房屋建筑装饰工程是建筑工程不可分割的组成部分，一般属于装饰公司同业主的合同范畴。由于房屋建筑装饰工程的工程造价直接由业主承担，又受到装饰效果、装饰材料等多方面的影响，所以对房屋建筑装饰工程的成本控制比较困难。基于这一背景，文中对房屋建筑的装饰工程成本控制进行了分析，这一研究对于加快装饰工程成本管理具有一定的意义。
1 建筑装饰工程项目成本控制中的常见问题
1.1 投标环节
投标环节常见的问题：
建筑行业的竞争形势不断加剧，投标报价所面临的风险也不断增大。很多单位在投标时，为了提高中标率，不断地压低报价，甚至会出现低于预算成本的报价，在这样的情况下，项目的效益水平很难提高。
难以控制投标正本。现今的建筑行业管理混乱，投标的过程不规范，企业风险意识弱，这一系列的因素造成了企业投标成本难以控制的局面。
1.2评估环节
评估环节常见的问题：
各公司采用不同的评估标准。企业中标后，在对项目进行评估时，常常会因为标准的不一致，而造成评估结果准确性不高的局面。
项目评估的方法不系统。在进行项目评估时，有的公司用成本倒排的方法，也就是在留够项目分摊费用和利润的基础上在进行成本分析。这种方法虽然简单，但准确率不高，没有说服力，不利于评估结果的落实。
1.3施工环节
施工环节常见的问题：
成本核算工作不到位。有些企业并没有系统完善的成本核算体系，也有些企业在进行项目成本核算时忽略基层因素，提取核算对象时过于简单，或者是人为精简了核算环节，造成实际核算项目与计划核算项目不匹配的情况，这会影响成本分析的效果。
成本控制管理不到位。首先，施工前期的方案设计不够细致，导致成本前期费用无法控制。在施工的过程中，由于机动性强，不能够完全按照施工的方案和设计来进行。其次，进行成本的分阶段分析时，分析深度不够，影响问题的及时发现和解决。
1.4 考核环节
考核环节常见的问题：
在项目竣工后，很多公司不能够及时的进行决算，有些推迟时间过长的，会出现账目不清，应缴费用无法核算，责任不明等问题，这会影响项目的绩效考核。绩效考核无法及时完成，也就无法对项目竣工后的成本费用进行有效控制，时常会出现竣工后费用支出的情况，影响项目效益。
2 建筑装饰工程成本控制的内容和方法
建筑装饰企业要想平稳发展，必须重视对工程成本的控制和管理，成本低于同行业先进水平，才会有超越发展的可能。
2.1人工费的控制
人工费的控制方面：签订施工合同后，企业应考虑工程的特点和范围，运用招标的方式来组织人事队伍。通常情况下，按照日单价或者平方米单价的形式进行承包，这样一次性确定总价的方式对成本的控制和挂历非常有利。在施工过程中，劳务费用必须严格按照合同执行，以月结的形式来控制成本支出，一旦出现问题应及时进行分析和解决。
2.2. 材料费的控制
材料消耗的控制：在一个施工项目中，材料消耗的计划标要根据施工方案、图纸、进度表等进行编制。消耗计划的完成和材料的到位要按时，要保证施工进度的按时完成。对于大宗的和特殊的施工材料，为了不影响施工进度，其计划表更应该提前编制，而且要按照分段需求量来进行编制。材料的使用方面，要通过限额领料的方法来控制成本。一方面工长在给班组签发单据时进行控制，另一方面是材料发放单位对工长签发的单据的控制。而这些都要根据材料需求计划表进行。
材料进场价格的控制：材料进场价格控制主要依靠的是工程在投标时的报价单以及市场价格。材料进场价格主要是采购价和运输费用构成，应以报价为基准，不可超越。而市场价格是随时变动的，企业的管理部门，应该利用各种手段，收集市场价格信息，定期更新市场价格和趋势，为采购员控制材料采购价提供支持。
周转工具使用费的控制：周转工具使用费的确定主要是依靠施工方案、设计中的相关内容来计算的。实际过程中的周转工具主要由租用周转工具和领用自购工具构成。所以，在进行施工计划时，要采用先进的方案和工具，对施工进度进行合理安排，充分利用先进网络工具，将周转工具使用费控制在目标成本以下。而在施工阶段，要对工具的租赁数量和到达时间进行控制，尽量减少数量和时间，长期与物美价廉的单位进行合作。节省租赁费用。
施工机械使用费的控制：在进行目标成本确定时要将租赁大型的机械设备进行单独地列表。通过对施工机械的使用单价、时间和数量进行逐一的控制，来达到成本控制的效果。对于购买小型机械及修理费用的支出，应该找劳务队包干，包干的费用应该比目标成本低。
现场经费的控制：施工现场往往人数众多，状况复杂，人为因素强，现场经费的控制比较困难，长出现超支现象。因此要控制现场费用，就必须根据现场情况编制预算表，进行预算管理，对于那些不好控制的科目，可以实行包干制，而对于业务费用可以通过审批制度来进行控制。
3建筑装饰工程成本控制的建议
在对装饰工程进行报价时，往往要考虑承包商和业主双方的利益，因此不能随意抬价或压价。工程的报价应该遵循控制量、指导价的原则，与市场接轨，逐步形成完善的价格机制。也就是由政府进行宏观调控，由市场进行自发调节，企业根据预算进行报价，合同根据法律进行估算形成的价格。对此有以下一些建议供参考：
装饰所用的材料品种多样，市场价格变化迅速，针对这样的特点，可以集成一个价格信息系统，系统内收集材料的名称、规格等信息，将各级材料生产和经营单位纳入系统中，及时更新材料信息，为工程单位和设计施工单位提供便利。这个系统不仅能够及时反映市场价格，还能提高预算人员的专业能力，工作人员能够不断熟悉计算过程，还能熟悉材料的特点、产地、规格、型号等，更能及时掌握新的施工工艺。
改变以往按企业等级取费的办法，按不同工程类别实行差别利润，实行同一建筑产品同一工程造价，以利于公平合理地开展行业间的竞争。
4 小结
重视建筑装饰企业的成本控制，对于促进装饰企业适应经济发展，提高企业的市场竞争力，具有重要的理论和现实意义，文中分析的装饰工程成本工程方法，在实际工程操作当中还应做好与实际项目结合进行有效改进。总之，只有稳健的控制住房屋建筑装饰工程成本才能实现装饰施工企业价值最大化的目标
从2007年第四季度开始，受国内货币政策紧缩和国际金融危机影响，国内房地产泡沫开始破灭，房地产价格和成交量双双下跌。据成都铁公鸡电子商务中心的估计，今年以来，各地的楼市成交量急剧萎缩了50-80%；另一方面，虽然个别地方的房地产价格出现了大幅下降，比如深圳降幅超过32.8%，房价自去年8月份时的17,436元最高点跌到了9月份的约11,721元/平方米；广州跌幅也超过30%，但是全国房地产整体平均价格并未出现大幅下降，相反还有所上涨。国家发展改革委和国家统计局的联合调查显示，7月份国内70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0％，其中新房上涨7.9%。由此我们可以看出，受国内外宏观环境急剧变化的影响，国内房地产市场今年前三季度的特点基本上可以归纳为两句话：销量出现暴跌，但价格仍然在高位盘整。
二、房地产行业成本分析
之所以出现上述情况，主要是由于房地产行业在今年前三季度成本达到了历史最高，降价空间很小。在供大于求的整体背景下，市场暴利就逐步消失，整个行业将趋向于微利状态，并且市场价格主要有成本决定。
房地产的成本主要由三部分构成：土地成本、建筑安装成本和税费。以2007年广州的房地产市场为例，其楼面地价平均成本约为4500元/平方米，建筑安装成本约2000元/平方米。这两部分成本是房地产企业最主要的成本构成，在税费相对固定的情况下，该两项成本成为房地产企业成本高低的决定性因素。以下分别来分析这两部分成本对房地产企业总体成本的影响。
首先，从建筑安装成本方面分析。建筑安装成本构成中，钢铁、水泥、铝材等主要建筑原材料采购成本占超过一半的比重。今年前三季度，钢铁、水泥、铝材等各种主要建筑原材料价格都一度达到历史最高，物价上涨几乎成为今年上半年流行词之最，这也导致房地产行业的建筑安装成本达到了历史最高。
其次，从土地成本方面分析。应该说，土地成本是影响房地产企业总体成本的决定性因素。虽然自今年年初开始，各地土地拍卖现场突然冷清，土地价格要么流拍，要么以低价成交，土地成本突然大幅跳水，但是根据房地产行业的开发周期，今年入市的土地所开发的物业至少需要到2009年才会上市；目前市场上所销售的房地产住宅，其用地主要来自各家企业在2006年或2007年的土地储备。2006年和2007年是中国房地产市场最景气的两年，土地价格一路飙升，各地露面地价竞相标高。2006年广州的地王价格还是琶洲一地块的价格，楼面地价为10,037元／平方米；2007年07月19日，来自香港的泰华房地产(中国)有限公司以10.9亿元的高价竞得珠江新城一地块，折合楼面地价高达11,912元／平方米；而到9月份，富力集团竞购白云区云祥路一地块时，已经将广州地王价格刷新到1.87万／平方米。由此可见过去两年房价带动下的地价之疯狂。这些高价土地上盖物业在近期投入市场后，由于成本高企，房价根本无法降低。
通过以上两点分析可以看出，房地产市场虽然冷冷清清，成交量急剧萎缩，但是房价在上半年出现短期下跌后，近期表现得相对坚挺，主要是由于近期上市的楼盘，无论是建安成本还是土地成本，都处于历史最高点。以广州为例，不考虑税费，其平均成本高达6,500元/平方米左右，因此房地产商要降价，其实唯有压缩自有利润空间。在上半年竞相降价压缩利润，广州十区一手住宅均价在3月份跌到9,316元/平方米后，再也无法深幅下跌，主要是由于房价遇到了成本瓶颈，如果继续深幅下跌，房地产企业可能会遭遇亏损，而这种事情只会在个别企业存在，绝不会成为普遍现象。在这种情况下，房价的下降空间无法打开，也就很难继续下跌。
三、房地产价格发展趋势
但是，这种量跌价不跌的局面不会维持太久：从今年第三季度开始，钢铁、水泥、铝业等各种建筑用原材料的价格快速下跌，以及随着今年推出的低价土地逐渐入市，预计未来2~3年时间房地产成本将大幅下降，房地产价格下降的空间将被打开。自今年6月份以来，钢材、水泥、铝材等价格一路走低，其中建筑钢材价格从6月份的最高点5,500元/吨一路下跌到10月份的3,500元/吨，跌幅达36.4%；氧化铝价格最大跌幅一度超过60%。与此同时，随着炼钢、炼铝原材料价格的进一步下跌，建筑原材料的价格尚有进一步下跌的空间。由此可见，房地产企业的建筑安装成本可平均可下降至少500元。而使用这些降价后的原材料的房地产预计至少需要到今年第四季度或明年上半年才会上市。在需求不足的情况下，今年第四季度和明年上半年投入市场的房地产的就有了一定的降价空间。
另一方面，由于市场需求不旺，土地出让价格将持续下跌，房地产企业的土地成本也就大幅降低，总开发成本下降。根据房地产开发周期，这些低价土地上盖物业建成投产并大规模上市，预计出现在明年下半年或更晚些，届时房地产成本下降空间将更大，房地产价格下降的空间则彻底被打开。
通过以上分析可知，房地产价格在经历了今年上半年的暴跌、下半年的僵持后，明年上半年将出现一定幅度下降，而明年下半年开始则可能出现大幅下降，整个房地产行业价格的冬天在明年下半年或2010年左右出现。但是，房地产价格的冬天虽然在2010年左右，但是那并不是企业最艰难的时刻，房地产行业生存的冬天却是在当前。换句话说，由于目前房地产企业成本历史最高，销量极小，降价压力大，因而导致利润大幅下降；但是随着成本的大幅下降，虽然未来房价仍有可能持续下降，但是由于成本下降迅速，能够熬过当前的冬天的企业，届时必能应付自如，价格冬天未必是生存的冬天。
四、政府救市的选择
为了提振当前房市，关于房地产救市的呼声近期越来越高，部分城市甚至已经付诸行动。当前，土地出让收入已经成为各地财政收入的主要收入来源根据2007年的统计数据，2007年中央财政收入28,611.95亿元，地方财政收入22,709.83亿元，其中土地出让收入约13,000亿元，土地出让收入占地方财政收入的比重高达57.24%。在这种背景下，各地方政府纷纷希望救市很容易理解。但是今年上半年，受房地产行业不景气的影响，不仅各市的土地出让价格出现大幅下降，出让面积也有较大萎缩，导致该项收入来源出现很大的下降。据中国房地产报报道，今年上半年，广州土地出让金仅相当于去年的1/4；上海的土地出让金仅有57亿元，而去年同期608亿元；重庆今年上半年各类土地出让金总计约为82亿元，2007年则为370亿元。由于各地土地出让金下滑非常严重，预计各地的预算也将吃紧，很难拿出较多资金救市。媒体报道的所谓地方政府救市，笔者认为更多地是一种作秀行为，各地政府救市是心有余而力不足，仅限于提振市民对房地产市场的信心而已。
但是，房地产市场不景气，最大的受害者将是银行，拥有众多房地产行业贷款的银行的安全事关国家经济安全，因此中央政府才是房地产行业的最终拯救者。但是中央政府救市的时机和方式却未必是从行业出发，更多地是从银行贷款安全和国民经济安全角度出发。
五、结论
通过以上分析，我们得出三个结论：当前房地产市场出现量跌价不跌现象，主要是由于房地产企业的成本所决定的；随着房地产各项成本的变化，在需求不振的情况下，房地产价格明年上半年将出现一定幅度下降，而明年下半年开始则可能出现大幅下降，整个房地产行业价格的冬天在明年下半年或2010年左右出现；由于地方政府土地出让金大幅萎缩，导致地方政府救市心有余而力不足，救市责任更可能由中央政府来承担。
参考文献：
1.中国房地产报 《持续流拍引发多米诺 二线城市遇土地财政危机》，彭舒佳 2008-09-23
2.我的钢铁网 《中国建筑钢材价格走势》
价值链思想认为企业的价值增值过程，按照经济和技术的相对独立性，可以分为既相互独立又相互联系的多个价值活动，这些价值活动形成一个独特的价值链。价值活动是企业所从事的物质上和技术上的各项活动，不同企业的价值活动划分与构成不同，价值链也不同。对制造业来说，价值链的基本活动包括内部后勤、外部后勤、市场营销、服务；辅助活动包括企业基础设施（企业运营中各种保证措施的总称）、人力资源管理、技术开发、采购。每一活动都包括直接创造价值的活动、间接创造价值的活动。质量保证活动三部分。企业内部某一个活动是否创造价值，看它是否提供了后续活动所需要的东西、是否降低了后续活动的成本、是否改善了后续活动的质量。每项活动对企业创造价值的贡献大小不同，对企业降低成本的贡献也不同，每一个价值活动的成本是由各种不同的驱动因素决定的。价值链的各种联系成为降低单个价值活动的成本及最终成本的重要因素。而价值链各个环节的创新则是企业的竞争优势的来源。
价值流是指企业运转从开始到结束的多组连续活动，这些活动共同为顾客创造价值，顾客可能是外部的顾客，也可能是价值流内部的最终使用者。如定单从开始到履行组成定单履行的价值流，定单接收是组成定单履行价值流活动中的一项。
价值链涉及整个企业，计算成本和价差是价值链作为竞争性比较的基础，企业的业务要求推动了价值链的发展；价值流涉及满足特定类型顾客（内部或外部）的一系列活动，为特定类型的顾客或用户提供特定的工作活动是价值流发展的基础。
二、基于价值链价值流活动的成本控制方法
基于价值链价值流活动的成本控制方法的第一步是描述企业的价值链，确定价值链由那些具体的价值活动构成。在确定了企业的价值链后，通过价值链分析，可以找出各价值活动所占总成本的比例和增长趋势，以及创造利润的新增长点，识别成本的主要成分和那些占有较小比例而增长速度较快、最终可能改变成本结构的价值活动，列出各价值活动的成本驱动因素及相互关系。同时，通过价值链的分析，确定各价值活动间的相互关系，在价值链系统中寻找降低价值活动成本的信息、机会和方法。据美国企业统计，价值链中物流成本约占销售额的21％，通过对价值链中物流的管理，可以节约成本；通过可靠的采购质量控制还可降低后续价值活动的质量检验成本；人力资源的管理可以提高各项价值活动的效率，尤其在新项目计划阶段，可以充分发挥成本节约和质量保证的作用。再以每一个价值活动为中心，描绘其具体的价值流流程，在价值活动内部建立以价值流为基础的成本控制体系，对成本进行实时监控和信息反馈。通过价值链分析，可以获得价值链的整体情况及环与环之间的连结情况，再利用价值流分析各环节的情况。这种基于价值活动的成本分析是控制成本的一种有效方式，能为改善成本提供信息。试举采购活动的价值流图。
对采购活动来说，采购价值可以说是基于时间和质量的一种竞争，顾客满意的标准是以最低的成本及时供应以满足其要求。对价值流中不能增加价值的环节，要通过减少浪费来节约成本，包括时间、人力和物力的浪费。真正创造采购活动价值的是选择供应商和收货入库。因此控制采购成本的焦点问题之一是来源管理，即发展新的可靠的供应商；之二是供给管理和物料管理系统。对这些重要环节的管理应体现在日常的采购活动中，而不是等采购计划下来以后才开始这一步。与供应商的关系是采购工作的核心，集中体现在供应商数据库、供应商的发展和评价、谈判策略和能力、因供应商而异的采购技术、与供应商的合作及相互参与共同开发等，这一部分应是采购活动的重点。物料管理系统，要解决经济库存与订货提前期的关系、仓库的合理布点、物品的合理放置和保管等问题，为提高采购活动质量和效率提供需要的准确数据信息。采购部门在每一次采购活动进行时应描绘出实际的价值流，并记录下整个价值流的总成本及成本变化分配情况，找出变化的原因，提出改进意见。从上面的分析中，可以较科学地获得采购成本产生的根源，找出控制成本的方案。在这一过程中，信息系统数据库、信息的传递和共享、从事价值活动人员的素质问题，都能为节约成本提供机会。同理，其他价值活动可以根据自身的实际业务，进行分析，最后可以得到整个价值链的实际成本信息。
三、价值链价值流分析方法对成本控制的作用
中图分类号：TU74 文献标识码：A 文章编号：
一、建立完善的项目责任成本管理体系
项目责任成本管理是把责任和成本两个主题结合起来的，根据成本控制与管理体制制定成本控制目标，并对成本发生情况进行准确的归集与核算，以考核成本控制相关责任人是否实现成本控制目标，并对其进行奖惩的一种科学的核算方式。其基本原则是在保证工程合同工期和设计质量的前提下，以最少的投入获得最大的经济利益，可概括为技术可行、成本最低。项目成本控制是企业提高经济效益的关键。
（一）制定项目责任成本控制目标
确定成本控制目标，建立健全的成本责任制。根据每个工程项目招投标的具体情况，确立成本控制目标。把目标建立在项目上，使成本控制目标更具现实性和可操作性。落实目标成本的责任并使目标成本有效控制的关键是明确承包人的责、权、利，企业在与项目经理签订经济承包合同时，必须确立目标成本和责任，落实承包人的责任和权利。要建立完整的目标成本控制体系“完善企业经营、施工技术、质量、安全、材料、定额、核算、财务等各项管理制度和有关实施考核细则。”编制合理的施工组织方案，根据施工方案确定施工工程量。根据整体性施工组织方案、劳务承包单价、材料调查价、设备租赁单价进行二次预算，对地材、劳务用工等调查工程当地价格。根据二次预算工程量及施工定额计算出材料消耗量、用工量和辅助成本的预算。根据实际情况，制定合理的施工队责任单价，也就是可控成本的单位成本目标。用责任单价与工程数量结合，确定施工队责任成本控制总目标。
（二）施工过程中要严格监督成本控制既定目标实施情况。
1、要提高职工的工作效率和积极性
要广泛采用包干制度，个人责任成本目标的完成情况直接影响工资的多少。按照工程总量和工期要求，制定出每个施工队和每人每天或每周的工作量，并根据施工质量合格率和单位材料耗用量定期考核每个施工队和每位职工的绩效情况，以求提高职工的工作效率，在满足工艺质量要求的前提下，降低单位材料耗用量，杜绝各种浪费现象的发生。还要注意根据工程实际进展情况，统筹调节各工序的人员数量，特别是高新的专业技术人员的使用情况，防治怠工现象的发生。
2、要严格控制材料的采购和储存成本。
据行业统计，工程材料成本约占整个项目55%左右的资金比例，因此必须要严格监督材料的采购环节。实行公开招标的采购方式，在满足工程设计质量的前提下，采购方采购质量合格、价格经济实惠的工程用料。同时要健全材料的收、发、领以及回收的制度，规范物资的接收、储备、使用和回收的管理。材料管理人员要根据施工规划和现场施工情况确定各种材料的合理进场时间和数量，避免出现二次倒运材料的情况，并做好可循环使用的物资回收和清点工作。
二、强化项目管理过程中的成本控制
过程控制主要是指根据实际进度，计算出实际完成量、实际材料消耗量等指标和二次预算进行比较。责任成本管理中心和各相关责任部门每个月甚至每周要定期召开上一月的责任成本分析会。主要对工程周转材料、月租设备产能比、材料节超、管理费、清单外费用、工程保险、施工进度、零星用工及零星机械等方面进行分析，找出每个环节存在的问题，针对问题进行分析，有针对性制定下一步改进措施。施工过程的成本控制是项目责任成本管理的重要阶段，直接关系既定成本管理目标能否顺利实现。需要加强项目管理环节中的资金使用问题。科学的安排和控制项目资金的使用，是提高项目经济效益的重要前提。财务部门对资金使用过程的管理控制极其重要，要加强财务管理，提高资金的有效使用率，想方设法合理的降低项目资金成本。
1、加强财务行为的审计与资金运用的监督，抓住工程完成量这个关键环节，防止部分责任
单位发生“偷跑冒漏”等不正常现象。
2、强化资金集中结算的管理模式，实施资金集中管理，严格控制多头开户和资金帐外循环，
实现资金的集中管理、统一调度和有效监督，积极规避财务风险，提高资金的使用效果
三、优化施工方案提高经济效益
施工组织方案编制质量的好坏直接决定工程造价的确定是否合理，因此提高编制质量对合理确定工程造价具有重要的作用。施工方案的选定不能简单的套用以往的类似方案，必须充分考虑工程现场的实际情况，通过认真的分析讨论，从技术和经济两个方面综合考虑来评定。搞好施工组织设计是工程造价的一项重要内容，周密组织施工、施工方案优化、工期总进度计划安排、机械设备效率的提高、施工管理水平的提高从而使工程建设成本降低，所有这些都可以通过施工组织设计得以实现。具体措施如下：
（一）尽量选用比较经济的施工方案
要认真研究工程设计图纸及各种相关技术资料，熟悉工程的每一个部位的详细资料，
在施工方案的确定时，应先比较施工方案的经济合理，以达到控制施工成本获取企业经济效益的目的。
（二）积极采用先进工艺和技术，降低成本。
要认真研究建筑房屋工程的质量、工艺和工期三者之间的关系，根据企业自身的实际情况，大胆采用新工艺、新材料，即可加快施工进度，节省材料消耗，减少设备数量，又可降低工程造价。在施工前务必制订出切实可行的技术节约措施，对将在施工中采用的新工艺、新材料、新设备以及各种代用品均做好事前周密策划，反复实践验证，确定的施工工艺和技术方案必须坚决贯彻执行，不仅要认真地进行技术交底，更要严格把关检查保证安全可靠地顺利实施，促使工程成本降低。
（三）加强质量控制
产品质量是建筑企业的生命，是其发展的根本保证，尤其在建筑工程市场竞争日益激烈的今天，提高施工质量管理水平成为每一位项目管理者的首要任务。要因地制宜，靠不断加大企业自身的改革力度等措施来保证房屋建筑工程的工期和质量，要真正实现投入少、效益高，使施工组织设计不但在工期、质量、工艺上有一个突破性的进展，而且要为降低工程造价做出更大的贡献。
（四）要合理安排机械设备的使用
机械设备对工程施工的质量和进度具有不可替代的重要作用，已经成为企业市场竞争力的重要指标性条件。建筑施工企业要根据自身条件和发展需求，适当加大投入力度，采购或者租赁一些必要的比较先进的新型机械设备，是降低劳动成本，提高企业施工水平和生产能力的重要途径。通过成立专门的管理机构对机械设备集中管理和统一调度，密切配合工程施工实际情况的需要，能够显著的提高建筑房屋工程的施工进度和施工质量，从而获得更高的经济效益。
（五）更时的计算与记录工作
建筑工程在施工工程中，往往会因为设计更改或技术变化的因素做出一些临时变更。工程预决算管理人员需要做到以下两点：
1、准确计算变更前后的的工程量
工程量是编制造价文件的主要依据，直接关系到造价文件的质量。预决算人员必须全面掌握调整前后部位施工图、设计技术资料、现场管理的施工方案等，在此基础上依据标准准确计算变更前后的工程实物量。
2、做好变更文件的记录和备案工作
甲乙双方在结算时，对施工部位的建筑做法的变更，均有一定的前提和目的，应具备相应的补充合同或变更技术资料。这些资料应在甲乙方及监理公司三方会议上留有文字性的会议记录，并形成原始档案备存。对较小项目内容的变更，应有甲方代表的通知和签字，以防止结算时双方产生纠纷。
四、加强工程施工安全管理
房屋建筑工程施工中的安全问题直接关系到施工人员的生命安全、工程的进度和企业的切身经济利益，必须通过各种强有力的措施使之得到有效保证。要加强企业全员的职业素质和安全知识培训，要增加防护用品和措施的配备，要强化第三方监理制度和企业内部安全管理制度，及时排查安全隐患，针对建筑施工企业易发安全事故制定相应的处置预案，对安全事故实行责任制。如果出现安全问题要及时查明和分析原因，杜绝类似问题的再次发生，切实降低因安全问题造成的经济损失。
总结：在难得的发展机遇中，如何提高企业的工程项目成本管理水平，事关企业的经济效益、市场核心竞争力和企业的生存与可持续发展。建筑房屋施工企业必须要积极探索项目管理中的责任成本管理方法，并通过努力使之不断优化，真正做到低成本运营，以提高企业的核心市场竞争力，实现可持续发展。
参考文献
关键词： 施工成本管理；潜在问题；优化措施
Key words： construction cost management；potential problem；optimization measure
中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）17-0087-02
0 引言
如今我正处于市场经济占主导地位的时代背景，最为一个企业最为关注的就是经济效益，这是维持企业生存，促进企业发展的重要因素。在建筑市场上，对于施工成本进行科学有效的管理能够在一定程度上提高工程项目的经济利益。优化企业施工成本的管理措施是促进企业发展的重要手段。目前，许多房屋建筑施工企业对于房屋建筑工程施工成本管理的意识还不高，对其重要性的认识不足。一般来说控制企业的施工成本主要由三个方面入手：一、加强人力资源的管理；二、减少浪费；三、合理控制支出。这三方面中的每一个都要进行严格的控制，并且制定出一套完整的管理体系，从而解决在施工成本管理中遇到的相关问题，从根本上控制施工成本。
1 房屋建筑施工成本管理的概述
1.1 房屋建筑施工成本管理的内容
房屋建筑施工成本的管理是为了将施工过程中的开销控制在工程预算范围之内，降低给企业带来不必要的经济损失。房屋建筑施工成本管理也是为了能够控制使用进度，确保在规定的期限内完成工程项目。总的来说就是在规定时间用来管理工程项目能够保质保量的完成，并且还要确保施工成本在允许的范围之内。
1.2 房屋建筑施工成本管理的重要性意义
进行施工成本管理对于企业的发展具有重大意义，不仅能够合理地控制工程造价，还能够为企业在激烈的市场竞争中提供优势。不过，我国建筑企业对于施工成本管理的认识还不够深刻。虽然部分企业已经开始对施工成本进行相应的管理，但是该管理模式也只是拘于表面形式，没有能够深入其中。只有真正提高对施工成本管理的意识，才有可能彻底提高施工成本管理质量，高效、高质、高量完成工程项目，为企业带来大量的经济效益，促进企业发展。
1.3 建筑成本管理与控制的原则
建筑施工成本的控制原则总体上可分为以下几部分，首先要做的就是全面控制成本，从整体出发，加强施工过程中的每一步的成本管理，从而做好整个项目工程的施工成本管理；在此之后就要遵循最低成本控制原则，即在确保工程项目的施工周期以及工程质量的同时，将工程施工所用的成本控制到最低程度，要做到以最低的成本获得最高的利润；然后是对成本的动态变化做出合理的控制，当出现影响成本动态变化的因素时，要先分析问题的原因，然后再依据施工现场具体情况对问题进行调解并逐渐完善成本管理制度；接下来就是要将施工成本管理的责任明确到个人身上，在进行工程项目施工的过程中，每一名员工都要明确自己身上的责任，企业各个部门之间要多加进行交流，相互协调配合，共同提升。最后要做的就是认真履行施工成本管理制度，并且加强管理力度，制定施工管理目标，将施工成本管理目标进行分解，细化目标，从而能够更好地完成。
2 房屋建筑施工成本管理中存在的问题
2.1 成本管理意识的问题
施工单位缺少对施工成本管理的意识，大部分施工单位在进行工程项目建设时最注重的就是经济利益，为了能够获得更高的经济利益，只注重施工进度与工程质量的管理，从而忽略了施工成本的管理。由此导致在进行工程施工时过分的注重工程的质量与进度，忽视施工材料、施工设备、人员分配等资源的管理，使得大量的资源不能合理分配，造成严重的浪费。
2.2 缺乏合理的成本控制目标
一般情况下，房屋建筑工程的施工周期比较长，而且施工技术也比较复杂，如果在进行工程施工时没有合理的成本控制目标，就会导致施工时的成本控制出现混乱的情况，从而难以管理。越是随着工程进度的深入越是会出现较大偏差，最终造成难以挽回的局面。
2.3 施工材料与设备管理的问题
相关的施工单位没有完善的材料管理制度，导致部分材料乱堆乱放，受环境的影响而发生破坏，还有施工人员的不规范财操作，致使部分材料出现浪费的情况。由于施工操作不当，或者完工后养护与管理不到位，使得施工设备得不到有效的保护，从而在施工的过程中出现故障，不仅增加维修费用，还耽误一定量的工期。
2.4 缺乏有效的成本管理制度及规范化的体系
房屋建筑工程的成本管理对于工程利润相当重要，成本的管理始终贯穿于整个施工过程，一套有效的成本管理制度及规范化的体系是必不可少的。不过在实际施工过程总中，往往很少有企业能够制定出有效的成本管理即规范化的体系，虽然有些企业很重视施工成本的管理，但是却缺少这样有效体系，没有成立专门管理部门，在进行施工成本管理时比较魂落，不能进行科学合理的控制。
2.5 在项目招标环节中存在的问题
①在我国现阶段的市场上，市场管理不规范，并且市场上竞争相当激烈，在这种环境下进行投标报价一定要严格慎重。部分企业为了能够竞标成功，在报价的过程中不计后果的相互压价，从而会导致竞标价格低于预算成本的情况出现，最终导致企业难以赚取利益。
②投标费用难以掌握，无法控制。由于建筑市场的不规范，投标过程过于随意，风险意识又不高，毫无目的地投标，致使某些企业在投标环节的财务上投入过多的资金，给企业带来巨大的经济损失。
3 房屋建筑工程施工成本管理的改进措施
3.1 明确加强房屋建筑工程成本控制的重要性
近年来，我国建筑行业的发展速度异常之快，并且仍然处于高速发展的阶段，一直以来很少有项目亏损的情况出现。不过，随着市场经济占主导位置的形式越发的深入，我国市场竞争也变得越来越激烈，从而导致建筑行业的整体形式有所下滑。在这个市场经济占主导地位，市场竞争越发激烈的新形势背景下，如果想要继续发展建筑行业，就必须要加强房屋建筑施工成本管理力度，明确施工成本管理对于企业经营的重要性，培养员工的施工成本管理意识，从而慢慢形成有效的施工成本管理制度，提升企业在市场中的竞争力，从而确保企业能够在激烈的市场竞争中占有一席之地。
3.2 重视建筑工程设计阶段对成本的控制
首先，建筑企业应该加强对设计单位的监督和管理，要求设计单位在满足业务要求的基础上，以控制工程成本为目的，同时设计出多种低成本的不同设计结构，然后让建筑企业自己通过对比和选择，选取最合适的建筑结构设计方案。其次，建筑企业在选取合适的设计方案之后，还要以减少材料的施工以及降低施工难度为目的对工程设计进行优化处理，进而达到对建筑工程成本进行有效控制，全面降低建筑工程的成本，最大限度扩大企业的经济效益的目的。
3.3 完善房屋建筑工程施工成本管理的体系
为了能够使管理更加的科学合理，就要建立一套完整有效的房屋建筑施工成本管理体系。在进行施工成本管理体系完善的过程中，首先要做就是理念的转变，进行成本核算。成本核算是施工成本管理中的基础，只有牢固的基础才能确保之后的进程。在房屋建筑工程施工进行成本管理，就可以统一调配管理，让成本预算人员将实际成本与预算成本相对比，是企业得到长足的发展。
3.4 合理控制机械设备费用
机械设备的花费主要有台班数量以及单价费用决定，为了能够控制机械设备费用需要建立一套科学合理的机械设备使用与管理制度，从而能够合理的控制机械设备的维修与保养费用。在进行施工时，机械设备的租用安排一定要合理有序，既要确保机械设备能够满足施工任务的要求，又要保证没有多有的机械设备出现闲置的情况发生，亩提高机械设备的利用率。
3.5 加强监管力度
只有有效的施工成本管理制度还是不够，因为无法确保施工人员严格的按照制度进行施工，所以还需加强监管制度，用以管理工作人员完全按照管理制度进行工作。除此之外，作为一名施工成本管理人员，也要时刻记录施工成本的变化情况，以便能够及时对此进行有效的查询，降低由于账单无法查询而带来的不必要的经济损失。
3.6 积极采用先进技术和工艺，降低成本
随着经济技术的发展，先进的工艺和技术也应该积极应用到建筑施工过程中。在施工前要做好计划，对于施工过程中用到的新技术、新设备要加强其实验性，确定实用性，对于那些得到行业认可的机械设备，要大力引进，这样不仅能够提高工作效率，更能够节省一定程度的经济费用。
3.7 做好成本预算和实施工作
成本预算与实施能够降低施工成本的有效途径之一。在进行房屋建筑工程施工之前，做好施工成本的预算工作能够为之后施工成本管理提供有效的参考依据，成本运算的主要内容要包括，人工费、材料费以及设备费，施工成本预算工作对成本管理有较大价值。
4 结束语
施工成本管理对于建设工程项目来说是至关重要的，是一个建筑企业生存与发展的重要手段。如果一个企业能够对施工成本进行科学合理的控制，那么这个企业必定能够在这个激烈的竞争市场上占据一席之地。建筑施工成本管理是一个复杂的管理系统，需要从多个方面综合管理首先要提高对成本管理的重视程度，然后建立有效的施工成本管理体制，加强监管力度，采用先进施工技术，做好成本预算与实施工作，最终控制房屋建筑施工成本，给企业带来较大利益，促进企业发展。
参考文献：
[1]杨焕喜.浅谈建筑成本管理中存在的问题及对策[J].科技传播，2011（12）.
[2]刘玉芬.小议房屋建筑施工企业的成本管理[J].中国管理信息化，2011（08）.
一、招投标环节
招投标环节，包括投标单位的选择、招标文件的编制和评标定标。这个环节成本控制的重点是招标文件的编制。工程招标是造价控制的起点，工程招标文件是造价控制的总纲。招标文件除招标范围、工期、造价、质量要求、付款方式、投标注意事项等通用条款外，还应注意以下几方面的问题：（1）事先明确。由于设计不到位，施工中不可预见因素等原因，工程施工过程中往往会产生工程量清单之外的工程变更。因此，要在招标文件中提前对工程变更价款的计算方法作出约定，包括：变更工程与主体工程内容相同或相近的，以工程量清单报价报出的综合单价为计价依据；工程量清单综合单价未能包括的工程变更，按照当地建设主管部门颁布的材料消耗定额、取费标准，以及施工时的材料信息价，确定该项工程综合单价；所有工程变更的结算价款均不再计算规费及措施费，等等。（2）未定因素采取包干、约定分摊。一项工程的建设周期往往需要两三年甚至四五年，要预先制定一套能够囊括未来几年可能涉及造价增减情况的、完全量化的招标条款，是不现实和不可能的。对于建设期内可能遇到的未知因素和风险，需要我们在编制招标文件时千方予以规避。
二、合同环节
（1）合同条款应全面反映招标文件及中标方投标文件的主要内容。建设单位按照合理最低价中标的原则确定中标单位后，随即要与中标单位签订工程施工合同。在投标环节，承包方为了拿到项目，往往在投标文件中附加若干承诺，如果不能兑现承诺，应同样追究其违约责任。（2）慎重对待合同中出现的“工程暂定款”。有些工期紧的项目，往往在设计图纸不全、施工图预算尚未编制的情况下就要签订合同、组织施工。这种合同虽然规定最终工程款经建设单位审核后的决算为准，但合同中会出现一个“工程暂定款”。施工方往往高估工程暂定款，甚至出现决算前建设方只支付工程暂定款的80%，但经决算审核却已超过其应得的全部工程款。出现这种情况，将给建设单位造成很大被动，多付的工程款追回困难，甚至连质量保证金也无法扣除；施工方不配合履行决算手续，不能及时顺利完成工程决算；如果相关人员工作变动，施工方可能得陇望蜀，进一步要求支付全部工程暂定款。因此，必须慎重对待合同中出现的工程暂定款，在合同签订前对工程暂定款进行初步审核，防止其水份过大。
三、施工环节
（1）严控变更。由建设单位技术负责人组织该初设计图纸会审、施工图会审、分部分项工程图纸会审、各专业技术图纸会审，经过会审的图纸要由建设单位技术负责人签字审批，各专业技术图纸要有相关专业审查人员互审互签，力争在开工前将图纸中的问题修改完毕。对于工程开工后提出的设计变更，应严格执行“变更评估一变更会签一变更审批”的程序。即：对有关部门提出的设计变更，先由技术部门评估其必要性，造价部门测算变更费用及对总造价的影响，工地现场负责人评估其对工期的影响；在对设计变更进行评估的基础上，建设单位草拟设计变更通知单，该通知单须经设计单位、建设单位技术负责部门、造价部门、工地现场负责人、监理单位、施工单位会签；会签后的设计变更通知单由建设单位总经理或主管副总经理审批签字后方为有效。（2）规范现场签证。所谓现场签证，是指施工方完成施工合同之外的工程量，要求建设方予以签字认可。当施工方提出签证要求时，建设方工地现场负责人首先要分析签证内容的合理性，即：是否属于施工合同之外的工程量，实施此工程的原因、必要性等等；其次，要认真核对签证工程量。核对工程量应有两人参加，并由监理工程师签字确认；第三，现场签证应坚持当时发生当时签证的原则，不得事后写“回忆录”；第四，现场签证必须经建设方主管部门审查复核无误后才能进行结算。
四、结算环节
（1）掌握一手与工程结算有关的资料。主要包括工程招投标文件、施工合同、工程变更签证、竣工图纸、工程验收报告等。通过对这些资料的了解，全面掌握工程施工范围、合同有关约定、甲供料及其价格、工程总造价及付款办法等相关内容，避免错算、漏算工程量。（2）合理调整材料差价。实行工程量清单报价而中标的工程，材料价差的调整对工程造价的影响较大，结算时，必须严格执行合同规定的价差调整办法，及时掌握材料价格变化情况，认真核实材料采购价格，防止因材料采购价格虚高而影响工程造价。
一、物流成本构成
物流成本按不同的标准有不同的分类，按产生物流成本主体的不同，可以分为企业自身物流成本和委托第三方从事物流业务所发生的费用即委托物流费。如果按物流的功能，可以对物流成本做如下分类：
（1）运输成本。主要包括人工费用，如运输人员工资、福利等；营运费用，如营运车辆燃料费、折旧、公路运输管理费等等；其他费用，如差旅费等。
（2）仓储成本。主要包括建造、购买或租赁等仓库设施设备的成本和各类仓储作业带来的成本。
（3）流通加工成本。主要有流通加工设备费用、流通加工材料费用、流通加工劳务费用及其他。
（4）包装成本。主要包括包装材料费用、包装机械费用、包装技术费用、包装人工费用等。
（5）装卸与搬运成本。主要包括人工费用、资产折旧费、维修费、能源消耗费以及其他相关费用。
（6）物流信息和管理费用。包括企业为物流管理所发生的差旅费、会议费、交际费、管理信息系统费以及其他杂费。
二、阿里巴巴的物流战略
阿里巴巴作为电子商务上市公司，投资电子商务十余年，其管理层已经深刻认识到物流是电子商务生态体系中非常重要的一环，为在激烈的市场竞争中立于不败之地，2011 年1 月19 日阿里巴巴集团高调宣布其投资战略：将领衔千亿元资金投资建设为电子商务配套的现代物流体系，全力推动社会化物流平台的建设。该集团物流战略的核心包含信息系统和仓储平台两方面，信息系统依托物流宝平台大力推进，仓储将主要针对东北、华北、华东、华南、华中、西南和西北等七大区域选择中心位置进行仓储设施投资。阿里巴巴核心物流战略一经提出，迅疾得到电子商务领域和物流业的普遍关注。对阿里集团的这一战略进行SWOT分析，对我国电子商务物流配套服务的完善具有积极意义。
三、阿里巴巴物流的优势和劣势
（1）电子商务流响应速度慢，配套服务跟不上。阿里巴巴旗下的电子商务网站为中小企业提供了成长的舞台，但是物流响应速度慢， 配套物流服务不完善。
（2）当买卖双方遇到纠纷，物流公司并未参与其中。目前，在淘宝网C2C交易市场中，最普遍的做法是买家首先拍下物品，并付款到第三方支付平台上，而后支付平台通知卖家发货，由物流公司配送货物至买家，买家对货物进行检验，若相符则支付平台转账到卖家账户，若物品不相符，买家向支付平台申请退货，支付平台则查看双方提供证据，决定接受退货与否。从这个过程看，淘宝网的C2C交易过程似乎很完美，但事实上，淘宝网的C2C交易仍然存在着问题。当买卖双方对物品信息产生纠纷时，处理比较麻烦，如果买家对物品不满意要求退货或补偿时，由于在淘宝网的C2C交易中采用的是谁不满谁上诉谁举证的原则，这样一来，退货成本相对比较高，除了要加上基本的物流成本外，买家需要寻求证据证明物品的不符点，退货相当麻烦。
（3）配送成本过高，淘宝C2C交易市场的特点是“散”。不仅商家分散，买家更是分散。在淘宝网，凡有成交，快递发货的商品一般都是一件一件寄出，就算是小批量，也要寄望不同的目的地，所以在商品\送的包装问题上存在着巨大的浪费。比如，在不同的城市有十个不同的卖家去不同的快递公司邮寄同一件衣服，而且目的地相同或者相邻。在这种情况下，衣服肯定会要用包裹进行一一包装。但事实上，如果只有一家快递公司，这些玩具肯定可以集中后一起包装，只要贴好标签，绝对不会出现差错。
四、物流成本控制的途径
第一、通过对商品流通的全过程实现供应链管理，提高顾客的物流服务来削减成本。降低物流成本不仅仅是企业物流部门或生产部门的所关心的，同时也是销售部门和采购部门的责任，将降低物流成本的目标贯彻到企业所有部门当中。提高顾客的物流服务是降低物流成本的有效方法之一，超过必要量的物流服务有碍于物流效益的实现。
第二、通过效率化的配送来降低物流成本。企业实现效率化的配送，提高装载率及合理安排配车计划，从而降低配送成本。
第三、利用物流外包降低企业物流成本，降低投资成本。企业把物流外包给专业化的第三方物流公司，可以缩短商品在途时间，减少商品周转过程的费用和损失。
第四、借助现代化的信息管理系统控制和降低物流成本。企业采用信息系统一方面可使各种物流作业或业务处理能准确，迅速的进行；另一方面通过信息系统的数据汇总，进行预测分析，可控制物流成本发生的可能性。
参考文献：
当今社会，加强房屋建筑成本控制是从激烈竞争中获得经济效益的重要手段之一。笔者从多年的具体施工中总结得到了在这方面的一些措施，我把它以分为三个方面，第一个方面是加强施工中人力资源的控制，第二个方面是降低原材料在工程施工中浪费的现象，第三方面是合理地控制各项费用的开支。另外我们还要注意，工程施工包括建设前期准备、工程的实施及工程竣工这三个阶段。每个阶段都离不开成本的控制管理。
1房屋建筑成本控制重要性概述
要想控制房屋建筑的成本就要弄清楚它的重要性。笔者根据多年来房屋的施工经验可知，施工项目成本控制的重要性，主要是在于降低项目成本，提高房屋建设的经济效益，增加施工企业利润。同时，笔者也认为房屋建筑工程成本的控制，应该随着项目施工的进展发生变化，更要与生产诸要素的经营管理相结合。只有这样的结合才能做好房屋建筑成本的控制。
2.房屋建筑成本控制管理原则
任何建筑都要考虑它的成本控制，时下房屋建筑成本控制也要遵循一定的原则。本文作者在实际工作中找到了房屋建筑成本控制方面的一些规律，做到这些会对其成本管控有一定的借鉴意义。具体行文如下。
第一方面要遵守责权利相结合原则。在此基础上，第二方面要采取全面介入的原则。第三方面我们还要采取经济效益原则。就成本控制而言并非工程质量越高成本控制就越好，两者关系并不成正比。
总之，实现成本控制不仅要依靠降低成本，更重要的是实现相对的节约，取得最佳的经济效益，以较少的消耗来取得更多的经济效益。
3.房屋建筑工程成本控制措施
上面笔者概述了房屋建筑成本控制重要性及控制原则，这些只是在整个控制的过程中起到辅作用，最重要的还是控制措施。现在笔者再加以论述。
3.1编制施工成本计划。笔者认为，编制施工成本计划是房屋建筑工程成本控制的根本。现在很多企业的房屋建筑项目都与施工企业签定的内部承包合同，项目部经济核算结果，施工组织设计、机械设备及利用情况紧密地相连，项目负责人在充分理解房屋工程的特点、重点、难点后，就要及时地研究制定合理可行的降低工程成本的具体措施，并预测采取这些措施后取得的经济效果，以制定降低成本的目标，并不断测算调整。
3.2加强施工材料的管理。这里所述施工材料管理有别于传统施工材料的管理，这里所述的材料管理首先通过对工程进度的掌握与科学的计划，明确施工用材料的进场数量进行控制，明确施工材料采购数量，减少材料堆积造成的企业资金占用。
3.3及时做好施工人员的日常管理工作。房屋具体的施工人员是影响工程施工质量的重要因素，施工整个团队为了严格执行施工管理规定，就必须建立健全施工人员的管理体系。笔者认为要对施工安全检查人员也要进行职业素质与道德的培养，严格施工过程的安全检查，避免非设备操作人员操作设备、避免设备操作人员操作规定外设备等，以此保障施工过程的安全，保障施工过程人员的职责明确，奠定施工质量的基础。
3.4加强施工过程技术管理及现场管理。这个环节对于整个施工过程中都很重要。多年来的实践证明，笔者认为，施工企业必须重视施工过程技术管理，通过对技术人员责任制的建立，明确技术管理责任，保障工程施工质量，减少由于施工技术问题造成的事故及质量通病，降低成本。另外，我们还有一个最重要的环节就是现场技术管理人员还要加强旁站、加强现场管理，降低消耗，促进成本控制的有效实施。
3.5做好最后的结算审核工作。房屋工程竣工结算是整个工程的重中之重，起着关键性作用。一般地来说这个环节是被诸多的房屋建筑施工企业视为房屋质量好坏的生命线。在这笔者建议要核对合同条款，只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算，并在结算过程中严格执行合同约定的结算方法等；落实设计变更洽商，只有经建设单位和监理工程师审查同意、签证的变更洽商才能列入结算；还要注意的是必须按图核实工程数量，招投标工程按工程量清单发包的，需逐一核对实际完成的工程量，然后对工程量清单以外的部分按合同约定的结算办法与要求进行结算。
综上所述，在目前房屋建筑市场上来说，房屋建筑成本控制在整个项目目标管理体系中处于十分重要的地位，文章所述的对其实施成本控制，对降低工程成本，改善经营管理等方面都对房屋建筑成本管理都有着极其重要的作用。特别是在提高工程质量、确保安全施工等方面也有着深远的意义。
但是，也有在实际工程施工中出现这样那样的问题，导致房屋建筑质量严重下滑，这其中与我们的施工人员责任不到位，没有责任心有直接的关系。如何加以改善，需要我们每个施工人员用心细心去做。笔者认为，只有加强施工企业项目管理中的成本控制才是向科学管理要效益的具体举措，在激烈的市场竞争中不断地自我完善，增强企业生命力，才能使企业在激烈的市场竞争中持续发展。
参考文献
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6.吕菲；赵新阳；如何加强建筑施工企业成本核算[A]；土木建筑学术文库（第15卷）[C]；2011年
On the basis of the construction cost analysis and methods
A di la・Ku er ban
（Xinjiang Kashgar River Basin Water Resources Department of Administration， Kashi 844000）
Abstract： The construction cost analysis， three methods to master， comparative factor analysis， the difference between the calculated ratio method， a variety of methods to understand the encounter exam will be applied. Three accounts will be different from the time of accounting， is a core value accounting， business accounting is a system based on the need to create， when statistical accounting， accounting， business， based on comparison between the three， two aspects to elaborate， First， the scope of comparison， the second is a measure of the scale， a wide range of business accounting， statistical accounting wide scale. When comprehensive cost analysis， master of the three Basic Law， the monthly cost analysis， the annual cost analysis， comprehensive cost analysis， the difference between their own characteristics， careful case will encounter.
Keywords： construction； costs； analysis； basis； method
1.施工成本分析的依据
（1）基本内容
1）会计核算：会计核算就要是价值核算。会计是对一定单位的经济业务进行计量、记录、分析和检查，做出预测，参与决策，实行监督，旨在实现最优经济效益的一种管理活动。会计记录具有连续性、系统性、综合性等特点，它是施工成本分析的重要依据。
2）业务核算：业务核算的范围比会计、统计核算要广，会计和统计核算一般是对已经发生的经济活动进行核算，而业务核算，不但可以对已经发生的，而且还可以对尚未发生或正在发生的经济活动进行核算，看是否可以做，是否有经济效果。它的特点是对个别的经济业务进行单项核算。
3）统计核算：它的计量尺度比会计宽，可以用货币计算，也可以用实物或劳动量计量。它通过全面调查和抽样调查等特有的方法，不仅能提供绝对指标，还能提供相对数和平均数指标，可以计算当前的实际水平，确定变动速度，可以预测发展的趋势。
统计核算是利用会计核算资料和业务核算资料，把企业生产经营活动客观现状的大量数据，按统计方法加以系统整理，表明其规律性。
（2）会计、业务、统计之间的比较
1）业务核算的范围比会计核算、统计核算要广。会计核算和统计核算一般是对已经发生的经济活动进行核算；而业务核算，不但可以对已经发生的，而且还可以对尚未发生或正在发生的活动进行核算，看是否可以做，是否有经济效果，其特点是对个别的经济业务进行单项核算。
2）统计核算计量尺度比会计核算宽，可以用货币计量，也可以用实物或劳动量计量。它通过全面调查和抽样调查等方法，不仅能提供绝对数指标，还能提供相对数和平均数指标，可以计算当前的实际水平，确定变动速度，可以预测发展的趋势。
2.施工成本分析的方法
（1）施工成本分析的基本方法
1）指标对比分析法，比较法，又称“指标对比分析法”，就是通过技术经济指标的对比，检查目标的完整情况，分析产生差异的原因，进而挖掘内部潜力的方法。优点：通俗易懂，简单易行，便于掌握。
2）因素分析法：又称连环置换法，用来分析各种因素对成本的影响程度。在进行分析时，首先要假定众多因素中的一个因素发生了变化，而其他因素则不变，然后逐个替换，分别比较其计算结果，以确定各个因素对成本的影响程度。
3）差额计算法：是因素分析法的一种简化形式，它利用各个因素的目标值与实际值的差额来计算其对成本的影响程度。
4）比率法：指用两个以上的指标的比例进行分析的方法。它的基本特点是：先把对比分析的数值变成相对数，再观察其相互之间的关系。它包括以下三个内容：
①相关比率法②构成比率法③动态比率法。
（2）综合成本的分析方法
1）分部分项工程成本分析
基本内容：是施工成本分析的基础，对象为已完成分部分项工程。
分析方法：进行预算成本、目标成本和实际成本的“三算”对比，分别计算实际偏差和目标偏差，分析偏差产生的原因，为今后的分部分项工程成本寻求节约途径。
2）月（季）度成本分析
①基本内容：是施工项目定期的，经常性的中间成本分析，对于具有一次性特点的施工项目来说，有着特别重要的意义。
②分析方法：
通过实际成本与预算成本的对比，预测实际项目成本目标的前景。
通过实际成本与目标成本的对比，保证成本目标的落实。
通过对各成本项目的成本分析，可以了解成本总量的构成比例和成本管理的薄弱环节。
通过主要技术经济指标的实际与目标对比，分析产量、工期、质量、“三材”节约率、机械利用率等对成本的影响。
通过对技术组织措施执行效果的分析，寻求更加有效的节约途径。
分析其他有利条件和不利条件对成本的影响。
3）年度成本分析
①基本内容：一年结算一次，不得将本年成本转入下一年度，而项目成本则项目的寿命周期为结算期，可以总结一年以来成本管理的成绩和不足，为今后的成本管理提供经验和教训。
②分析方法：分析的依据是年度成本报表。年度成本分析的内容，除了月（季）度成本分析的留个方面以外，重点是针对下一年度施工进展情况规划提出切实可行的成本管理措施，以保证施工项目成本目标的实现。
4）竣工成本的综合分析
①基本内容：凡是有几个单位工程而且是单独进行成本核算（即成本核算对象）的施工项目，其竣工成本分析应以各单位工程竣工成本分析资料为基础。
②分析方法：单位工程竣工成本分析，应包括以下三方面内容：
竣工成本分析
