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二、琼海市房地产经济的特点分析
琼海市位于海南岛东部，东线高速贯穿全境。琼海市是本世纪初推进城市化进程中崛起的海南省第三大城市，其基础设施良好，交通通讯发达。中心城市主要由嘉积，博鳌，官塘三大组团构成。在区域性方面，被评为全国精神文明建设示范市，全国文明城市，海南省东西两翼发展战略中东部沿海经济战略带核心城市之一。近年来。兴起了在琼海市投资，置业，休闲疗养等多位一体的旅游地产热。在2015年上半年琼海市房地产投资实现较快增长，其中2015年上半年，琼海市房地产开发投资94.15亿元，比上年增长了8.4%，房地产投资占固定资产投资的比例为68.3%，跟上年比较减少16.4个百分点。琼海市市区属于平民化的旅游地产，单价一般在5000～8000之间，官塘属于温泉度假区，房价高到一万左右。而琼海市博鳌镇属于一线海景旅游商务地产，拥有更多高价位的楼盘。
三、琼海市房产税征收概况以及房产税对区域经济的影响因素
（一）对地方财政收入的影响
随着地方税收收入的高速增长，2015年上半年，海南省公共地方财政收入达到20.2%，其中房产税增长的速度为24.9%，在增速上位列第三。房产税税基是非常可观的，对地方财政收入有一定的促进作用，并且具有税源稳定，相对来说比较容易调控。
房产税的征收在一定程度上减少了地方政府对土地财政的过度依赖促进良性发展，而房产税也成为地方财政稳定的税源，更加有利于政府对财政预算的管理和监督。房产税对于地方政府的财政收入是重要的，地方政府也会尽量的在房地产销售和价格之间寻求一种平衡点。
（二）对土地出让金的影响
中国现在房地产火爆的现状，很大程度上是依靠投资性地产的影响形成的。房产税的征收有利于促使购买需求由投资性需求转向居住、经营性刚性需求。琼海市房产税的征收使投资投机需求减小，从而改变土地出让金价格飙升的状况，使房价进入良性发展，在一定程度上，增加了刚性需求的置业空间。开发商也基于经营和财务压力降低销售价格，对土地出让金的定位也更加的合理。
（三）对琼海市房地产行业发展的影响
琼海市在2009年掀起了国际旅游岛的建设浪潮，但是随着市场的健康有序的发展，房产税的征收有效的打压了炒房的热潮，本土房产开发回到了一种健康有序的环境。房产税征收使房地产投资结构得到优化，制定了合理的房产税征收制度。琼海市房价在2014年下半年至2015年上半年的价格调查中，市区的基本价位已趋于稳定。炒房热早已退去，琼海市本土的房产销售商更多的是去库存和更多的倾向于刚性需求的发展，地产行业发展更加稳健。
（四）对城市建设以及琼海市经济发展的影响
房产税的征收有利于优化市场结构，进一步的规范琼海市投资的环境和行为，鼓励人们更加理性的进行消费。良好的房产税征税制度，能够更加合理的调节收入分配，缩小贫富差距，对地区之间的经济起到协调发展，让广大民众体会到房地产和土地整治的好处，更加有利于社会公平的体现，有利于政府改善公共福利设施的能力。
四、房产税的优化改进和展望
中图分类号:F0
文献标识码:A
一、房产“拼杀”基本概述
(一)房产“拼杀”
房产“拼杀”活动是指一种多人集资购房,房产所有权依概率决定归属的房产投资活动。其特点在于:一是集资购房降低了个体的出资额,购房者们在购房中投人等额资金,资金总额为该房产价值。二是房产所有权决定方式所带来的低投入、高风险、高回报的投资特点。因此此种投资更类似于一种赌博行为,投资者们依等额资金投入而具有相同的概率获得房产。由于此种房产投资方法具有成本低的特点,相对于高昂的房价而言,即使投资者未能获得房产所有权,成本损失也在可以接受的范围内。
(二)传统理论的局限
传统投资理论对于投资问题的分析,主要是通过成本收益分析来进行。依照投资人为理性经济人的假设,期望效用理论可以描述一般投资者的投资行为。以房产投资为例,假设投资者投入成本为A,获得房产的概率为p,房产本身价值为B,那么按照房产拼杀规则,必然总有B*P=A,这一等式在任何条件下成立,也就是说投资者获得0经济利润。既然依照期望效用理论投资者仅获得0经济利润,那么为何还有如此多的投资者有参与此类投资的动机呢?行为经济学的基本原理可以对此作出解释。
二、房产“拼杀”及行为经济学基本理论
行为经济学认为,投资者在做投资决策时不完全依赖于脑的理性,决策本身要经历一个心理过程,其中主要包括认知过程、情绪过程和意志过程。而在其中,由于种种因素的作用,可能会产生认知偏差、选择偏好等非理性决策,这也就影响了投资决策的完全理性,产生资产定价偏差。房产“拼杀”就可以由上述基本理论描述。
(一)认知过程中的判断启发式和偏差
所谓启发法,是指人们在做决策的时候,当我们没有时间认真思考某个问题时;当我们负载的信息过多,以至于无法充分地对其进行加工时;当手中的问题并不十分重要,以至于我们不必太过思虑时;当我们缺乏做出决策所需的可靠的知识或信息时,由于认知上具有惰性,往往只根据以往的经验或部分信息作出决策。因此决策有可能正确,也有可能产生较大的偏差。而在代表性偏差、可得性偏差和锚定效应中,代表性偏差更能解释房产“拼杀”现象,投资者由于忽略了结果的贝叶斯优先,容易产生“赌徒谬误”,无意识的夸大结果出现的概率,因而高估了投资的收益,产生非理性决策。
此外,锚定效应在决策中也扮演了重要角色,由于媒体的宣传,在此类“拼杀”活动中,更可能被报道的一定是成功的投资,这会在将要作出投资的人中产生心理效应,将投资本身锚定在一定会以低成本获利这一结果上,认为夸大了投资的收益。
(二)情绪过程中的过分自信和心理账户效应
行为经济学认为:因为人的偏好、信念、情感、人格等因素作用,人们往往具有过度自信、损失厌恶、后悔厌恶的特性。此外,对于财产而言,同时具有一个心理账户来衡量财产的价值。
大量的认知心理学的文献认为,人是过度自信的,尤其对其自身知识的准确性过度自信。人们系统性地低估某类信息并高估其他信息。Gervaris、Heaton和Odean(2002)将过度自信定义为,认为自己知识的准确性比事实中的程度更高的一种信念,即对自己的信息赋予的权重大于事实上的权重。关于主观概率测度的研究也发现确实存在过度估计自身知识准确性的情况。当然。就房产“拼杀”活动而言,人们也表现出过度自信的状态,系统性的高估投资会获利的可能性。
而在衡量后悔厌恶和损失厌恶带来的心理效应时,很明显的人们更倾向于机会成本效应可能带来的损失厌恶,认为自己如果不投入少量的购房资金,很可能面对较大的机会成本,而事实上这还是没有尊重贝叶斯优先的一种表现。
更为重要的是心理账户对于投资决策的影响。心理账户与传统的会计账户不同,其本质的特征是“非替代性”,也就是不同账户的金钱不能完全替代,这使人们产生“此钱非彼钱”的认知错觉,从而导致非理性的经济决策行为。投资者会过分夸大自己的投入资金的价值而看轻另一账户――收益账户资金的价值,因此将少量的成本资金与大量的收益资金等同了起来,造成决策偏差。心理账户效应同样反映的是过分夸大的概率在成本和收益账户之间的联系。
(三)意志过程中的羊群效应
意志过程主要指人的从众心理和自我控制作用。从众心理可以由羊群效应来描述,它是指由于对信息不充分的和缺乏了解,投资者很难对市场未来的不确定性作出合理的预期,往往是通过观察周围人群的行为而提取信息,在这种信息的不断传递中,许多人的信息将大致相同且彼此强化,从而产生的从众行为。在房产“拼杀”投资中,只要出现一定数量的投资者,其他犹豫不决的投资者就很有可能会跟风投资,这可能是因为他们心理上对于不投资带来的机会成本过于看重的原因,也可能仅仅就是一种人的本性。羊群效应作用于此类投资的作用是十分巨大的。
三、结论
房产“拼杀”作为一种投资形式,并不是一种完全合乎理性经济人假设的投资方式。除了脑的理性分析外,投资者的心理过程的对于投资的影响也是十分巨大的。启发式偏差、心理账户效应等行为经济学基本概念对于解释此类问题是有很大的说服力的,而通过行为经济学的视角来研究投资行为,也正在逐渐成为经济学的一个重要研究方法。
参考文献:
论文摘要：商业房地产的投资在我国乃至于全球都是备受瞩目的，因为房产投资本身的获利有着不可估量的前景，不过跟一般的投资项目一样，商业房地产的投资风险也是存在的，怎样正确认识商业房产的风险并通过有效的措施进行防范，是本文讲述的重点。
由于前期国家出台了很多关于商业房产方面的有利措施，所以现在很多人愿意投资商业房产，以获取既得利益。不过商业房地产有其自身的发展规律和特点，它的投资风险也很大。尤其随着国家近期房产政策的调控，部分城市的房产价格肯定会降下来。作为商业房产，由于投入比较大，房租比较高，房价也一直在攀升，超过了商家所能接受的范围，这样房产投资就很有可能面临巨额资金难以收回的情况。所以我们应该正视商业房地产的投资风险，并采取策略应对其带来的风险。
一、商业房地产的概念及特点
所谓“商业房地产”，顾名思义，就是指用作商业用途的房产。像是商超，酒店，街道上的商铺，还有那些商业广场，批发市场或者是购物中心等所用的房产都属于商业房地产。表现最突出的就是购物中心，它是最典型的一种商业房地产形态。当然，之所以叫做商业房地产，肯定跟住宅地产有明显的差异。首先，商业房地产的收益高。不同于住宅直接贩卖，商业房产主要靠租金来增加收入。所以地段的好坏，建成后的管理层次，开发商的商业品牌，最终的资金流通程度对于房租的多少都会产生作用，而且影响深远。商业房地产的收益还跟当时的物价水平紧密相连，随着物价的上涨，房租也有可能随之上升。其次，商业房地产的经营方式相似，但内容多种多样。虽然商业房地产一般都是将各个店铺租给相应的商家，然后通过租金来获益，但是出租给商户的经营模式是多种多样的，不管是搞餐饮还是搞IT都可以。再次，商业房地产一般投资规模大而且建设周期和资金回收期比较长。就像购物中心，如果要建成一个特色的商业区，前期必须投资大量的资金，而且大部分的商业房地产都要经历两到三年的过渡后才能走向正轨，这就要求房产开发商有雄厚的资金来周转才行。最后，对于商业房地产来讲，经营管理要求也会偏高一些。由于商业房地产经营的好坏直接决定自身的盈利状况，而且现在商业房产的市场竞争特别激烈，所以对于经营管理者的要求也变得比较苛刻。
二、商业房地产的投资风险
由于商业房地产本身投资比较高，收益比较慢，所以在此过程中肯定是存在一定的风险，加之商业房地产的投资回报率比较高，所以高收益肯定包含高风险。从宏观和微观两方面考虑，现在商业房地产的投资主要风险如下：
(一)经营风险
经营风险是针对于商业房产投资者而言的，是指由于自身的经营问题而导致收益水平实现率不够或是没有实现收益的问题。也可以说是资金流出与期望不符的风险。这种风险主要来自于投资企业或者投资者自身的内在因素，如果经营管理不善，决策出现严重失误就很有可能导致运营成本增加，期望值减低。值得一提的是，经营风险也是目前商业房地产面临的最主要的风险。
(二)财务风险
财务风险是指商业房地产投资者或者其它主题财务因受到影响而使得商业房地产不能完工或者不能形成资金回收等状况。第一，投资者在运用财务杠杆时可能带来风险。所谓财务杠杆指的是投资者运用借贷的资金来扩大自身的透支产出，这样就会导致投资的不确定性增大，从而不能达到预期收益的可能性也会增大。第二，拖欠风险也是应该考虑的问题。当房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候，由于拖欠自己所带来的风险就压到了商业房地产投资者的身上。
(三)市场风险
市场风险是指由于商业房地产市场价格得变动而给房产投资者带来损失的风险。这一点是很值得重视的，因为市场风险是最难把握的，它会随着市场的走向而变动。
(四)利率风险
利率风险顾名思义就是指商业房地产投资因为利率的变化而影响收益所带来的风险。众多周知，商业房地产在开发初期的投资力度都是很大的，所以大部分的开发商都会选择跟银行合作，进行贷款等动作，这样一来，银行利率的增减就跟商业房产的投资风险直接挂钩了。 转贴于
(五)无流动性变化风险
由于商业房地产从建房开始都是不能流动的，所以投资进去的资金就不能够随时转出转进，这样就有可能由于投资周期过长，使用周期等早场房地产价值增大，交易成本也很高的局面，也由于这种流动性太差的原因很有可能导致投资收益水平，而造成无流动性变化风险。
(六)自然灾害带来的风险
自然灾害带来的风险估计一般人都可以理解，像是地震，水灾等风险对于商业房地产业也是不可抵挡的，不过这项灾害可以转嫁到保险公司那里，相对风险比较低。
三、商业房地产风险的防范策略
商业房地产的投资收益是建立在对未来房价走势判断的基础上的，只要判断的准确就一定能够得到好的结果。不过由于很多不确定因素的困扰，使得很多情况下房产的实际收益与预期收益偏差太多，所以防范这种预期收益的偏差成了商业房产风险最重要的防范策略。最好的办法就是通过仔细认真的市场调查，考虑各种因素，最终进行归纳统筹，得出最准确的数据最为投资依据。要做到这些，首先作为投资者来讲，要对经济市场比较了解，对于市场的走向要有比较深刻的意识，最重要的是要针对自己所投资的商业房产的未来发展有非常客观的认识，要能统筹全局，掌控趋势。其实防范商业房地产投资风险，大体上有这几种途径：一，风险规避、损失控制与风险转移。简单地讲就是回避一些风险比较大的项目，而选择风险较小的项目进行投资。这是一种最理性的策略，可以将房产投资风险降到最低。二，损失控制。它主要是指通过一些方式方法，而将房产损失控制到最低。就像我们可以通过改善管理方法，减少风险投资。三，风险转移。这点的意思就是把风险转嫁到其它项目或单位上，比如保险公司就是一个很好的平台。
总结
总之，商业房地产的投资风险是不可忽视也不可阻挡的。投资者在选择投资项目的同时一定要根据自身的状况慎重选择，尽量避免不必要的风险，必要时采取一定的措施，防范于未然。
参考文献
所谓“商业房地产”,顾名思义,就是指用作商业用途的房产。像是商超,酒店,街道上的商铺,还有那些商业广场,批发市场或者是购物中心等所用的房产都属于商业房地产。表现最突出的就是购物中心,它是最典型的一种商业房地产形态。当然,之所以叫做商业房地产,肯定跟住宅地产有明显的差异。首先,商业房地产的收益高。不同于住宅直接贩卖,商业房产主要靠租金来增加收入。所以地段的好坏,建成后的管理层次,开发商的商业品牌,最终的资金流通程度对于房租的多少都会产生作用,而且影响深远。商业房地产的收益还跟当时的物价水平紧密相连,随着物价的上涨,房租也有可能随之上升。其次,商业房地产的经营方式相似,但内容多种多样。虽然商业房地产一般都是将各个店铺租给相应的商家,然后通过租金来获益,但是出租给商户的经营模式是多种多样的,不管是搞餐饮还是搞IT都可以。再次,商业房地产一般投资规模大而且建设周期和资金回收期比较长。就像购物中心,如果要建成一个特色的商业区,前期必须投资大量的资金,而且大部分的商业房地产都要经历两到三年的过渡后才能走向正轨,这就要求房产开发商有雄厚的资金来周转才行。最后,对于商业房地产来讲,经营管理要求也会偏高一些。由于商业房地产经营的好坏直接决定自身的盈利状况,而且现在商业房产的市场竞争特别激烈,所以对于经营管理者的要求也变得比较苛刻。
二、商业房地产的投资风险
由于商业房地产本身投资比较高,收益比较慢,所以在此过程中肯定是存在一定的风险,加之商业房地产的投资回报率比较高,所以高收益肯定包含高风险。从宏观和微观两方面考虑,现在商业房地产的投资主要风险如下:
(一)经营风险
经营风险是针对于商业房产投资者而言的,是指由于自身的经营问题而导致收益水平实现率不够或是没有实现收益的问题。也可以说是资金流出与期望不符的风险。这种风险主要来自于投资企业或者投资者自身的内在因素,如果经营管理不善,决策出现严重失误就很有可能导致运营成本增加,期望值减低。值得一提的是,经营风险也是目前商业房地产面临的最主要的风险。
(二)财务风险
财务风险是指商业房地产投资者或者其它主题财务因受到影响而使得商业房地产不能完工或者不能形成资金回收等状况。第一,投资者在运用财务杠杆时可能带来风险。所谓财务杠杆指的是投资者运用借贷的资金来扩大自身的透支产出,这样就会导致投资的不确定性增大,从而不能达到预期收益的可能性也会增大。第二,拖欠风险也是应该考虑的问题。当房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候,由于拖欠自己所带来的风险就压到了商业房地产投资者的身上。
(三)市场风险
市场风险是指由于商业房地产市场价格得变动而给房产投资者带来损失的风险。这一点是很值得重视的,因为市场风险是最难把握的,它会随着市场的走向而变动。
(四)利率风险
利率风险顾名思义就是指商业房地产投资因为利率的变化而影响收益所带来的风险。众多周知,商业房地产在开发初期的投资力度都是很大的,所以大部分的开发商都会选择跟银行合作,进行贷款等动作,这样一来,银行利率的增减就跟商业房产的投资风险直接挂钩了。
(五)无流动性变化风险
由于商业房地产从建房开始都是不能流动的,所以投资进去的资金就不能够随时转出转进,这样就有可能由于投资周期过长,使用周期等早场房地产价值增大,交易成本也很高的局面,也由于这种流动性太差的原因很有可能导致投资收益水平,而造成无流动性变化风险。
(六)自然灾害带来的风险
自然灾害带来的风险估计一般人都可以理解,像是地震,水灾等风险对于商业房地产业也是不可抵挡的,不过这项灾害可以转嫁到保险公司那里,相对风险比较低。
三、商业房地产风险的防范策略
一 购买房产的六种心态
现实世界购房队伍共有六种心态。第一种，自用为主的心态，年轻小伙、大姑娘结婚前的购房大多属于此类，结婚必须有房，租房结婚感觉不是自己的家，买房就是为了结婚，几乎没有出租、出售的想法。第二种，投资为主的心态，年岁已高者购房大多属于此类，投资股票感觉风险太大，兴办企业自己的体力、精力不允许，购买房产――出租他人可以获得稳定租金，既可以保障自己养老，同时能给孩子留下一笔财产。第三种；自用、出租的心态，父母亲在孩子十几岁时的购房属于此类，在孩子谈婚论嫁前出租他人收取租金，到了孩子谈婚论嫁时停止出租也不出售供孩子结婚之用。第四种；自用、出租、出售都行的心态，房价短期内大幅上涨则出售，租金较大则出租，租金太低就空放着，出售、出租、空放着留给自用都行，反正买房比把钱存在银行要强，富得流油的人好多购房属于此类。第五种，出租、出售的心态，购房没打算自己使用，房价大幅上涨则出售，否则出租，较富裕的人购房大多属于此类。第六种，赌一把、碰碰运气赚取差价的心态，购房既没打算自己使用，也没有长期持有出租他人的想法，购房就是为了短期内赚取差价，形势不妙就立刻出售。
六种心态由三种需求组合、组成：第一种，自用性需求；第二种，投资性需求，购后出租他人收取租金；第三种，投机性需求，赚取差价。
二 房地产复苏、繁荣、衰退、萧条的运行规律
当房地产业经过一定时期的萧条，预期房价不会再跌时，自用性需求率先入市，房产成交数量逐渐增加，价格逐步上涨。预期房价会继续上涨，一部分自用性需求提前购房，投资性购房和投机性购房逐渐加大购买量，致使房地产业一片繁荣景象。投机和投资进一步加大购买量，成交量严重大于实际刚性需求，房产价格高于价值，形成泡沫。价值中轴线的回拉作用终究会使房地产业出现拐点并走向衰退和萧条。预期房价下跌时，投机性需求由买方变成卖方，房价下降，成交数量减少。预期房价会继续下降，一部分自用性需求推后购房，投资性房产和投机性房产逐渐加大抛售量，致使房地产的衰退进一步扩大，成交量严重小于实际刚性需求，价格低于价值，形成萧条。价值中轴线的回拉作用慢慢会使房地产升温并走向复苏和繁荣。如此就形成复苏――繁荣――衰退――萧条的房地产周期。
房地产繁荣时期超出实际刚性需求的成交数量，必然要经过萧条时期成交量小于刚性需求来修复。繁荣时间越长，萧条时间相应也会越长；繁荣时期的成交量越大，萧条时期的成交量会相应越小。房产成交数量长期统计之和等于实际刚性需求总量，房产成交数量围绕实际刚性需求上下波动是房地产业的内在规律，刚性需求是房地产业的内在中轴线。
投机性需求助涨了繁荣时期的泡沫，助跌了萧条时期的冷清，使繁荣、萧条时期房价、成交量严重偏离房产价值和刚性需求。彻底杜绝、打死投机性需求，只有自用性和投资性需求的房地产市场，房价、成交量偏离房产价值和刚性需求的偏离度会较小。偏离度较小要好于大幅度偏离，应该对投机性购房严格控制甚至彻底杜绝。
三 投机性需求的特点及限期过户的调控措施
投机性购房来去匆匆，并不恋战，赚一把后快速撤离。来去匆匆，速战速决，这是投机性购房的显著特点，同时也是其致命软肋所在。“二手房的房产过户手续，至少在原房产证填发日期18年之后才可办理”的措施，可切中要害，能有效打击投机行为。缘由很简单：间隔时间不满18年不能过户，在18年间隔期满之前，二手房的购买人因为担心售房人突然某一天可能反悔――双方发生纠纷――不能顺利过户，所以不会轻易购买。买方不买就意味着卖方难卖，二手房很难售出就意味着人们投机性购房的热情很低。二手房在间隔期满18年之前很难售出，直接决定个人、企业投机性购房的想法和动力很低很低，接近为零。如此，投机性购房几乎为零，房地产市场只有自用性和投资性需求，会使成交量围绕刚性需求小幅波动，房价围绕房产价值中轴线上下小幅波动。
“二手房的房产过户手续，至少在原房产证填发日期18年之后才可办理。”的措施，还需要以下两项配套措施，才能确保不留空子，真正发挥效力，否则针尖大小的空子会形成足球球门大的窟窿。
第一，需增补“房产登记部门，违反‘18年期限’办理二手房产买卖过户手续，会得到相应处罚”的条款。必须配套严厉的条款，才能真正震慑房产登记部门工作人员，使其不敢收受贿赂――违规、违法办理二手房产买卖过户手续。
以“住房逆按揭”为基础的以房养老思路来源于海外，而在大量“房子富翁，现金穷人”的美国最为盛行。简单地说，“住房逆按揭”与银行住房按揭的思路恰恰相反。老人们可以把自己名下的房产抵押给银行、保险公司或是其他的金融机构，由此每月都可以获得一定数额的养老金。等老人过世之后由金融机构收回房屋的产权。这样，依靠房产老人们就可以得到一笔稳定的养老收入，以弥补养老金的不足。而且，在获得收入的同时，老人们保有对房产的使用权，他们可以一直居住在自己的房产中。在老龄化日益严重和老人大多独立生活的西方国家里，住房逆按揭不啻为解决养老问题的一种理想途径。
不过，就我们国家的情况而言，现在推行“住房逆按揭”还缺乏有利的市场土壤和根基。一是住房逆按揭对于保险精算的要求较高，金融机构目前还不具备推出这一产品的数据基础；二是住房逆按揭涉及到房产价值的评估和预测，抵押房屋的管理和维护，房屋后续交易的管理，这不是银行或是保险公司就可以单独完成的；更重要的第三点是，在注重家庭的社会观念中，人们更加希望将自己的财产传承给子女而不是给金融机构。
但是，在我们的富足养老计划中引入房产投资，并非不可为。作为一种长期的保值工具，通过第二套房作为自己富足养老的依靠，仍然有着很大的潜力。
房产养老“退可守，进可攻”
第二套房养老的核心就是房产的收益性和增值空间。作为一种投资工具，房产兼具了这两个特点于一身。房产除了自住之外，可以用于出租，这样投资者就可以从中获得源源不断的现金流入。而且就长期而言，房产具有很强的保值功能，尤其是在10年、20年之后，房价可以随着通货膨胀而向上调整，可以保障自己的财富不会受到通货膨胀的侵蚀。在一些土地资源有限的城市，选择好地段的房产还有不错的升值潜力。
正是由于房产这种“退可守，进可攻”的特性，以房养老可以看作是富足退休的一道“防火墙”。很多中产人士在给自己准备养老金之外，都会考虑添置一套房产用于抵御外来风险。
他们的考虑是，在正常的情况下房产可以用来出租，每个月稳定的租金收入就是自己退居二线后的另外一笔退休金，可以弥补退休之后原有收入与社会养老金之间的缺口。这样，人虽然退休了，可是收入没有“退休”，依然可以保持工作时高收入的生活水准，过着体面的养老生活，而房产还可以作为一份财产留给子女。
如果天有不测风云，在养老生活中遇到一些特殊的情况，还可以将房产变现，从中获得大笔资金以保证自己渡过难关。房产的保值效应，至少保障了这笔投资不会落后于通货膨胀的步伐。如果投资得力，说不定还能从中获得一大笔增值收入。这样退休生活就可以“老而无忧”了。
养老房选择有门道
作为“养老房”，房屋的选择就和我们平时选择自住房有所不一样了，在选房的过程中你应该充分考虑到“以房养老”的特性。
首先，要保证“养老房”稳定的出租收益，地点的选择非常关键。交通便利、靠近成熟商圈和办公区域是此类房产的首选。毕竟年轻白领是租房客中最稳定的组成部分，即使租金价格高一些，他们也愿意选择离办公地点较近、周围配套生活设施齐全的房源。
面积和户型也是在选择“养老房”时应考虑的因素。一般来说，40～80平方米的小户型更加适合作为投资对象。一是因为房屋的总价低，不会给投资人带来过大的经济负担；其次，小户型的房产适合出租需求，尤其是刚刚开始工作的年轻人，在买房前的过渡期都愿意选择此类房源。而且现在这样的房产越来越少，市场的稀缺性决定了出租空置率很低，可以保障租金收益的连续性。
同时，符合这些条件的房产在出售时也相对更加容易。与其他的资产相比，房产的流动性并不占优势，而地点好、户型小的房产则或多或少可以弥补房产投资变现慢的劣势。作为“养老房”来说，这一点显得尤其重要。
此外，如果是为了养老而进行房产投资，你在进行选择的时候应当把目光放得长远一点，尤其是要注意在老年之后便于对出租房进行管理。出租过房产的人都会深有体会，管理出租房并不是一件轻松的事情，除了定期催收租金，房屋的水、电、煤等费用的正常交付都可能要劳驾你督促着。因此，最好把投资房选择在离自己的住所比较近的区域，以节省管理出租房的时间。当然，你也可以支付一定的费用，委托一个牢靠的中介帮你进行管理。
“以房养老”门槛不低
房产投资所具备的收益性和增值性，为实现富足养老的生活提供了一道“防火墙”。不过，以房养老的方案并非人人都适用，这也是你在制订养老计划时必须考虑到的。
比如说2001年左右，房产的价格还不高，买一套房拿出10万元作首付、装修就足够了，每个月的还贷额也完全司以由租金来偿还，很多人都具备购置第二套房的能力。但是，近年来随着房地产市场价格的上扬，想要投资一套地点好、户型佳的房产就不那么容易了。以上海市为例，选择这样一套房产，以60平方米来计，总价至少需要七八十万元。根据房产调控政策，第二套房所需要支付的首付成数也会有所增加，加上必要的装修，这就意味着投资者必须一次性拿出25万～30万元的资金，“以房养老”的门槛大大抬高了。
短线型投资充分利用资金杠杆
对于寄望于在房产市场上获取房价差的房产短线“投资客”来说，如何利用有限的资金获得最大的收益率是值得考虑的问题。
“资金杠杆”不容小觑
银行贷款在房产投资中就起到了一个“资金杠杆”的作用。我们在生活中最常看到的“千斤顶”就是杠杆作用的一个最好说明，施以小力，通过杠杆获取的效应却会得到若干倍的放大。
举例而言。2003年5月，海外归来的王女士手握20万美金的现金，觉得位于徐家汇的一栋高档公寓楼极有升值潜力，周边的写字楼林立，不少跨国公司的高级行政人员都希望在此安家落户。一年后楼盘获取10％的收益率，应该不是什么大问题。不过问题接踵而来，王女士是把近160多万元的自有资金一次付清买入一套三房二厅呢，还是作为首付购入二套三房二厅。
思来想去，王女士还是决定使用上银行贷款，以每套80万元的首付买上两套一样的公寓。谁料这一决定让一年后的她笑不动了，赶上了上海房价百米冲刺般地上涨，这两套房在今年10月交房后的市值已达450万元，除去银行贷款，王女士若售出的二套房的话，其拥有的资本达到了300万。她的收益率几近100％，扣除银行贷款的成本（以五年以上的商业住房贷款利率计算）5.31%，使用贷款杠杆后的王女士收益率达到了80%。
“四两拨千斤”。这就是贷款的杠杆作用！
贷款方式有讲究
当然这个例子只是想说明一下资金杠杆是如何作用的。在房产贷款日益趋紧的今天，银行不仅对于购买第二套房的审贷非常严格，对购买人各项资质、月收入能否达到月还贷额的两倍也做出了考察。大多数的房产投资客，从银行获取多笔房产贷款的可能越来越小。在一套房产投资上尽可能的利用银行的资金杠杆，提高投资回报率，其中的贷款方式就有讲究了。
首先，要尽可能的减少首付款数额，充分的使用银行的授信额度。这个道理，很容易明白。自有资金占用得越少，通过杠杆作用放大的资金收益率也就越高。现在，银行对于新房的放贷额度控制在最高八成，次新房在七成，老一点的二手房则要根据房龄等条件进行评估，贷款额度在六成左右。
其次，有条件使用住房公积金和公积金贷款的，一定不要错过。因为住房公积金账户中的资金，只有到了退休的时候才能够提取，有的人因为工作年限比较长，公积金也积累得多。使用公积金进行房产投资，无疑就是盘活了自己的隐性资产，也可以减少自有资金的投入。公积金贷款的利率比个人商业住房贷款的利率要低1.17％（5年及5年以下）和1.08％（5年以上）。使用公积金贷款，就意味着投资成本的降低。当然，对于公积金贷款的使用，也有一些规定。例如，公积金账户建立两年后，才能使用动用公积金，使用公积金贷款。公积金贷款的上限不能超过10万，年限不能长于15年。
针对住房公积金贷款的这些特点，在选取银行贷款的时候使用公积金贷款＋个人商业住房贷款的组合，可以有效地降低房产投资的成本。
减少“期转现”内的资金投入
在房屋贷款年限和还款方式的选择上，考虑到投资的目的是为了房产升值后售出，以获取利差，就要尽可能地减少先期的资金投入。如果是投资新楼盘，因为期房是不可以转让的，新盘由“期房”变成“现房”要经历一段时间的孕育期。这个孕育期，在不同的城市、不同的楼盘都有所区别。短则两三个月，长则一两年。此外，无论是新盘还是二手房，等待最佳的抛售时机，寻找合适的购房人，也要经历一些时间。在这段时间中，银行贷款的按月偿还，可不容房产投资客们等待。
减少在这段时间里资金的投入，就要在延长偿款年限和还款方式上动动脑筋。
商业住房贷款的最长还款年限是30年，公积金贷款的最长还款年限为15年。偿款年限越长，虽然支付的利息多一些，但是每个月的偿款额会有所降低。
不同的贷款偿还方式亦会对前期的资金投入产生影响。经常用到的住房贷款偿还方式有等额本息还贷法和等额本金还贷法两种。等额本息还贷，就是整个贷款期内，每个月的偿款数是一样的，就像一条持平的直线。等额本金还贷，每个月偿还的贷款由相同的本金偿还和利息费用组成。因为利息费用的支出会随着本金的偿还而越来越少，所以这种偿款方式就是一条向下倾斜的直线。在偿贷初期，每个月的偿还额要高于同期的等额本息还贷额。
我们就以贷款额为80万元，贷款年限30年的商业住房贷款来对两种还贷方式进行比较。像表中所列出的，在贷款的第一年，贷款人每月只支付贷款利息3540元，一年后房产售出，一次性将贷款额全部偿还。
不过，银行也加紧了对“移动按揭”的操作控制，对于贷款人的职业、收入和收入的变动性、楼盘等都要做出很多的限定。
长线投资：银行还款额＜租金
长线投资房产，希望的是用租金收入偿还银行贷款，多出来的收益作为自己的额外收入，也就是人们常说的“以租养贷”。不同的房产，由于地段、环境等因素，租金收益有所区别。在进行银行贷款之前，对同等条件房产的租金收入，花点心思，做点了解。贷款时，把月付控制在租金以下，不仅能够实现“以租养贷”，还能增加自己的收入。
“食租族”边投资边消费
也有不少人，投资房产的目的，并不在于获取房产升值的一次性利差收入。像在饭店工作的马女士，自家的房子是90年代单位福利购房时花了5万元买下的。最近，有熟人介绍一套轻轨沿线的二手房给她。房子是小户型的，周边设施也很齐备，售价在60万左右。马女士上了心，轻轨附近的房产，升值潜力固然是有的。但是，马女士想的更多的是正念大一的儿子。孩子现在求学，不久之后就要步上工作岗位，谈婚论嫁也要摆上议事日程。现在买一套新的房产，对于自己和丈夫来说，压力太大。还不如买下这套二手房，这两年先租出去，每个月赚点房租，等儿子大了，重新装修一下留给儿子做婚房。
对于马女士这样，想要用租金来偿还贷款的“食租族”来说，怎样贷款最合算呢？这样的投资客，首先要考虑的就是租金的问题。保证每个月的银行还贷额要低于租金，否则每个月还要垫付一笔资金到房产还贷中，有违投资的本意。此外，长线投资是和购买自用房产一样的，如果能从还款方式和还贷年限上减少银行资金的占有，也就少支付了房贷利息。
像马女士看中的这套房，房型小，租金不高；位于轻轨沿线，交通便利；周边设施又齐全，适合生活。这样的房产，就非常易于租出。马女士了解到，自己这套房产可以以每月1800元的租金租出。而马女士手上有35万元的资金，她应该选用怎么样的贷款方式呢？
底线是“以租养贷”
对于“食租族”来说，最关键的问题是以租养贷，租金足以支付每月的还贷额，否则每个月还要从每个月的收入中，倒贴一笔资金到房贷中去，就不合算了。因此，房屋的租金也就是每月还款额的底线。
马女士选中的房产，能够以每个月1800元的租金租出，也就是说，2000元是她每个月还贷额的底线。我们用1800元每个月贷款的等额还款方式来计算，贷款15年，首付额至少在37万元以上。马女士如果要把贷款年限定在15年的话，还要拿出两万多的资金作为首付款才行。如果把贷款年限改成20年，每个月用1800元资金偿还贷款，则只需要33万左右的首付款。
这种方法，对于其他的希望以租养贷的长线房产投资客来说，也是适用的。用出租房屋的收益作为每月还贷额的最低限度，匹配上自己的首付能力，选择合适的还款年限，至少把还贷额控制在租金以下的范围内。
“等额本息”还是“等额本金”
那么在还贷方式上，究竟是“等额本息”还是“等额本金”好呢？
经常听说等额本金还贷法比等额本息还贷法还的利息要少，马女士也琢磨开了，是不是自己在贷款的时候使用等额本金法会比较合算呢？
其实，说两种还贷法有什么合不合算，都是理财上的误区。事实上，两种方法还贷的要素－－贷款利率是一致的，老百姓为自己的贷款支付的利息也就一样。只是等额本金法偿还的本金部分比较多，所以支付的利息总额就少。选择还贷方法，要依据自己的收入稳定性和承受能力进行选择。等额本金法，还贷初始阶段，还款额比较高，以后逐月递减。但是，如果自己的收入能够保持第一个月的还款水平，还不如就把等额本金法下第一个月的还贷额，作为一个参考数额，按此进行等额本息法的每月还贷额，可以大大缩短还款年限。减少了对银行资金的占有时间，为此所支付的利息自然就少了。
当今社会，随着科技的迅速发展，人们对高品质生活的追求越来越强烈，对生活越来越追求舒适、智能、安全。于是，智能家居应运而生，自从80年代初期，在发达的欧美、日本等国家开始流行，90年代初期，逐步在东南亚、港澳台地区广泛流行，90年代中期，开始在中国出现智能小区，90年代末，智能小区、智能化楼宇等智能化小区开始迅猛发展，同时针对每个家庭的智能家居产品开始出现，智能生活已成为时展不可阻挡的新潮流，智能家居市场巨大，商机无限，谁能捷足先登，谁就先占领市场份额。根据建设部科技委智能建筑技术开发推广中心最近的报告称，我国智能建筑市场有着巨大的市场潜力。据统计，目前智能建筑的投资约占建筑总投资的5%至8%，在未来几年可达到10%以上。
其中，住宅小区智能化系统投资平均为每平方米60元左右。报告预测，“十五”期间，全国城乡住宅累计竣工面积将达57亿平方米，如按城镇住宅竣工计划的半数实现智能化计算，“十五”期间用于智能化系统的投资就达810亿元，作为智能建筑市场主力的智能住宅小区发展前景可观。
美国权威市场调查机构Pearl Research联合对该市场进行了深入的调查，调查研究表明：到2005年初，智能信息家电硬件产品的费用占据了网络化家庭建设费用的85.14%，其价值约为4100亿美元，其余是软件和技术服务支持所花费的费用。目前在欧洲国家，德国约有37.68%、瑞典和英国约有36.54%、法国和意大利约有34.5%的家庭已经使用上部分智能化家居的产品。在亚洲地区，日本约有27.31%、韩国约有25.84%、中国约有4.45%的家庭具备一定的智能化家居设备。
随着我国3111工程的推进，创建平安城市和建设和谐社会的深入，无疑会对智能社区的发展起到催化剂的作用。据相关资料统计显示，未来5年中国的智能化小区将以30%的速度增长，预计到2010年我国大中城市中的60％住宅要实现智能化。所以，如何更快、更好的营销这个巨大市场是摆在每一个智能家居营销商面前的最大的课题。据目前全国各智能家居营销商的成功营销模式，现总结为如下十大成功营销模式：
一、房产合作
房产合作营销方式又分为：精装修房产项目合作、样品房项目合作、楼盘交房定时展示合作三大营销方式：
精装修房产项目合作
主要是指针对那些比较高档的精装修房产项目，把智能家居这一块纳入房产预算中，这样对房产商来说，既可以让智能家居成为楼盘的一个很好的“卖点”，又是一个赢利点，这种销售方式，一般要在房产立项预算前进行。
销售模式的特点：利润最丰厚、影响面大、但投资额大、工期长、资金回收时间比较长。
货款结算方式：跟房产商分期结算货款。
样品房项目合作
主要在房产楼盘造样板房时，跟房产商合作，作为样板房的一部分，这样对房产商来说，既是一个宣传点，又是一个赢利点，这种销售方式一般在房产打桩时，就要立即考虑跟房产商的样板房合作事宜。
销售模式的特点：成交率高、影响面大、利润丰厚、资金回收快。
货款结算方式：跟房产商成交单数定额分享利润或比例分享利润，直接跟户主结算货款。
楼盘交房定点展示合作
主要在楼盘准备交房给户主时，入住楼盘两至三个月，在楼盘处悬挂展板等展示品，设点展示，演示智能家居，因这段时间为装修高峰期。对房产商来说这是一个赢利点。
销售模式的特点：成交率高、成交期最短、最直接的接触户主的方式，货款可以立刻收到，是最实用、最有效、最直接、最经济的销售方式。
货款结算方式：跟房产商可以交场地费、月租费；跟户主是直接结算货款。
二、装修合作（让别人为您推销产品的最佳方法）
跟各装修公司合作，利润共享，由商来负责安装及售后服务，对各装修公司设计人员进行集中培训，由装修公司来负责产品推荐。
销售模式的特点：销售面最广、销售效果比较快、比较经济快速的销售方式，资金回收比较快。
货款结算方式：跟装修公司分享利润；跟户主直接结算货款。
跟装修公司合作应注意以下几个要点：
1. 利润分配
一定要把更多的利润点让给装修公司，这样装修公司才有更大的热情去推荐产品，一般宜在分享20%以上的利润点。
2. 智能设计培训
一定要对装修公司的设计人员进行集中培训，培训2.4G T-bus智能控制系统的特点、销售技巧及2.4G T-bus智能控制系统配置方案等。一定要非常清楚，想方设法让装修设计人员培训成您产品的推销员。
3. 寻找更多的装修公司
如果寻找到更多的装修合作伙伴，培训更多的智能家居设计师，每天都有这么多人为您推销智能家居产品，这是最重要和省力的销售方式。
三、系统集成商合作（最佳的合作是更大成功的前提）
寻找装修相关类合作商，分享利润，共同推销智能家居产品，主要是一些安防产品销售商、建材销售商、电子产品销售商、电器灯具销售商、弱电总包等，对它们来说，智能家居产品既是一个配套销售的产品，又是一个利润点，所以，会比较乐意去经销和。这种销售方式的合作跟装修公司合作有点类似。其合作方式可以参考跟装修公司的合作方案。
销售模式的特点：销售面最广、销售效果比较快、比较经济快速的销售方式，资金回收比较快。
货款结算方式：跟系统集成商分享利润；跟户主直接结算货款。
四、设立下一级经销商（分享赚钱的方法，才能获得更多的财富）
通过做地方性的招商广告来寻找下一级及经销商，分享智能家居的乐趣与投资商机，一定要做到统一的政策。
五、专业市场设点（把钢用在刀刃上，才能事半功倍）
通过在专业市场设点来宣传和销售智能家居产品，例如大型建材市场、灯具电器市场、专业电子市场、安防市场等，因为到这些地方来的客户大部分都是装修户，所以，都是准客户。
销售模式的特点：成交率比较高、客户群比较集中、成交速度比较快、资金回收比较快、是比较经济而且稳定的销售方式。
货款结算方式：跟户主直接结算货款。
六、智能家居专卖店（最亲切的服务、最专业的品牌效应）
通过设立专业的智能家居形象店，一方面来销售智能家居产品，另一方面也是无形的最大面积的推广智能生活的理念，让智能家居产品真正贴近老百姓的生活。
销售模式的特点：影响面比较大、是比较稳健、经济的销售模式，能比较直接、亲切的接触户主，资金回收快。
货款结算方式：跟户主直接结算货款。
七、超市式销售（贴近生活、贴近百姓，让智能走进千家万户）
通过超市等开铺式销售门面，来大量销售产品，当然，这种方式主要用在产品比较成熟期时，但在初期，可以通过展板演示和促销员讲解，来达到宣传和更直接、更大范围的让普通老百姓接受智能家居生活方式。
销售模式的特点：影响面较广、宣传效果较好、适合于投资不是很大的中型超市做促销，效果比较长久、真正能深入人心、贴近百姓生活。
货款结算方式：跟超市定期结算；跟户主直接结算。
八、特殊战略合作模式
通过在当地找一些跟政府有关系的人建立特殊战略合作伙伴，主要是承接一些市政工程。目的是建立一些形象工程来打开市场，提升品牌效果，建立知名度。
销售模式的特点：成交率高、影响面大、利润丰厚、影响面大、但投资额大、工期长、资金回收时间比较长。
货款结算方式：跟政府直接结算。
九、设计院合作模式
通过选择在本地排名前几位的设计院合作，找到该设计院的水电设计团队合作，一定要对水电设计团队的设计人员进行集中培训，培训2.4G T-bus智能控制系统的特点、销售技巧及2.4G T-bus智能控制系统配置方案等。一定要非常清楚，想方设法让水电设计团队的设计人员培训成为您公司的直接面对客户的一线专业设计人员。
销售模式的特点：成交率比较高、客户群比较集中、成交速度比较快、资金回收比较快、是比较经济而且稳定的销售方式。
货款结算方式：跟客户直接结算货款。
十、项目合作模式
品牌耗散研究的是介于消费者和企业产品之间的互动关系，即人作为一个独立的系统其运行有固有的心理系统，而企业作为另一个独立的系统同样拥有其独有的特点，如何将这两个系统进行对等，将两个系统进行能量交换，这是品牌需要做的事情。市场营销的基础是需求，而人们的需求分为功能需求和情感需求，而人们的心理需要是以人们持有和建构的心智、文化、人格和期望为基础的。所以，品牌信息势能应是以人的心智、文化、人格和期望为基础才能达成品牌信息势能与人的心理能量的对称性，并以此完成和实现品牌的耗散――能量的交换。因此品牌耗散的基点是品牌产品信息势能和品牌内涵信息势能，这是一个全面、系统的从产品、产品名称直至产品面市等各个环节兼顾的品牌建设与塑造工程，而非部分传统式完全靠广告开路攻其一点不及其余式，拔苗助长式，这种近似于靠钱图痛快的方式是建不成有效品牌的，只能起到一阵风似地营销效果。
二、品牌耗散理论对房地产品牌建设的启示
基于上诉理论，本文将根据房地产企业产品的特点来探讨房地产品牌塑造问题。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。房地产有以下特点：
1．房地产产品最明显的一个特点就是拥有位置的固定性和不可移动性，因此房地产开发企业选址、项目名称和定位的匹配性十分重要，针对消费者的需求来确定地产项目所发散出的信息势能。例如，保利地产“保利高尔夫花园别墅”就是一款针对社会高层精英人士开发的以运动和健康为主打的地产项目，选址上自然条件得天独厚，名字上迎合时尚生活理念，这就将企业品牌信息势能和品牌内涵信息势能提拔到了一定的高度，品牌耗散点达到了城市精英阶层对房产的感情需求，二者之间产生了能量交换，从而较为顺利的完成了交易，而保利的高尔夫花园别墅品牌也得到了传播。
2.房产开发档次呈不断提升态势。虽然高档住宅还难以成为县级房产市场的主流，但随着社会发展和部分居民收入水平的大幅提高，居民进一步改善居住条件的消费意愿成为推动高档住宅发展的动力，特别是高层住宅楼的出现更使县域房地产市场的商品房档次有了质的提升，呈现中高档房同步发展，消费梯次相对明显的发展态势。
3.县域房地产开发资金需求日益旺盛，但其融资渠道单一，正规金融机构对房地产市场介入不深，自有资金、应付及预售款、各种形式的民间融资是县域房地产开发资金来源的主要渠道，也正是因为开发商的开发资金与银行贷款关联性不强，才导致国家宏观调控政策对县域房地产市场的调控作用不明显。一是自有资金是房地产项目开发初期的主要资金来源。由于银行限制了对房地产企业的开发贷款，因此，在项目开发初期，自有资金就成为最主要的资金来源渠道。调查显示，自有资金一般有两种形式：对于那些资金实力相对较雄厚的开发企业来说，其资金可以通过集团公司注入的方式解决。通过合作开发是筹集自有资金的另一种重要形式。该方式主要采取项目合作的形式进行，项目开发以购买土地的企业主持开发，其他房地产公司按一定比例出资，共同对项目进行管理，待项目完工后，合作即终止。如乡宁县某公司，在其购买了土地后，已无实力进行开发，于是便邀请本地某两家企业加盟。二是应付及预售款是项目开发过程中重要的资金来源渠道。在自有资金不足和不能得到银行贷款的情况下，应付及预收款项成为房地产开发商最重要的融资方式。其方式主要有以下几种：其一是由建筑商垫资。这是最为普遍的一种融资方式，即由建筑商承担一部分开发成本。一般而言，建筑商需要承担普房三层以内或小高层六层以内的建筑成本，当普房高于三层或者小高层超过六层后，再由房地产开发商根据工程进度进行付款。其二是拖欠款项融资。在资金周转不畅的情况下，房地产公司有时采取拖欠款项来解决燃眉之急。其三是预售融资。待普房建到三层以上或小高层建到六层以上，房地产开发商的另外一种融资方式就是预售融资。预售资金存入房管部门规定账户，根据工程进度支取，预售融资是资金实力较弱公司的重要融资方式。另据统计，县域内房产平均预售率一般在60%以上。其四是按揭融资。主体完工后，银行按揭贷款便可以为购房者提供资金支持，通过银行信贷融资间接支持房地产开发。调查显示，截至2013年9月末，乡宁县某国有商业银行共发放住房委托贷款1316笔共计11328.98万元。三是各种形式的民间融资成为县域房地产开发企业日益重要的资金来源补充渠道，并且进一步推高了县域民间融资利率。调查显示，民间融资始终贯穿于县域房地产开发的各个环节，成为房地产公司不可或缺的融资手段。据对辖内6家房地产开发项目调查：民间融资额已由2008年末的5492万元发展到2012年末的9237万元，增长了近一倍。民间融资的强烈需求推动了民间融资的利率逐步走高。调查显示，2008年，县域一年期民间融资的平均利率在18.00%左右，到2012年一年期民间融资的平均利率已达到24.00%左右，极个别民间借贷一年期利率甚至超过了30%。
4.房地产业的参与开发主体多以政府部门和民营企业为主。调查中我们了解到，真正参与到乡宁县房地产开发的是那些具有雄厚资金实力的煤炭企业及拥有充分土地资源的政府部门。
二、县域房地产市场值得关注的问题
1.人均住房面积水平偏高。从2010年乡宁县城住户调查数据看，乡宁县城家庭住房平均建筑年份为13.35年，户均居住人口为2.78人，有46%的家庭住房建筑面积大于100平方米，28%大于120平米。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30~35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，而后需求将会下降。而乡宁县人均住房建筑面积2010年已超过这一区间的上限，达到35.96平方米。因此，单从住房作为消费品的需求角度出发，可以说今后县域商品住宅开发规模、力度、结构等相关问题的理性规划应该引起高度重视。
2.房价收入比偏高。国际上一般认为，合理的房价收入比取值范围为4~6。若计算出的房价收入比高于这一范围，则可认为其房价偏高，房地产业可能存在泡沫。以乡宁县2012年的县城户均人口数，家庭人均可支配收入，人均住房建筑面积，住宅年平均销售价格计算出的房价收入比为9.17，超过了合理的取值范围。而乡宁县城的房价在全省来看并不算高。由此可见，目前房价收入比偏高，居民买房经济压力较大的小城市绝不在少数。
3.房屋租售比偏离房产价值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。乡宁县成套出租住宅每平方米使用面积的月租金约8.5元，2012年商品住宅每平米成交均价3280元，租售比为1∶385。显示房产泡沫已显现。
4.房地产功能错位，投资购房比超出警戒线。房产的功能就是作为居民生存的消费品。但近年来县域投资性购房同样火爆。县域的经济和人口特点决定了其二手房周转能力远差于一、二、三线城市，其住宅投资的最终表现为：居民二套住房拥有率持续攀升，由直接投资或改善性需求传导而来的二手房市场后备房源上升，出租房市场房源供应量上升。乡宁县城拥有两套及两套以上住宅的家庭比例2008年为20.0%，2012年末为34.5%。按照国际警戒线，当投资购房比例超过13%~15%时，房地产泡沫就会开始膨胀。
5.房价回调难度比大城市高。小城市的特点决定其房产需求在很大程度上取决于本地需求，而且刚性需求比重高。类似户籍限购等政策对大城市房价异常敏感，但对小城市却不同。国家的调控政策往往也主要针对一、二、三线城市。同时，由于城市小，地方政府对土地财政的依赖性反而高，这一因素也不利于房价回调。
三、对策及建议
1.正确认识房地产市场重要作用、发展趋势和政策调控目标。一是在持续经济增长的动力支撑下，房地产价格一定程度的上涨是基本趋势。一般而言，房地产市场发展带有明显的周期特点，商业性房地产价格多呈高速增长、温和增长、增长停滞螺旋发展态势。二是房地产调控的理想目标是抑制价格过快上涨，保护中低收入群体利益，促进市场健康发展。房地产市场价格过快上涨和市场严重萎缩均会对经济发展形成较大冲击，市场调控应灵活有度，既要抑制价格过快增长，又要防止房地产市场“崩盘”。同时，在政策执行时应优化房地产供给结构，使房地产业保持健康稳定发展。三是房地产调控不能够完全依赖货币政策工具，而应该更多地围绕房地产需求进行整体制度和规则设计，在承认现阶段住房刚性需求旺盛这一基本事实的前提下，完善住房市场体系建设，切实加大保障房建设的资金与土地供给，最大限度地满足中低收入群体的住房需求。我国地域辽阔，经济发展极不均衡，每一个地区都有其特点，很难开出一个给全国所有的城市吃了都管用的药方，因此各地区应有所不同。
2.加快金融产品创新，规避资金集聚风险。县域房地产开发热的背后，实际上隐藏了县域金融市场拓展的问题，因此建立和完善多层次、多功能的金融市场，以避免资金过分集聚于房地产市场，是目前各金融机构亟待研究解决的问题。
3.加强监测分析和预警，建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。政府、城建、土地、金融等部门应加快房地产市场信息系统和预警体系的建设，及时反映县域房地产供求、结构、价格等信息，切实为宏观经济济管理部门适时适度调控投资行为提供依据，并通过及时的信息披露，引导城乡居民理性投资和消费。
2011年1月28日，一直处在预期中的房产税政策终于落地，并且同时在上海和重庆两地以不同的方式宣布开征，这标志着我国房产税征收正式拉开了帷幕。房产税的出台寄予了全国上下对房价下跌的殷切厚望，但是房产税的试点以及在以后的全面开征是否能真正使得一路看涨的房价趋稳或者下降，专家学者都有自己的看法，围绕房产税的讨论也由此展开。
一、房产税对房价影响的现有理论（观点）
近几年来，针对房产税对房价影响的研究，大致可归纳为五种观点。
1、 房产税将推高房价
Simon（1943）和Netzer（1966）提出了房产税与房价关系理论的“传统观点”。他们假设整个国家的资本回报率固定、资本自由流动，从而资本不承担任何税负，房产税完全由购房者独自承担，从而导致高房价。
2、房产税难以抑制房价上涨
持该观点的学者从三个角度论证了在房产税制度下，房价仍将上涨。
（1）供求失衡论
郑龙佳（2006）认为，房价的上涨是各种因素共振的结果，而刚性需求则是房价上涨的根本原因，仅仅依靠对个人保有住房开征一道房产税就试图抑制甚至逆转房价连年增长的趋势，无异于天方夜谭。而贾祖国（2013）从供给角度进行分析，并得出结论：要解决目前大城市商品房价格不断上涨的问题，最关键的还是大幅增加土地供应，尤其是普通商品房以及保障房的供应。在张健铭（2011）看来，房产税改革只是目前房地产市场宏观调控组合拳中的一个动作，只有从供需关系这个根上着手，有效打击房地产市场上的投机行为，才能平稳房价。
再如徐宁、吴福象（2012），从房地产市场供求的稳定性角度出发，运用了帕斯奎尔-惠顿四象限模型嵌入到动态蛛网模型，评估了房产税试点对房地产市场的影响。研究结果表明，房产税试点虽然一定程度上起到了稳定房价作用，但不能从根本上扭转房价的正向发散趋势，原因是过低的税率加之住宅需求曲线的正斜率导致房价收敛的周期延长。
（2）投资推动论
根据中国的国情和房地产行业的现状，王晨曦，汪驰，胡燕玲（2012）认为，目前，征税方案本身和房地产相关配套政策还不完善，它还不能成为政府调控房价的有力政策。中国的股市由于制度原因始终无法吸引大多数投资者，而其它的投资渠道又有限，所以房地产安全且收益高的特点，就使得房产税在中国难以抑制房价。
3、房产税会使房价下跌
抑制房价的观点在国内大体有两种逻辑：第一种逻辑认为，我国房价偏高的原因是当前土地政策导致房屋土地的70年租金包含在住房成本当中，最终开发商将这部分成本间接转嫁给了购房者，因此高房价是高成本所推动的。房产税改革后，土地政策获得的出让金收入会归并到房产税中逐年实现，于是房产税改革会导致一次性进入住房价格中的土地出让金演化成为70年的税收收入，显然这种做法会导致当前住房成本的大幅度下降，进一步形成住房的降价效应。
第二种逻辑是根据短期和长期的供求关系来分析房产税对房价的作用。李彬（2010）认为，消费性需求只随着租金的变化而变化，房产税的开征不会对其造成直接影响，但会使投资（投机）性需求减少。由于房地产开发周期长，所以在短期房地产市场的供给量相对稳定。但由于房产税的出台，房地产的潜在投资收益率相对于其他投资标的而言，其收益下降而风险上升，这将导致资金从房产投资市场流出转投其他资产市场，从而住房的供给量增加。根据短期内需求与供给变动的动态均衡分析，开征房产税后，闲置房产的持有成本增加，房产投资者为转嫁税负，将尽量减少房产闲置时间，这将使房产租赁市场供给增加，租金下降。租金下降所产生的替代效应使部分原打算自置房产的消费性投资者暂缓或放弃购房计划，继续通过租赁方式解决住房问题，消费性住房需求下降。因此，短期内房产税出台将使房产的消费性与投资性需求同时下降且供给增加，这将使房价下降。
而对于长期而言，长期房地产供给取决于土地供给，土地作为稀缺资源，其供给权掌握在政府手中，与房价并无必然关系，但房产税使房产长期需求下降且回归居住本质，改变了需求结构。因此，长期看房产税不仅使房价下降，供给结构也将发生相应转变。
在国外，由Mieszkowski（1972）提出了房产税对房价影响的“新观点”，他认为，传统观点的局部均衡分析是高度误导的。一方面，传统观点忽视了所有辖区均有房产税；另一方面，房产税不仅影响住房资本配置，而且影响非住房资本配置。为此，他们假定整个经济包含高税区和低税区两类，资本由高税区向低税区流动，并导致资本的错误配置，产生了“利润税效应”和“流转税效应”。而Case和Grant（1991）模拟发现，房产税的流转税效应非常显著，房产税将会使房价下降。
4、房产税对房价影响不大
在吕立新（2010）看来，房产税对抑制购房需求会起到一定作用，但是作为一个税种，不能把它看成调控房价的利器，其实它对房价的抑制作用还是有限的。中国社科院财贸所高培勇认为，房价等于成本、利润和税金的总和，房产税只对税金部分进行调节，故而对房价的影响作用不大。
国外学者对于该观点也有自己的理论。Hamulton（1975）提出了“受益观点”，且将其逐步发展。他们假定消费者可自由流动，不同辖区为争夺消费者在房产税和公共服务上展开竞争。在上述假定下，每个辖区内消费者所支付的房产税相同，地方公共服务完全由房产税来提供，房产税和公共服务未资本化为住房价值。据此，他们认为房产税仅是受益税，仅影响地方公共支出，不影响住房价值和资源配置。
5、房产税会使房价短期下跌长期上涨
对于以上三种主流观点，南昌大学MPA联合课题组（2011）提出了独到的见解，他们认为房产税短期具有心理威慑作用，但从长期来看并不能扭转房价上涨的趋势，反倒会推高房价、房租。房产税的开征，短期内对市场无疑是利空，持房者将会对成本和收益进行审慎权衡，一部分炒房者将会被迫抛售房源，这将增加市场供应，从而供大于求使得房价下跌。另外，房产税将会减少楼市的投机和非理性成分，逐渐挤出房地产市场的价格泡沫，使市场更多地回归到由自主性需求、改善性需求决定的轨道上来。但从长期来看，中国很多一二线城市的工业化和城镇化进程不断加快，商品房的刚性需求依然很大，开征房产税对房价中期上涨的趋势不会造成太大影响。从抑制房价的角度讲，房产税的作用将不会是长期的，开征房产税，只是增加房屋保有环节的成本，调整楼市供求结构。
二、对现有理论（观点）的评述
针对房产税对房价影响这一问题，有着五种完全不同的观点，究其原因在于各个学者研究的角度、方法不同。有些学者从供求关系的角度分析，还有的从投资回报率、房价构成、税负的流转效应等视角进行解读，再加上影响房价的因素众多且环环相扣，所以从不同的切入点入手得出的结论也不尽相同。
对于第一种观点――房产税与房价关系理论的“传统观点”，在当时的那个年代具有一定的借鉴作用，但对于当今的中国而言我认为不太适用。第一，房产税不一定完全由消费者承担，转嫁的程度需要取决于需求弹性的大小。第二，该观点的假设与现实还存在相当大的差距，比如对资本回报固定、资本不承担任何税负的假设存在一定的问题。
再来看“房产税难以抑制房价上涨”这一观点。首先是供求失衡论，价格变动分析的最本质原因就是供给与需求的改变，从而使得均衡点移动。不过在他们的分析框架中没有把房租市场考虑进去，房租市场与住房交易市场之间存在着联动关系，两者相互影响，所以忽略了这一重要因素会使得最终结论与实际之间出现偏差。其次是投资推动论，不可否认在过去10多年中，投资及投机性需要在一定程度上推高了房价，但在限购令、房产税等各项政策下，这一需求已经被严重压缩，剩下的只有改善性需求和刚性需求，所以我对这一论点持怀疑态度。
第三种观点认为房产税会使房价下跌。国内的第一种逻辑有一定的道理，将当前的房价进行分解，可以发现地价占的比重相当大，如果房产税能够在一定程度上取代地价，能提供地方财政一笔可观的收入，那么房价必然会下降。但是就目前的政策来看，房产税占地方财政收入的比重较低，例如重庆在房产税试点的第一年里房产税收入才1亿元，可谓杯水车薪。另外，根据当前重庆的房产税细则，房产税的收入要投入到保障房的建设中，那么指望房产税能够撼动土地财政的期望恐怕就要落空了。
第二种逻辑运用了供求分析的方法，我个人认为此观点在房产税背景下对供给和需求变动情况的分析比较合理，但是对房租影响的分析思路不敢苟同。其分析的逻辑为“开征房产税后，闲置房产持有成本增大，房产投资者为转嫁税负，将尽量减少房产闲置时间，这将使房产租赁市场供给增加，租金下降”。而实际上一二线城市房产的空置率并不高，开征房产税后，房产持有者的成本增加，使得供给曲线向左上方移动，最后的结果是供给减小而租金上升。
对于国外学者提出的的房产税对房价影响的“新观点”，其核心思想是资本会从高税区流向低税区，在国外有一定的实际意义。但对中国而言，东西部贫富差距比较大，东部一线城市对住房的需求远远大于二三线城市的需求，这时候税率对资本流动的影响力会大打折扣，所以流转税效应不会很明显。
第四种观点从房价构成的角度入手，分析税金变动对房价的影响。我个人认为，房价等于成本、利润和税金的总和显示的是房价的合理估值，但是当市场上供大于求或者供不应求时，房屋的价格就会偏离价值，而中国现在的情况就处在偏离的轨道上，房价存在一定的泡沫，所以该公式可能不适用。
最后，我个人更偏向于第五种观点，房产税对短期的影响远远大于长期的影响，这使得短期房价下跌但长期依然上涨。在短期，房产税的出台具有一定的心理威慑作用，在增大供给的同时又有效地降低了投资和投机性需求，使得房价下跌。但对于长期而言，中国的楼市依旧是供不应求的局面，如果不能有效地增加供给，那么房价上涨的趋势就很难改变。（作者单位：浙江财经大学经济与国际贸易学院）
参考文献：
[1]郑龙佳. 对沪渝两地试行房产税改革的思考[J]. 财税论坛， 2013（2）.
[2]贾祖国. 房产税对房地产价格的影响[J]. 观察思考， 2013（1）.
[3]张健铭. 指望房产税降房价是一厢情愿[J]. 决策探索， 2011（3）.
[4]南昌大学MPA中心联合课题组. 房产税对平抑房价的效应研究[J]. 热点关注， 2011（5）.
