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第二条 凡在本省境内进行房地产开发经营以及买卖、租赁、抵押和以其它方式处理房地产的法人和自然人，必须遵守本办法。
房地产开发经营是指，在依法获得使用权的国有土地上进行房屋（包括其它地面建筑物）的建设，或按土地出让合同规定进行投资，然后将其使用权转让、出租或抵押的行为。
第三条 房地产开发经营活动应遵守国家法律、法规的规定，依法纳税，不得损害社会公共利益。
城市规划所确定的合理利用土地、空间布局、建设标准、基础配套设施、公共设施和城市环境保护等要求，所有房地产开发经营企业都必须遵照执行。
第四条 房地产开发经营的行业管理由县级以上政府的房地产或建设行政主管部门负责。
房地产开发经营中，涉及土地使用权转让、出租、抵押的由县级以上政府的土地管理部门依法对其监督检查和按规定办理登记手续。
第二章 房地产开发企业的设立与经营
第五条 设立房地产开发企业必须具备下列条件：
（一）有企业名称、法人代表、组织机构、组织章程和办公地点；
（二）有与经营规模、经济责任相适应的注册资本或自有流动资金和专职技术、经营管理人员，能独立承担民事法律责任；
（三）中华人民共和国境外的法人和自然人，必须在本省境内已获得（或预约）一定数量可用于房地产开发的国有土地使用权。
第六条 房地产开发企业设立的程序：
（一）国内房地产开发企业的设立由当地县级以上政府建设主管部门审查后报请省建委审核批准。中外合资、合作和外商独资的房地产开发项目建议书或投资报告由所在地县级以上政府计划与对外经贸主管部门审查后，报请省计委会同省经贸委审批，省建委、省土地局参与项目立项和可行性研究报告的会审；其合同或设立外资企业申请书、章程报省经贸委审批后颁发给企业批准证书。
（二）房地产开发企业凭政府审批机关颁发的批准文件，在30日内向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照，并在银行开户和到税务机关办理税务登记后，方准从事房地产开发经营活动。
（三）新设立的房地产开发企业须向其所在地县级以上建设主管部门申请资质审查，经审查合格的由省建委发给资质等级证书。
第七条 国内房地产开发企业在领取营业执照时，注册资本或自有流动资金应不低于建设部颁发的《城市综合开发公司资质等级标准》规定的相应等级开发企业的最低限额。
中外合资、合作和外商独资的房地产开发企业注册资本和到位时限，审批机关应依照国家规定，根据项目投资总额、建设时限等情况在企业批准证书中予以明确。开发企业应按企业批准证书规定的时限到位注册资本。开发企业有续期房地产开发项目的，应比照上述规定相应地追加注册资本。
注册资本未全部到位的，不得把企业经营盈利部分用于追加注册资本。
第八条 县级以上工商行政管理部门负责对房地产开发企业的注册资本到位情况依法进行检查、监督。
第九条 房地产开发企业须向当地县级以上政府的建设主管部门申请资质年检，年检办法由省建委确定。
建设主管部门根据其自有资金、技术力量、年开发规模等方面实际达到的标准重新核定企业资质等级。
第十条 用于商业性房地产经营的土地必须通过国有土地使用权有偿有期使用方式取得。
受政府委托，不以盈利为目的的房地产开发项目可以行政划拨方式获得土地使用权。但在未经批准并补交差价之前，不得转让、出租、抵押。
第十一条有偿有期使用的土地，房地产开发企业可从政府的土地使用权一级出让市场受让取得；也可以在房地产交易市场依法接受他人转让取得。
第十二条所有房地产开发企业都必须按照土地出让、转让合同中有关土地用途、规划要求、环境保护的规定使用土地。如要改变合同规定的土地使用性质和规划要求，必须事先向土地所在地县级以上政府土地管理部门提出申请，由土地管理部门会同城市规划部门审核批准后，补交出让金，重新签订土地出让合同。
第十三条国内房地产开企业项目的立项，经建设主管部门提出审核意见后，按审批权限由各级政府的计划主管部门审批。
第十四条房地产开发企业预售房屋必须具备下列条件：
（一）已领有拟预售房屋用地的土地使用权证或用地许可证，地价款已付清；
（二）施工图纸经审核批准并领有建设工程规划许可证。
（三）工程施工进度和交付使用日期已经确定，基础工程已完工。
第十五条房地产开发企业预售的房屋应按售房合同约定的时间提供给购房者使用，逾期提供的应承担经济赔偿责任。
第十六条中外合资、合作、外商独资的房地产开发企业，应按项目审批机关批准项目文件所确定的比例向境外销售其所开发的房地产。
第十七条开发后的房地产转让时，须按规定缴纳税费。
第十八条房地产开发公司有下列原因之一的应宣告终止，并向工商行政管理部门办理注销登记：
（一）领取《营业执照》后，满一年未开工建设的，或者中途停止经营活动满一年的；
（二）领取《营业执照》后满三个月未获得资质等级证书或超过规定时限未申请资质年检的；
（三）无法继续经营而申请解散的；
（四）依法宣告破产的；
（五）被依法撤销、取缔的。
第三章 房地产市场的管理
第十九条房地产市场分三级管理。政府出让国有土地使用权为一级市场；房地产开发企业依法销售、出租其开发的房地产为二级市场；除上述以外的法人、自然人之间依法转让、租赁和抵押房地产为三级市场。
第二十条一级市场为政府垄断，由政府的土地管理部门负责，建设、计划、财政、城市规划等主管部门根据各自的职能参与管理。
第二十一条 二级、三级市场由政府的房地产管理部门牵头，土地、工商、物价、税收等部门根据各自的职能参与管理和监督。
第二十二条 县、市（区）设立房地产交易管理所（以下简称交易所），具体负责对二级、三级市场的日常管理工作。交易所归口当地房地产管理部门领导。
同级政府的土地、工商、税收、物价等管理部门在交易所内集中设立办事机构，按照本部门的职能参与对房地产交易行为的监督与检查，履行本部门的有关管理职责。
第二十三条 交易所的主要职责：
（一）运用行政、经济和法律手段，对从事房地产交易的法人和自然人在交易合同监证、价格评估、质量等级鉴定、征收各种税费，出具交易证明文件，以及调解纠纷等方面实行管理和服务；
（二）为供需双方提供信息，以及进行有关房地产交易的法律咨询。
第二十四条 房地产价格实行分类管理：
（一）受政府委托不以盈利为目的，以行政划拨获得土地使用权开发的房地产出售、出租价格，应报当地物价部门会同房地产管理部门审核；
（二）其余的房地产买卖、出租价格以国家指导下的市场调节定价为主。
第二十五条 开发企业将其开发的房地产推向二级市场出售、出租时，应在开始出售、出租前十天，将拟出售、出租房地产所处的地理位置、使用功能、数量、价格、开发现状、交付使用的时间和有关合法证件等资料，送交所在地房地产管理部门备案。
房地产管理部门对开发企业送来拟出售、出租房地产的资料进行审核，对尚不具备本办法规定的出售、出租条件的，房地产管理部门有权要求开发企业待条件具备后出售、出租，但须在接到资料后十日内将其意见以书面形式送达开发企业；在十日后没有提出意见的，开发企业即可开始出售、出租其开发的房地产。
第二十六条 开发企业和购买者或承租者应签订买卖或租赁房地产的合同，并经当地房地产交易所监证后才能生效。合同应确定房地产处所的位置、数量、价格、付款方式、交付使用时间、违约责任等。
第二十七条 开发公司和用户双方应持房地产买卖或租赁合同、交易所开具的房地产转移或租赁证明以及纳税凭证，分别到土地和房地产管理部门依法办理土地使用权与房产所有权转移或租赁登记手续。
第二十八条 符合下列条件之一的土地使用权可以进入三级市场转让、出租或抵押。
（一）土地使用权为国有土地使用权有偿有期出让，并按出让合同规定进行投资的；
（二）依法接受他人转让的国有土地使用权的；
（三）划拨的国有土地使用权经政府批准，补交出让金，并由土地管理部门补办出让手续的。
土地使用权转让、出租、抵押时，地上的建筑物、附着物也随之转让、出租、抵押。
第二十九条 领有国有土地使用权证和房屋所有权证的城镇房屋，可以进入三级市场转让、出租或抵押；但房屋占用的土地使用权为行政划拨取得的，按照《福建省划拨土地使用权管理办法》的有关规定办理。
房屋所有权发生转移的，其占有的土地使用权也随之转移。
第三十条法人、自然人在三级市场转让、出租、抵押房地产可自行选择对象，也可在政府指定的交易场所内公开挂牌来选择对象。
第三十一条 实施房地产买卖、租赁、抵押时，当事人双方应委托当地交易所对拟转让、出租、抵押的房地产进行价格、租金或抵押值的评估，并以评估值为基准，协商确定实际成交价格、租金或抵押值。
当事人双方协商确定的房地产转让价格或出租租金低于评估价格或租金的，政府有优先购买或承租权。
第三十二条 参与房地产买卖、租赁、抵押的当事人双方应签订房地产买卖、租赁、抵押合同，并经交易所监证后才能生效。
第三十三条 在三级市场转让、出租、抵押房地产的，双方当事人应依法缴纳税费。缴纳税费时，业主报价比评估值低10％的，按评估值来计算应缴纳的税费，其它则按实际成交价来计算应缴纳的税费。
房地产赠与应按规定收取有关税费，但赠与房地产给公益事业的除外。
第三十四条 房地产买卖、租赁、抵押成立后，当事人双方应持双方签订的合同，交易所开具的房地产买卖、租赁、抵押的证明和税务机关开具的纳税凭证分别到土地管理部门和房产管理部门，依法办理土地使用权与房产所有权的有关登记手续。
第四章 法律责任
第三十五条 中外合资、合作和外商独资房地产开发企业领取营业执照后，注册资本未按规定到位的，由工商管理部门给予警告；警告满六个月注册资本仍未按规定到位的，由工商行政管理机关吊销营业执照。
第三十六条 房地产开发企业未按法律规定直接使用集体所有制土地、受让行政划拨土地进行房地产开发的，由当地政府无偿收回土地（包括地上建筑物）；情节严重的由工商行政管理机关吊销其营业执照。
第三十七条 房地产开发企业不按国有土地使用权出让合同规定的用途、建筑密度、容积率等要求使用土地的，由城市规划和土地管理部门责令其限期改正，逾期不改正的，由县、市（区）人民政府处以罚款，直至无偿收回土地。
第三十八条 未经交易所监证私下进行房地产买卖、出租、抵押的，政府的土地管理部门和房产管理部门不给予办理土地使用权与房屋所有权的有关登记手续；受让人、承租人和抵押权益不受法律保护；转让人、出租人和抵押人由工商行政管理部门视情况依法予以处罚。
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）11-0137-01
一、项目施工管理的原则
工作项目是管理的主要部分，施工管理过程中，一定不能缺少不能违背的相应的原则，具体如下：
1.1 质量第一，效益为重，统筹推进原则
对项目施工管理而言，工程质量是第一个需要考虑的因素，必须在人、财、技术等方面增加投资，从而确保质量达到预设标准；效益为重，必须杜绝仅仅对质量、进度予以重视，但完全忽略成本、市场的思想观念，一方面需尽可能减少成本支出，打造精品品牌，扩大市场，另一方面，必须严格预算，尽可能做到投入最小化，产生最大化；统筹推进工程建设，制定全面的推进方案，优化作业流程，引进先进的技术、原料、工艺，从而实现实际进度与计划进度相匹配。
1.2 科学合理原则
就工管而言，整个过程并不简单，实践管理时，必须适时解放思想，引入新理念，适时融入切实管理的管理方式，强化管理者教育，加大交流力度，最大程度上让职工献智献策，争取做到科学、合理地进行项目施工管理。
1.3 标准化、规范化原则
我们知道，不管是何种事物，内因的作用十分重大，难以预测。因此，进一步增强内部管理，是不可或缺的手段之一。采取项目经理制、成本核算制，大范围实施全面质管体策略，进一步建立健全工管规章制度，且在工程实践中大范围推广实施，从而实现管理标准，施工规范。
二、房地产开发项目管理不足之处
2.1 市场定位模糊
投资比较盲目，决策时间短促，市场定位只是走过场，无法按照实际情况全面调研，信息采集与剖析不科学，只是按照经验进行研判。为了达到某种分析目的，对部分十分重要的数据作出迎合性处理，造成建成的项目与市场定位不相符。
2.2 规划、设计粗浅
项目规划与设计阶段十分重要，其对项目能否取得成功起到决定性作用。因为种种因素叠加，在这两个重要的阶段，我们的管理比较粗浅，优化深度远远不够，造成出现了许多问题，如户型不够丰富、户型较大制约了实际销售，或是一味的强调小户型，导致进一步增加了公摊成本；设计文件无法及时供应，且时常进行变更，等等。
2.3 大部分房屋存在质量不佳问题
就建成房屋来看，材料、设备、施工管理等诸多方面，都与法定标准相差甚远。如，房屋表面出现漏水；排气孔出现堵塞；地面漏水严重，等等。严重的项目，发生了“楼倒倒”、“楼歪歪”、“楼薄薄”等事件，极其不利于房地产行业的发展。
三、要提高工程前期的规划管理力度
为了提高对工程项目的质量管理，房地产公司在工程开工前，就要进行有效的准备和管理，保证整个工程的顺利开展。在工程开工前，要对整个工程进行合理的规划，严格勘察地形，做好市场的调查工作，预测工程的风险，然后根据考察的实际情况，进行相应的图纸设计，综合考虑所有的自然、人为因素，做好计算和测量，保证设计图纸能够真实的反映工程的实际情况。
3.1 对建筑工程使用的材料与工程质量控制进行严格的管理
建筑材料的好坏直接决定着建筑工程质量的好坏。因此，我们要对建筑材料的来源进行严格的把关，要有准确的采购信息；其次，我们要对建筑材料的质量进行检测与分析，找到适合本工程的建筑材料；最后，要对建筑材料的使用进行严格的把关，避免不恰当的使用。同时，我们要也对工程的质量控制进行管理，尽量的完善建筑企业与施工队的质量控制，从而确保房屋建筑工程的质量。
3.2 施工过程中加强对整个工程项目进行质量管理
房地产工程相对来讲要比价复杂，施工的环节要多，所以我们要对工程的每一个环节都做好质量管理工作，切实加强工程质量。在对施工环节进行质量管理时，要确保每一个环节、步骤都满足质量要求，只有前一道工序合格，才能进行接下来的施工，如果质量不合格，就要重新改进，否则严禁进入到下一环节，从根本上保障工程的质量。同时要对施工技术、使用材料、设备的质量加强管理，确保质量合格，一旦发现了不合格的材料、设备，就要立即停工，对材料、设备进行质量检验，合格后方可继续施工。建立完善的监督管理部门，对施工现场进行全天候的监管，及时发现存在的问题，并积极解决。
3.3 加强施工项目安全控制与进度
施工项目的进度控制方法有协调、控制和规划，协调和施工的进度有关，包括工作队组、部门和单位之间的关系。控制与施工项目的实施过程有关，比较施工计划进度与施工实际进度。以便出现偏差时，能够采取相应的措施进行调整。规划主要是确定施工项目的分进度目标和总进度目标，并编制合理的进度计划。控制施工项目的进度可以采取合同措施、技术措施、组织措施、信息管理措施和经济措施等，并编制施工的总进度计划，让施工人员控制和执行，以便按期完成施工项目的任务。安全管理是为了落实安全责任，管理施工生产质量、成本、进度等目标责任。通过建立与完善施工项目，有领导、有组织的开展各项安全管理活动。也可以建立安全生产责任制度，以明确工作人员的安全责任，使工作人员积极检查和落实安全责任的情况。施工项目通过审查监察部门的生产资质，让操作人员和管理人员签订安全协议，详细、认真的记录安全生产责任的情况，作为补偿、分配的原始资料。
3.4 工程项目竣工后要加强质量管理
工程的竣工后的质量检查，是检验工程质量问题的最后一关，做好质量管理工程，及时发现问题，防止工程投入使用后出现质量问题。工程竣工后，要根据国家的质量检验标准对工程项目进行质量的验收和认定，如果发现问题，要及时改正，保证整个工程项目的质量合格。然后形成完善质量评估报告，对整个工程的质量信息进行有效整合，以便指导今后的工程建设。
四、工程实例分析
某住宅小区是近几年开发完成的高档楼盘之一，项目占地面积5.6万m2，总建筑面积17.4万m2，有7栋高层住宅，共820多户，楼盘在2010年10月进行了质量竣工验收，合同约定交房时间为2010年12月31日。该项目在设计施工过程中就高度重视建筑质量，层层把关，从严控制，请知名的一级资质勘察设计单位进行勘察、设计，规范初步设计，严格施工图设计与审查；在施工过程严格施工程序，推广使用“跳仓法”，加强材料检测要求，提高养护水平，强化现场监管，特别是在混凝土结构与砖墙连接部位严格按规范进行挂网、拉结筋等处理，在变形缝位置做好连接、填充和防水处理，室内外墙体加强养护和抹灰砂浆的配比及厚度的控制。在工程质量竣工验收时对存在的极少的质量瑕疵进行及时的整改。楼盘在交房前，开发企业与其下属的前期物业管理公司对整个小区，包括分户住宅、公共装修、室外环境配套，进行了全面的检查，按照规划设计图纸和规范要求再次及时完善、整改到位。
五、结语
在现时代这个激烈竞争的环境中发展、壮大，企业就必须提高自已的核心竞争力。提高建筑工程项目施工管理水平是施工企业的必经的途径之一。为此，施工企业在建筑工程项目施工管理中要遵循一定的原则，通过提高人的素质、能力和积极性，采用先进的管理理论和方法，科学管理，加强制度建设，对提高建筑工程项目施工管理水平以及施工企业的核心竞争力有着不可或缺的作用。
引言
工程建设项目前期管理对于工程实施的整个过程来说都具有十分重要的意义，在任何工程建设起始阶段都应当注重前期管理工作，房地产开发也不例外。给排水工程是房地产工程项目的重要环节，只有做好给排水工程前期管理工作，控制给排水工程的质量，才能有效防止房地产给排水工程中各种常见问题，建设一个良好的城市人居环境。给排水工程前期控制工作关系到整个房地产工程项目的质量、工期、投资和预期效果，要实现房地产项目投入和产出的良性循环，就必须认识到给排水系统的重要性，重视给排水工程前期控制工作，设计好及排水系统，使设计出的房产更加符合社会需要。
一、给排水工程概述
（一）给排水工程简介
给水排水工程涵盖的范围十分之大，是一门应用很广泛的学科，它担负着解决我国水危机的重担，包含了水资源可持续利用和保护、水的社会循环、水的生态功能、节水工作、水质及其相关的高新技术等多方面内容，其中水的社会循环为其研究内容。城市水的输送、净化及水资源保护与利用有关的理论与技术同样是给排水工程研究的主要内容，它与城市、城镇建设事业、工业生产、环保和人民生活有着紧密的关联。
（二）房地产开发中的给排水工程
在房地产开发中应用到的主要是生活、生产和消防给排水系统，其中生活给排水系统的水源主要是供民用、公共建筑和工业企业建筑内的饮用、盥洗、洗涤等生活上的用水，它对水质的要求非常高，必须严格符合国家规定的饮用水质标准，否则将会给人民的生命安全带来很大的威胁。若房产是做厂房而用，那么这里的给排水系统要运用到生产给水系统，生产给水系统种类繁多，主要用于生产设备的冷却、锅炉用水等，对水质、水量、水压以及安全方面的要求也有很大差异。不论是用于居民住宅还是厂房生产，消防给排水系统都是不可或缺的，层数较多的民用建筑、大型公共建筑及某些生产车间都需要用到消防设备用水，此类系统对水质的要求不高，但必须按建筑防火规范保证有足够的水量与水压。在房地产开发过程中应当充分考虑到各方面的需要，设计出合理的给排水系统。
二、 给排水工程前期管理在房地产开发中的重要性
房产质量的优劣，取决于物业设计的水平和工程施工质量的好坏，如果没有做好前期的设计管理工作，定会遗留下很多问题，使将来的物业管理困难重重，处于十分被动的境地，住户的利益也会受到很大的损害。给排水工程前期管理工作必须慎重，稍有不慎便会出现楼道渗水、洗手间排水不畅等一系列问题，工程建设不同于科学实验，不能有失败，只有做好给排水系统前期规划工作，事前避免质量问题的发生，重视事前控制，才能真正做到防患于未然，使设计出的房产更加符合要求。
给排水系统前期管理的重要性决定了设计者必须对房地产排水系统有十分深入的了解，让给排水系统集功能性和装饰性于一身，寻求创新，在设计过程中用新办法、新材料、新产品进行大胆的尝试，用符合节能省地建设新理念设计出宜居的房产。随着建筑房地产业的发展，给排水工程在建筑工程中将占有越来越重要的地位，所涉及到的领域也将更加广泛，在全面掌握工程建设基础的同时，我们要更加注重房地产开发给排水工程的前期管理，促进房地产项目稳步发展。
三、做好排水工程前期管理工作的措施
（一）前期质量管理必须做到位
房地产开发之前应当做好项目给排水工程决策、设计及施工事前质量控制，实地考察开发地区的周边环境，审核设计图纸、设计理念是否符合现实，结合小区实际情况实现给排水系统的共享，把握质量控制管理的重点和难点，各个击破，从而实现房地产项目投入和产出良性循环。房地产项目开发是一个动态的过程，其中前期的立项、规划、设计及图纸会审等在工程建设中占据重要位置，这一环节如有疏忽则很可能导致投资的失败，房企必须对此环节的不确定因素进行识别并加以防范。
（二）注意审查给排水、消防平面图和系统图
在进行给排水系统前期管理之时，应当首先检查设计是否合理，是否符合相关规范或有关技术质量标准等多方面的因素，设计必须符合消防、环保等当地主管部门的正式及“非正式”的规定，设计出符合要求的管道设置，并要求给排水、消防管线穿梁时对房产的结构安全无威胁，系统图必须符合消防安全需求。图纸是给排水系统设计的开端，在前期管理中应当检查图纸设计是否符合规范，这里可以结合实际合理增设小区室外给水、消防系统阀门和水表，以便形成多个独立小网络式防火墙并实现水表水量的平衡。注意生产、生活、消防用水系统之间的水循环，实现水资源的可持续利用，为生态文明建设作出应有的贡献。
（三）给排水工程的前期安全检查
在进行前期检查时应当认真审查施工技术方案，关注组织技术措施和质量保证措施是否充分考虑承包合同、施工现场及法规的要求，突出“安全施工”的原则，保证给排水工程符合安全、环保、消防的要求，营造出一种和谐、安全的施工氛围，注意相关专业工程分包情况，以便有针对性的加强安全预控力度，确保房产工程的安全。
参考文献：
[1]石勇;住宅小区智能化系统的设计与开发[D];西安科技大学;2003年
摘 要：随着我国人民生活水平的不断提升和建筑市场日益变化，我国的房地产行业存在着更大的机遇和挑战，风险和竞争也不断加大，使房地产财务管理存在着一定的问题。由于房地产行业具有投资周期长、不确定性强等特点，因此我们应深入了解房地产开发和经营过程中财务管理的特点，并探寻完善房地产财务管理体系的具体途径。
关键词 ：房地产；开发和经营；财务管理；构造
中图分类号：F293.33 文献标志码：A 文章编号：1000-8772-（2015）05-0039-01
收稿日期：2015-02-06
作者简介：朱利亚（1974-)，女，河北赞皇人，本科，会计师。研究方向：财务管理。
随着房地产行业的快速发展，越来越多的人开始重视房地产开发和经营的情况，与此同时，房地产企业的资金投入量变大，使得房地产企业具有很大的资金风险，如果不注重对房地产开发和经营过程的财务管理，就可能限制房地产企业的长远发展。
一、房地产企业财务管理现状
1.财务风险增加
随着城市化进程的不断加快，房地产行业获得了很大的发展优势，越来越多的房地产项目得到了开发和建设。但是与此同时，房地产企业的财务管理周期加长，使得房地产企业在开发和经营的过程中存在着很多不确定因素，使得房地产投资存在着很大的风险。为了能够降低经营中的风险，房地产企业对财务管理人员也提出了更高的要求，希望他们可以以专业的角度来使风险得到分散和降低。
2.财务管理难度提高
由于房地产开发和经营呈现出复杂性，使得房地产企业的财务管理也呈现出复杂的关系，增加了财务管理的难度。一般情况下，房地产企业的财务管理不仅包括了开发企业、投资人、债权人、内部职工等，还包括的上级管理部门、勘察单位、设计单位等，房地产企业与这些单位都有着资金上的往来，使得房地产企业的财务管理难度加大。唯有正确处理好企业自身与各个单位的关系，才能够更好地促进房地产企业的开发和经营工作顺利进行。
二、完善财务管理系统，保障房地产企业经营活动
如今房地产企业的现状是资金缺乏合理监管，筹集资金困难很多，流动资金紧缺，成本管理制度不够完善造成房地产企业的生存状况让人担忧。由于房地产开发和经营活动具有不确定性、复杂性、周期长等特性，给财务管理带来了很大的困难，为了能够更好地保障房地产开发和经营过程中的资金安全，降低财务管理中的风险，我们应积极完善财务管理系统，以促进我国房地产行业的稳定发展。
1.拓宽筹资渠道
由于房地产行业的特殊性，在开发的过程中需要大量的资金投入，使得财务人员具有很重的筹资任务。为了能够保障资金来源和可靠性和资金的稳定性、快速性，应加强对多个筹资渠道的开发，使企业能够具备多元化的筹资渠道，从而使资金能够快速到位，完成筹资任务。首先，企业应发展银行贷款之外的其他形式金融业务，例如商业汇票、银行承兑汇票等结算方式；其次，企业应积极寻找进入资本市场的最佳途径，例如发行债券等方式进行筹资，最后，房地产企业可以实施并购、重组等措施，加大自身在市场中的份额，既能够使企业更加壮大，也能够成功筹集资金。
2.采用现代化财务管理制度
在新形势下，企业如果想得到良好的发展，就需要采用现代化的管理制度，使企业的内部管理能够符合时展的需求，才能够更好地完善财务管理体系。并且，随着时代的发展，企业内部的审计职能也向着多元化方向发展，不仅限于企业的核算，也向着评价与咨询的方向扩展。随着企业规模的不断增大和内部管理层级增多，公司内部审计工作也逐步向着经营管理方向渗透，不仅局限于财务管理方面，还渗透在公司经营管理的各个方面中。
3.进行动态性财务管理
房地产企业的开发和经营不应只局限于一个项目中，而应从全局的角度来对多个项目工程进行分析，从而进行归类总结。财务管理人员应从纷繁复杂的资料中对有用的信息进行提取，使投资者能够进行科学的投资决策，并且，应在企业内部建立动态的管理模式，使整个房地产开发和经营的环节相互连接，使其能够在财务管理人员的监督下进行，从而能够保障房地产企业运行过程中的真实性和有效性。
三、结语
在新形势的推动下，房地产企业的财务管理也应顺应时代的发展，探索更多创新管理理念和方法，完善企业财务管理体系，从而使房地产企业的项目开发和企业内部经营活动能够顺利开展，使企业的资金风险降低。在本文中，我们对当前房地产企业财务管理的现状进行了分析，并探索了完善房地产企业财务管理体系的具体措施，希望能够与业内同仁共同努力、共同进步，为房地产行业的蓬勃、快速和长远发展提供良好的保障。
参考文献：
[1]许艳荣.新形势下完善房地产企业财务管理体系的探讨[J].中国外资,2011(14):93.
[2]周俊峰.我国房地产企业财务风险及其防范研究[D].湖南大学,2008.
[3]周彬彬.新形势下完善房地产企业财务管理体系的探讨[J].财经界,2010(2):122-123.
中图分类号：O213.1 文献标识码：A 文章编号：
房地产行业作为国民经济的支柱产业，为我国经济飞速发展做出了不可磨灭的贡献。如何更好的管理好房地产开发项目建设是房地产开发企业最为重要的工作，不但关系到房地产开发企业的经济效益、社会效益，同时决定着房地产开发企业的业内影响力及发展前景。
一、结合“通服大厦”项目上，分别谈谈项目建设中建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的重要性，建议及措施。
房地产开发项目的主体，建设单位的重要性、建议及措施。
作为房地产开发项目的主体，建设单位工程管理的任务实际是将土地资源结合使用功能及营销理念进行转化，将使用功能及营销理念转化为设计文件及工程技术指标。再根据设计文件及工程技术指标进行招标。在定标后对设计产品、施工产品进行确定。这样才能保证最终施工出来的产品符合我的使用功能及营销意图，同时控制其施工质量及工程成本。我们常讲，同样的地块，同样的设计施工单位，不同的建设单位会产出两个完全不同的项目，这中间包含了太多建设单位的企业文化，技术水平，甚至于对于美学、环保的理念。所以说，建设单位是一个项目的灵魂所在，作为建设单位的管理者提高自己的业务水平是重中之重。建设单位前期要进行细致的可行性研究， 否则对项目定位不准确，导致决策混乱，为产品的可行性和科学性带了隐患。设计单位在没有明确设计要求的情况下提交的设计方案，随后极易发生改变结构和使用功能，导致产生质量隐患。要提高质量意识，不能过分追求市场效益和满足客房需求，较为随意的改变主体结构和使用功能。
以“通服大厦”为例，在项目建设初期，作为建设单位我们做了大量的调研工作，进行项目定位，功能定位，经济指标测算，制定完善详细的项目设计任务书，为建设优质项目做好准备。
房地产开发项目中勘察单位、设计单位的重要性，建议及措施。
房地产开发项目中勘察单位、设计单位对工程管理和质量控制起到先决作用。勘察单位、设计单位作为建设单位工程技术的主要支持单位，不仅要熟悉国家相关规范还必须具备一定的综合实力。设计单位的核心手段是技术，项目的设计工作绝大部分是由设计单位完成，首先作为建设单位选定到优秀的勘察单位、设计单位进行合作，充分体现建设单位的管理水平及智慧所在。在此仍需特别强调的一点是，设计水平的体现往往是具体设计师个人水平的体现，能够有一个高水平的设计负责人非常重要。因为受管理模式的影响，再有名的设计院设计师的水平也有高低，在这方面建设单位因在签订设计合同时充分细致的表述自己的要求。其次现在许多设计人员长期坐办公室，对当今市场上的新材料、新技术以及现场地的实际情况，并不是非常了解，不可能根据不同的楼盘定位选择最为恰当的工程技术，所以，作为房是产开发项目的主体，建设单位的必须将所需要设计的档次、楼盘的定位，技术的定位，成本上的要求等信息全部详细的告知设计单位及具体的设计人员，并经过充分的细致的沟通，才能提交出优秀的设计文件，这是一个优良工程的精髓所在。由于前期定位不细，与设计单位协调交流的不足，这些设计上的缺陷必将注定了后期项目建设过程中工程管理和质量控制出现问题。
以“通服大厦”为例，在项目设计初期，经过认识的比对，及细致的方案评审会，最终选定一个对地块利用最为合理，核心筒位置最稳定，造价成本最低的方案，后期经过进一步优化，将普通梁变更成宽扁梁节约层高，便于高层建筑管线排布，这是项目最终能获鲁班奖的前提。
房地产开发项目中施工单位的重要性，建议及措施。
房地产开发项目中施工单位肩负的任务是把设计文件及工程技术指标转化成现实的产品，确定一个好的施工企业也是房地产建设单位的水平所在，因为施工单位关系着是否能够有效的实现项目的建设目标。目前确定施工企业多以招标形式确定，制定招标文件就显得非常重要，在此不展开谈，只谈个人体会，不能简单的以最低价中标，我想质优价高的道理大家都明白，应综合评定，尤其是结合施工企业的资质，业绩，具体的项目负责人工作经历等综合评定。我国目前建筑施工仍是人工完成，施工单位普遍存在人员层次及管理水平偏低的现象，造成施工企业工程技术水平处于较低的状态，但是由于这些单位本身从市场中来，市场观念性很强，对于建筑材料的价格变动、设备价格定位以及劳动力资源的寻找和定位都非常熟悉，如果建设单位对市场不是非常了解，加上不能选择到一个好的施工企业，在建设过程中以次充好，以假乱真的现象就会经常发生。建设单位自己要懂技术，才不会处于被动的地步。同时选择到一个优秀施工企业之后确定一个优秀的项目经理同样非常重要，一个长期在工地一线工作的管理者，具备的实践经验是笔巨大的财富。施工中的分工协调，不同的工序之间、工种之间的配合，都决定着施工进度和质量。
以“通服大厦”为例，经过对施工单位的严格考察，投标文件的认真评定，最终确定由南通新华建筑集团有限公司为施工单位，特别要求项目经理由徐宏均担当。在项目建筑过程中，项目经理长期进住工地，始终在一线进行现场管理，加上项目经理具有已建设过多个国家优质工程经验，使得该项目能获鲁班奖的成为可能。
房地产开发项目中监理单位的重要性，建议及措施。
房地产开发项目中的监理单位，在此主要讲施工阶段的监理，指监理单位对工程建设各个阶段进行“五控制、两管理、一监督、一协调”即质量、安全、进度、投资、环保控制，合同、信息管理，文明施工达标监督，以及各方关系协调，协助建设单位进行相关工作。在项目建设过程中建设单位良好地发挥监理单位的第三方责任对项目管理大有帮助。目前很多情况是监理执行形式化,没有确实履行好监理的职责。监理项目部整体专业水平还不如开发商项目部自身配备人员的专业能力强。导致没有充分认识到监理的重要性，没有使监理的作用的到很好地发挥，有时会过多地干预监理工作，甚至认为监理的作用就是签字，为了应付政府相关部门地检查。这样控制环节减少，为后续的竣工验收及交付使用留下质量问题。很多情况下工程质量延伸到使用阶段，甚至会演变成社会矛盾。
以“通服大厦”为例，监理单位就发挥出了重要的作用，监理单位在工程施工过程中以它的技能、经验、管理与检测手段为基础，由监理工程师在投资、进度、质量三个方面进行管控，保证工程建设的各项目标得到最佳实现，最终建设成为一个优质工程。
二、重点谈谈作为房地产开发企业项目管理者的一些经验及建议。
房地产开发企业在项目发开过程中扮演着社会资源的组织者、调动者、管理者、整合者的角色。作为一位开发企业的工程管理者就努力做到：
加强项目前期决策阶段的市场可行性研究工作并给予高度重视。是项目的灵魂所在，是项目设计、项目建设的龙头，“有魂的龙头”才能让工程建设有章可循。
对项目决策阶段的设计及前期工程管理费用的计划工作要重视加强。招标、整合有类似业绩、有资质且与项目相互匹配的专业设计团队，对各阶段设计文件进行评价及审核。对工程变更严格管控，对涉及建筑的功能性或原则性的变更，必定经过慎重考虑和规定的决策程序方可进行。
要能从项目整体运作的角度上，全面考虑。俗话说，开工容易，收工难就是这个道理。真正重视项目管理上的收尾阶段。能够整合工程管理、技术支持、材料供应，销售租赁、物业管理等各方面的关系，由我们作为建设单位牵头，与施工团队、监理团队分工合作，完成项目最终的竣工验收及交付使用。
房地产开发是一项大规模的生产活动，资金非常重要，成本管控，资金调试也是房地产项目管理的重中之重。
三、结束语
总而言之，房地产开发项目工程管理和质量控制过程中，一定要严格按照已成熟的体系，按照开发流程进行规范动作，进行全过程的质量管理，特别是建设单位一定要与对各合作单位建立符合工程实际的各项制度，在执行过程中协调一致，规避风险，减少项目的管理难度，提高项目的管理质量。
参考文献：
[1] 吕萍.房地产开发与经营。人民大学出版社2002
一、引言
随着我国经济的迅速发展、农村城镇化的速度逐年加快，房地产行业也进入了一个新的发展阶段。房地产投资数额大、投资周期长、变现能力差的特性决定了房地产一个高风险的事业[1]。投资过程中既有金融财政风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险，使投资方案和决策具有相当的潜在风险[2]。目前国内对房地产风险管理的研究还不够深入，定性分析和经验决策仍然是房地产开发经营风险分析中常用的方法，也很少有系统的定量研究方法的应用。
针对上述情况，本文结合了风险管理理论与房地产业的施工建设具体实践，根据房地产风险的特点，以a市天和苑房地产开发项目为研究对象，从项目风险识别、风险评估、风险控制等方面对本项目施工建设阶段的风险管理进行了深入研究，以期为加强本项目的风险管理提供科学依据。
二、项目概况及施工建设阶段的风险识别
a市天和苑项目定位为cld概念，也就是中央居住区，是复合地产项目，即融合商业、商务、商住和居住为一体的大型地产项目。从项目选址上讲，本项目四面临街，地处城市中心，具备极强的商业辐射能力，且周边已经形成若干有规模的市场，具备成为a市新的商业和居住中心的地位。本项目规模较大，共分五期进行开发，每期开发约15万平米，基本处于市场可消化的范围内。项目建设采用滚动开发模式，以销售资金支持后续开发，保证资金使用的效率。本项目总的销售额是136123万元，其中，住宅销售额99003，底框商业销售额11760万元，商业销售额25360万元。
a市天和苑房地产开发项目的施工建设阶段是指开发项目从正式开工到工程竣工验收形成建筑物实体的过程，其主要任务是在施工过程中，通过加强管理、采取措施，确保开发项目计划工期、质量、成本和安全目标的实现，从而保证项目能按时、按质地推向市场，保障投资商利益[3]。a市天和苑房地产项目内建筑承包商比较多，他们的施工水平参差不齐，引起的风险因素难以预测，主要的风险因素有工期风险、质量风险、管理风险及技术风险等，详见表1。
表1 项目施工建设阶段的风险因素表
风险因素 类型 风险
管理 管理 项目目标是否清晰
决策是否征求各方面的意见
是否对经验教训进行分析
技术 施工方法风险 安排施工组织、采用的施工方法不合理
新材料、新技术和新工艺风险 因为科学技术的进步、新材料、新技术和新工艺的不断创新而给投资商带来的工期、成本和质量损失
工期 管理者自身造成的工期延误 未能按时提供图纸；临时增加工程量；未能按时支付工程款，建设管理和质量监督部门拖延审批时间，不可抗力等
项目承包商造成的工期延误 承包商技术水平不够无法完成任务；承包商设备不齐备；原料供应不足等
无法识别的风险 一些不可抗力造成的延误；意外的社会因素造成的延误等
质量 质量 影响工程质量的五个重要因素是人、材料、机械设备、施工方法和环境
三、项目施工建设阶段的风险评估
在上述风险识别的基础上，本文将运用综合评价法对项目建设前期阶段中识别出的项目风险进行全面的评价，其具体过程是：（1）讨论专家确定每个风险因素的权数；（2）确定权重即风险的等级值e，可以按照风险发生的概率分为五个重要等级，分别为0.2、0.4、0.6、0.8、1；（3）将每风险因素的权数和相应的等级值相乘，求出该项风险因素的得分；（4）将风险得分相加，求出此风险因素的总分，即风险度，它表示一个项目的风险程度。
按照综合评价法的步骤，通过对a市天和苑房地产项目的调查，联系了a市具有一定影响力的房地产专家、该项目的经理、项目组成人员和工程师，确定在天和苑房地产
目建设阶段各个风险因素的权重和打出相应的等级值，形成了风险因素评价表，详见表2。
表2 项目风险因素评价表
主要风险因素 权重 风险因素发生的可能性 wc 排
序
很小0.2 较小0.4 中等0.6 较大
0.8 很大1.0
征地拆迁风险 0.1 √ 0.08 3
突发事故 0.05 √ 0.02 8
安全事故 0.1 √ 0.02 7
质量不达标准 0.15 √ 0.06 5
工期拖延 0.2 √ 0.16 1
施工索赔 0.1 √ 0.06 4
设计变更 0.15 √ 0.09 2
施工方案不合理 0.15 √ 0.03 6
合计 0.52
由风险因素评价表可以看出，该项目建设阶段风险度为0.52，在0.5和0.7之间属于中度风险。通过对上述风险因素排序可知，项目的主要风险为工期拖延风险、设计变更风险；次要风险为征地拆迁风险、施工索赔风险、质量风险；非重要风险为施工方案不合理风险、突发事故风险、安全风险。
四、项目施工建设阶段的风险控制
通过上述分析，a市天和苑房地产开发项目在建设阶段的主要风险依次是工期拖延风险、设计变更风险，其主要的应对控制措施如下：
（1）工期拖延风险控制
首先，采用合同手段进行风险转移。即严把合同关，严格制定相关工程工期条款，明确工期拖延所造成的后果及相应承担的责任，将该部分风险转移到主体承包单位；找准专业监理单位，在委托监理合同要明确工期条款，明确监理公司对各施工单位拖延工期也要承担责任[4]。然后，及时有效地与人沟通，督促承包商在非关键路径上的工序同时施工；督促承包商保证资金和材料的充足；找对供货商，保证供货的质量、合格等，要确保供货商提供的产品满足设计文件所确定的各项技术要求，以及后续服务保障问题；完善风险控制过程；强调供方资源风险管理，加强风险监控[5]。最后，改进房地产企业的工程进度控制水平，做到事前有计划、事中有控制、事后分析。
（2）设计变更风险控制
主要是通过风险转移的方法加强风险管理，具体措施主要有：加强建筑设计图的审查和最后的验收制度建设；采用监理制度，并在施工的整个过程中，处理好工程部与监理单位、施工单位的关系；严格设计变更审查制度，设计变更必需经过业主和原来的设计单位的共同同意，并且要由原设计单位制作正规的设计变更计划，签字确认[6]。
五、结语
本文将项目风险管理的相关理论与a市天和苑房地产开发项目实际密切结合，从风险识别、风险评估、风险控制等方面对本项目的施工建设阶段进行了深入的风险管理研究，提出了相应的风险控制策略。然而，由于房地产项目本身的复杂性，房地产项目风险具有很大的不确定性，其风险管理是一项复杂的工程，为了完善相关的研究分析，并使之指导于实践，还需要进一步的努力。
参考文献：
[1]尚庆云.浅谈房地产项目风险管理[j].集团经济研究，2007（1）：31-32.
[2]丁烈云.房地产开发[m].北京：中国建筑工业出版社，2004：8.
[3]骆珣.项目管理教程[m].北京：机械工业出版社，2004：8.
[4]董志文.试析房地产项目的风险管理[j].江南论坛，2006，（3）：4-6.
二、建立规范的房地产开发公司、物业管理公司和房地产中介服务机构，设立审批和资质审查制度。一般按如下程序进行：
（一）由企业主管部门或股东向建委或房地产管理局提出申请；
（二）经建委或房地产管理局批准后，持批文到工商行政管理部门办理公司（机构）名称核准手续；
（三）经工商行政管理部门核准名称后，持核准名称文件到建委或房地产管理局申请资质审查；
（四）经审查合格发给资质证书，持资质证书到工商行政管理部门办理工商登记等手续。
三、考虑到我省已有房地产开发公司的开发能力已远远超过房地产开发经营市场的实际需要，今后一段时期，除确实资金雄厚和承担政府指定的开发项目外，不宜再批准设立新的房地产开发公司。已有的房地产开发公司，要加快建立现代企业制度的步伐，向股份制和有限责任公司过渡。并积极引导和鼓励有实力的房地产开发公司兼并、收购中小型开发公司，培育和发展一批大型房地产集团企业，在我省房地产开发经营和住宅小区开发建设中起主导和骨干作用。
一个部门或企业原已设立有多家房地产开发公司的，在深化企业改革中，要积极创造条件，组建大型集团企业，形成资金、人才和管理优势。
对设立后多年没有开发业绩的开发公司，要取消其房地产开发经营资格，以后需要开展此项业务再重新申请。
四、设立物业管理公司，一般要有比较明确的可管物业，并不少于5万平方米。达不到要求的，市、县建委或房地产管理局要做说服工作，尽可能动员开发建设单位将其移交给已有的专业化物业管理公司管理。一个开发公司，其开发经营的物业超过5万平方米的，原则上也只准许设立一家物业管理公司，促使其形成规模管理，有利于提高管理水平和降低管理成本。
五、房地产中介服务机构，在房地产市场发展较快，房地产交易活动比较活跃的市、县，可发展快一些。但也要充分考虑市场的需要和实际容量，避免出现失控和造成恶性竞争。一些部门申请设立房地产中介服务机构，容易造成垄断性经营（服务）的，应予限制。同时，为促进房地产中介服务机构加快向专业化、社会化方向发展，一个部门或企业一般不宜申请设立两个以上（含两个）业务相同的房地产中介服务机构。
房地产开发公司设立的机构只销售自己开发经营的商品房的，不需要申请房地产资格。
六、各级建委和房地产管理局对物业管理岗位人员、房地产估价员和经纪员的培训和考试发证工作，也要从各地实际需要出发，基本满足市场需要后可暂停一段时间，把培训的重点放在已有专业人员的提高上来。通过对各类房地产专业人员培训的控制，达到调控物业管理公司和房地产中介服务机构保持适度发展的目的。
1、前言
房地产行业是我国不可或缺的一项支柱性产业，房屋建筑质量的优劣，对广大业主的切身利益以及社会经济的发展有着直接的影响。所以，房地产的经营开发者，不但要将“质量第一”的重要理念切实的树立起来，还应当以战略性的眼光研究及探索技术管理策略。从总体上来看，目标控制是房地产开发商的管理核心，从房地产开发项目的初期直至项目的完成，只有借助于合理科学的项目控制和项目策划，才能够真正的实现质量目标、进度目标以及费用目标。由此可见，房地产开发行业要想真正的做大做强，把么就必须将内部管理加强，提高自身的核心竞争力，增加外部竞争优势。
2、房地产开发管理中所存在的诸多问题
现阶段，房地产已经成为我国经济发展尤为重要的一个支柱性产业，但是在房地产行业的迅猛发展中，仍然存在着一系列开发管理问题，主要包括：（1）开发项目前期调研不充足。我国国内当前的房地产开发商在开发房地产开发项目之前，往往不能切实的做到深入的调研，使得项目论证和项目设计的可靠信息支撑严重缺乏，进而造成许多问题的出现，比如成本偏高、户型单一等，对房地产开发项目的销售带来极大的负面性影响，对开发商的利益产生直接损害；（2）房地产开发管理的相关体制不完善。在项目开发的过程当中，房地产开发商始终对传统的项目管理模式照搬全收，理性的思考和理性的理解缺乏，无法有效的配合房地产开发项目顺利的加以开展。事中管理和事前管理无法紧密的联系起来，造成项目资金及施工进度等方面的失控，房地产开发项目开发明显的与预期的价值及目标偏离；（3）设计及监理等制度缺乏规范性。目前，设计单位和监理单位存在严重的脱节问题，使得大量的问题出现在施工过程中，不仅导致了管理的混乱，而且对施工工期产生严重影响，对房地产行业运行及发展的规范性产生了极大的威胁。
3、加强房地产综合开发管理的有效途径
3.1策划设计阶段
应当从策划设计工程项目严格抓起，细致的考察，调研市场，比较多个方案的经济可行性；其次，设计施工图。房屋建筑产品的质量最初是从设计抓起，选择良好的设计方案是至关重要的，对节能节地、住宅户型、空间利用、内部功能以及结构体系等均需要有相应的创优创新设计。应当在充分的确保结构坚实可靠的基础上，切实的达到以下要求：（1）房屋建筑的公摊率尽可能要小，动静分区，合理开间，居住舒适；（2）应当保证建筑风格与建筑造型具备艺术感，灵活恰当的处理屋盖形式和墙体立面形状，能够给人带来美的享受，使所开发的房产具备良好的观瞻价值及使用价值；（3）按照费用控制要求，对限额设计加以实施，将工程开发的成本降低。由于房地产开发管理所涉及到的方面非常广泛，与其互相协作的单位非常之多，供气、供电、供水、市政园林和邮电通讯等均会有所涉及，这便需要将各个相关方的关系协调好。通常塔楼的公摊率相对较小，采光较为均匀，户型布置合理，而南北通透性则比较差。房地产策划设计几乎决定了一半以上的建筑工程造价，因此，必须将策划设计时期的房地产开发项目管理工作做好。
3.2项目施工阶段
施工阶段至关重要的三大控制就是进度管理、投资管理以及质量管理。首先，技术质量管理是将房地产质量提高的重点及中心环节，主要包括现场施工与施工技术等内容。对于施工技术质量的管理，具体包括监理队伍的选择及施工队伍的选择，施工设备、施工配件和施工材料的购置，后勤服务及动力供应等诸多方面，对房产质量与施工质量有着直接的影响。为了促进房产质量的提高，必须择取人员综合素质高、等级资质合格、施工技术质量好、现场管理经验丰富的建设企业，选择业绩优良、责任心强以及人员配备合理的监理单位。在各种构建和建筑材料的色泽、品种、规格、性能方面，均全面的确保与设计要求完全相符，完全能够满足相关标准及规范的要求，同时具备出厂合格证书，并且投入使用之前，必须进行严格的复检；其次，现场施工技术质量管理是促进房产质量提高的核心，在此过程中需要将以下几点把握好：（1）必须将施工队伍的责任意思和质量意识加以强化，借助于培训和思想教育，帮助全体人员均将“质量第一”的重要理念树立起来；（2）不断的将施工队伍的技术培训加强。施工队伍的技术培训有着多样化的形式，可以在施工现场对基本知识加以普及，也可以聘任专业人员组织施工人员进行先进经验和先进技术的学习；（3）加强施工现场技术质量管理。详细的来讲，就是应当将材料关、抽验关、施工关以及记录关严格把好，从而为施工质量提供可靠的保障。
3.3竣工交付阶段
对于房地产开发行业来说，资金借贷涉及额度很大，少则几百万，多则几十亿，如何维持借贷双方的合法权利，必须要通过借贷合同作为法律约定。公证处可办理各类法律行为公证，借助公证处管理借贷合同可降低双方的风险损失。
一、商业借贷合同的风险性
合同本质上是双方的纸面协议，用文字条款把合作事项逐一标明，合作双方签字后生效。就借贷合同来说，其面临的主要风险是“违约”，有两种情况：一是贷款方无法定期向借款方偿还资金，甚至没有能力偿还，这对于贷款人来说是很严重的经济损失；二是借款方无法向贷款方提供资金帮助，或者未按合同规定额度给予帮助，导致借款方生产链、营销链中断；分析这一风险的原因，大部分是由于借贷关系缺乏公证保护，前期没有对借贷双方进行综合公证与考核。
二、借贷合同公证管理的作用
社会经济环境正处于良好局势，各个行业正不断地调整营运对策，拟定切实可行的经营管理方案。房地产是从事土地资源开发与利用的行业，大部分项目集中于房地产开发与利用，进而销售商品房屋以赚取丰厚的利润。房地产开发商借贷合同公证管理的主要作用：
（一）保障利益。项目开发前期，开发商往往会选择银行借贷或其他方式筹集资金，为新项目建设提供充分的资金保障，进而满足了项目建造中的资金需求。为了避免各种风险损失，借贷双方会选择公证机构作为鉴证，强化借贷合同公证管理是极为关键的。公证机关参与房地产开发商借贷合同的制定、审核、修改等流程，降低了借贷合同的风险系数，保障了借贷款双方的经济利益。
（二）处理纠纷。我国公证机关是按照法律规定设立的公证机构，严格遵循法律前提下执行公证职能，其能够为各类合同项目提供法律方面的帮助，为合同双方建立良好的合作机制，在合同期内推动借贷双方履行各自的职责。例如，若借贷关系中的某一方无法执行合同条款，公证机关可以按照法律规定不予公证，并且把有关情况汇报给工商部门进一步处理，从而规范了房地产市场的经营秩序。
（三）依法经营。从某种程度上来说，房地产开发商借贷合同参与公证管理，也是在宣传法律对经济事业的调控作用，“依法经营”才是企业长期创造收益的根本保障。当前，国家正对房地产行业实施“限购”措施，这极大地限制了开发商“拿地”。部分开发商为了赚取市场利润，而盲目地筹集资金、违规经营，破坏了房地产行业的良好秩序。公证机关参与借贷合同的审查，减少了违法经营行为。
三、房地产开发商借贷合同公证管理研究
借贷合同是针对“借款、贷款”行为的法律约束，签订借贷合同后按照协议履行各自职责。尽管借贷合同签订之后，双方利益在法律上受到了保护，但进入合同履行期却面临着诸多的风险。房地产开发商借贷资金的额度较大，必须要在法律规范内执行借贷责任，公证处参与借贷合同管理有效提升了合同的法律效力。借贷合同公证管理措施：
（一）公证程序规则。（1）公证处依事实、法律、规章等要求，独立办理与房地产开发商借贷合同相关的公证事务。公证事项由当事人住所地、法律行为或事实发生地，不动产所在地管辖，这些都是借贷合同管理需要遵循的基本原则。（2）公民、法人申请公证，应向公证处提出并提供相关的材料，如属公证处业务范围，公证处应受理。公证承办人通过询问当事人，调取书证等方法对提供材料进行核实，审查，属真实、合法、充分，应拟出审批报告，送领导审批。（3）公证处应及时办理各类公证，从当事人提供材料齐全时起十天内办结（不含寄送副本），最长不得超过六个月，公证书由当事人到公证处领取。房地产开发商借贷合同必须要双方同时到场，按照合同规定确认无误后签字生效。
（二）贷款人公证。根据我国公证机关的相关规定，对商业借贷合同管理必须从贷款方开始公证。在借款合同中，贷款人不得利用优势地位预先在本金中扣除利息，不得将借款人的营业秘密泄露于第三方，否则，应承担相应的法律责任。房地产项目贷款人的权利主要有：有权请求返还本金和利息，对借款使用情况的监督检查权，贷款人可以按照约定监督检查贷款的使用情况。此外，具有停止发放借款、提前收回借款和解除合同权。借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。
（三）借款人公证。房地产开发商作为借款方，其应当受到公证处的综合考察，以免借款资质不足而影响到公证效率。首先，按照约定用途使用借款。合同对借款有约定用途的，房地产项目借款人须按照约定用途使用借款，接受贷款人对贷款使用情况实施的监督检查。房地产借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。其次，按期归还借款本金和利息。当借款为无偿时，房地产开发商须按期归还借款本金；当借款为有偿时，借款人除须归还借款本金外，还必须按约定支付利息。
四、结语
借贷合同是针对某项贷款行为编制的合约，其可以是个人与个人、个人与企业、企业与企业等多种主体组合方式，并且贷款人按照约定的利息支付给借款人作为经济补偿。公证处对房地产开发商借贷合同进行公证管理，大大减小了资金借贷过程中的风险，全面提高了开发商及公证处的办事效率，这些都为房产项目开发提供了多项帮助。
参考文献
[1] 周军.商业借贷合同编制存在的问题及对策[J].商业时代，2011，15（3）.
对于房地产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。即使是神通广大的房地产商，也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。于是联合开发应运而生。联合开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房地产项目，对房地业的发展功不可没。但同时，联合开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂（例如，每年最高人民法院审理的民事案件中，此类案件都占很大比例）。因此，如何界定联合开发的性质，如何确保联合开发行为的合法有效，如何从法律角度预防纠纷的发生等问题，就成了房地产业内人事和从事房地产业务的律师们的重大课题。笔者也尝试着对这些问题做了点思考，现呈现给各位方家，希望能起到抛砖引玉之效。
一、联合开发房地产行为的法律性质和特征：
所谓联合开发房地产，指双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。
从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：
（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。
（二）贯彻责、权、利统一的原则。
实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。
（三）法律关系复杂。
联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细分析）；其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。
二、选择恰当的合作方式是顺利进行联合开发的组织保障。
根据《民法通则》中关于联营的规定，联合开发房地产可以采取三种方式：
（一）、组建新的法人。即双方出资（城市房地产管理法）第二十七条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。该条对以土地使用权出资提供了法律保障。）成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例承担风险、获取收益。以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。同时其不足之处也很多：比如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机；再比如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成；更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，对合作者来讲这当然是不合算的。
（二）、组建联合管理机构。即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员会”不一而足，其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。实践中，曾出现过某建筑施工企业将某项目的“联建办公室”诉至法院要求支付工程款的案例，显然是列错了被告人。而另外一则案例就不那么简单了：某项目联合开发双方组建的“联合管理委员会”不但行使内部只能，而且堂而煌之地挂起排子，刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》，最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这种情况，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。
（三）、不成立联合机构，按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。
上述第2、3种方式（统称非法人型联营）中，除了合作双方之间容易产生纠纷外（下文将详细论述），实践中争议较大的还有一个问题：即联合开发双方是否对因项目产生的一切责任（不论以合作任何一方的名义直接产生）都承担连带责任？有一种观点对此持肯定态度，理由是联合开发的项目最终由双方共同收益，本着权利义务对等的原则双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任，至于双方在联合开发协议中对各自责任做的划分不能产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。还是以上述建筑工程款纠纷为例，按照这种观点，法院只要能认定该欠款是因联和开发项目产生，就可以判令联合开发双方承担连带责任，而不必考虑该合同是哪一方签定的，也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。
笔者认为，对此问题不能一概而论，应做具体分析。如果联合开发合同明确约定了双方互负连带责任，自然应以该约定为准。如果联合开发合同没有约定双方互负连带责任，则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。联合开发房地产合同是一种无名合同，当事人人约定的内容不同，合同的性质就会不同。如果合同重在双方约定出资，即一方提供土地使用权，另一方出资金，双方在项目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，则此类合同就是合伙合同，双方对联合开发项目产生的债务应当互负连带责任；如果合同重在建筑方为供地方完成一定的建设工作，且进行建筑物与土地使用权的交换，则此类合同为加工承揽与互易的混合合同，双方对各自的行为独立承担责任。
二、签定完备的联合开发合同是避免纠纷的关键。
联合开发房地产合同内容复杂，标的巨大，履行期限长，双方利益针锋相对，极易引发纠纷；而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测。因此，签订联合开发合同一定要谨慎。结合实践经验，笔者认为以下几点尤其应当重视：
（一）、要明确划分双方的责任。对每一项义务的履行方式、时间、地点做详细的约定，杜绝“争取做到”“大约在某年某月”等模糊用语。建议使用附件、附图等方式作出具体描述。供地方应提供土地使用权的位置、面积、使用年限、使用权性质、批准文件或证书等准确信息并对此承担责任，建筑方主要应对资金支付事宜作出明确承诺。
（二）对双方分得房产的面积、位置作出明确约定。联合开发的最终目的是获取收益，一般以分配房产的方式体现。到了这一阶段双方的利益冲突表现的最为尖锐，因此也是矛盾多发的环节。房产的价值与所处的位置有很大关系，虽然在同一项目中，位置的差异往往导致价值不同。有些联合开发合同仅仅简单地约定了分配比例，而对具置只字不提，在分配时出现纠纷就不难理解了。另外，由于规划变更等原因也往往出现联合开发合同约定的面积与世纪竣工面积的差异，如何处理，也应事先作出约定。
（三）、重视约定违约责任。房地产项目的周期一般都较长，过程复杂。详细具体的违约责任不当能够起到督促当事人人善意履行义务，而且也能够保证项目顺利进行。比如，如果供地方没有按约定时间提供符合“三通一平”条件的土地，而合同又缺乏响应的违约条款，不但会造成供地方没有压力，而且容易引发建筑方对其履约能力和诚意的严重质疑，进而矛盾激化，合作破裂。而如果约定了明确违约责任，比如迟延一天，相应减少若干平方米的房产分配，迟延超过若干天，对方可以杰出合同，并支付一定数额的违约金。
（四）、双方当事人应当在合同中确实表达合作的意图，而不能借联合开发房地产项目之明，而行借贷之实。例如某联合开发房地产合同约定，出资方仅负责提供资金，不承担其他义务，由对方在项目完工后返还（当然要高于原出资数额）。根据国家有关部门金融法规，禁止企业间互相借贷收取利息，因此上述合同被法院认定为无效。对此，双方当事人在签定合同时，要倍加注意。
中图分类号：F293.33 文献标识码： A
1.房地产开发成本控制概述
房地产开发的成本控制是对土地成本、销售费用、项目管理费用、市政建设费用以及税金等12项开发成本所占的比例、构成、弹性空间、可控性等进行评估分析，使其更好的应用于投资决策时的成本估算、初步设计方案成型后的成本预算以及控制目标在开发过程中的成本，从而降低房地产开发的成本，扩大开发的利益。随着我国城市化进程的脚步不断加快，人们对于购房的需求也越来越高，作为国民经济支柱产业的房地产事业也成了投资和消费的热点。然而，土地资源有限，土地成本节节攀升，致使房地产开发项目成本不断提高，无形中加大了投资风险。那么房地产企业该如何解决这一难题呢？关键是成本控制。
2.决策阶段的成本控制
房地产公司在取得项目后，一般由策划设计部门进行市场调研及项目策划定位，以确定设计目标和方向，这是投资决策前的重要内容。投资决策阶段主要是进行可行性研究，是项目投资决策的基础，为了有效控制工程造价，必须做好以下三方面工作：第一,有针对性地进行市场调查与预测，分析目前市场的销售状况，判断未来销售趋势，确定开发适销对路的房子，即完成项目定位。第二，通过广泛的调查研究，比较同类项目，进行功能分析及多方案比较，在充分的技术论证和经济评价后，最后确定技术先进、功能可靠、经济合理的项目建设方案，从而计算出较为准确、切合实际的设计阶段的目标成本。第三，根据项目规划条件及可行性研究成果，科学地编制方案设计任务书。
3.设计阶段的成本控制
项目决策以后，控制工程造价的关键在于设计阶段。虽然设计阶段费用只占房地产开发项目全过程费用中很少一部分，一般在建安成本的1.5%-2%，但国内外大量工程造价资料分析表明设计阶段对工程造价的影响程度为35%-75%左右，这表明设计阶段的造价成本控制是整个项目成本控制的关键。房地产运营的前端成本控制是有很大的调整空间，地产单位应该在设计阶段进行优化再优化，没有大胆的优化也就没有更大的利润出现。
3.1进行设计招标，选择设计单位及方案
策划设计部门根据投资估算和政府批准的规划设计条件，编制设计任务书和招标文件，由评标专家依据科学的评标办法，择优确定中标方案也就是确定了设计单位。中标的方案相对于所有投标方案而言是优秀的，但并不一定就是理想的最终方案，而未中标的方案也有其优越的地方。建设单位需要对中标与未中标方案进行重新整合，“去其糟粕，取其精华”，即进行优化。优化后的方案不仅仅在技术上先进可行、功能上满足需要、使用上安全可靠，还要是经济上最合理的。只有这样，才能促使设计单位在设计方案中巧妙构思，精雕细琢，以实现在方案设计阶段把工程造价控制在投资估算的范围内。
3.2推行限额设计
分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法。首先，按照设计任务书和投资估算进行限额设计，在保证功能的前提下，控制概算不超过投资估算——主要是对基础类型和设备、材质的控制。再按照批准的初步设计和概算控制施工图设计。通过限额设计，每个专业、设计师都有一个投资限额的目标。既保证设计在技术上先进合理，又不突破投资限额的目标，从而杜绝在设计中任意提高安全系数和设计标准，及减少设计频繁变更给工程造价控制带来的难度，保证工程造价得到有效控制。
3.3加强出图前审核
从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷在施工前加以克服时，所花费的代价最小，取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计的不足带到施工阶段，减少不必要的浪费。
4.招投标阶段的成本控制
招标工作是房地产开发过程中成本控制的重要环节，在开发企业的业务流程中招标工作贯穿全过程，从土地的竞拍、规划设计、施工总承包、专业分包、甲供材料设备到销售、物业委托都要通过招投标。房地产各阶段的专业种类繁多，招投标部门的人员很难对各专业都掌握，而且对各个阶段的专业工作必然没有专业部门熟悉，因此，在招投标过程中首先要发挥各专业部门的作用和积极性，这样就要求各专业主管部门必须设有专业业务能力强，责任心强的人员，能积极配合招投标部门做好工作。此阶段是以项目的施工图预算作为招投标的控制标准，该过程的关键在于出图时间、各部门职责范围内的招标文件的审核、入围单位的选择、商务条件及现场情况的充分对接、商务和技术标的分析、商务谈判的技巧等。
5.施工阶段造价控制
施工阶段资金投入虽然较大，但成本基本定型，主要是保证工程质量与安全，控制额外费用的支出，及早发挥项目的经济效益。对施工阶段的成本控制，各房地产公司都非常重视，也都知道如果控制不好，最后的工程结算价会比合同价高，因而都花大力控制，以保证结算价与原合同价都不会相差太远。对于施工阶段的成本控制，一般主要控制以下几个环节：
5.1控制设计变更
由于各设计机构和设计人员水平参差不齐，在施工图的设计中，可能存在设计失误或不完善的地方。因此，想要完全避免设计变更是不现实的，只有尽量控制设计变更的发生，特别是应该把设计的变更控制在施工之前，不要等施工完后才发现要修改，所以开发商要重视公司内部的图纸审查。
5.2工程承包企业选择
要选择施工工艺先进、工期时间短、社会信誉好、报价合理、技术力量雄厚的企业。好的工程承包企业对于开发商缩短工期和节省工程造价方面来讲是非常重要的。在此选择上开发商不光要选择最合理报价单位还要权衡施工企业的自身素质高低。
5.3监理单位选择
开发商可以通过公开招标的形式，从众多监理单位中选出业绩好、信誉高、监理费用低、技术力量强的监理单位来进行监理。好的监理单位不仅可以把好工程质量关，而且可以帮助开发商提高经济效益，控制工程成本的支出。
5.4明确承包合同内容
在签订承包合同时，一定要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范，明确施工中可能产生的职责不清、影响造价和延误工期及合同价款的结算方式等因素进行事先约定，并以法律形式确定下来，以保证双方按约履行。对于施工过程中可能引起索赔的因素，做出预期应对方案，避免过多索赔事件的发生。
5.5控制工程变更签证
对于工程签证，开发商一定要加强管理、监督与审核。应在施工前认真审图，找出设计的问题并及时变更，以减少返工修改的费用和签证的次数。对于工程中的签证，应分清是合同内包干的还是必须另外签证的，以免重复计费。新增签证必须先由设计部门确认其可行性与必要性后，并由监理、甲方现场代表及施工单位三方认可后进行签证，同时也必须经过开发商成本控制部门的核实。另外，开发商派驻现场人员必须熟悉与工程相关的所有资料，以减少签证漏洞出现。
6.结算阶段成本控制
结算阶段的成本控制主要包括以下几个方面：第一，结算工程必须按照设计图纸及合同规定全部完成并且验收合格，如有撤销或甩项应有手续，并在结算中予以扣除。第二，准确计量工程量的增减，严格执行投标单价或签证的价格，并注意与合同文件的对照。第三，严格按合同及相关协议的规定，合理确定工期奖、优质奖等相关费用。第四，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算的质量。第五，正确处理索赔费用。
7.结语
综上所述，房地产开发的成本控制是一项复杂的工程，其涉及到很多方面，包含很多不定因素，开发商如若想获得理想的收益，就必须在施工的各个环节有效的加强成本控制，这样才能保证效益、保证企业在竞争中立于不败之地。
参考文献：
