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纳税筹划是指纳税人依据现行税法和国际税收惯例,在税法许可的范围内,对企业组建、经营、投资及筹资等活动进行的旨在减轻税负、有利于财务目标的谋划、对策与安排,在不妨碍正常经营的前提下,达到税负最小化,实现利润最大化的行为。其外在表现是使纳税人纳税最少,纳税最晚,即实现“经济纳税”。 纳税筹划是企业经营决策的重要组成部分，它是公民纳税意识提高的产物。近年来，房地产企业迅猛发展，已成为我国重要的支柱产业之一，也是国税和地税的纳税大户之一。一家房地产开发企业开发一个项目收入规模相当大，要上缴的各种税金少则上千万元多则上亿元，房地产开发企业纳税筹划运用虽然处于尝试阶段，但是作为纳税人的一种理财行为，有必要对企业的税收成本做出计划和安排。 当前部分房地产企业在纳税认识上存在误区；企业内部缺乏必要的纳税管理。导致很多房地产企业税负过大。因此，有效规避纳税风险，在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，实现企业利润最大化，对房地产企业具有重要的现实意义。
房地产行业纳税筹划现状及分析
目前在我国，能全面精湛整体论述系统纳税筹划方面的理论专著有限，实务方面的探讨也较为肤浅和缺乏，对于在实际工作中，房地产开发企业如何进行纳税筹划，采用哪些策划方法，以及需要掌握哪些节税点，目前我们国家的涉猎者并不多。在房地产行业，我国税收环境日益改善，已有诸多机构开始介入房地产开发企业纳税筹划，但是我国房地产开发企业现阶段的纳税筹划研究不容乐观，部分房地产开发企业对纳税筹划的认识不足。
一方面，由于国外的纳税筹划由来已久，所以我国外资房地产开发企业的纳税筹划意识和手段远比内资房地产开发企业要强；另一方面，对民营房地产开发企业而言，通过纳税筹划所获得的收益都是自己的，因而民营房地产开发企业乐于在纳税筹划上进行大胆的尝试，相反国有房地产开发企业则认为无论税负轻重都是国家的。因而不重视纳税筹划工作。
我们国家现行税制对房地产开发企业纳税筹划的局限性
我国现行税制对房地产开发企业纳税筹划的局限性主要体现在以下几个方面：第一，由于我国目前实行的税收法律制度是以流转税等间接税种为主体和侧重点的复合税制度，由于间接税种的税负具有可转嫁性，纳税筹划的操作空间不大，而房地产开发企业涉税比例最大的税种就是流转税中的营业税，这就使房地产开发企业的纳税筹划研究受到了一定程度的局限。第二，由于我们国家目前的税收体制尚不健全，我们国家尚未开征目前国际上大多数国家通用的诸如社会保障税、遗产税、赠予税等直接税税种，我国房地产开发企业的纳税筹划研究也因此而受到很大程度的局限。第三，由于我们国家目前的所得税和财产税的体系相对还比较简单，税收体制也还不够完善，也使得我国房地产开发企业纳税筹划的研究受到客观现实条件的制约。
房地产开发企业的税收征管水平还有待完善
房地产业是国内市场经济中最活跃的部分，为国民经济的支柱，属于消费与投资的热点领域。房地产业过热引发了国家对房地产市场宏观调控的强化，与此同时，外资不断涌入更是将房地产市场引向白热化。我国商品房的销量不断攀升，但是其闲置率也随之增加，造成了天量不良资产的产生。这种情况的发生主要受两方面的影响，即宏观经济体制和价格形成机制。由于房地产开发企业无法实施有效的成本控制，导致房地产开发成本较高，缺乏下调售价的空间。在这种背景之下，房地产开发企业面临着资源整合的风险，房地产开发的微利化必然到来，伴随而来的是房地产开发企业参与市场竞争的形态与模式发生相应的变动。房地产开发企业对成本进行控制已经成为必然趋势，并进而提高土地资源的利用率，减少风险。
一、房地产开发的行业理论概论
1 房地产行业特性分析
房地产，顾名思义，是房产与地产的合称，属于不动产。房地产在物质形态上属于土地及其上面附着的永久性建筑，在法律上属于财产。土地具有多重特性，即可承受性、非移动性、不可灭失性、差异性以及使用方式和社会经济位置的可变性等。房地产具备自然和经济上的两方面特性，自然特性有耐用性、非移动性、效用多层次性等；经济特性则包括稀缺性、高投入性、资本消费两重性等。房地产市场是指各种房地产交易产生的经济关系之和，分为房地产一级市场、房地产二级市场和房地产三级市场。受土地和房地产特性的影响，房地产市场也有自己的行业特性，共分为五点：不完全竞争性；局部性与区域性；专业性；强法律性；流通方式多样化。
2 房地产开发的内容和特性
作为一个动态过程，房地产开发意味着对土地和房屋进行相应的开发、改造和再开发。通过对城市地块进行改造，有计划的安排房屋建设，并开展营销和物业管理，从而使得房地产开发企业获得良好的经济效益，并能实现与社会效益、环境效益的协调。房地产开发有房屋开发和土地开发两方面内容，包括房地产项目规划与设计、土地的征收与拆迁、“水通、电通、路通和场地平整”、项目的施工、竣工验收等环节。房地产开发有四个阶段，即投资规划与决策阶段、前期工作阶段、项目建设阶段以及房屋租售阶段。房地产开发具有自己的特性，即综合性（开发关系的广泛性、项目操作上的复杂性、环节和设计部门的繁多性等）、开发过程的长期性、开发的时序性、开发的强地域性和投资的风险性。
二、房地产开发企业的成本组成及所受影响因素
1 成本组成
房地产开发企业的总成本包括两方面，即开发成本和费用。开发成本包括土地征用费用、拆迁补偿费用、前期工程费用、建安工程费用、基础建设费用、公共配套设施费用和开发间接费用；费用则包括销售费用、管理费用和财务费用。
2 成本影响因素
房地产开发企业的成本受到诸多方面的影响，如宏观经济政策、内部可控因素等各类直接和间接费用。房地产开发企业在进行房地产开发时，必须考虑风险问题、工期长短、质量情况、设计方案和销售策略的制定，需要建立整体而系统的成本控制方案。首先，成本控制的最重要部分就是项目决策，即从企业自身的资金情况、融资能力和管理水平等入手，评测项目风险，以确定房地产开发的成本与收益；其次，功能标准直接影响成本控制，即根据地块和市场需求设计房地产的功能情况；第三，工期长短也是成本控制的重要部分；第四，房地产开发企业的组织架构是成本控制的中枢，即通过对资金的管理运作、安全保障、资金回款进度等进行成本优化。
3 房地产开发的成本控制原则
成本控制就是将房地产开发过程中产生的费用进行控制，以保障成本降低和效益提升。房地产开发需要全面控制，即全程控制和全员控制。由于房地产开发具有综合性与系统性的特点，需要遵循以下原则，即开源与节流相平衡的原则、项目目标管理原则、“责任-权利-利益”的结合原则、项目和市场的动态控制原则、开发各环节的节约原则以及积极的例外管理原则。
三、房地产开发企业在成本控制中应采取的措施
1 选项与立项阶段的开发成本控制
一个项目的实施是以企业盈利为目的的，因此在选项与立项阶段对预期的收入、成本、风险和利润等应该进行可行性分析。从财务的角度，其经济指标分为内部收益率等核心指标和总投资回报率、获利指数等参考指标。在房地产这个不完全竞争市场中，相对于成本而言，收益所受影响较大。财务人员要做好事前控制，在成本估算中细化会计分类。财务与会计部门需要对房地产开发的相关历史数据进行分析，密切关注建筑原材料与工程造价变动的新动态。优化资金链，控制好现金流，为提高资金利用率进行规划。
2 设计阶段的成本控制
设计阶段是投资控制的重要阶段，房屋建筑设计的节约是最关键的环节。在设计阶段，房地产开发企业应该重视设计方案的合理性，保障设计质量，避免设计的保守性和不配套性，避免施工中出现变更与返工情况的出现。不但要在控制房屋工程成本上下功夫，还要对工程新增费用进行严格审核。首先，引入设计的竞争机制，实施工程设计的招投标制度；其次，加大与设计部门的技术沟通，严格实行限额设计，对设计人员的技术责任和经济责任进行明确；第三，以价值工程的方法为指导，平衡房地产功能与工程造价；第四，做好设计出图前的审核工作，避免施工过程中发生工程变更事故。
3 基建阶段的成本控制
遵循工程建设的客观规律，及时总结基建方面的经验，对工序的开展及时优化。对基建阶段出现的临时性支出做好管理，实行工作责任制。水通、电通、路通和场地平整虽然具有工期短和质量要求低的特点，但是完全可以按照市场行情安排，以总价招标的方式进行处理。基建过程中，必须依靠市场规律办事，规范竞争秩序，建立起完善的招投标制度。与此同时，对招投标过程进行严密监控，避免发包腐败的产生。在施工阶段，控制工程变更所造成的影响，对承包商索赔要求进行审核，管理好建筑材料和施工设备的采购。当工程竣工后，应严格审查设计图纸和合同规划的完成情况，对验收单进行细心管理，避免忽略甩项的发生。
4 优化项目管理组织架构
优化项目管理组织架构是成本控制中的核心，需要对全员进行控制，以目标管理为导向。目前国内工程项目管理存在诸多问题，项目管理方式落后，引发了房屋单位成本上升的问题。目前常见的工程项目管理模式有常规单一项目管理模式、常规多项目操作模式（工程部下辖项目组、项目公司制和项目经理部的架构），房地产开发企业应该根据自身企业特点选择相应的工程项目管理模式。
5 创新施工技术，优化施工工艺
重视技术创新，将数学优选法运用到施工工艺的各环节中，以达到缩短工期，提升工程质量，提高经济效益的目的。在室内整体施工和室外整体施工中，充分运用新技术、新材料和新工艺，获取成品房价格竞争上的优势。
结语：房地产开发企业在当今背景之下，必须做好成本控制工作，树立成本控制的整体性和系统性原则。以市场化经济为导向，有效解决成本控制中的各项矛盾，获得最高效的经济利益。
一、明确纳税对象
本通知所指纳税对象是指*区东城、西城、南城、北城、*、何楼、万福办事处和*开发区辖区所有从事房地产开发与经营的企业。
二、规范纳税办法
所有房地产开发企业均按照属地缴纳原则缴纳各项税收。具体纳税办法如下:(一)房地产开发企业依法缴纳的营业税、城市维护建设税、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、契税、耕地占用税、教育费附加及地方教育附加,按照房地产开发项目所在地和现行财政体制规定的分享比例就地缴入国库。(二)房地产开发企业依法缴纳的车船税、个人所得税和印花税,按照房地产开发企业注册所在地和现行财政体制规定的分享比例就地缴入国库。(三)房地产开发企业依法应缴纳的企业所得税,按照房地产开发项目所在地和规定的预缴比例及现行财政体制规定的分享比例就地缴入国库,最终由房地产开发企业和主管税务机关分别汇算清缴。(四)市管理的房地产开发企业,按照属地原则,分别下放给*区和*开发区管理。其上缴市级国库的各项税金,以20*年上缴数为基数,由市区两级财政进行结算。
三、强化征收管理
中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1005-5312（2011）33-0276-01
合作开发房地产合同的效力，是指合作开发房地产合同成立后，按当事人的意思表示发生相应的法律效果的情况。合作开发房地产合同生效，应满足合同生效的一般条件，即行为人应具有相应的民事行为能力，行为人意思表示真实，合同内容不违反法律或者社会公共利益，合同形式亦不违背法律规定。合作开发房地产合同的效力，是审理合作开发房地产合同必须首要解决的问题。但我国现行法律对合作开发房地产合同的具体规定不具体、不明确。笔者认为，在法律、法规对合作开发房地产合同没有作出具体、明确规定时，确认其效力应当以《民法通则》、《合同法》规定的合同生效、合同无效的条件及其立法精神为指导，从合同当事人的意思表示及订立的目的出发，准确地确定合同的性质。在认定合同的效力问题上，要增强合同意识，贯彻合同自由和当事人意思自治原则，不要将可以认定为有效的合同认定为无效，或者将可以继续履行的合同随意解除或撤销，并在不违反法律、行政法规的前提下，对合同成立但未生效或效力待定的合同，尽可能赋予生效条件，促成当事人实现合同目的。同时，要注意不同时期成立的合同，应当适用不同的法律，把握好从宽、从严的时间界线，对《城市房地产管理法》施行前签订的合作开发房地产合同，可以本着从宽的原则认定合同的效力；对《城市房地产管理法》施行后签订的合同，应本着从严原则认定其效力。
一、审查合同主体是否具有房地产开发经营资格
法律对从事房地产开发的主体有着严格的限制条件，从事房地产开发应具备两个条件：首先，从事房地产开发的企业应是房地产企业。《城市房地产管理法》第二十九条、第三十条规定，从事房地产开发经营的企业，应当经工商行政管理部门核准登记领取营业执照，并在规定时间内到当地建设行政管理部门办理备案登记，方可从事经营活动。其次，房地产企业应具备相应的资质条件。《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发企业应当按照规定申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。参与合作建房的当事人必须具备房地产开发经营资格，且应在规定的资质等级范围内从事房地产开发经营活动，其所签订的合作开发合同才具备生效的条件。
此外，审查合同的主体资格时，还应把握签订合同的时间界线，对于《城市房地产管理法》施行前签订的合作建房合同，应根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定，对当事人在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格，可认定合同主体具备了房地产开发经营资格，其签订的合作开发房地产合同可认定有效。
通常来讲，一个企业在完成一项经营活动之前，都需要对这项经营活动所要涉及到的所有成本开支进行核算，并通过会计手段进行利润分析，以确定该经营活动的利润空间，从而制定合理的经营计划。对于房地产开发企业来讲，同样需要在进行一项房地产项目开发时对项目的成本进行详细核算，以确保企业能够完全掌握该项目的利润空间。但是在进行房地产开发成本核算时，由于项目涉及到的成本支出组成范围较广，因而极易出现核算不合理或不准确的现象发生。这就需要房地产开发企业在进行成本核算时必须要格外注意一些必要的问题。现笔者就以自身工作体会来对这几点问题进行简要研究探讨。
一、房地产开发成本的组成问题
在进行房地产开发的成本核算时，首先就需要明确房地产开发的成本主要是由哪些方面来组成，在明确了成本的组成范围的前提下，才能准确核算项目成本。一般来讲，在房地产的开发过程中，其成本的开支主要体现在以下几点：
1.土地、建筑安装工程费、设备费用
这些费用是组成房地产开发总成本的主体费用，一般会占总费用的八成以上，尤其是近年来城市土地资源紧张，土地的费用成本开销更大，甚至成为一个房地产开发项目是否具备利润空间的关键指标。土地费用大致包含土地征用拆迁费、出让地价款、转让费、租用费以及其他费用等。通常在进行房地产成本核算时，开发商都需要将土地费用通过一定的方法进行换算，来得出未来房产每平米所占土地成本，继而再计算该项目是否具有可行性和利润空间。
2.基础设施及配套设施支出
主要是指水、电、煤气、暖气、小区内道路、停车场等基础设施。学校、医院、商店、居委会、派出所等生活服务性配套设施也是不可缺少的。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%，减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。
3.管理费用和筹资成本
管理费用也是房地产开发的成本核算中的重要环节，虽然其所占成本比例不大，但却对于项目的整体财务成本管理有着很大影响。因而企业的行政、财务、人事等各个部门对于项目实施而作出的各种经营活动而产生的费用也是需要详细核算的。
二、房地产开发成本的核算问题
1.成本归集对象
房地产开发企业在进行成本核算时，应该确定成本归集对象，即成本核算单位。成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算，适应成本监控的要求。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算对象不能过细（如以单幢为单位），因为这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，也不能简单地以整个小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其在管理上的作用。
2.共同成本的分配问题
对成片开发土地而言。肯定存在共同成本，按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。分配方法有个别认定法，按面积分配法和按价值分配法。在选择方法时应保持使用方法的一致性。以价值为基础来分配共同成本是一个广为采用的方法，在这一方法下，其价值可取该项目的估计售价或评估价值。如若其中的直接成本可明确辩认，则应以减去直接成本后的共同成本来进行分配，以使分配结果更为准确。以面积为基础来分配共同成本通常只适用于成片土地开发后的成块出售或转让。如若每块土地上的构成内容不同，则分配结果必将与实际不符。个别认定法从定义上来讲可能是个最好的办法，如能分别认定，就可在平时归集，也就不存在共同成本的分配问题，这种方法可同以上两种方法结合使用。
3.筹建期间借款利息的会计处理
一般来讲，由于房地产开发所需的资金数额是非常巨大的，如果在单纯以开发企业自身的资金力量显然是不能完成项目所需成本的，因而大多数的房地产开发企业都会在项目建设前进行筹款融资，一般融资的对象和手段都是向银行贷款，这就需要向银行支付一定的利息。而由于房地产项目所需时间相对较长，资金回笼缓慢，因而这笔利息的数额也是非常巨大的。根据现行会计准则规定，这种利息支出应当资本化，即发生时列作开发成本，待销售实现时按照配比原则逐步转入当期的经营成本。项目竣工后，发生的借款利息则直接计入财务费用。
4.项目的竣工决算
第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章房地产开发企业
第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）有100万元以上的注册资本；
（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
第八条地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三章房地产开发建设
第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。
第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。
第四章房地产经营
第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。
第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；
（二）营业执照和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）商品房预售方案。
第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。
第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第二十九条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和
房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第五章法律责任
第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。
第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十九条违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。
第四十条国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中、、，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第六章附则
1.1房地产开发的内容
“开发”是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。与房地产有关的开发活动非常广泛，国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系，其中国土开发与区域开发主要侧重于宏观意义上的房地产开发，这些开发视为广义的房地产开发活动。狭义的房地产开发主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。本文研究的范围是狭义上的房地产开发。
一般来说房地产开发可以分为四个阶段:投资决策阶段、前期工作阶段、建设阶段、房屋租售阶段，每个阶段的工作均有不同的内容。
1.投资机会选择与决策分析阶段
投资机会选择与决策分析，是整个开发过程最为重要一个环节，其目的就是通过一系列调查研究与分析，选择一个最佳的可行的项目开发方案或舍弃项目的替代依据。这一阶段的主要内容是项目选择和项目可行性研究。
项目选择是指多渠道获取信息，形成开发项目初步设想，包括项目选址、筹资、配套建设，并与进行市场综合分析，广泛接触，使项目设想具体化。
项目可行性研究即在项目选择后对该项目深入分析，包括社会综合评价、市场研究、项目财务评价等，这是影响项目成败的关键之处。
2.前期工作阶段
这一阶段主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。具体地说，包括:
（1）获取土地使用权
（2）实施筹资计划
（3）规划设计与建设方案的制定
（4）与城市规划管理部门协商，获得规划及配套部门许可
（5）征地、拆迁、安置、补偿
（6）施工现场“三通一平”或“七通一平”
（7）对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算
3.项目建设阶段
项目建设阶段是将开发过程中所涉及到的人、财、物等资源聚集到一个特定的空间与时点，将项目建设计划付诸于正式实施的活动。这一阶段工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政公建配套、竣工验收。
4.房屋租售阶段（房屋交易阶段）
当项目建设完毕后，开发商除了要办理竣工验收和政府批准入住的手续外，往往要看预算的开发成本是否被突破，实际工期较计划工期是否有拖延。但开发商此时更为关注的是，在原先预测的期间内能否以预计的租金或价格水平销售产品。在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻借贷压力，在项目建设前或建设过程中就通过预租或预售的形式落实了买家或使用者
1.2房地产开发的特征分析
房地产开发跨越生产和流通两个领域，是房地产业最基本、最主要的物质生产活动。在城市建设中承担着重要角色，因而有其自身的特征。
1.房地产开发的本质特征是综合性
综合性是房地产开发的内在要求，现代房地产开发要求在开发过程中必须坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，在开发过程中不仅建筑地块及房屋建筑进行有目的的建设，而且要对开发地区一些必要的公用设施、公共建筑进行统一规划，其次，其综合性还表现在开发过程中工作关系的广泛性及项目操作的复杂性，房地产开发的环节很多，涉及的部门也很多，不仅要涉及规划、设计、勘察、施工、供电、供水、电讯、交通、教育、消防、环境、园林等部门，而且还有可能涉及通过征地、拆迁、安置等众多工作环节，每个开发项目所涉及的土地条件、融资方式、建筑设计、施工技术、市场竞争等情况都不一样，因此，开发商需要综合考虑，统筹安排，制定最佳开发方案。
2.房地产开发过程具有长期性
房地产开发从投入资本到资本回收，从破土动工到形成产品需要经过几个阶段工作，尤其在建筑施工阶段，需要大量的人力、物力、财力才能最终形成产品，这一过程与资金是否到位关系重大。一般来说，普通开发项目需要两、三年时间，规模较大及成片开发则时间更长。
3.房地产开发有很强的时序性
房地产开发从实务来讲具有很强的操作程序，从项目可行性分析到土地获取、从资金融通到项目的实施，乃至后期房屋租售管理等，头绪虽多，但先后有序。这不仅受政府土地、规划等部门行政管理审批手续的影响，同时也是房地产开发这一生产活动内在的要求。因此房地产开发项目的实施必须有周密的计划，各环节紧密衔接，协调进行，缩短周期，降低风险。
4.房地产开发具有很强的地域特性
开发项目受地段、区位的影响相当大，交通、环境、购物、升值潜力等很多因素，因此开发时项目的选址非常重要。
5.房地产开发具有较高的风险性
房地产开发需要巨额资金，在市场经济条件下，筹集巨额资金是有风险的:由于投资额大，开发周期长，诸如金融、政策面等很多因素都有可能变化，会给开发项目带来一定的市场风险，而且房地产开发的产品具有很强的刚性，也就是说开发商的每一个开发项目在相当长的时间内几乎没有重新建造的可能，一旦出现问题，就意味着开发商要面临巨大损失。
以上都是房地产开发的特性，因此造成房地产这种消费品的成本结构也不同于其他的消费品。
2成本控制理论
2.1成本控制的概念和目标
项目成本控制是指在项目的实施过程中，定期地、经常性地收集项目实际费用信息和数据，进行费用目标值（计划值）和实际值的动态比较分析，并进行费用预测，如果发现偏差，则应及时采取纠偏措施，以使成本计划目标尽可能好的实现的管理过程。成本控制的基础是事先就对项目进行成本预算;成本控制的目标就是要保证各项工作要在它们各自的预算范围内进行;成本控制的关键就是找到可以及时分析成本绩效的方法，尽早发现费用的差异和无效率，以便在项目失控之前能及时采取纠正措施，使项目得以顺利地按照计划进行。
成本控制的目标有三个层次:第一，通过成本控制配合企业的战略选择与实施，以低成本为依托，通过价格竞争来扩大市场份额，最终扩大企业的利润，帮助企业取得竞争优势;第二，利用资源、成本、质量、数量、价格之间的联动关系，配合企业获取利润最大化;第三，降低成本。
成本控制目标的三个层次都贯穿着成本降低的要求，在许多情况下，单纯强调低成本不一定能代表经济上的合理性，因而需要将成本及与成本相关的变量因素联系起来加以考察。
成本控制的总体目标是为施工企业的总体经营管理目标服务。通过为施工企业及外部相关利益者提供各种成本管理信息和相关经济信息。提供决策建议，以及通过各种经济、技术、组织手段提高成本控制水平。
2.2成本控制的原则
传统的成本控制概念主要是对建设施工的建安成本进行控制，其主要方法是在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支进行指导、监督、调节和限制，及时纠正将要发生和己经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，以保证成本目标的实现，达到成本控制目的，降低项目成本，提高经济效益。
在现代房地产开发中，抛开地价不谈，项目的抉择与产品的定位、档次以及方案设计等其它各项影响因素是投资控制与成本变化的关键，建安成本的高低一般也就大体确定，建安成本的成本信息和控制技术比较透明和成熟，实际上可控制的成本并不是很多。因此，现代房地产开发成本控制概念中，讲究的是全面控制，全面控制的含义包括两个方面:一是全程控制、二是全员控制。全程控制讲的是从项目的投资决策起就开始进行控制，考察项目的经济数据以及项目的可行性与风险性，在项目的可行性基础上，保证功能使用具有市场竞争力的前提条件下进行限额设计，项目的投资决策与方案设计是项目投资成本控制的关键所在，将成本发生过程中的事中控制前置为事前控制，当然建设过程中的成本控制也是集约化管理的重要组成部分。房地产开发企业在成本控制中常讲的“房地产开发项目以预算为基础”包含着四层含义:一是该项投资行不行，二是该花的要花，三是该花的部分必须加以合理的控制与审核，四是不该花的不花.全员控制实际是房地产开发项目的组织管理问题，实践表明不同的组织架构体现着不同的责、权、利关系，员工的主观能动性、成本控制的思想和工作方法不是靠空洞的说教和强迫式的灌输，也不是靠自觉意识的提高，而是依靠具有一定活力的管理制度和管理模式实现的。
现代房地产开发的综合性和系统性都比较强，因此现代房地产开发成本控制有两个根本性的原则:一是全面控制原则，二是重点控制原则。全面控制，尤其是全程控制是房地产开发成本控制最为重要的管理原则，在此基础上的成本控制必须有的放矢，进行重点管理。就过程来看，首先要抓好立项阶段和方案设计阶段的投资控制，其次是施工阶段的成本控制。施工阶段的成本控制也要区分重点与次重点。必须将有限的精力放在最为重要的环节上，否则，就会造成人力、物力、财力的浪费。只有深刻理解和把握两个根本原则的辩证关系，才能正确处理以下各项控制原则的关系:
1.开源与节流的原则
开源与节流相结合的原则是指房地产开发项目中的各项花费适得其所，把钱花得最值，追求投入后产出的最大化，每一笔发生的费用都有相应的投资回报。
2.目标管理原则
目标管理原则是指在立项、设计、施工、销售等各个阶段应有明确的目标、任务和措施，做到心中有数，并逐步加以分解，提出进一步的具体要求，分别落实到各执行部门、单位和个人。目标管理和内容包括:目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和修正目标，形成目标管理的计划、实施、检查和处理循环等。
3.责、权、利相结合的原则
在项目施工过程中，项目经理、技术人员、业务管理人员以及各单位和生产班组都负有一定的成本控制责任，同时还享有成本控制的权利。做到责、权、利相结合就是在规定的权力范围内如何开支、开支多少，同时对各部门、各单位、各班组在成本控制中的业绩进行考评，并将最终的经济效益与收入挂钩。
4.动态控制原则
动态控制原则是指随着项目的不断进展依次推进成本控制的重点。如在立项阶段重点考察项目的可行性与风险性，设计阶段重点考察使用功能与美观进行限额设计，施工阶段重点考察各项成本的支出的情况等，并结合具体的市场情况进行调整等。
5.节约原则
成本的主要组成一人力、物力、财力是成本的主要消耗，节约人力、物力、财力的消耗是提高经济效益的核心，也是成本控制的一项最主要的基本原则。执行主要从三方面入手:一是严格执行成本开支范围、费用开支标准和有关财务制度，对各项成本费用的支出进行限制和监督;二是提高施工项目的科学管理水平，优化施工方案，提高生产效率，降低人、财、物的消耗;三是采取预防成本失控的技术组织措施，制止可能发生的浪费。只有做到以上三点，成本目标才能得以实现。
二、构建房地产开发水平的不同指标
构建房地产开发水平的不同指标包括房地产开发的总体评价体系和评价指标的选择原则两方面。（一）房地产开发的总体评价体系。房地产开发的总体评价体系有很多典型的指标，其中包括规模性指标、潜在性指标和盈利性指标等。规模性指标包括房地产开发企业的数量、从业人数、开发企业的总资产、开发企业的投资总额、企业的年营业收入和销售总面积等六个方面。潜在性指标包括未竣工的房屋总面积、开发企业的土地储备面积、住宅的出售价值、年均销售增长率和年经营收入增长率等五个方面。盈利性指标包括房地产开发的净利润、总利润、总资产回报率和净利润率等四个方面。这些指标都是对房地产开发水平的总体评价的重要依据，对于统计分析的进行也有着重要意义。（二）评价指标的选择原则。评价指标的选择应该满足以下原则，评价体系的科学性、系统性、可比性、及时性、灵敏性以及可操作性。每个原则的具体内容都不一样，但是都非常重要，评价指标的选择应该严格按照这些原则进行选择，这样构建起来的评价体系才会更加完善。1.评价体系的科学性。由于房地产产业综合评价指标数量太多，有些指标反映同一方面，房地产开发部门要想构建科学的评价体系，就要对各种各样的指标进行筛选，保证留下的指标的完整和全面。每个指标所代表的意义都不相同，房地产开发部门应该明确每个指标的意义，使用适当的方法测定方法来获取相应的数据信息，保证数据信息的正确性。做到真实地反映我国各个地区的房地产开发水平。科学的评价体系不仅能很好地对房地产开发水平进行综合评价还能对房地产产业以后的开发具有一定的参考价值。2.评价体系的系统性。房地产开发部门要想构建比较系统的评价体系，就要使各个部门之间要有层次感，比如从小的产业慢慢发展壮大，层层递进，使部门有序的运行。争取做到使每个指标既能独立地反映一定的情况又能相互之间产生联系进而反应整体的情况，使之共同作用从而成为一个系统的整体。由于各个指标的量纲单位不同，所以无法进行直接的评价，需要先消除量纲单位对评价的影响，将原始数据标准化。3.评价体系的可比性。房地产开发部门构建房地产开发水平评价体系就是为了比较我国不同地区房地产开发水平的差异，从而分析出各个地区房地产开发过程中遇到的问题。房地产开发部门根据所遇到的问题结合房地产开发的实际情况提出一系列的解决办法，并且为产业未来的发展制定一系列的政策，加快产业的发展进步。因此，房地产开发水平评价体系应该具有可比性。4.评价体系的及时性、灵敏性。房地产开发部门要想构建及时灵敏的房地产开发水平评价体系，就要人员及时的反映指标数据的改变并且不断进行数据的更新，否则陈旧的数据不但不能反映出房地产开发水平还会对房地产产业未来的发展方向产生不好的影响。及时的评价体系对未来信息有一定的预测、估计作用，而且对各指标对综合评价的反映都比较灵敏。如果不能及时的更新数据，那么房地产产业对未来一段时间的预测、估计作用都会产生偏差，更不用说各个指标对综合评价的灵敏度也会大幅度降低。5.评价体系的可操作性。房地产开发部门要想构建可操作的房地产开发水平评价体系，就要使有关的操作尽可能的简单明了，并且与房地产开发的相关数据都要尽可能的准确、获取途径也要尽可能的容易。房地产开发的有关产业也要学会利用已有的数据使操作尽可能的简单一些。房地产产业的可操作性相比其他几个原则来说要容易很多，因此，实施起来也会更加的便捷、快速。
三、房地产开发的水平的综合评价指数
房地产开发的水平的综合评价指数包括综合评价数据的选择和计算综合评价指数两方面。（一）综合评价数据的选择。不同的地区房地产开发水平不同，通过统计学的方法来计算得出综合评价指数，综合评价指数能清晰地反映出房地产综发水合开平的不同。想要计算综合评价指数就要先学会选择综合评价数据，而房地产产业所需要的数据必须能够清晰明了的显示出房地产产业所要的信息，数据齐全了才能进一步计算综合评价指数。所以综合评价数据的选择对于房地产产业的发展进步也是非常重要的。而且综合评价指数能够从不同的角度、不同的方面对房地产开发的水平进行总的评价。因此，能用综合评价指数来判断房地产开发水平的高低。（二）计算综合评价指数。综合评价指数的计算方法有很多种，其中最简洁明了的就是加权线性合法，一般是使用加权线性合法结合统计学软件系统对数据信息进行计算整合后得出相应的结果。在综合评价时当指标之间相关系数都很大时加权就不起什么作用了，各种不同的加权实际上没什么区别，但是当有些指标之间的相关系数不是很大时就需要进行加权求和。因此，就可以看出加权线性合法不适用所有的综合评价指数的计算，在计算综合评价指数之前要选对方法对于计算综合评价指数是非常必要的。
四、结束语
改革开放以后，我国房地产产业迅速发展能最大限度地满足人们需求的同时，也要求我们更加重视房地产产业的开发，及时发现房地产产业开发过程中出现的问题，并提出解决问题的方法，有利于房地产产业的发展进步，给房地产产业指出一个更好的路途，更大限度地满足人们的需求。因此重视房地产产业的开发就成为了每一个地区经济发展的重中之重。
作者:邹永敏 单位:衡阳市人民政府城市建设综合开发管理办公室
参考文献：
[1]何有世，徐文芹.因子分析法在工业企业经济效益综合评价中的应用，数理统计与管理，2003，22（01）.
房地产开发企业出售周转房，旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款，在“房地产销售收入”核算范围内。房地产开发企业出售自用的作为固定资产核算的房产不是“房地产销售收入”的核算对象。
二、房地产销售收入的确认原则
房地产开发企业自行开发的房地产作为可供销售的开发产品，具有商品的一般特性，因而房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。
房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订。按照国家有关法律、法规的规定，房地产开发企业只有按规定取得房地产预售许可证后，方可上市预售房地产。在预售中所得的价款，只能是属于暂收款、预收效性质的价款，由于开发产品尚未竣工验收不能确认收入。等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入实现，将“预收帐款”转为“经营收入”。
在开发产品竣工验收后签订的购销合同，由于有现房供应，在办妥房地产移交手续后，即可确认收入。第一，与所售房地产相关的主要风险和报酬法定地转移给购货方。第二，房地产开发企业是以出售为主要目的而开发房地产的，出售后不拥有继续管理权和控制权。第三，目前房地产销售款的支付方式虽多种多样，有一次性付款、分次付款和银行按揭等，有担保和保险措施，但房地产价款的流入不成问题。第四，房地产价款在签订合同时已经协商确定，而开发产品的成本核算资料和工程预决算资料也可以提供可靠的成本数据。
三、房地产开发企业税法确认收入时限
（一）关于开发产品销售收入确认问题
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：
1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
3.采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
（3）采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
5.将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
（2）将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
6.以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
（二）关于开发产品预售收入确认问题
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。
预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
（三）关于开发产品视同销售行为的收入确认问题
1.下列行为应视同销售确认收入
（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
（2）将开发产品转作经营性资产；
（3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；
（4）以开发产品抵偿债务；
（5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
2.视同销售行为的收入确认时限
视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
3.视同销售行为收入确认的方法和顺序
（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（2）由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；
（3）按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。
房地产开发企业出售周转房，旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款，在“房地产销售收入”核算范围内。房地产开发企业出售自用的作为固定资产核算的房产不是“房地产销售收入”的核算对象。
二、房地产销售收入的确认原则
房地产开发企业自行开发的房地产作为可供销售的开发产品，具有商品的一般特性，因而房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。
房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订。按照国家有关法律、法规的规定，房地产开发企业只有按规定取得房地产预售许可证后，方可上市预售房地产。在预售中所得的价款，只能是属于暂收款、预收效性质的价款，由于开发产品尚未竣工验收不能确认收入。等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入实现，将“预收帐款”转为“经营收入”。
在开发产品竣工验收后签订的购销合同，由于有现房供应，在办妥房地产移交手续后，即可确认收入。第一，与所售房地产相关的主要风险和报酬法定地转移给购货方。第二，房地产开发企业是以出售为主要目的而开发房地产的，出售后不拥有继续管理权和控制权。第三，目前房地产销售款的支付方式虽多种多样，有一次性付款、分次付款和银行按揭等，有担保和保险措施，但房地产价款的流入不成问题。第四，房地产价款在签订合同时已经协商确定，而开发产品的成本核算资料和工程预决算资料也可以提供可靠的成本数据。
三、房地产开发企业税法确认收入时限
（一）关于开发产品销售收入确认问题
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：
1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
3.采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
（3）采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
5.将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
（2）将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
6.以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
（二）关于开发产品预售收入确认问题
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。
预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
（三）关于开发产品视同销售行为的收入确认问题
1.下列行为应视同销售确认收入
（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
（2）将开发产品转作经营性资产；
（3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；
（4）以开发产品抵偿债务；
（5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
2.视同销售行为的收入确认时限
视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
3.视同销售行为收入确认的方法和顺序
（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（2）由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；
（3）按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。
第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章房地产开发企业
第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）有100万元以上的注册资本；
（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三章房地产开发建设
第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。
第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回上地使用权。但是，因不可杭力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。
第四章房地产经营
第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。
第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；
（二）营业执照和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）商品房预售方案。
第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。
第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第二十九条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买入出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买入提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申情重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第五章法律责任
第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。
第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
