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中图分类号：
F2
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2014）18-0014-01
1 房地产市场的内涵
房地产市场的概念有狭义和广义之分。从狭义的角度来看，房地产市场是用于从事房地产交易活动的场所，包括房屋的销售、租用、抵押、典当等；从广义的角度来看，房地产市场是指以房地产企业为主体，从事房地产开发经营，交换具有房地产特征的产品或服务的场所，是房地产商品交换关系的总和。房地产市场是指全社会所有房地产交易关系的总和。从空间意义上说，房地产市场是指房地产供给与需求双方交换房地产商品的场所；从经济学的角度来看，房地产市场是指全社会从事房地产经济活动关系的总和。具体而言，房地产市场是房地产商品交换过程的统一，是将房地产开发、房地产建设与房地产消费三者相连接的纽带，是使房地产商品的使用价值和价值得以实现的经济过程。
2 我国房地产市场的发展现状
（1）我国房地产市场在与经济社会发展的协调性和自身的均衡程度上均有待提升。
我国房地产市场的秩序状况还有待改善，需要提升自身的均衡程度以及与经济社会发展的协调性。东、中、西部地区的房地产市场在与经济社会发展的协调程度以及自身的均衡程度上都有需要改进的地方。其中，中部地区的房地产市场秩序状况是东、中、西部三个地区中最好的。房地产投资占GDP的比重过大和商品房施工面积与商品房竣工面积之比过高，是导致我国房地产市场秩序状况欠佳的主要原因。
（2）我国房地产市场资源配置效率还有提升的空间。
我国房地产市场的资源配置效率还没达到最优，有进一步提升的空间。东部地区的房地产市场资源配置效率优于中部地区和西部地区的房地产市场资源配置效率，高于我国整体水平；中、西部两个地区的房地产市场资源配置效率均低于我国整体水平；西部地区的房地产市场资源配置效率是三个地区中最低的；东部地区和西部地区的房地产市场资源配置效率评价的优秀率要高于中部地区。资金投入过剩是造成我国房地产市场资源配置效率没能达到最优的主要原因。
（3）我国房地产市场规模合理程度较低。
我国房地产市场的实际与合理规模之间的偏差较大，市场规模的合理程度有待提升。东、中、西部三个地区中，东部地区房地产市场规模的合理程度是最高的，西部地区房地产市场规模的合理程度是最低的。未来能够提供给房地产开发企业所使用的土地面积的逐渐减少是造成我国房地产市场规模合理度偏低的主要原因。
（4）我国房地产市场的健康程度需进一步提升。
我国房地产市场的健康状况有待改善，中部地区房地产市场的健康程度要高于东部和西部地区房地产市场的健康程度，西部地区房地产市场的健康程度最低。市场秩序状况不佳是降低东部地区房地产市场健康程度的主要原因，市场资源配置效率不高和市场规模合理度较低是导致西部地区房地产市场健康指数评价排位靠后的主要原因，市场规模的合理程度偏低是造成我国房地产市场健康状况欠佳的主要原因。
3 我国房地产市场健康发展的建议
市场秩序的优劣、市场资源配置效率的高低和市场规模的合理与否对一个城市房地产市场的健康程度具有重要影响，现对促进我国房地产市场健康发展，提出以下建议：
（1）控制房地产投资占GDP的比重，进一步规范房地产市场秩序。
房地产业是拉动国民经济发展的重要产业之一，合理比例的房地产投资有利于推进房地产业经济的增长，带动相关产业的发展，从而促进国民经济的增长。但是如果房地产开发投资额在GDP中所占比例过高，则会造成供给过剩。从前文的研究可以看出，我国房地产投资在GDP中所占的比重较高，甚至有些城市的房地产投资增长率己经高于当地的GDP增长率，这会造成投资过度，从而形成房地产泡沫。对房地产投资进行控制，将有利于抑制投入过剩和房地产市场泡沫的形成，进而提高房地产市场的健康程度。政府部门应严格审核房地产企业的资质，对房地产投资额进行限制。
（2）合理分配资源，提高房地产市场资源配置效率。
政府部门应对房地产市场的资源所有量进行审核，根据审核结果制定相适应的房地产市场资源投放调控措施，科学地配置资源，降低房地产市场的资源投入冗余，以提升房地产市场资源配置效率。
（3）提升土地利用效率，提高房地产市场规模合理度。
土地供给面积对房地产市场规模具有重要影响，土地是不可再生资源，从长期发展的角度来看，随着城市化步伐的加快，未来可供开发的土地资源越来越少，其整体逐渐较少的趋势是不会改变的。为了使未来的房地产市场能够持续获得可供开发的土地，现阶段应该节约用地，提升土地的利用效率。
（4）提高居民收入水平，优化房地产市场规模。
消费者的购买欲望和购买能力决定市场需求，市场需求直接影响市场规模，而居民的收入水平是消费者购买能力的直接体现，决定房地产市场的需求和发展空间，是影响房地产市场规模的主要因素之一。部分地区房地产市场超规模发展是由于居民收入有限，增加居民收入，有利于扩大房地产市场规模，减少房地产市场超规模发展的现象。
1、区位优势有利于我县房地产市场的发展
我县处于湘、鄂、赣三省交汇处，县城距离九江、南昌、武汉、长沙等大中城市都在200公里以上，这对于开发商来说，交通上是劣势，但在房地产市场方面却是一个优势。我县有近19万人在外务工，这部分人在商品房销售时占了相当的比重，换句话说，这部分人当中相当一部分挣钱回来后不可能到大中城市购房，而选择在县城购房。因此，从某种意义上说，修水县城容易形成一个边贸次中心城市，这给我县房地产形成巨大的市场带来了一定的发展空间。
2、政府宏观调控政策有利于房地市场的发展
2002年以来，县委、县政府把开发南城区作为“353”战略的重中之重。因此，在制订相关政策上给予了房地产市场巨大的发展空间：一是在建设审批上，做到控制城北、发展城南，严格控制个人建房和杜绝干部集资建房；二是严格控制土地市场的投放方向和投放总量，按照市场的需求，我县商品房的总量每年控制在20万平方米以内，土地投放总量基本每年控制在180亩以内，所有用于房地产开发的经营性用地全部实行招拍挂出让制度，使房地产供地需求处于一个透明、保和的状态，从而刺激供求关系的平衡与稳定。
3、相关优惠政策有利于房地产市场的发展
一是鼓励农民进城购房，可享受县城居民同等待遇，购买商品房的相关费税实行减免或优惠；二是在新城启动建设时期，开发建设的相关规费实行规费包干优惠制度，如建设规费控制在每平方米15元以内；三是鼓励干部职工到新城购买商品房，凡到新城区购买商品房的企事业单位干部职工，可享受本单位2万元的补贴，这在很大程度上刺激了干部购房的欲望，同时也带动了二手房的交易，从而激活了整个房地产市场。
4、县城南移战略也有利于房地产市场的发展
从2002年开始，县委、县政府已着手实施开发城南区工作，至目前为止，县行政中心办公大楼已建成，新城相关的基础配套也进一步完善，学校、医疗等公益性配套设施也一应俱全。2005年全县25个行政事业单位将陆续南迁，由于单位的搬迁，将再一次会刺激房地产价格的飚升。
5、城市化进程的加快有利于房地产的发展
据统计，目前我县县城人均住房面积不足19平方米，比全国人均住房水平低5平方米。近年来，由于我县的城市化进程不断加快，城市人口不断增加，对住房的需求量也不断增长。目前县城居住了近12万人，住房需求量缺口较大。
二、房地产市场发展中存在的问题
1、房地产市场供应结构不够合理，价格上涨过快。近三年来，我县的商品房开发量基本每年控制在20万平方米以内，但由于诸多因素的影响，在供应结构上仍存在着一些不合理因素，主要表现在：普通商品房与经济适用在住房供应方式和建设规模上存在着不合理的因素，如我县在南桥村建设的经济适用住房，在供应方式与建设规模上与开发商开发的商品房就存在着不合理的因素；期房销售与现房销售价位差不够合理等，如东盟佳苑和东方巴黎商城，期房价格与现房销售价格差达120元/㎡。
2、房地产开发市场存在着不规范行为。从目前开发的情况看，除东盟佳苑具备相应的房地产开发资质外，其余开发公司均不具备相应的开发资质，同时质量体系未建立，物业管理机构不健全。
3、城部结合房地产市场秩序较为混乱。在城郊结合部位，特别是宁红大道南向三、四线及老虎洞地段，合资合作建房、无规划建房、以地入股、加层等违法建房较为混乱，因其建筑质量没有质监，无须配套、且偷税漏税现象严重，导致其销售价格比合法开发的商品房价格低得多，从而严重忧乱了我县的房地产市场。
4、拆迁工作也影响着我县房地产市场的开发。城市房屋拆迁关系到被拆迁人的切身利益和社会稳定，也关系到城市建设的速度与规模。从目前我县城市房屋拆迁的情况来看，主要存在以下几个方面的问题：一是拆迁补偿价格的不平衡带来的影响。按照2001年出台的《城市房屋拆迁实施管理办法》的拆迁补偿标准，被拆迁人往往难以接受，如新城区划拨土地使用权拆迁土地补偿价格为每平方米108元，而老城区西摆街和鹦鹉街的拆迁补偿标准按评估地价的56%进行补偿，远远高于新城区地块每平方米108元的拆迁补偿标准。二是不能按时完成拆迁给房地产市场带来的影响。如A2、B4等地块没有完成拆迁将“生地”变成“熟地”进行出让，等到地块拍卖挂牌出让有收入后由有关部门再去拆迁，买者要等数月才可以进场开工建设，这实质上是与房地产业“卖楼花”相以的“卖地花”，等于要求开发商用现金对预期甚至下一个开发周期的建设项目进行投资，加大了开发商的投资风险，降低了投资者进行了土地竞投的兴趣，也增加了拆迁成本。同时，因拆迁进度的原因影响了每年计划房地产开发总量的控制，导致房价升高或房子积压现象。三是拆迁用地安置问题对房地产市场的影响，根椐我县新城区建设的速度，新城区在建的建设项目都应在2005年10月份之前完工，但是根椐目前实际进展情况，要想在规定的时间内完成确实存在着很大困难，主要原因是因为拆迁安置工作不能及时到位，导致拆迁工作无法顺利开展。
三、加快房地产市场建设的几点建议
(一)房地产市场销量增长连续12个月维持下行
2008年房地产市场继续去年4季度的下行态势，在未来收入预期显著下降，以及资产价格暴跌带来负的财富效应背景下，民众购房意愿普遍下降。1－9月商品房屋销售面积同比负增长14.9％。商品住宅、办公楼、商业用房等各种主要类型物业的销售面积均同比下降。商品房屋空置面积迅速增加，2008年8月末同比增加8.7％。
购房者“观望”态势从珠三角区域已经逐步蔓延到全国范围。40个重点城市中有15个城市商品房屋销售面积比去年减少30％以上，北京、深圳、宁波等城市商品房屋销售面积甚至同比下降50％左右。
(二)70个大中城市房价出现绝对下降
2008年1－9月，70大中城市房屋销售价格同比涨幅逐月快速回落，环比价格小幅波动。房屋销售价格环比涨幅由2007年3季度的4.36％降为4季度的2.62％，继而又降为2008年l季度的0.8％和2季度的0.3％，7月为0.1％，8月和9月则为-0.1％。其中，商品住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的4.77％降为4季度的3.23％、2008年1季度的0.8％和2季度的0.4％，7月为0.1％，8月则为一0.1％，9月为-0.3％；二手住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的5.19％降为4季度的1.81％和2008年1季度的0.4％，2季度则为-0.1％，7月为0.1％，8月则不升不降，9月为0.3％。
2008年上半年，70大中城市中有20％的城市住房价格出现下降，7月和8月这些城市住房价格继续下降。其中，珠三角地区主要城市房价出现较大幅度下降，深圳商品住宅和二手住宅销售价格比年初分别下降了10％和15％，90平方米以下商品住宅销售价格比年初下降了15％；广州、惠州商品住宅和二手住宅销售价格均比年初下降5％左右。此外，长三角地区中的上海住房价格上半年保持小幅上涨，7月和8月则开始绝对下降，杭州和宁波住宅价格出现下降。前8个月，东北地区中的沈阳、黄河中游地区中的郑州和包头、长江中游地区中的南昌、大西南地区中的重庆、成都、遵义等城市的商品住宅或二手住宅价格出现不同程度的下降。北京住房价格仍保持小幅上涨。
(三)房地产开发投资意愿持续下降
2008年1－9月，房地产开发完成投资同比增长26.5％，增幅比去年同期减少3.8个百分点，而上半年房地产开发投资增幅比去年同期增加5个百分点，说明7－9月房地产开发投资增长出现快速下降。
今年1－8月，房地产开发企业购置土地面积增幅比去年同期减少12.5个百分点；前8个月商品房新开工面积、施工面积增幅分别比去年同期减少8.5个和1个百分点。从不同物业类型看，商品住宅、办公楼、商业用房1季度的各项建设指标增幅均同比增加，2季度以后多数指标则出现同比下降。国房景气指数自去年11月份以来连续10个月持续下降。
(四)房地产开发企业资金链条日趋紧张
我国房地产开发企业融资渠道单一，2007年，与房屋需求相关的定金及预收款、个人按揭贷款的比重之和占到了42％、银行贷款占比为17％，二者之和占到了房地产开发企业资金来源的60％。
2008年1－8月，受从紧货币政策影响，房地产开发资金来源中的国内贷款增幅逐步下降，由1－2月的36.9％逐月降至1－8月的11.5％，其中，银行贷款的增幅由1－2月的38.3％逐月降至1－8月的10.5％。2008年前8个月，受房地产市场需求增长减缓的影响，定金及预收款和个人按揭贷款的增幅均逐月下降。个人按揭贷款增幅由1－2月的30.1％逐月降至1－8月负增长10.1％，1－8月增幅同比减少了80个百分点。
二、对当前房地产市场形势的几点判断
(一)房地产市场已经进入一次尚未见底、可能持续2－3年的衰退
严格地说，“市场观望态势”已经不能反映当前房地产市场的局势。人们已经清楚地看到了“国民经济以及收入增长下行周期”的到来，开始显著地、大幅地减少住房、汽车等耐用品的支出。
房地产市场的起伏最终由宏观经济形势变动所决定。例如，超常的外部需求拉动经济偏热、外汇储备猛增和流动性过剩等宏观经济环境，决定了近年、特别是2007年包括房地产市场的火爆，以及整个资产市场价格的全面暴涨。同样，始自2007年4季度的宏观经济下行，叠加一系列房地产政策带来的不确定性影响，决定了本轮房地产市场的大幅调整。
从长期的、经济周期阶段分析角度看，我国的房地产市场在2005－2007年期间处于繁荣期，即周期的顶部区域。其特征是量、价的持续上行，市场中投机者活跃，房地产商利润率较高。进入2008年，房地产市场开始呈现销售量急剧下降，但房价还保持相对稳定、市场上新增楼盘逐渐减少的特征，这实际上标志着房地产市场已从周期的繁荣阶段进入到衰退阶段。
我国房地产业从1998年才开始初步形成，人们还没有真正经历过一个完整的房地产市场周期，缺乏对我国房地产周期特征的认识，因此还很难判断这到一个衰退期有多长，底部有多深。另外，房地产周期与整个宏观经济周期密切相关，而后者的发展趋势又决定于国内外多种因素的变化，目前前景还不十分明朗，这也增加了对房地产市场发展趋势进行判断的难度。
(二)房地产价格较大幅度普跌将难以避免
第一，8月份数据表明，全国70个大中城市房屋销售价格环比涨幅为-0.1％，即环比价格指数在100以下，已经出现绝对下降。这是多年以来的第一次，很可能是具有标志性意义的转折点。
第二，许多开发商的价格策略是“明稳暗降”，即表面上保持价格不变，实际上通过各种优惠措施，如送装修、送车位、减免物业管理费甚至买房送车等刺激购房，其价格实际上已早开始下调而不是稳定。由于在我国现行统计体系下这种价格下降并不能反映出来，因此现在关于房价的统计数据很可能低估了房价实际下降的幅度，而且滞后了一段时间。
第三，据我们对宁波、武汉的调查判断，随着临近年底各项结算压力的
显现，如支付建筑商工程款、支付银行到期贷款本息和支付各项相关税款，一些本来资金链就十分脆弱的房地产开发企业(包括部分较大的企业)在流动性方面将面临更严重的考验。对当前同比房价的继续上升，实际上还是“翘尾”因素在起作用，这种情况不会持续很长时间。
第四，根据我们对国外本轮房地产市场调整过程中“量价关系”的研究借鉴，我们认为，在销售量大幅下滑的背景下，房价必将会对销售量的剧烈变动做出反应，国内房地产市场价格较大幅度(即较最高价出现10％以上的跌幅)的普跌恐难以避免。
美、英两国房地产市场“交易量”与“价格”时间序列关系呈现以下两点特征：其一，房屋销售量和价格指数(年度环比)变化趋势基本一致，二者的相关系数达到了0.88；其二，销售量的变动领先于价格指数的变动，当销售量开始下降后，同比价格指数仍在100以上，持续胶着一段时期之后，价格指数才开始出现下降。也就是说，价格变动滞后于交易量变动。在本轮全球性房地产市场调整中，美英两国市场价格下行滞后于交易量下行的时间长度有些差别。美国房地产价格指数跌到100以下的时间，滞后交易量变动时间长达6个季度，英国市场的价格变动滞后期则为2－4个季度之间。
事实上，8月份数据全国70个大中城市房价已经出现绝对下降(价格指数在100以下)。也就是说，本轮衰退中，我国房地产价格下降相对交易量变动(指数在100以下)的滞后期约为3个季度。
(三)房地产开发投资增幅将显著下滑
应强调的是，房地产开发投资增幅降速度比预计得还要快。今年上半年各月增幅均在30％以上，7月大幅下降到19.6％，8月进一步下降到18.9％。我们认为，由于建设周期较长，“建设惯性”可能使得房地产投资在2008年保持20％以上的增长速度。但是房地产业投资意愿下降的影响仍将会在年底或2009年初显现，明年呈负增长的概率很大。据我们最近在武汉调查，由于前景不明，一些房地产开发企业对新开工项目都采取建到正负零就停下来的策略。
由于房地产投资占全社会总投资的比重较大，将会拖曳整个固定资产投资增幅的进一步下降，增加宏观经济过度下滑的风险。如果2009年住宅开发投资增速下降到0－20％之间，大约导致全社会总投资增速下降5－8个百分点。加上制造业投资增速的回落，明年初全社会固定资产投资名义增速也将在20％以下。
(四)我国房地产市场下滑不会对金融体系造成严重损害
从直接原因分析，当前美国的金融体系危机是由房地产危机引发的，因此人们高度关注我国房地产市场变动对金融体系的影响。从各方面情况看，我们认为，尽管我国房地产市场已进入衰退并还将继续走低，但因房地产贷款在整个贷款余额中比例较小，商业银行对房地产金融可能导致的风险一直控制较严，居民储蓄率较高，这与美国购房零首付、家庭高负债、超前消费的情况完全不同，因此并不会对金融体系造成严重损害。在我们调查中，一些金融界人士指出相关房地产贷款的质量还是比较好的，不良率很低，因此具有较强的风险承受能力。即使房价再进一步走低至30％的幅度，银行依然可以承受。
三、端正对房地产业的认识，促进房地产市场健康发展
一是不宜再反复抑制房地产投资。住宅本身是耐用消费品，在购置时被纳入投资统计，而且将在此后50－70年的使用中，或以出租租金、或以折旧作为“虚拟房租”被计人每年的消费统计。此外，伴随购房还会发生一系列的消费支出。应该说，如果没有住宅投资，会更深刻、更长期地抑制我国消费增长。
二是不宜把“住房保障”泛化为普遍的“社会福利”。住房保障是社会保障体系的一个组成部分，因而与社会保障一样，不能将之泛化为一种普遍化的、多数人分享的福利。目前的经济适用房、限价房、以及现实中繁衍出的“定向两限房”，均是变相福利房，是在向“广大的中等收入者”进行资产补贴，实际上偏离了对低收入者救助的本质含义。此外，含补贴的物品将永远供不应求。政策性住房供给比例的过分扩大，只会带来对市场正常需求的抑制，进而带来对市场的破坏。鉴于经济适用房已经在全社会铺开，建议严格限制其转让、出租经营等行为。
三是正确认识高房价问题的根源。一方面从长期看，稀缺而供给刚性更强的土地价格注定会伴随国民经济增长而持续上涨，而且其上涨速度会快于供给弹性较大的要素报酬(如劳动报酬)的上涨速度；另一方面，在我国现行城乡土地配置制度，“政府总量控制农地征用规模+部分领域实行招牌挂”的环境下，土地无法完全根据收益进行有效配置，会对房价上升产生进一步的推动作用。这个问题的破解需要决策层统一认识和下决心。
四、几点对策建议
当前房地产调控政策的目标可定位为力争实现一个温和的周期，减弱市场震荡的幅度和萧条阶段的长度。但由于我国还没有经历过一次真正市场意义上的房地产周期，缺乏经验和借鉴，影响房地产市场的因素又非常复杂，对当前的房地产市场发展趋势还很难正确把握。在这种情况下，仅提出以下建议供参考：
第一，当前应一步加强对房地产市场运行态势的监测和监控，完善各种调控政策预案。
第二，要明确提出防止高保障倾向，同时尽早确定住房保障范围。如果政策明确了，将有利于提高政策和市场的透明度，稳定购房者和房地产开发企业的预期，这对稳定市场至关重要。
第三，对地方政府提出的调控房地产市场的政策措施，我们倾向于采取默认甚至鼓励的态度，同时应进一步密切观察其效果。
一、铜仁房地产市场发展存在的问题
1、信息不透明
在铜仁这样的小城市里，消费者经济意识的落后更使得信息不透明成为司空见惯的事，在房地产市场中尤为明显。可以说没有哪一家房地产公司能为购房者提供真实有用的信息。空头承诺、价格差距大、质量差异等已见怪不怪，比如在金滩河边同期购房的人会出现性价比几乎差不多的房屋其中一套价格可能比周围的人贵上五、六万；冷不防说是建花园的楼下成了一停车场；春韵天城的某些住宅建成后消费者才看到房子的光线通风都有问题；御风锦江号称是铜仁顶级住宅，消费者入住后才发现毛病百出，电梯质量差、相应设施不配套、绿化大面积缩水、甚至连墙体、地平都出问题，说是一百三平米的房子怎么看怎么窄；而有的楼盘甚至签合同六年不见房子。在房地产市场中专业性更强，人们看到的只是假山花草，对房子的结构质量相关的法律制度知之有限，许多时候是入住了问题才慢慢凸显，而处于弱势一方的消费者对此根本无能为力，房地产信息的相对封闭除了侵略购房者的物质利益，许多时候更是伤害他们一身的幸福。
2、价格涨得太快
全国普通百姓最头疼的问题还是房子价格问题，铜仁也不例外，相对人们的收入来讲，这几年房子价格节节攀升。
3、房开商规模小，从业人员大部分素质低
目前铜仁的房开商多数规模偏小，从业人员大部分素质低。房开商都是想得一个算一个，只考虑到目前的利益，没有长远规划的意识也没有做大做强的意识，这些自身的弱点使得铜仁的楼盘普遍品质不高，没有影响力的楼盘也没有在市民中有影响力的房开企业。
4、物业管理不规范
尽管预售时房开商欺骗购买者，对物业管理吹得天花乱坠，事实上目前铜仁市的物业管理大部分是开发商自建自管，普遍存在制度不健全，公共维修基金管理不明，物业管理费使用不清，从业人员素质不高，管理队伍专业化水平低，服务意识差等，这一系列的问题使得铜仁多数业主与物业管理之间矛盾重重。
5、市区建设规划差
铜仁城市规划工作总体上已滞后于城市的迅速发展，重复建设明显，商品房都是成遍的建，尤其是金滩片区密密麻麻的钢筋水泥，没有一点特色没有一点新意没有一点生命的绿色，刚建好就已落伍。就算销售广告是全封闭小区，往往其小区规划意识差，缺乏绿化、草坪、优美的环境 和休闲广场。
6、中介业混乱，没有影响力企业
在铜仁的许多路牌上总是贴满了出租出售房屋的标语广告，这个刚贴上去，马上又被另一个覆盖，其注脚都是某某中介所或某某中介公司，其形式极为不规范。唯有2003注册成立的铜仁信德评估经纪测绘公司算是正规的，但其在铜仁的名气似乎不大。
二、铜仁房地产市场发展的建议
第一，政府做好监管工作。
由于房地产市场的复杂性，政府做好监管工作是有必要的。目前铜仁房地产市场还处于上升阶段市场也不是很规范，房开商偷工减料、隐瞒信息、空头承诺、烂尾楼等一系列问题都是市场混乱的表现。这个时候光靠房开商的自觉是不够的，必须得政府的监管。从房开商资质的审批到房屋竣工的质检甚至房屋价格都得严格把关。
第二，做好城市基础设施及小区配套设施的规划建设。
目前铜仁政府在竭力打造“梵天净土，桃源铜仁”的新型旅游城市形象，其基础就是梵净山的原始风光和铜仁锦江的水景文化。其建筑风格和城市居住环境也应该是自然山水园林，从东部发达城市来旅游的也就是看其不饰雕琢的朴实的自然人居环境。政府无论是在城市交通道路、运动休闲广场、中小学校的投入和建设中或是在城市综合建设的规划中都要把这种精神体现进去。另一方面，每一块宗地出让时都提出绿化率、容积率和建筑密度的要求，在住宅风格上也必须要求突出地域特色和城市品位，符合“梵天净土，桃源铜仁”的新形象。目前铜仁政府对滨江大道和公交车站台的设计和修建就非常恰当地体现了这种朴实的自然的人居环境的精神。
第三，加强商品房售后的物业管理。
政府监管成立正规的小区物业管理公司，并加大物业监管力度，充分发挥好业主委员会的维权、监督和协调的作用，加强对物业服务企业从业人员的培训，提高整体管理水平。
第四，建立信息公开披露制度。
房地产商和消费者之间是强者和弱者的关系，房地产商是不会自觉把信息传递给消费者，要解决这些问题就必须得由政府用强制手段约束房地产商。政府可以下达规范性文件强制房地产商披露信息。要求房地产商设立可售房源信息公示栏，公示可售房源的面积、价格和销售动态，信息设立信息查询处，并配套政府的监管等。
第五，做好土地出让管理。
住宅价格最重要的一部分是土地价格，所以在土地价格上政府不但要控制地价下限，还应考虑控制地价上限。同时坚决制止房开商囤积土地。
第六，规范中介业。
房地产市场的活跃发展离不开中介服务业，房地产市场专业性强，市场不集中，无论是新旧房的交易转卖，还是各种交易手续的办理，价格的评估，贷款的办理都是离不开房地产交易的专业人士。由于铜仁房地产发展较落后，中介服务业的发展是很混乱的，为了解决这些问题，政府首先得扶持规范的房地产中介公司，打击那些浑水摸鱼的不正当中介，培养房地产中介专业人才，鼓励从业人员考证，并执行中介准入制度。
第七，提高消费者购买力。
无论房子修得有多漂亮，建设有多好，但如果没有消费者的购买一切都是空中楼阁。要解决这个问题得从以下两个方面作手。首先，提高人们的收入，增强购买力。目前铜仁西电东送水电工程的投入使用，旅游资源的大力度开发，其地方收入大幅度提高，以后一方面增强其后续发展，另一方面从各种途径发展地方经济，增加人们的收入。其次，增加城市人口数量。一方面利用城市的自然资源做好城市优质人居环境吸引外来人口；另一方面，加强城市化人口建设。
一、我国房地产市场存在的问题
我国房地产存在的问题可以归纳为3个方面：
（一）房地产成为一种投机工具，使得房地产需求过度
由于实际利率是负值，使得大众的储蓄意愿不断下降。同时，房地产价格的不断上涨使得投机资金不断涌入，以期望获得超额回报。事实的确如此，在过去的十多年里，伴随着持续的高通货膨胀率，大宗商品包括铁矿石、原油和橡胶以及人力资源价格 （ 新劳动法） 等生产资料价格的不断上涨，保值增值成为大众理财的基本需求。
（二）地方政府对土地财政的畸形依赖
国务院发展研究中心金融研究所巴曙松认为，房地产市场的巨大泡沫地方政府有重大责任。全国所有的城市都对土地财政存在严重依赖。一方面是由于各个城市的税源基本固定，尤其是新增加的工商业企业在短期内无法给地方政府交税，导致地方政府的工业和商业税收在较短的时间内无法增加。另一方面，工业企业所交的税收与房地产的税收相比，后者的优势是地方官员为追求城市化以及 GDP 的快速增长而获得政绩所特别垂青的，这导致地方政府对土地财政的依赖无以替代。
需要指出的是，低房价未必会使得地方政府的土地税收减少，因为总收入 = 出让单位土地的使用权所获得的收入 × 出让土地面积，只要在单位土地上尽可能节约高效地建造更多住房，地方政府获得的土地收入/税收不会减少。
（三）中央政府的两难选择
中央政府在房价不断上涨使得普通百姓几乎无力承受时的反应是打压房价，但如果把房价打压下来，就不得不面临泡沫破灭的风险。
先前的房贷市场的过度宽松政策，使得房地产市场不断繁荣，也更加急剧地催生了泡沫，使得危机越发明显，这是中央政府抑制房价的根本原因。但由于担心房地产市场泡沫的破灭对金融体系的毁灭性打击，中央政府并不敢也不愿让房价急剧下降。因为急剧下降的房价会让投机者加速抛出房屋，加速房价的下降，使得真正的房地产需求者观望而不买，结果是房价一泻千里，银行坏账瞬间增加，银行无法给整个工商业体系提供必要的金融服务，整个国家经济停滞，陷入衰退，失业增加，甚至社会动荡。而重建大众对房市的信心无疑是一个长期的过程。在这样的情况下，地方政府和金融体系被房地产绑架，动弹不得，中央政府的调控政策陷入两难选择。
二、我国房地产价格不断上涨的原因分析
运用一般均衡原理，从总需求和总供给的平衡入手可以得到房地产价格上涨的结果，但其原因却是政府对土地的垄断、开发商对房地产的销售垄断以及投机。
从总需求来说，中央政府推出的限购令严重的打击了房地产的需求，使得房地产的销售在最近半年来陷入低谷。严格的第 2 套或者第 3 套房以及异地买房的贷款条件限制，事实上对房价的下降起到了预期的作用。但对拥有足够投机资金的不需要贷款的人群没有约束力，反而使得低收入阶层和刚性购房者增加了负担，并且使得投机客拥有绝佳的新一轮的投机机会，如果房价不是理性的充分竞争的市场来决定的话。
［中图分类号］F832 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2012）26-0041-02
1 房地产市场波动、银行信贷与金融稳定的关系1.1 房地产价格变化的冲击响应分析
从微观角度上讲, 房地产价格是由市场上的需求和供给确定的。通常需求可以分为消费需求、投资需求和投机需求。由于房地产属于高价值、长使用寿命的耐用品,大多数人这些需求的满足,一方面取决于个人可支配收入的高低,另一方面也取决于银行信贷的支持程度。从房地产供应的角度来看,因为房地产开发需要大规模的资金投入,银行的信贷支持是重要的影响变量。此外,一国的经济增长意味着该国经济活动能力的扩大和城镇化进程的加快,既增加了可投入房地产业开发的资源,也拉动了对房地产商品的需求。
基于以上分析,本文选取全国主要银行业金融机构房地产贷款余额和本地国内生产总值作为房价变动的主要影响变量,构造房地产价格决定函数,通过建立VAR模型,利用脉冲响应函数评估相应变量受到冲击后的响应。实证研究选取上述变量的2002年1季度至2010年3季度的季度数据。
脉冲响应函数刻画的是在扰动项上加一个一次性的冲击对于内生变量当前值和未来值所带来的影响。它的优点在于不需要考虑变量的外生性和内生性,每一个模型含有相同的滞后结构。在VAR模型中,对第i个变量的冲击不仅直接影响第i个变量,并且通过VAR模型的动态(滞后)结构传导给所有的其他内生变量。
（1）房地产价格的冲击引起银行信贷的脉冲响应。给房地产价格正的一个单位标准差的冲击,银行信贷在第一期没有反应,从第二期开始有一个同向的变动,并且逐渐增大,第五期达到最大值之后开始下降,长期影响趋于平稳。给房地产价格一个正的冲击,会给银行信贷带来一个较长期的同向冲击,即房地产价格变化对银行信贷规模扩张有一个长期的促进作用。这种结果表明房价上涨对银行信贷的拉动往往存在一个滞后期,两者是非同步变化的关系。这与国内外的主要研究结果也是一致的。如Gerlach和Peng(2005)利用中国香港1982年1季度至2001年4季度的季度数据,实证分析了银行贷款、房地产价格、GDP等变量之间的长期均衡与短期波动关系,研究表明长期和短期的因果关系是从房地产价格到银行信贷,并不存在从银行信贷到房地产价格的因果关系。江彤(2007)利用2003年8月到2006年8月之间全国的月度数据进行了实证分析,结果表明房地产价格是银行信贷扩张的Granger成因,银行信贷扩张并不是我国房价不断上升的根源。
（2）房地产价格的冲击引起国内生产总值的脉冲响应。给房地产价格正的一个单位标准差的冲击,对国内生产总值长期来看会产生一个正的比较小的影响,而短期内会使经济增长产生小幅的波动,但随着时间的延长,波动趋势逐渐减弱,并最终在第5期变为正向影响。
我们可以发现,给房地产价格以正的冲击,对银行房地产信贷和GDP的影响均为正。需要注意的是,如果给房地产价格一个负的冲击,对银行信贷和GDP会有一个负的影响。如日本在1991年房地产泡沫破灭以后,整个社会对房地产迅速由热变冷,无论股市还是银行,都很无情地抛弃昔日的宠儿最终被迫中断房地产资金循环。房地产破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆账和坏账,金融机构无法收回利息,而且实际上房价远远低于担保价格即使实行抵押权也无法全部收回贷款,使得日本银行因大量不良贷款而陷于经营困境,也使日本经济经历了将近10年的衰退期。针对目前我国房地产业投资增长过快、房价过高的现象,表面看是得到需求高增长的支撑,可能短期内会推动经济的增长。但实际这种现象是由于房地产业结构扭曲造成的,这种趋势最终将难以维持,到时必然造成住房消费和投资增长的急剧下降,将会对金融稳定和宏观经济的持续发展造成极大的危害。
1.2 房地产价格变动的传导途径与金融稳定
银行对房地产开发提供的开发建设贷款和对居民购买房地产提供的购房贷款,都是以房地产的价值作为抵押,因此,房地产价格变动将通过以下途径影响银行信贷供给机制：一是通过直接影响房地产抵押物价值,进而影响银行的贷款供给；二是通过对银行的资产质量和银行资本金产生影响,进而影响到银行的贷款供给能力。当房地产的价格上涨时,银行更愿意以简便的条款提供更多的与房地产相关的贷款,从而导致信贷扩张；而当房地产价格下跌时,银行会减少对与房地产相关贷款的供给,尤其是当房地产价格下跌所导致的不良贷款增加到使银行资本金发生紧缩时,则会引发全面的信贷紧缩。由此可以推断,银行房地产贷款将具有与房价类似的变动趋势,并且房价变动在先银行信贷变动在后。在我国这种以银行为主导的经济中,房地产业融资形式相对单一,房地产金融的重担几乎全压在银行身上。房地产的市场风险较易转化为银行信贷风险,从而使房地产价格变动的风险高度集中于银行体系。房地产市场风险通过贷款渠道向银行传递,银行通过信贷规模的紧缩和金融加速器的作用,将使房地产风险向社会经济的各个领域传导。
房地产市场风险向其他经济领域扩散的另外一个传导渠道,来自企业对房地产业大规模的投资和部分非相关企业向房地产业的跨行业经营。近几年来,房地产投资占全社会固定资产投资比重大多数年份在20%左右,如果再加上与房地产相关行业的投资,整个社会房地产领域的投资将会更高。产生这种现象的重要原因在于,房地产业的快速发展和过高的获利空间,诱使众多不相关领域的企业进入房地产业,并在短期内投入了大量社会资源。众多企业的这种跨行业经营,在房地产业处于下降周期时,将通过集团企业内部不同部门间资金链条的传导和集团外部上下游企业间的供求关系传导,使房地产业的价格变动风险迅速传递到集团企业内部和外部,威胁整个宏观经济的稳定运行,并最终通过反向乘数效应放大房地产业对其他行业的景气传导效应,降低区域金融和经济的稳定能力。
2 研究结论与政策建议
2.1 研究结论
由上述研究我们可知,房地产价格的上涨拉动了银行贷款规模的扩张,在我国这种以银行金融为主导的国家,银行将可能承担房价下跌的全部风险。而国内房地产业的高利润又促使其他领域的企业大量进入房地产市场,一方面,某种程度上将形成对其他行业的资源挤占效应,制约其他行业的发展和创新；另一方面,将使房地产价格变动的风险通过集团企业内外部两种渠道迅速向其他行业扩散,威胁整个宏观经济的稳定运行。在这种情形下,房价一旦下跌,市场风险将会以更快的速度向整个行业扩散,造成更为严重的经济后果。1997年金融危机期间,亚洲各国的经验表明,房价一旦下跌将使银行出现大规模的不良贷款,由此形成的信贷和经济紧缩将威胁社会经济的稳定。因此,对房地产业的调控是事关中国经济能否持续发展的全局问题而不是局部问题。
我国部分大城市的房价已处在不正常的高位,尽管由于国情的差异不能和国外某一指标单纯对比,但我国房价收入比远远高于国际公认的警戒水平,不能不说是一个潜在的不稳定因素,而且历史证明虽然各国社会经济条件差异巨大,但泡沫经济的生成和破灭却无一例外地具有很强的相似性,对高房价可能带来的严重经济影响,政府应该有清醒的认识,进一步加强宏观调控的力度,把过高的房价逐步稳定下来。
2.2 政策建议
2.2.1 政府应继续保持宏观调控力度,降低房价上涨的预期
逐步改变地方政府依靠土地财政为辖区内大型建设项目筹资的做法,修正现有单纯价高者得的土地转让制度,综合考虑开发商的项目方案、开发周期、拟售房价格等相关因素；限制房地产业形式繁多的“峰会”、“发展论坛”、“住宅博览会”等存在价格合谋嫌疑的信息沟通渠道；减少新闻媒体推出的房地产市场专版等影响市场预期的信息操纵行为。
2.2.2 政府应继续限制居民投机性的住房需求
住房作为一种居民生活必需品应还原其基本职能,鼓励自住性购买,限制投资和投机性炒作房地产的行为。对投资和投机性购买,政府相关部门已经大幅提高首付比例,严格控制银行住房贷款、提高贷款利率,下一步还可以继续保持这些调控政策。
近年来，随着我国宏观经济环境的日益转好和城市化进程的加快，房地产市场逐渐活跃, 大量外资不断涌入我国房地产行业, 并呈逐渐膨胀之势。据有关资料显示，房地产市场已成为外商直接投资的第二大行业。2006年一季度，境外机构和个人购买境内房地产结汇12.49亿美元，增长211.4%。外资已经成为我国房地产市场的重要参与者，其影响和作用不可忽视。
一、外资进入我国房地产市场的成因
1.我国现行房地产业政策的不完善和监管不力
我国目前对产业基金没有明确的法律法规依据，因此无法以法律的形式对房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则做出明确的规定，房地产基金处于无法可依的状态, 这为国外投资机构大规模进入房地产提供了便利条件。另一方面，我国各级政府和部门对外资进入房地产市场监管不力。例如，2004年11月我国的《外商投资产业指导目录》中，将普通住宅作为鼓励类外商投资产业目录, 将土地成片开发、高档宾馆、别墅和高档写字楼等作为限制类项目。
2.人民币升值预期
近几年，由于我国对外贸易规模增长迅速和进出口顺差不断扩大，使得我国成为贸易摩擦的“众矢之的”。美国、日本等国家把本国的贸易逆差和失业归罪于我国的外汇制度和货币政策，不断对人民币升值进行施压。因此，我国一直承受着较大的货币升值压力, 这给国际资本进入我国提供了较好的获利预期。对人民币升值的预期使得国际资本源源不断地进入我国房地产市场。
3.我国国民经济的持续增长和房地产业较高的市场利润
近年来, 我国国民经济的持续增长和稳定开放的市场环境为房地产市场的发展提供了极大的发展空间。同时, 按照国家计划2020年达到小康水平, 人均住房面积达35平方米的基本目标测算, 到2020年我国房地产住宅市场平均每年增长速度至少应在7%～10%。房地产业的快速发展也带来了较高的市场利润, 在资本逐利本质的驱动下，海外资本大量流入我国房地产业，并且集中投入热点地区的房地产。
二、外资进入我国房地产市场的影响
1.有利的一面
(1)弥补了我国房地产行业资金的不足, 带来了先进的房地产金融运作理念
长期以来，我国房地产行业的主要融资模式过于单一，资金来源渠道狭窄。据统计，房地产开发投资资金中银行贷款比重为30%，如果考虑住房消费贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款，这一比重将上升到80%，而其他融资渠道如房地产信托、房地产股权融资、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占比例十分小。因此，海外投资者的纷纷进入, 尤其是具有金融投资性质的海外投资机构的进入, 不仅带来了大量的资金，弥补了我国房地产行业资金不足的问题, 也带来了许多新的房地产金融理念和金融工具，有利于丰富和发展我国房地产金融体系，促进房地产金融创新。
(2)加剧了房地产市场的竞争，促进国内房地产企业不断提高竞争能力
我国房地产市场是一块巨大的蛋糕，房地产企业数量众多，竞争十分激烈。但是多数企业规模不大，资金实力较弱，管理体制陈旧，营销手段落后，企业活力和市场竞争力不足。而各方面实力雄厚的海外房地产企业的纷纷进入无疑进一步加剧了房地产市场的竞争，直接影响和冲击国内各大房地产开发企业原有的利益分配。中小开发企业则面临着更加严峻的生存挑战。因此，国内房地产企业为了提高自身竞争能力，必然会加快企业间的并购重组，同时不断改进技术和设备、强化创新及管理理论，降低开发成本、提高产品品质，生产出更高水平的、更适合消费需求的房地产产品，从而提升整个行业的发展水平。
(3)提供了高品质的房地产商品，满足了消费者的需要
随着国民收入的不断增加和人民生活水平的提高，人们对房地产商品的品质要求也越来越高，不仅关注住宅或办公的面积大小，也开始强调环保节能以及人性化设计等要求。由于海外房地产开发企业大多具备雄厚的资金实力、先进的技术和开发理念、成熟的管理体系，能够在房地产规划、设计、开发、物业服务等各个环节做到更加科学合理，更富有人性化，从而能为国内消费者提供高品质的房地产商品，满足人们对优质的办公环境和住宅的需要。
2.不利的一面
(1)制约了我国宏观调控政策的有效性, 增大了调控难度
改革开发以来，由于国民经济发展的需要，我国政府长期实行招商引资的政策，使得外资在外汇、信贷、土地和产业政策等方面具有相应的优势, 并且能够有效逃避宏观政策的制约。而国内许多房地产企业不仅没有同等的优惠政策，还经常受到国家各项宏观调控措施的约束，例如当前房地产“银根紧缩”的信贷政策就加剧了国内房地产企业资金紧张的局面。这样一来，许多国内房地产企业为了自身发展的需要纷纷寻求外资的合作，通过与外资的相互融资, 逃避国家产业政策的限制和约束。因此，这就在一定程度上抵消了我国宏观调控政策的实施效果，增大了调控难度。
(2)加剧房地产市场价格波动, 助推房地产价格上涨
外资在投资市场中对国内投资者的心理影响非常大。以股票市场为例，2002年以后，我国股票市场开始引入境外的合格投资者(即QFII)，到目前为止，QFII的资金总量只有60亿美元，占流通市值的4%，但这4%的外资对我国股票市场的投资理念和投资行为产生了巨大影响。因此，外资大规模进入房地产市场, 也将推动非居民机构和个人购房的比例不断增加, 形成较强的房地产市场“标杆效应”, 促使国内房地产价格持续上涨。另外, 外资对高档住宅和商业地产的炒作, 也会由于交易活跃和利润率攀高而挤压中低档房产的投资, 造成中低档住宅市场供求失衡, 从而进一步抬高其市场价格。
(3)加大了国际收支失衡和人民币升值压力, 增加了金融体系风险
只要国际资本对人民币升值预期的存在，它们进入我国投资的势头就不会减弱，而且会更加强劲。而随着境外资本特别是国际游资的不断增加, 将进一步拉大我国国际收支差额，加剧各国对人民币升值的压力。一旦对人民币升值预期消失, 大量投机性资金就会迅速撤离楼市, 汇出国外, 这样一来不仅会对以银行贷款为主要融资渠道的我国房地产行业造成致命打击，也会严重危及到我国金融体系的安全，影响到整个国民经济的健康发展。
三、对策建议
1.要充分认识加强对外资进入房地产市场的管制的必要性
房地产作为国民经济的支柱产业，其产业相关性高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切。根据国际货币基金组织《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》，183个成员中，有137个成员对外资投资房地产进行管制，其中既有发展中国家也有发达国家，既有货币可兑换国家也有不可自由兑换的国家。而我国作为发展中国家，人多地少，土地资源十分稀缺是基本国情，房地产业发展又正处于初级阶段，市场比较脆弱，法制还不健全。因此，加强对外资流入房地产的管制，不仅符合国际上大多数国家保证和促进房地产市场健康发展的通行做法，更是维护国家经济安全防止国民财富外流的需要。
2.改革现行的外汇管理体制, 建立灵活的市场汇率机制
稳步推进我国汇率制度改革，降低结汇的强制性, 扩大售汇的自主性, 形成相对中立的外汇管理政策框架, 并采取较为灵活的浮动汇率机制。对人民币进行小幅升值是目前解决人民币升值问题的最佳方案。因为这样一方面可以增加国际游资的投机成本，另一方面也弱化了人民币大幅升值的预期，从而在一定程度上抑制境外投机性资本投机“人民币汇率”的意图。
3.综合运用税收、信贷等手段调控外资在房地产市场的投资
在房地产消费环节, 对于非居民购房, 要以自用为基本原则，而对于购买多套住宅和短期内转手交易的境外非居民, 应实施严格的管制措施, 加大税收征收力度，提高其投机成本；针对外资产业基金大量进入商业地产, 应及时制定针对外资进入商业物业的调控政策, 提高营业税和收入所得税的比例。同时，加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理, 提高境外投资者购买住房按揭贷款的比例, 禁止境内银行为境外非居民个人和机构在境内购买商品房提供按揭购房贷款及外汇抵押人民币购房贷款。
4.建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系
当前，我国对房地产市场的监测和管理手段仍相当落后，为防止外资大量流入房地产而引发各种风险，要加强对外资流入房地产市场的监测和预警。例如，针对目前外资流入房地产市场底数不清等问题，要加强统计分析，建立外资购买房地产的登记体系，全程跟踪资金的流动，防止外资对房地产进行炒作；充分发挥专业统计部门的信息主渠道作用，根据外资流动和房地产交易的有关数据设计一套科学的、可操作性和定量化的风险评价指标体系，以便及时掌握市场运行态势，制定有效的房地产市场调控政策和措施。
参考文献:
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1 房地产产业发展的现状
“1991年至2010年，中国房地产的价格整体上呈上升趋势。从1991年~2002年，中国房地产价格增长速度与宏观经济增长速度还能保持一致。但从2003年开始，房地产投资平均以27．1％的速度增长，高于同期全社会固定资产平均投资增速25．8％。②在房地产需求方面，预计2011年全国商品房销售面积将为961.64万平方米，同比增长2.83%，增幅同比增加0.14个百分点。在房地产价格预测方面，预计2011年房价涨幅将回落，但总体水平趋稳，全年商品房平均销售价格将达到5711.51元/平方米。同比增长12.77%，增幅同比增加4.31个百分点。 2010年1-8月，中国住宅投资增速仍高达33.9%，大多一线城市仍未公布房价调控目标，而已公布调控目标的近40个城市则多数将房价控制目标定在增长10%左右。房地产价格的过快增长不但会对宏观经济的运行造成巨大的压力，同时还可能引发一系列关系社会稳定的民生问题。因此确定房地产价格波动的因素并准确衡量其作用强度是十分必要的。
2011年3月全国代表性城市住宅价格指数
城市 环比涨跌 同比涨跌 样本平均价格（元/平）
北京 0.55% 11.99% 22893
上海 -0.02% 9.56% 23586
广州 0.14% 14.32% 15123
南京 0.37% 10.25% 12329
武汉 0.69% ------ 7283
兰州 0.53% ------ 6083
1.1 房地产产业出现的问题
1.1.1 人多地少的国情限制“中国有13亿人口，国土面积虽然也很大，但人均占有土地面积不足世界平均数的1／3。其中，人均耕地面积仅为世界人均占有量的1／3。所以人均占有土地就很小了，人们住房压力变大，住房问题就会变得非常严峻。
1.1.2 中国的人口的继续增长估计不到15．5亿～16亿停不下来。在这种人口的增长过程中，城市人口必然增长，对房地产的需求就要增加。它带动了重工业的再次发展和消费升级。而消费升级又带动服务业的高速发展，当然这也要房地产作支撑。
2 研究房地产业市场调控的原因
分析房价上涨的原因：房价居高不下的原因是多种因素综合产生的结果。从理论上讲，房地产作为商品，其价格由供给和需求共同决定，但房地产又有其特殊性，它既是投资品，又是消费品。研究房地产价格的变化，就是要研究引起房地产市场价格涨跌变化的多种因素，以及对国民经济的影响程度。
2.1 土地因素。
我国经济快速发展，人民收入增加，增强了人民的实际购房能力，使得人民更加注重自己的生活质量，对房子的要求也会提高。GDP是各级政府的主要考核指标，地方各级政府从利益出发也不愿意降低土地价格，国家的宏观调控政策减少了对房地产的部分需求，但更多的使土地价格上涨得更快，从而导致房地产价格的不断上升，且继续维持上涨，这构成了房地产价格的主要成本。
2.2 需求因素。
近几年来，由于住房分配货币化的推动、城镇化进程加速、政府一系列配套政策的出台，大规模城市改造和居民拆迁，以及随着8O后结婚的来临，使住房的被动性需求增加，个人购房比例大幅度提高，中等收入者逐渐成为购房主体，形成住房消费的。在短时间内的集中释放，造成供不应求的局面推动了房地产价格飞速的上涨。
2.3 外商直接投资大量进入房地产。
由于中国外汇储备持续增长，国外投资者预期人民币将要升值，预期中国房地产回报率将上升，这吸引了国外投资者把资金投入到中国房地产，外商直接投资的不断进入增加了房地产市场的需求，从而拉高了房地产价格。
3 解决现阶段房地产价格不合理的对策
房地产市场能否稳定发展，不仅关系到房地产产业本身，也和我国宏观经济发展关系重大，房地产价格的快速上涨，已经成为我国经济运行中的突出问题，也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素。一定程度上波及到社会经济生活的稳定，成为社会各界关注的热点问题。所以国家需要采取一定的有效措施来缓和这种紧张的局势。
3.1 调控政策以实现提高住宅有效供给
3.1.1 鼓励住宅小高层化的趋势深化技术和资本对土地的替代程度，提高土地利用效率，从而解决地价升高对房价可能产生的推动作用，同时也缓和住宅用地供给和土地资源稀缺这一根本矛盾。在稳步增加住宅建设用地供应总量的同时，应注意优化供地结构，加快存量地的盘活，以缓解住宅开发用地供应不足的压力。
3.1.2 谨慎调整利率水平 由于前面所述的原因，目前我国对住宅的投资和投机性需求的抑制不应通过提高利率水平来实现，应着眼于寻求一系列非利率的信贷手段来如进一步提高购买多套住宅的首付等措施，增加投资或投机者的成本，压缩其预期的利润空间，在此基础上，维持或小幅上调现有利率水平，以保证住宅开发投资资金的供给。
3.2 支持和保护合理的消费型住宅需求
3.2.1 加强规范房屋拆迁管理 抑制被动需求不合理的增长。城镇危旧房改造以解决困难群众住房问题为目的，由此带来的住房需求是合理的，应当从政策上加以扶持。要严格控制房屋拆迁面积，保证交通、水利、城市重大公共设施等建设项目，以及重大社会发展项目、危房改造、经济适用住房和廉租住房项目外，一律停止拆迁，集中力量解决拆迁问题。对此，政府要加大投入，通过对低收人群体发放住房补贴，提供经济适用房和廉价租房等措施，保护公众的权利。
3.2.2 注重调控住房各类型需求将抑制投机性需求作为短期内控制房价的主要手段。在住宅转让环节，可以有针对性地提高住宅转让税率，例如韩国规定，对拥有3套以上住宅的居民户转让房地产课以60％ 的高标准转让税：另外在住宅价格增长过快的地区，实施禁止住宅预售权转让制度。逐步建立住宅实际交易价格申报制度进一步改善房地产税制，科学合理开征物业税，逐步建立有效调控住宅实际需求的税收机制。
3.3 完善住宅市场制度建设 强化住宅市场秩序管理，为各种政策的有效实施提供有力保障加强市场监管，严肃查处房地产开发、交易、中介服务中的违法违规行为。还可以开征物业税。不难看出物业税的开征，可以让投机者增加保有成本，迫使这些投机者离开房地产市场，使房地产的供需情况趋于真实，从而发挥供需规律的作用机制。建立住宅市场信息系统，实现房住宅信用档案信息的查询，逐渐形成失信惩戒机制。
大多数实体企业都在从事房地产业务，而主业的核心竞争力却并没有走向世界，应采用正确科学的思想作为指导房地产业正确发展。中央政府在制订税收、货币政策时， 理应把房地产市场的现状和长远发展趋势，当作重要的考量因素。我国传统居住文化对国人的消费习惯产生根深蒂固的影响，老百姓希望改善居住条件的愿望也是非常迫切的，这是真实的自住需求，房地产行业仍有相当大的潜力，坚持大力和稳健地发房地产业，使房地产价格随着老百姓收入的增长而适当增长。
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二、放宽住房贷款限制。按国家有关规定，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%，具体按金融机构的有关规定执行。
三、放宽公积金贷款条件。凡符合贷款条件的职工，20*年12月1日至2009年6月30日(以购房合同备案时间为准，不含拆迁安置房)在*城规划区购买普通商品住房（144㎡以下，下同），夫妻双方足额缴存住房公积金半年以上，或夫妻一方足额缴存公积金1年以上的，均可按规定申请住房公积金贷款，可不受价格和二次购房贷款限制。
四、调整住房公积金贷款首付比例和贷款额度。公积金贷款首付比例下调10%（即购买新建商品房的首付比例由原30%降至20%，购买二手房的首付比例由原40%降至30%），夫妻双方都符合公积金贷款条件的，贷款最高限额上调为16万元，夫妻一方符合条件的贷款最高限额上调为12万元，鼓励商业银行为使用住房公积金贷款的职工提供组合贷款。
五、在*城城市规划区内，对城镇居民20*年12月1日至2009年6月30日期间购买普通商品住房（含二手房），在2009年12月31日前办理房屋产权登记时，免征印花税，属于首次购买的县财政按所缴纳契税给予90%的一次性补贴；非首次购买的县财政按所缴纳契税给予50%的一次性补贴。
鼓励在旧城改造中推进房屋拆迁货币化安置，被拆迁人货币补偿后在*城规划区异地购买商品房的，享受被拆迁房屋等额面积的契税补贴优惠。购买住房两年以上再转让的，缓征营业税及附加税。对个人销售住房的，暂免征收土地增值税。
六、鼓励农村人口向城镇集聚。农村居民在20*年12月1日至2009年6月30日期间，凡在*城规划区购买普通商品住房（含二手房）的，除享受本意见有关政策优惠外，在2009年12月31日前办理房屋产权登记时，免征印花税，县财政按所缴纳契税给予全额补贴。
凡在上述期间购买成套商品住房或一间以上商业用房的，其本人、配偶、父母和未达法定婚年子女均可以申请办理*城非农户口，其义务教育阶段子女可以就近入学，享受义务教育，户口未迁入*城的，其未成年子女可以按照学区划片，就近借读入学；符合条件的可享受城镇居民低保待遇，医疗、就业等社会保障方面享受城镇居民同等待遇。
七、鼓励团购住房。自20*年12月1日起至2009年6月30日期间，对一次购买五套以上商品住房并一次性付款的，除享受前述各项优惠政策外，产权登记费、专项维修资金按50%收取。
八、加快保障性住房建设，合理确定经济适用住房建设规模，完善廉租住房制度，适度购买部分小户型住房用于廉租住房配租，逐步解决城区低保和住房困难家庭的住房问题。
九、对在20*年12月1日至2009年6月30日期间内，通过招拍挂方式取得商住用地，企业应交的城市基础设施配套费、人防易地建设费、新型墙体材料专项基金和散装水泥专项基金在申领商品房预售许可证时征收；在此期间开工建设的商品房项目，城市基础设施配套费、人防易地建设费按现行规定标准减半收取。
十、根据市场供求情况，科学安排土地出让规模，着力优化土地供应结构，合理安排土地分块出让，适时推出适合当前市场开发的住宅项目用地，推出一批商业、市场、休闲服务业、办公、酒店等非住宅项目用地。合理确定房地产开发地块规划容积率，促进节约集约用地。在符合城市景观和规划要求的前提下，鼓励房地产开发企业适应市场需要，适当调整房屋的建设标准；在建项目经批准后，可以对房屋建设标准作必要调整。
十一、根据土地基准价格和市场变化情况，合理确定土地出让起始价和出让底价。土地竞买保证金可根据地块位置不同，按现行规定标准适当下调。
十二、进一步规范房地产市场秩序，加强房地产开发项目广告管理和商品房合同管理，规范商品房价格。改进商品房预售管理方式，实行以幢为单位办理预售申请。各相关部门要进一步完善商品房综合验收制度，提高服务意识和服务质量，及时做好房屋竣工验收工作。加强房地产信息引导，健全市场预警机制，完善统计和信息披露制度。
房地产市场泡沫问题由来已久，从1998年起，房地产市场持续、高速发展，并引发了房地产泡沫之争，到2002年学术界讨论房地产泡沫开始盛行，至2004年底，关于泡沫经济与房地产的争论达到高峰，之后，房地产泡沫说成为时下流行语。自2007年下半年以来，由于国家宏观调控力度加大，尤其2007年8月7日国务院《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）的出台，之后相关的政策跟进，房地产市场出现“拐点”论，认为房地产泡沫即将破灭，于是关于房地产泡沫是不是不久破灭的争论开始。笔者认为现在不是要讨论房地产市场泡沫是不是即将破灭？而是认清房地产泡沫的危害性，怎样在未完全刺破泡沫之前，积极主动的抑制其恶性发展。
一、房地产市场泡沫的成因
房地产市场泡沫一般是指由于投机等因素，导致房地产价格偏离正常的市场价格水平而无节制地持续上扬，其上涨幅度较为严重地脱离了基础价格。[1]房地产泡沫的形成是多种因素综合作用的结果，主要因素概括为以下几个方面：
1.土地的稀缺性，直接导致地价飞涨。我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，且土地权益是虚拟资本的一种，容易成为谋利手段反复转手。可以说，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。
2.非理性投机需求和信息不对称，推动了房价攀升。投机性购房需求增长过快，个别地方出现“炒房团”，少数开发商及中介机构利用市场信息不对称，通过囤积土地、囤积房源、虚假宣传等不正当手段，哄抬房价，误导市场预期。人们对未来收益预期容易高估，使得房地产价格严重脱离其实际价值，更进一步推动了泡沫的形成。
3.地方政府的“投机主义”倾向，房地产投资的过度增长。在与中央政府的博弈中，地方政府是“经济人”，为了地方经济的增长和个人政绩的考察，行为扭曲产生了逆向的经济效应，降低了宏观调控对稳定房价的积极作用。[1]由于地方政府的扩大城市经营，把土地当作第二财政，盲目追求地方GDP增长指标，在城市化过程中，对房地产大量需求使众多的投资者纷纷涌入市场，投资出现过度增长现象，地产泡沫不断堆积。
4.银行及金融系统发放房地产贷款的非理性扩张，助长了房地产投资热度。由于房地产的高回报，银行在发放贷款过程中违反相关规定，愿意向开方商发放大量贷款，导致大量资金涌向房地产业，助长了房地产投资热度。信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资，给泡沫的产生和膨胀埋下了隐患。
二、房地产市场泡沫的危害性
1.增加生活生产耗费，不利于国民经济健康发展。随着我国经济高速发展，广大居民收入水平随之提高，但相对于高房价而言提高幅度有限。高房价使得居民不得不压缩在其他方面的消费支出，从而使得消费结构畸形，同时会严重抑制其它消费需求对相关行业的拉动作用。显然，房地产泡沫虽然可以在短时间内拉动建材、钢铁等行业的发展，但负面影响不容忽视，长期积累势必影响正常的生产经营与消费秩序，不利于国民经济的健康发展。[2]
2.长期泡沫膨胀，金融风险不断加剧。有资料表明，房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款；至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。[3]
3.影响和谐社会建设，一旦泡沫破裂易引发政治和社会危机。房价高涨，老百姓要几十年甚至几代人才能供得起一套房，房地产已成了穷人和富人的分水岭，并由此引发一系列社会矛盾。古今中外，安居才能乐业，如果居民连住的权利都没有得到保障，和谐社会又从何谈起？更为值得关注的是：一旦泡沫破裂，那时的房地产市场将会崩溃，房地产市场的崩溃又必然会直接带来银行业、建筑业、建材业等连锁反应，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会可能动荡不安，易引发政治和社会危机。
三、房地产市场泡沫的抑制措施
基于房地产泡沫已经形成，至少在部分大中城市客观存在，且其危害性极大，为了促进房地产业的健康发展，充分体现我国构建和谐社会的理念，笔者认为抑制房地产泡沫，刻不容缓，建议从以下几个方面着手：
1.完善国家土地制度建设。按国务院《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）精神，中央政府要加大对地方政府权力的约束，在控制拆迁、放量土地中做好监督工作，增强供应信息的透明度和稳定性，防止更高层次的政府设租和相关利益集团寻租。进一步完善招标拍卖挂牌出让制度，特别通过土地价格的标底的确定和建立土地拍卖后评估制度，合理确定土地价格，防止出现暗箱操纵现象。鉴于土地收益是地方税收的重要来源，中央可考虑在国家土地统一规划下，提高地方土地收益，切断地方行为扭曲的经济动因。[1]
2.建立符合我国国情的住房建设和消费模式。“我国人口众多，土地、能源、资源紧张，而城镇化快速发展和人民生活改善带来了较大的住房需求，这就决定了我国不能占用大量土地、消耗大量钢材、淡水和能源建设住宅，消费模式不能维持现状。”①必须立足于我国人多地少的国情思考住宅建设模式问题，调整住房供应结构，实现90平方米以下住房占70% 以上的目标，考虑大多数群众实际居住水平和改善住房需求的支付能力，要引导合理的住房消费，积极发展二手房市场和租赁市场，引导居民适度、梯次消费。
3.控制投机行为，遏制投机购房需求。我国房地产实行的是住房交易环节中的营业印花税和个人所得税，对居民自有自用住房不征收房产税和物业税。税收制度上的缺陷造成了投机者的“炒房”、“囤房”和开发商的“捂盘”行为，掩盖和扰乱了市场供求关系，一定程度上人为制造了房地产市场虚高价格。针对商品房投机炒作，对购买期房、商品房两年以内转手交易的，除了按照央行和银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发〔2007〕452号）的规定进一步提高第二套购房门槛的，挤出部分投资和改善购房需求，还应研讨税收政策，严格商品房出售收入个人所得税、营业税等的征收，稳步推行物业税，降低房地产的投资价值，抑制囤积房产、投机炒作现象。
4.中央政府切实加强对地方政府的监督，避免地方政府的“投机主义”倾向。中央政府要从土地合理开发利用、城市可持续发展、环境资源优化配置的角度，加大对对地方政府的监督，同时在对政府的绩效考核中不能单独强调GDP指标，还要考虑服务型政府的社会责任，综合考虑，形成制度化的考核干部机制，直接与领导干部的任免升迁挂钩。这样可以避免政府“机会主义”引致的地方投资冲动，并从根本上转变经济增长方式，实现科学发展观，避免因地方利益和中央利益冲突而弱化中央宏观调控力度。
5.严防金融风险，合理引导资金流向。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，加强金融风险防范，合理引导资金流向，从源头上控制投机资本。首先，严格控制信贷引起的房地产项目投资过热。对房地产项目资本金比例达不到35%或未取得“四证”②的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。其次，严格个人住房贷款（尤其对二次以上购房贷款）管理。严禁违规发放“零首付”个人住房贷款，银行发放个人住房抵押贷款应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%，注意防范与期房相关的特定风险。最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。
作者单位：郑州航空工业管理学院
注释：
①摘自建设部部长汪光焘2007年1月23日在全国建设工作会议上的报告。
②建设项目“四证”是指土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证。
参考文献：
土地是房地产市场发展的基本要素。近年各地房价快速上涨,除城镇化快速发展、宏观经济平稳较快增长、居民收入持续增加、流动性充裕等刺激住房需求不断增加的背景外,土地供应不足成为地价房价上涨的根本因素。在土地财政巨额“快钱”的吸引下,地方政府无一例外地采取“饥渴型供地”,众多开发企业面对唯一的土地供应方展开竞争,导致地价节节攀升,加剧房价上涨预期,刺激开发商囤地居奇。
一、近年住宅用地价格上涨幅度明显高于其他用地价格上涨幅度和住房价格上涨幅度,相对住房需求的增长,房地产开发的住房供地总量明显偏少,不可避免地提高了地价以及房价上涨的预期
从地价变化来看,2003年以来,居民住宅用地价格上涨幅度持续高于其他用地价格上涨和商品住宅价格上涨的幅度。2003年,居民住宅用地价格涨幅超过两位数字达到12.4%,远高于同期土地交易价格8.3%和商品住宅价格5.7%的涨幅。在2004―2008年的5年中,除2006年外,各年居民住宅用地价格上涨幅度均达到两位数字,均高于同期其他土地价格和商品住宅价格的涨幅。居民住宅用地价格的变化显示了住宅用地需求增长远远高于住宅用地的供给增长。
从全国供地数据来看,2003年,招拍挂开始严格实施,房地产企业购置土地面积增长就出现较大幅度下降,2004―2009年6年中有4年房地产企业购置土地面积为负增长。2009年房地产开发企业购置土地面积为3.19亿平方米,仅相当于2002年的购地水平。而2009年的商品房销售面积总量大约是2002年商品房销售面积的3.3倍。显然,相对房地产需求的增长变化,近年房地产开发的供地总量明显偏少。来自土地增量市场供给的从紧,不可避免地提高了地价以及房价上涨的预期。
二、“饥渴型供地”的直接条件是房地产开发用地供应的绝对垄断,背后则是地方政府“土地财政”的根本动机
我国房地产市场的一个明显特征,是要素市场化不足与产品过度市场化并存。土地招拍挂以来,土地要素供给由地方政府绝对垄断,土地供应量很大程度是非市场化的,地价则由市场供求关系来决定。各地土地储备中心的职责并不是根据房地产市场的需求变化来确定土地的供应总量,而是“以最小的土地供应量来完成政府下达的收益指标”。2004―2009年,国土资源部数据显示,全国累计供应房地产用地44.07万公顷,而国家统计局的数据则显示同期房地产开发企业购置土地面积为22.6万公顷,近半数土地并没有形成市场的有效供给。土地要素的市场化明显不足,一方面导致土地成为腐败的高发环节,另一方面土地供应不足推动了地价房价的上涨。
地方政府的“饥渴型供地”源自对土地财政的高度依赖。自1994年实行分税制后,土地出让金作为地方财政的固定收入全部划归地方所有,2006年12月国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》,明确了国有土地使用权出让收入的范围,要求加强国有土地使用权出让收入征收管理,将土地出让收支纳入地方基金预算,实行“收支两条线”管理。现行体制下,土地出让金收入对地方财政收入的贡献超过了三分之一,有的地方甚至达到50―60%,土地出让收入已经成为了地方财政收入的重要来源。许多基层政府的财政只是“吃饭财政”,所有城市建设资金以及“三农”教育、医疗卫生、社保等民生领域需要财政真金白银的支持都不得不来自土地收益,即所谓“经营城市就等于经营土地”。
“土地财政”是推高地价房价的制度性原因。由于招拍挂的核心是“价高者得”,2004年实行该制度以来全国土地收入猛增。根据国土资源部的数据,1999年以来,我国土地出让总收入已达6.9万亿元人民币,其中多数为2004年土地出让实行招拍挂以来所获得。统计数据显示,2006年全国土地出让收入达7000亿元,2007年土地出让收入超过1.2亿元,2008年土地出让收入为9600多亿元,2009年土地出让总收入为1.59万亿元。
三、逐步建立城乡统一的多元土地市场体系,促进房地产市场长远健康发展
造成地价节节攀升、土地闲置的原因不在于土地招拍挂制度,而是我国现有土地供应方的绝对垄断。因此,应逐步建立城乡统一的多元土地市场体系,打破土地供应绝对垄断的现状。
建议按照集体土地与国有土地同性同权同价的原则,从部分城市“城中村”和城乡结合部开始试点,在用途管制和符合规划条件下,允许城镇范围内集体建设用地出租、出让、转让、抵押;允许村民集体自行建设各类地产项目,实行与国有建设用地相同的市场化出让制度,包括协议出让和招拍挂出让方式。
