时间：2023-06-06 09:01:22
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房地产经济在我国经济发展当中占据着支柱性的地位。尽管近年来我国加大了对房地产的宏观经济管理力度，且一系列的调控政策相继出台，但对于房地产市场并没有起到多大的成效。这主要是由于房地产市场发展过程中存在着一些深层次的根本性问题，从而导致房价上涨得不到有效地抑制。在这种情况下，需对房地产经济管理问题进行正视，确保推动房地产业的健康、稳定发展。
1房地产经济管理中存在的问题
1.1没有明确长远目标。我国的房地产经济管理失衡，虽然采取了一定的措施在某种程度上抑制了房价增长过快的状况但却忽视了我国整体上的经济发展状况，不能为我国的房地产经济管理作出长久性的规划。由于房地产行业的土地来源有一定的不确定性，针对房地产的政策规划并不明确，采取的解决措施缺乏科学合理性仅能在一定的时间内发挥效用，没有长期效果。1.2泡沫经济问题严重。近阶段以来，房价处于持续飙升甚至在政府出台相关政策后也只是在上升趋势上略微减缓了一些，问题并没有得到根本性的解决，这样和容易造成虚假的需求信息，不仅会影响到开发者对行业前景的预判，也会影响到消费者对房产的规划，而由于这些虚假的需求信息很容易造成房产堆积、无法处理等问题的出现，给国家经济的发展带来非常不好的影响。房地产泡沫问题就是源自于虚拟需求，房地产泡沫的形成不仅对房地产产业以及相关产业的稳定发展，也会直接影响到国民经济的发展和变化。1.3开发商的资金来源单一化。房地产开发需要的资金有很多，现阶段我国大多数房地产开发商需要依靠银行贷款才能够实现房地产开发的正常经营，而只有完成房地产开发、房屋出售后的所得才能够归还银行，但是由于现今房地产行业存在“房价高、卖房难”的问题，部分房地产商并不能够在预计的期限内卖出房屋、归还贷款，再加上相关的商业银行不能够进行科学有效的监管工作，很容易出现监管漏洞，从而导致我国经济发展受到一定程度的影响。1.4相关的法律法规不健全。想要改善房地产经济管理必须要将相关的法律法规健全起来，近年来针对房地产经济管理的法律法规并不是很多，进而造成相关部门监管不到位的情况经常发生，这就在一定程度上给房地产经济管理造成滞后性，不仅给房地产市场造成了混乱，也给经济管理工作带来了工作难度。虽然政府针对房地产经济出台了一些法律法规，但是法律法规的明文规定太过笼统，以致于在落实细节上可能会有很大的差距，如果这样的问题长期得不到解决，势必会在行业内形成恶性循环。
2解决房地产经济管理中存在的问题的对策研究
2.1制定长期的经济管理规划。要站在我国现阶段国情以及未来发展趋势来制定长期的房地产经济管理规划，既要制定发展目标，也要明确各个阶段的管理任务，给房地产经济管理一个明确的发展方向，从而减轻房地产市场的负担。同时也要考虑到广大人民群众的房产需求和国家建设需求，在房地产建设方面有一定的把控和规划，在科学合理的前提下制定更为适合我国发展的房地产经济管理规划，从而更深入的解决房地产经济管理当中存在的问题。在制定房地产经济管理中长期发展规划时，需要做好房地产市场的调查工作，详细对我国当前房产地发展的情况进行深入调查和研究，根据调查所得结果来制定科学合理的发展计划，确保我国房地产业能够健康、稳定的发展。2.2严格把控市场经济泡沫。面临现阶段我国出现的房地产经济泡沫现状，不仅需要相关的管理部门引起高度的重视，也需要广大人民群众在购置房产的过程中谨慎有余。房地产经济相关管理部门需要制定出相关的制度来约束整个房地产市场的发展趋势，不能太过抑制也不能太过松弛，一定要在宽严并济的基础之上进行更为谨慎的衡量和管理。严格把控市场经济泡沫不仅对房地产行业可持续性发展有着重要的作用，更对我国的整体经济发展趋势的稳定性有着不容忽视的作用。要对于市场失灵情况的存在进行正视，在具体干扰过程中，需要在市场自身调节能力得到有效发挥的基础上进行，同时还要对市场的变化情况进行有效掌握，在干扰时要确保做到适当性和适度性。从而建立健全完善的房地产运行管理机制。2.3逐渐发展并健全房地产行业融资体系。要想更好的管理房地产经济，首先就要在融资途径上严格把控，当房地产融资来源加以分散而不是原来单一的借贷，既可以减轻房地产商们的还贷压力，也可以为商业银行减轻出资压力，既可以起到方便经济管理的效果，也可以降低房地产行业整体的产业压力，逐渐发展并健全房地产行业融资体系是很重要的一个监管对策。2.4建立健全房地产经济管理严格法律法规。我国针对房地产经济管理方面的法律法规太过松懈，以致于在相关法律法规当中对较为重要的房地产经济管理细节问题没有做出明文规定，这就使得一部分房地产商钻了国家法律法规的空子，不仅给整个房地产经济行业造成不良影响，也使得消费者的利益受到损失。以法律切实保障我国房地产综合、全方位的、多层次的宏观调控体系的建立和实施。继续完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》，尽快出台各相关的实施细则，促成《房地产法》的出台，将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系，提高我国房地产行业相关规范政策的层次性、稳定性和严肃性，使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。
3结束语
房地产经济管理中存在的问题需要我们去思考并进行更为细致的分析，文中提出的相关对策不仅是为了更好的实现对房地产经济的有效管理，更是为了能够让房地产经济管理在更为持久更为合理的方向发展。这些对策可能在一定时间内不会发挥到应有的效果，但是一旦持续下去，房地产经济管理会得到更好的结果。
作者:余良 单位:天津市长城房地产开发有限公司
近年来，我国经济发生翻天覆地的变化，各行各业飞速发展，尤其在房地产行业，发展更为迅速。现阶段，我国一直存在炒房热的现象，房地产开发商不断加大对房地产项目的开发，在促进我国经济发展的同时，房地产在经济管理方面存在着许多问题。基于此，本文首先对我国房地产经济管理的重要性进行了简要阐述，接着分析了我国房地产经济管理中存在的问题，最后重点探讨了房地产经济管理策略，以期为房地产经济管理者提供一些有价值的理论参考。
一、房地产经济管理的重要性
经济管理，即经济管理者对经济活动实施管理的过程。通过对经济活动实施有效管理，促进预期目标的进一步实现。对于房地产行业而言，经济管理通过提供生产力，促进生产潜力的发挥，进而创造更多的经济价值。房地产经济管理工作是一项长期而复杂的工程，其整个工作流程形成科学的管理系统，不仅能够有效激发工作人员的工作热情，提高工作积极性，而且能够将个人与企业的发展目标紧密地联系起来，进而促进企业发展目标的实现。同时，房地产经济管理对经济活动具有一定的监督作用，对房地产企业运行过程中存在的问题及时发现，找出问题存在的根源，尽早采取有效应对措施，将房地产企业经济损失降至最低。另外，房地产经济管理能够对各部门工作进行全面协调，强化部门沟通，在保证部门职能得以充分体现的同时，进一步实现资源的有效利用，为企业带来更大的经济效益。
二、房地产经济管理中存在的问题
(一)管理目标不明确
就房地产经济管理现状而言，虽然在政策上做出相应调整，但在管理目标与长期规划方面不够明确，对经济管理工作认识不足，导致企业在运行过程中缺乏具有前瞻性的政策目标。当前，房地产行业缺乏连续性的管理政策，使得管理目标模糊不清，短期政策的制定与长期政策的控制目标不一致，甚至存在相互矛盾的现象。如此一来，就会引起房地产行业的管理动荡，削弱经济管理效果，不利于房地产行业的长远发展。
(二)经济管理停留于表面
为了进一步规范房地产行业发展，政府短时间内出台了若干政策规定，且进行了密集推行。但就发展现状来看，许多房地产经济管理政策只是停留于表面，难以有效落实，相关部门执行不力，影响相关政策的贯彻效果。另外，还有许多经济管理政策缺乏可实施性，政策细则与实施原则不相符，落实起来容易出现问题，再加上管理部门管理职责不明确，一旦出现问题就会出现相互推诿的现象，使经济管理政策难以发挥其作用。
(三)房地产市场的泡沫经济现象
在我国，房地产行业竞争非常激烈，且会占用大量资源、资金等，容易导致泡沫经济现象的产生。近几年，我国各地房地产市场交易量不断下降，而交易价格却不断上升，许多购房者都在持观望态度，这就给房地产开发商带来巨大的降价压力，导致房地产交易价格急剧下降，进而导致资金链断裂。部分地方政府通过提升交易价格短期内促进地方经济增长，但一旦出现“硬着陆”现象，就会对经济的健康发展产生严重影响。
三、房地产经济管理策略
在我国，房地产经济在国民经济的发展中占据着至关重要的地位，因此，在经济管理方面必须正视其存在的问题，经全面分析采取有效措施予以解决，以进一步促进房地产行业的健康发展。
(一)明确发展目标
房地产行业要想实现健康长远发展，首先应明确其发展方向，树立长远的发展目标。在制定发展目标时，应首先分析自身发展情况，与社会发展需求相结合，保证发展目标的正确性与科学性。而在房地产管理政策的制定上，应树立长远的发展规划，通过对当前经济的发展现状、居民的住房需要及生活水平等各方面的综合考量，制定相应的政策法规。
(二)控制开发成本
房地产开发成本对房地产经济效益及使用价值均产生重要影响，因此，必须对开发成本加以控制与管理。首先，作为经济管理者，应增强成本控制意识，减少资金浪费，最大限度地发挥各项资金的使用价值；其次，通过相关制度的规定，对经济漏洞予以制止；最后，针对工程实施情况，制定成本控制制度，通过责任分包制的实施，促进相关制度的有效落实。
(三)转变经济补偿方式
第一，房地产补贴形式的转变。当前，我国采用经济适用房与廉租房两种方式给予低收入居民经济补贴，但现实是分配不合理，大部分被房地产投资者所占有，导致该方式的补贴功能并未得到有效发挥。因此，可采用资金补贴的形式，将房地产补贴资金直接与低收入人群对接，提高其购买力。第二，强化房地产经济管理。房地产行业的发展对居民生活水平产生直接的影响，因此，应在完善住房补贴政策法规的同时，适当增加对房地产的经济管理力度，通过房地产调控细则的科学制定，确保经济管理政策的有效落实。
四、结束语
综上所述，房地产事业的不断发展对我国国民经济的增长起到重要作用，一方面明显提升了人们的居住水平，改善了居住质量，另一方面，促进了社会的不断进步与发展。因此，在房地产经济发展过程中，应不断提升经济管理水平，更新管理理念，正确面对经济管理问题，通过对相关问题的全面分析，有针对性的采取有效的应对策略，在提升房地产经济管理水平的同时，促进国民经济的健康可持续发展。
作者:厉保全 单位:山东省日照市五莲县房地产管理中心
参考文献：
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-0016-02
最近，不论是国内各级政府部门的公务员、经济界的专家学者，还是普通百姓，人们议论最多的莫过于当前国内的房地产市场。由于房价日趋上升且居高不下，事关国计民生，国家及社会都对此非常重视，相继出台了宏观宏观调控政策，加强对房地产市场的干预与调控，促进社会和谐、稳定发展。
1、国家采取宏观调控政策干预房地产企业发展的必然性
1.1 楼市价格日趋上升，政府必然会采取宏观调控政策
楼市不断升温，房价不断拉升，与广大工薪阶层消费者的收入比例不协调，由此产生了诸多的社会问题，加大了贫富差距。这些现象与中央政府所提倡的“和谐社会”的宗旨并不相符，为稳定社会安定团结，增加中低收入者的购买力，势必要拿地产开刀。但是，为什么中央政府要对国内房地产市场进行调控，问题在于实际的房价上涨得已相当离谱了。政府出手的目的是为了规范行业发展，净化市场，来扶持实力企业，稳定税收来源。但是这种调整是长期的规范，而非短时间的行为，行业的发展需要这些规范，这些规范会使一些企业在竞争过程中死亡，也会使一些抓住机会的企业发展壮大，从而掌握更大的市场空间。
1.2 中央与地方政府的博弈，必然会采取宏观调控政策
地方政府为了税收、土地经营款的收入问题，鼓励地产发展，提倡房价增长，让地方政府在整个国民经济行为中占领比例越大，城市建设发展速度越快，政绩也就越明显；中央提出“和谐社会”的，理念，全国一盘棋，自然不能任由地产任意发展，调控是势在必行的。
2、宏观调控下房地产经济发展与管理的相关建议
2.1 基于宏观调控，房地产企业首先应明确企业的发展战略目标
企业在宏观调控前后，要对自身行为进行规范，虽然目前市场风险偏大，也就要求企业在进行投资时更加理性、科学化，同时由于调控的原因，使企业自我超越也成为一种被动的发展，整个行业不仅是大鱼吃小鱼，更是快鱼吃慢鱼的局面。应该把宏观调控看成一种挑战，同时更是机遇。
企业在宏观调控前后，要对自身行为进行规范，虽然目前市场风险偏大，也就要求企业在进行投资时更加理性、科学化，同时由于调控的原因，使企业自我超越也成为一种被动的发展，整个行业不仅是大鱼吃小鱼，更是快鱼吃慢鱼的局面。应该把宏观调控看成一种挑战，同时更是机遇。“苦练内功，积极创新，提升自身品牌的竞争力，成为当务之急”。
2.2 基于宏观调控，房地产企业应明确经济发展与管理的思路
2.2.1 规范企业管理，提高企业决策能力
对于企业内部管理更要科学化，针对于企业内部的情况，整理出一套适合企业发展的管理模式，对于目前阶段的房产企业，是一个势在必行的话题。企业决策者不仅要对整个行业的发展有清醒而深刻的认识，同时更要对自己的企业内部管理有更高远的看法与思路。挖掘企业内部生产力，对于其他成熟的行业来讲，已经是老生常谈，而对于地产企业来说，可能还比较少有企业进行。制定出企业发展的各个时期的目标，完善内部定位，把整个企业磨合成一块钢板，以来适应来自市场、政策等方面的风险。随着行业的规范，竞争的加大，提高企业决策系数，对于企业发展是长足而有相当好处。
2.2.2 注重人力资源的管理，增加企业竞争力
人力资源是企业获得持久竞争优势的来源，制度是提升企业基于人力资源管理的核心竞争优势的保证。3P即人、流程、产品是构成组织的最基本的三个要素，它是组织生存与发展的根本。随着组织的业务和规模不断的扩大，人的管理（包括人力资源及绩效管理）及流程管理作为最基础的管理基石将决定着组织是否能够得以持续发展。人力资源管理不仅是把专业人员请进企业，更多的是用好专业人员，用通俗的话来说就是“招进来、留得住、用得好”，用感情留人、用待遇留人、用事业留人。
2.2.3 打造企业文化，建立核心价值观
房地产是高风险的行业，资金投入大、运作周期长、市场变化快，即使是优秀企业，稍有不慎也会一败涂地。如何让企业在竞争中脱颖而出并保持持续发展，成为新世纪房地产企业正在苦苦思考的难题。而且，在中国加入WTO后，房地产企业不仅面临着消费主体、供求关系、消费者需求等方面的不断变化，而且还面临着国外企业涌入国内市场而产生的竞争。要想从根本上解决这些问题，一个主要思路就是以市场为导向，树立新的战略观念，培育房地产企业的核心竞争力。
2.2.4 整合社会有效资源
有效资源包括社会资源，既社会资源与自身资源，社会资源包括政府资源、各个管理部门资源、金融单位、以及新闻媒体和各个专业合作公司；自身资源是指企业内部的品牌、资金、人力以及管理能力。
2.3 基于宏观调控政策，企业经济发展应贴近市场、符合需求
企业在开发项目时要因时因地，找准项目投资的切入点，从项目前期策划、工程施工、市场营销等方面，根据市场的实际情况，走差异化发展的道路，所做的项目求精不求大，做出自己的特色，树立自己的品牌。首先，必须重视市场调研，利用项目可行性报告，合理评估地块各种情况及资金备需情况。其次，规划科学合理、符合市场需求，并保证产品适度领先。最后，准确定位产品，包装合理，入市机遇准确，价格策略合理，营销思路大胆无误。
其中，“个性化”的楼盘可以表现在很多方面。比如，楼盘的外观造型上要体现城乡地区的文化差异，要风格各异。“个性化”的开发来源于创新，其实质是“以人为本”的服务意识，要设身处地为消费者着想，才能设计开发出有“个性”的住宅产品。本人认为，应坚持以中低收入人群为服务对象，户型上应以小户型为主、多户型并存，并保持这种开发理念的一贯性。
2.4 房地产企业应注重建立企业本身的品牌
房地产品牌的特质，往往使开发企业无法复制，企业产品脱颖而出。房地产品牌代表了有特色的房地产产品，代表着拥有这一品牌的房地产企业的6独特居住理念。根据行业发展趋势，把地产品牌概括为一下三个方面：企业品牌、老板品牌、产品品牌。作为地产企业来讲，不仅仅是要提供实体的配套、物业的管理，更要把项目的资源，作为一种互补的连动。同时要把企业的服务变成艺术，变成文化，以艺术和文化的方式里营造小区的氛围。
在将住宅商品房推向市场的过程中，会存在品牌等方面的问题。因此，房地产企业在项目实施过程中需要注重小区生态环境建设。建立配套工程齐全、售后服务信誉好、工程质量优质的品牌项目。房地产企业在发展过程中需要具备超前的眼光，及早掌握城市规划的基本方向，房地产行业发展需要和国家的战略方针紧密结合在一起，从而能够创造出更多的精品房源，为整个社会经济发展奠定重要的基础。
2.5 基于宏观调控，房地产企业应重点发展规模化、低成本的经营管理模式
引言
我国房地产行业在我国整体经济发展中发挥着重要作用，不仅提高了人们的生活水平，还带动了地方政府财政的收入。但是在房地产的繁荣发展中，其中经济管理出现诸多问题，如管理目标不明确、管理过于形式化、管理机制不够完善等，严重阻碍了我国房地产的良好发展。因此，对房地产经济管理中存在的问题与应对策略进行探讨十分有必要。本文就对我国房地产经济管理的现状进行分析，并提出有效的管理措施。
一、我国房地产经济管理的现状
（一）管理目标不明确，出台的政策没有落到实处
房地产发展不仅关系到我国的经济发展，而且还与我国的社会生活紧密相连。因此，房地产经济管理出现的问题应值得重视。根据实际调查，发现房地产中的问题主要有以下几点。
1.管理目标不明确
为了使我国房地产市场实现供需平衡，使价格满足人们的需求，政府在管理政策上作出了调整。但是由于我国当前正处于经济发展阶段，对房地产中的问题还不是特别了解。对房地产的规划还不够清晰，这就使我国房地产经济管理的目标不够明确。其中规划的策略存在不合理的现象，直接影响房地产健康平稳的发展。
2.政策缺乏连续稳定性
近年来，我国房地产在政策调控房价上进行了调整，但是房价并未下降，反而出现上升的现象。虽然在这个过程中出现过下降的，但是之后还是随之增长。从整体上来看，还是呈现出增长的趋势。这就对房地产的发展造成了很大影响。
3.政策调控没有从根源处解决问题
由于我国的政策调控不但没有解决我国的房地产出现的问题，反而使房价上涨。这是由于调控的手段太过单一，没有从根本上解决房价上涨的问题。这样不仅对我国的资源有很大浪费，而且之前出台的降税费的政策而后期的二套房政策存在矛盾，就会造成消费者打消买房的念头。对于国家的一系列调控，对房地产的发展有着一定的影响，其根本没有触及房地产问题的实质。照这种形势发展，未来房地产将无法吸引消费者的眼光。
（二）管理过于形式化，管理机制有待提升
1.管理太过形式化
我国的房地产发展虽然取得了良好的成果，但是近年来，房地产经济管理出现的问题成为了热点话题。尤其在最近几年的房地产开发，房地产的经济管理也引起了政府的重视，并出台了一系列政策。但是需对规定与正常都没有真正落实，导致出现管理过于形式化。另外有些政策由于不符合房地产的现状，其规则与实施的原则存在一定的差异，引起房地产界的出现很大的争议。我国经济管理策略实施按照由上到下的原则进行，这就使地方政府、中央政府房地产出现各自实施政策，而两者没有进行有效的沟通。其中导致其职责没有明确。这就影响了我国房地产行业的政策无法落实到位。
2.过分依赖房地产业
房地产作为我国国民经济发展的主要行业，对我国经济发展发挥了有力的促进作用。尤其在国际金融危机中，政府出台了一系列的政策推动房地产的发展。推动了我国经济发展。因此，政府将房地产的发展作为我国经济的发展的主体。但是由于房地产行业具有不稳定的现象，过于依赖房地产业来拉动经济的发展是不可靠的。因此，我们要加大保障房的建设，以此保证人们的居住，限制投资性需求以及支持改善性需求。
（三）相关法规体系还不够完善
房地产的法律法规的不健全是影响房地产行业发展的原因之一。我们从其他国家房地产发展来看，要保障房地产市场的健康运行，其最主要的是制定相关的法规体系。但是随着房地产经济的快速发展，我国的法律法规还存在着不完善的问题。房地产市场管理系统应考虑到整体性，不但要考虑前期的开发、建设与交易，还应对后期的管理引起重视。当前，随着房地产的不断发展，我国房地产经济管理对后期的管理还存在着不足，与其发展速度明显不相符，从而导致房地产无法良好的发展。
二、我国房地产经济管理的有效对策
（一）资金成本进行控制
控制开发成本解决房地产经济管理的有效措施中的一种，开发成本与房地产的经济效益有着紧密的联系，其关系到经济效益的产生以及价值。在项目确定之后，要对项目的成本进行控制，主要是根据公司的实际情况来实施。一般的资金控制是较为简单的，其中对业务费用的支出很难掌握，对其控制有着一定的难度。制定过程一般有：增强经办人的主人翁感，节约开支：制定相关的制度来控制成本，其中要考虑到项目的实际情况实施，实施责任分包制，完善成本控制的制度。
（二）制定科学合理的发展规划
要使房地产良好的发展，制定长期的发展规划是最为关键的内容。首先需要明白发展目标的意义，随着市场经济体制改革的不断深入，房地产发展方式上也发生了一些改变。房地产发展关系到人们的生活居住以及我国整体的经济进步。因此，制定房地产长期发展规划具有着重大的意义。其次，由于我国正处于经济发展初级阶段，明确发展的思路与方向是主要的一点，制定长期的发展目标对我国的城镇发展以及国民经济发展有着很大作用。因此，要对我国经济管理的目标进行深入的分析，为制定我国长期的发展目标奠定基础，从根本上解决我国房地产发展的问题。
（三）不断完善相关法律法规体系
由于我国房地产正处于发展阶段，不够完善的法律法规对我国房地产的发展造成一定的影响。因此，只有不断的积累经验，不断的完善法律法规，才能使我国房地产能够健康平稳的发展。要根据房地产的实际情况制定有效的法律法规，使其更加科学合理。首先需要约束政府经济管理政策，防止政府对房地产市场的正常运行造成干扰，同时，对我国房地产宏观调控体系落实到位，不断完善相关的法律法规，并将到后期的管理纳入法律体系中，使房地产市场经济的管理更加全面。
（四）建立健全管理机制
一、国内房地产经济管理现状
从表面上来看，我国房地产行业发展较为繁荣，但是探究到行业内部，其实还是存在较多问题，而且这些问题严重威胁到我国房地产行业的可持续发展，不能忽视。
为了加大对房地产行业的管控，国家先后出台了诸多管理政策以遏制房价的快速增长，但是从实际效果来看，成效不大，无法从根本上解决问题，反而加大了租房者的负担。土地、原材料、人工、机械等房地产行业所需要的物质成本不断上涨，造成房地产行业的成本上升，间接推动了房地产价格的上涨。另一方面，一是消费需求还在增加，使得房地产的交易量也不断增加，二是我国实施城镇化的发展战略，也将推动房地产行业的发展。当前我国房地产经济管理的原则是实行土地国有化，将土地所有权、使用权和经营权相互分离，这样有助于国家对土地进行整体规划，也有助于相关政策的顺利执行。
二、当前房地产经济管理过程中存在的问题
（一）政策大多为短期政策，缺乏连续性
最近几年，我国将房地产市场的调控重点放在供需平衡上，但是大多数政策都是短时间内的，缺乏连续性的政策，没有从本质上认识房地产经济管理方面的问题，无法进行长期有效的管理。同时，政府在制定短期政策和长期政策时，所控制的目标会有差异，使得管理效果不好，这给部分投机者提供了扰乱市场获利的机会，不利于我国房地产行业的稳定发展。国家相继经济适用房、房产税收、国五条政策都暴露出我国对管理目标模糊的事实。
（二）经济管理流于形式，缺乏完善的监督制度
政策出台的目的在于加强市场管理，促进房地产行业健康发展，但是当前诸多政策流于形式，政策的执行缺乏相应的监督体系。一方面房价持续上涨，使得购房者的压力进一步增大；另一方面民间出现了大批的炒房者，进一步抬高了房屋价格，导致我国出台的诸多房地产经济管理政策都无法有效地发挥其效果。另外，中央政府和地方政府实行两级监管，导致中央出台的政策和地方出台的政策会有一定的冲突之处，同时对于管理的职责和管理的范围等确定迷糊不清，使得我国房地产行业出现“上有政策，下有对策”的恶性循环体系。房地产属于高回报产业，房地产是不少地方政府的主要财政来源，很容易出现权钱交易等腐败情况，影响中央政府的经济管理效果。
（三）相关法律、法规体系的不健全
法律、法规体系的健全是进行有效房地产经济管理的前提，虽然我国房地产行业发展较为繁荣，但是法律体系的建设严重滞后，导致房地产行业有不少漏洞并诞生不少投机者扰乱市场。当前我国房地产经济管理的文件或政策大多由国务院，但是这些文件和政策缺乏法律性、严肃性、稳定性和长期性，使得房地产行业经常出现无法可依、有法不依、执法不严的局面。
三、解决我国房地产经济管理过程中问题的建议和对策
（一）制定连续性政策，做到长期管理
首先，我们对城市要进行合理定位，从区域位置、实地观摩、资料调查和历史情况这四方面来对城市进行定位，根据城市的定位确定相应的发展战略，然后政府制定连续性发展规划，明确房地产经济管理的目标，缓解需求与建设之间存在的差距和矛盾，维护社会和谐稳定，促进经济持续发展。最后，我国长期存在人多地少、人多房少的局面，政府要明确规定房地产经济管理的目标和自己的角色，发挥自身的作用，引导国民进行健康的住房消费。
（二）建立健全管理机制
健全的管理机制可以使房地产良性发展，政府要发挥经济管理在房地产行业的作用，使房地产行业本身和国家调控都能促进房地产行业健康、稳定的发展。另外，中央政府需要调整财税制度，降低地方政府财政对房地产行业的依赖性，并对的情况严厉打击，并挑选典型案例对地方政府进行教育，维护市场环境，促进房地产行业健康发展。
（三）完善法律、法规体系
目前，我国出台与房地产相关的法律法规只有《土地管理法》《城市房地产管理法》和《建筑法》几部，数量比较少，而且缺乏具有行业针对性的《房地产法》，相关部门应快速推动《房地产法》的出台，使我国在进行房地产经济管理和出现房地产经济纠纷时做到有法可依。从过去几次国家的调控政策来看，效果不是很理想。
（四）开展实际勘察，了解土地住房居住情况
地方政府为了提高财政收入，对土地审批程序管控不严，导致不少违建工程，另外有些开发商在取得土地审批之后，由于种种原因导致工程建设无法正常进行，造成土地资源的闲置浪费。对于这种情况，各级政府应定期对辖区的土地使用情况进行调查，对闲置土地要回收或重新规划，严厉打击土地囤积等行为。对于住房，应定期统计闲置房屋数量，结合实际购房需求，从而判断房地产行业是否处在健康状态，建立房地产市场预警系统，帮助政府制定长期的房地产经济管理规划。
（五）转换经济补偿方式，满足房地产的实际需求
虽然我国总GDP较高，但是人均GDP还是较低，而且贫富差距较大，不少居民对于房价还是望而却步。就如何解决房价高这一民生问题，可以采取经济补偿的形式，对于购房者，可以对其经济状况进行调查和评估，根据地区的不同和购房者的经济状况不同制定相应的补偿标准，缩小低收入人群与高房价之间的差距。当前我国采取的廉租房和经济适用房政策，执行的效果不是很理想，而且存在大量的行为，真正享受这一福利的低收入人群很少。
（六）提高环保意识，增强生态观念
房地产经济的开发理应与环境的发展相协调，房地产开发商必须不断增强环境保护意识，只有这样，房地产经济才能持续健康长远发展。在开发投资项目时要对当地的生态环境进行调查，认真听取专家意见，开发建设过程中更要科学规划，合理利用土地，提高开发土地的生态经济效益，积极发展园林绿化，建立房地产开发与环境保护协调发展的综合决策机制和协调机制，将“绿色空间、绿色家园”的开发设计理念贯穿于开发建设过程始终，使房地产经济成为生态环境的有机组成部分。
四、结束语
由于社会的日益发展，居民对于居住条件的要求越来越高，过去的老房子无法满足使用需求，从而给房地产行业的快速发展提供了先决条件。但是由于房地产行业发展得过快过热，在发展过程中出现了很多问题，虽然国家紧急出台了一系列的政策进行调控，但是成效有限。我国需要准确、客观地了解房地产行业的发展现状，借鉴国外先进管理经验，在提高我国房地产经济管理水平的前提下，促进我国房地产行业健康稳定的发展。
（作者单位为巢湖市白蚁防治研究所）
参考文献
[1] 崔光灿.房地产价格与宏观经济互动关系实证研究――基于我国31个省份面板数据分析[J].经济理论与经济管理，2009（1）.
一、引言
近年来，我国房地产业推动城市住房建设以前所未有的规模发展，建设规模已居世界前列，建房总量居世界首位。但在扩张过程中经营管理存在很多问题，导致社会资源急剧消耗和严重的资源浪费。
如何处理资源消耗与浪费问题已成为一项重要的研究课题，专家学者做了大量相关行业的研究工作。随着20世纪90年代后期工业化国家对循环经济概念的提出，出现了面向循环经济的行业问题的研究，但面向循环经济的房地产经营管理问题的研究很少。本文主要借鉴前人相关行业的研究，提出基于循环经济的房地产经营管理体系及模式，在遵循自然规律的基础上尽可能实现资源循环。
二、循环经济理论简介
按照自然生态系统物质循环和能量流动规律，把经济活动重构组织成一个“资源-产品-再生资源”的反馈式流程和“低开采、高利用、低排放”的循环利用模式，使得经济系统和谐地纳入到自然生态系统的物质循环过程中，实现环境与经济协调发展，这就是循环经济。
循环经济是对物质闭环流动型经济的简称，它要求把清洁生产、资源综合利用、生态设计和可持续消费等融为一体，运用生态学规律来指导人类社会的经济活动，从而实现经济活动的生态化。作为一种新的经济形态，循环经济要求遵循的“3R”原则如下：
减量化原则（Reduce）：减少进入生产过程中的资源流入量和废弃物的产生量。
再利用原则（Reuse）：尽可能延长资源及产品的使用寿命，并充分地利用它们，防止其过早地成为废弃物。
再循环原则（Recycle）：实现废弃物的资源化，使其转化为再生材料，重新进入生产过程。
现在学术界提出了“4R”、“5R”、“6R”原则，如除“3R”外加上“再组织（Reorganize）”、“再思考（Rethink）”、“再制造（Rebuild）”、“再修复（Repair）”等等，这些原则是针对某些不同层次或领域，如管理层面、意识层面或某些行业领域提出的更加具体具有针对性的原则，具有合理性，但不能取代“3R”原则的基本性和普遍性。
三、面向循环经济的房地产经营管理体系
（一）循环经济呼唤房地产绿色经营管理
随着社会经济发展中资源约束的日益增强，循环经济必将成为未来社会的主导经济形态。房地产企业作为现代社会的细胞，是发展循环经济和建立循环型社会的基本单元和微观基础，房地产绿色经营管理势在必行，这就要求房地产经营管理由纯粹的经济型管理向生态型管理转变，在管理的对象、目标、任务、职能等方面都应体现出生态与经济的两重性，其各项管理活动，不仅要遵循市场经济规律的要求，还要遵循生态规律的要求，自觉协调经济与生态环境的发展关系，实现社会效益、经济效益和生态效益的“三赢”。房地产绿色经营管理是一种新型的管理模式，体现了房地产全新的发展观和效率观，它涉及房地产经营管理的各个层次、各个领域、各个方面，贯穿房地产企业运行的全过程，要求房地产企业在管理中处处考虑生态、体现绿色。具体而言，房地产绿色经营管理是指在房地产经营管理过程中，以实现可持续发展为目标，树立生态经营理念，培育生态企业文化，进行生态设计和绿色技术创新，推行清洁生产，开展绿色营销，倡导可持续消费，在实施环境友好的管理行为的同时增加企业收益的一系列活动。显然，它并非以牺牲企业的经营利润来保护生态环境，而是把传统房地产经营管理模式转变为房地产绿色经营管理新模式，由此获取持续的发展动力。而且，通过实施有效的绿色经营管理，不仅可以促使单个行业的生态化转变，还可由点及面、推广普及，引起其他行业的生态化转变，从而带动宏观经济环境及整个社会风尚的生态化转变。显然，这些转变可以大大地推动循环经济的深入发展。
就我国房地产发展现状而言，其经济增长与生态环境之间的结构性矛盾日益突出，循环经济的发展尚处于初级阶段，绝大多数房地产企业也仍处于高消耗、高污染的粗放型生产方式和纯经济型管理方式之下，积极探索推动房地产绿色经营管理、促进循环经济的深入发展，无疑具有重要的现实意义。
（二）房地产绿色经营管理体系结构分析
房地产绿色经营管理的体系结构是房地产绿色经营管理的目标、管理实施对象、技术要求以及对于企业绿色化发展支撑体系的多方面的集合。这样的体系结构，应该能够为房地产绿色经营提供多方位的发展视觉和发展模式，具体说来主要有：
1、房地产绿色经营管理的目标。房地产绿色经营管理的目标是经济效益和社会效益、环境效益的协调优化组合，更为重要的是在整个房地产经营管理过程中，要求房地产经营管理中对环境的负作用尽可能的小，使资源的利用效率尽可能的高。
2、房地产绿色经营管理的对象。房地产绿色经营管理的对象涉及到包括整个项目生命周期的各个行为主体部分，包括土地供应主体、材料供应主体、规划设计主体、施工主体、市场营销主体，也包括消费主体以及物流主体等。这就要求房地产企业不但要在一些关键节点制定严格的环境管理标准，而且要在管理的各个环节包括最终用户，也必须遵守同样的环境管理标准，才能使整个房地产绿色经营管理的目标得以实现
3、房地产绿色经营管理的专题技术。房地产绿色经营管理的专题技术是采用系统工程的观点，综合分析整个房地产项目管理从购买土地到项目终结以及回收处理的全过程中，各个环节的环境以及资源的技术处理问题。涉及到绿色征地、绿色采购、绿色规划、绿色建筑、绿色营销、绿色物流、绿色消费以及绿色回收处理等。
4、房地产绿色经营管理的支撑体系。房地产绿色经营管理本质上是在原有的房地产经营管理过程中融入环境保护理念，增加了对环境的考虑。因此，在实施房地产绿色经营管理过程中，如何将环境信息与其他信息有机集成，实现数据和信息的共享是一个亟待解决的问题。为此，必须研究开发适合房地产绿色经营管理的数据库、知识库、信息库系统，必须研究绿色管理的绿色化评估体系，必须研究开发房地产绿色经营管理决策支持系统。所有这些系统，为房地产绿色经营管理提供技术上的支撑。房地产绿色经营管理的体系结构如图1所示。（1）转变房地产经营目标，培育绿色经营理念。在房地产绿色经营管理模式下，房地产企业的经营目标应从单纯追求经济效益转向追求经济效益和生态环境效益双丰收，这是房地产绿色经营的内在要求，也有其现实可能性。房地产经营管理过程中，要注意不断提高房地产项目的技术含量。房地产项目在市场上参与竞争也要从单纯依靠低成本带来的价格优势，转向综合运用非价格因素如售后服务、生态环保优势等来参与竞争。房地产绿色经营管理，还体现在房地产企业应当自觉把环境资源的价值纳入到生产核算体系中去，作为制定企业决策和衡量企业效益的重要依据。绿色经营理念的树立要求把培育绿色企业文化作为一项重要的工作任务来抓。绿色企业文化主要是在企业文化中融入环保观念，以绿色意识贯穿于企业文化的各个方面。绿色企业文化的形成，可以把企业职工的思想行为统一到企业的发展目标上来，充分认识环保的重要性，使职工视环保为己任，使环保目标与企业目标融为一体。绿色管理强调环境保护是企业所有人的事，而不仅仅是环境保护部门的事。企业要不断向员工宣传绿色理念，鼓励员工的环保行为，加大绿色投入，从而形成企业的绿色文化，尽量使每个人掌握环境知识，养成自觉关心环境、爱护环境的意识，在日常活动的各种场合都能考虑到自己的行为对环境的影响。（2）实施房地产项目生命周期全过程绿色化支持。房地产项目生命周期全过程绿色化支持是综合考虑环境影响和资源综合利用的现代制造方式，使得项目从研发、规划设计、施工、销售、使用到报废处理的整个项目生命周期中，按“原料-产品-废料-原料”的循环线路实施运行，对环境的影响负作用最小，资源利用效率最高，并使项目的经济效益和社会效益达到协调优化。大力推行项目周期的绿色化支持，一是综合考虑生产、环境和资源优化三者的交叉和集成；二是充分考虑项目生命周期的广义概念，体现房地产项目的学科交叉的特点和系统思想的观点，达到综合绿色设计、绿色规划、绿色施工、绿色物流等在内的项目生命全过程的统一。（3）追求房地产经营环境管理体系的创新。绿色化房地产经营环境管理体系不再单纯以环保部门为主，应当将房地产企业的各个部门、各级人员都纳入到环境管理体系当中去，使企业内部经过整合，形成完整的环境管理制度，向新的标准化即ISO14000管理系列标准转换。ISO14000质量认证实质上是对企业管理和产品生产提出了循环经济的要求，即从循环经济大系统的理念出发，要求项目的经济效益、社会效益和环境效益的统一，它有利于促进企业向生态型转化，有益于环境的高新技术投资，促进企业内外效益的有机统一。其中，ISO14001环境管理体系可以为房地产绿色经营提供组织、制度上的支持和保障。当前条件下实施ISO，一是要求政府要不断推进环保体制改革，完善环保行政和管理制度，制定有效的法律法规，大力进行全民环保教育；二是要求企业从领导到职工各个层面加强学习研究GB/T2400-ISO14000标准，积极转变传统的工作职能和工作方法，变被动为主动，大力推进企业的环境管理体系变革。（4）强化房地产项目绿色生产方式的转变。在可持续发展和房地产绿色经营要求下，只有发展绿色技术、绿色生产，推行项目全过程控制，才能建立节能、降耗、节水、节地的资源节约性经济，获取最大的经济发展效益，实现房地产企业的可持续发展。第一，进行绿色生产的宣传和教育，使企业员工从领导层到施工工人都了解并掌握一定的绿色生产知识；第二，建立专门的绿色生产协调机构，并使之发挥引导、协调与规范的作用；第三，广开渠道为绿色生产筹措资金；第四，进行技术创新，加强对外交流，引进国外先进项目工艺流程；第五，政府加快有关绿色生产的政策、法律、法规的制度，为企业提供外部激励。
参考文献：
1、刘光复,刘志峰,李钢.绿色设计与绿色制造[M].机械工业出版社,1999.
2、周杰韩等.面向环境的产品全生命周期工程[J].制造业自动化,2002(4).
3、郭万林.机械产品全生命周期设计[J].中国机械工程,2002(13).
一、房地产经济管理存在的问题
（一）对经济管理缺乏正确的认识
房地产行业的发展越来越快，人们对房地产的关注程度也越来越高，因此我们不难发现经济管理的重要性，我们要不断加强企业的经济管理力度，这样才能保障房地产事业的持续稳定发展。但是在实际的经济管理工作中还是存在一定的问题，其中最显著的就是对经济管理工作缺乏正确的认识。很多的企业认为经济管理只和财务管理部门有关，将经济管理的任务直接交给财务部门，这样的观念会直接影响到其他部门的工作。经济管理与企业的每个部门都有着密切的联系，经济管理可以增强每个部门之间的联系，充分发挥各个部门的功能，这样的方式能够大大提高各部门的工作效率，更有利房地产事业的发展。所以要想真正实现经济管理工作的目标，首先需要树立正确的认识，企业中的每个部门、每个员工都要为企业的经济管理贡献自己的一份力。
（二）缺乏完善的管理机制
随着社会经济对房地产需求的不断增大，国家必须完善房地产的经济管理制度，制定相关的管理法规来规范经济管理，然而相关政策与法规出台后并没有起到多大的作用，管理问题仍然存在。大部分的政策在实施时，并没有了解实际的房地产情况，政策与实际的情况脱离，不能有效地解决实际存在的问题。有的政策只是走走形式，并没有真正地投入到房地产的经济管理中，影响房地产的发展。制定的法规对于房地产的细节问题没有明确的说明，不同的经济管理者会产生不同的想法，在实际的经济管理中会出现差异，没能实现统一化的经济管理目标。房地产事业一直都是地方政府的主要财政收入来源，地方政府的管理不当，国家的宏观调控也失去作用。房地产企业没能实施有效的经济管理，会直接影响到下阶段的正常工作。房地产企业无法实现管理，也会影响到相关企业的发展，国家调控在其他行业也会失去效用。
（三）缺乏完善的法律法规对房地产企业管理
尽管我们可以运用相关的法律、法规来规范房地产行业的行为，但是我国的法律在房地产方面还处于初始阶段，缺乏专门的法律来调控房地产的经济行为活动，有待于进一步完善。我国的法律只是简单地提到房地产的管理，但是具体的措施和手段并没有明确的说明，最大的缺陷是没能对房地产整个的经济活动进行控制和管理，不能有效地避免房地产经济活动中的不正当行为。我国的法律体系不是特别完善，制定的条款己经不再适用于现在的房地产发展现状。导致整个房地产事业没有相关法律的制约，影响到市场经济的发展。相关的法律在实施的过程中也无法充分地发挥功效，大大降低了执法的力度，不仅损害了人民的利益，同时还很大程度上阻碍了社会的持续性发展。
二、采取有效的措施加强房地产的经济管理
（一）制定周密的经济管理计划，严格控制成本
现在，有不少的房地产运营企业在工程完成后核算盈利时发现盈利低于预算，更有甚者会发现工程创造的价值几乎为0，这就导致企业日后无法正常运行。房地产开发商在项目施工之前，分析和计算整个项目工程的成本，在保证质量的同时将成本降到最低，提高自身的经济效益。在施工期间，采用科学合理的经济管理方案，严格按照方案施工，减少施工期间不必要的开支，将资金都用到实处，用最有限的资源创造最大的价值，这样的方式不仅可以为下阶段的工作提供经验，还能促进房地产经济管理的发展。
（二）完善房地产经济管理制度
作为房地产企业的领导者，一定要学会调节企业自身的适应能力以满足市场需求，还要跟随市场变化科学变换管理模式，只有这样才能促使房地产事业持续健康稳定发展。要想真正加强房地产经济管理机制，房地产企业加强自身的实力和管理制度才最重要。当在实际的过程中，遇到问题可以及时地采取措施解决，将企业的损失降到最小，灵活地变换管理方式才能真正适应社会发展的需要，为实现企业的可持续发展奠定基础。在房地产经济管理中，国家的宏观调控也十分必要。中央政府和地方政府要共同合作，监督房地产企业的经济活动，发现违背市场经济发展规律的行为要及时地采取手段阻止，保证房地产市场的健康发展。
（三）完善法律体系，充分发挥法律的作用
当今社会是法治时代，我们要学会运用法律武器保护自己的利益，保障法治时代的健康发展。尤其是在房地产的经济管理过程中，法律的重要性不可忽视。房地产企业开展项目开发时，有相应的法律制约，可以有效地避免项目开发过程中的违法行为，控制房地产开发商的开发行为，避免泡沫经济的出现，保证我国整体经济的安全发展。颁布的法律要符合实际的房地产经济现状，这样才能有效地提高房地产经济活动的效率。在当今的房地产市场中经常会出现房地产开发商利用法律的漏洞来进行不合法的经济行为，损害了整个房地产市场的风气，不利于更好地开展房地产经济管理工作。面对这种情况，在制定相关法律时，要对房地产企业的经济行为严格地控制，弥补法律之前的漏洞，完善整个法律体系，制定多样的法律对房地产事业全方位的控制和管理，创造良好的经济环境，提高房地产企业自身的管理，促进房地产经济管理的健康发展，为其他行业的发展创造有利的条件。
四、总结
要想提升我国的经济发展，最主要的方法是提升房地产的发展速度。因为，随着房地产事业的发展，人们的生活环境以及生活质量都能够不断改善，尤其是能够推动社会经济的发展。所以面对房地产经济管理出现问题的现状，要及时地采取措施来解决，房地产经济管理能力的加强，不仅使得整个房地产事业适应社会的发展需要，更重要的是改善了房地产的经济环境。相比较国外的房地产经济管理能力，我国经济管理方而还存在很多的不足，需要进一步的加强和改善。在房地产经济管理中，房地产企业要树立正确的管理理念，重视经济管理的重要性。在进行经济管理之前根据企业实际的情况制定科学合理的管理制度，树立长远的目标，不能只顾眼前利益而损害房地产事业的长远利益。企业在加强自身管理的同时，不能忽视法律的重要性，企业的经济行为要严格按照法律的指示，这样才能实现房地产事业的进一步发展。通过多方面的努力不断提升房地产的经济管理力度，最终保障社会经济持续稳定健康快速发展。
[参考文献]
［中图分类号］F121 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）22-0009-02
1 路径理论的介绍
路径通俗的理解就是到达目的地的路线。房地产宏观调控的路径就是国家和政府通过主动作为,运用科学的手段,以期达到预期效果的途径。
第一,路径具有目的性。每一条路径都有一个明确的目标,没有目标就构不成路径,这如同汽车导航系统一样,必须设立一个行驶目的地,导航系统通过定位搜索,找到一条行之有效的通行路线,而到达目的地所走过的路线就是路径。
第二,路径具有现实性。脱离现实的路径就像空中楼阁,不切实际,只有从实际出发,才能找到确实可行的路径,达到预期的目的。
第三,路径具有系统性。路径是由多种方式组合而成的,单一的方式在面对复杂的环境时很难成为路径,路径一般由多种方式通过统筹运用,系统的构成达到目标的路径。
路径是通过一系列的措施、手段汇集而成的,大体来讲,房地产宏观调控手段主要包括经济手段、法律手段、行政手段。经济手段是指通过调整各市场主体的物质利益关系,影响经济行为的一种宏观管理手段。主要包括财政政策、货币政策；法律手段是指根据一定的立法程序,将经济运行发展的规律和准则加以固定,并通过司法、执法活动对特定社会经济现象进行管理的一种手段。包括专业性规范和相关性规范；行政手段是指凭借上下级领导关系和管理权限的大小,通过行政命令的形式自上而下进行管理的一种手段。行政手段包括：计划手段、规划手段、行政管理手段。
2 路径理论下房地产业宏观调控的选择与实现
第一,房地产供给调控路径。房地产供给调控路径主要针对房地产市场的供给者,目前市场上主要的供给者有政府、开发商、中介以及少量房地产持有者。该调控路径通过一定的手段限制或鼓励房地产供给,以期达到市场供需平衡的状态。当市场繁荣时,房地产价格上涨,大多数供给者选择持有房产,以期待更高收益。例如开发商的捂盘惜售,政府运用房地产供给调控路径,从经济、法律、行政等手段增加房地产市场的供给,供给曲线由D移至D′,同时需求曲线S不变,房地产价格由P1下降至P2,房地产市场重新回到均衡状态(见图1)；当市场低迷时,房产供给者为了规避风险,抛售房屋,市场价格下跌,同样政府可以运用房地产供给宏观调控路径,减少房地产供给总量,稳定房地产市场。
第二,房地产需求调控路径。房地产需求宏观调控路径则是针对房地产市场的另一个主体――需求者,通过对需求的调节,达到市场的均衡。当市场繁荣时,在自主型需求、改善型需求、投资性需求、投机性需求等多重需求下,市场供不应求,房价上涨,此时政府通过房地产需求调控路径――上调利率、提高银行准备金率、提高首付比例等抑制房地产市场需求,需求曲线S移至S′,同时供给曲线D不变,房地产价格由P1下降至P2,稳定房地产市场(见图2)；当市场低迷时,反之来刺激房地产市场需求。
第三,房地产交易调控路径。房地产交易是房地产市场的晴雨表,房地产交易调控主要通过税收来实现。主要的目的是限制投资性和遏制投机性炒作,减少房地产泡沫。当市场繁荣时,提高房地产交易税费,增加房地产的炒作成本,促进房地产市场健康稳定的发展；当市场低迷时,刚性需求主导市场,通过房地产交易调控路径,减少在交易中的税费,刺激房地产市场回暖。
第四,房地产持有调控路径。持有环节是房地产市场的终端环节,对持有环节的调控有利于实现房地产市场价值,使房地产税收更趋于合理,促进资源的集约利用,在调控路径设置中,把房产面积和房产总价作为重要的参考要素,房产面积越大、总价越高,持有环节的税费也就越高。
第五,房地产监察调控路径。市场存在外部性和信息不对称性,健康稳定的房地产市场离不开对市场的监督,加强对房地产从业人员的培训,提高从业人员的素质；严厉打击违法犯罪行为,维护社会主义市场经济；细化行业标准,减少合同纠纷。
在路径理论的运用中主要遵循以下四点原则：第一，目标导向原则。路径的特点就是具有目标性,房地产业宏观调控路径选择首要原则即是目标导向原则,有明确的目标才有调控的方向,在目标确定的前提下再来选择房地产业宏观调控路径；第二，抓主要矛盾原则。房地产市场并不是一个完美的市场,它存在很多的问题,在选择调控路径时,要抓住问题的主要矛盾,区别对待；第三，战略性原则。房地产业的发展在国民经济中具有一定的战略地位,房地产业宏观调控路径的选择一样要具有战略性,路径要具有延续性；第四，系统性原则。每一种路径都有它的正面效应和负面效应,在房地产业宏观调控路径选择上一定要有系统性,不要顾此失彼,实现帕累托最优。
3 当前市场状况下房地产业宏观调控路径选择分析
3.1 国家宏观调控的特点及存在的问题
(1)调控急功近利。政策的实施效果往往具有滞后性。政府在操作时,出台一项政策实施后,短时间内达不到理想的效果,就急于出台下一个调控政策,等到政策累加效应出现时,市场反应过于激烈,出现年初抑制房地产、年底刺激房地产的尴尬局面。
(2)调控缺乏战略性。房地产作为国民经济的重要产业,国家在调控时缺乏系统性、战略性。纵观近几年的房地产宏观调控政策,大都是以单一的调控方式进行,头痛医头脚痛医脚,政策缺乏衔接性、战略性。
(3)调控效果不理想。国家宏观调控的主要目标是要稳定房地产市场,解决居民的住房问题。从全国的房地产平均销售价格来看,房价在国家宏观调控下一路高歌猛进,居民住房问题得不到很好的解决,国家宏观调控备受质疑。
(4)保障性住房供给不足。解决低收入家庭的住房问题,必须依靠政府,直到2007年8月,政府才提出建设廉租房和经济适用房。而在建设过程中,制定的指标又不能按质按量的完成。低收入家庭的住房难以保证。
3.2 问题原因分析
(1)分税制下,地方政府与中央政府的利益博弈。中央政府是站在全社会的视角下考虑问题,地方政府则是站在地方利益的视角下考虑问题,在一般情况下,两者的视角具有一定的统一性。但分税制下,地方政府的事权和财权不对等,致使地方政府企业化。中央政府出台的政策,地方政府从本位出发,在对其不利的情况下,地方政府在实施过程中选择不作为,政策成了空头支票。土地财政独行其道。
(2)房地产业对国民经济的影响巨大,政府调控需要考虑国民经济的承受能力。房地产业是名副其实的支柱产业,其对国民经济的拉动作用不可忽视。房地产行业的发展,具有很强的辐射带动作用,对房地产业进行调控,势必会影响到房地产相关产业的发展,在当前的经济形势下,政府的调控要考虑到国民经济的承受能力,这导致政府调控畏首畏尾,难见效果。
(3)房地产过分依赖于金融机构的支持。我国房地产业的融资渠道比较单一,主要是依赖银行贷款。国家对房地产业过分打压的话会引起金融市场剧烈震荡,不利于国家金融业的发展,甚至诱发次贷危机在中国上演。
(4)房地产税收结构不科学。房地产行业存在三个环节：一是开发环节，二是交易环节，三是持有环节。而我国的税收主要集中在开发环节和交易环节,对于房地产的持有环节,国家并没有相应的税收,在房地产税收上存在空白。
4 我国房地产产业宏观调控可行路径
(1)在房地产监察调控路径上,首先要科学确定地方政府和中央政府的权利与义务。中央政府的政策必须要由地方政府来执行,科学的确定各级政府的权利与义务有利于权责分明,在利益既定的状况下,提高地方政府的执行力,保证中央政府宏观调控落实到位。其次降低房地产对国民经济的影响。大力发展实体经济,降低房地产业对国民经济的影响；大众投资渠道,促进资本的有效保值增值。
(2)在房地产供给调控路径上,推行房地产供给市场的“三轨制”。所谓的“三轨制”，即是针对不同的群体采用不同的供给方式。对于高收入群体,该群体对商品房有较高的要求,他们有能力也愿意出更多的资金来满足住房需求,针对该群体,房地产采用完全的市场化,在既定的范畴内,政府不加干预；对于中等收入群体,该群体对房屋的需求不高,但需求数量大,价格太高会影响社会的稳定,对于这部分群体,房地产市场采用有限制的市场化；对于低收入群体,政府加大保障性住房的建设,保障性住房是解决低收入家庭的根本,保障性住房的建设有利于体现社会公平、有利于保持社会的稳定、有利于和谐社会的营造。
中图分类号： F235 文献标识码： A
房地产经营是从事房地产业的人对房地产项目进行的经济营建,主要表现了房地产企业与房地产市场的经济关系.而房地产管理是房地产从业者对房地产企业内部的资源,方案进行人性化,科学化,经济化的优化操作和整合.其实,房地产开发已经贯穿房地产的经营与管理中,或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程,通过合理,有效的房地产经营与管理以达到房地产企业利润最大化,风险最小化,资源整合最优化,最终实现社会责任化。
1、成功经营房地产企业所需要的核心竞争力
房地产企业的核心竞争能力就是指可以给企业带来巨额利润,并且是在企业开发、经营过程中形成的、很难被竞争对手模仿的那种独特的资源、知识和能力。它是房地产企业在房屋的建设、销售、转让、出租过程中形成的具有自己独特的竞争优势的经营实力,是企业的文化、技术、产品、管理等各方面能力在市场上综合优势的反映。房地产企业非常重要的核心竞争力包括三大资源、三大能力和四种意识。三大资源是指人力资源、资金资源和土地资源。三大能力是指营销策划能力、规划设计能力和创新能力。四种意识是指品牌意识、服务意识、文化意识和信用意识。房地产企业必须具有创新的品牌意识,重视自己的品牌,维护自己的品牌。培养品牌意识,树立自己的品牌,是房地产企业核心竞争力的重要方面。品牌经营是房地产企业核心经营的核心,它对消费者和房地产企业都具有非常重要的意义,对提高房地产企业的核心竞争能力,要求转变企业的经营机制,强化企业人才培养机制和人力资源管理机制,提升企业的融资能力,提高企业营销策划能力,建立企业文化和诚信机制,增强企业的团体凝聚力,进行企业的技术创新、管理创新和品牌创新。
2、房地产企业经营基本要素
2.1房地产企业的内部管理
优秀的上进的企业内部经营管理素质是房地产企业的第一基
本素质。房地产企业的内部管理大体上可以总结为一个根本、两个侧重点和三个建设。一个根本就是指在管理上,房地产企业要做到以人为本；两个侧重点就是指房地产企业要做到标准化管理并且要实施IS09000质量保证体系；而三个建设是指房地产企业要不断地进行进步的制度建设、先进的企业文化建设和有竞争能力的组织建设。
2.1.1必须具有自己独特的企业经营理念和企业精神,更要尊重人性,尽可能多地考虑企业员工和客户的利益,为社会做尽可能多的益事,并把以人为本的这一理念作为指导企业发展的最高行为准则,也可以说实施以人为本的管理是房地产企业成功的根本所在。
2.1.2房地产企业实施IS09000质量保证体系是非常迫切和必要的,它是企业成功经营的基础。而IS09000质量保证体系是全世界顶级专家经过对全球成千上万的成功企业的质量管理进行总结,并且经过科学周密的研究论证而形成的企业管理质量体系。
2.1.3房地产企业要取得成功,就必需进行与时俱进的制度建设、先进的文化建设、有竞争能力的组织建设,这也可以说是房地产企业成功经营的前提条件。
2.2外包管理
随着经济全球化和社会分工的不断发展,企业的专业化的生产经营要求越来越强。房地产企业也不例外,必需不断培养自己的专业化经营,把更多的优势资源配置在自己专业化的领域,发挥自己更大的竞争优势。这就要求房地产企业必需把大多数的工作,如项目的规划设计、建设管理、监理、销售等,以外包的形式分包出去。房地产企业切忌“小而全、大而全”的思想,应在充分发挥自身优势的基础上,通过外包充分合理地利用外部优秀的专业化资源进行经营管理,从而达到提高生产效率、降低成本,增加资本流通效率和企业应对各种风险的能力。这样企业就可以把自己的主要资源充分合理的利用在培养自己核心竞争能力的方面,从而不断地提高企业的竞争能力。因此房地产企业必须培养自己的优质的外包管理素质。
3、房地产企业经营管理方式
3.1建立风险预警体系
建立房地产风险预警体系，便于房地产企业更自觉、更系统地管理项目开发过程中的风险。由于房地产开发项目有自己的特点，风险不能完全用定量指标来衡量, 很多情况下仅凭管理者的主观分析来判断风险。因而，在预测企业经营风险时,应建立合理的风险指标体系，引入“A计分法”，即把影响企业风险的经营因素列出,再根据其影响大小赋予不同的值,然后根据企业实际情况对各影响因素做标记，加总有标记的各项分值，最后与临界值比较来评价经营风险状况。依据建立的风险指标体系，并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据，运用先进的技术和手段，加以整理分析，通过信息中心收集的最新信息和数据，对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警，如果发现风险，立即启动风险预警，并采取相关措施，进行风险防范。
3.2创新营销方法
3.2.1实行分期付款：灵活的付款方式是促进房地产销售的有效方式，也是目前大多数国家房地产业销售的成功经验。分期付款是指在取得房屋居住权时已交纳了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。
3.2.2实行贷款购房：也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保，购房者提供全部房屋价款的20%~30%作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。购房者须按贷款合同规定的还款方式与期限每月到银行归还贷款本息。
3.2.3预租预售：为了分散投资风险，减轻借贷压力，投资者可以通过预租预售的形式出售房地产。若在一个项目开发前就能采取这种措施，会减少风险，增加安全性，但是，预售价一般要比工程完工后的最终售价低，造成一些损失。投资者取得的收益会因其风险的降低而减少。因此，在投资决策时，应正确处理收益与风险之间的关系。
3.3建立健全企业的财务管理体系
从企业的高管到普通的财务人员都要深刻地认识到财务工作的重要性和对企业的深远影响。从而企业要重视财务管理工作，突出财务工作在企业日常管理中的重要位置。在企业管理体系的建设当中首先要严格遵守国家相关的制度，从企业财管管理工作的特点出发，根据企业自身的规模等特色，建立健全符合本企业的现代企业财务管理体系。要强化财务管理工作的预算和反应机能，以财务预算作为重要手段，及时反馈出企业的经营现状。实现财务信息的时时分析与管理，为企业的经营决策提供准确而又科学的参考依据。
3.4竖立良好的企业形象和自身品牌
对自己的企业要有个正确的市场定位，有合理而又有前瞻性的市场定位。这就要求企业要对细分自己的市场，根据现有的资金实力，业务能力和资金募集能力寺确定企业发展的方向。房地产与质量是息息相关，因为它的产品需要轻受长时间的考验。加强对质量的控制，从设计到施工直到最后的验收与售后工作，都要保证质量第一的理念贯彻到底。品牌不是固定的，它需要不断地创新。因此，房地产企业必须有创新的意识与观念，掌握核心竞争力，改变产品单一，特色不突出的缺点。突出企业自己的优势，创造出既符合时代的潮流，又有底蕴的房地产产品。培养和创造出突出的企业文化，一个特点鲜明的企业文化，可以凝聚起员工的向心力，还可以感染到消费者，让消费者增加对些企业的认可程度，增加潜大消费者的规模。
3.5加强资金管理
关键词： 精益思想；房地产；成本管理
Key words： lean thinking；real estate；cost management
中图分类号：F272 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）08-0173-02
1 论文选题背景
进入21世纪，伴随着经济全球化浪潮的来临，我国的房地产开发市场逐渐由卖方市场向买方市场转变。各家公司和客户之间的联系不断的拉近，但是客户对建筑产品的要求也在不断的提升。我国的房地产开发的管理水平还比较低，尤其是与国外相比还存在着比较大的差距。例如，我国大陆最大的房地产公司是万科，但是让万科与香港最小的会德丰房地产公司来对比，万科也仅仅是会德丰的四分之一，主营收入和利润都比万科多得多。因此，我国的房地产公司的管理水平还是处于一个比较低的水平的，这不仅需要企业加强管理水平，同样也需要政府努力优化市场环境。这些客观形势都在提醒我们，房地产成本管理将会成为企业管理中的重中之重。
精益思想（Lean Thinking）起源于上世纪80年代的日本丰田汽车的（Lean Manufacturing）方式，这种方式使得日本的汽车制造业拥有了质量和成本的双重优势，并且曾经一段时间内超越美国汽车制造业，占据世界汽车工业的中心地位。精益思想的内容主要就是需要用较少的人力，物力，时间甚至场地创造出最大化的价值，并且生产出的东西，正是客户需要的东西，达到质量与成本的双重保证。精益思想从理论的高度上对精益生产中的新型的管理思想进行了归纳，而且将这种模式进行了扩展，从制造业扩展到了其他几乎所有的领域，比如第三产业，将精益的思想运用到企业的各个方面，而不仅仅限于生产的层次，要从企业的管理人员入手，将精益思想运用在企业的管理中去，拒绝浪费，提升价值。
2 精益思想的内涵和原则
从字面上来解释的话，“精”主要是讲的质量，有精益求精的意思；“益”就是体现在了成本的节约上，只有控制成本才能使企业获得更大的效益。因此，精益思想并不是仅仅为了追求成本最低以及企业眼中的高质量。而是追求客户和企业都能够满意的成本和质量，追求的是产品的性价比。
精确思想的第一步首先要对价值进行精确的定义；精益思想的第二步是确定各个产品的价值流；接下来就需要每一个步骤都流动起来，并创造价值；最后一点是要紧跟顾客的需求变化，不断的更新自己的产品。精益建造在具体运用中必须遵循以下五条基本原则[1]。
2.1 指定的价值（Specify Value） 通过一系列的方法，包括价格管理，质量功能展开以及仿真的方法，产品由最终的用户需求来决定，这样将产品集中的顾客的要求，并满足客户的需求，避免浪费。
2.2 识别和绘制价值流（Identify and Map The Value Stream） 价值流指的是原料转变为建筑产品，并赋予它价值的所有活动。这些活动的贯穿在整个生产经营活动中。识别价值流的意义主要是在价值流中寻找增值的活动，而将不增值的活动可以直接免掉。
2.3 流动（Flow） 流动原则是精益思想的一个重点。时间，成本以及价值是流动的特性，精益思想的基本单元是资源流和信息流。主要分为两种，一种是可控制的，一种是不可控制的。可控制的包括材料和设备等设施，不可控制的是一些供应商的供应信息和设计方案等。
2.4 拉动式（Pull） 以顾客需求为起点，以市场需求为依据，并顺利的按时完成工作。精益思想中的拉动式是其特色之一，同样拉动性也是精益思想的核心[2]。
2.5 完美（Perfection） 完美即零缺陷，精益思想以零缺陷为工作目标，不断地追求完美。精益思想要消除浪费，运用全面质量管理来实现零缺陷，在施工过程中，一旦发现有质量问题，立即停工，分析问题直至解决问题，从而尽可能地实现零缺陷建筑。零缺陷是一种理想状态，只有不断地向着这个目标努力，才能使得建筑产品永远保持进步。在价值创造过程中不断地追求尽善尽美，以达到为顾客提供完美价值的目的。
中图分类号：F293.3 文献标识码：B 文章编号：1674-3954（2013）21-0250-02
在房地产行业竞争越来越激烈的背景下，怎样运用科学的手段引导房地产行业发展，怎样根据房地产企业的实际情况，使用先进的计算机网络技术，建立经济管理体系，使经济管理体系更加系统全面，从而提升房地产企业的竞争力，使房地产企业在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，已经是我们首要的研究课题。
1 房地产经济发展的未来走向
在经济水平不断发展的背景下，房地产行业之间的竞争也越演越烈。房地产行业是我国国民经济发展的支柱行业之一，对国民经济的兴起以及发展都起着至关重要的作用，运用科学的手段引导房地产行业发展将会是我国房地产经济发展的未来方向。
1.1 合理规划建设用地。搞好“城市经营”
在很多人的心目中，“城市经营”与“炒地皮”是等同的。其实并不是完全都是这样。房地产企业大多是通过接手建筑施工项目，转手出售直接获利。但是房地产企业也会建造大型商场、娱乐用房等建筑用来长期出租，这些建筑可以在一定程度上提升所在城市的审美观，吸引游人前来观光，甚至是外资前来投资，在增加建筑企业经济收入的同时也增加城市的经济收入。总而言之，运用科学手段，合理规划建设用地，搞好“城市经营”，可以在增加建筑企业经济收入的同时也增加城市的经济收入，一举两得。
1.2 强化政府经济职能。市场将逐渐走向成熟化
根据我国现今房地产的增资速度可以看出，我国的房地产行业十分繁荣，但是单纯从市场方面看，房市仍处在向成熟过度时期。在未来的日子里房地产市场会渐渐回落。根据居民的实际经济水平及购买能力，楼市依然会经久不衰。目前，我国运用科学手段，加强了对房地产市场的调节，这种调节可以帮助房地产行业迅速向成熟逼近，使房地产市场越来越成熟，从而促进房地产企业的经济收入。
1.3 加强政府宏观调控。地价将趋于合理水平
房地产行业主要涉及了金融和土地两大产业，并且将这两大产业紧紧连在一起。土地本身就是不可再生资源，现今可供使用的土地资源又十分的缺乏，而金融资源在一定层面上讲，是可以无限使用的。如果房地产市场的经济突然中断，将会带来不可预计的损失。因此，在市场经济背景下，政府加强宏观调控是十分必要的，政府应该运用各种科学手段，根据各地区的实际情况，对各地区的房价进行一定的调节，使房价更为合理。
2 房地产企业经济管理体系建立的必要性
2.1 有效降低房地产企业项目投资决策的风险
房地产行业是我国国民经济发展的支柱行业之一，房地产行业具有生产周期长、拥有大量资金、受环境等因素影响大等特点。结合房地产行业自身的特征，项目投资决策是否有效将会是保证房地产行业持续、稳定及健康发展的首要问题。建立经济管理体系及有效地实施，提前做好投资评估测试，对投资的风险进行一定的控制，可以尽最大可能减少房地产企业投资的风险，避免房地产企业因此而陷入经济危机中。
2.2 实现以成本管理和成本控制为中心的项目运作管理
想要使企业发展并且生存下去，就必须要遵循现代企业管理技术理论进行有效的成本管控。房地产企业想要发展并且生存下去，也要遵循以上理论。因此，从建立房地产经济体系方面出发，将成本的管理和控制手段作为核心，将合同性的成本管理定为主线，建立一个完整的成本管理和成本控制体系，成本管理和成本控制体系中包括项目的设计、项目的施工等，十分全面并且系统地显现出在项目运营建设过程中核算对象的成本构成情况以及预警经济管理信息系统，最终完成预期中房地产企业成本核算和成本控制的目标，达到项目运营管理目的。建筑经济管理体系的建立，可以使房地产企业的管理层在控制成本变动以及掌控投资进度时有依据可依，保证了房地产企业管理层对项目实施过程的成本管理和成本控制。
2.3 实现客户价值最大化，大大增加企业的效益
建立房地产企业经济管理体系，不仅可以实现以成本管理和成本控制为中心的项目运营管理，还可以实现客户价值最大化，大大增加企业的效益。房地产企业经济管理体系的构建可以通过客户关系管理体系，十分高效并且全面的对客户以及潜在客户资料的管理和控制。房地产企业经济管理体系的构建可以更好地做到以客户为上帝的宗旨，进一步使房地产项目运行的效率得到提高，使房地产也销售人员对销售业务流程的掌握更加熟练，在很大程度上增加了企业的经济收入水平，并且使企业的品牌效益得到提升。
3 房地产企业经济管理体系建立的思路
3.1 房地产企业经济管理体系实施的宣传动员及物资保障
3.1.1 确保房地产企业经济管理体系实施的宣传动员力度
房地产企业经济管理体系的建立需要有先进管理知识的配合，将各个零散的小型系统整合为一个连贯且全面的管理体系。企业经济管理体系的建立是对企业内部管理体系直接进行调整，会引起企业内部大量变动，需要企业管理层的领导以及员工的高度配合才可以实施，需要企业全体人员参加，严重的说，缺少任意人员都有可能会影响企业经济管理体系的成功实施。因此，在企业经济管理体系实施前，有必要加大企业经济管理体系实施的宣传，使企业中的每一个都可以顺利的投入到企业经济管理体系的实施中，从而使企业经济管理体系顺利实施。
3.1.2 确保房地产企业经济管理体系实施的人员、物资条件
充足的物质资源是经济管理体系实施的首要条件，在经济管理体系实施前，人员和资金提前的合理调动是至关重要的。在企业管理层的许诺下，确保企业充足自己的运行，并且建立起一个经济管理体系实施小组，经济管理体系实施小组组要由熟练运用软件和精通管理学知识的员工组成，该小组可以在经济管理体系实施过程中，协调企业各个部门之间的矛盾，督促各部门完成经济管理体系的相关任务，协助经济管理体系的实施。除此之外，该小组还应该及时做好经济管理体系维护人员的培训工作，为经济管理体系提供充足的人员。
3.2 加强系统日常维护，保证系统安全平稳地正常运行
房地产企业经济管理体系的建立是一个循序渐进的过程，在建立企业经济管理体系的过程中，需要不断地对以建立的企业经济管理体系进行分析，并且不断更正、完善。因此，企业经济管理体系的日常维护工作看起来虽小，但也是不容忽视的。在企业经济管理体系建立过程中，通过日常对企业经济管理体系的维护工作，使企业经济管理体系不断完善，从而形成符合企业特色的经济管理体系。
3.3 通过培训和制定制度。提高员工素质
想要使企业经济管理体系有效的实施并且不断地完善，根据企业的情况制定相关企业经济管理体系的相关制度是必不可少的。在企业经济管理体系实施且正式进入管理的过程中，为了使企业经济管理体系实施的更有效果，根据企业的实际情况，为企业员工制定相应的企业经济管理体系规范制度，将企业经济管理体系的实施过程分解成每一个细小的任务，具体分配到每一个员工的身上，是每一个都是任务去实施企业经济管理体系，这样可以调动员工的积极性，从而使员工尽最大可能性实施企业经济管理体系，最终使企业经济管理体系实施更加顺利，更加完善。除此之外，在企业经济管理体系实施的过程中，还应该组织员工进行企业经济管理体系的相关培训，只有通过一定程度的培训后，员工才可以对企业经济管理体系更加了解，便于企业经济管理体系的实施，在培训的过程中，员工还可以掌握计算机技术以及管理方面的相关知识，使计算机技术在企业经济管理体系中更好地得到应用，弥补企业经济管理体系的一些漏洞，使企业经济管理体系更有利的实施。
4 总结
综上所述，房地产企业经济管理体系建立的具体实施过程中，需要结合企业的实际情况，考虑很多因素，包括人力因素、经济因素、环境因素等。企业经济管理体系的建立，可以帮助企业更快速、便捷地收集相关经济数据，并及时进行处理，及时了解客户的需求，及时面对市场的挑战，降低项目所隐藏的危机，使房地长行业在竞争日益激励的市场竞争中占据更大的优势，总之，企业经济管理体系的建立，百利而无一害。最后希望本文的相关理论，可以实践于房地产企业经济管理中，并发挥一定实效。
参考文献
