时间：2023-06-07 09:02:29
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中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：
一、关于我国房地产企业投资经营预算管理特点
(一)企业发展的较大保障之一
众所周知，房地产开发企业的由于项目资金的投入数目较大，参与方较多，从而使得利益关系较为复杂。并且由于房地产的建设工期较为长，使得房地产企业需要承担较多的市场风险。这就使得房地产企业在做投资经营预算方面时，不仅仅需要紧紧考虑常规预算内容，还需要进行较为科学详细的市场分析以及市场定位，从而能够在一定程度上减少市场风险，保证企业的利润，为房地产企业筹集建设资金提供更加科学合理的参考依据，使得企业能够更好地可持续发展。
(二)房地产投资经营管理难度较大
众所周知，我国绝大多数的房地产企业在进行相关的投资经营预算方面的规划时，由于考虑因素较多，项目工程复杂，使得一些关于投资经营项目的处理问题较为复杂。
1、关于建筑工程项目上一些矛盾
因为房地产项目的特殊性，使得房地产企业在经营过程中不能够实现收入与支出的同步与协调。产生这种矛盾的主要原因就是由于房地产项目自身的特殊性，众所周知房地产项目的工期普遍较长、项目资金规模较大，这就使得一旦当合作方确定了房地产项目，则必须根据合同的相关规定随工程进度支付相应的工程款，这就使得支出呈现出明显的刚性。但是企业的经营收入却不能给予较大的保证，房地产经营项目的收款主要方式是分期付款、长期借贷。这就使得企业的收入的软性与支出的刚性会产生较多的矛盾，并且还需要处理在成本费用与收入的匹配上的一些特殊问题。
2、数据与现实状况存在差异
根据一些市场调查显示，一些房地产企业为了能够较好甚至超额完成销售业务，则会采取预售的销售方式，并与购买者达成相关的购买协议。而此时房地产企业则需要根据收入确认的相关原则，待项目竣工验收合格后并与客户办理相关移交手续之后，房地产企业才能够计算出该部分房产的销售收入以及利润。这就使得容易产生一些问题，会计核算期间与项目开发周期不能够较好的保持同步，从而使得利润表所体现出来的相关利润与房地产企业的真实的现金流量数据不一致。虽然这种现状属于时间性差异可以进行相关的调整工作，但是仍然会对一些企业的相关决策者做出正确的经营决策产生较大困难，不利于企业反正出真实的实力。
二、房地产企业在规划投资经营预算时存在的问题
(一)没有形成对投资经营预算的重要性的认识
就根据当前的一些状况表示，我国的一些房地产企业对于财务预算管理没有较为准确的定位，而是把重点放在于市场开拓以及市场营销相关的工作，将预算管理的考核结果直接与开发成本费用的节约或超支挂钩，任何奖惩与该指标结合，虽然做到了缩小开支、节约资金，但是无法为企业提供一些有长远战略思想的意见。并且一些企业在对自身内部的机构设置以及相关人员安排上，也没有体现出相关投资经营预算管理的指导思想，就只是仅仅安排财务部门负责该部分管理工作，而其它部门例如销售以及研发等相关部门却没有较多的参与到预算编制的相关工作。
(二)投资预算管理缺乏长远策略
就我国目前房地产情况来看，我国绝大部分的房地产企业已经意识到应该借助投资经营预算来帮助企业进行一些相关的经营决策上的指导，从而能够提高企业在市场上的地位。但是由于一些局限性，使得一些企业在制定投资经营预算并没有与企业的长期发展相匹配。一些房地产企业的投资预算偏向于重年度预算，对项目预算没有给予较大的重视。当房地产企业的工程项目开展后，对市场条件变化引起的宏微观影响可能仅由决策层做出直接的调整计划，而未结合企业的预算方案进行修订，视野比较狭窄，而且方案的实效性也将丧失。在年度决算时，当初制定的预算方案已经与实际经营情况严重脱离。如果一直这样下去，则会对企业带来一定错误的引导，并不利于投资经营预算在企业中的发展。
(三)预算管理机制不是很完善
由于房地产行业的特殊性，而项目工程一般采取承包的经营方式。这就使得需要承包单位编制相关项目的项目预算。由于项目预算的涉及的企业较多，这就使得在进行相关的企业信息整合、预算编制以及执行、考核方面存在一些较多的麻烦。而且就我国目前的承包经营项目的预算管理没有较完善的规范制度，而编制方法也不是较为科学，从而使得整个预算方案的科学性不足。
三、关于提高投资经营预算编制的相关措施
(一)树立相关正确的理念
众所周知，要想使得房地产企业的投资经营预算起到其应该发挥的最大作用，房地产企业的管理者必须对投资经营预算有着正确的认识，才能够从根本上意识到投资预算经营方面的重要性。其次，相关人员应该提高自身的专业素质，从而能够较好的优化组织机构的建设，并且要由全面预算管理委员会制定具体符合企业自身文化以及特殊要求的管理要求以及预算标准，并且应该要求预算管理办公室负责相关规章的执行以及考核。
(二)建立完整编制方法以及相关依据
房地产企业要想取得可持续发展，则需要该借鉴和学习一些较为先进的投资经营预算的管理经验，并且应当结合企业自身特色的发展战略要求和项目特点从而能够制定出符合企业自身特点的投资经营预算管理的相关操作步骤。相关规范内容不仅仅应该包括预算方案编制的前期的市场调研与数据收集处理，还应该包括项目开发过程中的相关监管、立项销售的绩效考核等。并且房地产企业也应该选择适合企业特点和需要的预算管理模式。更重要的是，关于房地产企业的投资预算需要以投资作为起点，相关部门不仅仅应该将工作重点放在对现金流预算管理上，还应该结合与现金流有关的相关数据进行科学的分析，才能够使得数据得到较好的应用。而房地产企业的经营预算则应该是以销售为起点，需要实现目标利润作为只要的知道思想，从而能够较好的控制成本等各项影响因素。所以企业需要按照企业自身的特点，从而能够较好地选择恰当的编制方法，并编制科学严谨的预算方案。相关房地产企业可以选择滚动预算的测算方法，根据企业的要求，从而设计和建立多层次的表格体系，使得企业的不同项目又能够较好地套用，同时也能够满足不同的预算编制要求。并且这种测算方法具有较好的体现投资经营预算的连续性和动态性，使得相关人员能够更好的制定出更加科学严谨的计划，从而能够在一定程度上保证企业的可持续发展。
优化考核体系，强化预算管理
由于房地产项目的特殊性，使得在房地产企业管理中，利润能否较大程度的保证是有多方面因素决定的。这就使得房地产企业不能仅仅将目光停留在投资经营预算方案的编制与规划上，还应该加强对预算执行的监督与考核方面的管理力度。而一些房地产企业在进行一些关于考核预算指标执行情况时，相关管理人员则可以采用关键业绩指标等方法，从而能够使得企业针对不同运营部门制定不同的指标权重体系，能够更好地优化各个部门的相关工作进展情况，从而能够更好地保证企业的投资经营目标顺利实现。
参考文献:
“产业集群，是指集中于一定区域内，特定产业的众多具有分工合作关系、不同规模等级的企业、与其发展有关的各种机构、组织等主体，通过纵横交错的网络关系紧密联系的一种新型空间经济组织形式”（任际、马吉吉，2012）。产业集群是在产、供、销、技术、服务等方面存在关联关系的诸多企业、机构，在某一区域内的有机结合，因此“空间集聚”是产业集群的首要特征，研究产业集群的发展就必须研究其空间布局问题。
依托区域优势布局产业集群
研究表明，产业集群的产生和发展与区域特色有密切的联系。“具有相同或相似特征的产业在市场机制的驱动下向要素资源丰富或区位优势突出的地区集中，最终形成产业集群”（孙霞，2009）。所以，某一区域特有的资源禀赋成为吸引产业集聚的前提条件，为产业集群的发展奠定了基础。波特指出，“应加强和建立现存的和正在出现的簇群，而不是努力去创造一个全新的簇群”（金丽红，2008）。即，培育产业集群要以区域现有的优势要素为依托，而不是凭空规划布局；失去区域优势，产业集群便成为“空中楼阁”。
因此，产业集群要根植于特定区域的相对资源要素优势，是区域的特色资源禀赋孕育了特定的产业集群。并非所有地区都适合大规模工业化开发，否则会造成经济与人口、资源、环境的冲突。不同的国土空间应当依据不同的资源禀赋确定其发展定位，产业集群布局必须立足于特定区域的发展定位，与空间优势相吻合，将空间优势转化为产业集群优势，否则产业集群发展必将遭遇瓶颈，空间资源禀赋也将被破坏。
依据主体功能区规划布局产业集群
《国务院关于编制全国主体功能区规划的意见》提供了科学的区域规划法，即“根据区域的资源环境承载能力和发展潜力划定主体功能区的区域定位方法”（朱传耿、马晓冬，2007）。
主体功能区规划将区域的经济发展历史、自然资源承载能力、人力资源结构、环境状况作为区域规划的综合指标，将国土空间划分为优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发四类主体功能区，明确了不同主体功能区的发展方向和发展重点。优化开发区集中发展高新技术产业，提升产业结构，提高自主创新能力；重点开发区主要承接传统产业转移和人口转移，实现大规模工业化和城镇化；限制开发区主要进行资源和环境的养护，并可适当发展与资源、环境相适应的产业；禁止开发区不允许发展任何经济产业，集中力量进行资源和环境养护。
主体功能区规划要求打破老工业基地长期以来形成的“工业经济一元化”发展模式，打破单纯追求经济效率的思维方式，从各个区域的资源禀赋出发，以科学严谨的态度明确其发展定位，因地制宜地布局产业集群，走出一条经济、人口、资源、环境相协调的多元化发展道路。
主体功能区规划为优化产业集群布局奠定了基础。在沈阳经济区，产业集群作为一种新的空间经济组织形式，已经成为重要的经济增长极。目前，由于某些地方政府过于注重短期经济指标，布局产业集群时忽视了不同主体功能区的资源禀赋状况，已经造成了建设用地紧张、资源环境遭到破坏等制约产业集群发展的问题。
因此，有必要依据沈阳经济区内各区县的资源禀赋，确定其主体功能定位，并以此为基础优化产业集群空间布局。2010年，国务院批准沈阳经济区建设“新型工业化综合配套改革试验区”，要求经济与人口、资源、环境协调发展。这是对沈阳经济区各区县依据其主体功能定位，优化产业集群空间布局，走多元化发展道路的具体要求。
地方预算法规对优化产业集群布局的作用
弗里德曼认为，“区域政策处理的是区位问题，即经济发展‘在什么地方’”；C.罗杰（C.Roger）认为，区域政策是“所有旨在改善经济活动地理分布的公共干预”（赖东华，2008）。可见，区域政策是调节经济发展的空间布局的重要手段。区域政策有多种表现形式，预算法规具有强大的财政资金配置功能，在优化产业集群布局方面必然能发挥不可替代的作用。
由于沈阳经济区的产业集群发展历史较短，经济主体对产业集群与区域资源禀赋之间的互动关系的理解尚不深入。如果完全依赖市场自发调节，在相当长的时期内将难以实现依托区域资源禀赋优化产业集群布局的目标。
而且，沈阳经济区的产业集群属于“后发型”产业集群，政府的财政资金支持是其形成和发展的关键因素，因此预算法规对优化沈阳经济区产业集群布局具有更为重要的作用。
目前，有学者从主体功能区的类型入手，提出了差别化的财政政策，“优化开发区适用创新型财税政策，重点开发区适宜激励型财税政策，限制开发区适用支持—补偿型财税政策，禁止开发区适宜保障—补偿型财税政策”（贾康，2009）。还有学者“从环境税、政府采购、转移支付、公共基础设施、税式支出等”（龚志坚，2010）政策出发，对四类主体功能区进行了财税政策设计。但是，尚未广泛开展依托区域资源禀赋优化产业集群布局的地方预算法规研究。
沈阳经济区应当抓住国务院批准建设“新型工业化综合配套改革试验区”的契机，成为老工业基地体制机制创新先导区，通过地方预算法规的创新，打开优化产业集群空间布局的新局面。
优化产业集群空间布局的地方预算法规完善策略
（一）完善地方预算法规的原则
促进区域差别化发展的原则。主体功能区规划旨在改变以经济效率作为区域发展程度唯一衡量指标的观念，采用经济、社会、文化、自然资源和环境保护等多重指标衡量区域发展程度。因此，各区县应当依据自身的空间优势，即区域资源禀赋，布局产业集群，走多元化、特色化发展道路。所以，地方预算法规应当避免“一刀切”，要允许差别化的预算制度存在，使地方预算法规为不同区县依据自身的发展方向和发展重点优化产业集群空间布局提供有针对性、倾向性的预算支持。
保障基本公共服务均衡供给的原则。依据主体功能区规划，不同区县的空间优势不同，主体功能定位不同，适合布局的产业集群则不同。有些区县甚至不适宜布局创造直接经济效益的产业集群，不可避免地造成地区之间经济发展水平的差异。限制开发区和禁止开发区以资源环境养护为发展重点，需要放弃本位经济利益，基本公共服务供给能力较弱。但是，“财政法对财政分配具有更为直接和具体的影响，即财政法正义性直接介入财政分配与再分配的公平公正以及对社会需要的公共产品分配的公平公正”（任际，2011）。作为财政法的重要组成部分，地方预算法规应当以保障基本公共服务均衡供给为原则。
（二）完善地方预算法规策略
1.预算支出方面。在配置预算资金时，不同区县应当根据各自的空间优势，吸引与区县资源禀赋相适宜的特色产业集聚。
首先，预算支出应当用于加强相关基础设施建设。劳动力密集区县要加强城市生活基础设施建设，加强标准化厂房建设，为劳动密集型产业集群发展创造条件；技术密集区县要加强研发机构、科技成果转化中介机构等建设，为科技型产业集群发展创造条件；森林或水资源集中区县要加强环境保护和资源养护设施建设。具体的预算支出方式可以采取专项建设拨款。其次，预算支出还要用于加强投资软环境建设。支持具有区县特色的产业科研项目，支持“产研”合作；支持学校和培训机构以“产学”合作方式培养地区紧缺人才。具体的预算支出方式可以采取专项科研基金或专项人才培养基金。最后，预算支出还要支持符合区县空间优势的企业及其配套机构落户和发展。具体的预算支出方式可以采取专项贷款担保等。
2.预算资金使用方面。预算资金配置到位后，是否能发挥促进产业集群优化布局的作用，还取决于预算资金的使用状况。地方财政部门应当监督预算资金使用单位按照规定的用途使用资金。此外，需要健全国库集中支付制度和国库动态监控系统。只有这样，才能实现对预算资金使用管理到单位、到项目，才能够全面掌握预算资金的流向和金额。对不符合区域发展定位的财政资金使用要求将不予拨款，防止预算部门和预算单位为追求短期经济效率挤占、挪用发展特色产业集群的专项资金。
3.预算监督方面。因为预算资金使用是专业性较强的活动，而且预算信息由预算部门和预算单位掌握，所以常规的人大和财政部门监督存在较大的局限性。事实上，外部监督的效力都不及内在约束和激励机制。绩效预算制度就是这样一种约束和激励机制。我国财政部预算司认为，绩效预算是一种以目标为导向的预算，它是以政府部门目标实现程度为依据，进行预算编制、控制以及评价的预算管理模式。与投入预算相比，绩效预算将预算的结果作为控制政府预算的重要指标。
因此，应当建立预算绩效评价指标体系，评价各预算部门和预算单位的预算绩效目标实现程度，并据此决定下一年度的预算资金配置，使预算资金成为一种“潜在利益”。只有这样，才能约束和激励预算部门和预算单位合理使用预算资金，努力实现绩效目标。
需要注意的是，绩效评价指标体系应当具有可操作性和差别性。不同区县的空间优势不同，适合发展的产业集群也不同。不能一味以经济效益为指标，应当根据不同区县的资源禀赋状况，设计经济、社会、文化、自然资源和环境保护等多重因素相结合，以某种因素为重点的绩效评价指标体系。旨在考查不同区县的相关预算部门和预算单位是否能够有效地运用预算资金，优化本地区产业集群空间布局，使其与区县资源禀赋相适应。
4.地区间转移支付方面。由于区县空间优势不同，有些区县需要承担资源环境养护的重任，不适宜布局经济效益突出的产业集群。这些区县牺牲了本位经济利益，而且还要将有限的财政资金用于资源环境养护，造成财政资金短缺。为了保障基本公共服务的均衡供给，应当遵循“受益原则”，要求从资源环境养护中受益的其他区县以转移支付的方式，弥补上述区县的财力不足。这是一种地区之间的横向转移支付。
综上所述，根据主体功能区规划，依托区域资源禀赋优化产业集群布局，是实现经济、人口、资源可持续发展的必由之路。发展产业集群是具有显著地方特色的事务，因此地方预算担负促进产业集群合理布局的职能。然而，目前地方预算具有较强的“行政主导性”，地方政府和相关部门、单位的“短视性”、“机会主义倾向”极易使产业集群成为追求短期经济利益的工具，因此，以促进产业集群与区域资源禀赋相符合为根本目标，完善地方预算法规，对产业集群健康发展具有重要的保障作用。
参考文献：
1.任际，马.老工业基地主体功能规划的财政政策引导与法律保障[J].理论界，2012（1）
2.孙霞.产业集群与区域经济非均衡协调发展[D].华中科技大学博士学位论文，2009
3.金丽红.产业集群政策的国际借鉴及对我国的启示[J].金融与经济，2008（7）
4.朱传耿，马晓冬.关于主体功能区建设的若干理论问题[J].现代经济探讨，2007（9）
5.赖东华.主体功能区分类区域政策研究[D].华中师范大学硕士学位论文，2008
对于人生，曾经的我，没有过多的考虑，那时候总想，生活也许就是一个七日接着又一个七日，但当物质与精神遭遇碰撞时，我又会有怎样的选择?面对诱惑，我又会怎样做出抉择?毕竟人生很短暂，屈指可数仅仅两万多天，我们有精力去的工作的时间也许仅仅几十年，再除去睡觉、吃饭、等等，真正能够利用起来的很少很少，做了这么多的楼盘定位，该怎样给自己的人生做一次定位呢?对于自己的人生，又该有怎样的人生规划?抱着这些疑问，我在探索，想为自己做一次精准的定位!
首先，唐骏是我的偶像，我的观点同唐骏一样，工作的目的粗俗的说是为了挣钱，在往高拔是实现自身的价值，创业和做经理人都可以达到同样的目的，为什么不让自己影响到更多的企业，用自己的力量为企业带来价值，要知道，世界五百强的企业几乎全部雇佣了职业经理人，在西方，职业经理人机制非常成熟，用自身力量去影响一家企业，为企业带来价值，是我毕生所追求的，为什么唐骏能够拿到四亿元的年薪?是因为他在两次的华尔街路演中能够为盛大带来96亿的收益，区区的四亿又算得了什么呢?对于一个企业来说，他更关注的是你能够为他带来多大的价值!
第二，立足于房地产业，房地产包罗万象，我们每个人也许都有自己的领域，但是我想做房地产的通才，立足于房地产本身，对房地产的前期可行性研究，投融资分析，规划设计，项目管理，工程管理，等等都要学习，不断在前进中弥补自己的短板，让自己成为一个房地产通才。
第三，走踏实，稳定，成熟的职业化道路;作为一个职业人，应该有各种职业规范约束自己，对得起自己的职业操守，用成熟的心智去面对每一次机会，在职业规划的原则大背景下考虑每一件事情，心智成熟，踏实稳定;
以上说了这么多，仿佛与题目不符，在世纪皓产的日子里，是自身知识原始的积累，不断的汲取经验，不断的吸收，不断的进步，在适当的时刻，我选择了离开，因为在我的职业规划中，有了更深层次的需求，唐骏说过，他鼓励跳槽，但是一定要对事业有帮助，使自己提升一个层次，站得更高，方能看的更远，那么我想，这一次就是基于这一层的目的吧，在此感谢皓产的各位同仁给予我帮助与支持，在这里我形成了自己习惯性的职业规范，希望大家在今后的工作、生活中身体健康，万事如意!
房地产业有着资金密集、技术密集以及人才密集的特点，但是从其本质来讲，与其他类型的企业一样，市场竞争主要是针对人才的竞争。要掌握市场的主动权，就要拥有高质量的人才，对其进行科学、有效的管理，保证企业的长足发展、持续经营。但是现阶段房地产业的人才管理还存在诸多问题，导致人才流动性大，大大影响到了企业的综合竞争力。
房地产业经营管理现状与人才需求
房地产经营管理的系统性特点决定了对高素质人才的需求。其实房地产的经营管理属于一个复杂的、大型的、综合性的系统工程，涉及到多个方面，比如房地产经济基础、估价评估、经纪业务、产权登记实务以及房管员实务、相关的法律法规等等，因此对于人才的综合素质及专业素质要求较高，①需要在企业内部打造一支专业化程度高的经营管理团队。我国的房地产业发展越来越成熟，对人才的迫切需求也越来越明显，甚至在某种程度上还反映出人才储备、知识储备不足的情况，比如人才的知识类型不全面、专人人才短缺等。
国土资源有限性与房地产产品结构失衡的矛盾。由于房地产业的发展速度过快而出现了产能过剩的问题，但是不能仅凭空置房过多就做出产能过剩的判断，也不能武断地将房地产业列入产能过剩的行业。房地产业的产能过剩表现在房地产产品结构失衡等方面。城市化发展进程越来越快，但是可利用的国土资源却越来越少。所以，房地产业后续的发展重点在于对房地产产品结构的调整，通过科学的手段解决房地产产品结构失衡与国土资源有限性的矛盾。要解决这一重大难题，就需要对国家相关房地产经营政策进行研究、执行、监督，相应地对人才的要求也更加迫切。②
房地产业人才流动频繁。导致房地产业人才流动频繁的主要原因来自于两方面：一是行业因素。首先由于房地产行业发展过于迅速，以至于专业人才出现供求不均衡的现象。现在国内的房地产投资年增长率大概在20%左右，而专人才人的增长率只有不到8%，并且一些大型的房地产开发企业笼络了大部分行业优秀人才，使得人才匮乏的问题越来越突出。而一些高级人才，比如建筑工程师、规划设计师以及高级营销经理等，更是奇货可居。而在房地产业中不仅开发企业极需人才，其它相关的诸如中介、物业管理等也有相应的人才需求。然而，一些人才培训机构、大专院校等在人才供给方面很难满足市场的需求。正是由于人才匮乏，所以对于在职人员来讲，一旦有机会跳槽就很难不动心。其次，企业间的竞争导致人才流动频繁。对于一些刚成立的房地产开发商而言，要吸引大量的人才才能保证其稳定的发展，就会不惜代价从其他公司高薪聘请人才，从某种程度上抬高了房地产业人才的市场附加值，加快了人才的流动速度。再次，房地产自身项目开发的特性也导致人才流动率高。一旦一个项目结束，原来的人员就会转到新项目中去，随着项目开发周期越来越短，新项目上市的频率越来越高，大批人员就会跟着项目“跳槽”。最后，市场分工的不断细化，也为行业内人才流动提供了更多的机会。通常房地产行业包括设计、开发、销售以及物业管理等若干大类，从这些大类中又划分出更多的细类，比如规划设计、室内设计、景观设计、中介、贷款服务等等，正是越来越细的分工为人才的分流提供更多的途径。
二是个人因素。具体表现为：首先受到经济利益的驱动，由于新项目大量入市，房地产人才跳槽的机会也越来越多，而很多企业招徕人才的主要手段即为高薪诱惑，一些原有企业的福利待遇不如新企业，则员工很难不选择新企业。其次，受个性与事业发展需求的影响。相对而言，房地产业的人才体现出年轻化、专业化以及受教育程度高等特点，这类人群精力旺盛，对自我价值的实现有更强烈的要求，因此一旦有更好职位或者更多的提升机会，他们也会毫不犹豫地离职。最后一个原因，员工自身无法融入公司文化，即员工对企业文化无法产生认同感，那么也会离开公司而寻求自己认同的企业。
加强人才管理，促进房地产业的规范化发展
加强内部管理。往往企业吸引人才的要素除了品牌、经济实力以外，科学、完善的内部管理体制也是重要因素之一。房地产企业通过加强内部管理力度，对组织结构做进一步优化，实现管理制度的规范化，营造一个良好的、和谐的、科学的人才生存环境，势必会留住人才、发展人才，使得人才为己所用。由于房地产行业发展迅速，往往有一笔钱、一块地、一批人即可组建一个房地产公司，由于时间仓促，没有长期的文化沉淀，必然会出现内部组织结构混乱、职责不清等问题，再加上市场的不断完善与发展，这种不科学的企业组织结构、落后的管理水平已经无法适应市场，因此要对企业内部管理流程进行完善与优化，建立起相关的配套制度。具体而言，房地产开发企业的组织结构大致可以归为职能型、矩阵型、事业部型以及战略经营型等四类，③人力资源管理人员要客观评估企业自身的发展规模、战略目标以及行业地位等，再以此为基础选择适用的组织结构模式。此外，还要对企业内部的关系、流程等进行整理整顿，解决岗位职责不清、职能重叠等问题。
规划职业生涯。要解决企业人才流失的一个重要手段，即提高员工的忠诚度。要提高员工的忠诚度，企业不但要完善自身的薪酬福利体系，创建科学的激励机制，提供畅通的沟通渠道，而且还要注重为员工提供学习的机会与成长的空间，在这个过程中实现员工自身的职业规划与企业的长远发展相结合。由此可见，人力资源管理的侧重点要放在企业员工职业生涯的规划方面，跳出个体项目的局限，基于企业整体发展的角度引导员工分析自身的能力与职业发展规划，评估员工的个人能力与潜力等，为员工提供职业咨询服务，帮助其设定职业目标。④
做好培训与沟通。人力资源管理六大模块中，员工培训是十分重要的一部分，企业通过培训，向员工传授更加广泛、专业的知识技能，获得员工对企业的认同感，从而为企业创造更大的价值。其实很多房地产企业都比较重视对员工进行专业知识的培训，不过却忽略了员工综合素质、团队合作精神的培养，而且不注重企业文化的建设。一旦企业进入稳定发展时期，企业文化的地位就无可取代。虽然并非每个企业都具备强大经济实力与管理能力，但是每个企业都有自己的优势所在，可以结合自身的特点，设置相关的课程，通过多种培训方法对员工进行专业知识培训，提升其综合能力。在培训内容选择方面，要注意其适用性与超前性，并在结束培训后进行相应的评估，提升员工满意度，在企业内部营造一个良好的学习氛围。
优化薪酬福利。要提升工作本身带给员工的满足感，最直接的方法就是进一步优化薪酬福利结构。尽管资金问题是大数多房地产企业面临的最大问题，但是仍然要采取相应措施，既可以不用增加人力资源成本，又可以降低员工的流动率。具体而言可以采取下列方法：其一，对薪酬福利结构做进一步优化，针对不同岗位对固定工资、浮动工资的比例做出适当调整，将各级薪酬的带宽适当加大，完善奖惩制度，激发员工积极性；薪酬政策尽量倾斜于骨干人员，对于为企业带来额外效益的特殊贡献人员，要舍得奖励。其二，通过各种手段将经济激励转换为精神激励，这才是控制人力成本、提升员工积极性最有效的方法。据统计，近八成的员工之所以离职，主要是由于感觉没有发展空间，自己有能力却得不到重视等，因此企业要为员工提供更多展示自己才华的机会与平台。此外也可以采取更多的精神奖励，比如公司高层会议可以邀请一些优秀员工参与，或者为某个评选出来的优秀员工提供专用的停车位等。这些方法可以大大提升员工对企业的认同感与归属感，从而提高其忠诚度。
综上所述，房地产业是一个有着广阔发展前景的行业，人才的作用不言而喻。在复杂的市场环境中，企业要提高自身的经济效益，实现持续经营，就必须重视企业的人才培养与管理，提高人才应用的合理性，通过运用现代人力资源管理方法，可以培养和建立一支高素质的、具有高度敬业精神和高度协作精神的人才队伍，形成一套完善的、科学的人才激励与约束机制，为房地产业的长足发展及员工个人的发展提供保障。
（作者为中国社科院金融研究所金融学博士研究生）
注释
①王秋林：“新形势下房地产经营管理人才的培养对策”，《房地产人力资源》，2011年第5期。
2、汽车美容店
正当有车一族陶醉在自驾出行的兴奋中时，汽车美容行业悄然兴起。汽车保养理念的传播，让车主心甘情愿地掏出皮夹，扮靓自己的爱车。据专家估算，一部价值10万元的车每年行程2－3万公里，一年的养护费就达到4000元以上。而且汽车越高档，养护费越贵。然而，汽车美容从业者面临着师傅口手相传、自身文化水平低下等问题。
3、彩铃设计工作室
你可曾遇到过拨通朋友手机时，听不到单调的“嘟嘟”声，而是各种各样千奇百怪的声音？这些优美的音乐或搞笑的对白，就是彩铃，出自彩铃设计师之手。目前彩铃设计行业还是以兼职为主，但从去年下半年起，各通讯公司、网站已经开始大批量的招聘专职彩铃设计师。随着越来越多的人使用彩铃业务，有音乐天赋的青年不妨开个彩铃设计工作室。
4、游戏动画设计公司
在青少年的世界里，游戏、动画一个都不能少。网络的普及，给网络游戏和动画制作带来巨大的发展空间。但据专家测算，国内专业游戏动画工程师不过8000人，与市场的旺盛需求相比，至少有15万人的缺口。开家游戏动画设计公司不仅需要足够的专业人员，更需要一定的投资资金。
5.房地产估价咨询
公司买房、卖房、换房、租房……房产是人们生活必不可少的商品，而且投资价值日益凸显。不论是自住还是投资，都需要考虑价格、区位地段、户型设计、房屋质量、开发商信誉、交通购物等诸多因素。二手房大量上市后，虽然房产的地理位置一直没变，然而区域定位、城市规划、周边环境可能早已不同，因此更需“慧眼”。
6.特许金融分析师（CFA）工作室
金融分析师是受过专业训练、具有深厚金融理论素养的高级人才。未来两年，上海对CFA的需求是3000人，但目前CFA的数量仅几十人。一旦获得CFA资格证书，既可开家金融分析工作室，也能得到银行、保险公司、证券公司等金融机构的青睐。
7.高级会展设计工作室
近年来，中国会展业发展迅猛，会展类公司数不胜数，从业者队伍日趋庞大。然而，高端会展设计工作室依然缺乏。从业者要有室内设计专业相关的学历，还需熟悉会展基本流程、能独立完成设计、了解基本设计施工方法、具备团队合作精神。
8、营养配餐工作室
一日三餐，填饱肚子不难，难在如何搭配，吃出营养和健康。小菜搭配不好影响食欲，饮食结构不合理还会导致多种疾病，于是学校、机关、企业、餐饮行业迫切需要“营养配餐师”来指点。这时候，一家营养配餐工作室能根据顾客的年龄、性别、体质提供个性化的科学配餐咨询。国内专业配餐领域几乎是空白，而且行业门槛并不高。
9、财务策划（理财规划）咨询公司
引 言
面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，提高经济效益，必须提高财务管理水平。一家房地产企业的资金运作能力和未来发展潜力，主要取决于其财务管理的能力。企业财务管理能够预见房地产企业面临的各种风险，对其风险进行控制。在房地产企业运作和管理的各个环节都跟财务管理息息相关，财务管理的各项经济指标不仅能衡量房地产企业正常运行情况，也是企业经营者进行项目决策的依据。较高的财务管理能力能够较好的为房地产企业的运营提供服务，但是目前财务管理存在一些比较突出的问题。
1.房地产企业财务管理存在的主要问题
1.1财务管理制度不健全
房地产企业在对待财务管理的态度上，一般管理意识比较淡化，财务管理不规范，制度方面也不够健全。这主要是由于现今房地产企业的管理模式基本上是企业的所有权和经营权都高度集中，公司的投资者也身兼经营者的角色。为了安全起见，投资者在安排财务管理方面的员工时，都会着重考虑自己的亲信和亲朋好友，如财务负责人及会计、出纳等员工。一个由于企业财务管理制度不健全，导致房地产企业财务管理方面不能进行有效的监督；再者由于公司内部的员工裙带关系，公司权力又高度集中，集权严重，经常出现越权行为和职责划分不清楚，使得整个财务管理工作比较混乱。
1.2财务管理观念及财务方法落后
由于房地产企业的所有权及经营权高度统一，客观上减少了使用成本，但有些领导缺乏基本的财务知识，财务管理一直沿用旧的观念。对收益过于高估，对风险过于低估，对风险认识不充分；缺乏资金时间价值的理念和动态性的观念；财务评价方法单一静态化。这些观念导致一些项目出现回收时间过长和投资问题。
1.3财务管理的职能发挥不全面
财务管理为整个房地产企业管理制定战略规划，并对规划的实施和过程控制同样发挥着较为重要的作用。但是，我国的房地产企业财务管理的职能还只是进行会计核算，不能淋漓尽致的发挥其作用。如前所示由于房地产企业的财务管理制度不健全，财务核算制度也不够严谨，加之企业会计资料的真实性和可靠性有待考证，各自之间的相互关联性也比较弱，因此得出的财务管理指标的分析功能的可信度就会下降，对于目标控制功能更是没有得到完美的体现，对于成为管理的决策依据功能也就弱化了。市场的经济效益如果比较好，而房地产企业毫无计划的筹措和调集资金来扩大生产规模，虽然选择的机会较多，但是这样毫无计划性和制度性，项目的风险就会增大，控制难度就会加大。
1.4财务监控力度不到位
对于房地产企业，其事前预算和事中控制都是很重要的。但很多房地产企业是事前无预算，事中流于形式，到最后只能通过粉饰财务报表等手段达到预算的目标。财务报表流于年终查看，这仅仅是财务对于经营工作的事后评估和业绩考评，对于经营工作仅有积累经验的作用。一些财务人员，为了迎合领导要求，不依照制度办事，导致会计核算失真，财务管理混乱。因此，只对财务的最后做总结，事前和事中控制监控力度不够，很难保证财务管理的效果。
1.5财务管理资料考虑不全面
决策阶段是整个项目最重要的阶段，对于项目的投资估算关系重大，运行过程中的资金控制也是很重要的环节，但是却在财务管理中缺乏考虑，没能及时把握，不能形成严格的管理，各个阶段的财务资料都应当成为财务管理的内容，但是许多房地产企业却忽略了这一点，使得财务管理的资料缺乏动态性，也无相应动态管理的措施，导致成本管理和资金控制都存在漏洞，对资产流失的控制和管理控制能力下降。
1.6财务管理人员素质参差不齐
财务管理作为房地产企业最重要的部分，对其人员素质的要求是最高的，大部分人员都要求具有较强的专业水平，但是前面提到由于房地产企业的投资者和经营者高度统一，其财务人员的构成非常特殊，所以在人员队伍中也吸收了许多对房地产企业会计和财务制度不熟悉的员工。在激烈的竞争环境下，这种人员构成和组织结构，很难发挥财务管理的管家作用，降低了房地产企业的经济效益。
2.房地产企业财务管理的特殊性
2.1财务关系复杂，管理难度大
房地产企业涉及咨询单位、承包商、投资者、勘察设计单位、监理单位、材料供应单位、房屋购买者等多方，使财务管理难度加大。
2.2资金数额大、筹资任务重，财务周期长
房地产企业投入的资金数量庞大，前期取得土地的费用高昂，房屋的工程费用巨大，这要求房地产企业具有较大的资金运作能力。房地产项目建设周期长，，中间环节复杂，房地产项目投资决策之后，取得土地，进行土地开发，房屋施工直到竣工交付使用经历的时间长预算确定的难度大。
2.3开发风险大，投资决策分析要求高，责任重
房地产项目开发建设过程经历时间长，投入的资金数额大，面临的不确定因素多，这都对房地产的成败和经济效益起决定作用，导致房地产企业具有较大风险。提高房地产企业的效益，要提高投资决策的能力和财务管理人员的专业素质水平，财务管理信息能够较及时可靠的提供企业发展的所需资料，才能够规避风险，减少风险损失。
3.提高财务管理水平的策略
3.1规范会计工作，强化预算管理水平
财务管理必须以企业财会工作作为基础，并对财会工作做好全面预算管理。全面预算管理强调预算的重要性，是一种财务信息管理系统，它对企业进行全方位、全过程和全员的整合性管理，对企业具有全面的控制和约束力。全员参与财务管理工作，遵循全面预算管理的要求，应主要从制度构建和组织构建方面着手构建。
3.1.1制度构建：全面预算管理要建立整个管理流程的财务管理制度，与其相配套的绩效激励和约束制度，调动和发挥每个人的能动性和积极性。保证管理制度的可操作性，将财务理论与实际工作结合起来，全面发挥财务分析的作用。与财务管理相配套的绩效激励制度的建立，有利于提高财务人员的工作积极性，积极参与到企业的经营管理中去，与企业发展产生一种共荣辱的使命感，企业为个人发展也提供了一种稳定长期职业规划前景。员工能够做好本职工作，刻苦钻研业务，积极参与企业的经营管理，利用财务管理的成果，进行财务分析和预测，以及成本控制，为企业发展贡献力量。房地产企业的财务管理要借鉴其他同类企业的先进管理经验，以及国外同行的管理经验，促进我国财务管理制度建设的进步。
3.1.2组织构建：在房地产企业内部进行财务管理，加强财务工作的组织构建，逐层分解预算指标，明确各职能部门的工作职能和任务，确立预算指标的权威性，提高财务管理水平。
3.2提高财务管理人员的素质及修养
在现代财务、会计法规日益完善的今天，企业财务管理与经济核算面临着改革与改变。房地产人员应该适应房地产企业的发展及法律法规的完善。首先，财务管理人员的选拔。要建立一支高素质财务队伍，选拔专业素质较高的财务管理人员。再者，财务管理专业人员的培训，财务制度不断改进和完善，财务管理人员需要不断学习，进行专业知识的培训，由于财务管理人员和房地产企业的特殊性，还需要加强其职业道德修养。制度是固定的，人却是灵活的，再好的规章制度也要人来遵守。
3.3加强资金管理，提高资金利用效率
资金是房地产企业在运营过程中最重要的资源，活用资金，合理安排资金，调度合理。而房地产企业的财务管理就是要进行资金管理。房地产企业的财务管理中，严格按照指定的制度进行财务往来，不能。为了避免出现为题，要确保原始票据的真实性，根据资金的实际收支情况，物资的发出和转移情况填写凭证，还要进行审核把关，最后进行账簿登记；实行经济责任制制度，按时对财务情况进行清查，避免出现账实不符的情况，如果出现了，实际查处原因。
3.4减少企业经营中的主观决策
在对房地产开发项目建设中，企业的财务行为要符合规范，最重要的是要进行合理的投资决策，投资决策过程必须进行可行性研究，作出科学客观的判断，房地产项目投资大，切勿主观决策，对项目造成不可挽回的损失。对于其他财务行为，也需按规范操作，以保证合理经济效益。
3.5保证财务系统的执行力效果
企业最重要的竞争力就是企业财务系统的执行力。财务系统的执行力是将制定的战略落实到实处的能力，是企业成功的必要条件。战略目标和方向确定后，执行力度变为关键。财务管理人员应成为整个团队中的一员，在项目运营初期就加入进去，加强财务管理人员与企业其他工作人员的配合。调动每个人的积极主动性，发挥各自的能力，充分发挥团队的合力达到最好的效果。
结 语
综上所述，房地产企业财务管理与经济核算工作是现代房地产企业经营与发展过程中的重点，是关系到企业长期盈利能力的关键。要分析房地产企业财务特点的特殊性，并制定一套有效合理的财务管理制度和渠道，遵循的科学的财务管理的方法，加快房地产企业良好发展的步伐。
参考文献：
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[2]朱广熙.加强企业财务管理 提高经济建设［J］.工业审计与会计，03,2006.
[3]刘晓日.加强房地产企业的财务管理建设［J］.企业管理与科技，05.2008.
不经意间，百姓在购物时，除了比较商品的实用，更加追求品位、强调个性。经济的稳定发展，让艺术享受成为必需，也使得设计类行业“炙手可热”。在产品丰富的市场经济时代，个性化的产品永远魅力十足。开一家景观设计工作室、汽车美容店、彩铃设计工作室、游戏动画设计工作室等，都是极具发展潜力的创业选择。
1.景观设计工作室“城市，让生活更美好”，这不仅是2010年上海世博会的主题，更是城市的发展趋势：关注人居环境，强调人与自然和谐共处。中国城市化的进程越来越快，景观设计成为城市建设的重要内容。特别是近年来房地产的持续升温，使景观设计人员需求量大增。
2.汽车美容店 正当有车一族陶醉在自驾出行的兴奋中时，汽车美容行业悄然兴起。汽车保养理念的传播，让车主心甘情愿地掏出皮夹，扮靓自己的爱车。据专家估算，一部价值10万元的车每年行程2万－3万公里，一年的养护费就达到4000元以上。而且汽车越高档，养护费越贵。
3.彩铃设计工作室你可曾遇到过拨通朋友手机时，听不到单调的“嘟嘟”声，而是各种各样千奇百怪的声音？这些优美的音乐或搞笑的对白，就是彩铃，出自彩铃设计师之手。目前彩铃设计行业还是以兼职为主，但从去年下半年起，各通讯公司、网站已经开始大批量地招聘专职彩铃设计师。随着越来越多的人使用彩铃业务，有音乐天赋的青年不妨开个彩铃设计工作室。
4.游戏动画设计公司 在青少年的世界里，游戏、动画一个都不能少。网络的普及，给网络游戏和动画制作带来巨大的发展空间。但据专家测算，国内专业游戏动画工程师不过8000人，与市场的旺盛需求相比，至少有15万人的缺口。开家游戏动画设计公司不仅需要足够的专业人员，更需要一定的投资资金。
咨询分析公司精到计算巧理财
中国经济的快速发展，让金融、贸易、产经行业对专业人才的需求增加，迫切需要一批分析师，如金融分析师、房地产估价师、高级会展设计师等，开一家此类的专业公司或工作室，前景看好。
5.房地产估价咨询公司买房、卖房、换房、租房……房产是人们生活必不可少的商品，而且投资价值日益凸显。不论是自住还是投资，都需要考虑价格、区位地段、户型设计、房屋质量、开发商信誉、交通购物等诸多因素。二手房大量上市后，虽然房产的地理位置一直没变，然而区域定位、城市规划、周边环境可能早已不同，因此更需“慧眼”。普通消费者处于信息不对等地位，想寻找超值房产，只能求助房地产估价咨询公司。
6.特许金融分析师（CFA）工作室金融分析师是受过专业训练、具有深厚金融理论素养的高级人才。未来两年，上海对CFA的需求是3000人，但目前CFA的数量仅几十人。一旦获得CFA资格证书，既可开家金融分析工作室，也能得到银行、保险公司、证券公司等金融机构的青睐。
7.高级会展设计工作室近年来，中国会展业发展迅猛，会展类公司数不胜数，从业者队伍日趋庞大。然而，高端会展设计工作室依然缺乏。从业者要有室内设计专业相关的学历，还需熟悉会展基本流程、能独立完成设计、具备团队合作精神。据介绍，2008年北京奥运会和2010年上海世博会的举办，需要大批具有独立设计能力并能指导施工的会展设计人员，组建一家工作室可以把生意做大。
生活服务业 以人为本天地宽
小到一日三餐的搭配，大到个人理财、甚至人生规划，要想少走弯路、少花冤枉钱，还真离不开专业人士的指导。于是，营养配餐工作室、财务策划咨询公司和职业顾问室也打入了十大最具潜力创业项目。
汽车美容店
正当有车一族陶醉在自驾出行的兴奋中时，汽车美容行业悄然兴起。汽车保养理念的传播，让车主心甘情愿地掏出皮夹，扮靓自己的爱车。据专家估算，一部价值10万元的车每年行程2-3万公里，一年的养护费就达到4000元以上。而且汽车越高档，养护费越贵。然而，汽车美容从业者面临着师傅口手相传、自身文化水平低下等问题。而那些拥有高素质员工，与客户沟通良好，能分析客户心理，做出相应方案的“复合型”汽车美容店，生意将越做越大。
彩铃设计工作室
你可曾遇到过拨通朋友手机时，听不到单调的“嘟嘟”声，而是各种各样千奇百怪的声音？这些优美的音乐或搞笑的对白，就是彩铃，出自彩铃设计师之手。目前彩铃设计行业还是以兼职为主，但从去年下半年起，各通讯公司、网站已经开始大批量的招聘专职彩铃设计师。随着越来越多的人使用彩铃业务，有音乐天赋的青年不妨开个彩铃设计工作室。
游戏动画设计公司
在青少年的世界里，游戏、动画一个都不能少。网络的普及，给网络游戏和动画制作带来巨大的发展空间。但据专家测算，国内专业游戏动画工程师不过8000人，与市场的旺盛需求相比，至少有15万人的缺口。开家游戏动画设计公司不仅需要足够的专业人员，更需要一定的投资资金。
咨询分析公司精到计算巧理财
中国经济的快速发展，让金融、贸易、产经行业对专业人才的需求增加，迫切需要一批分析师，如金融分析师、房地产估价师、高级会展设计师等，开一家此类的专业公司或工作室，前景看好。
房地产估价咨询
公司买房、卖房、换房、租房……房产是人们生活必不可少的商品，而且投资价值日益凸显。不论是自住还是投资，都需要考虑价格、区位地段、户型设计、房屋质量、开发商信誉、交通购物等诸多因素。二手房大量上市后，虽然房产的地理位置一直没变，然而区域定位、城市规划、周边环境可能早已不同，因此更需“慧眼”。普通消费者处于信息不对等地位，想寻找超值房产，只能求助房地产估价咨询公司。
特许金融分析师（CFA）工作室
金融分析师是受过专业训练、具有深厚金融理论素养的高级人才。未来两年，上海对CFA的需求是3000人，但目前CFA的数量仅几十人。一旦获得CFA资格证书，既可开家金融分析工作室，也能得到银行、保险公司、证券公司等金融机构的青睐。
高级会展设计工作室
近年来，中国会展业发展迅猛，会展类公司数不胜数，从业者队伍日趋庞大。然而，高端会展设计工作室依然缺乏。从业者要有室内设计专业相关的学历，还需熟悉会展基本流程、能独立完成设计、了解基本设计施工方法、具备团队合作精神。据介绍，2008年北京奥运会和2010年上海世博会的举办，需要大批具有独立设计能力并能指导施工的会展设计人员，组建一家工作室可以把生意做大。
生活服务业以人为本天地宽
小到一日三餐的搭配，大到个人理财、甚至人生规划，要想少走弯路、少花冤枉钱，还真离不开专业人士的指导。于是，营养配餐工作室、财务策划咨询公司和职业顾问室也打入了十大最具潜力创业项目。
营养配餐工作室
一日三餐，填饱肚子不难，难在如何搭配，吃出营养和健康。小菜搭配不好影响食欲，饮食结构不合理还会导致多种疾病，于是学校、机关、企业、餐饮行业迫切需要“营养配餐师”来指点。这时候，一家营养配餐工作室能根据顾客的年龄、性别、体质提供个性化的科学配餐咨询。国内专业配餐领域几乎是空白，而且行业门槛并不高。提供咨询之余，开个培训班，传授烹饪原料知识、食品营养知识、食品安全知识、餐饮成本核算知识、营养配餐的准备、营养食谱的制定、营养餐的制作等知识，相信前来求学的人不会少。
财务策划（理财规划）咨询公司
你会理财吗？据一家专业网站调查，78%的被调查者需要专家顾问的理财意见，25%愿意委托理财，50%以上愿意支付顾问费。可见，收入多了，自然要理财、要投资，于是，人们对理财规划的需求日趋旺盛。据香港高级财务策划师介绍，现在香港私人财务咨询公司已有3000多家，以个人理财咨询服务为主营业务。据预测，2008年个人财务咨询公司将在内地蓬勃发展，那些取得资格认证的注册财务策划师一旦组建成咨询公司，其前景令人瞩目。
职业顾问工作室
中图分类号：G712 文献标识码：A 文章编号：1671-1580（2017）02-0081-04
中国物业管理行业发展迅速，给物业管理专业的教学带来了新的挑战。我们在人才培养思路、课程体系建设、教学方法、校企合作等方面有许多的困惑和疑问。物业管理专业在我国历史较短，教育部2013年的专业目录里才第一次出现物业管理专业人才培养的基本要求，但仍没有详细的专业课程设置内容。现阶段高级物业管理人才的需求大，就业前景好，但学生报考的意愿低，原因是多方面的，但主要是物业管理人才的培养不能与社会很好对接，如职业目标定位不准，重理论轻技能，校企合作模式不落实到位，课程体系远落后于现阶段先进物业管理企业的发展要求。
一、传统物业管理的培养存在的弊端
传统物业管理的业务主要有设备设施运维、环境绿化营造、安全秩序维护、客户关系管理等方面。高职院校在课程设计上也有物业管理实务、物业管理法律法规、房屋设备维修、建筑设备、环境绿化管理、保安实务、客户服务等课程内容，还有大部份高职院校增加了房地产估价、房地产策划等课程。笔者跟进调研本校的100多名毕业学生，70%认为所学知识无法施展，因为他们所从事的工作基本是客户和管家、秩序维护员的工作。据所了解到的信息，项目上的客户工作单调无味、每天重复着做同一件事，就是接受投诉、回访、巡更等工作。通过与本校校企合作单位交谈，了解到他们大部分认为物业管理专业毕业的学生业务能力差，无法胜任更高的职位，如主管、经理等，因此他们更愿意到别的专业寻找合适的人才，如到机电设备专业去找工程部经理助理；到秘书专业去找优秀的客服经理助理；到会计专业去找优秀的财务助理等。企事人事部门解释说，因为他们已具备很强的专业能力，来公司二到三年熟悉物业管理的业务流程就可以把工作做得很好，而物业管理专业的学生则不同，所以很多企业把物业管理学生安排到最基层的工作岗位。
物业管理专业的学生大多到项目公司从事基层的工作，很容易被行业人群同化，由于社会认识的原因，物业管理行业的薪酬和地位一直不高，不好的企业文化及周围低素质人员的影响，让刚进入社会的物业管理学生感到迷惑，厌烦物业管理的工作。《2014年物业管理毕业生就业报告》调研报告显示：以2014年10月1日为界，2014年毕业生毕业后已经改行的总比率（即三个月后的改行率）为36.6%；2013年毕业生的这个数值（即一年后的改行率）是46.2%，即有接近一半的学生在毕业一年后已经改行。笔者曾调研过十个智能设备先进的住宅小区，小区的智能系统包括消防火灾自动化报警系统、周界报警系统、门禁出入口系统、闭路监控系统、保安巡更系统、停车场管理系统、小区物业信息化管理系统等。80%以上的使用人对智能化设备的认识不全面，其中有30%的人认为智能化设备对物业管理的作用不大，有30%的物业管理领导认为，智能化设备越少越好，这样可以节省维护成本。现实中，高级住宅小区或大型建筑中初期的设计规划大都会请专业的智能化公司做方案设计，大部分物业管理公司也会介入前期的工作，但由于人员对智能化设备的认识不足而起不到使用功能的指导作用。更有一些小区，物业管理公司认为周界报警系统和消防报警系统有误报警的情况而屏蔽不用。物业管理行业要提高服务的品质，关键因素还是人才的培养。传统物业管理行业状况及人才培养的状况不容乐观，如何改变落后的人才认识观，这需要我们高职院校从物业管理的认识观、明确定位职业目标、课程体系、与时俱进的物业管理模式等方面人手做相应的教学体系设计，构建一个顺应时代要求的物业管理人才培养平台。
二、新型物业管理企业对物业人才素质的需求分析
从2013年始，中国的服务业的GDP超过了制造业，物业管理作为新型的服务行业必将有大的发展。2015年，国家提出房地产“去库存化”，中国房地产业已经从传统的开发销售不可逆地向着“产品+服务”转型升级，各大型房地产商纷纷重视产业链最后一个环节，房地产的销后服务物业管理。根据《2016中国物业服务百强企业研究报告》中国TOP100物业管理企业2015年营业成本率为79.96%，较2014年（87.28%）下降7.32个百分点。这主要在于：一方面，百强企业通过新技术对传统物业服务在软硬件方面进行自动化、信息化、智能化升级，实现基础物业管理成本的有效降低；另一方面，通过高科技手段的引入，使复杂业务和重复性作业变得扁平化、智能化和标准化，降低企业人员数量与劳动强度，降低企业的人工成本。如万科的睿服务系统，长城物业的一应云系统。笔者以万科的EBA为例，万科的EBA（Easy BuildingAutoma.tion）使设备管理业务信息化、智能化，通过内嵌设备运维、人员调度等方式，有效提升设备经济运行管理、预防性管理能力，从而提升内部运作效率。
近年来物业管理行业遇到了前所未有的挑战。作为典型的劳动力密集型行业，物业服务企业的人工成本一般占到总成本的70%甚至更多，受人工成本、材料成本不断上涨、物业费限价机制等的影响，业内企业生存压力逐年增大。万科信息化管理让物业管理向去中心化、扁平化管理发展，万科让物业管理师来代替原来的项目经理来管理小区，物业管理师通过睿平台系统可实现对远程项目的可视化控制管理。因此，项目经理可以履行更多职责，工作变得更加有效率，从而解除传统物业管理的困扰。基于先进的信息化管理平台，我们可以预测未来物业管理人才将向两个方向发展：一种是熟悉物业管理业务、懂沟通协调、会服务的管家，另一种是熟悉物业管理专业某一业务的技能型人才，如设施设备维护工程师、园林绿化工程师、秩序维护专家等。
三、高职院校如何培养新型的物业管理人才
（一）明确物业管理人才的培养思路
我们高职院校培养的人才是面向社会高级住宅、高级写字楼、高级商业楼、高级综合楼等大型物业管理的高级综合人才。目标岗位群是物业客户主管、工程部主管、物业管家、物I管理师等。在教学上多向学生传递先进的管理理念，引导学生从思想上认可物业管理专业，如邀请知名物业企业在招生的时候做招生的宣讲，邀请一些在物业管理行业成功的学生来做交流，减少学生对这个行业的误解，同时为学生提供明确的职业规划路线（图1）。
（二）培养新时代的信息化应用管理人才
随着大数据、云计算、工业4.0时代的到来，社会的变化也导致了企业对人才的需求发生了改变，如何为社会和企业培养所需的人才成为我们需要认真思考的问题。21世纪对人才的能力要求主要分为如下四个领域：思考方式、工作方式、工作手段、社会生活方式（表1）。
信息技术与各行业的融合已是必然趋势，利用智能媒体、物联网以及人工智能等尖端IT技术改变传统的方式，提升工作效率，使工作效果最大化已成为必然趋势。未来的物业专业培养的人才是懂用先进的技术提高工作效率的同时，懂沟通、团队协作的综合性人才，物业管理行业称之为物业管家。物业管家实行的是一种片区管理模式，每个管家都被赋予了更大的职权，可以调动部门经理、安防、消防、园艺、保洁、礼宾、水电等人员，把所有技术板块统筹起来。未来物业管理人才就是向着高素质的管家发展，对于我们来说，高素质管家也并不是懂开发信息化管理技术、智能技术的高端人才，而是能够顺应时展的需要，懂得利用信息化技术，提高工作效率，懂顾客心理、具有良好的服务意识和协调能力的高级人才。
（三）提高物业管理专业的技能
从物业管理公司的业务模块分析，物业公司的业务无非三方面，主要是服务好“人”，管好“物”还有物业公司内部的经营和管理。服务好“人”我们可以培养好我们的管家，但管理好“物”我们又需要怎样的人才，前段时间，中国物业管理协会副会长、上海同涞物业管理有限公司总经理翁国强向记者透露，陆家嘴某项目开出120万/年的高薪招聘一位设备经理，却招不来合适的人才。我相信这样的情况不止在上海出现过，北上广都出现过这样的问题。据笔者所了解，设备设施的维护人员大多来自于建筑设备的专业，但市场上该专业毕业的人大部分从事房地产前期开发的设计与施工工作，极少到物业管理公司的工程部工作，而设备设施的维护是需要极强专业知识的，我们培养的物业管理学生几乎不可能担任此工作。事实证明，很多大的物业公司，都采取工程维护外包、园林绿化保洁外包、秩序外包的方式，让专业的人做专业的事情。物业公司内部运营也需要人力资源部、财务部、市场部、品质部的人才。这些人才可以来自社会很多渠道。基于以上的事实，我们在做课程设计时，是否能考虑某一业务能力的技能提升，如让物业管理的学生到施工单位实习，学习设施设备的安装与维护。笔者认为，设施设备是应用实践很强的一门专业，而我们物业管理的学生如果只停留在课堂上学习，一定是事倍功半，最好的方法就是到在建的项目实习，用三到六个月时间进行实训，学习提升自身的技能。
（四）大力推行校企合作的方式
高职院校针对物业管理的业务流程设计的课程，可以参考优秀物业管理的物业流程进行教学，同时渗透管理的一些理论知识，深化校企合作，让学生在实践中总结所学的内容，强化自身的技能和素质。笔者对校企合作的模式也做过相关的调查了解，大部份校企合作都不尽人意，这其中的原因很多，比如高校寻找的合作单位是一个项目，成熟的项目工作一般比较单调，而且大部份企业的项目没有自己的培训体系机构，高职学生分配到项目后，只能学到一些皮毛知识，所以对于参加实践的学生吸引力不大。实际校企合作的很多成功的案例，如高职院校与优秀企业高质量的人才培训体系的融合，合作的企业要有很好的培训体系，如万科物业、绿城物业、龙湖物业、长城物业、金地物业等，这些企业自身的培训体系先进、完整，恰好能弥补学校里单调的理论体系，学生能到项目学到简单的技能，然后再接受企业的提高性和针对性的培训。笔者认为，高职院校只须对学生进行通识的教育、引导学生明确职业规划路线，同时提供优秀的企业实践平台及高质量的训练机会，在与企业的互动交流中获取就业的机会。如广州大学的物业管理班与长城物业集团股份有限公司签约开办“长城物业管理创新实验班”，进入实验班的同学四年假期会获得长城物业资助到企业接受特别的职业经理人理论课程和实训环节训练，毕业时考核通过可以直接获得长城物业见习经理岗位。这样的校企合作是一种比选进有意义的模式，也是值得推崇的模式。
（五）建立与时俱进的课程体系
未来信息化技术、智能化技术一定会推动物业管理的发展，借用徐新女士的一句话：“当互联网时代到来时，你要学会拥抱它”，借力互联网、信息化来提高自身的技能。以笔者对睿平台EBA的理解，信息化的平台是让物业以前很难处理的事情变得更简单。我们这里所说的信息管理，应该理解为会用时代的管息化技术、互联网通信技术，主要是提高我们的工作效率，但笔者也了解过，有些院校把信息化做为专业的核心课程，教学内容涉及到研究开发系统的领域，这种课程设计显际不符合我们物业管理学生的实际，物业管理行业涵盖了大学里的16个专业，如果每一门课程都要如此深入去学习的话，显然不符合物业管理专业的实际。笔者认为以“够用”为原则，整合课程资源，系统化专业知识，及时更新落后无用的授课内容，才是符合人才培养的实际。
望着机舱外面漂浮的白云和碧蓝的天空，戴林不禁感叹，什么时候能“落地”享受生活呢？戴林已经换过两家公司，都担任公司里的高级职务，因为责任重大，所以，每个月都要在亚洲的各个城市间穿梭出差，在北京的时间不过十天左右。妻子平日也工作繁忙,买的商住两用套房，两个人却没有时间享受。
戴林算是个比较会理财的人，年薪30万元左右，一年下来，各类花销也不过7万元左右，因为出差在外，各种食宿交通费用都是公司报销，钱也大都花在衣服、礼品和家具上了。祖上留下个一居室的老宅，因为在东单附近，离地铁也很近，所以，隔个半年也能收到1万元的租金。如果市政拆迁，这个老宅可能会得到近20万元的拆迁费。戴林手里积蓄了将近120万元的资金，如何让这笔资金“钱生钱”呢？如果找到一个稳定的投资增值渠道，自己也可以辞职，实现“提前退休”的梦想了。因为每半年就要去收一次房钱，所以，他总有一种房东的感觉，为什么不能做一个职业房东呢？
2000年，戴林终于下定决心，趁着北京市房地产的高速增长，自己做一些热销房产的投资，慢慢实现自己的房东梦。通过银行贷款，他在CBD购买了两个小型商务写字间，还在朝阳地区的三环附近购买三套知名楼盘的两居室房子。
租售两便尝试做房东
戴林谈到在北京投资房产的经历，他兴趣甚浓。“在房产投资中，最大的体会就是需要胆识和感性，两方面结合起来才能把房产投资做好，这是我第一次房产投资的经验。靠着这种经验和信念，我现在的房产投资还比较顺利，获利也相当可观。”戴林向我娓娓讲述他做“兼职”房东的经验。
“我有过三次买房经历，最早进行房产投资是从2000年开始的，前前后后算起来，一共有五套房子，我自己住着一套房子，对外出租两套房子和两套商用写字间。”戴林一边出租，一边趁着房地产市场的增长寻找合适的出售机会。
作为拿着高薪的职业经理人不可能专职去炒楼，没有精力，手续也是非常麻烦，仅为准备一大堆银行的审核资料，就需要半个月时间。如果房子地段好，他就心满意足了。近半年来，只要有时间，戴林就会去看房，也倍感乐趣。京城中意的楼盘，戴林几乎都看了。即使价格回落了，也不会太在乎，反正也是准备长期租赁的。
“我买来用于出租的房子，前面两套房子是赚了钱的。”戴林说。2000年，他在一个市中心繁华地段买了一套房子，因为地段不错，所以，他买的这套房子是做长期出租的，租金每月能达到4000元/月，第一次买房子投资出租做房东的经验，教会了他很多房产投资的具体操作，“一定要有胆识和感性，两方面结合起来才能做好，胆识就是这样锻炼出来的。”
有了第一次的经验，戴林第二次选购的房子，只经过一年就涨了一倍。由于后来不是太看好那套房子的长期出租价值，就果断地在一个高位卖掉了，又净赚了近一倍的钱。而后他又看上了一处地段更好、面积更大的房子，有着长期租赁的价值，非常适合跨国公司的高级管理人员居住。接着戴林就将房子做了精装修，简洁而大方。“这次我可以说是靠着第一次房产投资的经验和第二次房产的投资获利，将我的资金巧妙地分为两部分，用两个200万元通过银行按揭各买了两套500万元的房子，还款额度也比较合适。实际上按照我的收入水平根本不可能买这样的房子，只是借助房产投资的成功，实现了个人投资身价的‘三级跳’。”戴林说。
房产专家和职业规划专家指出，在国家经济高速发展的情况下，房产投资可以让很多高薪经理人迅速提高自己的“投资身价”。多数的经理人因为工作太忙，根本不懂得借助银行等金融机构进行个人理财投资。如果不能提高自己的投资身价，单靠薪资是发不了财的。
职业经理人要积极培养自己的自我升值意识和投资意识，把自己作为商业社会中的商品去投资经营。如果仅仅把钱存在银行里，在这个微利时代，加上通货膨胀，资产实际上是在贬值和亏损。而投资房产不需要过多的专业金融知识，只需要多走走看看，找到预期投资回报高的好项目就能够获利。
现在中国证券市场的不景气，导致基金等投资工具的回报飘忽不定，只有房产投资目前是稳中有升。即使国家出台了相关政策，房价的下跌也不会太厉害。房子还可以作为一个自身融资的载体，从而扩大自己的资本量。首先测算一下有多少可支配的资金，需要向银行借多少钱才能买到房子，相当于用房子来抵押交换，然后借银行的钱扩大自己的资本量。这是高薪职业经理人扩大自己资本和投资身价很有效的方法。
在城市里，也并不是人人都有资格参与房产投资，因为房产的投资额度较高。市场上可投资的房产资源实际不少，只是门槛高，白领投资者还较少。而企业里的高薪经理人是有资格参与投资的，如果像戴林这样年薪30万元的经理人，早就应该考虑通过各种投资理财来增加自己的个人身价。通常，戴林一年可以拿出15万元来进行投资，只是看有没有捕捉到适合个人的投资信息。
“现在是北京房价的平稳过渡期，这个投资机会不容错过，尤其是在北京的核心商务区，加息增加的负担跟投资收益比较，凤毛麟角，为什么呢？以我买的商用写字间为例，2002年投资购买的国贸商圈的小型写字间售价从当初的1万元/平方米，增长到现在的2万元/平方米，两年时间翻了一番，每月的租赁价格也在7000～12000元左右。”戴林兴奋地说道。这三套房子使他每个月收到的租金将近2.6万元，已经基本接近他的税后月薪了，保证正常的消费和生活完全没有问题了，戴林俨然一个职业房东。
做“职业房东”的五个建议
选择长期租赁楼盘要有独到眼光。挑选楼盘，作为职业房东前期的工作，将决定以后的投资收益。要对楼盘的人群定位、周边环境、交通便利和所吸引的住户进行仔细分析，选择适合中青年居住的中高档楼盘，对于长租是有利可图的，而且有着稳定的升值空间。楼盘的建筑质量是否过关，不能总是滴水发潮。小区的物业服务和绿化环境，也将决定租金的价格。
避免租赁房子的“空置”。提前半年就要将出租的房子，挂在一些正规房地产中介公司待租。空置一个月，就相当于月租金下降了8%～12%，一年平均下来投资回报也大大降低。
包装你的出租房。根据自己准备出租的房子，按照特定人群的需求去布置和宣传。
合理计算租赁的投资回报。很多开发商在宣传的时候，总会计算出一个超值回报率。不要全信，自己将各种费用如税金、保险、律师费、评估费和公共维修基金等核算在内，结合目前的售价，计算出合适的租赁价格。
利用期房，获得更大投资回报。要注意利用大品牌开发商的期房，通常，这类开发商为了保持自己多年的信誉，不会去做短期的炒作，房屋的质量、物业服务和环境绿化都比较有保障。
选择期房的时候，基础房价的评估要准确，一年后的升降预估，要将期房现值和现房的价格进行对比；选择期房楼盘的时候要详细调查房地产开发商的背景，比如选择高档楼盘的时候，房地产购买人更青睐他们的实力和长期信誉，这样被很多买房人认可，才有不断增值的可能，然后也可以再选择时机卖掉。你可能会承担期房变现房的一些风险，如配套设施方面的缩水，等等；但是风险提高一点，收益可能提高好几倍。
房价下跌,职业房东该如何应对
这时，出现了大量“炒房炒成房东”的人，你可能会增加很多竞争者，这时你需要做的就是尽量与租户保持长期友好的关系。并在租金上按照一年或两年的租赁期，适当减少租户的租金。这时你不仅打击了其他短期房东的压价行为，同时也促使他们低价卖掉手中的房子。
如果价格下跌得很厉害，你还可以适时出手再购买两套出租房。这时候，你就要做一个“先知”，在房价快跌到谷底的时候，出手再买两套合适的租赁房，反正你要出租的，你就可以一边按月收着租金，一边慢慢地等待房价升起来！
鱼汁加工
在鱼粉压榨过程中，会产生大量的含有蛋白质、有机物和鱼油成分的鱼汁，排放后极易腐败，严重污染当地环境。山东荣成有企业利用生物技术从鱼汁中制取海鲜精等海洋产品。“海鲜精”既有浓郁的海鲜味，又有复合氨基酸的香味，填补了我国海鲜调味品市场的空白。目前，当地已有15家鱼粉生产企业建设了储存罐对鱼汁进行回收，再进行保鲜、加工、生产，每年可增加经济效益600多万元。
枣树盆景
一盆精品枣树盆景的经济效益比20棵丰产期的枣树效益还高。近年来，果树盆景备受大中城市市民的青睐。河北沧县的枣农纪秀臣和郭风功凭借敏锐的市场嗅觉，预测到枣树盆景会在市场上抢手，于2002年精心选择“胎里红”、“磨盘”、“龙须”等具观赏性的枣树品种，培育出百鸟图、二龙戏珠、五龙拜寿等造型的盆景，并取得了良好的经济效益。截至目前，两人共出售枣树盆景200余盆，每盆售价从几十元到上千元不等。
个性名片
您有没有发觉，收了一堆别人的名片，张张大同小异，毫无个性。如果你有港澳地区或国外朋友，你就会发现他们的名片太令人惊奇了――创意十足之余，还能反映主人公的个性及特点。他们中不少人尽管拥有公司的名片，但为了交际时凸显个性，还会特意印制自己的私人名片。没错，这就是机遇――开间个性名片店，一定会让您有意想不到的收获。客户以20岁到40岁的人居多，其中包括学生、设计师、形象设计师、模特，还有不少饭店、咖啡屋、发型设计室以及一些小企业主等。开家个性化名片店其实很简单，不过机模较贵，前期投入比较大。
设施红雪桃
果品上市期集中，导致了果农经济效益逐年降低。红雪桃为理想的晚熟桃新品种，具有丰产、优质、含糖量高、抗裂果性极强等优点。利用现有设施农业搞延迟栽培近年来异军突起，经济效益十分可观。采用极晚熟红雪桃(露地栽培11月初成熟)品种，利用现代技术使其在6月份开花(露地桃一般4月开花)，使果实成熟期正值12月，1～2月份上市，可大大提高经济效益。盛果期红雪桃亩产在2000公斤以上，设施栽培，亩产值过万元。
另类食品超市
开一家小型另类食品超市，要让它与一般的超市有绝对的区别，即在所住的小区大门附近租到一间大约20平方米的门面。综合各大商场和超市的特色食品，精心在食品批发市场、专卖店等处选择适合自己经营的品种进货，同时拜托经常出差的亲友物色各地有特色的食品，批发回来。这样，前期的开店准备、装修费加上进货费，大约5万元就可以拥有这个超市了。所有商品明码标价出售，概不打折。
(文/罗瑜)
景观设计
“城市，让生活更美好”，这不仅是2010年上海世博会的主题，更是城市的发展趋势：关注人居环境，强调人与自然和谐共处。中国城市化的进程越来越快，景观设计成为城市建设的重要内容。特别是近年来房地产的持续升温，使景观设计人员及服务需求大增。若您是这方面的专家或能手，或者就算您不懂此行，但能组建一个团队，提供专业的景观设计服务，将非常吃香。
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