时间：2023-06-07 09:02:38
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归江1998年加入君安证券，先后担任自营和资产管理部门的投资经理，2002年转投基金行业，随后开始管理社保组合。从公开信息可见，他和他率领的团队所管理的社保组合，无论是规模还是影响力都为业内专业人士所认可。
而最让圈内所津津乐道的是归江所管理的社保账户资产在2007年股市泡沫到达顶端之前已逐步卖出，成功保住了胜利果实。当时决定在股市泡沫浴中毅然退出，理由只有一个：“超过40倍PE的市场是不可能长期持续的，从历史数据来看，撑不了一年。”归江端着电脑，将美国市场近百年的股票市场长期走势图和估值的对比展示给机构客户，建议客户们在此时采取谨慎的态度，逐步退出锁定收益。
归江非常善于利用历史数据，以钢铁行业为例，“我们长期跟踪研究发现，钢铁行业的估值基本上在1－3倍PB间波动，不少基金经理在上市公司连续三个季度净利润增长时就会给予3倍PB，而连续两个季度下降时就只给1倍PB。”他在今年年中对煤炭的减持也是基于历史数据的对比，认为煤炭这个行业在今后若干年可能不会再有前几年那样的高利润增长。
“想做到市场低位时，仓位高于行业平均，市场高位或者有局部泡沫化时则低于行业平均水平，这是很多机构追求的目标，但又似乎可望而不可及。”一位业内人士感慨说，排名的压力就让很多基金经理只能成为趋势的跟随者，更重要的是，如果没有自己信仰的投资哲学和坚定的执行，在减仓后市场连续的上冲就会让你陷入迷茫，抓狂不已。
更何况，有时市场非理性持续的时间会超过你所能承受的时间。而归江却开宗明义地提出了自己的信仰。那就是股市也有其万有引力定律，资产的估值规律。作为职业经理人，他坚信有义务为客户资产的长期价值牺牲个人的短期名利。与众不同的是，他是用6年寂寞的优秀的社保基金管理坚守了他的职业道德和投资信仰。
长明投资
归江对于价值投资理念的选择和坚定不移地一以贯之是他10余年浸于资产管理行业结出的果实。做投资很多时候其实是在和人性的弱点作斗争，在没有人和你一同坚持的时候，人就会彷徨、犹豫，在别人抛售的时候，更可能恐慌，但是正如一句投资的经典论述所言，“当你的看法与大多数人不一致时，有可能你是错的，但是只要你凭借的资料和推演的逻辑没有错误时，你就不要害怕，你肯定是对的”。
现在一谈价值投资，似乎没有哪个基金不说自己是价值投资，但到底什么才是价值投资，各人的理解各有差异，在实际操作上更难真正一以贯之。市场普遍认为，广义的价值投资是一个相对的概念。一种是与成长性投资相比较，一种是与趋势性投资相比较。
在对价值投资似是而非的追随背后，基金的换手率一直居高不下。“我们前期去了苏格兰考察，走访了几家历史近百年的价值型资产管理公司，他们的换手率平均仅在30％。”归江说，“海外近百年的历史已经证明了长期投资方法的有效性。”而他自己也在积极实践着这一理念。归江管理的社保组合从2003年开始投资格力电器，虽然格力电器的前十大流通股东不停更换，只有社保102和108岿然不动，坚持四年。
归江的思路是：希望在自己的努力下，国泰基金投资管理团队达成这样一种共识，即国泰基金追求的是一种长期投资的理念，并以这种长期投资的理念来创造一个持续稳定的回报。
这种持续稳定指的是：降低国泰系列基金中长期排名的波动性，不一味追求短期内最好的排名，而是能维持经得起时间考验的良好业绩。其次就是要强调业绩的整体稳定性，在强化团队研发、团队交流基础上，力求国泰基金旗下产品业绩的整体改善，而非单兵突破。体现在基金组合管理上，就是追求适度的集中投资和较低的换手率。
历史证明，这样的管理方法可以提高投资的准确度和降低交易成本，最终创造较好的长期回报。从基金定期报告的统计数据也可以看出，国泰基金在夸年以来的市场反弹中逐步在强化以上的操作特征，旗下基金产品整体表现出换手率大幅下降，持股趋于集中等特点。
独立思考
作为一名职业投资者，很重要一点就是要能独立思考，千万不可被市场情绪所左右。归江到国泰履新之后，进一步加强了对于IT系统的利用和开发，通过数量化的手段，帮助基金经理对短期的波动作归因分析。对波动较大、换手率较高的基金。进行分析管理，帮助基金经理校正自己的一些投资方法。“通过客观数据的呈现，可帮助基金经理避免被市场的情绪操纵，避免非理性投资。”国泰在去年末逆势果断加仓，到6、7月份，旗下基金在市场冲高时又整体开始顺势减仓，转向防御并大量配置医药、消费这些有着更确定性增长的行业，就体现了独立思考，不为喧嚣所影响的特点。
归江把买热门股、泡洙股比作买彩票。“彩票每年也有数百亿的销量，也是很好的投资补充品。但我们相信，绝大多数投资人不会把自己的身家、养命钱和儿女的教育经费全部拿去买彩票。6000点进去的人可能有百分之一的人在一周内获得暴利，这些热门股中也可能有千分之一的企业能够成为网络行业的谷歌百度。但在目前没有制度和能力保证我们能成为这百分之一和千分之一前，不去做这样的投资。”
目前，中国私募股权投资市场发展现状不容乐观，这在很大程度上影响了我国企业的发展和壮大。因此，对于中国私募股权投资市场运行态势和发展的探讨有其必要性。
一、中国私募股权投资市场的运行态势
当下我国私募股权投资市场处于高速发展的态势。从我国经济整体发展形势来看，在未来的一段时间内，我国经济市场仍旧面临着严重的泡沫威胁和通货膨胀的危机，虽然在诸多宏观政策调控下，我国经济开始回归正常增长轨道，但是企业估值将会下降。
中国私募股权投资市场的高速发展有许多原因， 主要原因有两点：一是国内良好的宏观经济运行态势；二是政策扶植，并且，在此基础上，中国创造出一大批优秀的企业， 使得资本市场内在需求不断扩大。从我国整个私募股权投资行业分析，未来投资策略也会逐渐理性性，尤其是在当前竞争的激烈的条件下，投资机构会通过专业化增值服务来获取市场的生存力，这也是未来人民币基金发展的一个主流方向。
二、中国私募股权投资市场的运行态势分析
首先，中国私募股权投资市场的产业结构在不断地升级，但是仍旧缺乏有效的股权融资渠道，这在很大程度上影响了我国一些优势企业的发展，阻碍了企业的做强做大。目前我国私募基金退出主要是通过境内外的股市， 但是这种退出方式具有难度。
其次，随着国内资本市场的不断发展，中国私募股权投资市场的投资渠道也在不断地增多，不仅有境内投资，还有境外投资，这样，人民币也会随着金融资产的积累而不断地升值。
第三，中国私募股权投资市场的法制环境不够完善，中国私募股权投资发展长期处于法律监管真空的状态。比如私募股权投资基金，目前仍旧面临一些法律问题需要出台细则，并且需要加以明确。
三、中国私募股权投资市场的发展建议
（一）创新市场，优化市场结构
加强市场创新， 推动公司债券、 房地产投资基金、 资产证券化等创新品种的发展，对现有市场下的风险的分析，创新各种不同特殊的金融产品，为投资者提供多样化的收益方式，并且要加强分析和探讨，以现有的经济情况为标准，加强对产业结构的分析和适当调整，采取一切可行科学的措施，推动产业基金和各类股权投资基金的发展，为我国培养优质的上市资源。其次，针对现行市场的相关机制进行研究和分析，找出其中存在的不足和缺陷，完善市场化机制，提高上市公司的质量。
（二）完善机制，加强私募股权投资
从目前资本市场的总体情况来分析，市场要想达到应有的供需平衡，就需要通过各种方式和手段，增加供券产品，以本土的资本市场为出发点，加快产业基金的发展。中国私募股权投资市场的基金主要是用于未上市的公司，所以，企业在成长的过程中，要加强对自身能力和现状的分析，结合自身情况，培育不同的产业基金和股权投资基金，如成长基金、风险基金和收购基金等。与此同时，还要加强对现有市场的筛选，做好全方位的调查，以市场资源化的管理手段，加强对市场的分析，建筑投资回报，为企业的发展创造更多的价值。
（三）加强私募股权投资自律建设
从某种意义上讲，私募股权投资最为主要的特点就是专家理财。所以，在实践当中，要重视这一点的重要性，加强对管理公司的监督和培育。对于任何一个基金来讲，其运行成功与否与其相关的管理团队有着密切的关系，因此，要加强对现有管理团队的培训和教育，使得整个管理团队的综合素质有所提高，并且随着中国私募股权投资市场的发展，要进行不断的研究和深入学习，使得知识结构和管理方法不断优化，能够与时俱进。其次，政府人加强重视，加强我国私募股权投资的法制法规体系的进一步完善和健全，针对其中的问题，进行有针对性的修改，如当前的《证券法》《合伙企业法》等等。第三，要规范我国私募股权投资市场的运行，建立相关的托管制度和信息披露制度，并且在发展的过程中，要加强不断的完善，并且要成立私募股权投资自律组织，有效地制约我国私募股权投资市场的运行，使其不断规范化。
（四）完善市场运行模式
对于我国本土的私募股权投资市场，其在发展过程中，一方面，要涉及到机制问题、激励制度、效率问题，另一方面，还密切关系到市场的运行模式，因此，在中国私募股权投资市场运行过程中，国家和政府部门要加强适当的引导，做好监管和协调勤工作，立足于本土市场，加强国内外的合作。在现有的市场背景下，市场需求量也要不断加大，为了满足这日益增长的境外需求，需要我国政府成立相关的专业机构，做好全球范围内的投资。
（五）建立科学化的多层次资本市场
现行资本市场要正常运行，就要不断发展多层次的资本市场，为我国企业的发展提供发展的平台，尤其是对于一些比较成熟的企业来讲，其在发展的过程中，需要更多的场外交易，所以，当务之急就是培育多层次资本市场，进而为我国企业的成长创造良好的市场环境。比如：企业在完善现代市场商业制度，促进场外市场发展，完善产权市场，强化市场的辅作用，建立健全的私募基金退出渠道。为此，以产权市场为基础，建立一个良好的退出通道， 这样，一些无法上市的私募基金就可以通过并购、转让、管理层回购等方式退出。
四、总结
总而言之，中国私募股权投资市场还有很多的不完善之外，需要深入分析和探讨，从中找出缺陷和不足，结合市场规律，培育高质量、规范的基金管理机构，降低行业风险，保障各参与方利益的基础，促进中国PE的长远发展。
参考文献：
甲方:
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身份证号:
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乙方:
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身份证号:
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丙方:
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身份证号:
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丁方:
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身份证号:
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现有甲、乙、丙、丁四方合股(合伙)开办多家__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________，全面实施四方共同投资、共同合作经营的决策，成立股份制公司。经四方合伙人平等协商，本着互利合作的原则，签订本协议，以供信守。
一、
出资的数额:
甲方出资________出资的形式________出资的时间__________
乙方出资________出资的形式________出资的时间__________
丙方出资________出资的形式________出资的时间__________
丁方出资________出资的形式________出资的时间__________
二、股权份额及股利分配:
四方约定甲方占有股份公司股份____%;
乙方占有股份股份____%;丙方占有股份公司股份____%;丁方占有股份公司股份____%(注:丁方实际出资为
万元);四方以上述占有股份公司的股权份额比例享有分配公司股利，四方实际投入股本金数额及比例不作为分配股利的依据。股份公司若产生利润后，甲乙丙丁可以提取可分得的利润，甲方可分得利润的____%，乙方可分得利润的____%，丙方可分得利润的____%，丁方可分得利润的____%(按公司的利润20%分红)，其余部分留公司作为资本填充。如将股利投入公司作为运作资金，以加大资金来源，扩充市场份额，必须经四方方同意，并由甲乙丙丁四方同时进行。
三、在合作期内的事项约定
1、合伙期限:
合伙期限为____年，自_______年____月____日起，至______年____月___日止。如公司正常经营，四方无意退了，则合同期限自动延续。
2、入伙、退伙，出资的转让
1
A入伙:需承认本合同;需经四方同意;执行合同规定的权利义务。
B退伙:公司正常经营不允许退伙;如执意退伙，退伙后以退伙时的财产状况进行结算，不论何种方式出资，均以现金结算;按退伙人的投资股分60%退出。非经四方同意，如一方不愿继续合伙，而踢出一方时，则被踢出的一方，被迫退出时，则按公司当时财产状况进行结算的60%进行赔偿。未经合同人同意而自行退伙给合伙造成损失的，应进行赔偿。
3、出资的转让:允许合伙人转让自己的出资。转让时合伙人有优先受让权，如转让合伙人以外的第三人，第三人按入伙对待，否则以退伙对待转让人的终止及终止后的事项。
合伙因以下事由之一得终止:合伙期届满;全体合伙人同意终止合伙关系;合伙事业完成或不能完成;合伙事业违反法律被撤销;法院根据有关当事人请求判决解散。
合伙终止后的事项:即行推举清算人，并邀请____________中间人(或公证员)参与清算;清算后如有盈余，则按收取债权、清偿债务、返还出资、按比例分配剩余财产的顺序进行。固定资产和不可分物，可作价卖给合伙人或第三人，其价款参与分配;清算后如有亏损，不论合伙人出资多少，先以合伙共同财产偿还，合伙财产不足清偿的部分，由合伙人按出资比例承担。
纠纷的解决
5、合伙人之间如发生纠纷，应共同协商，本着有利于合伙事业发展的原则予以解决。如协商不成，可以诉诸法院。
四、在成立股东后，全权委托________作为公司运作的总负责人(法人)，全权处理公司的所有事务，必须实现公司一元化领导，独立处理公司事务，如有以下重大难题和关系公司各股东利益的重大事项，由股东研究同意后方可执行:
1、单项费用支付超过________元;
2、新产品的引进;
3、重大的促销活动;
4、公司章程约定的其他重大事项。
五、公司今后如需增资，则甲乙丙丁四方共同出资，各按比例出资。
六、本协议未尽事宜由四方共同协商，本协议一式5份，四方各执一份，见证方留存1份备案，自四方签字并经公司盖章确认后生效。
甲方(签名):
乙方(签名):
丙方(签名):
丁方(签名):
年
月
日
年
月
一、我市固定资产投资统计的基本现状
1、我市投资项目与报表的收集方法：一，统计人员一般是由乡镇和市级机关部门专兼职人员搞投资统计工作，一般按照所属本单位辖区的企业或自己的投资项目，进行统计项目建设,目前全市乡镇政府及事业单位这一级共有专兼职固定资产投资统计人员35个左右；
二，投资统计人员通过自己所掌握的投资项目进行调查登记，向投资单位布置基层报表，投资单位一般暂时确定兼职人员，负责向统计局定期报送报表。
2、统计人员的培训和数据的审核方法：投资项目的随意性，导致投资单位的不固定，投资单位不固定，导致投资统计人员的业务培训难以保障，加之投资基层表报表种类繁多，指标繁琐，加之有的项目的指标无法准确掌握和统计，如规划用地面积和建房施工面积，投资单位统计人员很难在短期内学会业务，往往存在投资单位统计人员还未学会业务，项目就完工了。因此，培训工作只能采取边布置报表边培训的方式，对每个投资项目统计人员逐一培训，虽然量大面宽，但这是唯一可取的培训方法。
二、现行广汉市投资统计工作存在的问题
（一）收集报表难。基层统计人员都有一个共识：就是收集报表难，而收集投资报表更难。一是收集报表难的共性因素还在一定范围内存在。如投资单位的认识问题、重视程度等因素，特别对于一些市级单位相当困难。二是固定资产投资统计的特殊性所决定。一方面，伴随着市场经济的发展，投资的主体也变得复杂化，从而使投资统计人员寻找投资项目的难度大大增加。另一方面，固定资产投资都具有时段性，大多数建设期较短，像设备购置，甚至几天即可完成。如此一来，就容易导致项目的遗漏。三是一些投资主体由于受气候和所处地理位置影响，我们无法准确掌握各个单位的投资进度。
（二）时间与工作量矛盾日益突出。相对于收集报表的难度有增无减，统计部门的任务却越来越重，而我局负责投资专业的统计报表人员仅1名，还要协助搞其他工作和其他日常工作，工作任务更是重上加重。从上报时间来看，按报表制度要求时间在月底30日前上报，从投资单位上报到市局规定的上报时间，仅仅几天时间，既要催报报表，又要对本级报表进行录入和审核，在这短短的时间内，查询时间很局限，数据质量就很难保证。
临近报表上报日期，就得一个一个单位催报，只要有时未进行催报有的单位就借故事情多没时间报表，一是通过打电话催报（这是主要渠道），一次不成多次催报，在催报的过程中，有好几种情况出现，一种情况是项目单位统计人员不在；其二是投资单位更换统计人员，交代不清，搞的本月累计数据还没有上月累计数大。其三是单位内部推卸工作，不想承担投资统计工作，多一事不如少一事。二是通过党政网催报报表，但有的单位不涉及固定资产投资任务就不给统计局报项目。
（三）投资指标太细，资料来源太少。一张固定资产投资报表，从头到尾涵盖了企业概况、投资额和新增固定资产，房屋建筑面积和项目个数，投资资金来源、新增生产能力、利用外资等多项指标，同时，固定资产投资统计不象工业、贸易业等有会计报表等完整的资料来源。投资表需要投资者和建设者共同完成。而现有单位的原始记录，统计台帐不齐全，难以实施规范化管理，搜集数字比较困难，只好按照工程概算和形象进度估计上报。统计数字准确性，无从保障。
（四）基层基础工作十分薄弱，难以保障源头数据的准确。主要表现在：一是基层统计人员缺乏，有的一个乡镇统计员要面临统计局所有的报表，还有大型普查和其他调查，工作任务繁重。二是一些单位领导认识不到位，只重视最终的统计数字而不重视统计工作，上报报表是应付了事，原始数据准确性难以保障。三是由于投资基层单位的临时性，很多基层统计人员没有形成上报投资报表的意识，有的甚至视投资报表为多出来的工作，不理解统计工作，配合程度低，时间观念差，不能主动积极地按时上报报表，工作十分被动。四是人员变动十分频繁。有的单位年年更换，有的单位甚至一年换几次，往往刚熟悉报表又被换走了，新/！/来的又得从头学起，造成统计工作的断层。
（五）投资专业人员培训力度速度与经济发展速度不相适应，不适应现有统计工作。专业人员业务水平的高低也是影响数据准确的重要因素之一。专业人员提高业务水平的途径一是通过自学，二是通过上级业务主管部门培训再教育。上级业务部门除了每年一次的年报培训外，针对投资统计的专业培训很少。年报培训的时间也只有一天，要进行总结、布置报表、上机操作等事项，时间太短，根本达不到培训的效果。
三、对改进当前固定资产投资统计工作的几点建议
1、加强部门协调，畅通信息渠道
统计部门做为政府的
综合经济部门，国民经济的信息中心，只靠统计一家来做工作，难度肯定会较大，但如果政府相关部门协调起来就不同了。在固定资产投资统计中，很多工程项目对于相关政府部门（如发改、经贸、教育、水利、国土等部门）来说，都是了解的，甚至都掌握着从项目立项到工程进度的详细资料，但由于缺少协调沟通和联络机制，统计人员却还需四处“找”项目。虽然在很多场合，各级领导都谈论过“协调”的重要性，可实际工作中，由于统计部门的社会地位使然，很难做到。所以要改变现有状况，必须从体制上解决，即应由各级政府统计部门制定切实可行的操作方法，并以一定形式规定下来。 2、严格执行投资统计制度
投资项目的统计和管理是投资统计的基石。能否准确掌握投资项目，事关投资统计的数据质量，是投资统计工作的重中之重。一是“投资完成额”必须坚持按“工作量”统计的原则，不得用计划进度或财务支出数代替工作量。二要建立项目连续统计制度，一旦开工，就必须连续统计，一旦竣工，就不得再列入统计。三必须由项目建设单位报送基层表，基层表应加盖项目单位公章，单位负责人、填报人签字。四是基层表的内容必须填报完整，表中各类分组指标没有填报的，必须由项目单位的统计人员补报。
3、建立投资项目的开工备案制度
中图分类号：F283 文献标识码：A 文章编号：1671-2064（2017）04-0200-01
为加快水利基础设施建设，提高水利综合服务能力，充分发挥社会资本特别是民间资本的积极作用，依据《甘肃省人民政府关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的实施意见》，结合我市水利现状实际，现提出如下实施意见：
1 采取PPP模式建设运营水务一体化
采取PPP模式建设的水务一体化项目主要涉及生活饮用水水源工程、输配水管网、净水处理厂、污水处理厂、排水管网等，由市水利投资公司独资或控股成立项目公司，负责项目的筹资建设与运营管理。项目属基础设施及公共服务领域的民生项目，通过收取终端用户水费和污水处理费获得收益，项目自身的盈利和清偿能力不足，且政府难以通过市场融资满足项目建设运营需要，通过融资建设解决水资源供需配置不平衡和靖远县双永供水工程、引洮一期会宁北部供水工程大型泵站更新改造、齐家大岘隧洞除险加固、甘沟干渠延长段改扩建等工程因地方资金无法足额落实而项目未能全面建成并发挥效益的问题。市水利投资公司有限公司是市政府授权负责全市水资源开发、建设和经营的企业，具有“融资载体、投资主体、经营实体”的功能，逐步实现城乡生活供水一体化，将城市供水管网向有条件的农村延伸，使农村居民享有与城市居民同服务、同水质、同水价的权利。市水利投资公司资本金来源于水资源费、水利专项基金及水利国债等途径，由市财政直接划拨市水利投资公司，通过资本金及固定资产抵押进行市场融资，市财政对融资利息予以补贴。
2 充分发挥多元化投资主体的作用
传统意义上，农田水利和水土保持设施是由政府出资建设的，但是政府所发挥的力量有限，因此可以积极的引导新型的经营主体加大对农田水利和水土保持设施的投资力度。农业用水合作组织可以在制度允许的范围之内持有或者以财政补助的形式持有部分工程资产。社会资本参与到农田水利与水土保持的形式多种多样，比如参与控股、特许经营等。另外也需要加大对各类经营主体的支持力度，如农业企业、专业大户等，要以更加多样化的形式，如租赁、独资、投工等形式，使他们更加积极的参与到农田水利和水土保持建设过程中来。政府也可以给予相关主体财政或者政策上的支持，例如租赁、承包水利工程运营权的企业和个人在工程维修养护可申请补助资金。投入社会资本的主体拥有工程的股份和管理运营权，征收的费用达到投资的成本和利息、利润后交由政府管理或由社会资本主体有偿代管。
3 保障工程投资合理收益
τ谏缁嶙时径言，投资主要的目的是为了获取可观的收益，因此政府也需要采取措施充分保障社会资本的收益。比如，社会资本若投资建设或者运营相关的水利设施或者水利工程，可以和国有、集体投资享有同样的政策待遇。若社会投资企业承担了一定的公益性任务，政府可对工程建设投资、维修养护和管护经费等给予适当补助，并落实优惠政策。社会资本在投资建设或者运营相关的水利设施之中，可以依照相关法律进行转让和转租等，另外，若出现征用或者征收现象的，国家需要按照有关规定进行补偿或者是赔偿。社会资本在投资农业水利过程中合法收益的保障可以通过以下措施实现：若社会资本参与到重大的水利工程中，可以和国有、集体项目享有同等政策待遇和支持，它们可以获得相应的水费等经济收益，也可以获得政府的优惠政策；若社会资本承担了一定的公益性任务，工程产权可以按照“谁投资，谁受益”的原则来进行。由社会资本投资最后所产生的效益贵社会资本主体所有，而政府所进行的财政支持可以由社会资本主体代为运营或者是管理。对于社会资本参与到重大水利工程投资建设中也可以依法进行转让和转租，若出现占用或征收时，需要经过相关人员同意，补偿或者赔偿需要根据国家有关规定进行实施。
4 水权制度改革为社会资本参与水资源开发利用提供保障
新世纪以来，我国水运建设投资总体保持较快增长势头。2016年，我国水运建设（指沿海和内河港口建设，下同）完成投资亿元，年均增长14.9%。从“五年计划”看，“十五”期是我国水运建设投资高速增长期，完成投资亿元，年均增速为31.7%；“十一五”期是我国水运建设投资的快速推进期，完成投资亿元，年均增速为11.2%；“十二五”期是我国水运建设投资结构性调整期，完成投资亿元，年均增速为4.5%（从2013年开始，投资增速呈现高位下调态势）。
结合我国水运建设实际及历年建设投资变化特点，水运建设可分为3个重要阶段：（1）2001?D2006年是我国水运建设快速推进期，此时水运建设投资加速增长，年均增速为37.9%，年均投资净增139亿元；（2）2007?D2013年是我国水运建设持续快速推进期，此时水运建设投资保持快速增长，年均增速为8.4%，年均投资净增94亿元；（3）2014?D2016年是我国水运建设发生重大变化的结构转型期，水运建设投资增速高位回调，年均增速为 3.0%，年均投资净增 44亿元。
由于根据我国水运建设实际及历年建设投资变化特点将水运建设发展划分的3个阶段能够更好地反映我国水运建设投资额变化的特点及规律，因此，除特别说明外，下文均以该方法划分的阶段来对我国水运建设发展进行分析。
1.2 港口建设投资呈现结构性变化
2001?D2006年期间，沿海港口建设投资额年均增速高达41.7%，占水运建设投资总额比重80%以上，持续维持在高位，此阶段是沿海港口大建设大发展的高速推进期。在此期间，内河港口建设投资额虽低于沿海港口建设投资额，但也保持着高速增长，年均增速达26.4%。
2007?D2013年期间，我国沿海港口建设继续快速推进，但内河港口建设推进更加快速，沿海、内河港口建设投资年均增长分别为4.8%和19.0%；因此，此阶段内河港口建设投资额在水运建设投资总额中的占比快速提升，由2006年的18.5%提升到2013年的35.7%。
2014?D2016年期间，我国沿海港口建设进入转型阶段，建设步伐明显放缓，投资额出现下降，由2013年的982亿元（2011?D2013年，投资额基本维持在亿元左右）下降到2016年的859亿元，年均下降4.4%；我国内河港口建设投资基本维持在500亿元以上，但也出现小幅下降，年均下降0.6%；其间，内河港口建设投资额占比继续小幅上升，2016年达38.5%。2001年以来我国水运建设投资额、沿海港口和内河港口建设投资额及其增速变化见图1。
图1 2001年以来我国水运建设投?Y额、沿海港口建设投资额、内河港口建设投资额及其增速变化
1.3 港口通过能力不断提升，运输保障能力不断增强
在水运建设投资不断增长的带动下，水运基础设施的保障能力不断提升。以我国港口新增通过能力为例，2016年我国港口新增万吨级泊位通过能力为3.8亿t，在设计万吨级以下泊位以及泊位通过能力时须考虑一定的富余，因此，估算出实际形成的通过能力在5.0亿t左右，是2001年的3.3倍。
分阶段看：2001?D2006年，我国港口新增通过能力约为19.2亿t，年均新增通过能力为3.2亿t；2007?D2013年，我国港口新增通过能力约为33.2亿t，年均新增通过能力为4.7亿t；2014?D2016年，我国港口新增通过能力约为15.7亿t，年均新增通过能力为5.2亿t。由此可见，港口年均新增通过能力呈现逐年增加的趋势，能较好地满足港口运输发展需要。
2 影响我国水运建设投资额变化的 主要因素
2.1 港口运输需求的持续增长
“十五”规划以来，我国水运建设投资的快速增长主要得益于港口运输需求的持续增长。2016年我国港口（包括沿海和内河，下同）完成货物吞吐量132亿t，2001年之后，年均增长12.0%。
分阶段看：2001?D2006年是我国港口货物吞吐量高速增长期，吞吐量年均增速达18.3%，年均净增6.3亿t；2007?D2013年是我国港口货物吞吐量持续快速增长期（2013年达118亿t），吞吐量年均增长11.3%，年均净增8.9亿t；2014?D2016年，我国港口货物吞吐量变化呈现高基数、低增长的特征（2016年货物吞吐量达132亿t），吞吐量年均增长3.9%，年均净增4.8亿t。
2001?D2013年，我国港口货物吞吐量与水运建设投资额相关系数达0.98 （2014?D2016年，水运建设投资变化处于转型期，与港口货物吞吐量变化的趋势有所分化）。2001年以来我国水运建设投资、沿海港口和内河港口建设投资及其港口货物吞吐量变化关系等见图2。
图2 2001年以来我国水运建设投资、沿海港口建设投资、内河港口建设投资及其港口货物吞吐量变化
2.2 单位投资效益降低，码头通过能力需要更多的投资来支撑
单位投资形成的码头通过能力总体呈现下降趋势，主要原因有以下3个：一是由于人工、原材料等成本的增加和适宜建港岸线的减少等因素导致建设成本的相对增加；二是近年来加大了公共进出港航道、防波堤等建设力度，客观上降低了单位投资形成的码头能力；三是内河港口投资在水运建设投资总额中的占比不断上升，而内河投资中航道建设投资占较大比重，在一定程度上也导致了单位投资形成的码头能力降低。
据估算，在2006年、2007年，每亿元投资形成的码头通过能力分别为74万t和69万t，而到2016年，每亿元投资形成的码头通过能力仅约36万t，单位投资形成的码头通过能力呈现不断下降的趋势。2003年以来我国水运建设单位投资形成的码头通过能力估算见图3。
图3 2003年以来我国水运建设单位投资形成的码头通过能力估算
2.3 地方“投资冲动”促进投资增长
随着我国港口逐步下放到地方管理，地方政府对港口建设的高涨热情，极大地促进了港口的大建设、大发展。这对缓解当时港口建设资金、能力不足的问题起到了十分积极的作用。近年来，地方政府又加大了新港区开发建设力度，以新港区带动临港新城和临港产业的发展，不断加大港口基础设施建设力度，以此来博得投资人的青睐。同时，部分地方政府间存在相互攀比的心态，都要建港口、发展临港经济，造成局部地区某些货种码头通过能力过剩。初步估算，“十五”、“十一五”和“十二五”期间，我国港口新增吞吐量与新增码头吞吐能力的比值分别在1.6、1.0和0.8左右，“十二五”期间我国港口新增通过能力超过了新增货物吞吐量。
3 “十三五”期间我国水运建设投资额的预测
3.1 ?A测的基本前提和假设
（1）我国水运需求持续增长，但增速放缓
预测的基本前提是“十三五”期间我国港口货物吞吐量增速比“十二五”期间进一步放缓，根据相关研究[1-3]，设定年均增速为3.5%。
（2）水运单位建设投资形成的码头能力仍在小幅下降
考虑到通胀、沿海内河港口投资结构变化、投资重点变化等因素，设定“十三五”期间每亿元投资能够形成的码头吞吐能力平均在34万t左右，年度间有波动。
（3）地方性中小港口投资冲动依然存在
本文假定，沿海大型港口对建设投资越来越理性，但部分地方中小港口以及中西部地区部分港口可能还存在较大的投资建设冲动，这些投资冲动将成为水运建设投资增长的重要力量。
3.2 预测的基本思路和方法
3.2.1 预测方法1
预测方法1是基于运输需求展开的，在具体参数设定时考虑到其他影响因素。基于港口货物吞吐量年均增速的设定，可以测算每年新增的港口货物吞吐量；按照能力供给与运输需求基本相匹配的原则，可估算出每年新增的码头通过能力；结合单位投资形成的码头通过能力的设定，即可估算每年需要的投资额。
3.2.2 预测方法2
预测方法2是根据上文对建设投资分3个阶段的分析结论，推算出“十三五”期间最有可能延续2014?D2016年的变化态势。依据这一假定，先分别建立2014?D2016年全国、沿海、内河港口货物吞吐量与水运建设投资额的回归模型，然后基于2017?D2020年全国、沿海、内河港口货物吞吐量预测估算出相应年份的全国、沿海、内河水运建设投资额，最后对全国的预测结论与沿海、内河预测相加的结论求平均（组合预测），即作为最后的预测结果。
3.3 预测情况
根据两种方法得出的结论见表1。
通过方法1，预测“十三五”期间我国水运建设投资额为亿元；通过方法2，预测“十三五”期间我国水运建设投资额为亿元。综合后，预测“十三五”期间我国水运建设累计投资额在亿元左右，2017?D2020年平均每年建设投资额在亿元左右，但年度间会有波动。
需要说明的是，上述预测是在综合考虑我国经济继续深入转型、产业加快升级等各种因素情况下得出的预测结论。如果未来几年，我国经济增长仍主要靠投资建设拉动，经济转型升级步伐进展不明显，那么，实际投资额可能明显大于上述预测结论。本文没有给出这一情景下的预测结果。
4 政策建议
4.1 合理把握建设节奏
据预测，我国未来水运建设投资仍将保持较高规模，但投资增速放缓明显，个别年份甚至会出现负增长。投资增速出现负增长的直接原因是港口运输需求增速明显放缓和设施供给能力基本能够适应发展需要，另外也有投资边际效益递减、投资方向和投资结构变动等原因。建议港航相关部门和企业在充分考虑未来实际需求变化的情况下，控制好建设节奏。
4.2 进一步优化投资结构
“十三五”期，水运建设投资规模总体保持高基数低增长的态势，投资规模大幅增加的可能性不大，但投资结构、投资重点等将发生变化，如“十三五”期很多港口将更加重视后方集疏运通道、物流园区以及内陆物流体系（含内陆港）等的建设，在一定程度上拉低了水运建设投资规模（统计口径可能变化，形成的投资额统计到其他门类）；很多港口更加重视进出港航道、防波堤等公共设施建设，在一定程度上降低了单位投资形成的码头吞吐能力。建议港航相关部门和企业将下一步投资的重点放在集疏运通道建设、物流体系完善、老旧码头改造等方面，着力挖掘港口潜能，提升港口效率。
4.3 防止局部地区某些货种码头建设过度超前
要继续坚持毫不动摇地巩固和发展公有制经济，毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展的方针，深入贯彻落实《国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见》，进一步解决民间投资准入难的问题，深化传统垄断行业和领域改革开放，规范投资准入门槛设置，明确界定政府投资范围，调整国有经济布局和结构，将民办社会事业作为社会公共事业的重要补充，鼓励和引导民间资本进入法律法规未明确禁止准入的行业和领域，为民间资本营造更广阔的市场空间。
会议确定了鼓励和引导民间投资健康发展的政策措施。一是进一步拓宽民间投资的领域和范围。通过推进体制改革、健全收费补偿机制、实行政府补贴和政府采购、给予信贷支持和用地保障等多种方式，鼓励和引导民间资本进入交通电信能源基础设施、市政公用事业、国防科技工业、保障性住房建设等领域，兴办金融机构，投资商贸流通产业，参与发展文化、教育、体育、医疗、社会福利事业。
二是推动民营企业加强自主创新和转型升级。支持民营企业参与国家重大科技计划项目和技术攻关，帮助有条件的民营企业建立工程技术研究中心、技术开发中心，提高企业技术水平和研发能力。鼓励民营企业加大新产品开发力度，发展战略性新兴产业，积极参与国际竞争。
家住上海虹口区天星公寓的张化明当初在数字电视推广人员“不装数字电视只能收看6个频道”的“恐吓”下，不情愿地掏钱购买了收看数字电视的机顶盒。随后张先生却发现，所谓“数字电视”的收视质量与先前相比并无明显改观，且操作异常繁琐，于是直呼上当。他于2007年1月初，用一纸诉状将负责数字电视推广的东方有线网络有限公司告到了虹口区区长办公室。
这起申诉事件的发生，距离上海正式宣布有线数字化整体平移试点启动不足半月，天星公寓正是首批试点小区。
早在2002年9月28日，上海率先进行数字电视的试运营。4年过去了，有线数字化进程却差强人意――用户不足8万，而偌大的上海拥有400万普通有线电视用户。按照国家广电总局数字电视推进时间表，2008年将普及包括上海在内的主要城市数字电视商用播出。要完成广电总局的任务指标，上海只剩下整体平移一条路了。
作为非市场化手段的全面平移在国内众多城市都运作得顺风顺水，却在一向推崇创新的上海举步不前。上海行业人士不无忧虑地指出，除了普遍存在的用户质疑，这座大都市有别于其他城市的体制特色才是平移工程最大的掣肘。
缺乏强有力的核心推动者
与国内其他城市广电系统内部推行的有线数字化相比，上海面临的情况的确要复杂得多。
上海广电为开展有线网络的增值业务（如“有线通”宽带业务），于1998年12月实现了网台分离。其中，以原上海有线电视台网络部为基础，成立了上海有线网络有限公司，后更名为东方有线网络有限公司（以下简称“东方有线”），由上海信息投资股份有限公司（以下简称“信投”）、上海文广和东方明珠集团共同持股。其中，信投是东方有线的大股东。
这种早年广电用于开辟宽带业务的做法，初衷是为了与电信在三网融合中争夺资源优势。但恰是网台分离的做法，反而使得上海的数字电视平移缺乏强有力的核心推动者。
在此情形之下，上海文广的角色尤其值得关注。它是东方有线的股东之一，但它同时作为国内唯一一家获得广电总局IPTV牌照企业，上海文广势必要大力发展IPTV业务。为了与电信保持紧密合作，上海文广专门成立了百视通公司，用于向IPTV提供内容和开展市场推广。
“无论是文广与电信IPTV合作的百视通，还是与东方有线合作的文广互动传媒，表面上是不同的公司，实际上只是上海文广与2大网络合作的不同接口。但电信的市场化、产业化程度高，参与合作的市场前景更明晰，这会让内容提供商更愿意与电信合作。”上海文广某高层人士说。
2005年年底，轰动一时的泉州IPTV叫停事件，突出表现了部分城市广电系对于电信IPTV的抵制，此后，IPTV业务在众多城市相继遇阻。由于各地方广电网台一家的局面，形成了对IPTV业务的合力抵制，也使各地有线数字化的推进更加集中明确，这样的情势在上海显然是不存在的。
“正是由于上海文广在相当长时期内无法实现对东方有线的控股，所以上海文广采取‘两利取其重’的策略，一方面作为有线网络的战略投资者，但是无法主导有线数字电视推广进程，更多的是扮演‘财务投资者’和‘消极投资者’的角色；另一方面，在能够自身起主导作用的业务领域，借助其IPTV牌照之便利，与电信结盟大力推进上海地区的 IPTV开展。”国信投资传媒业首席分析师刘都告诉《IT时代周刊》。
大都市的大烦恼
广电系统早就意识到IPTV等业务对于有线数字业务形成的威胁。通过非市场化手段来提前占领市场，不失为有线运营商一种行之有效的手段。然而，广电部门的算盘却在上海这样的大城市落了空。
东方明珠集团某高层向《IT时代周刊》透露，国家广电总局最初制定有线数字化策略的一个重要目的，是为了防止未来地面数字电视、卫星电视以及IPTV会进一步蚕食有线电视的市场份额，所以采取先行策略，制定有线数字化推进时间表。
但一些在中小城市可以轻松推行的措施，在大城市却寸步难移。中小城市人口基数小，采取行政手段整体平移，难度较小，没有大城市繁复的各种业务形态（如IPTV业务、网络视频等等），用户没有那么多选择权。
反之，大城市由于有线用户基数大，用户需求众多，本身加大了有线数字化平移的难度。而有关部门担心整体平移会引发老百姓不满情绪，所以包括上海和北京在内的国内大城市都采取了完全的市场化手段，而不像其他城市那些借用政策强行推广。
市场化手段却没有带来满意的市场业绩。自2006年9月上海电信正式开展IPTV业务以来，不断修改入户门槛。通过捆绑资费鼓励宽带用户接入IPTV，在推广IPTV业务同时增加宽带接入率，提高用户的忠诚度。
2006年9月1日，上海电信IPTV正式放号。短短3月内，其用户已经超过6万户，直逼已经运作了4年的有线数字用户。
与电信IPTV积极而富于章法的市场推广进行比较，有线数字化的市场推进相形见绌。早就对240万用户完成双向网改造的东方有线，市场反应缓慢，至今仍旧开展的是单纯的付费数字电视业务，唯一在天星公寓开展的交互式业务还仅仅处于实验阶段。
势单力薄的东方有线已经深刻意识到来自对手的压力，然而数字平移，需要解决的最棘手问题是强大的资金缺口，倚赖政府支持成为最有力的手段。据悉，全市范围的数字电视整体平移方案已送交市政府，方案就放在市长的抽屉里，投资规模将由政府定夺。
“这是一个申请政府投资高达数十亿的项目，由于直接涉及老百姓的切身利益，政府将会十分慎重。从初步反馈看，政府认为数字电视平移是一个商业计划，最终是以赢利为目的，它不是一个公益计划，并不应该申请政府的投资。”一位知情人士说。
有了上海房地产业发展的前车之鉴，政府的投入变得格外慎重。在调查中《IT时代周刊》了解到，上海有线数字化平移实际上经历过数次申报，但每次都闹得不欢而散。
与中小城市相比，上海等大城市的政府机构的条块分割过于细致。有线数字化平移涉及内容集成运营商、网络运营商和机顶盒厂商等，所以会涉及市委宣传部、市信息委、市科委等部门，在各部门对投资和利益回报等问题上，常常会出现分歧，尽管每次都有不少相关负责人从中协调，但是每次讨论都是无果而终。
在中小城市相对容易解决的问题，到了大城市就搁了浅，恰逢上海有线网络与电视台分而制之，又再次加大了沟通的难度。
在有线数字化的实际推进过程中，经常会出现有线网络运营商和内容提供商之间相互推诿的局面，有线网络运营商常常抱怨没有好的内容，内容提供商常责怪缺乏有力的市场推广。
眼下，距离全市整体平移方案提交政府已有1个月，全市范围内的数字电视全面转换并没有如当初所言，在1个月内正式启动。
竞争,促使新生
与其他城市不同，上海的数字化平移经历了漫长的市场化推进。尽管为上海特殊的市场形势所累，但是，在更完全的市场竞争体制下，也同时暴露出有线运营商在市场推进策略和力度上的弱势。
早在1999年，上海就把有线（HFC）网双向改造列为市政府一号工程，但它当初只是为市信息港工程提供理想的高速宽带平台，开展宽带“有线通”业务。双向网的优势，并没有被早期开展有线数字电视业务所认识和利用。
直至有了IPTV业务更为广泛的试应用，交互式业务才为上海网络运营商所深刻认知，作为东方有线副总裁，刘九评在2006年明确表示“有线电视网络运营商只有华山一条路，一定要开展互动业务”。
与国内的市场形势不同，国外数字电视市场鼓励竞争，鼓励多种形式并存，IPTV、有线数字电视、地面数字电视、卫星数字电视，只有在竞争中才能检验出更合理的商业模式。
如果没有合理的竞争，一味采取行政手段，实现数字平移，仍然无法避讳未来可能到来的市场竞争。地面数字电视标准将在2007年8月正式实施，卫星数字电视标准也有望在未来两年出台，有线数字电视势必会迎来更多的竞争者，没有强有力的应用，用户流失的局面迟早会发生。
刘九评向《IT时代周刊》表示，数字电视的发展主要还是用户的一些消费习惯、接受习惯、还有个性化的需求得到满足，因此产业链中最主要的是业务形态，包括今后的业务模式。
欧美资本市场一直在降低杠杆，而我们的政府和个人这几年还在激烈的加杠杆中。A股两融余额不断创出新高，已经到了两万亿的规模。现在A股波动在加大，这些借钱的投资者，因为杠杆的存在，心态往往会比较浮躁，他们承受波动的能力也很脆弱。 2、太老的钱
好买有时接触到一些年龄比较大的投资者，这些投资者原本都投资些比较稳健的产品，在如此牛市中收益就显得相对逊色，和指数一比就容易心态失衡，所以纷纷转向股市。但这些年纪较大的投资者，对产品理解往往并不透彻，本身因年纪的关系风险承受能力比较差，这时就容易作出不成熟、不理想的投资决定。 3、卖房的钱
卖房炒股是我们很多普通投资者都会选择的加仓股市的方式之一，但很多时候我们配置房产和股票资产的节奏掌握得并不好，我见过不少投资者在2007股市高位卖房炒股，不仅后来在股市里吃亏，也错过了之后房价的上涨。现在是既没钱，也没房了。 4、最后一分钱
2010年的股市将难以再现整体性的投资机会。与2009年形成鲜明对比的是,2009年宏观好,但微观差;而2010年宏观趋紧,但微观好。股市在震荡中曲折向上是主基调,结构调整和个股选择将成为超额收益的主要来源。我们认为,2010年股市将有如下投资特点。
缺乏整体性投资机会,但不乏结构性机会:大盘蓝筹股估值较低,但在经济复苏前期受益最大的大市值周期性行业预期增长下滑,缺乏整体性投资机会。其中估值相对较低的银行股等将会有阶段性投资机会。中小盘股整体估值水平偏高,也面临系统性回调的压力。
从“自上而下”到“自下而上”:股市将从自上而下推动的趋势性行情向自下而上主导的结构性行情转换。宏观的重要性相对下降,微观的重要性相对提升;行业配置的重要性相对下降,个股选择的重要性相对上升。基金的超额收益将主要来源于对个股的广泛和深入挖掘。
业绩成长、通货膨胀、经济结构调整与增长方式转型、低碳、世博会等主题投资将是2010年贯穿股市的投资主线。
近期股市调整
近期受到政策调整超预期影响,股市出现大幅波动。2009年市场普遍的乐观预期落空,投资者正在重新修正对市场的预期。
密集的政策是股市表现疲软的主因。2009年12月推出房地产调控的政策,2010年1月调高央票利率,提高存款准备金率,1月下旬对贷款增长实施窗口指导。这一系列政策相比投资者普遍预期的二季度后政策调整大为提前,也由此改变了对股市运行前高后低的预判,调整时间因此提前。我们认为,投资者修正预期还需要一段时间,并且需要观察进一步的政策走向。在此期间股市最有可能反复震荡,上证指数波动参考幅度在2700～3000点之间。
但从股市的基本面来看,即使政策调整提前,也不会改变经济加速复苏的趋势。从长期来看,政策调整正是经济结构调整的一部分,这些政策都是出于中长期持续稳健发展的考虑,有利于增长的可持续性。部分行业受到调控影响,但整体市场对政策调整不排除过度反应的可能。
在决定股市方向的各个因素中,最核心的还是业绩增长和估值。逐步修正政策调整预期后,市场的关注度会回归到业绩增长。在经济本身处在复苏和增长阶段时,股票仍然是有吸引力的资产。
关注基金选股能力
基于以上对股市投资环境的分析,2010年偏股基金的业绩分化格局相比2009年有可能发生较大的改变。
我们建议采取的基金组合配置思路及基金选择思路是:
在基金类型配置上,积极型组合仍然以偏股型基金为主要投资对象,但可适当降低偏股类基金的配置比例。积极型投资者参考的偏股基金配置比例是70%～80%;稳健型投资者偏股基金参考配置比例为60%～70%;保守型投资者偏股基金参考配置比例低于30%。
在基金风格配置上,对典型的大盘蓝筹风格基金标配或低配。持股风格均衡或风格轮动,以行业配置不过于集中的基金作为基础配置。同时配置具备中盘成长特色的基金。
积极关注选股能力强的中小规模基金。大规模基金难以发挥选股优势,而中小规模的选股型基金有可能在“轻指数,重结构”的行情中找到发挥的空间。
重点选择策略前瞻性强,在操作风格上适度灵活的基金。由于2010年股市环境震荡起伏,投资热点或方向可能阶段性轮动,因此基金具备一定的策略前瞻性,操作风格适度灵活,选股和阶段选时均衡十分重要。
降低指数基金配置比例,指数基金仍然可以作为基金组合的基础配置,但建议最高配置比例不超过15%;稳健型和保守型投资者不建议配置指数基金。
QDII基金:QDII基金在2010年具备一定配置价值。建议少量配置投资于亚洲市场的个股精选型基金或全球配置型基金。
是不是该从股市中撤出一部分资金来做别的事情，比如买房?
这当然得根据实际需求来具体确定。如果是一位尚在租房过程中的股民，从股市中调出一部分资金来买房，未尝不可；而如果是一位满仓老股民，抽出一部分资金购置物业进行长期投资，也有必要。
当然，在理财专家眼中，实物资产――房产一直被当作风险理财标的，因此购置房产肯定也会承受一定的风险，需要讲究安全、适度的原则。
那么，在股市不断上涨并已累积了相对的风险，而人民币升值促使房产价格一路上涨的今天，如何在股市与楼市之间寻求平衡呢?下面我们结合具体的案例来进行具体分析，希望能对读者提供一点借鉴。
安全、适度是首要原则
在目前购房需要讲究安全、适度。从安全的角度考虑，首先要考虑政策因素，其次要从现金流角度来考虑，资金链不要绷得太紧。
就目前的情形来看，国家对房地产市场的宏观调控并未放松。从政策方面上看，现在虽未像过去两年那样政策频出，但这并不意味着国家对房地产市场的调控已经结束，相反国家对于房地产的调控还是在稳扎稳打地进行中。为了使房地产市场进一步规范化，在未来一段时间内，政府部门将继续深化落实各项宏观调控政策，如近期加大对土地的监管力度，以及改善供应结构等，都会对房地产市场产生不小的影响。
当然，对出于投资目的的购房者来说，尤其需要关注的是利率的变化和税收政策的作用。为了进一步抑制目前经济过热现象，央行于今年5月19日再次加息，这也是继2004年10月29日加息以来的第六次加息。市场已经进入了加息通道，这意味着未来还会面临更多的加息。目前虽然无法预测未来利率标准将会提高到什么水平，会产生多大的影响，但是我们可以通过此前已经发生过的情形，来测算利率上调对自己的影响。从2005年1月1日开始加息以来，经过六轮加息之后，即使是按照最优惠的利率计算，在短短不到3年的时间里，5年以上房贷利率已经从5.04％涨到了6.12％，投资成本会随着加息而不断增加。
而税收政策也是一项不能忽略的因素。为了抑制房地产市场过度投机，国家通过税收政策对房地产市场上的投机行为进行打击，这是毋庸置疑的。此前开征的房地产营业税，恢复征收的二手房交易个人所得税，以及提高契税征收标准等等，均是针对投机行为的。而目前正在讨论过程中的大面积物业保有税、物业税等等，都会对房产投资产生不利影响。
资金安全也是我们一直所强调的。对于购房者而言，不管是出于投资目的，还是用于自住，一定要保证资金链具有适当的弹性。不考虑自己的实际情况，将资金链绷得非常紧的做法是不可取的。比如手中仅有30万元资金，却偏要购买100万元的房子，甚至举债购买更贵的物业，这会让自己陷入被动境地，而且资金链也会因为绷得太紧而断裂。这样的案例并不鲜见。如2005年底，有不少温州投资客因为没钱偿还银行贷款而变成了“老赖”。因此，在置业之前，要对自己的资产进行一次清理，并由此规划合理的置业方案，如首次置业者考虑梯度消费，而优化资产结构者则着重考虑将多少资金放在实物资产上。
虽然2003年前后房产投资根本无需过多考虑，捡到篮子里的都是菜，抢到房源就赚钱，但现在的情形已经大相径庭。出于安全投资考虑，购置房产进行投资时，需要注意自己的现金流，不要把资金链绷得过紧，而如果能使现金流为正数则是最为健康的。
合理置业因人而异
在股市中已经获利者，可以进入房地产市场将纸上财富转换成为地上财富，将虚拟资产变成看得见、摸得着的实物资产。就目前的情形来看，由于股市已经上涨到了高位，从资产配置角度来说，腾出部分利润，买房不失为一种明智的选择。因此，本刊在此根据不同的情形来具体进行分析。
类型一：买个“小窝”好成家
方文武是上海一家广告公司的市场总监，在去年年中进入股市，用他自己的话说是一不小心赚回了买房子的钱。
在进入股市之前，方文武其实并不擅长投资，此前每次发工资留足生活费之后，便将钱悉数存入银行。去年年中，身边有不少朋友投身股市，而且身价渐涨。心动之余，方文武也拿出5万元到股市试水，没想到一路顺水顺风，收益出奇地高。于是他不断追加投资，直到将自己手中15万元现金全部投入了股市。
遇到了大牛市，不想赚钱都难。方文武在股市中一路过关斩将，目前资金已经由原来的15万元变成了现在的50万元。有了这笔钱之后，他自然想到了买房。
资产分配建议：类似于方文武这样的人，相信在股市中并不少。他们原本没有多大的资金量，进入股市之后，在短时间内迅速完成了原始资金的积累。现在考虑买房是非常及时的。
对自住型购房者来说，此前国家虽然出台了多项宏观政策，但是其用意并非要调低房价。而实践也证明，随着房地产市场日益规范化，房价也在慢慢回升，北京、上海和广州等一线城市自然不必多言，二、三线城市的房价也在不断上扬。
同时我们观察到，随着银根、地根等的日益收紧，住房的成本必然会越来越高，再加上不断增长的购房需求，房价必然会出现上涨的局面。如最近上海杨浦区准备推出的新江湾城D1地块，其楼板价接近7000元/平方米，已快赶上板块内在售项目的均价。而这也表明，未来新江湾城的项目售价绝对要超过在售项目的售价。由此看来，如果是自住需求的话，可以考虑购买。
当然，对于方文武来说，他在置业过程中需要注意的就是量力而行，牢记梯级消费理念，不要因为钱来得比较容易而想要“小马拉大车”，这种做法有欠妥当。他目前比较适合购买总价在80万元左右的物业，除了支付首付款之外，他还得预留一部分装修款项。
此外，还需注意的是，因为考虑到日后改善居住品质的需要，目前购买的物业可能面临转让，因此尽量照顾到未来转让时的方便，可优先考虑购买一些地段比较好的物业。
类型二：换套大房奔小康
朱永胜是上海一家大型制造业的业务经理，也是一个老股民。
2002年春，朱永胜进入股市，没想到碰到了大熊市，投进去的8万多元资金一直在不断缩水，最少时账面上只剩下两万多元。割肉实在是心有不甘，他因此当了好几年的股东。
2006年股市反转，他由此也获得了新的转机。被套牢的股票在年初几
个月时间内迅速解套，而他也看到了新的机会，于是又投入了十几万元进去。朱永胜坚持长期投资策略，看准之后买入便长期持有。虽然他没有抓住类似于ST长控(600137)这样的“超级黑马”，但是坚持持有南京高科(600064)、中华企业(600675)等股票，都让他获得了4倍以上的收益。而此时他账面上的资金也已经超过了150万元。
朱永胜至今还住在徐家汇附近一套老公房内，一家三口显得有些拥挤。他想买一套面积大一些的房子改善居住品质。
资产分配建议：朱永胜通过股市获得了丰厚的回报，现在享受投资成果并不过分。
考虑到他的实际情况，建议他就在徐家汇附近寻找一套总价在240万元左右的次新房作为置业首选。选择在徐家汇附近置业，主要有以下两个方面理由，其一是方便日后小孩就学，徐家汇附近分布有不少名校，教育资源丰富；其次是考虑到他们在此已居住了很长时间，熟悉了周边环境，同时以他现有的资金实力，不必选择在偏远地区置业，靠时间成本来换取资金成本。
至于此类改善居住条件的置业者是否需要转让现有的住房，以减轻换房之后的还贷压力，这需要根据实际情况来分析。就朱永胜来说，由于他现在的住房位于徐家汇，这是上海高租金区域，如果保留下来，在租赁市场上能获得不错的回报，因此可以持有。但是如果不是这种情况，如物业位置在外环线附近，其租赁市场表现一般，转卖变现也未尝不可。
类型三：资产固化有讲究
年届不惑的王建新是一个职业股民，这波行情使得他的身价暴涨，账面资金保守估计已经超过了500万元.
王建新是一个短线高手，在实战中总结出了自己一套独特的技巧。他每天都在观察技术指标，然后根据变化做出投资决策。因为方法得当，他在股市中获得比别人更多的回报。
两年前王建新已经改善了居住条件，在广州市豪宅聚集区珠江新城内购置了一套180多平方米的大房。而现在在股市中获得的投资回报，他更多的是考虑如何为自己留够养老金，还有就是培养小孩，以及孝敬父母。
股市到了相对较高的位置，王建新感到应该抽出部分资金放在别处，将部分股票资产进行固化，因此他想到了买房。
资产分配建议：就目前的情形来看，王建新有必要抽调部分资金出来，但如果全部以货币的形式放入银行，由于利率太低，这显然不合算，因此可以考虑购买高租金回报的物业进行资产置换。
那么可以抽调多少资金出来呢?理财专家提出了“80法则”，就是股票占总资产的合理比重＝80减去年龄再乘以100％。就王建新来说，今年40岁，股票投资应占4成，剩下的6成可抽调出来作为他用，比如购置房产进行投资，或者持有债券等。
由于租金上涨幅度远远落后于房价的上涨速度，国内公寓的投资回报已不高，因此在选择投资项目时一定要小心谨慎，讲究现金流入原则。记者通过对比发现，目前在北京、上海、广州等地，境外人士聚集区等高租金区域能获得较高的回报，如上海的古北新区、广州的中信广场附近，高档物业目前租金回报率还能达到7％左右。因此，建议王建新选择投资此类物业。
类型四：股票、房产均可涉足
郑建忠刚从美国回来，打算在上海定居。
此前，郑建忠在美国经营中餐厅，由于勤劳加巧干，他赚取了40多万美元。由于现在美元对人民币正在不断贬值，因此回国后第一件事就是将美――元兑换成人民币，总共有300多万元。拿着这笔钱，他一时有些不知该如何是好。在他看来，股市火热，楼市温度也不低，到底是投资股票，还是投资房地产，抑或是做点别的买卖?
