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玉山环卫绿化队成立于2000年，现有员工173人，主要负责公司辖区65万平方米的清扫保洁工作，21万平方米的绿化养护工作和小区生活垃圾的回收、公厕保洁、灭害消杀等工作任务。几年来，我们狠抓精细管理，确保优质运行，荣获了山东省卫生工作先进单位等光荣称号。今天，各位领导莅临的雅苑小区是我们公司管理服务区域的一部分，总占地面积43.5万平方米，其中保洁面积24万平方米，绿化面积13万平方米，绿化覆盖率达到了35%。在小区环境卫生配套建设方面，我们设立了13个生活垃圾回收点和部分分类垃圾回收箱，建设了2座公共厕所。通过我们几年来的精心管理，雅苑小区先后荣获国家级示范小区、全国物业管理优秀住宅小区、山东省花园式小区、中石化最佳绿化生活小区和东营市庭院绿化先进单位等称号。
二、加强环境卫生管理的基本做法和主要体会
为了不断提高小区的环境卫生质量，我们突出工作重点，狠抓严细管理，主要做了以下几方面的工作：
一是优化运作模式，加强了对环卫工作的监督考核。物业管理的一个很重要的内容就是环境卫生的管理。物业管理是否到位，在很大程度上可以从环境卫生管理方面体现出来。为此，我们坚持把环卫工作作为强化物业管理、提高服务水平和居民满意率的突破口，进行了积极的探索，不断改进和优化了运作模式。我们公司成立环卫绿化管理专业队后，使其与物业管理站形成了甲、乙方内部模拟市场运作关系，明确了甲乙方的职责权限，实行了两级监督考核。第一是物业管理部代表公司对物业管理站进行日常工作的巡视督导和检查考核，凡是应该由物业站整改或是物业站未能及时发现并督促环卫队整改的问题，直接与物业站的浮动工资挂钩。由于小区环境卫生质量状况直接牵扯到物业站的具体利益，从而增强了物业站主动整改问题和巡视督导环卫工作的主动性；第二是公司与物业站和环卫队三方结合，在三方共同认可的工作标准内，制定了物业站考核环卫绿化队的工作流程、质量标准等细则和办法，物业站与环卫队签订了服务协议书。物业站专门设立了环卫工作质量巡视督导员，每天反复检查环卫清扫和日常保洁工作质量，及时发现并督促有关问题的整改。物业站把巡视检查员的督导效果纳入了内部的管理与考核中，确保了巡视检查工作的及时性和有效性。环卫绿化专业化管理，进一步突出了物业站的甲方地位，强化了环卫队的服务意识和质量意识，使环卫专业队得以专门集中精力作好环境卫生工作，较好地发挥了专业化管理的优势。
二是常规工作超常抓，提高了日常保洁质量。一般人看来，环境保洁无非是扫地、擦洗、收垃圾等极其普通的一些事情。然而，真正从事了这项工作才能明白，如果不采取一些统筹性的措施，就只能陷入“脏了扫，扫了脏”被动工作的怪圈。在日常的保洁中，我们采取的“统筹值班法”，达到了事半功倍的效果。我们对保洁区域实行了分班包干，全体保洁人员每天早上7点之前对包片区域硬化带和绿化带集中清扫，7点之后直至晚上9点，包片人员轮流值班循环保洁。在划片承包区域面积的大小上，我们主要坚持以保洁人员每半小时就基本可以循环保洁一遍为标准，让保洁人员高效流动起来，确保了保洁的频度和质量。对于楼道的环境卫生，我们采取了定量包干的管理办法，通过实行“三个一”，基本实现了“三无”工作目标，即通过实行每天保洁一次、每周拖扫一次、每月擦洗一次，达到了楼道内无堆积杂物、无灰尘蛛网、无乱贴乱划的标准。
三是重点问题大力抓，消除了生活垃圾的二次污染。在生活垃圾的处理上，我们实行了定时定点投放袋装化管理办法，规定居民只能在每天早上7点半之前在就近的垃圾回收点投放生活垃圾。这项工作措施在实行的当初有一定的难度，许多居民一时改变不了多年来养成的卫生习惯，乱投乱放现象比较严重。我们就采取守候、教育、感化等应对措施，集中开展了“生活垃圾定时定点投放管理周”活动，利用宣传栏、黑板报、致居民的一封信等多种形式加大了宣传教育力度；同时，安排专人守在垃圾回收点前，对做不到定时定点投放垃圾的居民当面引导，并把他们提出来的垃圾当面收起来，及时运送到垃圾周转站存放。时间长了，居民们也就再也不好意思随心所欲地乱投乱放了，逐步养成了良好的卫生习惯。对小区的生活垃圾，我们做到了日产日清，每天早上8点之前由保洁人员装车清运，并用清洁剂清洗垃圾点，然后安排专人喷洒消杀药，有效地减少了生活垃圾对生活环境的二次污染，减少了蚊蝇孳生。
四是特殊场所突出抓，保证了小区公厕的环境清洁。公厕作为必须的生活设施存在于小区，环境污染重，日常保洁难，一旦保洁质量上不去，就会对附近居民的生活健康造成影响。在公厕的管理上，我们采取了定人包干的管理措施，直接向管理责任人明确工作的流程和标准，每天早晨集中冲洗清洁，全天保洁，在春夏秋三个季节每天确保喷洒消杀药品，确保做到了“四无”，即无堵塞、无污渍、无蚊蝇、无异味，实现了这个易受污染的地方污染小，这种本应脏的地方不能脏的保洁目标。在爱国卫生运动中，我们在垃圾回收处、居民楼地下室、大门两侧等鼠害容易出没的地方设立了毒饵站，定期检查补充药物。经常组织各单位抽调人员开展环境卫生专项治理，及时消除随时产生的卫生死角。
在环境卫生工作中，我们边干边探索，边实践边总结，主要的工作体会有如下几点：
一是，提高环境卫生水平需要齐抓共管。尽管我们实行的是环卫绿化专业化管理模式，但我们在思想认识上和具体行动上从来没有认为这项工作只是环卫绿化队一家的事。物业站的工作人员在日常的巡视检查中，只要发现卫生问题，只要自己能够处理的都要主动处理；家委会工作人员和百户治保员在履行好本职工作的同时，自觉加强环境卫生的监管，随时发现垃圾随时处理，随时发现影响卫生的不文明行为随时制止，大家已经把这些工作视为自己份内事，成为自觉的意识和行动，这也是我们公司为大家提出的明确要求和岗位考核的一项主要内容。特别是在生活垃圾定时定点投放管理过程中，物业管理站和环卫专业队齐抓共管，拿出主要精力，投入大量人员，思想统一，目标一致，集中管理，在较短的时间内就扭转了局面。
二是，提高环境卫生水平需要居民的共同参与。小区环境质量代表了小区的文明水平，与居民的生活息息相关，需要广大居民共同治理和维护。为了提高居民的环境卫生意识，我们采取了强有力的宣传引导措施：一方面经常在小区宣传栏、黑板报、“心连心”信息板上宣传相关规定，列举了“十大不文明现象”，对危害性进行了分析，并用先进的事例进行积极的正面引导；另一方面，我们用实际行动加强对居民的感化教育。对个别居民破坏的环境卫生，我们及时保洁，用优美的环境影响和感染居民，使大家自觉维护，不忍心破坏环境卫生。环境影响人，环境熏陶人。目前，居民的环境意识显著增强，影响小区环境的不文明行为越来越少，而破坏小区环境的不良行为已经基本杜绝，大部分居民不但自觉爱护小区的卫生，而且主动与不文明的行为做斗争，环境卫生工作有了比较扎实和深厚的群众基础。版权所有
随着国内卷烟市场的趋于饱和，特别是近年来全国经济下行压力不断加大，国内烟草行业的发展已经从依靠“政策红利”、“制度红利”、“市场红利”的外延式发展逐渐转向释放“管理红利”的内涵式发展。为了有效提高烟草行业企业管理水平，国家烟草专卖局推出了《关于推进企业精益管理的意见（国烟运〔2013〕316号）》，提出了“三个需要，五个精益”的要求，即推进精益管理是“提升企业管理水平的需要，是行业转变发展方式的需要，是挖掘发展潜力的需要”，要导入精益思想、推行精益方法、建立精益组织、形成精益流程、实现精益目标“五个精益”。2014年凌成兴局长在行业企业管理现场会上做出了推进精益管理，向管理要效益、要红利、要进步是当前烟草行业实现企业转型升级的必然选择，是破解“三大课题”的重要抓手的重要批示。
在行业转变发展方式的关键时刻，烟草行业着眼现在，放眼未来，推进企业精益管理，为烟草行业的持续健康稳定发展夯实了基础。但是如何在财务管理工作中推行精益管理，持续提升企业精益财务管理水平，仍是广大企业财务管理人员面临的一道难题。
一、烟草行业企业财务管理现状
（一）传统体制和传统观念影响较深。由于传统体制和传统观念的深刻影响，国内烟草行业在市场竞争中显得机制不活，表现在经营管理不善，有利于自主创新的技术进步机制尚未形成，市场竞争能力不强，在运行效率、运行成本、市场竞争力、管理水平等诸多方面都存在着较大的差距。市场一旦放开，保护体制一旦消失，国内烟草行业将受到极大冲击，失去竞争优势。
（二）财务人员精细管理水平有待提高。人力资源是企业最宝贵的资源，财务人员是企业精益财务管理的执行者。但是，人岗不匹配、人浮于事会造成很大的人力资源浪费，人力资源的浪费是企业最大的浪费，这与精益管理的要求相悖。
（三）精益财务要求和新企业会计准则执行要求。精益财务要求推行动态化的全面预算管理，通过完善全面预算指标体系，加强单项预算间的衔接，综合分析各单位预算指标之间的内在联系，统筹好各单位预算的协调和平衡，达到精、细、全的标准，减少无效、重复的支出。但是，与之配套的财务精益管理体系尚待加强。同时，2015年1月1日，所有纳入烟草行业合并报表范围的中国境内企业均要执行《新企业会计准则》，作为烟草企业财务工作人员，要充分认识市场经济下，企业面临的机遇和挑战，以及会计工作在企业管理活动中的重要地位，及时了解掌握国家会计政策的变化，紧密结合行业会计工作的发展，做到未雨绸缪，有针对性地采取应对和调整措施，以顺应新形势变革的要求。
二、烟草行业企业财务精益管理的对策
（一）加强组织领导。应成立由公司局长（经理）带头，各部门主要负责人为成员的精益财务管理工作推进领导小组，加强对精益财务管理工作的领导。
（二）加大宣传力度。由财务管理处牵头，充分利用内刊、内部网站等媒介，在全系统大力宣传精益财务管理理念，树立过“紧日子”思想，促进各个环节降本增效、节约费用，营造推进精益财务管理的浓厚氛围。
（三）提升财务人员技能。组织开展系列培训活动，切实提高财务管理人员的业务技能和综合素质；组织开展财务管理创新创优活动，鼓励财务人员立足本职，结合实际，围绕财务工作中的重点和难点问题，群策群力、加强攻关，提出合理化建议，积极探索实施财务管理创新的有效途径，推进财务工作创新发展、精益发展。
（四）建立健全管理制度。树立“持续改善、追求卓越”的工作导向，阶段性地对精细财务管理工作进行总结，不断发现问题、改进不足，并切实加强制度建设，在财务系统内逐渐形成自我改善的内生动力，持续改进财务管理工作。
三、落实财务精益管理的具体措施
（一）实行费用、税利“目标管理”。提前预设年度税利最低增长比例、最低毛利率、最低单箱结构等基础数据，再在销售预测中联动反映，提高实现目标税利的准确率。对费用管控实行“三保两压”，保证必要的成本费用总规模，保证合理的费用率水平，保证规范必需合理的各类支出，压缩重点控制费用，压缩非经营性的不合理、不合规支出。
（二）全面应用新会计准则。2015年行业将全面实施新会计准则。组织财务人员加强对新准则的学习，认真做好新旧准则衔接相关工作，与当地财政、税务、审计等部门加强联系，做好相关备案工作。在实施新准则的过程中，勤于与兄弟单位交流沟通，形成合力，攻克难关，并将使用中所涉及的共性问题及时向省局（公司）反馈，确保新准则的平稳过渡和有效执行。对新准则实施过程中发现的问题及时进行总结分析，完善相关财务制度，推进财务核算规范化、精益化。
（三）完善预算定额标准体系建设。在充分考虑各分公司经营规模、历史水平和发展要求等要素的基础上，经过认真测算，科学设置，统筹处理好各单位预算的协调和平衡，加快完善全系统预算定额体系建设，达到“精”、“细”、“全”标准，减少无效和重复的支出。将省局重点控制的费用和物流费用作为预算管理的重点，进一步加大预算的分析、考核和通报力度，提高预算考评指标在领导班子业绩考评指标中的分值和权重，不断提升预算管控水平。
（四）推进跨行支付结算和配套银行卡应用工作。认真落实国家局下发的《行业跨行结算及银行卡应用指导意见》和省局有关工作部署，遵循客户自愿、方便客户的原则，协同营销中心稳步推进跨行支付结算和银行卡应用工作，逐步实现零售客户在线、主动、实时的货款结算，实现网上订货、网上营销、网上配货、网上结算“四网合一”，进一步提升财务服务质量，提高零售户满意度。
（五）挖掘货币资金保值增值潜力。牢固树立资金时间价值观和现金流量观，推动资金运动与市场变化相适应，提高货币资金保值增值水平。进一步健全资金监管制度，充分运用资金监管软件切实加强日常资金监管，保证资金的安全性。进一步深化月度资金预算审批制度，加强资金预算管理，特别加强与大额资金使用部门之间的协调沟通，按需安排使用资金，减少因信息不畅造成的资金低效使用，保证资金的流动性。进一步优化存款组合，适当提高中、长期定期存款比重，与银行加强协商，将存款利率上浮至基准利率的1.2倍，尽可能地提高资金收益水平，保证资金的效益性。配合营销中心协调各中烟公司均衡供货，提高卷烟周转次数，保持卷烟的合理库存和数量，压缩结算时间，防止资金无效占用，实现资金最大收益。
（六）加强资产动态监管。统筹协调好“投资与资产”的关系，规范投资行为，积极优化和配置资产。根据省局（公司）财务处统一工作部署，借助信息化手段，对资产的购入、调拨、维修和报废等各个环节加强动态监管，盘活存量资产，优化资产结构，提高可利用资产的再利用率。特别是加强对车辆资产的处置，在高度重视车辆的安全性能和使用寿命的前提下，充分发挥车辆资产的使用效益。
一、物业管理公司的资质要求：
为了加强和促进物业管理工作的健康发展，保证物业管理公司组建质量，根据《公司法》的要求，全国各地城市地方人民政府颁布了物业管理公司经营资质审查的规定。如上海的《上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法》中将物业管理企业资质等级划分为三级
1．一级物业管理企业资质必备条件：
(1)管理物业规模一般在50万平米以上，或者管理涉及物业在20万平米以上；
(2)管理物业类型三种以上或管理涉外物业两种以上，物业类型是指多层、高层住宅、公寓、别墅、商住楼、办公楼、商场、厂房等以及其他特种房屋(下同)；
(3)管理物业必须有两个以上为优秀小区或者大厦，且管理达标面在50％以上；
(4)企业经理或者常务副经理必须从事物业管理工作3年以上；
(5)具有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上；
(6)企业经营年限必须在3年以上；
(7)企业注册资本50万元以上(含50万元)
2．三级物业管理企业资质必备条件：
(1)管理物业规模一般在3万一20万平米，或者管理涉外物业1万～5万平米；
(2)有中级专业技术职称管理人员3人以上；
(3)企业注册资本10万元以上(含10万元)；
3．处于以上两种类型之间的为二级资质的物业管理企业。
对于物业管理公司在管理物业规模3万平米以下或涉外物业规模l万平米以下的暂不定级。
物业管理公司申报经营资质审批时所要提供的资料
1、内资企业(全民、集体、股份制、股份合作制)
(1)物业管理公司资质申请报告；
(2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件；
(3)管理章程；
(4)公司法定代表人任命或聘任书；
(5)验资证明；
(6)经营场所证明；
(7)拥有或委托管理物业证明(委托管理协议书)；
(8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件；
(9)其他有关资料。
2．外商投资企业(含中外合资、中外合作、外商独资)
除需要提供内资企业申报审批所需的有关资料外，还需要提供合资或合作项目议定书、合同等文件的副本及中方投资审批机关的标准文件。3．私营企业
(1)业主身份证明(复印证)；
(2)业主的工作简历；
(3)申请资质审批的报告；
(4)管理章程；
(5)验资证明；
(6)经营场所证明；
(7)拥有或委托管理物业的证
明；
(8)雇员的名册；
(9)专业技术人员的资格证书；
(10)其他有关资料。
二、物业管理公司资质审批程序
国家房产行政管理体系——各地区房产管理局收到物业管理公司经营资质报告及申报资料齐全后，在一定时间内(通常规定为两个星期内)审核完毕，符合经营资质条件的，核发批准文件，其他必须按有关规定向工商行政管理机构办理注册登记，在手续办完后才能对外营业。
三、物业管理公司设立和工商登记
(一)组织机构设立物业管理公司组织机构设置依照《公司法》可以成立“有限责任公司”、“股份合作公司”两种。
(二)工商登记根据《公司法》有关规定，物业管理公司登记的主管机关是工商行政管理机关。由于物业管理是一个新兴行业，在注册登记中会遇到一些问题，为了今后更好的开展工作，有必要搞清楚。
1．物业管理公司的经营宗旨物业管理公司的经营宗旨应含有以下几个方面：
(1)物业管理是房地产开发的延续和完善，是一个复杂、完整的系统工程。因此物业管理公司应积极参与社会分工，实现房地产开发、经营良性循环，促进我国住房制度改革的深化。
(2)对所管理的房产及各类附属设施进行科学的管理与养护，使其物业保值、增值，延长其使用寿命，最大限度地实现社会财富的节约。(3)物业管理的对象是物业，服务对象是人。所以应以业主(使用人)为对象，开展各类经营业务，寓经营与管理十服务之中，提供全方位的方便服务。
(4)发挥物业的最大使用功能，为业主(使用人)创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一。
(5)履行社会管理义务，积极开展两个文明建设，致力于全社会的文明和进步。
近年来，随着房地产业的迅速发展，人民生活水平的不断提高，与之应运而生的物业管理行业呈现出勃勃生机的发展势头。作为微利性的物业管理，较低的行业风险和门槛吸引了社会大量的资金、人才的进入，推动了物业管理市场化的进程。但是物业管理纠纷新问题也随之产生，广大业主的合法权益没有保障，物业管理业难以规范化、制度化，和谐小区难以形成。物业管理纠纷引起学者、国人、政府的思考，在此，笔者本着实事求是，从实践出发，客观地梳理概括了物业纠纷的表现形式并分析物业管理纠纷的成因，提出物业管理纠纷的解决对策。
一、物业管理纠纷的表现形式
首先，我们来客观的总结并分析当前物业管理纠纷的表现形式。近年来，物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的，愈演愈烈，类型多样，主要存在如下争议：
1．物业管理公司向业主或使用人追索物业管理费及滞纳金的纠纷。部分业主以收费依据不足、前期遗留问题、物业管理质量低下等原因为由拖欠物业管理费，以此作为“维护”自己权利的主要手段。这类案件在物业管理纠纷案件中占了大多数。
2．业主委员会更替、业主或业委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷，物业管理项目接、撤、管引起的纠纷。此类纠纷目前较为突出，如前任和现任业主委员会对各自合法性的认同、相关资料的交接发生的纠纷；前任的物业管理公司不退管、新的物业管理公司进不来，前任物业公司不移交相应管理资料等。
3．业主委员会、物业管理公司业主纠正违反业主公约行为的纠纷。针对业主、使用人是否遵守法律、法规、业主公约，合理安全地使用物业，业主委员会、物业管理公司在建议整改未果的情况下，通常通过方式解决纠纷。
4．因物业管理公司侵占业主共有物业引发的纠纷等。如物业管理公司擅自在电梯、屋顶、外墙等共用部位、共用设施设备设置广告、基站等所得收益，占有共有用房擅自出租及共用场地的停车收费等归属产生争议。
5．因物业管理公司服务质量问题而引发的要求提高服务质量、履行管理职责的纠纷。如共用部位和共用设施设备修缮、房屋修缮费用承担，共用部位、共用设施设备维修基金设立、使用、管理过程中发生的纠纷等。
6．业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财产损失的纠纷。如小区内自行车、电动车、机动车被盗，有的属物业专门安排人员看管，有些发生在小区地面停放、无专人看管，业主物业管理公司未履行职责，要求赔偿，导致诉讼。
7．前期物业管理纠纷。前期物业管理纠纷主要是开发商在物业交付过程中引发的争议，主要有开发商未移交或移交不清，图纸资料不全的设施、设备、建筑物及其附着物受损引发的争议；开发商未兑现减免物业管理费、交付配套设施的承诺或存在延期交楼、房屋质量问题引发的争议等。
二、物业管理纠纷的成因分析
1、物业管理方面的法律、法规不够完善和细化。
在司法实践中，由于现行法律、法规对该领域的调整相对滞后，缺乏相应完整的理论体系的支撑，在涵盖性、合理性和科学性上还存在诸多不足，是此类纠纷频发并难以处理的一个主要原因。目前国务院物业管理条例规定过于原则，缺乏可操作性，导致业主与开发商、物业管理公司之间责、权、利不清，不仅容易诱发纠纷，而且纠纷产生后往往处理难度较大。最根本的是，物业管理的法律基础――建筑物区分所有权制度在我国法律中尚未得到充分适用，导致了物业管理中机制、规范、意识方面的多重问题。前不久，刚刚通过的《中华人民共和国物权法》在一定程度上解决了这一问题，但从立法到法律真正得到准确、具体的适用还有很长的路要走。
2、物业管理公司的物业管理服务质量参差不齐，人员素质偏低。
一些物业管理公司经营不规范，管理服务流于形式，没有真正的物业管理质量标准，采用“业主提出、随即跟进”的方法，而不是以“预防在先、主动服务”的理念提供物业管理、服务。物业管理公司如果没有内部质量监管措施，以及对工作人员物业服务的惩罚、奖励模式，物业管理服务质量就很难得以保证。
应当指出，物业管理行业有其特殊性，工作人员综合素质要求较高，但是笔者发现，有的物业管理公司的工作人员存在下述问题：物业经理学历偏低，多数为半路改行从事物业管理工作，未取得物业管理师职业资格证书，且常常以物业管理者自居；还有，保安、保洁、车辆管理人员年龄偏低，形象欠佳，很多来自农村剩余劳动力，根本没有树立长远为业主服务的心态，一旦自身出现好的机会就立即辞职，甚至不辞而别；工程维修人员服务积极性不高，工作拖拖拉拉，给业主的感觉总是慢半拍，未能真正树立为业主服务的理念，有时，物业管理公司的工程维修人员与本公司客户服务人员之间还由于设施维修等问题产生敌对心态。试问，这样的物业管理公司如何提供让业主放心的物业服务、管理?
3、有些业主单方要求物业管理公司超出范围提供物业服务，也是导致物业管理纠纷产生的原因。
从法律意义上看，物业管理公司的服务、管理范围、标准应当严格按照物业服务合同以及法规、规章执行，超出范围的服务、管理物业管理公司有权拒绝。如：开发建设单位在房屋销售阶段的遗留问题，业主之间由于噪音、通行、卫生、渗漏等相邻关系引起的问题，等等。这些问题并非物业管理公司的工作范围，除非双方合同中有明确的约定。广大业主忽略物业服务合同条款中物业管理公司公共区域管理限制的约定，一旦发现自身利益受到侵害或无法满足，即将矛头指向物业管理公司，物业管理公司不可能为了个别业主的利益，去损害其他业主的权益。于是有的业主不满意物业管理公司，并导致物业管理纠纷。
4、物业管理公司提供服务质量严重不合格或不实收费。
近年来我国物业管理市场不规范，物业公司乱收费现象严重，诸如：入伙前的乱收费，物业管理服务中的重复收费，装修监管中的乱收费，有偿服务的乱收费；而且提供的服务不够完善以及管理也不够规范，诸如：小区的治安管理未尽谨慎义务，安防系统、消防系统的监控和使用不符合正常规范使用，小区配套的公共设施设备维护不当，以及绿化、清洁等服务不到位，甚至致业主人身、财产受损。最终导致业主对物业管理公司的不满，物业公司与业主就此产生矛盾纠纷。
三、物业管理纠纷的解决对策
既然物业管理纠纷层出不穷，那么研究物业管理纠纷解决对策就是刻不容缓的：
1、完善物业管理法律法规体系，提高物业管理规范的可操作性。首先，我国目前已经在立法层面通过物权法将建筑物区分所有权理论的具体内容融
入物业管理法律、法规之中，这为审判实践提供了更为可靠的法律依据。但是，物权法对于物业管理的规制毕竟是较为原则的，法律在现实生活中要发挥预设的作用，仍然需要审判机关通过法律适用加以实现，通过裁判对于建筑物区分所有权的内容加以更为生动具体的定义和说明，进一步明确和规范物业管理法律关系中各主体的权利和义务，对于明确和规范业主委员会与物业管理公司的运作方法发挥导向作用。其次，要明确业主委员会的法律地位，以发挥业主委员会在物业管理纠纷中的作用。在我国，业主委员会不能作为诉讼主体，然而，实践中业主委员会作为业主和业主大会的代表机构，在纠纷的解决中却起着至关重要的作用。世界上一些发达国家和地区如法国、新加坡和我国香港地区都承认由全体业主组成的团体具有法人资格的诉讼地位。为了加强业主组织在物业管理中的地位和作用，应该由法律明确规定业主大会可以在依法成立并登记后取得法人资格，而赋予其相应的诉讼地位，代表业主大会对物业进行管理。从而加强业主通过司法途径解决物业管理纠纷的信心。
2、严把物业管理企业的准入门槛，加强对物业管理企业的监督管理。设立物业管理公司必须具备相应的资质，专业化服务能力，拥有一定的专业技术人员。建立对物业管理企业的监督管理约束机制，对于服务能力差，业主投诉多的物业管理企业，可责令其停业整顿。通过多种形式、多种渠道督促物业管理企业加强自身建设，提高服务质量。严格物业管理从业人员行业准入制度，实施物业管理师制度保证了物业管理职业经理人必须是具有相当的学历和工作经历，掌握相关的专业知识、技术和能力，有能力承担有关专业管理工作的高素质人才。物业管理从业人员的规范化、专业化无疑将推动物业管理行为的规范化专业化。因此，实施物业管理服务人员职业化，打造一支精英型的物业管理职业经理人队伍是解决此类问题的唯一出路。如推行物业小区经理持证上岗制度，强化物业管理人员的素质培训，将资质等级与收费标准挂钩，建立“以质论价、质价相符、合同约定”的服务收费体系，加快物业管理诚信体系建设等。时机成熟可以促成物业管理企业进行企业的重组整合，形成规模优势，降低管理成本，增强服务水平。
3、加强物业管理知识的宣传。要加强对《物业管理条例》和有关法律法规的宣传，使广大业主明确自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业企业的利益，同时也损害了广大业主的利益。让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业管理企业的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。要对广大业主动之以情、晓之以理，合理地解决问题。
4、积极推动小区业主委员会的建立及有序运作。政府职能部门、开发商、物业管理企业积极配合协调，及时推动组建业主委员会，并为其有序运作，发挥职能作用提供便利和保障。通过普法等途径使广大业主明了业主委员的作用、权利和义务。教育广大业主通过业主委员会来维护自己的权益，而不是简单的拒交物业费。在业主委员内部建立业主与物业管理企业之间纠纷的自行排解机制，通过和谐手段来解决纠纷，逐步建立良好的互信氛围。
2、维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅。
3、看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等。
4、夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录。
5、有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。按照上述要求，物业管理公司应设置专门的社区安全秩序服务机构，其中公司总部设置专门的监督管理部门，即安全管理部，管理处设置提供社区安全秩序维护服务工作的部门，并配备服务人员及设施设备，以确保社区安全秩序维护服务工作的有效实施。
从监管部门职责角度来看，物业管理企业应设置安全管理部，负责对全公司社区安全秩序维护工作进行督促、检查，防止任何安全事故的发生，并在全公司各个领域建立健全安全秩序维护服务组织，实施安全秩序维护服务。总经理作为全公司安全秩序维护事务负责人，根据业务开展社区安全秩序维护服务，制订安全秩序维护服务政策、安全秩序维护服务管理制度、安全秩序维护服务目标和指标，以及各种安全生产、安全秩序维护、消防、应急的规程规范，制订各种安全操作规程和方案等安全措施，全面推行实施。同时，物业管理公司还应贯彻以预防为主的社区安全秩序维护服务工作，加强企业对社区安全秩序维护服务工作的领导和管理，不断加强员工安全教育和宣传，组织员工学习消防基本知识、安全工作知识，教育员工提高安全意识，自觉遵守安全规定，时刻警惕和及时排除工作过程中的安全隐患，防范自然灾害损失和人为破坏事件的发生。根据客户对安全秩序维护服务要求的提升，定期评审公司的安全秩序维护服务管理体系，不断调整、修改、完善、改进安全秩序维护服务技术措施，修订安全秩序维护服务管理计划，并在各级监督实施，使公司的安全秩序管理跟上时代步伐，适应变化着的新环境。物业管理企业应定期组织安全秩序维护服务工作检查和工作研讨会议，排查隐患，及时采取措施，解决出现的各种问题。
对重大安全隐患不惜人力、财力和物力限期整改，对于特殊原因一时难以彻底解决的安全隐患，制订相应的强化管理办法，采取有效措施，确保过渡期安全。其具体工作内容如下：
1、指导管理处做好“四防”(防盗、防火、防破坏、防自然灾害)工作。
2、负责管理处安全、消防工作的教育、培训、监督、检查、评估、指导。
3、负责本部门体系文件的编制与修订，并对执行情况进行督导。
4、负责制订安全秩序维护人员专业技能培训计划，并组织考核。
5、负责公司管辖范围内安全方面事故／案件的调查、分析。
6、负责管理处安全秩序维护人员人数变动情况的统计、分析。
7、负责受理护卫员投诉、意见、建议。
8、负责公司管辖范围内游泳池安全管理工作的教育、培训、监督、检查。
9、协助管理处进行安全岗位编制设置。
1O、协助顾问管理部做好项目考察工作。
中图分类号：F23
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2013）15-0128-01
1 物业管理的行业特征及其对企业财务管理工作的要求
1.1 综合性强
物业管理虽然属于服务业，但它还存在一些明显区别于一般服务行业的特征，其中之一便是该项服务提供的是二十四小时、全方位、多层次的过程性的产品。物业管理不仅是劳动密集型，而且是服务、管理密集型的行业，具有很强的综合性。再加上企业决策者已经意识到财务管理在企业经营活动中具有重要的战略意义，现代物业的财务管理工作，在管理手段上采用财务预算、财务动态分析方法，以加强预算控制；在管理方法上，采用普及计算机的应用和分析，实行数字化管理，从而增强财务管理的综合性。
1.2 渗透面广
物业管理工作是既要服务社区，又要服务的个人群体，这种服务时刻都需要财务管理的支持，从提供办公场所、支付人员工资到对小区房屋、公共设施设备维修保养、清洁保洁、绿化养护等一系列活动，从按劳取酬收取的物业服务费，到开展多种经营的现金流入都与资金有关，直接或间接地影响到企业资金的流动与循环，从而影响整个企业的利益。所以说财务管理工作渗透到物业管理的方方面面，一定要有一个强有力的财务管理工作才能为物业公司的运转提供条件。
1.3 敏感性强
物业企业财务管理工作过程中，费用测算属于一项非常重要的内容，由于服务费用的测算没有一个统一的角度和平台，所以物业服务所提供的产品定量容易，定值难，因此，要真正做到质价相符、优质优价不那么容易。因此市场竞争的大环境就要求企业财务管理应善于对企业合理调节企业资源和客户要求，密切关注市场情况的变化，增强防范风险的能力，增加应变环境的灵敏度，及时向企业管理者提供重要的财务信息，使决策者作出正确的选择，并对企业经营进行指导和控制。
2 物业管理企业的财务管理现状
2.1 会计基础工作不完善
会计核算工作是开展财务管理工作的基础，会计基础不完善会严重制约财务管理的顺利开展。这种不完善主要表现在以下两方面：首先，物业管理企业缺乏统一、适用的会计核算体系。物业管理作为一个新兴的行业，现行的会计制度作为指导性的规定，过于宽泛，而目前缺乏关于物业管理的行业会计制度，那么物业管理企业在会计核算工作中就没法吸取行业会计制度的经验，加之物业管理的对象多样化，在会计明细科目的设置上灵活性很高，科目设置容易混乱，达不到会计科目设置的分类要求，从而降低物业管理公司会计信息的可比性。其次，多数物业管理企业缺乏规范、健全的内部控制制度。原因在于，有些物业管理公司其自身经营规模不大，日常业务和会计核算简单，没有建立内控制度的必要。即使物业公司能够在思想上重视内控制度的建设，却在实际执行中缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，使内控管理有心无力。
2.2 财务人员素质有待提高
专业技能素质方面，许多物业管理公司认为日常业务和会计核算工作简单，因此在招聘的过程中对财务人员的专业技能素质方面要求不高，这样便会引进一些没有系统学习过财会理论和专业知识的人员，勉为其难的做好财务管理工作。有些房地产附属的物业管理企业会将原企业的行政人员、或退休返聘人员安排进财务部门，他们普遍存在年龄偏大、文化水平偏低、思想认识不足等问题，从而导致专业技能素质较为欠缺。
职业道德素质方面，财务人员接受的相关方面的教育本来就少，加之企业在人员招聘时，对于职业道德素质方水平也无法考察，只能从日后的工作中观察。总之，由于上述在财务人员选拔上的问题，致使公司会计从业人员在职业道德素质、专业技能素质等方面不能适应日益复杂的物业管理工作的要求。
2.3 资金管理水平较低，筹资渠道单一
企业营运资金的管理是反映公司财务管理能力的重要方面，营运资金管理对企业具有极其重要的意义，但是当前物业管理企业的资金管理水平普遍不高。首先，物业管理公司由于自身对于资金管理的重视程度不够和管理不善，常常出现资金周转时间过长、资金随意滞留等现象，资金从投入到收回的运转周期长，滞留资金多，严重影响资金的使用效率，影响资金的盈利能力。此外，由于经营管理不善，资产损失的现象时有发生，影响了营运资金的正常使用。其次，物业管理企业筹资能力不足。物业管理公司规模普遍较小，注册资本有限，无法向银行提供房屋、土地之类的不动产做担保，获得贷款的难度较大，在融资渠道与融资方式上选择余地小，因此内部融资是物业管理公司筹措资金的主要方式，筹资渠道较为单一，筹资数量也难以完全满足经营发展的需求。
3 提高物业管理公司财务管理水平的措施
3.1 提高管理者的理财意识，培养战略眼光
随着物业管理开始走向市场化、专业化、规模化，物业管理企业要想在激烈的市场竞争环境中站稳脚跟，就必须树立起现财理念，科学定位市场，拥有长远的经营谋略，形成规模效益，重视财务管理工作。只有首先从思想上重视起来，才可能在管理中执行到位。以上我们提到的物业管理企业财务管理现状中存在的会计基础工作不完善、财务人员素质不高，有很大一部分原因也是因为观念上对财务管理的重要性没有足够的认识。所以管理者应该提升理财意识，培养战略眼光，谋求企业的长远发展。
3.2 建立健全企业会计核算制度和内部控制体系
对于无以往经验可以借鉴的现状，物业管理企业应参考一般会计准则，结合自身经营特点和需要，制定适合本企业内部的财务管理制度并根据经营和客户要求不断完善和细化。在制度方面，完善管理机构的设置，明确财务人员的职责分工和工作流程，加强内部控制。培养成本管理意识，重视财务分析工作。因此，物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度，才能充分落实好理财自，形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制，才能规范企业的财务行为，促进物业管理公司的健康有序发展。
3.3 加强对财务人员的专业技能和职业道德培训
在财务人员的培养过程中，首先要严格把关，也就是在招聘中坚决杜绝不具备会计从业能力的人员进入财务管理部门，对于已经在岗却财会专业能力不足的员工，给予学费和考试费等方面的支持，支持其接受相关的教育和参加考试。其次，物业公司可以对财务人员开展定期或不定期的、有针对性的会计、税务的培训，对内部分工的财务人员开展阶段性的集中学习，并安排必要的考试，从而保证学习效果，以此提升财管人员专业理论知识和实务技能。同时注意引进财会专业人才，为公司的持续健康发展做好人才储备。最后，通过培训加强财务管理人员对自身职位和工作的重要性的认识，让他们意识到自己不只是一个机械处理账务的单据传递员，更是一个能够通过财务数据分析辅助项目经理、辅助企业发现问题的有价值的员工。加强职业道德教育，注重对员工职业道德素质的培养和考察，促进财务人员专业技能和职业道德的全面提升。
3.4 拓宽资金筹集渠道，加强资金运作管理
作为物业管理企业财务活动的重要内容，应该重点关注融资，努力开创新方式、拓展新渠道。具体而言，目前由于企业规模和盈利能力等原因，内部融资仍是物业管理公企业主要的融资方式，因此物业管理企业必须提高经营管理水平和盈利能力，只有保持良好的发展势头，给原有的投资者继续投资的希望和信心，才能吸引新的投资者，形成良性循环。与此同时，企业应积极拓展外部融资渠道。想要获得更多的银行贷款，企业还是要立足于自身良好的经营状况和盈利能力。
在资金管理方面，要有计划地、合理使用，把有限的资金用在必要的服务项目上，使资金使用更透明。科学地筛选投资项目，进行中、短期投资，防范投资风险，同时加强对项目投资实施过程的监督和控制。
4 结束语
物业企业的财务管理工作开展的虽然有些滞后，但是通过认清现状、提高重视程度，完善财务管理制度，提高财务员工的素质、拓宽融资渠道和资金管理，其财务管理水平还是有很大提升空间的。
参考文献
中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:16723198(2009)23005801
1物业管理概述
物业概念的提出以及物业管理,在我国的发展已有二十多年的历史,它走过了一个从借鉴吸收到创新发展的艰苦过程。物业管理作为一个新型服务行业,得到了蓬勃发展。物业管理的意识,逐渐被广大业主所接受,物业管理的模式,逐步被广大业主所认同,各种形式的物业公司应运而生。
物业管理并不是以前意义上的房地产行政管理,它是集管理、服务、经营于一体的企业法人,它的最终目的是实现社会效益、经济效益和环境效益同步增长。它是依照国家的法规政策,运用现代的科学技术和先进的管理手段,对小区的物业进行管理,为小区的业主提供有偿服务,使业主的物业得到保值增值。
2物业管理服务的主要内容
2.1常规性的公共管理服务
房屋主体公共部位的维护,公共设备设施的保养,公共环境卫生的保洁,物业管辖区内花草树木的栽培,物业管辖区内治安秩序的护卫,消防设施的保护,道路车辆的管理等。
2.2针对性的专项管理服务
为业主提供日常生活的方便(衣、食、住、行等),开展商业服务,组织文教、体卫、娱乐活动,金融保险业务,中介服务等;还有根据业主的不同需求,随时提供委托性的特约服务等。
3对物业管理的一些误区
3.1物业管理公司≠开发商、建房单位
物业管理公司可能是开发商的下属单位,但这不等同于开发商、建房单位。物业管理公司要按照法律程序,履行严格的申报审批手续。具体说,它必须:按照国家法规政策规定的条件,向工商、税务管理部门申请营业执照,取得法人证书;向建设部门申请企业资质证书;向房管局、物价局申请,取得收费许可证书;向培训单位申请对经理、项目经理、管理员的培训,取得岗位合格证书。没有“四证”的公司,不是物业管理公司,有的单位对房产实行的行政管理,也说成是物业管理,这是盗用物业管理公司的名义,违背了物业管理内涵和国家的法规。
3.2责任误区
现在物业管理纠纷多,究其原因,就是分不清各自的职责,导致小区内发生的一切事故、民事案件、刑事案件都归罪于物业管理公司,对物业管理公司产生颇多怨言,甚至由此拒交物业管理费用,这都是观念上的错觉造成的。例如汽车在停车场丢失,究竟由谁承担赔偿责任?依法按理而论,即使交了停车费,也不应由物业管理公司赔偿。其一,物业管理公司每月收取的停车费不足以承担赔偿义务;其二,停车场是为用户提供的停车设施,而不是提供的车辆保险、保管业务;其三,收费是因为用户占用了全体业主共有的土地、场地、设施,这种收费恰恰体现了“谁使用、谁受益、谁出钱”的原则。
3.3“管家”误区
一个时期以来,许多物业管理公司在对员工进行培训教育时,常以“管家”自喻;面对广大业主,也常以“管家”的面孔出现,混淆了物业管理者与“管家”的本质区别,颠倒了业主与物业管理者的位置,如果不在认识上澄清,不在于理论上纠误,势必影响物业管理企业与业主的关系,成为物业管理企业发展的障碍。
4物业管理在现代化城市管理中的地位
4.1物业管理是城市管理的基础
物业管理的范围是一个个相对独立的小区、大厦,城市管理的范围则是由这些单位组成的整个城市。据统计,目前常州市物业管理面积占城市总面积60%左右。物业管理将这些遍布全市、建筑面积和规模较大的区域,规范地管理起来,提升了城市品位,在创建全国卫生城市、环保模范城市等活动中,起到了直接的积极作用。
4.2物业管理是城市管理的延伸
物业管理小区是城市经济活动、社会活动、文化活动以及各种创建活动的微观地理单位,通过物业管理模式,将城市管理中分散的管理职能集中起来,由企业实行统一有效的管理。小区的内部宣传教育、安全防火、治安、环境、卫生、文化等工作大多由物业管理公司承担或协助政府完成,许多物业管理公司与业主、社区共同开展爱绿护绿、保护环境、文化娱乐、爱心捐助等活动,填补了政府对公共环境和公共设施以外的社区生态环境和人文环境的空白,完善和发展了城市管理功能。
4.3物业管理是城市管理的缩影
物业管理几乎涵盖了人们工作生活的方方面面:住宅小区物业管理给大家一个舒适的居家环境;高层办公楼宇物业管理给大家一个便捷的工作空间;商业楼宇、工业科技园区、特种行业的物业管理,都密切关系到人们的日常工作和生活。可以说,物业管理是衡量城市管理水平的重要标志,没有健全的物业管理就没有现代化的城市管理。
5物业管理在现代化城市管理中的作用
5.1物业管理转换了城市管理体制
物业管理是建立在市场经济基础上、由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式,从而以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理,并形成公众自下而上地参与和政府自上而下地管理的合力,不仅理顺了财产权和管理权的关系,转换了房屋管理机制,也减轻了政府的负担。政府从管理一切、包办一切,转变为监督服务,强化了城市管理的其他功能;而市民则从被管理的对象,成为了管理的资源和主体,真正做到了“以人为本”。
5.2物业管理有利于长效管理
城市从“重建设、轻管理”进入“建管并重,重在管理”的发展阶段,亟待建立长效管理机制。物业管理企业为赢得市场,将利用其专业能力,实行长效管理;对于业主,房产最重要的私有财产,必然督促企业加强管理,一旦达不到要求,就会重新选聘物业管理公司,从而在最大程度上实现物业的使用价值和利益最大化。这种市场化运作机制是实现城市长效管理的基本保证。
5.3物业管理促进了和谐社区的建设
物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一,随着行业的发展,其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人、文化和价值等精神内涵。他们一方面以物为媒,以人为本,为业主解决各种困难,在维护公共秩序、防偷防火、协助公安机关做好防范工作等方面发挥了重要作用;另一方面,他们会同社区积极组织开展业主喜闻乐见的各种文化活动,建立新型邻里关系,营造互帮互助、诚实友爱的人文氛围,与社区建设相得益彰,同时,在引导居民树立环保意识、优化生活秩序、建立绿色生活方式等方面发挥了有效的倡导作用。
6加强物业管理工作,提高城市管理水平
物业管理在快速发展中,暴露了一些诸如国家法规尚不健全、企业操作尚不规范、业主理念尚不成熟的问题。探索物业管理之路,是物业管理企业和广大居民的共识,也是政府城市管理的重要职能。
6.1创新物业管理工作体制
二、物业公司财务管理现状及存在问题
(一)财务管控体系比较薄弱。住宅物业由于管理能力有限，内部财务管控体系也比较薄弱。例如很多公司对于日常办公用品的领用没有台账，临时停车费没有监控管理措施，租赁的车位等没有专人审核和保管合同，固定资产与办公用品没有区分管理，物业费的催收不及时，部分经营收入未能有效监管等。以上种种内控制度的缺乏导致收入不能及时入账，支出又无法有效节省，最终只能是亏损越来越大。究其原因，一方面是不重视，主观上领导认为物业公司的业务活动非常简单，没必要专门设置内部控制部门和机构；另一方面，由于住宅物业还处于发展初期，待遇不高，导致物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，很多物业公司的财务人员都没有受过系统的财务培训，更不要说内控了。
(二)管理者缺乏现财观念，不重视成本管理工作。传统意义上的物业管理走的是“谁开发，谁管理”的路子。随着物业管理需求的进一步扩大，物业管理开始走向市场化、专业化、规模化和智能化。但长期以来，受老观念的影响，致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业，缺乏现代管理理念和科学的市场定位，没有长远的经营谋略，形不成规模效益，再加上不重视财务管理工作，人、财、物、信息等资源未能优化配置，甚至存在严重浪费，致使企业经济效益低下。因此，物业企业经营者应树立现财观和成本核算观。
(三)财务管理人员能力不强。从多数物业公司的实际情况看，更多的公司为了节省人力成本，财务管理人员招聘不以财会人员的职业道德素质和专业知识为标准，而以成本最低为依据选用人员，很多物业公司的财务人员都是从收款员或者其他岗位转业过来的，有不少甚至连会计从业资格证都没有。此外，不少物业管理公司为了节省用工成本，在岗位设置上不尽合理，不满足不相容职务相分离原则，会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。因此，从专业角度来讲，目前物业公司的财务人员的能力有待进一步加强。
(四)资金不足和筹资能力差。物业管理资金的来源渠道和数量都非常有限。主要包括物业管理的启动资金，即资本金；物业维修资金；日常综合管理服务费及经营性收入。至于其他渠道，如银行借款资金，由于物业管理企业几乎都是中小企业，其注册资本较少，土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少，缺乏信用保证，所以难以取得银行贷款。
(五)投资回报低，盈利较难。我国物业快速发展主要是近十来年，由于目前物业费的标准比较低，不少物业公司一直处于亏损中。同时，受经营规模和资质的限制，物业公司可以选择的其他投资项目较少，即使有合适的项目，因为物业公司缺乏强有力的管理团队，导致其存在较大的风险。
三、提高物业公司财务管理水平的对策建议
(一)建立和健全物业公司内部财务管理制度。物业管理企业应根据国家统一规定，结合自身的经营特点和内部管理要求，制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。同时，还要不断细化完善这项制度，配以与财务管理有关的分支管理办法，如《收费员管理办法》，《空置房、报停房管理办法》，《兼职收费员管理办法》等等；制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标；并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对；对小区的收人进行定期、不定期的检查监督。因此，物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度，才能充分落实好理财自，形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制，才能规范企业的财务行为，促进物业管理公司的健康有序发展。
(二)强化成本观念，建立财务成本分析控带制度。物业管理作为服务性行业，财务管理的一个重要方面就是成本管理，因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出，因此物业管理公司应该树立“全员成本控制”观念。物业管理企业一方面应确立科学的财务管理和成本控制目标，提高全员成本素质和意识，使所有单位和部门都重视成本，另一方面通过对人力资源的科学整合，激活人才潜力，减少冗员，降低人工成本。同时还要通过职业道德及服务技术培训，造就一批爱岗敬业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍，来提高管理工作质量和效率。
随着我国社会主义现代化的飞速发展，国内各行各业均得到了极大的进步。政治、经济、社会、文化、法律等诸多环境的完善，为当代国内居民生活水平的改善和提高奠定了坚实的基础。在这一时代背景的影响下，国内居民的需求也逐渐从对最为基本物质层面转变为对更高层次的精神文化层面。高等院校作为国内素质教育的重要人才培养原地，其每年均会为社会输送大量的优秀现代化人才。我国政府近年来也开始增强对地方高校的建设，不但让当代高校在现有招生规模、专业设置等方面有了巨大的提升之外，还是当代高等院校的办学质量、校园基础设施建设等得以进步。高校后勤物业管理公司作为高等院校开展校园管理、学生管理的重要组成部分，其在为学校内部大小事情服务的同时，也还肩负着维护高校对外声誉与印象、保障校园内部环境的和谐与干净、保障校园内部各项设施的运行及资源的合理分配等。近年来，随着高等院校招生数量和校区建设规模的不断增加，给高校后勤物业管理公司带来了巨大的压力，其需要不断结合校园多变的环境、校园内师生更庞大的需要进行自身的改革与创新。然而，大多数现有国内高校后勤物业管理公司均遇到了从业人员整体素质较低、结构不合理等问题，严重制约了现代高校后勤物业管理公司的发展。为此，积极对从业人员现状开展调查，并推行有层次的人员培养体系、健全外部招聘机制等都变得尤为必要与关键。
一、高校后勤物业管理公司从业人员现状分析
高等院校近年来规模的不断增加、招生数量的不断增加，在给高校后勤物业管理公司提供广泛市场的同时，也逐渐凸显出了当前该物业管理行业所存在的不足，其中最为尖锐的就是现有从业人员与高校逐步发展的文化，乃至高校内部不断新兴的事物之间存在着较大的差异，从而不但制约了高校后勤物业管理公司的未来发展，而且不利于提升高校内部的环境、优化高校内部的管理等。当前高校后勤物业管理公司从业人员的现状可以从三个方面加以研究。第一，从业人员的整体教育水平不高。高校后勤物业管理公司从业人员在整体教育水平上基本处于高中水平。然而，由于高等院校的学生、教师等都生活于大学校园中，从业人员教育水平的不足极为有可能造成双方的价值观不一致，使在对事物的处理过程中缺乏对特殊事物的理解和关注，从而造成高校后勤物业管理公司从业人员无法满足时下高校的发展需要和诉求。与此同时，整体教育水平不高的问题还会造成这些人员为公司创造业绩能力的不足，以及对这些人员开展可塑教育后较难提升等问题。这些问题的存在会严重制约高校后勤物业管理公司未来的发展，使较多制度的实施、流程的运营等受到更多阻力，从而产生公司无法与时代接轨与高校发展相互接轨等问题出现。第二，从业人员的整体年龄水平偏大。高校后勤物业管理公司现有从业人员的平均年龄基本为45岁以上。尽管高校后勤物业管理公司的职责是为校园及师生提供更好的服务，这个年龄段的从业人员在思考问题的成熟度和对问题的掌握上拥有着较多优势，但是却会由于年龄阶段不同而影响与师生之间的沟通，或者是在对日常物业管理工作开展过程中缺乏对师生行为的理解，从而造成双方之间的年龄沟壑无法逾越，引起高校后勤物业管理公司在未来生存与发展中存在较多问题。与此同时，从业人员整体年龄水平偏大还会引起劳动力效率的低下，并且由于较难接受新生事物与新技术，从而为高校后勤物业管理公司信息化模块的建设及应用带来较多阻碍。第三，从业人员的整体创新能力不足。高校后勤物业管理公司现有从业人员的整体创新能力存在着不足，产生这一现象的主要原因是由于从业人员的学习能力不足及现有高校后勤物业管理公司所开展的管理思路方法与方式较为落后，从而造成了高校后勤物业管理公司存在着从业人员整体创新能力的不足。这一问题的出现已经严重制约了高校后勤物业管理公司的发展，其在面对较多高校内部的物业管理问题时，无法对其进行妥善的解决，从而造成了高校管理方与高校后勤物业管理公司之间出现矛盾及利益的纠纷等。
二、对高校后勤物业管理公司从业人员素质与结构改变提出的建议
二十一世纪企业发展的基础有两个，其一是对先进技术的掌握程度，其二是对优秀人员的使用效果。对于高校后勤物业管理公司而言，其需要结合从业人员的现状及管理过程中出现的问题进行思考。在本部分中作者将从三个方面对现存问题提出建议：第一，培养人员梯队，提升从业人员教育水平。高校后勤物业管理公司应当着力培养现有人员，开发薪酬绩效考核机制，以激发现有员工的斗志与求学上进的热情。在此基础上可以对原有企业的晋升机制和考核机制加以转变，以能者多劳的方式，采用较为创新的项目经理人负责办法，使每个员工都能够根据自身的意愿和能力对某一板块的物业管理工作负责，并组织自身的团队参与到高校后勤物业管理公司日常工作的开展当中，从而将能够逐步实现以优带新的教育培养机制。第二，科学人员安排，改善从业人员年龄结构。高校后勤物业管理公司应当根据自身企业的员工年龄与薪酬配比情况开展一次较为全面的普查，并从普查结果当中对现有人员安排合理性进行分析。根据分析结果，适当调整不同物业管理板块、不同企业部门的人员结构与配比，一方面可以积极引进对校园管理较为熟悉的大学生，另一方面应当减少年龄偏大的非专业技术人员进入企业。通过这两种方式的使用和实践，将能够为改善从业人员的年龄结构提供较大帮助。第三，组织技术比赛，提升从业人员创新能力。高校后勤物业管理公司还应当积极组织专业技术竞赛，逐渐将自身的物业管理服务做优、做强，使每个员工都能够借助不同技术比赛提升自身的专业技术能力，并对现有行业中的精英及其技术给予了解，从而以树立榜样的方式，使高校后勤物业管理公司内部逐步形成比学赶帮、技术创新的良好氛围，为现有从业人员专业技术能力与实践水平的提升带来帮助。
三、结论
通过上文的研究能够发现，高校后勤物业管理公司在高等院校内部管理及外部影响当中均发挥着重要的作用，并且还能够借助自身在校园绿化养护、校园清洁、校园机电维修、校园后勤保障等多方面功能为高等院校基础设施建设及校园良好氛围的打造奠定坚实的基础。人才作为现代企业竞争与发展的重要基础，对于高校后勤物业管理公司而言同样至关重要。但是，根据对现有高校后勤物业管理公司从业人员的现状及其中问题进行研究后发现，其存在着整体素质偏低、绩效考核不合理等多方面问题，严重影响了现代高校后勤物业管理公司的发展。为此，在本文中作者结合其中问题的存在提出了些许有利用改变这一现状、提升高校后勤物业管理从业人员素质与结构的对策与建议。利用本文的研究，作者谨此希望能够为国内高校后勤物业管理公司的未来发展做出自身的贡献。
参考文献：
关键词:物业；管理；发展
一、现代物业管理与传统的房屋管理之间的关系
可以说，现代物业管理与传统的房屋管理既有继承和发扬，又有着本质的区别。两者的共性主要体现在都具有公共服务的社会性和公益性，物业管理和房屋管理提供的都是一种公共服务产品。两者都包含了房屋、公用设备设施的养护与维修物业管理和传统的房屋管理都包含对房屋、公用设备、设施的养护与维修。从性质上看，物业管理是从事社会服务工作的，从三次产业划分角度看，物业管理隶属于第三产业，但它又具有自己特有的性质: 物业管理是一种市场经营行为在市场经济条件下，由于物业产权分散，物业管理是一种有成本也有效益的经济活动。为实现成本与效益的平衡，业主可通过聘请委托独立的第三者―物业管理企业来实施管理。而物业管理公司并非被动接受委托，它也会在市场上通过选择物业对象做出是否接受委托的决定，它通常要考虑自身的经济利益，用市场经营眼光看待自己的管理行为。物业管理集管理、服务、经营于一体管理，是物业管理公司的基本职能，经营是物业管理公司生存和发展的关键，服务是物业管理公司的宗旨。总而言之，为业主提供优质服务是物业管理的主要内容，管理和经营始终要围绕服务进行，但管理、经营、服务三者相互渗透，相互补充，有机联系，融为一体，将服务贯穿于整个物业管理和经营过程中。
二、我国物业管理中存在的问题
1.物业管理制度不健全。
由于物业管理在我国的发展还没有成熟，客观条件下我国法律法规不足的制约逐步显现出来。业主委员会缺乏有效的监督机制。广大业主的意愿得不到真正实现，共同利益被个别业主压在个人利益之下，业主的共同事务随意决定，使得其他业主利益或全体业主的共同权益受到损害。还有的是个别物业管理企业运营不规范，业主自律机制不够完善，这样就会造成物业管理辖区内各种矛盾纠纷层出不穷。物业管理是一项复杂而有序的系统工程，是由项目规划、开发建设、运营管理等各个环节构成的，在相关部门及时间上跨度较大，因为各单位之间容易衔接缺乏，物业管理没有运用合理的运营机制对早期介入、前期管理、承接验收及招投标等方面进行及时规范，导致了配套设施不到位、规划不合理、房屋质量等问题的发生，增加了物业管理实际运作中的矛盾和纠纷。
2.物业管理者的观念意识落后。
国外一些市场经济相对发达的国家，物业管理己经发展的相对成熟。与之相比，我们在物业管理观念方面仍然存在较大的差距。物业管理并没有从财产、契约及消费角度得到社会的充分认知，这就必然导致了契约精神的缺失和公共权利的漠视。原有的理解偏差，又缺乏正确的指导，从而使得业主缺乏主动参与和守约的意识，容易造成物业管理服务主体的错位和缺位。长期以来，我国持续实行计划经济时期的福利分房以及低租养房带踱，因此部分业主缺乏对现行物业管理运作模式的深刻理解，未能形成相应的消费观念以适应当前物业管理发展局势的需要。
3.物业管理过程中的服务观念有待加强。
物业管理坚持在尊重业主需求的基础上，签订双方都能认可的服务合同一的原则。但部分物业管理企业依然存在以管理者自居的现象，没有准确定位自己服务业主的位置，从而逐步淡化了其服务特征。同时也有少数物业管理企业，由于过分追逐利润，不充分考虑业主的支付意愿和消费能力，就强压给业主过高的收费标准，为日后埋下了隐患。有些物业管理企业违背合同，不给业主提供相应服务甚至偷工减料、虚增成本，收费与服务的不符引起业主强烈不满。此外，物业管理还存在“先天不足”现象，由于建管衔接不好，一些在规划设计、建设阶段遗留下的问题仍给物业管理企业造成困扰。
4.物业管理的核心竞争力较弱。
物业管理企业竞争力不强主要表现在以下几个方面:①队伍素质良萎不齐。由于物业管理在我国属于新兴行业，相对缺少人才储备，从业人员队伍建设跟不上行业发展的需要，其中表现最为突出的是缺乏称职的职业经理人，而现有某些管理人员与其担负的责任不相适应，专业人员的技能培训也跟不上行业的需要。②服务理念的缺乏。其主要原因是这类物业管理企业多是从计划经济体制下的传统房屋管理机构转化过来的，他们己习惯于行政命令式的管理，缺乏为业主主动服务的理念。③缺乏长远战略眼光。部分物业管理企业满足于眼前的既得利益，甚至不惜以自己的口碑和公众形象为代价，以损害业主的利益方式在短期内获得了利益，但是以长远的眼光来看，却是自掘坟墓的鲁莽行为。④欠缺专业技术能力。⑤创新意识不足。物管企业不能深入探索业主的潜在需求，提高物业管理服务水平。⑥缺乏品牌意识。我国物业管理品牌的核心竞争力较差。物业服务质量急需提高，服务的稳定性也有待于增强，
5.物业管理的健全进入与退出机制不科学。
在物业管理行业，国际上普遍采取市场化运作的做法，这也是我国物业管理行业的发展方向。市场化运作是指业主与物业管理公司之间可以用招标、投标等市场化的手段，进行物业管理服务合同的签订，而物业管理公司进入或退出是由关系双方决定的。然而物业管理公司进入和退出却是实践中的一大难题。
三、我国物业管理在未来发展的着眼点分析
首先是从市场经济发展的角度看，物业管理应该与市场经济的发展趋势相结合，物业管理作为市场经济的产物，就是以经过公开、公平、公正的市场竞争来达到买卖双方等价交换的目的为主要特征。所以，物业管理得以生存和发展是以竞争为根本的。在物业管理市场上，正是由于众多物业管理公司之间存在竞争，业主可以较为自由地根据实际情况对物业管理公司进行选择。聘用和改聘对物业管理公司具有明显的激励约束作用。一般而讲，业主主要通过考察某家物业管理公司过去的业绩，决定是否聘用。因此，随着市场竞争压力的增大，物业管理公司越来越重视其公众形象。政府及行业主管部门要充分引进物业管理竞争机制，要进一步推动在市场进行公开、公平竞争原则的实行，物业市场的培育和成长得以推进。
其次是从人本思想的角度考虑，加快物业管理的人员的素质，建设高素质的物业管理队伍。物业管理随着房地产业的快速发展呈快速发展之势。而物业管理行业队伍与现实发展的需要存在明显的不适应。例如:由于服务理念的落后、物业管理机构的不健全、从业人员素质的参差不齐导致物业管理行业的发展受到了严重制约。立即加强对物业管理行业队伍的建设，从而全面提升物业管理工作水平，这项任务迫在眉睫。对于职业经理人队伍的建立，随着物业管理师注册考试在全国展开。还应当在物业管理过程中鼓励物业管理专业人员提高其从业能力，并对物业管理专业人员的基本职责加以明确，在遵守相关法律法规及职业道德等方面予以要求，此外，还应建立一支具有良好职业精神又具备熟练专业技能的员工队伍，推动物管企业关键岗位和基层员工技能的专业化，从而适应行业的快速发展。
最近几年随着房地产事业的不断发展，我国的物业管理行业也在不断完善，所面临的竞争形势依旧十分激烈。良好的物业管理能够对整个社会的发展起到推动作用，不仅能够使得政府部门自身的工作效率得到提升，使得社会更加稳定，同时还为社会居民提供了舒适、安全以及优美的居住环境，不仅如此，通过物业管理工作还能够为社会提供诸多就业岗位，有效解决就业问题，总的来说，物业管理工作对于房地产事业的发展以及整个社会的进步都能产生重要影响。但是就当前我国物业管理行业的发展状况来说，依旧存在很多不完善的地方，需要进行研究和改善，通过顶层设计进行制度等规范的制定和完善，通过与业主进行交流争取业主的理解和支持，对内部职工的素质进行提升，通过多元化的方式进行逐步完善。
一、我国物业管理现存问题
（一）我国物业管理企业的产业机构以及服务品种比较单一
对于我国的房地产发展来说，物业管理是其重要组成部分，但是因为市场上关于此行业的立法以及规范还相对较少，即使有也不够完善，同时在不同的地域物业管理自身的发展自身也存在诸多不平衡现象，这样就会使得我国的物业管理行业在发展的过程中，往往没有足够合理的管理模式。物业管理行业中的服务产品以及相应的规则难以满足消费者的需求，消费者和物业管理者之间也很难做到和谐相处，在进行管理的时候物业管理行业所提供的产品也没有特色和个性化，具有较高的同质化特征，更不用提物业管理自身的文化以及品牌建设了。很多物业管理机构往往都是依靠收取相应的物业管理费生存，这样就会使企业自身难以真正发展和壮大，继而也就无法对自身的服务和产品进行更新与提升。
（二）物业管理对自身的责任以及认知存在偏差
当前物业管理自身发展水平在很大程度上关乎整个小区的安定、整个城市的健康发展，对于社会的进步以及社会环境会带来较大的影响。但是就当前我国很多物业管理企业来说，在对自身责任的认知以及职责的定位方面依旧不够清晰。所聘用的管理者自身文化素质不够高，自身的职业道德和职业意识也很差，以往在计划经济年代房管机构只要换个牌子就成为物业管理公司，一些社会闲散者还有老弱病残等都被归入该公司，这样就会使得公司中的很多之中都没有工作的主动性和积极性。同时在物业管理的过程中对科技的推广力量不足，在经一个的规模上以及模式方面不够完善。这样就会使得新房子在建设的时候就很难得到有效地维护，经常会出现安全方面的隐患。
（三）物业公司经常存在质量差以及乱收费等现象
因为目前我国针对物业管理方面还没有足够完善和健全的法规制度进行约束和完善，同时也没有相应的机制对物业管理工作自身的工作行为进行及时的监督，这样就会使得物业公司有极大的可能性进行乱收费等，使得物业公司自身的行为存在较大的自主性以及随意性，所收取的物业费的标准也完全是由自身决定，没有统一的市场标准。很多物业公司为了能够在其中获得更多利益，就设置了多项收费的项目，继而就会出现很多乱收费的现象。
比如有的物业管理公司会私自制定一些不公平的规章制度对业主进行约束，同时通过罚款以及押金等多种方式对业务自身进行停电、停水等方面的管理，只要业主有所不从，物业管理公司就会采取惩罚措施，甚至会武力相加。另外，物业管理公司自身的服务态度比较差，在服务上还存在不规范、不到位以及不及时的现象，物业公司的目的主要就是进行费用收取而不是进行服务，往往通过多种多样的项目进行乱收费，但是一旦出现服务或者是物业安全问题，往往就会出现推卸责任的状况，这样的状况无疑会使得物业管理公司和小区业主的关系难以得到真正的改善。
二、改进物业管理质量及水平的措施
（一）构建并积极完善物业管理机制及体系
因为地域之间在经济水平方面会存在较大差异，这样就需要有经济基础和条件的地区应当积极构建并努力完善相应的物业管理机制及体系。成立相应的业主委员会，并定期召开会议，同时还应当在物业管理企业中聘用专业经理实施专业化的管理。对于物业管理企业来说，应当对现代化科学技术进行充分的利用，同时还应当积极争取政府的支持和引导，依据相关的法律规定来制定合同，制定关于业主方面的相应条例，不得对其进行私自篡改。在未来的物业管理过程中应当依据这样的机制、规范进行管理。
（二）物业管理企业应当完善服务理念，强化责任意识
对于房地产行业来说，物业管理是新兴事物，因此与业主之间存在暂时的矛盾是必然的，但是这样的矛盾也应当是能够调和和避免的，这样就要求物业管理企业应当先从自身做起，不断进行自我反省，摆正自身的服务者地位，不断提升服务意识，完善自身的服务理念，从点滴做起。如果是物业管理企业自身的责任就应当用于承担，不能推卸责任，同时还应当对业主进行积极地宣传，争取业主对物业管理工作的支持和理解，引导业主对自身的工作有更进一步的了解，同时也欢迎业主对物业管理公司的不规范行为进行监督和举报，只有这样才能够使得物业管理公司自身的服务质量得到进一步的提升。
（三）重组物业管理企业，使得管理更加规范化
物业管理企业目前之所有没有足够完善的企业文化很大原因就是因为还没有形成具有规模的物业管理产业，因此也就难以有更为完善的物业管理模式，从而也就无法对不规范的物业管理行为进行约束。因此，要想有良好的物业管理队伍就应当有良好的规模化产业以及完善的企业文化。这样不仅能够使得物业管理企业自身的成本得到降低，同时还能够通过规范化的管理以及规模化的运营构建良好的企业服务品牌。从某种程度上说，合作以及重组已经是未来发展的必由之路。通过这样的方式在能够使得物业管理企业自身的服务质量得到有效地提升。
另外，为了进一步促进我国房地产事业得到健康发展，还应当从顶层设计入手对法规以及法律体系进行逐步完善，通过管理细则、法律法规以及完善的监督体系对物业管理企业自身做进一步的管理业约束，对物业管理公司自身的收费服务、无偿服务等进行约束。相应的物业管理企业以及相关的职工应当对自身的职责进行严格履行，通过法律途径对企业的职责进行规范，对企业职工自身的职责和权利等进行规定，通过这样专业化的方式才能够使得物业管理企业自身的服务质量得到进一步提升。
三、结束语
总的来说，随着房地产事业的不断发展，物业管理质量如何更是引起社会的广泛关注，物业管理是房地产发展的一双翅膀，不能拖后腿，但是就当前我国物业管理现状来说，还存在很多问题，应当对其进行逐步完善，通过顶层设计进行制度等规范的制定和完善，通过与业主进行交流争取业主的理解和支持，对内部职工的素质进行提升，通过多元化的方式进行逐步完善，只有这样才能够真正提升物业管理公司自身的服务质量和水平，才能够为房地产事业的发展带来正面促进作用。（作者单位：山西焦煤西山煤电集团公司东曲矿）
参考文献：
[1] 张金平.物业管理存在的问题及对策研究[J].吉林大学.2008（11）
