时间：2023-06-08 09:16:01
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我国的房地产开发企业正处在这样一个挑战与机遇并存、发展与制约共生同在的历史时刻。虽然，从2010年到2011年两年之间国家出台多种严厉的调控政策，2012年针对房地产行业的宏观调控似乎还远未结束，但2011年我国房地产开发投资额仍达到了61740亿元，比2010年增长27.9%，房屋施工面积507959万平方米，比2010年增长25.3%。在房地产行业结构和利益分配格局发生重大改变的今天，正确分析企业内外部环境从而制定适合自身的发展战略并加以实施，才有可能使房地产开发企业生存、发展、壮大。
一、房地产开发市场发展前景
据联合国研究数据显示，发达国家在经济起飞期都存在一个房地产快速增长期，时间大约为20-30年。目前中国的房地产正处于发达国家所经历的房地产业高速发展期。
据国家统计局统计数据：2011年，我国人均GDP达到35083元，扣除价格因素，比2002年增长1.4倍，年均增长10.1%。按照平均汇率折算，我国人均GDP由2002年的1135美元上升至2011年的5432美元。2010-2020年，经济增长相对“十一五”期间有所放缓，但仍将保持在7%左右。预计2030年左右中国人均GDP将达到8000-10000美元，实现翻两番的目标，这些数据说明了我国房地产业仍将保持20年左右的快速发展阶段。
二、房地产开发企业战略发展的竞争环境分析
政府、银行对于土地及资金的紧缩增大了房地产企业的生存压力，企业对于优质人力资源、高资质施工企业等资源竞争激烈。
在国家政策引导下，住宅的市场供给结构出现层级划分，保障性住房比重加大，住建部2012年1-5月全国保障性住房统计数据。前5月，全国已新开工保障性安居工程346万套，开工率为46.4%，基本建成206万套，竣工率为59.5%。完成投资3895亿元。由此将引起房地产企业改变原来的单一商品房开发的经营模式，保障性住房开发成为房地产市场竞争的一部分。
房地产行业作为一个资金密集型行业，土地出让方式变化，银行放贷紧缩，市场不活跃使得资金流转周期变长，多种因素下使得进入房地产业的资金门槛日益提高。但对于资金充裕的外行业企业或外资进入的技术门槛较低，在房地产较高的投资回报率下，不同渠道目前仍存在大量伺机进入者；
从替代产品而言，新商品房的几类替代品中保障性住房及活跃的二手房市场将对新建商品房产生巨大的替代作用，大城市内的租赁市场份额将会逐渐增大，新建商品房市场空间将被压缩，房地产开发企业竞争强度加大。
房地产业现有竞争非常激烈，市场集中度正逐步提高，未来市场竞争将分化为两级企业内部的竞争，一部分为大企业间竞争，主要提高自己的市场份额，形成更高的市场控制力为目标；两一部分是小企业间优胜劣汰的竞争，这些企业竞争以求得生存为目标。
三、房地产开发企业发展战略定位及支撑体系改善建议
1.发展战略定位
（1）盈利模式。房产开发型主要是指通过房产建设开发及销售回收投资的盈利模式，物业设计和成本控制环节对利润有较大影响。首期投入较大，项目中期逐渐实现资金平衡，项目后期会有大量现金流入，其建筑规划、成本控制、市场研究、销售控制是核心能力，是当前内地房地产企业主要的运作模式，随着市场的发展，这种模式会更趋专业化。
（2）产品定位。对于房地产行业住宅产品，其产品种类已经有中低档住宅、高档住宅、别墅、经济适用房等数种，不同类型产品的市场吸引力也是截然不同的。一般来讲，一类产品的市场吸引力可以用市场规模（销售额）、市场成长性（销售额增长率）、盈利性（盈利能力）和市场竞争程度（平均售价的累计增长率）来度量。
根据不同的评价指标对住宅细分产品市场吸引力影响程度的不同，可以分别对其设置不同的权重，综合考虑以上对几种主要的住宅细分产品的定性分析，并参考加权平均后的打分结果来看，中档住宅市场吸引力水平最高，是住宅产品中应重点考虑投入的对象；高档公寓赢利性较好，可以适当投入；别墅和低档住宅应谨慎考虑进入。
（3）区域定位：房地产行业发展区域目前主要集中在我国东部地区的环渤海经济圈、长三角经济圈和珠三角经济圈，这些地区的投资占全国77.48%的份额。
一般来讲，一个城市的吸引力水平是指一个城市吸引新的房地产开发商来开展业务的程度。而决定一个城市吸引力水平的城市定位评价指标体系可以分解为四个方面的因素：城市竞争力、市场规模、市场潜力和市场风险。综合这四个因素的得分，再经过加权平均后，可得到每个拟评价城市的总分，加总分由高到低排序后，得分高者即为可优先选择的区域。
2.发展战略支撑体系改善
（1）改善组织。组织结构的设计思路应该是以战略为导向，结合企业所采取的经营模式和发展阶段，选择适合企业自身特点的组织结构。组织结构调整方向是设立相关部门等职能工作。组织管理首先应进行组织结构调整，对部门职责和岗位职责重新进行更为清晰的界定。
（2）改善流程。根据战略发展规划，应建立与战略、组织、人力资源发展相适应的运营流程体系。应以战略管理流程为核心，形成投资决策管理、人力资源管理、计划预算管理、规划设计管理、建筑施工管理和销售管理六个核心管理流程，这是房地产企业管理体系建立的重要保障。
（3）改善人力资源管理体系。人力资源规划的重点在于设计能够适应战略发展的人才结构，为新业务的发展构建人力资源平台。根据战略规划，人才结构需要进行调整。作为战略的基本支撑，开发企业需要建立相对完善的人力资源管理体系。
参考文献：
经受金融风暴打击之后的沪港两地房地产市场，更能看出其发展的特点和法律制度的利弊，从而为新一轮发展和完善市场提供机会和思路。
就沪港房地产市场发展的比较而言，有三大区别和特点。其一,两地市场规模区别较大，香港房地产市场发展历史比上海要长，融资、开发和售楼等方式途径和规模都要比上海更具有优势。香港作为国际金融中心，有一半资金与房地产有关，无论是国际游资或是证券市场资本，无论是银行给发展商的贷款或是广大购房者的按揭,都渗入房地产市场。相比之下，上海作为地区性金融中心，参与房地产市场的资金相当有限，海外资金进入房地产的途径也十分有限,对购房者的银行按揭仅刚刚开始，尚未形成规模。同样，上海作为一个新兴市场，发展潜力很大，房价空间也很大，但要看上海在今后政策上的定位与经济发展的思路如何。其二，沪港两地房地产市场的成熟与发展不一。香港房地产市场经历几次大幅起落和风波，已经比较成熟，这种成熟是各方面的，有管理层与专业分析队伍，有发展商和中介机构，有银行和融资机构，也有广大购房者和炒家，还包括制度、市场功能及法律等等。相比之下，上海还是不成熟的市场，还未经历大幅起落，还仅仅是一个开发商的初级市场。
换言之，经过从1992年启动开发的房地产，主要在如何开发项目，建造项目和建立各种房地产公司上做了文章，融资方式也仅仅是以银行贷款，中外合资合作投入部分启动资金，或少量从证券市场得到融资等，既没有形成真正的中介市场，二三级市场和购房者按揭市场，特别没有形成卖方市场，也就是说，在简单的买卖关系和供需关系中，目前仅仅是卖家和供方比较活跃，炒来炒去也是在这些圈子中活跃。这主要与上海房地产开发市场的主体与体制有关，供方与建设方大多是国家经营，拼命开发，拼命造房，拼命向银行借钱，没有想到如何发展广大用房单位，特别是个人购房消费市场的培育与发展，这就造成目前大量空置和低迷现象，造成房价缓跌但许多发展商的融资利息早就吃掉其可得利润并吞食其本钱，隐性破产等。其三，沪港两地房地产市场的环境和法律制度不一。由于香港房地产市场发展历史较长，又经过几次波动，商业环境和法律机制比较完善，无论对发展商的公司法，对各种融资的法律制度，或是物业管理，乃至广大购房者的权利保障，比较完善。即使在这次房价大暴跌和市场低迷中，法律纠纷和大宗诉讼比较少。而上海在公司法对发展商的适用，金融法的执行等方面都有不足，对物业管理和保障广大购房者权益方面更是欠缺。为此造成近几年大量的房地产案件诉讼到法院，将发展商和购房者死死“套住”。
上述区别和特点，展望明年两地市场的发展，香港市场房价会形成实质性反弹，市场仍会恢复繁荣，但由于政策变化，恶性炒作与房价大幅上升的现象逐渐减少，购房按揭方式更趋活跃，还可以开发银行对原按揭购房者的“回购”倒按揭，活跃二三级市场。就上海房地产市场而言，大量在建项目和隐性破产公司必须进行清盘与重组，银行对不能收回贷款的抵押房产进行大规模拍卖和转让，并转向为广大购房者提供各种方式灵活的贷款与组合，为购房者服务，培育消费市场，同时在完善房地产法律制度上下大功夫。
一、房地产市场现状分析
1、全国房地产市场现状
2007年，全国房地产开发投资增速缓慢回升，房屋销售回温，经济适用房投资表现出加速增长的势头，房地产开发企业积极谋求多元化融资渠道，利用外资增速发展。全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%。全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7%。西安市房地产市场及其信贷现状分析与启示区域经济区域经济西安市房地产市场及其信贷现状分析与启示
房价总体涨幅较大，上海等热点城市房价在下半年有一定回落，波动较大。尽管国家调控政策意图明显，但是全国70个大中城市新建商品住房、二手住房的销售价格持续走高。房价上涨过程中，多种市场需求集中释放，投资和投机需求大量入市。
2、西安市房地产市场现状
2007年，西安市房地产市场在宏观经济环境良性运行、城市建设快速推进的背景之下得到了多方面的提升，国家政策调控的影响逐步显现，西安房地产市场发展愈趋健康、成熟。
（1）运行状况。近年来，西安市房地产市场规模逐步扩大，房地产开发市场中企业、楼盘品质逐步提升，居民消费理念越来越为成熟。
①土地交易市场。2007年，西安市公开拍卖土地5136.57亩，其中住宅用地3789.7亩，商业性用地499.61亩。成交土地5083.53亩，其中住宅用地3781.31亩，商业性用地454.96亩。
②商品房供应市场。从商品房投资额看，近年来的西安市商品房完成投资增幅逐年提高，除2005年增速放缓外，2006－2007年均保持平稳增长的势头。2007年，商品房完成投资额1474022万元，较2006年增长37.84%。从商品房供应量来看，近年来年均保持30%以上的增幅。从商品房投资资金来源看，自有资金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借贷资金，较去年上升7.16个百分点，实际完成投资额为509371万元。
③商品房销售市场。2007年，西安商品房年销售面积增长速度明显加快，较去年相比增幅38%左右，同时，销售金额方面超过了去年45%。全年商品房销售量达到了9580125平米，较去年增加了40.67%，创商品房销售量历史新高。
（2）运行特点。商品房开发和交易市场异常火热，开发投资额和房屋销售额屡创新高，全年房地产市场总体运行速度明显加快。政府土地市场调控能力增强，市场调控力度进一步加大。小宗地块将成为西安土地主要供应形式。市场开发继续稳定增长，市场竞争由产品竞争向品牌、服务竞争升级。投资型住房需求有所回落，大户型市场产品运作将更为精益求精，住宅价格增长回归平稳。
二、房地产信贷现状分析
1、全国房地产信贷现状
2007年对于中国房地产业是有特殊意义的一年。为了稳定房地产市场和宏观经济安全，国务院24号文《廉租房管理办法》、《经济适用房管理办法》相继出台。但房地产开发投资增长仍有所加快。全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76193万平方米，增长23.2%。这些数字都显示，尽管宏观形势、政策环境与过去几年相比严峻很多，中国房地产业整体上还是呈现投资和销售双双兴旺的局面。
央行年内6次加息，房地产宏观融资环境明显紧缩。政府不仅希望保护居民合理性的住房消费需求，更希望发挥住房公积金在这中间的调解作用。同时央行大力加强住房消费信贷安全管理，更多从“窗口指导”、严格信贷资质条件和紧缩信贷额度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地产业有效扩宽了融资渠道，融资结构得到相对优化。
2、西安市房地产信贷现状
（1）运行状况。2007年以来，西安市金融机构房地产信贷增速明显加快，个人住房贷款成为拉动房地产信贷的绝对因素。截止12月底，全市金融机构房地产贷款余额491.85亿元，同比增长20.44%，增加了18.89个百分点，其中个人购房贷款余额289.50亿元，同比增长35.94％，增加了33.43个百分点。
房地产信贷增长呈现加快趋势，个人住房贷款增长态势明显。2007年各月房地产贷款和个人住房贷款增速较快，增速比较明显的是四季度，房地产贷款和个人住房贷款增速均呈现正V字形。
房地产开发贷款保持小幅增长趋势，地产开发贷款增速持续下滑。2007年以来，西安市房地产开发贷款呈现小幅增长态势，截至12月末，房地产开发贷款201.42亿元，同比增长3.80％，年内基本保持小幅增长趋势，其中地产开发贷款43.52亿元，同比增长13.42％；房产开发贷款157.91亿元，同比增长9.84％。
信贷情况以农业银行陕西分行为例。截至12月末，营业部房地产类余额399895万元，占营业部贷款总额的23.4％，房地产贷款较年初增加152315万元，其中个人住房贷款79207万元，比年初增加26088万元；开发贷款320688万元，较年初增加126227万元。
（2）运行特点。宏观调控措施对房地产市场中资金供给影响较大，中小房地产开发企业土地资源和银行开发信贷资金获取难度增加，将导致房地产行业快速整合资源，优胜劣汰加剧。同时住房贷款风险暴露存在一定滞后性。今后银行的房贷利率水平有可能上升1.3-1.5个百分点，无疑将明显加重房贷者负担。房贷的违约风险可能性加大，继而引发的更大风险将会波及整个宏观经济金融体系。
三、西安房地产市场存在问题的因素分析
西安地区房地产发展过程中凸现出诸多特征，也包含了很多问题。形成的因素有很多，其中关键原因分析如下：
1、物价上涨、通货膨胀预期和相对于资产价格的货币贬值进一步加剧了购房需求，推动房价继续攀升。物价和房价是互为联系的，资产价格强烈地受到未来的预期回报的影响，而未来的预期回报则受到未来经济是否景气，通货膨胀与货币政策预期的影响。物价上涨造成了通胀预期的加重，这将加大对具有保值能力的房地产的需求，在供给增加一定的情况下，将推动房价的继续上扬。
2、从紧的货币政策，对房地产市场需求产生结构化的影响，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投资投机需求的积极入市。不断的加息增加了购房者的成本，这对潜在购房者的购房需求有一定程度的影响；由于投资回报率仍远高于资金成本，这种小幅的加息，对抑制投资、投机作用有限。
3、外资进入房地产市场呈扩张趋势。由于国内房价保持上涨势头，投资房地产可以获取高额的投资回报，加上对人民币升值的预期，大量国际游资流入国内，房地产成为重要的投资途径。外资投资房地产已经开始逐步向一些二三线城市扩张，西安也在其中。
四、西安房地产发展相关启示
长期来看，房地产市场的健康发展还需要更多的配套措施加以深化、完善。根据现状分析得出以下启示：
1.继续加大普通住宅的土地供应
保持住宅尤其是中小户型住宅的投资规模为重中之重。为了满足居民不断增长的住房需求，保证广大居民能够安居乐业，必须继续加大普通住宅的土地供应，保持适度的住宅投资规模和住宅供应量。
2．完善住房保障制度，减轻中低收入居民购房负担
住房保障是社会保障问题的重要内容，是建立和谐社会的一项重要的基础性工作。未来政府的工作重心应更多放在完善住房保障体系，解决中低收入家庭的住房问题上。对于商品房的房价问题，则更多地由市场决定。在2008年两会期间，总理的政府工作报告中还提到政府用于廉租房制度建设的资金将为68亿元，比去年增加了17亿元。
3．择机开征物业税，稳定房价
从国外的经验看，物业税不仅有利于打击房地产投机、稳定房价，而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。
对西安政府而言，物业税是永久的可持续的税收收入，可以为地方政府提供稳定的税收来源，有助于解决地方财政过度依赖土地出让收入的难题。物业税随着当地房价上涨而增加，而当地房价的变动又取决于当地经济发展水平和城市环境、公共设施的完备情况等，这就可以有效引导当地政府重视对公共产品和服务的投入，重视长期规划和城市可持续发展。
4．建立科学的住房消费模式，提倡“租购并举”
要引导居民树立“购买和租赁并举”的二元消费观念。着力培育租赁市场，完善房屋租赁的配套设施。通过舆论，促成新的理性住房消费，开展“结婚不买房，住套房娶娇娘”观点的讨论，引导国民合理调整家庭消费结构，避免民众超前住房消费。
5．加强信息体系建设，引导房地产合理生产和消费
通过完善的房地产信息系统和定期公告制度，有助于合理引导房地产的生产和消费。虽然这需要国家统一设计实施，但是做为西安市也可以进行区域范围内的尝试，以保障房地产行业有序健康地发展。
6.创新房地产信贷产品，拓宽融资渠道
随着国内一二线城市商业地产市场的逐步饱和，其周边具备稳定消费群体、较快发展速度和便利交通条件的三线甚至四线城市将迅速成为各路资本抢占的新高地。
住宅的“挤出效应”
2011年，中国城市化率达到46.9%，对比世界上其他国家，一般在这个水平，城市化的进程会开始放缓。纯粹靠住宅地产盈利的模式将越过顶峰，呈现一个缓慢下降的趋势，利润空间包括拿地的机会都开始减少。
自去年九月，北京、上海住宅的交易量和商铺的交易量开始发生明显变化，商铺的交易量开始高于住宅的交易量，这也从侧面印证了住宅市场的挤出效应，这种趋势在未来将更加明显。另一方面，从09年开始，中国的社会零售品总额的增长率一直保持在15%到20%之间，消费开始真正成为拉动经济的主力之一。
一位业内人士指出，“这个时候对商业的渴求就特别多。现在可以这么说，政府的调控在某种意义上来讲，把大量的资本包括人才从住宅地产被迫地挤到了商业地产领域。”
在众多业内人士看来看来，中国已经摆脱了以住宅为核心的黄金十年，随着人民收入水平的提高，消费品行业可能会占有一个更重要的因素，消费升级带来商业物业的升级，会提供很多的机会。
很多房地产公司也开始关注到这个现象。随着批地成本高企，非商业地产背景像万达或者说像金地转向商业地产领域。2011年9月，金地公司成立了商业地产公司，从一个纯粹的住宅地产转为一个综合性的，同时涉及商业地产领域的公司。万科等大型房地产公司，包括大量的零售公司，已经或即将进入商业地产领域，趋势不可逆转。
2011年第三季度，远洋地产以每平方米22136元单价在北京CBD拿地，保利地产和融创中国合作以每平方米9344元单价在天津获得商业地块，龙湖地产在上海虹桥获得商服地块的单价也达到了8080元每平米。商业地产进入战国时代，竞争非常地激烈。
城镇化助推
根据国际物业公司DTZ戴德梁行界定，商业地产专指用于商业服务业经营性物业，包括批发、零售、餐饮、娱乐、休闲、教育、展示、生活配套服务等多种业态。商业地产发展依赖于商家的经营，而商家经营潜力通常取决于消费市场规模。
国务院发展研究中心预测，未来10年中国城镇化率的年均增长率约在0.8%-1%，到2020年，中国城镇化率将预计在55%-56%，城市人口将达7.5亿-8亿，中国将由农业人口占多数的社会转变为城镇人口占多数的城市型社会。中国城市人口每提高1%，可拉动GDP增长1.5%。在未来十年，中国城镇化率年均提高约0.9%，每年新增城市人口1300-1800万，这将直接拉动中国消费市场。
按照西方商业业态的发展规律与人均GDP的理论关系，当一个国家和地区的GDP低于1100美元时，商业处于与农业经济相匹配的原始状态，业态主要有集贸市场、庙会、地摊；当人均GDP在1100美元到2000美元之间时，商业形态出现第一次升级，商业街、批发市场等传统商业出现；当人均GDP在2000到4400美元之间时，为适应城市的发展，百货商城、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业应运而生；当人均GDP高于4400美元时，大型购物中心、城市综合体、文化创意地产、旅游地产、仓储物流等综合商业开始涌现。
为引导以住宅开发商为重点的房地产用地供应向住宅、商服均衡发展方式转变，引导社会投资向商业、服务业转移，北京、广州等地2011年以来都加大了商服用地的供地力度。以北京为例，2011年商服用地的计划供应量猛增至550公顷，比2010年的实际供应量多出130公顷。另一方面，随着人口也会进一步地激增，以及高铁等基础设施建设的高速发展，需要更多的城市规划，需要有更多的投资者参与进来。
在西方成熟的商业地产市场，一般千人拥有商业网点为12-14个，拥有营业面积不少于800平方米，人均占有的购物商业面积约1.2平方米。相比之下，国内人均商业面积还未超过0.5平方米，仍处于中等水平，商业物业的空缺明显，发展空间潜力较大。
机遇大于挑战
“商业是需要运营来补充、跟进让它兴旺的，如果这些都不能跟上的话，未来可能是一个很大的问题。如果是由于这次的调控导致很多人投资商业，到时候可能会丢空的情况很严重。”
易居房地产分析，2012年商业地产市场两大趋势：其一，项目并购大量出现。开发商资金问题凸显，甩掉资金占用量大的商业地产包袱成为选择之一，这将带给资金充裕的大型国企、海外投资机构等许多并购机会；其二，专业商业地产开发商将继续走逆市扩张之路。优质商业地产项目将进一步集中到实力型专业商业地产开发商手里，商业地产将呈规模化发展趋势。
专家指出，使商业地产真正成功的关键因素，是商业地产的定位规划及设计、招商及运营。相比住宅市场，运作商业地产要复杂得多，以一个购物中心为例，仅保证其正常运转便涉及了开发商（或投资商）、运营商、零售商家、消费群体等角色，而这些角色表现是否出彩便决定了这个项目在市场上是否叫好又叫做。
尽管国内对拉动内需虽然已经得到很高的重视，但是实际上配套的相关措施并不完整。所谓的拉动内需就是消费，而消费需要空间，这些空间需要商业物业提供。“国内要拉动消费之前，比如家电下乡包括汽车的补贴，这些政策对商业地产还没有出来。”
“现在中国很多的物资，或者说很多方面它的成本其实比美国已经高了很多了，如果采取标杆评比的方式的话，如果都要达到同样的质量和标准，在上海进行开发项目和在纽约开发，其实是一样昂贵的。其实中国并不是一个廉价的地方来进行房地产开发，当然现在的问题就是说，我们要看到一个房地产开发项目三到四年之后的远景。”
引言
房地产经济近年来的发展趋势如火如荼，开发商具有非常可观的盈利。但由于我国整体经济水平还不是很高，房地产经济自身发育较晚而且市场也不是很健全，失衡的供求关系成为我国房地产经济的主要矛盾，出现了房地产经济与市场经济发展的不协调的现象。作为市场经济的重要组成部分，房地产经济应该对各种潜在风险努力规避，不仅能实现科学稳健的发展，还能更好地为经济的增长作出应有的贡献。
1.房地产经济发展的意义
房地长经济发展具有非常重要的意义，在多方面有所体现：①十几年的房地产繁荣历程在国内收入的创造方面做出了巨大贡献，实现了国内收入的递增，这是其他的经济领域很难与之相比的。丰富的房地产商品不到那提升了人们的住宅水平，还使人们的生活质量得到提高。②房地产经济在就业岗位的提供方面也做出了许多贡献，它提供的直接就业岗位高达数百万，而间接从事相关服务的农民工更有数千万位之多。③从最初阶段开始发展的房地产经济在不断成熟的同时也暴露了许多问题，如过高的银行信贷风险、不合理的征地、过高的价格等等，而且金融危机的爆发进一步加剧了这些问题。面对积累的经验和教训，政府应该对房地产经济进行科学的的引导，使其尽快的迈向良性发展的道路上来[1]。
2.当前房地产经济和市场经济发展中存在的问题
从发展房地产经纪的作用来看，对之进行因势利导，使其优势效应增强的同时避免其带来的不利影响，这一点是十分重要的。房地产经济与市场经济在实践领域的不协调问题主要包括这几个方面。
2.1价格和价值背离引发市场波动
市场经济发展的根本特征就是遵循市场规律。在创造国内收入的同时，房地产经济还出现了价格和价值相背离的情况。正常的价格是围绕着价值上下波动的，如果价格对于价值的偏离过高，就会出现波动的购买行为。“一路攀升”的走势正是近年来房地产价格的特征，如果是市场本身的供不应求，这就是正常的。但是造成价格增速过快的原因却是受到炒房团以及非法占地的开放商的影响，这就偏离了持续、健康、快速的市场经济发展目标。
2.2泡沫经济引起市场波动
在持续创造收入的同时，房地产经济还存在着泡沫经济的问题。增长越快的价格与价值背离的就越多，就会造成更大的经济泡沫的风险。在银行信贷业务中房地产信贷占据较高的比例，行业经济一旦出现资金链严重断裂的情况，毫无疑问的，银行会受到损失，并会不同程度的影响其他行业，要想维护市场经济秩序就变得相当困难[2]。
2.3没有贯彻实施节能环保的战略
低碳经济和房地产经济建设的关联比较紧密。在土地资源被大量占用的情况下，房地产如果不能回报以低碳住宅和环保住宅，不仅不符合我国可持续发展的战略，而且很明显跟不上市场经济发展的步调，而我国目前房地产开发的状况就是低碳环保住宅开发数量仍然不多，所占比例也不高，所以要想促进我国房地产经济更好的发展，必须要坚持可持续发展的战略，贯彻实施节能环保的方针。
3.房地产经济和市场经济协调发展的对策
既然房地产经济与市场经济之间出现了不协调的情况，那么为了解决这一问退，促进两者有机融合的实现，政府应该采取相应的宏观调控手段，保证房地产经济的和谐健康发展，从而为市场经济的发展提供更强大的助力。
3.1合理规制房地产商品的价格
合理的价格规制并非一定要降下住宅价格，而是要使房地产的价格与其价值实现更好地结合，以避免出现价格与价值之间背离过高的情况。在我国，房地产的价格过高正是当前的主要矛盾，很多房地产产业在金融危机时期都会出现资金链断裂的情况，价格过高对企业的影响从这里就可以看出来。政府作为市场经济中的宏观调控部门，必须评估房地产在各个时期的经济行为，从而完成对房地产经济与市场经济协调程度的判断。作为房地产经济领域中一个很重要的因素，价格对行业内的其他因素有着无法割裂的影响，在对市场经济进行稳定的过程中，价格规划的运用具有不可或缺的作用。要想让房地产商品的价格实现合理的回归，并使行业和市场秩序得以维护，政府的价格评估与指导是非常重要的[3]。
3.2加强对房地产市场的金融监管
在实现市场经济发展的目标下，政府应该严格的监管房地产市场的金融秩序，全面深入的监督房地产企业的开发进程、偿还能力以及贷款规模等，对在房地产领域中商业银行的信贷业务加以控制，并对银行的产业结构进行调整，最终实现在市场经济发展中信贷资金更多地流向一些朝阳产业[4]。针对上述的目标，政府应该大规模的改革创新与银行有关的各项业务，不仅要把银行传统的存贷模式打破，还要吸引优质资产，减少房地产经济中高风险业务带来的不利影响，为市场经济的整体发展而服务，对现有业务进行整合，促进优质业务的所占比重不断增加，最终使房地产市场实现金融风险的有效降低。
3.3促进房地产经济转型
政府在政策上必须要支持房地产经济的发展目标向市场经济靠拢 ，以市场经济低碳环保的目标作为其导向。在这个过程中，政府要对政策引导的杠杆作用的发挥具有足够的重视，这种杠杆具有两方面的特性：①对投资建设低碳环保住宅的开放商实施税收优惠政策，可以使房地产经济的转型过程中有越来越多的开发商参与其中，使得开发新型低碳环保住宅的力度大大增加。②对购买低碳环保住宅的人也实行贷款利率的优惠，使得新购房群体对低碳住宅房的关注度提高，增强他们购买的决心。以长远规划作为目标，以可持续发展作为理念，房地产经济在政府政策的激励下必然可以实现经济转型。
4.结语
在改革开放的三十多年中，房地产经济取得了巨大的成就，同时其自身逐渐形成了一套完整体系。通过分析和研究我国房地产经济的发展现状与发展趋势，可以看到还有很多问题的存在，需要我们进一步的探讨和解决。具有广阔前景的房地产经济，在其发展过程中，要保证与市场经济的协调性，遵循市场经济的发展规律，制定出有利于房地产经济健康快速发展的战略。通过协调房地产市场规模与供求的关系，实现房地产产业的进一步转型，优化房地产经济结构，最终会实现房地产经济与市场经济的协调发展。
参考文献：
[1]申玲，张逸帆.低碳经济与中国房地产企业的发展方向[J]，改革与战略，2010（12）.
市场拥有7000平方米的发展空间,分A、B、C三层。A层经营:图书、杂志、期刊;B层经营:图书;C层经营:综合服务项目,有软件、音像制品、文具、特价图书、电话卡、体闲餐吧、乐器、动漫周边产品、军用模型、体育用品等等。
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长沙出版物交易中心是经中央、省、市三级政府审批,湖南省唯一合法的出版物批发市场,是全国规模最大、功能最全最新的交易平台,投资5亿元,占地180亩,总建筑面积近15万平方米。有全省最大的出版物仓储配送中心,面积50000平方米,邮政物流专业服务,方便快捷。
124路和147路均经过长沙出版物交易中心,行径线路:
124 路沿途停靠站点:长沙出版物交易中心、雨花区政府、师家老屋、藕塘坡、一字墙、北冲水库、洞井路口、油子塘、樟树屋、香樟路口、石马路口、青园路口(市中心医院)、铁道学院、新中路立交桥北、雨花亭北、砂子塘、东塘南(市中医附一院)、东塘北、曹家坡、广济桥、市十一中、义茶亭、建湘路口、天心阁西门、柑子园西(蔡锷路)、柑子园(解放路)、浏城桥、文艺西路口、东广济桥、窑岭、长岭(城南路)、左家塘、阿弥岭路口、阿弥岭、狮子山(车站路)、狮子山东(桂花路)、高桥大市场南、友谊村、长沙大道口、石坝路口、劳动东路口、曲塘路口、豆花塘、窑坡(香樟路)、香莲路北、玉竹路口、长沙出版物交易中心。
147 路沿途停靠站点:机电市场,汽车南站,公交技校,全州药业,天际岭隧道南,天际岭隧道北,长塘路口,煤田地质局,出版物交易中心,雨花区政府西,曲塘路口,体育新城,(上白沙湾省医药学校),下白沙湾,体育新城,粟塘,(大桥村一中华夏学校)万家丽路口东,万家丽路口西,树木岭路口,自然岭,树木岭,鼓风,雨花公安分局,新星小区,雨花区交警队,有色二十三冶,高尔园林,麻塘,科技职院,洞井路口,张家屋场,唐家大屋,井湾子,井湾子南,湖南女子大学,红星村南,高升村南,省植物园,洞井铺,汽车南站。
北京图书市场位于城东朝阳区甜水园北里16号,是一座建筑面积13000平方米的批发零售并举的图书大厦。市场地理位置优越,毗邻正在建设中的国家中央商务区及中央电视台、京城最大的朝阳公园、及将要落户的凤凰卫视演播中心和正在筹建中的传媒文化广场。东面是新开通的四环路,这里道路宽阔、交通便捷,10几条公交车由此经过,市场外设有百余个机动车泊位的停车场可供客户使用。
北京图书批发交易市场成立于1993年5月11日,市场刚成立时,是利用小区一段新建后暂时闲置的公路开办的,图书市场在激烈的竞争中迅速发展,4年后迁入建成一座面积13000平方米的新的图书大厦。市场地上三层为经营店铺,地下一层为库房。场内有200多家经营单位、出版社,广纳了全国各地最具代表性的出版、发行单位,图书品种繁多,集中了各地优秀的畅销书和高档书,汇聚了政治、经济、科学、历史、文艺、传记、教辅、儿童读物、外语、计算机等各类学科的书籍。场内设有中央空调,自动垂直货梯、电子触摸导购大屏、电脑查询等现代化设施,并为商、客户提供邮寄、托运、储蓄等服务。市场内公安、工商、文化、行业办公室、审读等方面联合执法办公,对图书发行从源头上净化市场发挥了重要作用,为商家和读者客户提供了方便。
股票牛市的产生有两种可能性，一种是经济推动的牛市，一种是资金推动的牛市，但归根结底都是资金推动的牛市。所谓经济推动的牛市，是在实体经济报酬率较高的阶段，实体企业创造大量的资金进入股市，推动股票市场向上。2014年的牛市并不具备高投资回报率的基础，资金在消灭了其他高收益资产之后，转而投向股市，从而撬动了股市的一轮大幅增长。可见实体经济回报率与股票市场趋势并没有线性关系，股市的直接影响因素是资金。本轮牛市产生的核心驱动因素有以下几点：
1.地产、产能过剩以及地方政府不合理的融资需求被抑制。人口拐点与巨量房地产库存（待售6.8亿平方米+在建60亿平方米）决定房地产市场不再火爆，去库存是当下核心要务。尽管中央层面一直强调稳增长加码，但反腐、“43号文”仍然在抑制地方政府融资活动，基建投资稳而不强。以房地产开发和地方政府基建为核心打造的重工业产业链收入端萎缩，产能收缩压力之下亦无资本开支的动力。
2.金融层面上实体部门发生资产重配。实体层面羸弱反映在金融层面上是无风险、高收益的人民币资产供给在减少，但在利率市场化与利润考核压力之下，金融部门却有追寻高收益资产的动力。流动性泛滥与好资产缺失并存，作为估值洼地的资本市场自然受到青睐。在此背景下，金融部门通过结构化理财、配资和两融等模式为劣后方融资加杠杆参与资本市场，同时为优先端提供新的可替代的高收益固定收益类产品。
3.政策层面上货币政策开始放松。尽管实体层面融资需求有限，央行释放的货币流动性传导至实体渠道受阻，对增量经济刺激的力度有限，但货币宽松对化解存量债务风险还是有积极作用：一方面，货币宽松提升抵押品价格，资产价格上升缓释信用风险和银行资产质量压力；另一方面，货币宽松压低无风险利率，在企业内部造血能力不足、外部融资需求强劲之时，降低了企业资产负债表风险。因此，货币宽松的作用解放了分母端，降低了无风险利率和人民币资产风险溢价。
4.实体、金融和政策共同助长了资金向股市的流动。随着产能过剩的出现，实体经济的投资回报率开始下降，以房地产行业为首的传统行业资本需求下降，以高资本回报率为背景创造出的信托产品等风险开始逐渐暴露，风险与收益不匹配导致资金开始寻找新的投资标的。此时，大家很快发现了下一个吸金池，那就是A股。一是足够便宜，很多蓝筹股破净，但分红率当时都接近8%，二是有改革预期，大家知道“互联网+”和“中国制造业2025”才是中国的未来，传统过剩产能在“一带一路”的大旗下可以从绝望中寻找希望，这就意味着估值重估。大家预期新经济会替代传统经济，而新经济离不开股市。与此同时，标准化的债券成为非标产品的良好替代。对于融资方来说，实体经济没有足够的回报率以高成本获得资金，结构化产品和理财失去了赖以生存的土壤；对于投资者来说，在经济下行的压力下，结构性产品的风险开始暴露，信托刚性兑付的神话面临被打破，大量资金开始寻找新的固定收益产品，标准化的债券成为良好的替代，这种替代行为推动了2014年下半年债券市场利率的一路下行，市场走出了股债双牛的局面。
二、金融市场发展引导资金向实体流动
一场牛市改变了企业融资渠道。2013年“钱荒”的阶段，由于企业投资回报率处于高位，大量企业为了扩张获取债务融资，当银行贷款无法满足企业需求时，结构化产品应运而生，企业不仅需要负担债务成本，还需要负担“通道”费用。IPO重启之后，权益融资渠道被拓宽，产业结构调整之路更加通畅，以股票市场带动的金融行业的发展也起到稳定GDP的作用。结构方面，股票市场的发展推动了产业结构调整的步伐，并且改善了微观经济体的融资结构。金融市场提供了企业融资途径，为实体经济再融资尤其是权益融资提供了便利，有利于改善资产负债结构，再融资之后上市公司资产负债率平均下降10%左右，资本结构受到改善的效果明显。2015年上半年股权融资实际募资金额达到6770.81亿元，接近2014年全年水平。同时，权益市场的发展是产业结构转型的重要步骤。从再融资行业来看，2014年的再融资主要集中在计算机、通信和其他电子制造业、房地产等，重资产的传统行业通过股权再融资的规模较小。新兴行业对负债的承受能力差，产业结构转型还需一个健康的股市作为支撑。股票市场的繁荣带动权益融资的增加，从而可以缓解企业的负债压力，降低企业财务负担，拉动潜在投资的增长。总量方面，股票市场的发展直接推动GDP的增长。第一，股票市场贡献金融行业巨量增长，直接拉动GDP的增长；第二，股票市场价格提升提高了居民财富效应，从而推动消费增长。二季度GDP增速反映了金融市场对经济的贡献，二季度第三产业GDP累计增速为8.4%，高于一季度0.5个百分点；其中金融行业累计增速17.4%，高于一季度1.5个百分点；而拉动金融业迅速增长的正是股票市场，在银行业和保险业增速稳定的前提下，股市成交金额累计同比增速为543%，2015年上半年全部A股成交金额137.95万亿，高于一季度305个百分点。房地产市场也在二季度有所回暖，受益于财富效应，居民改善性需求有所回升，二季度房地产行业同比增速4.5%，虽然未改底部中枢，但相比一季度有大幅度提升（一季度同比增速1.3%）。虽然股票是虚拟资产，但投资者往往将其视为自身财富的一部分，居民潜意识里会按照股票的公允价值进行消费，这一效果也拉动了上半年消费板块的增长。
三、金融市场风险向实体经济传导
金融风险之所以会向实体经济传导，银行参与是重要的一环。由于本轮牛市的产生有杠杆的推动，银行的资金借道进入股市，一旦银行资金出现问题，流动性风险就不再停留在股票市场层面。杠杆和汇率带来本轮股票市场调整的潜在风险，去杠杆的抛售压力向金融机构的传导、资本外流对外汇储备提出的挑战共同向敏感的经济基本面施压。
1.股市爆发流动性风险第一轮股市调整原因是交易性的流动性风险，市场参与主体去杠杆是上轮市场调整的主因。一般来讲，杠杆能否维系取决于预期收益率能否覆盖当前债务成本。一方面是5000点时市场的高估值区间在透支未来预期收益率，另一方面是监管层关闭配资端口制订强行平仓时点，让高杠杆资金出现恐慌。高杠杆资金集中抛售引发市场下跌，触及止损线被强行平仓，巨量资金跌停价大甩卖的集中平仓行为使得多数股票开盘封死在跌停板，进而又引发更大的集中强平，强行平仓的抛压如滚雪球一般不断累积，这可能导致公募基金、资管产品赎回压力，与此同时，参与两融、股权质押、配资业务的券商和信托偿债能力也会开始出现恶化。
2.股市与实体经济的联动性与过往牛市最大的不同是本轮牛市有杠杆参与。因为实体层面缺资产，各类金融机构只能通过提供优先为劣后方融资加杠杆对接资本市场。本轮牛市中，各类金融机构对接股市提供的金融产品有：两融、银行结构化产品（银行配资）、股权质押、两融受益权转让等等。此外，还有民间的一部分配资资金。从杠杆规模来看，融资余额在5000点一线突破2.2万亿，银行配资以优先级出资人参与市场规模约为1万亿（伞形信托+基金子公司），民间配资约3000亿，股权质押1.8市值规模（跌破平仓线达到会被强平），上述资金总计规模约为5万亿。去杠杆给市场带来的抛压不可谓不大。
3.股市流动性风险传导到实体流动性风险如果肆意蔓延也有可能波及实体经济，甚至不排除演变为系统性金融风险的可能性：（1）市场大幅调整会恶化非银金融机构偿债能力，而银行对非银机构有近10万亿同业敞口；（2）考虑到股市大幅调整对居民消费和房地产价格的冲击，“资产负债表渠道”和“信贷渠道”效应会侵蚀金融机构对实体信用投放的能力；（3）机构迫于流动性压力可能会抛售流动性好的利率债，无风险利率上升会推升融资成本，冲击企业脆弱的信用链条。但市场流动性压力仅源于市场参与主体去杠杆，这类风险仅属于交易性风险，化解这类型金融风险比较容易，只需提供足额的流动性，切断因流动性风险蔓延引发的系统性金融风险的传导链条即可。比如通过央行再贷款、金融机构拆借给证金公司，扫货跌停板上的股票，扭断“暴跌—强行平仓—更严重的暴跌”的恶性循环。最终，第一轮市场调整的终结也正是以央行再贷款给中证金公司为标志，中证金公司量化程序买入跌停板上的股票，股票大面积从跌停到涨停，随后市场流动性和信心恢复，强行平仓的量开始下降。
4.汇率问题引发的潜在风险中间价汇率改革给市场带来了流动性压力。中间价改革后，央行对中间价控制力度减弱，向汇率形成机制市场化迈进一大步，但时点发生在资本市场信心较为脆弱、实体经济缺乏赚钱效应时，此时汇率形成机制由管制到市场化决定就必然会引发市场对人民币汇率贬值的预期。一般来说，资本外流是依照流动性强弱的次序，“存款—股票—债券—房地产”依次抛售，因此第二轮市场调整反映了过去套利的美元流动性集中平仓带来的压力。此外，考虑到3.7万亿美元不一定是万能药，市场央行维稳的能力和经济信用链条的维系也会存有一定担忧。资本外流在基础货币层面，外汇占款流出会导致银行间资金面偏紧，资金面偏紧会影响到银行信用投放。在实体层面，资本外流会导致银行存款来源减少，存款挤兑会导致如果没有央行宽松助阵银行可能不得不变卖资产（抽贷）来兑付。如果考虑到本来就过剩的产能以及大量需要借新还旧的经济主题，脆弱的信用链条在信用不稳时可能会出现坍塌。
为了解决当地就业问题，无论是欧盟还是西方国家都采取了鼓励当地公司承揽并实施项目的做法。当然，这些项目也按照国际惯例在当地报纸等媒体上发表招标公告，大多仅提前一个月，外国公司即便看到消息，也难在规定的时限内提交报价书。塞拉利昂政府的招标项目规定只有在当地注册且履行了完税手续的工程承包企业方可投标。另外，受内战影响，许多战前在塞从事工程承包业务的意大利和德国的公司至今还未返回，因此，塞拉利昂目前的工程承包市场基本上被当地公司垄断。
根据塞拉利昂的有关法律规定，工程承包企业必须到塞拉利昂公共工程部注册并取得相应的资质方可承接相应级别的工程承包项目。目前注册为特级资质(可承揽合同额25万美元以上工程项目)的工程承包企业共有7家，最早的成立于1961年，最晚的成立于1994年。这些公司在塞都承揽实施过100万美元以上的工程项目，有自己的管理人员、建筑队伍和施工机械设备。
今后若干年内，塞拉利昂工程承包市场的年发包额预计在8000万美元以上，其市场规模将比现在有较大幅度的增长。一是国际社会已经承诺在能源、交通、港口、机场、城市供水和通讯领域加大对塞的经济援助。二是随着财政状况的改善，塞拉利昂政府的财政支出也将主要用于本国的基础设施建设。三是塞近海石油区块勘探开发项目已经授标，已有三家国际石油开发公司决定于2004年启动该项目。四是私人投资项目将会增多，特别是矿业的恢复也将拉动工程承包市场发包额的增长。
中国企业进入塞拉利昂工程承包市场始于1981年，先后有近20家公司在当地开展工程承包业务。根据商务部业务统计，截止2003年9月，中国企业累计在塞签定工程承包合同2亿美元，完成营业额1.6亿美元。目前在塞开展业务的公司主要有中国水产总公司、北京城建集团、江苏国际经济技术合作公司、安徽省建工集团、威海国际经济技术合作公司、河南国基建设集团等6家公司。其中,中国水产总公司1985年进入该市场，主要从事远洋捕捞业务，年营业额一直在900万美元左右。此外几家公司在塞的承包工程市场的年营业额不到80万美元。近两三年来，中国公司真正承揽实施的当地工程承包项目几乎为零。究其原因,主要有以下几项:
一是塞拉利昂工程承包市场总体规模小，中国公司不愿进入。欧盟出资的项目虽有一定规模，但规定只有成员国公司和当地公司有资格投标。其他国际金融机构和塞拉利昂政府出资的项目金额多数不足100万美元，国内很多公司认为，如果没有后续项目，进入当地市场会得不偿失。
二是当地政府对外国公司设限多。塞拉利昂政府在项目综合评标时往往过多地照顾本国公司，使外国公司很难最终夺标。如江苏国际公司今年投标塞拉利昂特别法庭建设项目，尽管在标价上(320万美元)列第一，但在综合评标时业主仍以各种理由最终授标给当地公司。即便同为当地注册的企业，塞政府还要区分本国人企业和非本国人企业，并视情况给予本国人更多的优惠待遇。
三是外国公司进入当地市场的门槛多。塞工程部主管工程承包企业的市场准入和资质，但具体项目的招标仍由塞政府各行业主管部门决定，各部门便因此自立门槛。公司要想在不同部门投标，就必须取得这些部门的投标许可,不仅手续繁琐，而且还要交纳巨额费用。
虽然在塞拉利昂开拓工程市场存在诸多困难，但据分析，塞拉利昂政府对外国公司进入工程承包市场设限的主要原因是为了解决当地就业问题。随着塞经济形势的逐步好转，特别是采矿业的全面恢复，当地劳动力将会转向采矿业等其他部门。同时，国际社会对塞的援助项目也将不限于公路和楼堂馆所的修修补补，而会转向诸如电站、通讯和港口等其他项目的建设，政府势必视形势需要放宽外国公司准入该市场的条件。为此，我们应从长计议，抓住西方国家公司尚未重返塞拉利昂市场的机会，尽快占领并逐步扩大市场份额。
具体来说，首先应熟悉当地的建筑市场法规，尽早在当地注册独资或合资建筑公司，着眼承揽合同额大、技术难度高的项目。
一、营口市的基本概况
营口市地处辽东半岛渤海湾东北岸、大辽河入海口，依海傍河，拥有我国第港―营口港。是东北腹地及蒙东地区最近的出海口岸城市、东北物流枢纽城市和东北第二大港口城市。同时，营口市还是辽宁沿海经济带、沈阳经济区、东北振兴三大国家战略叠加区，处于东北亚经济圈和环渤海经济圈的核心区域，是辽宁省发展沿海经济带、打造“五点一线”战略的重要支撑点。近年来，营口市积极融入国家“一带一路”、“中蒙俄经济走廊”、“环渤海经济圈”的开发开放战略，经济呈快速发展之势。2015年，营口市全年实现地区生产总值1513.8亿元，GDP连续10年居辽宁省第四位，GDP增速7年全省第一。营口市下辖4个行政区：鲅鱼圈区、站前区、西市区、老边区；2个县级市：大石桥市、盖州市。营口市总面积5402平方公里，市辖区面积981.99平方公里。全市户籍人口233.3万人，其中，非农业人口116.3万人，占49.8%，农业人口117万人，占50.2%。全市常住人口244.6万人。
二、营口市农产品的生产与需求状况
（一）农产品的生产状况。随着营口市政府的高度重视，鼓励大力发展农业渔业经济，营口市农产品产量逐年稳步增长。2004年至2015年，营口市粮食产量增长10.9%，达到67.1万吨。蔬菜总产量增长50.2%，达到86.5万吨。肉类总产量增长77.6%，达到22.2万吨。禽蛋产量增长1.14倍，达到16.9万吨。水产品总产量增长45.8%，达到50.6万吨。水果产量增长74.5%，达到81.3万吨。以蔬果为代表的农产品品种不断丰富，质量不断提高，季节性因素逐渐淡化（温室大棚的发展等），地产农产品适应市场、迎合市场、满足供给、提质增效等方面取得长足进展。
（二）农产品的需求状况。目前，营口市蔬菜年需求量80万吨，产需基本平衡，品种结构需要调剂。其中地产菜实际供应量65万吨，占总需求量的81.25%，外进菜15万吨，占总需求量的18.75%。日均上市量2000吨，其中蔬菜生产旺季基本都是地产菜；冬季地产菜占40%，外进菜占60%。肉类需求7万吨、禽类需求0.6万吨、蛋类需求5万吨、水产品需求3.5万吨。营口市主城区涵盖站前、西市、老边等城区，常住人口60万人，蔬菜供应主要依靠蔬菜批发市场、大中型超市自行采购、零售商贩外采购、菜农进城等，蔬菜批发市场覆盖率30-40%左右。
三、营口市农产品批发市场的现状
目前，营口市共9个较大农副产品批发市场，其中蔬果批发市场6个，水产品批发市场3个。主城区2个，一个是营口农产品批发市场，属于综合性批发市场，经营蔬菜果品，以批发为主兼营零售，年交易额5亿元左右；裕兴水产品批发市场，经营水产品批发，年交易额1亿元，主要服务本市及周边城市。盖州市2个农副产品批发市场，分别是中顺农产品批发市场、清河批发市场。大石桥市3个农副产品批发市场，分别是大石桥蔬果批发市场、博洛铺蔬菜批发市场（以批发地产菜为主），高坎水产城（以批发淡水水产品为主）。鲅鱼圈区2个农副产品批发市场，一个是果菜批发市场，一个是水产品批发市场。其中蔬菜旺季经销地产占90%以上，淡季经销本地产品占10%。下面介绍一下几家主要农产品批发市场的概况。
（一）营口市农产品批发市场。营口市农产品批发市场位于营口市老边区金牛山大街与太白路交叉路口东南角，占地约60亩。该市场成立于2005年，属于私营企业，土地为商业用地，已获得土地流转。营口市农产品批发市场年交易量约13万吨，年交易额约5亿元。营口市农产品批发市场布局呈规整的“回”字型结构。是商品房，主要经营超市、汽修、药店、小吃店、彩票中心、理发美发等便民商服。内围是固定摊位，主要经营果蔬、干调粮油、少量菌类等商品。中心是规格100m*30m*8m的4个交易大厅，其中西侧2个交易大厅主要经营蔬菜、肉类、水产、咸菜、熟食、少量蛋类等商品，东侧2个交易大厅主要为果品批发的散车位。
I口市农产品批发市场性质为农副产品批发兼零售的综合性市场，因此营业时间为全天候24小时，上午交易高峰主要集中在5：30-9：30，下午交易高峰主要集中在15：30-17：30。
市场摊位全部为所有者自持租赁，无摊位进行出售。市场对进场费收取方面，采取了门禁处地磅核算的方式，避免了人工操作的人情因素，较为规范；结算方式还是采取现金结算的方式，所以交易还是存在赊账、坏账等的弊端。
市场年收入主要包括租金收入1162.8万元、蔬菜进场扣点收入560万元、水果进场扣点收入720万元等，全年收入共计约2242.8万元。
（二）营口市裕兴水产品综合交易中心。营口市裕兴水产品综合交易中心位于营口市西市区西大庙南里37号，占地约15亩，建筑面积22000O。该市场成立于1986年7月，属于私营企业，土地为商业用地，已获得土地流转。市场年交易量10000吨，年交易额1.4亿元。营口市裕兴水产品综合交易中心成立时间较早，故规模、市场管理等方面都有所落后。市场布局现在主要分为三块：场内摊位、场外摊位及路边摊位。场内摊位租金1万元/个/年，租金不是很高的原因是市场内白天基本没有交易，晚上交易时间短，场内摊位作用有限，主要起到库房的作用，故租金低。
市场交易高峰主要集中在晚20：00―凌晨2：00。主要经营品种有鲜贝类、活虾类、活河蟹、少量鱼冻货等。鲜贝类、活虾类、活河蟹等主要来自于营口市沿边海河及大连、丹东、葫芦岛、锦州等地，冻货主要来自于青岛、日照、浙江、广东等沿海地区。市场水产品主要销往营口市区及周边县市区（大石桥、盖州、海城、鞍山、盘锦、瓦房店等）。市场管理粗放，交易环境脏乱差；进场费采取扣点费的方式，却没有必要的硬件设施（地磅）进行监控核算，全凭人工目测估算操作，极易造成进场费的跑冒滴漏；市场内交易结算全部是现金结算，也存在现金结算的诸多不便和问题，如结算交易效率低、赊账坏账、假钞残钞等；市场规模虽小，却同样存在代购代销人员（利用自己跟市场管理者之间良好的关系），劳务搬运、配送（三轮车）等现象。
市场年收入主要有：全年摊位租金约103.4万元，场外管理费（车位费）约306.6万元，路边停车费约15万元，进场费约150万元，全年收入共计约575万元。
（三）辽南水果蔬菜批发市场。辽南水果蔬菜批发市场有限公司位于鲅鱼圈区青龙山大街与闽江路交汇处，成立于2011年11月，占地面积约6万平方米，建筑面积2.7万平方米，年交易量约1.5万吨，年交易额约6000万元。
辽南水果蔬菜批发市场为规整的环形结构布局，共有商网92户，前后开门，内外相通，每户单层面积约70―130平方米，共上下两层。中间为交易大厅，厅内设置规格4m*12m的散摊位，共140个，约 1万多平方米。配套地下恒温库43间，市场总投资近亿元；是辽南地区规模较大的集仓储、转运、加工、销售等多功能，专业化果菜集散中心。
市场管理较为规范，采取全封闭式管理，分设东西南北4个出入口，配置门禁岗亭、管理员，南北2个门禁处设有地磅，辅助进场费（扣点式）的核算收取。市场还设有食品检验与检测、电子监控、银行等设施。蔬菜主要从鞍山、盘锦、营口市当地进货，主要销往鲅鱼圈区；水果主要从沈阳、营口市当地及港口（精品水果）等地区进货，主要销往鲅鱼圈区。因鲅鱼圈区人口规模有限，蔬菜水果销量较少。市场内有少量经营肉类摊位以1.2万元/平方米进行了出售，其他为市场所有者自持租赁。市场内所有收费项目均使用IC卡缴费，市场为业户办理IC缴费卡及业户卡，业户进货持卡按进货业务流程办理。固定摊位（框架房）根据位置优劣及摊位面积租金2.8万―6万/个（含卫生费），共92户；厅内车位根据位置优劣租金1万―2万/个，共140个；地下恒温库租金1100元/平方米/年，共约2000平方米。
进场费：蔬菜0.02元―0.03元/斤，水果0.03元―0.04元/斤，干调5000元/户/年。
市场年收入主要有：摊位租金368万元，车位费200万元，恒温库租金220万元，进场费90万元，共计约878万元。
（四）渤海海鲜批发市场
渤海海鲜批发市场是由营口营城房地产开发有限公司兴建的大型现代化综合批发零售市场，位于营口市鲅鱼圈区青龙山大街中段（义乌商贸城东），成立于2011年11月，项目占地6万平方米，总建筑面积约2.5万平方米。该市场年交易量约1.6万吨，年交易额10亿元。该市场拥有配套商网79户，可供大型集装箱及小货车商贩直接停放经营的室内场地约1万多平方米，配套地下冷库总面积约1900平方米；渤海海鲜批发市场立足于渤海丰富的海鲜资源，形成辐射东北的专业化海鲜批发市场；是辽南地区最大的海鲜批发市场。渤海海鲜批发市场为规整的环形结构布局，共有商网79户，前后开门，内外相通，每户单层面积约70―130平方米，共上下两层。中间为交易大厅，交易大厅东侧为进场交易水产车辆免费提供车位；交易大厅西侧为水产零星摊位和综合批发大厅（水产零星摊位约40个，综合批发大厅内摊位约210个，规格为约2.3米*2米），共计约 1万多平方米。配套地下冷库总面积约1900平方米。
市场管理较为规范，采取全封闭式管理，分设东西南北4个出入口，配置门禁岗亭、管理员，南北2个门禁处设有地磅，辅助进场费（扣点式）的核算收取。市场还设有食品检验与检测、电子监控、银行等设施。市场的主要经营品类有：活蟹，河蟹；活虾，鲜虾，虾爬子；活鱼，鲜鱼，淡水鱼；贝类；海干调；干调；熟食，面食，豆制品；猪肉，牛肉，羊肉，鸡肉等。
水产品的进货主要来自当地港口及日照、青岛、浙江、广东等地；有的摊位进货是船主自行主动至市场内进行配送销售。
市场内所有收费项目均使用IC卡缴费，市场为业户办理IC缴费卡及业户卡，业户进货持卡按进货业务流程办理。固定摊位（框架房）根据位置优劣及摊位面积租金2.7万―7万/个（含卫生费），共79户；地下冷库租金1100元/平方米/年，共约1900平方米。交易大厅西侧零星水产摊位根据摊位位置、摊位面积收取租金1.3万―1.6万/个不等（含卫生费）；综合批发大厅内摊位根据位置优劣收取租金0.6万―1.7万/个不等（含卫生费）。
四、营口市农产品批发市场的分析
营口市及其辐射区域农产品批发市场数量多，现有农产品批发市场还处于较为传统的阶段。硬件设施如场地建设、地磅、质量检疫检测中心有待完善；经营环境卫生条件较差；农产品垃圾处理设施不足，处理不及时；结算方式仍以现金、赊账等方式。营口市农批市场还没有充分利用互联网等信息技术资源，实现现代化经营与运作。所以营口市要创新农产品产销对接机制与体系，打破现有传统模式。
（一）建立新型农批市场的有利因素分析
1.辽宁省高度重视农产品现代流通体系的建设，辽宁省服务业委员会出台了相关的鼓励、扶持政策。营口市作为全国标准化菜市场改造工作试点城市，营口市委、市政府高度重视营口市内新型农产品批发市场的筹建工作。
2.营口市全年GDP现居辽宁省第四位，城市地位重要，经济增长速度高于全省平均水平，良好的经济大环境有利于农产品市场的建设和发展。
3.营口市委、市政府积极推进新型城镇化建设，必将促进营口市经济建设的飞速发展和城市规模的不断扩张，这都将积极促进农产品市场的升级和改造。
4.I口市区位交通优势明显，地处东北亚经济圈中心位置，东北经济圈和环渤海经济圈结合部，既享受国家沿海开放政策，又享受东北老工业基地振兴政策，有利于农产品向东北内陆腹地的集散。营口市交通便利，营口市境内高速公路、国道、省道等四通八达，利于农产品的集散。同时港口的优势，在享受国家政策、港口内陆流通及出口通关上都有其他城市无法比拟的优势。随着辽鲁陆海大通道、营满欧大陆桥的建设及开通，农产品运输成本将更为降低，流通更为便捷。
5.营口市地形以平原为主，气候适宜，农业人口充足，有利于农产品产业的发展；营口市自然资源丰富，地产水果、地产蔬菜和水产品规模大、产量高、品类全、品质好，有利于搭建产销基地农产品物流中心。
（二）建立新型农批市场的不利因素分析
1.营口市内现有农产品批发市场有稳定的客源，占据优势地理位置。
2.营口市城区人口基数相对不足，难以支撑多个规模农产品批发市场的顺利发展。
3.当下农产品批发客商熟知农产品市场竞争规律和招商手段（套返点），提高了招商成本，降低了成功效果，造成“鹬蚌相争，渔翁（批发客商）得利”的被动局面。
4.营口市作为农产品生产大市，产地市场都极易存在当地果蔬等进场难的问题，一般选择在田间地头市场及代购点进行交易，降低了农产品市场的经济收入。
5.营口市单位半径内市场密度高、距离近，且各级政府都在积极鼓励和扶持新农批市场的建设和发展，农批市场竞争加剧。
参考文献：
[1]辽宁统计局.辽宁统计年鉴[M].北京：中国统计出版社， 2013.
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[4]李鑫.辽宁省农产品批发市场核心竞争力研究[D].甘肃农业大学.2008
[5]刘芝绅，朱海，黄辑.辽宁省农产品市场流通体系建设现状及对策[J].中国农业资源与区划. 2008年4月第29卷，第2期
市场分析，前景广阔
我们兵分三路，一路负责产品技术可行性；一路负责公司注册咨询；我这一路负责市场调查和消费者测试。经过两个星期的咨询、调查，结论令我们为之振奋，首先是产品技术并不复杂，可以由台湾获得，成本也不高；其次是市场充满机会，进一步的研究消费需求，我们发现，消费者对于一种遥控器能够控制房间内所有灯具的概念非常感兴趣，并且认为可以带来快速开关灯具；省去临睡觉前下床关灯的麻烦；半夜小孩哭闹快速反应；网虫不下网；夜晚回家未进屋就有光明迎接等利益，而更重要的是大部分人认为这是现代生活的象征。购买意向调查显示，只要价格合理，超过80%的被访者有兴趣尝试。由此我们认为这是一个可以长期发展的趋势，尤其在珠三角这种比较现代的地区。深入的竞争调查也令我们振奋，目前市场上还没有一种能满足这些需要的产品，因此产品利益及竞争策略就迎刃而解了，就用消费者的需求作为我们的品牌利益，这也是竞争对手所不能企及的优势。
营销策略制订，战略战术明晰
2002年3月，广州利秀克斯电子公司成立（因为一些原因，这里用的是假定的公司名），市场及产品策划紧锣密鼓。首先我们把品牌命名为具有舶来品和西化特点的“利秀克斯”，在商标设计上尽量贴近电子化和现代感的特点，结果其英文商标大部分人以为是“伊莱克斯”。
其目标市场包括两个部分：1、城市家庭，以新婚和小孩出生不久的年轻家庭为主，这些人具有收入较高，品位较高和新居为主的特点；2、房地产开发商，期待有新的房产卖点，其目标群定位同以上人群。
针对目标市场的需要，我们的产品对应发展了两个系列，一是具有节能控制系列的节能控制系统（针对单路控制和多路吊灯控制），用于满足既有需要，命名为节能星；另一个就是我们的主打产品，可以控制四路、六路灯具的多路控制遥控系统，命名为智慧星。这几种产品都采用小的接收器，以能够安装进吸顶灯内为标准，不破坏整体美观。
在定价方面由于缺乏参照，针对过去节能遥控系统的价格，多为20元以下，我们把节能星的价格定为稍高于老产品的35元，以取得快速切入，把智慧星 1（4路控制）定为228元/套，智慧星2（六路控制）定为298元/套，以保证运做费用，该价格经市场调查，大部分目标群体都愿意接受。
在渠道方面，我们确定了分销与直销相结合的方式，在分销方面，采取直供小区灯具终端，开发市内小区，利用批发开发市郊市场的办法；在直销方面重点发展房产开发商，争取一次性覆盖整个楼盘，保证零售，同时开展商区直销，扩大渠道接触面。
借机入市，深受打击
2001年11月，利秀克斯产品开始按计划上市，所有的宣传、直销按照计划推进，我们最初的设想是许多消费者会一看到广告，就会有购买需求，进而产生购买，原来的调查也支撑了我们这种想法，但是结果却出人意料，广告出街了一个月，应者寥寥，要求安装的更是少的可怜，是广告效果不佳，还是宣传力度不够？一种失败的情绪笼罩在公司内部，大家都感觉到了前途的渺茫，一些股东也提议是不是开始撤退，省得损失太多。这时，我们的投入已经快断档了，而没有销售的情况给了我更大的压力，我一边劝说大家“广告需要有一个产生效果的过程与时间，希望大家耐心等待”，一边寻找对策，当时我的心里也没有好的办法，但是我知道，问题一定出在消费者那里，于是立即开始新一轮的市场调查。
消费者的调查令我们大吃一惊，大部分人已经收到了产品信息，也有安装的冲动，但是仍担心安装的风险，因此回应者不多。我们在市场调查初期犯了一个常识性的错误，没有考虑到市场的缩小效应，当时调查的结论放到市场实际中就会严重缩水，这需要一个长期的培养过程。
转变策略，逐鹿群雄
消费者的需求可以划分为必然需求与边际需求，而边际需求的产品就会产生购买和使用障碍，速容咖啡当年也碰到了这种情况，解决的办法就是先试用，再购买。办法找到了，我立即着手进行下一步的推广。
先安装试用，再付款的方案出台了，在市区的所有用户都可以享受先安装，后付款的优惠政策，期限是两个星期，不满意可以退货。应该说，这种办法已经在其他行业有所尝试，但在电子领域绝对是第一家，也是产品特点决定的一种良好做法。
广告一出，形势立即好转，要求参加者由少变多，直至络绎不绝。最直接的销售出现在直销领域，方案出台第一周，我们就接到了100多个要求安装的电话，小区直供终端也售出了几十套产品，一个月后，我们的销售就达到了十几万元，且收款也极为顺利，基本上没有呆死帐发生。与此同时，房产商方面也传来喜讯，经过样板房试安装操作，一家有3000多户规模的房产商要求进行安装。原本空闲的安装队一下子忙的不可开交，为此我们又开始扩招安装工人，最多时达到 100余人。
为进一步炒热市场，我们开始在各大媒体上采用整版软文的形式进行整体推广，市场进一步升温，销售超出预期。本着“宜将剩勇追穷寇”的原则，一个更大的计划产生了，与灯具配套销售。我们利用经销商的关系，在一些知名品牌的灯具上直接安装遥控系统，这样消费者就有了两个选择，一个是智能化的，一个是普通的，通过对比可以有效推进我们产品的销售，而且大批量的灯具多为安装公司购买，有新的卖点，也容易向客户交代。这种做法使得我们的产品供不应求，我分明看到了成功的曙光。
但是危机也许就隐藏在胜利之中，关键时刻，成功与失败也只有一步之遥。
产品，成为我永远的痛
一腔热血，说干就干
说干就干，我的创业之旅就此启航。
我们兵分三路，一路负责产品技术可行性；一路负责公司注册咨询；我这一路负责市场调查和消费者测试。说明一下，我是大股东兼操盘者。
经过两个星期的咨询、调查，结论令我们为之振奋，首先是产品技术并不复杂，可以由台湾获得，成本也不高；让人兴奋的是市场前景异常看好。有资料显示：近年来，随着人们生活水平不断提高，工作节奏进一步加快，现代化、时尚感以及简单操作的智能遥控系统将具有更加广阔的空间和极大的发展潜力。换句话说，这是一个利润非常可观而且竞争并不激烈的领域。
很快，公司注册成立，我是法人兼总经理。我们的目标市场包括两个部分：1、城市家庭，以新婚和小孩出生不久的年轻家庭为主，这些人具有收入较高，品位较高和新居为主的特点；2、房地产开发商，期待有新的房产卖点，其目标群定位同上。②
针对目标市场的需要，我们的产品对应开发了两个系列，一是具有节能功能的节能控制系统，命名为节能星；另一个就是我们的主打产品，可以控制四路、六路灯具的多路控制遥控系统，命名为智慧星。这几种产品都采用小的接收器，能安在吊顶灯内，不破坏整体美观。
在定价方面由于缺乏参照，针对过去节能遥控系统的价格多为20元以下，我们把节能星的价格定为35元，以期快速打开市场。把智慧星四路控制定为228元/套，智慧星六路控制定为298元/套。该价格经市场调查，大部分目标群体都愿意接受。
在渠道方面，我们确定了分销与直销相结合的方式，在分销方面，采取直供小区灯具终端，开发市内小区，利用批发开发市郊市场的办法；在直销方面重点发展房产开发商，争取一次性覆盖整个楼盘，保证零售，同时开展商区直销，扩大渠道接触面。
在宣传推广方面，我们颇费了一些脑筋，一开始我们准备采取润物细无声的方式，先进入家庭，再采用媒体公关炒作的方式，期待市场缓慢升温，但是又担心一旦市场升温，巨头切入，我们就等于自掘坟墓，怎么办？
最后，我们制定了针对不同渠道开展不同宣传的办法。针对房产开发商，采取与上层紧密沟通，先包装样板房积累口碑，时机成熟一次性进入的方式；针对分销网点和小区终端，采取布置宣传、陈列物，重在产品展示和效果演示方面的推广；针对直销家庭，采取直销广告入户、报纸夹带等策略。同时为配合直销系统，我们建立了一支专业化的安装队伍，保证在24小时内上门送货安装。在推广的顺序上，我们采取先激活直销家庭和小区终端，再影响经销商分销和切入房产商的推广顺序，以保证推广的连续有效。③
一切准备就绪，似乎就等提个包包捡钱了。
市场受挫，创业告急
我们的产品终于按计划上市，所有的宣传、直销也按计划推进。我们最初的设想是许多消费者一看到广告，就会有购买需求，进而产生购买。但是结果却出人意料，广告出了一个月，应者寥寥，要求安装的更是少的可怜，是广告效果不佳，还是宣传力度不够？一种失败的情绪笼罩在公司内部，大家都觉得前途渺茫，一些股东也提议是不是早点撤退算了，以免损失太多。这时，我们的投入已经快支撑不住了，我一边劝说大家“广告需要有一个产生效果的过程，希望大家耐心等待”，一边寻找对策，当时我的心里也没有好的办法，但我知道，问题一定出在消费者那里，于是立即开始新一轮的市场调查。
消费者的调查令我们大吃一惊，大部分人已经收到了产品信息，也有安装的冲动，但是仍担心安装的风险，因此回应者不多。我们在市场调查初期犯了一个常识性的错误，没有考虑到市场的缩小效应，当时调查的结论放到市场实际中就会严重缩水。另一方面，等待的时间过短，市场还没有形成购买习惯。怎么办，光有意向不购买，我们岂不是要饿死？④
峰回路转，曙光初现
面对这一局面，我一筹莫展，恰在这个时候，一件偶然的事情给了我很大的启发。与广告公司的A君探讨洗碗机的市场，A说上市前的调查表明大多数人有购买兴趣，超过30%的人肯定购买，但是一上市就没人买了，这是需求的特点决定的。闻听此言，我的眼前为之一亮，对呀，智能遥控系统不就是另一个洗碗机吗？消费者的需求可以划分为必然需求与边际需求，边际需求的产品就会产生购买和使用障碍，速溶咖啡当年也碰到了这种情况，解决的办法就是先试用，再购买。
先安装试用，再付款的方案出台了，在市区的所有用户都可以享受先安装，后付款的优惠政策，期限是两个星期，不满意可以退货。应该说，这种办法已经在其他行业有所尝试，但在电子领域绝对是第一家。
新的策略一出台，形势立即好转，要求参加者由少变多，直至络绎不绝。最直接的销售出现在直销领域，方案出台第一周，我们就接到了100多个要求安装的电话，小区直供终端也售出了几十套产品，一个月后，我们的销售收入就达到了50多万，且收款也极为顺利，基本上没有呆死帐发生。与此同时，房产商方面也传来喜讯，经过样板房试安装运行后，一家有1000多户规模的房产商也下了订单。原本空闲的安装队一下子忙得不可开交，为此我们又开始扩招安装工人，最多时达到100多人。为了进一步炒热市场，我们开始在各大媒体上采用整版软文的形式进行整体推广，市场进一步升温，销售超出预期，我们的产品开始供不应求，我分明看到了成功的曙光。⑤
也就在此时，潜伏在的喜悦之中的危机开始萌芽，尔后的爆发更是让我束手无策，只能眼睁睁地看着公司一步步跨掉。⑥
危机来袭，一败涂地
在如此大好形势下，我一方面要求快速进行楼盘开发，另一方面继续加大市场促销力度，以期通过销量增长降低成本，提高利润。我们原本想通过直接引进台湾的产品进行销售，由于成本太高而作罢，于是采用国内委托加工的方式生产，为了保证产品质量，我不得不请一大批技术人员逐个进行产品检验。我们的技术要求是在50米范围内，实现360度自由控制，这样就可以保证18楼以下的住户在楼下就可以控制灯具开关。刚刚上市的产品就达到了这样的要求，而且也取得了良好的口碑传播。
然而，意外的是，上市两个月的时候，产品质量问题出现了。事实上，一个月之后，我们就开始接到投诉，遥控距离变短，灵敏度下降，市场对产品的检验往往比我们的工作人员更加真实与准确。原来，我们引进的台湾的技术已经落伍，更可气的是，生产工厂为了降低成本，大量使用了质量没有保证的电子元件，导致这种问题是全面性的，而不是某一项改进所能解决的。面对如此困境，我们期待着通过解释与维护工作，保持现有客户，以保证市场规模；同时快速接触上规模、有技术实力的电子厂家，实现产品更新换代。但是，市场是无情的，市场没有给我们充足的时间去弥补因产品质量引发的种种纠纷。⑦
